Stadtumbau in Essen Altendorf / Bochold: Entwicklung und

Stadtumbau in Essen-Altendorf
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Stefan Schwarz – Fachbereich Stadterneuerung der Stadt Essen
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Lage im Stadtgebiet
Altendorf
Altendorf
Krupp-Quartier
Innenstadt
Stadtumbau in Essen
Soziale Stadt / 2000
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Stadtumbaugebiet / 2005
Altendorf
Nutzungsstruktur / Wohnen
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Wohnnutzung im Stadtumbaugebiet
Einzelhandel
öffentliche Einrichtungen
Folie 4
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Nutzungsstruktur / Grün
aktuelles Bild!
Altendorf
öffentliches Grün
privates Grün (Kleingärten)
Folie 5
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Bevölkerungsentwicklung
Stadt Essen
Stadtumbaugebiet
Altendorf
Folie 6
Stadtumbaugebiet:
1990
2009
ca. 29.000 Einwohner
ca. 26.000 Einwohner
Stadt Essen:
1990
2009
ca. 627.000 Einwohner
ca. 572.000 Einwohner
~ 10 %
~8%
Struktur- und Rahmenplan – Wohnstandort sichern
• Rückbau Infrastruktur
(neue Chance)
• öffentlicher Raum
(aktiviert priv. Engagement)
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
• Rückbau und Neubau
(Imagewandel)
• Investitionen im Bestand
(Potential unterschätzt)
Altendorf
Folie 7
Rückbau und Neubau
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Folie 8
Wohnquartier Amixstraße – Bestand
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Wohnquartier Amixstraße – Bestände ALLBAU AG
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Wohnquartier Amixstraße – Bestände ALLBAU AG
• Dreigeschossiger und im rechten Winkel angeordneter
Wohnungsbau aus 1920er Jahren
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
• Begrünte Innenhöfe und durchgehende Verkehrsberuhigung
• 182 Wohneinheiten mit 10.230 m² Fläche
• Durchschnittliche Wohnungsgröße 55m²
• Schlechte Eigenschaften hinsichtlich der Energieeffizienz
• Ausstattung der Wohnungen ist nicht mehr zeitgemäß
Leerstand 60-70%
Folie 11
Altendorf
Wohnquartier Amixstraße – Bestände ALLBAU AG
Auch eine aufwändige Modernisierung
kann die Nachfrage nach
attraktivem Wohnraum nicht erfüllen:
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Entscheidung
für Abriss und Neubau
Altendorf
Folie 12
Wohnquartier Amixstraße – Rückbau und Neubau
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Bauvorhaben Amixstraße – Das Neuordnungskonzept
• Abriss von 182 Wohneinheiten
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
• Neubau von ca. 60 WE
mit 5.000 m² Fläche
• Durchschnittliche Größe
der neuen Wohnungen: 83 m²
• Parkraum in Tiefgaragen
• 15 Mio. € Investitionskosten
• 7,2 Mio. € Förderung
(Baudarlehen)
Altendorf
Bauvorhaben Amixstraße – Wohnen am Niederfeldsee
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Bauvorhaben Amixstraße
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Folie 16
Nordsee
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Südsee
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Voraussetzung / Bahndammabtrag
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Folie 19
Fläche Südsee nach Abtrag Bahndamm
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Niederfeldsee
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Folie 21
Luftbild
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Folie 22
Handlungskonzept Wohnen - Vorgeschichte
Städtebauliches Entwicklungskonzept
•Soziale Stadt (2000) // Stadtumbau West (2005)
•Jansen-Gutachten (2007) – Struktur und Rahmenplanung
•Parallel, ergebnisoffen und in ständiger Abstimmung mit der Stadt Essen
entwickelt die Allbau AG verschiedene Planungsentwürfe
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Stadtentwicklungsprozess Essen 2015+
•Perspektive Wohnen (2007)
•InWIS-Gutachten (2007) – Wohnungsnachfrageanalyse 2015+
Fazit zum Thema Wohnen
•Für die Beteiligten (Land, Stadt, Allbau AG) war letztlich klar, dass zur
Vitalisierung des Areals, des Quartiers mit der beabsichtigten Signalwirkung für
den Stadtteil ein deutlicher Eingriff in die Bausubstanz durch erheblichen Rückbau
neben anspruchsvollem Neubau notwendig und sinnvoll ist.
•Hierzu werden die Wohnraum-Förderangebote des Landes benötigt.
Integriertes Handlungskonzept der Stadt Essen
Bochold / Altendorf-Nord mit dem Bauvorhaben der Allbau AG:
Amixstr./Rüselstr.
Ziel (2009/10): Inanspruchnahme der Wohnraumfördermittel des Landes NW
Folie 24
Altendorf
Handlungskonzept Wohnen – Zahlen und Fakten
Bauvorhaben Amixstr./Rüselstr. („Wohnen am Wasser“)
•Neuschaffung von 61 Mietwohnungen (8 Gebäude)
im Rahmen der mittelbaren Förderung
•Abbruch vorhandener Bausubstanz
(180 Wohnungen in 29 Gebäuden)
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Beantragte Wohnungsbau-Fördermittel
•Für die mittelbare Förderung:
•Für den Abbruch:
6.068.700 Euro
1.145.000 Euro
Ziele
•Neuer attraktiver Wohnraum für Besserverdienende, junge Familien und Familien mit
Kindern
•Der Stadtteil soll für neue Zielgruppen geöffnet und gleichzeitig soll über die ca. 120
Ersatzwohnungen für die Nachfragegruppe des sozialen Wohnungsbaus eine Stabilisierung
und keine Verdrängung erfolgen
•In der Bilanz werden 119 nicht mehr zeitgemäße Wohnungen vom Markt genommen, durch
diese Entdichtung werden die Wohnungsüberhänge im Stadtteil reduziert
•In einem der Neubauprojekte wird ein Stadtteil Café als Treffpunkt für die Nachbarschaft
errichtet
•Zur besseren Durchmischung der Einkommensstrukturen sollen die Ersatzwohnungen auch
von Besserverdienenden (Gruppe B) bezogen werden können; die Mieten der
Ersatzwohnungen liegen 15 % unter der Mietspiegelmiete (ca. bei 4,40 €/m²/mtl.)
