Entwicklungen – das „Suntrust“-Projekt

Entwicklungen –
das „Suntrust“-Projekt
Gemäß der Firmenphilosophie der TSO liegen die Neuerwerbungen des Suntrust-Projektes – ein Portfolio von 28
erstklassigen Bankgebäuden – ausschließlich an 1-AStandorten. Zudem erhielt TSO für über 60 Prozent der
Mietflächen Zusatzbürgschaften von der Verkäuferin. Alle
Objekte haben die einem Bankgebäude entsprechende
hochwertige Bausubstanz und Ausstattung.
Die Standorte:
Atlanta
Perimeter Center, nördlicher Business Distrikt
Conyers, Universitätsstadt, 30 Meilen östlich von
Downtown Atlanta
Rome, Universitätsstadt nordwestlich von Atlanta
Washington D.C.
Bel Air, Nobelviertel vor den Toren Washingtons
Manassas, Vorort der Hauptstadt
Atlanta
Chattanooga
Florida
Fort Lauderdale,
Urlaubsort an der Ostküste
Lauderdale-by-the-Sea
Tampa, Businessmetropole
an der Westküste
Coral Gables, Edelwohnbezirk
südlich von Miami
Ocala, zentrale Lage
zwischen Atlanta und Miami
Tennessee
Chattanooga,
Drehkreuz an der Grenze zu Georgia
Knoxville, Universitätsstadt mit 650.000 Einwohnern
Lenoir City, Universitätsstadt im Bezirk Knoxville
Murfreesboro, Universitätsstadt
Fort Lauderdale
Objekt in Tampa, Innenansicht
Knoxville
Virginia
Chesapeake, Großstadt mit 1,6 Millionen Einwohnern
Staunton
Roanoke, direkt an den Blue Ridge Mountains gelegen
– gehört zu den beliebtesten Wohngebieten der USA
North Carolina
High Point, Großstadt mit 1,5 Millionen Einwohnern
Martinsville
Salisbury
Lauderdale-by-the-sea
Überreicht durch:
Bel Air
Exklusivpartner in Europa:
DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K.
Großackersweg 5, 47589 Uedern
Telefon: 02825 / 9 39 09 18
Telefax: 02825 / 9 39 09 27
E-Mail: dnl.invest@t-online.de
www.dnl-invest.com
III
TSO-DNL FUND III L.P. · USA
US-Renditefonds für Gewerbeimmobilien
Kurzinformation
EIN ANGEBOT DER TSO EUROPE FUNDS, INC.
„Shops of Dunwoody“ – ein Objekt der TSO
Highlights
Highlights des Angebotes:
Aktuell: Dunwoody Shopping L.P.
Aktuell: GNH Headquarters, L.P.
Geregelte Auszahlungen, die vierteljährlich erfolgen
Zusätzliche Gewinnbeteiligung am Verkaufsgewinn
Vorrangige Auszahlung: 8 Prozent p. a. (ausgezahlt vierteljährlich, in der Regel steuerfrei)
Geplante Gewinnbeteiligung: ca. 6 bis 14 Prozent aus Verkaufsgewinn
Daraus ergibt sich:
Geplanter durchschnittlicher Ertrag: p.a. 14 bis 22 Prozent
Kurze Laufzeit: geplant sind nur ca. 3 bis 5 Jahre
Investition ausschließlich in bereits Ertrag bringende Gewerbeimmobilien
Einkaufspreise weit unter Neupreis
Diversifikation durch Investition in verschiedene Gewerbeimmobilien
Investitionen in Immobilien an Top-Standorten (Class A Location) oder in Immobilien,
die sich zu Class-A-Immobilien entwickeln lassen
TSO The Simpson Organization ist Vertrags- und Objektpartner und investiert
als Mindesteinlage selber zwischen USD 1 Mio. und USD 3,5 Mio.
über die Komplementärin in die Fondsgesellschaft
TSO ist seit 1988 erfolgreich als Immobilieninvestor tätig:
ca. 70 große Immobilientransaktionen
Gesamtwert: ca. USD 2 Mrd.
Durchschnittlich 29 Prozent IRR p.a. aller laufenden (Prognose)
und abgeschlossenen Investitionen (Fordern Sie die aktuelle Leistungsübersicht ab)
Aktuell: Fountains Office Park L.P.
