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Der Informationsdienst der Großenhainer Wohnungsverwaltungs- und Baugesellschaft mbH
Ausgabe 1/2013
Was macht Wohnen wirklich teurer?
Liebe Leserin, lieber Leser,
wohnen in Deutschland wird immer teurer, aber wer sind
die Preistreiber? Diese Frage stand auf dem Verbandstag 2012 des GDW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.
Werde ich mir eine gute Wohnung in Zukunft noch
leisten können? Diese Frage stellen sich viele Deutsche
angesichts der aktuellen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Es verfestigt sich zunehmend der Eindruck,
dass Wohnen immer teurer wird und möglicherweise
schon bald nicht mehr bezahlbar sein könnte. Ein Schuldiger ist in der öffentlichen Diskussion schnell gefunden:
die Vermieter. Sie sind es natürlich, die mit immer höheren
Mieten die Kosten nach oben treiben. Aber ist das wirklich
so?
Der Verbandstag des GDW in Berlin zeigte klar, dass nicht
die Mietpreise das Problem sind. Anhand von aktuellem
Zahlenmaterial und den Diskussionen wurde deutlich, dass
die Wohnungsunternehmen mit ihren Nettokaltmieten zu
den Preissteigerungen gar nicht übermäßig beitragen.
„Die größten Preiserhöhungen für die Mieter entstehen aktuell durch steigende Stromkosten, Heizkosten und Steuern. All dies sind Kosten, auf die der
Vermieter nur begrenzten Einfluss hat“, sagte der Präsident des GDW, Axel Gedaschko.
Ein nüchterner Blick auf die Preisentwicklungen in den vergangenen zwölf Jahren verdeutlicht, wo die wahren
Steigerungen liegen und wer davon am meisten profitiert.
Während die Nettokaltmieten zwischen 2000 und 2012 nur
um 15 Prozent stiegen und damit klar unter der Inflationsrate lagen, verteuerten sich bspw. die Haushaltsenergiekosten für Verbraucher um satte 112 Prozent. Besonders
stark war der Anstieg der Preise bei Heizöl und Gas. Die
Stromkosten legten um stolze 78 Prozent zu und werden
im kommenden Jahr durch höhere Umlagen nochmals rasant steigen. Die Hälfte der Stromkosten, die ein Mieter bezahlt, entfällt dann auf Umlagen, Steuern und Abgaben. Der Vermieter hat darauf keinerlei Einfluss.
Zu einem wachsenden Problem haben sich auch die Baukosten entwickelt. In den vergangenen zwölf Jahren stiegen sie durch Inflation drastisch und verteuern damit Sanierungen erheblich, welche durch höhere Modernisierungsumlagen und die soziale Verantwortung zu einer erträglichen Modernisierungsumlage die Refinanzierung
weiterer Sanierungsvorhaben verzögern. Insgesamt stiegen die Baukosten seit 2000 um 27,5 Prozent. Dabei stieg
bspw. Dämmmaterial um 50 Prozent und Wärmepumpen
um 41 Prozent. Auch der Staat ist zusätzlicher Preistreiber.
Er verschärfte die energetischen Anforderungen an Wohngebäude in den vergangenen Jahren drastisch.
Die Folgen sind schon jetzt spürbar: Während die
Bestandsmieten überwiegend stabil sind, zeigt sich bei
Neuvermietungen bereits ein sichtbarer Trend nach oben.
Die Angebote erhöhten sich durchschnittlich um ca. 3 Prozent. Nach den GdW-Berechnungen ist die Steigerung vor
allem auf zunehmende Energie- und Baukosten zurückzuführen.
Der Verbandstag zeigte in seiner Strategie „gerecht wohnen“ auf, dass Wohnen auch in Zukunft bezahlbar und gerecht gestaltet werden kann. Vor allem der Staat sei hier in
der Pflicht mit wieder erhöhten Städtebauförderungen,
Wohnraumförderungen, Augenmaß bei Energieeffizienz,
Umsetzung innovativer Energiekonzepte. Nicht zuletzt sei
auch die soziale Dimension nicht zu vernachlässigen,
bspw. bei ausreichender Unterstützung sozial schwacher
Mieter bei den Kosten der Unterkunft. „Die soziale und
INHALTSVERZEICHNIS
Tipps und Infos
2–4
Recht
Wände selbst gestalten
5–6
Wohnungsangebote
10
In eigener Sache
11
Entwicklung der Betriebskosten
7
8 –9
ZU HAUSE SEIN
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wirtschaftliche Balance muss sowohl für den Mieter als auch für
den Vermieter gleichsam berücksichtigt werden …“ sagte der GdWPräsident unter anderem in seinem Fazit.
