VACANDO Vermieterratgeber

Transcription

Ferienhäuser und -wohnungen
erfolgreich vermieten
Der Ratgeber für Vermieter
Mit freundlicher Unterstützung von
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis .............................................................................................................................................................................................2
Warum dieser Ratgeber? ...............................................................................................................................................................................3
I. VORAUSSETZUNGEN SCHAFFEN ............................................................................................................................................. 4
1
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3
4
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9
Warum ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung? ..........................................................................................................5
Wie Sie die richtige Ferienunterkunft finden .......................................................................................................................6
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft finanzieren ...........................................................................................................................8
Wie Sie mit Ihrer Ferienunterkunft Steuern sparen können ........................................................................................9
Warum Sie Ihre Ferienunterkunft vermieten sollten .................................................................................................... 10
Wie Sie die richtige Art der Vermietung wählen ............................................................................................................. 12
Wie Sie die Ferienunterkunft richtig ausstatten .............................................................................................................. 14
Warum Sie Ihre Ferienunterkunft klassifizieren sollten.............................................................................................. 16
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft richtig versichern ........................................................................................................... 18
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12
13
14
15
16
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft richtig vermarkten......................................................................................................... 20
Wie Sie das richtige Online-Portal wählen ......................................................................................................................... 21
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft online richtig inserieren.............................................................................................. 22
Wie Sie mit Fotos begeistern .................................................................................................................................................... 24
Wie Sie Preise und Verfügbarkeiten richtig festlegen ................................................................................................... 25
Wie Sie Verfügbarkeiten pflegen ............................................................................................................................................ 27
Wie Sie die Zahl der Buchungen erhöhen ........................................................................................................................... 28
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19
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21
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23
Wie Sie Kundenanfragen beantworten ................................................................................................................................ 31
Wie Sie Reservationen entgegennehmen ............................................................................................................................ 32
Wie Sie Zahlungen effizient abwickeln ................................................................................................................................ 33
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft für die Anreise vorbereiten ....................................................................................... 34
Wie Sie die Gäste begrüssen und die Schlüssel übergeben (Check-in).................................................................. 36
Wie Sie Aufenthalt und Abreise abwickeln (Check-out) .............................................................................................. 37
Wie Sie Probleme und Spezialfälle bearbeiten und lösen............................................................................................ 38
II. VERMARKTEN ...........................................................................................................................................................................19
III. VERMIETEN ..............................................................................................................................................................................30
Impressum
Herausgeber VACANDO AG | Sägereistrasse 27 | 8152 Glattbrugg | Schweiz | Telefon: +41 43 810 91 63 | Gratis-Hotline 00800 300 44 300
Copyright © 2009 VACANDO AG. 1. Auflage. Alle Rechte vorbehalten. Diese Publikation ist urheberrechtlich geschützt. Die Verwendung von Texten
und Abbildungen, auch auszugsweise, ist ohne die schriftliche Zustimmung des Herausgebers rechtswidrig und wird straf- und zivilrechtlich verfolgt.
Dies gilt insbesondere für Vervielfältigung, Übersetzung oder Verwendung in elektronischen Systemen. Sämtliche Angaben und Anschriften wurden
sorgfältig und nach bestem Wissen und Gewissen ermittelt. Trotzdem kann keine Haftung übernommen werden.
Preis kostenlos
ISBN 978-3-033-02255-3 (eBook)
Quellenangaben
Publikationen
Dorsett, Kristin W., Karpinski, Christine Hrib: Renting Your Vacation Home, A Step-by-Step Guide, 2009.
Google: Machen Sie Ihre Website erfolgreich, 2009.
Interhome AG: Professionell vermieten – Hauseigentümer-Informationen für eine erfolgreiche Vermietung, 2009.
Karpinski, Christine Hrib: How to Rent Vacation Properties By Owner, 2nd Edition, 2007.
Institut für öffentliche Dienstleistungen und Tourismus der Universität St. Gallen (IDT-HSG): Ferien. Service. Qualität. Haus- & Gästebetreuung.
Vermietung von Ferienwohnungen – Leicht und professionell gemacht, 2004.
Links (sofern nicht direkt im Text erwähnt)
http://www.abendblatt.de/
http://www.capital.de/steuern-recht/kolumne/100021211.html
https://www.credit-suisse.com/ch/privatkunden/hypothekenfinanz/de/index.jsp
http://www.deutschertourismusverband.de/index.php?pageId=20
http://www.deutschertourismusverband.de/index.php?pageId=255
http://www.fewo-direkt.de/info/presse/pressemitteilungen/pr090422 http://www.20min.ch/news/luzern/story/17540107
http://www.pressrelations.de/new/standard/result_main.cfm?aktion=jour_pm&r=363443
http://www.stnet.ch
http://www.swisstourfed.ch/art/fewo08/Checkliste_Bildmaterial_d.pdf
http://www.welt.de/wams_print/article3753703/Lieber-ins-Allgaeu-als-nach-Spanien.html
http://www.welt.de/wams_print/article3921669/Steuern-sparen-mit-der-Ferienwohnung.html
Fotos Alle Bilder, bis auf wenige Ausnahmen, stellen Ferienunterkünfte privater Eigentümer auf VACANDO dar. Andere Quellen: Interhome, Fotolia.
3
Warum dieser Ratgeber?
Die Ferienwohnungsbranche hat eine grosse wirtschaftliche Bedeutung, da sie einerseits einen grossen
Teil aller touristischen Übernachtungen generiert und
andererseits Bau- und Verkaufstätigkeiten in der
Destination anregt und damit Arbeitsplätze schafft.
Ferienhäuser und -wohnungen stellen einen wichtigen
Bestandteil der Infrastruktur eines Ferienorts dar und
tragen zu einem charakteristischen Ortsbild bei.
In den letzten Jahren wurden – insbesondere in den
beliebtesten Destinationen – mehr und mehr Ferienhäuser und -wohnungen gebaut, während viele Hotels
(gerade kleinere) geschlossen wurden.
In der Schweiz gibt es nach aktuellen Schätzungen des
Branchenverbandes swissApartments ca. 180'000
Ferienhäuser und Ferienwohnungen (mit ca. 600‘000
Betten). In Deutschland sind es ca. 340‘000 Ferienunterkünfte (Wohnungen und Häuser). In Österreich
geht man von etwa 400'000 Betten in 51'300 Ferienunterkünften aus. Die Zahl der Logiernächte in Ferienhäusern und Ferienwohnungen steigt. Ferienunterkünfte werden zu einer zunehmend wichtigen Ergänzung zu Hotels.
Das Hauptproblem ist, dass die Ferienunterkünfte
nur wenige Wochen pro Jahr genutzt werden.
Branchenexperten gehen davon aus, dass nur etwa
20% aller Ferienimmobilien
vermietet werden. Insbeson● ● ●
dere in der Zwischen-/NebenNur knapp 20% aller
saison stehen viele FerienFerienunterkünfte
unterkünfte leer und präsenwerden vermietet!
tieren sich mit geschlossenen
● ● ●
Fensterläden. Dies führt zu
„kalten Betten“ und damit zu
folgenden negativen Auswirkungen in der Destination:
 Ausrichtung der Infrastruktur auf Spitzenzeiten;
erhöhte Belastung in der Hoch- und Höchstsaison
 Entstehung eines starken und einflussreichen
Baugewerbes, was zwar attraktive Arbeitsplätze
schafft, aber auch einen Druck zu konstantem
Wohnungsbau aufbaut, um die Jobs zu erhalten
 Zersiedelung der Landschaft
 Negative Beeinträchtigung der Atmosphäre, des
Ambiente und der Attraktivität der Ferienorte
 Entgangene Rendite für die Eigentümer
 Wirtschaftliche Einbussen für das lokale Gewerbe
Wir möchten Sie mit diesem Ratgeber davon überzeugen, dass die Vermietung einer Ferienunterkunft sowohl ökonomisch als auch ökologisch
sinnvoll ist. Ferienunterkünfte werden, als Alternative zu Hotels, immer beliebter. Für viele Eigentümer ist es ungewohnt und etwas Neues, eine Ferienunterkunft zu vermieten. Andere Eigentümer würden
zwar gerne vermieten, sind sich aber unsicher oder
fürchten die damit verbundenen Aufwände und
Risiken.
Dieser Ratgeber spricht folgende Lesergruppen an:
 Personen, die mit dem Gedanken spielen, eine
Ferienunterkunft zu kaufen: Dieser Ratgeber
erklärt Ihnen die Hintergründe einer Investition
in eine Ferienimmobilie, zeigt wichtige und kritische Punkte auf und beantwortet Fragen in Zusammenhang mit dem Vermarktungs- &
Vermietungsprozess.
 Ferienunterkunftsbesitzer, die noch nicht
vermieten: Der Ratgeber möchte Sie von den
Vorteilen einer Vermietung Ihrer Ferienunterkunft überzeugen. Er soll Zweifel zerstreuen und
Schritt für Schritt aufzeigen, wie die Vermietung
erfolgreich vorbereitet und umgesetzt wird.
 Ferienunterkunftsbesitzer,
die
bereits
vermieten: Ihnen möchte dieser Ratgeber helfen,
Ihren Erfolg durch bewährte Tipps und Tricks zu
maximieren.
Mit diesem Ratgeber richten wir uns sowohl an
private Eigentümer als auch an professionelle Vermittlungs- und Vermietungsagenturen sowie an touristische Organisationen.
Der vorliegende Ratgeber ist in erster Linie ein Leitfaden, der Ihnen helfen soll, Ihre Ferienunterkunft für
die Vermietung optimal vorzubereiten und die Auslastung Ihrer Ferienunterkunft zu erhöhen. Er gliedert
sich in drei Hauptbereiche:
 VORAUSSETZUNGEN SCHAFFEN: Wie schaffe
ich die richtigen Grundlagen für eine erfolgreiche
Vermietung? Will und kann ich alles selber
machen? Falls nein, wie finde ich die richtigen
Partner? Wie bereite ich meine Unterkunft richtig
für die Vermietung vor?
 VERMARKTEN: Wie präsentiere und vermarkte
ich meine Ferienunterkunft erfolgreich und stelle
sicher, dass möglichst viele Gäste auf meine
Ferienunterkunft aufmerksam werden und diese
auch buchen möchten? Der Hauptfokus liegt
dabei auf dem Internet.
 VERMIETUNG: Wie stelle ich eine optimale
Anreise, einen erholsamen Aufenthalt und eine
reibungslose Abreise meiner Gäste sicher?
Wir wünschen Ihnen viel Spass bei der Lektüre und
viele erfolgreiche Vermietungen!
Dr. Kilian Eyholzer
CEO VACANDO AG
Marcus Waldmeier
CEO swissApartments
4
I.
VORAUSSETZUNGEN SCHAFFEN
I. Voraussetzungen schaffen
1
5
Warum ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung?
Immer mehr Menschen überlegen sich, in ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung als Zweitimmobilie zu
investieren. Gerade nach der Urlaubssaison kehren
viele Reisende – begeistert von den Eindrücken der
Region – mit dem Wunsch nach Hause zurück, Wohneigentum in der Destination zu erwerben. Die derzeit
historisch tiefen Hypothekarzinssätze begünstigen
diesen Trend.
In der Tat bietet eine eigene Ferienunterkunft viele
Vorteile:
 Jederzeit Zugang zur eigenen Ferienunterkunft: Statt viel Geld für Hotels auszugeben,
können Sie Urlaub machen, wann Sie möchten,
und zwar in Ihren eigenen vier Wänden, die Sie
nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen einrichten können
 Steuerersparnis: Mit der Investition in eine
Ferienunterkunft können Sie in der Regel Steuern
sparen ( Kapitel 4)
 Chance auf Einnahmen durch Vermietung:
Urlaub in einer Ferienunterkunft bietet viele Vorteile (siehe Liste rechts), ist daher beliebt und
liegt im Trend. Die steigenden Zugriffszahlen auf
die führenden Internetportale zeigen, dass immer
mehr Urlauber die Vorteile eines Aufenthaltes in
einer Ferienunterkunft zu schätzen wissen. Entsprechend bietet sich für Eigentümer von Ferienunterkünften die Chance, Einnahmen zur
Deckung der laufenden Kosten und sogar
Gewinne zu erzielen ( Kapitel 5).
Aber: Der Kauf einer Ferienunterkunft ist eine langfristige finanzielle Investition, die zudem viel Emotion
und Herzblut verlangt und die daher gut überlegt sein
will. Denken Sie intensiv über die Vor- und Nachteile
nach. Eine derartige Investition ist eine grosse Verpflichtung, ähnlich wie der Kauf eines Eigenheims.
Stellen Sie sich vor der Entscheidung, eine Ferienunterkunft zu kaufen, einige kritische Fragen.
Bedenken Sie, dass es heute im Leben immer weniger
Sicherheit und Planbarkeit gibt. Was, wenn plötzlich
eine schwierige Krankheit in Ihrer Familie auftritt?
Wenn Sie aus beruflichen Gründen plötzlich in eine
andere Region oder ein anderes Land ziehen? Wenn
Sie oder ein Familienmitglied den Job verlieren? Was,
wenn sich die familiäre Situation plötzlich ändert und
Sie Zwillinge bekommen? All dies sind Fragen, die man
in die Überlegung, eine Ferienunterkunft zu kaufen,
einbeziehen sollte.
Die nächsten Kapitel helfen, sich die richtigen Fragen
zu stellen und diese auch zu beantworten.
Urlaub in einer Ferienunterkunft bietet viele Vorteile:
Geld sparen: Ferienunterkünfte sind gemäss Studien 5080% günstiger als vergleichbare Hotels, insbesondere für
Familien und Gruppen von Freunden. Dafür bieten sie
weniger Service.
Freiheit: Frühstücken, wann man will – gerne auch
nachmittags um zwei in Bikini oder Badehose am Pool (oder
auch im Pyjama). Es gibt keinen Kleiderzwang und keine
festen Essenszeiten.
Individualität: Man kann tun und lassen, was man will.
Kinder dürfen laut und unbeschwert sein, denn in der Regel
ist man allein und stört niemanden.
Ungestört entspannen: Am Privatpool gibt es garantiert
immer einen freien Platz. Zudem ist nicht damit zu rechnen,
dass Liegestühle bereits morgens um 6 Uhr mit einem
Handtuch besetzt werden.
Selber kochen: Nichts geht über ein gemütliches Fondue
im Winter oder eine Grillparty im Sommer (im Hotelzimmer
bitte nicht ausprobieren!).
Viel Platz und Komfort: Die meisten Ferienhäuser und
Ferienwohnungen sind für mindestens 4 Personen ausgelegt,
haben Wohnzimmer und Küche; man hat oft mindestens
gleich viel Platz wie zuhause. Ideal für Spiel, Spass und
gemütliches Beisammensein.
Hund und Katze dürfen mit: Im Gegensatz zu vielen Hotels
sind in ca. 30% aller Ferienunterkünfte auf VACANDO
Haustiere erlaubt. Die Zielgruppe für die Vermietung wird
damit viel grösser.
Persönlichkeit: Entweder man bucht bei einem
professionellen Anbieter oder bei einem privaten
Eigentümer. Bei beiden wird man persönlich und herzlich
empfangen und umsorgt.
Anreise mit dem Auto: Statt mit dem Flieger ins Allinclusive-Hotel lieber mit dem Auto zum Ferienhaus: Viel
Platz, keine Gepäckbeschränkungen und erst noch viel
günstiger.
6
2
Wie Sie die richtige Ferienunterkunft finden
Sie haben sich also entschieden, in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zu investieren. Sehr gut.
Aber Vorsicht: Es folgt nun der nicht ganz einfache
Prozess, die für Sie individuell passende Ferienunterkunft zu finden. Dieser Prozess kann mitunter langwierig und kompliziert sein. Sie werden sich viele Fragen stellen: Wie findet man ein passendes Objekt in
fremder Umgebung? Wo befinden sich bevorzugte
Lagen? Wo lauern Umweltrisiken wie Hochwasseroder Lawinengefahr? Welcher Quadratmeterpreis ist
für welche Lage angemessen? Was passt zu meinem
Budget?
Wichtig ist, sich mit dem lokalen Immobilienmarkt
vorgängig vertraut zu machen. Falls Sie vor Ort keine
Bekannten, Freunde oder Nachbarn haben, die Sie einbeziehen könnten, ist die Kontaktierung eines lokalen
Immobilienvermittlers oder Maklers zu empfehlen.
Dieser kennt – neben bereits verfügbaren oder noch
im Bau befindlichen Objekten – auch das Preisniveau
und die Gegebenheiten vor Ort. Anhand konkreter Beispiele lassen sich Vorzüge und Nachteile bestimmter
Lagen oder ausgewählter Landstriche erörtern und
neue Erkenntnisse gewinnen. Der Makler kann auch
wichtige Tipps bezüglich der Möglichkeiten der Vermietung geben. Und, der Einbezug eines Experten
spart wertvolle Zeit. Der Experte ist näher vor Ort, erfährt schneller von neuen Projekten und kann für Sie
in Frage kommende Objekte gegebenenfalls auch bereits für Sie vorfiltern und Ihnen passende Angebote
vorlegen.
Bei der Entscheidung bezüglich Art und Standort der
Ferienunterkunft sollten Sie folgende Faktoren
berücksichtigen:
Eigennutzung und/oder Vermietung
Experten raten, dass eine Ferienimmobilie nie nur als
Renditeobjekt betrachtet werden sollte und dass möglichst Zweitimmobilien erworben werden, die auch
selber häufig genutzt werden können. Wir raten Ihnen
ganz klar, auch die Vermietung in Betracht zu ziehen.
Inland vs. Ausland
Eine zusätzliche Herausforderung ist der Kauf einer
Liegenschaft im Ausland. Oft sind die Möglichkeiten
per Gesetz eingeschränkt und in der Regel kommen
höhere Kosten hinzu (in Italien gehen zum Beispiel
schon einmal 10% des Kaufpreises an den Staat).
Zudem muss vor Ort eine Bank gefunden werden, bei
der eine Hypothek aufgenommen werden kann. Lokale
Banken operieren in der Regel in Hypothekargeschäften nicht über die Landesgrenzen hinaus.
Lage und Standort
Generell ist bei jedem Immobiliengeschäft der genaue
Standort der Immobilie von höchster Wichtigkeit. Sie
sollten den Ort wirklich mögen und immer wieder
gerne auch selber dahin zurückkehren.
Wichtig sind auch die Anbindung an den öffentlichen
Verkehr (Fern- und Nahverkehr) und die Nähe von
Einkaufsmöglichkeiten.
