140820 – Knut Farestvedt – Lyshovden borettslag – Takstrapport

RAPPORTANSVARLIG:
Takstingeniør / Byggmester.
Byggmester Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37, 5221 NESTTUN
Tlf: 40846491
E-post: bmkf@broadpark.no
VERDI- OG LÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Adresse
Matrikkelnr.
Kommune
Hjemmelshaver(e)
Dato for befaring
Ortuflaten 46, 5143 FYLLINGSDALEN
Gnr. 22 Bnr. 245
BERGEN
Mozart Eiendom A/S
20.08.2014
Markedsverdi:
Anbefalt låneverdi:
kr 9 000 000
kr 8 000 000
Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet?
Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller
besøk http://takstverifisering.nito.no
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.
Adresse
Ortuflaten 46
Postnr. Poststed
5143 FYLLINGSDALEN
Rekvirent
Einar Kaldhol v Lyshovden Borettslag
Hjemmelshaver(e)
Mozart Eiendom A/S
Tilstede / opplysninger gitt av
Freddy Furnes
Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen
Gnr.
22
Kommune
BERGEN
Bnr.
245
Snr.
Fnr.
Område/bydel
Fyllingsdalen
Besiktigelsesdato
20.08.2014
.
Sammendrag
Aktuell eiendom:
Næringseiendom med hovedplan og kjeller. Bygget i 1967.
Har tidligere vært dagligvarebutikk i lokalene.
Benyttes p.d.d som lager/ kjølelager for matindustri.
Det er også kontorlokaler, 2 stk wc-rom, pause/ spiserom, server rom, rekvisita rom og div lagerlokaler/ rom tilknyttet
virksomheten.
Industriport på byggets gavelvegg, for inn/ ut transport.
Kjeller etg med lager og div tekniske installasjoner.
Generell standard på bygning:
Normal/ grei stand tatt alder i betraktning.
Løpende vedlikehold påregnes, tilsvarende kostnader for tilpassing av evt ny bruk.
Eiendommen har en relativ stor tomt (på 2141 m2), med flere p-plasser.
Se eget vedlegg/ kart som viser tomt/bygning.
Se videre "Bygningsmessig beskrivelse"
.
Premisser - Generelle opplysninger
Dette er en verditakst for næringsbygg, ikke en tilstandsrapport som sjekker objektets tekniske tilstand spesielt. Det
er ikke flyttet på innbo/løsøre.
Eier av takstobjektet må selv gå gjennom denne rapport og straks melde fra hvis noen av opplysningene ikke er
korrekte, el relevante opplysninger eier har kjennskap til som burde vært opplyst.
Arealene måles etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling.
Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller
gjeldende byggeforskrifter.
Generell informasjon til kunde (er).
Er det behov for oppgradering av takst ved senere anledning (eks ved refinansiering/ salg etc) kan underskrevne
takstmann kontaktes på nytt da alle utførte takstoppdrag er lagret i database.
Det vil følgelig bli gitt rabatt pga nevnte forhold.
Dette gjelder både for person oppført som oppdragsgiver av takstrapport og eventuelle nye eier (e) som besitter takst
etter et kjøp/ salg.
Se kontaktinfo/ tlf og mail på framsiden av denne rapport.
.
Ortuflaten46
5143FYLLINGSDALEN
Gnr.:22Bnr.:245
Side1av6
25.08.2014
Takstingeniør/Byggmester.
ByggmesterKnutFarestvedt
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø
Sentral beliggenhet i boligområde Fyllingsdalen.
.
Reguleringsmessige forhold
.
Eiendommens tomt
Tomteareal (m²)
Type tomt
Festetidens utløpsår
Årlig festeavgift
2141
Festet
Eiet
Kommentarer vedrørende festekontrakt
Tomtens beskaffenhet
Oppgitt areal er hentet fra "Infoland" (kilde = GAB register).
Asfaltert areal rundt byggets 3 av 4 sider, gruset parkering. Videre u-opparbeidet tomt.
Se eget vedlegg/ kart av tomt.
Tilknyttet kommunal vannforsyning og avløp via private stikkledninger.
.