Atlanta / USA – Vergleich der Entwicklung der Beschäftigtenzahlen
Die nachfolgende Grafik zeigt die durchschnittlichen Wachstumsraten basierend auf den Beschäftigungszahlen 2006. In
Atlanta gab es zu diesem Zeitpunkt 2,43 Mio. Beschäftigte und in den gesamten USA 136,2 Mio.
Zahl der Beschäftigten
2006
Durchschnittliche jährliche Wachstumsrate in Prozent
der letzten 5 Jahre
der letzten 12 Monate
der nächsten 5 Jahre*
Atlanta
USA
Atlanta
USA
Atlanta
USA
Atlanta
USA
2,43 Mio.
136,2 Mio.
1,5
1,1
2,0
1,4
2,6
1,4
* Prognose
(Quelle: Torto Wheaton Research, a business unit of CB Richard Ellis(TWR), TWR Outlook, Fall 2007)
Direktinvestments in US-Gewerbeimmobilien Eine attraktive Anlagealternative
Auf dem großen Markt der Direktinvestments in US-Gewerbeimmobilien gibt es nur wenige Spezialisten, die das
notwendige Know how für unterbewertete Gewerbeimmobilien haben. Die Mühe, sie zu finden, lohnt sich
jedoch. Denn diese Immobilieninvestitionen bieten, insbesondere im aktuellen Immobilienmarkt-Umfeld der USA,
attraktive Investitionsmöglichkeiten mit hohen Renditeaussichten.
Bei dieser Art von Immobilien wird das Objekt von einem
aktiven, lokal erfahrenen Management übernommen.
Durch effiziente Wertsteigerungsstrategien können in kurzer Zeit stabile Erträge und langfristige Gewinne erzielt
werden. Aus unterbewerteten Immobilien werden wieder
Premium-Immobilen. Der Verkauf erfolgt in der Regel bereits nach zwei bis sechs Jahren.
Ein Spezialist auf diesem Markt ist TSO –
The Simpson Organization aus Atlanta.
Fakten zu TSO
The Simpson Organization Inc.
TSO The Simpson Organization und ihr Präsident Allan
Boyd Simpson haben seit 1988 über 70 große Immobilientransaktionen erfolgreich durchgeführt. Der Wert dieser Transaktionen liegt bei über zwei Milliarden US- Dollar.
Bei keiner dieser Investitionen wurde jemals Geld
verloren. In den USA hat die TSO ca. 120 private sowie
institutionelle Anleger, die meisten davon haben bereits
mehrfach erfolgreich bei TSO investiert. Die TSO The
Simpson Organization Inc. hat 80 Mitarbeiter.
Atlanta – perfekter Kontrast aus boomender Großstadt
und traditioneller Lebensqualität
Das aktuelle Angebot
Der Norden von Atlanta – beliebtes Wohngebiet für wohlhabende Bewohner
und aufstrebender Standort moderner Dienstleistungsunternehmen
Atlanta ist seit jeher ein wichtiger Warenumschlagplatz.
Der Süden von Atlanta war Knotenpunkt für Gütertransporte. Hier siedelten sich Industrien an und folgerichtig
wohnten hier auch die Arbeiter.
Der Norden dagegen war und ist heute noch Heimat für
die wohlhabende Schicht. Hier gibt es keine Industrieabgase und Industriebebauung. Die nahen Berge und Wald-
gebiete machen den Norden zur grünen Lunge der Stadt.
Es entwickelten sich Naherholungsgebiete wie z. B. der
Lake Lanier, der nur 30 Auto-Minuten von Atlanta entfernt
im Norden liegt. Bereits in Downtown Atlanta, ca. 8 km
nördlich vom Flughafen Hartsfield–Jackson, befinden sich
neben den Bürodistrikten bewaldete Bezirke mit exklusiven und meist villenartigen Einfamilienhäusern.
Die Beteiligungsobjekte
Die Grundstücksgesellschaften halten die folgenden Immobilien:
Fountains Office Park L.P.
GNH Headquarters, L.P.
Dunwoody Shopping L.P.
