Kontrakt

Oppdragsnr. 129-14-0200
KJØPEKONTRAKT FOR ENEBOLIG
UNDER OPPFØRING
Mellom:
Carl Kjelsens vei 37 AS
v/ Espen Fasting
Org.nr.
Telefon:
913 705 394
93 48 01 41
Adr:
heretter kalt selgeren, og
Fødselsnr.
Fødselsnr.
Telefonnr.
heretter kalt kjøperen, er i dag inngått følgende kjøpekontrakt:
2.
KONTRAKTENS OBJEKT
Avtalens omfang fremgår av herværende kontrakt med bilag og salgsprospekt.
Avtalen reguleres av bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43 (buofl.) med de plikter og
rettigheter for partene som der beskrives. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser
som strider mot hverandre, gjelder yngre bestemmelser foran eldre, spesielle bestemmelser
foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for denne avtale foran standardiserte
bestemmelser.
Kjøper har gjennomgått kjøpekontrakten grundig og bekrefter at denne erstatter alle
eventuelle tidligere muntlige og skriftlige avtaler, diskusjoner, alternativer, muligheter m.v.
vedrørende enheten som ikke er uttrykkelig inntatt i kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten kan
kun endres ved skriftlig avtale undertegnet av begge parter.
Selgeren har prosjektert oppføring av 2 eneboliger på gnr. 52 bnr. 314 i Oslo kommune med
adresse Carl Kjelsens vei 37. Rammetillatelse for prosjektet er gitt og er vedlegg til
kontrakten.
Beliggenheten fremgår av vedlagte situasjonskart. Eiendommen skal seksjoneres og p.t. er
betegnelsen på enheten seksjon ___, hus A. Endelig seksjonsnummer fastsettes av kommunen
og blir tildelt før overtagelse. Adressen vil bli Carl Kjelsens vei 37.
Eiendommen omfatter eksklusiv bruksrett til hage i henhold til utomhusplan vedlagt
salgsoppgaven. Det medfølger 2 garasjeplasser på nederste plan i hus A.
Oppdragsnr. 129-14-0200
Prosjektet oppføres av selgeren som totalentreprenør. Byggetiden er forventet å være cirka 69 måneder fra byggestart, jf. pkt. 5, dog slik at rett til forlenget byggetid kan følge som en
konsekvens av avtalte tilleggs- og endringsarbeider.
Kontrakten gjelder oppføring av bolig hovedsakelig til personlig bruk for kjøper (forbruker).
Boligen skal føres opp slik som det fremgår av tegninger, prospekt mv. som følger som
vedlegg til denne kontrakt ("eiendommen").
Selger, Carl Kjelsens vei 37 AS, er eier av tomten. Seksjonen vil bli overført til kjøper etter
overtakelse. Hjemmelshaver til eiendommen er Egil Morten og Idunn Kalvatn.
Kjøper har fått seg forelagt leveransebeskrivelse for enheten i prospektet og overtar seksjonen
overensstemmende med spesifikasjoner og beskrivelser samt eventuelle skriftlige endringer
og tilleggsarbeider som er avtalt direkte mellom selger, eller den selgeren har utnevnt, og
kjøperen.
Selgeren har rett til, uten at kjøperen kan kreve endring i pris, å foreta endringer i oppgitte
spesifikasjoner og beskrivelser som anses hensiktsmessige og/eller nødvendige og som ikke
forringer prosjektets kvalitet og funksjon i vesentlig grad.
Selgeren forbeholder seg også retten til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer,
materialvalg og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer.
3.
KJØPESUM OG OMKOSTNINGER
3.1 Kjøpesum
Kjøpesummen for den i punkt 2 nevnte bolig er satt til NOK 11 200 000,- og den forfaller til
betaling etter bestemmelsen i punkt 4.
Kjøpesummen innbefatter utgifter til vei og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og
byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva.
(Tilknytning av telefon, kabel-tv, bredbånd etc. er ikke inkludert i leveransen).
