Aktuelle Trends Q2.2012 Current Trends Q2.2012
Transcription
Aktuelle Trends Q2.2012 Current Trends Q2.2012
Aktuelle Trends Q2.2012 Wohnimmobilien Süd-Florida Current Trends Q2.2012 Residential Real Estate South-Florida US-Wirtschaft / US-Economy 2 Süd-Florida /South-Florida 5 Über den Autor /About the Author 8 Über INTEREAL / About INTEREAL 9 Kontakt /Contact 9 Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 1 Der US-Wohnimmobilienmarkt scheint sich zu drehen The US-Real Estate Market may have finally turned Die in den vergangenen Monaten erschienen meist positiven Wirtschaftsdaten bestätigen unsere vorangegangene Prognose einer möglichen unmittelbaren Bodenbildung des Wohnungsmarktes in den USA. In weniger als 15 Monaten konnte der, von einigen anerkannten Wirtschaftsexperten bereits abgeschriebene Immobilienmarkt, eine beindruckende Kehrtwende vollziehen. Dank einer erhöhten Käufernachfrage, niedrigen Zinsen und einer deutlich gesunkenen Anzahl an Immobilienangeboten scheint die Markterholung nachhaltig zu sein. Obwohl sich der Markt von Monat zu Monat verbessert, ist das Preis-Leistungs-Verhältnis in Kombination mit den historisch niedrigen Zinsen vielerorts noch sehr attraktiv und zieht nun eine Reihe von Käufern und Investoren an, welche den Markt gemieden haben und auf eine Bodenbildung und Erholung gewartet haben. Für viele Amerikaner scheint der Erwerb einer Wohnimmobile nun wieder die bessere und kostengünstigere Alternative zu sein, da die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen der letzten Jahre zu einem deutlichen Preisanstieg der Mietpreise geführt hat. Economic Data collected over the past months supports our initial outlook of a bottoming real estate market nationwide. In less than 15 months, the market went from a potential double dip scenario, as formerly predicted by Case Shiller, to a market driven by increased buyer demand, low interest rates and low inventories. Though the market is improving month over month, affordability remains high and lowest interest rates on record help the current recovery. Many national buyers now see record affordability due to the combination of low prices and low interest rates and are eager to get back into buying real estate, in particular since rising apartment rents appear to make a home purchase the more affordable option for many households. Immobilienkäufe neu errichteter Immobilien haben seit Beginn des Jahres um 20% zugenommen und werden bis 2013 insgesamt 600.000 übertreffen. Das würde die Gesamtzahl von 300.000 verkaufter Neubauten aus dem Jahr 2011 verdoppeln. Im Vergleich dazu wurden im Rekordjahr 2005 1,2 Mio. Neubauten verkauft. Da aufgrund mangelnder Finanzierung und fehlender Nachfrage in den vergangenen Jahren nur sehr wenig Neubauprojekte Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 2 New home sales have been rising by 20% so far in 2012 and will surpass 600,000 by 2013. That would in essence double the 2011 figure of 300,000 new home sales. In comparison, new sales hit 1.2 million during the peak bubble year of 2005. The inventory of newly constructed homes continues to fall, and essentially remains at a 50 year low, making a surge in prices over the next month’s more likely as new inventory in many places will not come to the market before late 2013. Median existing single-family home prices are rising in 110 out of 147 metropolitan areas, but a lack of inventory – notably in lower price ranges – is limiting buyer choices in an increasing number of markets around the country. angestoßen wurden und somit zur geringsten Neubauaktivität der letzten 50 Jahre in den USA führte, trifft die verstärkte Nachfrage nun auf ein immer geringer werdendes Angebot, was letztlich zu einem deutlichen Preisanstieg der Immobilien in einigen Regionen der USA führen wird. Bauunternehmer versuchen nun schnellstmöglich Genehmigungen für neue Projekte einzureichen, um der Nachfrage gerecht zu werden. Allerdings werden die meisten Neubauprojekte nicht vor Ende 2013 auf den Markt kommen. Ein weiterer Preisanstieg ist daher zu erwarten. Die Durchschnittspreise für bestehende Einfamilienhäuser sind