Vorsorgewohnungen Steuerrechtliche Information

Vorsorgewohnungen
Steuerrechtliche Information
INHALTSVERZEICHNIS
1 STEUERRECHTLICHE INFORMATION
1
1.1 Steuerliche Veranlagung
1
1.2 Einnahmen
2
1.3 Werbungskosten
2
1.3.1 Abschreibung
2
1.3.2 Kreditzinsen
3
1.3.3 Finanzierungsnebenkosten
3
1.3.4 Instandhaltungsaufwendungen
3
1.3.5 Verwaltungskosten
4
1.3.6 Erhaltungsaufwand - Rücklage
4
1.3.1 Steuerberatungskosten
4
1.4 Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen
4
1.4.1 Begriff der „Liebhaberei“
4
1.4.2 Richtlinie zur Liebhabereibeurteilung 2012 (LRL 2012)
5
1.5 Veräußerung einer Vorsorgewohnung
6
1.6 Umsatzsteuer
7
1.6.1 Kleinunternehmerregelung
7
1.6.2 Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
7
1.6.3 Umsatzsteuervoranmeldung
8
1.6.4 Umsatzsteuererklärung
8
1.6.5 Ankauf der Vorsorgewohnung
8
1.6.6 Verkauf der Vorsorgewohnung
9
1.7 Eigennutzung
1.8 Kontakt
9
10
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1 Steuerrechtliche Information
Für die Darstellung der steuerlichen Grundlagen einer Vermietung von Vorsorgewohnungen ist insbesondere zwischen Einkommen- (siehe Punkt 1.1 bis Punkt 1.5) und Umsatzsteuer (siehe Punkt 1.4
und 1.6) zu unterscheiden.
1.1 Steuerliche Veranlagung
Der Eigentümer erzielt aus der Vermietung der Vorsorgewohnung sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 EStG.
Da von Anfang an Wohnungseigentum begründet werden soll, unterbleibt eine einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat damit die Einkünfte aus der Vermietung seiner Eigentumswohnung(-en) in seiner persönlichen Einkommen- und Umsatzsteuererklärung zu erfassen.
Da bei gegenständlichem Projekt die Strukturierung mittels Mietenpool nicht geplant ist, soll auf die
dortigen Spezifika der Einkünftefeststellung hier nicht eingegangen werden.
Die künftige Vermietung der Vorsorgewohnung ist dem zuständigen Finanzamt (i.d.R. Wohnsitzfinanzamt) unmittelbar nach Ankauf der Wohnung (Unterfertigung des Kaufvertrages) anzuzeigen.
Wohnungseigentümer, die bisher als unselbständig Erwerbstätige nur Lohnsteuer zu entrichten hatten
und die daher nur bei Bedarf eine Arbeitnehmerveranlagung beim Finanzamt eingereicht haben,
müssen bei ihrem zuständigen Finanzamt (i.d.R. beim Wohnsitzfinanzamt) die geplante Vermietung
unmittelbar nach Ankauf der Wohnung (Unterfertigung des Kaufvertrages) anzeigen. Das Finanzamt
erteilt in der Folge eine Steuernummer zwecks Veranlagung zur Einkommen- und Umsatzsteuer.
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich in dem Jahr steuerlich zu erfassen, in dem sie durch Zahlung tatsächlich zu- bzw. abfließen (ertragsteuerliches Zufluss-AbflussPrinzip). Für die Ermittlung dieser Einkünfte muss eine sog. Überschussrechnung aufgestellt werden.
Hierbei werden die Einnahmen (siehe Punkt 1.2) den Werbungskosten (siehe Punkt 1.3) gegenübergestellt.
Im Rahmen der jährlichen Veranlagung erfolgt zunächst ein Ausgleich mit anderen Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung und in einem zweiten Schritt der Ausgleich mit dem steuerlichen Ergebnis aus anderen Einkunftsarten. Vom dadurch ermittelten Gesamtbetrag der Einkünfte können
etwaige Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen sowie Freibeträge abgezogen werden.
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Das so ermittelte Einkommen ist Basis für die Berechnung der Einkommensteuer. Der auf das Einkommen anzuwendende Einkommensteuertarif ist progressiv gestaltet. Für Einkommen bis zu einem
Betrag von EUR 11.000,00 fällt keine Einkommensteuer an.
