Standortbeschreibung einer Apotheke im

Standortbeschreibung einer Apotheke
im Marktkauf
Zierower Landstr. 3 – 5, 23968 Wismar (Ortsteil Wendorf)
1) Ort:
Die Apotheke soll im bereits seit ca. 20 Jahren eingeführten Einkaufscenter Marktkauf, Wismar
Zierower Landstr. 3 – 5, Ortsteil Wendorf, errichtet werden.
2) Lage des Standortes:
Die Hansestadt Wismar liegt an der mecklenburgischen Ostseeküste, am südlichen Ende der
durch die Insel Poel geschützten Wismarer Bucht.
Vormals kreisfrei, ist Wismar nach der Kreisgebietsreform 2011 Kreisstadt des Landkreises
Nordwestmecklenburg geworden. Die Altstadt von Wismar steht in der Liste der Unesco als
Weltkulturerbe.
Wismar hat ca. 44.000 Einwohner und ist mit seinen angrenzenden Gemeinden kulturelles
und wirtschaftliches Zentrum. Wismar gehört zu den 18 ausgewiesenen Mittelcentren des
Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern.
Das Einkaufscenter Marktkauf liegt im Stadtteil Wendorf. Dieses Center wurde nach der
so genannten Wende 1991 errichtet. Im Laufe der Jahre wurden an diesem Standort weitere
großflächige Einzelhandelsgeschäfte angesiedelt. Das Center wurde im Jahr 2012 umgebaut,
modern und großzügig gestaltet. In dem Center sind außer dem Marktkauf-SB-Warenhaus
weitere Fachgeschäfte und Dienstleister wie Depot-Heimtextil, Body-Check Mode, Deichmann
Schuhe, Tele-Shop, Bankautomat, Mc Donald, Bäcker mit Cafe, Asia Imbiss, Hot-Dog-Imbiss,
Zeitschriftengeschäft mit Tabakwaren und Lotto/Toto, Optiker, Friseur, Blumengeschäft und
Orion angesiedelt.
Im Nachbargebäude, am gleichen Parkplatz sind ein dm-Drogeriemarkt, ein großer ExpertElektronikmarkt und ein Roller-Möbelhaus. An der gleichen Straße, gegenüber dem Center
bestehen Einzelhandelsgeschäfte von Aldi-Discount, KIK – Textil, Rossmann-Drogerie,
K+K Schuhe, Concord-Matratzen und Tiernahrungs-Fachhandel.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass sehr viele namhafte Einzelhändler und Dienstleister
im Center oder um den Parkplatz des Center angesiedelt sind. Es fehlt lediglich eine Apotheke.
Bis 2011 bestand in dem Center die Weststadt-Apotheke. Diese wurde aufgrund des CenterUmbaues, trotz guter Umsätze geschlossen und vom Betreiber nicht wieder eröffnet. Kundenbefragungen haben ergeben, dass eine Apotheke an dem Standort gewünscht und nachgefragt wird.
Seite 1 von 9 - zum Exposé Apotheke im Marktkauf, Zierower Landstr. 3 – 5, 23968 Wismar
Der Standort dieses Einkaufszentrums liegt an der Hauptdurchgangsstraße in verkehrsgünstiger und werbewirksamer Lage und ist durch eine gute verkehrsmäßige Anbindung
aus allen Stadtgebieten und dem Umland sehr gut zu erreichen.
Für Autofahrer stehen ca. 900 kostenlose Parkplätze zur Verfügung.
Die Eröffnung der Apotheke ist kurzfristig möglich.
3) Einwohner und Einzugsgebiet:
Wismar hat mit seinen Ortsteilen ca. 44.400 Einwohner und verfügt mit den angrenzenden
Gemeinden über ein Einzugsgebiet von ca. 70.000 Einwohnern. Zum Naheinzugsgebiet des
Standortes gehören die Ortsteile Wendorf mit ca. 11.900 Einwohner und Wismar West mit
ca. 3.600 Einwohner. In diesem Naheinzugsgebiet bestehen 2 Apotheken.
