VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM

RAPPORTANSVARLIG:
Taksthuset
Cato Kielland Takstingeniør MNITO
Heggelibakken 4, 375 OSLO
Tlf: 22703804
Faks: 22703801
E-post: cato@taksthuset.no
VERDI- OG LÅNETAKST
FAST EIENDOM
Adresse
Matrikkelnr.
Kommune
Hjemmelshaver(e)
Dato for befaring
Bryggegata 16, 0250 OSLO
Gnr. 209 Bnr. 444 Snr. 25
Oslo
Sten Ture Jensen
25.05.2011
Bruksareal:
Bruksareal primærdel (P-ROM):
Tomteareal:
Normal markedsverdi:
Anbefalt låneverdi:
319 m2
319 m2
5 625 m2
kr 45 000 000
kr 38 000 000
VERDI- OG LÅNETAKST
Fast eiendom
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.
Adresse
Bryggegata 16
Postnr. Poststed
0250
OSLO
Rekvirent
Sten Ture Jensen
Hjemmelshaver(e)
Sten Ture Jensen
Tilstede/opplysninger gitt av
Sten Ture Jensen
Sameiets navn
Sameiet Kaibygning 1
Forretningsfører
Bryggedrift AS (Tlf. 23238700)
Gnr.
Bnr.
209
444
Kommune
Oslo
Feste.nr.
Seksj.nr. Bolignummer
25
Område/bydel
Aker Brygge
Besiktigelsesdato
25.05.2011
Andel fellesgjeld Andel fellesformue
9569
35521
Antall enheter i Mnd. andel av fellesutgifter
Kr. 14.752,sameiet
Ikke opplyst.
Inkludert i andel fellesutgifter
Fellesutgifter inkluderer utvendig vedlikehold, oppvarming, varmtvann, felles forsikring,
vaktmestertjenester, strøm til fellesarealer, kommunale avgifter, kabel-TV og renhold av fellesarealer. I
tillegg faktureres kr. 858,- i månedlig garasjegebyr direkte fra Europark.
.
Premisser - Generelle opplysninger
Verditaksten er utført iht. NITO`s regler og takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger-2008.
Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger.
Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det
finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for
langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder bør takstmannen kontaktes for ny befaring og
oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings - og næringsbygg. Takstmannen er ikke
ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt
takstobjektet slik god skikk tilsier. Bruksarealet er oppgitt i henhold til takstbransjens retningslinjer ved
arealmåling av boliger-2008 uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i
strid med byggeforskriftene selv om de er målverdige etter ovennevnte retningslinjer. Besiktigelsen ble
foretatt med de begrensninger som følger av at boligen var møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l. er
ikke blitt flyttet på.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen binding til
andre aktører i eiendomsbransjen.
.
Sammendrag
Boligeiendom/toppleilighet på Aker Brygge. Generelt vil det ved kjøp av brukt bolig være mindre
mangler og skader som ikke er nevnt i taksten. Dette er likevel hensyntatt i verdivurderingen. Det ble på
befaringstidspunktet ikke påvist åpenbare feil/mangler. Eiendommen generelt og takstobjektet fremstår
som meget godt vedlikeholdt.
.
Bryggegata 16 , 0250 OSLO Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 209 Bnr: 444 Snr: 25 25.05.2011
Side 1 av 6
Taksthuset
Cato Kielland Takstingeniør MNITO
VERDI- OG LÅNETAKST
Fast eiendom
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø
Aker Brygge. Nyere bydel utviklet på 80- og 90 tallet med utgangspunkt i tradisjonsrike Aker verft.
Sentrumsnært med umiddelbar nærhet til alle typer forretninger, servicetilbud og serveringssteder på
Aker Brygge og Tjuvholmen. Offentlige kommunikasjonsmidler (buss og bytrikk) i nærområdet.
Området er skjermet for trafikk. Takstobjektet er en frittliggende bygningskropp, tegnet av arkitekt Niels
Torp og befinner seg på taket av av DNB Nor`s lokaler. Næringseiendommen er p.t. eid av Norwegian
Property ASA. Meget gode lys- og solforhold samt panoramautsikt over havnebassenget, Akershus
Festning og omkringliggende områder.
.
Reguleringsmessige forhold
Området er regulert.
.
Eiendommens tomt
Tomteareal (m2 )
5 625
Type tomt
Eiet
Festetidens utløpsår
Årlig festeavgift
Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.)
Opparbeidet tomt. Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.
Terrengforhold
Flatt.
.