in 110 von 147 Metropolregionen gestiegen. Der Mangel an Immobilienangeboten, besonders im Niedrigpreissegment limitiert die Einstiegsmöglichkeiten interessierter Käufer in einer zunehmenden Anzahl von Märkten in den USA. Der landesweite Durchschnittspreis für bestehende Einfamilienhäuser stieg von $169.100 auf $181.500 im Vergleich zum 2. Quartal 2011, womit ein Wertzuwachs von 7,3% im 2. Quartal 2012 verbucht wurde. Dies ist der stärkste Anstieg in diesem Zeitraum seit dem ersten Quartal 2006, als der der Durchschnittspreis um 9,4% im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg. Das sogenannte „Shadow Inventory“ bei dem es sich meist um zwangsversteigerte Immobilienbestände der Banken handelt, welche in absehbarer Zeit auf dem Markt angeboten werden, ist nach wie vor besorgniserregend, aber weit entfernt von seinen Höchstständen der vergangenen Jahre. Insgesamt sind nun 1 Million weniger Immobilien als „Shadow Inventory“ in den Büchern der Banken als noch vor 2 Jahren. Die Banken haben sich recht schnell an die positiven Marktveränderungen angepasst und vermeiden eine Überflutung des Marktes, da auch die Banken durch die Kehrtwende am Immobilienmarkt nun wieder mit höheren Erlösen aus Zwangsverkäufen rechnen. Es ist anzunehmen, dass sich dieser Bestand allmählich abbauen wird und die Auswirkungen auf den Markt dadurch immer geringer werden. Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 3 The national median existing single-family home price was $181,500 in the second quarter, up 7.3% from $169,100 in the second quarter of 2011. This is the strongest year-over-year increase since the first quarter of 2006 when the median price rose 9.4%. Shadow inventory, properties that are not yet on the market but are expected to be offered for sale at some time, is still high, though substantially off its peak. There are now 1 million fewer properties in the pipelines of banks than two years ago. As the market outlook has substantially improved, banks quickly adapted and are now slowly releasing them at higher than expected prices and the inventory is expected to steadily diminish over time, resulting in a diminishing impact on the market. This development is supported by the fact that short sales and homes in foreclosure, which usually sell at deep discounts either by banks or bank approval – accounted for 26% of second quarter sales, down from 33% a year ago. The above chart shows 2011 numbers as well as 2012 and 2013 projections based on current market trends. The overall economy is slowly improving but still faces multiple hurdles such as high unemployment, lower than expected GDP growth, the national debt and outside influences such as Euro-Zone related problems. Employment Situation The unemployment rate of 8.2% remained mostly flat within a narrow range between 8.1 –8.3% since January 2012. Overall, the non-farm payrolls decreased from 120,000 in the first quarter to 80,000 in June. In both Quarters, market expetectations were for higher non-farm payroll increases. Treasury Yields The 10-year Treasury yields again dropped to the lowest point on record in June, when it recorded 1.46% due in large parts to Euro-Zone fears. Dies bestätigt die Entwicklung der „Short Sales“, bei denen Eigentümer Ihre Immobilie unterhalb der Kreditvaluta mit Zustimmung der Bank verkaufen. Diese Short Sales sind im 2. Quartal auf 26% der Gesamttransaktionen gefallen. Vor einem Jahr war diese Zahl noch 33% für den gleichen Zeitraum. Die vorangegangene Abbildung zeigt Zahlen zur Marktentwicklung im Jahr 2011- sowie Prognosen für 2012 und 2013. Die Gesamtwirtschaft in den USA erholt sich langsam, wenn auch noch einige Hürden zu bewältigen sind. Unter anderem wird ein nachhaltiger und deutlicher Wirtschafts-aufschwung noch von der hohen Arbeitslosigkeit, der hohen Staatsverschuldung und der Einflüsse der EuroKrise gebremst. Wir haben in unseren vorangegangen Newslettern immer darauf hingewiesen, dass es in den USA keinen nachhaltigen Wirtschaftsaufschwung geben kann, solange sich der Immobilienmarkt nicht erholt. Nach unserer Ansicht ist der Wohnimmobilienmarkt nun nicht mehr das grösste