Ved opprettelse av oppgaver skal det automatisk

1
Innkalling til ordinær generalforsamling 2012
Ordinær generalforsamling i Tåsen Borettslag avholdes
torsdag 7. juni 2012 kl. 18.00, Tåsen Idrettkrets klubbhus, Tåsenveien 32.
Til behandling foreligger:
1. KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Opptak av navnefortegnelse
C) Valg av referent og en andelseier til å underskrive protokollen
D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn
2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2011
A) Årsberetning og regnskap for 2011
B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital
3. GODTGJØRELSE TIL STYRE
4. INNSTILTE SAKER FRA STYRET (se side 20)
A) Krav til utforming av boder og videre saksgang
B) Oppgradering av kabel-TV anlegg til digitalt nett med HD kvalitet og bredbånd
C) Forslag til vedtektsendringer
1) Endring av punkt 4-3 Bygningsmessige arbeider
2) Nytt punkt 5-1 (9) vedr. lufteventiler
D) Etablering av standard for fasadeelementer – enhetlig uttrykk i borettslaget
5. INNKOMNE FORSLAG (se side 23)
A) Søknad fra Solveig og Kjell Klinkenberg og Ida Large / Frode Hauge, Bredo
Stabells vei 3, om riving av eksisterende tilbygg og oppsetting av nytt tilbygg
over tre etasjer
B) Søknad fra Lars og Veronique Kolbjørnsen, Bredo Stabells vei 5, om utbygging
over eksisterende tilbygg
C) Søknad fra Ingrid Myrtveit og Gunnar Wistad, Bredo Stabells vei 5, om
utbygging over eksisterende tilbygg
D) Søknad fra Hans Løken, Heidi Berdahl og Chiyoko Thorvaldsen, Bredo
Stabells vei 15, om fornyelse av generalforsamlingsvedtak vedr. tilbygg over 3
etasjer fra 2006
6. VALG AV TILLITSVALGTE
A) Valg av styreleder for 1 år
B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år
C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år
D) Valg av valgkomité
Side 2
Tåsen Borettslag
7. INFORMASJON FRA STYRET
A) Utredning av ansvarsfordeling mellom Tåsen borettslag og den enkelte
andelseier
B) Forsikringer
C) Helse, miljø og sikkerhet
D) Markering av Tåsen Borettslag som fyller 90 år i 2012
E) Nedgravde olje/ parafintanker
Oslo, 15.05.2012
Styret i Tåsen Borettslag
Hege Børringbo /s/
Heidi Berdahl /s/
Lise V Løseth /s/
Thomas Fosse /s/
Gunnar Wistad /s/
 Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, tale

og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel.
En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har
bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én
andelseier.
Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
Side 3
Tåsen Borettslag
ÅRSBERETNING FOR 2011
Tillitsvalgte
Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende:
Leder
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Hege Børringbo
Heidi Berdahl
Thomas Fosse
Lise V Løseth
Gunnar Wistad
Bredo Stabells Vei 3
Bredo Stabells Vei 15
Bredo Stabell Vei 8
Bredo Stabells Vei 19
Bredo Stabells Vei 5
Varamedlem
Varamedlem
Varamedlem
Arild Espenes
Ida Large
Ole Kristian Nystrøm
Jutulvn 20
Bredo Stabells Vei 3
Bredo Stabells Vei 19
Valgkomiteen
Siv Wammer, Linda Aasvangen og Solveig Kloppen
Styrets medlemmer består i dag av 3 kvinner og 2 menn. Borettslaget sørger for at det
ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.
Generelle opplysninger om borettslaget
Borettslaget består av 64 andelsleiligheter.
Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer
950879181, ligger i bydel 8 (Nordre Aker) i Oslo kommune og har adresser:

Jutulveien 18-22

Bredo Stabells vei 2-19
Borettslaget har følgende gårds- og bruksnummer: 47 - 63, 64.
Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget.
Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø.
Borettslaget har ingen ansatte.
Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.
Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.
Forretningsførsel og revisjon
Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.
Borettslagets revisor er BDO AS.
Side 4
Tåsen Borettslag
Styrets arbeid
Styret har hatt jevnlige styremøter i 2011, med en hyppighet på hver 6-8 uke. Det er hele
tiden løpende kontakt mellom medlemmene i styret pr e-post og telefon.
1) Byggesaker
Styret har behandlet en byggesak i 2011, en lofts utbygging i Jutulveien 18.
