Linköping - Vasakronan

Transcription

Linköping
56
Lokalhyresmarknaden
I Linköping har lokalhyresmarknaden förändrats och är nu
polariserad mellan Linköpings innerstad och Mjärdevi, väster
om centrum. I innerstaden har hyresmarknaden utvecklats
positivt. Med de nya projekten kring kv Djäknen och kv Gränden har kontorslägen i centrumkärnan blivit allt mer attraktiva.
Det finns en del vakanser på kontor i centrala Linköping
men främst i lokaler i sämre skick och i relativt sett sämre läge.
I Mjärdevi finns det en stor del vakanser, inte minst i lokaler
för IT-verksamhet.
Linköping är Sveriges femte största kommun. Näringslivet
är differentierat med starka företag inom data/elektronik/
high-tech, livsmedel, grafisk industri och verkstadsindustri.
Linköpings Universitet är den viktigaste regionala resursen för att med forskning och utveckling stärka och förnya
Linköpings näringsliv.
Fastighetsföretagen i city och Linköpings Kommun samverkar genom BusinessLink som är arbetsnamnet för en
gemensam internetportal för att attrahera framtidsföretag till
centrumlägen.
Under slutet på 2001 mattades efterfrågan på centrala
kontorslokaler. Hyresnivåerna stabiliserades mellan
1 500–2 000 kr per m2 för de bästa lokalerna. Butikshyrorna
i centrala Linköping fortsätter att stiga och ligger i intervallet
1 000–4 000 kr/m2.
I Linköping har Vasakronan nyuthyrt 7 585 m2 och
omtecknat 15 951 m2, Vasakronans högsta hyresnotering för
kontor under 2001 är 1 500 kr/m2.
I kv Djäknen 3 har två nya kontorsbyggnader uppförts
under 2001. Kontorslokalerna i dessa fastigheter tillhör de
mest högkvalitativa lokalerna i Linköping. Hyresgäster är
Convergy´s Customer Management Sweden, Apoteket, Teleca,
Sigma, Epsilon, Östsam (kommunerna i Östergötland i samverkan) samt Trafikrådet. Vattenfall Östnät har flyttat in i gamla
Polishuset och hyr där mer än 5 000 m2. Cell Network flyttade
in vid årskiftet och Försäkringskassan flyttar in i mars 2002.
Landstinget utvidgar sina kontorslokaler i kv Dalkullan 19.
Skatteförvaltningen och Länsstyrelsen har under året förlängt
sina hyresavtal i 6 år. Det nystartade IT-företaget Relmind är
hyresgäst i kv Ambrosia 5.
Fastighetsmarknaden
Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Linköping har varit låg
och det finns få fastighetsobjekt till salu. Vasakronan köpte kv
Ambrosia 5, det helrenoverade före detta Socialförvaltningshuset, för cirka 90 Mkr. NCC har sålt ett hotellprojekt i kv
Palmen till utländska investerare.
KONTORSHYROR LINKÖPING
2 000
Kr/m2
1 500
1 000
500
VA S A K RO N A N
Å R S R E D OV I S N I N G 2 0 0 1
0
Modern arkitektur. I kv Djäknen har två nya kontorsbyggnader byggts.
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
Topphyra
Genomsnittlig
kontraktshyra
Marknadshyra
Vasakronan
Bedömt snitt kontraktshyra
Källa: NewSec
57
MARKNADSPOSITIONERING LINKÖPING
+
DE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
DE STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA
Låg risk
2
Attraktivitet
61
Lokalarea m2
7
5
8
V
43
Hög risk
8 299
Tornet
Länsstyrelsen
7 676
Bygg-Vesta
65 000
Vattenfall
5 941
Vasakronan
64 000
Convergy´s
4 619
Skandia Liv
31 000
SHB
3 291
Sankt Kors Fastighets AB
25 000
–
–
Läge
Kommersiella lokaler, m2
Fastighetsägare
Skattemyndigheten
95 000
Källa: Byggstatistik i Gävle, avser kommersiella lokaler2001-12-31.
Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor, butiker,
lager och hotell i hyresfastigheter, typkod 300–399.
+
Marknadspositioneringen, utförd av NewSec, visas
för en hel stad och bedömningen baseras på att
hela orten jämförs och inte marknadspositionen
på respektive stads delmarknad.
Taxeringsvärde
(Mkr)
Lokalarea (m2)
Bostäder
2 216
–
Övrigt
Summa
lokalarea
Hyresintäkter
2001
(Mkr)
Kontrakterad
hyra
(Mkr)
Vakans
Hyresvärde
(%)
600
10 539
11,1
11,6
–
Kontor
Butiker
Amasonen 2, Östgötagatan 3
1973
55,9
7 723
–
Ambrosia 5, Ågatan 40/Platensgatan 2
1929/1968
41,4
5 225
200
1 500
1 036
–
0
7 961
7,2
8,3
–
Nexus, Skandiabanken, Datatorn
3
Blandaren 1, S:t Larsgatan 9
1909/1971
21,5
2 961
112
–
–
1 232
507
4 812
3,6
3,8
–
Kommunen, Landstinget, SKS, bostäder,
4
Blandaren 14, S:t Larsgatan 11, 13, 15
1913/1967
63,8
6 262
1 643
2 873
307
3 632
1 820
16 537
10,1
10,0
–
Skattemyndigheten, Just Nu Tryck, Bostäder, Bite,
Fyrplus Mekatronic
5
Blandaren 17, Repslagargatan 4–6 /
Gasverksgränd 2–4
1990
98,1
10 300
–
1 800
1 016
–
250
13 366
7,5
12,7
–
Skattemyndigheten,Vattenfall, Cell Network,
Försäkringskassan
6
Dalkullan 19, Linnégatan 9
1970/1971
14,6
1 005
–
–
–
895
1 562
3 462
2,8
2,6
15
7
Djäknen 3, Drottninggatan 14 o 16,
Snickargatan 40
1879/2001
9 042
3,2
11,1
–
Convergy’s, Sigma,Apoteket, Configura
8
Duvan 18, Nygatan 18–20
1973
778
11 498
12,4
13,0
–
KPMG, Stadium, Folksam, SHB,
Akademibokhandeln
1
Ny 2
Garage
Förråd/
lager/
arkiv
5,0
7 962
–
900
180
–
68,6
4 967
3 364
1 100
1 289
–
Större hyresgäster
Securitas, Länsstyrelsen,Vägverket, Jordbruksverket
Landstinget, Info Komp
Fyrtorp 1:17,Valdemarsvik
0,8
410
410
0,3
0,3
–
Kustbevakningen
Löfstad 2:1, Norrköping
0,1
49
49
0,1
0,1
–
Securitas bevakning
5 976
77 676
58,3
73,5
0,9
Summa Linköping
369,8
46 405
5 319
8 173
6 044
5 759
VA S A K RO N A N
Fastighet, adress
Byggn.år/
Senaste
ombyggn.år
FASTIGHETSINNEHAV 2001-12-31, LINKÖPING
VA S A K RO N A N
58
För att förstärka marknadspostionen i Malmös hamnområde har Vasakronan förvärvat två fastigheter under året.
Malmö
Fastighetsbeskrivning
Året har präglats av konsolidering av verksamheten. Genom
framförallt förvärvet 1997 av Gotic blev Vasakronan snabbt
en aktör på marknaden och har på ett strukturerat och strategiskt sätt utvecklat beståndet. Den strategiska inriktningen i
Malmö är att ytterligare förstärka marknadspositionen utmed
gågatustråket från Triangeln till Stortorget och i Inre Västra
Hamnenområdet. I Hamnenområdet har två moderna kontorsfastigheter förvärvats, Bilen 6 och Sirius 1. Industrifastigheten Västerbotten 9 såldes i ett byte mot Bilen 6.
Vasakronans fastighetsbestånd i Malmö omfattar 338 000 m2
lokalarea. Butiksarean uppgår till 38 000 m2.
59
I Malmö har Vasakronan en stark marknadsposition från Triangeln längs Södra Förstadsgatan till Gustav Adolfs torg och vidare till Stortorget.
VA S A K RO N A N
Lokalhyresmarknaden
Vasakronan har genom förvärv uppnått en marknadsledande
ställning i centrala Malmö och är den största aktören på kom-
mersiella lokaler i citynära lägen. Kundstrukturen är en blandning mellan privat- och offentlig kontorsverksamhet, butiker
samt hotell. Malmö med kranskommuner upplevs av såväl
näringslivet som privatpersoner som lätt att etablera sig i.
Tillgången på kompetent personal och bostäder är god. Av de
bolag som under året valt att etablera sin verksamhet i regionen finns Nordeas nya kund- och telemarketingcenter, Handelsbankens internetsupport och telekomoperatören Orange
som valt att förlägga sitt svenska huvudkontor i Malmö.
Hyresmarknaden har efter ett antal år med kraftigt stigande hyror stabiliserat sig och marknaden befinner sig i
balans. Cirka 10 000 m2 kontorsyta var i slutet av 2001 under
produktion i centrala Malmö. Hyrorna i city är för nya och
nyrenoverade kontor mellan 1 600 och 2 100 kr/m2.
I Malmö har Vasakronan nyuthyrt 5 400 m2 och omtecknat
avtal om cirka 35 000 m2 kontor och butiker på nivåer upp till
MALMÖ
Fastighetsmarknaden
Under 2001 har fastighetsmarknaden varit fortsatt aktiv. Prisnivån för kommersiella lokaler i bästa läge är fortsatt hög, och
direktavkastningskravet ligger kring 6,5 procent.
Vasakronans marknadsposition har ytterligare stärkts
genom förvärv av kvarteret Sirius 1 vid Centralstationen.
Vidare har Vasakronan etablerat sig inom Västra Hamnen i
anslutning till Bo01-området genom förvärvet av fastigheten
Bilen 6 i en affär där fastigheten Västerbotten 9 avyttrades.
Fastigheten Bilen 6 är fullt uthyrd till Intentia, på fastigheten
finns dessutom 6 000 m2 outnyttjad byggrätt kvar att utveckla.
Under året har aktiviteten kring Västra Hamnen varit fortsatt
hög och ett antal större ny- och ombyggnadsprojekt pågår i
området. Byggnationerna avser både lokaler och bostäder.
Framtidsutsikter
Högskolan utvecklas kontinuerligt och har idag cirka 18 000
studerande, vilket gör högskolan till Sveriges åttonde största.
Forskning sker inom samtliga vetenskapsområden. Under året
VA S A K RO N A N
60
2 000 kr/m2 respektive 5 500 kr/m2. Vasakronan har under
året ytterligare stärkt sin position i Malmö och är marknadsledande på såväl kontor som butiker i centrala lägen.
Kundströmmarna i Malmö ökar starkt kring stråket från
Gustav Adolfs Torg längs Södra Förstadsgatan till Triangeln
och intresset för butiksetableringar är fortsatt stort. Detaljhandeln i centrala Malmö har ökat omsättningen betydligt över
riksgenomsnittet.
Vasakronan har forsatt arbetet med att renovera fastigheterna utmed Södra Förstadsgatan och i slutet på året flyttade
Benetton och ERA-heminredning in i 1 500 m2 nya butikslokaler inom kv Björnen 1.
