Svensk Fastighetsmarknad

Transcription

RUBRIK
A
– Fokus 24 orter
TE M A : IN D U S T RIBOLAG E NS FASTI G HE T SI NNE HAV
VÅRE N 2 0 1 4
RUBRIK
B
Välkommen till
Svensk Fastighetsmarknad!
Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom
fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger
en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse.
Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden
med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste
regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen
som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi
har valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt
presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är
det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter och vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter,
har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Det ställer
vi nu till ditt förfogande.
Mikael Lundström
Koncernchef NAI Svefa
Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729)
om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att
utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i
annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.
InnehållSid
Aktuellt och trender
2
NAI Svefa Fastighetsindex 3
Makroekonomi
4
Industribolagens
fastighetsinnehav6
Stockholm
12
Storstockholm
14
Göteborg
16
Malmö
18
Uppsala
20
Linköping
22
Västerås
24
Örebro
26
Helsingborg
28
Norrköping
30
Jönköping
32
Umeå
34
Lund
36
Borås
38
Eskilstuna
39
Sundsvall
40
Gävle
41
Halmstad
42
Karlstad
43
Växjö
44
Luleå
45
Kalmar
46
Östersund
47
Falun
48
Trollhättan
49
Om Svensk
Fastighetsmarknad
50
Om NAI Svefa
51
Om NAI Svefa Analys
52
Kontaktuppgifter
53
Utgivare: Svefa Holding AB
Ansvarig utgivare: Mikael Lundström
Grafisk form: Soformia AB
Foto omslag: ABB
Tryck: Sib-Tryck Holding AB
Fokus 24 orter
Tema Industribolagens fastighetsinnehav
Varmt välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. När tillväxten tar fart och valet
stundar är det då fortsatt investeringar i bostadsegmentet och samhällsfastigheter som vi får se under 2014? Här
ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer.
Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex
och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på de stora industribolagens
fastighetsinnehav. Vi analyserar deras fastighetsbestånd och ger vägledning till affärsmöjligheter då fast egendom
utgör en av bolagens viktigaste tillgångar. Flera av industribolagen står inför valet att äga eller hyra och i flera fall finns
goda möjligheter till utveckling av fastigheten när maskinerna har stannat.
Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter
fortsätter att attrahera kapital. Långsiktigt har fastigheter generellt
och bostäder i synnerhet också visat sig vara en stabil och bra
investering. En jämförelse mellan årlig genomsnittlig totalavkastning
i olika fastighetssegment enligt IPD/Svenskt Fastighetsindex och
utvecklingen på Stockholmsbörsen under den senaste tioårsperioden talar sammantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för
en investering i fastigheter och framför allt bostäder.
Utbudet av affärer av det slag som varit tongivande, med allmännyttiga bostadsbolag och kommuner, kommer sannolikt att minska
till följd av att vi går in i ett valår. Med ökade avkastningsmöjligheter
i alternativa investeringsslag ökar också riskaptiten med ett ökat
intresse för investeringar i kontor, handel och lager/logistik samt
projekt. Det talar för en bredare efterfrågan på svensk fastighetsmarknad under 2014 och de aktörer som förvaltar pensionskapital
och som är inriktade på bostäder och samhällsfastigheter kommer
därmed sannolikt inte vara lika dominerande.
Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats mot
fastighetsägare med annan kärnverksamhet än fastigheter och
framför allt samhällsfastigheter har varit heta investeringsobjekt. I
samband med försäljning tecknas vanligtvis ett långt hyresavtal och
med det offentliga som hyresgäst köper investeraren ett stabilt och
säkert kassaflöde. Steget är inte långt till att marknadssegmentet
breddas och att de stora industribolagens fastigheter återigen blir
föremål för marknadens intresse. Vilka är drivkrafterna bakom en
försäljning och vad är fördelarna med att äga respektive att hyra
sina verksamhetslokaler? I tema-avsnittet beskriver vi de stora
industribolagens fastighetsinnehav samt historien och drivkrafterna bakom ABB:s förändringar av fastighetsinnehavet som kom
att influera flera av de stora industribolagen. Temat löper också
genom hela rapporten med intressanta möjligheter i de lokala
marknaderna.
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den
svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag
för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen
hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader
är stort. I vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med
Göteborg på andra plats med 63 poäng och Uppsala på tredje
plats med 61 poäng. Jönköping visar fortsatt upp ett mycket starkt
utfall och behåller sin fjärdeplats, en placering framför betydligt
större delmarknader som till exempel Linköping och Malmö. Klättrar mest gör Linköping och Västerås med två placeringar vardera
medan Malmö och Växjö tappar två placeringar. Sveriges tredje
storstadsregion, Malmö, placerar sig därmed först på nionde plats
i NAI Svefa Fastighetsindex.
Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar
till nya, spännande affärsmöjligheter!
Åsa Henninge
Analyschef
AKTUELLT OCH TRENDER
2
Aktuellt och trender
Fler fastighetsbolag på börsen
Bankernas försiktighet är sannolikt ett motiv till att fastighetsbolagens intresse för börsen har ökat. Flera är de fastighetsbolag som
behöver ta in kapital för att öka handlingsutrymmet och möjliggöra
expansion eller för att ersätta befintlig bankfinansiering. Börsen
kan då tillsammans med nyemission vara ett attraktivt alternativ.
En börsnotering har flera andra fördelar där det tydligaste tycks
vara att befintliga ägare får en enklare möjlighet till exit eller ökad
ägarspridning än genom direktförsäljning. Jämfört med bygg- och
fastighetsbolagen på börsen på 1980-talet kan dagens noterade
fastighetsbolag sägas vara smalare och lite sexigare med goda
möjligheter till såväl stabil direktavkastning som värdetillväxt.
Tajmingen är god med lågkonjunktur och mycket förväntningsvärden i industribolagens aktiekurser, en miljö där fastighetsbolag
med underliggande säkra och stabila kassaflöden ter sig mycket
attraktiva.
Utmaningar att bygga bort bostadsbristen
Enligt Boverket ökar antalet kommuner som redovisar brist på
bostäder och hela 80 procent av Sveriges kommuner uppger att
det råder brist på hyresrätter. Från och med 1990-talets senare del
har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit stark på flera
delmarknader och på bostadshyresmarknaden är vakansgraden i
tillväxtorter i flera fall i princip obefintlig. Efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus är stor på den svenska fastighetsmarknaden generellt och i tillväxtorterna i synnerhet, värdeutvecklingen
är positiv och den genomsnittliga totalavkastningen under den
senaste tioårsperioden uppgår enligt IPD till 9,8 procent årligen. De
ekonomiska drivkrafterna för att förvärva mark och producera nya
bostäder hänger samman med det förväntade värdet i färdigställt
skick och med en stark bostadsmarknad och en efterfrågan som
överstiger utbudet borde det idag finnas förutsättningar för ett ökat
bostadsbyggande i många kommuner. Varför byggs det då inte fler
bostäder? I den allt hetare debatten om bristen på bostäder tycks
kommuner skylla på staten och vice versa och byggherrarna skyller
på alla regler som fördröjer, komplicerar och fördyrar. Från Boverket
kommer kritik mot bruksvärdessystemet och man konstaterar att
hyressättningssystemet leder till samhällsekonomiska välfärdsförluster till följd av lägre nyproduktion än vad den skulle ha varit utan
bruksvärdessystemets prisreglerande mekanismer. Regeringen
söker på alla sätt nyckeln till framgång och det blir spännande att
se om det kommer att föreslås finanspolitiska stimulansåtgärder för
att göra nyproduktion av bostadshyresrätter attraktivare och hur
detta i sådant fall genomförs.
He t marknad för äldre boenden
Den demografiska utvecklingen talar tydligt för samhällsfastigheter
inom vård- och äldreboendesegmentet. Åldersstrukturen för
Sveriges befolkning har ändrats radikalt under de senaste 100
åren. Den ökade medellivslängden och förändringen i åldersstruk-
tur kommer att medföra ett kraftigt ökat omsorgsbehov under de
närmsta åren. De närmsta 20 åren visar SCB:s befolkningsprognos
att antalet i åldern 65+ kommer att öka med 620 000 individer och
andelen gamla över 80 år kommer att öka med 350 000 individer.
Försäljning av samhällsfastigheter är en marknad som har gått från
0 till 100 på 20 år. Från att inte varit en öppen marknad har samhällsfastigheter blivit attraktiva investeringsobjekt och det har bildats
bolag som är inriktade på att långsiktigt äga och förvalta samhällsfastigheter, bland annat bolag som förvaltar institutionellt kapital
exempelvis åt AP-fonderna. En klar fördel är att samhällsfastigheter
vanligtvis omfattas av långa avtal. I samband med en försäljning
tecknas ett långt avtal med brukaren vilket ger stabila kassaflöden
och, med landsting eller kommun som hyresgäst, förhållandevis
säkra kassaflöden. Långa avtal med betalningssäkra hyresgäster
innebär att hyres-/vakansrisken är liten och investeringen blir
mindre konjunkturberoende och mindre lägesberoende. Den ökade
efterfrågan möts samtidigt av en ökad vilja bland kommuner att
sälja. Enligt en enkätundersökning av Dagens Samhälle kan 4 av
10 kommuner tänka sig att sälja delar av sina fastighetsbestånd.
Het bostadsmarknad ger
NY FART ÅT bostadsrättsombildningar
Under 2013 har det noterats bostadsrättsombildningar i delmarknader utan tidigare tradition av ombildning. Befolkningsutvecklingen under de senaste 10 åren är positiv i 149 av Sveriges
290 kommuner. I 40-talet kommuner överstiger den årliga befolkningstillväxten 1 procent. I de kommuner som av en eller annan
anledning hamnar utanför heta listan för de stora investerarna i
bostadsobjekt talar mycket för att en ombildning och försäljning
till en bostadsrättsförening kan vara lyckosam. En växande befolkning tillsammans med ett litet tillskott av nya bostäder ger en stark
underliggande efterfrågan, bostadsbrist samt kraftig prisutveckling
på privatbostadsmarknaden. Förutsättningarna för vinster i ett
bostadsrättsombildningsprojekt finns därmed i flera delmarknader.
Investeringsbehov och underhållsskuld öppnar
upp för privata infrastrukturinvesteringar
Något det börjar talas om inom offentlig verksamhet är möjligheterna till privata investeringar i infrastruktur. Underhållsskulden är
gigantisk och därtill står flera svenska kommuner inför en investeringsboom och är i stort behov av att bygga ut samhällsservicen.
I Sverige har samhällsfastigheter, eller social infrastruktur, blivit ett
hett investeringssegment under 2000-talet medan investeringar
i transportinfrastruktur fortfarande nästintill till 100 procent sker
genom statliga medel. Med det nationella system som vi har idag
begränsas infrastrukturinvesteringar av den nationella budgeten
vilket gör att lokala och regionala infrastruktursatsningar kan prioriteras bort. Om det offentliga skulle vilja samverka med det privata
saknas inte investerare som har kommunicerat en investeringsvilja
i svensk infrastruktur.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
3
N A I S V E FA FA S T I G H E T S I N D E X
Våren Hösten
VårenHösten VårenHösten
Kommun201420132013 201220122011
1 Stockholml91 91 9291 8989
2 Göteborgl 63 61 6464 6463
3 Uppsalal61 59 6160 5758
4 Jönköping
l54 55 5251 4849
5 Lundl53 53 5858 5760
6 Helsingborg l51 50 5450 5150
7 Halmstad
s l48 47 4845 4543
7 Linköping
s l48 45 5047 4851
9 Malmö
t l47 48 5555 5556
9 Umeå
l47 45 5050 4750
11 Luleå
l45 44 4442 4037
12 Örebro
l43 43 4948 4342
13 Västerås
s l40 37 5046 4747
14 Karlstad
t l 39 40 4539 4341
15 Borås
s l36 34 3633 3436
16 Växjö
t l35 38 4541 3841
16 Norrköping
l35 34 3532 3230
18 Östersund
s l 34 32 3535 3232
19 Kalmar
t l31 33 3731 3534
19 Sundsvall
s l31 30 3737 3333
21 Gävle
l28 29 3431 2931
21 Falun
s l 28 27 3531 2832
23 Eskilstuna
l25 25 2523 1920
24 Trollhättan l 20 16 1415 1420
s t P
ilarnas riktning visar placeringsförändring
sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad - Fokus 24 orter nr 2, 2013. I vårens
mätning syns en vändning i NAI Svefa
Fastighetsindex där 18 av 24 delmarknader
nu uppvisar ett oförändrat eller stärkt index
jämfört med mätningen i höstas. Det indikerar
att tillväxten så sakteliga tar fart och med den
också den underliggande efterfrågan på svensk
fastighetsmarknad.
l l l P
rickarnas färger redovisar hur orten står sig
i förhållandet till genomsnittet. Grön prick
indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul
prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd
prick visar ett sämre värde än genomsnittet.
MAKROEKONOMI
4
Den svenska ekonomin och
utvecklingen på fastighetsmarknaden
Efter drygt ett år med svag tillväxt ser framtidsutsikterna för svensk ekonomi ljusare ut. Trots en avmattning i ekonomin och
låg tillväxt, eller kanske just till följd av lågkonjunkturen, har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig
och fastigheter fortsätter att attrahera kapital. I storstadsregionerna och i segmenten bostäder och samhällsfastigheter har
utvecklingen varit som starkast. Samtidigt skapar låg tillväxt en ovilja att investera i produktionskapacitet vilket påverkar
efterfrågan och därmed riskerna i industrisegmentet.
Tillväxten i den svenska ekonomin har varit svag under 2013,
men de framåtblickande indikatorerna har blivit allt starkare.
Arbetsmarknadsläget har förbättrats och förtroendet hos svenska
hushåll och företag har stigit. Detta tillsammans med att utsikterna
för världsekonomin har blivit något ljusare och en gradvis högre
världsefterfrågan skapar förutsättningar för tillväxten att ta fart i år.
Förbättringen är tydligast i USA, men det står också klart att eurozonen har passerat konjunkturbotten och det sker nu en gradvis
återhämtning. BNP växer igen men återhämtningen sker långsamt
och stora utmaningar kvarstå. Flera länder lider fortfarande av
sviterna av finans- och skuldkrisen och det återstår att hantera
statsskulder och svaga banker samt arbete med underliggande
strukturella problem i syfte att förbättra konkurrenskraften. Det
innebär att den inhemska efterfrågan förblir svag i många euroländer och att det kommer att ta lång tid innan området normaliseras.
En stigande tillväxt i omvärlden bidrar till att efterfrågan på svenska
exportvaror gradvis ökar, vilket i sin tur leder till en återhämtning
inom industrin. Med en stigande efterfrågan, både i omvärlden och
på hemmamarknaden och ett ökat resursutnyttjande kommer även
investeringarna i näringslivet att ta fart så småningom. Den svaga
investeringskonjunkturen bedöms därmed bottna och vända upp.
Kapacitetsutnyttjandet är dock fortsatt lågt inom tillverkningsindustrin varför återhämtningen bedöms ta tid. Det tyder på att vi kan
vänta en betydligt segare återhämtning jämfört med uppgången
2004-2007 efter IT- bubblans slut.
Drivkraften i den nuvarande uppgången är i högre grad den privata
konsumtionen. De redan gynnsamma förhållandena för hushållen
har förbättrats ytterligare i och med den oväntat starka sysselsättningsutvecklingen. De svenska hushållens inkomster fortsätter att
utvecklas väl samtidigt som både börsen och bostadspriserna har
stigit det senaste året vilket innebär att hushållens förmögenhet
stiger. Att hushållen ökar sin konsumtion är viktigt för tillväxten.
Hushållen har ett högt sparande som de förväntas dra ner på i
takt med att framtidstron stärks. I kombination med stigande
sysselsättning, sänkta skatter och låga räntor bidrar detta till att det
finns goda förutsättningar för konsumtionen att öka och det finns
därför mycket som talar för att privat konsumtion kommer att hålla
i taktpinnen när det gäller tillväxten även under de kommande åren.
För att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart
bedömer Riskbanken att penningpolitiken behöver vara fortsatt
expansiv. Reporäntan förväntas ligga kvar på nuvarande låga nivå
under hela 2014. När inflationen har tagit fart och återhämtningen
står på fastare mark väntas räntan långsamt börja höjas.
Flera bedömare menar att regeringen med sin försiktiga finanspolitik, i sin iver att visa väljarna att man tar ansvar för och värnar
om statsfinanserna, försitter chanser att förbättra tillväxtförutsättningarna. Finanspolitiska stimulanser behövs för att ge stöd åt
återhämtningen och för att ytterligare stärka förutsättningarna på
arbetsmarknaden. Önskvärt utifrån både ett tillväxt- och fastighetsmarknadsperspektiv vore finanspolitiska stimulansåtgärder för att
göra nyproduktion av bostadshyresrätter mer attraktivt, något som
skulle vara både tillväxtfrämjande och som skulle stärka utvecklingen på fastighetsmarknaden. I den nya ekonomiska geografin
flyttar jobben dit människor vill bo varför bostadsbristen blir en
fundamental utmaning ur ett konkurrenskraft- och tillväxtperspektiv.
SVERIGES UTVECKLING – 8 ÅR
%
%
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
2006
2007
2008
2009
Relativt arbetslöshetstal
BNP
2010
2011
2012
2013
2014
Reproränta
Inflation (KPI)
Arbetsförmedlingens senaste intervjuundersökning av drygt 11 000
arbetsställen visar att arbetsgivarna är positiva i sin förväntningsbild
på ett års sikt. De räknar med en successiv förstärkning av efterfrågan på varor och tjänster och rekryteringsplanerna är positiva.
Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta
öka med 61 000 respektive 55 000 personer under 2014 och 2015.
Trots många nya jobb 2013 ökar arbetslösheten marginellt, från
8,0 procent 2012 till 8,1 procent 2013 i åldrarna 16 – 64 år varav
MAKROEKONOMI
5
arbetslösa ej studerande svarar för 5,5 procentenheter. Under 2014
och 2015 bedöms arbetslösheten sjunka till 7,8 respektive 7,4 procent. Antalet arbetslösa bedöms minska från 400 000 år 2013 till
375 000 år 2015. Det är en kraftig tillväxt av utbudet av arbetskraft
som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten.
Den privata tjänstesektorn fortsätter att vara sysselsättningslokomotivet och sysselsättningen ökar inom flertalet av dess branscher.
Den ökade privata konsumtionen gynnar exempelvis handel, hotell
och restaurang samt personliga tjänster. Industrin är den näring
som fått ta den största smällen av den svaga globala konjunkturen.
Optimismen för framtiden har dock ökat markant under hösten och
nedgången av sysselsättningen har dämpats.
Det väntas ske en starkare sysselsättningsutveckling i storstadslänen än i övriga delar av landet under 2014. Storstadslänen
bedöms stå bakom ungefär 75 procent av sysselsättningsökningen
under 2014, motsvarande drygt 45 000 arbetstillfällen. Utvecklingen
blir liksom tidigare starkast i Stockholms län, men det tillkommer
också många nya jobb i Västra Götaland och Skåne. Skåne gynnas
också av att den danska ekonomin stärks. Intressant är att sysselsättningen bedöms öka i samtliga län.
Trots en avmattning i ekonomin och låg tillväxt har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig och fastigheter
fortsätter att attrahera kapital. Långsiktigt har fastigheter generellt
och bostäder i synnerhet också visat sig vara en stabil och relativt
bra investering. En jämförelse mellan årlig genomsnittlig avkastning
mätt som direktavkastning och värdeutveckling i olika fastighetssegment enligt IPD/Svenskt Fastighetsindex och utvecklingen på
Stockholmsbörsen mätt som aktieutveckling och utdelning enligt
Six Return Index under den senaste tioårsperioden talar sammantaget ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering
i fastigheter och framför allt bostäder. Årsgenomsnitten visar att en
investering i bostadshyreshus har gett en avkastning om 9,3 procent under den senaste tioårsperioden jämfört med Stockholmsbörsens årsgenomsnitt om 15,6 procent. Till fastigheters fördel
och särskilt bostadsinvesteringar talar att totalavkastningen i stort
sett har varit positiv under hela perioden och faktiskt ända sedan
1990-talskrisen bortsett från en mindre nedgång under 2008. Det
kan jämföras med ett aktieinnehav som uppvisar en betydligt mer
volatil avkastning med svängningar från +70 till –40 procent.
Antalet affärer av det slag som varit tongivande med allmännyttiga bostadsbolag och kommuner kommer sannolikt att minska till
följd av att vi närmar oss valet. Med ökade avkastningsmöjligheter i
alternativa investeringsslag ökar också riskaptiten med ett minskat
intresse för bostäder till förmån för investeringar i kontor, handel och
lager/logistik samt projekt. De aktörer som förvaltar pensionskapital
och som har en inriktning på bostäder kommer därmed sannolikt
inte vara lika dominerande på marknaden. Det talar för en bredare
efterfrågan på svensk fastighetsmarknad under 2014.
På lokalhyresmarknaden är NAI Svefas bedömning att det i flera
delmarknader finns en stark efterfrågan på moderna kontor och
med rätt utformning med effektiva och kvadratmetersnåla kontor
finns förutsättningar för realiserande av nybyggnadsprojekt i flera av
våra regionstäder. Till synes kan en investering i nyproduktion i flera
delmarknader idag vara mer attraktiv än förvärv ur det befintliga
beståndet. Med ett ökat tillskott av moderna, effektiva lokaler ökar
nedåtriskerna i det befintliga beståndet, speciellt i segmentet 1980och 1990-tals objekt med relativt höga kvadratmeterhyror och inte
sällan ineffektiva lokaler.
På lokalhyresmarknaden blir också de positiva signalerna allt fler.
Det mest sannolika scenariot är nog ändå att vi kommer att se en
fortsatt dämpad utveckling under 2014 vilket påverkar efterfrågan
på svensk fastighetsmarknad. NAI Svefas bedömning är att vi
under 2014 i huvudsak kommer att se oförändrade hyresnivåer
med minskade risker för vakanser i takt med att återhämtningen i
svensk ekonomi tar fart.
T O TA L AV K A S TN I N G
%
%
60
60
40
40
20
20
0
0
-20
-20
-40
-40
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Butiker
Kontor
Industrier
Bostäder
Övrigt
SIXRX
INDUSTRIBOLAGENS FASTIGHETSINNEHAV
6
Industribolagens
fastighetsinnehav
Industribolagens strategier gällande de fastigheter som de bedriver verksamhet i skiljer sig åt. Vissa företag väljer att
helt sälja ut sina fastighetsbestånd så som Ericsson. Andra väljer att inkludera fastighetsrörelsen i verksamheten så
som Volvo. En tredje väg är att äga valda delar av de fastigheter man har verksamhet i, likt ABB som först sålde hela
sitt fastighetsbestånd för att senare köpa tillbaka delar av det. Av de tio största fastighetsägarna sett till total taxerad
industriarea är sex stycken rörelsedrivande bolag.
Det största av industribolagen sett till både taxerad area och taxeringsvärde är AB Volvo. Bolaget äger fastigheter med en taxerad
area om cirka 2 000 000 kvadratmeter, varav cirka 80 procent
är industrilokaler och resten kontorslokaler. Fastigheterna har ett
taxeringsvärde om cirka 6,85 mdkr. Fastigheterna är främst lokaliserade till Göteborgs kommun med en taxerad area om totalt
cirka 1 050 000 kvadratmeter. Att de flesta av fastigheterna ligger
i Göteborg beror på att en stor del av produktionen samt huvudkontoret med tillhörande funktioner är lokaliserat till kommunen.
AB Volvo har inga direktägda fastigheter utan de ägs uteslutande
av dotterbolag. I företaget finns samtidigt ett eget affärsområde
som heter Volvo Group Real Estate som hanterar och förvaltar
Volvokoncernens fastigheter. De hyr även ut lokaler till externa
aktörer, så som Volvo Cars.
Överlag är de fastigheter som de största industribolagen äger, sett till
taxerad area, inte koncentrerade till någon enstaka kommun utan
spridda över stora delar av Sverige. Lantmännen äger till exempel
fastigheter i hela 124 kommuner, medan Volvo Cars äger fastigheter i sex kommuner.
Att äga fastigheter på många orter innebär självklart svårigheter på
många sätt. Bolagen har i många fall försökt att möta dessa utmaningar på samma sätt som Volvo och ABB genom att inkorporera
fastigheter som ett affärsområde, stödfunktion eller dotterbolag.
Lantmännen som är en ekonomisk förening har till exempel ett eget
fastighetsbolag med ett 20-tal anställda vars uppgift är att sköta
fastighetsförvaltning, -försäljning och -utveckling.
Trots dessa försök till att ta ett helhetsgrepp om utspridda fastighetsbestånd uppstår svårigheter att effektivt hantera fastigheter på
ett antal orter ute i landet. Det finns därför anledning att kontinuerligt utvärdera fastighetsinnehavet och nyttan i att äga fastigheter
jämfört med att kapitalet används i kärnverksamheten, särskilt på
attraktiva fastighetsmarknader. I dessa marknader är fastighetsägare och hyresgäst mindre beroende av varandra då det finns
alternativ för båda parter. Den som är bäst lämpad att äga fastigheten bör vara den som kan optimera avkastningen och tillhandahålla
produktionsresursen som lokalen utgör till lägst kostnad och risk.
Störst möjligheter gäller för fastigheter med låg grad av specialanpassning, exempelvis kontor eller lager på en fungerande och
attraktiv marknad. I fastigheter med en högre grad av specialisering
är det svårare att hitta en alternativ användare och det kan även
vara svårt att hitta en fastighetsägare som är villig att investera
stora summor i att anpassa lokalerna i takt med att verksamheten
utvecklas och förändras.
