Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt

Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt
Deutschland 2015
Agenda
Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt
Deutschland 2015
Immobilien-Transaktionsmarkt Deutschland
Befragungsaufbau und -systematik
Ergebnisse Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt Deutschland 2015
Seite 2
Kernergebnisse Trendbarometer Deutschland 2015
Seite 3
Attraktivität
Anhaltend positive Stimmung am deutschen Investmentmarkt
besonders im Vergleich zu anderen europäischen Staaten
Kapitalmarkt
Niedriges Kapitalmarktzinsniveau treibt das Transaktionsvolumen am
Immobilienmarkt
Marktumfeld
Keine Verminderung der Finanzierungsaktivität durch den
Bankenstresstest
Transaktionsmarkt
Der Anteil risikoreicherer Investments wird steigen, internationale
Investments von und nach Deutschland auf dem Vormarsch
Verkäufer
Opportunistische Investoren und Offene Fonds wieder stärkste
Verkäufergruppen
Käufer
Private und internationale Investoren bei den Käufern vorn
Hindernisse
Abweichende Kaufpreisvorstellungen einziges wesentliches
Transaktionshindernis
Nutzungsarten
Wohnimmobilien weiterhin oben auf der Einkaufsliste vieler Investoren
Exitstrategien
Investoren nutzen gutes Marktumfeld zunehmend auch für Verkäufe
Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre ...
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
65.3
53.2
52.7
50,0 – 54,0
44.2
35.7
36.0
53.3
43.7
29.0
25.9
21.7
2005
9.5
2006
Wohnen (nur Portfolios)
12.0
2007
►
►
19.1
4.8
3.3
3.8
6.0
2008
2009
2010
2011
11.0
13.7
12.8
2012
2013
2014
2015
Gewerbe
Weiterhin steigendes Transaktionsvolumen
am deutschen Investmentmarkt
Unerwartet hohe Aktivität im Wohnsegment
trägt zu positivem Gesamtergebnis bei
Nachfrage nach erstklassigen Anlagen
übertrifft weiterhin Angebot
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 4
23.0
10.1
2013
►
39.9
25.0
13.4
21.1
14.0
30.5
22.9
Ausblick 2015
2014
►
►
Erneut Wohnimmobilien-Portfolioverkäufe auf
hohem Niveau
Signifikantes Transaktionsvolumen im Gewerbebereich hebt das Gesamtvolumen auf das Niveau
von 2006
►
►
Weiterhin hohes Transaktionsniveau im
anhaltenden Niedrigzinsumfeld erwartet
Transaktionsvolumen im Wesentlichen nur
durch das Angebot beschränkt
… und in den Quartalen des Jahres 2014
Transaktionsvolumina im Jahr 2014 in Mrd. Euro in Deutschland*
17.9
15.3
10.8
10.1
14.5
8.7
8.4
7.0
5.2
Q1
Wohnen (nur Portfolios)
►
Q2
Q3
3.4
Q4
Vermehrt Portfoliotransaktionen im
Gewerbebereich
Wohnungsmarkt weiterhin von
Konsolidierungen geprägt
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Entwicklung
Nutzungsarten
►
►
►
Seite 5
2.4
Gewerbe
Portfoliotransaktionen
►
1.8
Büroimmobilien dominierten erneut
Wohnimmobilien verlieren durch erhöhten Fokus
auf B-Lagen an Umsatz bei ähnlichem
Transaktionsvolumen wie im Vorjahr
Transaktionsvolumen hat bei Logistik und Hotel
erneut zugenommen
►
Großvolumige Transaktionen im letzten Quartal
des Jahres im Wohnungs- und Gewerbebereich
sorgten erneut sehr stark gestiegenes Volumen
Die größten deutschen
Gewerbeimmobilientransaktionen* ...
Quartal
Verkäufer
Käufer
Target
Objekte
Mars Portfolio: 24 deutsche Bürogebäude, Le-MéridienHotels in München und Frankfurt
LEO I Portfolio, u.a. Polizeizentrale Frankfurt, hessisches
Finanzministerium
Q2
Deutsche Bank
Kildare Partners
Q1
Commerz Real
Patrizia
Q4
Lone Star
Institutionelle Investoren
Q4
Rabo Real Estate Group
Investorenkonsortium aus Deutsche Asset &
Palais Quartier in Frankfurt
Wealth Management, ECE, Strabag
Q2
Moor Park Capital Partners
Accor
Q4
Waterland
Q2
Preis
26
€ 1.000 Mio.
18
€ 1.000 Mio.
k.A.
€ 900 Mio.
4
€ 800 Mio.
86 Hotels: ibis (29), ibis budget (31), Mercure (17)
86
€ 722 Mio.
Medical Property Trust
Median Kliniken
45
€ 705 Mio.
Stadium Group
Unibail-Rodamco
50 % des Centro Oberhausen
1
€ 535 Mio.
Q4
IVG Institutional Funds
Samsung SRA Asset Management
Silberturm, Frankfurt
1
€ 450 Mio.