Styret har behandlet en sak vedrørende setningsskader etter utbygging. Det ble innhentet
ekstern byggteknisk rapport. Styret har gitt pålegg om utbedring til tiltakshaver.
2) Bygg og vedlikehold
2A Rehabilitering
Styret har i 2011 gjennomført et omfattende arbeid med kontrahering og oppfølging av
rehabiliteringsprosjektet. Rehabilitering av fasader i borettslaget startet opp i juni 2011, og
vil sluttføres i løpet av mai 2012. DVS Entreprenør AS har utført arbeidene. For
byggteknisk kvalitetssikring har OPAK har vært engasjert som rådgiver. Arbeidene har gått
etter oppsatt tidsplan. Det var knyttet usikkerhet til omfang av råte i bunnsviller, men
omfanget av dette har vært begrenset.
Byggekomitéen i styret har hatt en tett oppfølging av arbeidene gjennom faste
byggemøter, jevnlig kontroll av utført arbeid, løpende avklaringer, dialog med beboere mv.
Prosjektets ramme var satt til kr. 22,5 millioner, og vil overholdes. Endelig prosjektøkonomi
vil fremlegges på generalforsamlingen.
2B Forefallende vedlikehold
Tåsen borettslag er p.t. uten en fast teknisk forretningsfører.
Styret har selv håndtert alle forespørsler. I 2011/2012 har det vært saker knyttet til lekkasje
i tak, feil på dørlåser, feil på utekraner, inspeksjon av bunnledninger mv.
2C Skadedyr
Vi har den senere tiden hatt flere tilfeller av skadedyr/ rotter i borettslaget. Styret har derfor
inngått en avtale om forebygging med firmaet Rentokil. Rentokil har plassert ut nødvendig
antall åtekassser med gift utvendig ved alle hus i borettslaget. Åtestasjonene er utformet
slik at giften er utilgjengelig for mennesker og andre dyr. Åtestasjonene er nummerert og
følges opp seks ganger pr år av Rentokil. Avtalen som er inngått omfatter også innvendige
tiltak ved behov.
Vi har i løpet av vinteren hatt besøk av rotter i et av husene. Styret har sammen med
Rentokil og beboere igangsatt nødvendige tiltak.
2D Hageavfall
Som tidligere år ble det i april leid inn søppelbil som tok imot hageavfall fra beboerne.
2E Nedgravde olje/ parafintanker
Det er i løpet av året fjernet en nedgravd oljetank tilhørende en av andelene i borettslaget.
Kostnader knyttet til fjerningen dekkes av berørt andelseier.
Side 5
Tåsen Borettslag
3) Arealbruk – regulering
Tåsen borettslag har søkt plan- og bygningsetaten om at flest mulig av boligene kan få
utvidet sitt boareal med tilbygg samt få anledning til å oppføre utebod i hagen.
Arbeidet med omregulering av arealet i Tåsen borettslag ble iverksatt etter at nye
reguleringsbestemmelser for småhusområder trådte i kraft i 2006. Planskisse ble innlevert
til Plan- og bygningsetaten i 2010, og planforslag ble innlevert i mars 2011.
Det har i årsskiftet 2011/2012 vært gjennomført høring og offentlig ettersyn. Styret har i
mars 2012 sendt inn kommentarer til bemerkninger etter offentlig ettersyn. Plan- og
bygningsetaten oversendte sin anbefaling til politisk behandling 30. april. Dato for endelig
behandling er ikke fastsatt enda. I anbefalingen har Byantikvaren uttalt at alle nye tiltak
skal godkjennes av borettslaget ved styret/årsmøtet for å sikre at byggetiltakene blir likt
utformet med tanke på prinsippet om likebehandling.
Når planforslaget vedtas politisk har borettslaget fått regulert inn ramme for type og
størrelse på tilbygg, balkong utvidelser og sikret plass til boder uten at kommunen krever
at det etableres p-plasser på egen eiendom. Plansaken kan følges på saksinnsyn, se:
http://web102881.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?mode=all&caseno=200710109
4) Arbeidsgruppe – ansvarsfordeling for vedlikehold
Borettslagets vedtekter og vedlikeholdsplan regulerer fordeling av ansvar mellom
borettslaget og den enkelte andelseier. I forbindelse med rehabiliteringsprosjektet har
noen av andelseierne stilt spørsmålstegn om hvorvidt denne ansvarsfordelingen er
hensiktsmessig.