Vid Södertull har renoveringen av kv Carl Gustav 5 slutförts i och med att samtliga butiker hyrts ut. Grannfastigheten
kv Magnus Stenbock 4 står på tur att upprustas. Malmö Stad
har genomfört en omfattande förändring av utemiljön i direkt
anslutning till fastigheterna vilket kraftigt bidragit till att öka
attraktiviteten. Inom kv Nora har omförhandling av hyreskontrakt skett med Skatte- och Kronofogdemyndigheten och
anpassningar av lokalerna pågår.
Utvecklingen av infrastruktur, främst Öresundsbron, betyder mycket för näringslivet i Öresundsregionen.
utvecklingsområde, en ny stadsdel med bostäder, kontor,
mässverksamhet och högskola.
1995 bildade Malmö Stad, fastighetsägarna och handlarna
Malmö Citysamverkan. Genom samverkan, stora investeringar och ett antal cityarrangemang har Malmö City återtagit
rollen som en attraktiv och naturlig mötesplats. Resultatet av
detta arbete har inte låtit vänta på sig. Omsättningen i Malmö
City har ökat betydligt mer än riksnittet och Malmö utsågs
till årets stadskärna år 2000. Eftersom Vasakronans bestånd
ligger i stadskärnan prioriteras verksamheten inom Malmö
Citysamverkan.
Inom bioteknik- och läkemedelsbolagen har det utvecklats
ett nätverk, Medicon Valley, med över 200 medlemmar. Öresund är en av Europas största bioteknikregioner. Andra starka
nätverksområden inom regionen är IT, Livsmedel och Miljö.
Dessa fyra plattformar skall samverka inom ramen för Öresund Science Park.
61
Vasakronan kommer under 2002 att erbjuda ett utökat tjänstekoncept i Malmö då Vasakronan Service Partner etablerar verksamhet.
VA S A K RO N A N
har också Malmö Högskola fått en professur i entreprenörskap, finansierad av näringslivet.
Beslut att bygga Citytunneln fattades av Riksdagen i
december 2001. Detta innebär en investering på cirka 8–10
miljarder kronor. Tunneln kommer att förbinda Malmö
Central med Öresundsbron med stationer vid Triangeln och
Hyllie. Intresset för ytterligare investeringar i närområdet är
påtagligt.
Den förstärkning av regionen som Öresundsbron medfört
har bland annat fått till följd att andelen nyetableringar
inom näringslivet ökat. Malmö med kranskommuner uppvisar för närvarande den för landet största relativa befolkningsökningen.
Under sommaren 2001 arrangerades den första europeiska
bomässan i Malmö. Stora investeringar inom miljö-, infrastruktur- och ekologiområden har genomförts i samband med
mässan. Västra Hamnen växer fram som Malmös nästa stora
MALMÖ
Lokalarea m2
Triangeln köpcentrum
25 000
Polismyndigheten
20 070
Skattemyndigheten
19 274
Scandic Hotel
17 482
Domstolsverket
14 080
SEB
14 404
Länsstyrelsen
10 788
Skandia
8 832
Kriminalvårdsmyndigheten
6 371
Kronofogdemyndigheten
5 886
Fastighetsägare
Vasakronan
62
287 000
Wihlborgs
183 000
Drott
157 000
Tornet
109 000
Skanska
94 000
Källa: Byggstatistik i Gävle. Avser kommersiella lokaler 2001-12-31.
Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor,
butiker, lager och hotell i hyresfastigheter, typkod 300–399.
KONTORSHYROR MALMÖ
2 500
Kr/m2
2 000
1 500
1 000
500
● = Malmö Nord
● = Malmö Syd
0
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
Topphyra
Marknadshyra
Källa: NewSec
GAMLA STADEN
DAVIDHALL / RÅDMANSVÅNGEN
◆ = Vasakronans fastigheter
◆ = Vasakronans fastigheter
VA S A K RO N A N
Genomsnittlig
kontraktshyra
Vasakronan
FASTIGHETSINNEHAV 2001-12-31, MALMÖ
Lokalarea (m2)
Byggn.år/
Senaste
ombyggn.år
Taxeringsvärde
(Mkr)
Kontor
Butiker
Bastionen Nyköping 1, Malmöhusvägen 1 1918/1996
19,0
3 299
Bilen 6,Västra Varvsgatan 10
2000
50,9
5 709
3
Bylgia 1, Skeppsbron 17
1960
48,1
4
Claus Mortensen 26, Södergatan 14
1967/1980
5
Delfinen 12, Södra Förstadsgatan 2
1908/1995
6
Ellenbogen 36, Baltzarsgatan 21
1924
–
7
Ellenbogen 38, Baltzarsgatan 19–23
1969
–
8
Gasklockan 3, Porslinsgatan 6,
Malmgatan 1
9
Hans Michelsen 9,Adelgatan 1–3 /
N Vallgatan 51–52
Fastighet, adress
Övrigt
Summa
lokalarea
Hyresintäkter
2001
(Mkr)
Kontrakterad
hyra
(Mkr)
Vakans
Hyresvärde
(%)
–
3 299
3,6
3,6
–
Hovrätten
5 709
2,3
9,2
–
Intentia
547
8 832
10,6
10,8
–
Skandia
–
1 540
3 472
3,9
3,9
15
588
935
–
5 152
5,2
5,9
–
Levi’s Store,Teknik i Media
–
–
341
435
1 613
1,5
1,4
–
Centricon, Q-branch
–
159
–
3 856
5 436
4,8
4,9
–
Läkarhuset Ellenbogen, Systembolaget
47,7
–
–
Polismyndigheten, Kriminalvårdsstyrelsen
5,5
–
19
Garage
Förråd/
lager/
arkiv
Bostäder
–
–
–
–
–
–
–
–
8 285
–
–
–
–
23,1
1 932
–
–
–
40,3
2 716
913
–
837
–
261
1 160
Malmö Nord
1
Ny 2
1993
1974
246,6
31,9
20 070
–
1 996
–
–
–
6 000
–
–
7 005
–
460
27 075
8 456
46,1
5,4
Harry & Son,Assistera,Accenture
SEB-finans, SEB Trygg Liv
10
Karin 11, Kungsgatan 13 /
Drottninggatan 18,19
1931/1974
95,4
16 073
–
3 700
–
–
210
19 983
19,7
19,7
5
Länsstyrelsen,Tribon Solutions, Bluelabs,
IT Assign,Tele Nordia
11
Kronan 10, 11; Bruksgatan 2 /
N Vallgatan 36–48
1898/1972
120,0
2 474
–
–
182
–
15 536
18 192
20,0
20,5
–
SEB,Trygg Hansa
12
Neptun 6,Västergatan 43–47
1978/1995
34,1
790
–
–
–
–
4 702
5 492
6,7
6,8
–
Hovrätten, Regeringskansliet
13
Nora 11, Kungsgatan 15 /
Drottninggatan 16
1980/1996
174,9
27 035
–
3 000
–
–
5 093
35 128
26,1
28,1
–
Skattemyndigheten, Kronofogdemyndigheten,
Amica
14
Oscar 1, Stortorget 31
1903/1989
31,2
2 375
–
–
–
–
630
3 005
4,0
2,7
26
15
Oscar 17, Stortorget 27, 29, Lilla Torg
1910
94,3
8 581
2 098
–
503
57
1 624
12 863
18,9
17,6
5
Mannheimer & Swartling, Biograf Spegeln,
Setterwalls Advokatbyrå
16
Residenset 5,Adelgatan 6
1878/1996
11,2
1 313
–
–
–
–
374
1 687
2,1
2,0
–
Trevise Bank, Å & R, Carton
17
Rundelen 34, Rundelsgatan 14
1946
8,5
1 992
–
–
307
–
310
2 609
1,5
1,8
17
Jönsson & Lindwall
Ny 18
Sirius 1, Jörgen Kocksgatan 9/
Navigationsgatan 3
1992
42,4
7 861
9 606
0,0
7,6
10
Enea Realtime, Minolta
Von Conow 57, Kalendegatan 6–8 /
Själbodgatan 6–8
1984
52,8
6 770
7892
9,4
9,5
–
19
1 745
244
655
–
–
223
63
Mannheimer & Swartling, Rest Ekmans
Läns- och tingsrätt, Modul 1 Data
Malmö Syd
1
Björnen 1, Södra Förstadsgatan 17 /
Kärleksgatan 2
1903/1940
24,0
2 424
793
–
400
–
345
3 962
2,4
6,2
0
ERA, Benetton
2
Björnen 38, Södra Förstadsgatan 23, 25–27
1904/1999
80,0
–
2 086
–
–
3 088
–
5 174
11,2
11,1
–
G Armani, Ralph L, H. Boss, Sand, Dkny,
Mexx, Carli Gry
3
Carl Gustav 5, Södra Tullgatan 4
1961
130,4
5 744
3 862
–
56
4 625
885
15 172
19,0
19,4
3
Fritidsresor, Sisters, SF Bio
4
Claus Mortensen 34, Stortorget 6
1851/1984
29,4
1 357
508
–
–
–
656
2 521
3,6
2,5
3
Etage, Café Mäster Hans
5
Claus Mortensen 35, Södergatan 20
1898/1995
18,3
–
507
–
–
–
1 479
1 986
2,5
2,6
–
Hotell Baltzar, Elfströms Skor
6
Elefanten 23, Södra Förstadsgatan 22, 24
1938/1988
67,2
1 431
2 350
–
26
2 213
23
6 043
7,3
8,4
5
Cervera, Rizzo
7
Elgen 14, Södra Förstadsgatan 9–11
1937/1998
21,1
828
3 093
–
127
1 510
314
5 872
10,6
10,7
–
SF Bio, Guldfågel, Marc O´Polo
8
Gråbjörnen 11, Davidshallsgatan 27
1932/1984
31,0
1 408
326
–
10
1 997
758
4 499
4,6
5,1
4
Prêt à Porter, bostäder
9
Kaninen 26 (T) Södra Förstadsgatan 33–51
1989 (1958)
364,1
7 886
8 455
8 717
132
–
19 169
44 359
57,4
55,0
–
Scandic Hotel, H&M, Kapp Ahl
10
Kaninen 27 (T), Södra Förstadsgatan 49
1958/1989
162,5
1 007
6 634
5 895
367
4 990
4 202
23 095
17,3
18,4
2
The Stadium, Konsum, Hemtex
11
Magnus Stenbock 2, Gustav Adolfs
Torg 12
1990
54,5
4 628
209
–
–
–
340
5 177
6,6
6,8
3
12
Magnus Stenbock 4, Södra Tullgatan 3
1963/1988
93,5
6 787
2 773
–
30
–
660
10 250
9,7
10,5
16
MQ, TT, Partner Tech, Ernst & Young
13
Rosen 8, Engelbrektsgatan 2–4
1880/1980
63,1
3 455
465
–
71
–
1 317
5 308
8,2
8,4
–
Malmö Aviation, Södergården, Johan P
14
S:t Jörgen 7, Södergatan 28
Kalendegatan 27
1929/1994
–
1 706
982
330
320
15
Tigern 7, Södra Förstadsgatan 7
1894/1931
15,0
267
650
–
330
5 169
7,4
7,0
8
Sandrew, Kapp-Ahl, Intrum Justitia
–
2 373
2,7
2,8
–
Modehuset Lindri
Malmö Övrigt
Smedjan 13, Celsiusgatan 33–35,
Östra Farmvägen 5
1937/1971
Summa Malmö
18,7
3 677
–
–
0
–
8 244
11 921
4,9
6,0
13
2 297,5
162 974
38 108
30 042
3 608
20 882
82 768
338 381
367,2
390,1
3,2
Du Pont, Migrationsverket
(T) = tomträtt
MARKNADSPOSITIONERING MALMÖ NORD
+
V
5
16
14
123 4
11 15
1
11 Låg risk
3
12 9
V 10
14 4
13
8
5
2
9
6 7
Attraktivitet
719
6
17
MARKNADSPOSITIONERING MALMÖ SYD
+
18 Låg risk
2
13
8
10
Attraktivitet
–
1
15
Hög risk
Hög risk
–
–
–
Läge
+
–
Läge
+
Marknadspositioneringen, utförd av NewSec, visas för en hel stad och bedömningen baseras på att hela orten jämförs och
inte marknadspositionen på respektive stads delmarknad.