1.2 Einnahmen
Bei einer Vorsorgewohnung setzen sich die Einnahmen aus den laufenden Mietentgelten sowie den
weiterverrechneten Betriebskosten zusammen. Die Betriebskosten stellen sowohl eine Einnahme als
auch Werbungskosten dar und besitzen somit neutralen Charakter. Bei der Ermittlung der Einkommensteuer (nicht jedoch der Umsatzsteuer) können diese wahlweise auch als durchlaufender Posten
behandelt und somit außer Ansatz gelassen werden.
1.3 Werbungskosten
Zu den Werbungskosten zählen die laufenden Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung der
Eigentumswohnung. Im Wesentlichen fallen die unten angeführten Werbungskosten an:
1.3.1
Abschreibung
Das Gebäude kann jährlich mit 1,5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Dies entspricht
einer Nutzungsdauer von 67 Jahren. Bei Gebäuden die vor 1915 errichtet wurden, kann die Abschreibung mit 2 % erfolgen.
Die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Vorsorgewohnung inklusive aller Nebenkosten. Dieser Gesamtbetrag ist in der Folge noch
auf Grund und Gebäude aufzuteilen. In der Regel nimmt die Finanzverwaltung des Verhältnis
Grund : Gebäude mit 20 : 80 an. Der Nachweis eines geringeren Grundanteiles kann durch ein Gutachten bzw. entsprechende Informationen des Verkäufers nachgewiesen werden.
Nachfolgend sind die in der Praxis häufig vorkommenden Anschaffungs- und Nebenkosten angeführt:
Kaufpreis Eigentumswohnung (exkl. USt)
+ Grunderwerbsteuer
+ Grundbuchseintragungsgebühr
+ Notariatsgebühren
+ Rechtsanwaltskosten
+ Maklerkosten
= Bemessungsgrundlage
davon z. B. 80 % Gebäudeanteil
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davon Abschreibung 1,5 % p.a.
1.3.2
Kreditzinsen
Die Zinsen (nicht der Tilgungsanteil) für die Kreditfinanzierung im Zusammenhang mit dem Kauf der
Eigentumswohnung können als Werbungskosten abgesetzt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Zinsen für das jeweils laufende und folgende Kalenderjahr vorauszuzahlen. In der Raiffeisen-Leasing-Planrechnung ist als Variante vorgesehen, dass die Zinsen für das erste und zweite Jahr
bereits bei Kreditabschluss zur Gänze vorausbezahlt werden. Dies bringt den Vorteil, dass die Zinsen
bereits im ersten Jahr als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden
können und somit die Verlustzuweisung erhöhen. Wichtig ist, dass dem Kunden diese Zahlung aus
steuerlichen Gründen auch tatsächlich als Zinsvorauszahlung in Rechnung gestellt wird.
1.3.3
Finanzierungsnebenkosten
Die Finanzierungsnebenkosten (z. B. Kreditgebühr, Hypothekareintragungsgebühr, Beglaubigungskosten, Bearbeitungsgebühr für Raiffeisenbank) werden bei den außerbetrieblichen Einkünften ebenfalls als sofort abzugsfähige Werbungskosten anerkannt.
1.3.4
Instandhaltungsaufwendungen
Allfällige Instandhaltungsaufwendungen können zum Zeitpunkt der Zahlung in voller Höhe als Aufwand geltend gemacht werden oder - wenn der Aufwand nicht regelmäßig jährlich anfällt - auch auf
Antrag gleichmäßig auf 10 Jahre verteilt werden. Mit der Aufteilung auf 10 Jahre soll vermieden werden, dass der Anleger infolge eines außerordentlich hohen Reparaturaufwandes einen Verlust aus
Vermietung und Verpachtung erzielt, den er möglicherweise mit anderen Einkünften nicht ausgleichen kann. In der Raiffeisen-Leasing-Beispielsplanrechnung ist hierfür zusammen mit dem Leerstehungsrisiko ein Wert von 5 % der laufenden Mieterträge ab dem dritten Jahr berücksichtigt worden.