Q1
Christie/Prudential
Morgan Stanley/Redos
Christie-Paket (4 Einkaufszentren)
4
€ 400 Mio.
Q4
DIC Asset
Susanne Klatten
Winx-Tower in Frankfurt
1
€ 350 Mio.
Q2
Hochtief
Grove
50% Anteil an Aurelis GmbH
k.A.
ca. € 350 Mio.
IPO TLG Immobilien AG (60 %) **
Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen
Verkäufergruppen
►
Unter den Verkäufern waren 2014 vor
allem Banken und internationale
Investoren
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 6
Käufergruppen
►
►
Auch auf der Käuferseite haben internationale
Investoren einen wesentlichen Anteil
Ein asiatischer Investor und ein Privatinvestor
waren auch an den Top-10 Deals beteiligt
**Berechnung basiert auf Verkehrswert
Transaktionsgröße
►
►
Gestiegenes Transaktionsvolumen bei den
Top-Deals im Vergleich zum Vorjahr
Ein reiner Hotel-Deal schafft es in die Top 5
… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2014
Quartal
Verkäufer
Käufer
Target
Wohneinheiten
Preis
Q3
Round Hill Capital et al.
Deutsche Annington Immobilien
Vitus (Wohnportfolio mit Schwerpunkt Nordrhein-Westfalen)
30.000
€ 1.400 Mio.
Q2
Archstone German Funds
Deutsche Annington Immobilien
Dewag (Wohnportfolio Süddeutschland und Rhein-Main)
11.500
€ 970 Mio.
Q2
Prelios/Deutsche Asset & Wealth
Management
BUWOG
Wohnportfolio Norddeutschland
18.000
€ 892 Mio.
Q4
Deutsche Annington Immobilien
LEG Immobilien
Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen
9.600
€ 484 Mio.
Q3
Berlinovo
Westgrund
Wohnportfolio Norddeutschland
13.300
€ 390 Mio.
Q2
Corestate Capital
Adler Real Estate
Wohnportfolio Sachsen, Sachsen-Anhalt, NRW
6.300
Nicht veröffentlicht
Q3
CitCor Residential Group, Corpus Sireo Deutsche Annington Immobilien
Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin
5.000
€310 Mio.
Q1
Corpus Sireo
Deutsche Asset & Wealth Management
Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin
3.604
ca. € 310 Mio.
Q2
Topdanmark
Immeo
Wohnportfolio Berlin, Dresden
3.400
€ 240 Mio.
Q4
TAG Immobilien
HOWOGE
Wohnportfolio Berlin-Marzahn
2.600
€ 170 Mio.
Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen
Verkäufergruppen
►
Unter den Verkäufern waren Wohnungsgesellschaften und – wie in den Jahren
zuvor – Finanzinvestoren
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 7
Käufergruppen
►
►
Börsennotierte Wohnungsunternehmen und
institutionelle Investoren stärkste Käufergruppen
Konsolidierungen bei den Wohnungsgesellschaften auch im kommenden Jahr
Transaktionsgröße
►
►
Volumen der einzelnen Top–Portfoliotransaktionen hat 2014 (im Vergleich zu 2013)
abgenommen
Deutsche Annington stemmt die zwei
größten Transaktionen
Seite 8
Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt
Deutschland 2015
Seite 9
Unser Trendbarometer berücksichtigt ein breites
Spektrum von Investorengruppen
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt
►
►
Investorengruppen
►
Banken
►
Geschlossene Immobilienfonds
►
Immobilien-AGs/REITs
►
Institutionelle Investoren
Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland
im Jahr 2015 durch aktive Marktteilnehmer
►
Kapitalanlagegesellschaften
►
Opportunity-/Private-Equity-Fonds
Untersuchung der Strategie von Immobilieninvestoren in Deutschland im Hinblick
auf die Entwicklung des Immobilienmarktes
►
Privat/Family Office
►
Wohnungsgesellschaften
►
Sonstige
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2014), an der rund
130 Investoren teilgenommen haben, die in den vergangenen Jahren am deutschen
Immobilienmarkt aktiv waren.
Inhaltlich berücksichtigt die Umfrage vornehmlich folgende Themen:
►
►
Hintergrund
►
►
Seite 10
Seit 2007 führt die Ernst & Young Real
Estate GmbH diese Befragung durch.
Rund 130 Investoren haben im Zeitraum
Oktober bis November 2014 zu ihren
Erwartungen für das kommende Jahr
Stellung bezogen.
Zielsetzung
►
►
Einschätzung des deutschen ImmobilienInvestmentmarktes im kommenden Jahr.
Ausblick auf die Strategie, die Investoren im
kommenden Jahr in Deutschland verfolgen.
Statements
►
►
Neben vorgegebenen Antworten hatten die
Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage
individuelle Kommentare abzugeben.
Die nachfolgenden Aussagen sind anonymisiert
und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen
zusammengefasst wiedergegeben.