VA S A K RO N A N
1 831
1 126
Ernst & Young
Lund
VA S A K RO N A N
64
Lokalhyresmarknaden
Vasakronan har sedan 1998 fyrdubblat sin närvaro i Lund
genom förvärv och offensiv bearbetning av marknaden.
Kundstrukturen är idag en blandning av privat tjänstesektor,
offentlig verksamhet och butiker.
Lund är en stad i stark tillväxt. Lunds Universitet,
Öresundsregionens största och ledande, samt forskningsbyn
IDEON har stor del i utvecklingen. Intresset för att etablera
verksamhet i Lund har ökat sedan Öresundsbron tillkom.
Sedan tidigare domineras näringslivet i Lund av, ett för
stadens storlek, unikt antal stora internationella företag såsom
Ericsson, Astra Zeneca, Gambro och Tetra Pak.
Tillväxtorienterade företag inom bland annat bioteknik och
IT finns i anslutning till forskningsbyn IDEON.
Hyresmarknaden är för närvarande välbalanserad och
stabil med hyresnivåer mellan 1 400 och 1 600 kr/m2 för
moderna kontor i bästa läge och vakanser på cirka 3 procent.
Kortsiktigt kan det uppstå vakanser inom IDEON med anledning av de senaste årens betydande nyproduktion. Bland
annat kommer Sony Ericsson Mobile Communication att koncentrera verksamheten till Brunnshög.
Vasakronan har under året färdigställt om- och tillbyggnaden av kv Benzelius 1 till moderna kontor med kyla. Projektet har omfattat 4 500 m2 varav 2 000 m2 utgjort nyproduktion.
Fastigheten, som till stor del varit outhyrd under 90-talet, är
idag uthyrd till bland annat Precise Biometrics, Euro Finans,
netMage, DHI och Finn Inn.
Vasakronan har även genomfört en genomgripande
ombyggnad av kv Sandryggen 1 till moderna kontor med
kyla. Projektet har omfattat 4 300 m2. Under början av 2002
flyttar Skatte- och Kronofogdemyndigheten in i nya och effektiva kontorslokaler.
Projekten Benzelius och Sandryggen har resulterat i stora
ökningar av driftnettot och därmed höjda marknadsvärden på
fastigheterna.
I Lund har Vasakronan nyuthyrt 2 600 m2 och omförhandlat 11 400 m2 under året. Hyresnivån har ökat med
390 kr/m2, en ökning med 47 procent.
Fastighetsmarknaden
Under 2001 har intresset för fastigheter i Lund varit fortsatt
högt men omsättningen låg.
Sparbanken Finn sålde under året sina rörelsefastigheter,
bland annat Galten 24 vid Mårtenstorget i Lund. Köpeskillingen uppgick till 130 Mkr.
Vasakronan har under året arbetat fram programhandlingar för en ny kontorsbyggnad om 2 000 m2 i kv Spettet.
Kommunstyrelsen har tillstyrkt ärendet som nu går vidare
som detaljplaneärende. Under hösten 2002 förväntas detaljplanen vara klar.
Vasakronan har även anmält intresse att förvärva mark på
Brunnshögsområdet. Området utgör Lunds nästa stora arbetsområde. Lunds kommun kommer att ta fram detaljplaner och
området ska primärt användas för kunskapsorienterad verksamhet, det vill säga av företag eller institutioner som för sin
utveckling är beroende av nära samverkan med Universitetet
och Lunds tekniska högskola, LTH. Vasakronan är redan
etablerat i området.
MARKNADSPOSITIONERING LUND
+
V 6
10 5
11
Attraktivitet
7 9
Fastighetsägare
Vasakronan
64 000
Första Fastighets AB Ideon1
54 000
Castellum
30 000
Ideon AB1
22 000
Wihlborgs
13 000
1 Första Fastighets AB IDEON och IDEON AB:s ytor är klassificerade som industri, men används
som kontorsfastigheter.
Källa: Byggstatistik i Gävle. Avser kommersiella lokaler 2001-12-31. Tabellen visar de största fastighetsägarna avseende kontor, butiker, lager och hotell i hyresfastigheter, typkod 300–399.
65
KONTORSHYROR LUND
Låg risk
3
8
2 000
4
Lokalarea m2
Kr/m2
Sony Ericsson Mobile Communications
1
1 500
2
1 000
Hög risk
27 690
Polismyndigheten
6 395
Skattemyndigheten
4 439
Landsarkivet
3 790
Lunds Tingsrätt
3 087
–
–
Läge
+
500
Marknadspositioneringen, utförd av NewSec, visas
för en hel stad och bedömningen baseras på att
hela orten jämförs och inte marknadspositionen
på respektive stads delmarknad.
0
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
Topphyra
Genomsnittlig
kontraktshyra
Marknadshyra
Vasakronan
Källa: NewSec
Taxeringsvärde
(Mkr)
Övrigt
Hyresintäkter
2001
(Mkr)
Kontrakterad
hyra
(Mkr)
Vakans
Hyresvärde
(%)
34,1
2 102
215
–
6
1 113
530
3 966
5,5
5,6
–
SEB, Lunds Kommun (Kino)
–
1 864
–
–
1926
–
–
3 790
3,0
3,0
–
Landsarkivet
20,8
5 757
–
–
436
–
440
6 633
3,5
6,2
6
Precise Biometrics, Euro Finans
22,8
1 252
491
–
149
–
0
1 892
3,0
3,4
–
Apoteket Hjorten, McDonald’s, IHE
20,1
2 258
–
–
829
–
0
3 087
3,9
3,9
–
Lunds tingsrätt
–
1 783
–
–
–
–
0
1 783
2,2
2,2
–
Martinsson, Skandiakonsult, Scancontrol
1980
51,6
5 767
–
2 170
0
–
0
7 937
6,8
8,2
1
CSN,Telia, Lunds kommun
1957
33,7
5 490
–
–
470
–
0
5 960
6,0
5,6
–
2 395
–
–
1912/1981
2
Arkivet 1, Dalbyvägen 4 / Arkivgatan 1
1901/1970
3
Benzelius 1, Dag Hammarskjölds väg 2
1958
4
Galten 25, Mårtenstorget 12–14 /
Råbygatan 2
1986
5
Häradshövdingen 2, Byggmästaregatan 2
1958/1994
6
Päronet 14, Ruben Rausings gata 9
1910/1997
7
Repslagaren 31, Stora Södergatan 45–47
8
Sandryggen 1, Järnåkravägen 3
9
Spettet 3, Byggmästaregatan 1–3 /
Fjelievägen 4–6
1965
10
Nya Vattentornet 2, Odarslövsv 2/
Sölvegatan 51
1996-99
Spettet 4, Slöjdgatan 2 / Fjelievägen 8
1930/1997
Summa Lund
Bostäder
Summa
lokalarea
Butiker
Apotekaren 12, Kyrkogatan 1–3 /
Lilla Fiskaregatan 2
Garage
Förråd/
lager/
arkiv
Kontor
1
11
Lokalarea (m2)
27,1
3 974
192,0
22 907
2,9
405
–
–
25
405,1
53 559
706
4 565
6 858
Skatte- och Kronofogdemyndigheten
0
6 369
4,4
5,2
–
1 766
27 690
34,7
35,1
–
Sony Ericsson Mobile Communications
–
–
430
0,4
0,4
–
Vasakronan, Mallverkstaden
1 113
2 736
69 537
73,4
78,8
0,7
3017
Polismyndigheten
VA S A K RO N A N
Fastighet, adress
Byggn.år/
Senaste
ombyggn.år
FASTIGHETSINNEHAV 2001-12-31, LUND
TJÄNSTER
Tjänster och service för att få nöjda kunder
Ett väl utvecklat tjänsteutbud blir en allt viktigare framgångsfaktor för Vasakronan.
Att hyra lokal innebär så mycket mer än att ha en plats att bedriva sin verksamhet
på. Service och trivsel är viktigt för att få en smidig och effektiv arbetsvardag. Därför
satsar Vasakronan på ett starkt och varierat tjänsteutbud.
VA S A K RO N A N
66
Vasakronan Service Partner erbjuder många olika tjänster, även från externa leverantörer.
Ett brett produkt- och tjänsteutbud skapar mervärden för
både kund och hyresvärd. Kunden kan än mer fokusera på
sin egen kärnverksamhet istället för att leta efter lämpliga
serviceleverantörer. Samtidigt får hyresvärden en unik möjlighet att ytterligare stärka banden med kunderna och göra dem
ännu nöjdare.
Via en nätportal kan kunderna ta del av tjänsteutbudet
och kostnadsfritt göra beställningar.
67
Kundernas vardag enklare
Tjänsteutbudet har under året utökats med tjänster även från
externa leverantörer. Vasakronan har förhandlat fram förmånliga priser och villkor som alla hyresgäster i Stockholm kan
utnyttja. Via en internetbaserad portal kan kunderna ta del av
samtliga tjänster, både från externa leverantörer och från Vasakronan Service Partner, och kostnadsfritt göra beställningar.
Tjänster som erbjuds är bland annat bemanning, kontorsmaterial, bud, fruktkorgar, växtskötsel, kaffemaskiner, catering,
bevakning m m. Kunderna har fri tillgång till tjänstesajten och
får rabatt på varje enskild tjänst.
En stor fördel för kunderna är att de, tack vare sajten, kan
lösa i princip alla sina behov av kontorsservice på ett enda ställe.
Därmed kan rutiner förenklas och arbetet göras mer effektivt.
Under 2002 är målet att även hyresgäster i Göteborg, Malmö,
Linköping och Uppsala ska få tillgång till e-handelsplatsen.
Kemtvätt är en av många tjänster som kan bokas.
