SchiedsamtsZeitung Vermieterwechsel

SchiedsamtsZeitung
Online-Archiv
68. Jahrgang 1997, Heft 02
Seite 22 - 24
Organ des BDS
Bund Deutscher Schiedsmänner und
Schiedsfrauen e.V. -BDSPostfach 100452 ‹ 44704 Bochum
www.schiedsamt.de ‹ info@bdsev.de
Vermieterwechsel
von Franz Rustige, Schm. in Eitorf/Sieg
Ein Vermieterwechsel ist in vielen Fällen mit Ärger verbunden, weil beide Vertragsparteien – Mieter und Vermieter – die dadurch entstehende Rechtslage nicht kennen,
insbesondere der neue Vermieter sie ignoriert und versucht, neue Mietverträge
durchzusetzen oder aber sogar selbst unter Benutzung unzulässiger Mittel die Mietpartei unter Druck setzt, auszuziehen.
Dabei wird der alte Rechtsgrundsatz nicht beachtet, der besagt:
»Kauf bricht Miete nicht«. Er besagt nichts anderes, dass der neue Vermieter in die
Rechte und Pflichten des Vorgängers mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen eintritt.
Nachfolgende Ausführungen sollen daher dem/der Schiedsamtsinhaber/Schiedsamtsinhaberin notwendige Informationen geben, um bei vermögensrechtlichen Ansprüchen infolge Vermieterwechsel in einer beantragten Güteverhandlung sachgerecht handeln zu können.
Der bisherige Mietvertrag stellt die Rechtsgrundlage zwischen Vermieter und Mieter
dar. Somit ist der neue Vermieter nicht berechtigt, auf den Abschluss neuer Mietverträge mit dem Hinweis auf Aktualisierung derselben zu drängen. Insbesondere
braucht der Mieter keine Verschlechterung gegenüber dem bisherigen Mietvertrag
hinzunehmen, was aber in den meisten Fällen vom neuen Vermieter beabsichtigt ist.
Beispielsweise will der neue Vermieter auf diese Weise eine Mieterhöhung erhalten
oder Nebenkosten geltend machen, die nach dem bisherigen Mietvertrag nicht zu
entrichten waren. Manchmal wäre es wohl angebracht, alte Mietverträge, wobei der
Mietzins sehr niedrig angesetzt war oder zwischenzeitlich Nebenkosten – wie z. B.
Müllabfuhrgebühren – die nunmehr auf den Vermieter verlagert worden sind, den
heutigen Verhältnissen anzupassen. Hier besteht für den neuen Vermieter die zuverlässige Möglichkeit, einen neuen aktualisierten Mietvertrag mit der Zustimmung
des Mieters abzuschließen. Die gleichen Voraussetzungen und Möglichkeiten gelten
für einen mündlich geschlossenen Mietvertrag, der insoweit einem schriftlich geschlossenen Mietvertrag vollwertig gleichgestellt ist. Schwierigkeiten könnte es bei
einem mündlich geschlossenen Mietvertrag für den Mieter mit der Beweislast geben.
Bevor der Mieter nach dem Eigentümerwechsel den Mietzins entrichtet, sollte er sich
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Nachdrucke, auch auszugsweise, sowie fototemechanische Vervielfältigungen, auch von Teilen eines Heftes, gleichgültig in welcher Anzahl,
auch für innerbetrieblichen Gebrauch, sind nicht gestattet. Die vorbehaltenen Urheber- und Verlagsrechte erstrecken sich auch auf die veröffentlichten Gerichtsentscheidungen und ihre Leitsätze; sie sind vom Einsender oder von der Schriftleitung bearbeitet oder redigiert. Der
Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken oder ähnlichen Einrichtungen. Sie bedürfen zur Auswertung der ausdrücklichen Einwilligung
des Carl Heymanns Verlages.
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über die Bankverbindung und das Konto – falls dies für die Mietzahlung vereinbart ist
– genauestens informieren, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die Mietzahlung
doppelt verlangt wird. Hierbei ist besonders zu beachten, zu welchem Zeitpunkt und
auf welche Weise der Eigentümerwechsel erfolgt ist.
Entscheidendes Merkmal ist die Grundbucheintragung. Nur mit der Vorlage eines notariellen Vertrages, der selbstverständlich bei einem Hauskauf erforderlich ist, ist der
neue Käufer noch kein Eigentümer und somit auch noch nicht Vermieter. Er kann
weder Mietzahlungen fordern noch Mietverträge kündigen.
Eine Ausnahme bildet hier die Zwangsversteigerung. Mit dem Zuschlag gehen alle
Vermieterrechte und auch das Eigentum sofort auf den neuen Eigentümer über, der
dann auch gleichzeitig die Rechte eines Vermieters hat, auch wenn die Änderung im
Grundbuch später erfolgt. Eine ähnliche Rechtslage ergibt sich beim Tod des
Vermieters. In diesem Falle rücken der oder die Erben in die Rechtsstellung des verstorbenen Vermieters, auch wenn die Grundbuchänderung erst später erfolgen kann.