Sorgenkind. Arbeitslosenzahl Die Arbeitslosenzahl bewegt sich seit Januar 2012 innerhalb einer Bandbreite zwischen 8,1%8,3% weitestgehend unverändert. Ende des 2. Quartals 2012 lag sie bei 8,2%. Insgesamt verbessert sich die Anzahl der Beschäftigten nur marginal. Waren noch Ende des 1. Quartals 2012 200.000 neue Einstellungen zu verbuchen, sankt diese Zahl zum Ende des 2. Quartals auf 80.000 und lag somit unter den Erwartungen der Marktexperten der Wall Street. Bruttosozialprodukt Das Bruttosozialprodukt wuchs um 1,7% im 2. Quartal 2012 und verfehlte das 2%-ige Wachstum des 1. Quartals. Staatsanleihen Die 10-jährigen Staatsanleihen fielen erneut auf ein Rekordtief von 1,46% Ende Juni als Resultat der Eurokrise. Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 4 GDP – Gross Domestic Product The nation's gross domestic product, the broadest measure of economic health, grew at a 1.7% annual rate in the 2nd quarter, down from 2.0% in the first quarter of 2012. Preise für Wohnimmobilien in SüdFlorida steigen weiter South Florida Home Prices continue to rise Die aktuelle Erholung des Immobilienmarktes in Süd-Florida wird zu einem großen Teil durch ausländische Investoren und Käufer, insbesondere aus Lateinamerika, angeheizt. Nachdem sich erste Anzeichen einer Markterholung in SüdFlorida aufgrund der sehr starken lateinamerikanischen Nachfrage bestätigten, wurde Miami und Süd-Florida im Handumdrehen ein HotSpot für Immobilieninvestoren aus aller Welt, welche sich bevorzugt für hochwertige luxuriöse Häuser und Condo-Apartments am Wasser interessieren. The current recovery of the South Florida real estate market to a large degree has been fueled by foreign investors and buyers, particular from Latin American. As it became evident that the South Florida Market had bottomed due to increased demand and purchasing power from Latin American, buyers and investors from all over the world joined the market again to scoop up some of the most valuable and priciest waterfront properties available. Miami genießt einen einzigartigen Status als Top-Immobilienmarkt sowohl für US-Käufer als auch für internationale Käufer, welche eine Ferienimmobilie erwerben möchten oder eine rentable Investition tätigen wollen. Neben der Attraktivität eines der bedeutendsten Immobilienmärkte für ausländische Käufer ist Miami auch eines der beliebtesten Reiseziele in den USA. Außerdem ist es ein globales Wirtschaftszentrum für Banken und Konzernzentralen. Durch die Kombination aus Kommerz, Kultur und beispiellosem Wetter wird Miami für Käufer aus aller Welt immer interessant bleiben und somit die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien nachhaltig prägen. Diese Anziehungskraft für nationale und internationale Käufer und Investoren fördert die jüngsten Rekordverkäufe in Miami. Während es 2011 bereits eine unglaubliche Wiederbelebung des Marktes gab, welche wenige Monate zuvor kaum ein Marktteilnehmer für möglich gehalten hat, scheint 2012 das Jahr zu werden, in dem sämtliche Rekorde der letzten Boom-Phase bis 2006 übertroffen werden. Zum Beispiel wurde gerade ein Haus in Indian Creek für $47 Millionen verkauft. Dies ist der höchste jemals in Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 5 Miami continues to enjoy a unique status as a top market for both U.S. and international buyers, including investors, second home and vacation buyers, and U.S. residents. In addition to its ranking as a top real estate market for foreign buyers, Miami is also a top tourist destination and global center for banking and corporate headquarters. Such appeal will continue to support a local market strengthening long into the future. As a result of this global appeal to buyers and investors, the trend of record breaking residential sales continues in South Florida. While 2011 saw an incredible and by most accounts unforeseen pickup in demand for quality properties in and around Miami, 2012 is on track to break most records set in the previous real estate boom. To name a few: Highest sale price ever for a Miami home at $47 million in Indian Creek, highest sale price for a Palm Beach Mansion in 4 years for $41.5 million. The highest ever recorded Condo transaction in Miami in December of 2011 at $21.5 million for a Setai Penthouse which was followed less than six month later by an even more astounding $25 million condo sale at the Continuum South Beach. That unit was bought in 2009 by a German Shoe Magnate for $9.9 million. Miami erzielte Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus. In Palm Beach wurde mit $41,5 Millionen der höchste Kaufpreis der letzten 4 Jahre erzielt. Auch der Condo-Wohnungsmarkt erlebt Rekordtransaktionen. Ende 2011 erreichte das Setai Penthouse mit einem Verkaufserlös von $21.500.000 den höchsten Kaufpreis, der jemals für eine Wohnung in Miami gezahlt wurde. Weniger als 6 Monate später wurde dieser Rekordpreis sogar übertroffen, als ein deutscher Schuhmagnat seine Wohnung im Continuum Tower für $25.000.000 verkaufen konnte, welche er erst 2009 für $9.900.000 erworben hatte. Die Top 3 Wohnimmobilien im Jahr 2012 wurden für insgesamt $56.900.000 bzw. einem Durchschnittspreis von fast $ 19.000.000 verkauft. Einfamilienhäuser am Wasser waren sogar noch beeindruckender. Die Top-3 Verkäufe wurden für insgesamt $126.900.000 bzw. einem durchschnittlichen Preis pro Haus von knapp über $ 43.300.000 verkauft. Auch diese Zahl könnte leicht übertroffen werden, wenn die gerade gelistete ehemalige Versace Villa auch nur Ansatzweise den aktuellen Angebotspreis von $125.000.000 erzielt. Insgesamt wurden seit 2011 57 Baugenehmigungen für neue Condo-Hochhäuser in South Florida eingereicht, alleine 28 davon im 2. Quartal 2012. 11 Condo-Hochhäuser sind bereits im Bau, einer davon wurde bereits fertiggestellt. Verkäufe für Einheiten in diesen neuen Wohnhochhäusern ziehen stark an und überschreiten in einigen Fällen bereits die 50% Marke, wohlgemerkt fast ausschließlich ohne Finanzierungen. Das begrenzte Angebot an Wohnimmobilien und die anhaltend starke Nachfrage ermöglichen auch signifikante Preissteigerungen in Broward und Palm Beach County. Auch wenn diese Counties etwas im Schatten von Miami‘s glamourösen Lifestyle und den jüngsten Rekordverkaufspreisen stehen, haben auch diese Counties erhebliche Wertsteigerungen in den letzten Quartalen erlebt. Durch das stark sinkende Angebot in Miami und den daraus resultierende Preisanstieg suchen Käufer vermehrt nach guten Immobilien und Investitionsmög- Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 6 The top 3 condo sales in 2012 combined for a total of $56.9 million or an average of almost $19 million. Waterfront Single Family Homes were even more impressive with the top 3 sales combining for a total of $126.9 million or an average price per house of just over $43.3 million. Even this could be topped if the former Versace Villa sells anywhere near its current asking price of $125 million. In total, 57 new residential towers are now proposed in the South Florida market, up from 29 by the end of the first quarter of 2012. 11 Towers are already under construction with one fully completed tower being delivered to the market earlier this year. Sales for condo units in these new towers are strong and in many cases are at 50% or higher, despite the fact that conventional financing is still far from its peak in 2006. The limited housing supply and strong demand continues to yield significant home price appreciation in Broward and Palm Beach Counties as well, as these markets, though somewhat in the shadow of Miami’s glitzy lifestyle and record sales, have experienced substantial improvements in the past quarters. As Miami’s inventory tightens and prices go up, buyers are increasingly looking north for homes and investments. lichkeiten weiter nördlich und finden zumindest im aktuellen Umfeld meist ein besseres PreisLeistungs-Verhältnis. Entwicklung der Durchschnittspreise Der Durchschnittspreis für Condo-Apartments oder Townhäuser im Miami-Dade County stieg im Juni auf $160.000. Dies entspricht einem Wertzuwachs von 34% im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser lag im gleichen Monat bei $ 194.250 und somit 5% über dem Vorjahresmonat. Median Sales Prices The median price in Miami-Dade for a condo/townhome