VERDI- OG LÅNETAKST

RAPPORTANSVARLIG:
Einar Andersen
, 8820 DØNNA
Tlf: 90883072
E-post: einar.andersen@yahoo.no
VERDI- OG LÅNETAKST
FAST EIENDOM
Adresse
Matrikkelnr.
Kommune
Hjemmelshaver(e)
Dato for befaring
Kirkeveien 53A, 8800 SANDNESSJØEN
Gnr. 37 Bnr. 1 Fnr. 376
Alstahaug
Jens Olufsen
11.06.2015
Bruksareal:
Bruksareal primærdel (P-ROM):
Tomteareal:
Normal markedsverdi:
Anbefalt låneverdi:
132 m2
100 m2
573,5 m2
kr 2 100 000
kr 1 680 000
Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet?
Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller
besøk http://takstverifisering.nito.no
VERDI-OGLÅNETAKST
Fasteiendom
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.
Adresse
Kirkeveien 53A
Postnr. Poststed
8800
SANDNESSJØEN
Rekvirent
Jens Olufsen
Hjemmelshaver(e)
Jens Olufsen
Tilstede/opplysninger gitt av
Hjemmelshaver
Gnr.
Bnr.
37
1
Kommune
Alstahaug
Feste.nr.
376
Seksj.nr.
Bolignummer
Område/bydel
Besiktigelsesdato
11.06.2015
.
Premisser - Generelle opplysninger
Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen
forutsetter at det foretas overflatisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurdering. Verdi og lånetakst må ikke
forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas
fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden
synliggjøres.
Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har
fastsatt for medlemmene.
.
Sammendrag
Noe oppusset vertikaldelt tomannsbolig.
Kjelleretasjen bør ha mer lufting. Noen setningssprekker i grunnmur, sprekk i pipe bør undersøkes nermere.
Vaskerom i kjeller mangler lufting.
.
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø
Eiendommen ligger i Stamnes/Åsen grunnkrets i Sandnessjøen i Alstahaug kommune.
Fra eiendommen er det 1,5 km fra Sandnessjøen sentrum med gågate og forretninger, 700 m til Bjarnetjønna skole og 400 m til
Stamnes barnehage.
Området er et etablert boligområde like ved småbåthavna.
Selv om området er sentrumsnært er det et rolig område og et trygt oppvekstområde for barn.
.
Reguleringsmessige forhold
Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Stamnesøra med planid. 504302131, ikrafttredelsesdato 04.09.2003.
.
Kirkeveien53A
8800SANDNESSJØEN
Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376
Side1av6
16.06.2015
EinarAndersen
VERDI-OGLÅNETAKST
Fasteiendom
Eiendommens tomt
Type tomt
Tomteareal (m2)
Festet
573,5
Festetidens utløpsår
Årlig festeavgift
Bortfesters navn
Kommentarer vedrørende festekontrakt
Bortfester er Opplysningsvesenets fond.
Festeavgift pr dato er kr 2.449,- pr år, og festetiden utløper 01.12.2063.
Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.)
Tomten er opparbeidet med noe plen og noe gruset oppstillingsplass for biler.
Terrengforhold
Terrenget i området er skrånende ned mot fjorden.
.
Eiendommens bygninger
Type bygg
A Tomannsbolig
Likningsverdi (år)
459278
Forsikringsselskap
Gjensidige
Byggeår
Rehab.-/ombygd år
Kjøpsår
2008
Polisenummer
82757546
Kjøpesum / Kostpris
450000
Type forsikring
.
Bygningsmessig beskrivelse
Fundamentering, grunnmur og kjellergulv
Fundamenteringen er ikke synlig. Det har vært noe setning i grunnen mot syd.
Grunnmuren er utført i betong, innvendig isolert med Tresonite treullcementplater.
Det er noen setningssprekker i grunnmuren.
Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader
Konstruksjonen over grunnmur er utført i treverk. Utvendig kledning er tømmermannskledning med luftet overligger.
Kledningen mot nord ble skiftet i 2012 inkl. nye asfaltplater, isolasjon og vindsperre.
Utvendig kledning er i generelt god stand.
Dører og vinduer
Vinduer har karmer og rammer i treverk og 2-lags glass.
Vindusglassene er fra 2010 med unntak av i vindfang hvor glasset er fra 2003.
Vinduene i kjeller er fra byggeår og har enkelt glass med utenpåliggende ekstra ramme.
Innvendige dører er fyllingsdører.
Ytterdør er fra 2004.
Takkonstruksjon med yttertak
Takkonstruksjonen er saltak, plassbygd som sperretak.
Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres med mer luftgjennomstrømming.
Det er ikke brannskille mellom boligene på kaldloftet.
Tekking er Alsvågplata fra 2009.
Kirkeveien53A
8800SANDNESSJØEN
Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376
Side2av6
16.06.2015
EinarAndersen
VERDI-OGLÅNETAKST
Fasteiendom
Piper, ildsteder og oppvarming
Tegl pipe med luftekanal.
Det er en horisontal sprekk i pipestokken i kjelleretasjen og en mindre sprekk ved feieluken.
Feieluke er rustet, og det er merker etter fuktlekkasje under feieluken.
I hovedetasjen er det montert en vedovn fra 2004.
Bad og vaskerom
Badet ligger i 2. etg. og ble oppusset på 90-tallet.
Vinyl gulvbelegg og baderomsplater på veggene.
Dusjkabindett, klosett og håndvask i baderomsinnredningen.
Det er ingen indikasjon på fuktskader på erfaringsmessig utsatte steder.
