USA Special - Stephan Wegelin

USA Special
Kommentar
Geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre
Sehr geehrte Damen und Herren
Diese Publikation dient ausschliesslich zu Informationszwecken
und darf nicht als ein Angebot, eine Empfehlung oder Aufforderung
zum Verkauf, Kauf oder zum Abschluss sonstiger Transaktionen
verstanden werden. Für den Inhalt dieser Publikation geben wir
weder Zusicherungen noch Garantien ab, insbesondere nicht für
dessen Richtigkeit, Vollständigkeit oder Ausgewogenheit, und
übernehmen keine diesbezügliche Haftung oder Verantwortung.
Die in dieser Publikation erwähnten Produkte sind nicht für alle
Empfänger geeignet. Der Anleger ist sich bewusst, dass bei allen
Arten von Anlagen ein Verlustrisiko besteht, auch bei vorsichtigen
und defensiven Anlagen. sitEX lehnt jegliche Haftung oder Verant­
wortung für das Verfehlen einer bestimmten Rendite oder in Bezug
auf den Kapitalerhalt ab. Es kann daher sein, dass der Anleger nicht
das gesamte investierte Kapital zurückerhält. Weitere Informatio­
nen erhalten Sie auf Anfrage. Alle Angaben sind urheberrechtlich
geschützt. Alle Rechte sind vorbehalten. Die gesamte Kommuni­
kation (einschliesslich Telefonanrufe) kann aufgezeichnet werden.
United States of America! Diese Affiche veranlasst uns, Sie heute mit
einem Special detailliert über die getätigte Investition im Ausland zu
informieren. Die sitEX hat sich entschlossen, auch international zu
investieren. Der Verwaltungsrat möchte mit einem antizyklischen En­
gagement im Ausland die Gesellschaft weiterentwickeln.
Unsere Analyse hat ergeben, dass der US-Immobilienmarkt in Central
Florida nach einer extremen Abschwächung in den letzten 4–5 Jahren
sich dem Tief nähert oder der Boden bereits gefunden wurde. Die
Marktchance für einen nächsten, wenn auch möglicherweise nicht so
rasanten Anstieg der Immobilienpreise sehen wir intakt. Die Währung
war für uns ein ebenfalls wichtiges Element; statistisch gesehen konnte
im US$-Raum noch nie so günstig investiert werden. Wir nutzten das
Kurstief im August von unter 0,80 CHF pro $ für die zu erbringende
Investitionssumme und sicherten das Risiko für zukünftige Kursschwan­
kungen ab. Die Mischung zwischen Renditeliegenschaft und Projektent­
wicklungsgrundstück passen zum bisherigen Portfolio-Mix und lassen
das Potenzial aufblitzen. Die Renditen liegen weit über dem schweizeri­
schen Durchschnitt und über unseren inländisch gehaltenen Immobilien;
die US-Erträge kommen deshalb einem «Renditebooster» gleich und
werden sich sehr positiv auf die zukünftigen Erfolge der sitEX auswir­
ken. Nebst diesen harten Faktoren und intakten Aussichten war für uns
insbesondere aber ein Argument mitentscheidend: Wir haben nicht nur
in USA-Immobilien, sondern in eine langfristige Partnerschaft mit einem
erfolgreichen Schweizer Unternehmer investiert, der seit über 20 Jahren
in Florida zahlreiche Projekte entwickelte und zu den «Marktgurus» ge­hört. Beat Kähli hat in den letzten 15 Jahren Avalon Park, Nähe Orlando,
Florida, entwickelt und gebaut. Der Erfolg dieser Kleinstadt ist bestechend,
wovon wir uns mehrfach überzeugen liessen. Seine Firma Avalon Park
Group sowie der COO und Senior Vice President, Eric Marks, werden für
uns wichtige Verbindungspunkte sein. Die Firmengruppe von Beat Kähli
investiert im Gegenzug auch in die sitEX Properties AG und wird ge­
wichtiger Aktionär.
Die sitEX Properties USA Inc. wird vier US-Immobilienfirmen halten,
welche jeweils die Direktanlage besitzen. Mit dem Keith A. Ewing Medical
Plaza Avalon Park Orlando wurde eine Anlage erworben, die ab sofort
einen Ertrag abwirft und mit langfristigen, staffelartigen Mietverträgen
auch in Zu­kunft Potenzial aufweist. Mit dem baureifen Land Avalon TC III
konnten wir uns eine Parzelle sichern, auf welcher sich ein Projekt mit
92 Mietwohnungen und kommerziellen Flächen in den nächsten 24
Monaten bauen lässt. Und zu guter Letzt sind wir ein Joint Venture mit
unserem neuen Partner betreffend New River, einem Entwicklungsgebiet
Nähe Tampa, der zweitgrössten Stadt Floridas, eingegangen. Gemeinsam
werden wir eine Projektentwicklung für die über 6 Mio. m² grosse Land­
reserve vorantreiben und je nach Marktentwicklung und -potenzial das
Projekt New River umsetzen.