Eiendommens bygninger
Type bygg
A Næringseiendom
Likningstakst
--Forsikringsselskap
Frende Forsikringsselskap
Byggeår
1967
Kjøpsår
2008
Polisenummer
Rehab. - ombygd år
Kjøpesum / kostpris
--Type forsikring
Byggforsikring
.
Ortuflaten46
5143FYLLINGSDALEN
Gnr.:22Bnr.:245
Side2av6
25.08.2014
Takstingeniør/Byggmester.
ByggmesterKnutFarestvedt
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom
Grunnforhold
Ukjent grunn, antatt fyllmasser av sprengstein på fjell.
Fundamentering
Fundamentert på avretningslag av pukk (på fjell).
Grunnmur av betong og betongblokker.
Gulv mot grunn av betong.
Blindkjeller under del av hoved etg (med lukeadkomst fra kjeller).
Mrk:
Stedvis fukt i grunnmur og betong konstruksjoner i kj-etg, også fuktig miljø i blindkjeller.
Bærende konstruksjoner
Bærende konstruksjoner (over grunnmur) av murvegger (teglmur) og søyler.
Etasjeskillere
Etasjeskiller av betong.
Yttervegger
Yttervegger av murt tegl.
Parti i front av lokale med fasadeplater.
Isolerglass vinduer, ytterdører av aluminium med isolerglass.
Store vindusfelt i front.
Tekniske installasjoner
- Kjølerom med prefabrikkerte isolerte vegg og himling systemer, med tilhørende kjølevifter.
- Aggregat (for kjølerom) er plassert i kjeller.
- 200 L bereder (nyere dato) er plassert i teknisk rom (i kjeller).
- Sikringsskap er plassert i kjeller, rikelig utstyrt med mange kurser.
- 2 stk wc-rom.
- Spise/ pauserom med enkel kjøkkendisk.
- Vaskekott med skyllekar.
- Server rom.
Mrk:
Tekniske installasjoner er ikke funksjonstestet/ videre vurdert i denne rapport.
Innvendig standard
Enkel lager standard.
Malte betong guIv, industri tepper på kontor.
Vegger har malte overflater, malte murvegger.
Innvendig betongtrapp mellom etasjene.
Kjeller etg har betong gulv, vegger og himling (panel i 2 stk lager rom).
Takkonstruksjon / yttertak
Flat tak-konstruksjon.
Konstruksjon av limtredragere og tre-sperrer, tekket med asfaltpapp og singel som topplag.
Plast lyskupler.
Er det tegn til
setningsskader
Kan sopp / råtedannelser
sees
Er det tegn til lekkasje /
fuktskader
Ja
Nei
Ja
Nei
Ja
Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor
Tegn til fuktinntrengsel i grunnmur/ betong konstruksjoner kj-etg.
Kondens i himling på lager rom ved siden av kjølerom.
Nei
Anbefales en ytterligere
teknisk gjennomgang /
tilstandsrapport
Ja
Nei
.
Ortuflaten46
5143FYLLINGSDALEN
Gnr.:22Bnr.:245
Side3av6
25.08.2014
Takstingeniør/Byggmester.
ByggmesterKnutFarestvedt
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Generelle kommentarer
Bygningens standard pr. dato
0
1
2
Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol.
Eiendommens potensial
3
4
5
6
7
8
.
Bygningenes arealdisponering
Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007
Avvik fra NS 3940:2007
Målverdighet
En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner
måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen,
regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene.
Bruksenhet
Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot
andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg,
måles til ytterveggens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger.
Bygg
Et. plan
BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal)
A
1
540
520
Ingang/ resepsjon, kontorlokale og møterom, lager,
kjølelager, 2 stk wc-rom, pause/spiserom, vaskekott,
server rom, rekvisitarom, kjølerom, og div lagerom.
A
Kjeller
193
181
Kjeller med div rom/lager og teknisk rom.
Delsum bygg A
733
701
SUM
733
701
Kommentarer til planløsningen
Areal er oppmålt i.h.h NS 3940.
.