Das Einkaufscenter Marktkauf ist seit ca. 20 Jahren ein am Markt eingeführtes Einkaufszentrum und hat für die Bevölkerung eine örtliche und überörtliche Versorgungsfunktion.
4) Ärztesituation:
In Wismar sind Arztpraxen aller Fachrichtungen vertreten. Im Objekt besteht seit ca. 15
Jahren die Facharztpraxis für Urologie von Dr. Auner.
Aufgrund der überörtlichen Versorgungsfunktion des Center kann dem Apothekenobjekt
kein Rezeptumsatz von bestimmten Arztpraxen zugerechnet werden, ausgenommen die
Praxis im Objekt nach der Anlaufphase der Apotheke.
Aus Erfahrung mit Apotheke in gleicher Standortlage ist bekannt, dass Apotheken in Einkaufszentren einen Umsatzanteil mit Rezepten von ca. 40 – 60 % erreichen. Der restliche Umsatz
wird mit freiverkäuflichen Arzneimitteln getätigt.
5) Wettbewerbssituation:
Im Einkaufscenter Marktkauf in Wismar ist nur die neue Apotheke vorgesehen. Eine Wettbewerbsapotheke besteht in dem Center nicht.
In Wismar gibt es z. Zt. 13 öffentliche Apotheken. Aufgrund der überörtlichen Versorgungsfunktion des Einkaufscenters können alle Apotheken im Einzugsgebiet als indirekte Wettbewerber betrachtet werden.
Die nächstgelegenen Apotheken sind die MEZ-Apotheke in Gägelow, Markt 1 und die
Apotheke am Platz des Friedens, Rudolf-Breitscheidt-Str. 17, Wismar.
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6) Kennzahlen:
Zurzeit liegen für Apotheken folgende Kennzahlen aus dem Jahr 2011 vor:
a)
Kennzahlen für die Bundesrepublik
Durchschnittsumsatz pro Apotheke
ca. € 1,80 Mio.
durchschnittliche Anzahl Einwohner
- pro Apotheke West
- pro Apotheke Ost
3.818 Einwohner
4.017 Einwohner
durchschnittlicher Jahresumsatz
- pro Einwohner West
- pro Einwohner Ost
€ 440,00
€ 480,00
durchschnittlicher Rezeptanteil
- Stadtteil-Apotheke
- EKZ-Apotheke
70 – 80 %
40 – 60 %
durchschnittlicher Rohertrag
- Stadtteil-Apotheke
- EKZ-Apotheke
25 – 28 %
28 – 30 %
Die abweichenden Kennziffern liegen in der Umsatzstruktur, der Kaufkraft und der Apothekendichte begründet.
b) Kennzahlen für Apotheken in Einkaufszentren:
Kennzahlen speziell für Apotheken in Einkaufszentren sind nicht veröffentlicht worden.
Die nachstehend aufgeführten Kennzahlen sind Erfahrungswerte.
Messgrößen für die Frequenz in Einkaufszentren sind:
- Anzahl der getätigten Einkäufe oder Bon-Kunden
(1 Kassenbon = 1 getätigter Einkauf = 1 Bon-Kunde)
- Anzahl der potentiellen Kunden pro getätigter Einkauf = Kundenfrequenz
Die Kundenfrequenz pro getätigten Einkauf (Bon-Kunde) beträgt in Einkaufszentren und
SB-Warenhäusern ca. 1,6 bis 1,8 Kunden.
Aus Erfahrung ist bekannt, dass ca. 7 bis 10 % der Bon-Kunden einer Großvertriebsform
(Supermarkt oder SB-Warenhaus) potentielle Apothekenkunden sind.
Der Durchschnittsumsatz pro Kunde in einer EKZ-Apotheke (Einkaufszentrum-Apotheke)
beläuft sich auf ca. € 15,00 – € 25,00. Der Durchschnittsbonwert über alle Apotheken liegt
zwischen € 25,00 und € 35,00.
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Der durchschnittliche Rezeptumsatzanteil in einer EKZ-Apotheke beträgt siehe Punkt
6a.
Der durchschnittliche Rohertrag einer EKZ-Apotheke beträgt siehe Punkt 6a.