Der Verwaltungsrat der sitEX möchte mit dieser erstmaligen diversifi­
zierten Investition im Ausland kein Abenteuer starten, sondern gezielt
und unternehmerisch handeln. So sollte das Engagement im US-Markt
10 % unserer Gesamtanlagen nicht überschreiten bzw. übergewichtet
werden. Auch unsere rechtlichen und steuerlichen Hausaufgaben haben
wir in den letzten Wochen sorgfältig und verantwortungsbewusst ab­
geschlossen. Für Sie als sitEX-Aktionärin bzw. -Aktionär ergeben sich
aus dieser Transaktion keine direkten Veränderungen ausser der Partizi­
pation an Marktchancen, der verbesserten Risikoallokation durch die
Kleinstteilnahme am internationalen Immobilienmarkt und der generell
bereichernden US-Inspiration. Der geordnete Aufbruch nach USA, im
überblickbaren Rahmen, mit einem Top-Partner an der Seite und profes­
sionell organisiert ist eine Herausforderung. Für viele Menschen kommt
dies einem Traum nahe... wir lassen Sie Teil davon sein.
Dr. oec. publ. Adriana Ospel
Präsidentin des Verwaltungsrates
Urs Gribi
CEO
sitEX Properties AG USA Special | 3
US Markt
in %
10
Switzerland
sitEX Properties ZH AG
Switzerland
tbd
100 %
tbd
sitEX Properties International AG
tbd
Switzerland
100 %
Schweizer Recht
US-Recht
sitEX Properties USA Inc.
USA
100 %
sitEX Properties Medical Plaza, LLC
sitEX Properties Town Center, LLC
sitEX NR Holding, LLC
sitEX NR Development, LLC
100 %
100 %
50 %
50 %
ASSETS
ASSETS
ASSETS
ASSETS
Keith Ewing Medical Plaza
Avalon (Orlando)
Land Town Center
Avalon (Orlando)
Projektentwicklung
Wesley Chapel (Tampa)
Projektentwicklung
Wesley Chapel (Tampa)
8
7
6
5
4
Die sitEX-Struktur wird den neusten Gegebenheiten angepasst. Die sitEX
International AG wurde als 100 %-Tochter neu gegründet. Der Verwal­
tungsrat wird durch Frau Dr. Adriana Ospel und Urs Gribi repräsentiert.
Wiederum als 100 %-Tochter wird die sitEX USA Inc. gegründet, welche
dann die Immobiliengesellschaften mit den Assets hält. Im Verwaltungs­
rat der sitEX USA Inc. werden Beat Kähli als Präsident, Eric Marks, Urs
Gribi und Alain Lachappelle (lic. iur., dipl. Steuerexperte, Partner
WENGER PLATTNER) als Mitglieder vertreten sein.
3
2
1
0
–1
–2
–3
2011
1009
2007
2005
2003
2001
1999
–4
Bundesobligationen 10 J.
Inflation
BIP-Wachstum
4 | sitEX Properties AG USA Special
sitEX Properties AG
9
1997
Die wirtschaftliche Abschwächung ab 2005, sinkende Arbeitsproduktivi­
tät und die Erhöhung des US-Leitzinssatzes auf 5,25 % im Juni 2006
lösten eine Kettenreaktion aus. Einkommensschwache Schuldner konn­
ten erstmals ihre Hypotheken nicht mehr bedienen. Gemäss dem füh­
renden Immobilienindex «S&P Case-Shiller», der die 20 grössten Metro­
politanräume umfasst, verlor der Wohnimmobilienmarkt von Juli 2006
bis Anfang 2009 34,0 % an Wert. Das ist der grösste Preissturz auf dem
US-Immobilienmarkt seit 1890. Am stärksten betroffen waren Las Vegas
(–59 %), Phoenix (–56 %), Miami und Detroit (je –51 %). Die tiefsten
Korrekturen wurden in Dallas (–11 %), Denver (–14 %), Charlotte und
Wirtschaftsentwicklung in den USA
1995
Der Immobilienmarkt war lange einer der grossen Konsumpfeiler der
amerikanischen Wirtschaft. Stetig steigende Werte heizten das Hypo­
thekargeschäft, den Neubau und den Privatkonsum an. Dank der tiefen
Zinslandschaft im Nachgang der geplatzten DotCom-Blase im Jahr 2001
konnten sich auch tiefere Einkommensschichten Wohneigentum leisten.