Die Einschätzung des deutschen Transaktionsmarktes
im Rückblick
2013
„Attraktiv in Bezug auf Rahmenbedingungen, jedoch sehr viele
Käufer und zu wenig Produkte im
Core-Segment.“
„In Einzelfällen wird Übertreibung
beobachtet, aber keine Blasenbildung auf breiter Front.“
„Der Ruf des sicheren Hafens
bleibt Deutschland erhalten.“
Seite 11
2014
„Dank attraktiver Finanzierungskosten und der Stabilität
Deutschlands sind hohe
Multiplikatoren europaweit am
besten zu ertragen.“
„Risikoreiche Investitionen
(Value-Added) werden nicht mehr
pauschal als negativ betrachtet.“
„Auch mit neuer Bundesregierung
behält Deutschland den Ruf als
‚sicherer Hafen‘ für Anleger.“
2015
„Zu viel Kapital, zu wenig
Investitionsmöglichkeiten, daher
sehr hohes Preisniveau.“
„Eigentümer ohne den Druck der
Wiederanlage werden das
attraktive Umfeld für Verkäufe
nutzen.“
„Das Interesse institutioneller
Investoren an Marktnischen
jenseits von Büro, Einzelhandel
und Wohnen steigt.“
Anhaltend positive Stimmung am deutschen
Investmentmarkt …
Kernaussagen
►
Deutschland wird von nahezu allen
Befragten (96 %) auch im Jahr 2015
als attraktiver oder sehr attraktiver
Standort für Immobilieninvestments
gesehen.
►
Somit setzt sich die positive
Einschätzung des Vorjahres fort
(2014: 99 %).
►
Der Anteil der Befragten, die den
Standort Deutschland als „sehr
attraktiv“ (45 %) einschätzen, ist
sogar angestiegen (2014: 32 %).
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments
45%
51%
4%
sehr attraktiv
attraktiv
weniger attraktiv
Statements
►
►
„Mitunter hat es den Eindruck, dass (gute) Immobilien als der einzige ,save haven‘ angesehen werden, um die überreichlich vorhandene Liquidität halbwegs
sicher zu parken.“
„Der Markt erscheint im Vergleich zu anderen Märkten überbewertet, Kaufpreise steigen, Neuvermietungsvolumen sind hingegen rückläufig. Die LTVs
steigen und Investments scheinen wieder mehr vom ,yield differential‘ getrieben als von der Substanz."
Wortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 absolut gesehen?“
Seite 12
… besonders im Vergleich zu anderen
europäischen Staaten
Kernaussagen
►
►
Im europäischen Vergleich schneidet
Deutschland noch besser ab als im
Vorjahr und wird von der Mehrheit
(64 %) als „sehr attraktiv“
eingeschätzt (2014: 59 %).
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments
im europäischen Vergleich
64%
Insgesamt wird Deutschland im
Ländervergleich nach wie vor von
fast allen Teilnehmern (96 %) als
attraktiv oder sehr attraktiv gesehen
(2014: 98 %).
32%
4%
sehr attraktiv
attraktiv
weniger attraktiv
Statements
►
►
„Deutschland ragt insbesondere in Relation der Nachbar-/Euroländer heraus.“ (Geschlossener Fonds)
„Wenngleich von einer Abkühlung der Konjunktur in Deutschland auszugehen ist, bleiben die volkswirtschaftlichen Daten im Vergleich zu anderen
europäischen Staaten sehr positiv.“ (Institutioneller Investor)
Wortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 im europäischen Vergleich?“
Seite 13
Keine Verminderung der Finanzierungsaktivität durch
den Bankenstresstest erwartet
Kernaussagen
►
Weltpolitische Entwicklungen werden
nur teilweise angemessen in der Rendite
berücksichtigt (56 %).
►
Im kommenden Jahr wird mit einer
moderaten Börsenaktivität gerechnet
(54 % vs. 70 %).
►
Die mittelfristigen Inflationserwartungen von Immobilieninvestoren
sind deutlich zurückgegangen
(52 % vs. 89 %).
►
Eine Mehrheit glaubt nicht mehr an die
Ausweitung des Immobilienangebots
aufgrund von Spezialsituationen
(47 % vs. 64 %).
►
Kaum Auswirkungen des Bankenstresstests auf den Finanzierungsmarkt
erwartet (25 %).
"Politische Instabilitäten werden bei internationalen
„Politische Instabilitäten werden bei internationalen
Investitionsentscheidungen
hinreichend
Investitionsentscheidungen nichtnicht
hinreichend
eingepreist.“
eingepreist."
6%
50%
"2015 wird
ein aktives
Jahr für
„2015
wird ein aktives
JahrBörsengänge
für Börsengängeund
und
Kapitalerhöhungen.“
Kapitalerhöhungen."
7%
47%
„Die Inflation
mittelfristig
zurück.“
"Die Inflation
kommtkommt
mittelfristig
zurück."