Instandhaltungsaufwendungen sind insbesondere Aufwendungen in Zusammenhang mit laufenden
Wartungsarbeiten, Reparaturen, Ausmalarbeiten, Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer
Gewalt oder Abbruchkosten und der Restbuchwert eines Gebäudes.
Zur Vervollständigung sei noch darauf hingewiesen, dass bei Investitionen in Vorsorgewohnungen
neben den beschriebenen Instandhaltungsaufwendungen ertragsteuerlich auch noch Herstellungsund Instandsetzungsaufwendungen unterschieden werden. Herstellungsaufwand (dieser ist steuerlich
über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen) liegt vor, wenn Aufwendungen Maßnahmen
dienen, durch welche die Wesensart des Gebäudes bzw. der Wohnung geändert wird. Beispiele dafür
wären die Zusammenlegung zweier Wohnungen oder der erstmalige Einbau von Badezimmern. Instandsetzungsaufwendungen (diese sind steuerlich zwingend über 10 Jahre zu verteilen) sind jene
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Investitionen die den Nutzwert des Gebäudes erhöhen bzw. die Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Beispiele dafür sind der Austausch von Fenstern, Türen oder Elektroinstallationen. Da derartige
Aufwendungen gerade bei neu errichteten oder umfassend sanierten Gebäuden nur in Ausnahmefällen anfallen, soll darauf nicht näher eingegangen werden.
1.3.5
Verwaltungskosten
Auch die jährlich vorgesehenen Kosten für die Verwaltung der Vorsorgewohnung können als Werbungskosten abgesetzt werden. Es handelt sich um die nicht an die Mieter weiter verrechenbaren
Kosten der Hausverwaltung und die Kosten des Betreuungsvertrages. In der Planrechnung erfolgte
der Ansatz der Verwaltungskosten mit € 210,-- p.a. (indexiert).
1.3.6
Erhaltungsaufwand - Rücklage
Zur Vorsorge für künftige Erhaltungsaufwendungen erfolgt die laufende Dotierung einer Rücklage
gemäß Wohnungseigentumsvertrag in Höhe von € 0,15 / m² p. M. Die Dotierung dieser Erhaltungsrücklage kann ertragsteuerlich nicht unmittelbar abgesetzt werden, sondern erst deren Verwendung
(Werbungskosten im Jahr der Verwendung). In der Musterplanrechnung wurde insgesamt Erhaltungsaufwand in Höhe von 5 % p.a. (indexiert) angesetzt.
1.3.1
Steuerberatungskosten
Fallen für den Anleger auch Kosten für die Steuerberatung an, können diese ebenso als Werbungskosten abgesetzt werden. Dabei ist aber zu beachten, dass diese in der von uns erstellten Planrechnung nicht berücksichtigt wurden.
1.4 Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen
1.4.1
Begriff der „Liebhaberei“
Aus dem Begriff des „Einkommens" bzw. aus der Umschreibung der Einkünfte als Gewinn bzw. als
Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten des EStG 1988 wird abgeleitet, dass nur eine
Tätigkeit, die auf Dauer ein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringt, als Einkunftsquelle in
Betracht kommt und bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen ist. Wirft eine Tätigkeit auf Dauer
keine Überschüsse ab, so wird von der Finanz Liebhaberei unterstellt, mit der Konsequenz, dass Verluste aus dieser Tätigkeit nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden können und
weiters kein Vorsteuerabzug zusteht.
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Nach der Liebhabereiverordnung 1993 (LiebVO) ist Liebhaberei anzunehmen, wenn bei der „Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken“ Verluste
entstehen (§ 1 Abs. 2 Z 3 LiebVO) und die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht erwarten lässt (§ 2 Abs. 4 LiebVO). Der Gesamtüberschuss ergibt sich aus den kumulierten steuerlichen Ergebnissen und muss bis zum Ende des Beobachtungszeitraumes einen positiven Wert erreicht haben.
Nach der Liebhaberei-Verordnung ist bei der Vermietung von Wohnungen und Gebäuden folgendermaßen zu unterscheiden:
•
Überlassung von Gebäuden mit mindestens 3 Wohneinheiten („große Vermietung“): Hier ist ein
Beobachtungszeitraum von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahren ab dem
ersten Anfall von Ausgaben zu Grunde zu legen.