Ermutigt durch den guten Wirtschaftsgang ab 2003 und durch die
Politik vergaben Banken Kredite mit variablem Zinssatz an Schuldner
mit mässiger Bonität und zu tiefen Eigenkapitalanteilen. Alle setzten auf
weitere steigende Immobilienpreise als Gegenwert.
Ab 2009 stabilisierte sich die Wertentwicklung auf dem Level von 2003.
Im Jahr 2010 erfolgte eine Preissteigerung in fast allen Märkten. Zusam­
men mit dem zurückkehrenden Wirtschaftswachstum gaben viele Öko­
nomen Entwarnung. Die Wohnungsbauinvestitionen sind Ende 2010
wieder leicht gestiegen, ebenfalls die verkauften Neubaueinheiten. Die
Anzahl bleibt aber unter den Erwartungen. Von einer deutlichen Erho­
lung kann deshalb derzeit nicht gesprochen werden. Die Anzahl der
Liquidationsimmobilien, die auf den Markt kommen, nimmt zwar lang­
sam ab, sie werden aber in den nächsten Jahren weiterhin auf die Wohn­
immobilienpreise und auf den Neubau von Wohnungen drücken.
Auch auf dem Markt für Gewerbeimmobilien kamen im Zuge der Wirt­
schaftskrise viele Flächen auf den Markt. Im Jahr 2010 hat sich nun die
Situation erstmals stabilisiert und Unternehmen mieten in den amerika­
nischen Metropolen mehr Flächen an, als sie freisetzen. Die Nachfrage
hat sich bis zum Sommer 2011 weiter verstärkt. Gemäss dem neusten
Report von Jones Lang LaSalle verzeichnet das Jahr 2011 die besten
Absoptionsraten seit dem Jahr 2007. Auch wenn diese viermal tiefer
sind als damals.
1993
Mit staatlichen Finanzspritzen und tiefen Zinsen versuchen die amerika­
nische Regierung und das für die Geldpolitik verantwortliche Zentral­
banksystem «Federal Reserve System» die Wirtschaft wieder in Gang zu
bringen. Bisher mit Erfolg. 2010 haben die Vereinigten Staaten ein
Wachstum von 3 % verzeichnet. 2011 geht der Wachstumspfad abge­
schwächt weiter. Die Nachwehen der Krise sind in Form einer hohen
Arbeitslosigkeit von rund 9 %, tieferen Steuereinnahmen und einer
wachsenden Staatsverschuldung spürbar. Die OECD geht in ihrem neus­
ten Bericht davon aus, dass sich 2012 das Produktionswachstum weiter
beschleunigt und die immer noch hohe Arbeitslosigkeit von 9 % weiter
zurückgehen wird. Die Entwicklung dürfte aber Zeit in Anspruch neh­
men, drücken doch die anstehenden Sparübungen zur Reduktion der
Verschuldung von Firmen, privaten als auch öffentlichen Haushalten auf
die Konsumfreudigkeit.
Boston (je –20 %) verzeichnet. Die Korrekturen in weiteren bekannteren
Metropolitanräumen bewegten sich dazwischen: New York (–25 %),
Washington (–34 %), Los Angeles (–42 %), San Francisco (–46 %) und
Chicago (–35 %). Je höher vorher der Preisanstieg gewesen war, desto
grösser war auch der Fall.
1991
Mit einem BIP von rund 15 Billionen US-Dollar pro Jahr sind die Verei­
nigten Amerikanischen Staaten die grösste Volkswirtschaft der Welt.
Und die grösste Wirtschaft wächst weiter. Ein Bevölkerungswachstum
von durchschnittlich 1 % und ein Wirtschaftswachstum von 3 % jedes
Jahr ist unter OECD-Ländern ein hoher Wert. Die amerikanische Volks­
wirtschaft spielt nach wie vor eine bedeutende Rolle für die Entwick­
lung der ganzen Weltwirtschaft. Deshalb ist die amerikanische Regie­
rung bemüht, die Wirtschaft mit hohem Beschäftigungsniveau und
stabilen Preisen in Schwung zu halten. Dies gelang ihr in den letzten
20 Jahren – mit einem kurzen Dämpfer 2001 – vorbildlich, bis zum
Platzen der Immobilienblase 2007 und der nachfolgenden Finanzkrise
von 2008 bis 2009.
