Immobilia Juli 2015

NR. 07 | JULI 2015 82. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch
Stephan Kloess
über Corporate Real Estate Management – Seite 4
SVIT
FESTIVAL
Immobilienpolitik. Mieterverband lanciert Initiative 11
Immobilienwirtschaft. Rentabilität richtig beurteilen 22
Verband. SVIT Plenum: Swissness im «Dolder» 60
22. August 2015
16.00 – 21.00 Uhr | Das grosse Mitgliederfest
Jetzt online anmelden:
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Brennwert_82x195_CH 07.05.14 08:27 Seite 1
editorial urs gribi
Modulierender Premix-Ölbrenner
Eins zu eins
Urs Gribi
«Die Lex Koller be­
grenzt bereits heute
eine beherrschende
Stellung ausländi­
scher Investoren.»
«Der Immobilienmarkt ist äusserst wichtig
für unser Land und für die Volkswirtschaft un­
seres Landes», sagte Bundesrätin Simonet­
ta Sommaruga vor einem Jahr im Ständerat.
Damals lehnte die Kleine Kammer eine Ver­
schärfung der Lex Koller ab. Der erste Vors­
toss wollte Gewerbeliegenschaften wieder der
Lex Koller unterstellen, so wie das bis 1997 der
Fall war. Der zweite verlangte, dass Personen
im Ausland keine Anteile an schweizerischen
Immobilienfonds und börsenkotierten Immobi­
liengesellschaften mehr erwerben dürften.
Widerstand war der geplanten Verschärfung
nicht zuletzt vom SVIT Schweiz erwachsen.
Mit dem Nein der Ständeräte schien das Vor­
haben erledigt, auch wenn die unterlegene Mo­
tionärin mit einer Volksinitiative drohte. Dank
Schützenhilfe kann sie nun darauf verzich­
ten. Justizministerin Sommaruga hat eine Re­
vision der Lex Koller eingeleitet. Und – wen
erstaunt’s – im bundesrätlichen Vorschlag tau­
chen die beiden vom Ständerat bachab ge­
schickten Forderungen eins zu eins wieder auf.
Es ist ein gefährliches Manöver, das hier gefah­
ren wird. Die Lex Koller begrenzt bereits heu­
te eine beherrschende Stellung ausländischer
Investoren in Immobiliengesellschaften und
-fonds. Der Rest ist purer Protektionismus. In­
vestoren werden bei dieser Frage in Inländer
und Ausländer eingeteilt – und die Ausländer
diskriminiert. Gleichzeitig investieren Schwei­
zer Versicherer und Vorsorgeeinrichtungen
Anlagevermögen in Immobilien im Ausland,
um so das Risiko zu verteilen.
Die Kunst der Sparsamkeit
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Nehmen wir Bundesrätin Sommaruga beim
Wort: Wenn die Revision der Schweizer Volks­
wirtschaft schadet, muss sie bekämpft werden.
Ihr Urs Gribi
Brenner
2 | immobilia Juli 2015
Brennwerttechnik
Solarsysteme
Wärmepumpen
immobilia Inhalt nr. 07 JuLi 2015
NR. 07 | JULI 2015
82. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch
stEphaN kLoEss
übER coRpoRatE REaL EstatE maNagEmENt – sEItE 4
SVIT
FESTIVAL
ImmobILIENpoLItIk. Mieterverband lanciert Initiative 11
ImmobILIENwIRtschaft. Rentabilität richtig beurteilen 22
VERbaNd. SVIT Plenum: Swissness im «Dolder» 60
22. August 2015
16.00 – 21.00 Uhr | Das grosse Mitgliederfest
Jetzt online anmelden:
www.svit-festival.ch
Stephan Kloess
(Foto: Urs Bigler)
04«Ich bin ein Fan von Transparenz»
Nur wer Flächenmasse, -kosten und die Anforderungen der Nutzer im Unternehmen kenne,
könne dem Corporate Real Estate Management
adäquate Ziele setzen, sagt Immobilienberater
Stephan Kloess.
36Neue Geschäftsfelder finden
Schweizer Immobiliengesellschaften haben bisher von einem günstigen Marktumfeld profitiert. Aber schwierigere Zeiten erfordern ein Umdenken.
38Social Media als Chance
Die Webseite wohnbarometer.homegate.ch
bildet ab, was die Deutschweizer zum Thema
Wohnen bewegt.
Immobilienpolitik
immobilienrecht
Fokus
zitiert
11Mieterverband lanciert volksInitiative
Die Generalversammlung des Schweizerischen Mieterverbands SMV hat die Lancierung der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» beschlossen.
12nicht im Brennpunkt der Bürgerlichen
Immobilien und Wohnen gehören bei den
bürgerlichen Parteien nicht zu den Wahlkampf-
themen. Ganz anders die Linke. Für sie ist
Wohnen ein Kernthema.
IMMOBILIENwirtschaft
Bauen ist viel zu teuer.
Wenn man neuen
Wohnraum schafft,
entstehen Baukosten
von 2500 EUR pro
Quadratmeter. Damit
sich das rechnet, muss
man mehr als 10 EUR
Miete pro Quadratmeter verlangen. Es gibt
aber Menschen, die
nur 7 EUR bezahlen
können.»
Rolf Buch
Vorstandsvorsitzender
der Deutsche Annington,
im Interview mit der «Süd­
deutschen Zeitung», Aus­
gabe 22.Juni 15, auf die
Frage, warum trotz Bau­
boom nicht mehr preis­
günstiger Wohnraum
geschaffen wird.
14Faktoren für Hotel-Investments
Eine Reihe von Eigenschaften machen Hotels
zu einmaligen Immobilien. Deshalb braucht
man für die Beurteilung von Hotel-Investments ein besonderes Know-how.
16Der Monat in der Immobilienwirtschaft
21 Kolumne: Unnötiger Aktivismus
Kolumnist Georges Theiler erklärt, warum die Schweiz keine «Lex Sommaruga» braucht.
22Rentabilität richtig beurteilen
In der Praxis gibt es verschiedene RenditeKennzahlen für Immobilien. Doch welche sind
für ein Investment entscheidend?
24Fragmentierte Nachfrage
Obwohl der Leerstandspreis von Büroflächen
gestiegen ist, eröffnet die Realisierung von
Büroflächen interessante Anlageoptionen.
26Turnaround für Shoppingcenter
Der Wandel des Detailhandels verstärkt den
Druck auf ältere Shoppingcenter. Eine klare
Unternehmungsstrategie ist gefragt.
30Gebremster Mietwohnungsmarkt
Deutsche Eigentümer müssen ihre Renditeerwartungen überprüfen, denn der Gesetzgeber
hat die «Mietpreisbremse» gezogen.
32Die Nebeldecke lichten
Die Schweiz ist ein Land von Mietern.
Unsere beiden Autoren beleuchten die
Rolle der Nebenkosten von Mietwohnungen.
34Deutsches Wohnungsranking
Der Financial Advisor Catella hat 70 Standorte
ausserhalb der deutschen Investmentzentren
auf ihr Anlagepotenzial untersucht.
40Stolpersteine bei Share Deals
Beim Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft wird bei einem «Share Deal» eine
sorgfältige Planung empfohlen.
Bau & Haus
42 Neue Immobilienstrategie in Chur
Das Verwaltungszentrum Sinergia ist das Herz-
stück der neuen Immobilienstrategie des Kantons Graubünden.
44 Bürokonzepte auf dem Prüfstand
Unternehmen oder Verwaltungen, die einen Büro-
bau planen, stehen vor der Frage: Welches Raum-
konzept ist effizient und wirtschaftlich?
47 Blasen an verputzten Fassaden
Blasen an Fassaden sind oft eine Folge von schlecht abgedichteten Fensterbänken und
ungenau verarbeiteten Isolationsplatten.
Immobilienberuf
48FM Day 2015: Initiative für mehr Kompetenz
50Seminare und tagungen
52 kurse der SVIT-Mitgliederorganisationen
verband
54Prüfungsfeier Bewirtschafter
57Vorschau SVIT Festival
58GV SVIT Zentralschweiz
60SVIT Plenum: SWIssness im «dolder»
66GV SVIT Graubünden
67SEk-Seminar Olten
69GV SVIT Solothurn
70Prüfungsfeier ImmobilienBewerter
marktplatz
71Marktplatz & Produkte-News
74bezugsquellenregister
77Adressen & Termine
78zuguterletzt / Impressum
immobilia Juli 2015 | 3
Fokus Corporate Real Estate Management
4 | immobilia Juli 2014
«Ich bin ein
Fan von
Transparenz»
Nur wer Flächenmasse, -kosten und
die Anforderungen der Nutzer im
Unternehmen kenne, kann dem Corporate
Real Estate Management CREM adäquate
Ziele setzen, sagt Immobilienberater
Stephan Kloess im Gespräch mit Immobilia.
10
Ivo Cathomen* – Verfolgt man die Diskussion über
Corporate Real Estate Management
CREM, entsteht der Eindruck, im
Immobilienbestand der Unternehmen
schlummere ein grosser Schatz.
Wie gross ist das Potenzial nach Ihrer
Einschätzung?
– Das Potenzial ist von Sektor zu Sektor sehr
unterschiedlich. Es gibt Branchen, die das
Management ihrer Immobilien als strategische Leistung verstehen, andere dagegen als Leistung einer Bauabteilung, die
dem Kerngeschäft nach Bedarf Produktionsgebäude oder Büroflächen zur Verfügung stellt, die also ein operatives Verständnis von CREM pflegen. Immobilien
machen ungefähr fünf bis 25% der Bilanzsumme und ca. fünf bis 15% der Gesamtkosten von Unternehmen aus, Finanzinstitute ausgenommen. Betrachtet man die
Nutzung der Flächen, kann es je nach Branche Einsparungspotenziale von bis zu 25%
der Flächen geben.
– Was gibt den Ausschlag über das stra­
tegische oder operative Verständnis?
– Überall dort, wo die Anforderung an die
Transparenz hoch ist, sind Unternehmen
entsprechend sensibilisiert. Die Linie zieht
sich nicht entlang von Landes- oder Branchengrenzen. Wo man ein Publikum hat –
namentlich ein Börsenpublikum –, ist Transparenz gefordert und traditionell höher.
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FOKUS Corporate Real Estate Management
Biographie
Dr. Stephan
Kloess
(*1966) ist seit 2003 mit
KRE KloessRealEstate für
institutionelle Investoren
und Corporates als Consultant tätig. Vorher war er in
zwei Beratungsunternehmen in führender Position.
Stephan Kloess ist Mitgründer und Dozent des CUREM
der Universität Zürich sowie
Dozent am Institut für
Finanzdienstleistungen in
Zug. Weiter nimmt er verschiedene Organtätigkeiten
in Verwaltungsräten und
Anlageausschüssen wahr.
Er studierte Wirtschaftsingenieurwesen an der TU Berlin
und promovierte über Immobilienkapitalanlagen an
der Universität St. Gallen
zum Dr. oec. HSG.
– Hat es auch mit Kosten- und Preis­
druck in der Branche zu tun?
– Ja, auch. Kostendruck impliziert jedoch,
über ein Potenzial für Preissenkungen zu
verfügen. Dazu muss das Unternehmen
erst einmal wissen, was die dafür notwendigen Flächen kosten. Erst auf dieser Grundlage kann nach Potenzialen bei den eigenen und angemieteten Immobilien gesucht
werden. Es geht um strategische Fragen
wie «Brauche ich die Fläche? Habe ich zu
viel? Was kostet sie mich? Brauche ich sie
morgen noch?»
– Kann man die erhöhte
Aufmerksamkeit an einem Jahr
oder Ereignis festmachen?
– Das Potenzial wird in Europa seit Mitte
der 1990er-Jahre erschlossen. Eines der
ersten Unternehmen in Deutschland war
die Deutsche Telekom, die ihren Bestand
in die DeTeImmobilien einbrachte und diesen teilweise an den Markt brachte. Mit
der Auslagerung ging die Trennung in betriebsnotwendige und nichtbetriebsnotwendige Immobilien einher. Weitere Unternehmen waren die Deutsche Bahn und
in der Schweiz die Swisscom, welche die
Chance nutzten, betriebsnotwendige und
6 | immobilia Juli 2014
nichtbetriebsnotwendige Immobilien zu
trennen. Die Swisscom u. a. mit der Gründung der Swisscom Immobilien AG 1998
und dem Verkauf eines grossen Immobi­
lienbestandes im Jahr 2001. Siemens unternahm diesen Schritt 2008. Diese Liste
liesse sich beliebig fortsetzen.
CREM muss immer
eine Supportfunktion für
das Kerngeschäft sein.»
– Damit haben Immobilien relativ
späte Aufmerksamkeit als Produk­
tionsfaktor erlangt …
– Die Bedeutung von Immobilien für das Unternehmen wurde nach meiner Auffassung
lange Zeit unterschätzt. Der Fokus lag auf
Patenten sowie dem Humankapital und den
Investitionsgütern, die man zwecks Produktion in ein Gebäude «steckte», das man ehedem schon besass oder neu erstellte. Immobilien waren der letzte Produktions- und
Kostenfaktor, den man umzulegen begann.
Diese «Emanzipation» spielte sich evolutionär ab. Viele Unternehmen nahmen bereits
davor eine Umlage von Kosten vor und bilanzierten die Sachanlagen unterschiedlich
je nach Nutzung und Verwendung. Kosten
wurden nur in einem groben Rahmen erfasst und umgelegt, weil entweder die exakten Flächenmasse nicht bekannt waren
oder weil man einer detaillierten Umlage
aller Flächen auf jede Geschäftseinheit wenig Bedeutung beimass.
– Gibt es Argumente für dieses
vereinfachende Umlageverfahren?
– Das kommt ganz darauf an, wie man zur
Transparenz steht. Wenn man seine Flächenmasse und -kosten kennt, ergeben
sich daraus interessante unternehmerische Fragen, die das Unternehmen dann
auch beantworten muss. Beispielsweise,
ob man die Bürofläche effizienter selber
zur Verfügung stellt oder kostengünstiger
anmietet. Damit verlässt man die operative Sichtweise.
– Sind Unternehmen auch bereit, die
Konsequenzen dieser Transparenz zu
tragen oder ist die Kostenkalkulation
oft auch «L’art pour l’art»?
– Ich muss vorausschicken, dass ich ein
grosser Transparenz-Fan bin. Insofern
würde ich die Transparenz immer schaffen
wollen, unabhängig von den Entscheidungen, die ich daraus ableite. Wenn ich zum
Entschluss komme, dass ich meinem operativen Betrieb keine Marktkosten verrechnen kann, dann entscheide ich bewusst
über einen Preisabschlag. Dann weiss ich
aber auch, mit welchem Betrag ich diesen
betreffenden operativen Bereich subventioniere, und kenne die Opportunitätskosten. Die Frage ist aber insofern berechtigt,
als es für zahlreiche Betriebsimmobilien
keinen Markt und kaum Optionen für eine
Fremdnutzung gibt. Für sie braucht man
keinen Marktwert festzulegen – und einen
Ertragswert schon gar nicht. Das einzige,
was dann zählt, sind Kosten, ein Substanzbzw. der Landwert.
– Bewegt sich CREM immer von der
Kostensicht hin zu einer Ertragssicht?
– Nein, das sehe ich nicht so, obwohl dieser Eindruck oft erweckt wird. Ich spreche lieber von verschiedenen Sichtweisen und Einsatzmöglichkeiten des CREM
als von Entwicklungsstufen. Entscheidend
ist doch, ob das Geschäftsmodell und das
Kerngeschäft mit den Leistungen des
CREM adäquat unterstützt werden. Es kann
also gute Gründe geben, eine reine Kostensicht einzunehmen. Hier ist beispielsweise
entscheidend, wem ich die Investitionskos-
flächen besitzt oder mietet, so kann es dem
operativen Betrieb kaum Marktpreise weiterverrechnen. Vielmehr wird das Unternehmen mit der Werbewirkung des Standortes argumentieren und einen Anteil X
der Flächenkosten als
Branding-Kosten einEs kann zu Interessenskonflikten mit
kalkulieren oder dem
dem Kerngeschäft kommen, wenn dem
eigenen Online-Shop
CREM falsche Ziele gesetzt werden.»
belasten. Die Höhe
des Anteils ist ein strategischer Entscheid
und muss durch die
Geschäftsleitung bestimmt werden.
ten zuordne, der Immobilie oder der opera- – Umgekehrt kann es wie in
tiven Einheit. Wichtige Hinweise über die einem aktuellen Beispiel auch dazu
Ausrichtung des CREM gibt übrigens auch führen, dass ein Modehaus den
das Organigramm, das zeigt, wo die Immo- Standort an der Bahnhofstrasse verlas­
bilienabteilung angesiedelt ist – bei der Li- sen muss, weil die Schwesterfirma
nie, als Stab der Geschäftsleitung oder als die Verkaufsflächen mit mehr Ertrag
Bereich des CFO.
fremdvermieten will.
– Sie erwähnen Abschläge auf
– Das kann eine Konsequenz sein.
den Marktpreisen für die interne
– Im Sinn des Kerngeschäfts aber
Verrechnung. Was bestimmt die
eine unerfreuliche …
Höhe dieser Abschläge?
– Immerhin eine wichtige unternehmeri– Ich mache ein Beispiel. Wenn ein Mode- sche Erkenntnis aus der transparenten und
geschäft an der Bahnhofstrasse Verkaufs- unvoreingenommenen Analyse der Kosten
immobilia Juli 2014 | 7
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8 | immobilia Juli 2014
26.01.15 16:45
FOKUS Corporate Real Estate Management
Man kann dem CREM keine Ziele
setzen, wenn man die Bedeutung
und Konsequenzen für die Beteiligten
nicht kennt.»
und Opportunitäten. Abstrahiert bedeutet
es, dass es sich um einen Immobilienbereich mit ungenutztem Ertragspotenzial einerseits und einen subventionierten Modebereich anderseits handelt.
– Also ein Kerngeschäft,
das Geld vernichtet.
– Aus der Immobilienoptik wäre es so.
Die Frage ist, ob das Kleidergeschäft seinen Umsatz an einem andern Ort erzielen
könnte oder ob man das Kerngeschäft sogar ganz aufgeben muss. Würden Immobilie und Modesparte – nicht so wie in dem
von Ihnen erwähnten Beispiel – zum gleichen Unternehmen gehören, eröffneten
sich aus der Kosten- und Ertragstransparenz vielfältige Optionen.
– Das heisst aber auch, dass es
im Unternehmen klare Regeln für die
Interessensabwägung braucht.
– CREM umfasst die Flächen für produzierende und nichtproduzierende Einheiten,
wobei erstere meist spezifische Anlagen
und Immobilien umfassen, die man nicht
beliebig verkaufen oder vermieten kann.
Demgegenüber ist man mit den nichtproduzierenden Einheiten, also namentlich
mit der ganzen Administration nicht an einen Standort gebunden. Darf nun die Administration an eine günstigere Lage ziehen? Wenn es für die Administration allein
um Kosten geht, müsste man dies zulassen. Wenn aber strategische Aspekte eine
Rolle spielen – zum Beispiel das Zusammenwirken und die Synergien von Administration und Produktion –, dann fällt die
Entscheidung anders aus. Also: Es braucht
die richtigen Zielvorgaben und die Definition der Handlungsspielräume. Sonst kommt
es zu Interessenskonflikten zwischen dem
Immobilienbereich und dem Kerngeschäft.
– Wer hat diese Ziele und
Leitplanken zu setzen?
– Die müssen strategisch und damit von
der Geschäftsleitung vorgegeben werden.
Man sollte sich gut überlegen, welche Anreize man im CREM setzt. Sonst kann es
sein, dass die Ziele gar nicht erfüllt werden können, weil die Leitplanken zu eng
sind, oder dass das Ergebnis für das Kerngeschäft zu einem unerwünschten Resultat führt. Das ist der Punkt, an dem CREM
eine strategische Komponente bekommt.
CREM darf nicht aus Selbstzweck betrie-
ben werden. Sonst fängt das CREM an, das
Kerngeschäft zu steuern.
– Einen reinen Markt wird es im
CREM also nie geben.
– Ich bin der Überzeugung, dass eine
Marktlösung im CREM in der überragenden Zahl der Fälle das Kerngeschäft nicht
unterstützt. Die divergierenden Kräfte im
Unternehmen wären zu gross, weil jeder
für sich selbst optimiert.
– Gibt es Beispiele, bei denen die
Anreize falsch gesetzt wurden?
– Mit kommt ein Fall in den Sinn, wo die
Leitplanken für die Zielvorgaben zu eng
waren. So sollte die Immobilienabteilung
als Profitcenter die nichtbetriebsnotwendigen Liegenschaften möglichst profitabel
vermieten, erhielt aber eine lange Liste, an
wen sie nicht vermieten darf. Das war zum
Scheitern verurteilt.
– Sind Unternehmen nach Ihrer
Ansicht hinsichtlich der Zielvorgaben
und Leitplanken eher zu konservativ?
– Nein, einen solchen pauschalen Schluss
kann ich aus meiner Praxiserfahrung nicht
ziehen. Ich sehe eher die Gefahr, dass aufgrund mangelnder Transparenz die Inimmobilia Juli 2014 | 9
FOKUS Corporate Real Estate Management
centives falsch gesetzt werden. Sind Flächenmasse und -kosten bekannt, ist die
Ausgangslage für alle klar. Vielen Unternehmen wird erst dann bewusst, wie gross
eigentlich der nichtbetriebsnotwendige
Bestand ist.
– Sie haben mehrfach die Standortfra­
ge angesprochen. Sind Unternehmen
bereit, sich diesem Thema zu stellen?
– Sie sollten es. Es kann Gründe geben,
an einem Standort festzuhalten, auch
wenn der operative Betrieb niemals in
Die Verkürzung der Produktions­lebenszyklen
ist eine der grössten Herausforderungen für das CREM.»
– …und kommen dann zum
Entscheid wie der Industriekonzern
Conzetta, diese nichtbetriebsnot­
wendigen Liegenschaften über die
Börse zu verkaufen.
– Zum Beispiel. Das bietet sich aber nur
für Objekte an, die ein Investor auch anderweitig nutzen könnte.
– Muss es immer einen Markt geben?
– Es muss einen Markt geben, aber unter
Umständen nicht für eine gleiche Nutzung.
10 | immobilia Juli 2014
der Lage wäre, marktgerechte Flächenkosten zu bezahlen. Dies geschieht im
CREM aber im Wissen um die Opportunitätskosten. Um wieder das Beispiel
der Retailflächen heranzuziehen. Brauche ich Repräsentativität, dann ist der
Abschlag auf der Marktmiete grösser.
Wenn ich keine Repräsentativität brauche, kann ich bezüglich des Standortes
flexibel agieren.
– Wann ist eine Liegenschaft strate­
gisch und wann nicht?
– Die Frage kann man nicht generell beantworten. Das müssen die Verantwortlichen des Kerngeschäfts abschätzen. Insgesamt lässt sich aber festhalten, dass
sich der Horizont mit dem Lebenszyklus der Produkte verkürzt hat. Lange Lebenszyklen der Immobilien, kurze Zyklen der Produkte – für das CREM ist das
eine zentrale Herausforderung. Zudem
müssen Unternehmen agil sein, schnell
in der Entwicklung, schnell in der Expansion. Flächen müssen dafür rasch
in der erforderlichen Qualität zur Verfügung gestellt, um anschliessend unter
Umständen wieder anderen Nutzungen
zugeführt werden.
– Mit welcher Konsequenz
für das CREM?
– Indem sich das Unternehmen beispielsweise Flexibilität durch Miete statt Kauf
schafft oder die Nutzungsflexibilität der
Flächen sicherstellt. *Ivo Cathomen
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
der Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIENPOLITIK Wohnungsbau
Mieterverband lanciert Initiative
Die Generalversammlung des Schweizerischen Mieterverbandes SMV hat die Lancierung der
Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» beschlossen. Sie soll «angesichts des Mangels
an bezahlbaren Wohnungen die wohnpolitische Lethargie des Bundes aufbrechen».
Initiativtext im Wortlaut
Die Initiative «Für mehr bezahlbare Wohnungen» fordert
einen neu formulierten Art. 108 in der Bundesverfassung.
Art. 108 Abs. 1 und 5–8
1 Der Bund fördert in Zusammenarbeit mit den Kantonen
das Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen. Er fördert den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das
dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von
Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
5
Er stellt sicher, dass Programme der öffentlichen Hand
zur Förderung von Sanierungen nicht zum Verlust von
preisgünstigen Mietwohnungen führen.
6
Er strebt in Zusammenarbeit mit den Kantonen eine stetige Erhöhung des Anteils der Wohnungen im Eigentum von
Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus am Gesamtwohnungsbestand an. Er sorgt in Zusammenarbeit mit
den Kantonen dafür, dass gesamtschweizerisch mindestens zehn Prozent der neu gebauten Wohnungen im
Eigentum dieser Träger sind.
7
Er ermächtigt die Kantone und die Gemeinden, zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus für sich ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einzuführen. Zudem räumt er ihnen beim Verkauf von Grundstücken, die
in seinem Eigentum oder jenem bundesnaher Betriebe
sind, ein Vorkaufsrecht ein.
8 Das Gesetz legt die Massnahmen fest, die zur Erreichung
der Ziele dieses Artikels erforderlich sind.
Mehr davon: Genossenschaft Kalkbreite (Bild Müller Sigrist Architekten).
Ivo Cathomen Hebel mit unterschiedlichen Lastenträgern. Grob vier Faktoren machen den Miet-
preis aus: Grundstückpreis, Baukosten,
Wohnfläche und Rendite auf dem eingesetzten Kapital. Der Grundstückpreis wird
weitgehend vom Markt bestimmt. Baukosten von Vorschriften und dem gewählten
Baustandard. Wohnfläche von den Bauund Nutzungsordnungen. Und die Rendite meist von den Gerichten. Preisgünstiger
Wohnraum hat grundsätzlich alle Hebel zur
Verfügung: Grundstücke können subventioniert, der Baustandard tief gehalten, die
Wohnfläche in mehr Einheiten unterteilt
und die Rendite auf Null gesetzt werden.
Verschieden sind jedoch die Lastenträger:
Grundstückeigentümer, Mieter oder Bauträger.
Unterschriftensammlung im September.
Der Schweizerische Mieterinnen- und
Mieterverband SMV möchte nun den Staat
als Grundstückeigentümer oder -erwerber
stärker in die Pflicht nehmen. An der Generalversammlung vom 20. Juni beschlossen die Delegierten die Lancierung einer
Volksinitiative unter dem Titel «Mehr be-
zahlbare Wohnungen». Demnach soll mindestens jede zehnte neue Wohnung in der
Schweiz von gemeinnützigen Wohnbauträgern erstellt werden. Weiter will die Initiative verhindern, dass Förderprogramme
der öffentlichen Hand zu Leerkündigungen und Luxussanierungen führen. Die
Unterschriftensammlung zusammen mit
den Wohnbaugenossenschaften Schweiz,
Gewerkschaften und Parteien soll im September beginnen.
Neu soll im Art. 108 Abs. 1 BV der Bund
dazu angehalten werden, im Bereich der
Wohnbau- und Wohneigentumsförderung
die Zusammenarbeit mit den Kantonen zu
suchen. Dies würde den Druck auf die Kantone massiv erhöhen und sie unter Zugzwang setzen. Denn der ergänzte Verfassungsartikel hält unmissverständlich fest,
wohin die Reise geht: Der Bund soll in Zusammenarbeit mit den Kantonen eine stetige Erhöhung des Anteils der Wohnungen
im Eigentum von Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus am Gesamtwohnungsbestand anstreben und in Zusammenarbeit
mit den Kantonen dafür sorgen, dass gesamtschweizerisch mindestens 10% der
neu gebauten Wohnungen im Eigentum
dieser Träger sind. Von 47 000 neu gebauten Wohnungen im Jahr 2013 wären dies
immerhin 4700 Einheiten. Baugenossenschaften und öffentliche Hand erstellten
im betreffenden Jahr aber gerade einmal
2500 Wohnungen. Die Initiative verkennt,
dass die Versorgung mit preisgünstigen
Wohnungen ausserhalb der grössten Agglomerationen heute schon ausreichend
und dass der vorgeschlagene Markteingriff unnötig, verzerrend, kostspielig und
für die privaten und institutionellen Bauträger diskriminierend ist.
Steuermillionen
und
Eigentumsbeschränkung. Einmal mehr sollen Steuer-
millionen aufgewendet werden, um den
sozialen Wohnungsbau flächendeckend
aufzublähen. Kommt hinzu, dass Zürich
und Bern bereits eigene Lösungen haben oder solche auf dem Weg sind. Viele
weitere Städte sind ebenfalls längst aktiv.
Und bezeichnenderweise hat die Basler
Bevölkerung eine überrissene Volksinitiative jüngst bachab geschickt.
Auch sollen mit der Initiative die Rechte am Grundeigentum weiter beschnitten werden. So soll die öffentliche Hand
in den Genuss eines Vorkaufsrechts für
«geeignete Grundstücke» kommen. Umgekehrt hätten private Kaufinteressenten
beim Verkauf von Grundstücken aus öffentlichen Beständen das Nachsehen.
immobilia Juli 2014 | 11
IMMOBILIENPOLITIK Wahlen 2015
Immobilien nicht im Brennpunkt
der Bürgerlichen
Der Schweiz steht ein heis­
ser Wahlherbst bevor. Die
Parteien und ihre Kandidaten
bringen sich für die entschei­
dende Phase des Wahl­
kampfs in Stellung. Gemäss
den Ergebnissen des jüngs­
ten SRG-Wahlbarometers
können die bürgerlichen Par­
teien ihre Position insgesamt
knapp halten, während
Links-Grün eher Terrain ver­
liert. Etwa 10% der Wähler
haben (noch) keine Partei­
präferenz.
In der Tendenz sind die Pro­
gnosen vielversprechend,
denn SVP und
FPD, die zu­
verlässigs­
ten Ver­
fechter
einer
freiheit­
lichen
Ordnung
am Im­
mobilienund
Wohnungsmarkt, würden ih­
ren Anteil insgesamt ausbau­
en. Zusammen mit der CVP
als dritte bürgerliche Kraft
ergäbe sich rein arithmetisch
eine Mehrheit von knapp
55%. Doch die CVP erweist
sich namentlich in Fragen
rund um den Wohnungs­
markt zuweilen als Unsicher­
heitsfaktor. Besonders das
Positionspapier «Faires Woh­
nen für alle» des CVP-Partei­
präsidiums macht hellhörig.
Darin fordert die Partei unter
anderem die automatische
Anpassung der Miet- an die
Hypothekarzinsen. Die CVP
will, dass die Vermieter ge­
setzlich zu den Anpassun­
gen nach unten ver­
pflichtet werden, ohne
dass der Mieter dies
separat verlangen
muss. Für die Immobi­
lienwirtschaft ist dies
reichlich praxisfremd
und nimmt jeden Spiel­
raum für eine Einzelfall­
beurteilung.
Weit oben auf der
Agenda steht
der Immobi­
lien- und
Woh­
nungs­
markt
bei
*Ivo Cathomen
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor der Zeitschrift Immobilia.
12 | immobilia Juli 2014
den Bürgerlichen allerdings
nicht. Ganz anders bei den
Sozialdemokraten. Bei ihnen
gehört «Wohnen» zu den
Kernthemen. Bei der SVP
sucht man vergebens nach
einer allgemeingültigen Posi­
tion zum Immobilien- und
Wohnungsmarkt, sieht man
einmal von einem Papier aus
dem Jahr 2012 zur Raumpla­
nung ab. Antworten auf kon­
krete Fragen zum Immobili­
en- und Wohnungsmarkt
ordnen sich dem Parteipro­
gramm für eine straffere Aus­
länderpolitik, eine Begren­
zung des Staates und den
Schutz des Eigentums unter.
Die Partei zieht zum Beispiel
die Zuwanderung als Begrün­
dung für die Probleme am
Wohnungsmarkt heran und
versucht damit, die Notwen­
digkeit einer Begrenzung der
Freizügigkeit zu untermau­
ern.
Spannend wird es in der Dis­
kussion um die Lex Koller.
Hier wäre ein baldiger vorbe­
haltloser Positionsbezug der
Partei und ihrer Kandidaten
zu der von Bundesrätin Si­
monetta Sommaruga er­
zwungenen Ausarbeitung ei­
ner Verschärfung
wünschenswert. Schon ein­
mal hat die Partei ihre Positi­
on zur Lex Koller fundamen­
tal geändert, nämlich als es
2007 um deren Abschaffung
ging. Die SVP hatte die Auf­
hebung erst vorbehaltlos be­
fürwortet, machte dann aber
eine 180-Grad-Wende. Auch
jetzt könnten bürgerliche
Ratsmitglieder mit dem Ar­
gument der Überfremdung
eine unheilige Allianz mit der
Linken eingehen.
Bei der FDP und CVP gehen
die Positionspapiere auf die
Jahre 2013 und 2014 zurück.
Die FDP bleibt darin ge­
wohnt normativ-abstrakt.
Unter den Schlagworten
raumplanerische Massnah­
men, flexiblere Bauvor­
schriften, Verzicht auf
Marktverzerrung und steu­
erliche Anreize setzt sie die
Leitplanken für das politi­
sche Tagesgeschäft weit.
Viele der Forderungen sind
ausserdem auf der Ebene
der kantonalen Gesetzge­
bung anzusiedeln.
Die CVP bietet in ihrem
18-Punkte-Plan für «Faires
Wohnen für alle» ein bunt
gemischtes Programm aus
linken, etatistischen Forde­
rungen und liberalen Ideen.
Dabei bleibt die Partei aber
ohne klares Profil und nicht
greifbar. Das kann man der
SP Schweiz nicht vorwerfen,
auch wenn allein die Einlei­
tung zum Thema eine Anein­
anderreihung von dumpfen
Parteiphrasen ist: «Spekula­
tion und Gier treiben die
Mieten immer weiter in die
Höhe. Um bezahlbaren
Wohnraum für alle zu schaf­
fen, brauchen wir faire Mie­
ten, eine Kontrolle der
Bodenpreise und eine Förde­
rung von gemeinnützigem
Wohnbau. Anstatt spezielle
Wohnzonen für Superreiche
zu schaffen, müssen wir ver­
dichtet bauen, unsere Mobi­
lität überdenken und das
wertvolle Agrarland besser
schützen. Nur so erreichen
wir unser Ziel von er­
schwinglichem Wohnraum
für alle.» Da erübrigt sich
doch jeder Kommentar.
IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
Schweiz
BErn
Referenzzinssatz
sinkt auf 1,75%
SGV gegen Formularpflicht bei
Mieterwechseln
2
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt neu
1,75% und liegt damit 0,25
Prozentpunkte unterhalb des
Ende März publizierten Satzes. Er gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen
Schweiz.
chung ihrer Investitionsbereitschaft.
Der Schweizerische Gewerbeverband SGV lehnt die Ende
Mai vom Bundesrat vorgeschlagene Formularpflicht bei
Mieterwechseln entschieden
ab. Diese führt zu mehr unnötiger Bürokratie und einer
Schwächung der Eigentümerinteressen. Es wäre einfacher,
die notwendigen Informationen direkt auf dem Mietvertrag anzubringen, findet der
SGV. Für die Vermieter führe
die Formularpflicht zu einer
Erhöhung der Rechtsunsicherheit und einer Schwä-
veillance SA und das Planungsbüro Zimraum Raum +
Gesellschaft.