Aussicht
Unterschätzen Sie nicht den
Wert einer schönen Aussicht. Es muss nicht uneingeschränkte Meersicht oder
Blick auf das Matterhorn
sein. Aber zumindest etwas
Weitsicht, z.B. über den Ort
oder über die Landschaft,
ist sehr viel wert. Wer mag
es schon, wenn man vom
Balkon aus nur das nächste
Gebäude sieht?
Saisonalitäten
Es stellt sich auch die Frage,
ob die Ferienimmobilie das
ganze Jahr nutzbar sein
sollte oder nur im Sommer
oder Winter. Hat die touristische Destination mehrere
Saisons, die für eine Vermietung in Frage kommen
oder ist nur an 2-3 Wochen
im Jahr etwas los? Wie lange dauern die Saisons? Falls
Sie vermieten möchten,
sollten Sie Orte bevorzugen,
die in allen Jahreszeiten
Anreize für eine Vermietung bieten und in denen
Gäste ganzjährig anreisen.
In Deutschland empfehlen
Experten besonders die
Küstenregionen sowie das
Allgäu und Oberbayern. Objekte an Ost- und Nordsee
sind sehr beliebt, aber teuer
und eher im Sommer zu
nutzen und zu vermieten.
In der Schweiz sind das
Wallis, das Berner Oberland
und Graubünden für die
ganzjährige Vermietung zu
empfehlen. Das Tessin ist
wegen der fehlenden Skigebiete im Winter weniger
gefragt, zieht aber aufgrund
des leicht mediterranen,
wärmeren Klimas dennoch
erholungssuchende Gäste
an.
In Deutschland zeigt sich
gemäss aktuellen Studien
ein deutlicher Trend zum
Erwerb von Ferienimmobilien im eigenen Land. Ca.
die Hälfte der an einem
Immobilienkauf interessierten Deutschen suchen
ausschliesslich in Deutschland nach Objekten. An
Spanien, einst die begehrteste Destination der
Zweitwohnsitzerwerber,
sind nur noch 11 Prozent
der potentiellen Käufer
interessiert. Mit 53%
Prozent ist das Ferienhaus
knapp beliebter als eine
Ferienwohnung. Bei den
Kaufmotiven rangiert die
Eigennutzung mit 43% an
erster Stelle. 40% betrachten die Ferienimmobilie als
Vermietungsobjekt, 36%
als Kapital- und
Geldanlage.
Grund für die starke Nachfrage nach Immobilien in
Deutschland sei, dass sich
die Käufer gute Vermietungschancen erhoffen,
weil sie davon ausgehen,
dass viele Deutsche wegen
der Rezession in den nächsten Jahren auf Flugreisen
verzichten und ihren
Urlaub statt dessen im
eigenen Land verbringen
werden. 70% der Befragten
haben schon vor dem Kauf
abgeschätzt, ob sich die
Immobilie gut vermieten
lässt.
Quellen: Fewo-Direkt,
Kristensen Group, Welt am
Sonntag
Distanz zum Wohnort bzw. Erreichbarkeit
Wie weit weg von Ihrem Wohnort soll die Ferienimmobilie sein? Damit man diese auch am Wochenende ausgiebig nutzen kann, sollte diese nicht weiter
als 300 bis 400 km vom Wohnort entfernt sein. Der
Anfahrtsweg sollte sechs Stunden nicht überschreiten.
Wettbewerb / Nachbarschaft
Wie viele Ferienimmobilien befinden sich an diesem
Ort? Handelt es sich um ein künstliches Dorf mit vielen
ähnlichen, standardisierten Häusern? Das sollte nicht
Ihre erste Wahl sein. Besser ist ein regionstypisches
Haus mit eigenem Charakter.
Gesetzliche Vorschriften
In vielen Ländern (z.B. in der Schweiz) bestehen
Erwerbsbeschränkungen, d.h. Beschränkungen für den
Grundstückserwerb durch Ausländer oder ausländisch
beherrschte beziehungsweise beeinflusste Rechtssubjekte. Der Erwerb von Grundstücken durch Personen
oder Gesellschaften im Ausland unterliegt unter Umständen einer behördlichen Bewilligungspflicht. Diese
Bewilligung ist gegebenfalls Voraussetzung dafür, dass
das Grundstücksgeschäft Rechtswirksamkeit entfaltet.
Erkundigen Sie sich daher im voraus bei der betreffenden Gemeinde, konkret beim Grundbuchamt, ob
der Kauf Ihres Wunschobjektes (insbesondere einer
Ferienwohnung) einer behördlichen Bewilligung
bedarf. Es ist davon abzuraten, in einem Gebiet zu
kaufen, in dem strenge rechtliche Vorschriften bestehen (z.B. Ferienimmobilie darf nur zum Eigengebrauch
genutzt werden, muss zwingend vermietet werden
oder darf nicht kurzfristig vermietet werden).
Grösse
Achten Sie auf eine angemessene Grösse. Ferienhäuser
bzw. Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern vermieten sich
– aufgrund tieferer Preise – oft besser als solche mit 68 Zimmern. Falls Sie mehrere Kinder haben, fragen Sie
sich, ob wirklich jedes sein eigenes Zimmer benötigt.
Die Kinder werden rasch älter und es werden bald
nicht mehr alle Kinder gleichzeitig mit der ganzen
Familie Urlaub machen.
Zustand
Kaufen Sie nicht eine Ferienimmobilie in renovationsbedürftigem Zustand oder mit viel Wartungsbedarf. In
der Regel leben Sie ja etwas weiter entfernt. Eine
Schätzung oder Hausinspektion durch Experten kann
helfen. Prüfen Sie die zuletzt getätigten Renovationen
(Dach, Heizung, sanitäre Leitungen, elektrische
Anlagen) und – bei Stockwerkeigentum – wie viel Geld
sich noch im Renovationsfond befindet.
Ausbaustandard
Gäste achten bei der Buchung von Ferienunterkünften
immer mehr auf eine gute Ausstattung; Wohnungen
und Häuser mit einem höheren Ausbaustandard sind
zunehmend gefragt. Gerade die folgenden Ausstattungsmerkmale werden – je nach Destination – immer
wichtiger:
 Geschirrspüler
 Internet (besonders Wireless LAN)
 Pool (insb. eigener Pool; bei Sommerdestinationen in klassischen Warmwassergebieten)
 Klimaanlage (im Sommer)
 Offener Kamin/Cheminée (im Winter)
Die Erfahrung zeigt, dass Ferienimmobilien mit diesen
Ausstattungsmerkmalen deutlich besser vermietet
werden. Es kann sich also lohnen, bereits beim Kauf
darauf zu achten, dass der Ausbaustandard der Ferienunterkunft hoch ist.
Timing
Kaufen Sie Ihre Ferienunterkunft nicht in der
Höchstsaison. Zu diesem Zeitpunkt sind die meisten
Gäste in der Destination, es gibt am wenigsten
verfügbare Objekte, entsprechend hoch werden die
Preise sein. Zudem sind Sie in der Hochsaison schon
zu spät dran, um Mieter zu finden.
Vermietungshistorie
Ebenfalls hilfreich kann es sein, die Vermietungshistorie einer Ferienimmobilie zu berücksichtigen. Wurde dieses bereits vermietet? Durch einen
professionellen Vermittler oder von privat? Wie gut
war die Auslastung?
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3
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft finanzieren
Viele träumen von der eigenen Ferienunterkunft, doch
nicht alle haben das nötige Kapital in bar zur Hand, um
das Traumobjekt schnell und unkompliziert zu
erstehen.
Ist das Traumhaus erst einmal gefunden, stellt sich
daher die Frage der Finanzierung. Die meisten Eigentümer werden zur Finanzierung des Hauses eine
Hypothek aufnehmen müssen. An erster Stelle steht
daher die Frage, ob der Erwerb eines Ferienobjekts
finanziell tragbar ist, und – falls ja – welche Hypothek
am besten passt.
Die Wohnkosten für alle Ihre Liegenschaften (also
Erst- und Zweitwohnsitze!) sollten ein Drittel des
Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die jährlichen
Kosten setzen sich aus der Zinsbelastung, dem Amortisationsbetrag und den Nebenkosten aller Objekte
zusammen. In die Berechnungen werden zusätzlich
weitere Kredit- und Leasingkosten einbezogen.
Zum Zeitpunkt des Erscheinens dieses Ratgebers sind
die Hypothekarzinssätze in den deutschsprachigen
Ländern Mitteleuropas auf rekordverdächtigen Tiefs.
Hier darf aber nicht vergessen werden, dass diese
Zinssätze jederzeit und schnell wieder steigen können.
Darum ist bei der Berücksichtigung der finanziellen
Tragbarkeit einer Ferienimmobilie von einem Zinssatz auszugehen, der im langjährigen Mittel liegt. Das
sind in etwa 5%.
Bei der Berechnung der Höhe der benötigten Hypothek muss von anderen Eigenkapitalregeln ausgegangen werden als beim Kauf einer Wohnimmobilie.
Grund dafür ist, dass Ferienobjekte sich in verschiedener Hinsicht von Erstwohnsitzen unterscheiden. Sie
haben bspw. einen anderen Ausbaustandard, und
wenn sie regelmässig fremd vermietet werden, erhö-
hen sich die Anforderungen an den laufenden Unterhalt und Renovationen werden schneller notwendig.
Deshalb unterliegen Ferienobjekte anderen Belehnungs- und Amortisationsrichtlinien. Dabei sind die
Gegebenheiten je nach Land unterschiedlich. In der
Schweiz bspw. verlangen Banken in der Regel mindestens ein Eigenkapital von 33% des Gesamtpreises (im
Gegensatz zu 20% bei Wohnimmobilien). Mittel der
beruflichen und freiwilligen Vorsorge (2. oder 3.
Säule) können in der Regel nicht verwendet werden.
Bei der Beurteilung der finanziellen Tragbarkeit muss
man sich auch die Frage stellen, ob man die monatlich
bzw. jährlich wiederkehrenden Kosten selber tragen
kann, oder man vermieten muss, um diese zu decken.
Die richtige Hypothek hängt daher von verschiedenen
Faktoren ab:
 Ihre aktuelle finanzielle Situation
 Erwartete Änderung der finanziellen Situation in
den nächsten 5-10 Jahren
 Wie lange Sie das Objekt behalten möchten
 Wie viele Wochen Sie die Ferienunterkunft vermieten möchten
 Zustand, Alter und Historie der Ferienunterkunft
Je grösser das Risiko für die Bank ist, desto mehr
werden Sie zahlen müssen.
Tipps
Vergleichen Sie die Zinssätze verschiedener
Banken. Bleiben Sie nicht einfach bei der Bank,
bei der Sie schon immer waren. Es lohnt sich,
mehrere Angebote (mindestens drei) einzuholen. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den
Zinssatz. Wichtig ist auch, auf evtl. zusätzliche
Gebühren und Konditionen zu achten, z.B. welchen Betrag Sie pro Jahr amortisieren müssen.
4
Wie Sie mit Ihrer Ferienunterkunft Steuern sparen können
Die steuerlichen Aspekte einer Investition in Ferienimmobilen müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
In der Schweiz gilt, dass während der Besitzesdauer
der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden
muss. Wird die Liegenschaft teilweise an Feriengäste
vermietet, ist der Eigenmietwert nur noch anteilsmässig steuerbar. In diesem Fall müssen jedoch die
Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden.
Der Eigenmietwert des Ferienobjekts wird im Standortkanton versteuert. Die Besteuerung von Ferienobjekten und Zweitwohnsitzen folgt weitgehend derjenigen von dauernd genutzten Wohnimmobilien.
Einige Kantone (z.B. Genf, Jura, Luzern, St. Gallen,
Thurgau, Tessin, Wallis) erheben eine Liegenschaftssteuer auf Kantons- und/oder Gemeindeebene. Der
Steuersatz für die Liegenschaftssteuer variiert zwischen 0.3 und 3.0 Promille und wird vom Verkehrswert, Ertragswert oder einer Kombination von beiden
berechnet, wobei die Schulden nicht abzugsfähig sind.
zu den Liegenschaftssteuern
@ Details
Schweiz: www.estv.admin.ch
in der
Die Aufwendungen für Ihre Ferienimmobilie können
Sie in der Regel von der Steuer absetzen – unter bestimmten Umständen. Dabei ist von Relevanz, ob Sie
die Ferienimmobilie vermieten oder ausschliesslich
selber nutzen. Für die bei der Vermietung entstehenden Unkosten und die Abnützung der Möblierung
kann ein Pauschalabzug von 20 Prozent auf den
erzielten Mietzinseinnahmen des Objekts gemacht
werden.
Für Deutschland ist aus Steuersicht danach zu
unterscheiden, ob die Ferienunterkunft in Deutschland oder im Ausland liegt. Bei Objekten in Deutschland gilt: Wer eine Ferienwohnung nur teilweise selber nutzt und daneben an wechselnde Gäste vermietet, erzielt damit Mieteinnahmen. Die dafür nötigen Aufwendungen können als Werbungskosten angerechnet werden. Dazu gehören bspw. Unterhalts- und
Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen auf Gebäude, Kreditzinsen und laufende Nebenkosten. Wenn
diese Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen, entstehen rote Zahlen. Die Verluste mindern
über Jahre das zu versteuernde Einkommen und damit
die zu zahlenden Steuern. So einfach die Theorie. Wer
aber in der Praxis Vermietungsverluste geltend
machen will, darf keine Zweifel an der "Gewinnerzielungsabsicht" aufkommen lassen, also an der
Absicht, irgendwann mit der Ferienunterkunft
tatsächlich Geld verdienen zu wollen. Ansonsten
spricht das Finanzamt von sogenannter Liebhaberei
und das heisst dann, dass die Aufwendungen nicht
steuerlich geltend gemacht werden können.
Bei ausländischen Ferienimmobilien hält mit Ausnahme der Schweiz, Spanien und Finnland nur der dortige
Fiskus die Hand auf. Damit müssen Mieteinnahmen
und je nach Landesregeln auch Eigennutzung beim
dortigen Finanzamt deklariert werden. Auch wenn die
Abgaben oft moderat ausfallen, da der Wohnungsbesitzer meist keine weiteren Einkünfte im Land erzielt,
muss eine Steuererklärung ausgefüllt werden. Vielfach
können Deutsche einen Freibetrag (in Österreich
2.000 Euro) nutzen, so dass die gesamten Einnahmen
steuerfrei bleiben. Allerdings können die Verluste in
der Anfangsphase nicht mit inländischen Gewinnen
verrechnet werden.
@ Weitere Informationen:
www.capital.de/steuernrecht/kolumne/100021211.html
www.welt.de/wams_print/article3921669/
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5
Warum Sie Ihre Ferienunterkunft vermieten sollten
Viele Besitzer von Ferienimmobilien sind skeptisch
hinsichtlich einer Vermietung. Befragt nach den
Gründen für die Nichtvermietung, werden v. a. psychologische und ökonomische Beweggründe genannt:
 Potentiell negative Auswirkungen durch Gäste
mit anderen Eigenschaften (z.B. Raucher), anderem sozialen Umfeld (z.B. Gäste mit Haustieren)
oder anderen kulturellen Hintergründen
 Beeinträchtigung von Eigentum und Privatsphäre
 Einschränkung der Flexibilität (Eigennutzung)
 Gefährdung des eigenen Wohlbefindens
 Angst vor Diebstählen
 Angst vor Beschädigungen
 Angst vor Kommerzialisierung der Unterkunft
 Verminderter Wert der Ferienunterkunft
 Fehlende finanzielle Notwendigkeit
 Zusätzliche Aufwände, Umständlichkeiten, Stress
 Erhöhung von Nebenkosten
Ziel dieses Ratgebers ist es auch, diese Ängste zu zerstreuen und die Vorteile einer Vermietung
aufzuzeigen. Denn vieles spricht dafür, seine
Ferienunterkunft zu vermieten:
 Sie erreichen eine bessere Auslastung.
 Sie können der Wertverminderung der Immobilie
durch Nutzung & Instandhaltung entgegentreten.
 Sie erzielen Einnahmen und steigern die Rendite.
Mit ein wenig Geschäftssinn und Internetflair
können Sie zusätzliche Einnahmen machen, um
Nebenkosten zu decken und im Individualfall
sogar Gewinn zu realisieren.
 Sie können anfallende Kosten als Werbekosten
ansetzen und damit Steuern sparen.
 Sie tragen zu einer Erhöhung der Attraktivität
und Lebendigkeit der Destination bei.
 Sie steigern die touristischen Beherbergungskapazitäten in der Destination und tragen zu
einer Belebung des lokalen Gewerbes bei.
Von grosser Wichtigkeit ist es, die Vermittlung und
Vermietung von Ferienunterkünften möglichst einfach
und mit geringem Aufwand zu gestalten, gleichzeitig
aber auch zu professionalisieren. Nur wenn der
(potentielle) Gast bereits bei der Informationssuche
und Buchung zuvorkommend und korrekt behandelt
wird und sich bei seinem Aufenthalt wohl fühlt, wird
er sein Ferienerlebnis weiterempfehlen und auch in
Zukunft Ferienwohnungen und Ferienhäuser buchen.
Bevor Sie vermieten, sollten Sie sich – wie bei allen
geschäftlichen Überlegungen – über Ihre Ziele im
Klaren werden.
 An erster Stelle steht die Frage: Wollen Sie vermieten oder die Ferienimmobilie nur für sich
nutzen? Da Sie diesen Ratgeber lesen, vermuten
wir ersteres und gehen deshalb darauf näher ein.
 Wie viele Wochen pro Jahr möchten Sie Ihr
Ferienhaus selber nutzen und wie viele Wochen
pro Jahr möchten Sie es vermieten?
 Sollen mit den Einnahmen der Vermietung die
laufenden Kosten gedeckt werden oder möchten
Sie auch Gewinn machen? Wenn ja, wie viel?
Die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern
ist für viele Eigentümer ein fixer Bestandteil der Finanzierung, weshalb ein profundes Wissen über die
erfolgreiche Vermietung von Ferienobjekten unabdinglich ist. Um eine Ferienimmobilie geschickt und
auch mit Gewinn vermieten zu können, muss man als
Vermieter vorab einige Information einholen. Man
muss die Wünsche und Ansprüche seiner Mieter
kennen und herausfinden, wo der Mieter nach den
Ferienunterkünften sucht.
Eine genaue Analyse und eine gute Vorbereitung
garantieren hohe Auslastung, wenig Leerstand und
kostendeckende Miet- und Nebeneinnahmen. Dazu
gehört auch eine Kosten-Nutzen-Rechnung.