Struktur
Quellen: BFS, SNB, Outlook UBS
August 2011
sitEX Properties AG USA Special | 5
Objekte
Keith Ewing Medical Building
Standort:
Baujahr:
Nutzung:
Avalon Park
Nähe Orlando, FL
2009
Klinik (Reha) im Erdgeschoss
Arztpraxen und Büros in den Obergeschossen
Town Center III (Parzelle)
Standort:
Grösse:
Nutzung:
Avalon Park
Nähe Orlando, FL
7 203 m²
92 Mietwohnungen
Kommerzielle Flächen im Erdgeschoss
Partner
Beat Kähli (47) geboren in Zürich, hat als Unternehmer die letzten 20
Jahre hauptsächlich in Central Florida verbracht. Er ist CEO der Avalon
Park Group (APG) mit Haupsitz in Avalon Park, Orlando, Florida (www.
avalonparkgroup.com). APG ist eine diversifizierte Firmengruppe, deren
Kernkompetenz in der Immobilienentwicklung in Florida liegt. APG hat
über die letzten 12 Jahre aus einem ca. 7,5 Mio. m² grossen unbebauten
Grundstück die Kleinstadt Avalon Park mit über 10 000 Einwohnern,
einem Geschäftszentrum, Schulen und Freitzeitparks entwickelt. Avalon
Park war in den Jahren 2004–2006 das nach Verkäufen gerechnet er­
folgreichste Wohnbauprojekt in Central Florida. APG verfügt in Florida
über Erfahrungen in allen Bereichen der Immobilienentwicklung. Eric
Marks (40), seit 7 Jahren bei APG, führt vor Ort die 12 Mitarbeiter in
Orlando, er ist ausgebildeter Rechtsanwalt.
Neben den zahlreichen Immobilienprojekten in Florida hat sich APG
auch in anderen Wirtschaftsbereichen etabliert, u.a. war sie zu 50 % am
Unternehmen Prestige AB, mit Haupsitz in West Palm Beach, Florida,
beteiligt. Prestige AB entwickelte sich in den Jahren 1999–2007 zum
grössten unabhängigen Betonproduzenten in Florida. Prestige wurde
2007 an einen brasilianischen Mischkonzern verkauft.
Beat Kähli
Eric Marks
Beat Kähli konnte sich in der Geschäftswelt von Orlando einen guten
Ruf erarbeiten und hat über die Jahre auch in zahlreichen Gremien
von wichtigen Organisationen und Unternehmen in Central Florida
mit­gewirkt u.a. als Mitglied im Board of Directors von Florida Hospital,
Central Florida Chamber of Commerce, Red Cross of Central Florida
und University of Central Florida Foundation.
US $
CHF
2.0
1.8
1.6
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
2011
1009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
0.0
1989
Grösse:
Nutzung:
Wesley Chapel
Nähe Tampa, FL
6 628 748 m²
Entwicklung von ca. 3500 Wohneinheiten
und eines Towncenters
Kursentwicklung USD / CHF
1993
Standort:
Von 1945 bis 1971 war der Schweizer Franken durch das BrettonWoods-System an den US-Dollar gekoppelt. Ein Dollar kostete 4.375
Schweizer Franken. Ab 1971 verlor der US-Dollar gegenüber dem
Schweizer Franken dann stets an Wert. Die erstmalige Gleichwertigkeit
zum Schweizer Franken erreichte der US-Dollar am 14. März 2008. Im
Jahr 2011 beschleunigte sich die Wertentwicklung des Schweizer Fran­
kens. Der bisherige Tiefstand war am 10. August 2011 mit 0.72 Schwei­
zer Franken pro Dollar. Dann griff die Nationalbank nochmals ein, senkte
die Leitzinsen und kommunizierte eine mögliche Anbindung des Schweizer
Frankens an den Euro. Das Interesse am Schweizer Franken liess nach,
der Dollar- als auch der Eurokurs sind angestiegen und haben sich sta­
bilisiert. Das Vertrauen der Anleger in den US-Dollar und in den Euro
ist aber nach wie vor auf schwachen Füssen. Die Regierungen sind nun
gefordert, ausgeglichene Haushaltsbudgets, eine Reduzierung ihrer
Schulden und trotzdem ein stabiles Wirtschaftswachstum einzuleiten.
1991
Projekt New River
Quelle: SNB
6 | sitEX Properties AG USA Special
sitEX Properties AG USA Special | 7
sitEX Properties AG
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sitEX Properties ZH AG
Seestrasse 227
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