Zürich
Vergabeentscheid
Labelorganisation
«LNBS»
Der Vergabeentscheid für die
vom Bundesamt für Energie
BFE ausgeschriebene Organisation für den Aufbau und die
Entwicklung des Labels Nachhaltiges Bauen Schweiz LNBS
ist gefallen. Den Zuschlag erhielt die Anbietergemeinschaft
SGS Société Générale de Sur-
Harmonisierung
der Baubegriffe
abgelehnt
Der Kantonsrat hat den Antrag
des Regierungsrates zum Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB
Anfang Juni abgelehnt. Bisher
sind dem Konkordat 15 Kantone beigetreten. Den Ausschlag
für die Ablehnung im Zürcher
Kantonsparlament gab eine Allianz von SVP, EDU, SP und
den Grünen.
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immobilia Juli 2015 | 13
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Hotelmanagement
Faktoren für Hotel-Investments
Eine Reihe von Eigenschaften machen Hotels zu einmaligen Immobilien. Deshalb braucht
man für die Beurteilung von Hotel-Investments besonderes Know-how und ein Gespür für
dieses Marktsegment.
KONKURRENZANALYSE 4- UND 5 STERNEHOTELS BASEL
Quelle: Research Wüest & Partner AG
BRUTTOBETTENAUSLASTUNG NACH STERNEKATEGORIEN
Quelle: BFS, bearb. Wüest & Partner AG
80%
Grossstädte
Alpenraum
Restliche Regionen
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
70%
60%
50%
40%
30%
20%
1 Stern
4 Sterne
2 Sterne
5 Sterne
3 Sterne
Total
10%
0%
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
der Drang sich neuen Entwicklungen stets
anzupassen, sind sichere Konstanten im
Schweizer Tourismus. Von 2009 bis 2011
war in der Schweiz ein Rückgang der Logiernächte zu verzeichnen. Ab 2012 wies
die Anzahl der Logiernächte wieder eine
positive Entwicklung auf. Die Bautätigkeit
bei Hotelprojekten hat sich wie die Entwicklung der Logiernächte in den Jahren
2011 bis 2013 erhöht.
Noch im letzten Jahr hat das BAK Basel
für den Schweizer Tourismus ein Wachstum von über einem Prozent für 2016 prognostiziert. Durch die Aufhebung des Euro-Mindestkurses durch die Nationalbank
im Januar 2015 haben sich nun aber die
Wachstumsprognosen im Tourismus stark
verändert. Zwar liefen die ersten Monate
im 2015 durch schon erfolgte Buchungen
noch relativ gut, doch die negativen Auswirkungen werden spürbar. Da über 70%
der Gäste aus dem Ausland kommen – insbesondere Europa –, ist davon auszugehen,
dass der Konkurrenzkampf mit ausländischen Destinationen durch den starken
Franken in den nächsten Monaten deutlich härter wird.
letzten Jahren konstant gestiegen ist und
die Zahlungsbereitschaft ein Rekordniveau
erreicht hat, schauen sich Investoren nach
alternativen Anlagen im Immobilienmarkt
um. Hotels bieten sich dabei aufgrund des
Rendite-Risiko-Profils als interessante Anlagen an. Die höhere Renditeerwartung basiert dabei aber auch auf dem grösseren
Risiko für den Eigentümer aufgrund geringerer Drittverwendungsfähigkeit, höherem Betriebsrisiko und der geringeren
Handelbarkeit. Auch von ausländischen Investoren ist das Interesse an Hotelimmobilien nach wie vor gross, da der Schweizer
Markt als sehr stabil eingestuft wird. Trotz
der sicherlich nicht einfachen Ausgangslage infolge sinkender Gästenachfrage bleiben damit Spezialimmobilien wie Hotels im
Anlagefokus von Investoren.
Ein Immobilieninvestor, der hauptsächlich in Core-Immobilien investiert, muss
sich vor der Anlageentscheidung die Frage stellen, ob er die Chancen und Risiken
der Spezialimmobilie Hotel angemessen
beurteilen kann. Bei einem Hotel ist – da
es sich um eine Betreiberimmobilie handelt – mehr Know-how als bei einer normalen Geschäftsliegenschaft erforderlich,
da andere Schlüsselfaktoren für den Erfolg
eines Hotels massgebend sind.
Hotels als Investitionsobjekte. In den
Bewertung von Hotel-Immobilien. Grund-
letzten Jahren hat sich der Anlagedruck
institutioneller Investoren enorm erhöht.
Dies hat sich seit der Einführung der Negativ-Zinsen nochmals verschärft. Da die
Nachfrage nach Core-Immobilien in den
voraussetzungen für eine fundierte Hotelbewertung sind spezifische Branchenkenntnisse, betriebswirtschaftliches
Verständnis sowie eine objektive Herangehensweise.
Miryam Bleiker & Jan Bärthel* Aktuelle Entwicklung im Schweizer Tourismus. Die fortlaufende Veränderung und
14 | immobilia Juli 2015
Als erstes wird das Hotel besichtigt, um
vor allem dessen Eigenheiten einschätzen
zu können. Danach wird mittels einer Konkurrenzanalyse ein Überblick über vergleichbare Hotels (Standard und Sternekategorie, Bettenanzahl, Preise, Auslastung
etc.) und den relevanten Bezugsraum geschaffen. Anschliessend erfolgt über eine
modellierte Betriebsrechnung (inklusive
der Berücksichtigung der möglichen oder
aktuell vorhandenen Betreiber- bzw. Vertragsmodelle) die Einschätzung der Erträge und Kosten. Bei der Betriebsrechnung
wird der Beherbergungsumsatz mittels
VERTRAGSARTEN
Miet-/Pachtvertrag:
Bei einem Miet- oder Pachtvertrag stellt der Hotelinvestor
(Eigentümer) dem Betreiber die Liegenschaft gegen einen
Festbetrag oder in Abhängigkeit vom erzielten Umsatz
(Mindestpacht und Umsatzpacht) zur Verfügung. Das Betriebsrisiko verbleibt dabei beim Betreiber, und der Hotelinvestor übernimmt nur das reine Liegenschafts- bzw. Immobilienrisiko und hat auch keine Zugriffsmöglichkeit auf die
operative Geschäftstätigkeit.
Managementvertrag:
Dagegen profitiert beim Managementvertrag auch der Hotelinvestor von einem positiven Betriebsergebnis, da der
Betreiber den Hotelbetrieb auf den Namen und das Risiko
des Investors führt. Der Betreiber erhält dafür eine Management-Fee, welche meist eine Base-Fee sowie einen erfolgsabhängigen Anteil beinhaltet (Incentive-Fee).
Franchisevertrag:
Beim Franchise-Vertrag stellt der Franchise-Geber dem Hotelinvestor sein Geschäftskonzept gegen eine Gebühr zur
Verfügung. Durch das Franchise-Konzept können internationale Kanäle und Marketingstrukturen genutzt und damit
die Wettbewerbsfähigkeit des eigenen Betriebes gesteigert
werden. Die Betriebsführung mit allen Chancen und Risiken
sowie die Kontrolle über den Betrieb verbleiben dabei beim
Hotelinvestor.
LOGIERNÄCHTE IN DER SCHWEIZ NACH GÄSTEHERKUNFTSLAND 2014
Quelle: BFS, bearb. Wüest & Partner AG
dite als mit Core-Immobilien erwirtschaftet werden. Und es kann durchaus Spass
machen, dabei Gäste aus aller Welt zu beherbergen. Bedeutung verschiedener Kennzahlen
Schweiz
25%
Deutschland
45%
3%
3%
Vereinigtes Königreich
Vereinigte Staaten / USA
Frankreich
China (ohne Hongkong)
4%
Italien
5%
5%
12%
Übrige Länder
Markt- und Benchmarkdaten eingeschätzt.
Dazu kommen noch Umsätze aus weiteren
Sparten wie Restauration, Seminare und
Wellness. Damit wird eine Erfolgsrechnung
für den Betrieb des zu bewertenden Hotels aufgestellt und eine Prognose für dessen zukünftige wirtschaftliche Entwicklung
aufgestellt. Basierend auf der Umsatzschätzung und den Eigenschaften der zu bewertenden Hotelimmobilie wird der Mietertrag
im Sinne einer Marktmiete hergeleitet.
Ebenfalls relevant sind der Gebäudeund der Ausbauzustand. Zukünftig anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind in der Bewertung zu
berücksichtigen. Die Spannweite dieser
Kosten ist gross und unter anderem von
Sternekategorie und Segment abhängig.
Hier gilt es zu differenzieren, ob man ein
Wellnesshotel mit hohem Investitionsbedarf oder ein Low-Budget-Hotel ohne viel
Infrastruktur vor sich hat.
auch darauf zurückzuführen, dass der
Schweizer Hotelmarkt von kleinen bis
mittelgrossen Hotels mit weniger als 100
Zimmern geprägt ist. Hotels dieser Grösse kommen für internationale Betreiber
nur selten in Frage. Bei Miet- bzw. Pachtverträgen verbleibt dem Investor hauptsächlich das Liegenschaftsrisiko; das Betriebsrisiko wird vom Mieter bzw. Pächter
übernommen. Internationale Betreiber
schliessen dagegen in der Regel Management-Verträge ab. Bei dieser Vertragsart
partizipiert der Eigentümer am Geschäftserfolg und trägt dafür aber auch das Betriebsrisiko.
In der Praxis haben sich in letzter Zeit
vermehrt Mischformen durchgesetzt, in
denen das Risiko gleichmässiger auf Betreiber und Hotelinvestor verteilt werden
kann.
Übliche Vertragsarten. Nicht nur die Kon-
Immobilien aufgrund ihres Rendite-Risiko-Profils und gesetzlicher Vorschriften
geeignet. Beispielsweise dürfen Versicherungen aufgrund der FINMA-Anlagerichtlinien nicht in Hotels investieren. Zudem
ist ein spezifisches Know-how notwendig,
um ein erfolgreicher Hoteleigentümer zu
sein und mit dem Anlagerisiko umzugehen. Dennoch sind Hotels längst zu einer akzeptierten Anlageklasse geworden.
Mit der Wahl der geeigneten Vertragsform kann das Rendite-Risiko-Profil auf
die Präferenzen des Investors abgestimmt
werden. Mit Hotels kann eine höhere Ren-
kurrenzsituation, die Betriebsrechnung und
der Gebäudezustand, sondern auch der
vorhandene Vertrag muss vor einem Anlageentscheid detailliert geprüft werden. Bei
Hotel-Immobilien gibt es verschiedene Vertragsformen (siehe Kasten), welche die Verteilung der Kosten, die Verpflichtungen und
die Partizipation am Geschäftserfolg unterschiedlich regeln und damit auch das Risiko
unterschiedlich auf den Betreiber und den
Eigentümer verteilen.
In der Schweiz sind Miet- bzw. Pachtverträge am verbreitetsten. Dies ist aber
HotelImmobilien als lukratives Investment? Nicht für alle Anleger sind Hotel-
Für die Modellierung der Hotelbetriebsrechnung ist der potenziell zu erzielende Ertrag zentral. Dieser wird basierend auf
mehreren Faktoren hergeleitet.
ARR
Die Average Room Rate (ARR) gibt den durchschnittlichen
Zimmerpreis an und berücksichtigt dabei den Beherbergungsertrag sowie die Anzahl der belegten Zimmer.
OR
Bei der Zimmerauslastung (Occupancy Rate / OR) bezogen
auf die Öffnungstage ist erkennbar, wie oft ein Zimmer an den
Tagen, an denen es zur Verfügung stand, belegt war. Je höher
die Sternekategorie, desto tiefer ist in der Regel auch die Zimmerauslastung. Auch die Lage ist für die Auslastung relevant:
Hotelbetriebe in urbanen Zentren weisen in der Regel höhere
Auslastungen auf als Betriebe in Berg- oder Landregionen.
RevPar
Der Revenue per available room (RevPar), d. h. der Beherbergungsertrag pro Zimmer und Öffnungstag kombiniert die ARR
sowie die Zimmerauslastung, die einzeln betrachtet wenig
aussagekräftig sind, und sagt aus, wie hoch die Wertschöpfung der verfügbaren Zimmer ist. In der Schweiz liegt der Rev­
Par zwischen rund 100 CHF im 3-Sterne-Segment und rund
350 CHF im 5-Sterne-Segment.
Zimmer-Moyenne
Die Zimmer-Moyenne gibt den durchschnittlichen Beherbergungsertrag pro Zimmernacht an. Diese ist höher als der RevPar, da die Auslastung (Occupancy) noch nicht berücksichtigt
ist. Je tiefer die Zimmerauslastung, desto grösser wird der
Unterschied zwischen RevPar und der Zimmer-Moyenne.
GOP
Der GOP steht für Gross Operating Profit und ist eine Kennzahl, die Auskunft über die Rentabilität eines Betriebes gibt.
Diese international verwendete Kennzahl berechnet sich folgendermassen: Gesamtumsatz aus Beherbergung, Restauration, Nebenleistungen und übrigen Erträgen abzüglich direkt
zuteilbarer Kosten wie Wareneinsatz, Personal und übriger
Betriebsaufwand. Dies ergibt in einem ersten Schritt den GOI
(Gross Operating Income), der in der Regel zwischen 40% und
50% des Umsatzes liegt. Davon werden nun Gemeinkosten wie
Verwaltung, Versicherung, Unterhalt, Nebenkosten, Marketing
und übriger Aufwand subtrahiert, um den GOP zu berechnen.
Der GOP sollte zwischen 20% und 30% des Gesamtumsatzes
liegen, um den Liegenschaftsaufwand (Versicherung, Miete,
Instandsetzung) sowie Finanzierungskosten und Steuern
decken zu können.
*Miryam Bleiker
Die Autorin ist dipl. Architektin ETH und unter anderem in der Marktwertermittlung von
Immobilien und Portfolios sowie bei der Beurteilung von Betreiberimmobilien tätig. Dazu gehören auch regelmässige Marktwertermittlungen von Hotels und die Beobachtung
des Schweizer Tourismus- und Hotelmarktes.
*Jan Bärthel
Der Autor ist als Partner von Wüest & Partner in den Bereichen Key Account Management für professionelle Immobilieninvestoren, Marktwertschätzungen von Immobilien
und Portfolios inkl. Betreiberimmobilien wie
Hotels sowie bei der Beratung im Bereich
Strategie und Portfoliomanagement tätig.
immobilia Juli 2015 | 15
Immobilienwirtschaft Der monat
Schweiz
Ausverkauf
für grenznahe
Retailflächen
Der Markt für gewerbliche
Mietflächen steht weiterhin
unter dem Eindruck der Wechselkursfreigabe durch die Nationalbank zu Jahresbeginn.
Zunehmend betroffen sind Retailflächen in Grenznähe, die
unter dem Einkaufstourismus
ins nahe Ausland leiden. So
gaben die Mieten für Verkaufsflächen an der Freien
Strasse in Basel, der ersten
Adresse am Rheinknie, im Jahresvergleich um 6,9% nach.
Am Büroflächenmarkt hält der
Zuwachs der vermietbaren
Flächen an. Gleichzeitig konnte im 1. Quartal 2015 eine stabile Nachfrage mit leicht steigender Tendenz festgestellt
werden. Gemäss dem Quartalsbericht zum Markt für Gewerbeflächen von Cushman &
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Wakefield und dem Schweizer
Allianzpartner SPG Intercity
Zurich ist weiterhin mit einem
Preisdruck zu rechnen, der bis
weit in die zweite Jahreshälfte
hinein spürbar sein wird. Erst
danach dürfte eine Erholung
einsetzen.
Negativzinsen
treiben Anleger
in Immobilien
Während die Abkehr vom Mindestwechselkurs für viele Unternehmen eine veritable Herausforderung darstellt, haben
die flankierend eingeführten Negativzinsen den Wert
von Immobilien erhöht, meldet die Credit Suisse im Immobilienmonitor zum 2. Quartal
2015. Weil sich die Renditedifferenzen von Immobilienanlagen gegenüber anderen Anlageklassen ausgeweitet haben,
fliesst viel Kapital in die Immobilienmärkte. Doch nicht nur
institutionelle Investoren favorisieren Anlagen in Immobilien, auch für Privatinvestoren hat aufgrund der niedrigen
Verzinsung von Sparkapitalien
und der Angst vor Negativzinsen die Neigung zu Immobilieninvestitionen zugenommen.
preisAnstieg von
Mehrfamilienhäusern erwartet
Das Beratungsunternehmen
Fahrländer Partner hat in den
vergangenen Wochen 638 Immobilienmarktexperten zu ihren Preiserwartungen befragt.
In der ersten Befragung seit
der Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der Einführung von Negativzinsen haben
die Experten eine klare Erwartung: Die erneut gesunkenen Renditeerwartungen der
institutionellen Anleger und
der Fokus auf Wohnnutzungen führen in den kommenden
zwölf Monaten zu steigenden
Marktpreisen von Mehrfami­
lienhäusern.
Luxuswohnungen
bleiben leer
Zentralste Lage, schönste
Aussichten, beste Architekten – die Europaallee vereint
alle Superlative, die Immobilienvermarkter schätzen. Und
dennoch habe man «längst
nicht alle Wohnungen vermietet», sagte Andreas Steiger,
Leiter Development Europa­
allee an einem Medienanlass.
Wohnungen über 4000 CHF,
zu denen alle ausgeschriebenen an der Europaallee gehören, gehen in Zürich seit gut
zwei Jahren nur schleppend
weg. «Das Angebot übersteigt
die Nachfrage. Damit läuft
es genau umgekehrt wie im
mittleren und tieferen Preissegment», erklärte Matthias
Meier, Sprecher des Immobi­
lienunternehmens Allreal.
Angebotsmieten
leicht gesunken
Die Angebotsmieten sind im
Mai um 0,09% gesunken. Im
Vergleich zum Vorjahr resultiert ein Anstieg von 1,52%.
Der Homegate-Index Schweiz
steht bei 113,5 Punkten. Im
16 | immobilia Juli 2015
Monatsvergleich sanken die
Angebotsmieten im Kanton
Zürich um 0,43% und im Kanton Aargau um 0,18%.
Hotelimmobilien:
zwischen
«Bashing» und
Faszination
«Hotel Bashing» ist mittlerweile ein Volkssport. Die Kritik sei aber undifferenziert,
findet Hotellerie- und Immobilienspezialist Andrea Jörger
von CFB Network. Er zeigte
am SPG Intercity Talk vom 18.
Juni 2015 vor über 60 Gästen
auf, wo Fehler gemacht werden und welche Erfolgsfaktoren für ein erfolgreiches Hotelprojekt zwingend sind. Jörger
räumte ein, dass viele Hotels nicht adäquat positioniert,
Amortisationen nicht gewährleistet und verschiedene Destinationen und damit ihre Hotels akut gefährdet seien. Aber
engagierte Betreiber hätten
ihre Hausaufgaben gemacht
und erzielten den erwarteten
Erfolg. Als häufigste Fehler
nannte er fehlende Machbarkeitsabklärung, unklare Positionierung, Planungsfehler,
Priorisierung der Architektur,
unausgewogene oder unklare
Verhältnisse zwischen Investor
und Betreiber sowie unrealistische Renditeerwartungen. Insgesamt übten Hotels für Investoren aber eine ungebrochene
Faszination aus, sagte Jörger weiter. Der nächste SPG
Intercity Talk findet am 10.
September 2015 zum Thema
Retailimmobilien statt. Informationen unter www.spgintercity.ch oder spgintercitytalk@
spgintercity.ch
Übernachtungen
in Luxushotels
nehmen ab
Die Schweizer Luxushotels
in den Bergregionen sind unter Druck geraten, wie eine neue Analyse von Credit
Suisse­zeigt. Erstmals ist die
durchschnittliche Auslastung
von 5-Sterne-Hotels in den
Schweizer Städten höher als
jene in den Bergregionen. So
ist die Auslastungsziffer in den
Bergregionen von 57% im
Jahr 2008 auf 47,1% im Jahr
2014 gesunken.
RICS lanciert
standard für
Wohnimmobilien
RICS hat einen neuen globalen
Standard publiziert, mit dem
die Bemessung von Wohnflächen vereinheitlicht werden
soll. RICS lädt Chartered Surveyors und Immobilienspezialisten ein, ihre Meinung
zum neuen Standard abzugeben. Der «International Property Measurement Standard» für
Wohnliegenschaften ist nach
dem Standard für kommerzielle Liegenschaften der zweite, den die RICS und 60 andere
professionelle Organisationen
in einer gemeinsamen Koalition entwickelt haben. Die Konsultationsphase dauert noch
bis zum 30. September.
Weitere Informationen:
www.ipmsc.org/consultation.
Angebotspreise
für Wohneigentum
gestiegen
Im Mai stiegen die Angebotspreise für Wohneigentum gemäss dem Immobilienindex
von ImmoScout24 und IAZI
leicht. Ende Mai lagen die Angebotspreise von Einfamilienhäusern 2,4% über dem Vergleichswert von vor einem
Jahr. Jene von Eigentumswohnungen waren 2,5% höher.
Realstone plant
Kapitalerhöhung
Der Immobilien-Anlagefonds
der Finanzgesellschaft Real­
stone, Realstone Swiss Property, hat das Fondsvermögen
im Geschäftsjahr 2014/15 gesteigert, wie das Unternehmen
mitteilte. Per Ende März lag
das Fondsvermögen bei 740
Mio. CHF (Vorjahr: 671 Mio.
CHF). Der Ertrag sei um 13%
auf 34,3 Mio. CHF gestiegen.
Die Dividende beträgt wie im
Vorjahr 3.80 CHF je Anteil. Ende Juni schloss Realstone für
den Fonds eine Kapitalerhöhung mit 763 000 neuen Anteilen für 91 Mio. CHF ab.
SNB sieht Immobi­
lienmarktentwicklung positiv
Die Schweizerische Nationalbank SNB hat Mitte Juni ihren
jährlichen Bericht zur Finanzstabilität veröffentlicht. Darin
anerkennt sie das deutlich abgeschwächte Wachstum von
Hypothekarvolumen und Immobilienpreisen, warnt allerdings
vor einem erneuten Anstieg,
insbesondere auf dem Markt
für Wohnrenditeliegenschaften.
Die SNB beschreibt das Preismomentum des Schweizer Immobilienmarktes als moderat.
Das Wachstum des Hypothekarvolumens und der Immobi­
lienpreise seien in den letzten
Quartalen nur noch leicht gestiegen. Infolgedessen konnte
das Wachstum der Ungleichgewichte auf dem Hypothekarund Immobilienmarkt gestoppt
werden, was die SNB aus dem
Blickwinkel der Finanzstabilität
als positive Entwicklung be-
trachtet. Die SNB empfiehlt den
Banken und Behörden, wachsam zu bleiben. Sollte sich das
Momentum auf dem Hypotheken- und Immobilienmarkt aufgrund des nochmals tieferen
Zinsniveaus auf den Kapitalmärkten wieder umkehren,
könnten zusätzliche Massnahmen notwendig werden. Solche
Massnahmen sollten direkt auf
die Inkaufnahme von Risiken
der Banken bei der Hypothekarkreditvergabe abzielen. Die
SNB betont dabei spezifisch
den Markt für Wohnrenditeliegenschaften. Dieser sei dem
gestiegenen Anlagedruck stärker ausgesetzt. Doch aktuell
sieht die SNB keine Notwendigkeit, den antizyklischen Kapitalpuffer zu erhöhen.
Umsatz gestiegen
Der Branchenverband «Entwicklung Schweiz» hat in seinem Jahresbericht 2014 eine
Umsatzstatistik seiner 20 Mitgliedsfirmen veröffentlicht.
Der Umsatz stieg von 4602
Mio. CHF (2013) auf 5144
Mio. CHF (2014). Der Marktanteil der Mitgliedsfirmen liegt
im Hochbau bei rund 15%.
Gewinner des Real
Estate Awards 2015
Die fünfte Real Estate Night
fand am 23. Juni 2015 im Hotel Mövenpick in Regensdorf
statt. Die Gewinner in den fünf
Kategorien sind (von links
nach rechts): Dr. Thomas Wolfensberger (Peach Property
Group, Sieger Kategorie Immobilien-Investment), Markus
Graf (Sieger Kategorie Immobilien-Persönlichkeit des Jahres), Markus Bleiker (Sunnige
Hof, Sieger Kategorie Projektentwicklung), Barbara Keel
und Sylvia Arnold (abia Immobilien AG, Sieger Kategorie
Bewirtschaftung) und Marco
Früh (Früh-Immobilien, Sieger
Kategorie Vermarktung).
Projekte
Posthauptsitz
eingeweiht
Zusammen mit der Eigentümerin Swiss Prime Site hat die
Schweizerische Post ihren
neuen Hauptsitz im Berner
Wankdorf-Quartier Ende Juni
offiziell eingeweiht. Im Rahmen dieses Anlasses wurde
das Gebäude durch die
Schweizer Gesellschaft für
Nachhaltige Immobilienwirtschaft SGNI mit dem DGNB
Zertifikat in Gold ausgezeichnet. Der Neubau erfüllt höchste Nachhaltigkeitsanforderungen und bietet Platz für rund
2000 Mitarbeiter.
Implenia erstellt
erstes Patientenhotel
In der Westschweiz wird Implenia bis Herbst 2016 das erste
Patientenhotel der Schweiz erstellen. Auf dem Campus des
Centre Hospitalier Universitaire Vaudois CHUV im Zen­
trum von Lausanne entsteht
ein Hotel im 3-Sterne-Segment
mit 114 Zimmern. Das neue
immobilia Juli 2015 | 17
Immobilienwirtschaft Der monat
Hotel erbringt Dienstleistungen in der Pflege, Beherbergung und Gastronomie. Die
Gäste sind Patienten, die zwar
der Spitalpflege bedürfen,
doch genügend mobil sind,
um im Patientenhotel aufgenommen zu werden.
Bahnhof Bern wird
vergrössert
Der Ausbau des Bahnhofs
Bern wird konkret, teilte der
Kanton Bern mit. Nach mehrjähriger Planung sind die Projekte von SBB und RBS für
den ersten Ausbauschritt soweit verwirklicht, dass sie
beim Bund eingereicht werden
können. Bis 2025 werden ein
neuer RBS-Bahnhof und eine
neue SBB-Personenunterführung mit einem zweiten
Hauptzugang beim Bubenbergplatz gebaut. Damit werden die Kapazitäten des zweitgrössten Schweizer Bahnhofs
an die stetig wachsenden Passagierströme angepasst.
Grundsteinlegung
für Europaallee
Am 10. Juni hat am künftigen
Europaplatz die Grundsteinlegung für den Aufgang Europa­
allee, die Baufelder B und D
sowie die Velostation Süd
stattgefunden. Alle drei Projekte werden parallel ausgeführt, wie die SBB mitteilt.
2017 sollen der Aufgang Europaallee und die unterirdische
Velostation der Öffentlichkeit
übergeben werden. Die Baufelder B und D sollen 2019
und 2020 bezugsbereit sein.
Im EG und 1. OG auf dem Baufeld D sind Retail- und Gastronomieflächen geplant.
Deutschland
Immobilienaktien
wieder stärker
nachgefragt
Anleger am deutschen Aktienmarkt investieren wieder mehr
in Immobilienwerte, meldet
das Internetportal finanzen.ch.
Nach dem Hype um Internet­
aktien zur Jahrtausendwende
und dem Boom der Solarbranche zwischen 2004 und 2008
sind seit geraumer Zeit Immobilienwerte «en vogue». Die
Kurse steigen, und die Zahl
der Immobiliengesellschaften
in den wichtigsten deutschen
Aktienindizes hat rasant zugenommen.
Unternehmen
15
Neue Geschäftsführung für
ImmoVision1
An der Generalversammlung
von ImmoVision1, einer Immobilieninvestment-Gesellschaft mit Sitz in Baden AG,
von Anfang Juni wurde die
Verantwortung der Geschäftsführung von Jutta Mauderli auf Simon Meier (beide
Markstein AG) übertragen.
Die Eigenkapitalrendite von
ImmoVision1 betrug im vergangenen Jahr 5,3%, bei Assets von rund 95 Mio. CHF
resp. total 275 Mietwohnungen. Durch die Investition
des Cashflows baut die Gesellschaft, die seit ihrer Gründung von der Markstein AG
gemanagt wird, ihr Portfolio
weiter aus.
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18 | immobilia Juli 2015 1
MACHT IMMO’S MOBIL.
19.12.2014 15:22:09
Plazza startet
an der Börse
Der Industriekonzern Conzzeta
hat seine nicht betrieblich notwendigen Liegenschaften gebündelt und am 26. Juni 2015
mit der neu gegründeten Plazza AG an die SIX Swiss Exchange gebracht. Der Handel
mit den Namenaktien A eröffnete bei 210 CHF. Der Handel
mit Namenaktien B findet über
die ausserbörsliche Handelsplattform der Zürcher Kantonalbank statt. Das auf rund
462 Mio. CHF bewertete Im-
mobilienportfolio der Plazza
AG befindet sich vorwiegend
im Wirtschaftsraum Zürich.
Aktionäre mit einem Stimmanteil von 58% haben eine Lockup-Vereinbarung für zwölf
Monate abgeschlossen.
SPS gibt Bezugsrechtsangebot
bekannt
Im Rahmen der Bezugsrechtskapitalerhöhung zur Unterstützung der Wachstumsstrategie
der Swiss Prime Site AG wurden 5,9 Mio. neue Namenaktien mit einem Nennwert von
je 15,30 CHF angeboten. Die
Ausübung von 32 Bezugsrechten berechtigte den Inhaber
zum Bezug von 3 neuen Namenaktien gegen Zahlung des
Bezugspreises von 71 CHF.
Bis zum Ende der Bezugsfrist
wurden 98,8% der Bezugsrechte ausgeübt.
CS erhöht Kapital
von Immobilienfonds
Die Grossbank Credit Suisse
hat für zwei ihrer Immobilienfonds Kapitalerhöhungen
durchgeführt und dabei neue
Anteile im Wert von rund 220
Mio. CHF ausgegeben. Der
Emissionserlös der beiden
Fonds, die in Schweizer Geschäftsliegenschaften respek­
tive in internationale Immobi­
lien investiert sind, soll für den
weiteren Ausbau der Immobilienportfolios und für wertvermehrende Investitionen in Bestandsobjekte verwendet
werden.
Hiag Immobilien
platziert Anleihe
Die Hiag Immobilien Holding
AG hat Anfang Juni eine festverzinsliche Anleihe über 100
Mio. CHF mit einem Coupon
von 1% und einer Laufzeit von
sechs Jahren platziert. Der Erlös soll hauptsächlich für die
Rückzahlung von Bankfinanzierungen verwendet werden.
Mit dieser Anleihe kann Hiag
die Finanzierungsstruktur
breiter abstützen und von den
attraktiven Bedingungen am
Kapitalmarkt profitieren.
Personen
Axel Konjack
übernimmt Leitung
von Homegate
Axel Konjack übernimmt im
Laufe des Sommers 2015 die
Geschäftsführung des Immobilienportals Homegate. Der
45-Jährige Diplom-Kaufmann
verfügt über langjährige Erfahrung in der Medienbranche. Er folgt auf Heinz M.
Schwyter, der Anfang August
in den Verwaltungsrat von Homegate wechseln wird.
rimistisch übernommen.
Meier­ist Betriebsökonom FH
und diplomierter Wirtschaftsprüfer. Bei Swiss Prime Site
ist er seit der Übernahme der
Jelmoli AG im Jahr 2009 tätig
und zeichnete für die Bereiche Finance, Accounting und
Investor Relations verantwortlich.
Neue Senior Consultants bei pom
Zum Führungsteam der
pom+Consulting AG stossen
zwei neue Senior Consultants.
Linda Prager (35) verstärkt als
Senior Consultant den Geschäftsbereich Immobilien und
Infrastrukturen, Stefan Salzmann (39) den Standort Basel.
Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat Bernhard Marti (*1972) zum Leiter Finanzen und Mitglied
Jay S. Hennick ist
neuer ColliersGeschäftsführer
Ruhstaller neuer
Präsident der SVSM
Bernhard Ruhstaller ist von
den Mitgliedern der Schweizerischen Vereinigung für Standortmanagement SVSM zum
Präsidenten gewählt worden.
Damit tritt Ruhstaller, geschäftsführender Partner der
Acasa Immobilien-Marketing
GmbH, die Nachfolge von Robert E. Gubler an, der sein Amt
nach 16 Jahren niederlegt hat.
Neuer Zentral­
präsident für
Swiss Engineering
Marti wird Finanzchef bei Allreal
Markus Meier wird
neuer CFO der SPS
Der Verwaltungsrat der Swiss
Prime Site AG hat Markus
Meier (*1964) Anfang Juni
zum neuen Chief Financial Officer ernannt und in die Konzernleitung berufen. Nach
dem Abgang von Peter Wullschleger per Ende 2014 hatte
er diese Funktion bereits inte-
der Gruppenleitung ernannt.
Er folgt auf Roger Herzog,
der das Unternehmen seit
Mai 2015 leitet. Marti wird
seine Tätigkeit am 1. September 2015 bei Allreal aufnehmen.
Beat Dobmann, Unternehmensberater und diplomierter
Maschinenbauingenieur ETH,
ist neuer Zentralpräsident des
Berufsverbandes Swiss Engineering. Nach knapp drei Jahren an der Verbandsspitze
musste der bisherige Zentralpräsident Laurent Favre wegen seiner Wahl in den Neuenburger Regierungsrat sein
Amt zur Verfügung stellen.
Die Colliers International
Group hat die Ernennung von
Jay S. Hennick zum Vorsitzenden und Geschäftsführer sowie von Dylan Taylor zum Präsidenten und COO bekannt­gegeben. Die Ernennungen
folgten auf den Rücktritt des
Geschäftsführers Douglas
Frye. Hennick, der 1989 die
FirstService Corporation – die
frühere Muttergesellschaft von
Colliers International – gründete, war bis Anfang dieses
Monats CEO und für die Neubildung von FirstService in
zwei börsennotierte Unternehmen verantwortlich.
Neuer RICSPräsident
Martin J. Brühl, Leiter Head of
International Investment Management bei Union Investment Real Estate mit Sitz in
Hamburg, ist zum 134. Präsidenten der RICS gewählt worden. Er ist der erste Kontinentaleuropäer in dieser Funktion.
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immobilia Juli 2015 | 19
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT Kolumne
Unnötiger Aktivismus
Die stets beflissene Justizministerin Simonetta Sommaruga will die Lex Koller
verschärfen. Sie liess sich
vom Bundesrat einen Auftrag geben, das Rad der Zeit
zurückzudrehen. In den
letzten Jahren hatte das Parlament den gesellschaftspolitischen Veränderungen
und den Markterfordernissen Rechnung getragen und
die Lex Koller sinnvollerweise modernisiert. So ist
es heute ausländischen Investoren erlaubt, Gewerbegrundstücke oder Aktien von Immobilienfirmen zu
erwerben, auch wenn diese Wohnhäuser im Portfolio
haben. Diese Anpassungen
sind überaus nützlich und
haben den Markt belebt. Die
Schweizer Volkswirtschaft,
Schweizer Anleger – vor allem die Pensionskassen –
haben nachhaltig davon profitiert.