Die Abweichungen der Rohertragskennziffern resultieren aus der unterschiedlichen
Umsatzstruktur und dem höheren Anteil Barverkäufe in der EKZ-Apotheke.
c)
Kennzahl Einkaufscenter Marktkauf Wismar:
In dem Einkaufscenter Marktkauf wird von dem SB-Warenhaus als größter Einzelhändler
in dem Objekt eine Kundenfrequenz von z. Zt. ca. 1.050.000 Bon-Kunden pro Jahr
erreicht.
7) Rohertrags-, Kosten- und Umsatzeinschätzung:
a)
Der Rohertrag einer Apotheke ist abhängig von der Umsatzstruktur, also von dem
Verhältnis Barumsatz zu Rezeptumsatz und beim Rezeptumsatz von dem Anteil Normalpreisartikel zu Hochpreisartikel, siehe Punkt 6a. Aufgrund der Versorgungsfunktion des
Einkaufscenter kann ein Umsatzanteil von 60 % Rezept und 40 % Barkasse und somit ein
Rohertrag von 30 % vom Umsatz angenommen werden.
b) Bei der Kostenermittlung wurden, insoweit wie konkrete Daten vorlagen, diese verwendet.
Bei der Ermittlung der anderen Aufwendungen/Kosten wurden statistische Zahlen und Erfahrungswerte berücksichtigt.
c)
Die Umsatzeinschätzung ergibt sich wie folgt:
Bei der Umsatzeinschätzung muss berücksichtigt werden, dass Einkaufszentren eine
überregionale Versorgungsfunktion erfüllen und das Einzugsgebiet nur schwer
einzugrenzen ist. Damit ist eine Festlegung des Umsatzpotentials und eines möglichen
Umsatzanteils am Gesamtpotential eines Einzugsgebietes nicht möglich.
Die Einschätzung des möglichen Apothekenumsatzes kann daher nur mittels der unter
Punkt 6 b) und 6 c) genannten Kennzahlen erfolgen.
Das Einkaufscenter Marktkauf in Wismar hat eine Kundenfrequenz von ca. 1.050.000
Bon-Kunden pro Jahr.
Daraus errechnet sich der Anteil Apothekenkunden bei
7 % von 1.050.000 Bon-Kunden
8 % von 1.050.000 Bon-Kunden
9 % von 1.050.000 Bon-Kunden
10 % von 1.050.000 Bon-Kunden
=
=
=
=
73.500 Apothekenkunden pro Jahr
84.000 Apothekenkunden pro Jahr
94.500 Apothekenkunden pro Jahr
105.000 Apothekenkunden pro Jahr
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Der Durchschnittsumsatz pro Apothekenkunde in EKZ-Apotheken beträgt ca. € 15,00 –
€ 25,00.
Für die Bewertung des Apothekenumsatzes kann daher von einer zu erreichenden
Kundenzahl von 73.000 bis 94.000 Apothekenkunden pro Jahr ausgegangen werden. Es
wird unterstellt, dass der Kundenanteil im zweiten und dritten Jahr auf die angegebenen
Durchschnittswerte von 8 bis 9 % steigt.
Bei einem Durchschnittsumsatz von € 20,00 pro Apothekenkunde errechnet sich
nachstehende Umsatzerwartung pro Jahr:
Apothekenkunde
70.000
80.000
90.000
x
x
x
x
Durchschnittsumsatz
€ 20,00
€ 20,00
€ 20,00
=
=
=
€
€
€
=
Umsatzerwartung
1.400.000,00
1.600.000,00
1.800.000,00
d) Mindestumsatzberechnung auf der Basis möglicher Mietkosten:
Mietfläche:
ca. 194 m2
1. Jahr € 3.686,00 pro Monat netto, entsprechend € 44.232,00 pro Jahr netto
2. Jahr € 3.686,00 pro Monat netto, entsprechend € 44.232,00 pro Jahr netto
3. Jahr € 4.559,00 pro Monat netto, entsprechend € 54.708,00 pro Jahr netto
e)
Mindestumsatzberechnung auf der Basis der erzielbaren Handelsspanne und möglicher
Kosten:
Mittels der geplanten Kosten und der erzielbaren Handelsspanne kann der
kostendeckende Mindestumsatz errechnet werden (ohne Betriebsgewinn).