Vaskerom er etablert i kjeller.
Betong gulv og betong vegger samt trevegg mot bod.
Rommet mangler avlufting, og er ikke bygd som våtrom etter dagens standardkrav.
Kjøkken
Kjøkkenet har Sigdal innredning fra 2004.
Avlufting over komfyr med utløp over tak.
Det er ingen indikasjon på fuktskader på erfaringsmessig utsatte steder.
Innvendige overflater
I 2. etg. er det panelte vegger og himlinger. Furu gulv med laminat på soverom.
I 1. etg er det ask parkett og vinylbelegg i vindfang. Tapet på nordvegg, for øvrig malte veggplater.
I kjelleren er det betong gulv og malte vegger.
Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget ble ikke kontrollert av fagkyndig ved befaringen.
Åpent anlegg, sikringsskap med automatsikringer.
Anlegget ble kontrollert i 2014 uten anmerkninger.
Jordfeilvarsler, jordfeilbryter og overlastvern.
7 kurser a 10A, 3 kurser a 16A og 1 kurs på 25A.
VVS-installasjoner
198 liter varmtvannsbereder fra 2002.
Vannmåler.
Kobber vannrør, delvis isolert.
Soil avløpsrør som i vaskerommet går over til PVC-rør.
Annet
Kjelleretasjen er kun luftet via luftekanal i pipe. Dette bør utbedres.
Det er noe saltutslag på veggene som indikerer sviktende drenering.
19 m2 understøttet balkong fra 2004, balkongdekke skiftet i 2014.
Gjenstående arbeider, hovedbygg
Ved inspeksjonen gjensto det noe tak- og veggpanel i vindfang. Reparasjonsarbeider etter tidligere vannlekkasje på grunn av
feilkonstruksjon. Ifølge opplysning gitt ved befaringen er dette utbedret.
Kirkeveien53A
8800SANDNESSJØEN
Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376
Side3av6
16.06.2015
EinarAndersen
VERDI-OGLÅNETAKST
Fasteiendom
Arealer m.m.
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS
3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er
de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og
www.ntf.no
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen
er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Bygg A: Vertikaldelt tomannsbolig - arealer
Etasje
Kjeller
1. etg.
2. etg.
Sum bygning
Bruttoareal (BTA) m2
45
59
46
150
Totalt
39
52
41
132
Bruksareal (BRA) m2
P-ROM
7
52
41
100
S-ROM
32
0
0
32
Bygg A: Vertikaldelt tomannsbolig - romfordeling
Etasje
Kjeller
1. etg.
2. etg.
Primære rom (P-ROM)
Vaskerom
Vindfang, stue og kjøkken.
Gang, bad, 3 soverom.
Sekundære rom (S-ROM)
Boder
Sum alle bygg
Bruttoareal (BTA) m2
Sum alle bygninger
150
Totalt
132
Bruksareal (BRA) m2
P-ROM
100
Kommentarer til arealberegningen
Utebod med jordgulv er ikke tatt med i arealoversikten.
Kommentarer til planløsningen
Ingen spesielle kommentarer til planløsningen.
.
Kirkeveien53A
8800SANDNESSJØEN
Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376
Side4av6
16.06.2015
EinarAndersen
S-ROM
32
VERDI-OGLÅNETAKST
Fasteiendom
Kommentarer til Grunnboksbladet m.m.
Borett:
Det er ikke tinglyst borett på eiendommen.
Forkjøpsrett:
Det er ikke tinglyst forkjøpsrett på eiendommen.
Heftelser:
Urådighet, 06.01.1984: Festerett kan ikke overdras uten samtykke fra grunneier.
Festekontrakt, 21.02.2005: Nye vilkår (årsavgift).
Servitutter:
Det er ingen servitutter registrert på eiendommen.
.
Teknisk verdiberegning
Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
-Hovedbygg
kr 2 850 000
kr 228 000
= kr 2 622 000
8%
Samlet sum beregnede byggekostnader
= kr 2 622 000
+Tomteverdi inkl. opparbeidelse
+ kr 120 000
Sum beregnet teknisk verdi
= kr 2 742 000
.
Markedsanalyse
I Alstahaug kommune er det i området 8800 - 8804 de siste 12 måneder omsatt 62 eneboliger og 14 tomannsboliger.
Tomannsboligene er omsatt til en snittpris på kr 2.312.000,- eller kr 20.659,- pr m2 primærrom.
Dette er snittpriser som ikke hensyntar prisregulerende faktorer som beliggenhet, boligmassens tilstand etc.
De oppnådde priser ligger 1,4% under prisantydninger før salg, noe som indikerer at det har vært tilnermet balanse mellom tilbud
og etterspørsel i perioden.
Denne eiendommen ligger fint til med utsikt over fjorden, og i et område som både er sentrumsnært og rolig.
.
Verdikonklusjon
Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes !
Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes:
Dagens normale salgsverdi:
Anbefalt låneverdi:
kr 2 100 000
kr 1 680 000
.
Underskrifter
Sted og dato
Takstingeniør
Dønna, 16.06.2015
Einar Andersen
Kirkeveien53A
8800SANDNESSJØEN
Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376
Side5av6
16.06.2015
EinarAndersen
VERDI-OGLÅNETAKST
Fasteiendom
.
Dokumentkontroll
Fremlagt:
Grunnboksutskrift.
Vedlagt:
Kirkeveien53A
8800SANDNESSJØEN
Gnr.:37Bnr.:1Fnr:376
Side6av6
16.06.2015
EinarAndersen