3.2 Omkostninger
I tillegg til kjøpesummen for boligen skal kjøper uoppfordret betale:
Dokumentavgift av tomteverdien til statskassen (2,5 %)
Tinglysingsgebyr pr. pantedokument
Panteattest inkl. bestillingsgebyr
Tinglysingsgebyr for skjøte
NOK
NOK
NOK
NOK
20 620,525,199,50,525,-
Totalt
NOK
21 869, 50,-
Oppdragsnr. 129-14-0200
I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere pantedokument kjøperen må la tinglyse på
eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Det tas forbehold om endringer i offentlige
avgifter/gebyrer, grunnlaget for dokumentavgiften og eventuelle forskriftsendringer i forhold
til størrelsen på dokumentavgiften. Kjøper har risikoen for slike endringer.
Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget pr.
oppgjørsdato i henhold til punkt 4.1 nedenfor.
Meglerprovisjon betales av selger.
3.3 Endrings- og tilleggsarbeider
Vederlaget i henhold til punkt 3.1 er gjenstand for justering på bakgrunn av endrings- og
tilleggsarbeider, som kjøperen bestiller. Kjøper gjøres oppmerksom på at bestilling av
endringer og tilleggsarbeider etter avtaleinngåelse vil kunne medføre uforholdsmessig store
merkostnader for kjøper og bør derfor vurderes nøye før de eventuelt besluttes.
Kjøper kan kun kreve endringer og tillegg som i omfang eller karakter ikke skiller seg
vesentlig fra den kontraktsfestede ytelse. Videre kan endringer eller tillegg som innebærer en
ulempe for selger som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å kreve endringen eller
tillegget ikke kreves, og kjøperen kan ikke kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid som
endrer vederlaget med mer enn 15 %, jf. buofl. § 9.
Ønsker kjøper endringer eller tilleggsarbeider, skal selger skriftlig klargjøre for kjøper de
kostnadsmessige og eventuelle tidsmessige konsekvenser, se buofl. §§ 7 og 8. Selger har rett
til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv., jf. buofl. § 44. For endringer/
tillegg beregner selger påslag som avtales særskilt.
Eventuelle endringer og/eller tilleggsarbeider skal bestilles skriftlig. På bakgrunn av kjøpers
skriftlige bestilling skal selger, eller den han oppnevner, opprette skriftlig avtale med
angivelse av hvilket vederlag som skal betales for endringene/tilleggsarbeidet, samt om disse
arbeidene gir selger rett til forlenget byggetid – f.eks. fordi han må vente på leveranser o.l.
som kjøperen har bestilt. Avtalen skal undertegnes av begge parter.
Når endringer/tilvalg totalt beløper seg til over kr 70 000,- inkl. mva. faktureres 50 % av den
overskytende summen a konto med 14 dagers betalingsfrist ved bestilling. Betaling skjer til
meglerforetaket og tjener som en sikkerhet for oppgjør av tilvalg.
Endrings-/tilleggsarbeider faktureres av selger eller den han oppnevner, men betales til
meglerforetakets klientkonto, og forfaller til betaling senest ved overtagelse. Selger kan
kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av endrings- og tilleggsarbeider før arbeidene
påbegynnes. Dersom fakturaer for endrings- og tilleggsarbeider ikke er betalt av kjøper innen
overtakelse, har ikke kjøperen rett til å flytte inn i boligen før fakturaene, med eventuelt
tillegg av forsinkelsesrente, er betalt. Kostnadene for utarbeidelse av pristilbud vil belastes
kjøper uavhengig av hvorvidt endringen bestilles eller ikke.
Selgeren har rett til å foreta endringer i konstruksjon og materialvalg som er beskrevet i
salgsprospekt og tilleggsliste, som følge av offentlige pålegg eller byggeteknisk forsvarlig
løsninger, som ikke reduserer boligens kvalitet, uten at dette gir rett til endring i avtalt pris.
Tilvalg ifbm rullestoltilpasning skal det ikke tilkomme påslag for.
Oppdragsnr. 129-14-0200
4.
OPPGJØR
Oppgjøret etter denne kontrakt foretas av Nyeboliger AS (Privatmegleren Nyeboliger).
Meglerforetaket overtar imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av denne
kontrakt.
4.1 Betaling av kjøpesummen
Alle innbetalinger skal skje til meglerforetaket, som utpekes av selger, til klientkonto nr.