•
Überlassung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnungen) und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten („kleine Vermietung“): Bei der Liebhabereibeurteilung
ist ein Zeitraum von 20 Jahren ab dem Beginn der Vermietung, höchstens 23 Jahren ab dem Anfall von Ausgaben zu berücksichtigen.
1.4.2
Richtlinie zur Liebhabereibeurteilung 2012 (LRL 2012)
Beurteilungseinheit bei den Überschusseinkünften ist die einzelne Einkunftsquelle. Dies ist bei den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Allgemeinen das einzelne Miethaus, sofern nicht für
einzelne Wohnungen eine gesonderte Bewirtschaftungsart zu erkennen ist.
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnung) ist die Prüfung grundsätzlich für
die einzelne Wohnung anzustellen.
Die Liebhabereibeurteilung ist schon bei Erwerb der Vorsorgewohnung durchzuführen und kann einfach und effizient anhand einer Prognoserechnung erfolgen. In der Prognoserechnung sind realistische Annahmen über die künftige Vermietung (Einnahmen, Werbungskosten) zu treffen. In der Folge
sind die Ergebnisse der einzelnen Jahre zu addieren und es ist – wie oben bereits ausgeführt – innerhalb von 20 Jahren ein Totalüberschuss (positives Gesamtergebnis) zu erzielen.
Wird in der Folge die Vermietung vorzeitig beendet (ohne das Vorliegen eines unvorhersehbaren und
unabwendbaren Ereignisses) hat der Steuerpflichtige den Nachweis zu führen, dass die Vermietung
ursprünglich bis zum Erreichen eines Gesamtgewinnes geplant war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat.
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1.5 Veräußerung einer Vorsorgewohnung
Bei der Veräußerung einer Vorsorgewohnung im Privatbesitz liegt grundsätzlich ein steuerpflichtiges
Veräußerungsgeschäft vor. Mit 1. April 2012 wurden die bis dahin bestehenden Spekulationsfristen
für die Veräußerung von privaten Grundstücken abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer
(Immo-ESt) ersetzt. Durch die Immo-ESt werden alle privaten Grundstücksveräußerungen mit 25 %
besteuert.
Von der Besteuerung ausgenommen sind jedoch unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von
Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn diese dem Veräußerer ab der
Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz oder
innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens für fünf Jahre durchgehend als
Hauptwohnsitz gedient haben. Zu beachten ist, dass in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben
werden muss (Toleranzfrist für den ersten Tatbestand 1 Jahr, für den zweiten Tatbestand 5 Jahre).
Wie bereits ausgeführt, unterliegen die Einkünfte aus der Veräußerung einer Vorsorgewohnung dem
Steuersatz von 25 %, sofern kein Antrag auf Besteuerung nach dem Tarif gestellt wird (Regelbesteuerungsantrag). Die Ermittlung der Einkünfte ist wie folgt durchzuführen:
Veräußerungserlös
- Anschaffungskosten
- Herstellungskosten
- Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Zehntel den Zeitraum nach der Veräußerung
betreffen
- Kosten der Selbstberechnung
+ steuerbefreite Subventionen
+ bereits geltend gemachte Abschreibungen
Zwischensumme
abzüglich 2 % Inflationsabschlag p.a. ab dem 11. Jahr
Einkünfte aus Grundstücksveräußerung
Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen
im selben Kalenderjahr ausgleichsfähig. Ergibt sich in einem Kalenderjahr insgesamt ein Verlust aus
privaten Grundstücksveräußerungen, ist dieser zu 50% mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Ein Ausgleich mit anderen Einkünften ist nicht möglich (auch im Falle der Regelbesteuerung).
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1.6 Umsatzsteuer
Allgemein sei einleitend ausgeführt, dass der Vorsteuerabzug (z.B. bezahlte Umsatzsteuer bei Anschaffung der Vorsorgewohnung oder bei der folgenden Vermietungstätigkeit) nur dann beim Finanzamt geltend gemacht werden kann, wenn der Unternehmer mit der Vorsorgewohnung umsatzsteuerpflichtige Umsätze (zu den Einnahmen siehe Punkt 1.2) erzielt.
