Immobilienmonitor Schweiz 4. Quartal 2015

INVESTMENT STRATEGY & RESEARCH
Economic Research
Immobilienmonitor Schweiz
4. Quartal 2015
Immobilien noch
attraktiver
Bauwirtschaft
Wohnen im Alter
Direkte Immobilienanlagen
Positive Signale zum
Jahresende
Oase des Wachstums
Illiquid, dafür gut
rentierend
Seite 6
Seite 7
Seite 9
Impressum
Herausgeber
Loris Centola
Global Head of PB Research
Tel. +41 44 333 57 89
E-Mail: loris.centola@credit-suisse.com
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
Tel. +41 44 333 89 17
E-Mail: fredy.hasenmaile@credit-suisse.com
Kontakt
Tel. +41 44 333 33 99
E-Mail: immobilien.economicresearch@credit-suisse.com
Redaktionsschluss
3. Dezember 2015
Publikationsreihe
Swiss Issues Immobilien
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Copyright
Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
Copyright © 2015 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr
verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.
Autoren
Stephan Boppart
Denise Fries
Fredy Hasenmaile
Fabian Hürzeler
Philippe Kaufmann
Monika Lüthi
Thomas Rieder
Dr. Fabian Waltert
Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
2
Economic Research
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Aus Sicht von Immobilieneigentümern und Immobilieninvestoren neigt sich ein weiteres recht erfolgreiches Jahr dem Ende zu. Bevor 2015 aber abgehakt werden kann, stehen noch bedeutsame geldpolitische Entscheide an. Nach über zehn Jahren naht der Zeitpunkt einer ersten
Zinserhöhung durch die amerikanische Zentralbank. Die Geschichte lehrt, dass der Rest der
Welt nicht unberührt bleibt, wenn Amerika die Zinsen erhöht oder senkt. Trotzdem schätzen wir
die Auswirkungen diesmal als überschaubar ein. Erstens wird sich die US-Notenbank bemühen,
den Markt von einem nur sehr langsam steigenden Zinspfad zu überzeugen. Zweitens verhindert
die nur zögerliche Erholung der Weltwirtschaft das Entstehen von Inflation, womit ein flach ansteigender künftiger Zinsverlauf glaubwürdig bleibt. Drittens lehnt sich die Europäische Zentralbank mit aller Macht gegen eine Erhöhung des globalen und vor allem des europäischen Zinsniveaus, indem sie soeben eine Verlängerung ihres quantitativen Lockerungsprogramms sowie eine Senkung des Einlagezinses beschlossen hat. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) wird
dadurch unter Zugzwang gesetzt, selber auch Massnahmen zu ergreifen, um die Zinsdifferenz
zum Euroraum nicht schrumpfen zu lassen. Je geringer die Zinsdifferenz, umso stärker gerät
der Schweizer Franken unter Aufwertungsdruck. Wir rechnen damit, dass die SNB bis am
10. Dezember mit einer Senkung ihres bereits negativen Einlagenzinses nachziehen wird (Seite
5).
Das wäre dann ein vorgezogenes Weihnachtsgeschenk für die Immobilieninvestoren. Die im Januar dieses Jahres eingeführten Negativzinsen haben die Renditedifferenzen von Immobilienanlagen zu alternativen Anlagen in Staatsanleihen erhöht und damit die Preise von Renditeliegenschaften entweder gestützt (Geschäftsliegenschaften) oder dann nochmals erhöht
(Wohnliegenschaften). Noch tiefere Negativzinsen wirken in die gleiche Richtung. Doch mit jedem Impuls, der die Preise auf ein noch höheres Niveau schraubt, wachsen die Herausforderungen. Die Basis der höheren Bewertungen bilden nämlich nicht Mietertragssteigerungen oder
Signale einer wachsenden Nachfrage, sondern lediglich die tiefen Anleihenrenditen. Ertragssteigerungen, welche die höheren Bewertungen stützen könnten, bleiben dagegen in Anbetracht steigender Leerstände, einer Flut von regulatorischen Eingriffen und Abschwächungstendenzen bei der Nachfrage eng beschränkt.
Im Wissen darum ist die Suche nach künftigen Wachstumstreibern im vollen Gange. Die demografische Alterung wird mit Sicherheit neue Wachstumsfelder eröffnen, sei es in Form von Pflegezentren oder altersgerechten Wohnungen, wo der Bedarf stark zunehmen dürfte (Seite 7).
Neben steigenden Preisen sorgen Negativzinsen allerdings auch für eine anhaltend hohe Produktion von Mietwohnungen. Das sichert der Bauwirtschaft vorerst Aufträge. Stimmen, die im
Sommer die Bauwirtschaft haben einbrechen sehen, sind wohl zu früh laut geworden. Zum Jahresende dürfte sich die Umsatzentwicklung im Bau stabilisieren (Seite 6). Längerfristig sägt der
hohe Wohnungsausstoss über wachsende Leerstände jedoch an den Mieterträgen, sodass ein
Verbleib der Immobilienwirtschaft im «Sweet Spot», der ihr ein erfolgreiches Jahr nach dem anderen beschert hat, immer weniger wahrscheinlich wird.
Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
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Economic Research
Inhalt
Geldpolitik: Immobilien noch attraktiver
5
Mit der erneuten Lockerung der Geldpolitik erhöht die EZB den Druck auf die SNB, ihre Zinsen weiter zu senken. Die in diesem Fall steigende Renditedifferenz liesse Investitionen in
Schweizer Immobilen noch attraktiver erscheinen. Zinsanhebungen der US-Notenbank Fed
dürften hingegen nur geringe Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt haben.
Bauwirtschaft: Positive Signale zum Jahresende
6
Die Baukonjunktur hat sich ausgehend von sehr hohem Niveau sichtbar abgeschwächt. Vermehrte Projekteingaben und die wirtschaftliche Grosswetterlage deuten jedoch darauf hin,
dass sich die Umsatzentwicklung allmählich stabilisieren dürfte.
Wohnen im Alter: Oase des Wachstums
7
Stark steigende Geburten nach dem Zweiten Weltkrieg haben die zahlenmässig mächtige Generation der Babyboomer hervorgebracht. Das Älterwerden der Babyboomer bewirkt grosse
Nachfrageveränderungen bei Gütern, die im Alter nachgefragt werden – so auch bei altersgerechtem Wohnraum.
Wohneigentum
8
Direkte Immobilienanlagen: Illiquid, dafür gut rentierend
9
Direkte Immobilienanlagen zählen wegen ihrer Heterogenität und ihrer hohen Transaktionskosten zu den illiquiden Anlagen. Investoren mit langem Anlagehorizont können diese Risiken jedoch in Kauf nehmen und erzielen langfristig hohe Renditen.
Mietwohnungen
10
Kommerzielle Immobilien
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4
Economic Research
Geldpolitik
Immobilien noch attraktiver
Mit der erneuten Lockerung der Geldpolitik erhöht die EZB den Druck auf die SNB,
den Leitzins weiter zu senken. Die in diesem Fall steigende Renditedifferenz liesse
Investitionen in Schweizer Immobilen noch attraktiver erscheinen. Zinsanhebungen
der US-Notenbank Fed dürften hingegen nur geringe Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt haben.
SNB dürfte nach EZBEntscheid nachziehen
Der Spätherbst 2015 wartet gleich mit mehreren wichtigen geldpolitischen Entscheidungen auf.
Den Anfang gemacht hat die Europäische Zentralbank (EZB) mit der Ankündigung, ihr Anleihenkaufprogramm um sechs Monate zu verlängern (bis März 2017). Zudem wurden die Negativzinsen für Banken um 10 Basispunkte auf –0.3% gesenkt. Um einer Aufwertung des Schweizer
Frankens gegenüber dem zur Schwäche neigenden Euro vorzubeugen, wird die Schweizerische
Nationalbank (SNB) wohl zusätzliche Massnahmen ergreifen. Wir rechnen damit, dass die SNB
bis am 10. Dezember 2015 eine Senkung des Einlagenzinses um 0.25 Prozentpunkte auf
–1.00% kommunizieren wird. Die Kapitalmärkte haben schon begonnen, diesen Schritt vorwegzunehmen, tendieren doch die Renditen der 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen und der Libor-Sätze nach unten.
