Marktbericht 2012 - Colliers International

Immobilienmarktbericht
Österreich 2012
Real Estate Market Report
Austria 2012
MARKTBERICHT 2012
WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG 2012
ECONOMIC DEVELOPMENT 2012
Die österreichische Wirtschaft (das Bruttoinlandsprodukt) wuchs
2011 real um 3,0% im Vergleich zum Vorjahr. Aufgrund der Turbulenzen in der Entwicklung der Staatsschulden im Euro-Raum kann
dieser Trend nicht fortgesetzt werden. Die Situationen in Griechenland, Spanien und Italien führen zu einer Verunsicherung auf den
Finanzmärkten, die sich in großen Differenzen zwischen den Zinssätzen innerhalb der Währungsgemeinschaft zeigt, die wiederum den
politischen und ökonomischen Druck auf die EU erhöhen.
Die Unsicherheit der Krisenbewältigung führt zu Zurückhaltung bei
Investitions- wie auch Konsumentscheidungen. In diesem Umfeld
wird Österreich ein moderates BIP-Wachstum in Höhe von 0,6%
in 2012 erzielen. Die Bruttoanlageinvestitionen sowohl im Bau- als
auch im Ausrüstungsbereich sowie die Exporte brechen im Vergleich zu 2011 aufgrund der Einsparungen der öffentlichen Haushalte
in Europa und einer nachlassenden Konjunktur in den asiatischen
Schwellenländern massiv ein. Die Arbeitslosenquote steigt nach
einem Rückgang in 2011 (4,2%) 2012 aufgrund des Konjunkturabschwungs wieder leicht auf 4,5% an. Das Nachgeben der Rohstoffpreise aufgrund mangelnder Nachfrage dämpft die Inflation auf 2,3%
in 2012 ein und führt zu einem weiteren Rückgang in 2013 auf 1,9%.
Für den Dreimonats-EURIBOR wird, nach der letzten Senkung des
Leitzinses im Juli, von Bankexperten ein Verharren auf 0,7% bis
Jahresende 2012 prognostiziert. Die Zinsen (Sekundärmarktrendite
des Bundes) haben das historische Rekordtief verlassen und werden
2012 noch auf 1,6% und 2013 auf 2,0% ansteigen. Es wird erwartet,
dass sich der Euro aufgrund der Nullzinspolitik der FED und des Belassen des Leitzinses auf 0,75% von der EZB gegenüber dem US-Dollar
bis Jahresende auf das Verhältnis EUR:USD 1:1,20 einpendeln wird.
The Austrian economy (GDP) increased by 3.0% in 2011 compared
to the previous year. Due to turbulences in the development of public
spending in the Euro-zone this trend has come to a halt. The economic situation in Greece, Spain and Italy has led to an extreme
uncertainty on the financial markets thus resulting in large spreads
between the interest rates of EURO partners, increasing the political
and economic pressure within the EU.
The constant uncertainty about the outcome of the crisis has triggered
reluctance in investment and consumer spending. In this environment
Austria will only achieve a moderate GDP increase of 0.6% for 2012.
Gross capital investments in the construction industry as well as in
technical equipment will slump because of cuts in European public
spending and a dwindling economic outlook for Asian Emerging markets compared to the figures in 2011.
After a downturn in 2011 (4.2%) the unemployment rate will again
rise to 4.5% as an effect of the economic downswing. A lack of demand for raw materials will stabilize the inflation at 2.3% in 2012 and
will continue to fall to 1.9% in 2013.
After the decrease of the central rate in July bank experts predict
the 3-months-EURIBOR to remain at 0.7% by the end of 2012. The
interest rate (i.e. the federal secondary monetary rate) has already
left the historic bottom line and is predicted to rise to 1.6 % in 2012
and to 2.0% in 2013. Analysts, following the currently fixed central
rate at 0.75% by the ECB and the 0% policy by the FED, predict the
exchange rate of the Euro to the Dollar to level off at 1:1.20 by the
end of the year.
Kenndaten der österreichischen Wirtschaft 2007 – 2013 / Basic Data of the Austrian Economy 2007 - 2013
Kennzahl in Prozent zum Vorjahr
Key figures in percentage from the previous year
2008
2009
2010
2011
2012*)
2013*)
Bruttoinlandsprodukt, real / Real gross domestic product
1.4
- 3.8
2.3
3.0
0.6
1.3
Sachgütererzeugung, real / Real production of material goods
1.3
-15.0
7.2
9.8
1.0
3.0
Private Konsumausgaben, real / Real private consumer spending
0.8
- 0.3
2.2
0.5
0.8
0.9
- 0.7
- 9.7
4.3
10.5
1.8
3.5
Bruttoanlageinvestitionen Bauten, real
Real gross capital investment in the construction industry
1.0
- 7.6
- 2.9
2.4
0.4
0.6
Warenexporte, real / Real merchandise exports
0.5
-16.8
12.8
7.5
3.5
6.2
Verbraucherpreise / Consumer Price Index (CPI)
3.2
0.5
1.9
3.3
2.3
1.9
Arbeitslosenquote gemäß Eurostat
Unemployment rate according to Eurostat
3.8
4.8
4.4
4.2
4.5
4.8
Unselbständig aktiv Beschäftigte / Actively employed workforce
5.9
7.2
6.9
6.7
7.1
7.4
- 0.9
- 4.1
- 4.5
- 2.6
- 2.9
- 2.3
Bruttoanlageinvestitionen Ausrüstungen real
Real gross capital investment in technical equipment
Budgetdefizit des Staates in % des BIP
State budget deficit in % of the GDP
Quelle/Source: WIFO, Stand/Update 6/12, *) Prognose/Forecast
MARKTBERICHT 2012
EINZELHANDEL
RETAIL
Stefan Goigitzer
Tel.: +43 1 535 53 05 - 22
Mail:stefan.goigitzer@colliers.com
Durch die relativ stabile private Konsumnachfrage konnte der Einzelhandel zwar ein nominelles Plus von 1,2% erzielen, musste jedoch
unter Berücksichtigung der Inflation einen Rückgang von ca. 0,8% hinnehmen. Das Weihnachtsgeschäft hat den Rekordumsatz des Vorjahres erreicht und lag bei € 1,57 Mrd. Der gesamte Umsatz im Jahr 2011
belief sich auf € 51,2 Mrd.
Überschattet wurde das Jahr 2011 durch den Konkurs von Don Gil.
Nach Schöps musste somit ein weiteres Traditionsunternehmen seine
Pforten schließen. Don Gil wurde von Gerry Weber aufgekauft, filetiert
und ist vom Markt verschwunden.
Nachfrage – stark in Bestlagen Wiens
Die Nachfrage nach Flächen in Top Lagen Wiens ist nach wie vor ungebrochen stark! Nachdem der Markt 2010 einen Aufschwung erlebt
hatte, hat sich dieser positive Trend fortgesetzt. Vor allem Shops in der
Bundeshauptstadt, insbesondere im Goldenen U sowie in der Mariahilfer Straße sind nach wie vor sehr gefragt. Durch die kontinuierliche
Wirtschaftsentwicklung in Österreich, den jährlich steigenden Tourismus, und die Neuentwicklung etlicher 5-Sterne Hotels sowie des Goldenen Quartiers in den Tuchlauben, kann sich Wien immer mehr als ein
Highlight in der Europäischen Retail Welt positionieren.
Nachfrage in Shoppingcentern stabil
Bei Shoppingcentern ist die Nachfrage zwar immer noch stark und
einige Ketten haben sich entschlossen vorab nur in Shopping Centern
zu expandieren, es bleibt jedoch abzuwarten wie sich das Überangebot, welches durch den Bau und Erweiterung vieler Shoppingcenter
entstanden ist, auswirken wird. Es kommt in Zukunft zu einem Verdrängungswettbewerb in Österreich, wo meist kleine oder nicht mehr
zeitgemäße Shoppingcenter die Verlierer sein werden.
Einzelhandel Wien
Geringes Angebot in Top-Lagen
Aufgrund der Mietrechtsthematik ist in Wien das Angebot in Toplagen
nach wie vor sehr gering, die wenigen Flächen sind aber weiterhin
stark nachgefragt. Die Nachfrage beschränkt sich auf die Wiener
Innenstadt, die Mariahilfer Straße, einen kurzen Teil der Favoritenstraße, der Meidlinger Hauptstraße, sowie der Landstraßer Hauptstraße.
Relatively stable consumer demand resulted in retail sales achieving
nominal growth of 1.2%; however, it had to deal with a decline of approximately 0.8% when adjusted for inflation. Christmas trade reached
the record sales of the previous year and stood at € 1.57 billion. Total
sales in 2011 amounted to € 51.2 billion
2011 was largely overshadowed by the collapse of Don Gil. After to
Schöps, another long-established company had to close its doors.
Don Gil was purchased by Gerry Weber, split up and essentially disappeared from the market.
Demand - strong in the prime locations of Vienna
The demand for space in prime locations of Vienna is still as strong
as ever! This positive trend has continued since the market experienced a boom in 2010. Above all, the shops in the capital, especially
in the “Goldenes U” and Mariahilferstrasse are still highly frequented.
Through the continuous economic development in Austria, the annual
increase in tourism and the establishment of several 5-star hotels as
well as the “Goldenes Quartier” in the Tuchlauben, Vienna positioned
itself more and more as a highlight in the European retail world.
Stable demand in shopping centres
Demand is still strong in shopping centres with some chains deciding
to expand only in shopping centres, although it remains to be seen
what effects the excess supply, which was created by the construction
and expansion of many new centres, will have. There will be cut-throat
competition in Austria in the future, whereby mostly small or no longer
state-of-the-art shopping centres will be the losers.
Retail in Vienna
Low supply in prime locations
Due to the tenancy issue in Vienna, the supply of top locations is still
very low, with the very few available areas being highly caught after.
The demand is limited to the inner city of Vienna, Mariahilferstrasse,
a short section of Favoritenstraße, Meidlinger Hauptstraße, and the
Landstraßer Hauptstraße.
MARKTBERICHT 2012
Kärntner Straße
Die Nachfrage nach der Kärntner Straße ist nach wie vor ungebrochen hoch. Durch die Eröffnung des Weltstadthauses von P&C, der
Flagshipstores von Esprit und Forever 21 konnte die Kärntner Straße
enorm an Frequenz und Umsatz zulegen. 2011 kam es zu keinen großen, namhaften Vermietungen. Auf der Kärntner Straße hat lediglich
Gerry Weber den Standort von Hugo Boss, welcher von Don Gil als
Franchisestore geführt wurde, im Zuge des Ankaufs der gesamten
Kette, übernommen.