A NDEL KOMMER SIELLA LOKALER
IKEA l
Lantmännen l
AB Volvo l
SSAB l
I L L ikvida marknader
BillerudKorsnäs l
Sandvik l
SCA l
Stora Enso l
Södra Skogsägarna l
Lik vida mark nader
Scania l
Volvo Cars l
7
TO TA LT
KOMMU N M E DTAXE R I NGS V Ä R D E
INNEHAV INKL . STÖR ST A ND E LINKL . DOTT E R F Ö R ETAG * B R AN SCHDOTTERBOLAGKOMMU NE R **TAXERINGSVÄRDE, KSEKBOLAG , KS EK
AB Volvo
Fordonstillverkning
53 fastigheter med en taxerad area
om 2 009 525 kvm, fördelat på
1 611 151 kvm industri (80,2%)
och 397 242 kvm lokaler (19,8%)
23 kommuner
Göteborg
4 346 190
6 846 769
Volvo Cars
Biltillverkning
1 289 908 kvm industri (98,1%)
6 kommuner Göteborg
3 642 162
4 549 853
Stora Enso
Massa- och pappersindustri
Skogsindustri
1 195 999 kvm industri (96,3%)
24 kommuner
Hammarö
1 182 663 4 569 391
SSAB
Stålindustri 36 fastigheter med en taxerad area
1 109 762 kvm industri (95,2%)
12 kommuner Luleå
1 403 878 3 153 339
Lantmännen Spannmål, Livsmedel
om 965 984 kvm, fördelat på
930 161 kvm industri (96,3%)
124 kommuner Norrköping
906 460 2 835 174
Södra Skogsindustri Skogsägarna
om 804 885 kvm, fördelat på
784 378 kvm industri (97,5%)
127 kommuner
Varberg
1 019 106 2 898 236
Billerud
Massa- och Korsnäs
pappersindustri
Skogsbruk
67 fastigheter med en taxerad
area om 814 922 kvm, fördelat på
762 495 kvm industri (93,6%)
8 kommuner
Gävle
1 332 705 3 653 147
Sandvik
Teknisk industri 61 fastigheter med en taxerad
724 254 kvm industri (93,1%)
9 kommuner
Sandviken
1 370 680 1 721 028
Scania
Fordonstillverkning 28 fastigheter med en taxerad
560 662 kvm industri (89,3%)
13 kommuner
Södertälje
2 604 494 3 163 101
SCA Graphic Massa- och pappersindustri
71 fastigheter med en taxerad
558 347 kvm industri (97,8%)
10 kommuner
Sollefteå
1 945 051 5 890 364
IKEA
Möbelindustri 38 fastigheter med en taxerad
area om 1 060 761 kvm, fördelat på
523 344 kvm industri (49,3%)
14 kommuner
Jönköping
973 119 6 753 668
* Vattenfall är trots bolagets storlek exkluderat då fastighetsinnehavet huvudsakligen utgör specialfastigheter.
** Endast kommuner där fastigheter med taxerad area finns.
Källa: Datscha / Fastighetsregistret
8
Från fast egendom
till produktionsresurs
Under långa perioder har industrioch rörelsedrivande bolag i Sverige byggt upp betydande fastighetsportföljer som
en naturlig produktionsresurs. Synen på fastigheterna har under de senaste decennierna förändrats och flera industrioch rörelsebolag har sålt ut stora delar av sitt fastighetsinnehav. Vad har varit drivkraften bakom dessa utförsäljningar
och vilka upplägg har använts? Är det kapitalbehov som föranleder försäljningar eller är det en tro på en effektivisering
och att det kapital som är låst i fastigheterna kan förräntas bättre i verksamheten? För ABB, ett av världens största
industribolag, kan det sägas var en kombination av dessa två.
Inom ABB fanns tidigt ett resonemang om att fastigheterna var en
slumrande tillgång och under 80-talet genomfördes Sveriges första
stora fastighetsaffär med sale- and leaseback-upplägg. Affären var
på den tiden nydanande och det bakomliggande resonemanget
var att kapitalet som var bundet i fastigheterna ansågs kunna ge
bättre avkastning om de investerades i verksamheten. På den
tiden var Financial Services inom ABB en viktig del, och delar av
pengarna som erhölls från fastighetsaffären placerades även på
den finansiella marknaden. Valet av köpare föll på Nordisk Renting
(NR) som då var en del av Nordea och som ansågs vara en trygg
och långsiktig aktör. Upplägget fungerade bra, fastighetsrelaterade
frågor förblev lokala och NR var villiga att investera ytterligare i de
svenska fastigheterna.
Under hösten 2000 utnyttjade ABB en återköpsklausul i upplägget
med NR men fastigheterna bjöds därefter åter ut på marknaden.
Försäljningarna var då en del av en finansiell strategi som syftade
till att minska nettoskulden och stärka balansräkningen. Fastighetsbeståndet utgjordes av kontor, industrioch lagerlokaler om sammanlagt 1,1 miljoner kvadratmeter i 35 olika kommuner varav en
mycket stor del är lokaliserade i Västerås (475 000 kvadratmeter)
och Ludvika (190 000 kvadratmeter).
Affären genomfördes under 2002 och köpare var denna gång
London and Regional Properties (LRP). Inför försäljningen tecknade
ABB olika hyresavtal med LRP som löpte på mellan 1,5 till 25 år.
Väldigt mycket krut från ABB:s sida lades på att få till rätt utformning av hyresavtalen. Mannheimer Swartling bidrog i detta arbete
och såg till att stärka upp hyresavtalen vilket gjorde att ABB behöll
stora delar av rådigheten över lokalerna. Samtidigt som behovet av
rådighet påverkade marknadens betalningsvilja negativt sammanföll tidpunkten för försäljningen med en rejäl sättning i marknaden
efter 11 september-attackerna. LRP sålde senare vidare fastighetsbeståndet, främst till Kungsleden under hösten 2007, och kunde
sannolikt räkna hem en god vinst på en marknad som återhämtat
sig och med en hyresgäst som då stod mycket starkare ekonomiskt. Den senaste transaktionen inom ABB-portföljen genomfördes under 2010 och 2011 då ABB köpte tillbaka fastigheter
i Ludvika och Karlskrona. Fastigheterna inrymmer tillverkning av
högspänningsprodukter samt kabeltillverkning och utgör moderna
högteknologiska industrianläggningar utan motsvarighet i världen.
Hur har då resonemanget kring fastighetsfrågorna förts inom ABB
under denna period? Vilka lärdomar har man dragit? Erfarenheten
från avyttringen av fastigheterna är generellt goda. Att avyttra fastigheterna gav ABB den viktiga kapitalinjektion som behövdes vid
tidpunkten för försäljningen. Med facit i hand konstaterar nuvarande
fastighetschef Lars Åkerstedt att vissa fastigheter kanske inte skulle
ha sålts och att återköpen av de mest strategiska fastigheterna i till
exempel Ludvika är ett kvitto på det. Men att inte sälja alls var aldrig
ett alternativ, det var rätt att sälja just då.
Återköpen under 2010-2011 föranleddes även av stora investeringsbehov i fastigheter med väldigt hög grad av specialisering
belägna på orter där fastighetsinvesterare inte nödvändigtvis står i
kö för att investera miljardbelopp. Att sälja en fastighet där det inte
finns en alternativ hyresgäst än den nuvarande, som i fallet ABB
i Ludvika, innebär att fastighetsägaren och hyresgästen i högre
utsträckning än normalt blir beroende av varandra.
I ett sådant läge var det bättre att köpa tillbaka just dessa specifika
fastigheter. I dag skulle ABB sannolikt välja att hyra för att täcka sitt
lokalbehov på en ”fungerande marknad” där det finns alternativa
hyresgäster, medan de skulle välja att äga själva om det är en liten
marknad och hög grad av specialisering i fastigheten.
En annan viktig lärdom för en lyckad försäljning är att få till rätt
utformning av hyresavtalen som utgör det centrala ramverk som
präglar relationen mellan fastighetsägare och hyresgäst. ABB la
stor vikt vid utformningen av hyresavtalen för att behålla rådighet
över lokalerna samtidigt som ambitionen fanns att skapa ett flexibelt nyttjande där ytor kunde lämnas om behovet förändrades. Vad
som regleras i hyresavtalet är dock en avvägning och det måste
finnas en balans mellan att maximera hyresgästens intressen och
marknadens möjlighet att prissätta avtalen. Risken är annars att
man ”vinner slaget men förlorar kriget.”
9
Vilka slutsatser kan vi då dra utifrån ABB:s avyttring av sin fastighetsportfölj? I en fastighet med låg grad av specialisering, exempelvis ett kontor, i en fungerande likvid marknad är fastighetsägare
och hyresgäst mindre beroende av varandra då båda parter har
alternativa lösningar. Fastighetsägaren kan hitta nya hyresgäster
samtidigt som hyresgästen kan hitta nya lokaler. I en fastighet med
hög grad av specialisering och som dessutom är belägen på en
mindre likvid marknad där det är svårt att hitta alternativa hyresgäster vilket gör att hyresgäst och hyresvärde ”sitter i varandras knän”
blir relationen dem emellan mycket viktig då alternativen för båda
är väldigt begränsade.
Utifrån detta resonemang blir samsynen på till exempel förvaltning
och investeringar viktigare och en avsaknad av samsyn kommer
leda till tidskrävande negativa processer. Det som tidigare var en
intern beslutsprocess är nu en extern förhandling vilket kommer att
kräva resurser. Detta gör att ett industribolag som funderar på att
avyttra sina fastigheter måste söka en operativ fastighetsägare som
kan utvecklas med bolaget i tider av förändring, om de ämnar sälja
fastigheter på en ej fungerande marknad.
Däremot finns det all anledning för industrioch verksamhetsbolag
att se över sitt fastighetsinnehav i orter som är attraktiva fastighetsmarknader, framför allt där alternativa hyresgäster kan överta
lokalerna om verksamheten förändas. Detta med förutsättningen
att det finns en tro på att kapitalet som erhålls vid en försäljning av
fastigheterna kan förräntas bättre inom kärnverksamheten.
För att kunna ta ställning i äga/hyra-frågan är det viktigt att utreda
det egna företagets syn på risker, skyldigheter och möjligheter
som förknippas med fastigheter. Ett resonemang som att ”satsa
på kärnverksamheten” blir lite av en klyscha om dessa frågor inte
analyseras. Hur produktionslokalerna anskaffas bör vara en fråga
om att väga konkreta fördelar mot nackdelar som de olika alternativen erbjuder.
Den som är bäst lämpad att äga en fastighet är den aktör vars
beslut leder till den bästa användningen av resurser. Den långsiktiga
ägaren bör i teorin värdera fastigheten högre än andra aktörer och
bedöma risker, skyldigheter och möjligheter förknippade med fastigheten annorlunda. Frågeställningen är komplex och beror både på
externa och interna faktorer. Det finns inga färdiga lösningar eller
enkla svar utan ett beslut bör föregås av en analys som tar avstamp
i det egna behovet av rådighet och flexibilitet såväl som i några av
de centrala frågeställningarna inom fastighetsägandet.
– Hur hanterar vi och bedömer olika risker som är förknippade med
ägandet av fastigheter: tekniska risker, hyres- och vakansrisker,
marknadsrisker, finansiella risker.
– Hur bra är vi på att förvalta fastigheterna jämfört med en aktör
som har fastighetsägande som kärnverksamhet? Finns det skillnader i drift- och underhållskostnader? Finns skillnader i förmågan
att maximera intäkterna? Finns det skillnader i hur vi hanterar uppkomna vakanser?
– Vad har vi för kostnad för det kapital som är bundet i fastigheterna? Finns det skillnader i kapitalkostnader?
Jämförelse mellan tre alternativA sätt att ”anskaffa” produktionslokaler
ÄGAH YR A – R E NTINGHYR A – VA NLIGT H YR ESAV TAL
Strategisk kontroll över fastigheten Full kontroll
Långsiktig kontroll via köpoption
Begränsad kontroll, delvis beroende
på längd av hyresavtal
Förvaltning
Fullt ansvar
Oftast fullt ansvar
Begränsat ansvar, krysslista
Exponering mot värdeförändring
i fastigheten
Full exponering mot både upp- och nedsida
Ingen nedsida, dock större delen
av uppsida via köpoption (ofta till fast pris)
Ingen risk eller möjlighet för nedeller uppsida
Frigjort kapital
Vilken belåning man kan ha på 100 procent av fastighetens värde,
fastigheten beror förutom på bankens dock risk för klassificering som
ställningstagande (normalt 50-60%) finansiell lease
även på företagets branch etc
100 procent av fastighetens värde
Ränteexponering relaterad till fastigheten
Full, dock beroende av
upplåningstyp etc
Ingen ränterisk
Full, dock möjlighet att låsa räntan
i hyresavtalet
10
När maskinerna stannar
Investeringsviljan i fastighetsutvecklingsprojekt i våra storstäder och tillväxtorter är stor och arbete med tillskapande av
nya byggrätter för bostäder och blandstad pågår på flera håll. I flera städer finns också stora möjligheter att omvandla
tidigare industrimark till mer kvalitativa ändamål. Industriområden och hamnområden, ofta belägna i vad som utgör
attraktiva lägen i respektive delmarknad med centrala, stationsnära eller vattennära lägen, konverteras till bostäder
och verksamheter. Att rita om staden är en långsam process med flera intressenter och är givetvis av stor vikt för att
möta kraven från en växande befolkning och en framgångsfaktor för stadens fortsatta utveckling och attraktionskraft.
Industrilandskapet i Norrköping är ett av vårt lands mest lyckosamma exempel på omvandling av industrilandskap
till modern blandstad.
I hela den industrialiserade delen av världen, inklusive Sverige, är
det en tydlig trend att tjänstenäringar växer sig allt starkare. Enligt
branschorganisationen Almega har andelen sysselsatta inom
tjänstenäringar under en 20-årsperiod vuxit från 37 procent år 1993
till 46 procent år 2012. En stor del av denna ökning kan tillskrivas
framväxten av så kallade kunskapsintensiva näringar. Andelen sysselsatta inom denna kategori har under samma tidsperiod vuxit från
14 procent till 23 procent, en trend som med största sannolikhet
kommer att fortsätta framöver.
Omställningen från industrisamhälle till kunskapssamhälle har varit,
är och kommer fortsätta att vara påfrestande för många städer i
Sverige. När väl den oundvikliga och nyttiga omställningen till kunskapssamhälle är igång sätter det en stor press på kvarvarande
industriföretag som med hård konkurrens från låglöneländer egentligen står inför ett enda val, effektivisera och kostnadsbespara eller
försvinna. Effektivisering kan ske på många sätt varav maskinell
istället för manuell tillverkning är en och att förlägga produktion
utomlands är en annan. Vilket sätt som än används leder det till att
industribolagens fastigheter oftast får andra användningsområden
inom samma näring eller blir tomställda. Det senare var också vad
som hände i Norrköping.
Redan under 1500-talet hade industrialiseringen i Norrköping inletts
med att mjölkvarnar anlades på Kvarnholmen vilken senare gav
namnet åt Holmens bruk som grundades i början av 1600-talet.
Under de närmsta århundradena kom sedan Holmens bruk att
blomstra tillsammans med textil- och pappersindustrins framväxt.
Dessa båda industrier kom sedan under de närmsta århundradena
att husera på det område som idag utgör Industrilandskapet i
centrala Norrköping. Början på slutet av användningen av området
som plats för produktion kom under 1970 när textilrörelsen lades
ner. Denna hade under årtiondena dessförinnan satts under stor
press då konkurrensen från låglöneländer blivit mycket hård. 1986
följdes sedan nedläggningen av textilindustrin av att pappersbruket
lades ner då Holmen bestämt sig för att bygga en ny anläggning i
Braviken och därmed avslutade en industriepok på området som
varat oavbruten i 377 år.
Vad händer då när maskinerna stannar? Även om det vanligtvis ofta
följer en tung period efter en större nedläggning med hög arbetslöshet och en stad med stukat självförtroende leder det till en nyttig
förnyelseprocess. I flera städer där nedläggningar har skett har de
gamla lokalerna som använts till produktion ofta börjat användas till
annan verksamhet och på så sätt kunnat få ge nytt liv åt lokalerna
och staden. Även om Holmens flytt till Braviken i Norrköping inte
innebar någon massarbetslöshet i den bemärkelsen påbörjades
just en sådan process. Den kan dock sägas ha påbörjats redan
tidigare. Efter att Industrilandskapet under 1960- och 1970-talet
hade kommit att förfalla allt mer gick åsikterna isär när det gällde
hur Industrilandskapet skulle hanteras och det fanns ingen tydlig
riktning, även om det under den här tiden hos gemene man succesivt bildades en allt starkare opinion att bevara äldre byggnader.
Vid tiden för nedläggningen ägde Holmen själva hela fabriken och
utlyste en nordisk arkitekttävling för att få in förslag på vad de skulle
göra med deras nu tomställda byggnader. 47 tävlingsbidrag kom in
och två vinnare utsågs. Dessa två var förslag signerade arkitekterna
Kai Wartiainen och Alexis Pontvik. Generaliserat kan det sägas att
Wartiainens förslag gick ut på att delvis riva och delvis bevara byggnaderna, medan Pontviks förslag till en större del gick ut på att riva
byggnaderna. Holmen som i detta skede flyttat ut till Braviken ville
inte ägna sig åt fastighetsutveckling och sålde därför till Holmenbyggarna, ett bolag som bildades gemensamt av Fastighets AB L E
Lundberg (Lundbergs) och dåvarande SIAB (idag NCC) år 1988
med syfte att utveckla Holmenområdet. År 2005 blev Lundbergs
ensam ägare till det gemensamma bolaget.
I detta läge frågade sig de inblandade aktörerna vad som kunde
göras av området och försökte att gemensamt komma fram till
vad som var värt att bevara och inte. Holmenbyggarna tyckte då
att det var viktigt att historien fick ta plats i det framtida området
vilket bidrog till att det var Kai Wartiainens förslag som i slutändan
valdes. Eftersom husens exteriör i mångt och mycket styrts av
innehållen i husen var det bäddat för komplikationer. Det ansågs
dock på det hela ha gått relativt smärtfritt, mycket på grund av att
byggnadernas stomme ändå var mycket flexibla med bra arkitektur
vilket möjliggjorde stora förändringar på insidan.
11
Överlag fanns det många utmaningar i utvecklingsprocessen. En
av dessa var att ge området en identitet. Trots en önskan om att
bevara det mesta av den äldre byggnationen var det inte möjligt att
restaurera delar av bebyggelsen. När bebyggelse revs i början av
1990-talet kom det stark kritik från olika håll om att allt för mycket
revs. En anledning till detta har ansetts vara att det var svårt för
många att se framför sig hur det ”färdiga” Industrilandskapet skulle
se ut. En viktig pusselbit i att skingra oron bland involverade och
invånare var därför färdigställandet av konserthuset Louis De
Geer vilket ses som en av juvelerna i området och en milstolpe i
utvecklingen. Detta bidrog till att skapa en identitet för området och
peka ut vägen framöver. När väl konserthuset var på plats blev det
enklare att visualisera hur området skulle komma att se ut och det
fanns något att utgå ifrån vid vidareutveckling av andra byggnader
på området.
En annan viktig pusselbit i områdets utveckling var framväxten
av beslutet att bygga ett lokalt campus vid Linköpings universitet
i staden. För att driva utvecklingen av området framåt var det
tvunget att fyllas på med verksamheter och det fick inte stå tomt
för länge. Därför lades mycket vikt vid att attrahera verksamheter
till området och att campuset kom att läggas där var mycket viktigt,
inte bara för området i sig utan för hela staden.
Att inte detaljreglera utvecklingen av Industrilandskapet i allt för
stor utsträckning anses vidare ha varit ett framgångsrecept. Det
möjliggjorde en god och konstruktiv dialog mellan de inblandade
aktörerna vilket gjorde att kreativiteten inte hämmades. Komplicerade utmaningar har därför kunnat överkommas genom samarbete
och innovativa lösningar.
Nästa steg på vägen i Industrilandskapets utveckling anses vara
tillförandet av bostäder till området. Tidigare anses inte efterfrågan
på bostäder i Norrköping ha varit tillräckligt stor för att motivera
nybyggnation i någon större utsträckning. Under några år under
1990-talet sjönk också befolkningsmängden vilket självklart inte är
optimalt ifall bostadsbyggande ska till. Nu växer dock staden, till
viss del beroende på att antalet studenter ökar. Vill man behålla
dessa i staden efter utbildningens slut är inte bara kvalificerade
arbetstillfällen viktiga utan även att attraktivt boende finns att
tillgå. Exempel på nyproduktion av bostäder är projektet Katscha
mittemot ”Strykjärnet” i Industrilandskapet, ett projekt med exklusiva bostäder som ritats av Kai Wartiainen tillsammans med Ingrid
Reppen. Ett annat är Lundbergs projekt med 400 bostäder i Industrilandskapet som beräknas vara färdigställt till 2020. Att tillföra
bostäder är också en av de sista pusselbitarna i Industrilandskapets utveckling. Nu får området som en aktör uttryckte det ”även
liv på kvällstid”.
Gammalt möter nytt. Så kan Industrilandskapet beskrivas. Sammantaget är området ett bra exempel på hur omvandling av industribyggnader som tomställs kan skapa ett helt nytt område för nya
ändamål med de gamla verksamhetsbyggnaderna som bas. Det
finns flera lyckosamma exempel på omvandling av tidigare industriområden och alla har inte samma goda lägesmässiga förutsättningar som Industrilandskapet i Norrköping. Vägen från tomställd
lokal till ny användning har däremot vanligtvis gemensamt att den
kantas av fallgropar och komplexa utmaningar i de tidiga skedena
såväl som i utvecklingsprocessen.
I komplexa utvecklingsprojekt av det slag som det ofta handlar
om vid omvandling av ett tidigare industriområde krävs samverkan
mellan det offentliga och det privata. Det är viktigt att ta fasta på
dialogen, undvika detaljreglering så långt det går samt analysera
marknadsmässiga och lönsamhetsmässiga aspekter i tidiga skeden
och under hela processen så att projektet möter en investeringsvilja
och genomförandekraft i marknaden samt att tillskottet av nya ytor
möter efterfrågan.
FOKUS STOCKHOLM
12
Stockholm
91
Jonas Åkerberg
jonas.akerberg@naisvefa.se
Bostadsutvecklingen börjar ta fart på många håll runt Stockholm. Bostadsrättsföreningar är fortsatt starka köpare till
låga direktavkastningskrav. Även för kommersiella fastigheter har transaktionsaktiviteten varit god.
Bostadsfastigheter
I Stockholm är de största ägarna till bostadsfastigheter de allmännyttiga bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem
och Svenska Bostäder samt de privata aktörerna Einar Mattson,
SKB och Wallenstam. Stockholmsregionen upplever en kraftig
befolkningstillväxt vilket ställer krav på ett ökat bostadsbyggande.
I samband med utbyggnaden av tunnelbanenätet har det genom
Stockholmsförhandlingen tecknats avtal om att bygga omkring
78 000 bostäder utmed de fyra nya sträckningarna, varav cirka
46 000 förläggs inom Stockholm stad. På Östermalm bygger
Veidekke 12 huskroppar om åtta våningar. Projektet benämns
Svea Fanfar och omfattar totalt 350 exklusiva lägenheter med 93
lägenheter i den första etappen. I december avyttrades Bulten
23, en 3D-fastighet om 7 800 kvadratmeter på Södermalm, för
ett bedömt värde om 370 mkr motsvarande cirka 47 500 kr/kvm.
Säljare var Bonnier Fastigheter och köpare en bostadsrättsförening.
Direktavkastningen är bekräftad till cirka 1,8 procent.
Kommersiella hyresfastigheter
Några av de största ägarna till kommersiella fastigheter är AMF
Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan. Under
hösten har det skett flera stora affärer i Stockholm. AMF förvärvade
den centralt belägna fastigheten Jericho 34 som omfattar 21 500
kvadratmeter, främst kontor och butiker. Köpeskillingen bedöms till
cirka 1,6 mdkr motsvarande cirka 74 500 kr/kvm och en bedömd
direktavkastning om drygt 4,5 procent. I september gjorde den
amerikanska hotellkedjan Host Hotels & Resorts sitt första nordiska köp i och med förvärvet av fastigheten Snäckan 1, mer känd
som Sheraton-huset. Köpeskillingen bedöms till cirka 950 mkr för
22 000 kvadratmeter med drygt 450 rum. I Stadshagen på västra
Kungsholmen förvärvade Alecta ”Västerport” från CS Euroreal.
Bebyggelsen färdigställdes under 2008 – 2009 av NCC och är
certifierad enligt GreenBuilding. Byggnaderna inrymmer 21 500
kvadratmeter kontor. Priset bedöms till cirka 800 mkr motsvarande
cirka 37 000 kr/kvm.