14%
"Mit
einer
des
Immobilienangebots
„Mit
einerAusweitung
Ausweitung des
Immobilienangebots
ist 2015ist
zu
rechnen2015
(Auslauf
Finanzierungen,
Kreditverkäufe,
zustrukturierter
rechnen (Auslauf
strukturierter
offener Immobilienfonds).“
Finanzierungen,Liquidierung
Kreditverkäufe,
Liquidierung…
10%
"Der Bankenstresstest
wird
zuzueiner
„Der Bankenstresstest
wird
einer Verminderung
Verminderung der
Finanzierungsaktivität
der Finanzierungsaktivität
führen." führen.“
2% 23%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu? “
Seite 14
5%
39%
1%
45%
6%
42%
38%
7%
46%
37%
55%
Ich stimme eher nicht zu
20%
Ich stimme nicht zu
Der Verbriefungsmarkt gewinnt 2015 weiterhin an
Bedeutung
Kernaussagen
►
►
►
Im Vergleich zu den Vorjahren werden
Verbriefungen wieder als ernst zu
nehmende Refinanzierungsalternative
gesehen (72 % vs. 65 %).
Alternative Finanzierungsgeber als
bedeutsame Ergänzung zur klassischen
Bankenfinanzierung (70 %).
Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften bleiben 2015 ein Thema
(69 % vs. 77 %).
►
Durch weiter steigende Kaufpreise sinkt
der Renditeabstand (68 % vs. 95 %) trotz
Niedrigzinsumfeld.
►
Unternehmensanleihen werden auch
2015 zu Finanzierungszwecken genutzt
(66 %).
„Der
Verbriefungsmarkt
gewinntgewinnt
im Jahr 2015
weiterhin
an
"Der
Verbriefungsmarkt
im Jahr
2015
weiterhin an Bedeutung." Bedeutung.“
"Alternative
Finanzierungsquellen
(Versicherungen,
„Alternative
Finanzierungsquellen
(Versicherungen,
Pensionskassen,
DebtDebt
Funds,Funds,
Mezzanine-Kapital)
erobern einen
Pensionskassen,
Mezzanine-Kapital)
relevanten Marktanteil.“
erobern einen relevanten Marktanteil."
"Auch im Jahr 2015 werden Konsolidierungen von
„Auch im Jahr 2015 werden Konsolidierungen von
Immobiliengesellschaften
eine
wesentliche
Rolle
Immobiliengesellschaften eine
wesentliche
Rolle spielen.“
spielen."
"Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung von
„Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung von deutschen
deutschen Staatsanleihen und Immobilienrenditen
Staatsanleihen und Immobilienrenditen nimmt 2015 weiter ab.“
nimmt 2015 weiter ab."
"Unternehmensanleihen sind auch 2015 ein
„Unternehmensanleihen sind auch 2015 ein wichtiges
wichtiges Finanzierungsinstrument für
Finanzierungsinstrument für Immobiliengesellschaften.“
Immobiliengesellschaften."
Ich stimme zu
17%
15%
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu? “
60%
53%
54%
25%
3%
26%
4%
29%
2%
12%
56%
29%
3%
12%
54%
32%
2%
Ich stimme eher zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Seite 15
12%
Ich stimme eher nicht zu
Ich stimme nicht zu
Der Anteil risikoreicherer Investments wird steigen
Kernaussagen
►
Risikoaffinität nimmt zu
(90 % vs. 81 %).
►
Konkurrenz durch Kapital aus Asien
erwartet (88 %).
►
Deutschland bleibt im Fokus
internationaler Investoren
(87 % vs. 78 %).
►
►
Preisübertreibungen in nachgefragten Wohnungsmärkten
erwartet (82 %).
Zunehmende Portfoliodeals im
Gewerbebereich in Sicht
(73 % vs. 71 %).
.
""Der Anteil an risikoreicherer
Immobilieninvestments wird steigen.""
„Der Anteil risikoreicherer Immobilieninvestments wird steigen.“
""Asiatische
Investoren
werden
2015 vermehrt
in
„Asiatische Investoren
werden
2015 vermehrt
in Erscheinung
treten.“
Erscheinung treten.""
""Internationale
Investoren
werden
ihren
Anteil
„Internationale
Investoren
werden
ihren
Anteilam
am
Transaktionsvolumen
in Deutschland
vergrößern.“
Transaktionsvolumen
in Deutschland
vergrößern.""
Ich stimme zu
64%
23%
46%
36%
13%
Ich stimme eher zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu? “
Seite 16
62%
26%
""Preisliche
Überhitzungen
sind sind
in bestimmten
„Preisliche
Überhitzungen
in bestimmten
Wohnungsballungsgebieten
zu erwarten.“
Wohnungsballungsgebieten
zu erwarten.""
""Im Gewerbebereich
im Jahr 2015
„Im Gewerbebereich
werden im Jahrwerden
2015 Immobilienportfolios
vermehrt
gehandelt.“
Immobilienportfolios vermehrt
gehandelt.""
58%
32%
60%
Ich stimme eher nicht zu
9%
1%
11%
1%
13%
0%
16%
2%
27%
0%
Ich stimme nicht zu
Internationale Investments von und nach Deutschland
auf dem Vormarsch
Kernaussagen
►
►
►
►
Die Mehrheit deutscher Investoren
sucht Alternativen im Ausland (71 %).
Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen werden vermehrt
durchgeführt (62 % vs. 58 %).
Großvolumige Transaktionen sind
weiterhin möglich (59 % vs. 60 %).
Marktteilnehmer erwarten mit knapper
Mehrheit einen weiteren Anstieg des
Transaktionsvolumen im Jahr 2015
(57 % vs. 72 %).
""Für deutsche Anleger werden Investitionen im
„Für deutsche Anleger werden Investitionen im Ausland wegen
Ausland wegen
höherer
Renditeerwartungen
wieder
höherer
Renditeerwartungen
wieder interessanter.“
interessanter.""
14%
""Spekulative
gewerbliche
Projektentwicklungen
„Spekulative
gewerbliche
Projektentwicklungen
werden im Jahr
2015 zunehmen.“
werden im Jahr 2015 zunehmen.""
14%
""Die Größe
derder
Immobiliendeals
wird
im Jahr
„Die Größe
Immobiliendeals wird
im Jahr
20152015
weiter
zunehmen.“
weiter zunehmen.""
""Insgesamt
wird
das Transaktionsvolumen
Jahr
„Insgesamt
wird das
Transaktionsvolumen
im Jahr 2015 im
über
dem
2014 liegen.“
2015 über dem Niveau vonNiveau
2014von
liegen.""
Ich stimme zu
11%
14%
Ich stimme eher zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu? “
Seite 17
57%
48%
27%
2%
36%
2%
48%
39%
2%
43%
43%
0%
Ich stimme eher nicht zu
Ich stimme nicht zu
Büros in B-Lagen holen auf –
Ausblick im Einzelhandel positiv
Kernaussagen
►
Sekundäre Bürolagen werden
positiver gesehen als im Vorjahr
(steigend: 45 % vs. 33 %).
►
Büroimmobilien in A-Lagen
stabilisieren sich zunehmend
(stabil: 54 % vs. 46 %).
►
►
Preisentwicklungen in periphären
Lagen werden ähnlich zum Vorjahr
gesehen.
Positivere Preisentwicklung für Einzelhandelsimmobilien in Premium und
B-Lagen erwartet (steigend:
48 % vs. 33 %; 41 % vs. 24 %).
Büro
Einzelhandel
54%
43% 45%
49%
43%
43%
48%
47%
41%
33%
16%
14%
3%
steigend
stabil
6%
sinkend
5%
steigend
1A-Standort
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? “
Seite 18
51% 51%
stabil
1B-Standort
8%
sinkend
Peripherie
Weiter steigende Preise für Wohnimmobilien erwartet
Kernaussagen
►
►
►
Die Preiserwartungen im Wohnimmobilienbereich für A- und BStandorte stellen sich leicht positiver
dar als im Vorjahr (steigend:
62 % vs. 58 %; 57 % vs. 56 %).
Weiterhin wird nicht mit Preisrückgängen im Wohnimmobilienbereich gerechnet.
Selbst weniger attraktive Standorte
werden positiver gesehen als im
Vorjahr.
Wohnen
62%
66%
57%
41%
35%
18%
16%
3% 2%
steigend
stabil
sinkend
1A-Standort
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? “
Seite 19
1B-Standort
Peripherie
Seite 20
Logistik positiver als im Vorjahr –
Hotelmarkt weitgehend stabil
Kernaussagen
►
►
►
Preistendenzen für Logistikimmobilien in sehr guten und guten
Lagen werden positiver bewertet als
im Vorjahr (steigend:
52 % vs. 46 %; 32 % vs. 24 %).
Auch für periphere Lagen hat sich
das Stimmungsbild leicht verbessert.
Die Preiserwartungen für den Hotelmarkt werden überwiegend als stabil
angesehen; für unattraktive Lagen
bleibt der Markt weiterhin skeptisch
(sinkend: 45% vs. 49%).