Graben/Kohlmarkt
Auch am Graben und Kohlmarkt gab es kaum namhafte Vermietungen, da sich alle größeren Luxusmarken entweder bereits eine
Fläche im Goldenen Quartier gesichert haben oder abwarten, wie
sich diese Entwicklung auf den Markt auswirken wird. Einzig Omega
eröffnete seinen Flagshipstore am Graben, der von Bucherer geführt
wird. In der kleinen Filiale von Bucherer am Graben wird nun eine
IWC Monobrandfiliale betrieben. Am Kohlmarkt hat lediglich Breguet
seinen Shop erweitert und Breitling hat die Buchhandlung Berger
übernommen, was den Trend zu den Monobrandstores im Uhrenbereich zeigt.
Weitere Entwicklungen in der Wiener City
Die wichtigste Entwicklung ist die Entstehung eines neuen Luxusquartiers in Wien. In den Tuchlauben wird zurzeit das maßgeblichste
Projekt für die Wiener Innenstadt errichtet, das sogenannte Goldene
Quartier. Hier entsteht ein neuer Luxusstandort, der in Österreich
einzigartig in Größe und Ausrichtung sein wird.
Colliers konnte Mieter wie Louis Vuitton, Armani, Prada, Miu Miu,
Yves Saint Laurent, Brioni, Brunello Cucinelli, Church, Bambini und
viele mehr für das Goldene Quartier gewinnen. Das Luxushotel Park
Hyatt wird Anfang 2014 im Quartier seine Pforten öffnen. Neben den
Vermietungen im Gebäude der Erste Bank an der Ecke Tuchlauben/
Graben wird das Quartier das gesamte Umfeld positiv beeinflussen.
Es ist zu erwarten, dass die gesamte Gegend um die Tuchlauben
davon profitieren wird.
Eine weitere spannende Entwicklung ist die Eröffnung des Merkur
Flagships im Herbst 2012 am Hohen Markt. Dieser wird ebenfalls
eine extrem positive Auswirkung auf das Umfeld haben, wobei der
Hohe Markt selbst und die Rotenturmstraße besonders gewinnen
werden.
Mariahilfer Straße
Die Mariahilfer Straße hat Ihre Vormachtstellung außerhalb der Wiener
Innenstadt behauptet. Es haben einige interessante Stores die Pforten
geöffnet, wie zB der Flagshipstore von Forever 21; S Oliver hat den
bestehenden Shop an Liebeskind weitergegeben und ebenfalls einen
Flagshipstore in der ehemaligen BA CA Fläche eröffnet. 2011 wurden Mietverträge mit Aldo Shoes und Desigual abgeschlossen, welche
beide Ihre Shops 2012 eröffnet haben. Camper hat neben seinem sehr
erfolgreichen Laden am Graben ebenfalls einen Laden auf der Mariahilfer Straße eröffnet. In den nächsten 12-18 Monaten werden auf der
Mariahilfer Straße einige Großflächen in einem Ausmaß von etwa
20.000m² zur Vermietung kommen. In der Mariahilfer Straße 38-40
wird ein Neubau mit ca. 11.000m2 Retail Fläche entstehen, es werden
Flächen im Generalicenter und in etlichen größeren Bestandsobjekten
auf den Markt kommen. Zusätzlich gibt es noch einige Projekte außerhalb der Toplagen der Mariahilfer Straße, wie zB das La Staffa, das
noch auf Mietersuche ist. All das könnte einen Einfluss auf die Mieten
in der Mariahilfer Straße haben, zumal die erst kürzlich abgeschlossenen Mietverträge oft auf einem Mietniveau liegen, das die Mieter
kaum mehr verdienen können.
Kärntner Straße
The demand in Kärntnerstraße remains steadily high. Following the
opening of P & C’s Weltstadthaus, the flagship stores of Esprit and
Forever 21 brought an enormous number of visitors and turnover to
Kärntnerstraße. In 2011, there were no major, new lettings. On Kärntnerstraße, Gerry Weber took over the Hugo Boss site when it was
acquired as part of the purchase of the entire chain, which was Don
Gil as a franchise store.
Graben/Kohlmarkt
Even on Graben/Kohlmarkt there were hardly any considerable lettings, as all major luxury brands have either already secured an area
in the “Goldene Quartier” or are waiting to see how this development
will affect the market. Only Omega opened its flagship store on Graben,
which is managed by Bucherer. An IWC brand store is now open in the
small Bucherer branch on Graben. Only Breguet has extended their
shop in Kohlmarkt, and Breitling took over the Berger bookstore, which
highlights the trend of the single-brand stores in the watch sector.
Further developments in the city of Vienna
The most considerable development is the emergence of a new luxury
goods district in Vienna. The most definitive project for the city of
Vienna is currently being built on Tuchlauben. The so-called “Goldene
Quartier”. This is a new luxury site, which is unique in size and focus
in all Austria.
Colliers was able to win over firms such as Louis Vuitton, Armani,
Prada, Miu Miu, Yves Saint Laurent, Brioni, Brunello Cucinelli, Church,
Bambini and many more for the “Goldene Quartier”. The luxury Park
Hyatt Hotel will open its doors in early 2014. With Erste Bank additionally renting a building on the corner of Tuchlauben/Graben. The project
will have a positive effect on the luxury retail market.
Another exciting development is the opening of the Merkur flagship
store in autumn 2012 on Hoher Markt. This will also have an extremely
positive impact on the district, with Hoher Markt itself and Rotenturmstraße benefiting most.
Mariahilfer Straße
Mariahilfer Straße is considered as one of the dominant locations outside of Vienna’s centre. Some interesting stores have opened their
doors, such as a flagship store of Forever 21; S Oliver relinquished
their shop space to Liebeskind who have also opened a flagship store
where the BA CA once was. In 2011, rental agreements were signed
with Aldo Shoes and Desigual, both of which will open stores in 2012.
Camper has also opened up a shop on Mariahilfer Straße next to their
very successful shop on Graben. In the coming 12-18 months, a few
large spaces will become available to rent on Mariahilfer Straße with a
surface area of about 20.000m². A new building with about 11.000m²
retail space will be built at Mariahilferstrasse 38-40, and parts of the
Generalicenter and several other major existing properties will come
onto the market. In addition, there are still some projects located outside the prime locations on Mariahilfer Straße, such as La Staffa who
is still searching for new tenants. All this could have an impact on
rent on Mariahilfer Straße, especially since recently-concluded lease
contracts have rent levels, at which tenants are hardly able to operate
profitably.
MARKTBERICHT 2012
Favoritenstraße/Meidlinger Hauptstraße, B- und C-Lagen
Die Favoritenstraße und die Meidlinger Hauptstraße sind von der
Entwicklung her stabil. Es gibt noch immer ein kurzes Stück der Favoritenstraße, welches von nationalen und internationalen Retailern
nachgefragt wird. Ob sich die Entwicklung des Wiener Hauptbahnhofs
positiv oder negativ auf die Favoritenstraße auswirken wird, bleibt abzuwarten.
Abgesehen von wenigen Ausnahmen werden die B- und C-Lagen
mittlerweile von Billiganbietern in Beschlag genommen - dadurch wird
es immer schwieriger den Abwärtstrend und das damit verbundene
Sterben von Betrieben auf den ehemaligen Einkaufsstraßen wie beispielsweise der Lerchenfelder Straße oder der Gumpendorfer Straße
zu bremsen. Allerdings ist in diesen Lagen nicht selten auch ein Trend
hin zu lokalen Nischen- und Nahversorgungsanbietern zu beobachten.
Schwierige Situation für neue Shoppingcenter
Der Wiener Shoppingcenter Markt bleibt hart umkämpft. Nach der
Eröffnung der Erweiterung des Donauzentrums und der Neueröffnung
der Bahnhofscity Wien West wird der Kampf um die Hauptstadt immer intensiver. Der Wettbewerb wird durch die Eröffnung von Gerasdorf (G3) und Wien Mitte noch verschärft. Langfristig werden sich die
Center mit dem besten Mietermix und einer dementsprechenden kritischen Größe durchsetzen. In den Bundesländern scheint der Markt
generell gesättigt und es gibt kaum noch große interessante Projekte,
die auf den Markt kommen.
Einzelhandel Linz
Bei der Toplage der Linzer Landstraße gab es keine großen Bewegungen im letzten Jahr, wobei Salamander in Linzer Toplage einen Shop
übernommen und einen Flagshipstore errichtet hat. Die Nachfrage vor
allem nach kleinen und mittelgroßen Shops ist nach wie vor stark,
jedoch ist aufgrund der kleinteiligen Struktur kaum ein Mieterwechsel
zu verzeichnen.
Ungebrochen ist auch die Vorherrschaft der Plus City, die langfristig
ihre Führungsposition in der Umgebung weiter ausbauen wird. Hier
gibt es immer wieder neue Marken zu vermelden wie zum Beispiel die
baldige Eröffnung von Hollister, eine Marke des amerikanischen Abercrombie & Fitch Konzerns. Es wurde erst kürzlich die Übernahme und
ein Investitionsprogram in der Uno-City durch die Universale bekannt
gegeben und es bleibt abzuwarten, was mit dem Center tatsächlich
geschieht und welche Auswirkungen dies auf den Linzer Markt haben
wird.
Einzelhandel Graz
Graz hatte aufgrund der extremen Shopping Center Dichte und einer
Vielzahl von Shopping Center Projekten in den letzten Jahren zu kämpfen. Durch die Absage des innerstädtischen Projekts Stadtgalerien hat
aber die Grazer Herrengasse wieder an Bedeutung gewonnen. Dazu
beigetragen hat auch die Renovierung und Neupositionierung des traditionellen Kaufhauses Kastner & Öhler. Die Grazer Innenstadt erfreut
sich demnach wieder steigender Nachfrage.
Favoritenstraße/Meidlinger Hauptstraße, B and C areas
Favoritenstraße and Meidlinger Hauptstraße have been stable in terms
of development. There is still a short section of Favoritenstraße, which
is in demand from national and international retailers. It remains to be
seen whether the development of Vienna’s Central Station will have a
positive or negative impact on Favoritenstraße.
With few exceptions, the B-and C areas are now being taken over by
suppliers of cheap goods. Because of this, it will become more difficult to slow down the downward trend and the associated killing-off
of businesses in the former shopping streets such as Lerchenfelder
Straße or Gumpendorfer Straße. However, a trend towards local niche
providers and local suppliers is notable in these areas.
Difficult situation for new shopping centres
The Viennese shopping centre market remains highly competitive.
Since the opening of the extension of the “Donauzentrum” and the reopening of the Bahnhofcity Wien West (Vienna West railway station),
the battle for the nation’s capital is getting more intense. Competition
driven by the opening of Gerasdorf (G3) and Wien Mitte has intensified
this further. In the long term, the shopping centre with the best tenant
mix and the most appropriate size will prevail. Outside of Vienna the
general market seems saturated and there are hardly any new large,
interesting projects coming onto the market.