VA S A K RO N A N
Vasakronan Service Partner
I takt med att Vasakronan har fått många olika kundkategorier
har efterfrågan på ett bredare tjänsteutbud vuxit. Genom Vasakronan Service Partner bedrivs en betydande tjänsteverksamhet i stora fastigheter som kv Garnisonen, InfraCity, kv Primus
och kv Tegen i Stockholm. Under 2002 är avsikten att starta
verksamhet i kv Grönlandet Norra på Wallingatan i centrala
Stockholm, Kista Entré samt i kv Triangeln i Malmö och
kv Lilla Bommen 1, det så kallade Läppstiftet, i Göteborg.
Största produktområden är konferens, telefoni, reception,
restaurang och hyresgästservice det vill säga vaktmästeri. Till
receptionsverksamheten hör också ett koncept med ärendetjänster, RoomService.
Konferensanläggningar och restauranger drivs i kv Primus
på Lilla Essingen, InfraCity i Upplands Väsby, kv Garnisonen
på Östermalm och kv Tegen i Solna. Omsättningen för Vasakronan Service Partner år 2001 uppgick till 42 Mkr. Medeltalet
anställda var under året 45 personer.
Varumärke – långsiktig satsning på att förstärka Vasakronans varumärke.
Varumärket har blivit allt viktigare i företagets totala marknadsföring. Det är därför av stor vikt att Vasakronan agerar och presenteras på ett konsekvent och enhetligt sätt på alla marknader.
Inom fastighetsbolagen har tonvikten i marknadsföringen
traditionellt haft inriktning på hårda värden, ytor, lägen, hyror
etc. Vasakronan har en mer humanistisk inriktning, där konceptet är att sätta människan i centrum. Det är kundernas
behov och önskemål som styr utvecklingen av kontor. När
Vasakronan till exempel fokuserar på miljö, så är det med
grundtonen att arbetsmiljön ska vara bra för människornas
skull. Inte för omgivningen i allmänhet. De tjänster som
erbjuds är till för att ge människor maximal trivsel och nytta,
och därmed möjlighet att skapa bättre resultat.
Tydlig effekt – starkt förbättrad image
Effekten av reklamsatsningarna har varit tydliga. Resultat av
mätningar har visat att kännedomen om Vasakronan har ökat
betydligt. Observationsvärden för reklam har under åren ökat
från 18 procent till 84 procent. Lokala imagemätningar visar att
Vasakronan är ett av de tre mest kända företagen i Stockholm,
Göteborg, Malmö, Lund, Linköping och Uppsala.
VA S A K RO N A N
68
Stora på kontor. Större på människor.
Vasakronans profilmål är att övergripande associeras med
”Stora på kontor. Större på människor”. Varumärket ska stå för
värden som är centrala i företagets vision, som effektiva lokaler,
nöjda kunder, kundanpassade tjänster, hög kompetens, miljömedvetenhet samt ett öppet företag med hög etik och moral.
Huvudsyftet med Vasakronans kampanjer är att öka det
redan stora intresset för Vasakronan som en långsiktig partner
för kommersiella lokaler. Det är också viktigt att visa Vasakronans identitet för kunder, medarbetare, kapitalmarknad,
media, politiker, högskolestuderande och andra intressenter.
Vasakronan ska vara ett av de tre mest kända fastighetsföretagen i de städer där företaget finns.
En intensifierad satsning på att stärka varumärket inleddes
1998 med att göra en kartläggning av Vasakronans profil.
Varumärkesarbetet inleddes genom tre kampanjer under
1998–1999 för att visa på Vasakronans humanistiska profil.
Kampanjerna syntes i hela Sverige genom stortavlor och kompletterades med annonser i dagstidningar. Under 2000–2002
har Vasakronan satsat på ännu tydligare profilering via TVreklam. Avslutningen på respektive reklamfilm har varit ”Välkommen till en bättre värd”. TV-reklam har kombinerats med
reklam via Internet, SF Bio och på Arlanda Express.
Lokal marknadsföring av lokaler följer samma varumärkesplattform och har gett en mycket god effekt.
Under de senaste åren har Vasakronan satsat i storleksordningen 14–15 Mkr per år för att stärka varumärket.
Utvecklingen av Vasakronans varumärkeskommunikation
sker i samarbete med reklambyrån Schumacher, Jersild,
Wessman & Enander.
Reklam i TV4, TV3, Kanal 5 och TV8 har bidragit till att stärka
Vasakronans varumärke. Observationsvärdet för TV-reklamen, som
regisserades av EFTI och Felix Herngren, var 84 procent.
OBSERVATIONSVÄRDE – VASAKRONANS REKLAM
%
100
80
60
40
20
0
1998
1999
januari
Källa: More Group och Sverigebarometern.
1999
april
2000
november
2001
februari
Fastighetsutveckling
för att utveckla befintliga fastigheter och markområden.
en aktiv projektutveckling. Byggrätterna kom-
teringsmark i affärer med Skanska, NCC och
mer att kunna exploateras av Vasakronan om
JM. Exploateringsmark finns i Stockholm, men
det går att utveckla kontor inom byggrätterna.
också i Göteborg, Lund och i Växjö.Vasakro-
Gäller det bostäder eller byggnader för andra
nan har flera delägda bolag tillsammans med
ändamål, kommer byggrätterna att användas
bland andra Skanska och NCC för exploate-
i affärer med syfte att förvärva attraktiva
ringsmark. För att uppnå en värdeökning krävs
kontorsfastigheter.
69
I Sundbyberg planeras en ny stadsdel med bostäder och kontor – Stora Ursvik.Vasakronan utvecklar exploateringsmarken bl a tillsammans med NCC.
VA S A K RO N A N
Under 2001 har Vasakronan utnyttjat exploa-
FASTIGHETSUTVECKLING
VA S A K RO N A N
70
Projektutvecklingssteg
Marknadsförutsättningarna och planprocessen i respektive
kommun är styrande för hur marken kan utvecklas och
användas. Som fastighetsägare samverkar Vasakronan aktivt
med kommuner för att utforma och sedan genomföra planer
för nybyggnad.
Exploateringsmark med byggrätter har olika värde i
olika stadier av projektets utveckling. Det är detaljplanen
som reglerar de formella byggrätterna. Översiktsplanen är
kommunövergripande och redovisar huvuddragen i markoch vattenanvändningen i en kommun. Den är obligatorisk
för alla kommuner. Kommunen kan välja att genomföra en fördjupning av översiktsplanen för ett större eller mindre område
inom kommunen som står inför en större förändring. Det är i
dessa fördjupningar av översiktsplanen som Vasakronan aktivt
medverkar i samarbete med aktuell kommun för att utveckla
ett markområde, som exempelvis Järvafältet eller Hägernäs.
I ett tidigt planskede har råmarken ett ringa värde, men
när en översiktsplan respektive en fördjupning av översiktsplanen för ett markområde finns, ökar värdet på marken och
byggrätten. Fördjupningen av översiktsplanen kan också nyttjas som program för detaljplan, vilket betyder att innehåll i
framtida utbyggnad är relativt väl definierat i form av volymer och markanvändning. När projektet närmar sig detaljplan, eller när detaljplan har fastställts, ökar värdet normalt
ytterligare. Vasakronan har som mål i utvecklingsarbetet med
exploateringsmarken att driva processerna till detaljplan för
att utnyttja så stor del av värdeökningen som möjligt.
Värdeutvecklingen på markoch byggrätter är att likna
vid värdeutvecklingen på en option. Under tider med låga
hyresnivåer har inte byggrätten något större värde. I tider
med högre hyresnivåer ökar värdet på byggrätterna.
I Stockholm har hyresnivåerna för kontor och hyresrättslägenheter stigit kraftigt under de senaste åren. Detta gör att
byggrätterna för såväl bostäder som kontor i Stockholmsregionen
under året haft höga värden och har varit attraktiva att exploatera.
Hägernäs
Under våren 2001 genomförde Täby kommun och Vasakronan
en samordnad försäljning av kvartersmark i Södra Hägernäs
till JM. Kvartersmarken innehåller byggrätter för cirka 600
bostäder och drygt 20 000 m2 verksamheter. Täby kommun
har i samarbete med Vasakronan utarbetat den fördjupade
översiktsplanen för Södra Hägernäs. Värdet av respektive
parts markinnehav var jämt fördelat varför parterna delade
lika på försäljningsvärdet som uppgick till 335 Mkr.
Västerjärva
I Solna och Sundbyberg bedriver Vasakronan i samarbete med
respektive kommuner en fördjupning av översiktsplanen för
Västerjärva – Ulriksdal. Planeringen baseras på att kunna
starta utbyggnaden av en ny stadsdel med 4 500–5 500 bostäder och cirka 150 000–200 000 m2 lokaler under 2003/2004.
Vasakronan är huvudsaklig markägare i Västerjärva och har
under 2001 bildat ett markutvecklingsbolag för Västerjärva.
Skanska har tillfört egen mark och förvärvat 50 procent av
bolaget. Vasakronan och Skanska kommer därmed gemensamt att utveckla markinnehavet i Västerjärva, som utgör
cirka 70 procent av hela utbyggnadsområdet.
Ursvik
I Sundbyberg har en fördjupning av översiktsplanen för Stora
Ursvik startats under 2001 i samarbete med kommunen och
Specialfastigheter. Planeringen baseras på att kunna starta
utbyggnaden av en ny stadsdel med cirka 2 800 bostäder och
cirka 200 000 m2 lokaler under 2003/2004. Vasakronans andel
härav är cirka 50 procent. Under 2001 har Vasakronan bildat
ett markutvecklingsbolag för Stora Ursvik. Till detta bolag har
Vasakronan sålt sitt markinnehav. NCC har därefter förvärvat
50 procent av bolaget och Vasakronan och NCC kommer
därmed gemensamt utveckla markinnehavet i Stora Ursvik.
PROJEKTUTVECKLINGSSTEG
Byggande
Projektering
Markvärde
Det långsiktiga förädlingsarbetet med Vasakronans utvecklingsfastigheter har fortsatt och under året resulterat i
försäljning av byggrätter i huvudsak för kommande bostadsbyggande. Fastighetsutveckling inom Vasakronan kommer att
bedrivas inom dotterbolaget Vasakronan Fastighetsutveckling.
Detaljplanearbete
Fördjupad översiktsplan
Översiktsplanearbete
Planskede
Råmark
Översiktsplan
Detaljplan
Bygglov
Svea Artilleri
I kvarteret Svea Artilleri på Östermalm i Stockholm pågår ett
detaljplanearbete i syfte att åstadkomma cirka 250 lägenheter
samt 6 000 m2 lokaler. Arbetet med detaljplanen är planerat att
avslutas under 2002. Drygt hälften av nybebyggelsen kommer
att ske på Vasakronans mark. Vasakronan har under 2001 sålt
de blivande bostadsbyggrätterna till JM.
Kvarteret Gamen på Södermalm
I kvarteret Gamen på Södermalm i Stockholm pågår ett detaljplanearbete för bland annat ett nytt hotell med cirka 450
rum. Det nya hotellet kommer att byggas till 50 procent på
Vasakronans mark och till 50 procent på kommunens mark.
Förhandlingar pågår med lämpliga hotelloperatörer och avtal
förväntas tecknas under 2002.
När Skattemyndigheten under 2004 flyttar ur kv Gamen
kan en totalrenovering inledas. Inflyttning i nyrustade lokaler
kan ske från 2005.
i samband med försäljningen av fastigheter i Växjö att behålla
denna exploateringsmark.