Renditedifferenz weitet
sich noch mehr aus
Am Schweizer Immobilienmarkt hätten tiefere Negativzinsen zweierlei Effekte: Erstens erhöhen
sich für Banken die Absicherungskosten für Hypotheken. Die Hypothekarzinsen werden aufgrund gegenläufiger Effekte von Absicherungskosten und Basiszinsen aber nur wenig verändert.
(vgl. Abb. 1). Die Nachfrage nach Wohneigentum dürfte sich daher nicht gross verändern. Zweitens steigen die Renditedifferenzen zwischen Immobilienanlagen und festverzinslichen Anleihen
und folglich die Anreize für Investitionen in Renditeimmobilien (vgl. Abb. 2). Insbesondere der
Bau von Mietwohnungen könnte durch den Zinsentscheid noch mehr Aufwind bekommen – dies
in einem bereits überliquiden Markt, bei dem die Nachfrage mit der Angebotsausweitung nicht
Schritt halten kann und die Leerstände nicht nur in peripheren Lagen zunehmen.
Fed-Zinserhöhung
weniger gewichtig
Ebenfalls mit Spannung erwartet wird die erste Zinsanhebung der amerikanischen Notenbank
(Fed) seit fast zehn Jahren. Der positive Arbeitsmarktbericht für Oktober und die jüngsten Kommentare der Fed legen eine Zinserhöhung um 0.25 Prozentpunkte noch im Dezember nahe. Wir
rechnen im Laufe des Jahres 2016 mit einer weiteren Anhebung der US-Leitzinsen um etwa
0.75 Prozentpunkte. Direkte Effekte ausserhalb der USA sind hauptsächlich in Schwellenländern zu erwarten, die ihre Währung an den US-Dollar koppeln. In der Schweiz dürfte die Exportwirtschaft von einer weiteren Erstarkung des US-Dollars profitieren. Für den Schweizer Immobilienmarkt sind allerdings die Entscheide der EZB (und die darauf folgenden Reaktionen der
SNB) von grösserer Bedeutung als Zinserhöhungen in den USA.
Abb. 1: Renditeprämie und Mietwohnungsbau
Abb. 2: Entwicklung der Hypothekarzinsen
Renditedifferenz der Ausschüttungsrendite von Immobilienfonds und Staatsanleihen
Entwicklung und Prognose Hypothekarzinsen, Zinsen bei Neuabschluss, in %
5%
Renditeprämie Immobilienfonds
35'000
Schweizer Benchmark-Anleihe 10 Jahre
Baugesuche Mietwohnungen (gleitender 12-Monats-Durchschnitt, r.S.)
30'000
4%
25'000
3%
20'000
2.5%
2%
15'000
2.0%
1%
10'000
0%
5'000
6%
Fix-Hypothek 3J
Fix-Hypothek 5J
Fix-Hypothek 10J
Fix-Hypothek 15J
Flex-Rollover-Hypothek (3-Monats-Libor)
4.0%
3.5%
-1%
2002
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Datastream, letzter Jahresbericht Immobilienfonds, Baublatt, Credit Suisse
3.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Quelle: Credit Suisse
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Economic Research
Bauwirtschaft
Positive Signale zum Jahresende
Die Baukonjunktur hat sich ausgehend von sehr hohem Niveau sichtbar abgeschwächt. Vermehrte Projekteingaben und die wirtschaftliche Grosswetterlage deuten
jedoch darauf hin, dass sich die Umsatzentwicklung allmählich stabilisieren dürfte.
2015 – nur ein
Zwischentief?
Tiefe Zinsen, eine starke Zuwanderung und eine im europäischen Vergleich hohe wirtschaftliche
Dynamik haben in der Schweiz für einen über zehn Jahre andauernden Bauboom gesorgt. Im
laufenden Jahr geriet diese Entwicklung jedoch ins Stocken: Die Umsätze im Bauhauptgewerbe
(vgl. Abb. 3) und die Beschäftigung (–3.0% ggü. Vorjahresquartal) sind unter Druck geraten.
Die wichtigsten Gründe dafür sind eine stärkere Regulierung der Hypothekarkreditvergabe, die
durch die Zweitwohnungsinitiative bewusst herbeigeführte Reduktion des Zweitwohnungsbaus,
die Eintrübung der Konjunkturperspektiven aufgrund des Frankenschocks und das Auslaufen
von Grossprojekten im Tiefbau. Doch einiges spricht dafür, dass sich diese Entwicklung im Jahr
2016 nicht fortsetzen wird. Der Bauindex der Credit Suisse und des Schweizerischen Baumeisterverbands ist nach fünf negativen Quartalen in Folge im 4. Quartal 2015 erstmals wieder
etwas angestiegen (+2.1% ggü. Vorquartal). Die Entwicklung der Projektierungstätigkeit im
Hochbau deutet ebenfalls auf eine Stabilisierung hin. Abbildung 4 zeigt, wie das Momentum der
Baugesuche im 2. Halbjahr 2015 an Fahrt gewonnen hat. Dies bedeutet, dass die Projektierungstätigkeit in den letzten sechs Monaten etwas höher war als im Vorjahr.
2016: Stabilisierung ohne
neue Wachstumsimpulse
Die positive Entwicklung der Baugesuche ist insbesondere dem Mietwohnungsbau zu verdanken. Dieser profitiert noch immer stark vom zinsbedingten Anlagenotstand, weil Immobilien im
Verhältnis zu vergleichbaren Anlagealternativen sehr attraktive Renditen aufweisen (vgl. S. 5).
Profitieren dürften insbesondere Bauregionen ausserhalb der Tourismusgebiete im Mittelland
und im Tessin. Insgesamt rechnen wir für 2016 aber eher mit einer Stabilisierung auf hohem
Niveau als mit einer Entwicklung hin zu neuen Rekordumsätzen. Für Letztere fehlen, abgesehen
von einer allfälligen zusätzlichen Zinssenkung durch die Schweizerische Nationalbank (vgl. S. 5),
neue Wachstumsimpulse. Zwar sind die Zuwanderung und das Beschäftigungswachstum nach
wie vor robust, doch der Frankenschock und die Masseneinwanderungsinitiative bergen weiterhin Abwärtsrisiken. Diese könnten dafür sorgen, dass sich regional bereits bestehende Überangebote auf dem Immobilienmarkt ausweiten und sich so die Schere zwischen der Nachfrage auf
dem Baumarkt und auf dem Nutzermarkt (Mietermarkt) weiter öffnet. Sinkende Mieten wären
dann nicht mehr fern.
Abb. 3: Umsatzentwicklung im Bauhauptgewerbe
Abb. 4: Momentum der geplanten Hochbauinvestitionen
Index: 1. Quartal 1999 = 100.
Geplante Bauinvestitionen gemäss eingereichten Baugesuchen, gleitender 6Monats-Durchschnitt, in % des Mittels der vorangehenden 12 Monate
170
160
Momentum
25%
Umsatz saisonbereinigt (BFS)
Bauindex (CS/SBV)
Umsatz, gleitende Jahressumme (SBV)
Momentum geglättet)
20%
15%
150
10%
140
5%
0%
130
-5%
120
-10%
110
100
1999
-15%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Quelle: Schweizerischer Baumeisterverband, Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
2015
-20%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
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Economic Research
Wohnen im Alter
Oase des Wachstums
Stark steigende Geburten nach dem Zweiten Weltkrieg haben die zahlenmässig mächtige Generation der Babyboomer hervorgebracht. Das Älterwerden der Babyboomer
bewirkt grosse Nachfrageveränderungen bei Gütern, die im Alter nachgefragt werden
– so auch bei altersgerechtem Wohnraum.