Gewinne verbucht man nur dann, wenn die Einnahmen aus der Vermietung die kalkulierten Kosten
decken. Neben den Kosten einer Ferienunterkunft für
den Vermieter, wie laufender Unterhalt, Renovierung
und Instandhaltung, sind es nicht zuletzt die monatlichen Aufwendungen für Zins und Tilgung, die zu berücksichtigen sind. Sind einmal alle Raten bei der Bank
abgezahlt, fliesst dieser Teil der Unterhaltskosten in
die Einnahmen des Vermieters ein. Zu diesem Zeitpunkt ist dann aber auch mit den ersten Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten zu rechnen.
Vor der Vermietung steht also die Kalkulation.
Kalkulationsbeispiel
Die folgende einfache Kalkulation hilft, die Rentabilitätsschwelle oder Gewinnschwelle (break-even-point) herauszufinden. Wenn Ihre monatliche Hypothekarrate
weniger oder zumindest gleich der Mietgebühr für eine
Woche ist und Sie Ihre Ferienunterkunft ungefähr 17
Wochen im Jahr zur Vermietung zur Verfügung stellen,
dann sollten Sie im Normalfall die Gewinnschwelle
erreichen. Die meisten Ferienunterkünfte sind durchschnittlich 12 Wochen im Jahr während der Höchstsaison
belegt. Die restlichen Kosten werden durch Vermietungen in Neben- und Zwischensaisons gedeckt, welche
sich auf rund 5 Wochen im Jahr belaufen.
Beispiel: Wenn Sie ein eigenes Ferienhaus, mit einer
monatlichen Tilgungsrate von 2000€/CHF besitzen und
ihr Haus für 2000€/CHF pro Woche vermieten, dann
brauchen Sie bloss eine Belegung von 12 Wochen um die
Raten zu decken.
Quelle: HomeAway
Die Jahreseinnahmen aus der Vermietung variieren
stark (je nach Region, Grösse, Qualität und Ausstattung der Ferienunterkunft). Wenn die Vermietung
seriös und mit dem nötigen Elan betrieben wird, sollte
es möglich sein, eine Unterkunft im Schnitt zw. 15 und
20 Wochen im Jahr auszulasten (Eigenbelegungen
nicht eingerechnet). In Top-Regionen sind auch
Auslastungen von über 40 Wochen möglich.
Das Thema „Eigenbelegung“ ist von hoher Relevanz. In
den meisten Destinationen gibt es nur wenige Wochen
mit einer sehr hohen Nachfrage nach Unterkünften. In
Skigebieten sind dies bspw. Weihnachten/Neujahr
und die Sportferien. In Sommerdestinationen ist die
Nachfrage vor allem im Juli und August hoch. Gerade
in diesen Zeiten können die höchsten Preise und damit
Erträge erzielt werden. Überlegen Sie sich daher gut,
ob Sie Ihre Ferienunterkunft gerade während diesen
Perioden selber belegen möchten.
In der Schweiz ergab die Studie HotBeds, dass Eigentümer ihre Ferienwohnung im Schnitt an 50 Tagen pro
Jahr selber nutzen. Die Nicht-Vermieter lasten die
Wohnung im Schnitt zu 73.5 Tagen pro Jahr aus. Darin
enthalten ist die Nutzung durch Freunde und
Bekannte (ca. 12 Tage). Die Vermieter von Ferienimmobilien lasten diese im Schnitt 124 Tage pro Jahr
aus, wovon 43 bis 80 Tage auf Dritte entfallen.
Hegen Sie nicht zu hohe Erwartungen. Rechnen Sie
nicht damit, dass die Vermietung Ihrer Ferienunterkunft gleich zu Reichtum und einem sorgenfreien
Leben führt. Es ist – trotz aller Hilfsmittel und Tipps –
ein harter Job, eine Ferienunterkunft zu vermieten. Es
braucht Geduld und Durchhaltewillen. Aber es macht
Spass. Und es hilft, die laufenden Kosten zu decken
und sogar eine kleine Rendite zu erzielen.
Wichtig ist, ein aktiv involvierter Eigentümer zu sein.
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Wie Sie die richtige Art der Vermietung wählen
Die erfolgreiche Vermietung einer Ferienimmobilie
ist über mehrere Kanäle möglich. Waren früher
regionale Tourismusverbände von grosser Wichtigkeit, können heute Eigentümer durch Nutzung des
Internets selber erfolgreich vermieten.
Es ist wichtig, dass Sie sich zuerst darüber im
Klaren werden, wie stark Sie in die Vermietungsaktivitäten persönlich involviert werden wollen.
Beachten Sie hierzu die typische Wertschöpfungskette der Ferienhausvermietung, welche folgende
Aktivitäten umfasst (siehe Detailinfos in den folgenden Kapiteln):
Schritte im Vermietungsprozess
1. Unterkunft für die Vermietung vorbereiten; dies
beinhaltet auch Unterhalt, Wartung und Pflege sowie
die Organisation von Dienstleistern (z.B. Schlüsselübergabe, Reinigung)
2. Unterkunft vermarkten & präsentieren (Marketing)
3. Kundenanfragen beantworten
4. Reservationen bzw. Buchungen entgegennehmen
5. Zahlung abwickeln & Unterlagen zusenden (sog.
Fulfillment)
6. Anreise der Gäste (Check-in)
7. Betreuung & Verabschiedung der Gäste (Check-out)
8. Aufgaben nach dem Aufenthalt (z.B. Reklamationen)
Die Wertschöpfungskette der Ferienhausvermietung
In welche dieser Schritte wollen Sie wie stark involviert sein? Je nachdem bietet es sich an, entweder
(A) die Dienste eines Vermittlers in Anspruch zu nehmen oder (B) die Vermietung selber abzuwickeln.
Vermietung über einen Vermittler,
hier am Beispiel Interhome
Vermietung selber abwickeln, von
Privat zu Privat
A. Inanspruchnahme eines Vermittlers
Sie können die Vermittlung und Vermarktung Ihrer
Unterkunft an einen Vermittler abtreten. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn Sie selber nicht die
Möglichkeit haben, sich um die oben erwähnten
Aufgaben zu kümmern, sei es aus zeitlichen Gründen
oder aufgrund grosser räumlicher Distanz zwischen
Wohnort und Ferienunterkunft. In der Regel übernehmen solche Vermittler gegen Kommission den
kompletten Umfang aller Vermietungstätigkeiten, so
auch die Organisation der Schlüsselübergabe und die
Begrüssung der Gäste bei deren Anreise, die
Betreuung vor Ort sowie die Reinigung am letzten Tag.
Es gibt verschiedene Arten von Vermittlern, von lokal
tätigen Immobilienbüros oder touristischen Vereinigungen bis hin zu international tätigen Vermittlungsagenturen.
Wenn Sie sich für einen Vermittler entscheiden, stellen
Sie sicher, dass dieser folgende Aufgaben übernimmt:
 Lokale und internationale Vermarktung der
Unterkunft, über geeignete Kanäle (der Schwerpunkt sollte dabei auf dem Internet liegen)
 Beantwortung von Kundenanfragen (inkl. Abklärung, ob der Gast zur Unterkunft passt), Entgegennahme von Buchungen und Abwicklung von
Zahlung und Unterlagenversand
 Inspektion der Unterkunft vor und nach jeder
Belegung (inkl. Inventaraufnahme)
 Schlüsselübergabe und Begrüssung der Gäste
 Planung und Organisation von Reparaturen und
Wartungsarbeiten, inkl. Kostenmanagement
Die Firma Interhome AG ist seit 1965 in der internationalen Vermittlung von Ferienimmobilien tätig
und heute der weltweit führende Anbieter.
Interhome ist ein Full-Service-Anbieter und
richtet sich an Eigentümer, die sich nicht selber um
die Vermarktung & Vermietung Ihrer
Ferienunterkunft kümmern, sondern die Dienste
eines Profis in Anspruch nehmen möchten.
Interhome übernimmt für die Eigentümer die
Präsentation und Vermarktung der Unterkunft in
Katalogen und online, kümmert sich um Anfragen,
Reservationen und Zahlungen und erledigt Checkin und Check-out der Gäste durch lokale
Servicebüros vor Ort.
Für weitere Informationen:
http://www.interhome.com/eigentuemer
B. Selbständige Vermittlung
Falls Sie die nötige Zeit und Musse haben, sich selber
um die Vermarktung und Vermietung Ihrer Ferienunterkunft zu kümmern, können Sie dies heute dank
Internet (und ggf. durch Organisation einiger Dienstleister) problemlos selber tun. Sie haben so die vollständige Kontrolle über alle Vermietungsaktivitäten
und über alle Kosten. Dadurch besteht eine grosse
Chance, die Einnahmen zu maximieren. Eine gewisse
Affinität für das Internet sowie gute Kenntnisse im
Umgang mit E-Mail-Programmen sind für eine erfolgreiche Vermietung unabdingbar.
Wichtig ist, dass Sie auch folgende Aspekte einer
erfolgreichen Vermietung gut vorbereiten und sich ggf.
dafür die richtigen Partner suchen.
 Rechtliche, steuerliche & finanzielle Fragen
klären: Kontaktieren Sie einen Anwalt, der sich
mit der Vermietung von Ferienunterkünften und
auch mit ggf. besonderen Gesetzen vor Ort auskennt. Zudem empfehlen wir Ihnen, die steuerlichen und buchhalterischen Aspekte einer Vermietung (insb. Mehrwertsteuer-Fragen) mit
einem Steuerexperten zu klären.
 Vorbereitung & Reinigung der Unterkunft:
Falls Sie nicht selber vor Ort sind, können Sie
Vor- & Nachreinigung nicht kontrollieren. Engagieren Sie einen vertrauenswürdigen Reinigungsservice oder eine Haushälterin.
 Regelmässige Wartung: Die Pflege der Unterkunft durch einen Haustechniker, Heimwerker
oder auch eine Firma, welche ihr Anwesen beaufsichtigt und betreut, empfiehlt sich besonders für
diejenigen, die weit von ihrem Ferienhaus oder
Ferienwohnung leben und diese nicht oft
besuchen können.
Die Firma VACANDO AG wurde 2008 gegründet
und hat sich als einer der weltweit führenden
Online-Marktplätze für Ferienunterkünfte etabliert
VACANDO als Do-it-Yourself-Portal richtet sich in
erster Linie an Eigentümer, die die Vermarktung
und Vermietung Ihrer Ferienunterkunft über
Internet (und ggf. mit Dienstleistern vor Ort)
selber in die Hand nehmen möchten.
Auf dem VACANDO-Portal können Eigentümer
Beschreibungen, Bilder, Preise & Verfügbarkeiten
selber pflegen. Die Ferienunterkunft wird international über 14 Portale (9 Sprachen) und das
Partnernetzwerk vermarktet. Der direkte Kontakt
mit den Gästen vor Ort obliegt dem Gastgeber.
Für weitere Informationen:
http://vermieter.vacando.com
Die nachfolgenden Ausführungen richten sich primär an Eigentümer, die Ihre Ferienunterkunft selbständig
vermieten möchten (Do-it-yourself-Ansatz).
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Wie Sie die Ferienunterkunft richtig ausstatten
Je besser die Ferienunterkunft für die ankommenden
Gäste vorbereitet und je besser die Ausstattung ist,
desto erfolgreicher wird die Vermietung sein. Dabei
sollte die Ferienunterkunft auch tatsächlich einen
individuellen Charakter haben, denn ansonsten könnte
der Gast ja genauso gut in ein Hotel gehen.
Generell
Wertsachen, persönliche und/oder nicht ersetzbare
Gegenstände sollten Sie entweder aus der Ferienunterkunft entfernen oder in einem Safe oder einem
abgeschlossenen, nur Ihnen zugänglichen Raum sicher
verwahren.
Geschmäcker sind verschieden. Viele Besitzer von
Ferienimmobilien neigen dazu, diese mit älteren
Möbeln (die für den Erstwohnsitz nicht mehr in Frage
kommen) „vollzustopfen“. Dies führt dann oft zu
einem unharmonischen Gesamtbild. Achten Sie darauf,
die Ferienunterkunft in einem einheitlichen Design
einzurichten. Das heisst nicht, auf typische Einrichtungsgegenstände der Region zu verzichten, aber die
Ferienunterkunft sollte nicht wie eine Brockenstube
daherkommen. Lieber zu wenig als zu viel Schnickschnack. Überlegen Sie sich gut, ob Sie Gegenstände,
die Sie zuhause stören, wirklich in der Ferienunterkunft präsentieren möchten.
Regelmässige Kontrolle und Wartung
Stellen Sie sicher, dass mindestens 2x jährlich eine
komplette Bestandesaufnahme der Ferienwohnung
stattfindet. Dies bietet Gelegenheit für eine ausgiebige
Reinigung, eine Kontrolle aller Geräte und Installationen auf Funktionstüchtigkeit und bietet auch die
Möglichkeit, kleinere Reparaturen durchzuführen oder
bestimmte Einrichtungsgegenstände zu ersetzen
Badezimmer
Gäste erwarten das Badezimmer makellos sauber und
mit genügend qualitativ hochwertigen Badetüchern:
 2 Badetücher pro Gast
 2 Handtücher pro Gast
 1 Haartrockner (Fön)
 Ein eleganter Seifenspender
 Evtl. eine Pflanze
Schlafzimmer
Achten Sie besonders im Schlafzimmer auf Qualität,
denn wenn Ihre Gäste nicht gut schlafen können, ist
die Chance auf Erholung gering und sie werden Ihre
Unterkunft nicht weiterempfehlen. Die Bettwäsche ist
dabei von grosser Wichtigkeit – achten Sie hier auf
besonders gute und stabile Qualität. Sie sollten
mindestens zwei Sets an Bettwäsche pro Schlafstelle
bereitlegen. Zusätzlich sollten nicht fehlen:
 Matratzenauflagen
 Zusätzliche Decken
 2 Kissen pro Bett
 Ein Wecker
 1 Nachttischlampe/Leselampe pro Person
 Bilder
Küche
Gäste schätzen es, wenn die Ausstattung der Küche
umfassend und von guter Qualität ist. Achten Sie
darauf, dass genügend Geschirr und Besteck für
doppelt so viele Personen wie Schlafstellen vorhanden
ist. Das bedeutet Komfort für die Gäste, zudem spart es
Wasser und Energie.
Folgende Einrichtungs- bzw. Ausstattungsgegenstände
sollten vorhanden sein:
 Ein genügend grosser Esstisch, damit man auch
einmal Gäste einladen kann
 Ein Geschirrspüler ist ein grosser Pluspunkt
 Eine Mikrowelle sollte vorhanden sein
 Ein Mixer ist ebenfalls beliebt
 Für Kaffee und Tee am Morgen oder Nachmittag:
zumindest ein Wasserkocher sowie Kaffee- und
Teekannen
 Immer wichtiger: Eine gute Kaffeemaschine. Es
muss nicht zwingend die mit dem Charme von
George Clooney sein, aber zumindest eine
Espressomaschine darf es schon sein.
 Genügend Kochgeschirr und Besteck (1 Topf für
Pasta/Suppen, 2 Bratpfannen, 3-4 Pfannen)
 Schneidebrett und genügend verschiedene
Messer (für Brot, Fleisch, Käse…)
 Salatschüsseln inkl. Salatbesteck
 Flaschenöffner und Dosenöffner
 Salz und Pfeffer; noch besser: ein
Gewürzsortiment mit den wichtigsten (evtl. auch
für die Region typischen) Gewürzen
Nicht zwingend nötig, aber komfortabel und nützlich:
 Messlöffel/Messbecher
 Toaster
 Sparschäler
 Kuchenbleche / Kuchenformen
 Fondue Set (inkl. Gabeln)
 Nussknacker
 Fliegenklatsche
 Warum nicht auch ein paar Kochbücher oder
zumindest eine Rezeptsammlung mit typischen
Gerichten aus der Region?
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Wohnzimmer und sonstige Ausstattung
Es ist wichtig, dass im Wohnzimmer genügend Sitzplätze für die Maximalzahl an Gästen zur Verfügung
stehen, sei es auf Sofas oder separaten Sesseln bzw.
Stühlen. Ein genügend grosses Fernsehgerät ist heute
praktisch unumgänglich; falls keines vorhanden ist,
sollten Sie in der Ausschreibung explizit darauf hinweisen. Kabel- oder Satellitenfernsehen, ein CD-Player
bzw. ein Radio sowie ein DVD-Player sind sehr zu empfehlen. Bitte die dazugehörigen Bedienungsanleitungen ebenfalls bereitlegen.
Eliminieren Sie nicht alle persönlichen Gegenstände.
Stellen Sie ruhig Familienfotos auf, das gibt eine persönliche Note und ein wenig Wärme. Zudem werden
die Gäste sorgsamer mit Ih● ● ●
rem Eigentum umgehen, unJe besser der Zustand,
terschätzen Sie das nicht.
desto mehr Sorge
Einrichtungsgegenstände
werden öfter ersetzt werden
trägt der Gast!
müssen, wenn Sie Ihr Ferien● ● ●
haus vermieten, das ist nicht
zu vermeiden. Berücksichtigen Sie dies beim Kauf der
Einrichtungsgegenstände und kaufen Sie nicht die
allerteuersten Möbel, trotzdem aber gute, solide,
gleichzeitig aber auch ansehnliche Qualität.
Nicht zu vergessen:
 Feuerlöscher
 Reinigungsmaterial: Auch wenn die Endreinigung
von Ihnen oder einem Dienstleister ausgeführt
wird, sollten Sie für Zwischenfälle oder eine Zwischenreinigung die nötigen Geräte bereithalten
(mindestens Besen, Mop und Staubsauger)
 Aschenbecher (zumindest für draussen)
Die folgenden Einrichtungsgegenstände sind kein
Muss, aber sehr zu empfehlen:
 Breitband Internet, am besten mittels Wireless
LAN (so ersparen Sie den Gästen komplizierte
Verbindungsversuche mit Kabeln etc.). Vergessen
Sie nicht, dem Gast die Passwörter zu hinterlegen.