Värdering av exploateringsmark
Vasakronan har valt att generellt inte inkludera exploateringsmarken i fastighetsvärderingen. Värdet på sådan mark är till
stor del beroende på politiska beslut, konjunktur och tempot
i de olika planprocesserna. Därför har endast värdet av sådan
mark inkluderats där en realisering av värdet kan ligga inom
en överblickbar framtid.
71
Solna
För kvarteret Ekelund i Solna pågår en programstudie som
syftar till att kunna utöka befintliga byggrätter för verksamheter genom ett kommande detaljplanearbete.
Solvalla
I kvarteret Bromsten vid Solvalla har Vasakronan i samarbete
med Stockholms Gatu- och fastighetskontor genomfört ett
parallellt arkitektuppdrag. Det ska kunna nyttjas som underlag för start av detaljplanearbete för huvudsakligen kontor
och övrig verksamhet.
På Södermalm i Stockholm planeras ett nytt hotell vid Götgatan.
VA S A K RO N A N
Växjö
I Växjö har ett projekt, Handelsplats I 11, startats för att
utveckla det gamla förrådsområdet vid I 11. Konceptet bygger
på tyngre handel i form av byggvaruhus, vitvaror, kontorsmöbler tillsammans med kontor, servicebutik och bensinstation. IKANO Fastigheter har gått in som delägare med 49
procent i projektet. Den totala byggnadsytan beräknas uppgå
till 35 000 m2 när området är fullt utbyggt. Vasakronan valde
Göteborg/Ullevitomten
I Göteborg pågår arbete med att ta fram en fördjupad översiktsplan över markområdet mellan Nya och Gamla Ullevi.
Byggrätter på cirka 40 000 m2 kontor skapas samt möjlighet
att bygga ut polishuset.
Medarbetarna
Både trivsel och engagemang ökar.
72
Vasakronans decentraliserade organisation ger stort utrymme
för eget ansvarstagande och personlig utveckling.
Medarbetarnas trivsel och motivation mäts årligen i en
intern undersökning. För 2001 var det återigen mycket positiva siffror. Både trivseln och det interna engagemanget ökade
till 93 respektive 95 procent. Även siffrorna för personalomsättning (2 procent) och sjukfrånvaro (4 procent) pekar på
trivsel och engagemang.
Enkäten visar att medarbetarna känner sig välinformerade
och har god kunskap om hur ledningen vill utveckla företaget.
Företagets intranät och personaltidning är uppskattade informationskanaler utöver den personliga kontakten med arbetskamrater och chefer.
Undersökningen leder till lokala handlingsplaner och
kompletteras med individuella utvecklingssamtal för att
skapa ett ännu bättre arbetsklimat med personlig utveckling.
För att motverka tendenser till utbrändhet har ett program
mot stress i arbetslivet startat inom flera marknadsområden.
VA S A K RO N A N
IIP – att lära nytt
Under hösten 2001 beslutades att Vasakronan ska certifierats
enligt metoden Investors In People (IIP). Syftet med metoden
är att se till:
• att kompetensutveckling tydligt sammanfaller med och
stödjer verksamhetens utveckling.
• att ledare stimulerar medarbetare att utveckla kunskaper
och färdigheter.
• att medarbetarna är delaktiga i verksamhetens och kollegors utveckling.
• att verksamheten präglas av ständigt lärande genom utvärdering av egna insatser.
UTDRAG UR MEDARBETARENKÄT 2001
Mycket
nöjd
Ganska
nöjd
Varken Ganska
eller missnöjd
Frihet att lägga upp arbetet?
55%
37%
6%
1%
1%
Jag får ta ansvar
53%
40%
5%
2%
0%
Omväxlande arbetsuppgifter
52%
38%
7%
3%
0%
Jag kan påverka min arbetsbelastning
12%
49%
25%
9%
5%
Anställningstrygghet
35%
46%
18%
1%
0%
För Vasakronan är IIP ett steg att ytterligare förbättra rutinerna för en effektiv kompetensutveckling. Avsikten är att
göra kopplingen mellan medarbetarnas kompetensutveckling
och till exempel kundvårdsarbetet allt tydligare. Målet är att
alla anställda ska ha så kallade lärkort, en skriftlig plan, där
chef och medarbetare kommit överens om vilka kompetenser
som ska utvecklas under året.
IIP utvecklades i England i början av 1990-talet i ett samarbete mellan regeringen och arbetsmarknadens parter. Metoden är väl utbredd i Storbritannien där organisationer och
företag med över 10 miljoner medarbetare arbetar efter den. I
Sverige introducerades IIP för första gången 1999.
Företag som arbetar enligt metoden märker en ökad intern
fokusering på vad som är viktigt, vart verksamheten är på väg
och vilka krav det medför. Man upplever även ökad motivation och intern kommunikation.
Utbildning
Gemensamma utbildningar har skett inom främst IT-området,
med bland annat fördjupningskurs i Outlook. All personal har
även fått utbildning om lönesamtal. Individuellt anpassade
utbildningar har genomförts för olika yrkeskategorier, till
exempel inom teknikområdet och genom SNS samhällsprogram. Utbildningskostnad per anställd har uppgått till cirka
23 000 kr.
Attraktiv arbetsgivare
För att attrahera nya medarbetare arbetar Vasakronan aktivt
med bland annat högskolekontakter och medverkar vid
arbetsmarknadsdagar för att informera om företaget. Möjlighet ges även till examens- och praktikarbeten.
I tre omgångar under de senaste åren har traineeprogram
genomförts för yngre högskoleutbildade personer.
Företagsbarometern är en årlig undersökning som genomförs av Universum. Den visar företags attraktionskraft hos
ekonomistudenter och teknologer vid universitet och högskolor. Vasakronan hävdar sig väl trots ett litet antal anställda.
Mycket
missnöjd
BETYDELSE
Ja, definitivt
TRIVSEL
Trivs du på det hela taget med att
arbeta på Vasakronan?
Ja, definitivt
Ja
Inte helt
Nej
54%
39%
6%
1%
Ja
Inte helt
Nej
Känner du att ditt arbete har
betydelse för att nå Vasakronans mål?
56%
39%
5%
0%
Svarsfrekvens 83%
Målet är att minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse
för att nå företagets mål, varav minst 60 procent känner att de definitivt har det.
Under 2001 avancerade Vasakronan elva platser på listan, till
plats 81 av 120 deltagande företag. På KTHs lantmäteriutbildning är Vasakronan rankad som nummer 1.
MEDELTAL ANSTÄLLDA
19941 19951 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Totalt 598
591 497
592
321
348
351 330
1 Proformauppgifter
FÖRDELNING AV ANTALET ANSTÄLLDA
I OLIKA POSITIONER
Procent
Drifttekniker
2001
36
29
Förvaltare
Övriga tjänster
9
7
47
58
Marknadsområdeschefer
5
3
Ledning
3
3
100
100
Totalt
73
KÖNSFÖRDELNING
Procent
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Män
76
75
68
69
70
65
Kvinnor
24
25
32
31
30
35
100
100
100
100
100
100
Totalt
KÖNSFÖRDELNING OLIKA POSITIONER
Procent
män
2000
kvinnor
män
2001
kvinnor
36
0
29
0
8
1
6
1
20
27
26
32
Drifttekniker
Förvaltare
Övriga tjänster
Marknadsområdeschefer
4
1
2
1
Ledning
3
0
2
1
71
29
65
35
Total
SJUKFRÅNVARO
Procent
Totalt
2000
2001
2,5
4,0
ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING
Ålder
Kvinnor
Män
44
60–
33
24
50–59
30–39
35
30
9
19
19–29
–40
24
18
40–49
–30
–20
–10
0
10
20
30
40 %
Belöningssystem
Vasakronan har ett bonussystem kopplat till det kompletterande ekonomiska styrsystemet E V A. Systemet gäller alla
medarbetare och gav för 2001 mellan 0,4 och 2,1 månadslöner
i utbetald bonus. E V A premierar långsiktigt tänkande och
belönar värdeskapande åtgärder. Efter en treårig försöksperiod ska E V A utvärderas under 2002.
2000
VA S A K RO N A N
Arbetar för jämställdhet
Vasakronan hade vid årets slut 313 anställda, varav 35 procent
var kvinnor och 65 procent män. En medveten strävan finns
att uppnå en bättre balans i könsfördelningen. Detta gäller
också antalet kvinnor på ledande befattningar. Från första
kvartalet 2002 har ytterligare 2 kvinnliga marknadsområdeschefer utsetts och 3 kvinnor har utsetts till ledamöter av
koncernledningen. I koncernledningens arbetsutskott finns
en kvinna. Årligen upprättas en jämställdhetsplan.
För att främja utvecklingen av duktiga yngre medarbetare
och stimulera till jämnare könsfördelning i ledande befattningar finns sedan år 2000 ett Framtidsforum. Gruppen träffas
cirka fem gånger per år, gruppledare är VD.
Medeltalet anställda var 330 (351) personer under verksamhetsåret. Minskningen beror främst på försäljningen av
Vasakronans fastigheter i nio städer till fastighetsbolaget
Norrporten. Alla medarbetare i de städerna erbjöds anställning i Norrporten.
Medelåldern var 42,9 år och medelanställningstiden 4,7 år.
Miljöredovisning ”Miljökunskapen genomsyrar hela organisationen”.
Våren 2001 miljöcertifierades Vasakronan enligt den internationella standarden
ISO 14 001.
Måluppfyllelse 2001
Miljöpolicy
Certifiering enligt ISO 14 001
Klart
Inventera alla fastigheter
Klart
Kartläggning av PCB-förekomst och
handlingsplan för sanering
Klart
Ansluta fastigheter till fjärrvärme/-kyla,
där så är ekonomiskt fördelaktigt
Klart
Reduktion av freon som köldmedia
74
Att i samverkan med kunden bedriva fastighetsföretagande
som uppfyller villkoren för ett långsiktigt hållbart samhälle.
Detta innebär förutom att följa lagar och branschöverenskommelser att:
Smärre mängder av R 22 återstår
Etablera källsorteringsanläggningar till
samtliga fastigheter
Etablering sker enligt plan
senast 2005
Tillämpa materialval i produktion och drift
Produktval sker utifrån:
Systemet MilaB
Miljömanual
Miljörekommendationer för
bygg-, eloch VVS-material
Ledande fastighetsföretag vad gäller miljöhänsyn
enligt NKI/ Fastighetsbarometern
Uppfyllt
Minska energiförbrukningen (el, värme)
med 5% under en 5-årsperid med basår 1999
Pågår enl. plan
• Minska beroendet av ämnen från jordskorpan
Det gäller såväl fossila bränslen för uppvärmning som till
exempel plaster och metaller som används i fastighetsdrift
och byggverksamhet.
• Fasa ut långlivade och naturfrämmande ämnen
• Hushålla med resurser
• Arbeta för en god inomhusmiljö
Vasakronans fastigheter ska erbjuda en god miljö för hyresgästerna. Därför genomförs miljöinventeringar i alla fastigheter. Inomhusmiljö är alltid en viktig fråga vid om- och
nybyggnader.