6005 06 04945, og merkes med KID.nr 12914018223477
Kjøpesummen regnes ikke som betalt med befriende virkning for kjøperen før den er
godskrevet (valutert) meglerforetakets klientkonto. Denne dato er utgangspunkt for
renteberegning mellom partene.
Renter opptjent på meglerforetakets klientkonto tilfaller den som pengene til enhver tid
tilhører. Opptjente renter på kjøpers delbetaling tilfaller således kjøper inntil selger eventuelt
har stilt garanti iht. buofl. § 47. Dersom selger stiller forskuddsgaranti blir beløpet å anse
som et forskudd, og kan disponeres til fordel for selger.
Snarest etter at selger har stillet entreprenørgaranti etter bustadoppføringslova § 12 plikter
kjøper å innbetale første del av kjøpesum iht. nedenstående.
Kjøper vil få tilsendt kopi av garantidokumentet så snart dette er utstedt, og
originaldokumentet vil bero hos meglerforetaket inntil skjøtet er tinglyst.
10 % av kjøpesummen forfaller til betaling innen 7 dager etter mottagelse av garantien.
10 % av kjøpesum
NOK
1 120 000,-
Kjøper innbetaler pr. overtakelsesdato restkjøpesummen
NOK 10 080 000,-
Til sammen
NOK 11 200 000,-
Betaling for resterende endrings- eller tilleggsarbeider faktureres særskilt fra selger når
vedkommende endrings- eller tilleggsarbeider er utført. Se dog punkt 3.3.
Betaling av 10 % ved entreprenørgaranti skal være fri egenkapital, det kan ikke tas pant i
eiendommen for denne delen av kjøpesummen.
Ved forsinket betaling svarer kjøperen en forsinkelsesrente til selger, med den til enhver tid
gjeldende rente p.a. (jf. lov om forsinkelsesrente). Denne bestemmelse gir dog ikke kjøperen
rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt. Ved vesentlig forsinket
betaling vil selgeren også kunne stanse arbeidet og/eller heve kontrakten.
Selv om deler av oppgjøret er innbetalt til rett tid, skal kjøper betale forsinkelsesrente av hele
kjøpesummen inntil fullt oppgjør samt omkostninger er godskrevet meglerforetakets
Oppdragsnr. 129-14-0200
klientkonto. Beløpet blir avregnet fra overtagelse/forfall til betaling finner sted. Kjøper
godskrives i disse tilfellene innskuddsrenter av beløp innbetalt til meglerforetakets
klientkonto.
Den del av kjøpesummen som forfaller til betaling ved garantistillelse og for øvrig før
overtagelse, samt innbetalinger for avtalte endringsarbeider, vil bli innsatt på
meglerforetakets klientkonto, rentebærende for den som til enhver tid har instruksjonsrett
over beløpet. Kjøpers delbetaling vil tilhøre kjøper frem til selger eventuelt stiller
forskuddsgaranti iht. buofl. § 47. Beløpet blir da å anse som et forskudd, og kan disponeres
til fordel for selger. Kjøper er kjent med at dette avviker fra ytelse mot ytelse prinsippet.
Partene er således enige om at selger har en rett, men ikke plikt, til å stille selvskyldnergaranti
etter buofl. § 47. Dersom slik selvskyldnergaranti ikke fremlegges, vil oppgjør med selger
først finne sted etter kjøpers overtagelse av eiendommen og etter at skjøte er tinglyst med
hjemmelsoverføring til kjøperen. Oppgjør etter kjøpers overtagelse av eiendommen kan først
finne sted når selger har forhøyet entreprenørgarantien til 5 % etter buofl. § 12.
Kjøperen må innbetale sluttoppgjøret fullt ut før kjøperen kan få tilgang til bygget eller få
nøkler overlevert.
Dersom kjøperen ønsker å påberope seg mangler ved overtakelse eller noe av beløpet på
annen måte er omtvistet ved overtakelse, har kjøper rett til å kreve det omtvistede beløp
deponert på meglerforetakets klientkonto. Alle mangler skal, dersom selger krever det,
spesifiseres i detalj med et konkret mangelsbeløp. Kjøper plikter å akseptere frigivelse av
mangelsbeløpet straks den spesifiserte mangelen er utbedret. Meglerforetaket skal imidlertid
kunne foreta utbetalinger fra kontoen i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse
som har virkning som rettskraftig dom.