Logistik
Hotel
71%
63%
64%
60%
52%
49%
45%
32%
25%
24% 24%
15%
3%
steigend
stabil
5%
sinkend
12%
6%
steigend
1A-Standort
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? “
Seite 21
45%
5%
stabil
1B-Standort
sinkend
Peripherie
Opportunistische Investoren und Offene Fonds wieder
stärkste Verkäufergruppen
Seller
groups
Kernaussagen
►
2015 aktivste Verkäufergruppen:
►
Opportunity-/PE-Fonds
(58 % vs. 54 %)
Offene Fonds
(56 % vs. 52 %)
Verkäufer mit geringer Aktivität:
► Die öffentliche Hand
(11 % vs. 8 %)
► Corporates (Non-Property)
(11 % vs. 16 %)
►
►
Verkäufergruppen
Wohnungsgesellschaften
16%
Versicherungen/Pensionsfonds
13%
Immobilien-AGs/REITs
13%
Corporates (Non-Property)
11%
Öffentliche Hand
11%
41%
43%
44%
43%
Wortlaut der Frage: „Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein? “
Seite 22
20%
67%
25%
64%
46%
43%
Aktiv
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
18%
50%
32%
Banken
11%
53%
36%
Sonstige internationale Fonds
9%
47%
44%
Geschlossene Fonds
8%
36%
56%
Offene Fonds
5%
37%
58%
Opportunity-/PE-Fonds
Moderat aktiv
Zurückhaltend
Private und internationale Investoren bei den Käufern
vorn
Kernaussagen
►
2015 aktivste Käufergruppen:
►
Privat/Family Offices
(82 % vs. 74 %)
Sonstige internationale Fonds
(69 % vs. 48 %)
Weniger aktive Käufergruppen
► Banken
(5 % vs. 6 %)
► Geschlossene Fonds
(24 % vs. 17 %)
►
►
Käufergruppen
31%
69%
Sonstige internationale Fonds
0%
5%
29%
66%
Versicherungen/Pensionsfonds
Staatsfonds
60%
35%
5%
Opportunity-/PE-Fonds
59%
37%
4%
Banken
74%
21%
Aktiv
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein?“
29%
47%
24%
5%
17%
45%
38%
Offene Fonds
8%
51%
41%
Immobilien-AGs/REITs
7%
45%
48%
Wohnungsgesellschaften
Geschlossene Fonds
Seite 23
17% 1%
82%
Privat/Family Offices
Moderat aktiv
Zurückhaltend
Abweichende Kaufpreisvorstellungen einziges
wesentliches Transaktionshindernis
Kernaussagen
►
►
►
Abweichende Kaufpreisvorstellungen
(95 % vs. 91 %) sind weiterhin
größtes Transaktionshindernis.
Höhe des erforderlichen Eigenkapitals wird als weniger
problematisch angesehen
(45 % vs. 61 %).
Kreditfinanzierungen werden ausreichend am Markt zur Verfügung
stehen.
Größte Transaktionshindernisse
„Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen
Käufer und Verkäufer“
„Höhe des erforderlichen Eigenkapitals“
Höhe des erforderlichen Eigenkapitals
„Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen
Kreditfinanzierungen (Junior)“
Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen Kreditfinanzierungen (Junior)
„Verfügbarkeit von erstrangigen
Kreditfinanzierungen (Senior)“
Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior)
5%
5% 10%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Was ist das größte Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in Deutschland im Jahr 2015?“
Seite 24
41%
44%
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
23%
50%
22%
0%
16%
40%
39%
5%
5%
41%
54%
Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer
Ich stimme eher nicht zu
Ich stimme nicht zu
Weiterhin attraktive
Immobilienfinanzierungskonditionen erwartet
Kernaussagen
►
►
►
►
Höherer Beleihungsauslauf ist
tendenziell möglich (39 %).
Insgesamt wird nicht von einer Verschärfung der Kreditanforderungen
ausgegangen (78 %).
Gut ein Drittel der Investoren rechnet
mit weiterem Margenrückgang
(38 %).
Veränderung der Immobilienfinanzierungskreditkonditionen
Beleihungsauslauf
Beleihungsauslauf
39%
Kreditanforderungen
Kreditanforderung
Marge
Marge
48%
22%
10%
13%
49%
52%
29%
38%
Überwiegend stabiles niedriges
Zinsniveaus erwartet (80 %).
Zins
Zins
8%
80%
Steigen
Wortlaut der Frage: „Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2015 entwickeln?“
Seite 25
12%
Gleich bleiben
Sinken
Einvernehmliche Restrukturierungen bevorzugt –
Tendenz zu Vollstreckungen nimmt zu
Kernaussagen
►
►
Einvernehmliche Restrukturierungen
(89 % vs. 91 %) und die Verlängerung
von Rückzahlungszeiträumen (79 %
vs. 85 %) sind weiterhin die bevorzugten Maßnahmen der Banken im
Umgang mit Problemkrediten.
Immerhin ein Drittel der Befragten
rechnet mit Vollstreckungen bei
Problemkrediten (33 % vs. 22 %).
Maßnahmen der Banken
Austausch von Asset Managern
Forderungsverkauf
Tausch von Fremd- in Eigenkapital
(Debt-for-Equity-Swaps)
Ich stimme zu
27%
Ich stimme eher zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Welche Maßnahmen werden Banken in Deutschland bei Problemkrediten im Jahr 2015 verstärkt einleiten?“
Seite 26
11%
47%
37%
5%
45%
Ich stimme eher nicht zu
1%
5%
38%
43%
14%
0%
3%
33%
53%
11%
Vollstreckungen 6%
20%
47%
32%
Verlängerung Rückzahlungszeitraum
11%
62%
27%
Einvernehmliche Restrukturierungen
22%
Ich stimme nicht zu
Wohnimmobilien weiterhin oben auf der Einkaufsliste
Kernaussagen
►
►
Der Fokus vieler Investoren liegt
weiterhin auf Wohnimmobilien
(stark: 51 % vs. 48 %).
Die Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien hat zugenommen
(stark: 44 % vs. 32 % ) und Büroimmobilien (stark: 39 % vs. 42 %)
überholt.
