Forslag til retningslinjer

Retningslinjer for kjelleruttbygging i Torshov Kvartal 1
Retningslinjene er vedtatt av borettslagets generalforsamling og skal følges av alle andelseiere.
Styret er pålagt av generalforsamlingen å følge retningslinjene, men gis myndighet til å vise
skjønn ved mindre avvik fra disse.
Helhetsplan og retningslinjer trer i kraft klokken 00:00 14.01.2014.
De følgende reglene omhandler blant annet det å søke til borettslagets styre om utbyggingsrett.
Man søker til styret ved å formulere en epost med faktaopplysninger om søker og hva man
ønsker. Søknader tas imot på epostadresse post@tk1.no. Hvis søker trenger veiledning i
epost-­bruk, ta kontakt med styreleder. Styret vil ved mottatt og innvilget søknad kreve signatur på
intensjonsavtalen, som sier at formell søknad til styret og Plan-­ og Bygningsetaten (PBE) skal
oversendes innen vedtatt frist på 3 måneder.
Retningslinjene inkluderer
1) Helhetsplan 2) Regler for utbygging og 3) Prosedyre ved utbygging av kjeller
1) Helhetsplan
Det foreligger en helhetsplan for kjellerutbygging i hele borettslaget Torshov Kvartal 1 (TK1). Den
er tegnet av Enerhaugen Arkitekter AS og finnes på borettslagets hjemmesider: www.tk1.no
Tegningene viser hvilke leiligheter som gis utbyggingsmuligheter. Avvik fra dette kan ikke
påregnes.
Arealplanen viser hvilket areal den enkelte tilbys, og fungerer veiledende for utbyggere. Det
forutsettes at man kjøper hele det tilmålte arealet. Eventuelle avvik i arealplanen skal
tydeliggjøres i andelseiers søknad om utbygging.
2) Regler for utbygging
a) Én -­ 1 -­ leilighet i hver av de følgende oppganger kan bygge ut mot kjeller: Bentsebrugata 2, 4
og 6, samt Sandakerveien 29 d og e. De som ifølge helhetsplanen har mulighet til å bygge ut
kjeller, må søke til styret om å få utbyggingsrett. Utbyggingsretten blir formalisert i en skriftlig
intensjonsavtale mellom andelseieren og styret.
b) Herfra, og til alt mulig areal er bygget ut, gjelder prinsippet om at den første som søker i hver
oppgang, (gitt at alle under nevnte kriterier er fulgt,) får utbyggingsretten. Styret forholder seg til
“først til mølla”-­prinsippet. Hvis to søknader kommer samtidig (ned til samme kvarter) vil det
foretas loddtrekning mellom andelseierne.
c) Søker må bo i leiligheten det søkes utbyggerrett i. Andelseiere som fremleier egen leilighet kan
ikke søke om utbyggerrett.
d) Gjeldende offentlige bestemmelser og pålegg skal følges. Utbygger skal følge borettslagets
helhetsplan for arealfordeling av boder. Bruksendring av bodarealer i forbindelse med innredning
av del av kjeller til boareale og sammenslåing med egen bolig, er et søknadspliktig tiltak ifølge
Plan-­ og bygningsloven. Det er hver enkelt utbyggers ansvar at gjeldende prosedyrer følges for å
oppfylle lovens krav.
e) Utbyggingsrett betales etter fastsatt pris for ferdig utbygd bruksareal NOK 1600. Prisen
justeres etter SSB indeks for boliger. Utbygger dekker kostnader til oppmåling av bruksområdet.
f) Husleien fordeles etter borettslagets til enhver tid gjeldende fordelingsnøkkel. Da
retningslinjene ble vedtatt var dette 22,25 kr. pr. kvm, som er ⅔ av husleien for den opprinnelige
leiligheten. Prisen justeres i takt med borettslagets felleskostnader. Ny husleie løper fra 6
måneder etter inngått kjøpskontrakt.
g) Ved utbygging av kjeller er det viktig å ta nødvendige forhåndsregler for sikring mot fukt og
radonstråling fra grunnen. I forbindelse med prosjektering skal det tas forhåndsregler som sikrer
mot sopp-­ og fuktskader. Radonundersøkelse gjøres på forhånd og forskriftsmessig radonsikring
skal eventuelt etableres.
h) Utbygger har ansvar for å tegne byggeplassforsikring, enten selv eller gjennom sin utførende
entreprenør.
i) Utbygde arealer kan ikke siden separeres til egen boenhet.
j) Utbygger skal varsle naboene i den aktuelle oppgangen om utbyggingen i forbindelse med
søknaden til Plan-­ og Bygningsetaten (PBE).
k) Varsel om flytting av boder må skje senest 4 uker før flyttingen skjer, og de nye bodene skal
være oppe 5 dager etter oppstart. Styret skal forevises signert varslingsskjema. Nye boder skal
følge borettslagets helhetsplan. Styret oppfordrer til å involvere naboene så tidlig som mulig i
prosessen, da dette kan gi et hyggeligere miljø omkring utbyggingen. Ta hensyn til beboerne.