Die GWVB hat, ausgenommen bei Förderungen der Sanierung, die Mietpreise bei Bestandsmieten seit ihrer Gründung nicht erhöht. Der aktuelle Mietspiegel für Großenhain wurde im Stadt-
rat im Dezember öffentlich vorgelegt
und gilt ab 01.01.2013. Bei eingehender Betrachtung und Überprüfung ist
erkennbar, dass die GWVB-Mieten das
ausgewiesene Niveau im Mietspiegel
nicht erreichen. Hier werden wir aus
wirtschaftlicher Sicht mit sozialer Verantwortung gegenüber allen Mietern
schrittweise Veränderungen vornehmen müssen. Für einige sicherlich ein
Aufschrei, aber nüchtern betrachtet,
seit ca. 20 Jahren gleiche Mietpreise?
Nein, das kann nicht gehen! Wir sind
durch teurer gewordene Baukosten,
s. o. Ausführungen, genauso betroffen.
Wir wollen und müssen unseren Bestand sanieren in Ihrem Interesse und
der Stadt Großenhain!
Dr. Reimitz
(aus VDW aktuell, 04-2012, gekürzt
und ergänzt)
Alles neu macht der Mai …
Tapeten: eine Übersicht
Fototapete für Kreative: Die Blumen
werden als Sticker geliefert. Foto: komar
Nachdem sie einige Jahre im Hintergrund gewirkt hat, ist sie wieder der
Star an den Wänden. Hier eine Übersicht der gängigen Tapetenarten.
Bei der Tapetenwahl ist nicht nur die
Optik entscheidend, die Wandbekleidung ist auch ausschlaggebend fürs
gesunde Raumklima.
Tapeten, die das RAL-Gütezeichen
tragen, enthalten keine Weichmacher,
FCKW oder schädliche Lösemittel.
Außerdem geben Symbole auf der
Rückseite oder einem Beipackzettel
Hinweise zu Qualität, Eigenschaften
und Verarbeitung.
papier mit Motiven bedruckt, liegt auf
Platz zwei der Beliebtheitsskala. Muster auf bedruckten Tapeten müssen
passend tapeziert werden, dabei fällt
Verschnitt an – je größer der Aufdruck,
umso mehr wandert in den Papierkorb.
Der jeweilige Musterversatz ist auf den
Rollen angegeben.
Profil- oder Strukturtapeten schaffen
prägnante Effekte. Hier werden Farbpasten oder expandible Kunststoffe
auf das Trägermaterial gedruckt oder
geschäumt. Durch die erhabene Struktur gewinnt die Wand eine interessante
dreidimensionale Wirkung.
tern. Kleine Makel an den Untergründen können übrigens mit Vliestapete
übertapeziert werden.
Textile Wandbekleidungen zaubern
ein exklusives Ambiente. Hier werden
Wolle, Jute, Baumwolle, Seide, Leinen
oder Kunstfasern auf Papierträger aufgebracht.
Gräser lassen sich übrigens auch zu
Tapeten verarbeiten: Rohrgras oder
Bambus sorgen für den perfekten
Asia-Look.
Fototapeten liegen derzeit im Trend.
Die mit einem Bild beschichteten Tapetenbahnen werden Stück für Stück
aneinandergefügt und geben so eine
großformatige Fotografie wieder.
Fototapeten können in der Regel mit
normalem Tapetenkleister tapeziert
werden. Manche Hersteller drucken
auch Kundenfotos auf Fototapete.
Vinyltapeten zeichnen sich durch ihre
extrem hohe Strapazierfähigkeit aus.