Retail in Linz
There were no major movements in the top locations in Linz in the
last year, with Salamander acquiring a prime location store in Linz
and building a flagship store. The demand, especially for small and
medium-sized stores is still strong, but there are hardly any changes
of tenants to be reported due to the small space on offer.
The dominance of Plus City, which wants to bolster its position as a
leader in the long-term, remains unchanged. There are continually new
brands to report, such as the upcoming opening of Hollister, a branch
of the American Abercrombie & Fitch Group. It was recently announced that the acquisition and investment programs in the Uno-City
would take place, but it remains to be seen what will actually happen
with the centre and what impact this will have on the market in Linz.
Retail in Graz
Graz has been struggling due to the extreme density of shopping centres and the multitude of shopping centre projects in recent years. Due
to the cancellation of the urban Stadtgalerien project, the Herrengasse
has had the chance to make gains. The renovation and repositioning
of the traditional department store Kastner & Oehler has also helped
this. The city centre of Graz is therefore enjoying increasing demand.
MARKTBERICHT 2012
Einzelhandel Salzburg
Retail in Salzburg
Die Getreidegasse ist nach wie vor die unangefochtene Nummer Eins
in Salzburg. Die Kaufkraft ist weiterhin extrem hoch, jedoch ist es sehr
schwer einen geeigneten Laden aufgrund der kleinteiligen Struktur zu
finden.
Getreidegasse is still the undisputed number one in Salzburg. Purchasing power is still extremely high, but it is very difficult to find a suitable
store due to the limited space available.
Das Factory Outlet in Salzburg war bis dato noch kein durchschlagender Erfolg und kann mit dem Outletcenter in Parndorf nicht verglichen
werden. Der Europark hat seine Position als eines der erfolgreichsten
Center in Österreich gefestigt.
Einzelhandel Innsbruck
Innsbruck ist geprägt durch die Eröffnung des Kaufhaus Tyrol, welches
sich nachhaltig positiv auf den Markt ausgewirkt hat. So hat Innsbruck,
als wichtigste Einkaufsstadt der Region, davon sehr profitieren können. Jedoch ist zu bemerken, dass aufgrund der Fertigstellung des
Kaufhaus Tyrol auch die Nachfrage nach der Innenstadt spürbar nachgelassen hat.
Das DEZ ist nach wie vor das wichtigste außerstädtische Einkaufszentrum der Region, wobei mit dem neuen Kaufhaus Tyrol eine neue
Konkurrenzsituation entstanden ist; die Entwicklung hier bleibt abzuwarten.
The Factory Outlet in Salzburg has not been successful to date and
cannot be compared with the Outletcenter in Parndorf. Europark has
consolidated its position as one of the most successful centres in Austria.
Retail in Innsbruck
Innsbruck has been marked by the opening of the “Kaufhaus Tyrol”
which has had a lasting positive effect on the market. Innsbruck has
therefore benefitted greatly from this. However, it should be noted that
due to the completion of the “Kaufhaus Tyrol”, demand in the city has
slowed noticeably.
DEZ is still the largest non-urban shopping centre in the region, however, it remains to be seen what impact the new “Kaufhaus Tyrol” will
have as a competitor.
Shopping Center
Gemeinde, Bundesland /
Municipality, Province
Shopping City Süd
Vösendorf, Niederösterreich/Lower Austria
176,000
330
Donauzentrum
22. Bezirk, Wien/22nd district, Vienna
130,000
260
Shopping Center Seiersberg
Graz, Steiermark/Styria
85,000
200
Plus City
Linz, Oberösterreich/Upper Austria
70,000
200
EKZ Gerasdorf
Gerasdorf, Wien/Vienna, 2012
70,000
180
Center Haid
Linz, Oberösterreich/Upper Austria
60,000
85
DEZ
Innsbruck, Tirol/Tyrol
52,000
140
Europark
Salzburg, Salzburg
51,000
130
Center West
Graz, Steiermark/Styria
50,000
65
Huma EKZ
11. Bezirk, Wien/11th district, Vienna
45,000
40
Uno Shopping
Linz, Oberösterreich/Upper Austria
44,000
60
Vienna /
Wien
Verkaufsfläche in m2 /
Sales area in m2
Von Euro pro m2 und Monat /
From Euro per m2 and month
Anzahl Lokale /
Number of shops
Bis Euro pro m2 und Monat /
To Euro per m2 and month
Kärntner Straße
150
350
Kohlmarkt
120
400
Graben
120
420
Mariahilfer Strasse
60
200
Seilergase, Naglergasse, Spiegelgasse etc.
50
180
Favoritenstrasse
30
95
MARKTBERICHT 2012
Graz
Von Euro pro m2 und Monat /
From Euro per m2 and month
Bis Euro pro m2 und Monat /
To Euro per m2 and month
Herrengasse
80
100
Sporgasse
40
70
Shopping Center Seiersberg
30
80
Linz
Von Euro pro m2 und Monat /
From Euro per m2 and month
Bis Euro pro m2 und Monat /
To Euro per m2 and month
Landstrasse
60
110
Plus City
40
90
Salzburg
Von Euro pro m2 und Monat /
From Euro per m2 and month
Bis Euro pro m2 und Monat /
To Euro per m2 and month
Getreidegasse
55
130
Europark
35
70
Innsbruck
Von Euro pro m2 und Monat /
From Euro per m2 and month
Bis Euro pro m2 und Monat /
To Euro per m2 and month
Maria Thereseinstrasse
50
100
Kaufhaus Tyrol
80
150
Mietpreise verstehen sich exklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer / Rents are quoted exclusive operating costs and VAT
MARKTBERICHT 2012
BÜROIMMOBILIEN
OFFICE REAL ESTATE
Dagmar Oberhollenzer
Tel.: +43 1 535 53 05 - 33
Mail:dagmar.oberhollenzer@colliers.com
Büromarkt 2012 – Fertigstellung von Großprojekten in der Innenstadt
Durch die Fertigstellung einiger Großprojekte an einzelnen Standorten zwischen Frühjahr und Herbst 2012 kommen zeitgleich hochwertig ausgestattete Flächen auf den Markt. Dies führt vor allem in
der Innenstadt dazu, dass potentielle Mieter bei mehreren Projekten
parallel verhandeln. Ein Sinken oder Stagnieren der Spitzenmieten
hat dieser Trend nicht nach sich gezogen, sehr wohl aber dauern
Großvermietungen wesentlich länger als noch vor einigen Jahren.
Office Market 2012 - Completion of major projects in the inner-city
With the completion of several major projects at various locations between the spring and autumn of 2012, several high-quality properties
will simultaneously come onto the market. Since these properties
are mainly located in the city centre, this means that potential tenants may negotiate these projects alongside one another. A decline
or stagnation in prime location rent has not yet been seen, but large
lettings certainly take much longer to arrange than a few years ago.
Ein weiterer starker Trend ist die Investition der Vermieter in
energieeffiziente Bauweise. Dieser führt dazu, dass potentielle Mieter
höhere Mietpreise akzeptieren, da nicht nur mehr die Nettomiete betrachtet wird sondern die Gesamtkosten pro Monat.
Ein gutes Beispiel hierfür ist der MGC Office Park in St. Marx. Hier
wurde die österreichweit erste ÖGNI Gold Zertifizierung für eine
Generalsanierung und Neubau vergeben. Damit wird dem Mieter
nicht nur eine hochwertige Ausstattung geboten, sondern auch nachhaltig niedrige Betriebskosten.
The landlord’s investment in energy-efficient design is another strong
trend. This means that potential tenants accept higher rents because
they not only consider net rent but the overall monthly cost is taken
into account.
The MGC Office Park in St. Marx is a good example. This is where
Austria’s first ÖGNI Gold Certification for a refurbishment project and
new construction was awarded. Thus, the tenant will not only be offered high-quality facilities, but also sustainable low operating costs.
Angebot - stabil
Trotz der Fertigstellung von Projekten in der Wiener Innenstadt ist
die gesamte Neuflächenproduktion für den Wiener Markt 2012 weiter
gering, und liegt mit prognostizierten 200.000m² knapp über den
Jahren 2010 und 2011 (2010 – 180.000 m2, 2011 – 180.000 m2)
Nachfrage - stabil
Weiter rückgängig ist die Nachfrage für Bürostandorte mit schlechter
Infrastruktur, für die klassischen Büroentwicklungsachsen bleibt die
Nachfrage gegenüber dem Vorjahr stabil.
Leerstand - stabil
Die Leerstandsrate von ca 6% bleibt auch für 2012 weiter stabil,
Grund dafür ist die nach wie vor niedrige Neuflächenproduktion.
Mietpreise - stabil
Sowohl in der Innenstadt, wie auch an starken Büroentwicklungsachsen (St. Marx) schaffen es die Spitzenmieten stabil zu bleiben.
Die Vermieter investieren hohe Summen in den mieterspezifischen
Ausbau und übernehmen teilweise Kosten für Sonderwünsche, die
noch vor Jahren von den Mietern selbst getragen wurden. Durch
diesen Trend bleibt ein Standortwechsel für den Mieter weiter sehr
attraktiv da die „One-Time-Costs“ für einen Umzug stark sinken.
Properties on offer - stable
Despite the completion of various projects in the centre of Vienna, the
total amount of new space produced in the Vienna market in 2012 is
more modest, and is projected at 200.000 m2 which is a bit over that
of 2010 and 2011 (2010 - 180.000 m2, 2011 - 180.000 m2)
Property demand - stable
Whilst a declining demand for office locations with poor infrastructure is noticeable, the demand for traditional office development remained stable compared with last year.
Property vacancy - stable
The vacancy rate of approx. 6% for 2012 remains stable, the reason
being the continued low production of new spaces.
Rental rates - stable
Top end rents have remained stable both in the city centre and in
other strong office development districts (St. Marx). Owners are investing heavily in tenant-specific expansion and take on some costs
themselves for extra features that have been previously used by tenants. This trend means a change of location for tenants remains very
attractive as “One-Time-Costs” have fallen sharply when moving to
a new property.