4.2 Garanti
Snarest mulig etter avtaleinngåelse skal selgeren stille en garanti eller tilsvarende fra
finansinstitusjon til kjøper for rett oppfyllelse av avtalen, jf. buofl. § 12. Garanti skal ikke
stilles dersom vederlaget ikke vil overstige 2 G.
For perioden frem til overtagelse skal garantien være på 3 % av vederlaget. Fra overtakelse
og frem til 5 år etter overtakelse skal garantien dekke en sum som svarer til 5 % av
vederlaget.
Garantien stilles direkte til kjøper, og oppbevares hos meglerforetaket inntil skjøtet er
tinglyst. Kjøper får tilsendt en kopi av dokumentet så snart dette er mottatt av
meglerforetaket.
Kjøper gjøres spesielt oppmerksom på at transport av garantien ved salg av boligen i
garantiperioden må godkjennes av garantisten.
4.3 Innfrielse av lån og sletting av pengeheftelser
Oppdragsnr. 129-14-0200
Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for eiendommen, datert
kjent med denne.
og har gjort seg
Selger garanterer at eiendommen på overtakelsestidspunktet vil være fri for andre
pengeheftelser enn de som kjøper eventuelt skal overta i henhold til denne kontrakt. Kjøper
aksepterer at det vil bli tinglyst en 1. prioritets panterett til sikkerhet for sameiet, se pkt. 13
tredje ledd.
Kjøper gjøres oppmerksom på at meglerforetaket har tinglyst et pantedokument pålydende et
beløp tilsvarende minimum total salgssum for prosjektet samt tinglysingssperre i
eiendommen. Når seksjonering er tinglyst og oppgjør er gjennomført vil pantedokumentet
med tinglysingssperre bli besørget slettet av meglerforetaket på denne seksjonen.
Meglerforetaket skal besørge sletting av eventuelle pengeheftelser på eiendommen. Selger gir
ved denne kontrakts underskrift meglerforetaket ugjenkallelig fullmakt til å innfri de lån som
fremgår av bekreftet grunnbok og som kjøper ikke skal overta.
Innfrielse av pengeheftelser skjer ved at meglerforetaket etter å ha mottatt kjøpesummen,
benytter de nødvendige deler av kjøpesummen til å innfri pantegjeld som ikke skal overtas av
kjøper, og påser at panthaver besørger panteheftelsene slettet.
4.4 Tinglysing av skjøte
Selgeren undertegner ved denne kontrakts underskrift skjøte på seksjonen til kjøperen.
Skjøtet skal oppbevares hos meglerforetaket inntil tinglysing finner sted. Tinglysing vil først
finne sted når vederlaget, inklusive omkostninger og eventuelle renter, i sin helhet er betalt og
kjøper har overtatt seksjonen.
5.
FREMDRIFT
Det er gitt rammetillatelse for prosjektet til Oslo kommune v/PBE og denne er innvilget.
Selger tar sikte på fysisk oppstart av grunnarbeider i januar 2015. Byggetiden er forventet å
være cirka 6-9 måneder fra fysisk oppstart av grunnarbeider. En senere oppstart på fysiske
arbeider og/eller en lengre byggetid enn forventet kan medføre en senere overtakelse.
Hver av partene kan si seg fri avtalen dersom arbeidene ikke kan komme i gang eller må
avbrytes i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret, jf. buofl. § 60.
Selger vil cirka seks måneder før forventet ferdigstillelse varsle kjøper om antatt
overtakelsesperiode innenfor et tidsintervall på cirka tre måneder. Selger vil cirka to måneder
før forventet ferdigstillelse varsle kjøper om antatt overtakelsesperiode innenfor et
tidsintervall på cirka en måned. Tidsintervallene er kun av veiledende karakter, og utløser
ikke krav om dagmulkt ved eventuell forsinkelse.
Endelig overtakelsesdato vil bli gitt med minst syv dagers varsel, jf. buofl. § 15 første ledd.
Selgeren skal informere kjøperen dersom det kan påregnes endringer i forhold til den
planlagte perioden for overtakelse, herunder som følge av endrings- eller tilleggsarbeider
bestilt av kjøperen.