Babyboomer
bewegen die Nachfrage
Die ersten Babyboomer sind bereits ins Rentenalter eingetreten. Ihnen folgen in den nächsten
15 Jahren die jüngeren Kohorten. Wo immer die Babyboomer bei ihrer Wanderung durch die
Alterspyramide angelangten, lösten sie einen Boom bei den auf das entsprechende Alter ausgerichteten Gütern aus (vgl. Abb. 5). Dies dürfte bei altersgerechten Wohnungen nicht anders sein.
Grosse Hoffnungen
in künftiges Wachstumssegment
Wenn der Mietwohnungsbau weiterhin so forciert wird, dürften Mieten und Preise in absehbarer
Zeit zu sinken beginnen. Die Immobilienwirtschaft ist daher auf der Suche nach künftigen
Wachstumsfeldern. Wohnungen für Senioren gelten dabei als Hoffnungsträger. Was beispielsweise die Unterbringung künftig Pflegebedürftiger betrifft, ist bereits viel Dynamik im Spiel.
Grosse Betreiber eröffnen Pflegezentrum um Pflegezentrum. Seit 2004 ist das jährlich bewilligte
Bauvolumen von unter CHF 300 Mio. auf CHF 700–900 Mio. gestiegen (vgl. Abb. 6). Etwas
weniger klar präsentieren sich die Investitionsmöglichkeiten für Senioren vor dem Pflegealter.
Leitideen für die Suche
nach dem aussichtsreichsten Wohnangebot im Alter
Für viele Anbieter stellt sich weniger die Frage nach dem Ausmass des künftigen Wachstums,
als vielmehr jene nach den spezifischen Ausprägungen der künftigen Nachfrage. Umfragen zu
den Präferenzen der angehenden Senioren werden sehr genau analysiert. Klare Trends zeichnen
sich noch nicht ab. Klarheit bezüglich künftig stark nachgefragter altersgerechter Wohnformen
besteht nur insofern, als dass das Älterwerden im Altersheim ausgedient hat und für die Allermeisten nicht in Frage kommt. Trotzdem gibt es einige grundsätzliche Überlegungen, die Investoren als Leitlinien für die Entwicklung künftiger Angebote dienen können. Erstens ist der
Wunsch zum Verbleib in den eigenen vier Wänden omnipräsent. Wohnungen, die mögliche künftige Mobilitätsbehinderungen der Bewohner vorwegnehmen und flexibel genug sind, um den
Auszug aus der angestammten Wohnung situativ mit verschiedenen Dienstleistungen so lange
wie möglich hinauszuzögern, dürften sehr gesucht sein. Zweitens wird die Kostenoptik inskünftig
eine viel grössere Rolle spielen. Das explosive Wachstum der AHV-Ergänzungsleistungen hat
bereits die Politik auf den Plan gerufen und ist ein Fingerzeig dafür, dass effizienten und damit
kostenschonenden Lösungen in Zukunft der Vorzug gegeben wird. Drittens sind mangelnde
soziale Kontakte subjektiv das grösste Problem vieler Senioren. In einer Gesellschaft, wo die
familiären Bande nicht mehr so eng sind, dürfte das umso mehr gelten. Standorte und Überbauungen, die soziale Kontakte fördern, dürften anderen Angeboten folglich überlegen sein.
Abb. 5: Alterspyramide in den Jahren 2014 und 2028
Abb. 6: Bewilligtes Investitionsvolumen für Pflegeheime
2028: Hauptszenario Credit Suisse
Baubewilligungen 1995–2014, in CHF Mio., Neu- und Anbau
100
Alter in Jahren
Frauen 2028
Männer 2028
Frauen 2014
Männer 2014
90
80
1'000
900
800
70
700
60
600
50
500
40
400
30
300
20
200
10
0
75'000
Pflegeheime in Kombination mit anders genutzten Flächen
Pflegeheime in Kombination mit Alterswohnungen
Pflegeheime ohne weitere Nutzung
100
Anzahl Personen
50'000
25'000
Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik
0
25'000
50'000
75'000
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
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Economic Research
Wohneigentum
Regulierungseffekt stärker als Zinseffekt
Wachstum Hypothekarvolumen
Wachstum der Hypothekarvolumen privater Haushalte und Wachstum der Transaktionspreise von Wohneigentum, jeweils im Vergleich zum Vorjahresquartal
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist in grossen
Teilen der Schweizer Bevölkerung dank immer noch sehr tiefer
Hypothekarzinsen ungebrochen. Diesen Wunsch kann sich
jedoch eine wachsende Zahl von Haushalten nicht mehr erfüllen. Zu hoch sind mittlerweile die erreichten Preisniveaus und
die aufgrund der (Selbst-) Regulierungsmassnahmen erhöhten
Finanzierungsanforderungen. Diese beiden Faktoren dämpfen
die nachfragetreibende Wirkung der nach wie vor sehr niedrigen Hypothekarzinsen. Dies zeigt sich im rückläufigen
Wachstum des Hypothekarvolumens der privaten Haushalte.
Letzteres wächst aktuell noch mit 3.3% gegenüber dem Vorjahr. Zum Vergleich: 2012 belief sich das Wachstum noch auf
5.2%.
Preise Wohneigentum
Hypothekarkredite
Langfristiger Durchschnitt Hypothekarkredite
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: Schweizerische Nationalbank, Wüest & Partner, Credit Suisse
Rückläufige Bautätigkeit bei Wohneigentum
Baubewilligungen Wohneigentum
Baubewilligte Wohneinheiten (Neubau), gleitende 12-Monats-Summe
Die Bautätigkeit bei Wohneigentum ist rückläufig. Ein Blick auf
die Baubewilligungen zeigt, dass sich daran auch 2016 nichts
ändern wird. In den letzten 12 Monaten wurden Bewilligungen
für 23'717 Wohneinheiten in Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gesprochen. Der Anteil des Wohneigentums
an allen Bewilligungen ist damit auf 49% gesunken – ein Minus von 0.8 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Je nach
Gemeindetyp lassen sich grosse Unterschiede feststellen. In
den Zentren ist die Anzahl Bewilligungen entgegen dem Trend
um 5.3% gestiegen. Anders sieht es in den umliegenden Agglomerationsgemeinden aus. Hier wurde ein Rückgang von
10.9% verzeichnet.
25'000
20'000
Anteil Wohneigentum an Bewilligungen Total (rechte Skala)
Zentren
Agglomerationsgemeinden (exkl. Zentren)
Übrige Gemeinden (exkl. touristische Gemeinden)
Touristische Gemeinden
100%
80%
15'000
60%
10'000
40%
5'000
20%
0
2002
0%
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Nur noch schwaches Preiswachstum
Preisentwicklung Wohneigentum
Wachstum der Transaktionspreise von Eigentumswohnungen (EWG) und Einfamilienhäusern (EFH), im Vergleich zum Vorjahresquartal
Die Marktberuhigung beim Wohneigentum widerspiegelt sich
auch in der Preisentwicklung. Die Wachstumsraten sind seit
2011 spürbar gesunken und liegen aktuell noch bei 2.5%.
Gegenwärtig zeigt sich zunehmend eine unterschiedliche Entwicklung zwischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Die Preise von Eigentumswohnungen konnten im Vergleich zum Vorjahresquartal noch um 1.3% zulegen, was markant unter dem mittleren Zuwachs von 4.7% seit 2000 liegt.
Anders dagegen die Situation bei den Preisen von Einfamilienhäusern: Hier war noch ein Plus von 3.1% zu verzeichnen. Das
liegt zwar spürbar unter den Höchstwerten von 2011, aber nur
wenig unter dem langjährigen Mittel von 3.4%.
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Durchschnitt EWG 2000–2014
Durchschnitt EFH 2000–2014
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1.Q 2011
1.Q 2012
1.Q 2013
1.Q 2014
1.Q 2015
Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse
Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
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Economic Research
Direkte Immobilienanlagen
Illiquid, dafür gut rentierend
Direkte Immobilienanlagen zählen wegen ihrer Heterogenität und ihrer hohen Transaktionskosten zu den illiquiden Anlagen. Investoren mit langem Anlagehorizont können
diese Risiken jedoch in Kauf nehmen und erzielen langfristig hohe Renditen.