En endring i ansvarsfordelingen kan medføre juridiske og økonomiske konsekvenser for
samtlige andelseiere.
Styret har satt ned en arbeidsgruppe som skal vurdere dette nærmere. Arbeidsgruppen
består av 6 andelseiere. Arbeidsgruppen vil legge frem sin konklusjon på
generalforsamlingen i 2013.
5) Forsikringer
Styret har vurdert borettslagets behov for tilleggsforsikringer, og har derfor innhentet tilbud
for hussoppforsikring. Styret tar sikte på å kontrahere sommer/høst 2012.
6) Økte felleskostnader
Felleskostnadene ble økt med 2 % fra 1. januar 2012.
7) Sosiale arrangementer - gatefest og fakkeltog
Det ble avholdt gatefest i august 2011. På nyttårsaften ble det arrangert fakkeltog til
Voldsløkka, hvor det ble fyrt opp fyrverkeri. Styret takker for hyggelige initiativ.
Side 6
Tåsen Borettslag
Bruksoverlating (fremleie)
Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og
godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen.
Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til forretningsfører.
Forsikring
Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer
10042.
Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr.
Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig.
Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest
mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i
OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no.
Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig
håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller
betalt av forsikringsselskapet.
OBOS Skadeforsikring AS krever differensiert egenandel. Ved vannskader er
egenandelen kr 10 000 og ved øvrige skader er egenandelen på kr 6 000.
Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av
egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.
Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.
HMS
Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten
(Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning
fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere
arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige.
Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette
omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved
bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling
av ansvaret er gitt en slik tolkning:
Borettslaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver
tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre
eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å
holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift.
Brannsikringsutstyr
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en
godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange.
Det er borettslagets ansvar å skaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å
sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden.
Side 7
Tåsen Borettslag
Eiers/beboers vedlikeholdsansvar omfatter:
For røykvarslere:
Test en gang hver måned.
Bytte batteri(er) hvert år.
Bytte varsler(e) etter behov, min. hvert 10. år.
For pulverapparater:
Kontroller min. en gang i måneden at manometernålen står på grønt.
Vend apparatet min. en gang i året (slik at pulveret ikke klumper seg).
Kontroller at sikringssplinten er på plass.
Se til at apparatet blir etterfylt etter bruk, evt. skiftet.
For husbrannslange:
Kontroller min. en gang i året at det er tilfredsstillende vanntrykk og at slangen
ikke lekker.
Kontroller at slangen er tilknyttet en fast kran som er lett å åpne.
Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.
Større vedlikehold og rehabilitering
2011 - 2012
Rehabilitering av fasader:
Riving av eksisterende fasader/bordkledning, etterisolering, ny
bordkledning, nye vinduer, balkongdører og balkonger.
Kostnadsramme 22,5 mill.
2008
Diverse arbeider:
Montering av lys over inngangspartier
Vedlikehold porter og gjerder
2006 - 2007
Oppgradering kabel-TV-anlegg
2005
Sanering av felles elektrisk anlegg ferdig
2001
Diverse vedlikehold:
Husene beiset
Nye vannbord
Skiftet dører
1996
Skiftet tak
Side 8
Tåsen Borettslag
ÅRSREGNSKAPET FOR 2011
Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld,
finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske
utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2012.
Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under
denne forutsetning.
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie
verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den
bokførte verdien som står oppført i regnskapet.
Inntekter
Inntektene i 2011 var til sammen kr 2 160 336.
”Andre inntekter”, kr 6 000, gjelder refusjon fra OBOS Skadeforsikring.
Kostnader
Driftskostnadene i 2011 var på kr 14 815 750.
Påløpte kostnader i forbindelse med rehabiliteringsprosjektet utgjør herav kr 13 865 000
Prosjektets totale kostnadsramme er kr 22 500 000.
Resultat
Årets resultat på kr - 12 796 997 foreslås overført til egenkapital.
Disponible midler
Borettslagets disponible midler pr. 31.12.2011 utgjorde kr 2 153 578.
For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet.
Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2011 som påvirker regnskapet i vesentlig
grad.
Side 9
Tåsen Borettslag
BUDSJETT FOR 2012
Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2012.
Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen.
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 8 900 000 til fullføring av
rehabiliteringsprosjektet.
Kommunale avgifter
Vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %.
Feieravgiften øker med 18 %.
