utført av ingeniør Dagfinn Mosveen 11.mars 2014 (pdf).

Verdi- og lånetakst
over
Solstad Terrasse 48
1395 HVALSTAD
Gnr. 34 Bnr. 49
ASKER KOMMUNE
Utført av:
Dagfinn Mosveen
Hjemmeside: www.ek-mosveen.no
email: d.mosveen@ekmo.no
Befaringsdato: 11.03.2014
Verdi- og lånetakst over
Solstad Terrasse 48
1395 HVALSTAD
Gnr. 34 Bnr. 49
ASKER KOMMUNE
Sammenfattet beskrivelse
Eiendommen er beliggende i et meget populært og attraktivt boområde på Hvalstad i Asker. God adkomst
til eiendommen som ligger i blindvei rett ved markagrensen. Bebyggelsen i området består hovedsakelig
av eneboliger. Gangavstand til barneskole, ungdomsskole, barnehage, park og offentlig kommunikasjon
med tog og buss. Få minutters kjøring til Holmensenteret og Asker sentrum som begge innehar et bredt og
variert utvalg av forretninger og servicetilbud. Gode solforhold, men ikke sen kveldssol. Flott utsikt.
Barnevennlig område.
Skrånende tomt som er opparbeidet med asfaltert adkomst og gårdsplass. Støttemurer, plen og
beplantninger. Romslig terrasse. Skifer foran boligen og i trapp fra gårdsplass. Parkering for 2 biler i
garasje og på gårdsplass.
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi (normal salgsverdi):
Kr
8 150 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr
6 900 000
Nesbru, 14.03.2014
Dagfinn Mosveen
(sign)
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Bef.dato:
Takstmann Mosveen AS Org.nr. 913 013 182
11.03.2014
Side:
2 av 8
Eiendom: Gnr. 34 Bnr. 49 KOMMUNE ASKER
Adresse: Solstad Terrasse 48, 1395 HVALSTAD
Forutsetninger
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til
andre aktører i eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har
NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt.
supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets
tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til
takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi
som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes
for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En
verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av
boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst.
Rekvirent
Rekvirert av:
Kristin Røger Guthe
Besiktigelse, tilstede
Dato: 11.03.2014
- Dagfinn Mosveen Takstmann Tlf.: 90867987
- Eier
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist: EDR
Andre dok./kilder:
Eier
Teknisk etat
Statens Kartverk
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Gnr. 34 Bnr. 49
Hjemmelshaver:
Kristin Røger Guthe og Jens Christian Guthe
Tomt:
Eiet tomt. Areal 700,9 m²
Konsesjonsplikt:
Nei
Adkomst:
Offentlig. Privat stikkvei.
Vann:
Offentlig.
Avløp:
Offentlig.
Regulering:
Regulert område.
Kommuneplan:
Bolig - Nåværende.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Bef.dato:
Takstmann Mosveen AS Org.nr. 913 013 182
11.03.2014
Side:
3 av 8
Eiendom: Gnr. 34 Bnr. 49 KOMMUNE ASKER
Adresse: Solstad Terrasse 48, 1395 HVALSTAD
Forsikringsforhold
Forsikringsselskap:
Vinterberg Forsikring.
Bygninger på eiendommen
Eiet bolig - Enebolig m/hybel/sokkelleilighet
Byggeår:
1995. 1998 i følge EDR.
Garasje
Byggeår:
1995.
Arealer og anvendelse
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger”. Retningslinjene har
NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning
og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” eller annen
tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for
arealmåling av boliger” utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til
annen bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn.
En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Eiet bolig - Enebolig m/hybel/sokkelleilighet - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Underetasje
86
1. etasje
96
2. etasje
62
Sum bygning
244
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
77
61
16 Entré, bod, trappekott, bad, soverom,
disponibelt rom, stue/kjøkken/soverom, bad 2
87
87
Trapperom, soverom, vaskerom, stue, kjøkken
med spiseplass.