Die Kunststofftapete wird heute aus
ökologischen Gründen und wegen ihrer meist schlechten DampfdurchläsTapetenarten:
sigkeit eher selten verwendet und
Die Raufasertapete ist eine langlebige kommt meist gezielt in den FeuchtbeLösung. Jede Rolle ist mit einer Typen- reichen von Küche oder Bad zum Einund Sortennummer gekennzeichnet, satz.
Fototapeten – auch mit eigenen Motidie beim Nachkauf gewährleistet, dass
ven gibts beispielsweise bei:
die Struktur der neuen Tapete zur alten Vliestapeten aus Kunststoffen und www.juicywalls.com
passt. Die klassische Farbe der Raufa- Zellstofffasern sind derzeit im Kom- www.varistyle.de
ser ist Weiß, inzwischen gibt es sie men. Sie sind einfach zu verarbeiten www.berlintapete.de
aber auch mit farbig beschichteter und können bei der nächsten RenovieOberfläche. In Kombination mit einem rung mühelos abgezogen werden. Wer Ausgefallene Tapete gesucht?
atmungsfähigen Anstrich wirkt sich die sich an der strukturierten Oberfläche Hier eine kleine Shop-Auswahl:
Raufasertapete – wie auch die Papier- der Raufaser sattgesehen hat, wählt www.royaltapeten-deluxe.de
tapete – positiv auf das Raumklima aus. Vliestapeten mit glatter, weißer Ober- www.smatch.com
fläche. Zahlreiche Tapetenhersteller be- www.tapetender70er.de
Die Papiertapete, oft aus Recycling- drucken Vliestapeten auch mit Mus- www.tapetenagentur.de
2
ZU HAUSE SEIN
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Räume gestalten mit Farbe
Bei der Wohnraumgestaltung sind Farben das Salz in der Suppe. Einsatz und
Dosierung erfordern viel Fingerspitzengefühl: Ein Zuviel kann die Atmosphäre
„versalzen“, fehlen sie ganz, wirken
Räume schnell fad. Bei der Wahl der
Töne ist ein Blick auf den Farbkreis hilfreich – mit dieser natürlichen Ordnung
lassen sich Kombinationen herstellen
und Kontraste erzeugen.
Alles lässt sich mischen
Im Grunde besteht die ganze Welt aus
lediglich drei Farben: Rot (Magenta),
Blau (Cyan) und Gelb (Yellow). Dies
sind die Primärfarben, durch Mischen
dieser drei können alle anderen Töne
erzeugt werden. So entsteht ein Farbkreis, in dem sich benachbarte Farben
zu immer feineren Nuancen vermengen lassen. Mit Schwarz und Weiß
werden die Töne entsprechend abgedunkelt oder aufgehellt.
Gestalten mit dem
Farbkreis
Sehr harmonisch wirken
Töne, die auf dem
Farbkreis eng beisammenliegen. Dabei ist
entscheidend, ob man
sich bei den Tönen der
kühlen oder der warmen Seite bedient. Die
Palette von Lila über Rot zu
Dotter erzeugt eine warme
Atmosphäre, das Spektrum von Violett
über Cyan zu Grün bringt hingegen kühle Frische in die Räume. Während die
warmen Farben ein Zimmer optisch
verkleinern, geben ihm die kühlen Farben Weite – ein Effekt, den man sich zunutze machen kann: Eine in kühlen Farben gestrichene Decke wirkt höher; ein
sehr langer, schmaler Flur lässt sich mit
warmen Tönen verkürzen.
Farben, die sich auf dem Farbkreis
gegenüberliegen – Gelb und
Violett beispielsweise –
werden Komplementärfarben genannt. Sie
erzeugen einen sehr
starken Kontrast. Bei
der Einrichtung lassen sich mit diesen
Komplementärkontrasten effektvolle Akzente
setzen. Außerdem kann
die Dominanz einer bestimmten Farbe im Raum durch den gezielten Einsatz der entsprechenden Komplementärfarbe ausgeglichen werden.
Nicht nur die Lage auf dem Farbkreis,
auch ein ähnlicher Anteil an Schwarz
und Weiß ist für eine harmonische Gestaltung entscheidend. Eine Kombination von Farben, die einen hohen Anteil
Weißpigmente enthalten, erzeugt beispielsweise ein stimmiges pastelliges
Gesamtensemble.