Starker oder mittlerer Investmentfokus
51%
39%
44%
35%
31%
25%
18%
18%
stark
mittel
Büro
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Wortlaut der Frage: „Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2015 in Ihrem Investmentfokus?“
Seite 27
Einzelhandel
BüroWohnenEinzelhandel
Wohnen
Andere
Andere
Top-Trends – Wohnen:
hoch hinaus trotz Mietpreisbremse
3%
14%
6%
12%
13%
5%
25%
32%
„Wohnhochhäuser spielen
in deutschen Großstädten
zukünftig wieder eine
größere Rolle.“
„Der deutliche Anstieg
im Wohnungsneubau
macht die Mietpreisbremse überflüssig.“
35%
72%
„Die Mietpreisbremse
wird Renditen großer
Bestandshalter spürbar
negativ beeinflussen.“
62%
40%
57%
37%
58%
Ich stimme zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen?“
Seite 28
Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu
Ich stimme nicht zu
Top-Trends – Büro:
vielfältig, effizient und anders
2%
15%
10%
20%
41%
2%
27%
„Der Druck auf
Unternehmen für
Kosteneinsparungen
und Flächeneffizienz
nimmt zu.“
„Neue Nutzergruppen
(beispielsweise Startups) fragen andere
Standorte und
Flächenkonzepte
nach.“
85%
78%
49%
„Multi-Tenant-Objekte
werden als Investition
bevorzugt.“
39%
88%
44%
51%
Ich stimme zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro?“
Seite 29
Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu
Ich stimme nicht zu
Top-Trends – Einzelhandel:
Handel ist Wandel
8%
2%
13%
1%
43%
47%
„Stationärer
Einzelhandel
konzentriert sich
künftig noch stärker
auf 1-A-Lagen."
„Klassische
Warenhäuser sind ein
Auslaufmodell.“
90%
11%
43%
22%
43%
„Online-Angebote
verdrängen weitere
Branchen neben
Videotheken und
Buchhandlungen aus
dem stationären
Handel.“
2%
86%
40%
32%
„Der Markt für
Shoppingcenterflächen
in deutschen
Innenstädten ist
gesättigt.“
76%
89%
49%
44%
Ich stimme zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel?“
Seite 30
Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu
Ich stimme nicht zu
Top-Trends – Hotel:
Sicherheit ist Trumpf
12%
1%
5%
16%
13%
34%
38%
„Für Investoren sind
Hotelpachtverträge
weiterhin das
bevorzugte
Betriebsmodell.“
„Eine internationale
Hotelmarke bleibt
weiterhin ein
entscheidendes
Investitionskriterium.“
87%
84%
46%
„B- und C-Standorte
stellen eine
Investitionsalternative für
A-Standorte dar.“
49%
36%
53%
46%
Ich stimme zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“
Seite 31
Ich stimme eher zu
Ich stimme eher nicht zu
Ich stimme nicht zu
München, Hamburg und Berlin bei Büro und
Einzelhandel vorn
Kernaussagen
►
►
Büro und Einzelhandel*
Bürofavoriten sind München (17 % vs.
18 %), Hamburg (17 % vs. 16 %) und
Berlin (16 % vs. 16 %).
Ein ähnliches Bild ergibt sich im
Einzelhandel: Investoren bevorzugen
Berlin (17 % vs. 17 %), Hamburg
(17 % vs. 15 %) und München
(15 % vs. 17 %).
16%
17%
13% 15%
17%
9%
17%
11%
13% 11%
17%
13% 15% 11%
3%
2%
Büro
*Mehrfachnennungen möglich
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Hinweis: Berechnung gegenüber Vorjahr verändert
Einzelhandel
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
München
Stuttgart
Andere
Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Seite 32
Hamburg
Köln
Berlin bleibt Favorit bei Wohnimmobilien –
andere Standorte holen auf
Kernaussagen
►
Berlin ist nach wie vor Favorit für
Wohninvestitionen (21 % vs. 23 %).
►
Die restlichen Top-7-Standorte holen
aber etwas auf.
Wohnen*
21%
13% 12% 14% 13% 13% 11%
3%
Wohnen
*Mehrfachnennungen möglich
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
Hinweis: Berechnung gegenüber Vorjahr verändert
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
München
Stuttgart
Andere
Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Seite 33
Hamburg
Köln
Seite 34
Investoren nutzen gutes Marktumfeld zunehmend
auch für Verkäufe
Kernaussagen
►
►
►
►
Der Direktverkauf von Einzelassets
ist 2015 die bevorzugte Exitstrategie
(55 % vs 72 %).
Auch Portfolioverkäufe stehen im
Fokus vieler Investoren.
78 % der befragten Investoren wollen
das gute Marktumfeld auch für
Verkäufe nutzen (78 % vs. 67 %).
Nur circa jeder fünfte der Befragten
plant 2015 keinen Exit
(22 % vs. 33 %).