Folie 25
Altendorf
Handlungskonzept Wohnen – vs. Förderrecht ?
Ergebnis der Verhandlungen mit dem (damaligen) MBV
(Aufzählung erforderlicher Ausnahmegenehmigungen)
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
•Förderung des Abbruchs von Wohnraum
•Gewährung von 100 % (statt der üblichen 60 %) der Grundpauschalen
•Gewährung von Zusatzdarlehen für kleine Wohnungen und Aufzüge
•Die Bindungsfreien Wohnungen sind zum Teil in 5-geschossigen Gebäuden
•Die (ca. verdoppelte) Ersatzwohnraummenge wird über Raumzahl bzw.
Wohnfläche berechnet
•Die Ersatzwohnungen werden für Mieter der Einkommensgruppen A und B
gebunden, damit auch besser verdienende Mieter/innen in Altendorf/Bochold
gehalten werden können
•Die Mieten der Ersatzwohnungen werden über einen „Pool“ gebildet und sollen
im Ergebnis 15 % (bei ca. 4,40 €/m²/mtl.) unter der Mietspiegelmiete liegen.
Dadurch können je nach Modernisierungsgrad der Wohnungen die Mieten auch
oberhalb der ansonsten geltenden Grenze von 4,45 €/m²/mtl. liegen. Die
teureren Wohnungen stehen vorrangig für Nachfrager der Einkommensgruppe B
zur Verfügung
Folie 26
Altendorf
Projektgebiet IdEE Altendorf
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Stadtumbaugebiet
Bebauungsplangrenzen
Projektgebiet
Stadtumbau West – Bochold/ Altendorf-Nord
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
IdEE – Handlungsfelder Eigentümerkooperation
Immobilien geeignet bewirtschaften
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Wohnqualität zielgruppengerecht
erhöhen
Wohnumfeld attraktiver gestalten
•
Nachbarschaftshilfen etablieren
Unterstützungsmöglichkeiten erkennen
Altendorf
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
IdEE – Aufbau eines örtlichen Beraterpools
Analyse Ausgangssituation
und Perspektiven
Schriftliche Befragung
der Eigentümer
Aufbau örtlicher
Berater-Pool
Erprobung Berater-Pool
Dezember
2010
Frühjahr
2011
Erfahrungsbericht
Markteinführung Berater-Pool
Information der Eigentümer: Öffentlichkeitsarbeit / Presse
September
2010
Altendorf
Gebäudealter
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
über 55 Jahre
50 bis 55 Jahre
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Gebäudealter
Altendorf
Wiederaufbaugebiet Altendorf
Eigentum Wohnungsgesellschaften
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Wohnungseigentum
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
IdEE - Schriftliche Befragung der Eigentümer
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
890 Eigentümer wurden angeschrieben
Rücklauf: 177
Rücklaufquote: 20%
(gesamter Rücklauf über den Bearbeitungsstichtag hinaus
ca. 300, Rücklaufquote ca. 30%)
Altendorf
- Auszüge der Auswertung:
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
IdEE - Aktivitäten in 2011
Koordinator
Stadt Essen – Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement
Lenkungsgruppe
• Stadt Essen
Öffentlichkeitsarbeit / Presse
• Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement
• Amt für Stadtplanung und Bauordnung
• Umweltamt
• Stadtentwicklung
• Stadtteilbüro Altendorf
• Haus & Grund Ruhr
• Allbau AG
• Sparkasse Essen
• Kreishandwerkerschaft Essen
• Architektenkammer NW
• GIH Rhein-Ruhr e.V.
• Verbraucherzentrale NRW
Altendorf
Arbeitsgruppen
AG: Start-up
Informationsveranstaltung
AG:
Veranstaltungsreihe / Modernisierungsstammtisch
AG: Vor-Ort-Sprechstunde
AG: Musterbaustelle / BestPractice-Beispiele
„Marktplatz“ als Kommunikationsplattform
01.Juli 2011, ab 17:00 Uhr
IdEE – AG Start-up Informationsveranstaltung
AG: Start-up
Informationsveranstaltung
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
IdEE – AG Modernisierungsstammtisch
AG:
Veranstaltungsreihe / Modernisierungsstammtisch
Jeder 1. Donnerstag im Monat
19 -21 Uhr
Ansprechpartner:
Herr Werner Weskamp,
Haus & Grund Essen
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
IdEE – AG Vor-Ort-Sprechstunde
Jeder 2. Donnerstag im Monat
AG: Vor-Ort-Sprechstunde
ab 17:00 Uhr
Ansprechpartner:
Herr Werner Weskamp, Haus & Grund Essen
Frau Regina Moock, Diakoniewerk Essen
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
IdEE – AG Best-Practice-Beispiele
AG: Best-PracticeBeispiele
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf
Stadtumbau in Essen
Herzlichen Dank
für Ihre Aufmerksamkeit!
Stadtumbau
West
Bochold/
Altendorf‐
Nord
Altendorf