Stossend ist, dass die SPBundesrätin Vorschläge
wieder aufnimmt, wie sie
bereits ihre Zürcher Parteikollegin in einer Motion gefordert hatte und damit im
Ständerat erst vor kurzem
gescheitert ist. Warum also soll das Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland verschärft werden?
Es gibt keinen Handlungsbedarf. Wie es aussieht, beabsichtigt der Bundesrat,
mit der geplanten Revision
andere Ziele zu erreichen:
Offensichtlich geht man in
Bern davon aus, dass sich
damit die Mietpreise eindämmen liessen. Dies ist ein
Fehlschluss! Das Mietpreis-
niveau ist vor allem durch
die steigenden Raumbedürfnisse der Mieter und die
Zuwanderung beeinflusst.
Wenn schon, hilft die gelockerte Lex Koller, den Anstieg der Mieten zu bremsen: Zusätzliches Kapital
ausländischer Investoren
führt zu einem grösseren
Angebot und damit zu tendenziell niedrigeren Mieten.
Mietpreiserhöhungen können, sofern sie ungerechtfertigt sind, auf Grund des
geltenden Mietrechts eingeklagt werden. Dazu braucht
es keine Lex Koller.
Und noch immer geht im
Bern die Angst vor der
Überhitzung des Immobilienmarktes um. Auch dagegen ist die Lex Koller
das falsche Mittel. Sachgerecht wären Massnahmen
via Bundesgesetz über die
Raumplanung und durch die
Kontrolle der Zuwanderung.
Was indessen unbestritten ist: Die geplante Revision kollidiert mit geltenden Freihandelsabkommen
und wird international unseren zweifelhaften Ruf festigen, ein Land zu sein, das
zwar den Zugang zu Dienstleistungen in der gesamten
Welt sucht, sich aber gleichzeitig abschottet. Wahrlich: Eine «Lex Sommaruga»
braucht die Schweiz nicht.
Diese Revision ist unnötiger
Aktivismus der Justizministerin.
*Georges Theiler
ist seit 2011 Ständerat
(FDP) des Kantons Luzern
und Verwaltungsrats­
präsident von Mobimo.
immobilia Juli 2015 | 21
Immobilienwirtschaft Investment
Rentabilität richtig beurteilen
In der Praxis sind verschiedene Rendite-Kennzahlen für Immobilien verbreitet. Doch aus Nachhaltigkeitssicht sind für eine Investitionsentscheidung neben Rendite- auch Risiko-Kennzahlen
entscheidend. Aber wie kann das Risiko bei Immobilien-Direktanlagen gemessen werden?
Christian Bächinger & Rudolf Marty* Statische Rendite-Kennzahlen. Statische
Anforderungen an Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht. Eine Im-
Kennzahlen wie Brutto- bzw. Netto-Rendite, Pay-off-Periode sowie Gesamt- bzw.
Cashflow-Rendite können die Rentabilität
einer Immobilie nur unter restriktiven Annahmen, das heisst bei konstant wachsenden Zahlungsströmen während der Anlagedauer wiedergeben. Sich im Zeitablauf
ändernde Zahlungsströme wie beispielsweise durch Renovationsarbeiten führen
mobilie ist aus Investitionssicht nachhaltig, wenn sie den wirtschaftlichen Nutzen
für den Investierenden langfristig maximiert und dabei möglichst viele positive
und möglichst wenige negative soziale und
ökologische Auswirkungen hat. Neben der
Rendite ist dabei auch das Risiko zu berücksichtigen. Aus dieser Definition einer
nachhaltigen Immobilie können folgende
Anforderungen an finanzielle Kennzahlen
abgeleitet werden.
Die Kennzahlen sollten die Langfristigkeit von Immobilien berücksichtigen,
das heisst, sämtliche von einer Immobilie
ausgelösten Zahlungsströme während der
gesamten Anlagedauer erfassen. In einer
nachhaltigen Investitionssicht ist das Risiko zu berücksichtigen, insbesondere negative Abweichungen des Immobilienwertes.
Neben der langfristigen finanziellen Performance sollten auch Aspekte in Bezug auf
Umwelt und Gesellschaft beurteilt werden.
Die Kennzahlen sollten bei mehreren sich
gegenseitig ausschliessenden Immobi­lienInvestitionsprojekten zu einer eindeutigen
Beurteilung ihrer relativen Rentabilität
kommen. Schliesslich sollen die Renditeund Risikokennzahlen keinen unverhältnismässigen Aufwand (im Verhältnis zum Nutzen) hinsichtlich der Datenbereitstellung
und der Berechnung verursachen. Selbstverständlich sollte das Ergebnis zudem einfach und verständlich sein.
22 | immobilia Juli 2015
Dynamische Rendite-Kennzahlen mit unsicheren Zahlungen. Neuere, in der Lite-
ratur vorgeschlagene Ansätze modellieren
die Unsicherheit, die von externen werttreibenden Faktoren wie Inflation oder
Diskontierungssatz auf die Cashflows ausgeht, indem deren statistische Verteilung
berücksichtigt wird. Auf diese Weise ist es
möglich, für die Immobilie eine empirische
Häufigkeitsverteilung der simulierten Barwerte zu generieren. Diese
kann genutzt werden, um
Für die Renditekennzahl
das Risiko zu bestimmen.
eignen sich die Gesamtrendite,
Die Verwendung von Netdie Cashflow-Rendite oder der Nettobarwerten mit unsicheren
tobarwert mit sicheren
Zahlungen hat verschiedeZahlungen.»
ne Vorteile wie die Beachtung der Langfristigkeit und
der expliziten Berücksichtibei Brutto- bzw. Nettorenditen zu einer er- gung des asymmetrischen Risikos. Dageschwerten Interpretierbarkeit. Bei der Ge- gen ist der vergleichsweise hohe Aufwand
samt- bzw. Cashflow-Rendite hängt die zur Ermittlung dieser Rendite-Kennzahl ein
Aussagekraft wesentlich von der Güte der Nachteil.
Schätzung des Marktwertes ab.
Beurteilung der RisikoKennzahlen. BaDynamische Rendite-Kennzahlen mit si- sierend auf der empirischen Häufigkeitscheren Zahlungen. Bei der Methode des verteilung der simulierten Barwerte (siehe
internen Zinssatzes ist die Eindeutigkeit oben) können verschiedene Risiko-Kennbzw. Existenz einer Lösung für den inter- zahlen ermittelt werden, welche das systenen Zinssatz nicht garantiert. Dynamische matische Risiko explizit berücksichtigen.
Renditekennzahlen mit sicheren Zahlun- Dazu gehören Value-at-Risk oder Expecgen tragen zwar der Langfristigkeit von Im- ted Shortfall.
mobilien-Anlagen Rechnung, berücksichtiEine praxistaugliche Methode, die das
gen das Risiko jedoch nicht explizit. Zudem unsystematische Risiko erfasst, sind Scoist die Vergleichbarkeit dieser Kennzahlen ring-Modelle. Beim Economic Sustainability Indicator (ESI-Indikator) handelt es sich
nicht gegeben.
um ein Scoring-Modell zur Erfassung des
unsystematischen Nachhaltigkeitsrisikos
von Immobilien (siehe Kasten).
Empfehlungen. Da keine der verbreiteten
statischen Renditekennzahlen das Risiko
explizit berücksichtigt, und die dynamischen Renditekennzahlen, welche das Risiko zwar explizit berücksichtigen, aber
einen grossen Aufwand verursachen, wird
die Kombination einer Rendite- mit einer
einfach zu ermittelnden Risikokennzahl
empfohlen. Für die Renditekennzahl eignen sich die Gesamt-Rendite, die Cashflow-Rendite oder der Nettobarwert mit
sicheren Zahlungen. Für die Erfassung
des unsystematischen Risikos bieten sich
Scoring-Modelle an, weil diese langfristige Entwicklungen abdecken, das asymmetrische Risiko explizit beurteilen, vergleichbar sind und der Aufwand für die
Ermittlung dieser Kennzahlen eher gering
ist. Zudem werden Umwelt- und Gesellschaftsaspekte berücksichtigt.
Auf Portfolio-Ebene ist eine Beurteilung des systematischen Risikos sinnvoll
und praktikabel, beispielsweise durch
Sensitivitätsanalysen oder mit Hilfe des
Netto-Barwertes mit Szenarien oder stochastischen Simulationen. *Christian Bächinger
Der Autor leitet den Forschungsbereich
Immobilien am Center for Corporate
Responsibility and Sustainability an der
Universität Zürich.
*Dr. Rudolf Marty
Der Autor ist wissenschaftlicher Mitarbeiter
am Center for Corporate Responsibility and
Sustainability an der Universität Zürich.
Economic Sustainability Indicator (ESI)
Beim Economic Sustainability Indicator ESI handelt es sich
um ein Scoring-Modell zur Erfassung des (unsystematischen) Nachhaltigkeitsrisikos von Immobilien. Die Gewichtung beruht methodisch auf einer dynamischen Modellierung von Barwerten unter Berücksichtigung von unsicheren
Zahlungsströmen. Ausgangslage ist die Annahme, dass sich
nachhaltige Immobilien u.a. dadurch auszeichnen, dass sie
besser in der Lage sind, mit den Folgen langfristiger Entwicklungen umzugehen. Sie haben damit im Vergleich zu
anderen Immobilien ein tieferes Risiko, aufgrund von Entwicklungen wie dem Klimawandel, demografischem Wandel
oder steigenden Energiepreisen an Wert zu verlieren bzw.
eine höhere Chance, an Wert zu gewinnen.
29
Weitere Informationen:
– www.esiweb.ch
– Meins, E. und Burkhard H.-P. (2014). Nachhaltigkeit und
Risiken bei Immobilieninvestitionen. Zürich: NZZ Libro.
– Marty, R. & Meins, E. (2015). Rendite- und Risikokennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht. Zürich:
CCRS.
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immobilia Juli 2015 | 23
22.05.15 14:57
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Büromarkt
Fragmentierte Nachfrage
Der mittlere Leerstandspreis von Büroflächen hat in den vergangenen Jahren um rund
22% zugenommen, von 230 auf 280 CHF pro Quadratmeter und Jahr. Dennoch eröffnet
die Realisierung von Büroflächen aus Investorensicht interessante Anlageoptionen.
Geschätzter ertragsausfall durch leer stehende büroflächen
Büromarktregionen, in Mrd, CHF, Quelle: Wüest & Partner
1.0
Zürich
Bern
Genf
Basel
Kommerzielle neubauprojekte nach verwendungszweck
200 grösste Bauprojekte in Planung und im Bau; Volumen
Übrige Schweiz
0.8
0.6
0.4
Betriebsgebäude (Corporate Real Estate)
Verwaltungsgebäude (Public Real Estate)
Büroflächen (freie Vermietung)
0.2
Büroflächen mit Wohnen
Büroflächen und Detailhandel
Übrige Projekte
04
05
06
07
08
09
10
red. Büroleerstände: Schätzung der Ertragsausfälle. Rund 3,6 Mio. Quadratmeter
Büroflächen sind derzeit in der Schweiz
zur Vermietung ausgeschrieben. Diese angebotenen Flächen stehen heute bereits leer oder es steht ein Auszug
des Mieters bevor. Aus dieser Flächenzahl lässt sich eine schweizweite Angebotsquote von 6,8% ableiten. Werden
die angebotenen Büroflächen den mittleren Marktmieten der Gemeinden gegenübergestellt, in denen sie liegen, lässt sich
der Ertragsausfall abschätzen. Dieser beträgt heute knapp eine Mrd. CHF. Es zeigte sich in den vergangenen Jahren, dass
der mittlere «Leerstandspreis» um 21,7%
zugenommen hat (von 230 auf 280 CHF
pro Quadratmeter und Jahr). Und das, obwohl die mittleren Marktmieten nur um
16% angestiegen sind. Die Ursache für
diese Divergenz liegt in den veränderten
Lagequalitäten der leer stehenden Büroflächen: Sie befinden sich heute an besseren Makro- und Mikrolagen, als dies noch
vor zehn Jahren der Fall war.
Die mit Abstand stärkste Zunahme
hat in der Büromarktregion Genf stattgefunden. Während 2004 der Ertrags24 | immobilia Juli 2015
11
12
13
14
Quellen: Baublatt Info-Dienst, Wüest & Partner / Stand: Februar 2015
ausfall rund 100 Mio. CHF betrug, waren es 2014 rund 344 Mio. CHF. Damit
gehen heute rund 34% der gesamten
Ertragsausfälle auf das Konto dieser Region. Deutlich weniger stark stiegen die
Ertragsausfälle in den Regionen Basel,
Bern und Zürich an. Zwar hat sich auch
hier die Zahl der angebotenen Flächen
mehrheitlich erhöht, aber in keiner die-
grösse liegt im zweiten Sektor bei 11,4
Beschäftigten pro Arbeitsstätte. Im dritten Sektor sind es gar nur 7,4.
Mehr als ein Drittel aller Beschäftigten im dritten Sektor arbeiten in Mikrounternehmen, das heisst in Betrieben,
die weniger als 10 Vollzeitäquivalente
aufweisen. Durchschnittlich sind hier 2,8
Beschäftigte tätig. Wird davon ausge-
Die Nachfrageimpulse auf dem
Mietermarkt beschränken sich zunehmend
auf kleinere Büros.»
ser Regionen werden heute so viele Flächen an verhältnismässig guten Lagen
mit entsprechend hohen Preisen angeboten wie in der Region Genf.
Mismatch bei Büroflächennachfrage.
Nach wie vor arbeitet die Mehrheit der
rund 4,9 Mio. Schweizer Beschäftigen
(Voll- und Teilzeit) in kleinen Betriebsstätten. Die durchschnittliche Betriebs-
gangen, dass im Schnitt rund 25 Ouad­
ratmeter Arbeitsfläche nachgefragt
werden, leitet sich daraus ein Geschäftsflächenbedarf von deutlich weniger als
100 Quadratmeter ab. Das Gegenstück
bilden die rund 800 Grossunternehmen
des dritten Sektors, also Betriebe mit
mindestens 250 Vollzeitäquivalenten.
Deren mittlere Belegschaft beläuft sich
auf circa 650 Beschäftigte.
12
Büroflächen in Betriebsliegenschaften
im Trend. Es stellt sich die berechtigte
Es wird deutlich, dass die Beschäftigten von Grossunternehmen nach wie vor
in der Minderheit sind. Aus der Gegenüberstellung von Nachfrage und Angebot leitet sich daher zunehmend ein «Mismatch» ab. Die Nachfrageimpulse auf
dem Mietermarkt beschränken sich oftmals und zunehmend auf kleinere Büros.
Umgekehrt befindet sich das Angebot –
insbesondere jenes, das aus Neubauprojekten stammt – in Liegenschaften mit
grossflächigen Mieteinheiten. Ein Mittel,
um diesem Auseinanderdriften entgegenzuwirken, besteht daher in flexiblen
Flächenlayouts. Hinzu kommt, dass mit
zunehmender Unternehmensgrösse die
Wahrscheinlichkeit steigt, dass diese Unternehmen zur Deckung ihres Flächenbedarfs eine Eigentümerstrategie fahren.
Frage, inwiefern neu erstellte Liegenschaften mit Büroflächen die seit geraumer Zeit angespannte spezifische
Marktsituation noch verschärfen. Haben sie den strukturellen Angebotsüberhang massgeblich erhöht? Eine vertiefte
Analyse der 200 volumenstärksten Bauprojekte liefert die Antworten. Sie deckt
rund 80% des fraglichen Bauvolumens
in CHF ab. Dabei zeigt sich, dass fast die
Hälfte dieses Bauvolumens auf die Segmente «Corporate Real Estate» und «Public Real Estate» entfällt, also Büroflächen, die seitens privater Unternehmen
und von der öffentlichen Hand zur Eigennutzung realisiert werden. Ebenfalls ein
erheblicher Anteil dieses Bauvolumens
geht auf das Konto von gemischt genutzten Liegenschaften. Sie weisen oftmals
massgebliche Anteile von Wohnungen
oder Detailhandelsflächen auf.
Dass es sich bei zahlreichen der untersuchten Bauprojekte um Betriebsoder Verwaltungsgebäude und nicht
um frei vermietbare Büroflächen handelt, ist nicht zwingend mit einer Entwarnung gleichzusetzen. Bei der Wahl
von Eigentums- statt Mietflächen oder
durch deren Substitution entstehen keine Nachfrageimpulse – das Gegenteil
trifft zu. Aus Investoren- und Entwicklersicht sind dagegen positive Anknüpfungspunkte auszumachen, denn die
Realisierung von Büroflächen für die öffentliche Hand oder der Ersatzneubau
zur Rückvermietung (Sale-and-LeaseBack) eröffnet interessante anlageseitige Optionen. Allerdings gilt es zu bedenken, dass insbesondere die öffentliche
Hand in der Rolle als Bauherrin vom vorteilhaften Finanzierungsklima profitiert.
begehrte Währung. Dasselbe gilt für
Schweizer lmmobilien; auch sie sind
unter den Investoren zurzeit äusserst
beliebt. Und weil bei den Geschäftsliegenschaften keine gesetzlichen Kaufbeschränkungen durch Personen aus dem
Ausland in Kraft sind, böten sich Immobilieninvestments für ausländische Investoren geradezu an. Ein Blick in die
Statistik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zeigt jedoch, dass ausländische Direktinvestitionen in die Schweiz
nur selektiv stattfinden. So hielten sich
im Jahr 2013 die Zu- und Abgänge von
ausländischem Kapital im Wesentlichen
die Waage.
Mit der Stärkung des Schweizer Frankens seit 2010 hat der Anreiz für ausländische Investoren, hiesige lmmobilien zu
kaufen, zu halten oder zu verkaufen, kontinuierlich abgenommen. Zwar sind die
Mieterträge – bedingt durch den Währungseffekt – angestiegen, aber ebenso
die Kaufpreise der Geschäftsliegenschaften für Investoren insbesondere aus dem
Euroraum. Selbst bei einer Währungsabsicherung hat der Schweizer Immobilienmarkt für sie vorerst an Attraktivität
verloren. Der starke Franken bildet eine
zusätzliche Markteintrittshürde. Umgekehrt hat sich für bereits in der Schweiz
investierende ausländische Akteure ein
Zeitfenster geöffnet, in welchem ein Prüfen von Devestitionen interessant geworden ist. Folglich ist auf absehbare Zeit
damit zu rechnen, dass bei geplanten
Käufen von Einzelliegenschaften oder
Portfolios (insbesondere bei Marktwerten von unter 100 Mio. CHF) heimische
Investoren vorerst unter sich bleiben.
Quelle: Immo-Monitoring 2015 / Band 2, Wüest & Partner AG.
Weiterhin flaue ausländische Investitionsneigung. Für viele Anleger ist der
Schweizer Franken derzeit eine sehr
Bewertung von Immobilienportfolios und Einzelobjekten
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immobilia Juli 15
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immobilia Juli 2015 | 25
IMMOBILIENWIRTSCHAFT VERKAUFSFLÄCHENMARKT
Turnaround für Shoppingcenter
Der Wandel des Detailhandels verstärkt den Druck auf ältere Shoppingcenter. In der Praxis
wird oft versucht, die nötige Wettbewerbskraft mit Teilsanierungen oder Werbemassnahmen
zu erreichen. Doch ohne klare Unternehmungsstrategie geht es nicht.
Dienstleistungen
Re-Development
integraler marketingprozess der sechs phasen
Quelle: WMI Real Estate Marketing AG
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Die zielgruppenkonforme und
bedürfnisgerechte Ausgestaltung
des Marketingmix sowie Verhandlungskompetenz und ein lebendiges
Netzwerk bringen den Umsetzungserfolg der Marketingstrategie.
... because ideas matter
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Mieterträge nachhaltig sichern
Welches ist die nachhaltige
und chancenreichste Marktpositionierung? Denn die Position am
Markt, also die präzise Einordnung
des Angebotes im Vergleich zur
Konkurrenz, muss gelingen, um
eine überzeugende Marketingstrategie kreieren zu können.
© WMI Real Estate Marketing AG, 2015
Peter Roland Wittwer* Strukturwandel und hohe Wettbewerbsintensität. Die Entwicklungsper­
spektiven des Detailhandels werden von
der rasch wachsenden Marktdurchdringung des E-Commerce geprägt, dem boomenden Einkaufstourismus im grenznahen Ausland und der demografischen
Bevölkerungs- und Mobilitätsentwicklung. Der Shoppingcentermarkt partizipiert mit immerhin rund 20 Mrd. CHF
oder rund 20% am Detailhandelsumsatz
der Schweiz. Die Shoppingcenter-Dichte in der Schweiz ist eine der höchsten in
Europa (gemessen an der vermietbaren
Verkaufsfläche pro Kopf der Wohnbevölkerung). Insgesamt sind in der Schweiz
182 Shoppingcenter (inklusive vier Bahnhofs- und einem Airportcenter) mit einer
Verkaufsfläche von 5000 m2 und mehr
in Betrieb. Und eine beachtliche Anzahl
Projekte sind derzeit im Bau oder in Planung und dies bei einem Spitzenwert von
1,6m2 Verkaufsflächenbestand pro Kopf
der Wohnbevölkerung (der europäische
Mittelwert beträgt 1,1m2). Die Umsätze
und Flächenproduktivität (Umsatz pro
m2-Verkaufsfläche) des stationären Detailhandels zeigen im Zuge dieser Entwicklungen eine sinkende Tendenz bei
gleichzeitigem Rückgang der Nachfrage
nach Ladenlokalitäten.
26 | immobilia Juli 2015
Dienstleistungen v1..4
Investoren und Banken müssen vorsichtiger sein. Nur wenn erkennbar ist, dass ein
Shoppingcenter sein Einzugsgebiet dominieren oder eine nachhaltige Positionierung gegenüber der Konkurrenz nachgewiesen werden kann oder wenn kleinere
stadtnahe Nachbarschaftszentren mit hohem Sortimentsanteil des täglichen Bedarfs primäre Nahversorgungsfunktion
wahrnehmen und attraktive Wettbewerbsbedingungen vorherrschen, lassen
sich Investoren und finanzierende Banken
überzeugen. Damit ist der Finanzierungsspielraum bei Erneuerungsvorhaben für
Eigentümer bestehender Einzelhandels­
immobilien enger geworden. Der anvisierte Return on Investment für die Planung- und Realisierung von Umbau- und
Erneuerungsprojekten wird kritischeren
Prüfungen standhalten müssen.
tenzrisiko-Checks durchzuführen. Die
existenziellen Pfeiler Einzugsgebiet, Konkurrenz im Einzugsgebiet und Grösse des
Centers stehen in einer Wechselwirkung
zueinander. Können diese Faktoren nicht
zu einer Basis-Wettbewerbsfähigkeit abgestimmt werden, droht das «Dead-MallSzenario», und es müssen Umnutzungsmöglichkeiten evaluiert werden. Bereits
mit den Erkenntnissen dieses ersten, entscheidenden Analyseschrittes lassen sich
Fehlinvestitionen bei partiellen Umbauund Erneuerungsvorhaben verhindern.
Können diese drei Eckpfeiler hingegen
genügend Wettbewerbspotenzial nachweisen, ist die Basis für die Erarbeitung
der Unternehmungs- und Marketingstrategie für eine nachhaltige Positionierung
am Markt gelegt.
Professionelle Unternehmungsführung.
Chancen für Turnaround nachweisen.
Nach Schätzung der WMI Real Estate Marketing AG besteht bei etwa 50 bis
70 kleineren bis mittelgrossen (7000 bis
15 000m2 Verkaufsfläche) Shoppingcentern, insbesondere aus den Bauperioden
vor 1995, sehr grosser Investitionsbedarf.
Für einige Shoppingcenter dürfte Existenzgefährdung vorliegen. Es empfiehlt
sich für diese Anlagekategorie deshalb
eine EKG-Analyse im Sinne eines Exis-
Gefordert ist nichts weniger als professionelle Unternehmungsführung mit entsprechender Führungs-, Sozial- und Fachkompetenz, insbesondere dann, wenn
das Shoppingcenter bereits in Schieflage geraten ist und der Turnaround für
eine nachhaltige Neupositionierung am
Markt ansteht. Es müssen die Ansprüche
von Investoren und Eigentümern auf eine nachhaltige Performance-Entwicklung
und der Mieter auf hohe Kundenfrequenz,
hohes Umsatzpotenzial und angemessene
Mietkonditionen sowie der Center-Kunden auf ein ganz besonderes, preiswertiges Shoppingerlebnis erfüllt und unter einen Hut gebracht werden, was erheblich
anspruchsvoller geworden ist. Wir empfehlen, diesen Führungsanspruch mit einem systemischen Bearbeitungsprozess
aus ganzheitlicher Sicht sicherzustellen.
Dafür ist eine Gliederung der ProzessPhasen in Analyse, Ideen-Findung, Marketingstrategie, Marketingmix, Vermarktung und Marketing-Controlling hilfreich.
In diesem Zusammenhang ist bemerkenswert, dass empirisch erforscht, nur eine
bedenklich tiefe Erfolgsquote von 10%
für die Umsetzung von Konzepten und
Strategien ausgewiesen wird.
Nach unseren Erfahrungen stechen
zwei Hauptfaktoren für gutes Gelingen
heraus: Einerseits muss die hohe Erfolgschance der Umsetzbarkeit des Marketingkonzeptes für das Re-Development
bzw. die Neupositionierung nachgewiesen werden. Andererseits muss das «feu
sacré» entfacht werden, gepaart mit dem
absoluten Willen zum Erfolg.
Marktpositionierung mit guten Chancen
finden. Die Beantwortung dieser strate-
gischen Schlüsselfrage ist entscheidend,
denn die Positionierung am Markt, also die präzise Einordnung des Dienstleistungs- und Detailhandelsangebotes im Vergleich zur Hauptkonkurrenz,
muss gelingen, um eine überzeugende
Marketingstrategie kreieren zu können.
Es lohnt sich, Erfahrung und Kreativität so lange aktiv mit einander spielen
zu lassen, bis die Idee, welche den Er-
folg massgeblich begründet, gefunden
ist. «Because ideas matter», nichts ist
entscheidender als die passende Idee
zur richtigen Zeit. Gültig bleibt, dass ein
attraktiver, standortkonformer Mieterund Branchenmix, die Preiswertigkeit
und die Beratungsqualität wesentlich
zur Marktpositionierung beitragen. Die
Einmietung von Detailhandelsunternehmen mit etabliertem E-Commerce-Kanal
erhält künftig besonderes Gewicht.
Doch im Kampf um Marktanteile müssen weitere Differenzierungsmerkmale zur Konkurrenz geschaffen werden.
Beispielsweise mit der Kombination von
Convenience-Ideen und Cross-ChannelKonzepten: Die Differenzierungschancen liegen in der Ausgestaltung von
Convenience-Ideen, also bei den Aspekten der Einkaufsbequemlichkeit. Damit
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immobilia Juli 2015 | 27
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sollen in erster Linie die Beschaffungskosten des Konsumenten gesenkt werden. Darunter fallen alle Massnahmen,
welche dem Konsumenten den Einkauf
erleichtern und angenehmer gestalten.
Wichtig dabei ist, dass er Zeit- und Wegkosten spart. Die Einkaufsbequemlichkeit gliedert sich nach den Phasen des
Einkaufsprozesses: Access Convenience
(erreicht das Center rasch und bequem),
Search Convenience (findet/wählt das
Produkt rasch und bequem), Possession Convenience (erhält das Produkt
rasch und in angenehmer Weise übergeben), Transaction Convenience (bequeme und rasche Abwicklung des Kaufabschlusses/Produkteumtausches). Mit
der Cross-Channel-Konzeption lassen
sich Convenience-Ideen wirkungsvoller
sich in Stadtregionen sogenannte AggloSub-Cities und Stadtteile nebeneinander
etablieren, was eine solche Leitidee auch
für ein Shoppingcenter an mittelmässigen Lagen nährt und stützt. Gastlichkeit
und Gastronomie werden mit einem steigenden Verkaufsflächenanteil vom 10 bis
20% in eine Schlüsselrolle geschoben.
Konsumenten wollen auf «In-Store-Experience» nicht verzichten. Damit bleibt
das Mall- und Ladendesign auch in Zukunft ein zentraler Erfolgsfaktor.
Flexibleres architektonisches Layout gefordert. Gegenüber Neubauten stehen
ältere Shoppingcenter mit bekannten
Handicaps wie zu knappen Raumhöhen,
zu kleinen Autoparkfeldern und einem
zu engen Stützenraster unter Druck. Andererseits wird bei der
Es lohnt sich, Erfahrung und Kreati- Filialnetzplanung vieler
Detailhandelsorganisavität so lange aktiv miteinander spietionen im Zusammenlen zu lassen, bis die Idee gefunden
hang mit der Entwickist. Denn darauf baut die Strategie.»
lung des E-Commerce
mehr und mehr ein Absatzstellen-Typenmix in
die Unternehmensstrategien eingebunden. So
wird zwischen klassischen Ladenformaten,
Show-Rooms, FlagshipStores,
Brand-Stores
oder reinen Abholstationen unterschieden. Allein diese Entwicklung
umsetzen. Nahtlos gleiten Konsumen- kann erhebliche Eingriffe ins architekten während den Phasen eines Kaufpro- tonische Layout, also in die Raumprozesses auf verschiedenen Kanälen. Auch gramme und Erschliessungen sowie die
unsere eigenen Studien und Marktbe- Logistik nach sich ziehen. Beispielsweiobachtungen bestätigen eine intensive, se kann für verschiedene Sortimentsbegewinnbringende Wechselwirkung zwi- reiche die Kombination von Laden und
schen den Verkaufskanälen und damit E-Commerce den Verkaufsflächenbedarf
ein ausgeprägtes Cross-Channel-Verhal- insgesamt senken, weil das präsentierte
ten. Digital-POS-Systems verbinden die Warenangebot im Laden auf ein repräneuen Technologien mit dem stationä- sentatives Spektrum reduziert wird. Das
ren Handel. Kontaktstelle zum Konsu- Verkaufspersonal im Laden präsentiert
menten ist das Smartphone.
dem Kunden online zusätzliche ProdukAber auch mit dem Ambiente eines te. Damit wird das Sortiment im Laden
Marktplatzes lassen sich Differenzie- virtuell quasi unbegrenzt erweitert. Anrungschancen wahrnehmen: Dem Zeit- dererseits führt die Forderung der Kongeist und den Trends folgend, kann das sumenten nach sofortiger Verfügbarkeit
Shoppingcenter Ort des «Socialising» der Produkte zu einem höheren Lagerund der Verschmelzung von realen und flächenbedarf. Glückliche Fügung ist,
virtuellen Welten werden. Kreiert wird wenn altersbedingter, aufgestauter Saein abwechslungsreicher Marktplatz. Im nierungsbedarf auf den Zeitpunkt einer
Zuge der Siedlungsentwicklung können Gesamterneuerung fällt.
Ertragssicherung und Performance-Entwicklung werden schwieriger. Letztlich
bestimmen die Detailhandelsumsatzbzw. Mietertragspotenziale die Performance-Entwicklung der Anlage. Die
laufende und prognostizierte Umsatzverschiebung vom Laden zum OnlineKanal wird die Ertragsentwicklung vieler
Einzelhandelsimmobilien ohne Zweifel
zunehmend stärker tangieren. Wettbewerbs- und Margendruck, Kosten für die
Etablierung und Betreibung eines komplementären Online-Kanals und Schulungskosten für das Verkaufspersonal
einerseits, sowie die Verschiebung der
Verhandlungsmacht zum Mieter und
potenziellen Mieter und ein Nachfragerückgang für Verkaufsflächen andererseits, werden Spuren im Mietzins­
aufkommen hinterlassen. Neben der
Mietdauer interessieren sich beide Parteien primär für den vertraglich vereinbarten Mindestmietzins, die Indexierung
des Mietpreises und die Umsatzmiete.
Die feste Mietdauer dürfte sich im Zuge
der zunehmenden Marktdynamik generell weiter reduzieren. Zudem wird die
Mieterseite versuchen Optionsrechte für
Vertragsverlängerungen durchzusetzen.
Wegen des Zusammenspiels der stationären Absatzstelle und dem Online-Kanal wird die Berechnung der Umsatzmiete für den Laden problematisch, was die
Durchsetzbarkeit dieser wichtigen Vertragskomponente für den Vermieter erschweren wird. Darüber hinaus droht
damit ein wichtiges Instrument für die
Performance-Messung des Shoppingcenters wegzufallen. Traditionelle Mietvertragsmodalitäten werden teilweise
aufgebrochen und durch flexiblere Vertragsmodelle ersetzt.
Die Anforderungen an Fachwissen,
Erfahrung und Beziehungsnetze steigen für eine erfolgreiche Vermietung
von Shoppingcenter stetig. Das erfolgreiche Vermietungsmanagement bleibt
Königsdisziplin.
*Peter Roland Wittwer
Der Autor ist Inhaber der WMI Real Estate
Marketing AG in Bern. WMI ist spezialisiert
auf Retail Real Estate und Real Estate
Marketing.
immobilia Juli 2015 | 29
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Deutschland
Gebremster Mietwohnungsmarkt
Eigentümer deutscher Mietwohnungen werden ihre Renditeerwartungen überprüfen müssen.
Der Gesetzgeber hat «regulierend» in den Markt eingegriffen und die «Mietpreisbremse»
gezogen. Auch die Wohnungsmakler kommen nicht ungeschoren davon.
Frank Stephan Laske* Wo gilt die Mietpreisbremse? Seit dem
01.06.2015 gibt es sie nun, die Mietpreisbremse, kontrovers diskutiert, überwiegend abgelehnt und dennoch eingeführt,
um Wohnungsmärkte – und Wähler – zu
beruhigen. Die Folgen können gravierend
sein. Hier ein Überblick über die Neuregelungen: Wer in Deutschland Wohnungen
neu vermietet, darf nicht mehr als 10%
der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Doch nicht überall gilt die Mietpreisbremse und sie betrifft nicht alle Neuvermietungen.
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Welche das sind, entscheiden die Bundesländer, 16 an der Zahl, jedes für sich.
Getan haben dies bisher Berlin, Hamburg
und Nordrhein-Westfalen. Berlin war am
schnellsten. Dort gilt die Mietpreisbremse
seit dem 01.06.2015, in Hamburg seit dem
01.07.2015, jeweils im gesamten Stadtgebiet. Ebenfalls seit dem 01.07.2015 gilt die
Mietpreisbremse in 22 Kommunen Nordrhein-Westfalens, so beispielsweise in Düsseldorf und Köln.
Baden-Württemberg und Bayern arbeiten mit Hochdruck an den entsprechenden
Verordnungen: In Baden-Württemberg
ist im Spätsommer mit dem Inkrafttreten
zu rechnen. Dort ist die Mietpreisbremse
für 68 Städte und Gemeinden vorgesehen.
Immerhin 144 Städte und Gemeinden ste30 | immobilia Juli 2015
diese können also auch in Zukunft Marktmieten verlangt werden.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind ferner Wohnungen, die umfassend
modernisiert wurden, wobei dies nur für
die erste Vermietung nach Modernisierung gilt. Nach der Gesetzesbegründung
muss die Modernisierung so umfangreich
sein, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Davon könne man ausgehen, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare
Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht und die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fussboden,
Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde. Streit ist da
vorprogrammiert.