 Bücher, Gesellschafts- und Brettspiele, Videos
oder DVDs (falls es einmal regnen sollte)
 Bügeleisen und Bügelbrett
 Ein Erste-Hilfe-Kit
 Kinderhochstuhl und Kinderbett (unterschätzen
Sie nicht die vielen jungen Paare mit kleinen
Kindern, die sich vielleicht im Hotel nicht wohl
fühlen würden; und falls Paare mit öffentlichen
Transportmitteln anreisen sollten, sind diese
Gegenstände sehr umständlich zu transportieren)
 Holzkohle-, Elektro- oder Gasgrill
 Geräte für den Strand (z.B. Eimer, Schaufeln,
Beachvolleyball, Federballspiele) oder für den
Wintersport, z.B. Schneeschaufeln für etwaige
Schneemänner, Schlitten und Bobs, Schneeschuhe
 Telefon inkl. Telefonbuch
 Liegestühle und Gartenmöbel
Stellen Sie auch ein Gästebuch und ein Ringbuch mit
Tipps und wichtigen Informationen (z.B. Adressen und
Telefonnummern) bereit.
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Warum Sie Ihre Ferienunterkunft klassifizieren sollten
Jede Ferienunterkunft ist anders. Anders als in einem
Hotel mit mehreren, oft ähnlichen Zimmern, gehört
jede einzelne Ferienunterkunft einem anderen Eigentümer. Um so wichtiger ist es, potentiellen Gästen
einen Anhaltspunkt über den Qualitätsstandard einer
Wohnung zu geben, damit diese sich besser vorstellen
können, was sie erwarten dürfen.
In den letzten Jahren haben alle deutschsprachigen
Länder Mitteleuropas einen Standard für die Qualifikation von Ferienunterkünften erarbeitet.
Die Klassifikation des Schweizer Tourismus-Verbandes (STV) richtet sich nach internationalen Standards und orientiert über Qualität und Service von
Ferienunterkünften in der Schweiz. Die Einhaltung der
Standards wird regelmässig überprüft. Die neue
Klassifikationsordnung basiert auf fünf Kategorien
und wird mit Sternen bezeichnet. Voraussetzung zur
Klassifikation eines Objektes ist die Erfüllung der
vorgeschriebenen Minimalanforderungen pro Kategorie. Um eine bestimmte Kategorie zu erreichen, ist
die Erfüllung aller Must-Bedingungen sowie einer
vorgeschriebenen Anzahl Punkte obligatorisch. Die Erfassung des Objektes erfolgt mittels eines Erhebungsbogens oder online und wird nach Überprüfung durch
die Klassifikationsstelle (z.B. lokale oder regionale
Kur- und Verkehrsvereine, Ferienwohnungsagenturen
& Immobilienverwaltungen, swissApartments.ch) im
System freigeschaltet. Über das System wird das
Klassifikationsresultat sofort ermittelt (1 bis 5 Sterne).
Das Kontrollsystem basiert auf Stichprobenkontrollen
von 25% und die Klassifikation hat eine feste
Gültigkeit (derzeit 2008-2012; dann wieder 20132017). Die klassifizierten Objekte erscheinen auf der
Online-Plattform von Schweiz Tourismus unter
http://www.myswitzerland.com. Die Kosten für eine
Klassifikation betragen pro Objekt mindestens 50 CHF.
Ein entsprechendes Dokument belegt die Einteilung in
die Sternenkategorie.
Derzeit sind ca. 25'000 Ferienunterkünfte offiziell
beim STV klassifiziert (über Anbieter wie
swissApartments, Interhome und Schweizerische
Reisekasse (Reka), oder eben lokale und regionale
Klassifikationsstellen).
Schweiz
Deutschland
Luxuswohnung
Herausragende Infrastruktur des
Objekts. Grosszügiges Flächenangebot. Stilvolle und luxuriöse
Ausstattung mit allem technischen
Komfort. Sehr gepflegter und
exklusiver Gesamteindruck.
Erstklassiger Komfort
Erstklassige Gesamtausstattung mit
Zusatzleistungen im Servicebereich.
Sehr gepflegter und exklusiver
Gesamteindruck. Höchster technischer Komfort, hervorragende Infrastruktur. Sehr guter Erhaltungs- und
Pflegezustand.
Erstklassige Ausstattung
Grosszügige Raumflächen mit qualitativ
hochwertiger, zeitgemässer Ausstattung,
guter Schallschutz. Vor allem in den
Ferienbetrieben oft umfangreiches
betriebliches Angebot.
Mittelklassewohnung
Ansprechende Infrastruktur.
Ordentliche, gepflegte Ausstattung
mit gutem Komfort. Wohnlicher und
ansprechender Gesamteindruck
Guter Komfort
Wohnliche Gesamtausstattung mit
gutem Komfort. Ausstattung von
besserer Qualität. Optisch
ansprechender Gesamteindruck.
Standardwohnung
Zufriedenstellende Infrastruktur.
Zweckmässige Ausstattung mit
mittlerem Komfort. Funktionalität
steht im Vordergrund. Solider
Gesamteindruck.
Mittlerer Komfort
Zweckmässige, gute, gepflegte
Gesamtausstattung mit mittlerem
Komfort. Ausstattung in gutem
Erhaltungszustand. Funktionalität
steht im Vordergrund.
Zweckmässige Ausstattung
Einfacher Komfort für preisbewusste
Gäste. Die Qualität der Ausstattung wird an
ihrer Funktionalität und Sauberkeit
gemessen, verwendete Materialien weniger
bedeutend.
Erstklasswohnung
Infrastruktur für gehobene Ansprüche. Neuwertige Ausstattung in
gepflegter Qualität mit besonderem
Komfort. Erstklassiger Gesamteindruck mit optisch aufeinander
abgestimmten Formen & Materialien.
Einfache Wohnung
Notwendige Infrastruktur ist
vorhanden. Einfache Ausstattung mit
angepasstem Komfort. In gebrauchsfertigem Zustand.
Gehobener Komfort
Hochwertige Gesamtausstattung mit
gehobenem Komfort. Ausstattung in
gehobener und gepflegter Qualität.
Einfach, zweckmässig
Einfache und zweckmässige Gesamtausstattung des Objektes.
Grundausstattung vorhanden und in
gebrauchsfähigem Zustand.
Österreich
Gehobene Ausstattung
Appartements und Ferienwohnungen mit
gehobener und einheitlicher Ausstattung
und wohnlichem Charakter. Gästeschicht
mit Ansprüchen über die reine
Nächtigungsleistung und bescheidenen
Komfort hinaus.
Einfache Ausstattung
Die Einrichtungen, die für die übliche
Aufenthaltsdauer im Betrieb notwendig
sind, werden insbesondere sauber und in
tadellosem Erhaltungszustand angeboten.
Sehr preisbewusste Gästeschicht.
In Deutschland sind die Sterne-Klassifizierungen des
Deutschen Tourismus Verbands (DTV) offiziell
anerkannt und helfen, eventuelle Unklarheiten in
Bezug auf die Qualität der Unterkünfte zu klären. Die
DTV-Klassifizierungen sind ein wichtiges Buchungskriterium und somit ein wichtiges Werbemittel.
Zudem erhält der Vermieter einschlägige Tipps zur
Verbesserung und Qualitätssteigerung seiner Objekte,
womit er gleichzeitig ein wichtiges Tool zur Umsatzsteigerung in Händen hält. Im Gegensatz zur Schweiz
werden alle zur Klassifizierung eingereichten Ferienobjekte einzeln überprüft. Jedes Objekt muss mindestens einmal durch einen Prüfer bzw. eine Prüfkommission besichtigt und bewertet werden. In Zuge
dessen werden 150 Kriterien aus 12 (bzw. 10) Kategorien für Ferienwohnungen (Privatzimmer) direkt
vor Ort geprüft. Die hierbei erreichten Sterne 1 bis 5
werden jeweils mit dem Zusatz F für Ferienhaus oder
Ferienwohnung, P für Privatzimmer bzw. G für Gasthäuser, Gasthöfe oder Pensionen indexiert. Grundsätzlich wird hierbei unterschieden, ob ein
Ferienhaus oder Ferienanlage einen Eigentümer hat
oder von mehreren Eigentümern besitzt wird. Im
letzteren Fall wird pro Eigentümer und klassifiziertem Objekt eine Lizenzgebühr von 15,-€ erhoben.
Im Fall von mehreren Objekten pro Eigentümer sind
bis zu einer Anzahl von 15 einzelnen Objekten
weiterhin 15,-€ je Objekt zu bezahlen. Ab einer
Anzahl von 15-20 Objekten wird ein Pauschalbetrag
von 225,-€ berechnet. Diese Gebühr ändert sich bei
21-50 Objekten auf 60% der vollen Gebühren, bei 51100 Objekten auf 50% und bei 101-105 Objekten auf
40% der vollen Gebühren. Bei mehr als 150 Objekten
erhebt der DTV eine Pauschale von 900,-€ (alle Preise
zzgl. MwSt.).
In Österreich wird nur zwischen 4 Kategorien unterschieden. Die Klassifizierung erfolgt in Form von
Sternen in den Abstufungen 4 bis 1. Die Wirtschaftskammer Österreich (WKO) stuft in Zusammenarbeit
mit der Landeskommission die Objekte nach einem
Gesuch des Eigentümers und der Besichtigung ein.
Zusätzlich zu der regelmässigen Überprüfung werden
Selbstkontrollen durchgeführt, welche schriftlich dem
WKO mitzuteilen sind. Diese Klassifizierung der
Ferienunterkünfte bietet Gästen eine verlässliche
Orientierungshilfe und Qualitätssicherung durch die
Kontrollen der unabhängigen Kommission.
Tipp
Um Ihren potentiellen Gästen einen möglichst guten
Anhaltspunkt zu geben, was sie erwartet, raten wir
Ihnen, Ihre Unterkunft offiziell klassifizieren zu lassen.
In vielen Online-Portalen, so auch bei VACANDO,
werden die offiziellen Sterne in der Ergebnisliste und
auf der Detailseite mit angezeigt. Zudem hat der
Kunde die Möglichkeit, nur nach einer bestimmten
Anzahl Sterne zu suchen. In der Schweiz bietet
swissApartments als Zusatzservice eine kostenlose
Helpline für klassifizierte Objekte an.
Eine offizielle Klassifizierung Ihrer Ferienunterkunft
hat also klare Vorteile!
Für weitere Informationen verweisen wir auf folgende
Internetseiten:
• www.swisstourfed.ch | www.swissApartments.ch
• www.dtv.de
• Wirtschaftskammer Österreich
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Wie Sie Ihre Ferienunterkunft richtig versichern
Wer eine Ferienunterkunft besitzt, muss die nur sporadisch bewohnten vier Wände auch versichern. Das
Thema Versicherung ist dabei nicht zu unterschätzen.
Für Ferienhäuser gelten andere Regeln als für Eigenheime, da Ferienhäuser als höhere Risiken eingestuft
werden. Gründe dafür sind:
 Höheres Einbruchsrisiko (da oft in ländlichen
Gebieten und oft leerstehend)
 Höheres Risiko für Schäden durch äussere Einflüsse wie bspw. Naturkatastrophen (für Ferienunterkünfte in Wassernähe oder in lawinengefährdeten Berggebieten). Da die Ferienunterkunft oft nicht durchgehend bewohnt ist, werden
Schäden am Gebäude womöglich erst nach Tagen
oder Wochen entdeckt, was dazu führt, dass
inzwischen Folgeschäden eingetreten sind (Bsp.:
Weht ein Sturm Ziegel vom Dach, dringt Regen
ein, was zu Wasserschäden führen kann)
 Höheres Risiko für durch Dritte (Gäste)
generierte Schäden (z.B. Sachbeschädigung,
Brandgefahr durch Raucher)
Beim Kauf einer Ferienimmobilie (und auch als Vorbereitung für eine erfolgreiche Vermietung) müssen
daher die Versicherungsprämien frühzeitig in die
Kalkulation einbezogen werden.
Wie am Hauptwohnsitz sollten das Ferienhaus oder
die Ferienwohnung mindestens mit einer Hausratsowie einer Gebäudeversicherung geschützt sein. Die
Hausratversicherung kommt u.a. für Schäden nach
einem Einbruch auf. Die Gebäudeversicherung zahlt
etwa nach einem Feuer oder nach Sturmschäden am
Dach.
Die Versicherungsprämien für Zweitwohnungen sind
in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Oft
macht die Branche den Vertragsabschluss von bereits
bestehenden Geschäftsbeziehungen abhängig. So
müssen zumeist der Hausrat und das Wohngebäude
des Erstwohnsitzes bei der betreffenden Gesellschaft
versichert sein.
Wie erwähnt, sehen die Versicherer in den nur zeitweilig
bewohnten Ferien- und Wochenendhäusern ein besonderes
Risiko und verlangen deshalb hohe Versicherungsprämien.
Ein interessantes Preisbeispiel veröffentlichte kürzlich das
Hamburger Abendblatt. Ein Direkt-Versicherer würde für ein
normales, ständig bewohntes Einfamilienhaus im
ostfriesischen Norden rund 80 Euro Jahresprämie kassieren.
Wird im Antrag aber "Ferien-/ Wochenendhaus innerhalb
des Ortes" ausgewählt, können es schon 717 Euro
Jahresprämie sein - fast das Zehnfache für die gleiche
Versicherungssumme und den gleichen Ort. Liegt das Ferienoder Wochenendhaus außerhalb des Ortes, wird es noch
teurer: 1237 Euro Jahresprämie.
Quelle: Hamburger Abendblatt
Preissprünge bei Haushaltsversicherungen werden
von den Versicherern durch ein höheres Einbruchsrisiko begründet. Im allgemeinen werden Ballungszentren und Städte zwar als gefährlicher eingestuft als
ländliche Gebiete, jedoch sind im Fall von Ferienunterkünften und Wochenendhäusern die Risiken von
Einbruch und Raub, durch den häufigeren Leerstand
bedingt, grösser. Wertsachen, die im Normalfall mit
versichert sind, fallen in diesen Fällen häufig ganz aus
dem Versicherungsschutz.
Prämien von Gebäudeversicherungen sind oft dreimal
so teuer wie bei vergleichbaren Prämien für ein Einfamilienhaus. Der Versicherer muss aber vorerst
entscheiden, ob er das Objekt überhaupt versichern
möchte. In diesem Fall sind gute Kundenbeziehungen
mehr als hilfreich und bestehende Verträge bei der
Versicherungsgesellschaft können ein gutes Argument
sein. Die Zurückhaltung bei Gebäudeversicherungen
wird durch etwaige unentdeckte Sturmschäden und
daraus resultierende Folgeschäden begründet.
Tipps
Wo können Sie dennoch sparen? Bei der oft teuren
Hausratsversicherung zahlt es sich aus, möglichst
keine Kleider und andere Textilien im Ferienhaus zu
lagern, da im Schadensfall jedes Einzelteil zählt. Eine
Investition in eine Alarmanlage oder einen wachsamen Nachbarn als Argument anzuführen, kann
hilfreich sein.
Hausrat- und Gebäudeversicherung sind häufig nicht
ausreichend, da sie Schäden, die durch Dritte
(Mieter) verursacht werden, nicht oder nur teilweise
abdecken. In aller Regel sind die Gäste pflegeleicht –
falls die Ferienunterkunft dennoch einmal in Mitleidenschaft gezogen werden sollte, ärgert man sich
trotzdem. Hier besteht die Möglichkeit, sich durch
Sachbeschädigungsversicherungen abzusichern.
Damit Sie völlig sorglos und ohne Angst vor
Beschädigungen vermieten können, bietet Ihnen
VACANDO zusammen mit dem renommierten
Partner ELVIA (ein Unternehmen der Mondial
Assistance Group und damit der Allianz Gruppe) eine
Sachbeschädigungsversicherung für Eigentümer
an. Diese Versicherung deckt Beschädigungen am
Hausrat (z.B. Stühle, Tische, Haushaltsgeräte) sowie
von festen Bestandteilen der Ferienunterkunft (z.B.
Fenster, Poollicht).
Informationen:
@ Weitere
http://www.vacando.ch/vermieter
II. Vermarkten
II.
VERMARKTEN
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Wie Sie Ihre Ferienunterkunft richtig vermarkten
Nachdem Ihre Ferienunterkunft nun mit bequemen
Möbeln, tollem Dekor und frischer Wäsche ausgestattet ist, sind die Grundlagen und Voraussetzungen
geschaffen, um sie erfolgreich zu vermarkten.
Der Marketingmix, die klassischen 4 Ps (Produkt,
Preis, Place, Promotion) muss optimal geplant und
umgesetzt werden, um einen maximalen Vermietungserfolg zu erreichen. Das Produkt haben wir im
Wesentlichen bereits im letzten Abschnitt behandelt.
Die folgenden Abschnitte widmen sich nun insbesondere dem Place (welche Kanäle?), der Promotion
(wie vermarkten?) und dem Preis.
Promotion und Place gehören zusammen - ihnen
kommt grösste Bedeutung zu. Es geht darum, den
richtigen Gast zu finden und die Ferienwohnung bzw.
das Ferienhaus möglichst dauerhaft auszulasten, ohne
grossen Leerstand. Dazu ist Marketing nötig. Sie
müssen potentielle Gäste auf Ihre Ferienunterkunft
aufmerksam machen. Dies bedingt, Ihre Ferienunterkunft über die richtigen Kanäle zu bewerben. Es gibt
hierzu verschiedene Ansätze:
 (Klein-)Anzeigen: Sie können Anzeigen in der
(lokalen) Tagespresse, in Wochenmagazinen, in
spezialisierten Magazinen schalten oder Gratisinserate (z.B. Aushang im Supermarkt) ausfüllen.
 Touristische Organisationen: Sie können Ihre
Ferienunterkunft über Ihr lokales Tourismusbüro
oder Fremdenverkehrsamt vermitteln lassen.
 Mund-zu-Mund-Propaganda: Informieren Sie
Bekannte und Freunde, dass Sie Ihr Ferienhaus
vermieten. Motivieren Sie zufriedene Gäste, Sie
und Ihre Ferienunterkunft weiter zu empfehlen.
 Internet: Das Internet wird immer wichtiger. Es
bietet aufgrund seiner Funktion als weltumspannender, kostenlos zugänglicher Informationsund
Transaktionsmarktplatz
unermessliche
Möglichkeiten für eine erfolgreiche Vermarktung.
Anzeigen in Druckerzeugnissen sind heute kaum mehr
nötig. Sie sind teuer und ihr Erfolg ist schlecht
messbar. Das Internet bietet alle Möglichkeiten für
eine erfolgreiche Vermarktung. Wir beschränken uns
daher nachfolgend auf die Vermarktungsmöglichkeiten im Internet. Hier bieten sich folgende Alternativen:
Internet ist der wichtigste Kanal für die Vermarktung
Die Zahl der Internetnutzer steigt. In den mitteleuropäischen
Ländern haben mehr als 90% aller Personen Zugang zum
Internet. 73% der Internetnutzer in Deutschland haben bereits
einmal ein Produkt oder eine Dienstleistung online gekauft.