Forsikring
Forsikringspremien for 2012 forventes å øke med ca. 17 %.
Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,9 % samt
forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk.
Lån
Borettslaget har lån i OBOS / Terra Boligkreditt.
For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.
Innskuddsrente
Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd
Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr 500 000
3,55 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000
3,60 % for innskudd over kr 2 000 000
Felleskostnader
Budsjettet er basert på 2 % økning av felleskostnadene fra 1. januar 2012.
I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
Oslo, 15.05.2012
Styret i Tåsen Borettslag
Hege Børringbo /s/
Lise V Løseth /s/
Heidi Berdahl /s/
Thomas Fosse /s/
Gunnar Wistad /s/
10
Tlf: +47 23 11 91 00
Fax: +47 23 11 91 01
www.bdo.no
Org.nr. 993 606 650 MVA
Tåsen Borettslag
BDO AS
Postboks 1704 Vika
Munkedamsveien 45
0121 Oslo
Til generalforsamlingen i
Tåsen Borettslag
REVISORS BERETNING
Uttalelse om årsregnskapet
Vi har revidert årsregnskapet for Tåsen Borettslag som viser et underskudd på
kr 12 796 997. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap og oppstilling
over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av
vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.
Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet
Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende
bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll
som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som
ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.
Revisors oppgaver og plikter
Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har
gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder
International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og
planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke
inneholder vesentlig feilinformasjon.
En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og
opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder
vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes
misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er
relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å
utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk
for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en
vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene
utarbeidet av forretningsfører er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av
årsregnskapet.
Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår
konklusjon.
Konklusjon
Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av
den finansielle stillingen til Tåsen Borettslag per 31. desember 2011 og av resultater og endringer i
disponible midler for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens
regler og god regnskapsskikk i Norge.
11
Tåsen Borettslag
Andre forhold
Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert.
Uttalelse om øvrige forhold
Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i
årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og
er i samsvar med lov og forskrifter.
Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet
nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000
«Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell
informasjon», mener vi at styret og forretningsfører har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og
oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og
god bokføringsskikk i Norge.
16. mai 2012
BDO AS
Merete Otterstad Sandsnes/s/
statsautorisert revisor
Side 12
Tåsen Borettslag
INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET
Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk
for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I
tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer
informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og
utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være
informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres
borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter.
Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler
ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og
kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske
forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel
avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets
disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres
som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant
annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde
felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om
det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld.
Regnskap
2010
4 342 319
Budsjett
2011
5 154 839
Budsjett
2012
2 153 578
1 097 878
0
-285 358
-8 320 000
0
0
-8 618 000
0
0
812 520
-8 320 000
-8 618 000
2 153 578
5 154 839
-3 165 161
-6 464 422
SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER:
Omløpsmidler
3 356 205
Kortsiktig gjeld
-1 202 627
C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12
2 153 578
5 215 980
-61 141
5 154 839
Note
A. DISP. MIDLER PR. 01.01
Regnskap
2011
5 154 839
B. ENDRING I DISP. MIDLER:
Årets resultat (se res.regnskap)
-12 796 997
Tillegg for nye langsiktige lån
15 14 644 309
Fradrag for avdrag på langs.