MARKTBERICHT 2012
Die wichtigsten Neuvermietungen 2011/2012 / The major new leases of 2011/2012
Raiffeisen Leasing GmbH
Verkehrsbüro
FH Technikum Wien
Thales
Baxter
Verfassungsgerichtshof
Verbund
card complete Service Bank
Der Standard
Immofinanz
Trendwerk Mentor Gruppe
Stadt Wien
CMS Reich Rohrwig
Semper Constantia
Coca Cola
Constantia Flexibles
Lansky, Ganzger & Partner
Österr. Wirtschaftsverlag
Concept Solution
Otis
CPB Software
A1 Telekom Austria
Caritas
Deutsche Bank
Hoch Tief Construction
Universität Wien
Deichmann
Vestas Wind Systems
Boehringer Ingelheim
Robert Bosch
Iventa
Haslinger & Partner
B & C Industrieholding
CEMAG
Enterprise Training Center
Takeda Pharma
Bristol-Myers Squibb
Philip Morris
*Schätzung / Estimate
ca. 11.800 m²
ca. 11.000 m²
ca.10.000 m²
ca. 9.500 m²
ca. 8.500 m²
ca. 6.900 m²
ca. 6.500 m²
ca. 6.000 m²
ca. 6.000 m²
ca. 5.500 m²
ca. 4.900 m²
ca. 4.000 m²
ca. 3.700 m²
ca. 3.500 m²
ca. 3.400 m²
ca. 3.400 m²
ca. 3.200 m²
ca. 2.900 m²
ca. 2.500 m²
ca. 2.500 m²
ca. 2.200 m²
ca. 2.000 m²
ca. 2.000 m²
ca. 2.000 m²
ca. 2.000 m²
ca. 1.900 m²
ca. 1.600 m²
ca. 1.480 m²
ca. 1.300 m²
ca. 1.200 m²
ca. 1.200 m²
ca. 1.200 m²
ca. 1.200 m²
ca. 1.100 m²
ca. 1.100 m²
ca. 1.100 m²
ca. 1.000 m²
ca. 1.000 m²
1190 Muthgasse, space2move
1020Lassallestraße
1200 Dresdner Straße, BC20 II
1200 Handelskai, Rivergate
1220 Donau-City-Straße, DC Tower
1010Renngasse
1150 Europaplatz, BahnhofCity Wien West
1020Lassallestraße
1030 Vordere Zollamtsstraße
1100 Wienerbergstraße, VTT
1100 Gudrunstraße, Forum 10
1120 Meidlinger Hauptstr. Arcade Meidling
1010Gauermanngasse
1010Hessgasse
1120 Am Euro Platz, Euro Plaza
1200 Handelskai, Rivergate
1010Biberstraße
1120 Grünbergstraße, Forum Schönbrunn
1220Lichtblaustraße
1110 Modecenterstraße, Marximum
1020 Vorgartenstraße, Viertel Zwei
1110 Modecenterstraße, Marximum
1100Puchsbaumgasse
1010Fleischmarkt
1110 Modecenterstraße, Marximum
1090Porzellangasse
1030 Modecenterstraße, MGC Office Park
1020 Vorgartenstraße, Viertel Zwei
1120 Am Euro Platz, Euro Plaza
1110Geiereckstraße
1070Seidengasse
1010Mölkerbastei
1010 Dr. Karl-Lueger-Ring
1010Fleischmarkt
1030 Modecenterstraße, MGC Office Park
1120 Am Euro Platz, Euro Plaza
1200 Handelskai, Rivergate
1020 Vorgartenstraße, Viertel Zwei
MARKTBERICHT 2012
Internationale Mieten / International Rents
City
Country
Tirana
Vienna
Antwerp
Brussels
Sofia
Zagreb
Prague
Copenhagen
Cairo
Tallinn
Bordeaux
Lyon
Marseille
Paris
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
Munich
Stuttgart
Athens
Budapest
Dublin
Milan
Rome
Riga
Vilnius
Amsterdam
Oslo
Warsaw
Lisbon
Bucharest
Moscow
Saint Petersburg
Jeddah
Riyadh
Belgrade
Bratislava
Madrid
Stockholm
Geneva
Zurich
Istanbul
Kyiv
Abu Dhabi
Dubai
Belfast
Birmingham
Bristol
Edinburgh
Glasgow
London – City
London – West End
Manchester
Albania
Austria
Belgium
Belgium
Bulgaria
Croatia
Czech Republic
Denmark
Egypt
Estonia
France
France
France
France
Germany
Germany
Germany
Germany
Germany
Germany
Greece
Hungary
Ireland
Italy
Italy
Latvia
Lithuania
Netherlands
Norway
Poland
Portugal
Romania
Russia
Russia
Saudi Arabia
Saudi Arabia
Serbia
Slovakia
Spain
Sweden
Switzerland
Switzerland
Turkey
Ukraine
United Arab Emirates
United Arab Emirates
United Kingdom
United Kingdom
United Kingdom
United Kingdom
United Kingdom
United Kingdom
United Kingdom
United Kingdom
* Average Class A Net figure represents A+B class rents
CBD Average Net Rent
Rent - Eur/m2/month
CBD Top Net Rent Eur/m2/month
Prime Yield
15,5
18,5
10,4
15,0
9,0
12,5
15,5
14,6
17,2
13,4
13,5
18,8
15,9
62,0
19,0
23,0
30,0
22,0
27,5
19,0
13,0
12,5
20,0
40,0
29,0
12,0
13,5
17,8
35,9
22,2
15,2
15,0
59,2
26,1
16,4
19,8
15,5
11,0
23,5
43,7
45,1
33,3
22,6
18,2
24,0
26,0
14,0
23,5
26,8
23,5
25,7
54,2
89,4
24,6
24,5
25,5
11,7
21,0
11,0
15,0
21,0
19,0
35,5
16,0
15,5
23,8
17,0
69,2
27,5
25,0
36,5
24,0
39,5
23,3
20,0
18,0
30,0
44,9
32,0
16,0
17,4
24,4
44,2
27,0
20,0
18,0
59,9
38,3
21,1
38,6
16,5
15,0
26,5
52,3
79,2
68,0
35,9
20,8
30,2
37,0
15,6
30,7
30,7
30,7
32,4
64,2
111,7
31,8
14,00%
3,50%
7,00%
6,00%
9,00%
9,00%
6,50%
5,00%
9,00%
7,50%
6,50%
6,00%
6,15%
4,50%
5,00%
5,20%
5,20%
4,70%
4,50%
5,40%
7,75%
7,75%
7,50%
5,50%
5,85%
8,00%
8,50%
6,65%
5,50%
6,50%
8,00%
8,00%
9,50%
10,00%
n/a
10,00%
9,00%
7,50%
5,90%
4,75%
4,25%
4,00%
7,00%
12,00%
n/a
10,00%
6,25%
6,00%
6,25%
6,00%
6,00%
5,25%
4,00%
6,00%
MARKTBERICHT 2012
BÜROENTWICKLUNGSACHSEN IN WIEN
OFFICE DEVELOPMENT AXES IN VIENNA
U1
U6
Nordwest / Northwest,
Heiligenstadt
U4
Donaucity
Dresdnerstrasse,
Lassallestrasse
U3
U2
Innere Stadt und innere Bezirke /
CBD and inner districts
U2
Handelskai, Messe
U4
Zentralbahnhof /
Central Station
West-Achse /
West Axis
U1
Erdberg, St. Marx
U3
Wienerberg
U6
U-Bahn / Underground U1
U-Bahn / Underground U2
U-Bahn / Underground U3
U-Bahn / Underground U4
U-Bahn / Underground U6
MARKTBERICHT 2012
PROJEKTE 2009-2013 (Auszug)
PROJECTS 2009-2013 (Exerpt)
m², Fertigstellung/year of completion
Innenstadt und innere Bezirke / CBD and inner districts
Tuchlauben Office (11.000 m², Ende/end of 2012)
Fleischmarkt (12,500 m², Anfang/early in 2012)
Wollzeile (9,500 m², Herbst/autumn 2012)
Bank Austria Forum (15,000 m², 2012)
Schottenring 19 (2014)
Palais Wenkheim (7,000 m², 2010)
Dr. Karl Lueger Ring (5,000 m², 2010)
Praterstern (21,000 m², Frühling/spring 2011)
Neutorgasse (5,000 m², 2010)
Wien Mitte (58,000 m², 2012)
Biberstrasse (3,500 m², September 2011)
VZ 13 (17,500 m², Mitte/mid-year 2012)
Gauermanngasse (10,300 m², Ende/end of 2012)
Handelskai, Messe
Viertel Zwei (80,000 m², Mitte/mid-year 2010)
Marina Tower (40,000 m², Dezember/December 2012)
Marina Plaza (31,000 m²)*
Catamaran (40,000 m², 2009/2010)
© Foto IC Projektentwicklung GmbH
Erdberg, St. Marx
MGC (20,000 m², Sommer/Summer 2011)
TownTown CB04 (10,000 m², Herbst/Autumn 2010)
Marximum (40,000 m², 2009/2010)
TownTown CB08 (6,400 m², Frühjahr/Spring 2011)
Media Quarter St. Marx (35,000 m², November 2011)
Doppio Offices (7,500 m², Frühjahr/Spring 2012)
Marxbox I+II (10,500 m², Herbst/Autumn 2011)
Silbermöwe (17,500 m², Herbst/autumn 2012)
TownTown CB03 (20,000 m² Herbst/Autumn 2010)
Bürohaus Arsenal (21.000 m², Ende/end of 2014)
Dresdner Strasse/Lassallestrasse
Rivergate (50,000 m², 2010)
Lassallestrasse (24,500 m², 2010)
Green Worx (19,500 m², Frühjahr/spring 2012)
BC20 II (10,000 m², Ende/end of 2012)
2nd Central Office am Park (15,000 m², Sommer/summer 2013)
© Foto Rupert Steiner
* Baubeginn ungewiss / start of construction uncertain
MARKTBERICHT 2012
Donaucity
DC Tower 1 (60,000 m², Anfang/early in 2013)
DC Tower 2 (60,000 m²)*
Zentralbahnhof / Central Station
Laxenburgerstrasse (17,500 m² Anfang/early in 2010)
© Foto AnnA BlaU
Wienerberg
Euro Plaza Phase 5 (35,000 m², 2012/2013)
Euro Plaza Phase 6 (21,000 m², 2014)
Teambuilding (26,000 m²)*
Vienna City Gate (7,000 m²)*
© Foto AnnA BlaU
West-Achse / West Axis
Forum Schönbrunn, Phase 2 (15,000 m², 2011)
BahnhofCity Wien West (13,000 m², November 2011)
Wirtschaftspark Breitensee (6,000 m², Herbst/autumn 2012)
© Foto beyer.co.at
Nordwest/Northwest, Heiligenstadt
space2move, Phase 1 (26,000 m², Ende/end of 2011)
Rossauer Lände 47-49 (6,500 m², 2012)
© Foto www.oln.at
MARKTBERICHT 2012
INDUSTRIE- UND GEWERBEIMMOBILIEN
INDUSTRIAL AND COMMERCIAL REAL ESTATE
Lukas Richter
Tel.: +43 1 535 53 05 - 26
Mail:lukas.richter@colliers.com
Marktsituation 2012
Die Aussichten am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt werden
noch mehr als bisher von der konjunkturellen Entwicklung bestimmt.