Allerdings ist hier zu beachten, dass der Käufer eines zwangsversteigerten Hauses
ein Sonderkündigungsrecht besitzt, wenn er unter Beachtung der hierbei möglichen
Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigt. Die bisherige Mietdauer, die bei Kündigungen von beiden Vertragsparteien zu beachten ist, spielt dabei keine Rolle. Selbst
wenn der Mieter mit dem Voreigentümer einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen
hat, kann der neue Eigentümer von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass der neue Eigentümer nur dann kündigen kann, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund vorweisen
kann. Hierzu zählen insbesondere: Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzungen
des Mieters und die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
des Grundstücks.
Bei Eigentümerwechsel ohne Erwerb durch Zwangsversteigerung gilt der bisherige
Kündigungsschutz weiter. Der neue Vermieter kann sich nur auf Kündigungsgründe
berufen, die rechtlich auch dem bisherigen Eigentümer zustanden. Allerdings kann
der neue Eigentümer als Kündigungsgrund keinen Eigenbedarf geltend machen,
wenn die Mietpartei einen Zeitmietvertrag besitzt. Hier ist er gehalten, den Ablauf des
Zeitmietvertrages abzuwarten.
Ferner ist zu beachten, dass eine Kündigung vom Voreigentümer wegen Eigenbedarf
oder besserer wirtschaftlicher Verwertung des Hausgrundstücks durch den Eigentümerwechsel wegfällt. Das besagt, dass der neue Vermieter hier nicht in die Rechte
des Voreigentümers automatisch eintritt. Die Rechtsprechung lässt bei EigentümerNachdruck und Vervielfältigung
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auch für innerbetrieblichen Gebrauch, sind nicht gestattet. Die vorbehaltenen Urheber- und Verlagsrechte erstrecken sich auch auf die veröffentlichten Gerichtsentscheidungen und ihre Leitsätze; sie sind vom Einsender oder von der Schriftleitung bearbeitet oder redigiert. Der
Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken oder ähnlichen Einrichtungen. Sie bedürfen zur Auswertung der ausdrücklichen Einwilligung
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wechsel nur eine Kündigung des Voreigentümers wegen erheblicher Vertragsverletzung des Mieters für den neuen Eigentümer zu.
Zu der Frage, wer bei Eigentümerwechsel die Nebenkosten (Betriebskosten) abrechnen kann, hat die Rechtsprechung sich dahingehend geäußert, dass dies vom neuen
Eigentümer vorzunehmen ist. Dabei muss er auch über den Zeitraum abrechnen, in
dem er noch nicht Eigentümer war. Dabei hat er bei der Aufstellung und Abrechnung
der Nebenkosten die Vorauszahlungen anzurechnen, die noch an den Vorvermieter
geleistet worden sind. Der Ausgleich der Vorauszahlungsbeträge an den Voreigentümer ist vom neuen Vermieter vorzunehmen. Der alte Vermieter seinerseits muss die
Abrechnung der Nebenkosten vornehmen für die Zeiträume, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.
Ein Mieterhöhungsverlangen kann von dem neuen Eigentümer nur dann begehrt
werden, wenn die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert ist. Hierbei hat der
neue Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten, wonach die Miete innerhalb von 3 Jahren höchstens um 30 % steigen darf. Nur eine 20%ige Erhöhung
entfällt auf die Wohnungen, die vor dem Jahre 1981 gebaut worden sind und der
Quadratmeterpreis mehr als 8,- DM beträgt.
Wenn nach dem Vermieterwechsel Mieter kündigen, dann muss der neue Vermieter
nur dann geleistete Kaution nebst Zinsen zurückzahlen, wenn er:
a) den Kautionsbetrag nebst Zinsen von dem alten Vermieter tatsächlich erhalten hat
oder
b) er sich gegenüber dem alten Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet hat.
Treffen diese Voraussetzungen nicht zu, dann muss sich die ausziehende Mietpartei
wegen der Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen an den alten Vermieter halten.
Als Besonderheit sei noch auf folgende Rechtslage hingewiesen: Immer öfter kommt
es vor, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und somit zu einem neuen Vermieter/Mieterverhältnis führen. Ist eine Mietwohnung in eine
Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft worden, hat der in
dieser Wohnung lebende Mieter einen besonderen, zusätzlichen Kündigungsschutz.
Der Käufer der Eigentumswohnung darf 3 Jahre lang nicht kündigen. Nach Ablauf
dieser Sperrfrist gilt dann der normale gesetzliche Kündigungsschutz.
Für Gebiete oder Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Preisen stark gefährdet ist, können die LandesreNachdruck und Vervielfältigung
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gierungen die Sperrfristen auf 5 oder sogar auf 10 Jahre erweitern.
Die Sperrfrist von 10 Jahren gilt in den entsprechenden Gemeinden in NordrheinWestfalen, Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hessen, Niedersachsen und
in den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen.
Die Sperrfrist von 5 Jahren gilt außerdem in den entsprechenden Gemeinden von
Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein.
Weitere Informationen über die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen enthält eine Broschüre, die beim DMB-Verlag in Köln erhältlich ist.
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