VA S A K RO N A N
• Vidareutveckla miljöarbetet
MEDARBETARENKÄT
Vasakronan arbetar aktivt för en miljöanpassad fastighetsförvaltning
KUNDENKÄT
Miljöfrågor är viktiga för din verksamhet
Procent
Procent
NKI – FASTIGHETSBAROMETERN
Miljöhänsyn
2001
2000
1999
2001
2000
1999
24
31
22
Miljöhänsyn totalt
63 (1)
65 (1)
59 (2)
39
38
41
22
18
19
Hur hyresvärden tar
miljöhänsyn
64 (1)
65 (2)
61 (1)
5
4
5
Inte alls
2
1
2
Skapar förutsättningar
för återvinning
58 (3)
61 (3)
53 (2)
Kan inte uttala mig
8
8
11
Val av miljövänligt material
64 (2)
66 (1)
58 (2)
2001
2000
1999
Helt
42
26
18
Till stor del
Till stor del
46
51
55
Bara delvis
Bara delvis
6
13
15
Knappast
Inte alls
0
1
1
Kan inte uttala mig
6
9
11
Helt
Procent
Siffran inom parentes anger rangordning vid jämförelse med
andra fastighetsbolag.
Vasakronan visar mest miljöhänsyn totalt enligt Fastighetsbarometern/NKI.
75
Övergripande och infriade mål
Basen i miljöarbetet är miljöledningssystemet med miljöhandboken, vilka är resultatet av en omfattande miljöutredning
under 1999. Utifrån dessa har ett antal övergripande mål fastställts:
• Minska miljöpåverkan från energianvändning i fastigheterna.
• Minska miljöpåverkan från kylning.
• Miljöstatus ska vara känd i samtliga fastigheter.
• Källsortera avfall i samverkan med hyresgäster och entreprenörer.
• Göra medvetna material-, produkt-, och metodval i fastighetsförvaltning, drift och skötsel. Sammansättningen hos
alla material och produkter ska vara känd.
• I samverkan med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan.
• Minska miljöpåverkan av egna transporter.
VA S A K RO N A N
Miljöcertifiering
Som ett av de första företagen i fastighetsbranschen miljöcertifierades Vasakronan under våren 2001 enligt den internationella standarden ISO 14 001.
Certifieringsrevisionen visade på ett mycket gott resultat.
Revisorerna konstaterade att miljökunskap finns inom hela
organisationen och att kunskapen används på ett effektivt
sätt.
En miljöcertifiering ska ses som ett redskap för ständiga
förbättringar. I samarbete med hyresgästerna måste miljöarbetet ständigt vidareutvecklas.
Certifieringen syftar till att skapa hållbara rutiner för
att kunna tillhandahålla miljösäkra lokaler till kunderna.
Införandet av ledningssystemet har skapat engagemang i
hela företaget och kan ge affärsmässiga fördelar gentemot
konkurrenterna.
All el till Vasakronans fastigheter är miljömärkt "grön el".
MILJÖREDOVISNING
Flera av de tidsatta och kvantifierade mål som fanns för
2001 har kunnat uppfyllas, till exempel är alla fastigheter i
beståndet miljöinventerade. Se tabell måluppfyllelse 2001.
Miljöorganisation
Vasakronans miljöorganisation består av koncernstab Inköp &
Kvalitet, regionala miljöchefer samt miljösamordnare på varje
marknadsområde.
Framtida mål
Tidsatta och kvantifierbara mål finns för 2002. Det kortsiktigt
viktigaste målen är att reducera energiförbrukningen, avlägsna PCB samt att vidareutveckla miljöledningssystemet
enligt ISO 14 001.
76
På längre sikt eftersträvas:
• En tydligare koppling mellan övergripande mål och hållbar
utveckling.
• Öka kundnyttan och bibehålla en ledande position på
marknaden.
Tillsammans med 20 andra företag och 3 kommuner deltar
Vasakronan i en fortsättning av det dialogprojekt som under
2001 resulterade i rapporten Tänk nytt, Tänk hållbart med
vision, mål och strategier i ett 25-årsperspektiv.
Miljödepartementet är huvudman för den fortsatta dialogen som omfattar sex olika åtgärdsområden och som ska
redovisas under våren 2002.
Miljöutbildning
Medarbetarnas engagemang är avgörande för ett framgångsrikt miljöarbete. Samtliga anställda genomgår en grundläggande miljöutbildning. Utbildningen, som anpassats
för företaget, omfattar grundläggande värderingar, arbetsområden för Vasakronans miljöarbete samt diskussion/
grupparbete om framtida problem och möjligheter. Ett utbildningstillfälle ges årligen för nyanställda medarbetare.
Under de senaste åren har minst ett tillfälle funnits per
år för utbildning i miljöinventering av fastigheter enligt
Miljöstatusmetoden.
Inför miljöcertifieringen utbildades ett trettiotal interna
miljörevisorer.
Minskad energiförbrukning
Energi för uppvärmning/kylning och drift svarar för 40 procent av Sveriges totala energiomsättning. En reduktion är
därför en av de viktigaste åtgärderna i miljöarbetet för ett
Förbrukning av media inom Vasakronan 1996–2001
VA S A K RO N A N
FJÄRRVÄRME
350
Normalår
kWh/m2
175
300
EL
VATTEN
350
kWh/m2/år
175
150
300
150
250
125
250
125
200
100
200
150
75
100
50
50
25
Totalt GWh
0
1 250
liter/m2/år
500
1 000
400
100
750
300
150
75
500
200
100
50
250
100
50
25
Totalt GWh
Totalt 1 000 m3
0
96
97
98
99
00
01
0
96
97
98
99
00
01
Total och specifik förbrukning av fjärrvärme, el och vatten.
0
96
97
98
99
00
01
fastighetsförvaltande företag. Vasakronan bedriver ett systematiskt arbete i syfte att minska energiförbrukningen. Som
framgår av diagram på sidan 80 har den specifika fjärrvärmeförbrukningen räknat över hela beståndet ökat med 9
procent. Detta beror på stora förändringar i fastighetsinnehavet
samt lägre vakanser i InfraCity. För jämförbart bestånd har
förbrukningen ökat med 3 procent. Detta förklaras dels med
fler uthyrda ytor i InfraCity och dels med ökad förbrukning i
Malmö. Vasakronan har som mål att minska den specifika förbrukningen med 5 procent under en femårsperiod med basår
1999.
Vasakronans ambition är att påverka leverantörer av
främst fjärrvärme och el i riktning mot mer miljövänliga
primärenergikällor och en mer miljövänlig produktion.
Priset på levererad fjärrvärme har under 2001 höjts markant. I flera citykärnor finns inga alternativ, men där valmöjligheter finns övervägs andra uppvärmingsmetoder. 98
procent av uppvärmningen sker med fjärrvärme.
Fjärrvärmeleverantörer redovisar miljöbelastningen på
olika sätt och med olika detaljeringsgrad. Sedan fem år tillbaka begär Vasakronan en redovisning av bränslemix från
fjärrvärmeleverantörerna. Under senare år har andelen spillvärme och förnyelsebara bränslen ökat i det svenska fjärrvärmesystemet. Andelen fossila bränslen är fortfarande hög i
några städer, till exempel Stockholm och Linköping.
Syftet på sikt är att uttrycka media i miljöbelastningstal.
I diagram nedan redovisas miljöbelastning avseende media –
el och värme.
Fjärrvärme för uppvärmning
Olja för uppvärmning fasas gradvis ut ur Vasakronans nuvarande fastighetsbestånd och beräknas vara helt avvecklat till
år 2005. Kvar är ett fåtal före detta militäranläggningar i Stockholm. El för uppvärmning är marginell och avser främst uppvärmning av tappvarmvatten sommartid och viss el för drift
av egna värmepumpar.
Nytt avtal om el
Under 2001 gjordes en gemensam anbudsförfrågan för elleveranser till Malmö, Lund, Linköping och Göteborg och från
den 1 januari 2002 är Birka Energi leverantör till dessa städer.
Avtalet löper fram till och med 2004. Sydkraft Öst (tidigare
Norrköping Miljö & Energi) är elleverantör för övriga städer,
El och värme – miljöbelastningsprofil – miljöindex1
1997–2001 (prognos för 2002–2003)
ANVÄNT BRÄNSLE FÖR VÄRMEPRODUKTION ENLIGT
FJÄRRVÄRMEFÖRENINGENS STATISTIK 1999–2001
Olja
+ Kol
Spillvärme
Gas
El
Biobränsle
Värmepump
14
10
1
15
23
35
2
3
38
0
6
17
11
25
Linköping
10
53
0
3
23
0
11
Göteborg
1
54
22
5
2
16
–
Malmö
1
31
45
3
10
10
–
120
Lund
1
0
37
17
7
Olja för uppvärmning fasas gradvis ur Vasakronans fastighetsbestånd.
38
–
100
Procent
Stockholm
Uppsala
77
Övrigt
MILJÖINDEX
Miljöindex/m2
UTTAG AV EJ FÖRNYBAR
ENERGIRÅVARA
kWh/m2
140
140
120
100
80
40
40
20
R22
R134a
R404a
R407c
Propan
R417a
R410a
2 065
1 707
288
290
0
324
1
0
62
28
453
0
0
0
Göteborg
304
266
54
276
0
31
0
Linköping
70
2
11
39
14
54
0
Malmö
13
163
461
1 250
0
306
0
0
20
56
220
0
17
2
2 452
2 220
898
2 528
14
732
3
Stockholm
Uppsala
Lund
Summa
Jmf 2000:
6 243
1 914
357
1 354
14
70
0
Vasakronan kommer att byta köldmedia till miljövänligare alternativ. Långsiktigt ska
kylbehovet reduceras i fastigheterna och en lägre värmebelastning eftersträvas genom
effektivare armaturer och maskiner.
20
97 98 99 00 01 02 03
97 98 99 00 01 02 03
1 Miljöindex är beräknad med Sycon Stockholm Konsults modell för MIljöindex.
Miljöindex
Miljöindex omfattar växthuseffekt, marknära ozon, försurning, övergödning, radioaktivt
avfall samt farligt avfall. Trenden för Miljöindex från år 1997 till 2001 ligger på en
minskning av 4 procent per år. Från och med år 2001 är all el som används i Vasakronans
fastigheter Bra miljöval el (grön el) vilket medför en kraftig minskning av ej förnyelsebar
energi. Referensnivå är år 1997.
VA S A K RO N A N
60
SAMMANSTÄLLNING ÖVER KÖLDMEDIEFÖREKOMST
I VASAKRONANS FASTIGHETER 2001, KG
80
60
78
Fjärrvärme dominerar. 98 procent av all uppvärmning i Vasakronans fastigheter sker med fjärrvärme.
VA S A K RO N A N
sedan tidigare avtal, ytterligare ett år. Elavtalet kan även förmedlas till hyresgäster.
Priset för elleveranser för 2002 har stigit med drygt 30
procent sedan föregående år utöver höjd energiskatt. Prisökningen är anmärkningsvärt stor då tillgången på elkraft inte
har förändrats nämnvärt.
