Nr. 4/2006 Nøkkeltall for drift av næringseiendom

2366.1
1/4
NR. 4/2006
NØKKELTALL FOR DRIFT AV NÆRINGSEIENDOM
ØKT KONKURRANSE – KOSTNADER FLATER UT, MEN…
Erfaringene fra 2005 preges av at brukerne/leietakerne stiller stadig større krav til kvaliteten
på leveransene. F.eks påvirker inneklima og renhold helsen til hver enkelt bruker av lokalene.
Sterk konkurranse blant leverandørene og stordriftsfordeler på så vel innkjøp som utførelse,
kan være grunnen til at kostnadene ikke følger prisstigningen for øvrig.
For utleier og leietaker er dette gode nyheter. Likevel er det flere indisier på at situasjonen i
løpet av kort tid kan endre seg, både når det gjelder felleskostnadene og leietakers direkte
driftskostnader. Årsaken er stor usikkerhet til utviklingen av prisene på strøm og olje.
Oljeprisen når nye rekorder og kraftleverandørene varsler betydelige økninger.
Tiden for å iverksette tiltak for energisparing er overmoden. Vi ser at opp til 50 % av
felleskostnadene er energibruk. Potensialet for å kutte kostnader er stort. Ifølge Enova kan
5-15 % av energibruken spares bare ved holdningsendring og bevisstgjøring. Et paradoks er
at energibruken øker jo mer moderne bygget er.
I ett pågående prosjekt (kilde: Dalkia-OPAK/OPAK) er det gjennomført en energianalyse.
Resultatet viser en potensiell reduksjon i strømforbruket på nærmere 4GWh pr. år (av et
tidligere totalforbruk på 12GWh pr. år).
Eksempler på konkrete tiltak er etterisolering, installasjon av varmepumper og bytte av
fyrkjeler. Et godt fungerende SD-anlegg er også en av forutsetningene for å oppnå et godt
resultat. Det er viktig å vite at det er etablert støtteordninger for slike investeringer.
De fleste prosjekter av denne art har en investerings- og innkjøringsperiode på 1-3 år før
maksimal besparelse er oppnådd.
En annen kostnad som samtidig er en miljøutfordring er avfallshåndtering. På samme måte
som for energi gir det økonomiske fordeler å tenke miljøbevisst. Bevisst avfallshåndtering vil
redusere kostnadene gjennom optimal kildesortering og redusere mengden restavfall til
deponi. Erfaringstall fra OPAK viser at en eiendom kan spare ca kr 1 000,- pr. tonn avfall
pr. år ved å gå fra ingen kildesortering til å sortere papp og papir. Ved å også sortere plast,
glass og metallemballasje vil man kunne gjøre ytterligere innsparinger.
I løpet av de nærmeste årene vil myndighetene komme med en rekke pålegg, som uansett
tvinger gårdeier til å iverksette miljøtiltak. I tillegg pålegger Regnskapsloven alle
regnskapspliktige selskaper å rapportere om hvorvidt virksomheten påvirker det ytre miljø.
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: firmapost@opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ
2366.1
2/4
Vedlagt følger våre årlige nøkkeltall for forvaltning og drift av næringseiendom, inkludert
tall for normale felleskostnader. Tallene er hentet fra OPAKs referanseportefølje for
kontoreiendommer i Oslo. Tallene er gjennomsnittstall for regnskapsåret 2005, eksklusiv
merverdiavgift, og beregnet i NOK pr. m²/år.
Tallene er oppgitt i et intervall. Enkelte kostnader er ikke relevante i alle eiendommene, slik
at intervallet starter på ”0”. Normale, totale felleskostnader er ikke summen i intervallet, men
et representativt gjennomsnitt i hele porteføljen.
Tilsvarende er sum årlige vedlikeholdskostnader, administrasjonskostnader og leietakers
driftskostnader oppgitt i et representativt intervall og ikke som sum av hhv minimum og
maksimum i intervallet.
Det er viktig å vite at felleskostnadsbegrepet ikke er noen fast innarbeidet bransjestandard.
Disse kostnadene er brukeravhengige og gjelder eiendommens driftskostnader som ikke
henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier. Dvs at gårdeier og leietaker ved
avtaleinngåelsen klargjør hva leietakeren skal dekke av felleskostnader i tillegg til selve
leien. Denne avtalen må være entydig og uttømmende.
Når det er klargjort hva som skal betales av felleskostnader vil utleier fakturere et a konto
beløp, som avregnes mot de faktiske kostnader etter utløpet av regnskapsåret. Felleskostnader
skal fordeles på alle leieareal etter bruk. Kostnader knyttet til ledige lokaler skal dekkes av
gårdeier. Oppdaterte arealoppmålinger er en nødvendig forutsetning for en rettferdig
fordeling.