Eine aktuelle Studie des Suchmaschinenanbieters Google zeigt,
dass sich heute 61% aller Reisewilligen zuerst im Internet
informieren. 32% buchen dann auch online. Die Zahl der
Online-Bucher wird in den nächsten Jahren weiter steigen.
Quelle: Google
II. Vermarkten
Ferienhausportale
Die Präsentation Ihrer Ferienunterkunft auf einem
spezialisierten Ferienhausportal verspricht am meisten Erfolg. Solche Portale verbinden Ferienhausanbieter und Ferienhausinteressierte. Das Spektrum reicht
von lokal tätigen Seiten bis hin zu weltweit aktiven
Portalen. Durch Bezahlung einer vergleichswiese geringen Inseratgebühr, die in der Regel zwischen 100
und 250 EUR (150 – 400 CHF) pro Jahr liegt, erreichen
Sie mehrere Millionen potentielle Gäste pro Jahr.
Beachten Sie, dass Sie für diesen Preis kaum eine Anzeige in einer lokalen Tageszeitung schalten können!
Die Kosten für eine Anzeige in einer nationalen
Tageszeitung oder einem Wochenmagazin liegen bei
einem Vielfachen des oben genannten Preises.
Auf solchen Ferienhausportalen können Sie die Highlights Ihrer Ferienunterkunft hervorheben, die schönsten Bilder hochladen, die Preise und Verfügbarkeiten
selber pflegen – kurz: die komplette Vermarktung
Ihrer Ferienunterkunft selber übernehmen. Ferienhausportale bieten in der Regel ein sehr breites
Angebot an Ferienhäusern. Und das ist gut so, denn
der Gast will Vielfalt und Wahlmöglichkeiten. Ein
grosses Angebot gibt der Seite automatisch mehr Relevanz und Gewicht, weshalb mehr und mehr Seiten auf
diese Portale verlinken und ihnen Besucher bringen.
Zudem investieren diese Portale massiv in Marketingaktivitäten (z.B. Werbung auf Google); für Einzelpersonen kommt dies nur schon aus Kostengründen
kaum in Frage.
Mehr Informationen zur Auswahl eines oder mehrerer
Ferienhausportale folgen im nächsten Kapitel. Neben
Ferienhausportalen sollten Sie folgende Kanäle prüfen.
Spezialisierte Websites
Es gibt Websites, die sich gezielt an bestimmte Benutzergruppen oder soziale Interessengruppen richten:
 Portale für Senioren, Frauen, junge Eltern
 Portale für Haustierhalter (z.B. Hundefreunde)
 Websites für Hobbys (z.B. Golf, Wandern)
 Reiseportale
Allgemeine Websites
Es besteht auch die Möglichkeit, seine Ferienunterkunft in allgemeine Websites oder Verzeichnisse
einzutragen. Einige Beispiele:
 Google Maps (http://maps.google.com) (geben
Sie nur die Strasse ein, nicht die genaue Adresse!)
 Yahoo Directories (http://dir.yahoo.com)
 Produktverzeichnisse (z.B. ciao.de, Google
Products)
Persönliche Website
Es ist heute nicht mehr nötig, eine eigene Website zu
erstellen. Zu klein ist die Chance, dass diese im Internet von Benutzern tatsächlich gefunden wird. Eine
eigene Website zu betreiben kann sich lohnen, um
zusätzliche Informationen oder Bilder zu präsentieren
und Ihren Eintrag auf einem Ferienportal zu ergänzen.
II. Vermarkten
11
Wie Sie das richtige Online-Portal wählen
Es existieren mittlerweile zahlreiche Online-Portale,
auf denen Ferienunterkünfte zur Vermietung ausgeschrieben werden können.
Hinsichtlich der anfallenden Kosten gibt es zwei
Grundkategorien:
 Kostenlose Portale: Dies sind meist einfache,
„selbstgestrickt“ wirkende Internetseiten, die oft
von Privatpersonen nebenher betrieben werden.
In Marketing wird kaum bis gar nicht investiert.
Die Portale sind meist nur in einer Sprache
verfügbar. Deshalb bringen solche Portale auch
nur wenig Besucher und die Chance, Buchungsanfragen und Reservation zu erhalten, ist sehr
gering.
 Kostenpflichtige Portale: Die meisten Portale
für die Vermittlung von Ferienunterkünften sind
kostenpflichtig. Dafür investieren diese Portale
auch sehr stark in gezieltes (Online-)Marketing,
sind in mehreren Sprachen verfügbar und ziehen
daher sehr viele Ferienhausinteressierte an.
Diese Portale bieten auch hilfreiche Tools für die
einfache Pflege der Daten (Beschreibung, Bilder,
Verfügbarkeiten, Preise).
Auf kostenlose Portale wird hier nicht weiter eingegangen, da diese wenig Erfolg versprechen. Es gibt
aber einige etablierte, international tätige, kostenpflichtige Portale. Achten Sie bei der Wahl des für Sie
richtigen Portals auf folgende Funktionen & Services:
 Die Erstellung einer Objektanzeige ist einfach,
bequem und benutzerfreundlich
 Änderungen sind vollständig online möglich
(Beschreibung, Fotos, Verfügbarkeiten, Preise
und Nebenkosten)
 Verfügbarkeiten sind komplett selber änderbar
 Verfügbarkeitskalender und Kontaktdaten sind
gut sichtbar; einfache Kontaktaufnahme mit
Eigentümer via Telefon und E-Mail ist möglich
 Ein Link zur eigenen Website ist möglich
 Gute Auffindbarkeit & Sichtbarkeit in Suchmaschinen und in Google Adwords ist gegeben
 Internationalität, d.h. Portal ist aktiv in mehreren
Ländern & Märkten, in mehreren Währungen
 Mehrsprachigkeit vorhanden
 Internationale Hotline (24/7), um Kunden (aber
auch Eigentümern) bei Anfragen rasch zu helfen
 Hoher technologischer Standard der Website,
insb. auch Ladezeiten, Verfügbarkeit & Stabilität
 Im Hintergrund stehen renommierte, vertrauenswürdige Partner
 Umfassende Statistikfunktionen (Anzahl Klicks
auf Ihre Unterkunft, Buchungen, Umsätze)
 Marketingmassnahmen ausserhalb des Internets
(Presse, Anzeigen, etc.)
In der Regel sollte es genügen, auf zwei bis höchstens
drei Portalen präsent zu sein. Die Anpassung der
Verfügbarkeiten ist nämlich mit gewissen Aufwänden
verbunden und muss immer auf jedem Portal vorgenommen werden, da diese gegeneinander konkurrieren und nicht miteinander verbunden sind.
Die Portale bieten verschiedene Modelle an, wie Sie
darauf präsent sein können:
 Anzeige zu einem fixen Preis für einen Zeitraum
 Kommissionsmodelle
 CPC-Modelle (Kosten-pro-Klick, d.h. Sie bezahlen
mehr, je häufiger Ihre Anzeige angeklickt wird)
 Gemischte Modelle
Von CPC-Modellen raten wir Ihnen ganz klar ab. Sie
können nämlich nicht kontrollieren, wie häufig Ihre
Anzeige tatsächlich angeklickt wird. Wir raten Ihnen,
entweder ein Anzeigen- oder ein Kommissionsmodell
zu wählen.
VACANDO bietet Ihnen beide Arten der Onlinepräsenz
für die erfolgreiche Vermietung Ihrer Unterkunft an:
 Inserate-/Anzeigenmodell: Sie bezahlen einen
Fixpreis für 6 oder 12 Monate und Ihre Unterkunft ist nur auf Anfrage buchbar. Ihre Kontaktdaten sind online ersichtlich und der Gast kann
Sie per Mail oder Telefon kontaktieren. Sie können jede Kundenanfrage prüfen und annehmen
oder ablehnen. Sie definieren alle weiteren
Schritte (Bezahlung, Anreise) direkt mit dem
Gast.
 Kommissionsmodell: Ihre Ferienunterkunft
wird kostenlos präsentiert. Sie bezahlen nur im
Falle einer erfolgreichen Vermietung eine
Kommission. VACANDO berechnet Ihnen eine
vergleichsweise geringe Kommission von 12%
(andere Anbieter liegen bei bis zu 20%!). Ihre
Unterkunft ist online zu den von Ihnen als frei
definierten Zeiträumen jederzeit buchbar, d.h.
Ihre Kontaktdaten sind online nicht ersichtlich
und Sie erhalten direkt verbindliche Buchungen.
Informationen zu den beiden Modellen:
@ Weitere
Mittels eines Kommissionsmodells können Sie Ihre
Ferienunterkunft völlig ohne Risiko inserieren. Nur im
Falle einer Buchung, d.h. wenn das Portal Ihnen
tatsächlich einen Gast vermittelt hat, entrichten Sie
eine geringe Kommission an den Portalbetreiber. Falls
Sie es bevorzugen, nicht direkt online buchbar zu sein
und lieber Buchungsanfragen von Gästen erhalten,
können Sie das Anzeigenmodell wählen.
21
22
12
II. Vermarkten
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft online richtig inserieren
Versetzen Sie sich zuerst in die Lage Ihres potentiellen
Gastes. Welche Informationen möchten Sie als Gast
gerne haben? Seien Sie in Ihrem Inserat so klar und
präzis wie möglich. Dies verhindert unnötige
Rückfragen und der Gast kann sich ein gutes und
vollständiges Bild von der Ferienunterkunft machen.
Auf VACANDO werden Sie durch das System durch
den kompletten Prozess der Beschreibung und
Dokumentation Ihrer Ferienunterkunft geführt.
Zugang zum VACANDO-Vermieterportal:
@ Direkter
http://vermieter.vacando.com
Zuerst müssen Sie ein persönliches Login inkl.
Passwort anlegen. Damit können Sie sich dann immer
wieder in das Vermieterportal einloggen und Ihre
Daten modifizieren. Zur Erstellung eines Logins geben
Sie bitte die Daten zu Ihrer Person sowie eine gültige
E-Mail-Adresse ein. Nach Absendung der Daten erhalten Sie per E-Mail eine Nachricht. Diese dient dazu,
die Korrektheit Ihrer MailAdresse zu verifizieren.
Klicken Sie auf den in der
E-Mail enthaltenen Link.
Damit ist Ihr Benutzerkonto freigeschaltet und
Sie können sich nun mit
Ihrer E-Mail-Adresse und
Ihrem Passwort einloggen.
Die Erfassung einer Ferienunterkunft geschieht in den
folgenden acht Schritten:
Bearbeiten Sie jeden dieser Schritte mit grosser
Sorgfalt. Das System macht Sie auf fehlende oder
fehlerhafte Angaben aufmerksam. Sie können die
Erfassung jederzeit zwischenspeichern und zu einem
späteren Zeitpunkt wieder fortführen. Das Erfassen
einer Unterkunft dauert ca. 30-45 Minuten.
1. Basisinformationen: Hier geben Sie die Grunddaten Ihrer Unterkunft ein. Achten Sie bei der
Adresse der Ferienunterkunft und des Schlüsselinhabers auf korrekte und präzise Angaben.
2.
3.
4.
5.
Stellen Sie sicher, dass die Unterkunft auf der
Landkarte an der korrekten Position anzeigt
wird. So vermeiden Sie Probleme bei der Anreise
des Gastes. Fahren Sie erst fort, nachdem neben
dem Globussymbol das OK!-Zeichen erscheint.
Falls Sie Probleme haben sollten, kontaktieren Sie
uns bitte.
Die Adresse Ihrer Ferienunterkunft und des
Schlüsselinhabers werden online nicht angezeigt
– erst bei einer Buchung erhält der Gast diese
Informationen.
Falls Ihre Ferienunterkunft offiziell klassifiziert
ist, können Sie hier die Anzahl der Sterne
eingeben (siehe Kapitel 8).
Weiter haben Sie in diesem Schritt die Möglichkeit, eine subjektive Bewertung der Ferienunterkunft aus Ihrer Optik vorzunehmen.
Sehr wichtig ist es in diesem Schritt, das für Sie
passende Modell der Vermarktung zu wählen. Sie
haben die Wahl zwischen einem Inserat- und
einem Kommissionsmodell (siehe Kapitel 11).
Tragen Sie die Adresse Ihrer privaten Website
ein, um dem Gast zusätzliche Informationen zu
geben. Beachten Sie, dass Ihre private Website
nur im Inseratmodell anzeigt wird.
Haus & Grundstück: Hier haben Sie die Möglichkeit, das Haus (Aussenansicht) und die Gebäulichkeiten durch einfaches Anklicken von Kriterien
zu beschreiben. Hier zeigt sich der grosse Wettbewerbsvorteil des VACANDO Portals gegenüber
den Mitbewerbern. Ihre Angaben werden automatisch in neun Sprachen übersetzt! Sie müssen
mindestens die Hausart definieren und einen
Namen für die Ferienunterkunft vergeben.
Zimmer & Ausstattung: Hier geht es um das
Innere Ihrer Ferienunterkunft. Wichtig sind
insbesondere die Anzahl der Zimmer, die Maximalbelegung (Anzahl Personen), die Fläche in
Quadratmetern und die Beschreibung des Wohnraums, der Küche und der Bäder. Geben Sie auch
an, ob Rauchen erlaubt ist. Definieren Sie zudem
die genaue Anzahl der Betten je Zimmer.
Lage & Umgebung: Für Feriengäste sind Informationen über umliegende Attraktionen, Freizeitaktivitäten, Sehenswürdigkeiten, aber auch
Restaurants und Transportmöglichkeiten sehr
wichtig. Geben Sie die Distanzen genau und wahrheitsgetreu an.
Fotos: Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Sie
können bis zu 25 Bilder (maximale Grösse pro
Bild: 500 KB, Format: JPG) kostenlos hochladen.
Achten Sie dabei auf gute Qualität. Falls Sie noch
unerfahren mit Digitalkameras sind, fragen Sie
Bekannte oder Freunde um Hilfe oder engagieren
Sie einen professionellen Fotografen. Es lohnt
sich. Definieren Sie das schönste und aussagekräftigste Bild als Hauptbild; in der Regel ist dies
eine Aussenansicht, aber gerade bei Ferienwohnungen in Appartementkomplexen ist eine
Innenansicht oft besser. Weitere Tipps zu Bildern
erhalten Sie in Kapitel 13.
II. Vermarkten
6. Preise & Verfügbarkeit: Dieser Schritt ist von
grösster Wichtigkeit, geht es hier doch um die
Definition, in welcher Saison Ihre Ferienunterkunft wie viel kostet und wann Sie bereits besetzt
ist. Insgesamt können Sie fünf Saisons festlegen.
Definieren Sie je Saison die Mindestaufenthaltsdauer, die möglichen Anreisetage und den
genauen Preis pro Tag für die Unterkunft (nicht
pro Person!). Zudem müssen Sie hier weitere
Buchungskonditionen (z.B. Vorlaufzeit, d.h. wie
viele Tage vor Anreise nehmen Sie noch Buchungen entgegen) und Nebenkosten definieren. Tipps
und Tricks zum Pricing finden Sie in Kapitel 14,
zu den Verfügbarkeiten in Kapitel 15.
7. Service & Hinweise: Hier können Sie zusätzliche
Optionen für die Anzeigenoptimierung sowie für
die Vermarktung auswählen. Wir empfehlen
insbesondere den „Tipp der Woche“ (Empfehlung
auf Start- bzw. Regionsseiten) und den „Tipp des
Monats“ (Hervorhebung im Newsletter). Weitere
Informationen hierzu finden Sie in Kapitel 16.
8. Bestätigungsseite: Bitte kontrollieren Sie alle
Daten nochmals und bestätigen Sie die Richtigkeit Ihrer Angaben durch Akzeptieren der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Daten werden
dann an VACANDO übermittelt und geprüft. Ihre
Ferienunterkunft ist i.d.R. am nächsten Tag
online.
Zusätzliche Informationen / Freitexte
In den Schritten 2-4 haben Sie die Möglichkeit,
zusätzliche Freitexte für die erweiterte Beschreibung
Ihrer Ferienunterkunft einzugeben. Nutzen Sie diese
Funktion, um Ihren Gästen zusätzliche Informationen
zu geben, die Vorzüge Ihrer Ferienunterkunft hervorzuheben und sie von Mitbewerben abzugrenzen!
Beschreiben Sie Ihre Ferienunterkunft so, dass sich
der Gast einen Aufenthalt bildhaft vorstellen kann.
Versuchen Sie, Ihren Gast zu begeistern und Ihn zu
überzeugen, dass Ihr Objekt genau das Richtige ist.
Welcher Satz kommt bei Ihnen besser an?
 Schönes, komfortables Wohnzimmer mit Balkon
 Sie werden begeistert sein von unserem modern
und bequem eingerichtet Wohn-/Esszimmer mit
Designersofa und Flachbildschirm. Vom Wohnzimmer gelangen Sie direkt auf den Balkon und
können die Aussicht auf die Landschaft und den
See geniessen.
Wichtig ist, dass Sie möglichst klare, einfache Sätze
verwenden und dabei vielsagende Worte verwenden.
Vermeiden Sie „abgelutschte“ Begriffe, insbesondere
Adjektive, die übermässig verwendet werden und
keine Wirkung mehr haben, wie zum Beispiel: schön,
hübsch, traumhaft, herrlich, wunderbar, gemütlich,
komfortabel.
Achten Sie auf korrekte Schreibweisen und Grammatik. Heben Sie Highlights und besonders herausstechende Einrichtungsmerkmale hervor (z.B. in
Grossbuchstaben). Vermeiden Sie umgangssprachliche
Wendungen, Wiederholungen, Fremdwörter und nicht
gängige Abkürzungen.
Beachten Sie, dass die von Ihnen eingegebenen Freitexte nicht automatisch in weitere Sprachen übersetzt
werden. Geben Sie daher die Freitexte auch in anderen
Sprachen, die Sie beherrschen, ein. Falls Sie die Texte
professionell übersetzen lassen möchten, können Sie
sich gerne an VACANDO wenden. Wir bieten günstige
Übersetzungen in neun Sprachen an. Je kompletter
Ihre Beschreibung, desto weniger Rückfragen wegen
Unklarheiten werden Sie erhalten.
Kopierfunktion
Um Zeit zu sparen, können Sie bereits angelegte
Objekte (auch solche, dir erst teilweise erfasst
wurden) kopieren. Dabei werden die in den Schritten
1 bis 4 gespeicherten Informationen kopiert. Nutzen
Sie hierzu die Kopierfunktion in der Objektliste.