Regelfall Vermietung zu Wohnzwecken: Die Vermietung einer Vorsorgewohnung zu Wohnzwecken
unterliegt einer Umsatzsteuer von 10 % (Ausnahme bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung
siehe Punkt 1.6.1), womit der Vorsteuerabzug aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vorsorgewohnung (Kaufpreis, Werbungskosten) zusteht, sofern die Rechnungen die gesetzlich notwendigen
Merkmale enthalten.
Wird die Vorsorgewohnung vom Mieter für andere Zwecke (z.B. Geschäftszwecke) genutzt, dann
wäre die Vermietung unecht von der Umsatzsteuer befreit (Mietvorschreibungen ohne Umsatzsteuer,
kein Vorsteuerabzug). Der Vermieter kann allerdings wahlweise zur Umsatzsteuerpflicht optieren
(Mietvorschreibungen mit 20 % Umsatzsteuer, Vorsteuerabzug steht zu), wenn der Mieter nahezu
ausschließlich steuerpflichtige Umsätze tätig.
1.6.1 Kleinunternehmerregelung
Gemäß § 6 Abs 1 Z 27 UStG sind Kleinunternehmer - das sind Unternehmer mit einem Umsatz von
unter EUR 30.000,-- pro Jahr - von der Umsatzsteuer befreit. Sie verlieren jedoch gleichzeitig auch
das Recht auf Vorsteuerabzug (Kaufpreis, Werbungskosten). Auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung kann jedoch wahlweise verzichtet werden (ein sog. schriftlicher Antrag auf Regelbesteuerung ist an das zuständige Finanzamt zu stellen).
Da von Raiffeisen-Leasing bei Verkauf der Vorsorgewohnung jedenfalls zur Umsatzsteuer optiert wird
und somit dem Käufer 20 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden, ist der Vorsteuerabzug daraus nur dann zulässig, wenn der Erwerber auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet. Im Ergebnis
ist somit dieser Verzicht für den Erwerber von Vorteil (siehe oben mittels schriftlichem Antrag beim
Finanzamt), da der Vorsteuerabzug aus dem Kaufpreis höher sein wird, als eine in der Folge höhere
Miete bei Nichtverrechnung von Umsatzsteuer aufgrund der Anwendung der Kleinunternehmerregelung.
1.6.2
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
Durch die Absicht die Eigentumswohnung zu vermieten, wird der Anleger zum Unternehmer im Sinne
des Umsatzsteuergesetzes. Sollte der Käufer der Vorsorgewohnung noch nicht zur Umsatzsteuer
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veranlagt worden sein, ist eine Umsatzsteuernummer-Identifikationsnummer beim zuständigen Finanzamt zu beantragen (erfolgt in der Praxis gleichzeitig mit der Beantragung der Steuernummer,
falls noch keine vorhanden ist).
1.6.3
Umsatzsteuervoranmeldung
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieten und Betriebskosten inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer
von 10 % (bei Vermietung zu Wohnzwecken) in Rechnung zu stellen und diese an das Finanzamt
abzuführen. Hiezu ist eine sog. Umsatzsteuervoranmeldung (UVA) zu erstellen. Bei Umsätzen unter
EUR 100.000,-- ist die UVA quartalsweise an das Finanzamt zu melden und die Zahllast (Umsatzsteuer aus Mieten abzgl. Vorsteuer) daraus zu entrichten. Für alle anderen Unternehmer ist der Kalendermonat gleichzeitig Voranmeldungszeitraum. Frist für die UVA-Meldung und Begleichung der
Zahllast ist 1 Monat und 15 Tage nach Ablauf des Voranmeldungszeitraumes (Quartal oder Monat).
Sollte sich ein Guthaben ergeben (= Überschuss), so kann ein entsprechender Rückzahlungsantrag
beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.
Die Erstellung der UVA erfolgt durch den Anleger oder dessen Steuerberater. Die notwendigen Unterlagen dafür werden von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt.