Areal og leier
Bygg
A
A
Et. plan
Utleid (m²) Leieinntekt /
år
1
540
0
Kjeller
193
0
SUM
733
0
Andre leieinntekter 0
Ledig (m²)
BTA
0
0
0
Eget bruk BTA (m²) Markedsleie
Sum
(m²) BTA
kr/m²
markedsleie
540
540
1200
648000
193
193
250
48250
733
733
696250
Andre leieinntekter
0
A Sum leieinntekter 0
B Sum normal markedsleie 696 250
Spesifiser evt. andre leieinntekter
Beskrevne arealer er BTA (bruttoareal) som er gjeldene betegnelse for utleid areal næringsbygg, inklusive tekniske
installasjoner ect.
Kommentarer til leiekontrakt(er)
Bygget er 100 % benyttet av huseier (Mozart eiendom A/S).
Det er følgelig ikke markedsleie på eiendommen.
Markedsleie er vurdert til kr 1 200,- pr m2 for hovedplan, kr 250,- pr m2 for kjeller.
(Kr 648 000,- pr år / Kr 54 000,- pr mnd for hovedplan, kr 48 250,- pr år / kr 4 200,- pr mnd for kjeller etg)
.
Spesielle forhold
Konsesjonsplikt
Ja
Forkjøpsrett
Nei
Ja
Nei
.
Ortuflaten46
5143FYLLINGSDALEN
Gnr.:22Bnr.:245
Side4av6
25.08.2014
Takstingeniør/Byggmester.
ByggmesterKnutFarestvedt
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Kommentarer til Grunnboksbladet
Grunnbok er ikke kontrollert for heftelser, kun kontrollert for faktaopplysninger ang bygning/ eiendom og
hjemmelsforhold.
Ved et eventuelt salg/kjøp oppfordres det på generelt grunnlag å kontrollere grunnbok for eventuelle heftelser/
anmerkninger.
.
Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt
Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A
- Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Samlet sum beregnede byggekostnader
+ Tomteverdi, justert for verdifaktor
Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt
- Hovedbygg A
25
8 442 000
2 110 500
= 6 331 500
= 6 331 500
+ 4 000 000
= 10 331 500
.
Verdianalyse
Kostnader
Offentlige avgifter
Eiendomsskatt
Forsikringer
Vedlikehold / adm
0
A Faktisk leie
25 000
0
22 500
30 000
0
0
Inntektsfradrag
B Markedsleie
25 000
0
22 500
30 000
0
0
77 500
-77 500 Normal leieinntekt B
15 000 -Tap ved ledighet
-92 500 NETTO LEIE
Normal leieinntekt A
-Tap ved ledighet
NETTO LEIE
696 250
77 500
618 750
15 000
603 750
Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav
Avkastningskrav er satt til 7 %.
Dette er beregnet ut fra dagens rentesituasjon (forventet risikofri rente over tid), inflasjon og byggets kvaliteter og
potensiale/ muligheter.
Beskrevne beløp for kommunale avgifter, forsikring og adm er estimert og ca beløp (eier har ikke fremvist beløp/
faktura).
Kapitalisert verdi
A ut fra 6.5 % avkastn.
-1 423 000 B ut fra 6.5 % avkastn.
9 288 000
Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet
.
Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon
Ut fra leieinntekter/markedsleie, beliggenhet, størrelse, standard og potensiale på eiendommen, settes verdi som vist
i punkt "Verdikonklusjon".
.
Verdikonklusjon
Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes!
Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes:
Markedsverdi:
Anbefalt låneverdi:
kr 9 000 000
kr 8 000 000
.
Ortuflaten46
5143FYLLINGSDALEN
Gnr.:22Bnr.:245
Side5av6
25.08.2014
Takstingeniør/Byggmester.
ByggmesterKnutFarestvedt
VERDI-OGLÅNETAKST
NÆRINGSEIENDOM
Underskrifter
Sted og dato
Takstingeniør
Bergen 21.08.2014
Byggmester Knut Farestvedt
.
Dokumentkontroll
Opplysninger fra rekvirent, samt EDR (eiendomsregisteret).
Ortuflaten46
5143FYLLINGSDALEN
Gnr.:22Bnr.:245
Side6av6
25.08.2014
Takstingeniør/Byggmester.
ByggmesterKnutFarestvedt