Kosten x 100
=
Handelsspanne
Kostendeckender Mindestumsatz
Auf der Basis der geplanten Kosten und der geplanten Handelsspanne für die neue
Apotheke
im Einkaufscenter Marktkauf in Wismar errechnen sich nachstehende
kostendeckende Mindestumsätze:
geplante
Betriebskosten
€
€
€
€
288.900,00
301.900,00
328.800,00
349.300,00
Handelsspanne
30%
30%
30%
30 %
kostendeckender
Mindestumsatz
€
963.000,00
€ 1. 006.300,00
€ 1.096.000,00
€ 1.164.300,00
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f)
Mindestumsatzberechnung auf der Basis der erzielbaren Handelsspanne, möglicher
Betriebskosten und eines Plangewinnes von € 60.000,00 vor Steuern:
Kosten + Plangewinn x 100 = Kostendeckender Mindestumsatz
Handelsspanne
und Plangewinn
Auf der Basis der geplanten Kosten, eines Plangewinns von € 60.000,00 vor Steuern und
der geplanten Handelsspanne ergeben sich für die neue Apotheke im Einkaufscenter
Marktkauf in Wismar nachstehende Mindestumsätze:
geplante
Betriebskosten
Plangewinn
€
€
€
€
€
€
€
€
288.900,00
301.900,00
328.800,00
349.300,00
60.000,00
60.000,00
60.000,00
60.000,00
Handelsspanne
30%
30%
30%
30%
kostendeckender
Mindestumsatz
€
€
€
€
1.163.000,00
1.206.300,00
1.296.000,00
1.364.300,00
8) Rentabilitätsberechnung:
Bei den nachfolgenden Rentabilitätsberechnungen handelt es sich um Prognoserechnungen.
Hierbei wurde eine Investition von € 298.000,00 netto für den Ausbau, die Einrichtung und ein
Warenlager von € 100.000,00 netto veranschlagt.
Die Abschreibung für die Investition wurde auf 10 Jahre verteilt. Es wurde eine
Vollfinanzierung von
€ 398.000,00 mit einem Zinssatz von 4,0 % gerechnet. Der
Tilgungszeitraum wurde auf 12 Jahre festgelegt.
Bei der Berechnung der Finanzierungskosten wurde eine bankübliche Finanzierung unterstellt.
In den Finanzierungsgesprächen mit der Bank ist zu prüfen, welche Fördermittel in Anspruch
genommen werden können.
Die Rentabilitätsberechnung wurde für mehrere Umsatzgrößen erstellt, um das Risiko und die
Entwicklungsmöglichkeit der Apotheke darzustellen (Rentabilitätsberechnungen siehe Anlage).
Die als Anlage beigefügte Rentabilitätsberechnung, die Umsatz- und Kostenermittlung und die
Errechnung des Verfügungsbetrages sind Prognoserechnungen zum Apothekenstandort und
sollen als Entscheidungshilfe dienen.
Die Berechnungen wurden unter Berücksichtigung des Prinzips der kaufmännischen Sorgfalt
und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Irrtum vorbehalten. Für die Richtigkeit und
Vollständigkeit der Angaben im Exposé und der Prognoserechnungen wird keine Haftung
übernommen.
In der anhängenden Wirtschaftlichkeitsberechnung sind keine Anlaufverluste prognostiziert
worden, weil diese nur schwer kalkulierbar sind.
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9) Abschließende Beurteilung:
Zusammenfassend bieten die Rahmenbedingungen des Standortes EKZ-Marktkauf Wismar
gute Voraussetzungen für die Ansiedlung einer Apotheke.
Bei dem Standort handelt es sich um eine typische Apotheke in einem Einkaufszentrum mit
ausreichend Parkplätzen und guter Verkehrsanbindung aus allen Stadtteilen und dem Umland.
Das EKZ Marktkauf gehört zu den großen Einkaufscentren der Stadt Wismar mit guten
Fachgeschäften und Dienstleistern in der Mall und in der unmittelbaren Nachbarschaft
(Einzelhandel-Konzentration).