Nun ein Beispiel: In einem zusehends
angesagten Stadtteil einer deutschen
Grossstadt wird eine Wohnung frei, die
bisher für 5 EUR/m2 (Kaltmiete) vermiehen auf der Liste des Freistaates Bayern, tet wurde. Mittlerweile werden in der Geder bis Anfang August entscheiden wird. gend für vergleichbare Wohnungen 8 EUR/
Schon jetzt steht fest, dass es nicht in al- m2 gezahlt. Die Stadt, in der die Wohnung
len Bundesländern Mietpreisbremsen ge- liegt, hat einen Mietspiegel, der für eine
ben wird, wobei auch diese Bundesländer Wohnung in dieser Lage bei vergleichbarer
genug Zeit haben, sich dies zu überlegen. Ausstattung eine Kaltmiete von 6 EUR/m2
Bis zum 31.12.2020 können Gebiete mit ausweist. Das Bundesland, in dem die Stadt
angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt liegt, hat das gesamte Stadtgebiet durch
werden und das für maximal fünf Jahre. Auf Rechtsverordnung für fünf Jahre zu einem
Dauer sind Mietpreisbremsen also nicht Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt
angelegt. Und: Nach drei Jahren findet ei- erklärt.
ne erste Überprüfung durch den GesetzVor dem 01.06.2015 hätte die Wohgeber statt.
nung für 8 EUR/m2 vermietet werden können, nach Inkrafttreten
der Mietpreisbremse nur
Die Mietpreisbremse gilt nicht
noch für 6.60 EUR, imüberall und in jedem Fall. Dennoch:
merhin 1.40 EUR/m2 unUm Renditen richtig einschätzen
ter Marktpreis.
zu können, werden zusätzliche
Ändern wir unser Beispiel ab: Die Wohnung
Recherchen notwendig.»
war bereits für 7 EUR/m2
vermietet. Hier greift der
Bestandschutz. Eine vor
Inkrafttreten der Mietpreisbremse zulässig vereinbarte Miete kann weiterverlangt werden, es
Für welche Wohnungen gilt die Mietpreis- muss also nicht für weniger als bisher verbremse? Die Mietpreisbremse gilt nur für mietet werden. Ein Trostpflaster!
Bestandswohnungen, nicht für Neubauten
Zu den Folgen: Wird gegen die Mietund nicht für Wohnungen nach umfassen- preisbremse verstossen, muss der Eigentüder Modernisierung. Neubauten sind sol- mer die Miete, soweit sie 110% der ortsübche Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 lichen Vergleichsmiete übersteigt, an den
erstmals genutzt und vermietet werden. Für Mieter zurückzahlen, aber nur, wenn dieser
d politik
Bestellerprinzip für
Maklerprovisionen
den Verstoss gegen die Mietpreisbremse
rügt und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangt. Auch kann nur die zu viel gezahlte Miete zurückverlangt werden, die nach
der Rüge fällig geworden ist.
Nichts wird so heiss gegessen, wie es
gekocht wird. Die Mietpreisbremse gilt
nicht überall und in jedem Fall. Dennoch:
Um Renditen richtig einschätzen zu können, werden zusätzliche Recherchen notwendig. Auch die Politik wird man zukünftig noch genauer beobachten müssen. Was
vielleicht gut gemeint war, verunsichert Eigentümer, Investoren und Mieter gleichermassen. *Frank Stephan Laske
Der Autor arbeitet als Managementberater
in Deutschland und in der Schweiz. frank­
stephanlaske.com.
«Wer bestellt, der bezahlt.» Was wie ein allgemeiner Rechtsgrundsatz
klingt, ist jetzt auch im
Maklerrecht Pflicht, zumindest bei Wohnungen.
Beauftragte der Eigentümer den Makler, zahlte
die Courtage bisher in
der Regel der Mieter,
nicht selten zähneknirschend. Seit dem
01.06.2015 ist damit in
ganz Deutschland
Schluss. Abweichende
Vereinbarungen sind unwirksam. Es drohen hohe
Bussgelder. Wer also jetzt
einen Makler beauftragt,
muss ihn auch bezahlen.
Auch mit Bearbeitungsgebühren lässt sich das
nicht umgehen. Und der
Verkauf von Einrichtungsgegenständen zu überhöhten Preisen war auch
schon vorher unwirksam.
Das Geld kann vom Mieter zurückverlangt werden, auch nach drei Jahren noch. Schwarze
Schafe haben also
schlechte Karten. Greift
dann noch die Mietpreisbremse, sind auch Mieterhöhungen nur eingeschränkt möglich. Die
Maklerbranche wird sich
neuen Herausforderungen stellen müssen. Das
Interesse der Kunden an
neuen Vertriebsmodellen,
insbesondere internetgestützten, steigt:
mietercasting.de
salzundbrot.com
faceyourbase.com
nachmieter.de
flatberlin.de
vermietster.de
ohne-makler.net
devepo.de
immomio.de
moovin.de
smmove.de
vermieterpro.de
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Die Branche ist gut beraten, sich da mal «durchzuklicken». Sie wird ihre
Position in einem in Zukunft noch heisser umkämpften Markt neu justieren und ihr Angebot
überdenken müssen. Und
das ist ja auch gut so.
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immobilia Juli 2015 | 31
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Nebenkosten
3
Die Nebeldecke lichten
Die Schweiz ist ein Land von Mietern. Seit 1970 ist die Wohneigentumsquote zwar stetig gestiegen – 1970 lag sie bei 28,5%, 1990 bei 31,3%1 und 2012 bei 37,2%2. Unsere beiden Autoren beleuchten in einem zweiteiligen Beitrag die Rolle der Nebenkosten von Mietwohnungen.
Aufgliederung der Nebenkosten
Quelle: pom+Consulting AG
Nebenkosten
Heizkosten
(HK)
Energie­
verbrauch
HKServicekosten
Hauswartung
und Umgebung
Hans-Urs Baumann & Peter Staub* Mieten kostet Geld. Nicht nur für Kranken-
kassen oder Steuern geben die Schweizer
viel Geld aus, sondern auch für die Miete. Für eine Wohnung bezahlt man einerseits für den Gebrauch der Räume, anderseits für die notwendige Infrastruktur. Die
Kosten für letzteres werden dem Mieter
als Nebenkosten separat in Rechnung gestellt. Das Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass Nebenkosten Teil des Mietzinses sind und durch diesen abgedeckt
werden. Nebenkosten, die mit dem Nettomietzins abgegolten werden, haben einen administrativ hohen Aufwand, da jeder
Kostenanstieg mit einem amtlichen Formular als Mietzinserhöhung angezeigt werden
muss. Werden die Nebenkosten zusätzlich
zum Nettomietzins verrechnet, ist dies im
Mietvertrag zu vereinbaren und jede verrechenbare Nebenkostenposition aufzuführen.
Infolge steigender Preise ist der Anteil
der Nebenkosten an der gesamten Mietbelastung seit den 1990er-Jahren grösser
geworden. Der Anspruch, die Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten zu verbessern, ist
daher verständlich.
Betriebskosten
(BK)
Honorar
HK + BK
Ver- und
Entsorgung
BKServicekosten
Unterschiedliche Interessen von Eigentümern und Mietern. Die Interessen von
Eigentümern und Mietern in Bezug auf
eine Immobilie sind unterschiedlich. Der
Eigen­tümer als Anleger fokussiert eine gute Rendite und möchte seine Kosten vollumfänglich gedeckt haben. Ebenso strebt
Die Wirtschaftlichkeit
der Immobilienkosten muss
verbessert werden. Als
wichtige Voraussetzung ist
mehr Tranzparenz bei den
Nebenkosten notwendig.»
dieser eine lange Mietdauer und minimierte Ertragsausfälle an. Gleichzeitig ist ihm
die Instandhaltung und -setzung wichtig,
damit das Objekt den Mieterbedürfnissen
entspricht und werterhalten bleibt. Der
Mieter wiederum legt Wert auf eine günstige Miete und eine gut erhaltene Immobilie. Die Nebenkosten sollen stabil sein und
möglichst viele Kosten durch den Eigentümer getragen werden. Das Interesse an
einer verursachergerechten Nebenkostenabrechnung gewinnt somit an Bedeutung.
www.visualisierung.ch
32 | immobilia Juli 2015
Die ungleichen Interessen führen zu
unterschiedlichen Anforderungen und tragen Konfliktpotential in sich. Leistungsund Kostentransparenz sowie eine professionelle Bewirtschaftung können die
Situation entschärfen. Letztere vertritt den
Eigentümer in treuhänderischer Funktion und handelt im Sinne des Mieters, indem er Leistungen günstig einkauft und
die Nebenkostenabrechnung transparent
gestaltet.
Nebenkosten – was gehört dazu? Was
genau umfassen nun die Nebenkosten?
Das Schweizer Mietrecht sowie die Verordnung über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
beschreiben und regeln die Nebenkosten
nicht abschliessend. Sie hängen aber immer mit dem Gebrauch der Sache zusammen und fallen nur für Leistungen an, die
vertraglich besonders vereinbart wurden.
Die Nebenkosten umfassen in der gängigen Praxis die Heiz- und Betriebskosten.
Seit der Revision des VMWG im Jahr 1996
dürfen auch Verwaltungskosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen
verrechnet werden. Üblich sind Honorar­
ansätze von 3 bis 5% der Nebenkosten.
Nie zu den Nebenkosten gehören Reparaturen oder Erneuerungsarbeiten, auch
wenn diese beispielsweise an der Heizung
gemacht werden.
Zu den Heizkosten zählen nur jene Kosten, die durch den Betrieb der Heizungsan3
|
immobilia Juli 15
Aufteilung der Nebenkosten nach heizungstyp
VMF: vermietbare Fläche, Quelle: pom+Consulting AG
20
Mittelwert CHF/m2 VMF
Median CHF/m2 VMF
18
16
14
12
10
17.25
8
15.36
13.28
6
4
2
11.64
8.87
7.76
7.01
5.73
0
Gas
lage entstehen, wie Brennstoff- und Energiekosten, Elektrizität für Pumpen und
Brenner oder die Reinigung der Anlage.
Verzinsungen oder Abschreibungen auf
der Anlage sind kein Bestandteil der Heizkosten. Das gleiche gilt für die Betriebskosten, die sich aus dem Gebrauch des
Miet­objekts ergeben und Positionen wie
die Hauswartung, Service-Abonnemente
sowie Ver- und Entsorgungskosten (Strom,
Wasser, Abwasser und Kehricht) beinhalten. Die Anschaffung eines Rasenmähers
kann somit nicht auf den Mieter überwälzt
werden, wohl aber die laufenden Kosten
für seinen Betrieb.
Vermieter bestimmt Abrechnungssystem.
Abgerechnet werden die Nebenkosten auf
vier unterschiedliche Arten: Akontozahlung, Pauschale, umfassender Mietzins
und Direktzahlungen. Bestimmt wird die
Abrechnungsart vom Vermieter. Der Vermieter hat grundsätzlich auch die Möglichkeit, die verschiedenen Abrechnungsarten
zu kombinieren. Er muss dies allerdings im
Mietvertrag klar definieren. Ein Beispiel:
Die Kosten für den Haushalts-Strom werden häufig vom Mieter direkt an den Lieferanten überwiesen. Die Hauswartung
hingegen kann aufgrund einer definierten
Leistung und fixiertem Auftragspreis mit
einer Pauschale abgegolten werden, während bei den Heizungs- und Warmwasserkosten sinnvollerweise Akontozahlungen
vereinbart werden.
Öl
Fernwärme
andere
Bei Pauschalbeträgen sind sämtliche
Nebenkosten abgegolten, unabhängig davon, ob die Aufwendungen des Vermieters höher waren. Die Pauschale basiert
auf dem Durchschnitt der Werte von drei
Jahren und muss die darin enthaltenen Nebenkosten aufführen. Ist sie nicht kostendeckend, darf der Vermieter keine Nachforderungen stellen. Er kann lediglich für
die Zukunft eine Erhöhung ins Auge fassen.
Bei Akontozahlungen – in der Praxis die
häufigste Art der Nebenkostenabrechnung
– bezahlen die Mieter monatlich einen fixen Betrag im Voraus. Dieser wird jährlich
mit den entstandenen Kosten verrechnet.
Grundsätzlich sind die Akontozahlungen
so festzulegen, dass sie möglichst den tatsächlichen Kosten entsprechen.
Beim umfassenden Mietzins sind alle
Leistungen des Vermieters mit dem Mietzins abgegolten. Der Mieter muss folglich
keine Nebenkosten bezahlen und hat kein
Einsichtsrecht in Belege. Ein umfassender
Mietzins ist dann sinnvoll, wenn sich die
Kosten nur schwer einem Mietobjekt zuordnen lassen oder der Zeitaufwand für eine Abrechnung zu gross wäre.
Direktzahlungen liegen schliesslich
vor, wenn Kosten, die nicht im Mietzins
enthalten sind, direkt vom Mieter an den
Lieferanten bezahlt werden.
renz bei den Immobilienkosten zu sorgen, hat die Branche erkannt. Im Bereich der Nebenkosten existieren aber
nur wenige Studien, die sich mit der Vergleichbarkeit von Kennzahlen beschäftigen. Die Herausforderungen sind beträchtlich: Die Rechtsgrundlage lässt
vieles offen und führt in der Praxis zu
unterschiedlichen Handhabungen. Zu
erwähnen sind beispielsweise die regional unterschiedlichen Usanzen beim
Verwaltungshonorar sowie die Betriebskosten, die weder im Mietrecht noch in
der Verordnung über die Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
(VMWG) durch ausführende Bestimmungen festgehalten sind. Hinzu kommen unterschiedlich Interessen bei
Eigentümer und Mieter, die zu Intransparenz und – als Konsequenz – zu
Schwierigkeiten sowohl bei der Datenbeschaffung als auch bei der Datenaufbereitung und -auswertung führen.
Ein erster wichtiger Schritt in Richtung Transparenz ist der NebenkostenMonitor von pom+Consulting AG.
Aufbauend auf einer umfassenden Datenbank, die ständig wächst, liefert die
Publikation Kennzahlen, die die Nebenkosten-Nebeldecke beträchtlich lichten.
Die vorliegenden Ergebnisse stützen
sich auf der Masterthesis «Potentiale
und Grenzen der Vergleichbarkeit von
Nebenkosten unter ökonomischen und
juristischen Aspekten»3 ab, die auf den
Daten des FM Monitors Nebenkosten basiert. Strukturerhebung der eidgenössischen Volkszählung,
Bundesamt für Statistik 2010
1
2
Bau- und Wohnungswesen – die wichtigsten Zahlen,
Bundesamt für Statistik 2012
3
Andrea Bär, Hans-Urs Baumann, Dominique Gatschet,
Pascal Staub: Potentiale und Grenzen der Vergleichbarkeit
von Nebenkosten unter ökonomischen und juristischen
Aspekten, Masterthesis, Zürich, 2013
Dr. Peter Staub
Der Autor ist Geschäftsführer der Firma
pom+Consulting AG.
Hans-Urs Baumann
Der Autor ist Luzerner Kantonsbaumeister.
Vergleichbarkeit als Herausforderung.
Die Notwendigkeit, für mehr Transpaimmobilia Juli 2015 | 33
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Deutscher Wohnungsmarkt
4
Deutsches Wohnungsranking
Catella, ein führender Financial Advisor und Asset Manager, hat 70 Standorte ausserhalb der
deutschen Investmentzentren untersucht. Diese regionalen Wohnungsmärkte sind das aktuelle
Anlagepotenzial für Investoren in Deutschland.
Rendite- RisikoProfil der untersuchten Wohnungsmärkte
Quelle: Catella Research
Nettorendite in %
Auschnitt Standorte ohne Top 7
Herne
Oberhausen
Duisburg
Nettorendite in %
6,5 %
Wuppertal
7,0 %
Recklinghausen
Hamm
Saarbrücken
Potenzieller
Investmentkorridor
Siegen
Kaiserslautern
6,0 %
6,0 %
Dortmund
Leipzig
Paderborn
Kassel
Bielefeld
Rostock
5,5 %
Erfurt
Kiel
Bremen
Köln
Stuttgart
Hamburg
3,0 %
5,0 %
Frankfurt
Düsseldorf
Berlin
München
10
20
Darmstadt
Braunschweig
30
40
50
60
4,5 %
Risikofaktor
Mönchengladbach
Lübeck
Heilbronn
Offenbach
Gütersloh
Detmold
Trier
Hanau
Krefeld
Fulda
Wolfsburg
4,0 %
Bochum
Göttingen
Hildesheim
5,0 %
Remscheid
Essen
Lüneburg
Osnabrück
Aschaffenburg
Neuss
Dresden
Solingen
Koblenz
Potsdam
Ludwigshafen
Bonn
Hannover
Mainz Ratingen Gießen
Heidelberg
Leverkusen
Fürth
Erlangen
Aachen
Ingolstadt
Weimar
Augsburg
Karlsruhe
Freiburg
Würzburg
Nürnberg
Bamberg
Münster
Jena
Mannheim
Regensburg
Coburg
Wiesbaden
Oldenburg
70 untersuchte Standorte des Wohnungsmarktrankings
Top 7-Wohnungsmärkte
4,0 %
10
15
20
25
30
Top 25-Standorte nach Gesamtscoring des Wohnungsmarktrankings
Übrige 45 Standorte nach Gesamtscoring des Wohnungsmarktrankings
35
40
Risikofaktor
Risikofaktor basiert auf Catella Research Wohnungsmarktranking Deutschland 2015
red. Kapitalstrom erreicht regionale Wohn­
immobilienmärkte. Dass die deutschen
Wohnungsmärkte einen Boom erleben
ist in der laufenden Berichterstattung und
den Statements vieler Investoren sehr gut
abgebildet. Doch Antworten auf die Frage «Wo weiter investieren?» werden kaum
gegeben. Das hängt mit der deutschen
Marktstruktur zusammen, die im Vergleich zum europäischen Ausland durch
zwei Elemente charakterisiert ist:
– eine andere geografische Städtestruktur ohne dominantes Investmentzentrum und
– in der Summe mangelnder Markttransparenz
In Zeiten einer Globalisierung von Anle-
Aktuell ist der Hype um
deutsche Wohnimmobilien
stark geprägt durch wenige
Alternativanlagen.»
Allokation der Gelder. Gerade am Beispiel
Deutschlands mit seiner polyzentralen
Struktur fallen Allokationsentscheidungen
oft schwer. Abseits der Wohnimmobilienmärkte, der sogenannten Top-7-Standorte in Deutschland, findet man bis auf eini-
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34 | | immobilia
immobiliaJuli
Juli152015
gergeldern treffen verschiedenste Anforderungsprofile stärker denn je auf lokale Gegebenheiten. Das «Wo investieren?»
wird deshalb zur wichtigsten Frage bei der
21.04.15 09:49
ge Ausnahmen wenig Transparenz. Dies
war die Motivation der Autoren von Catella
Research für ein umfassendes Wohnstandort-Ranking. Die Top-7-Standorte wurden
dabei bewusst ausgeklammert. Die Gemeinsamkeit der untersuchten Städte definiert sich dabei durch eine Einwohnerzahl
von mindestens 50 000.
Diese Einwohnerzahl sehen die Verfasser als neuralgisch an, um auf einen fungiblen Markt zu schliessen, der die Angebotsund Nachfrageparameter berücksichtigt.
In der Summe sind 70 Standorte ausserhalb
der Investmentzentren Deutschlands in die
vorliegende Untersuchung eingeflossen.
Top-10-Wohnungsmärkte im Profil. Nach
Erfassung und Gewichtung der sozioökonomische Daten, des Struktur- und Liquiditätsrisikos und des Standortpotenzials
wurden die am besten positionierten Städte herausgestellt.
Ingolstadt, Regensburg und Erlangen
schneiden im Teilscoring «sozioökonomische Daten» sehr gut ab. Hauptursachen
Wohnungsmarktranking 2015 – die bestplatzierten Standorte
Quelle: Catella Research
#
1
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3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
STADT
BUNDESLAND
Ingolstadt
Regensburg
Darmstadt
Potsdam
Hannover
Braunschweig
Wolfsburg
Freiburg im Breisgau
Nürnberg
Erlangen
Lüneburg
Münster
Osnabrück
Bremen
Augsburg
Erfurt
Heidelberg
Bonn
Dresden
Hanau
Bayern
Bayern
Hessen
Brandenburg
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Baden-Württemberg
Bayern
Bayern
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Niedersachsen
Bremen
Bayern
Thüringen
Baden-Württemberg
Nordrhein-Westfalen
Sachsen
Hessen
Gesamtscoring
Scoring Sozioökonomische
Daten
Scoring
Strukturrisiko
62,66
62,02
61,76
61,65
60,91
59,39
59,35
58,11
57,04
55,67
55,19
55,08
53,85
53,58
53,03
52,93
52,55
52,30
51,84
51,73
93,95
94,31
79,89
52,79
57,39
70,43
74,93
69,93
63,04
81,88
59,09
79,20
55,25
46,41
66,09
39,13
73,91
59,82
54,31
63,30
50,8
55,4
74,6
57,9
50,4
37,1
40,7
53,3
68,6
56,3
55,1
47,7
40,5
37,4
49,1
47,0
69,6
49,3
33,4
40,9
Die top-5-Wohnungsmärkte im Profil
Quelle: Catella Research
Scoring
Liquiditätsrisiko
2,90
21,74
28,99
53,62
65,22
53,62
65,22
53,62
28,99
2,90
28,99
2,90
65,22
65,22
21,74
53,62
21,74
2,90
65,22
65,22
Scoring
Standortpotenzial
81,23
65,72
60,22
74,71
66,96
67,54
55,51
55,00
62,17
66,74
67,39
71,88
53,99
61,30
63,84
65,80
45,14
76,88
52,97
41,96
Standortpotenzial
Liquiditätsrisiko
Ingolstadt
Regensburg
Strukturrisiko
Darmstadt
Potsdam
Sozioökonomische
Daten
100
80
60
40
20
0
Hannover
Klare Gewinner bei diesem Faktor sind
Potsdam mit einem prognostizierten Bevölkerungsplus von 8,59% und Ingolstadt
mit einem Zuwachs von 6,06%.
Investmentopportunitäten und Rendite-Risiko-Profil. Der aus Investorensicht
wichtige Faktor der Rendite wurde jedoch
bewusst nicht in dieses Standortranking
aufgenommen, da es vor allem die Qualität
des Standortes und nicht die Performance
von Wohninvestments darstellen soll. Klar
erkennbar ist, dass die Wohnungsmärkte
der Top-7-Standorte die wenigsten Risiken bergen. Das liegt unter anderem an der
Marktliquidität und dem Standortpotenzial,
das sich aus der Attraktivität der Städte ergibt. Doch die Attraktivität und Sicherheit
dieser Standorte führen zu tieferen Renditen. Deshalb sollten renditefokussierte Investoren ihren Blick verstärkt auch auf BStandorte richten. Die Autoren von Catella
Research haben einen potenziellen Investmentkorridor mit ausgewählten Standorten
herausgefiltert. So ist Erfurt beispielsweise Oldenburg vorzuziehen, obwohl beide
Städte in etwa den gleichen Risikowert haben. Aber in Erfurt ist eine höhere Anfangsrendite möglich.
Basis für Investorenentscheidung. Die
sind bei allen genannten Städten die positive Einwohnerentwicklung zwischen 2000
und 2014 (Erlangen: +4,6%; Regensburg
und Ingolstadt je ca. +10%), eine überdurchschnittlich hohe Kaufkraft sowie eine niedrige Arbeitslosenquote (zwischen
3,6% und 4,4%). In allen der in den Top 10
untersuchten Standorte war zwischen 2010
und 2013 eine positive Veränderung der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
zu verzeichnen (+4,66% bis +18,08%).
Auch im Teilscoring «Strukturrisiko»
liegen bis auf Braunschweig und Wolfsburg
alle Standorte der Top 10 über dem Durchschnitt von 41,3 Punkten. Wolfsburg hat
vor allem Defizite beim Faktor Lage im Ballungszentrum und als Hochschul- und Universitätsstadt. Braunschweig zeichnet sich
im Ranking durch eine niedrige Quote von
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
aus. Darmstadt ist im Teilscoring «Strukturrisiko» der klare Gewinner. Die Stadt
konnte vor allem durch ihre Lage im Ballungszentrum und als Hochschulstandort
punkten. Im Teilscoring des «Liquiditätsri-
sikos» bzw. der «Marktliquidität» schneidet
die Hälfte der Top-10-Städte eher unterdurchschnittlich ab. So weisen die Städte
Hannover und Wolfsburg die beste Marktliquidität auf. Dort besteht ein ausreichendes Angebot für Wohnimmobilieninvestitionen. Aber auch Standorte wie Potsdam,
Braunschweig und Freiburg bieten gute
Möglichkeiten für Investoren mit Diversifikationsabsichten. Dagegen fällt die geringe Marktliquidität von Ingolstadt und Erlangen auf. In beiden Standorten besteht
– trotz überdurchschnittlicher Werte in den
anderen Teilscorings – für Investoren ein
hohes Risiko, kein ausreichendes Angebot
für weitere Investitionen zu finden.
Alle in den Top 10 untersuchten Städte
zeichnen sich durch ein im Vergleich zum
Durchschnitt aller 70 untersuchten Wohnstandorte überdurchschnittlich hohes
Standortpotenzial aus (Ø 47,71). Hauptgrund ist vor allem die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in den Städten bis
2030, was natürlich einen positiven Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt hat.
vorliegende Studie bildet eine Basis für Investorenentscheidungen. Doch dieses Anlagespektrum von 77 untersuchten Standorten stellt lediglich das maximale Angebot
für Investoren am deutschen Markt dar.
Und dieses Angebot wird bestimmt durch
die Erwartungshaltung an die Verzinsung
des eingesetzten Kapitals und das damit
verbundene Risiko. Dieses Problem ist für
jeden Investor immer gleich, denn er muss
zwischen vielen Anlagealternativen seine
individuelle finden. Aktuell ist der Hype um
deutsche Wohnimmobilien stark geprägt
durch wenige Alternativanlagen. Vor diesem Hintergrund stellt die oftmals geäusserte Exitproblematik an kleineren Standorten kein Investitionshindernis per se dar.
Diese vermeintlich mangelnde Fungibilität in Phasen des Marktabschwungs bildet
sich in der aktuellen Analyse lehrbuchartig
in den überdurchschnittlichen Renditen ab
– und zwar deutschlandweit.
Quelle: Catella Research, Wohnungsmarktranking
Deutschland 2015
immobilia Juli 2015 | 35
IMMOBILIENWIRTSCHAFT INVESTMENT
Neue Geschäftsfelder finden
Die kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften haben bislang von einem günstigen
Marktumfeld für Immobilienanlagen profitiert. Doch das schwieriger gewordene Umfeld für
Geschäftsliegenschaften bedingt nun, dass sie neue Geschäftsfelder sondieren müssen.
Entwicklung Leerstände
Entwicklung Diskontsätze
Quelle: Jahresberichte und KPMG
Quelle: Jahresberichte und KPMG
14%
5.8%
2010
2012
2011
2012
5.4%
2013
10%
2010
5.6%
2011
12%
2013
5.2%
2014
8%
5.0%
6%
4.8%
2014
4.6%
4%
4.4%
2%
4.2%
4.0%
0%
SPS
PSP
Allreal
Alfonso Tedeschi* Immobilientitel mit hoher Volatilität.
Die kotierten Immobiliengesellschaften
zählten aus Sicht der Schweizer Investoren 2014 zu den attraktivsten Anlageklassen überhaupt. Im vergangenen Jahr hat
der SXI Real Estate Share TR Index, der
die Gesamtperformance der kotierten Immobiliengesellschaften abbildet, um fast
14% zugelegt. Die negative Performance
aus dem Vorjahr (-7%) konnte mehr als
kompensiert werden.
Der Hauptgrund für eine
bescheidenere Wert­
entwicklung liegt in der angespannten Marktsituation
Im laufenden Jahr weisen die kotierten Immobilientitel eine hohe Volatilität
auf. Im unmittelbaren Nachgang zur Aufhebung des Euro-Mindestkurses profitierten sie von den rückläufigen bzw. negativen
Zinsen der zehnjährigen Bundesobligationen sowie von der allgemeinen Unsicherheit an den Finanzmärkten. Der defensive
Charakter von Immobilienanlagen und die
stabilen, weit über dem Niveau der Obligationenrenditen liegenden, Ausschüttungen
haben zu einer regen Nachfrage nach kotierten Immobilientiteln geführt. Die Kurse der Immobiliengesellschaften haben
36 | immobilia Juli 2015
Mobimo
Intershop
SPS
Anfang März ihren Höchststand (+14,8%
seit Jahresbeginn) erreicht. Seither haben
sie aber wieder Federn gelassen und lagen per Ende Juni lediglich noch mit 2%
im Plus. Der Kursverlust seit dem Höchststand entspricht in etwa den durchschnittlichen Ausschüttungen der letzten vier
Jahre. Den grössten Teil der Korrektur schreiben Marktbeobachter den jüngsten Entwicklungen im Zinsumfeld zu.
Herausforderndes Marktumfeld führt zu
steigenden Leerständen. Mit Ausnahme
der Intershop Holding AG verzeichneten
die grossen fünf Immobiliengesellschaften
(Big Five) im Vergleich zum Vorjahr einen
Anstieg der Leerstandsquote1. Im Durchschnitt betrug die Leerstandsquote der Big
Five 8,2%, was einer Erhöhung gegenüber
dem Vorjahr um 1,1 Prozentpunkte entspricht. Damit hat sich der Trend zu steigenden Leerständen aus dem Vorjahr fortgesetzt. Diese Entwicklung reflektiert die
aktuelle Situation auf dem kommerziellen
Flächenmarkt, wo ein hohes Angebot neuer und bestehender Flächen auf eine eher
bescheidene Nachfrage trifft. Das aktuelle Marktumfeld erfordert ein aktives Flächenmanagement. Vertragsverlängerungen mit bestehenden Mietern sind derzeit
anspruchsvoll, weil die Mieter um ihre vorteilhafte Verhandlungsposition wissen. Angesichts der noch gut gefüllten Projektierungspipeline ist in den nächsten zwei bis
drei Jahren keine Trendwende auf dem Büroflächenmarkt zu erwarten. Es darf davon
ausgegangen werden, dass sich die Leerstände weiter akzentuieren.
PSP
Allreal
Mobimo
Intershop
Bescheidenere Aufwertungsgewinne. Bei
den Big Five ist seit 2010 eine Tendenz
zu sinkenden Netto-Objektrenditen festzustellen. Die durchschnittliche Netto-Objektrendite der grossen fünf Immobiliengesellschaften lag 2010 noch bei 5,1% und ist
bis ins Jahr 2014 auf 4,5% gesunken. Diese Entwicklung lässt sich grösstenteils mit
den Bewertungserfolgen der letzten Jahre
erklären. In den letzten zwei Jahren führten
aber auch Faktoren wie höhere Leerstände,
Mietpreisanpassungen nach auslaufenden
Verträgen sowie höhere Liegenschaftsaufwendungen zu tieferen Renditen.
Insgesamt ist die Wertentwicklung der
Bestandsliegenschaften, die den grossen
Immobiliengesellschaften gehören, auch
2014 positiv ausgefallen. Es lässt sich aber
feststellen, dass die Neubewertungseffekte
weitaus tiefer ausgefallen sind als im Vorjahr (Wertentwicklung 2014: 120 Mio CHF;
Wertentwicklung 2013: 500 Mio. CHF).
Dies kann nur teilweise damit erklärt werden, dass im Jahre 2013 aufgrund der erstmaligen Anwendung von IFRS 132 Sonderaufwertungen im Umfang von fast 100 Mio.
CHF stattfanden. Der Hauptgrund für eine
bescheidenere Wertentwicklung liegt in einer angespannteren Marktsituation für Geschäftsflächen. Dies hat zur Folge, dass die
Leerstände zunehmen und die Marktmieten in den Bewertungen überprüft werden.
Allerdings wurden diese negativen Werttreiber im letzten Geschäftsjahr durch tiefere Diskontsätze wettgemacht. Die durchschnittlichen Diskontsätze wurden 2014
wie auch 2013 um 10 Basispunkte gesenkt3. Die positive Wertänderung ist je-
doch im Vergleich zum Vorjahr insgesamt
deutlich tiefer ausgefallen.
Sondierung neuer Geschäftsfelder. Die
22
Big Five hatten per Ende 2014 Anlageimmobilien in Höhe von rund 22,1 Mrd. CHF
im Eigentum. Im vergangenen Jahr veräusserten sie Liegenschaften mit einem
Verkehrswert von rund 190 Mio. CHF und
kauften Werte von rund 330 Mio. CHF zu.
Im Vergleich zum Vorjahr ist sowohl ein
tieferes Kauf- als auch Verkaufsvolumen
(2013: 470 Mio. CHF bzw. 450 Mio. CHF)
zu beobachten. Das tiefere Kaufvolumen
ist auch auf die vorjährige Übernahme der
Tertianumgruppe durch SPS zurückzuführen (Transaktionsvolumen rund 440 Mio.
CHF; 13 Bestandsliegenschaften und ein
Entwicklungsareal). Diese Transaktion hat
einen Grossteil des Einkaufsvolumens auf
sich vereint. Das sinkende Verkaufsvolu-
SCHADENGEWITTER
men kann teilweise damit begründet werden, dass die Immobiliengesellschaften
in den vergangenen Jahren bereits einen
Grossteil ihrer strategischen Portfoliobereinigungen abgeschlossen haben.
Das herausfordernde Marktumfeld bedingt, dass die Immobiliengesellschaften
ihr bisheriges Geschäftsmodell hinterfragen und neue Geschäftsfelder sondieren.
Dieser Trend wurde bereits im vorletzten Jahr durch die Akquisition der Tertianum Gruppe durch SPS und die Beteiligung der Intershop Holding an Corestate
untermauert. In die gleiche Richtung geht
die bevorstehende Lancierung einer Immobilienanlagestiftung durch die SPS. Die
Stiftung richtet sich mit eigenen Produkten
an Pensionskassen, die in ein diversifiziertes Portfolio aus Schweizer Wohnimmobilien – ergänzt durch Gewerbeimmobilien und Projekte – investieren wollen. Das
neue Geschäftsfeld soll für SPS stabile Asset Management-Gebühren abwerfen und
zu einer Diversifikation des bestehenden
Geschäftsmodels führen.
1
Mietzinsausfälle (Minderertrag Leerstand und Inkassoverluste Mietzinsen) in % der Soll-Nettomietzinsen
2
Bei Immobilien ist der Fair Value auf Basis der bestmöglichsten Nutzung der Liegenschaft (highest and best use) zu ermitteln.
3
Die Diskontsätze sind aufgrund verschiedener Bewertungsmodelle nur sehr beschränkt untereinander vergleichbar.
Vergleiche innerhalb des gleichen Portfolios eignen sich jedoch, um einen Teil der stattgefundenen Wertänderungen
zu erklären. Im Jahr 2011 hat bei Intershop ein Bewerterwechsel stattgefunden. Angesichts der grossen Differenzen zwischen den Bewertungs-modellen ist ein Vergleich
mit den späteren Diskontsätzen nicht zulässig.