Oppdragsnr. 129-14-0200
Kopi av varslene skal sendes til meglerforetakets oppgjørsavdeling umiddelbart.
Selger forbeholder seg retten til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer,
materialvalg og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer. Selger
forbeholder seg retten til å foreta endringer som er nødvendige som en følge av offentlige
pålegg eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger.
6.
OVERTAKELSE
Selgeren skal i rimelig tid gi kjøper skriftlig melding om når eiendommen vil bli ferdig til
overtakelse. I den forbindelse kan begge parter kreve at det blir avholdt befaring og at en
representant fra entreprenøren også er tilstede.
Selger kan kreve at overtakelse skjer tidligere enn forventet, jf. pkt. 5 ovenfor.
Det er avtalt mellom selger og kjøper at overtagelse skal være 1.12.14 – eller tidligere dersom
kjøper ønsker det og boligen er ferdigstilt og klar for overtagelse.
Eiendommen skal overtas ved overtakelsesforretning.
Hver av partene kan innkalle til overtakelsesforretning med minst syv dagers varsel til den
andre parten, jf. buofl. § 15. Ved overtakelse foretas en felles befaring av eiendommen hvor
begge parter deltar. Dersom noen av partene krever det, skal en representant fra entreprenør
være til stede. Det skal føres protokoll fra befaringen som skal undertegnes av begge parter i
to eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt.
Ved besiktigelse skal kjøperen si ifra om – og få nedtegnet i protokollen - de reklamasjoner
han påberoper seg vedrørende eiendommen og som bygger på mangler han med rimelighet
burde oppdage i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter,
porselen, dører og overflatebehandling kan ikke påberopes av kjøper etter overtakelsen.
Overtakelsesforretningen kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, herunder
utomhusarbeider og fellesarealer, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele boligen
kan bebos.
Overtakelsesprotokollen skal leveres til meglerforetaket direkte eller sendes pr. mail til
h.l-h@privatmegleren.no eller henrik.berg@privatmegleren.no umiddelbart etter
overtakelsen. Meglerforetaket foretar oppgjør til selger på grunnlag av
overtakelsesprotokollen.
Selger plikter å rette feil/mangler som inngår i protokollen så snart arbeidet kan gjøres av
hensyn til årstidene og rasjonell fremdriftsplan. For øvrig henvises det til buofl. §§ 10 og 11.
Kjøperen plikter å akseptere frigivelse av beløpet som er holdt tilbake på overtakelsen som
følge av mangler, dersom selgeren stiller selvskyldnergaranti som oppfyller kravene i
buofl. § 47 tredje ledd for en sum som tilsvarer det tilbakeholdte beløp. Nedtrapping av
garantien må aksepteres av begge parter straks etter at den spesifiserte mangelen er utbedret.
Selger er iht. plan- og bygningslovens bestemmelser ansvarlig for at det blir utstedt
ferdigattest før overtakelse. Manglende ferdigattest er likevel ikke til hinder for overtakelse
Oppdragsnr. 129-14-0200
dersom de gjenstående arbeider er mindre vesentlige, for eksempel knyttet til ferdigstillelse
av utomhusarbeider, og kommunen finner det ubetenkelig å utstede midlertidig
brukstillatelse. I midlertidig brukstillatelse skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår og
en frist for ferdigstillelse. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående
arbeider blir rettet. For overtakelse som gjennomføres i vinterhalvåret må det påregnes
utstedelse av midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest ettersom utomhus arbeider som
planering, tilsåing, beplantning etc. ikke kan gjennomføres før klimatiske forhold gjør det
mulig. Ved overtakelse på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse bortfaller kjøpers krav på
dagmulkt for dette forhold. I tillegg vil det bli holdt tilbake et forholdsmessig beløp til
sikkerhet for de gjenstående arbeidene som må utføres for at ferdigattest skal bli utstedt.
Kjøper er innforstått med at de utvendige fellesarealer vil – avhengig av årstid – kunne bli
ferdigstilt etter kjøpers overtakelse av boligen. Arbeidet med ferdigstillelse av fellesarealer
er i henhold til bustadoppføringslova å anse som gjenstående arbeider som skal ferdigstilles
innen rimelig tid, jf. buofl. § 32 tredje ledd., se for øvrig pkt. 13 tredje ledd nedenfor.