Aus Erfahrung ist bekannt, dass viele Kunden ihre Arztrezepte und Apothekeneinkäufe mit
ihrem täglichen Einkauf erledigen. Somit erhält die Apotheke in einem Einkaufszentrum eine
vom Konsumenten nachgefragte Dienstleistungs- und Versorgungsfunktion.
Die Apotheke in einem Einkaufszentrum erfordert einen aktiven und freundlichen Betreiber.
Bei dem Betreiber liegt es, den Umsatz auf die prognostizierte Höhe zu bringen. Ein aktives
Marketing mit einem guten Sortiment der Frei- und Sichtwahl und werbliche Aktivitätenbesonders im ersten Geschäftsjahr - sind zur Steigerung des Bekanntheitsgrades der neuen
Apotheke erforderlich.
10) Wirtschaftlichkeitsberechnung:
siehe Anlage
11) Mietfläche:
Mietfläche:
ca. 194 m²
Mietzins:
im 1. Jahr
im 2. Jahr
ab dem 3. Jahr
€ 3.686,00 pro Monat netto (19,00 € /m²)
€ 3.686,00 pro Monat netto (19,00 € /m²)
€ 4.559,00 pro Monat netto (23,50 € /m²)
12) Preis auf Anfrage
13) Möglicher Lieferumfang:
siehe Anlage
Bovenden, den .................................. 2013
(Stand September 2013)
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LEISTUNGSUMFANG UND AUSSTATTUNG DER APOTHEKE
I. Baumaßnahmen:
- Baumaßnahmen laut genehmigten Bauzeichnungen
- Elektroinstallation apotheken-spezifisch laut Installationsplan,
spezielle Elektroinstallation für EDV-Verkabelung und die
dafür anfallenden Montagekosten
- Lieferung und Montage von Beleuchtungskörpern
apotheken-spezifisch laut Montage-Plan
- Sanitärinstallation laut Plan
2
- Fliesenarbeiten laut Plan, Materialpreis: € 20,00 pro m
- Teppichboden in strapazierfähiger Ausführung im Offizinbereich,
2
Helferinnenbereich, Nachtdienstzimmer, Materialpreis: € 35,00 pro m
- Malerarbeiten laut Plan, Rauhfasertapete - Anstrich nach Wahl
- Leuchtwerbung gemäß Konzeptvorlage des Käufers,
mindestens
1 Transparent Apotheke
1 Transparent Apotheke A
- Nachtdienstanlage mit Sprechstelle ohne gravierte Notdienstschilder
II. Einrichtung:
- Holzeinrichtung laut Einrichtungsplan
Furnierart Kunststoff, Farbe nach Wahl
- Laboreinrichtung laut Einrichtungsplan
- Kleinküche Pantry
- Nachtdienstzimmereinrichtung:
- ein Schreibtisch
- eine Liege
- ein Aktenschrank
- Bestuhlung:
- ein Bürostuhl mit Rollen und Armlehne,
- drei Stühle Helferinnenbereich mit Rollen ohne Armlehne,
- ein Stuhl ohne Rollen für Warteecke
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III. Technische Ausstattung:
Vorgeschriebene Gerätschaften:
- Tresor
- Medikamenten-Kühlschrank
- Abzugschrank - Labor
- Sicherheitsschrank
- Kärtchenhalter für Schubläden
- Alarmanlage
- Klimagerät
IV.Übrige Ausstattung:
- Gardinen oder Variolights
V. Im Leistungsumfang sind nicht enthalten:
- Nachtdienstschilder
- Computer mit Registrierkasse
(Kosten siehe Wirtschaftlichkeitsberechnung „Leasing”)
- Literatur
- Fotokopiergerät
- Faxgerät
- Schreib- und Reinigungsmaterial
- Büromaterial
- Reagenziensatz
- Ware
- Werbematerial
- Preisauszeichnungsgerät
- Labor- und Arbeitsgeräte
- Standgefäße
- Glasgeräte
- Waage für Rezeptur
- Waage für Labor
- Waage für Personen
- 1-Tritt-Step
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