Hold byggeplassen ryddig.
l) Det er ikke anledning til å selge leiligheten med innvilget utbyggingsrett. Ved salg bortfaller
denne. Ny eier må eventuelt søke styret på nytt om utbyggingsrett, etter at gjeldende enhet er
overdratt.
m) Fra intensjonsavtale er inngått med styret, har beboer 3 måneder på seg til å søke
bruksendring hos PBE. Om denne fristen ikke overholdes, bortfaller utbyggingsretten.
n) Utgifter direkte forårsaket av utbyggingen, slike som flytting av boder, brannsikring, m.m,
tilfaller utbygger. Utgifter til oppgradering av fellesarealet i Bentsebrugata 8, samt fellesbod i
Bentsebrugata 10, tilfaller borettslaget.
o) Utbygger er ansvarlig for å etablere nye boder til alle boenheter i oppgangen i henhold til en
hver tids gjeldende lov og teknisk forskrift. Etablering av nye boder skal følge helhetsplanen. Alle
beboeres boder blir ikke berørt av utbyggingen. For de som blir berørt skjer fordelingen av nye
boder ved loddtrekning. Boder skal ha dimensjoner som gir en funksjonell lagringsmulighet av
sportsutstyr ol.
p) Nødutgangene skal være eneste utgang til fellesarealet fra de utbygde kjellerrommene, og skal
ikke brukes som daglig utgang.
3) Prosedyre ved utbygging av kjeller
Når andelseier har fått utbygginsrett, signerer hun/han intensjonsavtale med styret om å følge lov
og forskrift, samt søke bruksendring av arealet innenfor borettslagets frist på 3 måneder.
Den videre søknadsprosessen foregår slik:
-­ Det utarbeides en arkitekttegnet plan og beskrivelse av tiltaket. Dette skal vise nåværende
situasjon og framtidig situasjon. Eventuelle avvik fra vedtatt helhetsplan skal tydeliggjøres i
beskrivelsen. Tegningene skal vise nøyaktige mål og beskrive rør, piper og andre installasjoner
som kan få betydning for utbyggingen.
-­ Utbyggeren skal i søknaden bekrefte at hun/han kjenner til og forholder seg til gjeldende
forskrifter for utbygging, slike som Plan-­ og Bygningsloven, byggeforskrifter m/brannforskrifter og
borettslagets retningslinjer (dette dokumentet).
Det kan ikke påregnes at styret kan bidra med bygningsmessig kompetanse. En ferdig utarbeidet
søknad med tegninger og beskrivelser forelegges styret.
Styrets behandling og videre gang:
-­ Styret behandler søknaden og anbefaler den hvis kravene i retningslinjene og helhetsplanen
følges. Samtidig får andelseier styrets godkjenning av tegninger med bodplan.
-­ Søknad med styrets anbefaling oversendes PBE. Eventuelle endringer som kommer til, skal
være godkjent av PBE, og forelegges styret. Da skjer kjøpet.
VEDLEGG:
GENERELT OM BYGGESØKNAD. INFORMASJON FRA PLAN-­ OG BYGNINGSETATEN.
Plan-­ og bygningsetaten har presise svar på hvilke tiltak som krever byggemelding og i hvilken
kategori man kan søke iht den nye Plan-­ og Bygningsloven (Enkle tiltak, 1-­trinns Rammetillatelse
eller 2-­trinns Rammetillatelse).
Av arbeider som krever byggetillatelse er bl.a:
Ominnredning av eksisterende bolig, herav innredning av rom på loft eller kjeller til beboelse,
innredning av bad og WC, konstruktive endringer, sammenslåing og oppdeling av leiligheter,
reparasjon etter større sopp-­, vann-­ og brannskader. Endring av fasade, f.eks utskifting av
vinduer og ytterdører til annet utseende, endring av tak og tekking.
Det anbefales å benytte Plan-­ og bygningsetatens hjemmeside mht. orientering og informasjon
om søknadsprosesser.
http://www.plan-­og-­bygningsetaten.oslo.kommune.no/