Dersom ikke annet er avtalt, har kjøper rett til å overta eiendommen og få utlevert nøklene til
boligen ved overtakelsesbefaringen, såfremt hele kjøpesummen og omkostninger, samt
eventuelle renter er bekreftet innbetalt. Dersom selger utleverer nøkler til kjøper før
innbetaling som ovenfor nevnt er bekreftet, bærer selger selv risikoen og meglerforetaket er
uten ansvar for dette.
Risikoen for eiendommen går over på kjøperen når han har overtatt bruken av den. Hvis
kjøperen ikke overtar bruken til avtalt tid og årsaken til dette ligger hos ham, har han risikoen
fra det tidspunkt han kunne ha fått overta bruken.
Når risikoen for eiendommen er gått over på kjøper, faller ikke hans plikt til å betale
kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av hendelse som
han ikke svarer for.
Kjøper plikter å gi selgeren eller dennes representanter adgang til eiendommen og mulighet
for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og kl. 17.00.
Ved overtakelse skal eiendommen leveres fra selger i byggerengjort stand (lett rengjøring).
7.
KONTROLLBEFARING
Selgeren forplikter seg til om lag ett år etter overlevering å innkalle til en felles
kontrollbefaring av eiendommen, jf. buofl. § 16. Selger skal føre protokoll fra
kontrollbefaringen og protokollen skal undertegnes av begge parter på samme måte som ved
overtakelsesforretningen. Mangler og feil som blir avdekket under denne kontrollbefaringen
plikter selgeren å utbedre så snart som mulig og senest innen 3 måneder etter
kontrollbefaringen.
Ved slik kontrollbefaring plikter kjøperen å påvise de mangler som måtte være oppdaget
siden overtakelsen og som ikke skyldes kjøperens eget forhold. Selgeren hefter ikke for
mangler som skyldes uriktig bruk av eiendommen, eller skader som kjøperen selv har påført
denne. Selgeren er ikke forpliktet til å foreta reparasjoner som er å anse som ordinært
vedlikehold.
Oppdragsnr. 129-14-0200
8.
FORSINKELSE PÅ SELGERENS SIDE
Selgeren kan kreve tilleggsfrist dersom kjøperen krever tilleggsarbeider eller endringer av
standardleveransen, jf. buofl. § 11. Slik tilleggsfrist vil avtales mellom partene når det
endelige omfanget av kundens endringer fra standardleveranse er klarlagt.
Videre kan selgeren kreve tilleggsfrist hvis arbeidene blir forsinket grunnet hindringer
utenfor selgerens kontroll, og det ikke er rimelig å vente at selgeren kunne ha regnet med
hindringen på avtaletiden, eller at selgeren skal unngå eller overvinne følgene av hindringen.
Omfanget av fristforlengelsen må være i samsvar med beregningsprinsippene i buofl. § 11
tredje ledd. Slik tilleggsfrist har selgeren bare krav på dersom selgeren skriftlig krever det
overfor kjøperen uten ugrunnet opphold etter at selgeren ble oppmerksom på
omstendighetene som er grunnlaget for tilleggsfristen.
Dersom selger oversitter avtalte tidsfrister gjelder bestemmelsene i buofl. § 18 om dagmulkt,
0,75 promille og § 19 om erstatning. Dagmulkt kan bare kreves dersom overtakelse av
eiendommen blir forsinket og ikke dersom avtalte delfrister oversittes, jf. punkt 5.
Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra
omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig.
9.
SELGERENS YTELSER
9.1 Utførelsen av arbeidet
Arbeidet skal utføres etter vanlig god håndverksmessig standard i samsvar med den
bygningsbeskrivelse som er gitt i vedlagte prospekt og med det utstyr mv. som følger
prospektet.
I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling mv. ved skjøter og
sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i
materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge
disse ikke innebærer avvik fra vanlig god håndverksmessig standard.
9.2 Mangler
Oppdragsnr. 129-14-0200
Dersom kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen, må han
reklamere skriftlig overfor selgeren innen rimelig tid etter at han har oppdaget mangelen.
Kjøper plikter å iverksette de tiltak som med rimelighet kan forlanges for å begrense
omfanget av eventuelle skader som følge av mangelen.
Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtakelsen, selv om manglene ikke
kunne ha vært oppdaget tidligere. Mangler som er påberopt i rett tid, vil bli utbedret av selger
så snart som praktisk mulig etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer
vederlagsfritt for kjøperen. Selgeren har innen rimelig tid rett til selv eller gjennom fagfolk å
foreta reparasjonen. Dersom kjøper hindrer ham i dette kan ikke kjøper kreve større
erstatning/vederlag enn hva den samme utbedringen netto ville ha kostet selger selv.
Skulle det være oppstått mangler hvor kostnadene ved utbedring er urimelig i forhold til den
betydning manglene har for boligens bruksverdi, har selgeren rett til å gi kjøperen prisavslag i
stedet for å foreta utbedring, jf. buofl. §§ 32 og 33.
Selgeren er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes kjøperens bruk av
eiendommen, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker i tapet, maling
eller liknende.
10.
SELGERENS SANKSJONER
Dersom forfallstidspunktet for hele eller vesentlige deler av kjøpesummen oversittes med fire
uker eller mer, betraktes forsinkelsen som vesentlig kontraktsbrudd, som gir selgeren rett til å
heve. Dersom kjøper har overtatt og /eller flyttet inn i boligen og kjøper misligholder
betaling av kjøpesummen som nevnt, vedtar kjøperen direkte tvangsfravikelse fra boligen,
idet han da ikke har rett til å besitte boligen og misligholdet skal anses som tvangsgrunnlag
som nevnt i lov om tvangsfullbyrdelse av 26. juni 1992 nr. 86 § 13-2, 3. ledd bokstav e).
11.
FORBEHOLD
Kjøpet forutsetter at prosjektet ikke blir stoppet av kommunal/ fylkeskommunal
saksbehandling, privatrettslige eller andre relevante grunner. Eventuelle mindre endringer
som plan- og bygningsetaten krever, må kjøper akseptere. Kjøper oppfordres til å
lese/gjennomgå forbeholdene som framgår i pkt. 11 i beskrivelsen i salgsprospektet.
Det presiseres særskilt at salgsprospektet ikke er bindende for boligens detaljutforming og
farger, dog skal salgsoppgave og leveransebeskrivelse følges så langt praktisk mulig.
Opplysninger gitt i salgsprospektet kan fravikes dersom selger anser det nødvendig, men
endringene skal ikke ha innvirkning på forutsatt standard. Salgsprospektet viser illustrasjon
av utstyr som ikke medfølger boligen. Utstyr/standard som leveres fremgår av
leveransebeskrivelsen.
Dersom det er motstrid mellom leveransebeskrivelsen og tegninger skal
leveransebeskrivelsen gå foran. For øvrig gjelder yngre bestemmelser foran eldre, spesielle,
Oppdragsnr. 129-14-0200
bestemmelser foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for denne avtalen foran
standardiserte bestemmelser.
Selger vil besørge søknad / melding om brukstillatelse så snart boligen er klar til bruk.
Kommunen har frist på behandling av slike søknader på 3 uker. Dersom kommunen av ulike
årsaker velger å oversitte denne fristen, gir dette selger anledning til å utsette endelig
overtagelsestidspunkt til brukstillatelsen foreligger, uten at dagmulkt løper.
12.
FORSIKRING
Eiendommen vil bli fullverdiforsikret og vil av selgeren bli holdt tilsvarende forsikret frem til
overtakelsen, jf. buofl. § 13 siste ledd. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført
eiendommen.
Kjøper forplikter seg til å tegne ny forsikring fra og med overtakelsestidspunktet.
13.
SAMEIET
Den enkelte seksjonseier har rett og plikt til å være medlem av det sameiet som vil bli etablert
på ferdigstillelsestidspunktet av de respektive eiere. Han har rett og plikt til å følge lov om
eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 og sameiets til enhver tid gjeldende vedtekter. Som
vedlegg og en del av denne avtale følger de vedtekter som gjelder for sameiet.