Bereits mit Beginn der Finanzkrise ist die Wirtschaftsleistung um
bis zu 35% gesunken. Nach kurzen Erholungsphasen führen abrupte
Einbrüche zu einer Abkühlung der Konjunktur.
Market situation in 2012
The outlook for the industrial and logistics real estate market is more
than ever influenced by the economic downturn.
Already at the beginning of the financial crisis, economic output fell
by up to 35%. After brief periods of recovery, sudden downturns led
to a slowdown in the economy.
Im Hinblick auf die rasche Reaktionsfähigkeit der privaten Wirtschaftsbetriebe erwarten wir auch in Österreich eine rasche Konsolidierung
um zumindest eine Wirtschaftsstagnation zu erlauben.
In view of the rapid response capability of private sector companies,
we expect a rapid consolidation in Austria and at the very least economic stagnation.
Expandierende Unternehmen und krisenbedingt konsolidierte
Wirtschaftsbetriebe fragen nur Objekte mit einer vernünftigen
Eignung, hoher Flexibilität, moderner Ausstattung, sowie Standorte
in zentraler Verkehrslage nach.
Expanding businesses and the crisis-induced consolidated enterprises are only on the look-out for properties which are fit for purpose,
flexible, with modern amenities, as well as in locations with good
transport connections.
Ein moderner Standard mit einem geringem Büroanteil, modernen
Rampensystemen, ausreichenden Rangierflächen, einer Raumhöhe
der angebotenen Hallen von 8 bis 12 m für den Logistikbereich, und
6 m für eine gewerbliche Produktion ist notwendig.
It is necessary to have modern furnishings with a small office space,
modern ramp systems, sufficient space to manoeuvre, and ceiling
heights of 8 to 12m for the logistics sector and 6m for commercial
production.
Faktoren neben einer guten individuellen und öffentlichen Anbindung sind die Nähe zu den Warenströmen und Absatzmärkten, eine
branchennotwendige Infrastruktur wie zum Beispiel eine 24-Stunden-Andienung für LKWs sowie ausreichend dimensionierte Zufahrtsmöglichkeiten von den überregionalen Verkehrsachsen (EuroCombi).
In addition to factors such as good individual and public access, the
proximity to the flow of goods and markets is also important, as well
as an infrastructure which caters sufficiently for industry such as a
24-hour approach for trucks and adequately sized access facilities to
public highways (EuroCombi).
Voraussetzung für moderne Logistik- aber auch Industrie- und
Gewerbefläche sind Drittverwendungsmöglichkeit mit den deutlich
gestiegenen technischen Anforderungen der Gebäude gemäß den
gültigen OIB – Richtlinien sowie eine Zertifizierungsmöglichkeit für
ein Green Building – Umwelt, und Blue Building – Bewirtschaftungskosten.
Ältere Objekte aus 1970-1990 entsprechen daher nicht mehr den
heutigen baulichen und technischen Anforderungen. Sie können nur
mit erheblichem Investitionsvolumen auf einen zeitgemäßen Standard angehoben werden und sind trotzdem oft für das erhöhte logistische Verkehrsaufkommen ungeeignet.
Für 2013 erwarten wir bei älteren Betriebsobjekten daher eine weitere nachhaltige Mietreduktion bei Neuabschlüssen und Nachverhandlungen.
A prerequisite for modern logistics but also for industrial and commercial areas is the possibility for third party usage, which requires
significantly higher technical requirements of the building that need
to adhere to the current OIB guidelines and a certification option for
a Green Building - Environmental, and Blue Building - management
costs.
Older production facilities dating from 1970-1990 do not meet today’s
building and technical requirements. Only with considerable investment is it possible to meet modern standards and they are still often
unsuitable for the increased logistical traffic. For 2013, we therefore
expect for older production facilities, a confirmed rental reductions
for new contracts and renegotiations.
MARKTBERICHT 2012
Ein Verkauf dieser Betriebsliegenschaften ist oft nur zum Grundstückspreis abzüglich Abbruch- und Entsorgungskosten möglich.
Sales of properties in this market is often calculated by subtracting
the costs of demolition and disposition from the mere land value.
Die Mietpreise für moderne Gewerbeliegenschaften sind auf Grund
des fehlenden Angebotes stabil, natürlich abhängig von Lage, Größe,
Zustand und Nutzung der Gebäude.
Rental costs for modern commercial properties are stable due to the
lack of suitable properties on offer, but the price is of course dependent on location, size, condition and use of the buildings.
Bei Grundstückspreisen in der Region Wien, abhängig von der
Widmung und Nutzungsmöglichkeit, ist auf Grund der Finanz- und
Wirtschaftskrise im Vergleich zu 2008 bis 2012 ein weiterer nachhaltiger Rückgang zu erkennen.
Compared to 2008 – 2012, land prices in the Vienna region have
undergone further decline (dependent on possibility of use) due to
the financial and economic crisis.
Logistik- und Industrieimmobilien als Investment
Für das Development von Industrie- und Gewerbeimmobilien gibt
es noch immer deutlich weniger Finanzierungsmöglichkeiten. Das
bedeutet eine geringere Development– und Fertigstellungsrate und
dadurch auch einen nachhaltigen Druck des sich erholenden Investmentmarkts.
Vorrangig sind weiterhin Transaktionen für den Eigenbedarf bei
zentral gelegenen Industrieimmobilien, sowie neuwertige, beziehungsweise neu geschaffene Logistikflächen mit einer längerfristigen Kontraktdauer.
Die Renditen für Logistik- und Industrieimmobilien liegen abhängig
von Lage, Größe, Flexibilität, gesicherter Mietdauer, Bonität des Mieters und Nachnutzungsmöglichkeit zwischen 8,5 % und 9,5 %. (All
Risk Yield)
Logistics and industrial real estate as an investment
There are still far fewer financing options available for the development of industrial and commercial property. This translates to less
development and completion rates and thereby also continued pressure on the recovering investment market.
Transactions of centrally located industrial properties for personal
use, as well as brand new, or newly established logistics developments with a long-term contracting period, make up the majority of
the marked.
Yields for logistics and industrial properties are dependent on location, size, flexibility, low-term rentals , creditworthiness of the tenant and reuse possibilities and lie between 8.5% and 9.5%. (All Risk
Yield)
MARKTBERICHT 2012
KAUFPREISE UND MIETEN IN WIEN
UND WIEN-UMLAND
PURCHASE PRICES AND RENTS IN VIENNA
AND THE SURROUNDING REGION
Kaufpreis pro m2 in Euro / Purchase price per m2 in Euro
Nord / North
Industriegebiet / Industrial area
150 - 220
Ost / East
Industriegebiet / Industrial area
150 - 220
Süd / South
Industriegebiet / Industrial area
220 - 250
West / West
Industriegebiet / Industrial area
220 - 400
Region / Vienna Region
Industriegebiet / Industrial area
50 - 170
Spitzen-Nettomiete pro m2 und Monat in Euro / Prime net rent per m2 and month in Euro
Lager / Warehouse
5.00
Produktion / Production
6.00
Büro (mit Lager und Produktion) /
Office (with storage & production space)
9.00
Abschlag für ältere Objekte / Price reduction for old properties: 50 - 70%
Anmerkung Kaufpreis
Für spezielle Lagen wie z.B. Frequenzlagen, Ausfallsstraßen oder
Bezirke mit geringem Industrieanteil (z.B. Bezirke 15 - 19) werden
abhängig von Widmung und Größe entsprechend höhere Preise verlangt. Die genannten Kaufpreise verstehen sich exkl. Umsatzsteuer
und frei von Kontaminierung, sowie exkl. Aufschliessungskosten.
Note to purchase prices
In certain high frequency areas, main roads or districts with little
industrial area (e.g. districts 15 to 19), higher prices are asked in accordance with zoning and shape of the land. The mentioned prices
are quoted excl. VAT and without contamination, as well as excl.
greenfield-development cost.
Anmerkung Mietpreis
Ältere Objekte = vor 1995 errichtet
bzw. Liegenschaften die nur mit einem erhöhtem Investitionsbetrag auf den Stand der derzeit gültigen Gebäuderichtlinien gebracht
werden können.
Note to rents
Old properties that can be refurbished only with an increased amount
of investment to the state of the currently applicable building guidlines.
MARKTBERICHT 2012
INDUSTRIE- UND BETRIEBSGEBIETE
INDUSTRIAL AREAS
Wolkersdorf
A5
Stockerau
Korneuburg
S1
A22
Langenzersdorf
Gänserndorf
S1
Gerasdorf
Strasshof
Nord
Klosterneuburg
S8
Markgrafneusiedl
Deutsch
Wagram
A22
A23
S1
Ost
West
A1
Purkersdorf
Grossenzersdorf
A23
Süd
A21
Brunn am Gebirge
Perchtoldsdorf
Autobahn / Motorway
in Planung bzw. Bau /
In process of planing resp. construction
A4
Vösendorf
IZ NÖ Süd
Wiener Neudorf
Wiener Neustadt
A2
S1
Leopoldsdorf
Lanzendorf
Himberg
Schwechat
Flughafen
Bruck/Leitha
Fischamend
MARKTBERICHT 2012
WOHNIMMOBILIEN IN WIEN
RESIDENTIAL REAL ESTATE IN VIENNA
Inge Schwarzenberg, MA
Tel.: +43 1 535 53 05 - 46
Mail:inge.schwarzenberg@colliers.com
Top Preise in Top-Lagen.
In mittleren Lagen wird es zu Preiskorrekturen kommen.
Da die Privat-Immobilien-Abteilung (Wohnungen und Häuser) der
Colliers International ausschließlich am Wiener Markt (inklusive Wien
Umgebung) tätig ist, bezieht sich dieser Teil des Marktberichtes nur
auf Wiener Immobilien.
Best prices in prime locations.
There will be price corrections in the middle market.
Since the private-property department (apartments and single-family
homes) of Colliers International solely operates in the Vienna market
(including the Viennese outskirts), this part of the market report only
refers to real estate in Vienna.
Die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor ungebrochen.
As before, the demand for property to remain at peak levels.
Im Bereich der hochwertigen Wohnimmobilien (ab einem m² Preis
von € 6.000,--) ist Wien weiterhin ein beliebter Standort - zum
einen hat sich der Preis, obwohl in den letzten 10 Jahren um 100%
gestiegen, noch nicht zu markant (wie beispielsweise in Monaco oder
New York) entwickelt, zum anderen veranlasst die hohe Sicherheit
und die große Lebensqualität der Stadt viele Käufer einen weiteren
Wohnsitz in Wien zu erwerben.