Hohe Rendite von direkten
Immobilienanlagen
Im aktuellen Negativzinsumfeld sind Anlagen in Immobilien attraktiv wie selten zuvor. Seit Jahresbeginn beläuft sich die Gesamtrendite von Schweizer Immobilienfonds per 18. November
2015 trotz hoher Preise immer noch auf 2.7%, jene von Direktanlagen (IAZI Investment Real
Estate Index) per 30. September auf 2.5% (vgl. Abb. 7). Seit Anfang 2000 hat sich der Wert
direkter Immobilienanlagen mehr als verdreifacht, womit selbst der SPI geschlagen wurde. Doch
Direktanlagen in Immobilien weisen auch einen gewichtigen Nachteil auf: Illiquidität.
Heterogenität als
Hauptgrund der Illiquidität
Direkte Immobilienanlagen gehören zu den illiquiden Anlagegefässen. Immobilien sind fix an
ihren Standort gebunden. Dies macht eine Immobilie in Kombination mit ihren Objekteigenschaften einzigartig, was die Preisfindung erheblich erschwert. In der Schweiz kommt noch dazu, dass
kaum Informationen zu Transaktionen zur Verfügung stehen. Dies führt zu deutlich längeren
Preisverhandlungen und Transaktionsprozessen als bei anderen Anlageklassen.
Hohe Transaktionskosten
erhöhen die Illiquidität
Weitere Faktoren tragen zur Illiquidität von Immobilien bei: Die Due Diligence eines Kaufobjekts
nimmt viel Zeit in Anspruch, und der hohe Kapitalbedarf macht spezifische Finanzierungslösungen notwendig. Transaktionen generieren zudem hohe Kosten. Diese können durchaus 4%–5%
des Kaufpreises einer Immobilie oder mehr ausmachen. Zu diesen Kosten gehören rechtliche
Abklärungen, Steuern, Beurkundungsgebühren, Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen und
dergleichen. Insgesamt lässt sich der Ablauf einer Transaktion in fünf Schritte gliedern (vgl. Abb.
8). Bei einer Geschäftsimmobilie muss normalerweise mit einer Verhandlungszeit von rund drei
Monaten zuzüglich mehrerer Monate für den Transaktionsabschluss gerechnet werden. Für die
Verkaufsdauer und damit den Grad der Illiquidität spielt auch die Marktlage eine wichtige Rolle.
So kann sich die Suche nach einem Käufer in einer Abschwungsphase erheblich verlängern.
Für Investoren mit langem
Anlagehorizont kann es
sich lohnen, Illiquidität
in Kauf zu nehmen
Investoren müssen sich vor allem fragen, ob es sich lohnt, diese Nachteile aus Risiko-ErtragsPerspektive in Kauf zu nehmen. Die Antwort ist vom Anlagehorizont abhängig. Die hohen Transaktionskosten sind Fixkosten, weshalb es sinnvoll ist, sich während längerer Zeit zu engagieren.
Das macht Pensionskassen, andere institutionelle sowie vermögende private Investoren mit
langfristiger Ausrichtung zu typischen Immobilienanlegern. Diese Investoren akzeptieren, dass
ihre Immobilienpositionen nicht immer zu 100% liquid sind, dafür jedoch über längere Zeiträume
eine höhere Rendite generieren als liquidere Anlagen.
Abb. 7: Performance verschiedener Anlageklassen
Abb. 8: Transaktionsprozess bei Immobilien
Gesamtrendite, Index: Januar 2000 = 100
Schematische Darstellung
300
250
IAZI Investment Real Estate
SXI Real Estate Funds
SXI Real Estate Shares
Swiss Performance Index
Swiss Bond Index
KGAST
200
150
100
50
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Hinweis: Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für die künftige Entwicklung.
Quelle: Datastream, Credit Suisse
Quelle: Credit Suisse
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Economic Research
Mietwohnungen
Zuwanderung trotz Frankenschocks weiterhin hoch
Wanderungssaldo der ausländischen Wohnbevölkerung
Kumulierter Wanderungssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung
Die Zuwanderungszahlen präsentieren sich auch im 3. Quartal
2015 robust. Ende September betrug der kumulierte Saldo
seit Jahresbeginn knapp 59‘000 Personen, was nur wenig
unter dem Saldo des Vorjahres liegt. Die Gründe hierfür sind
insbesondere im Beschäftigungswachstum zu suchen, das
entgegen den Erwartungen solid blieb. Viele Statuswechsel
von Ausländern aus den EU-8-Staaten sowie eine erhöhte
Zuwanderung aus Drittstaaten tragen zum Wachstum bei. Bis
Jahresende erwarten wir keine markante Veränderung. Damit
dürfte der Wanderungssaldo der ausländischen Wohnbevölkerung zwar unter dem Vorjahreswert zu liegen kommen
aber nur wenig vom Mittel der letzten Jahre abweichen.
90'000
2010
2011
2012
2013
2014
2015
80'000
70'000
60'000
50'000
40'000
30'000
20'000
10'000
0
Jan. Feb. März April
Mai
Juni
Juli
Aug. Sept. Okt. Nov. Dez.
Quelle: Staatssekretariat für Migration, Credit Suisse
Baubewilligungen stagnieren auf hohem Niveau
Baubewilligungen Mietwohnungen nach Gemeindetyp
Baubewilligte Wohneinheiten (Neubau), gleitende 12-Monats-Summe
Seit einem Jahr konsolidiert die Bautätigkeit von Mietwohnungen auf hohem Niveau. Zum Ende des 3. Quartals belief sich
die 12-Monats-Summe auf 25‘800 Wohneinheiten, was etwa
dem Wert des Vorjahres entspricht. In den Agglomerationsgemeinden ist die Bautätigkeit jedoch seit 2013 rückläufig. In
den Zentren stagniert die Bautätigkeit mehr oder weniger auf
dem Mitte 2014 erreichten Niveau. Dagegen steigt die Zahl
baubewilligter Wohnungen in den übrigen Gemeinden ausserhalb der Agglomerationen und den touristischen Gemeinden. In
Letzteren sind die Baubewilligungen nach einem durch die
Zweitwohnungsinitiative bedingten kurzen Höhenflug wieder
auf ihren vorherigen Wert zurückgekehrt.
30'000
25'000
20'000
Übrige Gemeinden (exkl. touristische Gemeinden)
Touristische Gemeinden
Agglomerationsgemeinden (exkl. Zentren)
Zentren
15'000
10'000
5'000
0
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Moderates Mietpreiswachstum
Angebotsmieten nach Kantonen
Index: 1. Quartal 2009 = 100 (linke Skala), Jahreswachstum (rechte Skala)
Die Abkühlung des Mietpreiswachstums setzt sich im Vorjahresvergleich fort. Schweizweit stiegen die Angebotsmieten um
1.6% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dieser Wert übertrifft
zwar den Tiefstand von Anfang Jahr, liegt aber immer noch
unter den Werten der Jahre 2010–2014. Ein überdurchschnittliches Wachstum wiesen die Genferseeregion (+2.6%)
und Basel (+2.7%) auf. In Bern und Zürich hingegen ist dieses
Jahr ein Wachstum der Angebotsmieten im Bereich des
Schweizer Mittels (+1.6%) zu beobachten. Der Grund für die
schwächere Wachstumsdynamik liegt im anhaltend hohen
Mietwohnungsbau. Die im laufenden Jahr robuste Entwicklung
der Zuwanderung aus dem Ausland stützt hingegen die Nachfrage.