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Babyzimmerprämie
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ZU HAUSE SEIN
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Die richtige Tapete für jeden Raum
Was in der Mode Gesetz ist, gilt auch
für die Wände: Muster beeinflussen
die Figur. Auf den Wohnraum übertragen heißt das, dass kleine Räume optisch gestreckt werden können, hohe
Decken durch bestimmte Farbgebungen nach unten rücken und große
Räume plötzlich viel kleiner erscheinen können.
1. Querstreifen
Der Raum wirkt niedriger, aber auch
breiter, ungünstig für Räume mit tiefen Decken. Sie sind sehr dominant,
am besten nur einen Streifen oder eine Wand tapezieren.
2. Längsstreifen
Lassen den Raum höher erscheinen.
Breite Blockstreifen wirken eleganter
und weiter. Schmale Streifen sparsam einsetzen, eventuell nur auf halbe Raumhöhe.
4
3. Helle kleine Muster
Sie weiten den Raum. Mit dezenten
Mustertapeten können alle vier Wände
tapeziert werden, ohne dadurch überladen zu wirken. Große Muster sparsam einsetzen.
korwand mit einem großen Muster tapeziert wird, wirkt das Zimmer größer.
Ein Karomuster oder Glanzeffekte
bewirken dasselbe.
7. Abschluss zur Decke
Ein Raum wirkt niedriger, wenn nicht
4. Dunkle Decken
ganz nach oben tapeziert wird, sonSie ziehen die Decke nach unten und dern ein breiter Streifen zur Decke
lassen den Raum niedriger wirken. Bei freigelassen wird.
hohen Räumen können durch farbige
Decken jedoch tolle Effekte erzielt wer- 8. Diagonale
den.
Sie verkleinern den Raum und sollten
wegen ihrer starken Wirkung nur an
5. Zurücktretende Farben
einer Wand oder in dezenten Farben
Durch eine Wand in einer zurück- eingesetzt werden.
tretenden Farbe mit hellen Seitenwänden gewinnt ein Zimmer an Tiefe. 9. Nischen und Erker
Zurücktretend sind beispielsweise Durch eine Tapete in hellen Farben
Blau oder zartes Grün.
können Nischen, Raumecken oder
Dachgauben gezielt herausgestellt
6. Dekorwand
und optisch vergrößert werden.
Wenn eine fenster- und türenlose De-
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Wände selbst gestalten
Motivschablonen
Material:
zum Schablonieren (Bastelgeschäft),
Motivvorlage, ablösbarer Klebstoff,
Wandfarbe, Farbrolle
So wird’s gemacht:
– Übertragen Sie das Schablonenmotiv in gewünschter Größe auf die Folie. Mit einem Kopiergerät können
Sie die Blüte schnell und einfach vergrößern. Verwenden Sie gegebenenfalls mehrere Papierbögen und
legen diese aneinander, um die Blüte
abzupausen.
– Schneiden Sie zuerst das Motiv entlang des Umrisses aus und anschließend alle in der Vorlage schwarzen
Flächen aus der Blüte. Die Folie
muss später noch an einem Stück
sein – gehen Sie also behutsam vor.
– Die Rückseite der Schablone mit
Klebstoff einsprühen und so an die
Wand drücken, dass sie dicht anliegt
und keine Farbe unter die Ränder
laufen kann.
– Nun die Wand mit der Rolle streichen. Die Schablone vorsichtig lösen, an einer anderen Stelle neu befestigen und wieder überstreichen.
Drei oder vier Einzelmotive pro Wand
bilden einen schönen Blickfang. Es
sieht aber auch interessant aus,
wenn man die Motive leicht überlappend anordnet.
Schablonen – ganz natürlich
Quelle: „Wände Kreativ“ von Linda
Barker, DVA, ISBN 978-3-421-03601-8 Material:
Blätter, Äste, Blüten oder andere Pflan34,90 Euro
zenteile, Wandfarbe, Farbrolle
Raster-Technik
Wer sagt denn, dass Sie Ihre SchabloMaterial:
nen aus Papier, Folie oder ähnlichem
Motivvorlage, Wollfäden, Reißnägel, Material aus dem Laden basteln müsWasserwaage, Bleistift, Pinsel, Wand- sen? Die Natur hält eine Vielzahl an
farbe
Formen bereit, die Sie als Vorlage für
schöne und inspirierende Wandmotive
aufgreifen können.