23
24
13
II. Vermarkten
Wie Sie mit Fotos begeistern
Das Bildmaterial einer Ferienunterkunft und ihrer
unmittelbaren Umgebung sind von grösster Bedeutung. Je besser die Bilder Ihrer Ferienunterkunft sind
und je mehr Bilder Sie haben, desto mehr Interesse
werden die Kunden zeigen und desto mehr Reservationsanfragen bzw. Buchungen werden Sie erhalten.
Insbesondere das Hauptbild muss in kürzester Zeit die
Aufmerksamkeit des potentiellen Gastes auf sich
ziehen, damit er sich die Anzeige überhaupt im Detail
ansieht. Es ist daher sehr wichtig, dem Gast die
positiven Eigenschaften des Ferienobjekts durch gutes
Bildmaterial zu vermitteln.
Im Internetzeitalter ist es wichtig, eine Digitalkamera
zu benutzen. Damit sparen Sie sich Zeit und Aufwand,
denn Sie müssen nicht warten, bis die Fotos entwickelt
sind und müssen Papierabzüge nicht mehr umständlich einscannen. Bilder, die Ihnen nicht gefallen,
können Sie einfach löschen bzw. bearbeiten. Machen
Sie unbedingt mehrere Bilder von jedem Zimmer bzw.
Sujet.
Folgende Grundsätze sollten Sie unbedingt einhalten:
 Schaffen Sie gute Lichtverhältnisse: Das Licht ist
das A und O bei Fotoaufnahmen. Das beste
Resultat erzielen Sie bei natürlicher Beleuchtung,
indem Sie Vorhänge und Rolläden aufziehen, alle
verfügbaren Lampen und Lichter einschalten und
Fotos sowohl mit als auch ohne Blitz aufnehmen.
Vermeiden Sie Gegenlichtaufnahmen.
 Fotografieren Sie im Panoramaformat: Bilder im
Querformat sehen meistens besser aus.
 Zeigen Sie besser keine Personen auf den Bildern
(schon gar nicht sich selbst versehentlich aufnehmen!).
 Keine Datumseinblendung auf den Bildern.
 Legen Sie die Bilder unter klaren Dateinamen
auf einem Datenträger ab; falls Sie mehrere
Ferienunterkünfte haben, legen Sie je Objekt
einen Ordner an.
 Sämtliches Bildmaterial muss frei von Rechten
Dritter sein. Falls Sie Bildern von anderen
Urhebern verwenden, geben Sie die Quelle an
bzw. fragen Sie vorher um Erlaubnis.
Bei Aussenansichten achten Sie bitte auf folgendes:
 Die charakteristischen Eigenschaften des Ferienobjekts müssen erkennbar sein. Also nicht nur
die Fassaden der Gebäude aufnehmen, sondern
möglichst auch einen kleinen Teil der Umgebung
(z.B. Garten mit Sitzplatz, Pool, Kinderspielplatz,
Panoramablick vom Gebäude aus). Dadurch
erhält der potentielle Gast einen guten Eindruck
vom Aussehen und vor der Art sowie von der
unmittelbaren Umgebung des Ferienobjekts.
 Aussenansichten fotografieren Sie am besten am
späteren Nachmittag, nicht wenn die Sonne am
höchsten steht und am stärksten strahlt.
Bei den Innenansichten sollten Sie möglichst viel
Atmosphäre schaffen:
 Weniger ist mehr: Achten Sie auf ein sauberes
und ordentliches Erscheinungsbild Ihrer Ferienunterkunft. Passen Sie auf, dass nicht versehentlich irgendwelcher Kleinkram oder eventuell
sogar Abfall oder sonstiger Unrat auf dem Bild
ersichtlich sind und dass die Ferienwohnung
ordentlich erscheint.
 Im Schlafzimmer: Gemäss einer aktuellen Studie
sind die Schlafzimmerbilder für die Gäste die
wichtigsten! Ein paar Tipps: Attraktive, saubere
Bettwäsche ohne Falten, mehrere Kissen, Bücher
auf dem Nachttisch und eine Nachttischlampe.
 Badezimmer: Badezimmerbilder sind fast noch
wichtiger als Zimmer des Wohnraums! Vermeiden Sie es, Spiegel abzulichten. Der WC-Deckel ist
zu schliessen. Duschkabinen bitte nicht vertikal
fotografieren. Zeigen Sie Hand- und Badetücher
in einheitlichen Farben, besser weiss als in zu
vielen bunten Tönen. Ein ansehnlicher Seifenspender und evtl. eine Pflanze runden das Bild ab.
 Im Wohn- bzw. Esszimmer: Atmosphäre schaffen
eine schöne Tischdekoration (Servietten, Läufer,
schönes Gedeck, evtl. Kerzen), Kissen auf dem
Sofa, ein Kamin mit Feuer, Bildbände auf dem
Kaffeetisch und vielleicht eine Vase mit Blumen.
Wir raten davon ab, den Fernseher zu fotografieren. Wenn, dann schalten Sie ihn bitte vorher aus.
 In der Küche: Hier gilt besonders, dass weniger
mehr ist. Lieber einige Haushaltsgeräte verstecken - die Kaffeemaschine, der Toaster und die
Mikrowelle sind ok. Präsentieren Sie Früchte in
einer schönen Schale. Entfernen Sie Magnete und
anderes von der Kühlschranktüre.
Tipps
Machen Sie von jedem Zimmer mehrere Bilder und
stellen Sie das jeweils Beste online. Dies verhindert
unnötige Fragen seitens des Kunden vor der
Buchung, denn er weiss, was ihn erwartet.
Innenaufnahmen können aufgrund der längeren
Belichtungszeit leicht verwackeln. Es kann deshalb
hilfreich sein, ein kleines Stativ zu verwenden oder
zumindest die Arme während der Aufnahme auf
einen festen Gegenstand aufzustützen, um so ein
Verwackeln zu vermeiden.
Was helfen kann, um mehr Atmosphäre zu
schaffen: Dämmen Sie das Licht ein wenig oder
verwenden Sie Glühbirnen mit mattem Schein.
Fotografieren Sie unbedingt alle Extras, die Ihre
Ferienunterkunft bietet (z.B. Pool, Jacuzzi, Sauna).
II. Vermarkten
14
Wie Sie Preise und Verfügbarkeiten richtig festlegen
Der Preis ist ein zentrales Verkaufsargument und
daher ein sehr wichtiges Element des Marketingmix.
Die Anzahl der Anfragen und Buchungen hängt sehr
stark vom Preis und von zusätzlichen finanziellen
Anreizen ab (Preisnachlässe, Rabatte).
Bevor Sie die Preise festlegen, ist es wichtig, ein wenig
Marktforschung zu betreiben. Die folgenden Faktoren
sollten Sie berücksichtigen:
 Preise vergleichbarer Ferienunterkünfte in der
Destination, an einem ähnlichen Standort wie
dem Ihrer Ferienunterkunft.
 Preise von Häusern mit vergleichbarer Ausstattung und Einrichtung auf Online-Plattformen
Zuerst gilt es, die Preise je Saison festzulegen. Mit
einer Saison sind nicht automatisch die vier Jahreszeiten gemeint, sondern unterschiedliche Perioden
über das ganze Jahr verteilt. Je nach Destination sind
Hoch- und Nebensaisons völlig unterschiedlich. Mit
fünf Saisons sollten Sie problemlos auskommen und
der Gast kann so noch die Übersicht behalten. Bei
VACANDO gibt es folgende Saisons:
 Höchstsaison (typischerweise Weihnachten/Neujahr oder Sportferienzeit in Winterdestinationen,
Hochsommer in Warmwassergebieten)
 Hochsaison
 Zwischensaison
 Nebensaison
 Tiefstsaison (etwa November in Wintersportgebieten, wenn Skianlagen nicht geöffnet sind)
Zuerst müssen Sie für jede Saison den Preis pro Tag
(für die ganze Unterkunft!), die Mindestaufenthaltsdauer und die möglichen Anreisetage festlegen:
Tagespreis pro Unterkunft
Geben Sie Ihre Preise auf Basis von Tagespreisen pro
Ferienunterkunft ein. Unterschiedliche Preise je nach
Anzahl Personen sind nicht möglich. Wenn Sie eine
Wichtig ist es, die Preise nicht zu tief anzusetzen.
Eventuell denken Sie, dass professionelle Anbieter
bzw. Vermittler „zu hohe“ Preise verlangen, da diese
grössere administrative Strukturen und entsprechende Kosten decken müssen. Sie sollten aber Ihren Preis
nicht zwingend tiefer ansetzen, denn der Kunde
beurteilt beide Unterkünfte nach den gleichen
Faktoren. Es könnte für den Kunden verwirrend sein,
wenn der Preis für Ihre, vergleichbare Ferienunterkunft signifikant tiefer ist, als die von einem
professionellen Vermittler.
Die Festlegung der finanziellen Konditionen erfolgt bei
VACANDO in Schritt 6, mit 4 weiteren Unterschritten:
Ferienunterkunft für 4 Personen, die man auch zu
zweit gut nutzen kann und die man – mit Zusatzbetten
– auch an 5 oder 6 Personen vermieten kann, dann
geben Sie den Preis für 4 Personen pro Wohnung und
Tag ein. Sie können bei Anfragen der Kunden auf
Spezialpreise eingehen oder diese in Ihrer Anzeige im
Freitext erwähnen.
Mindestaufenthaltsdauer
In der Hoch- und Höchstsaison sollten Sie nur
wochenweise vermieten. Es besteht jedoch generell
ein Trend zu kürzeren Aufenthalten. Gestalten Sie
daher die Mietdauer ausserhalb der Hoch- und
Höchstsaison flexibel und vermieten Sie Ihre
Ferienunterkunft nicht nur wochenweise. In der
Zwischen- und Nebensaison empfehlen wir Ihnen, die
Mindestaufenthaltsdauer auf 3 Tage zu setzen. So
gewinnen Sie Gäste für Wochenendaufenthalte.
Mögliche Anreisetage
Legen Sie die zulässigen Anreisetage fest. In der Regel
erfolgen Anreisen und Abreisen an Samstagen, gerade
in der Hochsaison. Je flexibler Sie sind, gerade in der
Zwischen- und Nebensaison, desto mehr Anfragen
werden Sie erhalten.
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Bereits besetzte Zeiträume
Nachdem Sie die Saisons und deren Preise und Details
definiert haben, müssen Sie bei der erstmaligen Erfassung
Ihrer Unterkunft auch die bereits besetzten Zeiträume
eingeben.
II. Vermarkten
Von Ihnen festgelegte Belegungen erscheinen rosa markiert.
Die orange markierte „Automatische Belegung“ wird dann im
Kalender eingetragen, wenn über das System eine Buchung
generiert wurde (nur im Kommissionsmodell). Diese ist
durch Sie nicht änderbar.
Im nächsten Schritt definieren Sie die Bedingungen sowie etwaige Rabatte.
Buchungsvorlaufzeit
Legen Sie zuerst fest, wie viele
Tage vor Anreise Sie noch
Buchungen entgegen nehmen
möchten. Je kürzer die Frist,
desto höher die Chance auf
kurzfristige Buchungen.
Rabatte
Gewähren Sie Rabatte für Frühbucher und Last-Minute-Bucher.
Bei VACANDO haben Sie die
Möglichkeit, Frühbuchern (bei
einer Buchung mindestens 262
Tage im voraus) 10% Rabatt auf
den Mietpreis zu geben.
Ebenfalls sehr effizient ist der
Last-Minute-Rabatt von 33%. Wenn
Ihre Ferienunterkunft 1 Woche vor
einem Termin immer noch leer ist,
schwindet die Chance, dass Sie sie noch
vermieten können. Mit 33% Rabatt
werden Sie hingegen mit viel grösserer
Wahrscheinlichkeit
einen
Mieter
finden. Mit solchen Rabatten können
Sie Ihre Auslastung optimieren.
Letzter Schritt: Die Nebenkosten
Geben Sie alle Gebühren und Nebenkosten
(Endreinigung, Haustiere, Elektrizität,
Zusatzbetten, Kinderbetten, Kurtaxen,
Kaution) und etwaige Restriktionen und
Besonderheiten genau und vollumfänglich
an. Ehrlichkeit und Offenheit lohnt sich.
Der Gast soll bereits bei der Buchung
wissen, wie viel ihn der Aufenthalt kosten
wird. So kann sich der Gast gleich zu
Beginn ein klares Bild machen und muss
nicht lange nach wichtigen Informationen
suchen bzw. sich von zusätzlichen Kosten
negativ überraschen lassen.
III. Vermarkten
15
Vermieterratgeber
Wie Sie Verfügbarkeiten pflegen
Nachdem Ihr Objekt erfasst und freigeschaltet wurde, ist es von grosser Wichtigkeit, die Verfügbarkeiten
regelmässig zu aktualisieren. Pflegen Sie die Verfügbarkeiten wenn möglich jeden Tag. So vermeiden Sie
unnötige Anfragen bzw. Doppelbuchungen.
Zur Pflege der Verfügbarkeiten klicken Sie bitte im Vermieterbereich zuerst auf „Bereits erfasste Unterkünfte“.
Dann wählen Sie in der daraufhin erscheinenden Objektliste das Kalendersymbol.
Sie gelangen dann auf den Kalender, wo Sie die Verfügbarkeiten festlegen können.
Wie bereits erwähnt, erscheinen von Ihnen festgelegte Belegungen rosa markiert. Die orange markierte
„Automatische Belegung“ wird dann im Kalender eingetragen, wenn über das System eine Buchung generiert
wurde (nur im Kommissionsmodell). Diese ist durch Sie nicht änderbar.
Um eine manuelle Belegung festzulegen, klicken Sie bitte auf „Belegung festlegen“ und dann auf den Starttermin
(Anreisetag) der Belegung. Ziehen Sie die Maus bis zum Endtermin (Abreisetag) der Belegung, und klicken Sie
erneut mit der Maus.
Wichtig: Klicken Sie immer auf „Änderungen speichern & übertragen“, wenn Sie fertig sind!
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Vermieterratgeber
16
II. Vermarkten
Wie Sie die Zahl der Buchungen erhöhen
Sie sind online, aber die Zahl der Anfragen und Buchungen entspricht nicht Ihren Erwartungen? Probieren Sie
doch mal folgendes:
Nutzen Sie die Vermarktungsoptionen und Zusatzservices von VACANDO
VACANDO bietet Ihnen eine Vielzahl von Services, um die Chancen auf Vermietung zu erhöhen.
 „Tipp der Woche“:
Ihre Ferienunterkunft erscheint eine
Woche lang auf der
Startseite und hat
damit höchste
Sichtbarkeit.
 Thementipp:
Sie können Ihre Unterkunft in eines unserer
Spezialverzeichnisse
eintragen lassen, z.B.
Golfen. So erscheint
Ihre Unterkunft genau
bei der richtigen Zielgruppe und wird
besonders hervorgehoben.
Informationen zu den Vermarktungsoptionen und Zusatzservices finden Sie unter:
@ Weitere
http://owner.vacando.com/static/bz
Weitere Tipps und Tricks:
Optimieren Sie Bilder und Beschreibungen
Sind Ihre Bilder ansprechend genug? Fehlen
wichtige Fotos? Sind die Beschreibungen klar und
verständlich? Lassen Sie Ihre Bilder und Texte von
einer Drittperson prüfen. Oder kontaktieren Sie uns
– wir helfen Ihnen gerne!
Überprüfen Sie Ihre Preise nochmals
Entsprechen Ihre Preise ungefähr denjenigen von
Objekten mit vergleichbarer Qualität und Ausstattung, an ähnlicher Lage? Falls ja: Überlegen Sie,
Spezialrabatte anzubieten (z.B. Last-Minute-Rabatt,
Frühbucherrabatt).
Sprechen Sie Stammgäste an
Sprechen Sie Gäste, die bereits bei Ihnen waren,
gezielt mit speziellen Angeboten an.
Passen Sie Einrichtung und Ausstattung an
Wie bereits erwähnt wird die Ausstattung einer
Ferienunterkunft immer wichtiger. Ein Geschirrspüler oder Internetzugang wirken Wunder. Ebenfalls hilfreich kann es sein, Zusatzbetten oder
Kinderbetten anzubieten. Prüfen Sie auch, Ihre
Ferienunterkunft rollstuhlgängig zu machen.
Akzeptieren Sie andere/zusätzliche Zielgruppen
Falls Sie im Anzeigenmodell aktiv sind und jede
Anfrage genau prüfen: Seien Sie vielleicht weniger
restriktiv bei der Auswahl der Gäste. Prüfen Sie, ob
Sie nicht auch folgende Gästetypen aufnehmen
möchten:
 Jüngere Gäste, z.B. Gruppen von Freunden, die
ein Chalet für die Winterferien suchen. Sie
können ja klare Richtlinien festlegen
 Gäste mit kleinen Kindern
 Gäste mit Haustieren (eventuell nach
vorheriger Absprache)
Verringern Sie die Mindestaufenthaltsdauer
In der Hoch- und Höchstsaison sollten Sie nur
wochenweise vermieten. In der Zwischen- und
Nebensaison empfehlen wir Ihnen jedoch, die
Mindestaufenthaltsdauer auf 2 oder 3 Nächte zu
verringern. Viele Gäste sind daran interessiert, ein
verlängertes Wochenende bei in Ihrer Ferienunterkunft zu verbringen.
III. Vermarkten
(hier Mood Bild einfügen)
Vermieterratgeber
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30
III. Vermieten
III.
VERMIETEN
III. Vermarkten
17
Vermieterratgeber
Wie Sie Kundenanfragen beantworten
Das rasche Beantworten von eingehenden Kundenanfragen ist von grosser Wichtigkeit und ein
elementarer Erfolgsfaktor der Vermietung. Ob Sie bei
VACANDO Anfragen von Kunden erhalten und diese
prüfen können, ist abhängig vom gewählten Modell.
Im Kommissionsmodell erhalten Sie Anfragen nur
„gefiltert“ von VACANDO-Mitarbeitern, da Ihre
Kontaktdaten online nicht ersichtlich sind. VACANDO
übernimmt für Sie die Kommunikation mit den
Kunden bei Fragen und Unklarheiten und stimmt ggf.
Rückfragen direkt mit Ihnen ab. Durch die 7x24Stunden-Verfügbarkeit der VACANDO Service-Hotline
wird sichergestellt, dass Anfragen sofort bearbeitet
und eingehende Buchungen sofort bestätigt werden.