Ved avregning av felleskostnader er det også viktig at det er foretatt en kvalifisert vurdering
av grenseoppgang mellom hva som er alminnelige driftskostnader eller vedlikehold og
mellom hva som er utbedringer eller oppgraderinger. Dette gjelder for eksempel kostnader
knyttet til heis, ventilasjon og andre tekniske anlegg. Definisjoner av vedlikeholdsbegreper i
NS-3422 kan anvendes i slike vurderinger.
Oslo, 10.05.2006
for OPAK AS
Svein Hagelund
avd.sjef
Vedlegg
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: firmapost@opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ
2366.1
3/4
Vedlegg til Prisstigningsrapport nr. 4/2006, 10.05.2006, v/ Svein Hagelund, tlf. 22 51 77 62
År 2005
GÅRDEIERKOSTNADER :
(Alle tall er per m²/år og
eksklusiv mva.)
Vedlikeholdskostnader:
Utskifting av tekniske anlegg når disse ikke lenger
lar seg vedlikeholde på en regningssvarende måte
Bygningsmessig vedlikehold innvendig
Bygningsmessig vedlikehold utvendig
Sum årlig vedlikehold i intervallet:
kr.
kr.
kr.
kr.
25
9
13
70
-
55
50
50
130
Administrasjonskostnader:
Administrasjon (forvaltning, revisjon, juridiske
honorarer, meglerhonorar, etc.)
Markedsføring
Forsikring
Sum administrasjonskostnader i intervallet:
kr.
kr.
kr.
kr.
22
5
11
60
-
145
22
18
155
FELLESKOSTNADER :
Fjernvarme
Felles strøm
Snebrøyting
Felles renhold
Vaktmester
Vakthold (gjelder ikke stasjonært vakthold)
Renovasjon
Kommunale avgifter
Utomhusanlegg
Diverse rekvisita
Alarm
Tekniske anlegg
Ventilasjon
Sanitær
Elektriske installasjoner
Låssystem
Heis
Brannvern
Skadedyr
Diverse vedlikehold
Normale, totale felleskostnader i intervallet:
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
39
46
0
23
19
12
5
9
0
0
0
2
12
0
4
1
8
1
0
1
240
-
78
91
21
39
33
24
21
21
15
5
10
10
26
5
15
7
24
8
5
14
310
DIREKTE DRIFTSKOSTNADER FOR DEN ENKELTE LEIETAKER:
Energi (lys, pc, kopimaskin, minikjøkken, etc.)
kr.
37
Renhold (bl.a. avhengig av frekvens)
kr.
62
Leietakers vedlikeholdsplikt i følge kontrakt
kr.
52
Sum leietakers driftskostnader i intervallet:
kr.
151
-
80
134
103
270
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: firmapost@opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ
2366.1
4/4
STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR 2000 = 100
NR. 4/2006
INDEKSER PR.15.04.2006
141,0
140,0
139,0
138,0
137,0
136,0
135,0
134,0
133,0
132,0
131,0
130,0
129,0
128,0
127,0
126,0
125,0
124,0
123,0
122,0
121,0
120,0
119,0
118,0
117,0
116,0
115,0
114,0
113,0
112,0
111,0
110,0
109,0
108,0
107,0
106,0
105,0
01/05 02/05 03/05 04/05 05/05 06/05 07/05 08/05 09/05 10/05 11/05 12/05 01/06 02/06 03/06 04/06
KONSUMPRIS
TOTAL
MATERIALER
RØRLEGGER
ELEKTRO
ENEBOLIG
NB! Basisen er nå endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100.
APRIL 2006
SSB's INDEKSER 15.04.06 15.03.06
ENDR.
1 MND
15.04.05
ENDR.
1 ÅR
15.04.04
ENDR.
2 ÅR
KONSUMPRIS
117,9
116,9
0,9%
114,8
2,7%
113,3
4,1%
BOLIGBLOKK:
TOTAL i alt
MAT. i alt
RØR i alt
EL. i alt
124,4
126,1
134,8
140,0
124,1
125,5
134,8
139,9
0,2%
0,5%
0,0%
0,1%
120,0
122,1
129,5
130,4
3,7%
3,3%
4,1%
7,4%
115,3
114,6
122,6
123,4
7,9%
10,0%
10,0%
13,5%
ENEBOLIG:
TOTAL i alt
121,2
120,8
0,3%
117,8
2,9%
114,0
6,3%
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: firmapost@opak.no
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Apeltunveien 2
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 98 40 70
5222 NESTTUN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Klæbuveien 196 B
TROMSØ:
OPAK AS
Terminalgt. 42
Tlf. 73 82 46 00
7037 TRONDHEIM
Tlf. 77 67 79 20
9019 TROMSØ