Specialfastigheter
Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Jernhusen
och Locum. I början av 2016 kommer den nya entrén och akutmottagningen på S:t Görans Sjukhus att invigas. Projektet, som
tilldelats Arcona, omfattar 5 050 kvadratmeter BTA och innebär
en investering för Locum om cirka 260 mkr. Kapaciteten utökas
därmed med 30 000 patienter per år. Akademiska Hus planerar för
en omfattande nybyggnation inom Albano och även KTH Campus
är under utveckling med flera projekt, exempelvis tar man tillsammans med KTH fram detaljplaner för 600 studentlägenheter.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
91
91
92
91
89
1
1
1
1
1
MARKNADSDATA MARS 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
AA-läge
3 700 – 5 200 4,25 –5,00
55 000 – 90 000
A-läge
2 200 – 4 300 4,75 –5,75
40 000 – 65 000
B-läge
1 600 – 3 200 5,25 –6,75
20 000 – 40 000
C-läge
900 – 2 400 5,50 –7,75
9 000 – 25 000
4,50 –6,25
65 000 –150 000
B UT I K E R
AA-läge
2 000 –15 000
A-läge
1 500 – 8 000
5,00 –6,75
40 000 –100 000
B-läge
900 – 4 500
5,75 –7,75
25 000 – 45 000
C-läge
700 – 2 000
6,25 –7,75
10 000 – 25 000
A-läge
700 – 1 300
6,50 –8,75
5 000 – 12 000
B-läge
600 –
850
7,00 –8,75
4 500 – 8 000
C-läge
550 –
850
7,25 –9,00
3 500 – 6 000
AA-läge
1 350 – 2 150
1,50 –4,00
22 000 – 48 000
A-läge
1 175 – 2 150
1,50 –4,00
20 000 – 40 000
B-läge
1 075 – 1 675
3,25 –5,25
13 000 – 34 000
C-läge
1 050 – 1 400
4,50 –6,00
8 000 – 28 000
I ndustri
B os t äder
FOKUS STOCKHOLM
13
Lägesindelning industri, A- och B-läge
Industri- och lagerfastigheter
Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, Klövern och Sagax är de
största ägarna av industrioch lagerfastigheter i Stockholm. Regionens kraftiga befolkningstillväxt medför ett tryck på att omvandla
centralt belägna verksamhets- och industriområden till förmån för
bostadsfastigheter. I Älvsjö förvärvade M2 Gruppen industrifastigheten Sjöbotten 1 om 41 000 kvadratmeter till ett bedömt värde om
450 mkr. Fastigheten inrymmer handel, kontor och lager. Efter bara
18 månaders innehav avyttrade Klövern tomträtten till Varmvattnet
3 i Akalla för 180 mkr. Objektet inrymmer cirka 15 000 kvadratmeter
handels- och verkstadslokaler. Köpare var I.A. Hedin Fastighet som
också bedriver verksamhet i fastigheten.
I Fokus: Ericsson/Telefonplan
Vid Telefonplan i stadsdelen Midsommarkransen i Söderort finns
ett stort stycke svensk industrihistoria. Här stod L M Ericssons
telefonfabrik färdig 1948, en anläggning som på sin tid ansågs
vara en av de mest högteknologiska fabrikerna i Sverige. Runt
omkring fabriken byggdes bostäder och området kring Telefonplan
kallades LM-staden. Idag har Ericsson inte längre någon närvaro
i området då flytten av de sista funktionerna påbörjades i slutet
av 2009. Innan dess hade företaget redan flyttat en stor del av
verksamheten till Kista och beslutet 2002 att flytta huvudkontoret
till Kista markerade företagets intention att flytta hela verksamheten dit. Detta följde på Drotts förvärv av en stor del av Ericssons
fastighetsbestånd 2000 vilket främst innefattade fastigheter i Kista
men även vid Telefonplan. Efter att Ericsson gradvis har lämnat
Telefonplan har annan verksamhet tillkommit på området som idag
är hem för bland annat Konstfack. Det pågår för närvarande ett
större stadsutvecklingsprojekt i området vilket omfattar de tre kvarteren Telefonfabriken, Tvålflingan och Timotejen inom vilka det ska
byggas cirka 2 000 nya bostäder. Ett av dessa projekt kallas ”The
Brick” och det är ALM Equity som ska omvandla Ericssons gamla
kontorsfastighet till 600 ungdomslägenheter. Andra byggherrar vid
Telefonplan är HSB, JM, Lean Equity, SSM Bygg & Fastighet, Stena
Fastigheter och Vasakronan.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum Köpeskilling, tkr
1
Varmvattnet 3
Butik & verkstad
jan-14
2
Jericho 34
Kontor, butiker & bostäder dec-13
3
Murmästaren 3
Kontor
4
Bulten 23
5
Sjöbotten 1
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Area, kvm
Säljare
Köpare
180 000
14 800
Klövern
I A Hedin Fastighet
1 600 000
21 500
Allianz
AMF Fastigheter
dec-13
490 000
16 100
Balder
Vasakronan
Bostäder
dec-13
370 000*
7 800
Bonnier Fastigheter
Brf Bulten 12
Handel, kontor & lager
dec-13
450 000*
41 000
AB Stockholm Sjöbotten 1
M2 Gruppen
FOKUS STORSTOCKHOLM
14
Storstockholm
Vasakronan har avyttrat Postens huvudkontor i Solna. I Huddinge planerar Hemsö och SveaNor för en miljardsatsning
på ett utbildning- och forskningscenter. Nynäshamn har avyttrat delar av sitt allmännyttiga bostadsbestånd.
Bostadsfastigheter
Tillsammans med de kommunala bostadsbolagen är Akelius,
Einar Mattsson, Stena Fastigheter och Wallenstam stora aktörer.
Stockholms kranskommuner växer alltmer för varje år som går
vilket ställer höga krav på kommunerna att effektivisera plan- och
byggprocessen för att stimulera nyproduktion. Sundbybergs
kommun, Sveriges minsta till ytan, visar här framfötterna då man
som enda kommun i Stockholmsregionen bygger fler bostäder än
utlovat. Under september till december förra året beviljades 600
bygglov och totalt räknar man med att cirka 600 bostäder färdigställts under 2013. I december förvärvade Tagehus Holding tre
bostadsfastigheter på Lidingö om totalt cirka 32 000 kvadratmeter
med 460 lägenheter. Säljare var Rikshem. Köpeskillingen bedöms
till cirka 530 mkr och direktavkastningen till cirka 3,5 procent. Det
kommunala bostadsbolaget Nynäshamnsbostäder sålde i januari
drygt 520 lägenheter fördelade på nio fastigheter till IHF Bostad för
en köpeskilling om cirka 386 mkr.
Till de största kommersiella fastighetsägarna hör AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan. Under januari
förvärvade Areim fastigheten Eken 6 i Sundbyberg, även kallad
Chokladfabriken, från Skanska. Fastigheten inrymmer cirka 27 000
kvadratmeter, främst kontor. Köpeskillingen uppgick till 600 mkr
vilket motsvarar cirka 22 200 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 6,25 procent. En uppmärksammad affär är Delarka
Holdings förvärv av Postens huvudkontor i Solna. Säljare var Vasakronan. Köpeskillingen är bekräftad till 1,2 mdkr motsvarande drygt
23 000 kr/kvm. Fastigheten omfattar cirka 53 000 kvadratmeter
och är fullt uthyrd till Posten fram till år 2026. Direktavkastningen
bedöms till cirka 6,25 procent. Aberdeen Pan-Nordic avyttrade
handelsfastigheten Säby 3:24 i Järfälla omfattande tre byggnader
och totalt drygt 6 500 kvadratmeter. Köparen var Catella Real
Estate. Köpeskillingen uppgick till 170 mkr motsvarande cirka
26 000 kr/kvm.
Kommun
Kommun
NAI Svefa Fastighetsindex
Stockholm
l
9
1
Sundbyberg
l
72
Solna
l
71
Nacka
l
71
Sollentuna
l
64
Huddinge
l
55
Tyresö
l
52
Sigtuna
l
Järfälla
l
49
Haninge
l
47
Upplands Väsby
l
46
Södertälje
l
42
Botkyrka
l
33
l l l Om NAI Svefa Fastighetsindex, se sid 3 och sid 50.
51
Sigtuna
Upplands
Väsby
Järfälla
Sundbyberg
Solna
Sollentuna
Nacka
Stockholm
Huddinge
Tyresö
Botkyrka
Södertälje
Haninge
FOKUS STORSTOCKHOLM
15
Specialfastigheter
Akademiska Hus, Jernhusen och Locum tillhör de stora ägarna
av specialfastigheter. På Lidingö har JM avyttrat en fastighet som
inrymmer äldreboende med 54 lägenheter. Köpare var Malmegårds
för cirka 137 mkr. Locum planerar för upprustning och nybyggnation av Danderyds sjukhus. Investeringen bedöms till cirka 1,9 mdkr.
Området vid Karolinska i Huddinge växer. Hemsö och SveaNor ska
uppföra ett utbildnings- och forskningscenter om cirka 35 000
kvadratmeter. Investeringen beräknas till 1 – 1,5 mdkr. Byggstart
för första etappen beräknas till augusti.
Stora ägare inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem,
Fabege och Sagax. Corem förvärvade under december NREP:s
andel i det gemensamt ägda bolaget som äger logistikfastigheten ”Veddestaterminalen”. Det underliggande fastighetsvärdet
bedöms till cirka 332 mkr. I samband med uppförandet tecknades
ett 15-årigt avtal med Postnord. Fastigheten, som har en uthyrbar
area om 19 000 kvadratmeter, kommer att inrymma cirka 450
arbetsplatser och blir därmed Postnords största logistikarbetsplats.
I Arlandastad förvärvade det amerikanska bolaget Invesco logistikfastigheten Märsta 24:3 från Estea. Fastigheten är fullt uthyrd och
omfattar drygt 23 500 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till
cirka 190 mkr.
I fokus: Sickla köpkvarter
Atlas Copco är ett av Sveriges största industriföretag. Huvudkontoret ligger i Sickla i Nacka. Det var inom detta område som
Aktiebolaget Diesels Motorer 1898 startade upp produktion av
dieselmotorer. Efter samgående med Nya Atlas bildades Atlas
Copco och än mer produktion kom att lokaliseras till området. Efter
många år av produktion inom området så flyttades den i början av
1990-talet till Örebro och kvar blev endast huvudkontoret. År 1997
förvärvade dåvarande Ljungberggruppen, idag Atrium Ljungberg,
Atlas Copcos fastighetsbestånd i Sickla. Området har sedan dess
förändrats mycket och utgör idag Sickla köpkvarter, ett populärt
butiksområde med 150 butiker och cirka 13 miljoner besökare
under 2012. Butikerna är fördelade på en uthyrbar handelsyta om
cirka 76 700 kvadratmeter. Själva fastigheten Sicklaön 83:22 som
omfattar Sickla köp- och affärskvarter har en taxerad area om cirka
110 800 kvadratmeter och tillsammans med det övriga beståndet
i kommunen gör det Atrium Ljungberg till en av de största fastighetsägarna sett till taxerad area i kommunen. I närheten ligger
också Atlas Copcos nya huvudkontor vilket färdigställdes under
2011 och ägs av Atrium Ljungberg. Sicklaområdet är ett bra exempel på hur ett industrioch verksamhetsområde kan omvandlas
och därmed få ny användning och nytt liv.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1
Sundbyberg Eken 6 (Chokladfabriken)
Kontor
jan-14
600 000
2
Portfölj om nio fastigheter i Nynäshamn
Bostäder
jan-14
3
Järfälla Säby 3:24
Handel
4
Lidingö Herkules 1, Juno 2 & 3
5
Solna Polisen 2 (Arken)
Säljare
Köpare
27 000
Skanska
Areim
386 000
37 500
Nynäshamnsbostäder
IHF Bostad
dec-13
170 000
6 500
Aberdeen Pan-Nordic
Catella Real Estate
Bostäder
dec-13
530 000*
32 000
Rikshem
Tagehus Holding
Kontor
nov-13
1 230 000
53 000
Vasakronan
Delarka Holding
FOKUS GÖTEBORG
16
Göteborg
63
Hans Hurtig
hans.hurtig@naisvefa.se
Nyproduktionen av bostäder höll god fart mot slutet av 2013. Det har skett flera uppmärksammade transaktioner på
den kommersiella marknaden, till exempel Bäckebol HomeCenter och Platzers förvärv i samband med börsnotering
i november.
Bostadsfastigheter
Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag äger en
dominerande del av bostadsfastigheterna i Göteborg. Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och
Willhem innehar en stor del av det resterande beståndet. Under
andra halvåret 2013 har det färdigställts omkring 1 000 nya bostäder i Göteborg, varav majoriteten i Lundby. Kring nya resecentrum
i Gamlestaden bedöms det enligt den fördjupade översiktsplanen
komma att byggas omkring 1 600 nya lägenheter. Ett annat utvecklingsområde för bostäder i Göteborg är söder om Askim där det
nästa år tas ett första spadtag för en ny stadsdel i Hovås. Totalt
kommer 1 200 bostäder att byggas i närheten av Brottkärrsmotet.
Enligt Göteborgs Stads Produktionsplan för 2014 – 2016 ska det
under perioden påbörjas planarbete för cirka 4 800 bostäder. De
föreslagna detaljplanerna ska huvudsakligen skapa bostäder i
Backa, Lundby, Majorna och Krokslätt. Centralt planeras det för
160 bostäder på Heden.
De största ägarna inom segmentet är Eklandia (Castellum),
kommunen, Platzer, Vasakronan, Volvo och Wallenstam. Transaktionsaktiviteten under det andra halvåret av 2013 ökade från
motsvarande svaga period året innan. Platzer var aktiva med ett
par större förvärv inför börsnoteringen i november förra året. Under
månaden förvärvades Centrumhuset, fastigheten Tingstadsvassen 3:8, på Backaplan från AxFast. Byggnaden inrymmer 4 800
kvadratmeter butiker och det underliggande fastighetsvärdet
bedöms till cirka 166 mkr. Bolaget förvärvade även den nyutvecklade kontorsfastigheten Tennet, Gullbergsvass 5:26, i närheten av
centralstationen från Skanska. Byggnaden inrymmer cirka 16 700
kvadratmeter. Köpskillingen uppgick till 630 mkr. En av årets mest
uppmärksammade transaktioner var KF Fastigheters försäljning av
sju handelsplatser runt om i Sverige till Starwood Capital Group. I
portföljen ingick bland annat Bäckebol HomeCenter med 42 500
kvadratmeter på norra Hisingen.
Specialfastigheter
Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter,
Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av specialfastigheter
i Göteborg. Under december 2013 förvärvade Hemsö vårdfastigheten Brämaregården 80:1 i Kvillebäcken. Säljare var Tornstaden
och köpeskillingen uppgick till 90 mkr motsvarande cirka 27 000
kr/kvm. Den nybyggda fastigheten inrymmer vårdcentral, folktand-
vård och apotek. Under 2014 ska Bergsjöns vårdcentral byggas ut.
Ett bygglov med 3D-fastighetsbildning har beviljats som omfattar
1 500 kvadratmeter ovanför befintligt parkeringshus.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
63
61
64
64
64
2
2
2
2
2
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
AA-läge
1 700 – 2 600
5,00 –6,25
18 000 – 40 000
A-läge
1 400 – 2 200
5,50 –6,50
11 000 – 35 000
B-läge
1 000 – 2 200
6,25 – 7,25
6 000 – 20 000
C-läge
650 – 1 600
6,75 – 8,50
4 000 – 13 000
AA-läge
4 000 – 9 000
4,75 – 5,75
30 000 – 95 000
A-läge
1 500 – 7 500
5,00 – 6,25
20 000 – 75 000
B-läge
1 000 – 4 000 5,00 – 6,75
10 000 – 27 500
C-läge
700 – 1 500
6,25 – 8,00
2 500 – 12 500
B UT I K E R
I ndustri
A-läge
500 –
950
7,00 – 8,25
5 000 – 11 000
B-läge
450 –
700
7,75 – 8,75
4 000 – 8 000
C-läge
350 –
550
8,25 – 9,25
3 000 – 5 000
AA-läge
1 125 – 1 725
2,75 – 3,75
22 000 – 40 000
A-läge
1 075 – 1 675
3,00 – 4,25
16 000 – 35 000
B-läge
1 025 – 1 625
3,50 – 5,25
11 000 – 28 000
C-läge
975 – 1 425
4,75 – 7,00
6 500 – 16 000
B os t äder
FOKUS GÖTEBORG
17
Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de största
ägarna av industrioch lagerfastigheter i Göteborg. Antalet transaktioner minskade något under 2013 jämfört med föregående år.
I oktober förvärvade Kungsleden två lager- och butiksfastigheter i
Högsbo för en köpeskilling om 56 mkr motsvarande cirka 8 400
kr/kvm. Säljaren var Wallexia Fastigheter och de största hyresgästerna är Möblera Huset och Elgross´n. Genom Kungsledens
portföljförvärv från GE Capital Real Estate övertog bolaget även
ett stort bestånd av industrifastigheter i Göteborg, huvudsakligen
belägna inom Högsbo industriområde. Den totala uthyrbara arean
av Göteborgsfastigheterna uppgår till cirka 47 000 kvadratmeter.
I Fokus: AB VOLVO
AB Volvo har en stor närvaro i Göteborg genom sina olika verksamheter. Totalt äger bolaget fastigheter med en total taxerad
lokalarea om cirka 1 030 000 kvadratmeter vilket gör företaget
till den näst största fastighetsägaren i kommunen sett till taxerad
lokalarea. Förutom fastigheter som utnyttjas av moderbolaget och
dess dotterföretag hyrs en del lokaler ut till bland annat Volvo Cars
som är den tredje största fastighetsägaren i kommunen. AB Volvo
har samlat sitt fastighetsbestånd i dotterföretaget Volvo Group Real
Estate som ansvarar för både fastighetsunderhåll, utveckling och
arbetsplatsservice. Det var under 2007 som dotterföretaget bytte
namn från Danafjord och fick utökat uppdrag av moderbolaget att
förvalta och ansvara för alla fastigheter i koncernen. I koncernen
sker en fokusering på kärnverksamheten vilket har visat sig i avyttringar av bland annat Volvo Aero och Volvo Rents. Under AB Volvos
kapitalmarknadsdag i december 2013 meddelades det också att
företaget överväger att avyttra sitt innehav av icke-strategiska
fastigheter.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Nordstaden 33:3 (Hasselbladshuset)
Kontor
dec-13
600 000*
2 Gullbergsvass 5:26 (Tennet)
Kontor
dec-13
3 Bäckebol HomeCenter (del av portfölj)
Handel
4 Arendal 764:718 (Arkenhuset)
5 Tingstadsvassen 3:8 (Centrumhuset)
Säljare
Köpare
14 700
Credit Suisse
Alecta
630 000
16 700
Skanska
Platzer
nov-13
3 900 000
205 000
KF Fastigheter
Starwood Capital Group
Hotell
nov-13
150 000*
12 500
Higab
Göteborgs Hamn
Handel
nov-13
166 000
4 754
AxFast
Platzer
FOKUS MALMÖ
18
Malmö
47
Per Wieslander
per.wieslander@naisvefa.se
Det är stort fokus på investeringar i syfte att utveckla Malmö som evenemangsstad. Satsningen på World Village of
Women Sports har dock avbrutits. På bostadsmarknaden har intresset från bostadsrättsföreningar återigen ökat.
Bostadsfastigheter
Allmännyttiga MKB Fastighets AB är den största innehavaren av
flerbostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena
Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer på marknaden.
Bostadshyrorna i det kommunala MKB kommer från den 1:a april
att höjas med 1,4 procent. Hyreshöjningen är en förhandlingsuppgörelse med Hyresgästföreningen region södra Skåne. Uppgörelsen sträcker sig över två år och innebär även att hyrorna höjs med
1,6 procent från januari 2015. Den låga inflationstakten och låga
ränteprognoser gör att hyreshöjningarna kan hållas på en lägre nivå
än de senaste åren och trots detta spegla förväntade förändringar
av bruksvärdet. Efter en period av låg aktivitet från bostadsrättsföreningar har marknaden nu svängt och antalet ombildningar har
ökat något i Malmö. Bostadsrättsombildningar har huvudsakligen
skett i områdena kring Möllevången, Gamla Staden och i Slottsstaden. För mindre enheter finns det alltjämt ett stort intresse från
privata aktörer.
Stora ägare av lokaldominerade fastigheter i Malmö är Briggen
(Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Under
de senaste tio åren har besöksnäringen och den turismekonomiska
omsättningen i Malmö ökat med över 50 procent. En betydande
orsak till denna utveckling är de omfattande investeringar som
har skett i infrastruktur vilket lett till ökad tillgänglighet, såväl till
Malmö som inom staden. En annan förklaring är ett ökat utbud av
nya attraktiva lokaler för möten, kongresser och mässor. Malmö
håller på att utvecklas till en stor evenemangsstad. Ambitionen är
att utveckla detta vidare och få ett allt större inslag även av större
konferenser. Flera projekt syftar till att förstärka detta, som till
exempel uppförandet av en ny konsert- och kongresshall samt inte
minst ett flertal hotell. Förutom hotell i Malmö Live så finns det två
hotellprojekt i Hyllie, Skanskas projekt på Universitetsholmen samt
ombyggnation av Skånska Dagbladets lokaler till hotell.
Specialfastigheter
Folksam, Hemsö, Kungsleden, landstinget och Malmö Stad är
stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Mångmiljardsatsningen
på World Village of Women Sports (WVWS) har avbrutits nu när
Malmö högskola istället valt att lokalisera sig i Kockums gamla
vagnverkstad i Västra Hamnen. En av grundtankarna med WVWS
var att samla idrott, akademi och näringsliv i samma miljö och att
det skulle bli ett internationellt center med fokus på kvinnors idrott
och hälsa. Sedan lanseringen har projektet dock dragit ut på tiden
och kommer nu alltså att avvecklas.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
47
48
55
55
55
9
7
5
5
5
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
AA-läge
2 100 – 2 450
5,25 – 6,00
27 000 – 40 000
A-läge
1 750 – 2 300
5,75 – 6,50
16 000 – 25 000
B-läge
1 200 – 1 800
6,25 – 7,25
8 000 – 17 000
C-läge
800 – 1 300
7,50 – 8,50
5 000 – 7 000
5,25 – 5,75
40 000 – 60 000
B UT I K E R
AA-läge
3 500 – 5 500
A-läge
3 000 – 4 500
5,50 – 6,25
30 000 – 40 000
B-läge
1 200 – 2 500
6,25 – 7,00
10 000 – 20 000
C-läge
700 – 1 300
7,25 – 8,50
5 000 – 12 000
A-läge
650 – 1 000
7,25 – 8,00
4 000 – 8 500
B-läge
500 –
800
7,75 – 8,75
3 500 – 6 000
C-läge
400 –
700
8,50 – 9,50
2 750 – 4 000
AA-läge
1 375 – 1,675
3,00 – 3,75
22 000 – 30 000
A-läge
1 375 – 1 675
3,25 – 4,50
17 000 – 25 000
B-läge
1 150 – 1 525
4,00 – 5,50
15 000 – 20 000
C-läge
1 150 – 1 525
5,25 – 6,25
9 000 – 13 000
I ndustri
B os t äder
FOKUS MALMÖ
19
Briggen (Castellum), Klövern och Wihlborgs är stora ägare av
industrioch lagerfastigheter i Malmö. I början av året förvärvade
Wihlborgs genom en bolagsaffär fastigheten Sunnanå 12:27 i
Burlövs kommun strax utanför Malmö. Säljare var AxFast. Logistikfastigheten har en tomtarea på cirka 53 000 kvadratmeter med en
uthyrningsbar lokalarea om cirka 14 500 kvadratmeter. På fastigheten finns tre byggnader med kontor, terminal och lager. Nettoköpeskillingen har uppgetts till 181 mkr. Byggnaderna uppfördes
2008 och har TransFargo som enda hyresgäst. Området Sunnanå
är beläget i anslutning till den Yttre Ringvägen samt väg 11 vilket
gör att det ses som en naturlig del av Malmös fastighetsmarknad.
I Fokus: VARVSSTADEN
Under 1870-talet började Kockums Mekaniska Verkstad tillverka
fartyg på det område som idag kallas för Varvsstaden. Som mest
hade företaget cirka 6 000 anställda och var länge Malmös största
arbetsgivare. På grund av de lönsamhetsproblem som drabbade
den svenska varvsindustrin under 1970- och 1980-talet beslutade
regeringen 1986 att verksamheten skulle läggas ner. År 2005
förvärvade Peab Kockumsområdet och började planera för en
omvandling av området till cirka 2 000 bostäder och cirka 5 000
nya arbetsplatser. Redan idag finns det kommersiell verksamhet i
form av företag i det så kallade Media Evolution City som ägs av
Wihlborgs samt i form av att SVT Syd är lokaliserade här sedan
2010. Totalt omfattar nybyggnadsområdet cirka 300 000 kvadratmeter och omvandlingen kommer att ske under de närmaste 20
– 30 åren med visionen att området ska vara färdigställt till 2030.
Målet med omvandlingen av Varvsstaden är att det ska bli en tät
och attraktiv stad som bidrar till att Västra Hamnen som område
fortsatt är i framkant vad det gäller stadsutveckling.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Sunnanå 12:27
Industri & logistik
jan-14
181 000
14 500
AxFast
Wilhborgs
2 Värdshuset 3 (+ fastighet i Märsta)
Kontor
dec-13
417 000
11 300
Annehem
SPP Fastigheter
3 Rosenborg 1 & 2
Bostäder
nov-13
105 000
5 165
Privatperson
Brf Rosenborg
4 Jägersro Center (del av portfölj)
Handel
nov-13
3 900 000
205 000
KF Fastigheter
Starwood Capital Group
5 Drivan 5 Bostäder
nov-13
18 250
886
Heimstaden Brf Drivan
FOKUS UPPSALA
20
Uppsala
61
Petter Sandberg
petter.sandberg@naisvefa.se
Kommunen har ett offensivt mål för bostadsbyggandet. Genom förvärvet av ett markområde i Ulleråker finns det goda
möjligheter att uppfylla detta. Även på kontorsmarknaden är det stor aktivitet, med uthyrningar, förvärv och projekt.
Bostadsfastigheter
Ortens allmännyttiga bostadsbolag, Uppsalahem, är tillsammans
med Rikshem de största ägarna av bostadsfastigheter. Andra
ledande aktörer i Uppsala är de privata fastighetsägarna Heimstaden, HSB och Stena Fastigheter. Uppsala har under de senaste
åren vuxit med runt 3 000 – 4 000 invånare per år, en ökning som
kommunen räknar med ska bestå framöver. Kommunens uppdaterade mål är att det ska uppföras 3 000 lägenheter per år. För
att möta denna efterfrågan har flera stora stadsutvecklingsprojekt
påbörjats. Kommunen har ingått avtal om att under 2014 förvärva
ett 774 000 kvadratmeter stort markområde i Ulleråker från Landstinget i Uppsala län. Affären uppgår till drygt 1,8 mdkr och möjliggör en utbyggnad om cirka 6 000 – 8 000 lägenheter, varav 30
procent ska utgöra hyresrätter och resterande bostadsrätter. De
pengar som landstinget får in genom försäljningen kommer i sin
tur att delfinansiera de planerade om- och nybyggnationerna av
universitetssjukhuset.