So wird’s gemacht:
– Glätten Sie die Blätter ganz nach
Wunsch – je nachdem wie flach die
Vorlage später ist, desto mehr oder
weniger deckend und strukuriert
wird das Ergebnis an der Wand ausfallen.
– Tragen Sie Farbe mit einer Farbrolle
auf die Blätter und drücken Sie diese
So wird’s gemacht:
an die Wand. Mit einer sauberen Farb– Berechnen Sie je nach Wunschgrörolle über die Blätter rollen und so die
ße des Wandmotivs die Größe der
Farbe an die Wand übertragen.
Rasterabschnitte (s. Tabelle). Übertragen Sie die roten Linien mit einer
Wasserwaage an die Wand – z. B. mit
Wollfäden und Reißnägeln.
– Zeichnen Sie den Umriss des Motivs
pro Einzelquadrat dünn mit Bleistift
in die großen Kästchen an der Wand.
– Raster von der Wand nehmen und Motiv in gewünschter Farbe ausmalen.
Tipp:
Eigene Motive können Sie mit einem
Diaprojektor oder Beamer an die Wand
strahlen.
Größe der Größe des
Raster- Ornaments
abschnitte
5 x 5 cm
10 x 10 cm
25 x 25 cm
30 x 30 cm
35 x 35 cm
40 x 40 cm
50 x 50 cm
DIN A4 HxB 12 x 30 cm
Fläche HxB 42 x 60 cm
Fläche HxB 105 x 50 cm
Fläche HxB 126 x 80 cm
Fläche HxB 147 x 210 cm
Fläche HxB 168 x 240 cm
Fläche HxB 210 x 300 cm
Tipp:
Der ideale Untergrund ist eine vorhandene gemusterte Tapete. Im Beispiel
harmoniert die türkise Wandfarbe gut
mit dem rosa Blumenmuster der über- Quelle:
www.hornbach.de
malten Tapete.
Tipp:
Wenn Sie einen Bogen Papier noch
über die Schablone an die Wand halten
und darüberrollen, sparen Sie sich das
Auswaschen der Walze, und die Farbe
auf den Blättern überträgt sich nicht so
leicht an ungewollte Stellen an der
Wand. Achten Sie darauf, dass die
Schablone unter dem Papier nicht verrutscht. Alternativ können Sie auch die
saubere Pflanzenschablone an die
Wand halten und mit der Farbrolle
darüberstreichen. So bekommen Sie
mehr die Umrisse der Vorlage.
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gehören, werden ausgeschnitten.
Bestempelte Stoff- oder PapierDruckfarbe soll nur auf den Motivteibahnen
len haften, die erhaben stehen bleiMaterial:
ben.
Kohlepapier, Linolschneidemesser mit
gerader, u-förmiger und v-förmiger – Nun mit den Linolschneidemessern
das Motiv sorgfältig ausschneiden.
Klinge, Linol- oder Gummiplatte, evtl.
Dabei das Messer immer vom Körauf Holzplatte aufgeleimt, Bleistift,
per weg führen. Arbeiten Sie stets
Farbe, Stoffbahnen oder Tapetenmit scharfen Messern. Stumpfe KlinRestrollen, weiche Gummiwalzen,
gen sind schwerer zu handhaben
kleine Farbrollen oder Pinsel, ein altes
und bergen eine größere VerletBackblech, einen beschichteten
zungsgefahr.
Pappteller oder ein Stück Acrylglas
– Ist das Motiv fertig ausgeschnit(zum Ausrollen der Farbe)
ten, drücken Sie einen kleinen
Klecks Farbe auf ein Stück AcrylSo wird’s gemacht:
glas oder ein altes Backblech. Die
– Benutzen Sie die Motivvorlage auf
Farbe mit der Gummiwalze dünn
Seite 5 oder entwerfen Sie Ihr eigeausrollen. Dabei wird die Walze mit
nes Motiv. Einfache, grafische Foreiner gleichmäßigen Farbschicht bemen sind am einfachsten zu schneideckt.