15 -4 848 573
lån
B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER
-3 001 261
C. DISP. MIDLER PR. 31.12
Side 13
Tåsen Borettslag
RESULTATREGNSKAP
Regnskap
2011
Regnskap
2010
Budsjett
2011
Budsjett
2012
2
3
2 160 336
6 000
2 166 336
2 108 856
0
2 108 856
2 160 300
0
2 160 300
2 203 500
0
2 203 500
4
5
6
-9 165
-65 000
-6 380
-84 983
-10 598
-1 400
-13 948 649
-128 216
-408 782
-99 181
-53 397
-14 815 750
Note
DRIFTSINNTEKTER:
Innkrevde felleskostnader
Andre inntekter
SUM DRIFTSINNTEKTER
DRIFTSKOSTNADER:
Personalkostnader
Styrehonorar
Revisjonshonorar
Forretningsførerhonorar
Konsulenthonorar
Kontingenter
Drift og vedlikehold
Forsikringer
Kommunale avgifter
Kabel- / TV-anlegg
Andre driftskostnader
SUM DRIFTSKOSTNADER
7
8
9
10
DRIFTSRESULTAT
FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER:
Finansinntekter
11
Finanskostnader
12
RES. FINANSINNT./-KOSTNADER
ÅRSRESULTAT
Overføringer:
Til opptjent egenkapital
Fra opptjent egenkapital
Udekket tap
-9 165
-9 300
-18 000
-65 000
-65 000
-200 000
-5 304
-5 000
-6 500
-81 753
-83 000
-88 000
-73 422
-60 000
-15 000
0
0
0
-137 251 -9 450 000 -9 030 000
-119 100
-116 000
-150 000
-347 147
-380 000
-425 000
-93 786
-97 000
-104 000
-44 289
-34 000
-50 000
-976 216 -10 299 300 -10 086 500
-12 649 414
1 132 640
-8 139 000
-7 883 000
122 581
-270 164
-147 584
134 495
-169 257
-34 762
85 000
-266 000
-181 000
91 000
-826 000
-735 000
-12 796 997
1 097 878
-8 320 000
-8 618 000
1 097 878
-3 695 180
-9 101 817
Side 14
Tåsen Borettslag
BALANSE
Note
2011
2010
13
1 497 641
2 816 302
4 313 943
1 497 641
2 816 302
4 313 943
6 238
139 273
1 573 779
1 636 915
3 356 205
3 391
117 822
176 567
4 918 200
5 215 980
7 670 148
9 529 924
15
17 200
0
17 200
3 695 180
16
-9 101 817
-9 084 617
0
3 712 380
17, 18
19
14 644 309
907 830
15 552 139
4 848 573
907 830
5 756 403
KORTSIKTIG GJELD
Forskuddsbetalte felleskostnader
Leverandørgjeld
SUM KORTSIKTIG GJELD
62 358
1 140 269
1 202 627
59 437
1 703
61 141
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Pantstillelse
Garantiansvar
7 670 148
31 359 275
0
9 529 924
EIENDELER
ANLEGGSMIDLER
Bygninger
Tomt
SUM ANLEGGSMIDLER
OMLØPSMIDLER
Restanser felleskostnader
Kortsiktige fordringer
Driftskonto i OBOS
Sparekonto i OBOS
SUM OMLØPSMIDLER
14
SUM EIENDELER
EGENKAPITAL OG GJELD
EGENKAPITAL
Innskutt egenkapital
Opptjent
egenkapital
Udekket tap
SUM EGENKAPITAL
GJELD
LANGSIKTIG GJELD
Pante- og gjeldsbrevlån
Borettsinnskudd
SUM LANGSIKTIG GJELD
20
6 814 874
0
Oslo, 15.05.2012
Styret i Tåsen Borettslag
H
Hege Børringbo /s/
Lise V Løseth /s/
Heidi Berdahl /s/
Thomas Fosse /s/
Gunnar Wistad /s/
Side 15
Tåsen Borettslag
NOTE: 1
REGNSKAPSPRINSIPPER
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små
foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. Inntektsføring av
innkrevde felleskostnader skjer månedlig.
OBOS - konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til
Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av
styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser.
NOTE: 2
INNKREVDE FELLESKOSTNADER
Felleskostnader
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
NOTE: 3
ANDRE INNTEKTER
Refusjon OBOS Skadeforsikring AS
SUM ANDRE INNTEKTER
2 160 336
2 160 336
6 000
6 000
NOTE: 4
PERSONALKOSTNADER
Arbeidsgiveravgift
-9 165
SUM PERSONALKOSTNADER
-9 165
Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er
derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.
NOTE: 5
STYREHONORAR
Honorar til styret gjelder for perioden 2010/2011, og er på kr 65 000.
NOTE: 6
REVISJONSHONORAR
Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 380.
NOTE: 7
KONSULENTHONORAR
Juridisk bistand
OBOS Eiendomsforvaltning AS
SUM KONSULENTHONORAR
-6 563
-4 035
-10 598
Side 16
Tåsen Borettslag
NOTE: 8
DRIFT OG VEDLIKEHOLD
DVS Entreprenør AS
-13 282 153
Anne Ebbing Sivilarkitekt
-27 630
OPAK
-269 689
Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten
-237 283
DVS Entreprenør AS, tilleggsvalg
-48 373
SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD
-13 865 128
Drift/vedlikehold bygninger
-44 474
Drift/vedlikehold VVS
-33 048
Egenandel
-6 000
forsikring
SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD
-13 948 649
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse
av bygningene.