De största ägarna av kommersiella hyresfastigheter i Uppsala är
Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Klövern, Storebrand,
Uppsala Akademiförvaltning och Vasakronan. Under senare år har
en viss ökning i hyresnivåerna för kontorslokaler kunnat konstateras som resultat av en svagt stigande efterfrågan, detta särskilt
för moderna och centralt belägna fastigheter. Klövern fortsätter att
stärka sin position i Uppsala, genom både uthyrningar och förvärv.
Under november blev det klart att bolaget förvärvar två centralt
belägna kontors- och butiksfastigheter från Aspholmen. Den totala
uthyrbara arean uppgår till cirka 10 700 kvadratmeter med Willys
som största hyresgäst. Uppsala kommun har meddelat att det blev
Skanska Sverige tillsammans med Utopia Arkitekter som vann
markanvisningstävlingen om kontorsprojektet Resenären samt den
närmaste omgivningen inom Uppsala resecentrum. Ambitionen är
att både skapa Nordens mest hållbara kontorsbyggnad och en ny
profilbyggnad.
Specialfastigheter
Akademiska Hus, kommunen, landstinget och Vasakronan är
de största ägarna av specialfastigheter i Uppsala. Universitetets
expansion har medfört att förvaltningen är utspridd på olika platser.
Tillsammans med Akademiska Hus avser universitetet därför att
uppföra en ny förvaltningsbyggnad i kvarteret Plantskolan med
Slottet och Botaniska trädgården som närmaste grannar. Byggnaden ska huvudsakligen användas för kontors- och förvaltningsändamål, men kommer också inrymma undervisningslokaler och
service. Detaljplan har dock ännu inte vunnit laga kraft.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
61
59
61
60
57
3
3
3
3
3
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 100 – 2 500
5,25 – 6,75
10 500 – 23 000
B-läge
900 – 1 600
6,00 – 7,50
7 000 – 14 000
C-läge
700 – 1 100
6,25 – 7,75
5 000 – 9 000
A-läge
2 200 – 4 500
4,75 – 6,00
15 000 – 41 000
B-läge
800 – 3 600
5,25 – 7,00
7 000 – 17 000
C-läge
700 – 1 200
6,50 – 7,50
5 000 – 10 000
A-läge
550 – 1 000
6,00 – 7,50
4 000 – 8 000
B-läge
450 –
750
6,50 – 8,00
3 500 – 5 500
C-läge
350 –
550
7,00 – 8,25
1 500 – 4 000
A-läge
1 025 – 1 625
3,25 – 4,50
12 000 – 23 500
B-läge
1 025 – 1 425
3,25 – 5,50
10 000 – 16 500
C-läge
1 025 – 1 425
5,25 – 6,75
7 000 – 11 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS UPPSALA
21
Stora ägare inom segmentet är Aspholmen (Castellum), Fresenius, Klövern och Uppsala kommun. Översiktsplanen medger en
förtätning av staden där centrala industriområden omvandlas till
bostadsområden och industrier istället omlokaliseras till stadens
utkanter. Transaktionsaktiviteten är fortsatt låg. Försäljningarna har
i huvudsak avsett mindre enheter i etablerade industriområden.
RSSA Fastigheter förvärvade i oktober en industrifastighet i Librobäck för drygt 12 mkr. Efterfrågan är god på moderna lager- och
logistiklokaler. I december tecknade Klövern ett sjuårsavtal med
Ica Fastigheter avseende uppförandet av en omlastningsterminal
i Fyrislund om 2 700 kvadratmeter. Hyresvärdet uppgår till 39 mkr.
I Fokus: Pharmacia/Uppsala Business Park
Pharmacia var ett stort svenskt läkemedelsbolag som under sin
storhetstid var en av de största arbetsgivarna i Uppsala. Företaget
startades redan 1911 i Stockholm, men flyttade 1951 till Uppsala
för att kunna expandera och vara nära universitetet. Pharmacia,
som genom moderbolaget Fortia, börsnoterades 1969, hade
länge både huvudkontor, forskning och produktion i Uppsala.
Det ändrades dock när statliga Procordia köpte företaget och
slog ihop det med en branschkollega och huvudkontoret istället
förlades till Stockholm. Efter ytterligare en sammanslagning med
företaget Upjohn började en uppstyckning av verksamheterna i
Uppsala. Huvudkontoret kom nu istället att hamna i London och två
år senare i New York. Under 2002 köpte sedan läkemedelsjätten
Pfizer Pharmacia för 60 miljarder dollar och de sista verksamheterna såldes av. Under 2006 sålde Pfizer den kvarvarande cirka
55 000 kvadratmeter stora fastigheten för 225 mkr till Klövern vilken
då hade en uthyrningsgrad som understeg 50 procent och Pfizer
skulle dessutom lämna sina ytor senast 2009. Trots dess problem
har Klövern lyckats hyra ut större delen av lokalerna. Ett antal av
hyresgästerna är läkemedelsbolag startade av Pharmacia-anställda
eller avknoppade från Pharmacia.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Kronåsen 3:1
Tomtmark (bostäder)
mar-14
1 835 000
774 000
Uppsala läns landsting
Uppsala kommun
2 Kvarngärdet 56:9
Tomtmark (bostäder)
nov-13
31 000
1 530
NCC
Brf Klaviaturen
3 Svartbäcken 19:1
Butik, lager & idrott
okt-13
30 790
2 970
Svartbäcken 19:1 KB
Tunabackar Utveckling
4 Fyrislund 6:2
Butik
okt-13
206 000
22 000
5 Dragarbrunn 6:2
Butik & bostäder
sep-13
15 000
1 260
Fyrislund-Fastigheten KB Fastighetsaktiebolaget Hermius 14
Privatperson
Kvalitetsbostäder Uppsala
FOKUS LINKÖPING
22
Linköping
48
Elenore Pellams
elenore.pellams@naisvefa.se
Transaktionsaktiviteten i Linköping har generellt varit låg under den senaste tiden. Rikshem har dock gjort sitt första
förvärv i staden, ett vård- och omsorgsboende. Corallen planerar för utveckling av handel i Djurgården.
Bostadsfastigheter
Största ägare av bostadsfastigheter i Linköping är kommunägda
Stångåstaden med ett innehav om cirka 320 fastigheter och en
bostadsarea om drygt 1 120 000 kvadratmeter. Andra stora ägare
är Botrygg, HSB, Hyresbostäder i Sverige, Mannersons Fastighets AB, Riksbyggen och Willhem. Sedan halvårsskiftet 2013
har transaktionsvolymen varit låg med endast ett fåtal överlåtelser
av bostadsfastigheter. Köpare och säljare har främst varit privatpersoner och fastigheterna avser i huvudsak enheter med en
uthyrbar area som understiger 400 kvadratmeter. Ett paket om
fyra fastigheter i Möjetorp i de södra delarna av tätorten såldes i
augusti förra året. Affären genomfördes mellan två privatpersoner
till en köpeskilling som uppgick till 15,7 mkr motsvarande cirka
7 200 kr/kvm. Under 2013 fick Linköping ett tillskott på nästan 600
bostäder, varav cirka 70 procent är hyresrätter. Vid en jämförelse
med året innan motsvarar detta en ökning med cirka 35 procent.
De största aktörerna på den kommersiella hyresmarknaden
är Corallen (Castellum), Garnisonsfastigheter, Henry Ståhl, Ikano,
Klövern, kommunen, Lilium, Lundbergs och Sankt Kors. Under oktober 2013 köpte Corallen fastigheten Jägmästaren 1 i Djurgården.
Inom fastig-heten finns byggrätt för både handel och parkering.
Corallen avser totalt att uppföra cirka 12 000 kvadratmeter handelslokaler och cirka 400 parkeringsplatser. Citygross är redan
klar hyresgäst för 7 000 kvadratmeter. Fastigheten certifieras enligt
Miljöbyggnad och inflyttning är beräknad till våren 2015. Markförutsättningarna i området kräver extra grundläggningsinsatser. Priset
uppgick till cirka 17,8 mkr, motsvarande cirka 400 kr/tomtarea.
Under november 2013 sålde Klövern fastigheten Epåletten 14
utmed Nygatan i vad som bedöms utgöra ett A-läge för kontor.
Största hyresgäst är Landstinget i Östergötland. Köpeskillingen
uppgick till cirka 27 mkr, motsvarande cirka 16 900 kr/kvm.
Direktavkastningen bedöms till cirka 5,7 procent.
Specialfastigheter
Största ägare av specialfastigheter i Linköping är Linköpings
kommun via dotterbolaget Lejonfastigheter. Vidare är även
Akademiska Hus, Botrygg, Hemsö och landstinget stora innehavare av specialfastigheter. Under september 2013 förvärvade
Rikshem Idrottsplatsen 1 vilket var bolagets första förvärv i
Linköping. Säljare var HSB Östergötland. Fastigheten inrymmer
drygt 2 400 kvadratmeter vård- och omsorgsboende med 44
lägenheter och är fullt uthyrd till Linköpings kommun. Under 2014
kommer en ny aktivitetspark för ungdomar att byggas i Södra
Ekkällan.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
48
45
50
47
48
7
9
8
10
7
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 200 – 1 700
6,00 – 7,00
8 000 – 17 000
B-läge
900 – 1 550
6,75 – 7,75
5 000 – 9 000
C-läge
600 –
900
7,75 – 9,00
3 000 – 5 500
A-läge
2 000 – 5 000
5,50 – 6,75
15 000 – 40 000
B-läge
1 000 – 5 000
6,50 – 8,25
6 000 – 15 000
C-läge
600 – 1 100
8,25 – 10,00
3 000 – 8 000
A-läge
400 –
700
7,50 – 9,25
3 000 – 7 500
B-läge
350 –
550
8,25 – 10,00
2 500 – 4 500
C-läge
300 –
450
9,50 – 11,00
1 800 – 3 500
A-läge
1 100 – 1 450
4,00 – 5,25
10 000 – 21 000
B-läge
1 100 – 1 350
4,50 – 5,75
7 000 – 16 000
C-läge
1 050 – 1 325
5,75 – 6,75
5 500 – 10 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS LINKÖPING
23
I Linköping är Saab en stor ägare av industrifastigheter med cirka
220 000 kvadratmeter. Vidare är Cloetta, Klövern, Linköpings
kommun och Scan stora fastighetsägare. Transaktionsvolymen
för industrifastigheter är vanligtvis låg och har så varit även under
2013. Priserna varierar mellan cirka 1 500 – 6 700 kr/kvm. En av de
större fastigheterna som sålts sedan halvårskiftet 2013 är Grynnan
10 i Tornby, en småindustrifastighet om cirka 2 600 kvadratmeter.
Fastigheten såldes för 14,1 mkr motsvarande cirka 5 400 kr/kvm.
Säljare var en privatperson och köpare var Hammer Property.
Telekomföretaget Ericsson satsar på att bygga två datacenter för
forskning och utveckling, varav ett i Mjärdevi.
I Fokus: SAAB Aerospace
Försvarskoncernen Saab är efter kommunen den näst största
fastighetsägaren i Linköping sett till total taxerad lokalarea och
störst sett till taxerad industriarea med cirka 289 000 respektive
220 000 kvadratmeter i fastigheten Tannefors 1:107. Fastigheten
är belägen i Tannefors och utgör ett stort område. Tomtarealen
är cirka 3 200 000 kvadratmeter och inom denna inryms förutom
Saabs verksamhet även Linköpings flygplats. Flygplatsen ägs av
Saab men enligt ett avtal från 2011 står kommunen helt och hållet
för den civila driften. I december 2013 tog Linköpings kommun
ytterligare ett steg i att ta över driften av flygplatsen genom att det
kommunala bolaget Sankt Kors förvärvade terminalbyggnaden och
ett markområde för parkering av Saab. För Saabs räkning byggs nu
på fastigheten ett nytt kontorshus om 11 000 kvadratmeter för cirka
750 personer. Inflyttning beräknas ske under sommaren 2014.
I framtiden finns det möjlighet att det blir än mer utbyggnationer
för Saabs del om Brasiliens köp av nya stridsflygplan blir av. Det
skulle i så fall kunna leda till en ökad produktion och fler anställda
hos Saab.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Epåletten 14
Kontor
nov-13
27 000
16 000
Klövern
Okänd
2 Grynnan 10
Industri & kontor
okt-13
14 100
2 623
Privatperson
Hammer Property
3 Jägmästaren 1
Byggrätt (kommersiellt)
okt-13
17 800
44 400
Linköpings kommun
Corallen
4 Idrottsplatsen 1
Vårdboende
sep-13
Okänd
2 400
HSB Östergötland
Rikshem
5 Portfölj om 4 bostadsfastigheter
Bostäder
aug-13
15 700
2 000
Privatperson
Privatperson
FOKUS VÄSTERÅS
24
Västerås
40
Erik Blohm
erik.blohm@naisvefa.se
I centrala Västerås planeras det för Stationsområdet, en omvandling av ett före detta verksamhetsområde till en ny
stadsdel med varierande bebyggelse och ett nytt resecentrum. Utvecklingen av Kokpunkten och dess närområde
fortsätter.
Bostadsfastigheter
Västerås allmännyttiga bostadsbolag Mimer är tillsammans med
Bostjärnan, Ikano, Rikshem och Willhem de dominerande aktörerna
inom segmentet. Öster Mälarstrand fortsätter att växa. I området
närmast upplevelsecentrumet Kokpunkten pågår planering av 750
nya bostäder i den tredje etappen av området. De största aktörerna
inom bostadsutvecklingen i området är HSB, JM, Mimer, NCC och
Peab. Balder förvärvade under hösten fyra fastigheter, i huvudsak
innehållande bostäder, av Glitnir Bank Luxemburg. Fastigheterna är
belägna i Gideonsberg och Viksäng och har en total uthyrbar area
om drygt 55 000 kvadratmeter. Köpeskillingen bedöms till drygt
400 mkr. Aroseken sålde i december den centrala fastigheten Kol
15 till VS-Hus, en lokal aktör. Förutom bostäder innehåller fastigheten en biograf och flera restauranger på en yta om cirka 9 800
kvadratmeter. Transaktionsaktiviteten avseende bostadsfastigheter
har varit att betrakta som relativt låg under andra halvan av 2013.
De större aktörerna inom segmentet är Aspholmen (Castellum),
Hemfosa, Ikano och Kungsleden. En fördjupad översiktsplan
över den nya stadsdelen Stationsområdet i centrala Västerås har
antagits under hösten. Det före detta verksamhetsområdet ska
omvandlas till en tät och blandad stadsbebyggelse. Målet är att
den första etappen av nya resecentrum ska stå klar under 2017.
Det befintliga avloppsreningsverket begränsar bostadsutvecklingen
i dess närhet vilket medför att byggrätter för kommersiellt ändamål,
som kontor och viss handel, kommer att tillskapas. Klövern har
förvärvat fastigheten Köpmannen 5 från Ikea. Fastigheten omfattar
16 600 kvadratmeter, främst handel. I skrivandes stund är totalt
6 900 kvadratmeter uthyrt till Willys, Rusta och Systembolaget.
Sedan Ikea flyttat till Erikslund är 9 700 kvadratmeter vakanta.
Under året kommer köpare och säljare att arbeta tillsammans för att
hyra ut lokalerna i syfte att Hälla åter ska bli en stark handelsplats.
Specialfastigheter
Kommunens och landstingets utförsäljning av specialfastigheter de
senaste åren har aktiverat den privata marknaden för segmentet
och Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Lönnbacken och Rikshem
tillhör några av de stora aktörerna. Det har varit ett stadigt intresse
för specialfastigheter i Västerås de senaste åren, men under det
senaste halvåret har antalet transaktioner minskat. Peab kommer
under hösten att färdigställa upplevelse- och äventyrsbadet inom
Kokpunkten vilket innebär att bostadsområdena längs Mälarstranden får ytterligare en mötesplats.
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
Index
40
37
50
46
47
Placering
13
15
8
11
9
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 150 – 1 750
6,50 – 7,75
9 000 – 15 000
B-läge
950 – 1 650
7,00 – 8,00
6 000 – 12 000
C-läge
800 – 1 300
7,50 – 8,50
4 000 – 7 500
A-läge
1 000 – 3 500
6,00 – 7,00
15 000 – 30 000
B-läge
900 – 1 600
6,25 – 7,50
10 000 – 18 000
C-läge
700 – 1 000
7,00 – 8,50
5 000 – 10 000
A-läge
550 –
800
7,50 – 8,75
4 000 – 8 000
B-läge
400 –
600
8,25 – 9,50
3 000 – 5 000
C-läge
350 –
550
9,25 – 10,50
1 500 – 3 500
A-läge
1 000 – 1 525
4,00 – 5,75
12 000 – 22 000
B-läge
975 – 1 475
4,50 – 6,25
8 000 – 16 000
C-läge
875 – 1 350
5,75 – 7,25
7 000 – 12 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS VÄSTERÅS
25
Segmentets största aktörer är Aspholmen (Castellum), Klövern,
Kungsleden och Northern Logistic Property. Omvandlingen av
Stationsområdet väntas medföra en omflyttning av de verksamheter som idag finns inom området då det väntas bli svårare att
bedriva verksamheter som medför tunga transporter och buller. Nya
byggrätter kan ge verksamhetsutövarna möjlighet att återinvestera
i bättre logistiklägen. Klövern förvärvade i oktober fastigheten
Turbinen 1 av NRP. Fastigheten omfattar 17 750 kvadratmeter
uthyrbar area. Köpeskillingen har bedömts till mellan 70 – 80 mkr
och direktavkastningen till 7,5 – 8,0 procent. Fastigheten är belägen
i Stenby vilket bedöms som ett bra logistikläge.
I Fokus: ABB
ABB är Västerås största privata arbetsgivare med cirka 4 275
anställda 2013. En stor del av den verksamhet bolaget bedriver i
Sverige är lokaliserad till Västerås vilket innebär att de är en viktig
del av det lokala näringslivet. De är samtidigt i behov av stora
lokalytor att bedriva sin verksamhet på. ABB ägde tidigare sina
egna fastigheter i Sverige men 2002 förvärvade London & Regional
Partners (LRP), ett bolag baserat i England, hela beståndet för en
köpeskilling om cirka 3,0 mdkr. 2010 såldes fastigheterna sedan
vidare till Kungsleden som en del i en större portföljaffär om 3,6
mdkr. I samband med affären köpte ABB tillbaka de tidigare ägda
fastigheterna i Ludvika för 809 mkr. Affären gjorde att Kungsleden
nu är den näst största fastighetsägaren i kommunen sett till total
taxerad lokalarea med sina cirka 483 000 kvadratmeter. ABB har
själva ett dotterbolag som främst ägnar sig åt att hyra in lokaler och
mark samt köpa in fastighetsanknutna tjänster.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Köpmannen 5
Handel
jan-14
175 000
16 600
2 Kol 15
Bostäder & lokaler
dec-13
Okänd
9 790
3 Turbinen 1 (del av portfölj)
Lager
okt-13
70 000 – 80 000*
4 4 bostadsfastigheter (del av portfölj) Bostäder
sep-13
5 Vaktchefen 2
aug-13
Vård
Säljare
Köpare
Ikea
Klövern
Aroseken
VS-Hus
17 750
NRP
Klövern
375 000 – 425 000*
55 035
Glitnir Bank Luxemburg
Balder
11 800
1 296
Hemfosa
Industrihus i Västerås
FOKUS ÖREBRO
26
Örebro
43
Stefan Dahlman
stefan.dahlman@naisvefa.se
Det finns ett stort behov av nya bostäder i Örebro. Kontorsmarknaden är god, men inom handeln finns det problem
med konkurrens och vakanser. Flera stora etableringar inom logistikmarknaden har skett under det senaste året.
Bostadsfastigheter
Kommunala Örebrobostäder är den i särklass största aktören
på bostadsmarknaden. Bolaget innehar drygt 23 000 lägenheter
vilket utgör ungefär 60 procent av stadens hyresrätter. Till de större
privata aktörerna inom segmentet hör Asplunds, Behrn, Ekströms,
Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson, Ragnarsson och Söderberg. Bostadsbristen inom kommunen är fortsatt stor. För att möta
befolkningstillväxten bedöms det finnas ett behov av att tillföra
marknaden cirka 700 lägenheter per år under de kommande åren.
Fastigheten Mården 4 förvärvades under november 2013 av en
nybildad bostadsrättsförening. Säljare var privatpersoner. Byggnaden uppfördes 1932 och omfattar cirka 660 kvadratmeter fördelat
på 12 lägenheter. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till
12 mkr motsvarande cirka 18 100 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 3,5 procent. I Sörbyängen uppför Botrygg i en
första etapp 104 bostäder, varav 66 studentbostäder. Inflyttning är
planerad till våren 2015.
Alecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Husman, Klövern, Norrporten,
Steen & Ström, W-Invest och Örebroporten är stora aktörer inom
segmentet. Marknaden för kontor bedöms som stabil med låga
vakanser och hög efterfrågan, främst vad gäller moderna och
yteffektiva lokaler i A- och B-lägen. Nyproduktionshyror för kontor
bedöms ligga omkring 1 800 – 1 900 kr/kvm, inklusive värme.
Handeln i city, liksom i södra delen av Mariebergs handelsområde,
har problem med vakanser med anledning av överetablering och
konkurrens. Intill korsningen E18/E20 har Porsche etablerat en ny
bilförsäljningshall. Fastigheten Signalen 6 förvärvades i september
2013 av Behrn Fastigheter för 27,5 mkr. Säljare var Kilstenen, ett
dotterbolag till Aspholmen. Objektet uppfördes 1991 och omfattar
1 776 kvadratmeter kontor samt outnyttjade byggrätter om cirka
1 500 kvadratmeter BTA. Priset motsvarar cirka 15 500 kr/kvm och
direktavkastningen bedöms till omkring 7,1 procent.
Specialfastigheter
Akademiska Hus samt kommunen och landstinget med bolag är
stora aktörer inom segmentet. Inom bolaget Länsgården Fastigheter finns en stor del av landstingets fastighetsbestånd samlat,
bland annat vårdcentraler, bussdepåer och omsorgsboenden.
Kommunen äger genom tre bolag – Futurum Fastigheter i Örebro,
Örebrobostäder och Örebroporten – merparten av kommunens
specialfastigheter. Futurum är ett relativt nybildat bolag som äger
och förvaltar förskolor, skolor med mera. Under det senaste året har
bolaget förvärvat drygt 20 fastigheter av Örebro kommun.
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
Index
43
43
49
48
43
Placering
12
12
11
9
13
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 800
6,50 – 8,00
8 000 – 17 000
B-läge
800 – 1 350
7,50 – 8,50
5 000 – 10 000
C-läge
700 –
950
8,50 – 9,50
4 000 – 6 000
A-läge
2 000 – 4 000
6,00 – 7,50
15 000 – 40 000
B-läge
1 000 – 2 000
7,00 – 8,00
7 500 – 17 500
C-läge
700 – 1 100
8,00 – 9,00
4 000 – 9 000
A-läge
500 –
775
7,50 – 9,50
3 500 – 7 000
B-läge
400 –
625
8,00 – 10,00
2 500 – 5 000
C-läge
300 –
525
9,00 – 12,00
1 000 – 3 500
A-läge
1 100 – 1 550
4,00 – 5,50
12 000 – 25 000
B-läge
1 025 – 1 400
4,25 – 5,75
9 000 – 19 000
C-läge
925 – 1 250
5,25 – 6,75
7 000 – 12 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS ÖREBRO
27
Bland de större aktörerna inom segmentet finns Aspholmen
(Castellum), Brinova, Husman, W-Invest och Örebroporten.
Örebroregionen rankas som ett av landets bästa logistikläge med flera
stora nyetableringar under 2013. Fastigheten Lastaren 1, belägen
i Bista sydväst om centrala Örebro, förvärvades i augusti 2013
av Kungsleden för en köpeskilling om 18,5 mkr. Säljare var Henry
Ståhl Fastigheter. Objektet omfattar drygt 6 300 kvadratmeter
logistiklokaler. Inom området Grenadjärstaden har Peab förvärvat
fastigheten Grenadjären 7 för 5,5 mkr. Fastigheten inrymmer cirka
850 kvadratmeter lagerlokaler. Priset motsvarar cirka 6 500 kr/kvm
och direktavkastningen bedöms till cirka 7 procent.
I Fokus: KARTONGBRUKET
Örebro kartongbruk grundades 1901 och producerade papper och
kartong fram till sommaren 2010. Då bestämde sig ägaren, franska
Le Farge, för att lägga ner produktionen vid bruket och började efter
år av dålig lönsamhet en process att riva bruket, något som drabbat
många liknande verksamheter i Sverige. Örebro kommun bestämde
sig då för att köpa fastigheten och i december 2012, då rivningen i
stort sett var färdig, blev affären klar för en köpeskilling om 25 mkr.
Tanken är enligt Örebro kommuns planprogram att bygga kontor
och bostäder på fastigheten som har en areal om cirka 15 hektar.