Eiendommens bygninger
Type bygg
A Boligeiendom
Likningsverdi (år)
Kr. 2.909.841,- (2009)
Forsikringsselskap
Trygg Vesta Forsikring
Byggeår
1989
Kjøpsår
1999
Polisenummer
3579640/3579854
Rehab.-/ombygd år
1999
Kjøpesum / Kostpris
Ikke opplyst.
Type forsikring
Fellespolise
.
Bygningsmessig beskrivelse
Fundamentering, grunnmur og kjellergulv
Fundamentert til eksisterende byggegrunn/søylefundamentert. Støpt såle av betong. Grunnmur i betong.
Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader
Mur- og stålkonstruksjon utvendig forblendet med granitt/marmor og fasadeplater i antatt kobber.
Etasjeskiller i betong. Trapper og reposer samt fellesganger/svalganger i betong. Personheis.
Dører og vinduer
Tredører. Innvendige profilerte og malte heltre dører. Et utvalg skyvedører åpnes automatisk.
Opprinnelige tre- og metallvinduer/terrassedører med 2- og 3 lags lags isolerglass fra 1988. I tillegg
lyskupler i tak fra 2005 samt glassfasade mot terrasse med 2 lags isolerglass. Ingen synlige punkteringer
eller andre skader på vinduer/dører på befaringstidspunktet.
Takkonstruksjon med yttertak
Flatt tak antatt tekket med PVC folie og membran. Mekanisk festet. Taket ble i.h.t. eier lagt om i 2005.
Bryggegata 16 , 0250 OSLO Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 209 Bnr: 444 Snr: 25 25.05.2011
Side 2 av 6
Taksthuset
Cato Kielland Takstingeniør MNITO
VERDI- OG LÅNETAKST
Fast eiendom
Piper og ildsteder
Heat`n Glo gasspeiser. (totalt 4 stk.)
Oppvarming
Oppvarming med vannbåren gulvvarme og radiatorer langs vindusrekker. I tillegg gasspeiser. Separat
balansert ventilasjonsanlegg (mekanisk avtrekk fra våtrom) for takstobjektet.
Bad og vaskerom
Hovedbad/Spa: Innbygget jacuzzi med holding tank og Menerga avfuktningsanlegg. Tilhørende dobbelt
dusjrom, separat toalett med vegghengt wc og servant, sauna (med takmontert kalddusj) og Tylö
badstuovn. Bar/kjøkkenhjørne.
Bad 2 (tilknyttet hovedsoverom) med vegghengt wc, bidet, servant og dusjhjørne med steam.
Bad 3 (tilknyttet gjesterom 1) er 2-delt. Toalett med vegghengt wc, og servant. Dusjbad med servant og
dusjrom med glassdører.
Bad 4 (tilknyttet gjesterom 2) med vegghengt wc, bidet, servant, massasjekar og dusjrom med
glassdører. Separat toalett ved entre/hall med vegghengt wc og servant.
Vaskerom med sluk, utslagsvask og opplegg for vaskesøyle.
Kjøkken
Kjøkken med åpen barløsning mot spisestue. Siematic innredning. Profilerte metall fronter. Gaggenau og
Miele hvitevarer/utstyr. Corean/epoxy og limtre benkeplater. Gasstopp med bluss og grill. Keramisk
platetopp. Innbygget komfyr, microbølgeovn, kaffemaskin, kjøleskap med isvann/isbiter, sval og fryser.
Dobbelt vinskap. Fritthengende ventilator med stålhette.
Marginal bruksslitasje.
Innvendige overflater
Gulv: 22 mm heltre merbau gulv samt steingulv med sort polert Pillarguri skifer.
Vegger: Fliser og teakpanel på våtrom. Cedar panel i badstu. Forøvrig malte flater.
Himling: Cedar panel i badstu. Forøvrig malte flater.
Elektrisk anlegg
Sikringsskap utenfor entredør (utendørs) med automatsikringer. Skjult anlegg. Elektrisk styringsanlegg
fra EIB/KNX Gira. Nytt anlegg i 2005. Utstrakt bruk av downlights/lavvoltsbelysning. Elektrisk anlegg
er utenfor takstingeniørens kompetanseområde. For ytterligere inspeksjon av el-anlegget anbefales det å
ta kontakt med autorisert el-innstalatør eller Norges el-forbund.
Annet
Utgang fra stue til privat takterrasse ca. 40 m2 med tredekke av Merbau. Gode solforhold og flott utsikt.
Varmtvann fra fellesanlegg. Det er montert dørtelefon med kamerafunksjon. Lovpålagt røykvarsler og
brannslukningsutstyr er montert. Med boligen følger 2 stk. garasjeplasser i låst anlegg samt 2
kjellerboder `a 7 m2. Tilgang til stor felles takterrasse med svømmebasseng.