NOTE: 9
KOMMUNALE AVGIFTER
Vann- og avløpsavgift
Feieavgift
Renovasjonsavgift
SUM KOMMUNALE AVGIFTER
-229 288
-5 148
-174 346
-408 782
NOTE: 10
ANDRE DRIFTSKOSTNADER
Lokalleie
Container
Skadedyrsarbeid
Andre fremmede tjenester
Kopieringsmateriell
Trykksaker
Aviser, tidsskrifter, faglitteratur
Andre kontorkostnader
Porto
Gaver
Bankgebyr
Velferdskostnader
SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER
-2 000
-10 408
-25 406
-6 450
-804
-985
-800
-244
-4 919
-361
-698
-322
-53 397
NOTE: 11
FINANSINNTEKTER
Renter av driftskonto i OBOS
Renter av sparekonto i OBOS
Renter av for sent innbetalte felleskostnader
SUM FINANSINNTEKTER
3 420
118 715
446
122 581
Side 17
Tåsen Borettslag
NOTE: 12
FINANSKOSTNADER
Renter lån Terra Boligkreditt AS
Renter lån Terra Boligkreditt AS
Gebyr lån Terra Boligkreditt AS
Etablering og depotgebyr Terra Boligkreditt AS
Renter leverandørgjeld
SUM FINANSKOSTNADER
-128 237
-109 080
-600
-11 935
-20 312
-270 164
NOTE: 13
BYGNINGER
Kostpris/bokført verdi
1 497 641
1 497 641
Tomten ble kjøpt i 1989
Gnr.47/bnr.63
Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er
gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.
NOTE: 14
KORTSIKTIGE FORDRINGER
Forskuddsbetalt forsikring (vil bli kostnadsført i 2012)
SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER
139 273
139 273
NOTE: 15
INNSKUTT EGENKAPITAL
44 andeler á kr. 300
20 andeler á kr. 200
SUM INNSKUTT EGENKAPITAL
-13 200
-4 000
-17 200
NOTE: 16
UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL)
Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant
bygningene, står bokført til opprinnelige priser.
Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler
markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den
totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed
vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget.
Side 18
NOTE: 17
PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
Terra Boligkreditt AS
Lånet er et annuitetslån med flytende rente.
Renter 31.12.11: 3,45 %, løpetid 14 år
Opprinnelig 2009
Nedbetalt tidligere
Nedbetalt i år
Tåsen Borettslag
-5 157 786
309 213
4 848 573
0
Terra Boligkreditt AS
Delutbetaling av totalt lån på kr 24 500 000.
Lånet er et annuitetslån med flytende rente og avdragsfritt til 01.10.2012.
Renter 31.12.11: 3,95 %, løpetid 40 år
Opprinnelig 2011
-14 644 309
SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
-14 644 309
-14 644 309
NOTE: 18
AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN
Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva
lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å
betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at
avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i
lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av
tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for
økonomisk planlegging eller investeringer.
Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det
tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om
felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor
det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling, vil de månedlige
felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under.
Leilighetsnr
41, 42, 43, 44, 45, 46
47, 48, 49, 50, 51, 52
53, 54, 55, 56, 57, 58
59, 60
1, 2, 3, 4, 5, 6
7, 8, 9, 10, 11, 12
13, 14, 15, 16, 17, 18
19, 20, 21, 22, 23, 24
25, 26, 27, 28, 29, 30
31, 32, 33, 34, 35, 36
37, 38, 39, 40, 61, 62
63, 64
Lån TERRA
Første forfall 01/10-2012
200
200
200
200
210
210
210
210
210
210
210
210
Side 19
NOTE: 19
BORETTSINNSKUDD
Opprinnelig 1925
Tilleggsinnskudd
SUM BORETTSINNSKUDD
NOTE: 20
PANTSTILLELSE
Av anleggets bokførte gjeld er kr 15 552 139 sikret ved pant.
Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2011
en bokført verdi på kr 4 313 943.
Tåsen Borettslag
-204 074
-703 756
-907 830
Side 20
Tåsen Borettslag
4. INNSTILTE SAKER FRA STYRET
A) Krav til utforming av boder og videre saksgang
I forslaget til nye reguleringsbestemmelser for Tåsen Borettslag som nå ligger til
politisk behandling er det angitt at:
§ 6.
Ny bebyggelse skal ha samme kvalitet i utformingen som eksisterende
bebyggelse i området….