140
135
130
Jahreswachstum Schweiz
Zürich
Basel (BS/BL)
4.0%
Schweiz
Bern
Genfersee (GE/VD)
3.5%
3.0%
125
2.5%
120
2.0%
115
1.5%
110
1.0%
105
0.5%
100
0.0%
95
2009
-0.5%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Homegate, Credit Suisse
Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
10
Economic Research
Kommerzielle Immobilien
Büroflächen: Stagnierende Projektierung neuer Flächen
Gesuche und Bewilligungen neuer Büroflächen
Neubau, prozentuale Abweichung vom langfristigen Mittelwert (seit 1994)
Obwohl sich der Anlagenotstand seit Beginn des Jahres verschärft hat, verharrt die Planung neuer Büroflächen im Bereich
des langfristigen Mittels. Das Volumen der eingereichten Baugesuche lag Ende Oktober 2015 um 3% über dem Mittel seit
1994, die Baubewilligungen lagen um 7% darunter. Angesichts der gedämpften Entwicklung der Bürobeschäftigung, der
starken Angebotsausweitung in den vergangenen Jahren und
der hohen Leerstandsquoten ist die reduzierte Ausweitung eine
willkommene Entwicklung. Weil viele Neubauprojekte indes
erst noch auf den Markt gelangen, dürfte die Vermarktung
neuer sowie bestehender Flächen schwierig bleiben.
80%
Baubewilligungen
Baugesuche
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Verkaufsflächen: Umsatzminus im Detailhandel belastet
Flächennachfrage
Nominale Detailhandelsumsätze
Kalenderbereinigt, 3-Monats-Durchschnitt, Veränderung zum Vorjahr
Die Aufhebung des EUR/CHF-Mindestkurses zu Beginn des
Jahres und der dadurch erstarkte Einkaufstourismus lasten
schwer auf dem Detailhandel. Im September gaben die nominalen Detailhandelsumsätze um 2.5% nach. Während das
Food/Near-Food-Segment im Vorjahr eine Umsatzstütze darstellte, liegt es nun mit –1.4% nominal ebenfalls deutlich im
Minus. Noch schlechter sieht es im Nonfood-Bereich aus: Der
Umsatzrückgang beläuft sich auf 3.7% gegenüber dem Vorjahr. Entsprechend schwach dürfte sich die Flächennachfrage
entwickeln. Nicht nur der Einkaufstourismus, sondern auch der
wachsende Onlinehandel bereiten dem stationären Handel
Sorgen. Beide Entwicklungen kosten schmerzhafte Umsatzprozente.
6%
Detailhandel total
Food/Near-Food
4%
Total Nonfood (ohne Treibstoffe)
2%
0%
-2%
-4%
-6%
09/2013
03/2014
09/2014
03/2015
09/2015
Quelle: GfK, Credit Suisse
Verkaufsflächen: 2015 mit erneutem Leerstandsanstieg
Leerstehende Verkaufsflächen
In m², jeweils per 1. Juni, Teilerhebung: ca. 33% des Verkaufsflächenmarktes
Nachdem die Leerstandsflächen in der Periode 2008–2013
bei rund 70'000 m² stagnierten, sind sie 2015 zum zweiten
Mal in Folge gestiegen. Per 1. Juni 2015 standen 86'500 m²
an Verkaufsflächen leer, was im Vorjahresvergleich einem Plus
von 4.7% entspricht. In Anbetracht der negativen Umsatzentwicklung im Detailhandel und der Herausforderungen, denen
der Verkaufsflächenmarkt derzeit gegenübersteht, entspricht
der erneute Anstieg der Leerstände den Erwartungen. Dass
Letzterer mit 4.7% moderat ausfällt, ist unter anderem auf die
geringe Planung neuer Flächen zurückzuführen, die sich seit
über zwei Jahren deutlich unter dem langfristigen Mittel bewegt.
120'000
Leerstehende Verkaufsflächen
100'000
80'000
60'000
40'000
20'000
0
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: Diverse statistische Ämter, Credit Suisse
Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
11
Economic Research
Risikowarnung
werden, und der Verkauf bzw. die Realisierung der betreffenden Instrumente kann sich als schwierig erweisen. Ebenso kann es sich als schwierig erweisen, zuverlässige Informationen zum Wert eines Investments oder
den damit verbundenen Risiken zu erlangen. Bitte wenden Sie sich bei
Fragen an Ihren Relationship Manager.
Jede Anlage ist mit Risiken verbunden, insbesondere in Bezug auf Wertund Renditeschwankungen. Sind Anlagen in einer anderen Währung als
Ihrer Basiswährung denominiert, können Wechselkursschwankungen den
Wert, den Kurs oder die Rendite nachteilig beeinflussen.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für
eine zukünftige Wertentwicklung Die Wertentwicklung kann durch
Provisionen, Gebühren oder andere Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen beeinflusst werden.
Informationen zu den mit Anlagen in die hierin behandelten Wertpapiere
verbundenen Risiken finden Sie unter folgender Adresse:
https://research.credit-suisse.com/riskdisclosure
Finanzmarktrisiken
Dieser Bericht kann Informationen über Anlagen, die mit besonderen
Risiken verbunden sind, enthalten. Bevor Sie eine Anlageentscheidung auf
der Grundlage dieses Berichts treffen, sollten Sie sich durch Ihren unabhängigen Anlageberater bezüglich notwendiger Erläuterungen zum Inhalt
dieses Berichts beraten lassen. Zusätzliche Informationen erhalten Sie
ausserdem in der Broschüre «Besondere Risiken im Effektenhandel», die
Sie bei der Schweizerischen Bankiervereinigung erhalten.
Kurs, Wert und Ertrag der in diesem Bericht beschriebenen Wertpapiere
oder Finanzinstrumente können sowohl steigen als auch fallen. Der Wert
von Wertpapieren und Finanzinstrumenten unterliegt Schwankungen von
Kassa- bzw. Termin- und Wechselkursen sowie der Entwicklung von
wirtschaftlichen Indikatoren, der Bonität von Emittenten oder ReferenzEmittenten usw. Diese Schwankungen und Entwicklungen können sich
sowohl vorteilhaft als auch nachteilig auf den Ertrag bzw. den Kurs der
betreffenden Papiere oder Instrumente auswirken. Beim Kauf von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten können Sie aufgrund von Schwankungen
der Börsenkurse oder anderer finanzieller Indizes usw. einen Verlust oder
einen den investierten Betrag übersteigenden Verlust erleiden. Dieses
Risiko betrifft insbesondere Anleger in Wertpapiere wie beispielsweise
ADRs, deren Wert von Wechselkursschwankungen beeinflusst wird.
Provisionssätze für Maklergeschäfte entsprechen den zwischen der CS
und dem Anleger vereinbarten Sätzen. Bei Transaktionen, die als Abkommen zwischen selbstständigen Händlern/Kommittenten (Principal-toprincipal-Basis) zwischen der Credit Suisse und dem Anleger abgeschlossen werden, entspricht der Kauf- bzw. Verkaufspreis der Gesamtvergütung. Auf Principal-to-principal-Basis durchgeführte Transaktionen, einschliesslich ausserbörslicher (OTC) Transaktionen mit Derivaten, werden
als Kauf-/Geldkurs oder Verkaufs-/Briefkurs angegeben, wobei zwischen
diesen Kursangaben eine Differenz (Spread) bestehen kann. Gebühren für
Transaktionen werden vor dem Handel gemäss den geltenden Gesetzen
und Bestimmungen vereinbart. Bitte konsultieren Sie vor einem Kauf die
handelsvorbereitende Dokumentation, in der Sie eine Erläuterung der
Risiken und Provisionen usw. der jeweiligen Wertpapiere oder Finanzinstrumente finden.
Bei strukturierten Wertpapieren handelt es sich um komplexe Anlageinstrumente, die typischerweise ein erhöhtes Risiko aufweisen. Diese Produkte richten sich ausschliesslich an erfahrene und informierte Anleger,
die alle mit der entsprechenden Anlage verbundenen Risiken verstehen
und akzeptieren. Der Marktwert von strukturierten Wertpapieren wird durch
wirtschaftliche, finanzielle und politische Faktoren beeinflusst (insbesondere Spot- und Forward-Zinsen sowie Wechselkurse), ebenso durch Faktoren wie Laufzeit, Marktkonditionen, Volatilität oder Bonität des Emittenten
bzw. von Referenzemittenten. Anleger, die den Erwerb strukturierter
Produkte erwägen, sollten das betreffende Produkt eigenständig prüfen
und analysieren und ihre eigenen Berater zu den mit dem geplanten Erwerb verbundenen Risiken konsultieren.