*Alfonso Tedeschi
Der Autor ist bei KPMG Real Estate für den
Bereich Research zuständig.
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immobilia Juli 2015 | 37
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Wohnbarometer
Social Media als Chance
Immobilienanbieter nutzen Social Media nur zaghaft. Homegate hat deshalb ein neues
Tool eingeführt. Die Webseite wohnbarometer.homegate.ch bildet ab, was die Deutschweizer
rund ums Wohnen bewegt.
Online-Community und zeigt unter wohnbarometer.homegate.ch, was sie rund
um ihr Zuhause bewegt. Damit wird das
Nutzer von Homegate gegenseitig über Wohnbarometer auch für Immobilienveralle möglichen Immobilienfragen aus- waltungen zum gefragten Tool. Sie köngetauscht. Getreu dem Motto: User hel- nen sich nicht nur aktiv in die Diskussion
fen Usern. Die gefragtesten Themen sind einschalten, indem sie das WohnbaromeRechtsfragen, Renovationsratgeber, Im- ter beispielsweise in der Kommunikation
mobilienfinanzierung oder Versicherun- via Twitter nutzen. Erstmals erhalten Verwalter einen Einblick in das,
was ihre Kunden rund ums
Was Schweizer in und um ihr
Thema Wohnen bewegt.
Zuhause bewegt, teilen sie immer
Denn das Wohnbarometer
häufiger via Social Media mit.»
basiert sowohl auf Inhalten
aus sozialen Netzwerken wie
Facebook, Twitter und Instagram, als auch auf aktuellen Newsartikeln sowie dem
Homegate-Immotalk. Die
aus einer Kombination von
verschiedensten Keywords
gen. So hat sich der Immotalk als digitale gewonnenen Inhalte konzentrieren sich
Anlaufstelle für Bau-, Miet- und Wohnfra- dabei auf Geschichten aus der eigenen
gen etabliert. Mit dem neuen Wohnbaro- Wohnung oder dem Quartier.
meter geht Homegate jetzt einen Schritt
weiter und ergänzt die Plattform Immo- Persönliche Einblicke. Seit diesem Frühtalk mit einem Daten-Livestream aus den jahr misst das Wohnbarometer den Puls
sozialen Netzwerken.
der Deutschschweizer. Seitdem kristalliTäglich, aktuell und ganzjährig misst sieren sich zwei verschiedene Kommunidas Wohnbarometer die Befindlichkeit der kationsebenen heraus: Erstere ist primär
Daniel Bruckhoff* Wohnbarometer nutzt soziale Netzwerke. Bisher haben sich im Immotalk-Forum
38 | immobilia Juli 2015
privater Natur und thematisiert das oftmals nicht konfliktfreie Zusammenleben
mit den Nachbarn. Zweitere beinhaltet
sachbezogene Wortmeldungen, die sich
beispielsweise auf den Zustand der Wohnung oder die Beziehung zum Vermieter/
Besitzer des Wohnobjekts beziehen. Neben den zwischenmenschlichen KonflikRubrikenübersicht Wohnbarometer
Home: In der Rubrik Home werden die Posts gezeigt, die aktuell am meisten Reaktionen auf Facebook und Twitter auslösen, die auf Twitter meistgeteilten Newsartikel zum Thema Wohnen sowie die am intensivsten diskutierten Beiträge
im Immotalk von homegate.ch.
Themen: Unter Themen werden die einzelnen Posts aus
dem Web thematisch geordnet. Mittels Filter kann man diese einfach nach verschiedenen Kriterien miteinander vergleichen und recherchieren, welche Themen besonders virulent sind.
Statistiken: Unter der Rubrik Statistiken findet eine Visualisierung der Entwicklungen statt. Auf welchen Kanälen wird
am meisten geteilt? Nimmt die Diskussion an Intensität zu?
Über wen – beispielsweise Mieter, Mitbewohner, Nachbar,
Verwaltung – wird am meisten gesprochen?
Stream: Im Stream kann man in den aktuellen Meldungen
stöbern.
Geschichte: Unter Deine Geschichte können die User eigene
Posts für das Wohnbarometer einreichen.
Beobachtungen: Die Rubrik Beobachtungen führt auf den
Wohnbarometer-Blog, wo regelmässig Rückblicke, Einschätzungen und Kommentare zu den Daten sowie Insights
publiziert werden.
ten sorgen insbesondere rechtliche Fragen für viel Diskussion in den Sozialen
Medien.
Verwaltungen Stehen Abseits. Während
sich die Mieter rege in den sozialen Netzwerken austauschen, nutzen die meisten Immobilienverwalter die Möglichkeit
kaum. Ein Fehler, denn die Passivität kann
negative Auswirkungen haben. So finden
die Verwaltungen primär im Kontext von
Klagen Erwähnung – beispielsweise wenn
das Heisswasser wiedermal ausfällt. Ein
angekratztes Image ist ihnen somit gewiss. Und gerade in Foren, wo sich alles
um den Erfahrungsaustausch dreht, werden Verwaltungen namentlich genannt.
Diese verpassen mit ihrem Abseitsstehen
nicht nur eine Chance, sich möglichst
von ihrer besten Seite zu zeigen, sondern
auch, sich aktiv in aktuelle Diskussionen
einzuschalten. Mit dem Wohnbarometer
wird eine Gesprächsklammer geschaffen, die zur Abdeckung aller Wohnthemen dient. Möchte der User, dass seine
Posts auf dem Wohnbarometer-Stream
erscheinen, benutzt er auf Twitter und
Instagram den Wohnbarometer. Damit
bietet die Homegate AG weit mehr als
Immobilienvermarktung, Immobilienfinanzierung und eine Marktplatzfunktion
für die Wohnungssuche: Sie lässt Mieter
und Vermieter – zumindest virtuell – näher zusammenrücken.
ting AG. Daniel Jörg, Digital Strategist und
Mitglied der Geschäftsleitung bei Farner,
ist überzeugt: «Was Schweizer in und um
ihr Zuhause bewegt, teilen sie immer häufiger auch via Social Media. Hört man diesen Stimmen zu, erhält man einen spannenden Einblick in die Alltagsgeschichten
und -themen rund ums Zusammenleben
in Schweizer Wohnungen, Häusern und
Quartieren.» Generell gilt: Je länger das
Wohnbarometer «on air» ist und laufend
misst, desto spannender werden die Insights. Überzeugen Sie sich selbst unter
wohnbarometer.homegate.ch. Sammelsurium an Themen. Bereits jetzt bil-
det das Wohnbarometer ein Sammelsurium an Themen rund ums Wohnen ab.
Umgesetzt hat Homegate das Wohnbarometer zusammen mit der Farner Consul-
17
*Daniel Bruckhoff
Der Autor ist Leiter Marketing, Medien­
sprecher sowie Mitglied der Geschäfts­
leitung bei Homegate AG.
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immobilia Juli 2015 | 39
uli 15
ImmobilienRECHT Steuern
Stolpersteine bei Share Deals
Ihr
Mie
Beim Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft ist bei einem «Share Deal»
Vorsicht geboten. Um eine unvorhergesehene Belastung mittels Grundstückgewinnsteuern
verhindern zu können, wird eine sorgfältige Planung dieser Transaktionen empfohlen.
Simon Meier* Relevante steuerliche Grundlagen. Die
Verfügungsmacht an Grundstücken im Ei­
gentum von Gesellschaften kann mit einem
Aktienverkauf «Share Deal» auf neue Ak­
tionäre indirekt übertragen werden. Da­
bei bleibt das zivilrechtliche Eigentum am
Grundstück unverändert bei der Gesell­
schaft, weshalb diese Transaktionen kei­
ner öffentlichen Beurkundung bedürfen,
die Grundbuchmutationen zur Folge hät­
ten. Zivilrechtlich findet somit lediglich ein
Eigentumswechsel an den Aktien der Im­
mobiliengesellschaft – und nicht an der Im­
mobilie i.e.S. – statt.
Grundsätzlich unterliegen alle wieder­
kehrenden und einmaligen Einkünfte, ins­
besondere solche aus Vermögensertrag,
der Einkommenssteuer; vgl. Art. 7 Abs. 1
StHG.1 Unter Absatz 4 lit. b dieses Artikels
werden Kapitalgewinne auf beweglichem
Privatvermögen – worunter privat gehal­
tene Beteiligungen an Immobiliengesell­
40 | immobilia Juli 2015
schaften i. d. R. fallen – hingegen als steuer­
frei klassifiziert. Der Besteuerung mittels
Grundstückgewinnsteuer unterliegen aller­
dings gemäss Art. 12 StHG neben den Ver­
äusserungsgewinnen von direkt gehaltenen
Grundstücken u. a. folgende beiden Trans­
aktionsarten in Bezug auf den Share Deal:
1. Die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf
die Verfügungsgewalt über ein Grund­
stück wirtschaftlich wie eine Veräusse­
rung wirken (Abs. 2 lit. a).
2. Die Übertragung von Beteiligungsrech­
ten des Privatvermögens des Steuer­
pflichtigen an Immobiliengesellschaf­
ten, soweit das kantonale Recht für
diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht
(Abs. 2 lit. d).
Das Bundesrecht schreibt somit vor, dass
nicht nur die zivilrechtlichen, sondern
vielmehr auch die wirtschaftlichen Hand­
änderungen von Grundstücken für die
Grundstückgewinnsteuer eine Relevanz
aufweisen (siehe Erläuterungen hiernach).
Damit die Steuerpflicht aus den beiden vor­
genannten Rechtsgeschäften überhaupt
entstehen kann, muss die Gesellschaft als
echte Immobiliengesellschaft eingestuft
werden.
Klassifikationskriterien der «Immobilien­
gesellschaft». Drei Ansatzpunkte führen
gemäss Steuerrecht zur Qualifikation als
«Immobiliengesellschaft». Die Aktivität
und der statutarische oder tatsächliche
Zweck der Unternehmung, die Umsatzund Gewinnstruktur, sowie die Zusam­
mensetzung der Bilanz.2 Eine Kapitalge­
sellschaft oder Genossenschaft gilt nach
Lehre und Rechtsprechung dann als Im­
mobiliengesellschaft, wenn die tatsäch­
liche Tätigkeit ausschliesslich oder min­
destens zur Hauptsache darin besteht,
Grundstücke zu erwerben, zu verwalten,
zu nutzen und zu veräussern. Massgebend
sind somit in erster Linie nicht formelle
Kriterien – wie etwa der im Handelsregis­
ter eingetragene oder sich aus den Statu­
ten ergebene Gesellschaftszweck –, von
Relevanz sind die tatsächlichen Verhält­
nisse im Zeitpunkt der Veräusserung. Dies
ist nach Rechtsprechung gegeben, wenn
eine der folgenden Bedingungen auf die
Gesellschaft zutrifft:
0848
SwissCa
schaft fü
Mit eine
ugehörig
SwissCa
Die Mie
die gleic
zügigen
001
www.swis
flusses an dieser Gesellschaft (z. B. Stim­
menmehrheit infolge Stimmrechtsaktien).
Andererseits fallen aufeinander abge­
stimmte Übertragungen der Verfügungs­
gewalt durch Veräusserung mehrerer Min­
derheitsbeteiligungen, die zusammen eine
Mehrheitsbeteiligung ergeben, unter die­
sen Sachverhalt. Ferner löst auch der ge­
staffelte Verkauf von Beteiligungen steuer­
liche Konsequenzen aus, sobald im Rahmen
dieser sequenziellen Transaktion der Verä­
usserer den Mehrheitsanteil an einer Immo­
biliengesellschaft verliert. Derartige Aktien­
transaktionen (Share Deals) klassifizieren
steuerrechtlich gemäss Art. 12 Abs. 2 lit.
1 StHG als wirtschaftliche Hand­änderung.
Der Fiskus behandelt den daraus entstande­
nen Gewinn bei der ver­äussernden Person,
als ob der Grundbesitz veräussert wurde.
Steuerfolgen des Share Deals. Die zivil­
1. Die Gesellschaft sich nach Statuten
oder tatsächlich praktisch ausschliess­
lich mit Grundstücken oder Rechten an
solchen befasst.
2. Der Rohertrag der Unternehmung prak­
tisch ausschliesslich aus dem Ertrag aus
unbeweglichen Vermögen besteht.
3. Die Vermögenswerte der Unterneh­
mung praktisch ausschliesslich aus
Grundstücken oder Rechten an solchen
bestehen.3
Wirtschaftliche Handänderung. Bei der
steuerlichen Einschätzung eines Share
Deals kommt das Tatbestandsmerkmal der
«wirtschaftlichen Handänderung» als ent­
scheidendes Kriterium zum Tragen; vgl.
Art. 12 Abs. 2 StHG. Eine wirtschaftliche
Handänderung liegt vor, wenn die Verfü­
gungsgewalt über ein Grundstück nicht
durch eine zivilrechtliche Übertragung des
Eigentums am Grundstück erfolgt, sondern
wenn wesentliche Teile der wirtschaftli­
chen Verfügungsgewalt über ein Grund­
stück vom bisherigen Verfügungsberech­
tigten auf einen Dritten übergehen.4 Unter
diesem Tatbestand subsummieren einer­
seits die Veräusserung von Mehrheitsbe­
teiligungen an eine Immobiliengesellschaft
resp. die Abgabe des beherrschenden Ein­
rechtliche Handänderung an einem Grund­
stück im Privatvermögen (sog. «Asset Deal»)
löst beim Veräusserer die Grundstückge­
winnsteuer aus. Beim Share Deal in Bezug
auf eine Immobiliengesellschaft kommt
diese Besteuerung ebenfalls zum Tragen,
sofern nach Steuerrecht die wirtschaftli­
che Handänderung vorliegt. Das Steuer­
subjekt und die Berechnungsweise dieser
Steuer stimmen mit jenen des Asset Deals
überein. Die Schwierigkeit besteht jedoch
in der Festlegung des anteiligen Erwerbsbzw. Verkaufspreises für die Immobilien
aus dem Gesamtkaufpreis für die Anteils­
rechte im Aktienerwerbs- resp.Aktienver­
kaufszeitpunkt. Der Preis ist mangels eines
öffentlich beurkundeten Kaufpreises für je­
des Grundstück zu ermitteln. Dabei wer­
den zum Aktienpreis die übernommenen
Schulden hinzugerechnet, die nicht liegen­
schaftlichen Werte dagegen abgezogen.
Daraus ergibt sich der massgebliche Erlös
für die Grundstücke.5 Die Steuerbelastung
trägt der verkaufende Aktionär (Steuersub­
jekt) und nicht etwa die Gesellschaft. In ge­
wissen Fallkonstellationen der wirtschaftli­
chen Handänderung erheben die Kantone
Aargau, Luzern, St. Gallen und Waadt (alle­
samt im dualistischen System) die Grund­
stückgewinnsteuer sogar auf der Stufe ju­
ristische Person (Immobiliengesellschaft).
Der Grundstückgewinnsteuer können
nur Beteiligungen des Privatvermögens
unterliegen. Darunter fallen gemäss Aar­
gauer Praxis auch wirtschaftliche Hand­
änderungen an aargauischen Immobi­
liengesellschaften von ausserkantonalen
Anteilseigern. Der Gewinn aus der Ver­
äusserung eines Aktienpakets an einer Im­
mobiliengesellschaft, welches Geschäfts­
vermögen darstellt, z. B. im Rahmen des
gewerbsmässigen Liegenschaftshandels,
fällt unter die Einkommenssteuer.3
Ergänzend zur Grundstückgewinn­
steuer kann die wirtschaftliche Handän­
derung je nach kantonaler Gesetzgebung
die Handänderungssteuer auslösen. Im Ge­
gensatz zur Grundstückgewinnsteuer tritt
diese als reine Rechtsverkehrssteuer und
damit als indirekte Steuer auf und wird in
den meisten Kantonen beim Erwerber ein­
gefordert.
Schlussfolgerung. Jede Aktientransakti­
on an Immobiliengesellschaften ist dem­
nach sorgfältig zu planen und zu beurtei­
len, zumal die Kantone unterschiedliche
steuerrechtliche Praxen anwenden. So­
bald es sich um die Abgabe der Kontrol­
le an einer Immobiliengesellschaft han­
deln könnte, ist höchste Vorsicht geboten.
Insbesondere öffnet ein Zusammenwir­
ken mit anderen Aktionären bei Transak­
tionen oder der gestaffelte Verkauf einer
Beteiligung der Grundstückgewinnsteu­
erbelastung Tür und Tor. Mittels frühzei­
tiger steuer­rechtlicher Prüfung des Share
Deals unter Einbezug eines Experten
kann eine vorzeitige Klärung des Sach­
verhaltes mit der zuständigen Steuerbe­
hörde wirksam sein und Klarheit schaffen.
Diesem Gebot soll auch bei der Neugrün­
dung von Immobiliengesellschaften ge­
folgt werden, wenn Liegenschaften vom
Privateigentum in eine neue juristische
Person überführt werden. Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden
1
2
Steuerverwaltung des Kantons Bern, Grundstückgewinn
Merkblatt H ab 2012
3
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Klöti-Weber/
Siegrist/Weber, 2015
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz; Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, 2006
4
5
Going Public der Immobiliengesellschaft, Beilstein/
Watter, 2000
*Simon Meier
Der Autor ist Leiter Finanzen und Portfoliomanager bei der Markstein AG. Der Artikel
entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagements an der Hochschule Luzern.
immobilia Juli 2015 | 41
BAU & HAUS Büroliegenschaften
Neue Immobilienstrategie in Chur
Nach einem politischen Hürdenlauf ist das neue Churer Verwaltungszentrum Sinergia seit
Jahresbeginn in der Projektphase. Das Bürogebäude ist das Herzstück der vor zehn Jahren
eingeleiteten und an vier Aussenstandorten bereits umgesetzten neuen Immobilienstrategie
des Kantons Graubünden.
Sinergia, das neue Verwaltungszentrum in Chur mit wenig spektakulärer, aber mehrfunktionaler Fassade.
Angelo Zoppet-Betschart* NEUE IMMOBILIENSTRATEGIE DES KANTONS
GRAUBÜNDEN. Die kantonale Verwaltung
wurde vor zehn Jahren reorganisiert. Dies
bedingte organisatorische Veränderungen.
Nach einer umfassenden Analyse beschloss
die Bündner Regierung im Jahr 2006, die
vom Hochbauamt entwickelte, neue Immobilienstrategie umzusetzen. Inhaltliche
Schwerpunkte sind das Zusammenfassen
von einzelnen Verwaltungseinheiten in regionale Zentren mit Optimierung des Immobilienportfolios und der Büroraumnutzung in der Hauptstadt Chur. Dies schafft
auch die Grundlage für wirkliche Synergieeffekte und Flexibilität, für eine bessere
Zusammenarbeit und für einen grösseren
Kundennutzen. Die Umsetzung der Strategie ermöglicht am Standort Chur mit dem
neuen Verwaltungszentrum Sinergia eine
nachhaltige Senkung der Raumkosten von
jährlich 2 Mio. CHF.
Die heutige Situation ist für die Churer
Kantonsverwaltung unbefriedigend. Die
fünf Departemente sind auf 44 Standorte
bzw. Liegenschaften verteilt. So kann die
Verwaltung des Ferien- und Gebirgskantons nicht effizient und kostengerecht organisiert und betrieben werden. Der Verwaltungsneubau ist für die Bürger und
Angestellten zentral gelegen und mit dem
öffentlichen Verkehr gut erreichbar. Das
neue Verwaltungszentrum liegt weniger als
300 Meter von der Haltestelle Chur West
entfernt und hat direkt vor der Haustür eine
42 | immobilia Juli 2015
ten Robert Obrist nach Chur-Nord umzog.
Im seinem hellen Büro begrüsst Projektleiter Markus Zwyssig den Gast. Von den
höchstens suboptimalen Räumen des heutigen Hochbauamtes sieht man auf der Ostseite direkt an den 80 Meter entfernten,
bewaldeten Mittelberg – der östlichste Ausläufer der nördlichen Schanfigger Bergkette, auf der anderen Seite die Schulhausanlage des Quader Quartiers.
Nach einer kurzen Projekteinführung
erläutert Markus Zwyssig die Grundidee
ENGAGIERTER, PROFESSIONELLER BAUHERR. und das Konzept der ersten Bauetappe
Dem relativ kurzfristigen Besprechungs- für 400 Arbeitsplätze des neuen Verwalwunsch kommt die Bauherrschaft spontan tungszentrums Sinergia: «Wichtig war für
nach. Der Autor besuchte eine der über 40 uns, die vorgegebene Philosophie mit den
Kernpunkten ‹13 Dienststellen zentral an einem Ort, EffizienzsteigeInnerhalb von Chur können
rung und Kosteneinsparungen›
wir die Arbeitssituation verbesunter einen Hut zu bringen, unsern und die Zusammenarbeit
ter Berücksichtigung von Flexibiwird effizienter.»
lität, Nachhaltigkeit und ZukunftsaMARIO CAVIGIELLI, REGIERUNGSRAT DOMAT/EMS
gestaltung.» Das Konzept gründet
auf einem integralen Nachhaltigkeitsansatz, der auf den drei Pfeilern Wirtschaftlichkeit, Ökologie
Liegenschaften der kantonalen Verwaltung und soziale Nachhaltigkeit ruht. Zur wirtin Chur. Über einen unscheinbaren, schma- schaftlichen Nachhaltigkeit des Sinergialen Zugang mit Gartenanlage erreicht man Projekts zählen flexible Raumstrukturen,
das Hochbauamt: ein dreigeschossiges, konsequente Systemtrennung (Statik und
schlichtes Gebäude, anfangs des letzten Haustechnik) und Kosteneffizienz dank WiJahrhunderts gebaut. Bis 1983 war dort derholungsfaktoren und Kombination mit
die Bündner Frauenschule einquartiert, bis vorfabrizierten Elementen. Zur ökologisie in das neue Schulhaus (heute PHGR) schen Nachhaltigkeit gehören minimaler
des heute etwas unterschätzten Architek- Restwärmebedarf und gutes Innenraum-
Bushaltestelle. Sinergia ist sozusagen auch
in Gehdistanz zu den meisten Quartieren.
So beträgt die Entfernung zum Hauptbahnhof und zur Altstadt bloss 1200 Meter. Das
bislang noch unbebaute Grundstück nordwestlich des Kasernenareals im aufstrebenden Gebiet Chur West erwarb der Kanton
vom Bund. Allerdings nahm das gesamte
Bündner Volk den Baukredit von knapp 70
Mio. CHF am 11. März 2012 nur hauchdünn an, mit lediglich 38 Mehrstimmen.
28
nes Ganzes, ohne eine zweite, später vorgesehene Bauetappe einzuengen oder zu
präjudizieren.» Mit der kammartigen Anordnung entstehen zwei geschützte Aussenbereiche: an der Ringstrasse ein Ort
mit repräsentativem Hauptzugang und eine von Strassen- und Lärmimmissionen abgewandte, attraktive Aussenterrasse für die
Gastronomie.
So könnte eine Multi-Space-Büroraumeinheit
im Sinergia aussehen.
klima und der Einsatz von regenerativen
Energiequellen sowie eine Teilabdeckung
des Strombedarfs durch eine Fotovoltaikanlage. Der Pfeiler soziale Nachhaltigkeit
beinhaltet ein Gebäude mit hohem Identifikationsgehalt, Räume mit guter Aufenthaltsqualität, genügend Tageslicht und hohe Gestaltungsflexibilität.
KAMMARTIGE UND FUNKTIONALE GRUNDRISSFORM. Entsprechend vielen in diesem Quar-
tier vorherrschenden Gebäudetypologien
kreierten die siegreichen Architekten Jüngling und Hagmann einen Mix aus prismatischen, fünf- und sechsgeschossigen Baukörpern. Sie verlaufen kammartig entlang
der Ringstrasse, der bedeutendsten Umfahrungs- und Durchgangsstrasse im Westteil der Stadt. Dazu Markus Zwyssig: «Mit
diesen abgestuften Baukörpern und den
optimal auf unser Konzept abgestimmten
Grundrissen bilden Gebäudeform und Aussenräume bereits ein in sich geschlosse-
kalen Erschliessungszonen verbunden ist.
Dazu gehören unterschiedlich grosse Sitzungszimmer, ein Pausenbereich und die
Sanitärräume. Die rund sechs Meter breiten Büroflächen weisen somit eine relativ
geringe Raumtiefe auf, was eine allseitige
natürliche Belichtung gewährleistet. Sie
sind als sogenannte zweibündige Anlage
konzipiert. Das heisst: Für alle Büroräume
kann die volle Raumhöhe
über die gesamte GrundSinergia bedeutet ein Paradigmenrissbreite genutzt werwechsel in Büroraumstrukturen und
den, was stimmige und
Arbeitsweisen. Wir planen und bauen
gleichmässig belichtete
für die nächste Generation.»
Flächen- und RaumzelMARKUS DÜNNER, KANTONSBAUMEISTER GRAUBÜNDEN
len erzeugt.
«Dies alles sind wichtige Bausteine, damit die
Idee der Multi-OpenVom Kernbereich des neuen Verwal- Space-Büros auch funktioniert», erklärt
tungszentrums wachsen sozusagen drei Projektleiter Markus Zwyssig und erläuArme heraus. Der nördliche und längs- tert anhand der Referatszusammenfaste ist westwärts abgewinkelt. In diesen sung einer Beratungs- und Consulting
Grundriss­
einheiten lassen sich autonom firma die Rahmenbedingungen, Bausteidie Büros für die zum Teil recht unter- ne und Parameter für das gewählte Büschiedlichen Dienststellen und Ämter plat- rokonzept. Unter Berücksichtigung der
zieren und einrichten. Die offenen Arbeits- verschiedenen Raumtypologien mit Fläplätze sind mit einer seitlich belichteten chenverbrauch, der VeränderungsprozesErschliessungshalle mit dem Haupttrep- se nach der sogenannten Eingriffstiefe,
penhaus verbunden. Im Bereich der öf- des heutigen Arbeitsverhaltens und mit
fentlichen Eingangshalle sind Empfangs-, Einbezug der zukünftigen Entwicklung
Gastronomie- und verschiedene Bespre- der Arbeitswelt ist die Wahl eindeutig auf
chungsräume untergebracht. Und über die Art von Multi-Open-Space-Büros gealle Geschosse verteilt, befinden sich ge- fallen. Der Projektleiter ergänzt: «Auch,
meinsam genutzte Raumzonen für Pausen, weil durch die verschiedenen funktionelBesprechungen, Meetings sowie Wartebe- len Zonen die Arbeitsqualität verbessert
reiche für die Besucher. Damit keine Ar- und gesteigert werden kann.» Der Baubebeitsräume von unterschiedlicher Qualität ginn ist im Herbst 2016 geplant, der Beentstehen, wurde auf allseitig geschlosse- zug soll im Frühjahr 2019 erfolgen.
ne Innenhöfe verzichtet.
INNERE ORGANISATION UND MULTI-SPACE-BÜROS. In allen Obergeschossen wird eine
*Angelo Zoppet-Betschart
Der Autor ist Bauingenieur und
Fachjournalist und lebt in Goldau.
kleine und funktionale Begegnungszone
zum Herzstück, das direkt mit den verti-
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28
|
immobilia Juli 15
immobilia Juli 2015 | 43
BAU & HAUS Büroliegenschaften
Bürokonzepte auf dem Prüfstand
Unternehmen oder Verwaltungen, die einen Bürobau planen, stehen vor der Frage: Welches
Raumkonzept ist effizient und wirtschaftlich? Wesentliche Einflussfaktoren sind eine gute
Mischung aus Investitions- und Betriebskosten sowie eine grosse Nutzungsvielfalt.
Beispiel eines modernen Bürokonzepts: Gebäude 2226 des Architekten Dietmar Eberle in Lustenau. Links Rückzugsraum, rechts Multi-Space-Büro
(Foto links: be2226, Foto rechts: U. Schärer Söhne AG).
Angelo Zoppet-Betschart* NEUE ERKENNTNISSE ANALYSIEREN UND UMSETZEN. Heutige Bürobauten sollen nach
den neuesten Erkenntnissen der Bürogestaltung konzipiert sein. Es müssen also
Bedingungen und Umgebungen geschaffen werden, die den tätigen Personen eine gesundheitserhaltende Atmosphäre
bieten. Und die zudem den Anforderungen von morgen gerecht werden. Gerade
die Wahlmöglichkeit des Arbeitsortes ist
nach bisherigen Erfahrungen nicht zu unterschätzen. Eine durchdachte Mischung
aus normalen Büroarbeitsplätzen und Zusatznutzungen verlangt eine veränderte
Auffassung von Arbeits- und Organisationsformen. Es herrscht heute bei fast allen Planern und Büroraumspezialisten die
Meinung vor, dass dies nur möglichst offen
konzipierte und damit multifunktional nutzbare Gebäude und Räume erfüllen können.
Im vergangenen Sommer haben die
SBB ihren neuen Hauptsitz im WankdorfQuartier in Bern bezogen. Gebäude und
Büroräume wurden nach neuesten Erkenntnissen der Bürogestaltung konzipiert.
Die Leiterin Workplace Management Germaine Schädler war im Projekt für die Büroplanung und Zonenzuteilung zuständig
und arbeitet selber auch am neuen Ort. Sie
ist vom Ergebnis überzeugt: «Nach bald einem Jahr ist spürbar, dass die Mitarbeiter
44 | immobilia Juli 2015
die neuen Arbeitsumgebungen rege nutzen und die grosse Auswahl an verschiedenen Möglichkeiten zu schätzen gelernt
haben. Das ganze Arbeitsumfeld mit verschiedenen Zonen, die durch Fokusräume
unterbrochen sind, unterstützten und fördern ein gutes und offenes Arbeitsklima.»
fene Büroflächen sind in Arbeitsorte und
Beschäftigungsflächen gegliedert, die eine breite Spanne an Tätigkeiten ermöglichen. Richtige Bürogestaltung nach dem
Multi-Space-Prinzip bietet den Mitarbeitern mehr als nur einen Arbeitsplatz, nämlich ein ganzheitliches Arbeitsumfeld. Also
Das Multi-Space-Büro soll neben dem
Informationsaustausch zum Denken anregen
und die Kreativität fördern.»
OLIVIER FAVRE, PSYCHOLOGE MSc ZFH, ZUG
MULTI- UND OPEN-SPACE-KONZEPT. Was be-
deutet Multi-/Open-Space eigentlich?
Multi- oder Open-Space-Büroräume, also
mehrfach offene Räume, sind eine genau
definierte Form von Gruppen- oder Grossraumbüros. Im Gegensatz zu den oft verpönten Grossraumbüros zeichnen sich
Multi-Space-Raumkonzepte dadurch aus,
dass verschiedene Büro- und Arbeitsfunktionen im gleichen Raum getätigt werden
können. Dieses Konzept stellt Kommunikation und Teamarbeit in einer möglichst
angenehmen Umgebung ins Zentrum. Of-
Arbeiten allein oder im Team, Kommunizieren, Nachdenken und nicht zu vergessen: Erholen!
Wirtschaftliche Tatsachen sprechen
gegen althergebrachte Büro- und Verwaltungsbauten mit vielen Einzelbüros, obwohl diese in einer schweizweiten Studie (SBiB-Studie) des Seco aus dem Jahr
2010 von den Befragten am besten bewertet wurden. Gegen Einzelbüros sprechen
viele Argumente und das Bedürfnis, flexibel auf wechselnde Arbeitsabläufe schnell
reagieren zu können. Die Frage nach dem
besten Bürokonzept wird zurzeit von derjenigen überlagert, was denn ein heute geplantes Büro in den nächsten Jahren zu leisten vermag.
AUFSCHLUSSREICHE MASTERARBEIT. Olivier
Favre hat sich 2011 in einer Masterarbeit
zum Thema «Arbeitsraum und Individuum» an der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften mit dem MultiSpace-Büro auseinandergesetzt. Er hat die
Zusammenhänge von Organisation, Raum,
Produktivität und Wohlbefinden der Büronutzer untersucht. Dazu interessierten ihn
Fragen der Kommunikation, des Informationsaustausches und des sozialen Klimas.
Nicht nur die Forschung, sondern ebenso Investoren und Bauherren interessieren
sich immer mehr für die Auswirkungen der
Umwelt auf Bindung, Kreativität und Kommunikation. Unbestritten ist: Multi-SpaceBüros mit Begegnungszonen erleichtern
und fördern formelle und informelle Kontakte. Bei modernen Büroraumkonzepten
spielt für die Beschäftigten eine besondere Rolle, wie gross die eigenen Entscheidungsmöglichkeiten, also ihr Handlungsspielraum, ist. So ist es in Bezug auf
äusserliche Einwirkungen und Belastungen wichtig, dass die Mitarbeiter Aspekte
ihrer Büroarbeit der Umwelt anpassen können. Dadurch erhalten sie auch das Gefühl
einer persönlichen Kontrolle. Dies ermöglicht zudem eine aktive Auseinandersetzung mit einer allfälligen Über- oder Unterbeschäftigung und trägt zum Ermitteln
neuer Lösungen bei. Oder macht das Erle-
24
digen anspruchsvoller und schwieriger Arbeiten zu einem besseren oder günstigeren Zeitpunkt einfacher. Dementsprechend
lassen sich häufig auftretende Reklamationen im Open- oder Multi-Space-Büro wie
Ablenkung und Lärm verringern.
Zusammenfassend bestätigt Favres
Masterarbeit, dass die Gestaltung von
Büroräumen einen unmittelbaren Einfluss
auf Produktivität, Arbeitszufriedenheit und
Wohlbefinden hat. Ebenso, dass der Verlust von sozialer Privatheit, Ablenkungen
durch Hintergrundgeräusche zu Konzentrationsstörungen führen. Das alles wirkt
sich negativ auf Arbeitsleistung und Qualität aus. Es nicht erstaunlich, dass bis heute alle Büroformen, vom Zellenbüro über
Gruppen- und Kombibüros bis zu non-territorialen Büros (kein fester Arbeitsplatz)
gebaut werden. Bezogen auf die genannten
Faktoren und Einflussparameter schneidet
das Grossraumbüro in allen Untersuchungen am schlechtesten ab. Dennoch wird es
in grösseren Unternehmen bis heute realisiert.
WECHSELWIRKUNG RAUM – MENSCH. Räu-
me bewirken und erzeugen unterschiedliche Wirkungen auf den Menschen. Demgegenüber kann der Benutzer den Raum
erleben, beeinflussen oder gar in Besitz
nehmen. Das ergibt die Wirkung des Individuums auf den Raum. Verschiedene Umfragen bestätigen, dass das MultiSpace-Büro stark verunsichert. Teils wird
es sogar als Bedrohung empfunden. Immer wieder scheinen Bedenken bezüglich
des nicht konzentrierten Arbeitens und zu
wenig Privatsphäre auf. Positive Eindrücke
beziehen sich hauptsächlich auf das moderne Design. Unbestritten bewirken offene Räume sehr starke Gefühle bei Betroffenen. Eine weitere interessante Frage
ist, wie Hierarchie gehandhabt und gelebt
wird. Bezeichnend dafür ist, dass es Betriebe und Organisationen mit Multi-SpaceBüros gibt, die auch noch Einzelbüros haben oder Personen sich noch ein solches
erkämpfen. Dabei tragen Multi- und OpenSpace-Büros zur Verschlankung und Verflachung von Hierarchien bei.