§7
…For hver boenhet tillates det oppført bod med grunnflate 9 m2 som regnes
med i bebygd areal (%-BYA). Plassering av boder kan ligge utenfor
byggegrense og skal være i henhold til godkjent bodplan «Bodplan Tåsen
borettslag Mars 2011».
Tåsen borettslag har pr. i dag ulike utforminger av boder. Det finnes ulike størrelser,
ulike typer takkonstruksjon (saltak og valmet tak), samt ulik taktekking (takstein og
shingel).
Styrets innstilling til vedtak:
- Styret gis fullmakt til å behandle bodsøknader når reguleringssaken er godkjent.
- Det tillates oppsetting av boder i henhold til tegninger som ligger på borettslagets
hjemmesider:
- Bod på 5,7m2 eller 9 m2.
- Boden skal ha valmet tak som er tekket med takstein eller shingel.
- Valg av takstein eller shingel skal avstemmes med tilstøtende boder.
B) Oppgradering av kabel-TV anlegg til digitalt nett med HD kvalitet og bredbånd
Tåsen borettslag har pr. i dag avtale med Get om levering av analogt kabel-TV. Dette
anlegget må oppgraderes for å tilfredsstille krav til stabilitet og beboernes behov for
ytelse. Kostnader for oppgradering kan bekostes av leverandør dersom borettslaget
binder seg i fem år for digital TV og bredbånd. Styret har innhentet flere tilbud,
herunder fra Get og Canal Digital.
Styrets innstilling til vedtak:
Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå avtale om digital TV og bredbånd.
Side 21
Tåsen Borettslag
C) Forslag til vedtektsendringer
Styret ser behov for endringer av vedtektene, og har følgende innstilling til vedtak:
1 - Endring av punkt 4-3 Bygningsmessige arbeider
(1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen
som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen.
Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
(2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og
andre offentlige bestemmelser er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens
eksteriør – herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser, utelamper
mv, er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.
(3) Alle andelshavere skal ha rett til å innrede loft eller kjeller til boligformål. Styret
har fullmakt til å fastsette arealfordeling og godkjenne fremtidig utbygging av kjeller
og loft når nedenstående er ivaretatt:
 Styret skal påse at arealfordelingen mellom de to andelshavere blir rimelig lik.
Makeskifte kan ikke gjennomføre uten styrets godkjennelse.
 Styret skal før det treffer sin avgjørelse ha innhentet uttalelse fra de berørte
andelshavere.
 Det må foreligge en skriftlig avtale om arealfordelingen m.m. undertegnet av
begge parter og styrets formann før utbyggingen starter. Avtalen gjelder også
for fremtidige andelshavere.
 Andelshaver som ikke ønsker å bygge ut sin del (kjeller eller loft), kan ikke
påføres kostnader som følge av eventuell utbygging hos den andre.
 Ved utbygging av kjellerrom må adkomst til vannstoppekran muliggjøres for de
øvrige beboere i huset. Dette kan gjøres ved å utveksle nøkler, henge nøkkel i
knusbart skap utenfor kjelleren eller legge om rørene bekostet av utbyggeren
slik at vannstoppekran kommer i fellesrom.
(4) Alle tiltak som medfører inngrep i/endring i fasade, i bygningskroppen(vegger), i
våtrom, røropplegg for vann og avløp samt alt som er søknadspliktig til Plan- og
bygningsetaten skal søkes om til styret. Alle tiltak som medfører vesentlige endringer i
bygningsmassen, herunder fasadeendringer skal behandles på generalforsamling.
Søknad om tiltak skal inneholde gjenpart av nabovarsel til berørte andelseiere.
Borettslaget stiller følgende krav til tiltak:
 Alle tiltak skal utføres i henhold til gjeldende lover og regler, og skal tilfredsstille
byggetekniske krav. Tiltakshaver er ansvarlig for at gjeldene lover og forskrifter
følges.
 Alle tiltak skal skje for tiltakshavers regning og ansvar.
 Søknad til Plan- og bygningsetaten skal stemples av styreleder før innsendelse
 Alle tiltak som innebærer søknad til Plan- og bygningsetaten, samt de tiltak der
styret beslutter det, skal kvalitetssikres av borettslagets bygningstekniske
rådgiver. Tiltakshaver dekker kostnader knyttet til kvalitetssikring.
 Tiltakshaver og fremtidige eiere av andelen er ansvarlig for vedlikehold av
utbygd areal. Ved salg av andelen skal dette forhold opplyses om.