Anvisierte Exitstrategien*
55%
35%
22%
15%
Direktverkauf Single asset
Direktverkauf Portfolio
*Mehrfachnennung möglich
Wortlaut der Frage: „Welches sind die von Ihnen anvisierten Exitstrategien für 2015?“
Seite 35
Spezialfonds
6%
6%
5%
Immobilien
AG/REIT (IPO)
Publikumsfonds
Geschlossener
Fonds
Kein Exit
Zusammenfassung (1/2)
Attraktivität
►
Deutschland wird von nahezu allen Befragten (96 %) auch
im Jahr 2015 als attraktiver oder sehr attraktiver
Standort für Immobilieninvestments gesehen
►
Im europäischen Vergleich schneidet Deutschland noch
besser ab als im Vorjahr und wird von der Mehrheit (64 %)
als „sehr attraktiv“ eingeschätzt (2014: 59 %)
Kaufpreiserwartungen
►
Sekundäre Bürolagen werden positiver gesehen als im
Vorjahr (45 % vs. 33 %)
►
Positivere Preisentwicklung für Einzelhandelsimmobilien
in Premium und B-Lagen erwartet (48 % vs. 33 %;
41 % vs. 24 %)
►
Die Preiserwartungen im Wohnimmobilienbereich für
A- und B- Standorte stellen sich leicht positiver dar als
im Vorjahr (62 % vs. 58 %; 57 % vs. 56 %)
►
Preistendenzen für Logistikimmobilien in sehr guten
und guten Lagen werden positiver bewertet als im Vorjahr
(52 % vs. 46 %; 32% vs. 24%)
Immobilienmarktumfeld
►
Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften bleiben
2015 ein Thema (69 % vs. 77 %)
►
Weltpolitische Entwicklungen werden nur teilweise
angemessen in der Rendite berücksichtigt (56 %)
►
Kaum Auswirkungen des Bankenstresstests auf den
Finanzierungsmarkt erwartet (25 %)
Immobilientransaktionsmarkt
Seite 36
Verkäufer- und Käufergruppen
►
►
Opportunistische Investoren stärkste Verkäufergruppe
Privat/Family Offices aktivste Käufergruppe
►
Zunahme der Risikoaffinität (90 % vs. 81 %)
Investitionsfokus
►
Konkurrenz durch Kapital aus Asien erwartet (88 %)
►
►
Deutschland bleibt im Fokus internationaler Investoren
(87 % vs. 78 %)
►
Fokus vieler Investoren liegt weiterhin auf Wohnimmobilien (51 % vs. 48 %)
Zunehmende Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien
(44 % vs. 32 % ); Büroimmobilien (39 % vs. 42 %) überholt
Zusammenfassung (2/2)
Hindernisse für Transaktionsabschlüsse
►
Abweichende Kaufpreisvorstellungen (95 % vs. 91 %)
weiterhin größtes Transaktionshindernis
►
►
Höhe des erforderlichen Eigenkapitals wird als weniger
problematisch angesehen (45 % vs. 61 %)
►
Maßnahmen der Banken bei Problemkrediten
►
►
►
►
►
Der Direktverkauf von Einzelassets ist 2015 die bevorzugte Exitstrategie (55 % vs 72 %)
78 % der befragten Investoren wollen das gute
Marktumfeld für Verkäufe nutzen (78 % vs. 67 %)
Immobilienkreditkonditionen
Einvernehmliche Restrukturierungen (89 % vs. 91 %)
und Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen
(79 % vs. 85 %) sind weiterhin die bevorzugten Maßnahmen der Banken im Umgang mit Problemkrediten
►
Höherer Beleihungsauslauf tendenziell möglich (39 %)
►
Überwiegend stabil niedriges Zinsniveaus erwartet (80 %).
Immerhin ein Drittel der Befragten rechnet mit
Vollstreckungen bei Problemkrediten (33 % vs. 22 %)
►
Wohnen: „Die Mietpreisbremse wird Renditen großer
Bestandshalter nicht negativ beeinflussen.“ Zustimmung
von 63 %
►
Büro: „Multi-Tenant-Objekte werden als Investition
bevorzugt.“ Zustimmung von 88 %
►
Einzelhandel: „Klassische Warenhäuser sind ein Auslaufmodell.“ Zustimmung von 90 %
►
Hotel: „Für Investoren sind Hotelpachtverträge weiterhin
das bevorzugte Betriebsmodell.“ Zustimmung von 87 %
Bevorzugte Investitionsstandorte
Seite 37
Exitstrategien
Bürofavoriten sind München (17 % vs. 18 %),
Hamburg (17 % vs. 16 %) und Berlin (16 % vs. 16 %)
Ein ähnliches Bild ergibt sich im Einzelhandel:
Investoren bevorzugen Berlin (17 % vs. 17 %),
Hamburg (17 % vs. 15 %) und München (15 % vs. 17 %)
Berlin ist nach wie vor Favorit für Wohninvestitionen
(21 % vs. 23 %)
Top Trends der Nutzungsklassen
Seite 38
Ihre Kontakte
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Christian Schulz-Wulkow
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