Sie werden vor der Buchung keinen Kontakt zum Gast
haben, sondern erst ca. 30 Tage vor Anreise.
Im Anzeigenmodell können Sie jede einzelne
eingehende Kundenanfrage prüfen und entscheiden,
ob Sie den Gast aufnehmen oder nicht. Daher gehen
wir nachfolgend primär auf das Anzeigenmodell ein.
Sie erhalten via VACANDO von den Kunden entweder:
 konkrete Buchungsanfragen in standardisiertem
Format, mit Datum und allen Kundendaten
 weniger strukturierte E-Mail Anfragen
 Kundenanrufe (da Ihre Telefonnummer angezeigt
wird); bei kurzfristigen Anfragen greifen Gäste
oft zum Hörer, um rasch eine Antwort zu erhalten
Beantworten Sie jede Anfrage innerhalb von 24, höchstens jedoch 48 Stunden. Je schneller Sie antworten,
desto höher ist die Chance auf eine definitive Buchung.
Die Kunden befinden sich nämlich im Suchprozess und
schreiben oft mehrere Portale bzw. Eigentümer gleichzeitig an. Schnell sein lohnt sich also. Bitte prüfen Sie
Ihren E-Mail-Posteingang jeweils am Morgen, am
Mittag, vor dem Abendessen und ggf. auch vor dem
Zubettgehen noch einmal.
Falls Sie schriftlich antworten, wählen Sie bitte einen
freundlichen, zuvorkommenden Ton und danken Sie
höflich für das Interesse an Ihrer Ferienunterkunft.
Stellen Sie sich jede Interaktion mit einem zukünftigen
Gast als Teil Ihrer Kundenbetreuung vor. Die einfachen Regeln des Anstandes gebieten es, alle Anfragen zu beantworten, auch wenn die Ferienunterkunft
für den gewählten Zeitpunkt doch schon besetzt sein
sollte oder wenn der Kunde nur ein sehr kurzes Mail
schreibt. Antworten Sie detailliert und nennen Sie:
 die genauen Verfügbarkeiten und Preise, inklusive etwaiger Nebenkosten
 schlagen Sie mögliche Alternativen vor, falls das
gewünschte Datum nicht verfügbar sein sollte
(manche Kunden fragen oft Zeiträume an, die
gemäss Online-Kalender bereits besetzt sind)
 Telefonnummern und Ihre jeweilige Erreichbarkeit, damit der Kunde bei Fragen anrufen kann
 Am besten, Sie verwenden eine standardisierte
Signatur mit allen Kontaktinformationen und
einem Link zu Ihrer Unterkunft bei VACANDO
(z.B. http://www.vacando.com/meinhaus)
 Wichtig: Verwenden Sie in Ihrer Antwort-E-Mail
eine klare Betreffzeile, damit Ihr Mail im Mailprogramm des Kunden nicht im Spam-Filter landet.
Anstatt schriftlich zu antworten empfehlen wir Ihnen,
die anfragende Person anzurufen. Studien zeigen, dass
der erste Vermieter, der sich bei dem potentiellen Gast
telefonisch meldet, mit hoher Wahrscheinlichkeit die
Buchung an Land zieht. Eigentümer, die anrufen statt
E-Mail schreiben, können mehr Anfragen zu fixen
Buchungen konvertieren, als diejenigen die
ausschliesslich via E-Mail mit dem Gast verkehren.
Falls der Gast eine Telefonnummer angegeben hat, ist
ein Anruf willkommen oder wird sogar erwartet. Der
Telefonanruf bietet Ihnen zudem die Möglichkeit,
abzuklären, ob tatsächlich eine „reale“ Person hinter
der Anfrage steht und Ihre Ferienunterkunft mieten
möchte. Durch einen Telefonanruf sehen Sie zudem,
ob die Anfrage wirklich ernst gemeint ist, und Sie können den Gast ein wenig „durchleuchten“ und Fragen
stellen, z.B.:
 Anzahl Erwachsene?
 Anzahl der Kinder? Ggf. auch Alter der Kinder?
 Sind Raucher dabei?
 Sind Haustiere dabei?
So können Sie Unklarheiten beseitigen. Solange Sie
nicht völlig überzeugt sind, dass der Kunde zu Ihrer
Ferienunterkunft passt, sollten Sie die Verfügbarkeit
der Wohnung gegenüber dem Kunden offen halten.
An dieser Stelle ist festzuhalten, dass es mehr gute als
schlechte Menschen gibt. Ein gesundes Misstrauen und
kritisches Hinterfragen ist immer gut, aber Sie sollten
grundsätzlich eine optimistische und positive Haltung
Ihren potentiellen Gästen gegenüber an den Tag legen.
Nur falls eine Anfrage offensichtlich eine Fälschung ist,
brauchen Sie nicht zu antworten. Sie erkennen dies
beispielsweise an unvollständigen oder falschen Namen (Herr sdsfas dsdfgsdf), falschen E-Mail-Adressen
(@hottmail.com, …) oder an Telefonnummern, deren
Ländervorwahl nicht zum angegebenen Land passt.
Tipp: Nachfassen nicht vergessen
Nachdem Sie dem potentiellen Gast eine Offerte
gesendet oder offene Fragen beantwortet haben,
sollten Sie einige Tage später noch einmal telefonisch
nachfassen.
So können Sie sich nach dem Stand der Dinge
erkundigen und versuchen, falls die potentiellen
Gäste noch unsicher sind und „schwanken“, sie für ihr
Angebot zu gewinnen.
31
32
III. Vermieten
18
Wie Sie Reservationen entgegennehmen
Auch hier hängt der genaue Prozess vom gewählten
Modell ab.
Im Kommissionsmodell übernimmt VACANDO die
Entgegennahme der definitiven Buchung via Telefon
oder online (natürlich bestätigen wir Reservationen
nur, wenn die Unterkunft gemäss Ihren Angaben auch
tatsächlich frei und verfügbar ist). Sie (bzw. der
Schlüsselhalter) erhalten nur direkte und verbindliche
Buchungen. Sie werden von VACANDO mit einer
kurzen E-Mail-Nachricht informiert. Diese sieht so aus:
------------------------------------------------------------------Von: owner@vacando.com
Datum: 07.09.2009 14:38
An: vermieter@hausalpentraum.com
Betreff: IHP - Vacando Booking Information
New Reservation 221010100070
CH5460.12.1 Haus Alpentraum
13.02.2010-20.02.2010
Hans-Peter Meier
Ort, Land
Anzahl Erwachsene, Kinder, Kleinkinder
Zusatzbett ja/nein
Kinderbett ja/nein
Preis der Buchung
-------------------------------------------------------------------
Bitte beachten Sie, dass Sie Buchungen NICHT ablehnen können, falls Ihre Unterkunft im System für den
gewählten Zeitraum als frei definiert ist. Tragen Sie
diese Buchung umgehend in Ihr eigenes System oder
Ihren Reservierungsplaner ein. Der Schlüsselhalter
erhält zudem wöchentlich eine automatisch generierte
Liste aller Ankünfte in den nächsten Wochen.
Im Anzeigenmodell muss eine Buchungsanfrage
durch Sie bestätigt werden. Bestätigen Sie diese direkt
an den Kunden. Wie bereits erwähnt: Je schneller Sie
eine Anfrage beantworten, desto eher haben Sie eine
definitive Buchung garantiert.
Entscheiden Sie selber, welche Gäste Sie aufnehmen
möchten. Am besten klären Sie telefonisch, wie alt die
Gäste sind, wie viele Personen es genau sind (evtl.
auch Alter) und ob Haustiere mitkommen. Sie müssen,
wenn Sie einen Gast ablehnen, kein schlechtes
Gewissen haben. Am einfachsten und ehrlichsten ist es
allerdings, wenn Sie Einschränkungen bereits in der
Anzeige erwähnen. So vermeiden Sie unnötige
Aufwände auf beiden Seiten.
Im Falle einer Vermietung ist es wichtig, dem Gast
einen Mietvertrag zuzusenden, damit alle Details
schriftlich geregelt sind.
Der Mietvertrag sollte folgendes beinhalten:
 Ihre Kontaktdetails und die genaue Adresse der
Unterkunft
 Richtlinien bzgl. Maximalbelegung, Altersvorschriften, Haustieren, Rauchen
 Fälliger Gesamtbetrag inkl. Steuern undGebühren
 Modalitäten bzgl. Anzahlung, Restzahlung und
Kaution
 Genauer Tag der Anreise und Abreise (inkl. Zeit)
 Stornierungskonditionen und -verfahren mit
detaillierter Gebührenübersicht
 Abreiserichtlinien: Ihre Erwartungen an den Gast
bei der Abreise
Mustervorlage für einen Mietvertrag:
@ Kostenlose
III. Vermieten
19
Wie Sie Zahlungen effizient abwickeln
Im Kommissionsmodell übernimmt VACANDO für
Sie die Zahlungsabwicklung mit dem Gast. Sie erhalten
den Mietpreis abzüglich 12% Kommission NACH
Anreise des Gastes, i.d.R. am darauffolgenden
Mittwoch, auf Ihr Konto überwiesen. Damit ist
optimale Sicherheit für alle Beteiligten garantiert: Sie
als Vermieter sind sicher, dass der Gast vertrauenswürdig ist und tatsächlich anreist und bezahlt. Der
Gast hat die Sicherheit, dass das gebuchte Haus auch
tatsächlich existiert und der Beschreibung entspricht.
Wir von VACANDO übernehmen so eine Vermittlerfunktion zwischen Ihnen als Vermieter und dem
Kunden bzw. dem Gast.
Definieren Sie klare Spielregeln bezüglich der Konditionen, Fristen und Modalitäten. Wir empfehlen Ihnen,
eine Anzahlung innerhalb von ca. 10 Tagen nach der
Reservation und eine Restzahlung ca. 30 Tage vor
Anreise einzufordern.
Sichere Zahlungsmethoden
Die folgenden Zahlungsmethoden sind
sicher und allgemein vebreitet:
 Bank-/Postüberweisung: Sie können Direktüberweisungen von einem anerkannten Bank-/
Postkonto zu Ihrem Konto anbieten. Teilen Sie
dem Gast hierzu Ihre Kontoverbindung mit (es
genügt die IBAN-Nummer). E-Banking ist heute
weit verbreitet und die meisten Kunden sind
damit vertraut. Der Gast kann Ihnen zudem per
E-Mail sofort eine Zahlungsbestätigung senden.
 Kreditkarte: Wenn Sie Kreditkarten akzeptieren,
gibt Ihnen dies Flexibilität und unmittelbare
Kontrolle über Ihre Transaktionen. Sie können
Anzahlungen, Zahlungen, Rückvergütungen und
auch Kautionen schnell und unkompliziert
abwickeln. Eine sichere und rasche Buchung ist
garantiert und Sie müssen nicht erst auf Überweisungen, Zahlungsbestätigungen oder Bankauszüge warten.
 PayPal: Diese neuere Zahlungsform hat sich mit
dem Aufkommen von Online-Transaktionsplattformen wie eBay etabliert und ist bereits stark
verbreitet. Weitere Infos: www.paypal.com.
Restzahlung & Zusendung von Reiseunterlagen
und Schlüsseln
Ca. 30 Tage vor Anreise sollten Sie die Restzahlung
einfordern. Wir raten davon ab, Zahlungen vor Ort zu
akzeptieren. Das Risiko ist gross, dass ein Kunde am
Anreisetag nicht erscheint und Sie die Wohnung für
die Periode so kurzfristig nicht mehr vermieten
können. Bestätigen Sie dem Kunden den Erhalt der
Restzahlung und senden Sie ihm dann weiterführende
Informationen (Reisedokumente) zu. Falls Sie den
Schlüssel per Post zustellen, können Sie den Schlüssel
ca. 14 Tage vor Ankunft des Kunden per Post senden.
Achtung: Geben Sie keine Wegbeschreibungen oder
Schlüssel an Ihre Gäste weiter, bevor Sie nicht die
vollständige Zahlung erhalten haben.
Kaution
Oft kassieren Eigentümer bei der Anreise des Gastes
eine Kaution ein. Viele Eigentümer verlangen eine
Minimalkaution von 100-200 EUR (150-300 CHF)
oder 10% des gesamten Mietbetrags, je nachdem
welcher Betrag höher ist.
 Kassieren Sie die Kaution direkt bei Anreise ein.
 Retournieren Sie die Kaution erst, nachdem Sie
die Ferienunterkunft nach Abreise genau auf
etwaige Schäden inspeziert haben.
 Informieren Sie Ihre Gäste über die Rückzahlungsmodalitäten der Kaution.
Im Anzeigenmodell entscheiden Sie selber, welche
Gäste Sie annehmen und welche Konditionen Sie mit
diesen vereinbaren. VACANDO hat darauf keinen Einfluss und kann Ihnen hier nur Empfehlungen abgeben.
Anzahlung und Reservationsbestätigung
Bestätigen Sie Reservationen erst definitiv, wenn Sie
eine Anzahlung erhalten haben und wenn der Kunde
den Mietvertrag unterzeichnet zurückgesendet oder
gefaxt hat. Bestätigen Sie dem Kunden den Erhalt der
Zahlung und des Mietvertrags. Tragen Sie dann gleich
die Periode im Eigentümerbereich als gesperrt ein.
Unsichere, zu vermeidende Zahlungsmethoden
 Postanweisungen oder Schecks:
Dies sind keine sinnvollen Zahlungsarten. Das Betrugsrisiko ist zu hoch.
 Sofortige Geldüberweisungen: VACANDO rät
Ihnen davon ab, Zahlungen über nicht rückverfolgbare elektronische Kanäle (wie z.B. Western
Union) zu akzeptieren, da diese Methoden häufig
von Betrügern und Dieben genutzt werden.
33
34
III. Vermieten
20
Wie Sie Ihre Ferienunterkunft für die Anreise vorbereiten
Als Vermieter einer Ferienunterkunft (oder als dessen
Dienstleister) ist es wichtig, sich immer auch in die
Situation des Gastes zu versetzen. Der Gast kommt
nach mehrstündiger Anreise in einem oftmals für ihn
fremden Ort (evtl. sogar Land) an und möchte nur
noch eines – sich erholen.
Tragen Sie also zu einem raschen Erholungsgefühl für
den Gast bei, indem
1. die Unterkunft bestens vorbereitet ist
2. der Gast die Unterkunft rasch findet
3. die Schlüsselübergabe so reibungslos und
einfach wie nur möglich über die Bühne geht
1








Unterkunft ist bestens vorbereitet
Bevor die Anreise des Gastes erfolgt, muss die
Unterkunft vorbereitet werden. Dies umfasst:
Wohnung komplett und sauber gereinigt (mindestens wöchentliche Reinigung)
Bett- und Toilettenwäsche in genügender Anzahl
vorhanden
Kontrolle der Vollständigkeit des Geschirrs und
des Bestecks sowie des restlichen Inventars
Überprüfung der Ferienunterkunft bzw. der Ausrichtungsgegenstände auf Schäden oder Defekte
und Behebung dieser Unzulänglichkeiten
Ggf. Information der nötigen Lieferanten und
Dienstleister, um die erwähnten Tätigkeiten vorzunehmen (z.B. für Reinigung und sonstige
Vorbereitung der Wohnung)
Bereitlegung des Schlüssels an der vereinbarten
Stelle oder Zusendung per Post (falls keine
persönliche Übergabe)
Berücksichtigung etwaiger Sonderwünsche der
Gäste (z.B. Tätigung von Einkäufen, Bereitstellung
von Kinderbett und Kinderhochstuhl)
Eventuell ein Willkommenspräsent vorbereiten.
kostenlose Checkliste finden Sie unter:
@ Eine
Wir empfehlen Ihnen, sowohl ein Gästebuch als auch
ein Ringbuch mit Tipps und wichtigen Informationen
(z.B. Adressen und Telefonnummern) bereitzulegen.
Letzteres kann beispielsweise folgende Informationen
beinhalten:
 „Helplist“ mit Fragen zur Unterkunft bzw. zum
Verhalten bei Notfällen, inkl. Kontaktadresse und
Telefonnummer des Hauswarts (bzw. des
Schlüsselhalters) und des Eigentümers. Evtl. auch
Kontaktinformationen des Reinigungspersonals
und des Sicherheitsdienstes (sofern vorhanden)
 Notrufnummern der lokalen Polizei, der Feuerwehr, des nächstes Krankenhauses bzw. Notfalldienstes sowie der Rettungsflugwacht
 Wichtige und interessante Informationen über
die Destination
 Veranstaltungskalender
 Broschüren (Sehenswürdigkeiten, Attraktionen)
 Land-/Strassenkarte des Orts/der Umgebung
 Fahrpläne für öffentliche Transportmittel (Bus,
Bahn, Seilbahnen, Bergbahnen)
 Empfehlungen für Restaurants und Bars, ggf.
auch Menükarten und Gutscheine für besonders
zu empfehlende Restaurants
 Kontaktadressen und Telefonnummern, evtl.
auch Wegbeschreibungen von wichtigen öffentlichen Einrichtungen (z.B. Krankenhaus, Polizei,
Flughafen)
 Informationen zu Kirchen und Messen
 Shopping-Tipps
 Aktuelle Wetterinformationen, Pistenbericht
 Infos zu Parkmöglichkeiten
 Bedienungsanleitungen für wichtige Geräte (z.B.
TV, DVD-Gerät, CD-Gerät, Küchengeräte)
 Hausregeln und Regeln der Vermietung (z.B.
Abgabe der Wohnung, Ruhezeiten in der Nacht,
Abschliessen des Hauses)
2
Unterkunft ist rasch, problemlos auffindbar
Achten Sie darauf, dass Sie bei der Erfassung
der Unterkunft die Adresse korrekt und
vollständig eingeben. Das System wird dann automatisch versuchen, die Unterkunft auf der Karte genau
zu positionieren. Bitte überprüfen Sie die Position auf
Korrektheit. Falls Sie die Position nicht exakt
definieren können, kontaktieren Sie uns telefonisch.
Bitte machen Sie auch möglichst genaue Angaben
darüber, wo bzw. wie der Gast den Schlüssel erhält.
Dies ist von grösster Wichtigkeit! Diese Informationen
werden nämlich auf die Reiseunterlagen des Gastes
gedruckt, die er nach Bezahlung des gesamten
Rechnungsbetrages erhält (im Kommissionsmodell).
Im Inseratemodell liegt es an Ihnen, Ihren Gästen die
korrekte Wegbeschreibung zuzusenden.