Standort
Smyrna, Georgia, USA
Duluth, Georgia, USA
Dunwoody, Georgia, USA
Baujahr
1984; 2003 – komplett renoviert
1995 – laufend modernisiert
1977; 1998 u. 2004 kernrenoviert
Eigentümer
Fountains Office Park, L.P
GNH Headquarters, L.P
Dunwoody Shopping, L.P
Immobilientyp
und -nutzung
Bürogebäude
Gewerbeimmobilie mit
Büro- und Industrienutzung
Shoppingcenter,
bestehend aus insgesamt
drei separaten Gebäuden
Grundstücksgröße
in Square feet (sf) *
und Quadratmetern (qm)*
247.130 sf (23.096 qm)
339.768 sf (31.560 qm)
267.023 sf (24.806 qm)
Gesamtmietfläche
in Square feet (sf)*
und Quadratmetern (qm)*
81.388 sf (7.560 qm)
76.786 sf (7.131 qm);
davon Bürofläche:16.294 sf
(1.514 qm), Industriefläche:
60.462 sf (5.617 qm)
Hauptgebäude:
50.473 sf* (4.689 qm)
Nebengebäude:
1.000 sf (93 qm)
Parkplätze
386
139 PKW Stellplätze,
8 Ladestationen für LKW
sowie weitere LKW Stellplätze
278
Hauptmieter
Peach State Health Care
(Centene Corp.)
Gravograph New Hermes
Divine Events Catering
„The Room 1420“
Vermietungsstand
bei Prospekterstellung
aktuell 83 Prozent,
Mietabsichtserklärungen
für die Restflächen
liegen bereits vor.
TSO gibt eine Mietsicherheit in
Höhe von USD 280.000
aktuell 100 Prozent,
Mietvertrag bis 2015 mit
zweimal fünf Jahren Verlängerungsoption, Vermietung
im Lease-Back-Verfahren
aktuell 100 Prozent
Durchschnittlicher Mietpreis
p. a.
USD 1.480.356
USD 453.162
USD 830.783
Kaufpreis/ Wert
Besonderheiten
*1 sf = ca. 0,0929 qm
USD 12.000.000 = CAP 7,75;
USD 6.150.360 = CAP 6,75;
Wert CAP 6,3 = USD 14.761.905 Wert CAP 6,3 = USD 6.589.671
Ebenfalls im Eigentum der
Sämtliche Instandhaltungs- und
Gesellschaft steht das
Nebenkosten werden vom Mieter
unbebaute Nachbargrundstück
übernommen.
mit 291.600 sf (27.252 qm).
Das Grundstück ist laut
Konzernbürgschaft der französiBebauungsplan zur viergeschen Investmentgesellschaft
schossigen Bebauung freiGravotech Participation / LBO,
gegeben und soll unbebaut
Frankreich
veräußert werden.
USD 8.250.000 = CAP 7,75;
Wert CAP 6,8 = USD 9.402.573
Die drei Objekte des aktuellen TSO-DNL Funds III liegen
im nördlichen Ballungsraum von Atlanta. Hier befinden
sich aufstrebenden Gemeinden, in denen eine junge und
gut ausgebildete Bevölkerung wohnt. Es sind Wohnge-
genden mit hoher Lebensqualität und gefragten Arbeitgebern. Neben Dunwoody gehört Duluth, mit dem Objekt
Gravograph New Hermes, zu den teuersten und exklusivsten Wohngebieten im Ballungsraum von Atlanta.
Bei der Auswahl der beschriebenen Gewerbeimmobilien wurde
größten Wert auf Diversifikation gelegt.
Zum einen zeichnet sich die Immobilie durch ihre besondere Lage in Duluth aus. Darüber hinaus hat neben
Gravograph New Hermes auch die Eigentümerin, eine
französische Investmentgesellschaft, eine hundertprozentige Mietbürgschaft übernommen. Das Objekt hat keinerlei Nebenkostenbelastung, denn die Betriebskosten,
Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen müssen
laut Mietvertrag vom Mieter übernommen werden. Das
macht dieses Objekt besonders interessant für konservative Anleger und Pensionskassen.
Fountains Office Park:
Hierbei handelt es sich um ein hochwertiges Class A –
Bürogebäude. Es ist das Einzige mit dieser Bauqualität in
der Umgebung. Das besondere Highlight dieses Objektes
ist das dazugehörige Nachbargrundstück.