rose to $160,000 in June, a 34% increase from the same time last year. The median price of single-family homes was $194,250 for the same month, up 5% from the year prior. In Broward County, the median price for a condo/townhome rose to $85,900, an increase of 14.5 % to June of last year. Median sales price for single-family homes, climbed to $215,000 in June, an 8% increase from a year ago. Im Broward County lag der Durchschnittspreis für Condo-Apartments oder Townhäuser bei $85.900, dies entspricht einem Wertzuwachs von 14,5% im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser lag im gleichen Monat bei $ 215.000 und somit 8% über dem Vorjahresmonat. In Palm Beach County, the median sales price for a condo/townhome was $88,000 in June, up 16.6% from the same time last year. Im Palm Beach County lag der Durchschnittspreis für Condo-Apartments oder Townhäuser bei $88.000, dies entspricht einem Wertzuwachs von 16,6% im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser lag im gleichen Monat bei $ 225.000 und somit 7% über dem Vorjahresmonat. INTEREAL Conclusion: INTEREAL Fazit: Da die ersten neu geplanten Wohnhochhäuser nicht vor Ende 2013 fertiggestellt und bezugsfertig sind, und der Rest der geplanten Neubauten erst zwischen 2014 und 2015 erwartet wird, gehen wir davon aus, dass die aktuell drastisch schrumpfenden Immobilienbestände und die anhaltend starke Nachfrage die Markterholung weiter anheizen wird. Bis dahin rechnen viele Marktexperten mit einem deutlich verbesserten Finanzierungsmarkt, wodurch die Abhängigkeit von internationalen Käufern deutlich verringert werden könnte. Unsere Erwartung hinsichtlich der Marktentwicklung in Süd-Florida bleibt daher seit unserer ersten Kaufempfehlung des Newsletters Q4 2010. Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 7 The median price for a single-family home was $225,000 in June, up 7% from the same time last year. As most of the newly proposed condo towers in South Florida will not enter the market before the end of 2013 with the majority being anticipated for 2014 and 2015, we anticipate that the current drastically shrinking inventory and strong demand will likely continue to fuel this market recovery and will become less dependent on international buyers. By the time many of the current condo developments come to the market, buyers will likely face a better debt market, therefore allowing for a whole new wave of owners and investors to enter the market again. Buyers who are currently shut out of the current market due to recent foreclosures between 2007 and 2008 will likely enjoy substantially easier underwriting criteria’s due to foreclosures 7 year credit report impact. We remain on track with our positive outlook since we gave our first buying recommended in our Q4 2010 Newsletter. (October 2012) Über den Autor About the Author Als Immobilienökonom (ebs) und in Florida akkreditierter Immobilienmakler verfügt Marc Tetzner über mehr als 15 Jahre USA und Immobilienerfahrung. Seit 2001 lebt und arbeitet er in Süd-Florida. Nachdem er bei der Taurus Investment Group in Deerfield Beach, Florida einen sehr guten Einblick in die Besonderheiten von US-Immobilien erhielt, machte er sich 2004 mit der Gründung der Intereal Gruppe, welche sich auf den Wohnimmobilienmarkt in Süd-Florida spezialisiert, selbstständig. As a graduate in real estate economics (Immobilienökonom ebs) and a Florida licensed real estate sales associate, Marc Tetzner has over 15 year of experience in US real estate. He has lived and worked in South Florida since 2001. After he was able to gain expert knowledge in US real estate with Taurus Investment Holdings LLC, he focused on starting his own real estate advisory company Intereal in 2004. Er bringt eine hohe Expertise in der Initiierung und Umsetzung von US-Immobilieninvestments, der An- und Verkaufsberatung für deutsche Kaufinteressenten und Investoren und dem Management von Immobilienbeständen privater Investoren/Eigentümer ein. Gerade die lokalen Gegebenheiten einer Immobilientransaktion sowie die lokale Marktexpertise und die steuerlichen und wirtschaftlichen Aspekte sind Ihm