III. Vermieten
3
Schlüsselübergabe ist optimal vorbereitet
Die Schlüsselhaltung bzw. -übergabe ist eines
der zentralen Elemente einer Vermietung. Falls
Sie keine Vermittlungsagentur beschäftigen, bieten
sich folgende Möglichkeiten einer Schlüsselübergabe:
 Brieflicher Schlüsselversand: Sie können die
altbewährte Methode nutzen und Ihre Schlüssel
per Post versenden. Viele Eigentümer machen
das schon seit Jahrzehnten so. Es mag effektiv
sein, ist aber trotzdem nicht unbedingt einfach
und vor allem bleibt ein kleines Fehlerrisiko (z.B.:
die Schlüssel kommen nicht rechtzeitig an,
Schlüssel gehen verloren, Buchung erfolgt zu
kurzfristig).
 Schlüsselboxen & Safes: Es gibt heute zahlreiche Möglichkeiten, die Schlüssel in kleinen
Safes zu hinterlegen, die mit einer Zahlenkombination gesichert sind. Sie können den Gästen den
Code zusammen mit den Reiseunterlagen
zusenden. Die Bandbreite der Produkte ist gross;
es gibt sogar Schlüsselboxen, deren Code via
Internetverbindung geändert werden kann.
35
 Schlüssellose Zugangssysteme: Heute noch rar,
dürften zukünftig schlüssellose Zugangsmechanismen an Bedeutung gewinnen, d.h. dass Türen
direkt mittels Codeeingabe geöffnet werden.
 Abholservice: Wenn Sie es vorziehen, Ihren
Gästen den Schlüssel von einer Person übergeben
zu lassen, können Sie einen Schlüsselabholservice
bei einer lokalen Gebäudeverwaltungsagentur
arrangieren. Sie können auch Ihre Haushälterin
beauftragen, die Gäste bei ihrer Ankunft willkommen zu heissen und ihnen den Schlüssel
persönlich zu übergeben. Der Nachteil ist, dass
wenn Ihre Haushälterin nicht verfügbar ist oder
nicht zum vereinbarten Termin erscheint, die
Gäste nicht ins Haus können.
Tipp
Es besteht eine kleine Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Gast
die Schlüssel verliert. Bitte bereiten Sie sich auf diesen
Fall vor (falls Sie nicht persönlich vor Ort sind) und halten
Sie Reserveschlüssel an geeigneter Stelle bereit.
36
III. Vermieten
21
Wie Sie die Gäste begrüssen und die Schlüssel übergeben (Check-in)
Der Gast ist angekommen. Er hat die Ferienunterkunft
problemlos gefunden und steht vor dem Eingang.
Wichtig ist nun, dass das Wohlfühlerlebnis möglichst
schnell startet.
Falls die Schlüssel persönlich übergeben werden,
berücksichtigen Sie bitte folgende wichtige Punkte:
 Mit einem freundlichen, herzlichen Empfang
(„Herzlich willkommen. Wie war die Reise?
Haben Sie die Ferienunterkunft gut gefunden?
War viel Verkehr?“) signalisieren Sie gleich von
Beginn an Gastfreundschaft.
 Begrüssen Sie alle Familienmitglieder persönlich,
auch die Kinder.
 Zeigen Sie den Gästen das Haus, erklären Sie
technische Geräte und Besonderheiten.
 Machen Sie den Gast darauf aufmerksam, dass
seine vorgängig geäusserten Spezialwünsche
erledigt worden sind (z.B. zusätzliche Einrichtungsgegenstände wie Kinderbett oder Kinderhochstuhl, Auffüllung des Kühlschranks gemäss
vorgängig zugesandter Einkaufsliste des Gastes,
Brötchenservice).
 Erklären Sie dem Gast die örtlichen Begebenheiten (z.B. Touristeninformation, Kinderhort)
und wohin er sich gegebenenfalls noch wenden
muss (z.B. zwecks Anmeldung, Bezahlung der
Kurtaxe, sofern diese Aufgaben nicht durch Sie
bzw. den Schlüsselhalter erledigt werden).
 Zeigen Sie dem Gast die Infomappe mit allen
wichtigen Informationen sowie Tipps und Tricks.
 Machen Sie die Gäste auf die Hausregeln aufmerksam und erklären Sie Ihnen die Abfallentsorgung und andere wichtige Dinge.
 Kassieren Sie ggf. die Kaution und erklären Sie
dem Gast die Modalitäten der Rückerstattung.
 Erläutern Sie die Zahlungsmodalitäten, falls noch
nicht der ganze Betrag vorgängig bezahlt worden
ist (was eigentlich nicht die Regel sein sollte!).
 Definieren Sie die Modalitäten des Check-outs
bzw. der Abreise am letzten Tag (z.B. Zeit des
Check-outs, nötige Reinigungsarbeiten (was
heisst „besenrein“?), Bettwäsche abziehen),
 Bieten Sie evtl. eine Zwischenreinigung während
des Aufenthalts an (Kosten aufzeigen).
 Machen Sie den Gast auf die Möglichkeit von
zusätzlichem Dienstpersonal aufmerksam (z.B.
Koch / Butler), sofern vorhanden.
Schlüsselhalter ist eine wichtige Person. Legen
@ Der
Sie seine Pflichten vertraglich fest. Ein Beispiel für
einen Vertrag finden Sie unter:
Denken Sie daran, dass Kundenorientierung an
oberster Stelle steht. Durch kundenorientiertes Handeln entsprechend den oben genannten Punkten
werden Sie schon sehr viel zur Kundenzufriedenheit
beitragen. Überlegen Sie sich, wie Sie noch eine Stufe
weiter gehen und wie Sie Kundenverblüffung, im
Idealfall sogar Kundenbegeisterung, erreichen können. Hier einige Ideen:
 Ein kleines Willkommensgeschenk (z.B. ein kleiner Korb mit Früchten oder mit Spezialitäten aus
der Region) oder ein Willkommensdrink kommen
immer sehr gut an und überraschen den Gast
positiv.
 Geben Sie Gutscheine für Restaurants oder
Geschäfte ab.
 Einladung zu einer Sightseeing-Tour, einer
Wanderung oder eventuell zu einem Abendessen
bei Ihnen zuhause (nur, falls der Gast dies wirklich wünscht; viele Gäste möchten sich nicht aufdrängen oder auch einfach nur in Ruhe gelassen
werden. Nehmen Sie das nicht persönlich).
Der Gast sollte möglichst alle Unterlagen, Schlüssel
und Informationen aus einer Hand erhalten. Der
Schlüsselhalter sollte hier die zentrale Schnittstelle
sein, der dem Gast bei Fragen oder Problemen zur
Verfügung steht und ihm unnötige Tätigkeiten
möglichst abnimmt (z.B. Übergabe der Gästekarte,
Einkassieren der Kurtaxe). Wichtig ist auch, den Gast
persönlich zur Wohnung zu begleiten, mit ihm einen
Rundgang durch das Haus zu machen und ihm die
wichtigsten Eigen- und Besonderheiten (z.B. auch
Funktionsweise von Geräten) zu erklären.
III. Vermieten
22
Wie Sie Aufenthalt und Abreise abwickeln (Check-out)
Wenn der Check-in gut, freundlich und professionell
durchgeführt wurde, dann wird es während des
Aufenthalts wenig zu tun geben.
Die meisten Gäste schätzen es, Ihre Ruhe zu haben.
Falls der Gast trotzdem einen Wunsch, eine Frage oder
eventuell auch eine Beanstandung hat, ist es wichtig,
dass die Kontaktperson rasch verfügbar ist.
Eine professionelle und schnelle Problemlösung hat
das Potential, ein negatives Ereignis doch noch in ein
positives Erlebnis für den Gast umzuwandeln. Hier
hilft bspw. eine Service-Garantie, die verspricht,
Schäden und Probleme innerhalb von 24 oder 48
Stunden zu beheben. Die Befähigung und Motivation
der Mitarbeiter, in kritischen Zwischenfällen die
geeigneten Massnahmen zu treffen (bzw. treffen zu
dürfen), ist ein zentraler Erfolgsfaktor.
Falls der Gast einen Besuch wünscht, dann vereinbaren Sie einen Termin und schauen Sie dann auch
pünktlich bei ihm vorbei.
Das Inkasso, sofern überhaupt noch nötig, sollte einen
Tag vor der Abreise durchgeführt werden.
Das Check-out bietet die Möglichkeit, die vom Gast
wahrgenommene
Dienstleistungsqualität,
seine
Zufriedenheit sowie auch Verbesserungsvorschläge in
Erfahrung zu bringen. Dem Gast soll gezeigt werden,
dass sein Feedback wichtig ist und dass er jederzeit
wieder willkommen ist.
Durchzuführende Aktivitäten beim Check-out:
 Abgabe der Ferienunterkunft gemäss Vertrag und
Hausregeln zum vereinbarten Zeitpunkt
 Ehrliche Gastfreundschaft zeigen
 Qualitative Rückmeldungen zur Ferienunterkunft
entgegennehmen
 Den Gast auf Verbesserungen oder Wünsche ansprechen
 Feedbackformular ausfüllen lassen. Mögliche
Fragen:
o Kunden- und Dienstleistungsorientierung des
Schlüsselhalters (und ggf. weiterer Ansprechpartner vor Ort)
o Was war gut? Warum?
o Was war weniger gut? Warum?
 Eintrag ins Gästebuch schreiben lassen
 Buchungen für nächsten Aufenthalt initiieren
 Rückgabe der Kaution, sofern die Ferienunterkunft ordnungsgemäss abgegeben wird.
Nachbearbeitung
Es ist wichtig, den Kontakt zum Gast auch nach
Abreise aufrecht zu erhalten, ihn an die Destination zu
binden und ihn auch für zukünftige Aufenthalte zu
gewinnen. Ein kleines Dankesmail ca. 1-2 Wochen
nach Abreise wird von den Gästen sehr geschätzt.
Archivierung
Machen Sie genaue Aufzeichnungen von allen
Buchungen und der vorangegangenen Kommunikation
und halten Sie Ordnung in Ihrem Ablagesystem und
auf Ihrem Computer.
37
38
III. Vermieten
23
Wie Sie Probleme und Spezialfälle bearbeiten und lösen
Wenn Sie die in den vorhergehenden Kapiteln aufgeführten Punkte berücksichtigen, sollten Sie den allergrössten Teil Ihrer Vermietungen problemlos abwickeln können. Dennoch muss damit gerechnet
werden, dass Probleme auftreten können. In diesem
Kapital gehen wir auf mögliche Schwierigkeiten – und
wie Sie damit umgehen sollten – ein.
Schäden
Wie bereits erwähnt, sind die meisten Gäste pflegeleicht und werden Sorge zu ihrem Eigentum tragen.
Ein guter Einrichtungsstandard und ein vernünftiges
Mass an Personalisierung der Ferienunterkunft (z.B.
Bilder von Ihrer Familie) tragen dazu bei, dass die
Gäste noch sorgsamer mit der Einrichtung umgehen
werden. Dennoch können Schäden entstehen.
Legen Sie das Vorgehen im Falle von Schäden bereits
im Mietvertrag fest. Der Kunde soll auf jeden Fall
Schäden proaktiv selber melden, am besten dem
Schlüsselhalter vor Ort; falls es einen solchen nicht
gibt, direkt an Sie. Kleinere Schäden können eventuell
informell oder durch eine kleine Zahlung des Gastes
geregelt werden. Bei grösseren Schäden informieren
Sie am besten direkt Ihre Versicherungsgesellschaft,
damit gegebenenfalls ein Agent vor Ort den Schaden
begutachten kann. Die Haftpflichtversicherung der
Gäste kommt unter Umständen für gewisse Schäden
auf.
Wichtig ist, dass bei der Abgabe der Wohnung gründlich geprüft wird, ob Schäden entstanden sind. So kann
der Gast vor Ort darauf aufmerksam gemacht und ein
Teil der Kaution einbehalten werden.
Hier sei noch einmal erwähnt, dass Sie bei VACANDO
eine Sachbeschädigungsversicherung, die Sie gegen
Schäden von Dritten schützt, abschliessen können.
Diebstahl
Falls bei der Abgabe der Wohnung das Fehlen von
Einrichtungsgegenständen festgestellt wird, muss der
Gast sofort zur Rede gestellt werden. Es waren
vielleicht die Kinder, die einen besonders faszinierenden Gegenstand eingepackt haben. Falls sich der Gast
uneinsichtig zeigt, schalten Sie die Polizei ein. Nach
Abreise des Gastes wird es sehr schwierig, Diebstähle
aufzuklären und den Gast zur Rechenschaft zu ziehen.
Annullationen
Ca. 10-15% aller Buchungen werden annulliert. Bei
Online-Buchungen (Kommissionsmodell) sind die
Annullierungs- und Stornobedingungen klar geregelt.
Falls Sie direkt mit dem Gast interagieren (Anzeigenmodell), empfiehlt es sich, die Konditionen bzgl.
Annullationen im Mietvertrag klar zu regeln. Wie
bereits erwähnt, empfehlen wir Ihnen, den gesamten
Mietbetrag ca. 30 Tage vor Abreise einzukassieren.
Falls danach eine Annullation eintritt, haben Sie die
Chance, die Ferienunterkunft erneut zu vermieten und
dem Gast einen Teil oder die Gesamtsumme des
bereits bezahlten Betrags zurück zu erstatten. Falls
eine weitere Vermietung nicht möglich ist, behalten
Sie die im Vertrag definierten Stornogebühren ein.
Telefongebühren
Falls Sie in Ihrer Ferienunterkunft ein Telefon
anbieten, müssen Sie regeln, wer die Telefongebühren
übernimmt. Da heute aber jeder ein Mobiltelefon hat,
wird das Telefon wahrscheinlich kaum genutzt
werden.
Beschwerdemanagement
Es gibt berechtigte Beschwerden und es gibt Gäste, die
an allem etwas auszusetzen haben. Man kann es nicht
allen recht machen. Jede Beschwerde kann aber
wichtige Hinweise für Verbesserungen enthalten.
Wichtig ist: Ruhe bewahren, sachlich bleiben und dem
Gast so gut es geht entgegenkommen! Kleine Gesten
können viel bewirken.
Wichtig ist, dass Sie aktives Beschwerdemanagement
betreiben. Das schlichte Warten auf Beschwerden und
Reklamationen ist passives Beschwerdemanagement.
Durch ein aktives Beschwerdemanagement hingegen
werden Kundenfeedbacks (und damit auch Reklamationen) bewusst angeregt. Dies hilft Ihnen zu erkennen, wo Verbesserungen notwendig und sinnvoll sind.
Möglichkeiten, um Beschwerden anzuregen, sind beispielsweise "Meinungskärtchen" oder ein Gespräch
mit dem Gast kurz vor oder bei der Abreise, nach dem
Motto "Wir möchten noch besser werden, unterstützen Sie uns dabei mit Ihren Hinweisen und
Anregungen.”
Die häufigsten Beschwerdegründe:
• Gäste erachten die Ferienunterkunft als zuwenig
sauber. In diesem Fall ist es ratsam, sofort eine
Nachreinigung
anzubieten
und
auch
durchzuführen, natürlich ohne zusätzliche Kosten
für den Gast.
• Gäste finden, die Ferienunterkunft entspricht
nicht der Ausschreibung. Hier empfiehlt es sich,
gemeinsam die Ausschreibung durchzugehen.
Evtl. können Missverständnisse geklärt oder
durch Bereitstellen eines kleinen Goodies (z.B.
eine gute Flasche Wein) entschärft werden.
In der Schweiz besteht im Falle von Beschwerden oder
Unstimmigkeiten die Möglichkeit, sich an die Ombudsstelle von swissApartments zu wenden (Hotline +41
840 500 505). Diese wird schnellstmöglich versuchen,
eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden.
III. Vermieten
Diese Ferienunterkünfte werden bereits erfolgreich vermietet.
Wann starten Sie?
39
40
III. Vermieten
Wir wünschen Ihnen
viele erfolgreiche Vermietungen!
rehr
Die VACANDO AG mit Sitz in Glattbrugg bei Zürich
(Schweiz) versteht sich als neutraler und benutzerfreundlicher Ferienhaus-Marktplatz. VACANDO bietet über 90’000 individuelle Ferienunterkünfte, ob
Ferienhaus, Villa, Finca oder Chalet, in Europa, sowie
den USA und Südamerika an.
Der Verein swissApartments koordiniert die Interessen der Anbieter von klassifizierten Ferienobjekten
in der Schweiz. Das Handeln und die Zielsetzung sind
gäste- und angebotsorientiert. Sie sind geprägt von
Offenheit und Anpassungsfähigkeit und stehen im
Interesse der kommenden Herausforderungen.
Für Eigentümer bietet VACANDO ein benutzerfreundliches Online-Portal an, in dem Eigentümer
Ihre Ferienunterkunft komplett selbständig inserieren und vermarkten können. Es werden zwei
Modelle für die erfolgreiche Vermietung einer
Ferienunterkunft angeboten, nämlich ein Kommissions- und ein Inseratemodell.
swissApartments bezweckt den Zusammenschluss
aller nationalen Ferienwohnungsanbieter im
Dachverband. Zur Erreichung des Vereinszwecks hat
der Dachverband u.a. folgende Aufgaben:
 Aufbau einer transparenten Struktur für Ferienwohnungsanbieter (regionale & lokale Vereine)
 Interessenvertretung seiner Mitglieder ggü.
Behörden und Tourismusorganisationen
 Entwicklung von Serviceleistungen
 Aus- und Weiterbildungen
 Aufbau und Kontrolle von Qualitätsmerkmalen
 Ausbau der Klassifizierung der Ferienwohnungen.
Kontakt
VACANDO AG | Sägereistr. 27 | CH-8152 Glattbrugg
T +41 43 810 91 63
|
F +41 43 810 91 78
Gratis Vermieter-Hotline: 00800 300 44 300
owner@vacando.com
|
feedback@vacando.com
www.vacando.com
Kontakt
swissApartments | Finkenhubelweg 10 | 3000 Bern
T +41 55 422 01 25
|
F +41 55 422 01 26
Service-Hotline: +41 840 500 505
feedback@swissApartments.ch
www.swissapartments.ch
VACANDO ist ein Unternehmen von Interhome und
gehört zur Hotelplan Gruppe, der Reisetochter des
grössten Schweizer Detailhandelsunternehmens
Migros. Als Schweizer Unternehmen steht Vacando
für Sicherheit, Zuverlässigkeit und Vertrauen.
ISBN 978-3-033-02255-3

VACANDO Vermieterratgeber

Transcription

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