På fastigheten finns även personalbostäder och grönområde som
anses vara värt att bevara. Det är dock förenat med svårigheter
att bygga på fastigheten för andra ändamål än industri eftersom
det behövs en omfattande sanering vars kostnad uppskattats till
cirka 200 mkr. Anledningen till att marken är tänkt att bebyggas
med kontor och bostäder istället för industri uppges vara att det
behövs byggas fler bostäder i kommunen samtidigt som området
är attraktivt beläget i angränsning till populära bostadsområden.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Eriksberg 2
Utbildning
dec-13
85 000
7 247
Specialfastigheter
Örebro kommun
2 Tofsmesen 1
Utbildning
dec-13
140 000
9 310
Specialfastigheter
Örebro kommun
3 Mården 4
Bostäder
nov-13
12 000
662
Privatperson
Nybildad Brf
4 Signalen 6
Kontor
sep-13
27 500
1 776
Kilstenen
Behrn Fastigheter
5 Trossen 2
Vårdboende
aug-13
100 000*
3 369
Svenska Vårdfastigheter
SPP Fastigheter
FOKUS HELSINGBORG
28
Helsingborg
51
Charlotte Pettersson
charlotte.pettersson@naisvefa.se
I Helsingborg pågår ett flertal stora bostadsutvecklingsprojekt. På kontorsmarknaden byggs det nytt i Berga och det
planeras för en tillbyggnad av Knutpunkten, två välkomna tillskott av moderna lokaler på Helsingborgsmarknaden.
Bostadsfastigheter
Stora aktörer på bostadsmarknaden är kommunägda Helsingborgshem samt Akelius, Rikshem och Wallenstam. Wallenstam har
ett flertal bostadsprojekt på gång. De har anvisats mark om cirka
14 300 kvadratmeter BTA vid Maria Station och i oktober inleddes
ett av bolagets större projekt på Ringstorpshöjden. Projektet ska
resultera i 200 lägenheter och beräknas vara färdigställt i slutet
av 2015. I samma område har Riksbyggen nyligen färdigställt ett
bostadsrättsprojekt. Försäljningen av de sista lägenheterna går
dock trögt. Konsekvensen av det stora antalet pågående bostadsprojekt i staden är att ett antal byggherrar har valt att minska
projektvolymen i kommande bostadsprojekt, alternativt att skjuta
upp eller helt avstå exploatering. I Ringstorp har JM beslutat att
skjuta upp ett hyresrättsprojekt samtidigt som HSB har hoppat
av ett projekt som skulle resulterat i närmare 200 bostadsrätter.
Peab har valt att halvera projektvolymen i sitt bostadsprojekt vid
Filbornavägen.
Inom det kommersiella fastighetssegmentet är Briggen (Castellum),
Diligentia, Ikea Fastigheter, Norrporten och Wihlborgs stora aktörer.
Under våren kommer Wihlborgs att påbörja sitt påbyggnadsprojekt
av stationsbyggnaden Knutpunkten. Projektet kommer att tillföra
omkring 10 000 kvadratmeter kontor till Helsingborgsmarknaden
och de första inflyttningarna planeras till slutet av 2015. Wihlborgs
har även påbörjat uppförandet av Berga Tower, en åtta våningar
hög kontorsbyggnad i företagsområdet Berga. Byggnaden kommer
att inrymma 4 800 kvadratmeter uthyrbar area och de fyra första
våningarna är redan uthyrda. Projekten är välkomna tillskott på
Helsingborgs kontorsmarknad då behovet av moderna kontorslokaler är stort, i synnerhet i centrala lägen. Konsekvenser av en
växande näthandel och externhandelsplatsen Välas expansion har
börjat visa sig bland butikerna i centrum. Det är framförallt stadsdelen Söder som är drabbad med minskande omsättning och ökande
vakanser.
Specialfastigheter
Helsingborgs stad, landstinget, Vita Falken och Wihlborgs är några
av de större ägarna av samhällsfastigheter. Kommunala Kärnfastigheter har under 2013 påbörjat tillbyggnaden av vårdboendet
Fullriggaren vid Råån i södra Helsingborg. En ny byggnad med 36
vårdlägenheter kommer att byggas samman med det befintliga
vårdboendet. Inflyttningen är beräknad till sommaren. Region
Skåne har ansökt om en detaljplaneändring som berör sjukhusområdet. Ändringen avser en byggrätt för en ny byggnad om
35 000 – 40 000 kvadratmeter vård- och kontorslokaler.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
51
50
54
50
51
6
6
6
7
6
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 400 – 2 000
6,50 – 7,00
12 000 – 17 000
B-läge
900 – 1 500
7,00 – 8,25
7 000 – 10 000
C-läge
800 – 1 100
8,00 – 9,00
4 500 – 7 000
A-läge
2 750 – 4 000
6,00 – 7,00
28 000 – 37 000
B-läge
1 200 – 2 000
7,00 – 8,00
9 000 – 14 000
B UT I K E R
C-läge
600 –
900
7,50 – 9,00
4 000 – 8 000
A-läge
500 –
800
7,50 – 8,50
3 500 – 7 500
B-läge
400 –
600
7,75 – 9,25
2 500 – 4 500
C-läge
350 –
550
8,75 – 10,00
1 500 – 3 000
A-läge
1 150 – 1 525
3,50 – 4,50
16 000 – 25 000
B-läge
1 150 – 1 525
3,75 – 4,75
8 000 – 15 000
C-läge
1 000 – 1 525
5,25 – 7,25
5 000 – 9 000
I ndustri
B os t äder
FOKUS HELSINGBORG
29
Stora aktörer inom lager- och industrifastigheter är Briggen
(Castellum), Kemira Kemi och Wihlborgs. Lager- och logistiksegmentet fortsätter att öka på Helsingborgs fastighetsmarknad.
Logistic Contractor har fått i uppdrag av Ica Fastigheter att uppföra en tillbyggnad om 44 000 kvadratmeter höglager intill deras
befintliga centrallager. Anläggningens totala lokalarea kommer efter
färdigställandet att uppgå till 100 000 kvadratmeter. I september
avyttrade JE Group en kontors- och lagerfastighet på Berga för
motsvarande 8 800 kr/kvm. JE Group har för avsikt att istället satsa
på nybyggnadsprojekt på Väla Södra där man under kommande år
planerar att uppföra 9 000 kvadratmeter kontor och lager.
I Fokus: IKEA
Ikea, som grundades i Älmhult i Småland, har två större kontor
i Sverige. Det största kontoret ligger i Älmhult, men det svenska
huvudkontoret ligger i Helsingborg. Kontoret i Helsingborg är lokaliserat i en fastighet kallad Sockerbruket i de centrala delarna av
staden. Fastigheten, som har beteckningen Castor och Pollux 1,
har en taxerad lokalarea om cirka 8 700 kvadratmeter och förvärvades från kommunen 2003 för 15 mkr i samband med att företaget
flyttade sitt kontor från Helsingör. Ikea äger även ett varuhus vid
Väla i Helsingborg som omfattar cirka 38 000 kvadratmeter taxerad lokalarea. Även bolagets IT-division är förlagd till staden, dock
i lokaler som förhyrs av Alecta. IT-divisionen kommer att flytta in i
Sockerbruket då huvudkontoret istället flyttar till Svågertorp i Malmö
under 2015. Cirka 400 anställda berörs då företaget flyttar sina
globala supportfunktioner till en ny byggnad invid Ikeas varuhus. Att
flytten går från Helsingborg beror bland annat på att företaget vill ha
en större rekryteringsbas och nära till Kastrup flygplats.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Terminalen 2 (tomträtt)
Hotell
jan-14
318 000
13 213
Wihlborgs
Elite Hotell
2 Sippan 33
Vård
dec-13
8 000
732
Skånes Läns Landsting
Lönnbacken
3 Skrinnaren 2
Bostäder
nov-13
19 800
1 597
Privatpersoner
Skrinnaren
4 Ridskolan 3
Bostäder
okt-13
110 000
8 765
Hyreshem Helsingborg
Stenbocken
5 Skäran 1
Byggrätt (bostäder)
okt-13
16 800
14 300
Helsingborgs kommun
Wallenstam
FOKUS NORRKÖPING
30
Norrköping
35
Johan Hoff
johan.hoff@naisvefa.se
Broadgate & Stendörren blev genom förvärvet av ett paket med sex miljonprogramsfastigheter, 1 900 lägenheter, en
av de större ägarna i Norrköping. På den kommersiella marknaden har transaktionsaktiviteten varit betydligt lägre.
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder är den ledande
aktören på hyresmarknaden. Broadgate & Stendörren, Henry Ståhl
Fastigheter, Lundbergs och Rikshem är stora privata hyresvärdar.
I oktober 2013 förvärvade Broadgate & Stendörren genom Sörmlandsporten sex bostadsfastigheter av Obligo (före detta Acta). Fyra
av objekten är belägna i Hageby, ett i Marielund och ett i centrala
Norrköping. Sammanlagd uthyrbar area uppgår till 135 000 kvadratmeter varav 130 000 kvadratmeter utgör bostäder med cirka 1 900
lägenheter. Priset uppgick till 950 mkr vilket motsvarar cirka 7 000
kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till cirka 5,5 procent. Bolaget
blir därmed en av de största ägarna på orten. I kvarteret Krogen
vid Norrtull har Botrygg i en första etapp påbörjat byggnation av 75
lägenheter, varav 21 hyresrätter. Hyresnivån för en normalstor trea är
cirka 1 500 kr/kvm. Motsvarande bostadsrätt i projektet har en insats
om cirka 23 000 kr/kvm och en månadsavgift omkring 4 800 kronor.
Lundbergs är den ledande fastighetsägaren på den kommersiella
marknaden. Diligentia, Eurocommercial, Henry Ståhl Fastigheter,
Klövern och Magnentus är andra med stora ägarintressen på orten.
Transaktionsaktiviteten för kommersiella fastigheter har varit låg i
Norrköping det senaste halvåret. Endast tre lagfarna överlåtelser
har gjorts sedan juli 2013. I september förvärvade Sveafastigheter
via sin tredje fond en portfölj med 32 dagligvarubutiker i södra och
mellersta Sverige. En av fastigheterna, Kålfjärilen 2, finns i Norrköping, på Kungsängens industriområde. Direktavkastningskravet
för portföljen som helhet bedöms till cirka 8 procent och för objektet
i Norrköping som något lägre. Under hösten hyrde Kungsleden ut
två kontorslokaler i Oxelbergen. Norrköpings kommun hyr 4 000
kvadratmeter på ett tioårigt avtal och Swedavia hyr 1 500 kvadratmeter på ett treårigt avtal. Hyrorna uppgår till omkring 1 650
respektive 1 350 kr/kvm i vad som bedöms som ett B/C-läge.
Specialfastigheter
Kommunen är största ägare på orten. Hemsö, landstinget, Lundbergs och Nordic Care Holding är andra stora innehavare av
specialfastigheter. I november 2013 sålde kommunen fastigheten
Stadsvakten 4 till Avalanche Capital för 13,5 mkr. Den uthyrbara
arean uppgår till cirka 2 850 kvadratmeter vilket ger ett pris omkring
4 500 kr/kvm. Byggnaden, som vid försäljningen var tomställd,
inrymmer huvudsakligen kontorslokaler som tidigare nyttjats av
Socialkontoret. De nya ägarna avser att bygga om lokalerna till
hotell med omkring 60 rum samt restaurang.
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
Index
35
34
35
32
32
Placering
16
16
19
19
19
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 600
6,00 – 7,50
7 000 – 15 000
B-läge
750 – 1 200
7,00 – 8,25
5 000 – 9 000
C-läge
700 –
950
7,50 – 9,25
3 000 – 6 500
A-läge
1 500 – 4 000
6,00 – 6,75
10 000 – 35 000
B-läge
900 – 3 000
6,50 – 8,50
5 000 – 12 000
C-läge
600 – 1 000
7,75 – 9,50
3 500 – 7 000
A-läge
450 –
725
7,25 – 9,50
3 500 – 7 500
B-läge
400 –
600
8,00 – 9,75
2 500 – 5 000
C-läge
375 –
550
9,00 – 10,00
1 500 – 3 000
A-läge
1 025 – 1 400
4,25 – 5,50
9 000 – 19 500
B-läge
925 – 1 275
4,75 – 6,25
6 000 – 14 500
C-läge
900 – 1 200
5,75 – 6,75
5 000 – 9 500
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS NORRKÖPING
31
Billerud, Holmen, Klövern och Lantmännen är tillsammans med
kommunen de största ägarna av industrioch lagerfastigheter.
I december förvärvade Tribona sin första fastighet i Norrköping.
Det var fastigheten Adaptern 1 som förvärvades från Axfast för ett
fastighetsvärde om cirka 173 mkr, motsvarande knappt 6 100 kr/
kvm. Fastigheten är fullt uthyrd till Martin & Servera på ett femårsavtal. Direktavkastningen bedöms till cirka 6,75 procent. Under
oktober hyrde Corem ut två lokaler på Ingelsta. Casall hyr 2 900
kvadratmeter på ett sjuårsavtal och Alltransport hyr 2 700 kvadratmeter på ett sexårsavtal. Det sammanlagda hyresvärdet uppgår till
cirka 20 mkr vilket indikerar hyror omkring 550 kr/kvm.
I Fokus: Industrilandskapet
Industrilandskapet i Norrköping är ett område som genomgått
stor förändring under de senaste 30 åren sedan det tomställdes
på industriproduktion 1986. Fastigheterna på området ägdes då
av Holmen som bedrev industriverksamhet i lokalerna i form av
textil- och pappersindustri. Efter bland annat stor konkurrens från
låglöneländer lades textilverksamheten ner 1970 och när resten av
industriverksamheten 1986 flyttades till Holmens nya anläggning
i Braviken tomställdes fastigheterna helt. Efter en arkitekttävling
som utlystes av Holmen såldes sedan fastigheterna på området
till Holmenbyggarna, ett konsortium bestående av Lundbergs
och dåvarande SIAB (idag NCC) med syfte att utveckla området.
2005 förvärvade Lundbergs NCC:s del av bolaget. Idag har stora
delar av området utvecklats och är hem för bland annat Campus
Norrköping vid Linköpings universitet. Nästkommande steg i områdets utveckling är byggandet av bostäder. Bland annat planerar
Lundbergs för 400 lägenheter.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Adaptern 1
Lager
dec-13
173 000
28 400
2 Stadsvakten 4
Kontor
nov-13
13 500
3 Asken 1
Bostäder & lokaler
nov-13
4 Portfölj om 6 bostadsfastigheter Bostäder
5 Bensinen 2 & 3
Industri
Säljare
Köpare
Axfast
Tribona
2 850
Norrköpings kommun
Avalanche Capital
21 500
2 200
Hillman Fastigheter Pärlan
Subnova
okt-13
950 000
135 000
Obligo
Broadgate & Stendörren
aug-13
19 850
4 700
WMW Fastighetsförvaltning
Convallium International
FOKUS JÖNKÖPING
32
Jönköping
54
Per Skrealid
per.skrealid@naisvefa.se
VätterHem är en aktiv byggherre, bland annat i Strandängen som är ett stort utvecklingsområde. Utvecklingen av
de kommersiella lokalerna fortsätter inom Atollen. Fastighetsutvecklarna visar stort intresse för omvandlingsområdet
Södra Munksjön.
Bostadsfastigheter
Kommunägda VätterHem är den största aktören på bostadsmarknaden i Jönköping. Andra stora ägare är Brandtornet, CA Fastigheter, Din Bostad (Balder), Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest,
Lundbergs, Lustgården, M2 gruppen och Wilhelm. I Jönköping
råder sedan länge bostadsbrist. I det nya bostadsområdet Strandängen vid Vättern har Skanska i VätterHems regi påbörjat en första
etapp om ett 4 – 8-våningshus med 80 lägenheter. Uppdraget
är värt cirka 145 mkr. Skanska har option på ytterligare etapper
i området, sammanlagt nio flerbostadshus med cirka 100 lägenheter och 15 radhus. Området kommer totalt att inrymma 700
lägenheter. I början av året påbörjade NCC ett åttavåningshus med
32 hyresrätter med utsikt över Vättern, även detta i VätterHems
regi. Ordervärdet uppgår till cirka 39 mkr. Vid Norra Munksjön, där
Jönköpings Slott en gång låg, uppför VätterHem ett punkthus om
sex våningar och 34 hyresrätter. I anslutning till detta projekt uppför
Riksbyggen 28 bostadsrätter.
Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen
(Castellum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito. HSB Göta
har köpt Vinkelhaken 6 av Epab. Fastigheten är belägen på Österängen och har 10 000 kvadratmeter uthyrningsbar area, i princip
fullt uthyrda till ett tiotal hyresgäster. Fastigheten ligger nära E4 och
kommer eventuellt att bli HSB Götas framtida huvudkontor. De
två första etapperna av Atollen håller på att färdigställas. De 110
bostads- och hyresrätterna är alla i princip sålda eller uthyrda. Uthyrningen av de kommersiella lokalerna pågår, cirka 3 000 kvadratmeter
kontor och 13 000 kvadratmeter handel med ett 30-tal butiker. I
mars flyttar Skandia sitt regionkontor till Atollen. Andra hyresgäster
är bland annat Wetterhälsans nya vårdcentral, Best of Brands första
butik utanför Stockholm, Team Sportia och apoteket Kronan. Byggherrar är Corallen, Ekblads, HSB Göta och Jönköpings kommun.
Hela projektet kommer att vara färdigställt under 2015.
Specialfastigheter
Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps Förvaltning
och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter. Rikshem köpte
i september 2013 fastigheten Lärlingen 9 av HSB Gambrinus, en
fastighet med 4 200 kvadratmeter vård- och omsorgslokaler uppförd 1991. Detta är Rikshems första förvärv i Jönköping. Jönköping
Energi har gett Peab i uppdrag att bygga en ny kontorsbyggnad
och mätstation i anslutning till kraftvärmeverket på Torsvik. Kontraktssumman är 101 mkr och omfattar 7 300 kvadratmeter. Byggnationen ska stå klar i november.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
54
55
52
51
48
4
4
7
6
7
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 300 – 2 000
6,00 – 7,00
12 000 – 18 000
B-läge
700 – 1 500
6,75 – 8,50
6 000 – 13 000
C-läge
800 – 1 200
7,50 – 9,00
4 000 – 8 000
5,50 – 7,00
15 000 – 40 000
B UT I K E R
A-läge
1 500 – 4 500
B-läge
800 – 1 800
6,25 – 8,00
7 000 – 15 000
C-läge
500 – 1 100
7,00 – 9,00
3 000 – 9 000
A-läge
400 –
750
6,75 – 8,50
3 000 – 8 000
B-läge
350 –
600
8,00 – 10,00
2 500 – 6 000
C-läge
300 –
550
8,25 – 10,00
1 750 – 4 500
A-läge
925 – 1 375
3,50 – 4,50
12 000 – 24 000
B-läge
875 – 1 325
4,00 – 5,00
10 000 – 19 000
C-läge
800 – 1 225
4,50 – 6,00
7 000 – 12 000
I ndustri
B os t äder
FOKUS JÖNKÖPING
33
Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av industrioch lagerfastigheter. Jönköping har ett av de bättre logistiklägena
i Sverige. Stabilitet har länge rått, men det finns nu en del vakanta
ytor. Logistikområdet Torsvik har kompletterats med Stigamo
som ligger söderut med exponering mot E4. I Jönköping har flera
transaktioner skett i omvandlingsområdet Södra Munksjön. Stort
intresse finns bland stadens fastighetsutvecklare och flera fastighetsägare har sålt och utvecklar istället sina verksamheter i andra
industriområden som Torsvik och Österängen. De flesta förvärv
har skett via bolagsköp, till priser om 7 000 – 13 000 kr/kvm och
direktavkastningar som understiger 7 procent.
I Fokus: Husqvarna
Den börsnoterade verkstadskoncernen Husqvarna Group har
mycket av sin produktutveckling och produktion lokaliserad till Huskvarna. Bolaget är den största privata arbetsgivaren i kommunen
med cirka 1 590 anställda vid 2012 års slut. De är samtidigt en av
de största fastighetsägarna i Jönköpings kommun sett till taxerad
lokalarea, cirka 160 000 kvadratmeter. Likt många andra industriföretag har Husqvarna ställts inför ett skifte från produktions- till
tjänstesamhälle i västvärlden samt kostnadspress från andra delar
av världen. Det påverkar i högsta grad även fastighetbeståndet då
produktionen ständigt behöver effektiviseras för att möta konkurrens från omvärlden. Ett exempel på detta är att Husqvarna under
slutet av 2012 meddelade att de skulle minska personalen med
300 personer i Huskvarna på grund av marknadsläget, vilket bland
annat följde på en flytt av delar av produktionen i Huskvarna till
Polen. I samband med flytten till Polen förlades samtidigt delar av
verksamhet som tidigare funnits i Tandsbyn till Huskvarna. Samtidigt pågår nu också en motsatt trend med insourcing av verksamheter i delar av västvärlden, det vill säga att ett företag själv börjar
producera något som en underleverantör tidigare gjort. Ett exempel
på det är att Husqvarna under våren 2013 meddelade att de skulle
starta produktion av motorsågskedjor i egen regi och därför investerar totalt cirka 1,0 mdkr för att möjliggöra detta. Flytten innebär
samtidigt att cirka 100 nya arbetstillfällen tillskapats.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Vattenpasset 6
Industri
jan-14
12 000
2 209
2 Vinkelhaken 6
Kontor & butik
dec-13
70 000 – 80 000*
10 040
3 Överdraget 8
Industri
nov-13
22 000
4 Vägporten 2
Industri
okt-13
5 Lärlingen 9
Vård & omsorg
sep-13
Säljare
Köpare
Karlströms Fstg i Jönköping
Corallen
EPAB
HSB Göta Holding
3 300
Överdraget i Jönköping
Jönköpings kommun
21 000
3 000
AB Rydheims Tryckeri
Ell-Eff Fastigheter
45 000 – 55 000*
4 200
HSB Gambrinus
Rikshem
FOKUS UMEÅ
34
Umeå
47
Martina Gustavsson
martina.gustavsson@naisvefa.se
Behovet av nya bostäder är stort i Umeå. Det har varit stor aktivitet inom handelssegmentet, med invigningen av
Utopia och Ikeas kommande etablering på Söderslätt. Det nya kulturhuset, Kulturväven, färdigställs under året.
Bostadsfastigheter
Allmännyttan Bostaden förvaltar nära hälften av hyreslägenheterna
i Umeå. Den största privata aktören är Lerstenen. Andra aktörer
med betydande bestånd är Akelius, Diös, Franklin Fastigheter och
Umehem. Det finns ett omfattande behov av att bygga fler bostäder
för att möta Umeås befolkningstillväxt. Allmännyttan Bostadens
bostadskö ger idag indikationer på en kötid om cirka 8 – 10 år
för en trea i de centrala delarna av staden. I kvarteret Vaktposten
färdigställer under våren det familjeägda fastighetsbolaget Mofab
56 hyresrätter. Lerstenen, med bolaget Forspro som delägare, har
fått bygglov för 119 lägenheter på Sandåkern samt 64 lägenheter
på den södra sidan av Nydalasjön på Tomtebo. Vidare har Lerstenen även förvärvat två centrumnära tomter där planer finns för
ytterligare cirka 130 lägenheter. Försäljning har startat av radhus på
taket i kvarteret Forsete. Radhusen utvecklas av Balticgruppen och
säljs som ägarlägenheter. Beräknad inflyttning är till hösten.
Fastighetsägare med betydande bestånd är Balticgruppen, Diös,
Gazette, Lerstenen, Norrporten och Umehem. Nya handelsetableringar och god tillväxt bidrar till stark byggboom. Det är nu klart
att Ikea etablerar sig på Söderslätts handelsområde med planerad
byggstart till sommaren. I området planeras även för en galleria
med cirka 70 nya butiker samt mataffär och hamburgerrestaurang.
I oktober 2013 invigdes shoppinggallerian Utopia i centrala Umeå
med butiker och restauranger och i december 2013 öppnade Lidl
en butik på Ålidhem. Etableringarna innebär å ena sidan en ökad
konkurrens för handeln i Umeå, men samtidigt innebär de ett större
utbud och bidrar till en mer attraktiv handelsstad. Hyresmarknaden för kontorslokaler i Umeå är relativt stabil. Prognosen är dock
ökande vakanser för äldre kontorslokaler i mindre attraktiva områden. Utbudet av centrala kontorslokaler väntas öka och trenden
är att företag flyttar till moderna och yteffektiva lokaler i bra lägen.
Specialfastigheter
Betydande aktörer inom segmentet är Akademiska Hus, Akelius,
Bäckbacka, Gazette, landstinget och kommunen. Umeå Badhus
är ett kommunalt bolag som bildats för att bygga och äga det nya
badhuset i kvarteret Nanna. Badhuset beräknas stå klart till årsskiftet 2015/2016 och kommer att omfatta cirka 12 000 kvadratmeter.
Umeås nya kulturhus, Kulturväven, växer upp längs kajen för att
stå färdigt mot slutet av året. Projektet kommer att inrymma cirka
25 000 kvadratmeter och drivs av Väven i Umeå som ägs gemensamt av Umeå kommun och Balticgruppen.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
47
45
50
50
47
9
9
8
7
9
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 200 – 2 000
6,50 – 7,75
11 000 – 19 000
B-läge
950 – 1 400
7,25 – 8,00
8 000 – 12 000
C-läge
750 –
950
8,25 – 9,25
4 000 – 8 000
A-läge
2 000 – 3 800
6,25 – 7,00
20 000 – 30 000
B-läge
900 – 2 000
6,50 – 7,50
8 000 – 20 000
C-läge
700 – 1 100
7,25 – 8,25
4 500 – 8 000
A-läge
450 –
750
7,50 – 9,00
4 000 – 8 000
B-läge
400 –
700
7,75 – 9,50
2 000 – 5 000
C-läge
350 –
650
8,00 – 10,00
1 500 – 4 500
A-läge
1 000 – 1 550
4,25 – 5,50
12 000 – 25 000
B-läge
900 – 1 400
5,25 – 6,00
9 000 – 16 000
C-läge
850 – 1 100
5,75 – 6,75
7 000 – 12 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS UMEÅ
35
Stora ägare inom segmentet är Kungsleden, Norrmejerier, SCA och
Volvo. En aktör som har satsat stort i Umeå är NP3 Fastigheter.