Alle seksjonseiere i sameiet må svare for sin forholdsmessige andel av
forpliktelser/fellesutgifter overfor sameiet. Fordelingsnøkkel for fordeling av utgifter
reguleres i sameiets vedtekter. Kjøper er kjent med at sameiets fellesutgifter først vil bli
endelig fastsatt etter stiftelsen av sameiet, og etter hvert som sameiet får erfaring med de
utgifter/kostnader som påløper.
Kjøper er kjent med at sameiet vil forbeholde seg 1. prioritets panterett for 1 G i seksjonen,
som sikkerhet for sameierens forpliktelser overfor sameiet.
Når sameiet er etablert og overtakelse av seksjonene foretas, skal selger innkalle styret til
overtakelsesbefaring for sameiets fellesarealer. Det skal føres protokoll fra befaringen hvor
eventuelle mangler som skal utbedres av selger noteres. Eventuelle gjenstående arbeider så
vel inn- og utvendig skal utføres så snart arbeidet praktisk kan gjøres av hensyn til årstid og
rasjonell fremdrift. Selgers garanti overfor kjøperne ligger også til sikkerhet for at disse
arbeider utføres.
14.
Oppdragsnr. 129-14-0200
SERVITUTTER/HEFTELSER
Kjøper er kjent med eiendommens grunnboksblad/panteattest og de anmerkninger og
servitutter som fremkommer på denne. Kjøper aksepterer å overta disse slik de fremkommer
av grunnboken/panteattesten og de tinglyste dokumenter.
Det gjøres særskilt oppmerksom på at kommunen kan pålegge/har pålagt selger å tinglyse et
veipålegg på eiendommen, som skal sikre kommunen fremtidig rett til utvidelse av vei i full
regulert bredde. Kjøper er kjent med at denne erklæringen medfører avgivelse av grunn uten
vederlag, samt plikt til å opparbeide veien til regulert bredde – og aksepterer at heftelsen
tinglyses på eiendommen som en grunnbyrde. Se for øvrig vedlagte prospekt hvor en slik
erklæring er omtalt. Erklæringen følger som bilag til denne kjøpekontrakt.
15.
ANNET
Det legges opp til 2 befaringer på byggeplass før overlevering.
Ved besøk på byggeplass før overtakelse skal kjøper alltid være i følge med en representant
fra selger. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av
risiko og er forbudt. Eventuelle brudd på ferdselsbestemmelsene håndteres iht. aktuelle
byggeplassforskrifter og politivedtekter.
Kontrakten kan ikke transporteres uten samtykke fra selger. Dette betyr at boligen ikke kan
videreselges før den er overtatt av kjøper, med mindre selger særskilt samtykker til dette. Se
også punkt 4.2 vedr transport av garanti.
Dersom selger samtykker til transort av kontrakten vil det medføre en kostnad for kjøper i nr.
1 på kr 25 000,- til selger.
Selger og kjøper forplikter seg til å returnere oppgjørsskjema til meglerforetaket i utfylt stand
før oppgjør foretas.
16.
TVISTER
Tvister mellom partene skal primært søkes løst ved forhandlinger mellom partene.
Eiendommens verneting vedtas.
17.
Oppdragsnr. 129-14-0200
BILAG
Kjøperen har fått seg forelagt og utlevert 1 eksemplar av følgende:
Bilag 1:
Bilag 2:
Bilag 3:
Bilag 4:
Bilag 5:
Bilag 6:
Bilag 7:
Bilag 8:
Bilag 9:
Bilag 10:
Salgsoppgave som inneholder de i lov om eiendomsmegling pålagte
opplysninger, herunder:
 Illustrasjonsbilder
 Tinglyst erklæring vedrørende eventuell avgivelse av grunn samt
utvidelse / opparbeidelse av vei
 Arealbekreftelse
 Standard vedtekter
 Standard kjøpekontrakt
Panteattest/grunnbok, datert
Firmaattest for selger
Reguleringsbestemmelser med kart
Bustadoppføringslova
Kopi av rammetillatelse og
Plantegninger og fasadetegninger
Leveransebeskrivelse
Utomhusplan
Kopi av igangsettingstillatelse
18.
UNDERSKRIFT
Kontrakten er undertegnet i fire likelydende eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt
og to beror hos megleren.
Oslo,
Som kjøper:
Som selger:
Carl Kjelsens vei 37 AS
v/ Espen Fasting ihht firmaattest