Från 1 juli 2000 är all el till Vasakronan miljömärkt ”grön
el” enligt Naturskyddsföreningens bra miljöval.
Falken och Bra miljöval samt Eloff för eldrivna produkter.
Vasakronan har även utarbetat en förteckning över rekommenderade respektive ej accepterade byggmaterial för ytskikt,
färger, golvmaterial, väggbeklädnader med mera. Dessa produktgrupper är viktiga vid underhåll, smärre ombyggnader
och hyresgästanpassningar. Motsvarande förteckning för eloch VVS-material finns från och med 2001.
Under året utarbetades även en rutin för val av miljöriktiga
kemiska produkter i fastighetsdriften.
Miljövänligare kyla
Vasakronan hade vid starten 1993 betydande mängder av
köldmedia, som enligt gällande lagstiftning och beslut ska
fasas ur systemen.
Inom företaget finns en kartläggning och plan för byte av
köldmedia till miljövänligare alternativ. Utöver byte till R134a
har i några anläggningar byte skett till exempelvis Propan.
Under 2001 har i stort sett all R22, för vilket påfyllnadsförbud
gäller från 2002, avvecklats. Endast ett fåtal anläggningar återstår att konvertera under 2002.
För fyra av Vasakronans sex städer finns tillgång till
fjärrkyla. Genomförda fjärrkyleanslutningar har främst skett
i Stockholm, Lund och Linköping. Anslutningen innebär en
ansluten effekt av 14 MW.
Material- och produktval
I första hand väljs miljömärkta, typ 1-klassade produkter.
Aktuella märkningssystem är Svanen, Naturskyddsföreningens
På www.milab.nu finns över 1 000 byggvaror bedömda enligt
miljövärderingssystemet MilaB.
79
Målet att miljöinventera alla fastigheter har uppnåtts.
Sortering av byggavfall vid underhåll, ny-, om- och tillbyggnadsprojekt
Från och med 1998 finns kravet att sortera byggavfall i de
fraktioner kommunen kan hantera.
Sortering från egen verksamhet
Vasakronan sorterar pappersavfall i sina egna kontorslokaler.
Miljöinventering för hyresgäster
En miljöinventeringsmetod för kontor som Vasakronan tagit
fram i samverkan med bland andra Energimyndigheten
erbjuds till hyresgäster för att analysera och förbättra den
egna inomhusmiljön.
Miljöinventering av fastigheter
I samarbete med andra fastighetsföretag i Sverige har Vasakronan utvecklat en metod, Miljöstatus, för miljöinventering
av byggnader. Under året miljöinventerades 41 byggnader.
Därmed är samtliga förvaltningsfastigheter som ägdes vid
ingången av 2001 miljöinventerade och utifrån resultatet kan
Vasakronans eventuella ”miljöskuld” beräknas.
Kunskapen om hur en miljövärdering bör göras är
inte färdigutvecklad. Vasakronan ingår som finansiär i ett
Avfall, källsortering
Källsortering blir allt vanligare i Vasakronans fastigheter och
omfattar;
Sortering av avfall från verksamheten
Sedan 1997 har Vasakronan i flera städer, i samverkan med
hyresgäster, etablerat sorteringssystem för avfall från verksamheten. 26 nya källsorteringsanläggningar har kommit till
under 2001. Totalt har nu 64 procent av Vasakronans fastigheter källsorteringsanläggningar. Ett problem för Vasakronan är
att skapa tillgängliga utrymmen i vissa fastigheter för källsortering.
VA S A K RO N A N
Samarbete om miljödeklarerade material
Inom branschen pågår ett omfattande arbete att miljödeklarera material och produkter. Arbetet är bland annat
en följd av de åtaganden som gjorts av Byggsektorns kretsloppsråd. Vasakronan har på flera sätt deltagit i detta arbete,
som resulterat i en mall för miljödeklaration av byggmaterial
för såväl yttre som inre miljö.
Ett system för miljövärdering av byggvarudeklarationer,
MilaB, har under året tagits fram tillsammans med sju
andra företag och organisationer. Systemet presenterades
under hösten på Byggmiljödagen och företag bjuds nu in för
att ansluta sig till systemet genom delägande och licenser.
Målet är att det inom ett år ska finnas cirka 2 000 byggvaror
bedömda i systemet. I december 2001 fanns ett tusental
produkter.
Vasakronan ingår sedan 1998 som en av stiftarna för Miljömanualen. Manualen är ett omfattande dokument för miljöriktiga val i samband med större ny- och ombyggnadsprojekt.
MILJÖREDOVISNING
FoU-projekt om miljövärdering av byggnader ”Eco-effekt”
som utförs inom Högskolan i Gävle, Institutionen för Byggd
Miljö. Etapp 1 av projektet redovisades under 1999, den nu
pågående etappen startade under 2000 och ska redovisas
under 2003. Projektets syfte är att redovisa projekterings- och
förvaltningsverktyg för miljövärdering samt en metod för
viktning av resultatet.
Under året har en inventering gjorts av PCB-förekomst och
saneringsmetoder. Arbetet med sanering startar under 2002
och beräknas vara klart 2003.
80
Metod för riskbedömning
Den nya miljöbalken har bland annat medfört att konditionsbesiktningar inklusive miljö nu ingår som en viktig del av
den tekniska genomgången vid alla köp- och försäljningar
av fastigheter. Dessa besiktningar har påverkat såväl vilka
fastigheter som förvärvats som köpeskilling. Utifrån gjorda
besiktningar och erfarenheter från de senaste årens fastighetstransaktioner kommer under 2002 en översyn att ske av
besiktningsmetoden vad gäller bland annat riskbedömning.
El och värme – miljöbelastning1 1998–2001 (prognos för 2002)
UTTAG AV EJ FÖRNYBAR
ENERGIRÅVARA
Värmeprognos
El
Värme
kWh/m2
VÄXTHUSEFFEKT PER STAD
2000
2001
ton CO2-ekv/m2
10 000
140
MARKNÄRA OZON
VÄXTHUSEFFEKT
g C2H2-ekv/m2
g CO2-ekv/m2
16
12 000
120
10 000
8 000
12
100
8 000
6 000
80
8
60
6 000
4 000
4 000
40
4
2 000
2 000
20
98
99
00
01
org ping Lund almö holm psala
teb inkö
M ock Up
L
St
02
98
99
00
01
02
98
99
00
01
02
Gö
ÖVERGÖDNING
FÖRSURNING
FARLIGT AVFALL
g O2-ekv/m2
mol H+-ekv/m2
160
1,50
RADIOAKTIVT AVFALL
g/m2
g/m2
1,2
2,5
1,0
1,25
2,0
120
0,8
1,00
VA S A K RO N A N
1,5
80
0,75
0,6
1,0
0,4
0,50
40
0,5
0,2
0,25
98
99
00
01
02
98
99
00
01
02
98
99
00
01
02
98
99
00
01
02
Uttag av ej förnyelsebar energiråvara minskade kraftigt år 2001 jämfört med tidigare år på grund av att alla Vasakronans fastigheter anslöts till Bra miljöval el (grön el). Den andel
uttag av ej förnyelsebar energiråvara som återstår är den energi som används för värme i Vasakronans fastigheter.
De höga värdena för miljöbelastningen (växthuseffekten, marknära ozon, försurning och övergödning) år 2001 beror på ökningen av den specifika fjärrvärmeförbrukningen.
Utsläpp av radioaktivt avfall minskade kraftigt år 2001 vilket beror på att hela Vasakronans fastighetsbestånd nu är anslutet till Bra miljöval el (grön el). Den del radioaktivt avfall som
fortfarande skapas uppkommer av den el som används vid drift av värmepumpar. Andelen värmepumpsproducerad fjärrvärme har ökat.
På grund av eftersläpning i redovisning från fjärrvärmeverken av bränslemixen grundas värden på föregående år.
Värden för år 2000 har justerats utifrån de rätta värdena.
1 Miljöbelastningen är beräknad med Sycon Stockholm Konsults modell för Miljöbelastningsprofiler.
Finansiell översikt
Vasakronan har en stabil finansiell situation.
I en högkonjunktur har fastigheter i mindre städer sålts.
Samtidigt har exploateringsmark använts i byte för att förvärva attraktiva fastigheter i storstäder.
Hyresökningarna i om- och nytecknade kontrakt uppgick till 44 procent.
81
Driftöverskottet har blivit starkare till följd av att hyresintäkterna ökat i högre takt än driftkostnaderna.
Resultatet efter finansnetto har fortsatt att öka.
Utsikterna för 2002 är att resultatet efter finansnetto
VA S A K RO N A N
kommer att fortsätta att öka till cirka 640 Mkr.
Resultaträkning
KO NCERN
Mkr
Not
Hyresintäkter
Driftkostnader
Underhåll, hyresgästanpassning
Fastighetsskatt
1
2
3
Driftöverskott
Avskrivningar fastigheter
Bruttoresultat
82
2000
1999
2001
2000
2 725
–636
–259
–163
2 662
–617
–314
–154
2 380
–628
–294
–121
2 319
–519
–226
–139
2 329
–516
–279
–138
1 667
1 577
1 337
1 435
1 396
–395
–378
–347
–320
–310
1 272
1 199
990
1 115
1 086
84
37
–32
–82
63
31
–28
–38
2 726
7
–18
–87
81
7
–5
–83
Resultat fastighetsförsäljningar
Övriga rörelseintäkter
Övriga rörelsekostnader
Central administration och marknadsföring
4
5
1 863
47
–56
–87
Rörelseresultat
6, 7
3 039
1 206
1 018
3 743
1 086
Finansiella poster
Resultat från andelar i intressebolag
Ränteintäkter
Räntekostnader
8
9
10
0
93
–851
–
5
–751
–
6
–587
–6
204
–849
–
109
–754
–758
2 281
–746
460
–581
437
–651
3 092
–645
441
–
–670
1
–
–144
–1
–
–116
–
–741
–662
–
–76
–117
–
1 612
315
321
1 689
248
61
2,1
19,0
59
2,0
4,1
56
2,3
4,1
Summa finansiella poster
Resultat efter finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Skatt på årets resultat
Minoritetens andel av resultatet
Årets resultat
11
12
NYCKELTAL
Driftöverskottsmarginal, %
Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad, ggr
Avkastning eget kapital, %
VA S A K RO N A N
M O D E R B O L AG
2001
Under 2001 visar Vasakronan en stor resultatförbättring.
Kommentarer till resultaträkningen
HYRESINTÄKTER
Driftkostnader
I driftkostnader ingår kostnader för energi, bränsle och vatten,
fastighetsdrift och administration, tomträttsavgäld, regionkontor samt IT.
Driftkostnaderna ökade med 19 Mkr och uppgick till 636
(617) Mkr, vilket motsvarar 276 (230) kr/m2, en ökning av kostnaderna med 3 procent. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 13 procent och effekten av förvärv och avyttringar
var –10 procent. I driftkostnaderna för 2000 ingår en intäkt på
21 Mkr avseende återbetalning av överskott från Alecta.
Underhåll och hyresgästanpassning
Kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar minskade
med 55 Mkr och uppgick till 259 (314) Mkr, vilket motsvarar
112 (117) kr/m2, en minskning av kostnaderna med 18 procent. Minskningen för jämförbart fastighetsbestånd var 4 procent och effekten av förvärv och avyttringar var –14 procent.