den. Sie können zuerst auf Papier
vorzeichnen und das Motiv dann mit – Mit der eingefärbten Walze mehrmals über die Linolplatte rollen, um
Kohlepapier auf die Linolplatte überdie erhabenen Motivteile mit Farbe
tragen. Wer sich sicher genug fühlt,
schraffieren und alle positiven in Rot.
zu bedecken.
zeichnet mit Bleistift direkt auf die
– Linol- und Gummiplatten sind wasPlatte. Alle Teile, die nicht zum Motiv – Ist das Motiv vollständig bedeckt,
serfest. Farben auf Wasserbasis lasdie Platte mit der Motivseite nach
sen sich nach der Arbeit einfach ununten auf den Stoff oder das Papier
ter fließendem Wasser abspülen.
legen und schön gleichmäßig andrüDanach die Platten mit Küchenpacken. Über größere Platten sollten
pier trocken tupfen und vor der
Sie mit einem Nudelholz rollen – aber
nächsten Benutzung an der Luft volldabei die Linolplatte nicht verschieständig trocknen lassen. Wenn Sie
ben. Sie können auch mit der geandere Farben verwenden, beachwölbten Seite eines Löffels leicht
ten Sie bitte die Herstelleranweisunüber die Rückseite der Linolplatte
gen zur Säuberung der Druckplatstreichen.
ten.
– Drucken Sie erst einige Probemotive – Wandbehänge aus bedrucktem
auf Resten Ihres Stoffs oder Papiers.
Stoff verleihen Ihrer Wohnung einen
So finden Sie leicht heraus, wie Sie
ganz besonderen Charakter. Am einam besten vorgehen müssen.
fachsten arbeitet es sich auf glatten
Stoffen wie Baumwolle, dünnem LeiTipps:
nen, Viskose oder Seide. Drucke auf
– Linoleum lässt sich leichter schneigroben Stoffen fallen oft etwas unden, wenn Sie es auf der Heizung
scharf aus, können aber trotzdem
oder im lauwarmen Backofen etwas
faszinierend aussehen.
anwärmen. Aber nicht zu stark erhitzen, das Material ist brennbar. Syn- Quellen:
thetische Platten sind weicher und In ihrem Buch „Dekorieren mit Lotta“
brauchen nicht erwärmt zu werden. hat die junge Designerin Lotta Jans– Damit Sie beim Ausschneiden nicht dotter viele nützliche Tipps und
versehentlich Material an der fal- Informationen zu verschiedensten
schen Stelle entfernen, sollten Sie Drucktechniken versammelt. Mit den
die positiven und negativen Flächen liebevollen Ideen können Sie nicht nur
nach dem Vorzeichnen auf der Linol- Ihre Wohnung verschönern, sondern
platte kennzeichnen, etwa indem auch Vorhänge, Taschen, Möbel, KleiSie alle negativen Teile in Grün dung und vieles mehr.
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Entwicklung der Betriebskosten
Heizkosten
200
Heizkosten (€/MWh)
150
160,90
100
139,38
50
0
167,88 160,34
166,65
99,87
2002
105,53
144,21
143,15
118,27
101,19
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
durchschnittlicher Verbrauch der Wohngebiete (€/m² im Monat)
1,8
1,7
1,6
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
1
0,9
0,8
0,7
2002
2003
2004
WG Waldsiedlung
€/MWh
90
80
70
60
50
40
30
20
2005
2007
2008
66,13
54,20
50,44 51,87 51,87
46,65
45,76 42,77
2003
2004
Arbeitspreis (€/MWh)
2006
2007
2008
2010
2011
2012
WG Kupferberg
70,86 70,35
75,33 73,37
59,83 60,83
61,13 62,49
2009
2010
2011
2012
Jahr
Grundpreis (€/MWh)
1
84,58
69,21
53,95 54,72 55,06 58,06
2005
Schornsteinfeger
(€/Arbeitswert)
2009
WG Käthe-Kollwitz
Arbeits- und Grundpreisentwicklung
2002
Niederschlagswasser €/m²
0,4
0,3
0,2
0,5
0,1
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
0
2006
WG Dr. Külz
Grundsteuer (Hebesatz %)
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
450
400
350
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Hauslicht (€/kWh)
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
0
0,1
0,2
0,3
0,4
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§
Recht
Kein Anspruch auf Kopien bei Einsicht
in Abrechnungsunterlagen
Ein Vermieter machte aus Betriebskostenabrechnungen Nachzahlungen gegen einen Mieter geltend.