In the market of high quality residential properties (starting at a m²
price of € 6.000,--) Vienna is still a popular location. On the one
hand, despite the prices having increased by 100% in the last 10
years, they have not increased quite as significantly as elsewhere
(such as in Monaco or New York), and on the other hand the safety
and great quality of life of the city attracts many buyers to purchase
second residences in Vienna.
Das Top Segment hat derzeit mit € 25.000,-- — bis € 30.000,--/m²
eine noch nie da gewesene Größenordnung erreicht und wird daher
vorsichtig und neugierig von Marktexperten beobachtet.
Diesen Preis rechtfertigen allerdings nur Ausnahmeimmobilien,
wie zum Beispiel das Projekt Palais Hansen oder das Projekt am
Tuchlauben, in dem darunterliegend Louis Vuitton seinen Flagship
Store eröffnet.
The top segments, from € 25.000,-- to € 30.000,--/m², being offered in top locations, is therefore carefully and curiously being observed by market experts.
Only exceptional properties can justify this price, such as the Palais
Hansen project or the project at the Tuchlauben, where Louis Vuitton
opened its new flagship store.
Es zählt in diesem Preissegment neben der Lage, auch die Gesamtausführung der Immobilie, die Situierung der Wohnung bis hin zur
Ausstattung, zu den Erwartungen und Voraussetzungen dieser
Käuferschicht.
Ist die Immobilie an ein Hotel angebunden und besteht die Möglichkeit das Service dieses Hotels in Anspruch zu nehmen, ist dies ein
zusätzlicher Vorteil, der immer mehr an Bedeutung gewinnt und vor
allem von internationalen Käufern begrüßt wird.
Im mittleren Segment wird eine Preisanpassung notwendig sein.
Als Top-Lage, in der die höchsten Verkaufspreise erzielt werden,
sind die Bezirke 1, 18 und 19 zu bezeichnen, wenngleich auch hier
zwischen einzelnen Straßenzügen und Gegenden zu differenzieren
ist - Preisdifferenzen von bis zu 50% innerhalb der Bezirke sind
durchaus möglich. Als sehr gute Lagen gelten die innerstädtischen
Bezirke 2-9. Auch hier sind die Preise – je nach Nähe zur Innenstadt
– unterschiedlich. Abweichungen von bis zu 30% sind realistisch
(zum Gürtel hin sind die Preise abnehmend).
In this price segment customers would take into consideration not
only the location but also the overall layout of the property, the design
and equipment to fulfill their expectations and requirements.
If the property is connected to a hotel and it is possible to use its
facilities, it is of great benefit and is becoming something increasingly attractive and something especially welcomed by international
buyers.
A general price adjustment will be necessary in the mid-market properties.
The highest sales prices have been achieved in Districts 1, 18 and
19, although, there is a considerable difference between individual
streets and neighbourhoods - price differences of up to 50% within
the same districts are quite possible. Districts 2-9 are considered
very good locations. Again, the prices differ and are dependent on
the proximity to the city. Differences of up to 30% are realistic (the
closer to the Gürtel you get, the lower the price).
MARKTBERICHT 2012
Auf dem Mietsektor hat sich gegenüber dem letzten Jahr wenig
verändert.
Nach wie vor ist im Bereich des hochpreisigen Segmentes die
Budget-Reduktion von internationalen Konzernen und Botschaften
zu bemerken, sodass Wohnungen mit einer Gesamtmiete von über
€ 3.000,- längere Leerstandszeiten vorzuweisen haben.
Die derzeitige Nachfrage bezieht sich hauptsächlich auf Wohnungen in Größen von entweder 50-80 m² (Single-Wohnungen, bis zu
€ 1.500,--) oder ab 140 m² (bis zu einer maximalen Gesamtmiete
von € 2.500,--) wichtig ist für beide Zielgruppen auch eine gute
Verkehrs-anbindung und Infrastruktur.
Zusammenfassend sehen wir den Wohnungsbereich allgemein in einem deutlichen Aufwärtstrend und einer positiven Entwicklung für
dieses und das kommende Jahr entgegen.
Die Preise im Luxussegment werden weichenstellend für kommende
Projekte in Top Lagen sein und die Entwicklung wird den Kaufpreis in
diesem Bereich stark beeinflussen.
Little has changed in the rental sector over the last year.
As has been the case previously, the general budget reductions of
international corporations and embassies has had an effect on highend prices, so apartments with a total rent of more than € 3.000,-have had longer vacancy periods.
The current demand is mainly related to apartments ranging from
50-80 m² in size (single properties costing up to € 1.500,--), or also
from 140 m² upwards (up to a maximum total rent of € 2.500,--);
good transport connections and infrastructure are essential for both
of these.
In summary, we see the housing sector generally enjoying a clear
upward trend and a positive development for this year and the next.
Prices in the luxury segment will be influenced by the new projects in
prime locations and this market will be greatly affected by it.
Nettomieten exklusive Betriebskosten und USt./Kaufpreise exklusive USt. für Wohnungen in Wien pro m² in Euro, 2012
Net Rents excluding maintenance costs and VAT/Purchase Prices excluding VAT of apartments in Vienna per m² in Euro, 2012
Miete / Rent
Kaufpreis / Purchase Price
22.000
21.000
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
20.000
19.000
18.000
17.000
16.000
15.000
14.000
13.000
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1
2-9
10-12
13-14
15-17
Bezirke / districts
18-19
20-22
23
1.000
1
2-9
10-12
13-14
15-17
Bezirke / districts
18-19
20-22
23
MARKTBERICHT 2012
ZINSHÄUSER IN WIEN
RENTAL APARTMENT BUILDINGS IN VIENNA
Horst Schwarzenberg, MSc
Tel.: +43 1 535 53 05 - 41
Mail:horst.schwarzenberg@colliers.com
Wie bereits in den letzten Jahren, ist auch die erste Hälfte 2012 von
starker Nachfrage nach Zinshäusern geprägt. Aufgrund der hohen
Nachfrage und dem immer kleiner werdenden Angebot sind somit die
Preise gestiegen und die Renditen gesunken. Durch das reduzierte
Angebot in innerstädtischen Bezirken ist vor allem in den Bezirken
außerhalb des Gürtels ein deutlicher Preis-anstieg fest zu stellen.
Wurden in den Jahren 2008 – 2011 hauptsächlich Liegenschaften in
innerstädtischen Bereichen nachgefragt, wird nunmehr vermehrt in
die Außenbezirke ausgewichen. Dieser Trend ist auch bei den sogenannten „Wohnungs-Vorsorgemodellen“ erkennbar. Dies bewirkt,
dass der von vielen prognostizierte Preisverfall bis dato noch nicht
eingetreten ist, wenngleich wir davon ausgehen, dass sich die Preisspirale nicht mehr so rasch nach oben drehen wird wie bisher. Wir
gehen – aufgrund des derzeit hohen Niveaus – von einem Seitwärtstrend aus, wenngleich in guten und sehr guten Lagen durchaus noch
mit Preissteigerungen von bis zu 10% zu rechnen sein wird.
Nach wie vor sind Häuser mit einem Kaufpreis von € 2 – 4 Mio sowohl
von privaten als auch institutionellen Anlegern gesucht. Bei Kaufpreisen über € 4 Mio, sind aufgrund der derzeitigen niedrigen Renditen,
die Privatkäufer als Interessenten auf dem Rückzug. Festzustellen ist,
dass in den letzten Jahren Privatstiftungen Käufer von Zinshäusern
waren. Diese Käuferschicht hat sich aufgrund der Preisentwicklung
und aufgrund der Tatsache, dass bereits in den Jahren 2010 – 2011
investiert wurde, ebenfalls zu einem großen Teil vom Markt zurückgezogen. In diesem Preissegment sind ausschließlich Immobilienprofis tätig, die langfristig investieren und aufgrund der niedrigen
Durchschnittsmieten (€ 3 – 4,--/m²) mit Wertsteigerungen (durch
professionelle Bewirtschaftung und Dachgeschoß-Ausbau) rechnen.
Bis dato war der Wiener Zinshausmarkt ausschließlich in österreichischer Hand. Auch wenn von vielen Markteilnehmern von einer
Internationalisierung gesprochen wird, können wir dies nicht bestätigen. Ausländische Investment- oder Immobilienfonds treten zwar
als Käufer in Österreich auf, jedoch ausschließlich im gewerblichen
(Bürohäuser, Einkaufszentren) Bereich oder als Wohnungskäufer –
nicht jedoch am Wiener Zinshausmarkt. Dies hat unseres Erachtens
mit der Problematik des Österreichischen Mietrechtgesetzes zu tun.
Wenngleich durch die gesunkenen Renditen (zwischen 1,5% und 5%
- je nach Lage und Zustand der Immobilie) Anleger nach Alternativvarianten suchen, bleibt das Wiener Zinshaus für viele eine solide
und konservative Veranlagungsform.
As has been the case in recent years, the first half of 2012 has been
marked by strong demand for rental apartment buildings. The prices
have continued to increase as a result and the yields have continued
to decrease. The districts outside the Gürtel have witnessed a sharp
rise in prices due to the reduced supply of inner-city properties.
From 2008 to 2011, property has mainly been in demand in central
urban areas, yet this is now being replaced partly by the other districts. This trend is also noticeable in so-called “Vorsorgemodelle”
(condos bought as investment properties). This means that the price
decline which was forecast by many has not yet taken place. However we assume that the upward-spiral of prices will slow to a half.
We expect a general stagnant trend due to the current high levels,
even though price increases of up to 10% can be expected in good
and very good locations.
As has been the case, properties with a purchase price between
€ 2 - 4 million are sought by both private and institutional investors.
Properties valued at over € 4 million, are less of interest to private
buyers due to their current low-yield nature. It should be noted that
in recent years, private foundations were buyers of rental apartment
buildings. The number of such buyers has diminished de to the increase in price and due to the fact that these investors have already
bought large quantities from 2010 - 2011. Only real estate professionals, who invest in the long term and hope to enhance the property’s value (by professional management and attic extension), and
and increased low rents of € 3-4/m², do business in this price range.
Up until now Viennese rental apartment building market saw transactions exclusively made by Austrians. Although many market participants will speak of internationalisation, this is difficult to confirm.
Foreign investment funds or real estate funds are emerging as buyers in Austria, however, apartment buyers as commercial properties
(office buildings, shopping centres) or as apartment buyers - but not
in the Viennese residential market. In our opinion, this is due to the
complexity of the Austrian Tenancy Act.
Although the drop in yields (between 1.5% and 5% - depending on the
location and condition of the property) has caused investors to look
for alternative options, rental property in Vienna remains a sound and
conservative form of investment for many.