Einige der in diesem Bericht behandelten Produkte weisen ein erhöhtes
Mass an Volatilität auf. Anlagen mit erhöhter Volatilität können starken
Wertschwankungen unterliegen, die zu Verlusten bei einer Realisierung der
betreffenden Anlage führen können. Derartige Verluste können dem Wert
der ursprünglichen Anlage entsprechen. Bei bestimmten Investments
können die erlittenen Verluste den Wert der ursprünglichen Anlage sogar
übersteigen. In einem solchen Fall müssen Sie die erlittenen Verluste
durch zusätzliche Zahlungen decken. Die Rendite auf ein Investment kann
fluktuieren, und gegebenenfalls wird ein Teil des für die ursprüngliche
Anlage gezahlten Betrags für die Zahlung der Rendite verwendet. Bestimmte Investments können gegebenenfalls nicht ohne weiteres realisiert
Historische Renditen und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für
zukünftige Ergebnisse. Der Preis und der Wert der hierin erwähnten Anlagen und alle daraus resultierenden Erträge können sinken, steigen oder
schwanken. Die Performance in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die
künftige Wertentwicklung. Sind Anlagen in einer anderen Währung als Ihrer
Basiswährung denominiert, können Wechselkursschwankungen den Wert,
den Kurs oder die Rendite nachteilig beeinflussen. Sie sollten, soweit Sie
eine Beratung für erforderlich halten, Berater konsultieren, die Sie bei
dieser Entscheidung unterstützen.
Anlagen werden möglicherweise nicht öffentlich oder nur an einem eingeschränkten Sekundärmarkt gehandelt. Ist ein Sekundärmarkt vorhanden,
kann der Kurs, zu dem die Anlagen an diesem Markt gehandelt werden
oder die Liquidität bzw. Illiquidität des Marktes nicht vorhergesagt werden.
Schwellenmärkte
In Fällen, in denen sich dieser Bericht auf Schwellenmärkte bezieht, weisen wir Sie darauf hin, dass mit Anlagen und Transaktionen in verschiedenen Anlagekategorien von oder in Zusammenhang oder Verbindung mit
Emittenten und Schuldnern, die in Schwellenländern gegründet, stationiert
oder hauptsächlich geschäftlich tätig sind, Unsicherheiten und Risiken
verbunden sind. Anlagen im Zusammenhang mit Schwellenländern können
als spekulativ betrachtet werden; ihre Kurse neigen zu einer weit höheren
Volatilität als die der stärker entwickelten Länder der Welt. Anlagen in
Schwellenmärkten sollten nur von versierten Anlegern oder von erfahrenen
Fachleuten getätigt werden, die über eigenständiges Wissen über die
betreffenden Märkte sowie die Kompetenz verfügen, die verschiedenen
Risiken, die solche Anlagen bergen, zu berücksichtigen und abzuwägen
und ausreichende finanzielle Ressourcen zur Verfügung haben, um die
erheblichen Risiken des Anlageausfalls solcher Anlagen zu tragen. Es liegt
in Ihrer Verantwortung, die Risiken, die sich aus Anlagen in Schwellenmärkten ergeben, und Ihre Portfolio-Strukturierung zu steuern. Bezüglich
der unterschiedlichen Risiken und Faktoren, die es bei Anlagen in Schwellenmärkten zu berücksichtigen gilt, sollten Sie sich von Ihren eigenen
Beratern beraten lassen.
Alternative Anlagen
Hedge-Fonds unterliegen nicht den zahlreichen Bestimmungen zum
Schutz von Anlegern, die für regulierte und zugelassene gemeinsame
Anlagen gelten; Hedge-Fonds-Manager sind weitgehend unreguliert.
Hedge-Fonds sind nicht auf eine bestimmte Zurückhaltung bei Anlagen
oder Handelsstrategie beschränkt und versuchen, in den unterschiedlichsten Märkten Gewinne zu erzielen, indem sie auf Fremdfinanzierung,
Derivate und komplexe, spekulative Anlagestrategien setzen, die das
Risiko eines Anlageausfalls erhöhen können.
Rohstofftransaktionen bergen ein hohes Mass an Risiko und sind für viele
Privatanleger möglicherweise ungeeignet. Marktbewegungen können zu
erheblichen Verlusten oder sogar zu einem Totalverlust führen.
Anleger in Immobilien sind Liquiditäts-, Fremdwährungs- und anderen
Risiken ausgesetzt, einschliesslich konjunktureller Risiken, Vermietungsrisiken und solcher, die sich aus den Gegebenheiten des lokalen Marktes,
der Umwelt und Änderungen der Gesetzeslage ergeben.
Zins- und Ausfallrisiken
Die Werthaltigkeit einer Anleihe hängt von der Bonität des Emittenten bzw.
des Garanten ab. Sie kann sich während der Laufzeit der Anleihe ändern.
Bei Insolvenz des Emittenten und/oder Garanten der Anleihe ist die Anleihe oder der aus der Anleihe resultierender Ertrag nicht garantiert und Sie
erhalten die ursprüngliche Anlage möglicherweise nicht oder nur teilweise
zurück.
Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
12
Economic Research
Offenlegungen
Die Informationen und Meinungen in diesem Bericht wurden von der Abteilung
Research der Division Private Banking & Wealth Management der CS am
angegebenen Datum erstellt und können sich ohne vorherige Mitteilung ändern.
Aufgrund unterschiedlicher Bewertungskriterien können die in diesem Bericht
geäusserten Ansichten über einen bestimmten Titel von Ansichten und Beurteilungen des Credit Suisse Research Department der Division Investment Banking abweichen oder diesen widersprechen.
Artikelbeiträge von Anlagestrategen sind keine Research-Berichte. Anlagestrategen gehören nicht dem CS Research Department an. Die CS verfügt über
Weisungen, die sicherstellen, dass das Research Department unabhängig ist.
Dies schliesst Weisungen zu Handelsbeschränkungen für bestimmte Wertschriften vor der Veröffentlichung von Research-Berichten ein. Diese Weisungen gelten nicht für Anlagestrategen.
Die CS lehnt jede Haftung für Verluste aus der Verwendung dieses Berichts
ab, es sei denn, dieser Haftungsausschluss steht im Widerspruch zu einer
Haftung, die sich aus bestimmten, für die CS geltenden Statuten und Regelungen ergibt. Dieser Bericht ist kein Ersatz für eine unabhängige Beurteilung. Die
CS hat möglicherweise eine Handelsidee zu diesem Wertpapier veröffentlicht
oder wird dies möglicherweise in Zukunft tun. Handelsideen sind kurzfristige
Handelsempfehlungen, die auf Marktereignissen und Katalysatoren basieren,
wohingegen Unternehmensempfehlungen Anlageempfehlungen darstellen, die
auf dem erwarteten Gesamtertrag im 6- bis 12-Monats-Horizont basieren,
gemäss der Definition im Disclosure-Anhang. Da Handelsideen und Unternehmensempfehlungen auf unterschiedlichen Annahmen und Analysemethoden
basieren, könnten die Handelsideen von den Unternehmensempfehlungen
abweichen. Ausserdem hat die CS möglicherweise andere Berichte veröffentlicht oder wird möglicherweise Berichte veröffentlichen, die im Widerspruch zu
dem vorliegenden Bericht stehen oder zu anderen Schlussfolgerungen gelangen. Diese Berichte spiegeln die verschiedenen Annahmen, Einschätzungen
und Analysemethoden wider, auf denen sie basieren, und die CS ist in keiner
Weise verpflichtet, sicherzustellen, dass der Empfänger Kenntnis von anderen
entsprechenden Berichten erhält.