Laut Mietvertrag durfte der Mieter
innerhalb von 4 Wochen nach Zugang
einer Betriebskostenabrechnung die
Originalbelege einsehen.
Auf dieses Recht des Mieters wurde
in jeder Betriebskostenabrechnung
nochmals ausdrücklich hingewiesen.
Da die Originalbelege in mehreren
Aktenordnern verwahrt wurden, behauptete der Mieter, dass ihm die Ein-
sicht absichtlich vom Vermieter er- Dass die Originalbelege in mehreren
Aktenordnern enthalten waren, war
schwert würde.
jedoch nicht als Schikane des VermieAus diesem Grunde verlangte er vom ters zu werten und die Einsichtnahme
Vermieter, dass dieser ihm sämtliche war dem Mieter somit zumutbar.
Belege als Fotokopie übersenden Trotz des Umfangs der Abrechnungssolle. Da der Vermieter dies verwei- unterlagen und Aufbewahrung in
gerte, klagte der Mieter diesbezüglich mehreren Ordnern, war der Vermieter
vor dem zuständigen Gericht. Das nur verpflichtet, dem Mieter die OrigiKammergericht entschied zugunsten nalbelege zur Einsichtnahme zur Verdes Vermieters, dass das im Mietver- fügung zu stellen. Der Mieter hatte
trag eingeräumte Recht des Mieters keinen Anspruch auf Zusendung von
auf Belegeinsicht wirksam vereinbart Fotokopien
worden war.
(KG, Urteil v. 12.03.12, Az. 12 U 72/11)
Rückstand von nur einer Monatsmiete
Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich auch
bei Zahlungsverzug mit einer Monatsmiete möglich.
Entscheidung des Monats
Eine ordentliche Kündigung wegen
Zahlungsverzug ist auch unterhalb der
für die fristlose Kündigung geltenden
Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht
vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.
BGH, Urteil v. 10.10.2012, Az. VIII ZR
107/12
Fakten:
Laut Wohnungsmietvertrag ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens
am dritten Werktag zu entrichten. Nach
dem Mietvertrag kann der Mieter
gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen, wenn
er seine Absicht dem Vermieter mindestens eine Woche vor Fälligkeit an8
gekündigt hat. Nach dem Anschluss
der Wohnung an die Fernwärmeversorgung verlangte der Vermieter monatliche Heizkostenvorschüsse in Höhe von 70 Euro. Das Jobcenter hatte
dem Mieter einen Betrag für Heizung
und Unterkunft bewilligt, zahlte 253 Euro direkt an den Vermieter und einen Teil
auf ein vom Mieter benanntes Konto.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristgemäß, weil der Mieter die
Heizkostenvorauszahlungen 14 Monate lang nicht gezahlt hatte. Der Mieter
wurde zur Zahlung verurteilt. Ein Jahr
später kündigte der Vermieter erneut
fristgemäß, weil der Mieter zu diesem
Zeitpunkt die Miete für den laufenden
Monat noch nicht gezahlt hatte. Das
Gericht erklärt zwar die letzte Kündigung für unwirksam, weil Zahlungsrückstände des Mieters die ordentliche
Kündigung nicht rechtfertigen, wenn
sie im Zeitpunkt der Kündigung weni-
ger als einen Monat angedauert haben.
Hier hatte der Zahlungsverzug nur
neun Tage gedauert. Das ist keine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Die erste Kündigung hat das Mietverhältnis aber beendet. Der Vermieter hatte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil
der Mieter seine Pflichten aus dem
Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, indem er über ein Jahr
lang keine Heizkostenvorauszahlungen
geleistet hat. Der Mieter hat die Nichtzahlung auch zu vertreten. Eine unverschuldete wirtschaftliche Notlage, die
den Mieter an der Zahlung der Vorschüsse gehindert hätte, lag nicht vor,
da er 50 Euro monatlich vom Jobcenter
erhielt. Dass er diese Beträge versehentlich zur Tilgung anderer Verbindlichkeiten verwendete, ändert nichts
daran, dass ihm zumindest Fahrlässig-
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§
keit zur Last fiel. Die vom Mieter nachträglich geleistete Zahlung führt nicht
zur Unwirksamkeit der ersten Kündigung.