Mit über 27.000 qm ist es bereits für eine bis zu vierstöckige Bebauung freigegeben. Das erweitert die Verwendungsmöglichkeit enorm. Es werden so auch Käufer
angesprochen, die an einer Erweiterung durch Neubau
auf dem zweiten Grundstück interessiert sind.
Dunwoody Shopping Plaza
Die Gemeinde Dunwoody gehört zu den wohlhabendsten
Gemeinden Atlantas (mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von ca. USD 126.000 p.a.).
Das Shopping Center liegt zusammen mit einigen kleinen
Centern inmitten von Wohngebieten. Die Gemeinde Dunwoody lässt aufgrund ihrer sehr restriktiven Bauvorschriften keine weiteren Gewerbeflächen zu. Die Lage an diesem besonderen Standort ist der Grund für die 100%ige
Vermietung und entsprechend attraktives Käuferpotential.
Gravograph New Hermes
Die Immobilie besteht aus einem Büro- und Industrieteil.
Dieses Objekt ist die einzige Class-A-Location im DreiMeilen-Radius.
TSO – Kein Initiator
im klassischen Sinne
TSO betätigt sich als Investor für Gewerbe-ImmobilienAnlagen im Südosten der USA. Im Unterschied zu einem
klassischen Initiator, der in der Regel mit wenig Eigenkapital hauptsächlich Anlagekapital einwirbt, investiert TSO
bei jedem Objekt in der Regel 50 Prozent Eigenkapital.
Persönliche Haftung für Hypotheken
TSO, meist A. Boyd Simpson persönlich, haftet bei jedem
Objekt für die Hypotheken. Größtenteils investieren die
TSO-Mitarbeiter eigenes Kapital in die jeweiligen Objekte.
TSO erhält seinen Gewinnanteil erst
beim Wiederverkauf
Anders als bei klassischen Objekten, bei denen der Großteil des Verkaufserlöses an den Initiator fließt,erhalten
TSO und die US-Partner nur einen bescheidenen Anteil
am Verkaufsgewinn – und dies auch erst beim Wiederverkauf der aufgewerteten Immobilie.
Dieser Anteil entspricht der jeweiligen Kapitalbeteiligung.
Die deutschen Kommanditisten erhalten 85 Prozent von
dem der Gesellschaft zustehenden Verkaufsgewinn – der
General Partner erhält nur 15 Prozent.
Vorrangige Auszahlung in Höhe von acht Prozent
Bei den TSO-Objekten erhält der deutsche Kommanditist
eine vorrangige Auszahlung in Höhe von acht Prozent p.a.
Fest definierte Abschlusskosten und
Maklerprovisionen in Höhe von drei Prozent
Verkaufserlöse werden bei vielen Fonds durch nicht fest
vereinbarte Verkaufskosten und Maklerprovisionen reduziert. Bei TSO werden nur drei Prozent der Verkaufserlöse
als Verkaufskosten bzw. Maklerprovisionen einbehalten,
danach erhalten die deutschen Kommanditisten zunächst
ihr eingesetztes Kapital zurück. Wenn auch die US-Partner ihr eingesetztes Kapital zurück erhalten haben, werden alle verbleibenden Überschüsse (Gewinne) im Verhältnis der prozentualen Beteiligung an die deutschen
Kommanditisten und die US-Partner ausbezahlt.
Beteiligung deutscher Anleger
erst in der Phase stabiler Einnahmen
Gemeinsam mit US-Anlegern erwirbt TSO die zu entwickelnden Immobilien mit dem etwas höheren Risiko in der
Opportunity-Phase. Nachdem die Immobilien in der
Value-Added-Phase über stabile Einnahmen verfügen,
werden sie den deutschen Anlegern anteilig angeboten. In
jeden Fall bleiben TSO bzw. die US-Partner immer im
Investment engagiert.
TSO kauft nur an Top-Standorten
Ein wichtiger Grundsatz der Einkaufspolitik von TSO ist
die richtige Standortwahl. In die nähere Auswahl kommen
ausschließlich Objekte die an sogenannten Class-ALocation liegen. Hierbei handelt es sich um die jeweiligen
Top-Standorte vor Ort.
Es wird nur an Standorten investiert, an denen auch ein
TSO-Team vor Ort ist.
DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K. –
der exklusive Partner in Europa
Die DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K. (DNL) wurde im Januar 2001 gegründet und ist heute exklusiver
Partner der TSO-Fonds in Europa.
Zunächst hatten sich die Personalberaterin Kathrinchen van der Biezen (Eigentümerin der DNL) und der Banker und
Vertriebsspezialist Wolfgang Kunz bereits mit der Platzierung eines Fonds für einen ebenfalls in Atlanta ansässigen
jungen Anbieter einen Namen gemacht. Insbesondere deshalb, weil es der DNL gelang, den Fonds trotz wirtschaftlicher Probleme, die durch das durch das Fonds-Management verursacht waren, in die Gewinnzone zu bringen. Viele
der zufriedenen Anleger haben sich nun auch an den TSO-DNL Fonds beteiligt. Schließlich wurden im Auftrag einer
großen Anzahl von Kommanditisten noch zwei weitere Fonds dieses Initiators zu einem guten Ende gebracht: Heute
koordiniert die DNL alle Vertriebsaktivitäten in Europa und zwar bereits für den dritten TSO-DNL Fund in Folge.
Um Mitunternehmer zu werden, benötigen Sie den maßgeblichen, ausführlichen Emissionsprospekt.
Bei dem vorliegenden Folder handelt es sich lediglich um eine Kurzinformation. Bitte fordern Sie den
Emissionsprospekt ab unter: DNL Investmentagentur für U.S. Immobilien e.K., Großackersweg 5,
47589 Uedem, E-Mail: dnl.invest@t-online.de
Referenzobjekte
TSO-Objekt „Hammond Springs“, Atlanta
TSO-Objekt „Hammond Springs“, Atlanta
TSO-Objekt „Volusia“
in DeLand, Florida
West Volusia Regional („Volusia“)
Im November 1998 erwarb TSO von
der Mony Life Insurance Company das
24.620 qm große Einkaufszentrum
„West Volusia“ in DeLand, Florida für
USD 14.370.000 Millionen USD. Die
Immobilie ist zum größten Teil ein Einzelhandelsgebäude und wird von namhaften Hauptmietern genutzt. Die Finanzierung des Einkaufszentrum wurde von GE Capital und GMAC übernommen. In der TSO-Leistungsbilanz ist dieses Objekt
mit USD 19.500.00 bewertet.
Bei Prospekterstellung des TSO Fund II L.P. wurde das
Shopping Center „West Volusia“ in Florida für USD
24.600.000 verkauft. Hieraus ergibt sich eine Steigerung
der jährlichen Rendite von 25,76 Prozent (auf Grundlage
des geschätzten Wertes) auf 33,76 Prozent (auf Grundlage des tatsächlichen Verkaufspreises).
Northwest Business Center, Atlanta, Georgia
(„Northwest Business Center“)
Ende 2003 erwarb TSO von Lend Lease-Morgan Stanley
einen 25.100 qm großen Bürokomplex mit vier Gebäuden
im Wert von USD 12.500.000. Das Grundstück befindet
sich in ausgezeichneter Lage ander Kreuzung Powers
Ferry und Windy Hill Road im Nordwesten Atlantas.
TSO renovierte das in den späten 70er Jahren gebaute
Gebäude. Denn der frühere Eigentümer hatte das Gelän-
de herunter gewirtschaftet und keine Neuinvestitionen
vorgenommen.Nachdem die wesentlichen Renovierungsarbeiten von TSO abgeschlossen worden waren, stieg
das Mietniveau wieder an. Das Objekt wurde nun mit
USD 16.920.000 bewertet.
Steigerung der jährlichen Rendite von 171,2 Prozent
auf 225,25 Prozent!
Das Projekt ist Bestandteil des TSO Fund I L.P. und wurde
mit dem oben genannten Wert von USD 16.920.000 in
den Fund aufgenommen. Mittlerweile wurde es für USD
25.225.000 verkauft, wodurch sich die oben genannte
Steigerung der jährlichen Rendite ergibt.
In beiden Fällen liegt die tatsächliche Rendite dieser
Referenzobjekte weit über der prognostizierten Rendite. Die ausführliche Leistungsübersicht der TSO
senden wir Ihnen gerne zu.