Integrert Bang & Olufsen system med fastmonterte/innbygde høytalere. Separate tunere på
hovedsoverom, gjesterom og stue. 4 stk. Bang & Olufsen TV (42"). Godt med plassbygde innredninger
av forskjellig karakter i hele boligen. Endel fastmonterte kunstinstallasjoner er ikke medregnet i taksten.
Potensielle kjøpere bør gjøre seg kjent med hva som følger takstobjektet.
Gjenstående arbeider, hovedbygg
Ingen vesentlige gjenstående arbeider.
Bryggegata 16 , 0250 OSLO Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 209 Bnr: 444 Snr: 25 25.05.2011
Side 3 av 6
Taksthuset
Cato Kielland Takstingeniør MNITO
VERDI- OG LÅNETAKST
Fast eiendom
Arealer m.m.
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS
3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de
spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no
De viktigste presiseringene er:
Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Bygg A: Boligeiendom - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
7
351
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
319
P-ROM
319
Sum bygning
351
319
319
Bygg A: Boligeiendom - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
Sekundære rom (S-ROM)
7
Entre/hall, kontor/bibliotek, stue med utgang til
terrasse, kjøkken, spisestue, toalett, 2 stk. gjesterom
med tilhørende bad og garderoberom,
hovedsoverom med bad og garderoberom,
spaavdeling med bad, toalett og badstu. Vaskerom.
S-ROM
0
0
Sum alle bygg
Bruttoareal (BTA) m 2
Sum alle bygninger
351
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
319
P-ROM
319
S-ROM
0
Kommentarer til arealberegningen
Hele boligens areal er beregnet som primærdel. Oppgitte arealer er hentet fra mottatt arkitektegninger
for takstobjektet. Tegningene er utført av Petter Yran og Bjørn Storbråten Architects AS.
Kommentarer til planløsningen
Unik planløsning med flere gjesteavdelinger og tilpassede innredninger. God og effektiv utnyttelse av
arealet.
.
Bryggegata 16 , 0250 OSLO Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 209 Bnr: 444 Snr: 25 25.05.2011
Side 4 av 6
Taksthuset
Cato Kielland Takstingeniør MNITO
VERDI- OG LÅNETAKST
Fast eiendom
Kommentarer til Grunnboksbladet m.m.
Eiendomsbrøk:
388/23126
Heftelser:
Grunnboksbladet er ikke kontrollert for tinglyste heftelser.
Servitutter:
Tinglyste servitutter er ikke kontrollert.
.
Økonomi
Kostnader / andel fellesutgifter:
Opplysninger om fellesutgifter samt eventuelle opplysninger om andel felles formue/gjeld er innhentet
fra sameiets forretningsfører.
.
Teknisk verdiberegning
Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
-Hovedbygg
kr 19 200 000
kr 384 000
= kr 18 816 000
2%
Samlet sum beregnede byggekostnader
= kr 18 816 000
+Tomteverdi inkl. opparbeidelse
+ kr 26 000 000
- Andel fellesgjeld
+ Andel fellesformue
- kr 9 569
+ kr 35 521
Sum beregnet teknisk verdi
= kr 44 842 000
.
Markedsanalyse
En sentralt og meget attraktivt beliggende unik bolig med uvanlig høy standard på materialer, håndverk
og utstyr. Dette er en sjelden boligeiendom. Nedenstående markedsverdi gir utrykk for hva som kan
forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning.
.
Verdikonklusjon
Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes !
Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og
innhentede opplysninger settes:
Dagens normale salgsverdi:
Anbefalt låneverdi:
kr 45 000 000
kr 38 000 000
.
Bryggegata 16 , 0250 OSLO Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 209 Bnr: 444 Snr: 25 25.05.2011
Side 5 av 6
Taksthuset
Cato Kielland Takstingeniør MNITO
VERDI- OG LÅNETAKST
Fast eiendom
Underskrifter
Sted og dato
Takstingeniør
25.05.2011
Cato Kielland Takstingeniør
MNITO
.
Dokumentkontroll
Fremlagt:
Opplysninger vedrørende hjemmel, eiendomsbetegnelser, tomteareal, bygningsopplysninger, grunndata,
og byggeår er innhentet fra Norges Eiendommer - elektronisk grunnbok fra www. eiendomsinfo.no
Opplysninger om fellesutgifter, forsikringspolise, eventuell andel gjeld og formue er innhentet fra
forretningsfører.
Vedlagt:
Bryggegata 16 , 0250 OSLO Befaringsdato: Initialer:
Gnr: 209 Bnr: 444 Snr: 25 25.05.2011
Side 6 av 6
Taksthuset
Cato Kielland Takstingeniør MNITO