vertraut. Durch seine Cross-Border Erfahrung mit deutschen Immobilien kann er Käufer und Investoren zielgerecht in sämtlichen Belangen rund um die Immobilie bis zum Abschluss begleiten und frühzeitig auf möglichen Besonderheiten hinweisen. QUELLEN: S&P/Case-Shiller \ Sun-Sentinel.com \ Realtytrac.com \ Realpoint Research \ Preston Research \ Focus.de \ Foresight Analytics \ National Association of Realtors \ Miami Association of Realtors \ Greater Fort Lauderdale Realtors Group \ Realtor Assoc. of the Palm Beaches \ US Census Bureau, 2010 \ Bureau of Labor Statistics \ Bureau of Economic Analysis \ CondoVultures \ Zillow.com \ Bankrate.com \ Freddie Mac \ Mortgage Bankers Association \ The Real Deal Marc Tetzner REALTOR® Associate Immobilienökonom (ebs) INTEREAL Properties Inc. 1750 NW 107 Ave, Suite L-314 Miami, FL 33172 - USA Telefon +1 305 290 23 33 Telefax +1 954 204 0003 mtetzner@interealus.com Aktuelle Trends / Current Trends US-Real Estate 8 Marc Tetzner has exceptional expertise in the initiation and implementation of U.S. real estate investments, provides comprehensive buying and selling advice for national and foreign based buyers and investors and implements real estate management strategies for private investors and owners. Particularly the local conditions and small nuances of the local market in comparison to foreign countries regulations and differences can only be fully understood after many years of working with a very sophisticated network of advisors and ideally through own investments and purchases. Through his cross-border expertise and particular experience with German real estate buyers and investors, he can properly advice clients from underwriting investments to selling private residences while providing an exceptional service. RESOURCES: S&P/Case-Shiller \ Sun-Sentinel.com \ Realtytrac.com \ Realpoint Research \ Preston Research \ Focus.de \ Foresight Analytics \ National Association of Realtors \ Miami Association of Realtors \ Greater Fort Lauderdale Realtors Group \ Realtor Assoc. of the Palm Beaches \ US Census Bureau, 2010 \ Bureau of Labor Statistics \ Bureau of Economic Analysis \ CondoVultures \ Zillow.com \ Bankrate.com \ Freddie Mac \ Mortgage Bankers Association \ The Real Deal Über INTEREAL Group About INTEREAL Group INTEREAL Group ist ein seit 2004 in den USA tätiges Dienstleistungsunternehmen rund um die Immobilie. Unsere Dienstleistungen setzten sich aus kompetenter und vollumfänglicher Betreuung über den gesamten Immobilienzyklus zusammen. In jeder einzelnen Phase bieten wir unseren Kunden einen beispiellosen professionellen Service mit dem Ziel, die Investition des Kunden zu schützen und die Erfahrung mit Immobilien in den USA so einfach wie möglich zu gestalten. Founded in 2004, INTEREAL Group is a USbased company that provides tailormade real estate services for mostly international clients seeking expert advice in the South-Florida market. We provide a full range of services for all your real estate needs throughout the entire lifecycle of your property. At every stage of a properties life cycle, we offer our clients an unparalleled professional service with the goal of protecting the customer's investment while making their experience with real estate in the U.S. as enjoyable as possible. INTEREAL hat seit Bestehen Immobilien im Wert von über $75.000.000 verkauft und vermarktet und hat sich durch die Marktexpertise und exzellente Kundenbetreuung als solider und zuverlässiger Partner erwiesen. Wir konzentrieren uns ausschließlich auf den Markt in SüdFlorida und auf Cross-Border Transaktionen für internationale Kunden aus Europa, Lateinamerika und Asien. Since inception, INTEREAL has marketed and sold properties worth over $75 million. Based on our exceptional service and our specialized market knowledge, we repeatedly demonstrate to be a reliable and solid partner her in SouthFlorida, a market which remains our main focus for cross-border buyers and investors. INTEREAL Properties Inc. 1750 NW 107 Avenue, Suite L-314 Miami, Florida 33172 - USA Telefon +1 305 290 23 33 Telefax +1 954 204 00 03 www.interealus.de info@interealus.de