SchiedsamtsZeitung - Bund Deutscher Schiedsmänner und

SchiedsamtsZeitung
Online-Archiv
65. Jahrgang 1994, Heft 04
Seite 56a-57
Organ des BDS
Bund Deutscher Schiedsmänner und
Schiedsfrauen e.V. -BDSPostfach 100452 ‹ 44704 Bochum
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Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht ist eine Möglichkeit des Vermieters, eine Sicherheit für
seine Mietforderungen zu erhalten. In neuerer Zeit ist es jedoch durch die
zunehmende Bedeutung von Kaution und Mietbürgschaft in seiner Bedeutung
zurückgedrängt worden.
Nach § 559 BGB gilt folgendes:
»Der Vermieter eines Grundstücks hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis
ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieter. Für künftige
Entschädigungsforderungen und für den Mietzins für eine spätere Zeit als das
laufende und folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
Es erstreckt sich nicht auf die der Pfändung nicht unterworfenen Sachen.«
559 BGB räumt dem Vermieter also ein gesetzliches Pfandrecht für seine
Forderungen aus dem Mietverhältnis an den eingebrachten Sachen des Mieters ein.
Der Rang des Vermieterpfandrechts bestimmt sich nach dem Zeitpunkt seiner
Entstehung, so dass das Vermieterpfandrecht allen später entstandenen Rechten
von Dritten vorgeht. Hat nun der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht
Gebrauch gemacht und die Sachen in seinen Besitz genommen, so ist er verpflichtet,
die Sachen sorgfältig zu verwahren. Der Vermieter kann die Sachen auch in den
Mieträumen des Mieters unter dessen Verantwortung belassen, was jedoch im
Hinblick auf die Pfandverschleppung fragwürdig werden kann.
Nach § 560 BGB erlischt das Pfandrecht des Vermieters mit der Entfernung der
Sachen von dem Grundstück, es sei denn, dass die Entfernung ohne Wissen oder
unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Nach dem Wortlaut des § 560 Satz 2 hat
der Vermieter jedoch nicht das Recht, die Entfernung der Sachen vorn Grundstück
zu verhindern, wenn die Entfernung im regelmäßigen Betrieb des Geschäfts des
Mieters erfolgt. Beispiele dafür sind die Veräußerung von Waren, die Ablieferung auf
dem Grundstück hergestellter Produkte, die tägliche Entfernung der Tageskasse
sowie die Ausfahrt vorn Grundstück mit Geschäftsfahrzeugen.
Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn die Entfernung den gewöhnlichen
Lebensverhältnisse des Mieters entspricht. Beispiele hierfür sind das Fortbringen
reparaturbedürftiger Sachen in eine Werkstatt sowie die Benutzung von Fahrzeugen.
Das gilt aber nicht für den Fall, wenn der Mieter frühmorgens alle wertvollen
Möbelstücke fortbringt. Die eingebrachten beweglichen Sachen, an denen ein
Vermieterpfandrecht begründet werden kann, müssen im Eigentum des Mieters
stehen. Gehören die Sachen einer dritten Person, so kann der Vermieter in keinem
Fall ein Pfandrecht daran erwerben. Auch an unpfändbaren Sachen des Mieters
kann ein Vermieterpfandrecht nicht entstehen. Welche Gegenstände darunter fallen,
ergibt sich aus den §§ 811 und 812 ZPO.
Beabsichtigt nun ein Vermieter sein Vermieterpfandrecht auszuüben, so muss er
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auch für innerbetrieblichen Gebrauch, sind nicht gestattet. Die vorbehaltenen Urheber- und Verlagsrechte erstrecken sich auch auf die
veröffentlichten Gerichtsentscheidungen und ihre Leitsätze; sie sind vom Einsender oder von der Schriftleitung bearbeitet oder redigiert. Der
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des Carl Heymanns Verlages.
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nachprüfen, ob die zu pfändenden Sachen nicht nur vom Mieter vorübergehend in
die Mietsache eingebracht worden sind. Wird nach der Rechtsprechung eine Sache
nur vorübergehend in die Mietwohnung eingebracht und steht nicht im
Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, so handelt es sich hierbei nur um eine
eingestellte Sache, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegt. Das muss aber
sehr sorgfältig im Einzelfall geprüft werden und kann sehr strittig werden.
Zu den Forderungen, die der Vermieter mit seinem Vermieterpfandrecht gegen den
Mieter geltend machen kann, gehören nur Forderungen, die aus dem Mietverhältnis
entstanden sind. Die wichtigsten Beispiele hierfür sind: Mietzinsforderungen,
Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung von Sachen, Ansprüche
des Vermieters auf Nebenkosten sowie eine etwaige Mietausfallforderung im Falle
vorzeitiger Kündigung. Zukünftige Entschädigungsforderungen des Vermieters gegen
den Mieter sind von der Sicherung durch das Vermieterpfandrecht ausgeschlossen.
An Stelle eines Vermieterpfandrechts ist es seit neuestem bisweilen üblich
geworden, eine Lohn- oder Gehaltsabtretung zu vereinbaren. Das ist aber sehr
problematisch für den Mieter, weil beispielsweise dann der Vermieter mit seinen
Forderungen auf Mietnebenkosten aufrechnen kann und somit der Mieter vor
vollendete Tatsachen gestellt wird. Würde nämlich bei dieser Verfahrensweise der
Mieter eine Mietnebenkostenabrechnung beanstanden, so ist er, da bereits die
Mietnebenkostenabrechnung bezahlt ist, beweispflichtig, dass diese Abrechnung
falsch ist. Will der Vermieter eine Lohn- oder Gehaltsabtretung durch seinen Mieter
erreichen, so muss er in einem Formularmietvertrag gesondert darauf hinweisen. Es
ist nämlich generell nicht üblich, dass in einem Mietvertrag eine Lohn- oder
Gehaltsabtretung vorgenommen wird. Somit muss ein Mieter damit auch nicht
rechnen. Nach § 3 AGBG hat der Vermieter dann die Pflicht, auf diese Klausel
gesondert hinzuweisen, weil man erfahrungsgemäß nicht damit rechnen kann, dass
der Mieter sich den Mietvertrag in allen einzelnen Passagen genau ansieht. Eine
Lohn- oder Gehaltsabtretung ist jedoch nur dann möglich, wenn zwischen Mieter und
Vermieter ausdrücklich vereinbart worden ist, dass keine Kaution gestellt werden
muss, sondern an deren Stelle ein Anspruch auf Abtretung von Lohn oder Gehalt
tritt. Wird nämlich eine Lohn- oder Gehaltsabtretung neben der Gestellung einer
Kaution vereinbart, so tritt dadurch eine Übersicherung der Forderungen des
Vermieters ein, die eine unangemessene Behandlung des Mieters darstellt und
deshalb nichtig ist. Wie schon bereits erwähnt, sind Objekte des
Vermieterpfandrechts in die Mietwohnung eingebrachte und pfändbare Gegenstände
des Mieters. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass unter das
Vermieterpfandrecht auch Inhaberpapiere fallen, z.B. Wechsel und Schecks, die wie
bewegliche Sachen behandelt werden.
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