58
58
Trapperom, bad, soverom, soverom 2, soverom
3, walk in closet.
222
206
16
Totalt
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Bef.dato:
Takstmann Mosveen AS Org.nr. 913 013 182
11.03.2014
Side:
4 av 8
Eiendom: Gnr. 34 Bnr. 49 KOMMUNE ASKER
Adresse: Solstad Terrasse 48, 1395 HVALSTAD
Eiet bolig Enebolig m/hybel/sokkelleilighet - romfordeling
Etasje
Underetasje
1. etasje
2. etasje
Primærrom
Entré, bad, soverom, disponibelt rom,
stue/kjøkken/soverom, bad 2
Trapperom, soverom, vaskerom, stue, kjøkken
med spiseplass
Trapperom, bad, soverom, soverom 2, soverom 3,
walk in closet
Sekundærrom
Bod, trappekott
Garasje - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Underetasje
Sum bygning
33
33
Totalt
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
30
30 Garasjeplass for 2 biler.
30
30
Garasje - romfordeling
Etasje
Underetasje
Primærrom
Sekundærrom
Garasjeplass for 2 biler
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD
Eiet bolig - Enebolig m/hybel/sokkelleilighet
Lokalisering
Bygningsdel/beskrivelse
Eiet bolig - Enebolig
m/hybel/sokkelleilighe
t
200 Bygning generelt
Enebolig med hybel/sokkelleilighet. Underetasje, 1. etasje og 2. etasje.
Boligen er oppført av Ansnes AS.
- Liten hybel i deler av underetasje med egen inngang.
- Boligen har en praktisk og god planløsning.
- Bod med utvendig adkomst på 7 m2. BRA.
Påkostninger:
Foruten nytt kjøkken det ikke foretatt større påkostninger siden byggeår
foruten vedlikehold og en del fornyelse av overflater/finish.
Vedlikehold ol:
Disponibelt rom i underetasje er ikke godkjent som rom for varig
opphold.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Bef.dato:
Takstmann Mosveen AS Org.nr. 913 013 182
11.03.2014
Side:
5 av 8
Eiendom: Gnr. 34 Bnr. 49 KOMMUNE ASKER
Adresse: Solstad Terrasse 48, 1395 HVALSTAD
210
230
233
240
250
254
255
260
266
270
271
Grunn og fundamenter
Antatt betongfundament til faste masser.
Grunnmur i betong.
Støpt kjellergulv.
Yttervegger
Bindingsverksvegger i tre med utvendig liggende panel. Antatt isolert
med mineralull.
Påkostninger:
Malt utvendig i 2012.
Vinduer og dører i yttervegg
Isolerglassvinduer med ramme og karm av tre.
Innervegger
Veggfinish med malte flater, malt tapet, malt strie og fliser.
Nye innerdører i hvit stil skal monteres før salg/overtagelse.
Vedlikehold ol:
Noe mindre fugesprekker i dusjsone på bad i 2. etasje. Det ble søkt etter
fukt med fuktindikator. Ingen unormal fukt registrert.
Dekker
Støpt dekke mellom 1. etasje og underetasje. Trebjelkelag i
etasjeskillere mot 2. etasje.
Gulv og overflate
Gulver med parkett, vinylbelegg og fliser.
Vedlikehold ol:
Enkelte skadde gulvfliser på bad i 2. etasje og bad i hybel. Noe flisbom
på bad i hybel.
Himling og overflate
Himlinger med panel, malte flater og takess.
Malt gips i bod.
Malt strie på et bad.
Yttertak
Sperretak i tre. Tekket med takstein.
Takavrenning
Renner og nedløp i plastbelagt stål.
Fast inventar
Nyere innredning på vaskerom i hvit stil. Laminat benkeplate.
Murt hylle i forbindelse med peis i stue i 1. etasje.