MARKTBERICHT 2012
Aufgrund des immer geringeren Angebotes (bedingt durch Abriss
und Neubau bzw. Wohnungseigentumsbegründung und Einzelabverkauf von Wohnungen) wird das typische Wiener Zinshaus (BJ
1850 – 1914) immer ein Produkt bleiben, dass Teil eines ausgeglichenen Vermögen-Portfolios sein sollte.
Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir stabile Preise und ein stabiles bis abnehmendes Interesse der Käufer bei den derzeit verlangten Preisen. Wir erwarten eine steigende Zahl an Objekten am Markt
und gehen von einer Beruhigung beim Preisniveau aus.
Due to the ever decreasing choice available (due to demolition and
construction as well as condominium conversions, the typical Viennese apartment building (BJ 1850 – 1914) will always be a product
that should be part of a balanced asset portfolio.
We predict stable prices and a stable to declining interest of buyers
with the current prices remaining flat for the second half of the year.
We predict an increasing number of properties on the market and
anticipate an easing in price levels there after.
ZINSHAUSPREISSPIEGEL WIEN (BEZIRKE 1-23)
PREISE PRO m² WOHNNUTZFLÄCHE BZW. GESCHÄFTSFLÄCHE IN EURO
RENTAL APARTMENT BUILDING PRICE COMPARISON LIST VIENNA (DISTRICTS 1-23)
PRICES PER m² LIVING SPACE RESP. SALES AREA IN EURO
Bezirk /
District
1. Bezirk / district
2. Bezirk / district
3. Bezirk / district
4. Bezirk / district
5. Bezirk / district
6. Bezirk / district
7. Bezirk / district
8. Bezirk / district
9. Bezirk / district
10. Bezirk / district
11. Bezirk / district
12. Bezirk / district
13. Bezirk / district
14. Bezirk / district
15. Bezirk / district
16. Bezirk / district
17. Bezirk / district
18. Bezirk / district
19. Bezirk / district
20. Bezirk / district
21. Bezirk / district
22. Bezirk / district
23. Bezirk / district
Zinshäuser mit Wohnungen der Kategorien A bis D /
Houses with apartments of the categories A to D
800 – 600
1,000 – 700
1,000 – 700
800 – 500
1,000 – 700
1,000 – 700
1,000 – 500
1,000 – 500
1,000 – 500
800 – 500
800 – 500
1,000 – 600
800 – 500
800 – 500
800 – 500
800 – 500
1,000 – 500
1,000 – 600
800– 500
800 - 400
700 - 400
700 - 400
Zinshäuser mit Wohnungen der Kategorien A bis C / Bruttorendite /
Houses with apartments of the categories A to C
Yield
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
bis zu / up to
6,000 (*)
2.500
3.000
3.000
2.000
3.000 (**)
2.500 (**)
2.500
2.500
1.500 (***)
1.200
1.500
2.500
1.500
1.500
1.500
1.800
2.500
2.500
2.000
2.000
2.000
1.900
1-2,5%
2,5-4,5%
2,5-4%
2,5-4%
3-4,5%
2,8-4,5%
2,8-4,5%
2,8-4,5%
2,8-4,5%
4-6%
5-7%
4-5,5%
3-4,5%
4-5%
4-6%
4-5%
3,5-4,5%
3-4%
2,5-4%
3,5-4%
4,5-5,5%
4-5,5%
4-5%
*
Zuschlag für City Geschäftslage/additional premium for city business location
** Zuschlag für Mariahilfer Straße/additional premium for Mariahilfer Strasse
*** Zuschlag für Geschäftslage/additional premium for busness location
Hinweis:
Wir weisen darauf hin, dass jedes Objekt mit seinen Besonderheiten
im Einzelfall zu bewerten ist und dafür keinerlei Gewähr übernommen wird. Freiflächen sind abhängig nach deren Vermietbarkeit zu
bewerten. Der erzielbare Mietertrag oder Parifizierungsmöglichkeiten sind für einen konkreten Wert heranzuziehen. Bei der Ermittlung
des Zinshauspreisspiegels Wien wurden für Bestlagen Zuschläge
verrechnet und für Hausanteile waren meist Abschläge zu kalkulieren. Für Substandardhäuser ist ein Abschlag zwischen 10 und 15%
zu kalkulieren, ausgehend vom Wert der Kategorie A bis D.
Note:
We would like to point out that each property with its specialties is
to be evaluated individually and therefore no warranty can be given.
Vacant spaces are valued depending on their leasability. For a concrete value you have to consult the attainable rental income or the
possibility of a condo conversion. For the determination of the Rental
Apartment Building Comparison List Vienna top locations received
a premium and partial buildings a discount. Substandard buildings
warrant a discount of 10 to 15% from the above mentioned prices of
the categories A to D.
MARKTBERICHT 2012
HOTELIMMOBILIEN
HOTEL PROJECTS
Georg Muzicant, MBA, MRICS
Tel.: +43 1 535 53 05 - 16
Mail:georg.muzicant@colliers.com
Die letzten Jahre waren für den Hotelmarkt durchaus durchwachsen. Einerseits waren die Nächtigungen in Österreich recht konstant,
allerdings mussten die Roomrates etwas angepasst werden um mit
der Situation in der europäischen Peripherie mitzuhalten. Im 2. Quartal
2012 haben sich die Zahlen für Österreich etwas erfreulicher dargestellt und die Entscheidung der Stadt Wien die dritte Landebahn am
Flughafen Wien zu bauen, wird vor allem die Wiener Hotellerie positiv
beeinflussen. Die Hotelketten die auch in unseren südlichen Nachbarstaaten (Italien, Kroatien, Slowenien, Griechenland, etc.) tätig sind
berichten von extrem schwierigen Situationen vor Ort. Die Nächtigungen sind dramatisch zurückgegangen und Umsatzeinbrüche von
5-10% zum Vorjahr, welches bereits auf relativ niedrigem Niveau lag,
sind allgegenwärtig. In Österreich hat sich dieser Trend noch nicht
gezeigt, allerdings gilt es in den nächsten Monaten den Markt genau zu
beobachten, da eine Ausweitung der Eurokrise, sofort seinen Einfluss
auf unseren Hotelmarkt nehmen könnte.
Derzeit agieren die meisten Hotelketten eher vorsichtig, wobei es immer wieder neue Konzepte gibt, die auch in schwierigen Zeiten, oder
gerade eben in solchen, sehr profitabel sind und deshalb auf Expansionskurs sind. Dazu gehören vor allem die Budget Design Hotels die
hohe Qualität mit wenig Extras zu sehr guten Preisen anbieten (z.b.:
Motel One oder 25hours).
Im Luxus Bereich gibt es einige Projekte die derzeit im Bau sind: Park
Hyatt am Hof, The Guesthouse bei der Oper, Kempinski am Schottenring und das Ritz Carlton am Schubertring. Auch sind noch zwei
Projekte im Gespräch die zu 5-Sterne Häusern umfunktioniert werden
sollen: das alte Handelsgericht in der Riemergasse und die ehemalige
Bank Austria Zentrale am Schottenring die derzeit verkauft wird. Danach sollte sich die Neuentwicklung von Luxus Hotels einbremsen da
eine gewisse Sättigung in Wien stattgefunden hat.
Im Hotel-Investment besteht größtes Interesse internationaler Investoren nach Objekten im Luxus Bereich, wobei hier mit Ausnahme des
Guesthouse bei der Oper, ausschließlich Managementverträge der Betreiber zu erwarten sind. Pachtverträge sind vor allem in den anderen
Kategorien auch weiterhin ein wichtiges Kriterium für Investoren und
so werden Ketten wie Motel One, die üblicherweise langfristige Verträge mit 25 Jahren Laufzeit unterschreiben als die beliebteste Kette
bei Investoren gehandelt.
The last few years have been mixed for the hotel market. On the one
hand, the overnight stays in Austria were fairly constant, but on the
other hand the room rates had to be adjusted to keep up with the situation on the European periphery. In the 2nd Quarter of 2012 the figures
for Austria have been encouraging and the government’s decision to
build the third landing strip at Vienna Airport will have a positive influence primarily on the Viennese hotel market. The hotel chains, which
are as well active in our southern neighboring states (Italy, Croatia,
Slovenia, Greece, etc.) complain about the extremely difficult local
situation. The overnight stays have declined dramatically and result
in declines of sales from 5 to 10% in comparison to the precious year
(which was already at relative low levels). We haven’t seen this trend in
Austria yet, but the market should be closely monitored in the next few
months, because the expansion of the Euro-crisis could take its impact
immediately on our hotel market.
Currently, most of the hotel chains act more cautiously and there are
always new concepts which are highly profitable also in difficult times
or explicitly those and are therefore expanding. These mainly include
the budget design hotels which are offering high quality with little extras at very good prices (e.g. Motel One or 25hours).
There are several luxury projects which are currently in progress: Park
Hyatt at Am Hof, the Guesthouse – close to the Opera, Kempinski – at
Schottenring and Ritz Carlton at Schubertring (all in the first district).
And there are 2 projects in discussion to be converted into 5starproperties: the old commercial court at Riemergasse and the former
headquarter of Bank Austria at Schottenring which is sold currently.
After that the development of new luxury hotels should slow down as
the market in Vienna is more or less saturated.
Concerning Hotel Investment – international investors are showing
huge interest in properties in the luxury sector, where upon (except the
Guest House at the Opera) only management contracts of operators
can be expected. Lease contracts are primarily in the other categories an important criterion for investors and so chains such as Motel
One, who usually sign long-term contracts for 25 years, were favored
among the investors.
MARKTBERICHT 2012
Die zweite Hälfte 2012 wird für die Hotellerie besonders spannend. Die
Auswirkungen der Krise werden sich erst in diesen Zahlen wiederspiegeln und wir erwarten eine Verlangsamung der Neuentwicklungen. Ein
Überangebot an Hotels sehen wir derzeit, wenn überhaupt, dann nur
sehr vereinzelt, wobei der derzeitige Leerstand bei Büros immer mehr
zu Nachnutzungen als Hotels führt und dies zu einer Überproduktion
führen könnte. Hier sind vor allem Investments in Hotels in Top Lagen
zu empfehlen, da Büros in diesen (z.B.: 1010 Wien) traditionell wesentlich niedrigere Leerstandraten haben und dadurch wenig Flächen
für Hotels zur Verfügung stellen.
The 2nd half of 2012 will be exciting for the Hotel industry. The impact of the crisis will be reflected only in these figures and we expect
a slowdown in new developments. An oversupply of hotels – if at all
– exists just few and far between, whereat the current vacancy of offices leads more and more to a reuse as hotels and this could lead to
an oversupply. Investments are primarily made in hotels in top locations recommended, as offices in these locations (e.g. 1010 Vienna)
traditionally have much lower vacancy rates and therefore less space
is available for hotels.