Das Multi-Space-Konzept funktioniert
nur, wenn es als sorgfältig durchdachter,
und multifunktionaler Raum gestaltet ist.
Zentral und entscheidend sind entsprechende Rückzugsräume in Arbeitsplatznähe. Zudem haben Vorbilder in MultiSpace-Büros eine wichtige Funktion. Sie
können das Verhalten der anderen beeinflussen. Dazu gehört auch, dass sich
Führungspersonen nicht in Zellenbüros
zurückziehen oder gar dort verschanzen
– oft unter Vorwänden wie heiklen Daten, grösserem Bedarf an Dokumentenablage oder Notwendigkeit von Ad-hocSitzungen. Als Fazit lässt sich festhalten,
dass noch viel Entwicklungs- und Verbesserungspotenzial besteht. *Angelo Zoppet-Betschart
Der Autor ist Bauingenieur und
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immobilia Juli 2015 | 45
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46 | immobilia Juli 2015
BAU & HAUS Bauschäden
Blasen an verputzten Fassaden
Wenn sich an Fassaden Blasen bilden, ist dies oft eine Folge von schlecht abgedichteten
Fensterbänken und ungenau verarbeiteten Isolationsplatten. In solchen Situationen sollten
Eigentümer den Rat eines Spezialisten einholen.
Ursache sind Konstruktionsmängel. Die
neten sich zudem alle Fugen der Isolationsplatten an der Fassade ab. Ausserdem
meldete der Hauseigentümer auch Abplatzungen des Gipsputzes auf der Innenseite der Küche.
Blasenbildungen entstanden durch starken Schlagregen, der überwiegend auf die
Westfassade fiel. Dies führte zu Wassereinbrüchen im Bereich der Fensterbankecken.
Eine verdeckte Fuge, wie sie in den Merkblättern und Normen vorschrieben ist, sowie eine korrekt ausgeführte Abdichtung
hätten den Wassereintritt mit grösster
Wahrscheinlichkeit verhindern können.
Die Ausblühungen und Abplatzungen auf
der Innenseite der Küchenwand liessen
sich ebenfalls durch die starke Durchfeuchtung der Hauswand, basierend auf diesen
undichten Anschlüssen, erklären.
Das in die Aussenwärmedämmung eingetretene Wasser verdampfte bei starker
Sonneneinstrahlung auf der Fassaden­
oberfläche. Das applizierte Putzsystem wies
zwar die von ihm verlangten Wasserdampfdiffusionseigenschaften auf, aber für eine
so hohe Diffusionsrate war es nicht ausgelegt. Der Wasserdampf führte schliesslich zu den Blasenbildungen. Die Isolationsplatten waren schon vor der Applikation
des Grundputzes nicht satt gestossen, wie
es die SIA-Norm 243 vorschreibt. Deshalb
zeichneten sich die Plattenfugen an der
Fassadenoberfläche ab.
Aufschneiden ist die einzige Lösung. Mit ei-
Rat vom Spezialisten holen. Kosten- und
ner visuellen Begutachtung konnten keine
weiteren Erkenntnisse gewonnen werden.
Daher wurde beschlossen, die Fassade an
ausgewählten Stellen zu öffnen, um dort
eine entsprechende Sondierung vorzunehmen. Da es die meisten Blasen, wie
beschrieben, unterhalb der Fenstersimsecken gab, wurde dort ein grösseres Stück
herausgeschnitten. Die Öffnung erlaubte es den Gutachtern gleichzeitig das Augenmerk auf weitere allenfalls vorhandene
Mängel zu richten.
Zeitdruck, ungenügend ausgebildete Handwerker oder fehlerhafte Planung und Bauüberwachung sind die häufigsten Ursachen
solcher Mängel. Die meisten Bauherren
werden irgendwann mit solchen Problemen konfrontiert und stehen vor der Frage, wie es weitergehen soll. Besonders für
Einfamilienhausbesitzer ist es oft schwierig, die vertraglich festgelegten Garantiearbeiten durchzusetzen. Vielfach ist den Eigentümern unklar, welche Unternehmer für
welche Schäden haften. Dafür fehlt ihnen
meist das notwendige Fachwissen über gültige und einzuhaltende Normen. In solchen
Situationen sollte jeder Hausbesitzer einen
Spezialisten beiziehen. Im beschriebenen
Fall konnte der Bauherr dank eines Spezia­
listen seine Garantieansprüche beim verantwortlichen Unternehmer durchsetzen
und somit Kosten und Ärger sparen.
Erkennbar ist eine Blase oberhalb der rechten Fensterecke.
Severin Werner* Blasen und abblätternder Putz. Die
Hauseigentümer wunderten sich, als ihnen eines Tages Blasen auf den Fassadenflächen auffielen. Die Blasen waren
unterschiedlich gross und nur an bestimmten Stellen sichtbar. Zum Glück
machten sie die Entdeckung innerhalb
der zweijährigen Garantiefrist. deshalb
wurden in der Folge alle involvierten Parteien zu einer Besprechung aufgeboten.
Da die Parteien in diesen Gesprächen
keine eindeutige Ursache fanden, wurde zur Klärung ein unabhängiger Sachverständiger aufgeboten. So kam das Labor für Prüfung und Materialtechnologie
LPM ins Spiel.
Bei der visuellen Begutachtung vor Ort
konnte die Feststellung des Hauseigentümers bestätigt werden. Es waren tatsächlich unterschiedlich stark ausgeprägte Blasenbildungen an allen Seiten der Fassade
zu sehen. Allerdings waren diese nicht regelmässig über die gesamte Fläche verteilt. Es zeigte sich einerseits, dass die
Blasen bevorzugt unterhalb von Fenstersimsen oder Balkonplattenenden lokalisiert waren. Andererseits wurde eine verstärkte Konzentration der Blasen auf der
Nordwestseite des Gebäudes festgestellt.
Bei grösseren Blasen waren ausserdem
Risse im Deckputz zu erkennen. Bei entsprechender Sonneneinstrahlung zeich-
Undichte Anschlüsse. Nach dem Entfer-
nen des Deckputzes und der Isolation zeigten sich ausgeprägte Wasserspuren, ausgehend vom Anschluss der Fensterbank.
Eine genauere Betrachtung der Anschluss­
ausführung zeigte, dass die vom Schweizerischen Maler und Gipserverband SMGV
vorgegebene, verdeckte Fuge seitlich am
Fensterbankanschluss nicht ausgeführt
worden war. Zudem war an einem Probestück ersichtlich, dass zwischen den einzelnen Isolationsplatten Grundputz klebte, der
dort ausgehärtet war.
*Severin Werner
Der Autor ist Bauschadensexperte der
LPM AG und Mitglied im Vorstand der
IGBP (Interessengemeinschaft Bauschadenprävention).
immobilia Juli 2015 | 47
IMMOBILIENBERUF FM Day 2015
Initiative für mehr Kompetenz
SVIT FM Schweiz hat am «Facility Management Day 2015» Anfang Juni ihre breit angelegte
Initiative für mehr Bestellerkompetenz für FM-Leistungen lanciert. Mit Referaten und Praxisberichten unterstrich die Fachkammer ihre Bedeutung für Unternehmen und Institutionen.
Kammerpräsident Andreas Meister (oben) konnte rund 150 FM-Experten zum FM Day 2015 begrüssen.
Ivo Cathomen Buchtaufe für den Leitfaden Bestellerkompetenz. «Schlecht dokumentierte Im-
mobilien bedeuten für den Eigentümer
eine Wertminderung.» Peter Gallmann,
Vizepräsident SVIT FM Schweiz, zeigte
in seinem Referat anhand einer Facette
des Facility Managements auf, welches
Potenzial im Beschaffungsprozess steckt
und wo dieser anzusetzen hat. Nämlich in der Datenbasis von Immobilien.
Überhaupt ortet man bei der Fachkammer ein erhebliches Verbesserungspotenzial über das gesamte Beschaffungswesen von FM-Leistungen hinweg. Zum
Leidwesen von Besteller und Leistungserbringer sind Anforderungen, Leistungsumfang, Servicelevel und Mengen
heute noch vielerorts nicht hinreichend
klar festgelegt. Die Kammer hatte diesem Mangel im vergangenen Jahr den
Kampf angesagt und nun – am Facility
Management Day 2015 – das erste handfeste Ergebnis der Initiative in Form eines praxisnahen Leitfadens präsentiert
(siehe Infobox).
48 | immobilia Juli 2015
Die Initiative zu mehr Bestellerkompetenz richtet sich an Immobilien­
eigentümer namentlich im CorporateBereich und deren Verantwortlichen für
das Beschaffungswesen. François Chapuis, Verantwortlicher im Vorstand für
das Projekt «Bestellerkompetenz», und
Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter Swiss Real Estate Institute und Projektleiter, zeigten den
Weg von der
Vision bis zum
Das Projekt Bestellerkompetenz und das
jetzt vorliegennun veröffentlichte Buch sind ein wichtiger
den Buch auf.
Meilenstein für unsere Kammer.»
Und sie liessen
Dr. Andreas Meister
keinen Zweifel daran, dass
es im gleichen
Takt
weitergeht. Für das
zweite Halbjahr sind ersrent bzw. Workshopleiter auftraten. Das te Fachseminare und firmenspezifische
zeigt, dass die Zusammenarbeit über Schulungen vorgesehen. Sodann strebt
Grenzen hinweg funktioniert und der man seitens der Kammer eine KooperaSchuh auch im Ausland am gleichen Ort tion zur weiteren Verbreitung mit den
Partnerverbänden RealFM in Deutschdrückt.
Kammerpräsident Dr. Andreas Meister konnte rund 150 Fachleute von Besteller- und Erbringerseite an der siebten Jahrestagung der Fachkammer vom
2. Juni 2015 in Horgen begrüssen. Vertreten waren auch die Partnerverbände
aus Deutschland und Österreich unter
anderem mit ihren Verbandspräsidenten, die ihrerseits auch gleich als Refe-
Treffen der Verbandspräsidenten (unten Mitte): Thomas Knoepfle, realFM, Andreas Meister, SVIT FM Schweiz, und Kurt Helmut Mraz, FMA (v.l.n.r.).
land und FMA in Österreich an. Andreas­
Meister bezeichnete denn die Buchtaufe auch als wichtigen Meilenstein für das
Projekt Bestellerkompetenz und die gesamte Kammer.
Erfrischender Mix aus Theorie und Praxis. Unter den Fachreferenten am FM
Day 2015 widmete sich im Weiteren Dr.
Stephan Kloess, KRE Kloess Real Estate,
der Bedeutung des Corporate Real Estate Management und der Transparenz der
Flächen und Kosten als Grundlage für die
Entwicklung von Immobilien als Kostenblock hin zu strategischen Herausforderungen (siehe dazu das Interview auf Seite 4 dieser Ausgabe). Immobilienexperte
Peter Gallmann allerdings als Grundlage
für die Beschaffung.
Steffen Gürtler, Move Consultants,
ging mit seinem Referat zur Eigentümer- und Betreiberverantwortung auf einen Aspekt mit unter Umständen grosser
Tragweite ein. Demnach sind sich viele
Eigentümer und Betreiber ihrer weitreichenden Haftung für Sach- und Perso-
nenschäden zu wenig bewusst – was sie
im Schadensfall nicht von der Verantwortung entbindet.
Im erfrischenden Mix aus Theorie
und Praxis zeigten Kurt Herbert Mraz,
Leiter Real Estate Management des Flughafen Wien AG und Präsident FMA, die
bisherige und weitere Entwicklung des
Wiener Hub zu einer Airport-City und
die Herausforderungen für die Immobilienbewirtschaftung auf. Valentin Müller, Leiter Immobilien, AMAG, erläuterte, wie sich das einstige «Baubüro» zu
einem professionellen Corporate Real Estate Management mit den betrieblichen
Liegenschaften und einem Portfolio von
Renditeliegenschaften entwickelt hat –
ein Lehrbeispiel für die Erschliessung
des Potenzials in den unternehmens­
eigenen Liegenschaften.
«Bestellerkompetenz im Facility
Management – Strategie, Organisation,
Prozesse» – Buch und Schulung
Die Beschaffung von Leistungen und Ressourcen ist ein
zentraler und unerlässlicher Erfolgsfaktor beim Bereitstellen und Betreiben von Immobilien über den gesamten
Lebenszyklus hinweg. Das Beschaffungswesen ist damit
eine unabdingbare Kernkompetenz des erfolgreichen Immobilienmanagements.
Der am FM Day 2015 vorgestellte Leitfaden von Autor
Dr. Stephan Bergamin und Herausgeber SVIT FM Schweiz
leistet mit praxisnahen Konzepten, Anleitungen und zahlreichen Fallbeispielen einen Beitrag zum professionellen
Beschaffungswesen auf strategischer und operativer
Ebene – für Besteller von FM-Leistungen.
SVIT Verlag AG, Zürich, Juni 2015, ISBN 978-3-95235444-5, 143 Seiten, A5 broschiert, 58 CHF (inkl. MWST,
zzgl. Versandkosten). Bestellung über: www.svit.ch/
svit-schweiz/publikationen.
Ab der zweiten Jahreshälfte 2015 bietet SVIT FM Schweiz
in Zusammenarbeit mit der SVIT Swiss Real Estate School
Schulungen für Bestellerkompetenz von FM-Leistungen
an. Die Kurse richten sich an Mitarbeiter und Kader von
Unternehmen und öffentlichen Institutionen, die mit der
Beschaffung betraut sind. Die Kurse können auch auf die
spezifischen Bedürfnisse von Unternehmen zugeschnitten angeboten werden.
SVIT FM Schweiz – nächste Termine
22.10.15 Good Morning FM im Paul Scherer Institut,
Villigen AG
06.04.16Real Estate Symposium 2016 in Baden
31.05.16 Facility Management Day 2016 in Horgen
immobilia Juli 2015 | 49
Immobilienberuf SEminare und Tagungen
Seminare und Tagungen
der SVIT Swiss Real Estate School
Seminar
Fit für Stockwerkeigentum –
Sanieren – und kein Geld!?
08. / 09.09.2015
Inhalt
An diesem Workshop werden Sie in
Gruppen an verschiedenen Aspekten
von Sanierungen von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften arbeiten.
Programmschwerpunkte
— Gebäudebeurteilung: Vorgehen und
Hilfsmittel
— Problemstellung Gebäudesanierung:
einzelne Gebäudeteile oder Gesamtheit
— Vorgehen aus Sicht des Architekten:
Konzeption – Kosten
— Schnittstelle Bewirtschafter:
Finanzierung(smöglichkeiten) – Zuständigkeit – Verantwortung
— Werkverträge: Haftungsfragen
— Vorbereitung der Versammlung: Information – Präsentation – Argumentation – Kommunikation
— Beschlussfassungen
— Führungstaktik für Versammlungen
— Erkennen von Konfliktpotenzial
ZIELPUBLIKUM
Immobilienbewirtschafter von Stockwerkeigentum, die durch ein gezieltes
Training richtiges Handeln durch einfache Prozesse und klare Strukturen steigern wollen.
Referenten
— Prof. Dr. Amédéo Wermelinger,
Rechtsanwalt, Buchautor,
Rothenburg
— Hubert Bienz, mehrsicht.net,
Rothenburg
— Oliver Sidler, Architekt, Rykart
Architekten AG, Liebefeld, Frick
VeranstaltungsortE
08.09.2015:
Marriott Hotel, 8006 Zürich
09.09.2015:
Hotel Amaris, 4600 Olten
Teilnahmegebühr
920 CHF (SVIT-Mitglieder), 1109 CHF
(übrige Teilnehmende) inkl. MWST. Darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen,
Pausengetränke und Mittagessen. Bitte
An- und Abmeldekonditionen beachten.
Seminar
Immobilien und Steuern
30.09.2015
Inhalt
Das Seminar beschäftigt sich schwerpunktmässig mit Grundstückgewinn-,
Einkommens- und Gewinnsteuern. Es
geht um Steuerfolgen bei Erwerb, Entwicklung, Nutzung und Veräusserung
von Immobilien.
Programmschwerpunkte
— subjektive Steuerpflicht: Steuerhoheit
— interkantonale Aspekte
— Steuerbefreiung
— Einkommens-Vermögenssteuern,
Gewinnsteuer
— Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern
— indirekte Steuern
— Privat- oder Geschäftsvermögen
— Abzüge bei Aufwendungen
— Besteuerung von Veräusserungsgewinnen
— Liegenschaftenhandel
— Steueraufschub insbesondere bei Ersatzbeschaffung von Wohneigentum
— besondere Veräusserungstatbestände
Zielpublikum
In der Immobilienbranche tätige Personen, die mit Steuerfragen konfrontiert
sind.
Referenten
— Dr. iur. Silvia Hunziker, Richterin
am Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich, Lehrbeauftragte
— Dr. iur. Roman J. Sieber, Rechtsanwalt, Meng Säuberli Rechtsanwälte,
Zürich und Baden, Ersatzrichter
Veranstaltungsort
Hotel Holiday Inn, 8050 Zürich Messe
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Die SVIT Swiss Real Estate School
Lehrgang
Buchhaltungsspezialist Immobilien
Auch in diesem Jahr bieten wir die Ausbildung mit SVIT-Zertifikat zum Buchhaltungs­
spezialisten in Immobilien an. Dieser Lehrgang behandelt praxisbezogen alle buchhalte­
rischen Fragen, welche bei der Planung und der Fertigstellung einer Baute und während
der Betriebsphase bis zur Sanierung auftreten. Ein Kursteil ist speziell den Lohnabrechnungen (Hauswarte und andere Angestellte) und den in Zusammenhang mit Immobilien
auftretenden Steuern gewidmet.
«Unterfordert?»
Daten
Ort
Kosten
Mittwoch und Samstag, jeweils von 8.30 – 16.20 Uhr
ab 26.08. bis 16.12.2015
Schulräume der SVIT SRES (Carbahaus, Förrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich)
5022 CHF für SVIT-Mitglieder, 5346 CHF für übrige Teilnehmende, inkl. MWST
Aus- und Weiterbildung für Fach- und Führungskräfte in der Immobilienwirtschaft.
SVIT Swiss Real Estate School AG
Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
kathrine.jordi@svit-sres.ch,
Tel. unter:
044 434
78 98
Weitere Infos
www.svit-sres.ch
50 | immobilia Juli 2015
Teilnahmegebühr
Fr. 783.– (SVIT-Mitglieder), Fr. 972.–
(übrige Teilnehmende) inkl. MWST. Darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen,
Pausengetränke und Mittagessen.
Weitere Seminartermine
— Fit für Stockwerkeigentum
08. / 09.09.15
— Bauprojektmanagement
20.10.15
— Maklerrecht
06.11.15
— Gebäudeanalyse / -unterhalt
11.11.15
— Beschaffungsmarketing für
Immobilien
02.12.15
An- bzw. Abmeldekonditionen
für alle seminare
(ohne Intensivseminare)
— Die Teilnehmerzahl ist beschränkt.
Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.
«Schärfen Sie Ihr Profil!»
Aus- und Weiterbildung für Fach- und Führungskräfte in der Immobilienwirtschaft.
— Kostenfolge bei Abmeldung: Eine
Annullierung (nur schriftlich) ist bis
14 Tage vor Veranstaltungsbeginn
kostenlos möglich, bis 7 Tage vorher
wird die Hälfte der Teilnehmergebühr
erhoben. Bei Absagen danach wird die
volle Gebühr fällig. Ersatz-Teilnehmende werden ohne zusätzliche Kosten
akzeptiert.
— Programmänderungen aus dringendem
Anlass behält sich der Veranstalter vor.
Weitere Infos unter: www.svit-sres.ch
SVIT Swiss Real Estate School
Anmeldeformular
Seminare und Tagungen
Fit für Stockwerkeigentum
08.09.2015 Zürich
Fit für Stockwerkeigentum
09.09.2015 Olten
Immobilien und Steuern
30.09.2015
Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:
SVIT Swiss Real Estate School AG, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,
Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, info@svit-sres.ch
SVIT-MitgliedJa Nein
Frau
Herr
Vorname / Name
Firma
Strasse
PLZ / Ort
E-Mail
Telefon
Unterschrift
immobilia Juli 2015 | 51
Immobilienberuf SEminare und Tagungen
Sachbearbeiterkurse und
Branchenkunde KV der
SVIT-Mitgliederorganisationen
Die SAchbearbeiterkurse –
angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt
Die Sachbearbeiterkurse (SB) bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes innerhalb der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft
(SVIT). Sie richten sich insbesondere an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger, angehende Assistent/-innen und dienen auch zur Erlangung von Zusatzkompetenzen von Immobilienfachleuten. Genaue Angaben und Daten sind auf http://www.svit.ch unter den Regionen ersichtlich. Nähere Informationen und Anmeldung bei den regionalen Lehrgangsleitungen in den
SVIT-Mitgliederorganisationen (siehe nächste Seite).
SachbearbeiterkursE
BewirtschaftungsAssistent/in für Miet­
liegenschaften SVIT (SB1)
SVIT Aargau
22.08.2015 – 07.11.2015
Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr und
Samstag, 08.00 – 11.35 Uhr
Berufsschule Lenzburg
SVIT Bern
26.10.2015 – 30.01.2016
Montag, 18.00 – 20.30 Uhr und
Samstag, 08.30 – 12.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT Ostschweiz
August 2015
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
KBZ St. Gallen
SVIT Solothurn
20.10.2015 – 01.03.2016
Dienstag, 17.15 – 20.30 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Solothurn
SVIT Zürich
10.09.2015 – 03.12.2015
Donnerstag, 09.00 – 15.30 Uhr
Zürich-Oerlikon
VermarktungsAssistent/in SVIT (SB2)
SVIT Aargau
29.08.2015 – 21.11.2015
Dienstag, 18.00 – 20.35 Uhr und
Samstag, 08.00 – 11.35 Uhr
Berufsschule Lenzburg
SVIT Zürich
17.08.2015 – 09.11.2015
Montag, 18.00 – 20.45 Uhr und
6x Samstag, 09.00 – 15.30 Uhr
Zürich-Oerlikon
bewirtschaftungsasSISTENT/IN Stockwerk­
eigentum svit (SB3)
SVIT Aargau
29.10.2015 – 17.12.2015
Donnerstag, 18.00 – 20.35 Uhr
(Ausnahme: 24.11., Dienstagabend)
Berufsschule Lenzburg
SVIT Basel
23.09.2015 – 18.11.2015
Mittwoch, 08.15 – 11.45 Uhr
Prüfung: 18. November 2015
NSH Bildungszentrum Basel
SVIT Bern
22.10.2015 – 10.12.2015
Donnerstag, 18.00 – 20.30 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT Ostschweiz
Juni 2015
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
KBZ St. Gallen
SVIT Zürich
09.11.2015 – 07.12.2015
Montag, 14.30 – 20.45 Uhr
Zürich-Oerlikon
SVit Ticino
Ottobre – Novembre 2015
giovedi, ore 18.00 – 20.30 Uhr
LIEGENSCHAFTSBUCH­
HALTUNGSaSSISTENT/IN
Svit (SB4)
SVIT Aargau
Modul 2: 14.10.2015 – 02.12.2015
Mittwoch, 18.00 – 20.35 Uhr
Berufsschule Lenzburg
SVIT Basel
Modul 1: 25.11.2015 – 13.01.2016
Mittwoch, 08.15 – 11.45 Uhr
NSH Bildungszentrum Basel
Modul 2: 20.01.2016 – 02.03.2016
Mittwoch, 08.15 – 11.45 Uhr
Prüfung: 09.03.2016
NSH Bildungszentrum Basel
SVIT Bern
Modul 1: 11.08.2015 – 20.10.2015
Dienstag, 17.30 – 20.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
Modul 2: 03.11.2015 – 15.12.2015
Dienstag, 17.30 – 20.00 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
52 | immobilia Juli 2015
SVIT Ticino
da settembre 2015
giovedì, ore 18.00 – 21.15
Lugano-Breganzona
SVIT Zürich
Modul 2: 27.08.2015 – 05.11.2015
Donnerstag, 18.00 – 20.45 Uhr
Zürich-Oerlikon
ImmobilienbewertungsaSSISTENT/IN Svit (SB5)
SVIT Bern
10.09.2015 – 10.12.2015
Dienstag und Donnerstag,
18.00 – 20.30 Uhr
Feusi Bildungszentrum, Bern
SVIT Ostschweiz
Start: 22. August 2015
Samstag, 08.30 – 12.30 Uhr
KBZ St. Gallen
SVIT Zürich
18.08.2015 – 08.12.2015
Dienstag, 18.00 – 20.45 Uhr und
4x Samstag, 09.00 – 15.30 Uhr
Zürich-Oerlikon
COURS D’INTRODUCTION À
L’ÉCONOMIE IMMOBILIÈRE
SVIT Swiss Real Estate School SA
26.08.2015 – 30.09.2015
Examen: 28 octobre 2015
A 5 minutes de la gare de Lausanne
Spécialiste en comptabilité immobilière
SVIT Swiss Real Estate School SA
28.08.2015 – 11.12.2015
Examen: 18 décembre 2015
A 5 minutes de la gare de Lausanne
SRES Bildungszentrum
Die SVIT Swiss Real Estate School
(SVIT SRES) koordiniert alle Ausbildungen für den Verband. Dazu gehören
die Sach­bearbeiterkurse, Lehrgänge
für Fachausweise und in Immobilientreuhand.
Sachbearbeiterkurse SVIT
—Bewirtschaftungsassistenz
für Mietliegenschaften
—Bewirtschaftungsassistenz
für Stockwerkeigentum
— Liegenschaftenbuchhaltungs­assistenz
—Vermarktungsassistenz
—Immobilienbewertungsassistenz
Lehrgang Buchhaltungsspezialist SVIT
Lehrgänge Fachausweise
— Bewirtschaftung FA
— Bewertung FA
— Vermarktung FA
— Entwicklung FA
Lehrgang
Immobilien­treuhand
Master of Advanced
Studies in Real Estate
Management
Jährlicher Beginn im Herbst an der
Hochschule für Wirtschaft Zürich
(www.fh-hwz.ch)
weitere Informationen:
SVIT Swiss Real Estate School AG
www.svit-sres.ch
Für die Romandie
(Lehrgänge in französischer Sprache)
SVIT Swiss Real Estate School SA
Avenue Mon-Repos 14
1005 Lausanne
T 021 331 20 90
karin.joergensen@svit-school.ch
(Prüfungen in französischer Sprache)
CSEEI Commission suisse des examens
de l’économie immobilière
Avenue Mon-Repos 14
1005 Lausanne
T 021 331 20 99
alexandra.antille@cseei.ch
In Ticino
(corsi ed esami in italiano)
Segretariato SVIT Ticino
Laura Panzeri Cometta
Corso San Gottardo 35
CP 1221, 6830 Chiasso
T 091 921 10 73
svit-ticino@svit.ch
Regionale Lehrgangsleitungen in den SVITMitgliederorganisationen
Die regionalen Lehrgangsleitungen
beantworten gerne Ihre Anfragen zu Sachbearbeiterkursen und dem Lehrgang Immobilien-Bewirtschaftung. Für Fragen zu
den Lehrgängen in Immobilien-Bewertung,
-Entwicklung, -Vermarktung und zum
Lehrgang Immobilientreuhand wenden Sie
sich an SVIT Swiss Real Estate School.
Region Aargau
Zuständig für Interessenten aus
dem Kanton AG sowie angrenzende
Fachschul- und Prüfungsregionen:
SVIT-Ausbildungsregion Aargau
SVIT Aargau
Fabienne Bangerter
Bahnhofstrasse 55
5001 Aarau
T 062 836 20 82
F 062 836 20 81
info@svit-aargau.ch
Region Basel
Zuständig für die Interessenten aus
den Kantonen BS, BL, nach Basel
orientierter Teil des Kantons SO,
Fricktal:
SVIT Swiss Real Estate School
c/o SVIT beider Basel
Aeschenvorstadt 55
Postfach 610, 4010 Basel
T 061 283 24 80
F 061 283 24 81
svit-basel@svit.ch
Region Bern
Zuständig für Interessenten aus den
Kantonen BE, bernorientierter Teil SO,
deutschsprachige Gebiete VS und FR:
Feusi Bildungszentrum
Max-Daetwyler-Platz 1, 3014 Bern
T 031 537 36 36
F 031 537 37 38
weiterbildung@feusi.ch
Region Ostschweiz
SVIT Swiss Real Estate School
c/o Marcel Manser
IT3 St. Gallen AG
Blumenbergplatz 7
9000 St. Gallen
T 071 226 09 20
F 071 226 09 29
marcel.manser@it-3.ch
Region Graubünden
Regionale Lehrgangsleitung: Hans-Jörg
Berger, Sekretariat:
Marlies Candrian
SVIT Graubünden
Bahnhofstrasse 8
7002 Chur
T 081 257 00 05
F 081 257 00 01
svit-graubuenden@svit.ch
Region Romandie
Lehrgänge und Prüfungen in
französischer Sprache:
SVIT Swiss Real Estate School SA
Avenue Mon-Repos 14
1005 Lausanne
T 021 331 20 90
karin.joergensen@svit-school.ch
Region Solothurn
Zuständig für Interessenten aus dem
Kanton SO, solothurnorientierter Teil BE
Feusi Bildungszentrum,
Sandmattstr. 1,
4500 Solothurn,
T 032 544 54 54,
F 032 544 54 55,
solothurn@feusi.ch
Regione Ticino
Regionale Lehrgangsleitung/Direzione
regionale dei corsi:
Segretariato SVIT Ticino
Laura Panzeri Cometta
Corso S. Gottardo 35, CP 1221,
6830 Chiasso,
T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch
Region Zentralschweiz
Zuständig für die Interessenten aus den
Kantonen LU, NW, OW, SZ (ohne March
und Höfe), UR, ZG: SVIT Swiss Real
Estate School, c/o HMZ academy AG,
Neuhofstrasse 3a, 6340 Baar
T 041 560 76 20,
info@hmz-academy.ch
OKGT Organisation kaufmännische Grundbildung
Treuhand/Immobilien
Geschäftsstelle
Josefstrasse 53,
8005 Zürich
Tel. 043 333 36 65,
Fax. 043 333 36 67
info@okgt.ch,
www.okgt.ch
Branchenkunde
Treuhand- und
ImmobilienTreuhand
für KV-Lernende
SVIT beider Basel: siehe www.okgt.ch
SVIT Bern: siehe www.okgt.ch
SVIT Graubünden: siehe www.okgt.ch
SVIT Ostschweiz: Auskunft erteilt
Rolf Nobs, Resida Treuhand AG,
Bazenheid, T 071 932 60 20
SVIT Zürich: siehe www.okgt.ch
Region Zürich
Zuständig für Interessenten aus den
Kantonen GL, SH, SZ (nur March und
Höfe) sowie ZH:
SVIT Swiss Real Estate School
c/o SVIT Zürich,
Siewerdtstrasse 8,
8050 Zürich,
T 044 200 37 80,
F 044 200 37 99,
svit-zuerich@svit.ch
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«Unterfordert?»
Aus- und Weiterbildung für Fach- und Führungskräfte in der Immobilienwirtschaft.
Weitere Infos unter: www.svit-sres.ch
immobilia Juli 2015 | 53
Verband Prüfungsfeier bewirtschafter
Gute Stimmung im Trafohaus
Dieses Jahr gab es einen Teilnehmerrekord an der Berufsprüfung Immobilienbewirtschaftung –
die ungebremste Nachfrage nach Bewirtschaftern widerspiegelte sich bei den Anmeldungen
zur Berufsprüfung.
Hanspeter Burkhalter: Kontinuierliche Weiterbildung wird in Zukunft immer
wichtiger – der Fachausweis bietet hierfür eine gute Grundlage.
Daniel Sandmeier* Big is beautiful. Noch nie in
der Geschichte der BP Immo­
bilienbewirtschaftung waren
so viele Kandidaten zu einer
Prüfung angetreten. Insge­
samt haben 424 Personen aus
allen Sprachregionen die Prü­
fung absolviert, was sich eben­
falls positiv auf die ausgestell­
ten Fachausweise ausgewirkt
hat – die Bestehensquote hin­
gegen bewegt sich mit 68,6%
weiterhin auf einem kons­
tant hohen Niveau (Vorjahr
69,3%). Es handelt sich somit
um 291 Personen (189 Frau­
en und 102 Männer), welche
die Prüfung bestanden haben.
Der Notendurchschnitt über
alle Prüfungen in der Deutsch­
54 | immobilia Juli 2015
schweiz beträgt 4,2, in der Ro­
mandie 4,0 und im Tessin 4,4
(Tessin mit total vier Prüfungs­
kandidaten).
Strahlende Gesichter bei den fünf bestplatzierten Absolventen.
tige Ort. In der eleganten, zum
Eventsaal umgebauten Indus­
triehalle mit ihren markanten
und geschmackvollen Kron­
Erfolgsrezept Prüfung: Zehn
Prozent Inspiration und neunzig
Prozent Transpiration.»
Hanspeter Burkhalter
Frei nach dem Motto «Big
is beautiful» wurde die Prü­
fungsfeier in einem grösseren
und festlicheren Rahmen ab­
gehalten. Einer der im Novem­
ber 2014 neu eröffneten Event­
säle im Trafo Baden war für
diesen Anlass genau der rich­
leuchtern konnte die Feier in
einem würdigen Ambiente
durchgeführt werden. Der tra­
ditionelle Durchführungsort
der Prüfungsfeier, das Schiff
Rigi auf dem Zugersee, muss­
te aus Kapazitätsgründen wie­
der verworfen werden.
Umsetzung in der Praxis. In der
kompakten Begrüssungsrede
beglückwünschte Hans­­peter
Burkhalter, Präsident der Prü­
fungskommission, die Absol­
venten zum bestandenen Ab­
schluss. Er erwähnte, dass es
ihn freue, dass heute Abend
alle Gesichter viel entspann­
ter und glücklicher aussähen
als während der Durchführung
der Prüfung.
In seiner Rede wies Hans­
peter Burkhalter darauf hin,
dass die Tätigkeit des Immo­
bilienbewirtschafters eine der
Kerntätigkeiten in der Immo­
bilienbranche sei und ein ho­
hes Mass an Fach- und Sozial­
kompetenz fordere. Er zeigte
den Absolventen, dass dank
Es wird auf den bestandenen Abschluss angestossen – eine intensive Zeit ist Vergangenheit.
der Ausbildung das Rüstzeug
für eine erfolgreiche Tätigkeit
nun vorhanden sei, der wich­
gabe der Notenausweise be­
zeichnet werden. Hanspeter
Burkhalter erwähnte bei die­
Eine gute Rede sollte einen guten
Anfang und ein gutes Ende haben und
beide sollten möglichst nahe beieinander
liegen.»
Hanspeter Burkhalter
tigste Teil aber noch anstehe,
nämlich die Umsetzung des
Erlernten in der Praxis und
schlussendlich, dass Theorie
und Realität nicht immer de­
ckungsgleich sein müssen.