Starten på satsningen utgjordes av fastigheten Kedjan 6, en bilhall
om cirka 1 350 kvadratmeter anpassad för Porsche. Köpeskillingen
beräknas på ett fastighetsvärde om cirka 20 mkr. Därefter förvärvades ytterligare fem fastigheter i Umeå under förra året. Utöver
detta har bolaget tecknat ett avtal med Skanska om en överlåtelse
av fastigheten Cisternen 1 till ett underliggande fastighetsvärde om
88,5 mkr. Skanska kommer att vara hyresgäst i fastigheten som när
den är om- och tillbyggd väntas omfatta cirka 4 000 kvadratmeter.
Tillträde är beräknat till december 2015.
I Fokus: Volvo Lastvagnar
Volvo Lastvagnar är den största fastighetsägaren i Umeå sett
till taxerad industriarea då företaget äger fastigheten Böleå 1:77
med industrilokaler om cirka 146 000 kvadratmeter samt annan
lokalarea om cirka 7 000 kvadratmeter. Fabriken är en av Norrlands
största verkstadsindustrier och Volvo är även den största privata
arbetsgivaren i kommunen med cirka 2 000 anställda. Likt många
andra företag fokuserar Volvo på kärnverksamheten och delvis med
anledning av detta beslutade företaget i slutet av 2013 att lägga
ner hyttmonteringen i Umeå och flytta den till Göteborg där en stor
del av lastbilstillverkningen redan sker. Det innebär att de anställda
beräknas bli cirka 500 färre samtidigt som fabriken specialiseras
mot plåtpressning, svetsning och målning av hytter. Förflyttningen
av hyttproduktionen ska ske under en tvåårsperiod och om det
kommer innebära någon eventuell omvandling av byggnader på
fastigheten är inte känt. En nackdel Volvofabriken i Umeå har är
att den geografiskt ligger långt från andra Volvofabriker och de
marknader som lastbilarna säljs på.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Cisternen 1
Kontor
jan-14
88 500
4 000
2 Kyrkstugan 8
Bostäder
dec-13
6 090
370
3 Spänningen 5 Industri & Lager
nov-13
9 000*
1 686
4 Jagaren 9
Bostäder
sep-13
5 500
5 Långmyran 13
Bostäder
sep-13
6 800
Säljare
Köpare
Skanska
NP3 Fastigheter
URT Fastigheter
Mål och Vision i Sverige
North Investors
NP3 Fastigheter
433
Privatperson
Privatperson
540
Forsgrens Fastighetsförvaltning Longmire Fast
FOKUS LUND
36
Lund
53
Thomas Green
thomas.green@naisvefa.se
I en ovanlig affär har Skanska förvärvat byggrätter för bostadsändamål från NCC. Butiksmarknaden i centrum är
ansträngd med relativt stora vakanser. På kontorsmarknaden har det skett uthyrningar till goda nivåer inom Ideon.
Bostadsfastigheter
Kommunala LKF och stiftelsen AF Bostäder som innehar studentlägenheter är stadens dominerande hyresvärdar. HSB och Stena
Fastigheter är betydande privata aktörer. Utöver dessa finns ett
stort antal bostadsrättsföreningar. I december 2013 avyttrade
Akelius en portfölj om 14 fastigheter i Öresund, varav två större
bostadsfastigheter i Lund. Köpare var Aberdeen. Transaktionsvolymen i övrigt har varit låg med företrädesvis mindre objekt. Noterbart
är att aktiviteten har ökat vad gäller om- och nybildningar. LKF
och Hyresgästföreningen är överens om en hyreshöjning om 1,1
procent för 2014 och 1,9 procent för 2015. Vid årsskiftet infördes också den andra etappen av Lundamodellen i syfte att bättre
reflektera skillnaderna i bruksvärde för olika lägenheter. Skanska har
förvärvat byggrätter om 9 000 kvadratmeter BTA inom Arenaparken
från NCC. Det första spadtaget har tagits för Helsingkrona Nations
nyproduktion, ett 13-våningshus med ett 70-tal lägenheter inom
LTH-området.
Briggen (Castellum), Vasakronan och Wihlborgs är stora aktörer
på den kommersiella marknaden. Niam och Rodamco Northern
Europe finns också bland de stora ägarna. Wihlborgs planerar att
uppföra ett kontorshus om 6 – 7 våningsplan inom Sockerbruksområdet. Projektet omfattar omkring 13 000 kvadratmeter kontor
samt bostäder, butiker och garage. Beräknat färdigställande är
under 2015. Inom Ideon-området skedde ett antal uthyrningar
till goda nivåer mot slutet av 2013. Butiksmarknaden i centrum
är fortfarande ansträngd med ett antal outhyrda lokaler. Lågkonjunktur, konkurrens från Nova och ökad e-handel är några faktorer
som bidrar till låg omsättning inom detaljhandeln. Lunds kommun
avyttrade i december Sankt Laurentius 1 vid Stortorget. Fastigheten inrymmer kontors-, butiks- och restauranglokaler samt en
mindre teater. Köpeskillingen uppgick till 60 mkr, motsvarande cirka
16 200 kr/kvm. Köpare var en lokal aktör som sedan tidigare äger
fastigheter i närområdet.
Specialfastigheter
Stora ägare inom segmentet är Akademiska Hus, Hemsö och
kommunen. I övrigt är ägandet utspritt på ett stort antal mindre
aktörer. Hemsö investerar drygt 250 mkr i en ombyggnation av
Klostergården 2:9 inom S:t Lars-parken. Av lokalarean på drygt
12 000 kvadratmeter, som tidigare inhyst Region Skåne, är 70
procent uthyrt till Internationella Engelska Skolan och vårdföretaget
Attendo. S:t Lars-parken har redan idag en stark koncentration av
friskoleverksamheter och vård. ESS har tecknat samverkansavtal
med Skanska avseende forskningsanläggningen i Brunnshög.
Index
Placering
2014:1 2013:2 2013:1 2012:22012:1
53
53
58
58
57
5
5
4
4
3
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 400 – 2 300
6,00 – 6,75
14 000 – 27 000
B-läge
750 – 1 500
6,50 – 7,50
10 000 – 15 000
C-läge
700 – 1 200
7,50 – 8,50
5 000 – 8 500
A-läge
1 700 – 3 500
6,00 – 6,50
25 000 – 32 000
B-läge
800 – 1 500
6,50 – 7,50
15 000 – 25 000
C-läge
700 – 1 300
7,50 – 8,50
6 000 – 10 000
A-läge
600 –
800
7,50 – 8,50
4 500 – 8 000
B-läge
400 –
650
8,00 – 9,00
3 000 – 5 000
C-läge
350 –
500
9,00 – 10,00
2 500 – 4 000
A-läge
1 150 – 1 525
3,00 – 4,25
18 000 – 25 000
B-läge
1 150 – 1 525
4,00 – 5,00
13 000 – 18 000
C-läge
1 150 – 1 525
5,00 – 7,00
7 500 – 10 500
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS LUND
37
North Bridge Nordic Property, Tetra Pak och Wihlborgs är stora
ägare av industrioch lagerfastigheter i Lund. Marknadsmässiga
hyresnivåer i Lunds bättre industriområde ligger i huvudsak inom
intervallet 600 – 800 kr/kvm. Högre hyresnivåer än så kan dock
erhållas om fastigheterna inrymmer en hög andel kvalitativa kontorslokaler eller dylikt. Med Gastelyckan i princip färdigutvecklat
går utvecklingen vidare söderut och i området kring Råbyholm
väntas ytterligare exploatering framöver. Inom centralt belägna
verksamhetsområden, som till exempel området kring Öresundsvägen, väntas kommande bostadsutveckling på sikt ersätta industrilokalerna. Transaktionsaktiviteten mot slutet av året var fortsatt låg.
I Fokus: Medicon Village
2010 meddelade AstraZeneca att de skulle lägga ner sin forskningsverksamhet i Lund vilket berörde cirka 900 anställda och
var ett led i en global trend där forskning i allt större grad läggs
ut på mindre företag som därmed står för den finansiella risken.
Forskningsverksamheten i Lund startades upp under 1950-talet
av Astra och dotterföretaget kom att heta Draco. Inte långt efter
nedläggningsbeslutet ingick AstraZeneca ett avtal med en stiftelse
bildad av Peabs före detta VD Mats Paulsson om att sälja anläggningen för cirka 450 mkr. Anläggningen kallas idag Medicon Village
och på området finns cirka 80 000 kvadratmeter uthyrningsbar
area, varav cirka 30 000 är laboratorielokaler. Tanken med Medicon
Village är att i vakuumet efter nedläggningen skapa en livskraftig
miljö för forskning och utveckling och främja forskning som förbättrar människors hälsa. Sedan Medicon Village började sin
verksamhet i januari 2012 har området börjats fylla på med företag
och forskning igen. Redan innan verksamheten slog upp portarna
hade kontrakt tecknats med flera hyresgäster, bland annat ESS
huvudkontor.
Transaktioner
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Byggrätter för bostadsändamål
Byggrätt (bostäder)
jan-14
Okänd
9 000
NCC
Skanska
2 Sankt Laurentius 1
Kontor, butik & rest.
dec-13
60 000
3 700
Lunds kommun
Privatperson
3 Lerstenen 3
Industri
dec-13
6 200
540
Åhlanders Elektriska
Skifferstenen
4 Annedal 4
Handel
dec-13
6 200
830
JM
Kattarp Invest
5 Rosengården 5
Bostäder
sep-13
13 300
314
Taxametern
Brf Tålamodet
FOKUS BORÅS
38
Borås
36
Sven Jungland
sven.jungland@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Kommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största ägaren.
Akelius, HSB Göta och Willhem är andra stora aktörer på orten. AB
Bostäder har under hösten dragit tillbaka en större planerad försäljning. Beståndet, som enligt uppgift omfattade cirka 900 lägenheter,
togs tillbaka med kort varsel av politiska skäl. Tanken var att frigöra
kapital för framtida satsningar inom bolaget. Inför hyresförhandlingarna har bolaget yrkat om hyreshöjning med 3,43 procent. I övrigt
byggs det på höjden i Borås. I Brf Nejlikan 1 har Hökerum Bygg sålt
de sista lägenheterna i det 21 våningar höga huset. AB Bostäder
har planer på ett höghus om 24 våningar vid Pinocchioparken som
dock bör ses på ett par års sikt. Efterfrågan på bostadslägenheter
och bostadshyresfastigheter bedöms fortsatt vara god. Merparten
av omsatta fastigheter avser i första hand mindre objekt. Köpare
och säljare är främst lokala mindre bolag eller privatpersoner.
CA Fastigheter, Cernera, Harry Sjögren (Castellum), Klövern,
kommunen och Projektpartner är stora ägare inom det kommersiella segmentet. Kommunfullmäktige beslutade i januari att
gå vidare med att skapa ett kongresscenter i det tidigare Folkets
Hus. Investeringen uppgår enligt uppgift till omkring 210 mkr. Den
politiska oenigheten kring projektet och dess lönsamhet är dock
stor. En invigning som ligger närmare i tiden är öppnandet av ett
nytt Biltema i påsk. Varuhuset ligger i Norra Viared där för övrigt
efterfrågan vid kommunens tomtförsäljningar uppges vara god.
Den huvudsakliga aktiviteten i Borås har under ett par år varit lokaliserad just till Viared. Där har Ellos genomfört en större sale and
lease-backaffär. En norsk fond har förvärvat fastigheten Vindtyget
1 som huvudkontor och centrallager om cirka 75 000 kvadratmeter.
Ytterligare en affär är Telfern 2 som hyrs av Hööks Hästsport och
som förvärvats av Estea.
Industri- & lagerfastigheter
Kanico (Simonsland), Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate
Partners är stora aktörer inom industrisegmentet. De tidigare industrilokalerna i Simonsland får med satsningen på ”Textile Fashion
Centre” alltmer en tyngdpunkt mot utbildning och design inom
textilområdet. Just konvertering av ortens tidigare textilindustrier
har varit, och är fortfarande, något av ortens kännetecken. Överlåtelserna av traditionella industrifastigheter avser huvudsakligen
mindre objekt belägna i de traditionella industriområdena. De större
objekten avser logistik- och lagerfastigheter i Viared.
I Fokus: Simonsland
Simonsland i Borås är ett område som ligger invid Högskolan i
Borås och stadskärnan. Området ägs av Kanico, ett mindre
familjeägt fastighetsbolag som genom två fastighetsförvärv från
Borås Wäfveri stod som ensam ägare till hela fabriksområdet. Inom
området har det under de senaste 150 åren pågått någon form av
textilverksamhet, främst genom Svenskt Konstsilke som ingick i
Borås Wäfveri-koncernen. I takt med att det mesta av textilproduktionen i Borås flyttade till låglöneländer minskade betydelsen av
produktionen för Borås som började ta sig en annan form. Ett antal
modeinriktade näringar grundades och Textilhögskolan bildades.
Så är fallet också i Simonsland som omfattar cirka 5 hektar och
en lokalarea om cirka 60 000 kvadratmeter. Av denna yta så har
37 000 kvadratmeter i en första etapp färdigställts under 2013 i
vilken Textilhögskolan tecknat kontrakt om cirka 11 000 kvadratmeter
och Borås Stad hyr cirka 20 000 kvadratmeter. På området färdigställde också AB Bostäder 160 nya studentbostäder under 2013.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
850 – 1 450
6,75 – 8,25
8 000 – 14 000
B-läge
600 –
900
7,75 – 9,75
5 000 – 8 000
C-läge
450 –
700
8,75 – 11,00
2 500 – 4 000
A-läge
1 200 – 2 500
6,25 – 8,00
11 000 – 23 000
B-läge
700 – 1 500
7,50 – 8,75
5 000 – 10 000
C-läge
400 –
650
8,75 – 10,50
3 000 – 5 000
A-läge
400 –
750
7,75 – 9,00
3 000 – 7 000
B-läge
325 –
500
8,75 – 11,00
2 000 – 4 000
C-läge
200 –
350
10,00 – 13,00
1 500 – 3 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
A-läge
900 – 1 475
4,75 – 6,00
10 000 – 17 000
B-läge
875 – 1 375
5,50 – 6,75
7 000 – 13 000
C-läge
825 – 1 075
6,50 – 8,25
5 000 – 8 000
FOKUS ESKILSTUNA
39
Eskilstuna
25
John Eriksson
john.eriksson@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Eskilstuna Kommunfastigheter hör tillsammans med Akelius,
Graflunds, Lundbergs och Pagoden till segmentets största aktörer.
Transaktionsaktiviteten avseende mindre bostadshus i Eskilstuna
är fortsatt hög. I december såldes fastigheten Spjutet 9, belägen
i Gamla Staden, till en bostadsrättsförening för cirka 13 700 kr/
kvm. Direktavkastningen bedöms till omkring 4,0 – 4,5 procent. Tre
fastigheter med äldre bostadshus i områdena Söder och Nyfors har
sålts för mellan cirka 6 500 – 10 000 kr/kvm. Fastigheten Stockrosen 13 inrymmande bostäder och lokaler vid Rådhustorget såldes i
september för omkring 11 450 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms
till omkring 5,0 – 5,5 procent. Under 2014 väntas invånarantalet i
kommunen stiga till 100 000 personer. Med anledning av de senaste
årens positiva befolkningsutveckling har kommunen för avsikt att
varje år ta fram detaljplaner för 300 – 600 bostäder för att trygga
bostadsförsörjningen.
Akelius, Henderson Global Investors, Klövern och Kungsleden hör till
de dominerande aktörerna inom segmentet. Kungsleden har fullföljt
avsiktsförklaringen och förvärvat samtliga fastigheter av GE Real
Estate, varav tolv fastigheter i Eskilstuna. I och med detta är Kungsleden nu den största ägaren av kontors- och butikslokaler i centrala
Eskilstuna. Fastigheten Flugsvampen 10, belägen i Nyfors och känd
för att inrymma Hotell Eskilsgården, såldes i september för motsvarande cirka 9 300 kr/kvm. Objektet uppfördes 1931 och byggdes
om 1992. KF Fastigheter sålde under hösten sin resterande andel
av handelsplatsen Tuna Park omfattande stormarknad och volymhandel om drygt 27 500 kvadratmeter. Köpare är det amerikanska
investmentbolaget Starwood Capital Group och i affären ingick sex
andra handelsplatser runt om i landet. Tuna Parks galleriadel om 56
butiker och 16 000 kvadratmeter ägs sedan 2011 av Henderson
Global Investors.
Segmentets större aktörer är egenanvändare som Assa Abloy,
Brunnsta Industrihus (Volvo) och Outokompu. Kommunen förvärvade under hösten del av fastigheten Ekeby 2:2 inrymmande cirka
18 000 kvadratmeter lager av DHL. Priset uppgick till 58,5 mkr och
direktavkastningen bedöms till cirka 10,5 procent. Samtidigt förvärvade DHL drygt tio hektar i Eskilstuna Logistikpark av kommunen
för 10,65 mkr. Sedan tidigare planerar Goodman att exploatera 14
hektar mark för 84 000 kvadratmeter lager inom logistikparken.
Kommunens målsättning är att logistikparken ska ge 1 000 nya
jobb till 2020.
I Fokus: Munktellstaden
Munktellstaden i Eskilstuna var fram till 2006 ett framträdande
industriområde i staden. På området fanns fabriken där BolinderMunktell producerade traktorer och maskiner. Företaget köptes
sedan av Volvo 1950 som kom att vara kvar i fabriken fram till
2006. Volvo har dock kvar en stor verksamhet i staden och är den
största arbetsgivaren och den största fastighetsägaren sett till taxerad industriarea. Den näst största ägaren efter Volvo är Eskilstuna
kommun som också äger större delar av Munktellstaden. Området
har genomgått en stor omvandling sedan kommunen tog över det
2005. Sedan dess har bland annat Munktell Science Park tillförts
området, ett projekt som är delfinansierat av kommunen. När Härdverkstaden revs under 2013 var det en av de sista delarna som ska
omvandlas. På denna tomt ska ett nytt badhus byggas för 340 mkr
vilket beräknas stå färdigt under 2016. Det planeras även för en ny
arena med cirka 3 000 sittplatser samt en träningshall i stadsdelen.
Detaljplanen för denna är dock överklagad.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 450
7,00 – 8,25
6 000 – 10 000
B-läge
950 – 1 350
7,50 – 8,50
5 000 – 7 500
C-läge
700 – 1 100
8,50 – 10,00
3 500 – 5 500
A-läge
1 250 – 3 500
6,00 – 7,75
12 000 – 20 000
B-läge
900 – 1 300
7,25 – 8,50
9 000 – 11 000
C-läge
700 – 1 000
8,00 – 9,00
7 000 – 9 000
A-läge
500 –
650
7,75 – 9,50
2 500 – 6 000
B-läge
450 –
600
8,50 – 10,00
2 000 – 4 500
C-läge
400 –
600
9,00 – 11,00
1 500 – 3 000
A-läge
975 – 1 425
5,00 – 6,25
8 500 – 18 000
B-läge
925 – 1 375
5,50 – 6,50
7 500 – 13 000
C-läge
900 – 1 275
6,00 – 7,00
5 500 – 8 500
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS SUNDSVALL
40
Sundsvall
31
Rickard Hellström
rickard.hellstrom@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Kommunala bostadsbolaget Mitthem är den största aktören inom
segmentet. Andra betydande aktörer är Diös, HSB, Totalförvaltning
och Tvättbjörnen. Nyproduktionen av bostäder i Sundsvall har i flera
året varit låg, eller nästintill obefintlig, men bedöms öka framöver på
grund av bostadsbristen i regionen. Från och med höstterminen
kommer utbildningar på Mittuniversitetet succesivt att flyttas från
Härnösand till Sundsvall vilket även borgar för ett större behov av studentboende. Mitthem uppför ett åttavåningshus på Skönsmon med
37 lägenheter som planeras stå klart till våren 2015. Flertalet andra
aktörer står i startgroparna med nyproduktionsprojekt. Senaste året
har det skapats flera lägenheter genom konvertering av råvindar och
kommersiella ytor i centrala Sundsvall. Det räcker dock inte för att
täcka det behov som finns. Ett omtalat framtidsprojekt är Norra Kajen
där kommunen planerar för 2 500 lägenheter i flera etapper.
Utöver Sundsvalls kommun och landstinget återfinns Diös och
Norrporten som stora aktörer inom segmentet. Även Hemfosa,
NP3 Fastigheter, Totalförvaltning och Tvättbjörnen är betydande
aktörer. Efterfrågan på yteffektiva lokaler i centrala lägen är god och
flera aktörer jobbar med fastighetsutveckling. Transaktionsaktivitet
sjönk något under 2013 jämfört med 2012. En intressant affär var
när Sveafastigheters tredje fond förvärvade fastigheten Ljusa 2:13
belägen i Birsta handelsområde. Säljare var NCC. Fastigheten
omfattar drygt 4 900 kvadratmeter med KungSängen och XXL
som hyresgäster, båda på nioåriga hyresavtal. Fastigheten uppfördes 2012 och köpeskillingen motsvarar cirka 13 400 kr/kvm.
Ytterligare byggrätter finns inom fastigheten. Omdragningen av E4
genom Sundsvall med en ny bro över fjärden ska vara klar 2015
och kommer att innebära ändrade förutsättningar med möjligheter
till vattennära nybyggnation vid Inre hamnen.
Stora ägare inom segmentet är SCA och Sundsvalls kommun.
Andra betydande aktörer är AkzoNobel, Diös och NP3 Fastigheter.
En stor satsning är projektet Sundsvall Logistikpark. Planen är att
kommunen, SCA och Trafikverket gemensamt ska utveckla ett
område kring yttre hamnen till ett transportnav där tåg, fartyg och
lastbil knyts samman med lager- och logistikytor. Kommunfullmäktige har beslutat att genomföra investeringen, men i Trafikverkets
senaste förslag är byggstart planerad först till perioden 2020 – 2025.
Det avgörande beslutet fattas av riksdagen på försommaren 2014.
I Fokus: SCA
SCA är den största privata arbetsgivaren i Sundsvalls kommun med
cirka 830 anställda. De är också en av de största fastighetsägarna
i kommunen med avseende på total taxerad area vilken uppgår till
cirka 223 000 kvadratmeter. Verksamheten i Sundsvall är främst
inriktad på skogs- och pappersindustri, två segment som har haft
det tufft ekonomiskt under senare tid. Ett stort problem för dessa
är bland annat att efterfrågan på tidningspapper minskar i takt med
att tidningarna flyttar in i läsplattor och datorer. Dessa omställningar
leder till att också fastighetsbeståndet behöver användas mer
effektivt. Ett sätt genom vilket SCA bemött den vikande lönsamheten är bland annat genom att tillsammans med Trafikverket och
kommunen initiera projektet Sundsvall Logistikpark som är tänkt att
skapa ett effektivt och hållbart logistiknav. För SCA:s del innebär
det bland annat att det planeras för järnvägsspår till de två pappersbruken och ett nytt magasin i anslutning till kombiterminalen.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 400 – 1 900
6,50 – 7,25
8 000 – 15 000
B-läge
1 300 – 1 800
7,00 – 7,75
5 000 – 9 000
C-läge
750 – 1 050
7,50 – 8,50
2 500 – 7 000
A-läge
1 400 – 2 600
6,00 – 7,00
9 000 – 20 000
B-läge
800 – 1 500
6,50 – 8,50
6 000 – 11 000
C-läge
600 – 1 000
7,50 – 9,50
2 500 – 7 000
A-läge
350 –
800
7,00 – 10,00
3 000 – 6 000
B-läge
350 –
750
8,00 – 10,50
2 500 – 4 500
C-läge
300 –
600
8,50 – 11,00
1 500 – 3 000
A-läge
950 – 1 525
4,25 – 5,25
8 000 – 17 000
B-läge
825 – 1 200
5,75 – 7,25
6 000 – 13 000
C-läge
625 –
6,00 – 7,50
5 000 – 8 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
900
FOKUS GÄVLE
41
Gävle
28
Mikael Jonsson
mikael.jonsson@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Det allmännyttiga bostadsföretaget Gavlegårdarna är den största
ägaren av hyresbostäder på orten med cirka 15 200 lägenheter i
beståndet. Din Bostad (Balder), HSB och Svedinger Fastigheter
är andra betydande aktörer. Utöver Gävle Strand, som på sikt ska
omfatta cirka 1 200 bostäder, byggs det inte i någon större utsträckning för närvarande. Det planeras dock för bostäder på ett antal
platser. Ett projekt är den så kallade Philipssontomten på Södra
Skeppsbron där det planeras för cirka 200 bostäder, inklusive en
15 våningar hög tornbyggnad. Det arbetas med två detaljplaner
vid högskoleområdet där man planerar för cirka 90 respektive 150
studentbostäder. På den gamla OKQ8-tomten på Söder finns det
också planer på att bygga bostäder. Kommunen ska anordna en
markanvisningstävling där vinnaren får köpa och bebygga marken.
Ett krav är att fastigheten ska bebyggas med 50 procent hyresrätter
och 50 procent bostadsrätter.
Kommunen är en betydande ägare på den kommersiella fastighetsmarknaden i Gävle. Även Diös, KF Fastigheter, Norrporten, NP3
Fastigheter och NRF Sweden finns med bland de större aktörerna.
Transaktionsaktiviteten har det senaste året varit fortsatt låg och
inga större transaktioner har noterats. Wasahuset, som ägs av
Diös, har länge haft flera tomma lokaler men nya hyresgäster har
åter börjat strömma till. Capio kommer att öppna en ny hälsocentral
i ena hörnet av byggnaden. I en annan lokal har Gävle biljardklubb
flyttat in. Gävle kommun planerar att starta en ny träffpunkt för
seniorer i en annan lokal som länge varit vakant. Vid Hemlingby
köpcentrum står ett antal butikslokaler för närvarade tomma.