Bestätigung der Analysten
Alle in diesem Bericht aufgeführten Analysten bestätigen hiermit, dass die in
diesem Bericht geäusserten Ansichten über Unternehmen und deren Wertschriften mit ihren persönlichen Ansichten über sämtliche hier analysierten Unternehmen und Wertschriften übereinstimmen. Die Analysten bestätigen darüber
hinaus, dass eine bereits erhaltene oder zukünftige Vergütung in keiner Art und
Weise direkt oder indirekt mit den in diesem Bericht ausgedrückten Empfehlungen oder Ansichten in Verbindung steht.
Die in diesem Bericht erwähnten Knowledge Process Outsourcing Analysten
(KPO-Analysten) sind bei der Credit Suisse Business Analytics (India) Private
Limited angestellt.
Wichtige Angaben
Die CS veröffentlicht Research-Berichte nach eigenem Ermessen. Dabei bezieht
sie sich auf Entwicklungen in den analysierten Unternehmen, im Sektor oder
Markt, die für die im Bericht geäusserten Meinungen und Ansichten wesentlich
sein können. Die CS veröffentlicht ausschliesslich unparteiische, unabhängige,
eindeutige, faire und nicht irreführende Anlagestudien.
Der für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Credit Suisse verbindliche Code
of Conduct ist online unter folgender Adresse abrufbar:
http://www.credit-suisse.com/governance/en/code_of_conduct.html
Weitere Informationen finden Sie im Dokument «Unabhängigkeit der Finanzanalyse» unter folgender Adresse:
https://www.creditsuisse.com/legal/pb_research/independence_en.pdf
Die Vergütung der für diesen Research-Bericht verantwortlichen Analysten setzt
sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, darunter aus dem Umsatz der CS.
Einen Teil dieses Umsatzes erwirtschaftet die Credit Suisse im Bereich Investment Banking.
Zusätzliche Angaben
Vereinigtes Königreich: Weitere Informationen zu Angaben über den Bereich
Fixed Income erhalten Kunden der Credit Suisse (UK) Limited und der Credit
Suisse Securities (Europe) Limited unter der Telefonnummer +41 44 333 33
99.
Indien: Unter der Adresse http://www.credit-suisse.com/in/researchdisclosure
finden sich weitere Offenlegungen, die gemäss Securities And Exchange Board
of India (Research Analysts) Regulations, 2014, vorgeschrieben sind. Die Credit
Suisse könnte Interessen in Bezug auf die im vorliegend Bericht genannten
Unternehmen haben. Die Research-Berichte der Credit Suisse sind auch unter
https://investment.credit-suisse.com/ abrufbar.
Informationen zu rechtlichen Hinweisen und Offenlegungen bezüglich der von
Credit Suisse Investment Banking beurteilten Unternehmen, die in diesem
Bericht erwähnt wurden, finden Sie auf der Seite «Disclosure» der Investment
Banking Division unter folgender Adresse:
https://rave.credit-suisse.com/disclosures
Weitere Informationen wie Angaben im Zusammenhang mit anderen Emittenten
finden Sie auf der der Seite «Disclosure» der Private Banking & Wealth Management Division unter folgender Adresse:
http://www.credit-suisse.com/disclosure
Allgemeiner
Haftungsausschluss /
Wichtige Information
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natürliche oder juristische Personen bestimmt, die Bürger eines Landes sind oder in
einem Land ihren Wohnsitz bzw. ihren Gesellschaftssitz haben, in dem die Verbreitung, Veröffentlichung, Bereitstellung oder Nutzung dieser Informationen geltende
Gesetze oder Vorschriften verletzen würde oder in dem CS Registrierungs- oder
Zulassungspflichten erfüllen müssten.
In diesem Bericht bezieht sich CS auf die Schweizer Bank Credit Suisse AG oder ihre
Tochter- und verbundenen Unternehmen. Weitere Informationen über die Organisationsstruktur finden sich unter folgender Adresse:
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dient ausschliesslich zur Information und Veranschaulichung sowie zur Nutzung durch
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gekürzt oder zusammengefasst und beziehen sich auf den Stand am Tag der Erstellung des Dokuments. Bei den in diesem Bericht enthaltenen Informationen handelt
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beraten lassen. Dieser Bericht bringt lediglich die Einschätzungen und Meinungen der
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diesem Bericht enthaltene Einschätzungen und Ansichten können sich von den durch
andere CS-Departments geäusserten unterscheiden und können sich jederzeit ohne
Ankündigung oder die Verpflichtung zur Aktualisierung andern. Die CS ist nicht
verpflichtet sicherzustellen, dass solche Aktualisierungen zu Ihrer Kenntnis gelangen.
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als Hinweis noch als Garantie für zukünftige Ergebnisse aufgefasst werden, noch
besteht eine ausdrückliche oder implizierte Gewährleistung für künftige Wertentwicklungen. Soweit dieser Bericht Aussagen über künftige Wertentwicklungen enthält,
sind diese Aussagen zukunftsgerichtet und bergen daher diverse Risiken und Ungewissheiten. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Sämtliche hierin
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Umständen enthaltenen Fehler zu korrigieren. Die Credit Suisse, ihre verbundenen
Unternehmen und/oder deren Mitarbeitende halten möglicherweise Positionen oder
Bestände, haben andere materielle Interessen oder tätigen Geschäfte mit hierin
erwähnten Wertschriften oder Optionen auf diese Wertschriften oder tätigen andere
damit verbundene Anlagen und steigern oder verringern diese Anlagen von Zeit zu
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hat dies in den vergangenen zwölf Monaten getan. Einige hierin aufgeführte Anlagen
werden von einem Unternehmen der CS oder einem mit der CS verbundenen Unternehmen angeboten oder die CS ist der einzige Market Maker für diese Anlagen. Die
CS ist involviert in zahlreiche Geschäfte, die mit dem genannten Unternehmen in
Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
13
Economic Research
Zusammenhang stehen. Zu diesen Geschäften gehören unter anderem spezialisierter
Handel, Risikoarbitrage, Market Making und anderer Eigenhandel. BESTEUERUNG:
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Sofern hier nicht anders vermerkt, wurde dieser Bericht von der Schweizer Bank Credit
Suisse AG erstellt und publiziert, die der Zulassung und Regulierung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht untersteht. Australien: Dieser Bericht wird von der
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2001, verteilt. CSSB übernimmt keine Gewähr, noch macht sie Zusicherungen zur
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Bericht wird von der Credit Suisse AG, Bahrain Branch, verteilt, die über eine Zulassung der Central Bank of Bahrain (CBB) als Investment Firm Category 2 verfügt und
von dieser reguliert wird. Die Adresse der Credit Suisse AG, Bahrain Branch, lautet
Level 22, East Tower, Bahrain World Trade Centre, Manama, Königreich Bahrain.
Dubai: Diese Informationen werden von der Credit Suisse AG (DIFC Branch) verteilt,
die über eine ordnungsgemässe Lizenz der Dubai Financial Services Authority (DFSA)
verfügt und unter deren Aufsicht steht. Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen in
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Vertragsparteien gemäss Definition der DFSA und sind für keinerlei andere Personen
bestimmt. Die Adresse der Credit Suisse AG (DIFC Branch) lautet Level 9 East, The
Gate Building, DIFC, Dubai, Vereinigte Arabische Emirate. Frankreich: Dieser Bericht
wird von der Credit Suisse (France) verteilt, die von der Autorité de Contrôle Prudentiel
et de Résolution (ACPR) als Anlagedienstleister zugelassen ist. Die Credit Suisse
(France) wird von der Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution und der Autorité
des Marchés Financiers überwacht und reguliert. Deutschland: Die Credit Suisse
(Deutschland) AG, die der Zulassung und Regulierung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) untersteht, vertreibt das von einem ihrer verbundenen
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eine unabhängige Gesellschaft, die zu 100% im Besitz der Credit Suisse ist. Sie
untersteht der Regulierung der Gibraltar Financial Services Commission. Guernsey:
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rechtlich unabhängigen Unternehmen, das in Guernsey unter der Nummer 15197 und
unter der Anschrift Helvetia Court, Les Echelons, South Esplanade, St Peter Port,
Guernsey, eingetragen ist. Die Credit Suisse (Channel Islands) Limited ist zu 100% im
Besitz der Credit Suisse AG. Sie wird von der Guernsey Financial Services Commission überwacht. Der jeweils aktuelle testierte Jahresabschluss ist auf Anfrage erhältlich.