Als Höhepunkt jeder Prü­
fungsfeier darf sicher die Über­
ser Gelegenheit, dass sich alle
erfolgreichen Prüfungsabsol­
venten als Sieger betrachten
dürfen, es aber wie jedes Jahr
Spitzenabschlüsse gibt, welche
die Prüfungskommission spe­
ziell auszeichnen möchte. Fol­
gende Personen konnten sich
für das Siegerpodest qualifi­
zieren:
– Sabrina Braunwalder,
Note 5,3
– Monica Bieri-Bucher,
5,1
– Therese Beatrice Pfiffner,
5,1
– Céline Stoop, 5,1
– Christoph Riklin, 5,1
Die herausragenden Leistun­
gen wurden durch die Prü­
fungskommission mit einem
hochwertigen Kugelschreiber
und einem Geschenkgutschein
honoriert.
Erst die Arbeit, dann das Vergnügen. Nach Überreichung
gleitpersonen während eines
grosszügigen und auserlese­
nen Apéro riche nochmals auf
ihren Erfolg anstossen und
den Abend gemütlich ausklin­
gen lassen.
Die Prüfungsfeier ist sicher
der krönende Abschluss einer
erfolgreichen Prüfung, sowohl
für die Absolventen als auch für
die Prüfungskommission. Den­
noch ist es aber sprichwörtlich
nur die Spitze des Eisberges,
die sichtbar ist. Der nicht sicht­
bare Teil ist natürlich grösser
und ebenso, wenn nicht sogar
wichtiger. Es handelte sich hier­
bei für dieses Jahr um einen en­
gagierten Expertenstamm von
über 300 Personen, die münd­
liche Prüfungen abnahmen,
Prüfungsaufgaben korrigierten
und Prüflinge beaufsichtigten.
Aber auch die Prüfungskom­
mission trug in Zusammenar­
beit mit dem Sekretariat ihren
Teil zum erfolgreichen Gelin­
gen bei, indem sie für korrekte
Abläufe in der Organisation und
in der Logistik sorgte.
Hanspeter Burkhalter be­
dankte sich nochmals bei den
Prüfungskommissionsmitglie­
dern, dem Sekretariat, bei den
Oberexperten sowie den ande­
ren Experten – ohne ihr Enga­
gement und sprichwörtliches
Herzblut wäre die Durchfüh­
rung eines Anlasses in dieser
Dimension nicht möglich ge­
wesen.
Nach der Prüfung ist vor der
Prüfung – in diesem Sinne hat
die Prüfungskommission be­
reits wieder mit der Planung
für das Jahr 2016 begonnen.
Die Kapazitäten werden auf je­
den Fall ausgebaut, da gemäss
Prognose für das nächste Jahr
die Kandidatenzahlen ein wei­
teres Mal zunehmen werden.
Daniel Sandmeier
Der Autor ist Prüfungs­
sekretär bei der SFPKIW.
der Notenausweise konnten
die Absolventen mit ihren Be­
immobilia Juli 2015 | 55
50%
der Immobiliensuchen
erfolgen über mobile Geräte.
Ist Ihre Website
dafür bereit?
In einer immer mobileren Welt ist es unverzichtbar geworden,
sich den neuen Anforderungen der Internetnutzer anzupassen.
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56 | immobilia Juli 2015
Verband Vorschau svit festival
Ab ans SVIT Festival
300 Minuten Unterhaltung und Vergnügen für Jung und Alt.
Am SVIT Festival vom 22. August 2015 in St. Gallen rocken
Schweizer Erfolgsmusiker die Bühne.
SVIT
FESTIVAL
Hier können Sie sich online anmelden: www.svit-festival.ch.
red. Musik liegt in der Luft. Weit
über 1000 Teilnehmende
brachten vor zwei Jahren die
Eventhalle Basel zum Kochen.
Das Mitgliederfest als Dan­
keschön für 80 Jahre SVIT
Schweiz war von A bis Z ein
voller Erfolg. Diesen Som­
mer veranstaltet der SVIT ein
weiteres Festival in den Olma
Messen St. Gallen. Im Zen­trum
des vergnüglichen Samstags
stehen die Live-Konzerte von
Krokus und Baschi.
KroKus und Baschi. Seit fast 40
Jahren steht Krokus für hoch­
wertigen, ehrlichen, handge­
machten Power-Rock. Keine
andere Schweizer Rockband
verkaufte mit 14 Millionen
Stück mehr Alben. Sie erhielt
Gold- und Platin-Discs in den
USA und Kanada und tour­
te auf fünf Kontinenten. 2008
feierte die Urformation von
Krokus ein Comeback – seit­
mengenommen ist Baschi seit
neun Jahren in den Charts – al­
so so lange wie er als Musiker
aktiv ist. Keine andere Schwei­
zer Single war länger in den
Charts als «Bring en hei».
In der Aussenhalle hat es zahlreiche
Attraktionen für Grosse und Grössere.»
her verzeichnet die Band wie­
der Erfolge wie in ihren An­
fangszeiten. Baschi ist der
jüngste Schweizer Nummer1-Künstler in der Geschichte
der Schweizer Hitparade. Al­
le Veröffentlichungen zusam­
Attraktionen für Gross und
Klein. In der überdeckten, wet­
tersicheren Aussenhalle auf
dem Olma-Gelände erwarten
die Gäste die Kids World und
zahlreiche Attraktionen für
Grosse und Grössere, unter
anderem Formel1-Simulator
– Aerotrim – Torwandschies­
sen – Bullriding – Fotobox. Im
Gratis-Eintritt inkludiert sind
eine Original Olma-Bratwurst
samt Getränk. Darüber hinaus
können sich die Teilnehmen­
den an verschiedenen Food­
ständen zu fairen Preisen ver­
köstigen. Exklusiv teilnehmen
können SVIT-Mitglieder und
ihre Familienangehörigen,
Mitarbeitende und Lernen­
de von SVIT-Mitgliedsfirmen
sowie Studierende der SVIT
Swiss Real Estate School.
Das SVIT Festival dau­
ert von 16 bis 21 Uhr. Bit­
te benützen Sie ausschliess­
lich die Online-Anmeldung:
www.svit-festival.ch
immobilia Juli 2015 | 57
Verband GV Zentralschweiz
Zu Gast im Golfpark Holzhäusern
Die 78. Generalversammlung der SVIT Mitgliederorganisation Zentralschweiz fand im Golfpark
Holzhäusern in Risch ZG statt. Für Markus Spörri war es die erste Generalversammlung, die er für
den SVIT Zentralschweiz organisieren durfte.
Präsident Christian Marbet (links) übergibt zusammen mit Kantonsrat Daniel Abt (rechts) eine
Spende an den Geschäftsleiter zuwebe Antonio Gallego (Bildmitte).
Andreas Baumann* Eröffnung mit SVIT-Song. Die
78. Generalversammlung der
SVIT Mitgliederorganisation
Zentralschweiz fand im Golf­
park Holzhäusern in Risch ZG
statt. Für Markus Spörri war
es die erste Generalversamm­
lung, die er für den SVIT Zen­
tralschweiz organisieren durf­
te. Insgesamt fanden sich rund
100 Mitglieder, Begleitperso­
nen und Gäste um 17 Uhr im
Meeting-Point des Golfparks
ein. 19 Mitglieder haben sich
bereits vor der Türöffnung
eingefunden, um einen MiniSchnuppergolfkurs zu absol­
vieren. Trotz Regenwetter lies­
sen sich die Teilnehmer vom
Golfsport begeistern. Pünkt­
lich um 17.45 Uhr wurde die
Generalversammlung in der
Golf-Indoor-Anlage mit dem
SVIT-Song eröffnet.
Die Versammlung. Auf einem
wetterfesten Golfrasen, der
mit Fangnetzen eingezäunt
war, eröffnete Präsident Chris­
58 | immobilia Juli 2015
tian Marbet die 78. General­
versammlung. Er begrüsste
die anwesenden Verbands­
mitglieder und ihre Begleit­
personen und freute sich, vom
SVIT Schweiz die Geschäftslei­
tungsmitglieder Peter Krum­
menacher (Finanzen), Tayfun
Celiker (Direktor) sowie von
Die Mitglieder finden sich zur Generalversammlung in der Golf-Indoor-Anlage ein.
Zusammen mit der Ein­
ladung wurde der Jahresbe­
richt des Präsidenten an alle
Mitglieder zugestellt, sodass
sich Christian Marbet auf ei­
ne kurze Zusammenfassung
sowie einzelne Ergänzungen
über die Aktivitäten im ab­
gelaufenen Verbandsjahr be­
Auch aus Steinen, die einem in den
Weg gelegt werden, kann man Schönes
bauen.»
Johann Wolfgang von Goethe
der Swiss Real Estate School
AG Marcel Hug (Geschäfts­
führer) als Gäste willkommen
zu heissen. Speziell begrüss­
te Christian Marbet den Kan­
tonsrat Daniel Abt sowie den
Gemeinderat Herrn Markus
Scheidegger als Vertreter der
Gemeinde Risch.
schränken konnte. Der Präsi­
dent blickte auf ein weiteres
bewegtes Jahr im Immobilien­
markt zurück. «Die Tiefzins­
politik praktisch aller mass­
gebenden Nationalbanken hat
die Immobilien zur wohl ge­
fragtesten Anlageform hoch­
katapultiert», stellte er mit Ge­
nugtuung fest. Dennoch sei
nicht alles Gold, was glänzt.
Die mit der Aufhebung des
Euro-Mindestkurses entstan­
denen Probleme für den Ex­
port und Tourismus könnten
sich dämpfend auf die Be­
schäftigung, das Wirtschafts­
wachstum und auf die Konsu­
mentenstimmung auswirken.
Aufgrund der anhaltend ho­
hen
Wohnungsproduktion
und der sinkenden Nachfrage
nach Wohnraum sei auch mit
tieferen Preisen zu rechnen,
so Marbet. Dies stelle eine
ernste Gefahr für die Immo­
bilienwirtschaft dar. Marbet
forderte die Anwesenden des­
halb auf, sich in Zukunft noch
vehementer gegen eine «Ka­
puttregulierung» des Marktes
einzusetzen.
Ein- und Austritte. Als Eck­
pfeiler des abgelaufenen Ge­
schäftsjahres nannte Marbet
– neben der Abschaffung der
Liegenschaftssteuer im Kan­
ton Luzern – den Business-
dem offiziellen Teil der Gene­
ralversammlung präsentierte
Sacha Fahrni, Architekt, die
zukünftige Entwicklung des
Golfpark Holzäusern. Einmal
mehr bewies der SVIT Zen­
tralschweiz auch seine sozi­
ale Ader. Christian Marbet
überreichte Antonio Galle­
go, Geschäftsleiter der «zu­
webe» einen Scheck im Wert
von 1000 CHF. Die «zuwebe»
ist eine führende Institution
im Kanton Zug, die Menschen
mit einer Beeinträchtigung
begleitet. An verschiedenen
Standorten im Kanton Zug ar­
beiten und wohnen mehr als
200 Menschen mit einer Be­
einträchtigung, die von mehr
als 180 Fachpersonen beglei­
tet werden.
Präsident Christian Marbet gratuliert dem neuen Vorstandsmitglied Barbara
Binggeli zur Wahl (Fotos: Apimedia AG und Andreas Baumann).
Lunch im Luxushotel Chedi
in Andermatt, das Bildungsfo­
rum in der Swissporarena mit
dem Vortrag von FCL-Trainer
Markus Babbel sowie den Neu­
jahrsapéro in der Jazz-Kantine
Luzern. Die traktandierten Ge­
schäfte wurden zügig und mit
einstimmigen Beschlüssen ab­
gewickelt.
Mario Pelli, Vorstandsmit­
glied Ressort Finanzen und
Vizepräsident, trat nach fast
zehnjähriger Vorstandstätig­
keit von seinem Amt zurück,
um sich der neuen Heraus­
forderung als Lehrgangsleiter
Immobilienbewirtschaftung
mit eidg. Fachausweis zu stel­
len. Als Nachfolgerin wählte
die Versammlung einstimmig
Barbara Binggeli aus Horw. Im
abgelaufenen Geschäftsjahr
haben Catharina Fuchs, Lu­
zern, Rudolf Kühne, Meggen
sowie die Kibus-Immobilien
GmbH, Ruswil, ihren Austritt
aus der SVIT Mitgliederorga­
nisation Zentralschweiz be­
kannt gegeben.
Neben zwei Firmenüber­
tritten und -änderungen
konnten erfreulicherweise
folgende Unternehmen und
Privatpersonen neu in die Mit­
gliederorganisation des SVIT
Zentralschweiz aufgenom­
men werden: Altras Manage­
ment AG, Inwil, Aureus Im­
mobilien AG, Küssnacht am
Rigi, Huwiler & Partner Treu­
hand AG, Cham, Redinvest
Immobilien AG, Zug, Renfer
Treuhand, Schenkon, STS Im­
mobilien AG, Rotkreuz, W & B
Immobilien AG, Horw sowie
Thomas Koch, Rothenburg.
begrüsste die Strategie, wel­
che die Mitgliederorganisa­
tion SVIT Zentralschweiz ver­
folgt. Auch der SVIT Schweiz
will sich vermehrt bei Politi­
kern engagieren, sodass dem
Verband bei Immobilien-The­
men mehr Gehör verschafft
wird. Im vergangenen Jahr
lancierte der SVIT Schweiz
den OWI-Index. Mit dieser
jährlich erscheinenden wis­
senschaftlichen Studie soll
die öffentliche Diskussion
um die viel kritisierte Leer­
standsquote stärker auf die
Verfügbarkeit von Wohnun­
gen gelenkt werden. Ab der
Mehr Gehör verschaffen. nächsten Ausgabe wird die
Nachdem die traktandier­ Stadt Luzern mit einbezogen,
ten Geschäfte abgeschlos­ und demnächst soll auch Zug
sen waren, übergab Christian­ aufgenommen werden.
Marbet das Wort an das Ge­
Der Kantonsrat Daniel Abt
schäftsleitungsmitglied des und der Gemeinderat Markus
SVIT Schweiz – Herrn Pe­ Scheidegger hielten beide
ter Krummenacher. Dieser eine kurze und unterhaltsa­
sprach der Mitgliederorga­ me Rede, in welcher sie sich
nisation sowie dem Vorstand beim SVIT Zentralschweiz für
seinen Dank für die tol­ die Durchführung der GV im
le Zusammenarbeit aus. Er Kanton Zug bedankten. Nach
Der gemütliche Teil. Nach der
Generalversammlung durften
die Teilnehmer einen Apéro
riche im Restaurant Au Premi­
er einnehmen. Ab 20 Uhr fand
das Dinner im Golfpark-Res­
taurant statt. Die Anwesenden
wurden mit einem exzellenten
Nachtessen (www.golfpark­
holzhaeusern.ch) verwöhnt.
Ein grosses Dankeschön gilt
dem Organisator dieses Anlas­
ses: Markus Spörri. Es ist ihm
gelungen – mithilfe von Vor­
standsmitglied Stefan Felber –,
einen tollen, abwechslungsrei­
chen Anlass zu präsentieren.
In den Dank eingeschlossen
sind selbstverständlich auch
die Sponsoren – V-Zug AG,
Schindler Aufzüge AG, Krüger
+ Co. AG, Sabag Luzern AG,
Walter Meier AG und Home­
gate, die zum guten Gelingen
der Veranstaltung beigetragen
haben. *Andreas
Baumann
Der Autor arbeitet als Im­
mobilien-Treuhänder bei
der Redinvest Immobilien
AG.
immobilia Juli 2015 | 59
Verband SVIT Plenum
Swissness im «Dolder»
Am 19. Juni fand im Zürcher Hotel Dolder Grand das SVIT Plenum 2015 statt. 165 Delegierte
der Mitgliederorganisationen versammelten sich im Festsaal des Hotels. Durch den Anlass,
der dieses Jahr unter dem Motto Schweiz stand, führte der SRF-Korrespondent Urs Gredig.
red. Gesunde Finanzlage. Was ist
Vielfalt der Schweiz. Sänge­
seit der letzten Delegierten­
versammlung 2013 besonders
in Erinnerung geblieben?
«Mich haben vor allem die
Bandbreite der SVIT-Anlässe
und der Ausbau unseres Bil­
dungsangebots beeindruckt»,
fährt Gribi fort. «Und natürlich
die vielen Mitglieder, die hin­
ter jeder Veranstaltung stehen
rin Fabienne Louvez eröffne­
te die Delegiertenversamm­
lung am SVIT Plenum 2015
mit der Schweizer National­
hymne. Historische Figuren,
Beflaggung, Bühnenbild: Das
Thema des Plenums stand
unmissverständlich
unter
dem Thema Schweiz. Mode­
rator und Fernsehmann Urs
Gredig spielte mit Augen­
zwinkern auf die Fifa-Dele­
giertenversammlung an, die
unlängst in Zürich stattge­
funden hatte. «Der Unter­
schied ist, dass im Vorfeld
zur SVIT-Versammlung keine
Delegierten verhaftet word­
den sind.»
Auf das Motto Schweiz an­
gesprochen, erklärte SVITPräsident Urs Gribi den Leit­
gedanken des Plenums: «Wir
wollen in diesem Jahr die
Schönheit und Vielfalt un­
seres Landes, das wir im
SVIT-Verband ja auch abbil­
den, in den Vordergrund rü­
cken.» Passend dazu bekam
jeder Delegierte für die Ab­
stimmung eine Miniatur-Kuh­
glocke.
60 | immobilia Juli 2015
Im Anschluss an das In­
termezzo holte Gredig den
SVIT-Finanzchef Peter Krum­
menacher auf die Bühne und
fragte, mit welcher histori­
schen Figur man ihn am bes­
ten vergleichen könne. «Na
ja, der Winkelried würde ganz
gut passen, weil ich auch Lu­
zerner bin und wegen des
Kampfes für die Finanzen»,
Mit der Strukturreform wird es einen
CEO des SVIT-Verbands geben.»
Andreas Ingold, Vizepräsident SVIT Schweiz
und die Immobilienwirtschaft
voran bringen.»
Weiter ging es mit einem
Show-Act der Quickchange
Company, einer Theatergrup­
pe, die Operetten im Taschen­
format aufführt. Das extra
für diesen Anlass inszenier­
te Stück hiess «Die Sache mit
den Äpfeln». In 20 Minuten
wurden die Höhepunkte der
Schweizer Geschichte darge­
stellt.
antwortete Krummenacher.
Gredig bat den Finanzchef um
einen Kommentar zu Zahlen
aus dem Finanzbericht. 1,217
Mio. CHF – dies sind die Ver­
bandsbeiträge des vergange­
nen Geschäftsjahres. Diese
fielen wegen der erfreulichen
Zunahme der Mitglieder hö­
her aus als budgetiert.
207 841 CHF – auf die­
se Summe belief sich der
Aufwand der Geschäftsstel­
le, welche die Belange des
SVIT professionell und effizi­
ent unterstützt. 253 727 CHF
– mit diesem Betrag wurde
der Online-Wohnungsindex
OWI lanciert und die Public
Affairs ausgebaut. Ziel ist es,
so Krummenacher, die Ver­
tretung der Anliegen in Bun­
desbern zu verbessern. Teil
dieses Betrags sind überdies
Rückstellungen für geplante
Umstrukturierungen, die mit
dem Präsidiumswechsel 2017
anstehen. 80 702 CHF – die­
sen Gewinn wies der Verband
schliesslich für das Langjahr
2013/14 aus. Der kumulier­
te Umsatz aller SVIT-Orga­
nisationen umfasste hohe
13,3 Mio. CHF.
Genehmigung der Jahresrechnung. Anschliessend bat
SVIT-Präsident Gribi um die
lautstarke Stimmabgabe zur
Jahresrechnung, zur beantrag­
ten Entlastung des Exekutivra­
tes und zum Budget 2015. Die
Delegierten folgten den Anträ­
gen ohne «Gegengeläut».
Unter Varia bat der Präsi­
dent Stephan Wegelin, Mit­
glied der SVIT-Geschäfts-
leitung und Marketingver­
antwortlicher, auf die Bühne.
Wegelin tritt nach zehn Jahren
aus der Geschäftsleitung zu­
rück. Gribi dankte ihm für sei­
ne Verdienste und überreichte
ihm einen Blumenstrauss mit
«Beilage». Urs Gribi und sein
Nachfolger SVIT-Vizepräsi­
dent Andreas Ingold liessen
zum Schluss den Blick in die
Zukunft und auf die Struktur­
reform 2017 richten. Mit die­
ser Reform wird die strategi­
sche und operative Führung
den Bedürfnissen einer ste­
tig wachsenden Organisation
angepasst. Es wird einen Ver­
bands-CEO über alle Tätig­
keitsbereiche des SVIT geben.
Zum SVIT Plenum 2016 ver­
riet Gribi so viel: «Das Plenum
wird unter dem Motto ‹On­
line› stehen und am 23. Mai
2016 in Lausanne stattfinden.
Der SVIT Romandie feiert im
nächsten Jahr sein 10-jähri­
ges Jubiläum.»
Das diesjährige SVIT Ple­
num nahm mit einem reich­
haltigen Apéro und dem Gala­
dinner im «Dolder Grand»
seinen Fortgang. immobilia Juli 2015 | 61
Verband SVIT-Plenum
62 | immobilia Juli 2015
immobilia Juli 2015 | 63
Verband SVIT-Plenum
64 | immobilia Juli 2015
immobilia Juli 2015 | 65
Verband GV Svit Graubünden
Bündner Polizeigeschichten
Bevor es losging lud der Vorstand die Mitglieder zur Besichtigung des Polizeimuseums ein.
An der 39. Generalversammlung des SVIT Graubünden wurden neben der Jahresrechnung
auch die Unwägbarkeiten des neuen Raumplanungsgesetzes thematisiert.
Links: Ein Kriminalbeamter erklärt den SVIT-Mitgliedern, wie man Polizeieinsätze durchführt. Rechts: Polizeihelm mit
Einschusslöchern.
Marcel Hug* Einblicke in den PolizeiAlltag.
Bevor der offizielle Teil der Ge­
neralversammlung abgehal­
ten wurde, konnten die rund
30 anwesenden SVIT-Mitglie­
der das Museum der Kantons­
polizei Graubünden besichti­
gen. Die Führung wurde durch
einen sehr kompetenten Be­
amten der Kriminalpolizei ge­
macht. Zuerst wurde ein Film
über die Polizeiarbeit gezeigt,
welcher neben der Führung,
sehr aufschlussreich und span­
nend war. Die Bündner Kan­
tonspolizei besteht aus mehre­
ren Spezialeinheiten: Taucher,
Hundeführer oder Verhand­
lungsführer mit Spezialaus­
bildung. Anschliessend, wäh­
rend des Museumsrundgangs,
schilderte der Kriminalpolizist
den Fall eines jungen Metz­
gers, der vor 15 Jahren mit sei­
nem Sturmgewehr von einem
Hochhaus in Chur wild um sich
schoss und dabei zwei Polizei­
beamte schwer verletzte. Beim
Schusswechsel mit den Krimi­
nalbeamten wurde er selber er­
schossen. Viele der Anwesen­
den konnten sich an diese Fall
noch erinnern.
Im Anschluss war eine freie
Besichtigung der Exponate aus
der Graubündner Kriminalge­
66 | immobilia Juli 2015
schichte möglich. Die Objekte
reichten von gefälschten Num­
mernschildern über Drogen al­
ler Arten bis hin zu einem Koffer
voller irakischer Dinar mit dem
Konterfei von Saddam Hussein,
der bei einer illegalen Devisen­
transaktion
beschlagnahmt
wurde. Die Kreativität der Tä­
ter war eindrücklich, insbeson­
dere beim Herstellen von Auto­
nummern oder Geldscheinen.
Wohl dem Kanton, der eine gu­
te Polizei hat.
nächste GV eine Jubiläums­
ausgabe sein wird. Neben dem
schriftlichen Jahresbericht, der
durch den Präsidenten verlesen
wurde, präsentierte der SVIT
Graubünden die umfangrei­
chen Aktivitäten des Verbands­
jahres. Der Präsident machte
in seinem Rückblick deutlich,
welch grosse Bedeutung die
gesetzlichen Rahmenbedin­
gungen für die professionellen
Anbieter von Immobiliendienst­
leistungen ha­ben. Im Bündner­
Die Politik sollte darauf achten,
dass die Interessen der Wirtschaft nicht
vergessen gehen.»
CHristian Fross, Präsident des SVIT Graubünden
Nach dem spannenden Muse­
umsbesuch erfolgte die Ver­
schiebung ins Hotel Chur West,
wo noch vor der GV ein kleiner
Apéro gereicht wurde und sich
die Mitglieder angeregt unter­
hielten.
Verband steht auf gesunden
Füssen. Pünktlich um 18 Uhr
eröffnete Christian Fross, der
Präsident des SVIT Graubün­
den, die Generalversammlung
und wies darauf hin, dass die
land ist vor allem die Zweitwoh­
nungsinitiative zu erwähnen,
die nach wie vor zu einer gros­
sen Rechtsunsicherheit führt.
Auch das Raumplanungsgesetz
und insbesondere die Umset­
zung in den Kantonen bergen
noch viele Unwägbarkeiten.
Deshalb sollte die Politik dar­
auf achten, dass die Interessen
der Wirtschaft nicht vergessen
gehen. Danach wurde das Wort
an den Sekretär des Vorstandes
Hans-Jörg Berger übergeben,
welcher kompetent durch die
Jahresrechnung führte, die ein
ausserordentlich positives Re­
sultat ausweist. Der Verband
steht finanziell und personell
auf gesunden Füssen. Es konn­
ten erfreulicherweise im Ver­
bandsjahr zwei neue Mitglieder
aufgenommen werden, von de­
nen eines persönlich anwesend
war. In einer Gedenkminute ge­
dachte man zweier Ehrenmit­
glieder, die im Verbandsjahr
leider verstorben sind. Wahlen
standen in diesem Jahr keine
an, es wurde aber darauf hin­
gewiesen, dass die Amtszeit­
beschränkung dazu führe, dass
Christian Fross auf die nächste
GV hin zurücktreten werde. An
den Vorstandssitzungen wird
neu Flavia Brechbühl teilneh­
men, welche im Hinblick auf die
nächste Generalversammlung
den Vorstand ergänzen soll.
Der Präsident führte so zü­
gig durch die Generalversamm­
lung, dass unter Varia bereits
nach einer halben Stunde dem
Vertreter des SVIT Schweiz das
Wort erteilt werden konnte.
Dieser berichtete über die Akti­
vitäten des SVIT Schweiz in den
Bereichen Politik, Events, Ver­
lag und Schulung/Prüfungen in
einem kleinen Rück- und Aus­
blick. Danach schloss Christian­
Fross die Generalversammlung
und lud alle Anwesenden zum
Nachtessen im Hotel ein. Bei
angeregten Gesprächen, gu­
tem Essen und Wein konnte auf
das vergangene Verbandsjahr
angestossen und der Blick in
die Zukunft gerichtet werden.
Am Anfang stand der Polizei­
einsatz und am Ende die Poli­
zeistunde. So schloss sich der
Kreis der diesjährigen General­
versammlung des SVIT Grau­
bünden.
*MArcel Hug
Der Autor ist Geschäftsfüh­
rer der SVIT Swiss Real Es­
tate School und Mitglied der
Geschäftsleitung des SVIT.
Verband SEK-Seminar Olten
Vorsicht Altlasten!
Neben Altlasten im herkömmlichen Sinne treten Belastungen durch Schadstoffe im Gebäude
oder in der Umwelt auf. Der Seminarworkshop der Schätzungsexperten-Kammer vermochte,
dieses breite Thema aus verschiedenen Blickwinkeln zu beleuchten.
Praxisnahe Ausführungen bot auch Stephan Hirschi, PwC-Experte für Umweltrisiken.
Corina Roeleven-Meister* Gefährliche Substanzen. Ge­
rade für die Schweiz sind Alt­
lasten aufgrund der hohen
Siedlungsdichte ein gravie­
rendes Problem. Viele belas­
tete Standorte liegen zudem
in unmittelbarer Nähe zu
empfindlichen Grundwasser­
vorkommen. 60% der rund
38 000 belasteten Standor­
te sind Betriebs­
standorte,
die restlichen 40% Deponien
oder Unfallstandorte. Ca. 7000
Standorte wurden auf ihren
Überwachungs- oder Sanie­
rungsbedarf hin beurteilt. Bei
rund 4000 ist anzunehmen,
dass sie Mensch oder Umwelt
gefährden – also Altlasten sind
und saniert werden müssen.
Gemäss einer Schätzung wer­
den die Kosten für die gesamte
Altlasten-Bearbeitung auf un­
gefähr 5 Mrd. CHF zu stehen
kommen.
Komplexes Thema. Altlasten
haben eine vielfältige Bedeu­
tung. Diese wiederspiegelt
sich im Programm des Semi­
narworkshops der Schätzungs­
experten-Kammer SEK/SVIT,
der erstmals am 10. Juni statt­
fand. Referenten aus verschie­
denen Bereichen beleuchteten
das Thema und sorgten für an­
geregte Diskussionen. Altlas­
ten im Boden, im Gebäude
und in der Umwelt muss der
Schätzungsexperte in die Be­
wertung einfliessen lassen. Al­
lerdings ist der Erhalt der not­
wendigen Informationen nicht
immer einfach. In komplexe­
ren Fällen ist der Beizug von
Spezialisten notwendig. Ei­
nige davon hat Marco Picco­
li, Vorstandsmitglied der SEK/
SVIT, zu diesem Anlass nach
Olten eingeladen.
Sicht der Behörden. Dr. Petra
Ogermann, Fachstellenleiterin
Altlasten im Amt für Umwelt­
schutz und Energie, Liestal,
informierte aus Sicht der Be­
hörden über belastete Stand­
orte im altlastenrechtlichen
Sinne. Anschaulich zeigte sie
mögliche Hilfs- und Informa­
tionsmittel für den Bewerter
auf. Einem Grundstück oder
einer Liegenschaft sieht man
die Belastung mit Altlasten oft
nicht an – umso bedeutender
ist aus Sicht von Petra Oger­
mann die Konsultation des Ka­
tasters belasteter Standorte,
das mittlerweile in allen Kan­
tonen besteht. Beim Erwerb ei­
ner Liegenschaft allein auf den
Kataster abzustellen, ist aller­
dings gefährlich, da der Kata­
Die Seminarteilnehmer lobten die Referenten mit Applaus.
ster der belasteten Standorte
keinen Anspruch auf Vollstän­
digkeit gewährt.
Vorsicht Altbauten. Die Be­
lastung im Gebäude durch As­
best oder andere Fremdstoffe
war Thema des nächsten Re­
ferats. Petra Schatz ist als Be­
raterin bei der Carbotech AG
tätig. Das Unternehmen misst
Schadstoffe in der Luft, plant
und begleitet Sanierungen
von schadstoffbelasteten Ge­
bäuden und liefert den Kun­
den Entscheidungsgrundla­
gen in Form von Ökobilanzen
oder Stoffflussanalysen. Die
Ausführungen der Referentin
zu Vorkommen und Schäden
durch Schadstoffe waren ein­
drücklich. Für die Bewertung
einer Liegenschaft sind sicher­
lich auch die Zahlen zu Unter­
suchungs- und Sanierungs­
kosten wichtig. Petra­Schatz
warnte davor, dass im Prinzip
jedes Gebäude, das vor 1990
erstellt wurde, Asbest gefähr­
det ist, und lieferte anschau­
liche Beispiele dazu. Obwohl
PCB seit 1972 in der Schweiz
verboten ist, findet man auch
heute noch entsprechende
Materialien, die zu aufwendi­
gen und kostspieligen Sanie­
rungen führen können.
fälle.
Der
nächste Referent ist Ressort­
leiter Raumluftqualität bei Eco­
sens AG, einer Unternehmung,
die sich ähnlich wie die Carbo­
tech mit Altlasten und Gebäu­
deschadstoffen, aber auch mit
Environmental Due Diligence
und Umweltrecht beschäftigt.
Heinz Rothweiler zeigte zahl­
reiche Ursachen für ein unge­
sundes Innenraumklima auf.
Anhand praktischer Beispie­
le legte er den Weg von Scha­
denserkennung bis hin zur
-behebung dar. Er legte den
Teilnehmern nahe, in ihren
Bewertungen unbedingt auf
allfällige Störungen hinzuwei­
sen. Nicht alle negativen Ein­
flüsse liessen sich beseitigen,
bestimmen jedoch den Wert
einer Liegenschaft mit.
erstaunliche
Verunsicherung
beseitigt.
PwC bearbeitet die Aspekte
für Umweltrisiken bei Immo­
bilien in einem kombinierten
Team. Diesem Aspekt wurden
sie auch im Seminar gerecht,
indem Stephan Hirschi, Di­
rector Sustainability & Clima­
te Change, sowie Marcel von
der Assen, Senior Manager
Real Estate Advisory, als Tan­
dem über den Einfluss von Alt­
lasten auf die Bewertung refe­
immobilia Juli 2015 | 67
Verband SEK-Seminar Olten
rierten. Marcel von der Assen
erinnerte sich, wie Mitte der
1990er-Jahre der AltlastenVerdachtsflächenkataster ein­
geführt wurde. Jeder noch so
kleine Betrieb, der mit Schad­
stoffen zu tun hatte, wurde da­
rin erfasst. Dies führte zu ei­
ner grossen Verunsicherung
in der Immobilienbranche,
verdächtige Objekte konnten
kaum mehr verkauft werden.
Inzwischen hat sich diese Si­
tuation verändert, auch belas­
tete Objekte wechseln den Be­
sitzer.
weise auf mögliche Belastun­
gen eines Grundstücks bereits
aufgrund visueller Eindrücke
wahrzunehmen. Anhand zahl­
reicher praktischer Beispie­
le zeigte der Referent auf, wie
komplex die Materie ist und
wie wichtig genaue Angaben
und Abklärungen für den Be­
werter sind. Marcel von der
Assen verwies auf die Schwie­
rigkeit in der Bewertung, bei
belasteten Grundstücken oder
Objekten einen festen Betrag
zur Sanierung abzuziehen.
Vorsicht bei Bewertung. Im
Erster Eindruck. Stephan Hir­
schi riet den Bewertern, Hin­
letzten Referat ging Dr. Sibylle
Schnyder, Fachanwältin SAV
Bau- und Immobilienrecht so­
wie Partnerin bei CMS von Er­
lach Poncet AG, auf die Haf­
tung von Bewertern ein, wenn
ihr Bewertungsgutachten Feh­
ler enthält. Wie soll mit Alt­
lasten umgegangen werden,
damit sich der Bewerter kei­
nem Risiko aussetzt? Wie be­
reits ihre Vorreferenten mahn­
te auch auch sie zur Vorsicht
und empfahl den Beizug von
Spezialisten.
Save the Date. Das Thema Ein­
fluss von Altlasten auf Be­
wertungen wurde im Se­
minarworkshop durch die
Referenten auf spannende und
praxisbezogene Art und Weise
aufgearbeitet. Am Donnerstag
3. September 2015 bietet die
Schätzungsexperten-Kammer
SEK/SVIT nochmals Gelegen­
heit, diesen Anlass zu besu­
chen. Er findet wiederum zen­
tral gelegen an der FHNW in
Olten statt. Details und Anmel­
dung unter www.svit.ch/sek/
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Marco Piccoli unter der Num­
mer 061 336 30 62. *Corina Roelevenmeister
Die Autorin ist freie Mitar­
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VERBAND Gv Solothurn
Immobilienfinanzierung im Alter
Die Eigentumsfinanzierung im Alter wird immer mehr zum Spannungsfeld. Sinkende
Margen im Hypothekargeschäft und staatliche Regulierungen sind die Gründe dafür.