Grizzly Zoo ska dock flytta in i en av de tomma lokalerna i slutet
av mars. Det arbetas med en ny detaljplan för den fastighet som
tidigare inhyste Onoff vid Valbo köpcentrum. Syftet är att även tillåta
livsmedelshandel.
Flera av ortens stora industribolag som BillerudKorsnäs, Cloetta
och Kraft Food är också stora ägare av industrioch lagerfastigheter. Diös, Fastpartner och Gävle kommun är andra aktörer
med betydande innehav. I Gävle hamn, vid Fredriksskans, vill det
norska bolaget Skangass bygga en mottagningshamn för flytande
naturgas. En ny detaljplan är under utveckling och ansökan om
miljötillstånd har lämnats in till länsstyrelsen. Anläggningen kommer
att bestå av en terminal som kan lossa flytande naturgas från fartyg
samt en 45 meter hög cistern och beräknas kosta cirka 600 mkr.
I Fokus: Billerud Korsnäs
Korsnäs pappersbruk har funnits i Gävle sedan slutet av 1800talet och investmentbolaget Kinnevik var länge dominerande ägare
fram till att företaget slogs ihop med Billerud och bildade den nya
koncernen BillerudKorsnäs under 2012. Den nybildade koncernen
är den största privata fastighetsägaren i Gävle kommun sett till taxerad lokalarea vilken uppgår till totalt cirka 271 000 kvadrameter
och därmed utgör drygt en fjärdedel av ytan i bolagets fastighetsbestånd i Sverige. Själva pappersbruket, fastigheten Kastet 5:8,
är den största fastigheten men koncernen äger fler fastigheter i
Gävle. Man innehar även cirka 5 000 kvadratmeter bostäder och
21 000 kvadratmeter kommersiella lokaler samt obebyggd mark.
BillerudKorsnäs är samtidigt den största privata arbetsgivaren i
kommun med cirka 1 000 anställda. På bruket producerar företaget
tre produkter: vätskekartonger, kraftpapper och säckpapper.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 500
6,50 – 7,50
7 000 – 13 500
B-läge
900 – 1 350
7,00 – 8,25
5 000 – 10 000
C-läge
700 –
950
8,00 – 9,50
3 000 – 6 000
A-läge
1 500 – 4 000
6,25 – 7,50
10 000 – 30 000
B-läge
700 – 3 000
6,75 – 8,50
6 000 – 13 000
C-läge
600 –
900
7,50 – 9,25
3 000 – 6 000
A-läge
450 –
700
8,00 – 9,00
3 500 – 6 500
B-läge
400 –
600
8,50 – 9,50
3 000 – 4 500
C-läge
350 –
450
9,00 – 10,00
1 500 – 3 000
A-läge
1 025 – 1 525
5,50 – 7,50
8 000 – 15 000
B-läge
975 – 1 425
5,75 – 7,50
6 500 – 13 000
C-läge
850 – 1 225
6,25 – 7,50
5 500 – 7 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS HALMSTAD
42
Halmstad
48
Anna Andersson
anna.andersson@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Kommunägda HFAB dominerar bostadsmarknaden i Halmstad.
Apartment Bostad, Möller & Partners och Rikshem är några av de
stora privata ägarna, därefter präglas marknaden av ett stort antal
mindre hyresvärdar. I början av året förvärvade Rikshem tre hyresfastigheter med boende för 55+ under konceptet BoVivia, varav
fastigheten Jorden 1 är belägen i Halmstad och omfattar cirka 7 900
kvadratmeter bostäder och 550 kvadratmeter lokaler. I november
2013 tog HFAB första spadtaget för att uppföra Sveriges första flerbostadshus med plusenergi. Solcellerna på taket beräknas generera
mer energi än vad huset förbrukar, inklusive hyresgästernas hushållsel. Projektet är beläget i Harplinge, cirka 1,5 mil norr om Halmstads
centrum. Byggnaden är ritad av White Arkitekter och omfattar 600
kvadratmeter BTA med åtta lägenheter. Snitthyran är beräknad till
cirka 1 370 kr/kvm inklusive värme och el. Inflyttning är planerad till
oktober.
De stora ägarna av kommersiella fastigheter i Halmstad är Cityfastigheter, Fastighetsstaden, norskägda konsortiet Fem Hjärtan,
Jana Fastigheter samt Trelp. Under hösten förvärvade Sveafastigheter Fund III en portfölj om 32 dagligvarubutiker varav fastigheten
Länsmannen 20 är belägen vid Furuvägen i Halmstad. Fastigheten
inrymmer en livsmedelsbutik om cirka 370 kvadratmeter. Handelsområdet Flygstaden i Halmstad fortsätter att utvecklas och i
anslutning till ICA Maxi gör fastighetsägaren Ica Fastigheter plats
för ytterligare 6 000 kvadratmeter handel och service. Projektet
kommer att inrymma uppemot nio hyresgäster när det är färdigställt
och i november 2014 flyttar Systembolaget in i en butikslokal om
1 100 kvadratmeter. Vakansgraden i handelsområdet Stenalyckan
och Eurostop är dock alltjämt märkbar i och med tidigare nedläggningar av butiker som Onoff och Expert samt minskad lokaluthyrning till Coop Forum i Eurostop.
Albany Nordiskafilt, Axfast, Biltema (Retail Warehouse) och Stena
Metall tillhör de stora ägarna inom industrioch lagersegmentet.
I och med försäljningen av fastigheten Halmstad Fyllinge 20:6
lämnade Pilkington Floatglas över platsen till Stena Metall som en
av de stora fastighetsägarna inom segmentet. Förvärvet omfattade 43 hektar mark och 75 000 kvadratmeter lokalytor. I oktober
förvärvade Klövern ett bestånd om fyra industrifastigheter. Tomträtten till Fläkten 1 är belägen i Larsfrids industriområde i Halmstad.
Lokalarean uppgår till cirka 12 600 kvadratmeter lager.
I Fokus: Nordiskafilt / Nissastrand
Nordiskafilt grundades i början av 1900-talet och var länge den
mest tongivande privata arbetsgivaren i staden, både till betydelse
för Halmstads näringsliv och att deras fabrik låg i bästa läge i Gamletullsområdet i centrala Halmstad. När bostadsbristen under 1980talet var stor påbörjades planer på att bygga bostäder på det som
var det numera amerikanskägda Albany Nordiskafilts mark. Från
början var planen att det skulle byggas 2 500 nya bostäder men
lågkonjunkturen under 90-talet kom emellan. När ett konsortium
bildades för exploateringen av området gjordes en ny detaljplan
och målet blev istället 1 500 bostäder. Detta har inneburit att den
gamla fabriken rivits och kvar står endast det gamla huvudkontoret
och några karaktäristiska byggnader. Nissastrand är ett tydligt
exempel på hur industriområde i ett attraktivt läge kan ge plats för
nytt stadsliv när förutsättningarna för industriverksamhet ändras.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 700 6,25 – 7,50
7 500 – 14 000
B-läge
800 – 1 400
6,75 – 8,50
4 500 – 11 000
C-läge
600 – 1 000
8,00 – 9,75
4 000 – 8 000
A-läge
1 150 – 3 300
5,75 – 7,00
15 000 – 30 000
B-läge
750 – 2 000
6,25 – 8,25
6 000 – 17 500
C-läge
650 – 1 150
7,50 – 9,25
4 000 – 9 000
A-läge
350 –
650
7,00 – 9,00
2 500 – 6 500
B-läge
300 –
550
8,25 – 9,50
2 500 – 6 000
C-läge
250 –
450
9,00 – 11,00
1 500 – 3 500
A-läge
975 – 1 525
4,50 – 6,00
11 000 – 19 000
B-läge
900 – 1 375
5,25 – 6,75
8 500 – 15 500
C-läge
800 – 1 175
6,00 – 7,25
7 500 – 11 500
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS KARLSTAD
43
Karlstad
39
Pär Höijer
par.hoijer@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Det kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB är den ledande
aktören på hyresmarknaden med cirka 7 200 lägenheter. Under året
uppför bolaget bland annat 44 hyreslägenheter i ett åttavåningshus
inom området Rud. Medelhyran uppgår till cirka 1 350 kr/kvm.
Beräknat färdigställande är till vintern 2015. Stiftelsen Karlstadshus
är också en betydande aktör med ett bestånd om cirka 2 600 lägenheter. Willhem är den största privata hyresvärden på orten med ett
bestånd omfattande nästan 2 400 lägenheter. Andra stora privata
hyresvärdar är Din Bostad (Balder) och Lundbergs. Bostadsbyggandet tar rejäl fart under 2014 med en planerad volym om cirka
650 lägenheter, betydligt fler än de senaste årens produktion som
legat mellan 300 – 400 lägenheter per år. Det enskilt största projektet
är ett sjuvåningshus med 167 hyreslägenheter i Inre hamn. Bakom
projektet står ett antal aktörer från Karlstad och Oslo. Beräknat
färdigställande är i augusti 2015.
Stora aktörer inom segmentet är Albèr Fastigheter, Karolinen
Fastigheter (Hemfosa), Klövern, Lundbergs och Steen & Ström. På
kontorsmarknaden är Hemfosa en betydande aktör som genom
dotterbolaget Karolinen Fastigheter förvaltar cirka 75 000 kvadratmeter. Byggplaner finns för 16 000 kvadratmeter kontor i en första
etapp inom kvarteret Fanfaren invid E18. Planerad byggstart är
under andra kvartalet 2014. Detaljplanearbete pågår för att också
möjliggöra en andra etapp om ytterligare 20 000 kvadratmeter
kontor inom kvarteret. I kvarteret Barkassen vid Inre hamn uppförs
ett nytt stadshus som ska vara färdigställt under hösten 2015.
Huset byggs av Lundbergs och kommer att hyras av kommunen.
På den obebyggda granntomten har Klövern för avsikt att uppföra
en kontorsbyggnad om 14 000 kvadratmeter. Uthyrningsgraden är
ännu för låg för att starta bygget, men intresset för lokalerna har
ökat tack vare Lundbergs byggnation.
Kommunen och Klövern samt industrikoncernerna Bröderna
Löfberg, Metso, Tain Swedish Property och VEQ är stora ägare
inom segmentet. På grund av bristen på industritomter har kommunen planlagt ett nytt industriområde vid Bråtebäcken norr om
E18 vid östra infarten mot Karlstad. Markarbeten för den första
etappen omfattande 15 hektar är färdigställt. Detaljplaneförslag
har även upprättats för en utökning av Gräsdalens industrioch
handelsområde österut. Planen ger förutsättning för cirka 15 000
kvadratmeter småindustri, kontor och handel (ej livsmedel).
I Fokus: Löfbergs
Ett av Karlstads mest anrika och välkända företag är kaffeproducenten Löfbergs som grundades 1906. Löfbergs är även ett av
de större företagen i kommunen med sina cirka 140 anställda.
Samtidigt är företaget en av de tio största fastighetsägarna i kommunen med en taxerad lokalarea om cirka 50 000 kvadratmeter.
Utöver detta medverkar de i utvecklingen av en ny stadsdel som
heter Bryggudden och ligger i Inre hamn i centrala Karlstad. När väl
hela området är färdigställt kommer totalt cirka 600 bostäder och
75 000 kvadratmeter lokaler ha tillförts området. I omvandlingen
av området ingår både utveckling av nya och befintliga fastigheter.
Bland annat har ett nytt landmärke om 20 våningar med 62 lägenheter byggts på området, ett projekt som inklusive parkeringsgarage hade en byggkostnad om cirka 255 mkr. Sedan tidigare har
Löfbergs sitt huvudkontor och produktionslokaler i området i den
45 meter höga så kallade ”Kaffeskrapan”, också den ett landmärke
i Karlstad.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 500
6,50 – 7,75
7 000 – 14 000
B-läge
850 – 1 200
7,25 – 8,50
5 000 – 11 000
C-läge
700 –
950
8,00 – 10,00
3 000 – 7 000
A-läge
1 700 – 3 500
6,00 – 7,00
15 000 – 30 000
B-läge
900 – 2 800
6,50 – 8,00
7 000 – 12 000
C-läge
600 – 1 000
7,50 – 9,00
4 000 – 8 000
A-läge
450 –
650
8,00 – 9,50
2 500 – 6 500
B-läge
400 –
600
8,50 – 10,50
2 000 – 5 000
C-läge
350 –
550
9,00 – 11,50
1 000 – 3 000
A-läge
1 075 – 1 525
4,00 – 5,25
11 000 – 19 000
B-läge
1 025 – 1 475
4,75 – 5,75
8 500 – 15 000
C-läge
950 – 1 325
6,00 – 7,25
7 000 – 11 500
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS VÄXJÖ
44
Växjö
35
Per Skrealid
per.skrealid@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
I Fokus: Räppelagret
De kommunala bolagen, Växjöbostäder och Vidingehem, samt CA
Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö är ledande aktörer
på bostadsmarknaden. Invånarantalet i kommunen ökar med cirka
1 000 personer per år. För att möta denna tillväxt finns en politisk
ambition om att generera 500 bostäder per år. Kommunen har tagit
fram ett planprogram för stadsutvecklingsprojektet Bäckaslöv, ett
område som beräknas rymma cirka 2 000 lägenheter och upp till 4
000 invånare. Detaljplanen för den första etappen har påbörjats. I det
anrika villaområdet Öjaby bygger NCC 22 miljösmarta bostadsrätter
åt HSB. Ordern är värd drygt 37 mkr. Söder om skogskoncernen
Södras huvudkontor driver Dynacon ett eget utvecklingsprojekt
på tomten Pelarsalen. Tre byggnader om totalt 43 lägenheter ska
byggas. Skanska uppför 60 hyreslägenheter i närheten av universitetet. Projektet har sålts till Cartagena och har beräknad inflyttning
till årsskiftet.
På den kommersiella fastighetsmarknaden är CA Fastigheter,
Corallen (Castellum) och Norrporten några av de större aktörerna. I
centrala Växjö samarbetar Skanska med Kärnhem för att utveckla
World Trade Center med beräknat färdigställande under 2015.
Projektet ingår i ett större förändringsområde för stationsområdet
och kommer att utgöras av åtta våningar med 7 000 kvadratmeter kontor. Vidare fortgår arbetet med Norrportens planerade
hotell- och kontorsprojekt om 23 våningar med en uthyrbar area
om cirka 11 500 kvadratmeter. Detaljplanen har vunnit laga kraft.
Möjlig byggstart är under 2016 eller 2017. En av de fastigheter som
avyttrades när GE Capital Real Estate sålde sitt bestånd var Galleria
Tegnér om cirka 22 700 kvadratmeter i centrala Växjö. Fastigheten
inrymmer 22 butiker, 300 parkeringsplatser och en mindre andel
bostäder. Kungsleden stod som köpare till fastigheten som generar
ett hyresvärde om cirka 26,6 mkr.
Corallen (Castellum), Corem, NAPF och Northern Logistics Property är några av de större aktörerna inom segmentet. Corem
har tecknat ett hyresavtal i fastigheten Lådan 1 med Outnorth, ett
e-handelsföretag med inriktning mot försäljning av friluftsprodukter.
Avtalet löper på sex år och omfattar cirka 9 000 kvadratmeter.
FastPartner förvärvade Målaren 14 under september 2013 som
en del i en portföljaffär från kommanditbolaget Ahlen. Fastigheten
innehåller cirka 11 500 kvadratmeter industrioch kontorslokaler.
Priset uppgick till cirka 39 mkr motsvarande 3 400 kr/kvm.
Växjö kommuns största byggnad är på 68 000 kvadratmeter
taxerad lokalarea och går idag under benämningen Räppelagret.
Fastigheten inrymde tidigare ICA:s centrallager med 400 anställda,
men i samband med en omstrukturering av deras distributionssystem beslutade sig företaget 2003 för att avveckla lagret. ICA
hade dessförinnan bedrivit verksamhet i fastigheten sedan 1990.
Under 2003 förvärvade dåvarande Nordic Logistic Property (NLP),
idag Tribona, fastigheten från ICA Fastigheter för en köpeskilling
om 107,3 mkr vilket motsvarar cirka 1 570 kr/kvm. I samband
med att ICA:s flytt blev klar tog Scandinavian Supply Chain över
delar av anläggningen när de hyrde cirka 18 000 kvadratmeter.
Företaget agerar som tredjeparts logistikoperatör åt ICA. Under
2012 var cirka 80 procent av lagerlokalerna och cirka 60 procent
av kontorslokalerna uthyrda. Målet är att hela fastigheten ska vara
fullt uthyrd under 2014.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
900 – 1 550
6,50 – 8,00
9 000 – 17 000
B-läge
700 – 1 000
7,50 – 9,00
4 000 – 10 000
C-läge
500 –
800
8,00 – 9,50
3 000 – 6 000
A-läge
1 200 – 2 300
6,00 – 7,00
12 000 – 28 000
B-läge
750 – 1 400
6,75 – 7,50
7 000 – 15 000
C-läge
600 –
900
7,75 – 9,00
3 000 – 6 000
A-läge
450 –
650
7,50 – 9,50
3 000 – 7 000
B-läge
350 –
500
8,50 – 10,00
2 000 – 5 000
C-läge
250 –
400
9,75 – 11,50
2 000 – 4 000
A-läge
975 – 1 600
4,25 – 5,50
10 000 – 22 000
B-läge
875 – 1 300 5,00 – 6,00
8 000 – 16 000
C-läge
800 – 1 125
6,00 – 7,50
7 000 – 10 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS LULEÅ
45
Luleå
45
Andreas Rutström
andreas.rutstrom@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
I Fokus: Facebook
Det allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo är den största ägaren
på hyresmarknaden. DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln
och Lindbäcks Fastigheter är betydande privata aktörer. Akelius,
en tidigare stor aktör på marknaden, sålde under december ett
bestånd på Skurholmen och Lövskatan till Välbo. Tidigare under
2012 – 2013 förvärvade Gammelstabo, ett bolag med gemensamma
ägarförhållanden med Välbo, 458 lägenheter av Lulebo. Lulebo har
fått ett kommunalt direktiv om att producera 1 000 hyresrätter till
slutet av 2019. Som ett led av detta färdigställs nu 49 lägenheter i
centrala Luleå samt 96 lägenheter på Lulsundsberget. Norrporten
arbetar med att färdigställa 30 hyresrätter inom kvarteret Hunden.
Lindbäcks bygger en ersättningsfastighet för den byggnad som eldhärjades under hösten 2013 samt ytterligare en likvärdig byggnad
med vardera 65 studentlägenheter. Inflyttning är planerad till augusti
respektive till årsskiftet.
De stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Luleå är
Diös, Galären och Norrporten. Diös har förlängt sitt avtal med
Folksam i ytterligare sju år vilket även omfattar en ombyggnation
för att möjliggöra ytterligare arbetsplatser. Galären har tecknat ett
15-årigt hyresavtal med Hotell Savoy på Storgatan i centrala Luleå.
En omfattande ombyggnation av de 76 rummen pågår. Hotellet
kommer att anslutas till Best Western Premier. Norrporten har
färdigställt ombyggnationerna av Strand Galleria och under våren
färdigställs deras stora projekt med bostäder, kontor, handel och
hotell i kvarteret Hunden. Bolaget bygger även ytterligare lokaler
för Domstolsverket om cirka 2 600 kvadratmeter inom Rättscentrum med inflyttning under sommaren 2014. För Vasallen pågår
förhandlingar av de kvarvarande cirka 1 700 av totalt 8 900 kvadratmetrarna kontor inom fastigheten Kajan 18. Projektet beräknas
stå färdigt mot slutet av 2015.
Ferruform (Scania), Gestamp Hardtech och SSAB är stora egenanvändare i staden. Facebooks serverhallar är stora inom sin nisch.
Övriga betydande aktörer är Galären, kommunen och Kungsleden.
NP3 Fastigheter förvärvade i november en portfölj om sex fastigheter, varav Notviken 4:51 och Bindaren 17 och 20 är belägna i
Luleå. Det underliggande värdet av fastigheterna i Luleå bedöms
till cirka 26 mkr motsvarande cirka 4 400 kr/kvm. Diös har avyttrat
tomträtten Svartön 18:28 inom hamnområdet till kommunen för en
köpeskilling om 5,1 mkr motsvarande cirka 2 000 kr/kvm.
Det världsomspännande sociala nätverket Facebook började under
hösten 2011 bygga en serverhall i Luleå som stod färdig under
våren 2013. Serverhallen är den första utanför USA och kommer att
nyttjas av 800 miljoner Facebook-användare. Den första etappen
upptar en area om cirka 28 000 kvadratmeter. Framöver kommer
det att byggas ytterligare två serverhallar och när alla står färdiga
kommer de att uppta en area om cirka 84 000 kvadratmeter.
Anledningen till att Facebook lokaliserade sina servrar till Luleå var
mycket beroende på att det krävs mindre elektricitet att kyla servrarna i det kalla klimatet, tillgång till vattenkraft och de goda kommunikationer som den närbelägna flygplatsen medför. Uppförandet
av serverhallarna är ett tecken på nya industrier som växer fram.
Flera andra företag har ryktats vara intresserade av att förlägga
liknande verksamheter till Luleå, detta i en stad som är präglad av
stålindustrin.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 550
6,50 – 7,75
8 000 – 15 000
B-läge
850 – 1 350
7,00 – 9,00
5 500 – 10 000
C-läge
600 –
900
8,25 – 10,25
3 000 – 7 000
A-läge
1 600 – 3 000
6,25 – 7,00 10 000 – 24 000
B-läge
900 – 1 500
6,75 – 9,00 7 000 – 12 000
C-läge
600 – 1 000
8,00 – 10,00
2 500 – 6 500
A-läge
450 –
750
8,00 – 9,50
3 000 – 7 500
B-läge
400 –
650
8,25 – 10,50
2 500 –
C-läge
350 –
550
9,00 – 11,50 1 500 – 4 500
A-läge
1 075 – 1 525
4,00 – 5,25 10 000 – 19 000
B-läge
1 025 – 1 475
4,75 – 5,75
7 000 – 13 000
C-läge
975 – 1 325
5,75 – 7,25 5 500 – 10 500
B UT I K E R
I ndustri
5 000
B os t äder
FOKUS KALMAR
46
Kalmar
31
Elenore Pellams
elenore.pellams@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
I Fokus:
Kalmar har haft en lång tradition av tågtillverkning som började
redan i slutet av 1800-talet och pågick fram till 2005 då den dåvarande ägaren Bombardier valde att lägga ner hela fabriken till följd
av dålig beläggning. Bombardier bedrev sin verksamhet i fastigheten
Elefanten 1 som efter nedläggningen köptes av det kommunala
fastighetsbolaget Kifab som totalt äger cirka 42 000 kvadratmeter
industrilokaler och cirka 63 000 kvadratmeter kontorslokaler. Köpeskillingen var 6,0 mkr för fastigheten med cirka 14 000 kvadratmeter
taxerad industriarea och cirka 5 000 kvadratmeter lokalarea. Kommunen förvärvade även idrottshallen Spelefanten av Bombardier för
2,0 mkr. Tanken med förvärven var att utveckla Kalmars näringsliv.
Det gamla fabriksområdet blev sedan Industriparken i Kalmar som
började fyllas upp med nya hyresgäster. I mars 2012 rapporterade
Kifab att fastigheten i princip är fullt uthyrd. Hyresgäster är bland
andra sopbilstillverkaren Norba och Läckeby Water.
Största ägaren av bostadsfastigheter i Kalmar kommun är Kalmarhem. Andra stora aktörer är CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB
och LW Fastigheter. Under 2013 har ett 15-tal överlåtelser skett av
bostadsfastigheter. Köpeskillingarna varierar mellan cirka 7 000 – 20
000 kr/kvm där de högsta noteringarna avser mindre fastigheter.
Inom kvarteret Gesällen arbetar kommunen med att skapa byggrätter för bland annat bostäder. HSB Sydost har gjort ett strategiskt
köp av Gesällen 3. Köpet genomfördes för att utveckla fastigheten
med framtida bostadsbebyggelse. På Varvsholmen inom kvarteret
Spantrutan är försäljningen av lägenheter i full gång. De 46 lägenheterna i Brf Spantrutan är i princip slutsålda. I Brf Mastfoten finns ett
15-tal, av totalt 26 lägenheter, kvar till försäljning. Bakom projekteten
står CA Fastigheter. Insatserna för tre rum och kök om cirka 75 kvadratmeter uppgår till mellan cirka 32 000 – 41 000 kr/kvm.
Alecta, kommunen, Klövern och LW Fastigheter hör till de stora
kommersiella fastighetsägarna i Kalmar. Alecta äger bland annat
Giraffen Köpcentrum. Bland övriga butiks- och handelscentrum
i Kalmar återfinns Hansa City, Baronen Köpcenter och Affärshuset Kvasten. Flygplatsen ökar i antalet passagerare. Under 2013
passerade man 200 000 passagerare under ett år, mycket tack
vare den täta trafiken till Stockholm. Kalmar Öland Airport är ett
av Kalmar kommun helägt bolag för flygplatsens drift, förvaltning
och utveckling. I januari antog kommunstyrelsen detaljplanen för
ett nytt campusområde om 50 000 kvadratmeter i Ölandshamnen.
Linnéuniversitetets omlokalisering kommer att ge upphov till stora
vakanser i andra delar av staden. Kalmar kommun sålde under
november Gladan 4 till Pär Sigfridsson Fastigheter. Fastigheten var
tomställd, men kommer efter renovering att hyras ut till socialförvaltningens LSS-verksamhet på 15 år.