Side 22






Tåsen Borettslag
Alt som skal etableres eller rehabiliteres i fasade skal være i henhold til
borettslagets standard. Eksempler på slike elementer er vindu, panel, takstein,
fasadebånd, utelamper samt farge på disse.
Ved ombygging kan innvendige inngangsdører og/eller delingsvegger flyttes.
Dersom det under utførelse oppdages byggetekniske feil, svakheter mv som
berører borettslagets ansvarsområde skal styret straks varsles.
Felles røropplegg knyttet til vann og kloakk, som avdekkes i forbindelse med
tiltaket, skal vurderes og eventuelt byttes. Borettslaget kan dekke deler av
kostnaden knyttet til dette etter forhåndsavtale med styret.
Styret skal ha kopi av igangsettingsattest, ferdigattest og eventuell midlertidig
brukstillatelse straks disse foreligger.
Tiltak som ikke utføres i henhold til offentlige eller borettslagets krav skal
utbedres eller tilbakeføres på andelshavers bekostning.
(5) Ved oppsetting av frittstående bygg (bod, lekestue) i egen tilhørende hage, skal det
søkes styret om dette. Godkjenning skal foreligge før arbeidet påbegynnes. Utforming
skal være i henhold til borettslagets standard for frittstående bygg. Andelshaver plikter
å holde frittstående bygg i god stand.
2 - Nytt punkt 5-1 (9) vedr. lufteventiler
Andelseier plikter å holde samtlige lufteventiler åpne hele året. Andelseier må bekoste
skade som følge av manglende lufting.
D) Etablering av standard for fasadeelementer – enhetlig uttrykk i borettslaget
Tåsen borettslag har gjennomført en betydelig oppgradering av alle husene. Styret ser
det som viktig å fremme og bevare husene og området egenart. I dag forstyrres
uttrykket av at det ikke foreligger en felles standard for fasadeelementer som for
eksempel vindu, utelamper, markiser, kabler samt plassering og fargevalg på disse.
Styret innstilling til vedtak:
Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å fastsette en standard for utførelse og
plassering av elementer i fasaden. Fasadekomiteen skal høres i dette arbeidet.
Side 23
Tåsen Borettslag
5. INNKOMNE FORSLAG
Fullstendige byggesaker kan ses hos styreleder Hege Børringbo, Bredo Stabells vei 3
A) Søknad fra Solveig og Kjell Klinkenberg og Ida Large / Frode Hauge, Bredo
Stabells vei 3, om riving av eksisterende tilbygg og oppsetting av nytt tilbygg
over tre etasjer.
Styrets innstilling til vedtak:
Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å godkjenne komplett søknad når
reguleringssaken er godkjent. Tilbygget godkjennes med ytre mål inntil 3,00m
dybde og inntil 8,00m lengde.
Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til
offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse).
B) Søknad fra Lars og Veronique Kolbjørnsen, Bredo Stabells vei 5, om utbygging
over eksisterende tilbygg.
Styrets innstilling til vedtak:
Søknaden som beskrevet godkjennes med følgende endringer:
- Nytt lite vindu i fasade øst godkjennes ikke
Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til
offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse).
C) Søknad fra Ingrid Myrtveit og Gunnar Wistad, Bredo Stabells vei 5, om
utbygging over eksisterende tilbygg
Styrets innstilling til vedtak:
Søknaden som beskrevet godkjennes med følgende endringer:
- Nytt lite vindu i fasade øst godkjennes ikke
- Det godkjennes kun 2 takvinduer i fasade sør
Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til
offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse).
D) Søknad fra Hans Løken, Heidi Berdahl og Chiyoko Thorvaldsen, Bredo
Stabells vei 15, om fornyelse av generalforsamlingsvedtak vedr. tilbygg fra
2006.
Styrets innstilling til vedtak:
Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å godkjenne komplett søknad når
reguleringssaken er godkjent. Tilbygget godkjennes med ytre mål inntil 2,80m
dybde og inntil 8,00m lengde
Dersom det bygges utover 2,20 m skal det bygges slik at brannkrav ivaretas for
å legge til rette for tilsvarende utbygging av nabohuset i Bredo Stabells vei 13.
Godkjenningen forutsetter at byggingen utføres forskriftsmessig i henhold til
offentlige krav og borettslagets krav (ref. vedtekter og styregodkjennelse).