2011
2012
2013
2014
2015
409
426
434
436
439
Zimmer/rooms
27.564
30.066
31.934
32.552
32.916
Betten/beds
52.905
58.106
62.262
63.498
64.226
Betriebe / Hotels
Neue Hotels und Hotelprojekte in Wien / New hotels and hotel projects in Vienna
34.000
450
440
32.000
430
31.000
420
30.000
410
29.000
400
28.000
27.000
2011
2012
Quelle: Wien Tourismus, Stand 07/2012 / Source: Vienna Tourist Board, Update 07/12
2013
2014
2015
390
Betriebe / Hotels
Zimmer / rooms
33.000
MARKTBERICHT 2012
INVESTMENT
INVESTMENT
Georg Muzicant, MBA, MRICS
Tel.: +43 1 535 53 05 - 16
Mail:georg.muzicant@colliers.com
Der Investmentmarkt in Österreich ist im ersten Halbjahr 2012 dramatisch zurückgegangen. Mit Schätzungen zwischen €250 und €350
Millionen, sind wir nur bei der Hälfte von 2012. Das liegt vor allem
an den Schwierigkeiten die klassische Investoren in unserem Markt
derzeit haben. Während in den letzten 10 Jahren die deutschen Fonds
gerne bei uns investiert haben, sind seit einigen Jahren die meisten
der offenen Fonds in Abwicklung, also in Liquidation und müssen
in den nächsten Jahren sämtliche Ihrer Objekte verkaufen. Darüber
hinaus sind die Fondmanager deutlich vorsichtiger geworden und es
werden im Moment vorwiegend Objekte in Top-Lagen mit langfristigen
Mietverträgen gesucht. Hierbei sollte es sich normalerweise nicht nur
um ein Mieter handeln, der Vertrag sollte auf mindestens 10 Jahre
Laufzeit abgeschlossen sein und besagter Mieter sollte bonitätsstark
sein. Sollte all das erfüllt sein muss die Rendite mindestens bei 5,5%
oder darüber liegen. Das ist natürlich in den meisten Fällen nicht erfüllbar und deshalb wurde dieses Jahr besonders wenig gehandelt.
Eine Erholung am Investmentmarkt erwarten wir nicht bis sich die
Eurokrise stabilisiert hat. Es werden voraussichtlich ein paar wenige
große Objekte in 2012 oder Anfang 2013 verkauft werden, wie der
erste DC Tower, G3 (Shoppingcenter Gerasdorf) oder das MGC in
St. Marx, aber selbst für diese Trophy Objekte müssen erst Käufer
gefunden werden die sich Investitionssummen von €150 - €250 Millionen leisten können. In Summe könnte sich die Gesamtinvestitionssumme zwar im Durchschnitt der letzten Jahre einpendeln, jedoch
ist das Erreichen dieser, durch einige wenige Transaktionen, eine
gefährliche Situation für den Rest des Marktes.
Aus dem Bereich der Zinsentwicklung erwarten wir in den nächsten 12
Monaten eher positive Impulse mit konstant niedrigen Zinsen. Die größere
Sorge für den Investmentmarkt sind die immer restriktiver werden den
Banken, die teilweise sogar bereits durch Versicherungen ersetzt werden
und wir immer mehr Transaktionen sehen, in denen größere Versicherungen die Finanzierung aufstellen und aus Ihrem traditionellen Geschäft in
den Bankenbereich eindringen. Hierauf werden vor allem die ständig neu
aufkommenden Richtlinien aus den Basel und Solvency Vereinbarungen
einen Einfluss nehmen und den Markt nachhaltig verändern.
Es ist zu erwarten, dass viele Objekte aus internationalen Fonds in
den nächsten 12 Monaten auf den Markt kommen werden, wobei dies
eher die B Lagen betreffen wird und die Objekte daher besonders
schwierig zu verkaufen sind. Objekte mit größerem Leerstand, die in
absehbarer Zukunft nicht in andere Nutzungen umgewandelt werden
können als die Büronutzung werden fast unverkäuflich sein.
The investment market in Austria has decreased dramatically in the
first half of 2012. With estimates between €250 and€ 350 million
we are only at the half of 2012. This is mainly due to the difficulties which traditional investors are currently facing in our market.
While over the past 10 years German-funds have gladly invested in
our country most of the open end funds are in settlements meaning
in liquidation since several years and have to sell all of their objects
in the next few years. In addition the fund managers have become
more cautious and are currently searching mainly properties in top
locations with long-term lease contracts. Normally it shouldn’t be
just one tenant, the contract should be signed for a period of at least
10 years and the tenant should have a strong financial background.
Should all this be complied, the yield must be at least 5,5% or more.
This is of course in most cases not feasible and therefore this year
not too many deals have been completed.
We do not expect a rebound of the investment market until the euro
crisis has stabilized. In 2012 and beginning of 2013 a few large properties are expected to be sold like the first DC Tower, G3 (Shoppingcenter Gerasdorf) or MGC in St. Marx, but even for these top properties a buyer must be found who can afford an investment amount of
€150 - €250 million. Altogether, the total amount invested could stabilize at the average of the last years, however achieving this through
a few transactions is an unsafe situation for the rest of the market.
In the field of interest rate development we are expecting rather
positive impulses with continued low interest rates over the next 12
months. The investment market suffer more from banks becoming
more restrictive, being in some cases replaced by insurances and we
see more and more transactions in which insurers establish greater
funding and enter the banking sector outside their traditional business. Hereupon especially the evolving guidelines from Basel and
Solvency agreements will have an influence and change the market
significantly.
It is expected that many properties from international funds will enter
the market in the next 12 months, although this concerns primarily
the B-positions and the sale of these properties will be particularly
difficult. Properties with larger vacancy which cannot be converted
to other use than offices in the near future will be almost unsalable.
MARKTBERICHT 2012
PROJEKTENTWICKLUNG
PROJECT DEVELOPMENT
Dr. Ariel Muzicant
Tel.: +43 1 535 53 05 - 14
Mail:ariel.muzicant@colliers.com
Während sich Neustarts an Projektentwicklungen 2012 eher zurück
halten werden sind für die zweite Hälfte des Jahres und 2013 einige
Fertigstellungen zu erwarten. Baubeginn wird 2012 voraussichtlich das
Projekt Gate 2 feiern, das durch eine größere Vermietung nach vielen
Jahren des Ruhens nun wirtschaftlich entwickelbar ist. Fertigstellungen
werden neben dem Haus an der Wien auch die Objekte DC Tower I, G3
und Wien Mitte feiern, um nur einige zu nennen. Interessant wird vor
allem die zweite Hälfte 2012 wenn einige Objekte auf Grund von Übersiedlungen leer werden und einer Neupositionierung bedürfen.
While the start of new project developments will be held back in 2012
some finalizations are expected for the 2nd half of 2013. The project
Gate 2 will celebrate the start of construction in 2012, which is now
economically developable after many years of suspension due to extended rental. The completion of the “Haus an der Wien” as well as
of the “DC Tower I”, “G3” and “Wien Mitte”, to name just a few, are
expected. The 2nd half of 2012 will be especially interesting, as some
properties require repositioning because of their vacancy caused by
relocations.
Die Bereiche Hotels und Retail werden 2012 und 2013 noch einige
Fertigstellungen sehen, aber immer weniger Neustarts, mit Ausnahme von Neuausrichtungen leerer Bürogebäude.
The hotel and retail sector will see some completions in 2012 and
2013, but fewer re-starts, except for adjustments of vacant officebuildings.
Durch den Neubau von Büroobjekten kommen 2012 ca. 200.000 m²
und 2013 ca. 180.000m² auf den Markt, was die Nachfrage übersteigen wird. Durch diese Situation sollte sich die Leerstandrate in
Wien bei 6 - 6,5% einpendeln. Neupositionierung alter Büroobjekte
könnten der steigenden Leerstandrate zu Hilfe kommen, wobei diese
vorwiegend in den innerstädtischen Lagen relevant seien werden.
Due to construction of new office buildings 220.000 m² will enter
the market in 2012 and expected 180.000 sqm in 2013, which will
exceed the demand. Given this situation the vacancy rate in Vienna
will increase to approximately 6 - 6,5%. The relocations of old office
buildings might support the rising vacancy rate whereat these will be
relevant mainly in the inner-city locations.
Im Wohnbereich ist die Nachfrage ungebrochen und treiben Entwickler und Anleger gleichermaßen die Preise in immer neue Rekordhöhen. Während die Diskussion um eine mögliche Immobilienblase
im Wohnbereich die Öffentlichkeit immer mehr beschäftigt, sehen wir
den Markt zwar als sehr stark aber nicht überhitzt. Eine Blase bedarf einiger Merkmale, darunter vor allem auch eine Überfinanzierung die zu viel Kapital in den Markt pumpt. Im Wohnungsmarkt ist
genau das Gegenteil der Fall. Während private Wohnungssucher immer schwerer an Kredite herankommen und mehrere Bankvorstände
bestätigt haben, dass derzeit die übliche Fremdmittelquote bei ca.
50% liegt, sind Anleger darauf aus ihr Geld in der unsicheren Situation in Immobilien zu parken und kaufen Wohnungen ohne jeglicher
Fremdfinanzierung. Darüber hinaus war in den letzten Jahrzehnten
die Stadt Wien der größte Wohnungsentwickler Österreichs und
auf Grund der Budget Situation werden kaum noch Objekte durch
die Stadt gebaut oder gefördert. Als Resultat, fehlen in Wien alleine
einige tausend Einheiten pro Jahr, die auf Grund der Zuwanderung
notwendig wären.
In the residential business the demand is unabated and developer and
investors bull the prices consistently to new record highs. While the
discussion about a possible property bubble in the residential area
delves the public more and more, we see the market as very strong
but not overheated. A bubble requires some features, among them
over-financing with too much money finding its way into the market.
The residential area shows the exact opposite situation. While it becomes more and more difficult for private people to receive loans for
their apartments and some bank managers confirmed that the usual
rate of external funds is about 50%, investors are aiming at parking
their money in properties and are buying apartments without any
outside financing because of this uncertain situation. Furthermore
for the last decades the City Vienna was the largest developer in
the residential sector in Austria and because of the budget situation
there are hardly any new properties built or funded by the city. As
a result, there is a lack of a few thousand units per year in Vienna,
which would be required due to immigration.
MARKTBERICHT 2012
Dieser Immobilienmarktbericht wurde im September 2012 von Colliers
International erstellt und veröffentlicht. Jeder Nachdruck bzw. jede Verwendung der Daten und Forschungsergebnisse ohne unsere Zustimmung
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This real estate report was compiled and published in September 2012
by Colliers International. Reproduction or using data and research results
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