Hylle mot soverom i stue i 1. etasje.
Kjøkkeninnredning
Velutstyrt og moderne kjøkkeninnredning med fronter i eik med speiler
fra HTH. 3 fronter med glass. Granitt benkeplate. Integrert 80 cm.
induksjon platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og
kjøleskap.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Bef.dato:
Takstmann Mosveen AS Org.nr. 913 013 182
11.03.2014
Side:
6 av 8
Eiendom: Gnr. 34 Bnr. 49 KOMMUNE ASKER
Adresse: Solstad Terrasse 48, 1395 HVALSTAD
272
273
274
281
285
300
315
400
450
540
Påkostninger:
Innredning med utstyr fra 2005. Helt ny oppvaskmaskin.
Garderobe
Skyvedørsgarderobe med speilfronter i entre.
Baderomsinnredning
Innredning med hvite profilerte fronter samt 2 veggskap med glass på
bad i 2 etasje. Skap og skapfront for adkomst til tøysjakt mot knevegg.
Servantskap og veggskap samt laminat benkeplate på bad i hybel.
Diverse utstyr
Skittentøyssjakt mellom et bad og vaskerom.
Opplegg for sentralstøvsuger.
Trapper
Lakkerte trapper i tre.
Verandaer og terrasser
Utgang til terrasse med adkomst fra kjøkken. Ca. 30 m2. Videre adkomst
til hage.
Utgang til hage fra vaskerom.
VVS
Mekanisk balansert ventilasjon med varmegjenvinner.
Sanitærutstyr
Vaskerom med kum, 300 liters bereder og opplegg for vaskemaskin.
Bad i 2. etasje med dusjnisje, innfliset badekar, 2 servanter og
veggmontert toalett.
Bad i underetasje med toalett, glasservant og dusj.
Bad i hybel med toalett, servant og dusj.
Opplegg for vann og avløp i hybel.
Utevann.
Påkostninger:
Noe nyere sanitærutstyr.
Elkraft
Elanlegg med skap i bod. Automatsikringer. 3 X 63 A hovedsikringer.
Påkostninger:
Anlegget er nylig gjennomgått. 2 nyere automatsikringer.
- 2 punkter skal utbedres før salg/overtagelse.
Elvarme
Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler. Varmekabler i
underetasje foruten bod og soverom. Varmekabler på bad.
Varmekabler foran inngang og i trapp til gårdsplass.
Alarm- og signalanlegg
Kabel-tv fra GET.
Boligalarm for innbrudd.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Bef.dato:
Takstmann Mosveen AS Org.nr. 913 013 182
11.03.2014
Side:
7 av 8
Eiendom: Gnr. 34 Bnr. 49 KOMMUNE ASKER
Adresse: Solstad Terrasse 48, 1395 HVALSTAD
660
Piper, ildsteder og fyranlegg
Lecapipe. Peis med innsats i stue.
Garasje
Lokalisering
Garasje
Bygningsdel/beskrivelse
200
Bygning, generelt
Grimstadgarasje for 2 biler. Støpt plate på mark. Ringmur i leca. Oppført
i tre med panel utvendig. Takstein. Leddport.
Overbygg mot vei.
VERDIBEREGNING
Årlige kostnader
Kostnader:
Ingen
Teknisk verdi bygninger
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg):
Eiet bolig Enebolig m/hybel/sokkelleilighet
Garasje
Sum normale byggekostnader:
4 670 000
200 000
4 870 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider):
Teknisk verdi bygninger:
500 000
4 370 000
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består
av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad
fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt
opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en
vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.
Normal tomteverdi:
3 800 000
Teknisk verdi inkludert tomteverdi
Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet:
8 170 000
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi:
Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr:
8 150 000
Låneverdi:
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr:
6 900 000
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Bef.dato:
Takstmann Mosveen AS Org.nr. 913 013 182
11.03.2014
Side:
8 av 8