Kalmar kommun är den störste ägaren inom segmentet. Även
Lantmännen och Sveafastigheter har betydande bestånd. Sveafastigheter har under december avyttrat den ”gamla Volvofabriken”
som idag kallas Kalmar Tech Park, en fastighet om cirka 62 000
kvadratmeter vid E22. Transaktionsvolymen har varit låg under det
senaste halvåret. Klövern förvärvade i november 2013 en portfölj
om fyra fastigheter, varav Borret 10 ligger i Kalmar. Utmed E22
säljer kommunen verksamhetsmark för cirka 300 kr/kvm. Tomter
till försäljning finns främst i Flygstaden, ett nytt verksamhetsområde
i västra Kalmar.
Industriparken i Kalmar, gamla Bombardier
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
800 – 1 500
6,75 – 8,00
8 000 – 12 000
B-läge
600 –
900
7,50 – 9,00
5 000 – 7 000
C-läge
400 –
700
8,50 – 10,00
3 000 – 4 000
A-läge
1 200 – 2 200
6,00 – 7,00
12 000 – 25 000
B-läge
800 – 1 200
7,00 – 8,00
6 000 – 12 000
C-läge
500 –
700
8,00 – 9,25
3 000 – 5 000
A-läge
400 –
650
7,75 – 9,50
2 500 – 5 000
B-läge
300 –
400
9,00 – 10,00
1 500 – 3 000
C-läge
250 –
350
10,00 – 12,00
1 000 – 2 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
A-läge
975 – 1 475
4,00 – 5,50
12 000 – 19 000
B-läge
875 – 1 225
4,75 – 6,25
10 000 – 16 000
C-läge
800 – 1 025
6,00 – 7,50
6 000 – 12 000
FOKUS ÖSTERSUND
47
Östersund
34
Marie Mattsson
marie.mattsson@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Allmännyttan Östersundshem är med sina drygt 5 100 lägenheter
den största ägaren av bostäder i kommunen. Andra stora aktörer
är Akelius, Diös och Rydell Fastighetsförvaltning. Östersundshems
byggnation av den 16 våningar höga Fagerskrapan fortskrider
och i och med detta har staden fått ett nytt landmärke. Inflyttning
beräknas ske till hösten. Rydell Fastighetsförvaltning räknar med
att byggnationen av tio nya hyreslägenheter på Villavägen kommer
att slutföras under året. Utvecklingen inom Stadsdel Norr fortsätter
och HSB väntas inom kort påbörja byggnation av 46 bostadsrätter.
Östersundshem har erbjudits att köpa en del av Remonthagen från
kommunen förutsatt att de bygger 40 nya lägenheter i området.
Detaljplan för den första etappen av Storsjö Strand är antagen och
markanvisningsavtal är tecknat med två företag, Genova Bostad och
Persson Invest. Totalt ska området inrymma 800 lägenheter.
Aberdeen, Diös, Peab och kommunen är stora ägare av kommersiella fastigheter i Östersund. Planarbete pågår för att utöka
Lillänge, Östersunds största handelsområde, genom att omvandla
ett attraktivt beläget industriområde till handel. Den nya bebyggelsen kommer att omfatta 16 000 kvadratmeter BTA. Diös arbetar
med det nya Centralpalatset som kommer att uppföras med tre
våningsplan för handel och ett fjärde våningsplan med bostäder.
Fastigheten är belägen på Prästgatan med bästa läge för handel.
Transaktionsaktiviteten har varit relativ låg under det senaste året.
I Lillänge har NP3 Fastigheter köpt fastigheten Ångvälten 6, med
Elgiganten som hyresgäst, från ett danskt kommanditsällskap.
Förvärvet sker via fastighetsreglering till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 50 mkr. Ett antal av de fastigheter som ingick
i GE Capital Real Estates försäljning till Kungsleden är belägna i
centrala Östersund.
Inom segmentet är Diös, Persson Invest och Östersunds kommun
stora aktörer. Det ökade intresset för handelsetableringar i Lillänge
och Odenskog innebär att allt fler industrifastigheter konverteras till
handel. Transaktionsaktiviteten har varit relativt låg. I Lillänge har
NP3 Fastigheter förvärvat fastigheten Trucken 16 från Eltrucken i
Östersund. Förvärvet ingår i en portfölj med fyra andra liknande
fastigheter i Norrland. Det underliggande fastighetsvärdet bedöms
till cirka 30 mkr motsvarande omkring 6 500 kr/kvm och en bedömd
direktavkastning om cirka 8,3 procent.
I Fokus: ARLA
Arla är den fjärde största ägaren av industrifastigheter i Östersunds
kommun sett till taxerad lokalara med totalt cirka 27 000 kvadratmeter
i sin ägo. Av dessa är merparten industrilokaler som används av
Östersunds mejeri och är fördelade på två fastigheter, Skorpionen
16 och 22. Mejeriet är ett av totalt elva mejerier i Arlakoncernen
som totalt äger fastigheter med en taxerad lokalarea om cirka 332
000 kvadratmeter. Östersunds mejeri tillhörde tidigare den ekonomiska föreningen Milko som producerade mejerivaror från främst
norrländska, värmländska och dalagårdar och som fusionerades
med Arla under 2011. Innan dess hade Milko sålt av ett av varumärkena, Fjällbrynt, till ett annat företag som numera hyr av Arla, men
som har sin produktion i en annan byggnad. Att företaget har ett
längre hyreskontrakt med tre års uppsägningstid ryktades vara en
av faktorerna bakom att Arla valde att behålla mejeriet i Östersund
efter fusionen.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
900 – 1 700
6,50 – 7,75
7 000 – 13 000
B-läge
700 – 1 300
7,25 – 8,50
4 000 – 8 500
C-läge
550 –
950
7,50 – 9,00
2 500 – 6 000
A-läge
1 000 – 2 400
6,75 – 7,50
8 000 – 18 000
B-läge
900 – 1 600
7,00 – 8,75
5 000 – 9 000
C-läge
500 – 1 000
7,75 – 9,00
2 500 – 5 500
A-läge
350 –
700
8,25 – 9,25
2 000 – 5 500
B-läge
300 –
600
8,50 – 9,50
1 500 – 4 000
C-läge
250 –
400
9,00 – 11,50
1 000 – 2 500
A-läge
925 – 1 425
5,00 – 6,50
8 000 – 16 000
B-läge
875 – 1 100
5,50 – 7,00
6 000 – 12 000
C-läge
850 – 1 075
6,00 – 7,75
4 500 – 8 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS FALUN
48
Falun
28
Mikael Jonsson
mikael.jonsson@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Den största ägaren av hyresbostäder i Falun är det allmännyttiga
bostadsföretaget Kopparstaden med cirka 6 350 lägenheter i sitt
bestånd. HSB, Gruvstaden, Masmästaren och Trumbäcken Fastighets AB är andra betydande aktörer på marknaden. I kvarteret
Rödbro, i centrala Falun, har Trumbäcken Fastighets AB för avsikt att
uppföra ett fyravåningshus med cirka 15 000 kvadratmeter BTA för
bostäder, kontor och handel. Investeringen bedöms uppgå till cirka
300 mkr. Centrala Falun är under utveckling med byggnationen av
det nya resecentrumet och dess omgivningar. Ett av Kopparstadens
pågående projekt är renoveringen av ett hyreshus i Norslund som
man samtidigt vill omvandla till studentboende. Huset omfattar idag
51 lägenheter. Detaljplan för bostäder vid Kungsgårdsvägen är ute
för granskning. Planen omfattar totalt cirka 350 bostäder, huvudsakligen i relativt småskalig flerbostadsbebyggelse. Marken ägs av
Kopparstaden och Klövern.
Falu kommun är en av de större fastighetsägarna på orten. Diös,
Klövern, Masmästaren, NP3 Fastigheter och Roxanne Fastighetsfond är andra betydande fastighetsägare inom segmentet.
Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit fortsatt låg.
Några större transaktioner har inte noterats. Vid korsningen Korsnäsvägen/Trotzgatan kommer en fastighet med byggrätt för kontor,
butiker och bostäder troligen att bildas då Faluns nya resecentrum
är färdigbyggt. Vägen kommer att flyttas söderut vilket ger plats för
en attraktiv, kommunikationsnära tomt. Byggrätten uppgår totalt till
15 000 kvadratmeter BTA, jämnt fördelat på kommersiella lokaler
och bostäder. Det nya handelsområdet Norra Backa i Borlänge
med Ikea i spetsen öppnade i höstas. Under våren färdigställs
nästa etapp med butiker som Naturkompaniet, Sova, Babyproffsen, Rusta, Arken Zoo och Hööks Hästsport. Området är en stark
konkurrent till handeln i Falun.
Större ägare av industrifastigheter i Falun är bland andra Corem, FIF
Industrifastigheter, Kilenkrysset och Möller & Partners. Cederroth
och Grycksbo Paper är bolag som äger sina egna produktionsfastigheter. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit
låg. Några större transaktioner har inte noterats. På fastigheten
Syrafabriken 4 vid Ingarvets industriområde planeras det för nya
industritomter. Falu Energi & Vatten har lämnat in begäran om planbesked. Syftet är att kunna erbjuda mark för fyra nya tomter samt
anlägga en ny cirkulationsplats och infart till området.
I Fokus: NKT Cables – fd. Ericsson Cables
NKT Cables i Falun är en stor leverantör av bland annat kraftkablar. Bolaget var länge det äldsta dotterbolaget inom Ericssonkoncernen. Under 2013 såldes företaget till danska NKT Cables.
Cirka 320 anställda arbetar i fabriken som omfattar byggnader med
cirka 50 000 kvadratmeter industriarea och cirka 700 kvadratmeter
kontorsarea och har fastighetsbeteckningen Främby 1:33. Ericsson
Cables avyttrade fastigheten 2000 för en köpeskilling om 41,4 mkr
som en del av en större portföljaffär som genomfördes mellan Drott
och Ericsson. Fastigheten ägs idag av Corem efter att Rutger Arnhults dåvarande M2 Industrilokaler köpt fastigheten i en portföljaffär
med Balder under 2007. Ericsson, inklusive den nu avknoppade
kabelverksamheten, var Corems största hyresgäst i landet sett till
hyresintäkter vid 2012 års slut. Fastigheten är den med näst störst
taxerad lokalarea i kommunen efter Möller & Partners närliggande
fastighet Främby 1:56 där Scania tidigare bedrev verksamhet
mellan 1975 – 2009.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
900 – 1 300
7,00 – 8,00
7 000 – 9 500
B-läge
800 – 1 100
7,75 – 9,00
5 000 – 7 000
C-läge
750 –
900
8,50 – 9,50
3 000 – 4 000
A-läge
1 300 – 2 500
6,50 – 7,50
10 000 – 22 000
B-läge
850 – 1 300
7,00 – 8,50
8 000 – 11 000
C-läge
600 –
800
8,50 – 9,50
3 000 – 6 000
A-läge
400 –
600
8,50 – 10,00
2 500 – 5 000
B-läge
350 –
550
9,00 – 10,50
1 500 – 3 000
C-läge
300 –
500
9,50 – 11,00
1 000 – 2 000
A-läge
1 050 – 1 325
5,75 – 7,00
7 500 – 12 000
B-läge
975 – 1 275
6,50 – 7,25
6 000 – 8 500
C-läge
900 – 1 300
6,75 – 8,25
3 500 – 5 500
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
FOKUS TROLLHÄTTAN
49
Trollhättan
20
Sven Jungland
sven.jungland@naisvefa.se
Bostadsfastigheter
Den största aktören på hyresmarknaden är det kommunägda
bolaget Eidar. Andra stora aktörer är Akelius och lokala Lundqvist
Byggförvaltning. Eidar äger efter färdigställandet och invigningen
av kvarteret Fridhem, som är fullt uthyrt, cirka 6 000 lägenheter.
Vid årsskiftet höjdes hyrorna med 1,5 procent vilket var den andra
delen av ett två-årigt avtal. Lundqvist äger och förvaltar cirka 1 100
lägenheter i centrala Trollhättan. Under 2013 förvärvade Lundqvist
fastigheten Venus 7 i hörnet av Kungsgatan och Magasinsgatan.
Säljare var HSB. Köpeskillingen uppgick enligt uppgift till 21,1 mkr
vilket motsvarar cirka 8 500 kr/kvm. Byggnaden är uppförd 1951
och inrymmer såväl bostäder som kommersiella lokaler. Ett stenkast
norrut har ett kommanditbolag sålt fastigheten Juno 4 för 8,0 mkr
motsvarande cirka 11 100 kr/kvm. Köpare var en privatperson. Även
detta är ett blandat objekt med både bostäder och kommersiella
lokaler.
Stora fastighetsägare inom segmentet är bland annat Akelius,
ES Fastigheter och Steen & Ström. Blankinvest Trollhättan, som
ingår i Jula-koncernen, har förvärvat fastigheten Briggen 2 som
är centralt belägen på externhandelsområdet Överby. Fastigheten
omfattar cirka 4 500 kvadratmeter butikslokaler och inrymde vid
förvärvet EM Möbler och Elgiganten. Tanken är att Jula under sommaren ska öppna en butik om 3 000 kvadratmeter i fastigheten. En
expansion av Överby har länge diskuterats. Under december antog
kommunfullmäktige detaljplanen ”Västra Överby” som ger utrymme
för ytterligare 65 000 kvadratmeter volymhandel. Planen har dock
överklagats. Med en ökande externhandel får den traditionella
centrumhandeln det allt svårare vilket resulterat i en del vakanser
och omsättning av hyresgäster i centrala lägen. I grannkommunen
Uddevalla är situationen ännu värre med dragkamp mellan externa
Torp och Ikea samt centrum.
Stora ägare är egenanvändarna Automobile Property, GKN Aerospace Sweden och Nevs samt kommunala Trollhättans Tomt.
Aktiviteten på marknaden för industrioch lagerfastigheter bedöms
ha ökat något jämfört med när läget var som allvarligast, före Saabkonkursen. De fastigheter som omsätts på marknaden avser med
några få undantag mindre objekt. Aktörer är i första hand mindre
lokala bolag som ska nyttja lokalerna för egen verksamhet. Fastigheterna är lokaliserade till industriområdena Skogstorpa och Håjum
som med undantag för Stallbacka är de två största industriområdena i Trollhättan.
I Fokus: SAAB Automobile
Saab Automobile var under många år tyngt ekonomiskt och trots
att bolaget 2010 köptes av holländska Spyker Cars i syfte att rädda
företaget undan konkurs var den ändå ett faktum i december
2011. Som ett led i att förhindra konkursen och tillföra likviditet till
företaget såldes under tidig höst 2011 50,1 procent av aktierna
i det bolag som ägde Saabs stora fastighet. Köpare av den
381 000 kvadratmeter stora fastigheten var ett konsortium lett av
Hemfosa där också bland andra Peab, Brinova och Weland var
medfinansiärer. Köpeskillingen uppgick till 255 mkr vilket var lägre
än det bokförda värdet. I samband med förvärvet tecknades ett
15-årigt hyresavtal med Saab för lokalerna där det vid en eventuell
konkurs fanns möjlighet för konsortiet att ta över resten av aktierna
i det bolag som äger fastigheten. Denna option utnyttjades dock
aldrig. Under sommaren 2012 sålde konsortiet vidare sin del i
fastighetsbolaget till Nevs som tagit över Saabs konkursbo. Köpeskillingen ryktades vara baserad på ett värde på hela fastigheten
som låg på mellan 700 – 800 mkr. Köpet gör Nevs till den näst
största fastighetsägaren i kommunen sett till total taxerad lokalarea.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
950 – 1 200
7,00 – 8,00
5 000 – 9 000
B-läge
800 – 1 150
7,50 – 8,50
4 000 – 8 000
C-läge
650 –
900
7,50 – 9,00
3 000 – 5 000
A-läge
1 000 – 2 100
6,25 – 7,50
8 000 – 22 000
B-läge
800 – 1 300
7,00 – 8,00
5 000 – 10 000
C-läge
600 –
900
7,25 – 8,50
3 000 – 6 000
A-läge
400 –
650
8,00 – 9,50
2 500 – 5 000
B-läge
350 –
600
8,25 – 9,75
2 000 – 4 500
C-läge
300 –
550
8,75 – 10,00
1 500 – 3 500
A-läge
975 – 1 375
4,75 – 5,75
7 000 – 16 000
B-läge
950 – 1 375
5,25 – 6,25
6 000 – 12 000
C-läge
925 – 1 225
5,75 – 7,25
4 000 – 8 000
B UT I K E R
I ndustri
B os t äder
OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
50
Om Svensk
Fastighetsmarknad
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger
om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges
ut en gång om året och där nästa rapport kommer i april 2014. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2014
innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2014.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna
för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets
direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en
bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom
samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma
lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För
varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen
i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att
åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre
noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt
speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.
Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande
lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller
att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320
samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För
bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och
med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet
definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80
kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen.
Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med
typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i
gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under
de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka
150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett
kontor byggt under de senaste tio åren.
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en
lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard som är
normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15
åren. Takhöjd är cirka 4,0–4,5 meter. För industrifastigheter gäller
att i arean ingår (förutom produktions- eller lagerlokalerna) även
tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive
fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och
kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I
den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det
i hyresnivån.
För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för industri
där rött område utgör A-läge, ljusrött utgör B-läge och resterande
utgör C-läge. n n
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den
svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag
för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem
för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av
offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal.
Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 – 10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100.
RUBRIK
A
– Fokus Skog 2013
OM NAI SVEFA
51
Om NAI Svefa
NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighetsutveckling, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från
stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla
uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det
internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem baseras vår
rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.
An alys & rådgivning
Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade
kompetens och marknadens bästa databaser kan vi erbjuda
kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya
affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet.
Hur ser affärsanalysen ut för kundens fastighetsföretag? Vilka
marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet ändras?
Vilka åtgärder leder till ökad totalavkastning? Är kundens förvaltning
och organisation effektiv? Är kundens fastighet rätt taxerad? Vilket
byggrättsinnehåll skapar bäst förutsättningar för genomförande
inom kundens utvecklingsfastigheter? – Våra analyser visar vägvalen, men ger även råd om vilken väg vår kund bör gå.
Värdering
Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer.
Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och
databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande
överblick av den svenska fastighetsmarknaden.
System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till
bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare.
NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare
av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag
i rättsituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning.
FASTIGHETSUTVECKLING och samhällsbyggnad
Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare
genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det
gäller privata som kommunala aktörer.
Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta
med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med både myndigheter, kommuner, privata exploatörer och
fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters
perspektiv. Det möjliggör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter.
Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför
vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och
lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen.
Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det
gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och
utbyggnad av infrastruktur.
TRANSAKTIONER och uthyrning
Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid
sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transaktioner. Med NAI:s internationella
nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största
marknadsplatserna och de största aktörerna. I samband med fastighetsutveckling, transaktion eller som fristående tjänst genomför
vi förmedling och uthyrning av kommersiella lokaler, såsom kontor,
handel och logistikanläggningar. Vi utför projektuthyrning, marknadsundersökningar, rådgivning och behovsanalys.
Koncernledning
Mikael Lundström
Gustav Källén
Ylva Melhus
Mikael Holmström
Koncernchef
Vice VD
CFO
Senior Advisor
Affärsområdeschefer
Åsa Henninge
Analys
Peter Möller
Fastighetsinformation
Mattias Leksell
Fastighetsutveckling
Helena Dalhamn Samhällsbyggnad
Paul Nord
Skog & Lantbruk
Peter Wiklund
Transaktioner & Uthyrning
Jan Tärnell
Värdering
FAKTA
Ägare: Personalägt sedan 1997
Antal anställda: 120
Omsättning: 150 MSEK
Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001
Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi
tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder
OM NAI SVEFA ANALYS
52
Om NAI Svefa Analys
Bakom ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en knivskarp analys. Bakom ett genomförbart fastighetsutvecklingsprojekt finns alltid en förståelse för marknadens efterfrågan och samhällsutvecklingen. Med expertis inom
fastighetsekonomi, fastighetsföretagande och samhällsbyggnad har vi förmågan att förstå kundens affärslogik och fånga
upp möjligheter och behov. Vår samlade analys är basen för vår rådgivning.
NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med
såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande
sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till strategiska
analyser av fastighetsportföljer inför omstrukturering, affärsplanering, investeringsbeslut, åtgärder i löpande fastighetsförvaltning
eller inför beslut av avveckling eller utveckling av fastighet ofta
med styrelse eller ledning som beställare. Tillsammans med 120
engagerade medarbetare har vi stor erfarenhet av att på kort tid
sätta samman projektorganisationer för olika typer av komplexa
fastighetsutredningar med gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för fastighetsutredningar i tidiga skeden samt strategisk planering och utveckling av såväl privata som offentliga och
allmännyttiga fastighetsinnehav. Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.
Marknadsanalys
Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av
marknadsmässiga förutsättningar inför nyetablering, investering
och prissättning eller som underlag för årsredovisning, affärsplanoch strategiarbete.
Förstudier i tidiga skeden
Analyser inför markförvärv, planläggning och fastighetsutvecklingsprojekt i syfte att skapa förutsättningar för genomförbarhet och
rekommendera optimalt byggrättsinnehåll.
Analys av fastighetsinnehavet i syfte att optimera avkastningen och
effektivisera förvaltningen samt som underlag för beslut om förändringar i portföljen och/eller i ägande- och förvaltningsstrukturen.
Resultatet av analysen ligger till grund för vilken fastighetsstrategi
som ska utformas och innehåller förslag på vilka fastigheter som
långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.
Referensuppdrag – NAI Svefa An alys
PO R T F ÖL J A N ALY S
2 0 1 3 – 1 4
Uppdragsgivare: Värmdö kommun
Updrag: Analys av fastighetsportfölj , fastighetsstrategi och genomförande
Beskrivning: Analys av marknadsförutsättningarna för samhällsfastigheter
samt portföljanalys som underlag för rådgivning avseende fastighetsstrategi.
MA R K N ADSA N ALY S OCH PO R T F ÖL J A N ALY S
2013
Uppdragsgivare: Akademiska Hus
Updrag: Marknads- och portföljanalys.
Beskrivning: Analys av marknadsförutsättningarna för lokaler för högre
utbildning och forskningen samt portföljanalys med avseende på hyresgäst, hyror och restvärde samt projekt som underlag för årsredovisning
samt rådgivning avseende fastighetsstrategi.
E TABL E R INGSST R AT E GI NOR R KÖPI NGS KOMMU N 2 0 13 – 14
Uppdragsgivare: Norrköpings kommun
Updrag: Marknadsanalys och etableringsstrategi.
Taxeringsrådgivning
Analys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhållanden, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som
underlag för fastighetsdeklaration samt för ansökan om justering av
fastighetstaxeringsbeslut.
Åsa Henninge
Affärsområdeschef Analys
asa.henninge@naisvefa.se
Telefon 031-708 32 85
Portföljanalyser
Daniel Fex
daniel.fex@naisvefa.se
Telefon 040-660 13 41
Beskrivning: I samarbete med kommunen arbeta fram en etableringsstrategi med utgångspunkt i olika delområdens fysiska och marknadsmässiga förutsättningar för olika branscher. Etableringsstrategin syftar till
att fungera som stöd vid etablering av verksamheter med målsättningen
att genom en strukturerad process som tar sin utgångspunkt i marknaden
finna en optimal lokalisering för varje verksamhet.
Kristian Ekbom
kristian.ekbom@naisvefa.se
Telefon 08-402 18 91
Marcus Gyllestål
marcus.gyllestal@naisvefa.se
Telefon 031-708 32 93
Thomas Green
thomas.green@naisvefa.se
Telefon 040-660 81 46
RUBRIK
53
Här finns vi
HUVUDKONTOR
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: +46 8-441 15 50
Luleå
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3,
vån 3B
972 36 Luleå
Tel: +46 920-21 11 00
Stockholm
Malmö
Falun
Mora
Gävle
Norrköping
Göteborg
Sundsvall
Härnösand
Umeå
Jönköping
Vänersborg
Karlstad
Växjö
Kyrkogatan 12
803 20 Gävle
Tel: +46 26-17 54 40
Ullevigatan 19
411 40 Göteborg
Tel: +46 31-711 63 00
Brunnshusgatan 6
871 31 Härnösand
Tel: +46 611-247 05
Södra Strandgatan 3
553 20 Jönköping
Tel: +46 36-30 71 10
Våxnäsgatan 3, 2 tr
653 40 KARLSTAD
Tel: +46 54-10 03 20
Vasastrand 11
Box 493
701 49 Örebro
Tel: +46 19-10 01 20
Östersund
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: +46 8-441 15 50
Trotzgatan 35
791 72 Falun
Tel: +46 23-480 30
Örebro
Nordenskiöldsgatan 6
211 19 Malmö
Tel: +46 40-660 81 40
Strandgatan 8
792 30 Mora
Tel: +46 250-158 58
Skolgatan 1B
602 25 Norrköping
Tel: +46 11-13 46 60
Storgatan 29
852 30 Sundsvall
Tel: +46 72-244 37 72
Västra Norrlandsg. 11D
903 27 Umeå
Tel: +46 90-12 75 25
Sundsgatan 16
462 33 Vänersborg
Tel: +46 521-621 00
Kronobergsg. 14, 1 tr
352 33 Växjö
Tel: +46 470-74 60 60
Postgränd 8A
831 30 Östersund
Tel: +46 63-10 75 40
www.naisvefa.se

Svensk Fastighetsmarknad

Transcription

Similar documents

Affärsplan 2010–2012

Presentation Q3 2015 pdf 4,25 mb

Hela artikeln finns att ladda ner i en PDF här. (PDF

Ladda ner rapporten - Precise Biometrics

Linköping - Vasakronan

Årsredovisning 2010

Årsredovisning 1999

Årsredovisningen 2007

sveriges gaseller 2010