1.6.4
Umsatzsteuererklärung
Des Weiteren ist noch eine Umsatzsteuerjahreserklärung, gleichzeitig mit der Einkommensteuererklärung jährlich beim Finanzamt einzureichen. Die Umsatzsteuerjahreserklärung ist grundsätzlich eine
Zusammenfassung aller Umsatzsteuervoranmeldungen, korrigiert um etwaige nachträgliche Veränderungen, die nicht in den Umsatzsteuervoranmeldungen berücksichtigt werden konnten. Basierend auf
dieser Umsatzsteuererklärung erfolgt dann die Veranlagung, woraus sich Umsatzsteuerguthaben bzw.
-nachzahlungen ergeben können.
1.6.5
Ankauf der Vorsorgewohnung
Grundsätzlich ist die Veräußerung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. Diese Befreiung
ist jedoch eine sogenannte unechte Steuerbefreiung, die zu einem Ausschluss des Vorsteuerabzuges
führt, d.h. der Bauträger stellt dem Erwerber der Vorsorgewohnung keine Umsatzsteuer in Rechnung,
es steht dem Bauträger aber auch nicht der Vorsteuerabzug aus dem Ankauf der Liegenschaft oder
den Errichtungskosten des Gebäudes zu.
Diese Vorsteuern werden in der Regel zum Kostenfaktor, was zu einer entsprechenden „Verteuerung“
des Kaufpreises führen würde. Gem. § 6 Abs. 2 UStG 1994 kann jedoch der Verkäufer (z. B. Bauträger) einer solchen Eigentumswohnung beim Verkauf auf Steuerpflicht optieren. Folge dieser Option
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ist, dass der Grundstücksumsatz beim Verkäufer umsatzsteuerpflichtig wird und somit dem Verkäufer
aus der Errichtung der Vorsteuerabzug zusteht (kein Kostenfaktor).
Der Erwerber der Vorsorgewohnung hat das Recht auf Vorsteuerabzug, sofern – wie oben bereits
ausgeführt – in der Folge umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt werden (und natürlich keine Liebhaberei vorliegt).
Da das Konzept der gegenständlichen Vorsorgewohnungen auch auf der „Begünstigung“ des Rechtes
auf Geltendmachung der Vorsteuern beim Kauf beruht, ist in den Verträgen vorgesehen, dass die
Option zur Steuerpflicht durch den Verkäufer ausgeübt wird.
1.6.6 Verkauf der Vorsorgewohnung
Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren (umsatz)steuerfrei nach Ankauf veräußert oder
wird die Vermietungstätigkeit beendet, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer anteilig rückerstattet werden. Das heißt, z.B. bei einem Verkauf nach 6 Jahren müssen 14/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Grundsätzlich bestünde auch hier die
Möglichkeit bei Verkauf auf Steuerpflicht zu optieren, wodurch diese Rückrechnung entfallen würde.
Der steuerpflichtige Verkauf unterliegt der Umsatzsteuer mit 20 %, wobei dies den Kaufpreis bei Verkauf an einen Nicht-Unternehmer entsprechend erhöhen würde. In der Regel wird daher die Option
bei Verkauf an einen Nicht-Unternehmer nachteilig sein, wobei eine Vergleichsrechnung (Option vs.
Nicht-Option) jedenfalls durchgeführt werden sollte.
1.7 Eigennutzung
Die Eigennutzung der Eigentumswohnung ist grundsätzlich möglich. Es ist aber aus steuerlichen
Gründen empfehlenswert, die Wohnung erst dann selbst zu nutzen, wenn der steuerliche Totalüberschuss erreicht wurde, da sonst die Vorteile im Bereich der Einkommensteuer und Umsatzsteuer
verloren gehen.
Neben der Erreichung des Totalüberschusses ist auch auf die eventuell noch notwendige Vorsteuerkorrektur (20-Jahresfrist) zu achten.
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1.8 Kontakt
Für ein Beratungsgespräch stehen Ihnen
Mag. Karin Fuhrmann
Steuerberaterin | Partnerin
 +43 1 58835-534
 karin.fuhrmann@tpa-horwath.com
Mag. Manfred Kunisch
Steuerberater | Senior Manager
 +43 1 58835-561
 manfred.kunisch@tpa-horwath.com
von TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH, Praterstraße 62-64, 1020 Wien,
gerne zur Verfügung.
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