Adrian Wenger, VZ Vermögenszentrum Zürich, hat in einem Vortrag Lösungen aufgezeigt.
Verschiedene
Wohnformen.
Adrian Wenger zeigte mögli­
che Lösungen auf, die bei ei­
ner unmittelbaren Forderung
des Kreditgebers offenstünden.
«Für den Verkauf sprechen ei­
nige Argumente», so Wenger.
«Der Aufwand ist künftig gerin­
ger und die Wohnkosten sind
tiefer.» Vor allem aber würden
flüssige Mittel frei, und allen­
falls könne sogar einen Gewinn
realisiert werden. «Der Nach­
teil: Das Eigenheim bleibt nicht
in der Familie.» So bliebe dem
Hausbesitzer denn auch die Lö­
sung, die Liegenschaft zu ver­
Referent Adrian Wenger überzeugte mit einem spannenden Referat vor
mieten.
interessierten Mitgliedern und Sponsoren vom SVIT Solothurn.
Die Immobilie bleibe so
zwar in der Familie, und es ent­
stehe ein Mietertrag als Einnah­
Joseph Weibel* ger. Das ganze Vermögen wur­ mequelle. «Zurückbleiben aber
Steigende Lebenserwartung. de in Wohneigentum investiert. auch der Aufwand für die Ver­
Hans Peter Merz, Präsident Obwohl die hohe Lebenserwar­ mietung und der Unterhalt der
SVIT Solothurn, konnte in Ol­ tung Planrechnungen ans Limit­ Liegenschaft», warnt Wenger.
ten rund 30 Mitglieder und bringt, ist ein Verkauf der Im­ Erschwerend käme hinzu, dass
Sponsoren zu einem spannen­ mobilie keine Option. Die Grün­ die Hypothekenvergabe für
den Vortrag begrüssen. Refe­ de dafür sind ein möglicher Renditeobjekte erschwert sei­
rent Adrian Wenger, Leiter Key Prestigeverlust und höhere Zin­ en. Als dritte Variante nennt
Clients Hypotheken im VZ Ver­ sen (Miete). Ältere Wohneigen­ Fachmann Adrian Wenger die
mögenszentrum, vermochte mit tümer möchten zudem ihr Haus Schenkung. Damit wäre ein
eindrücklichen Zahlen und Fak­ im Familienbesitz halten.
Wohn- oder Nutzniessungs­
ten auf die zunehmende Proble­
recht denkbar und das Eigen­
matik bei der Finanzierung von Höhere Risiken – Neuein- heim bleibe in der Familie. «Al­
Wohneigentum im Alter hinzu­ schätzung. Diesen Argumen­ lerdings werden dadurch keine
weisen, aber auch Lösungsvor­ ten gegenüber stehen Fakten: liquiden Mittel frei, und es be­
schläge auf den Tisch zu legen. Sinkende Margen im Hypo­ steht auch keine Verfügungsge­
Was sind die Fakten? Auf thekargeschäft, höhere Risi­ walt über die Liegenschaft (Ver­
der einen Seite steigt die Le­ ken (Immobilienblase) und Re­ mögensteil).»
benserwartung weiter an. Frau­ gulierungsmassnahmen vom
en werden im Schnitt knapp 90 Staat machen dem Kreditgeber Tragbarkeit ist das Mass alund Männer 85. Von den über das Leben zunehmend schwe­ ler Dinge. Gegen Wohneigen­
60-Jährigen leben weniger als rer. «Er muss höhere Eigenka­ tum im Alter spreche eigent­
10% in einem Haushalt mit drei pitalquoten fordern und sich lich nichts, so Adrian Wenger.
oder mehr Personen. 50% der zunehmend auf rentable Kun­ Bei klassischen Finanzie­
über 60-Jährigen leben in einem den konzentrieren.» Das be­ rungsmodellen sei aber die
Zwei-Personen-Haushalt, 40% komme natürlich der ältere Tragbarkeit das Mass aller
in einem Ein-Personen-Haus­ Wohn­
eigentümer zu spüren. Dinge. Er verdeutlicht das mit
halt. Von den über 80-Jährigen Insbesondere dann, wenn bei­ einem eindrucksvollen Bei­
lebt jeder Fünfte in einem Al­ spielsweise ein grösserer Re­ spiel. Bei einem Wert der Im­
ters- oder Pflegeheim. Fast je­ novationsstau anstehe oder die mobilie von 1,5 Mio. CHF,
der zweite Eigenheimbesitzer Liegenschaft zu hoch belehnt die mit nur 500 000 CHF be­
über 60 Jahre empfindet sein sei. In diesem Fall würde die lehnt ist, muss mit Wohnkos­
Eigenheim als zu gross. «Und Bank die Forderung für eine Re­ ten von 40 000 CHF gerech­
trotzdem hängen ältere Wohn­ duktion der Hypothek aufgrund net werden, also mit einem
eigentümer an ihren eigenen einer Neueinschätzung der Im­ erforderlichen Einkommen
vier Wänden», sagt Adrian Wen­ mobilie geltend machen.
von 120 000 CHF. Wer die Re­
geln der Tragbarkeit erfüllen
wolle, müsse entweder über
ein hohes Renteneinkommen
oder über beachtliches (frei­
es) Vermögen verfügen. Eine
lange Zeit galt in einem sol­
chen Fall auch die Hypothe­
karaufstockung als mögliche
Lösung. Die genannte Liegen­
schaft ist lediglich mit rund
einem Drittel belehnt. Trotz­
dem verweigert der Kreditge­
ber die Aufstockung, weil die
Tragbarkeit nicht gegeben ist.
Eine­Möglichkeit die Wohn­
kosten zu senken ist, dass man
den Wert der Immobilie redu­
ziert. Senkt man den Wert der
Liegenschaft auf 750 000 CHF,
fällt keine Amortisation mehr
an. Die Wohnkosten belau­
fen sich nun auf 32 500 CHF,
und das erforderliche Einkom­
men muss im genannten Bei­
spiel nur noch 97 500 CHF be­
tragen.
Immobilienrente als Lösung?
Adrian Wenger nannte in sei­
nem Vortrag eine Lösung, die
bisher nur von wenigen Kredit­
gebern angeboten wird: die Im­
mobilienrente. Sie ist im angel­
sächsischen Raum schon sehr
verbreitet und heisst auch: Re­
verse Mortgage (Umkehrhypo­
thek). Und so funktioniert's: Die
Hypothek auf das fast oder ganz
abbezahlte Eigenheim wird er­
neut aufgestockt. Mit dem neu­
en Kapital werden alle Hypo­
thekarzinsen für die nächsten
10 bis 15 Jahre im Voraus be­
zahlt, mit dem restlichen Kapi­
tal werden die Lebenshaltungs­
kosten bestritten. Wichtig dabei
ist, dass man auch Geld für die
Unterhaltskosten auf die Seite
legt. Die Immobilienrente wird
unter anderem auch vom Ver­
mögenszentrum angeboten. * Joseph Weibel
Der Autor ist Mitglied des
Vorstandes des SVIT Solo­
thurn und zuständig für die
PR und Kommunikation.
immobilia Juli 2015 | 69
VERBAND Prüfungsfeier Immobilienbewerter
Klein, aber fein
Die Diplomfeier der Immobilienbewerter fand dieses Jahr im Restaurant
Belvoirpark in Zürich statt. Die Bestehensquote ist gegenüber dem letzten
Jahr von 69,6% auf 60,3% leicht gesunken.
Belvoirpar Zürich: Trotz Regenwetter ein gediegenes Ambiente für die Prüfungsfeier (links). Hans Rudolf Hecht mit den prämierten Absolventen (Mitte).
Hans Rudolf Hecht: Das duale Bildungssystem der Schweiz bietet vielseitige Weiterbildungsmöglichkeiten (rechts).
Daniel Sandmeier Quote leicht gesunken. Dieses
Jahr wurde die Berufsprüfung
der Immobilienbewertung nur
in der Deutschschweiz durch­
geführt. Demzufolge waren
auch nur 58 Kandidaten zur
Prüfung angetreten. Die dies­
jährige Prüfung war wieder
eine klassische Männerdomä­
ne, da die Frauen erneut in der
Minderzahl waren (16 Teilneh­
merinnen). Im Vergleich zum
Vorjahr ist die Bestehensquo­
te von 69,6% auf 60,3% ge­
sunken. Mitverantwortlich für
die diesjährige Quote war si­
cher auch das Prüfungsfach
Immobilienbewertung, wo die
Kandidaten ihr Fachwissen
über einen ganzen Tag unter
Beweis stellen mussten. Auf
Grund der Länge sowie der
Gewichtung war dieses Fach
die Knacknuss der diesjähri­
gen Prüfung.
Die Prüfungsfeier ist sicher
der krönende Abschluss einer
spannenden, aber auch inten­
siven Ausbildungszeit. Die­
ser Tatsache Rechnung tra­
gend, wurde die Feier dieses
Mal an einem speziellen Ort
durchgeführt, nämlich im Re­
staurant Belvoirpark in Zürich.
Die Parkanlage des Restau­
70 | immobilia Juli 2015
rants wäre eine eindrückliche
Kulisse für die Übergabe der
Notenausweise gewesen, hät­
te nur das Wetter mitgespielt.
Auf Grund wiederkehrender
Regenfälle wurde die Feier
schlussendlich in einem der
eleganten und stilvollen Räu­
me durchgeführt, was der Fei­
er aber nicht abträglich war.
In der Begrüssungsre­
de beglückwünschte Hans
Rudolf­Hecht, Präsident der
Prüfungskommission, die An­
wesenden zu ihrem Erfolg. Er
betonte, dass die Absolventen
in der glücklichen Lage seien,
dass Handwerk des Bewerters
auf Stufe einer Berufsprüfung
zu erlernen. Das sei im Ver­
gleich zu vielen europäischen
Ländern ein Vorteil, wo dies
nur mit einem Hochschulstu­
dium möglich ist. Im Weiteren
erwähnte er, dass das duale
Bildungssystem der Schweiz
sich geradezu anbiete, konti­
nuierlich in die eigene Weiter­
bildung zu investieren.
Wie jedes Jahr wurden die
herausragenden Leistungen
von der Prüfungskommission­
speziell honoriert. Die Prä­
mierten erhielten einen gra­
vierten Kugelschreiber sowie
einen Gutschein. Folgende
Personen konnten die Ge­
schenke sowie den Notenaus­
weis entgegennehmen:
– Patricia Stierli, Note 5.3
Villmergen AG,
– Peter Bütler, Note 5.1
Kallern AG
– Michael Kessler, Note 5.1
Basel BS
– Jan Vollenweider, Note 5.1
Neerach ZH
– Christian Marty, Note 5.0
Jona SG.
Dank an die Experten. Eben­
falls durfte Hans Rudolf Hecht
30 weiteren Personen den No­
tenausweis überreichen. So­
mit haben 9 Absolventinnen
und 26 Absolventen die Prü­
fung bestanden. Beim darauf­
folgenden Apéro riche konn­
ten sich die Absolventen und
die Gäste kulinarisch verwöh­
nen lassen sowie bei angereg­
ten Gesprächen eine ereignis­
reiche Zeit Revue passieren
lassen.
Eine Prüfungsfeier kann
man sicher mit der Premiere
eines Theaterstücks verglei­
chen. Den Schauspielern und
einem engagierten Mitarbei­
terstab wird nach einer erfolg­
reichen Aufführung, die auf
einer guten Vorbereitung ba­
siert, die entsprechende Ehre
gezollt.
Bezogen auf die Berufs­
prüfung handelte es sich um
die Kandidaten sowie die Ex­
perten. Vor allem die Exper­
ten leisteten einen wichtigen
Beitrag zum Gelingen der Prü­
fung. Sie schrieben die Prü­
fungsteile, nahmen die münd­
lichen Prüfungen ab und
korrigierten die schriftlichen
Prüfungsunterlagen. Für die
Betreuung von 58 Kandidaten
waren dieses Jahr total 88 Ex­
perten im Einsatz.
Bei dieser Gelegenheit
bedankte sich Hans Rudolf
Hecht nochmals bei den Ex­
perten für ihren engagierten
Einsatz. Ebenfalls geht ein
Dankeschön an die Mitglieder
der Prüfungskommission, die
in Zusammenarbeit mit dem
Sek­retariat den ganzen Anlass
organisiert haben und somit
für die reibungslose Durch­
führung verantwortlich wa­
ren. Im nächsten Jahr wird
die Berufsprüfung, an der die
Westschweiz wieder teilneh­
men wird, wieder im nationa­
len Rahmen durchgeführt. Die
Vorbereitungen hierfür sind
bereits im Gang.
MARKTPLATZ
PRODUKTE-NEWS
Weishaupt Ölbrennwertkessel jetzt ab 12 kW
Die Öl-Brennwerttechnik erlaubt
den besonders sparsamen und umweltschonenden Umgang mit dem
Brennstoff Öl. Im Weishaupt ÖlBrennwertkessel Thermo Condens
WTC-OB wandelt ein zweistufiger
purflam®-Blaubrenner das Heizöl in
Wärme um. Dabei werden alle relevanten Emissionsvorschriften nicht
nur eingehalten sondern weit
unterschritten.
Aufgrund kompakter Abmessungen
ist das Gerät besonders platzsparend.
Durch das spezielle Abgas-Luft-System
ist es nicht zwingend an einen Heizungskeller gebunden. Zudem ist der
Montageaufwand gering, da wesentliche Funktionskomponenten der Hydraulik bereits integriert sind und alles
werksseitig auf Funktion und Dichtheit
geprüft wurde. Hoher Komfort: dank
der integrierten Geräuschdämpferkombination für Abgas und Ansaugluft ist
der Betrieb sehr leise.
Neu: Weishaupt erweitert den Leistungsbereich der bodenstehenden
Öl-Brennwertsysteme nach unten.
Der neue Öl-Brennwertkessel WTCOB18 ist mit einer Grundleistung von
12 KW besonders für Gebäude mit
kleinerem Wärmebedarf geeignet.
Der Brenner arbeitet zweistufig. Eine
neu entwickelte Mischeinrichtung
ermöglicht die Absenkung der Brennerleistung bei voller Betriebssicherheit.
Der Wärmetauscher ist speziell für die
kleinere Brennerleistung konzipiert
worden. Durch die geringere Bauhöhe kann der neue Kessel mit einem
untenliegenden Speicher ausgestattet
werden – bei vollem Bedienungskomfort.
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Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil
Tel. 044 749 29 29
E-mail: info@weishaupt-ag.ch
Internet: www.weishaupt-ag.ch
Aus einer starken Position in die Zukunft
Sigotron Schweiz AG und mse Arcus AG gründen Entwicklergemeinschaft
Fislisbach / St. Gallen. – Die beiden Software-Unternehmen Sigotron
in Fislisbach und mse Arcus in St.
Gallen, beides langjährige und erfahrene Player im Markt der Immobilienwirtschaft, haben im Juni 2015 eine
strategische Partnerschaft beschlossen und eine Entwicklergemeinschaft gegründet. Damit stellen sich
die beiden Unternehmen aus einer
starken Position den Herausforderungen der digitalen Transformation,
welche die ganze Wirtschaft – und
damit auch die Immobilienwirtschaft
– heute und in Zukunft neu definieren wird.
Hinter den Begriffen «disruptive
Technologien», «Cloudlösungen» und
«SaaS» stecken neue, zeit- und ortsunabhängige Lösungsansätze für Prozesse und Verwaltungsabläufe. Es stecken
aber vor allem auch Zukunftschancen
und Möglichkeiten dahinter. Sigotron
und mse Arcus gestalten diese Zukunft
schon heute mit: Kernpunkt der
Partnerschaft der beiden Firmen ist
die Entwicklung einer revolutionären
und flexiblen Software-Lösung für die
Immobilienwirtschaft. Sigotron und
mse Arcus sind überzeugt, mit der Entwicklergemeinschaft sicherzustellen,
dass die Immobilienbewirtschafter in
jedem Fall gut gerüstet und fit für die
Zukunft sind.
Mehr über die revolutionäre Lösung
und die Zukunft der Immobilienwirtschaft erfahren Sie am PräsentationsEvent am 3. September 2015 – merken
Sie sich schon einmal das Datum vor!
WEITERE INFORMATIONEN:
SIGOTRON Schweiz AG
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CH-5442 Fislisbach
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immobilia Juli 2015 | 71
MARKTPLATZ
PRODUKTE-NEWS
46. Bauen & Modernisieren – 3. bis 6. September 2015 – Messe Zürich
Modernisieren hat Zukunft
Die Messe Bauen & Modernisieren
wird vom 3. bis 6. September in Zürich zur Inspirationsquelle für das eigene Zuhause. Rund 600 Aussteller
zeigen Neuheiten und Trends für Küche, Bad, Wohnen, Garten und das Eigenheim. Mit dem Leitspruch «Modernisieren hat Zukunft» steht die
Gebäudeerneuerung zuoberst.
Modernisieren kostet Geld. Doch
lassen sich Investitionen von langer
Hand planen und sind auf mehrere
Jahre verteilt für jeden Hausbesitzer
tragbar. Neues Wissen zum Thema
Wertsteigerung am Haus liefert
die älteste Baumesse in Zürich mit
ihrem 360°-Produkte- und Angebotsspektrum.
Bauherren-Workshop und Forum
Architektur. Beispielhaft erläutern
spezialisierte Fachberater der IG
Passivhaus an Bauherren-Workshops,
wieviel Haustechnik ein Passivhaus
braucht, wie man ohne fossile Brennstoffe wohnt oder Altbauten clever
dämmt. Am neuen Forum Architektur
unter dem Patronat des Bundesamts
für Energie und EnergieSchweiz
referieren Fachleute zur Bau- und
Siedlungsentwicklung. Gesetzt sind
zudem 50 Fachvorträge und die
neutrale Vortragsreihe zur Gebäudeerneuerung.
Vom Spaghettistuhl bis zur
schönsten Küche der Schweiz.
Der HEV Schweiz feiert als Messepatronatspartner und führender
Interessenverband für das Wohneigentum sein 100-Jahr-Jubiläum.
Auch ist der Branchenverband Küche
Schweiz mit dem Besuchervoting zum
Swiss Kitchen Award dabei. Unter
16 nominierten Küchenkonzepten
in zwei Kategorien hat man die Qual
der Wahl. Das Verwöhnprogramm
rund um Wasser und Erholung wird
in den Bereichen Création Bad und
Badewelten erlebbar, einschliesslich
Sauna, Whirlpool und Schwimmbad. Alles über eine der grössten
Oberflächen im Wohnraum bringt der
Sonderbereich Boden zu Tage, können
doch Ambiente, Farbakzente und
Stil über den Bodenbelag gesteuert
werden. Schweizer Ofenbauer und
der Verband feu suisse informieren
auf der Plattform «WohnraumFeuer»
über Techniken und Planungsschritte
rund um das flackernde Feuer. In der
Sonderschau Designklassiker geht es
um die gute Form. Modularis AG macht
den berühmten «Spaghetti-Stuhl»
sowie Exponate junger Handwerker
in der Prototypenschau «Schweizer
Möbel» den Besuchern zugänglich. Zu
Hause arbeiten ist populär. So präsentiert Haworth Schweiz AG BürostuhlAttraktionen, motorisierte Tischsysteme, gibt Ergonomieberatung und
lädt in der exklusiven Ruhekapsel
CalmSpace zum Power-Schläfchen ein.
Einbrüchen vorbeugen ist das Ziel des
Vereins für Sicherheitsinformationen
und der Stadtpolizei Zürich, welche
neue Produkte zur Fenster- und Türsicherung vorstellen und Vorträge halten. Auch 2015 erwartet das Publikum
eine an Themen vollbepackte Bauen &
Modernisieren.
WEITERE INFORMATIONEN
Bauen & Modernisieren und
Eigenheim-Messe Schweiz
3. – 6. September 2015, Messe Zürich
Täglich 10.00 – 18.00 Uhr
www.bauen-modernisieren.ch
Bauen & Modernisieren – älteste Baumesse der Schweiz
Mit der «Altbau-Modernisierung» hatte Hans Biland 1969 den Grundstein zur
heutigen «Bauen & Modernisieren» gelegt. Sie ist die älteste Schweizer Baumesse, die jährlich im Frühherbst in der Messe Zürich stattfindet. Organisiert
vom innovations- und traditionsbewussten Familienunternehmen ZT Fachmessen AG und unter dem Patronat des HEV Schweiz, zählt die Baumesse, wo man
schaut, bevor man baut, rund 600 Aussteller und 35 000 Besucher.
ZT Fachmessen AG – ein Familienunternehmen
Die ZT Fachmessen AG ist ein Familienunternehmen in dritter Generation und
einer der grössten privaten Messeveranstalter der Schweiz. Die 9 Fach- und
Publikumsmessen an den Standorten Bern, Luzern, Zürich und Wettingen mit
über 2000 Ausstellern ziehen jährlich rund 180 000 Besucher an. Der seit
2000 unter der Leitung von André und Marco Biland geführte Familienbetrieb
mit heute 23 Mitarbeitenden hat sich in 45 Jahren auf die Organisation von
Baumessen für Hauseigentümer, Bauherren und Architekten spezialisiert.
72 | immobilia Juli 2015
MARKTPLATZ
PRODUKTE-NEWS
Wohnen im Alter – sicher zu Hause
In wenigen Jahren ist mehr als ein
Drittel der Schweizer Bevölkerung
über 60 Jahre alt.
Nach einer Studie befassen sich 80
Prozent der Menschen ab dem 50.
Lebensjahr mit der Situation und
der Frage: wo und wie werde ich im
Alter wohnen? Und rund 90 Prozent
entscheiden sich dann, im Alter in der
ihnen vertrauten Umgebung bleiben
zu wollen. Vor allem Eigenheimbesitzer
wählen diese Variante, obgleich sie sehr
offen Alternativen wie Wohngemeinschaften, Familiengemeinschaft, altersoder behindertengerechtes Bauen,
eine kleinere Wohnung oder sogar das
Altersheim in Betracht gezogen haben.
Für den Schweizer Gerontologen Felix
Bohn (wohnen-imalter. ch) ist die
Entscheidung nachvollziehbar, dass
Wohnen zu Hause immer noch die
beste Alternative darstellt. Vertraute
Umgebung, soziales Umfeld, Nachbarn
und Freunde, das eigene Haus, notfalls
Spitex-Dienste im nahen Umfeld sind
Hauptargumente für den Verbleib im
eigenen Heim.
Häufig wird der Traum vom langen,
gesunden Leben im eigenen Haus
plötzlich durch einen Sturz verändert.
Laut bfu und Suva ist die häufigste
Unfallursache der Sturz im häuslichen
Bereich, wobei über 1 000 Stürze im
Jahr, vor allem an Treppen, zum Tode
führen. Daher erinnert die Suva in
ihrer grossen Kampagne «stolpern.
ch» immer wieder: «Mit einer Hand
am Handlauf lassen sich die meisten
Stürze vermeiden.» Ärzte raten jedoch,
Treppen zu nutzen und auf Aufzüge und
Lifte zu verzichten, denn Treppen sind
das Fitnesstudio im Alter. Mit 60 Jahren
sollten täglich 400 Stufen genutzt
werden, jede Stufe einzeln, mal mit dem
ganzen Fuss, mal mit dem Ballen, und
auch das Tempo beim Treppensteigen
sollte man verändern, mal langsam
oder etwas schneller ist fur die Kräftigung und die Gesundheit besonders
empfehlenswert. Dazu der Hinweis,
immer mit einer Hand am Geländern
oder am Handlauf.
Das Institut Treppensicherheit
empfiehlt im häuslichen Bereich auf
der Wandseite der Treppen, dort wo die
Stufen breiter und damit sicherer sind,
einen Handlauf anzubringen. Dieser soll
griffsicher sein, immer durchlaufend
in der gleichen Höhe angebracht und
wenn möglich auch über die letzte
Stufe geführt werden. Die SIA-Normen
schreiben an jeder Treppe ab fünf
Stufen – egal ob innen oder aussen
– zumindest einen Handlauf vor. In
Gebäuden mit Publikumsverkehr,
wo auch mit alten und behinderten
Menschen zu rechnen ist, müssen lt.
Gesetz und Norm beidseitig Handläufe
angebracht werden, sogar bereits ab
zwei Stufen. Was für den öffentlichen
Bereich gilt, muss nicht zu Hause
angewendet werden, doch wer sicher
auf Treppen leben will, rüstet seine
Treppen im Haus, vor dem Haus oder
im Garten mit Handlaufen nach. Am
besten aus handwarmem Material,
nach Norm ausgeführt und optisch
passend zum Haus, denn der Handlauf
soll nicht nur sicher und schön sein,
sondern sie einladen, ihn täglich
mehrfach zu nutzen, damit sie noch
viele Jahre selbstständig in Ihrem Haus
verbleiben können. Infos dazu geben
auch die Fachbroschüren der bfu und
Suva oder treppensicherheit.ch.
Ein Handlauf an der Wandseite gibt mehr Sicherheit für Jung und Alt.
Wunderschöner Handlauf im Garten mit ausreichender Beleuchtung für die Stufen.
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Handläufen ist vor allem die Firma
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vertreten und hat ihren Firmensitz in
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immobilia Juli 2015 | 73
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T +41 (0)44 780 67 55
F +41 (0)44 780 13 79
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kuengsauna.ch
Adressen & Termine adressen
Termine 2015
Organe und
Mitgliederorganisationen
www.svit.ch
Geschäftsleitung
SVIT Schweiz
Präsident: Urs Gribi, GRIBI Management AG, Birsstrasse 320B, 4052 Basel
urs.gribi@gribi.com
Vizepräsident: Andreas Ingold,
Livit AG, Altstetterstr. 124, 8048 Zürich
andreas.ingold@livit.ch
Ressort Finanzen:
Peter Krummenacher,
contrust finance ag, Friedentalstr. 43,
Postfach 2549, 6002 Luzern
peter.krummenacher@contrustfinance.ch
Ressort Aus- und Weiterbildung:
Marcel Hug, SVIT Swiss Real Estate
School AG, Giessereistrasse 18
8005 Zürich, marcel.hug@svit.ch
Ressort Mitgliederservice &
Marketing: Stephan Wegelin, Marketing
& Communication, Rychenbergstrasse
166, 8400 Winterthur
stephan.wegelin@stephanwegelin.ch
Ressort Recht & Politik:
Andreas Dürr, Battegay Dürr Wagner AG,
Heuberg 7, 4001 Basel,
andreas.duerr@bdwlaw.ch
Ressort Verlag: Ivo Cathomen, Puls 5,
Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
ivo.cathomen@svit.ch
Direktor: Tayfun Celiker, Puls 5,
Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
tayfun.celiker@svit.ch
Schiedsgericht der
Immobilienwirtschaft
Sekretariat: Heuberg 7, Postfach 2032,
4001 Basel, T 061 225 03 03,
info@svit-schiedsgericht.ch
www.svit-schiedsgericht.ch
SVIT Aargau
Sekretariat: Bahnhofstr. 55,
5001 Aarau, T 062 836 20 82,
info@svit-aargau.ch
SVIT beider Basel
Sekretariat: Christine GerberSommerer, Aeschenvorstadt 55,
Postfach 610, 4010 Basel
T 061 283 24 80, svit-basel@svit.ch
SVIT Bern
Sekretariat: SVIT Bern, Thunstrasse 9,
Postfach, 3000 Bern 6
T 031 378 55 00, svit-bern@svit.ch
SVIT Graubünden
Sekretariat: Hans-Jörg Berger,
Berger Immobilien Treuhand AG,
Bahnhofstrasse 8, Postfach 102,
7002 Chur, T 081 257 00 05,
svit-graubuenden@svit.ch
SVIT Ostschweiz
Sekretariat: Claudia Eberhart,
Postfach 174, 9501 Wil
T 071 929 50 50, svit-ostschweiz@svit.ch
Drucksachenversand: Michelle Widmer, Zoller & Partner AG, T 071 929 50
50, svit-ostschweiz@svit.ch
SVIT Romandie
Sekretariat: Avenue Mon-Repos 14
1005 Lausanne, T 021 331 20 95
info@svit-romandie.ch
SVIT Schweiz
Exekutivrat
11.09.15Sitzung
20./21.11.15Klausur
SVIT TICINO
Sekretariat: Laura Panzeri Cometta
CP 1221, 6830 Chiasso
T 091 921 10 73, svit-ticino@svit.ch
SVIT Zentralschweiz
Sekretariat: Marianne Arnet,
Hübelistrasse 18, 6020 Emmenbrücke
T 041 289 63 68, svit@w-i.ch
Rechtsauskunft für Mitglieder:
Kummer Engelberger, Luzern
T 041 229 30 30,
info@kummer-engelberger.ch
SVIT Zürich
Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,
8050 Zürich, T 044 200 37 80,
svit-zuerich@svit.ch
Rechtsauskunft für Mitglieder:
Dr. Raymond Bisang, T 043 488 41 41,
bisang@zurichlawyers.com
Kammer Unabhängiger
Bauherrenberater KUB
Sekretariat: 8032 Zürich, T 044 500 40
92, info@kub.ch, www.kub.ch
Schweiz. Schätzungs­
expertenKammer SEK
Präsident und Geschäftsstelle:
Dr. David Hersberger, Schützenweg 34,
4123 Allschwil, T 061 301 88 01,
sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch
SVIT-Mitgliederorganisationen
Aargau
20.08.15 Partnerfirmenanlass
24.09.15 46. Generalversammlung
Basel
21.08.15 12 Uhr Leerstandserhebung, Hotel Radisson Blu, Basel
04.12.15Niggi-Näggi,
Schloss Bottmingen
Bern
10.09.15 Generalversammlung
04.–05.11. SVIT Bern Immobilientage
Graubünden
29.09.15Herbstversammlung
Ostschweiz
25.08.15Sommerveranstaltung
Nov. 15
Kaderanlass
11.01.16Neujahrsapéro
02.05.16 Generalversammlung
Romandie
03.09.15
01.10.15
05.11.15
03.12.15
Déjeuner des membres
Déjeuner des membres
Déjeuner des membres
Déjeuner des membres
Solothurn
10.09.15 SVIT Day: TCS-Verkehrs­sicherheitszentrum
Derendingen
19.11.15Bänzenjass/Fondueplausch
Schweizerische
Maklerkammer SMK
Zentralschweiz
05.- 08.11. Zebi 2015
07.01.16Neujahrsapéro
20.05.16 Generalversammlung
SVIT FM Schweiz
Zürich
03.09.15 24.09.15 03.10.15 05.11.15 27.11.15 Präsident und Sekretariat:
Herbert Stoop, Seitzmeir Immobilien AG,
Brunaustrasse 39, 8002 Zürich,
T 043 817 63 23, welcome@smk.ch,
www.smk.ch
Sekretariat: St. Jakob-Strasse 54,
4052 Basel, T 061 377 95 00,
kammer-fm@svit.ch
Swiss Real Estate Campus
18.–20.10.15Pontresina
Swiss Real Estate Forum
21.–23.01.16 Pontresina
SVIT Solothurn
Präsident & Sekretariat: Hans Peter
Merz, Aare Immobilien Hans Peter Merz
GmbH, Bleichenbergstrasse 15,
4528 Zuchwil, T 032 685 05 05,
info@aareimmobilien.ch
SVIT Festival
22.08.15
St. Gallen
Kammer unabhängiger
Bauherrenberater KUB
08.09.15 KUB FOCUS, Metropol,
Zürich, Thema: Innovation im Bauprozess
10.11.15 40. Lunchgespräch, Thema: Aussenwärmedämmung
Schweizerische Schätzungsexpertenkammer SEK
03.09.15 Einfluss von Altlasten auf Bewertungen
17.09.15 Valuation Congress 2015
KK Thun
24.09.15 Erfa Bern/Solothurn
30.09.15 Assessment, Bern
20.10.15 Erfa Basel
28.10.15 Erfa Basel
Schweizerische Maklerkammer SMK
15.10.15 Generalversammlung, Bern
SVIT FM Schweiz
23.09.15 Generalversammlung
22.10.15 Good Morning FM 2015
10.11.15Kompetenz-Check
Fachkammer STWE SVIT
08.09.15 Fit für Stockwerkeigentum
09.09.15 Fit für Stockwerkeigentum
12.11.15 Herbstanlass Basel
Stehlunch
Herbstevent
Stehlunch
Stehlunch
Jahresabschluss
Fachkammer STWE SVIT
Sekretariat: Postfach 461, 4009 Basel
T 061 225 50 25, kammer-stwe@svit.ch
immobilia Juli 2015 | 77
Zuguterletzt Birgit Tanck über den Büroalltag der Zukunft
Impressum
ISSN 2297-2374
Erscheinungsweise
monatlich, 12x pro Jahr
Abopreis für Nichtmitglieder
68 CHF (inkl. MWST)
Einzelpreis
6 CHF (inkl. MWST)
auflagezahl
Beglaubigte Auflage: 3072 (WEMF 2014)
Gedruckte Auflage: 4000
Verlag
SVIT Verlag AG
Puls 5, Giessereistrasse 18
8005 Zürich
Telefon 044 434 78 88
Telefax 044 434 78 99
www.svit.ch / info@svit.ch
Redaktion
Dr. Ivo Cathomen (Leitung)
Urs Bigler (Fotografie, Titelbild)
Simon Hubacher, Dietmar Knopf,
Mirjam Michel Dreier
Druck und Vertrieb
E-Druck AG, PrePress & Print
Lettenstrasse 21, 9016 St.Gallen
Telefon 071 246 41 41
Telefax 071 243 08 59
www.edruck.ch, info@edruck.ch
Satz und Layout
E-Druck AG, PrePress & Print
Martina Pichler
Andreas Feurer
Inserateverwaltung
und -verkauf
Wincons AG
Margit Pfändler
Rinaldo Grämiger
Fischingerstrasse 66
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Telefax 071 969 60 31
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*Birgit Tanck
Die Zeichnerin und Illustratorin lebt
und arbeitet in Hamburg.
78 | immobilia Juli 2015
Nachdruck nur mit Quellenangabe
gestattet. Über nicht bestellte Manuskripte kann keine Korrespondenz
geführt werden. Inserate, PR und Produkte-News dienen lediglich der Information unserer Mitglieder und Leser
über Produkte und Dienstleistungen.
Kultur- und Kongresszentrum Thun
Donnerstag 17. September 2015
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Tagungsthema
Wert und Preis
Der Unterschied zwischen Wert und Preis (Dr. Kaspar Fierz)
Wie ist der aktuelle Markt (Felix Thurnheer MRICS, ImmoCompass AG, Zürich)
Werte im Preisfindungsprozess (Marco Uehlinger, Markstein AG, Baden)
Entspricht der Marktwert dem Preis (Ralf Jäger MRICS, ABB, Baden)
Erfahrungen aus dem Ausland (Daniel Tochtermann, Credit Suisse AG, Zürich)
Warum der Preis doch der Wert ist (Marie Seiler MRICS, PwC, Basel)
Tagungsmoderation (Hans Rudolf Hecht)
Begrüssung l Verabschiedung (Dr. David Hersberger FRICS, Präsident SEK/SVIT)
Information | Anmeldung: www.sek-svit.ch | sek-svit@svit.ch
Jahreskongress der Immobilienbewertung
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