sein und wie lange er angedauert haben
muss, um die ordentliche Kündigung zu
rechtfertigen. Der BGH vertritt hier die
Auffassung, dass auch unterhalb der in
§ 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB festgelegten
Fazit:
Grenzen eine ordentliche Kündigung
Es ist umstritten, wie hoch ein vom Mie- wegen Zahlungsverzugs möglich ist.
ter verschuldeter Zahlungsrückstand Aber nicht jeder geringfügige oder nur
kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt
die Annahme einer nicht unerheblichen
Pflichtverletzung. Die Erheblichkeitsgrenze ist nach Auffassung des Senats
nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als
einen Monat beträgt.
Mieter zahlen Betriebskosten-Vorauszahlungen
nicht – ab jetzt schulden sie dafür Verzugszinsen
Dass ein Mieter für die von ihm geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen
Verzugszinsen zahlen muss, auch wenn
das Jahr, in welchem die Vorauszahlungen zu leisten waren, bereits abgelaufen ist, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2012.
Wenn bereits Abrechnungsreife eingetreten ist, kann ein Vermieter die
ausstehenden Betriebskostenvoraus-
zahlungen des abgelaufenen Jahres
nicht mehr einfordern.
Die sogenannte Abrechnungsreife tritt
mit Ablauf der Abrechnungsperiode,
also in der Regel einem Kalenderjahr,
ein. Ein Vermieter ist nun verpflichtet,
die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Nur auf dieser Grundlage kann ein Vermieter von seinem Mieter dann noch
eine Nachzahlung verlangen. Der BGH
hat nun aber klargestellt, dass ein Mieter dennoch Verzugszinsen für die von
ihm pflichtwidrig nicht gezahlten Vorauszahlungen schuldet.
Und zwar, soweit nicht anderes mietvertraglich vereinbart wurde, in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (BGH, Urteil v. 26.09.2012,
Az. XII ZR 112/10).
Vermieter darf Eigenleistungen
fiktiv abrechnen
... dass ein Vermieter in seiner Betriebskostenabrechnung erbrachte Eigenleistungen von eigenen Arbeitskräften durch Angabe von durch Fachunternehmen
geltend gemachte Kosten abrechnen darf, entschied
der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2012.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über eine Betriebskostenabrechnung, nach der der Mieter eine
Nachzahlung zu leisten hatte. Zwischen den Parteien
war insbesondere Streit über die Kostenpositionen
„Gartenpflege“ und „Hausmeister“ entstanden.
Der Vermieter hatte für die Gartenpflege und die
Hausmeisterdienste eigenes Personal eingesetzt. In
der streitgegenständlichen Abrechnung hatte er jedoch die von anderen Fachunternehmen üblicherweise für solche Dienste geforderte Vergütung angesetzt.
Der BGH entschied zugunsten des Vermieters, dass
der Mieter zur Nachzahlung verpflichtet ist. Der Ver-
mieter durfte für die von seinem eigenen Personal erbrachten Hausmeisterdienste und die Gartenpflege
gemäß § 1 Abs. 1 BetrkV fiktive Kosten ansetzen.
Dabei ist ein Vermieter berechtigt, die geltend gemachten Kosten in einer Höhe anzusetzen, die der
überlicherweise von einem Fachunternehmen für entsprechende Dienstleistungen geforderten Vergütung
entspricht. Ein Vermieter, der im Rahmen der Betriebskosten absetzbare Dienstleistungen mit eigenen Mitarbeitern erbringt, darf also solche Kosten ansetzen, die bei Beauftragung eines Fachunternehmens entstanden wären.
Solche fiktiven Kosten sind für den Mieter ausreichend dargelegt, wenn der Vermieter ein Leistungsverzeichnis über die getätigten Arbeiten und einen
günstigen Kostenvoranschlag eines Fachunternehmens vorlegt (BGH, Urteil v. 14.11.2012, Az. VIII ZR
41/12).
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Für die redaktionelle Gestaltung wurden
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