Hongkong: Der vorliegende Bericht wird in Hongkong von der Credit Suisse AG,
Hong Kong Branch, herausgegeben. Die Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, ist als
«Authorized Institution» der Aufsicht der Hong Kong Monetary Authority unterstellt und
ist ein eingetragenes Institut nach Massgabe der «Securities and Futures Ordinance»
(Chapter 571 der gesetzlichen Vorschriften Hongkongs). Indien: Der Vertrieb des
vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (India) Private Limited
(«Credit Suisse India», CIN-Nr. U67120MH1996PTC104392), die vom Securities and
Exchange Board of India (SEBI) unter den SEBI-Registrierungsnummern
INB230970637,
INF230970637,
INB010970631,
INF010970631
und
INP000002478 sowie der folgenden Geschäftsadresse: 9th Floor, Ceejay House,
Plot F, Shivsagar Estate, Dr. Annie Besant Road, Worli, Mumbai 400 018, Indien, Tel.
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von der Credit Suisse (Italy) S.p.A., einer gemäss italienischem Recht gegründeten
und registrierten Bank, die der Aufsicht und Kontrolle durch die Banca d'Italia und
CONSOB untersteht, sowie andererseits von der Credit Suisse AG, einer Schweizerischen Bank mit Lizenz zur Erbringung von Bank- und Finanzdienstleistungen in Italien,
verteilt. Japan: Dieser Bericht wird von Credit Suisse Securities (Japan) Limited,
Financial Instruments Dealer, Director-General of Kanto Local Finance Bureau (Kinsho) No.66, Mitglied der Japan Securities Dealers Association, Financial Futures
Association of Japan, Japan Investment Advisers Association und Type II Financial
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erfolgt durch die (Channel Islands) Limited, Jersey Branch, die von der Jersey Financial Services Commission hinsichtlich der Durchführung von Anlagegeschäften beaufsichtigt wird. Die Geschäftsadresse der Credit Suisse (Channel Islands) Limited,
Jersey Branch, in Jersey lautet: TradeWind House, 22 Esplanade, St Helier, Jersey
JE4 5WU. Libanon: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts erfolgt durch die Credit
Suisse (Lebanon) Finance SAL (CSLF), ein Finanzinstitut, das durch die Central Bank
of Lebanon (CBL) reguliert wird und unter der Lizenzierungsnummer 42 als Finanzinstitut eingetragen ist. Für die Credit Suisse (Lebanon) Finance SAL gelten die
gesetzlichen und regulatorischen Bestimmungen der CBL sowie die Gesetze und
Entscheidungen der Capital Markets Authority of Lebanon (CMA). Die CSLF ist eine
Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG und gehört zur Credit Suisse Group (CS).
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hat. Luxemburg: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse (Luxembourg) S.A.
verteilt. Diese ist eine luxemburgische Bank, die über eine Zulassung der Commission
de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) verfügt und von dieser reguliert wird.
Katar: Diese Information wird von der Credit Suisse (Qatar) L.L.C verteilt, die über
eine Bewilligung der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz Katar (QFCRA) verfügt und
von dieser reguliert wird (QFC Nr. 00005). Alle Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen im Zusammenhang mit diesem Bericht sind nur für Geschäftskunden oder
Vertragspartner (wie in den Regeln und Vorschriften der Aufsichtsbehörde für den
Finanzplatz Katar (QFCRA) definiert) zugänglich. Zu dieser Kategorie gehören auch
Personen mit einem liquiden Vermögen von über USD 1 Mio., die eine Einstufung als
Geschäftskunden wünschen und die über genügend Kenntnisse, Erfahrung und
Verständnis des Finanzwesens verfügen, um sich an solchen Produkten und/oder
Dienstleistungen zu beteiligen. Singapur: Dieser Bericht wurde zur Verteilung in
Singapur ausschliesslich an institutionelle Anleger, zugelassene Anleger und erfahrene
Anleger (wie jeweils in den Financial Advisers Regulations definiert) erstellt und herausgegeben und wird von der Credit Suisse AG, Singapore Branch, auch an ausländische Anleger (gemäss Definition in den Financial Advisers Regulations) verteilt. Die
Credit Suisse AG, Singapore Branch, ist gemäss den Bestimmungen der Vorschrift
32C der Financial Advisers Regulations berechtigt, Berichte, die durch ihre ausländischen oder verbundenen Unternehmen erstellt wurden, zu verteilen. Für Fragen, die
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Suisse AG, Singapore Branch, erhalten, entbindet Ihr Status als institutioneller Anleger, zugelassener Anleger, erfahrener Anleger oder ausländischer Anleger die Credit
Suisse AG, Singapore Branch, von der Verpflichtung bestimmte Anforderungen des
Financial Advisers Act, Chapter 110 in Singapur (das «FAA»), der Financial Advisers
Regulation sowie der entsprechenden Hinweise und Richtlinien, die hierzu erlassen
wurden, zu erfüllen. Spanien: Dieser Bericht wird in Spanien von der Credit Suisse
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(Europe) Limited herausgegeben. Die Credit Suisse Securities (Europe) Limited und
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Regulation Authority und stehen unter der Aufsicht der Financial Conduct Authority und
Prudential Regulation Authority. Sie sind der Credit Suisse zugehörige, aber rechtlich
unabhängige Gesellschaften. Der Schutz privater Kunden durch die Financial Conduct
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angeboten werden. Das Financial Services Compensation Scheme gilt nicht, wenn der
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USA: WEDER DIESER BERICHT NOCH KOPIEN DAVON DÜRFEN IN DIE VEREINIGTEN STAATEN VERSANDT, DORTHIN MITGENOMMEN ODER AN USPERSONEN ABGEGEBEN WERDEN (IM SINNE DER REGULIERUNGSVORSCHRIFTEN GEMÄSS US SECURITIES ACT VON 1933, IN SEINER GÜLTIGEN
FASSUNG).
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Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
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Economic Research
Weitere Publikationen von Credit Suisse Economic Research
Global Real Estate Monitor
4. Quartal 2015
Monitor Schweiz
4. Quartal 2015
Der Global Real Estate Monitor gibt
quartalsweise einen Überblick über
die wichtigsten Immobilienmärkte und
Trends rund um den Globus. Beleuchtet werden sowohl direkte als auch
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Der Monitor Schweiz analysiert und
prognostiziert die Entwicklung der
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11. Dezember 2015
15. Dezember 2015
Retail Outlook 2016
Branchenhandbuch 2016
Strukturen und Perspektiven
Die jährliche Studie zum Schweizer
Detailhandel zeigt die konjunkturellen
Perspektiven für die Branche und aktuelle Herausforderungen auf. Im
diesjährigen Schwerpunktthema untersuchen wir die internationalen
Preisunterschiede im Detailhandel
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19. Januar 2016
5. Januar 2016
Region Bassin Lémanique
Unternehmenssteuerreform III
Die Besteuerung von Unternehmen
steht vor einem fundamentalen Umbau. Die Regionalstudie fokussiert auf
die potenziellen Strategien der Kantone Genf und Waadt und die Auswirkungen der Steuerreform.
Bauindex Schweiz
1. Quartal 2016
10. Februar 2016
Februar 2016
Der vierteljährlich publizierte Bauindex
Schweiz informiert zeitnah über die
Konjunktur in der Baubranche und
beinhaltet Schätzungen und Hintergründe der Umsatzentwicklung im
Bausektor.
Die Immobilienmarktstudie 2016 erscheint am 1. März 2016.
Immobilienmonitor Schweiz | 4. Quartal 2015
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©Adrien Barakat
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