En stor del av underhållskostnaderna är relaterade till de stora
projekt som pågår främst i Stockholm.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatt utgår med 1 procent på taxeringsvärdet för
kontor och butiker. För 2001 uppgick fastighetsskatten till
DRIFTÖVERSKOTT (Mkr)
DRIFTÖVERSKOTTSMARGINAL (%)
kr/m2
Mkr
1200
2 500
1000
2 000
800
1 500
600
1 000
400
KASSAFLÖDESMÄSSIG
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
%
Mkr
3 000
ggr
2 000
80
1 500
60
1 000
40
500
20
2,5
2,0
1,5
1,0
500
200
97
98
99
00
01
Eftersom endast 10–15 procent av hyresportföljen omförhandlas varje år har genomsnittshyran under en femårsperiod
ökat från 861 till 1 184 kr/m2. Detta trots
den stora uppgången på hyresmarknaden
under de senaste åren.
97
98
99
83
00
01
Driftöverskottsmarginalen har förbättrats
främst till följd av högre hyresintäkter.
0,5
97
98
99
00
01
Räntetäckningsgraden har överstigit
2 gånger. Justerat för lösen av framtida
räntekostnader uppgick räntetäckningsgraden 2001 till 2,8 gånger.
Vakansgraden
Vakansgraden uppgick vid årsskiftet till 7 (6) procent av lokalarean, motsvarande 140 000 (151 000) m2. Beräknat hyresbortfall var lägre, 5 (4) procent, motsvarande 142 (113) Mkr. Detta
beror på att vakanserna uppstått i lokaler med hyror som är
lägre än genomsnittet.
Hyresgäster
De tio största hyresgästerna utgörs förutom SEB, Ericsson,
Birka Energi och Scandic av statliga myndigheter. Med dessa
tio hyresgäster finns ett stort antal kontrakt med olika löptider
och förhandlingsmotparter.
Andelen statliga hyresgäster har minskat till följd av
genomförda fastighetsaffärer och uppgår till 31 (43) procent.
Andelen övriga hyresgäster har under 2001 ökat från 57 procent till 69 procent.
VA S A K RO N A N
Hyresintäkter
Vasakronans hyresintäkter för 2001 ökade med 63 Mkr och
uppgick till 2 725 (2 662) Mkr, en ökning med 2 procent.
Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 13 procent och
effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var –11 procent. Den höga ökningen i jämförbart bestånd beror på att
huvuddelen av om- och nytecknade kontrakt har en löptid
på tre till fem år. Detta innebär att förändringarna i hyresintäkterna blir betydande vid omförhandlingar. Genomsnittlig
löptid i kontraktsportföljen uppgick till 4,0 (3,9) år.
Genomsnittlig hyresintäkt uppgick till 1 183 (992) kr/m2
och för kontorslokaler var genomsnittlig hyresintäkt 1 353
(1 134) kr/m2. Ökningen beror på att hyresintäkterna alltmer
koncentrerats till Stockholm, Göteborg och Malmö efter årets
fastighetsaffärer.
Under året har kontrakt motsvarande 389 (252) Mkr i
årshyra omförhandlats och hyrorna har ökat med i genomsnitt
44 (39) procent. Totalt har 14 (9) procent av hyresportföljen
omförhandlats under 2001. Eftersom huvuddelen av omtecknade kontrakt börjar gälla under fjärde kvartalet blir intäktspåverkan för 2001 begränsad. De största hyreskontrakten
har tecknats i Stockholm med SEB, Försvarshögskolan samt
Nutek.
Av hyresintäkterna var 143 (140) Mkr fastighetsskatt som
betalades av hyresgästerna, vilket motsvarar 88 (91) procent
av fastighetsskatten.
KOMMENTARER TILL RESULTATRÄKNING
LOKALTYPER 2001-12-31
Hyresvärde, kr/m2
Hyresintäkter, Mkr
Andel, %
2 042
75
1 353
214
8
1 555
Kontorslokaler
Butiker
Garage/Förråd
98
3
366
Bostäder
57
2
1 229
Övrigt
314
12
925
Totalt
2 725
100
1 183
Kommersiella lokaler utgör 98 procent av hyresintäkterna, varav kontor var 75 procent.
ANALYS AV KONTRAKTSPORTFÖLJEN 2001-12-31
Årshyra, Mkr1
Andel, %
2002
662
368
13
2003
539
514
18
2004
546
622
22
2005
150
338
12
2006
71
236
8
130
735
26
1 032
31
1
2 844
100
Löptid till år
Antal kontrakt
2007–
Bostäder
84
Totalt
3 130
Cirka 15 procent av kontraktsportföljen omförhandlas årligen.
1 Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per 2001-12-31.
VAKANSGRAD 2001-12-31
Region
Hyra, Mkr
Hyra, %
Lokalarea,
1 000 m2
Lokalarea,
%
Syd
13
2
26
5
Väst
4
1
4
1
125
7
110
8
Stockholm
Totalt
142
5
140
7
Vakansgraden har ökat i Stockholm till följd av ett kärvare marknadsläge. I övriga städer
är vakansgraden fortfarande på en låg nivå.
STÖRSTA HYRESGÄSTER 2001-12-31
VA S A K RO N A N
SEB
Andel av hyresintäkter, %
Uthyrd area,
1 000 m2
Antal
kontrakt
Antal
motparter
12
189
41
13
Skattemyndigheten
6
131
30
9
Polismyndigheten
5
132
24
7
Försvaret
4
93
10
4
Domstolsverket
3
49
15
5
Länsstyrelsen
2
49
14
5
Ericsson
2
34
5
2
SCB
1
19
2
1
Birka Energi
1
21
1
1
Scandic
1
50
2
2
Totalt, tio hyresgäster
37
767
144
49
Hyresgästmixen har förändrats sedan bolagets start för att få en bättre riskspridning i
hyresgästportföljen. SEB är den största hyresgästen.
163 (154) Mkr. Ökningen förklaras i huvudsak av fastighetsförvärv. Eftersom 143 (140) Mkr vilket motsvarar 88 (91) procent,
betalas av hyresgästerna reduceras kostnadsökningen nästan
helt.
Driftöverskott
Driftöverskottet förbättrades med 90 Mkr och uppgick till
1 667 (1 577) Mkr, en ökning med 6 procent. Ökningen för
jämförbart fastighetsbestånd var 17 procent och effekten av
förvärv och avyttringar var –11 procent. Driftöverskottsmarginalen stärktes till 61 (59) procent. Orsaken till denna förbättring är att hyresintäkterna ökade med 63 Mkr. Samtidigt
minskade kostnaderna för drift och underhåll med 36 Mkr.
Avskrivningar fastigheter
Kontors- och butiksfastigheter skrivs av med 2 procent per
år, vilket överensstämmer med skattemässiga avskrivningar.
Avskrivningarna ökade med 17 Mkr, och uppgick till 395 (378)
Mkr. Ökningen beror på fastighetsköp och investeringar.
Avskrivningstider varierar mellan olika fastighetsbolag.
Hade Vasakronan valt att skriva av kontors- och butiksfastigheter med 1 procent per år så skulle avskrivningarna uppgått
till 270 Mkr. Resultat efter finansiella poster hade då förbättrats med 125 Mkr och uppgått till 2 406 Mkr.
Övriga rörelseintäkter- och kostnader
Här ingår de tjänster inom konferens, reception, restaurang
och vaktmästeri som Vasakronan Service Partner erbjuder i
ett antal större fastigheter. Intäkterna uppgick till 47 (37) Mkr
och resultatet var –9 (5) Mkr. I resultatet ingår kostnadsförd
utvecklingssatsning avseende en internetbaserad portal som
2002 kommer att erbjuda tjänster både från Vasakronan Service Partner och externa leverantörer.
Under 2001 såldes fastigheter och aktier för 6 506 (291) Mkr
med en reavinst på 1 863 (84) Mkr. De tre dominerande affärerna var försäljningen till Norrporten och försäljningen av
exploateringsmark till gemensamägda bolag med Skanska och
NCC. Eftersom dessa tre försäljningar är till intressebolag har
973 Mkr, motsvarande Vasakronans ägarandel i intressebolag,
eliminerats i koncernens resultaträkning. Den eliminerade
reavinsten kommer att redovisas i koncernens resultaträkning
när respektive intressebolag säljer fastigheter och mark till
tredje part eller när Vasakronan säljer aktier i intressebolagen.
Den totala köpeskillingen om 6 506 Mkr var 22 procent
högre än det bedömda marknadsvärdet på 5 326 Mkr som
fastighetsvärderingarna vid årsskiftet 2000/2001 visade.
I centrala administrations- och marknadsföringskostnader ingår
kostnader för styrelse, verkställande direktör, koncernstaber och
koncerngemensam marknadsföring. Kostnaden för central administration och marknadsföring uppgick till 87 (82) Mkr, varav
marknadsföringskostnader utgör 28 (23) Mkr. Kostnaderna för
central administration och marknadsföring motsvarar 38 (31)
kr/m2 eller 3,2 (3,1) procent av hyresintäkterna.
Finansiella poster
Ränteintäkter och kostnader netto ökade med 12 Mkr och
uppgick till 758 (746) Mkr. Av denna ökning beror netto 135
Mkr på lösen av framtida räntekostnader, som Vasakronan
gjort till följd av att flera fastigheter avyttrats, för att neutralisera undervärden i låneportföljen och anpassa den till
gällande räntenivå. Detta förbättrar i motsvarande grad det
framtida finansnettot, varav 68 Mkr förbättrar finansnettot
2002. 60 Mkr beror på en högre genomsnittlig upplåning till
följd av fastighetsköp och investeringar. Detta har motverkats
av en lägre genomsnittlig upplåningsränta, vilket förbättrar
finansnettot med 122 Mkr. Ränteintäkter har förbättrat finansnettot med 61 Mkr.
Likvida medel uppgick den 31 december 2001 till 393 (368)
Mkr och räntebärande fordringar uppgick till 1 174 (0) Mkr. Därtill kommer outnyttjade kreditlöften på 4 791 (7 094) Mkr.
Räntebärande skulder var vid årsskiftet 14 275 (12 312)
Mkr och netto räntebärande skulder uppgick till 12 708
(11 944) Mkr, en ökning med 764 Mkr. Ökningen beror på
fastighetsköp och investeringar. Netto räntebärande skulder
uppgick i genomsnitt till 11 549 (11 157) Mkr.
Den genomsnittliga låneräntan minskade till 5,1 (6,2) procent. Minskningen beror på lösen av framtida räntekostnader
och en lägre refinansieringsränta. Den 31 december 2001 var
den genomsnittliga låneräntan 4,9 (5,2) procent.
Den kassaflödesmässiga räntetäckningsgraden uppgick till
2,1 (2,0). Justerat för lösen av framtida räntekostnader, vilket
belastar resultatet, uppgick räntetäckningsgraden till 2,8. Vid
årsskiftet var den genomsnittliga räntebindningen för upplåning 1,8 (1,8) år. Genomsnittlig kapitalbindning uppgick till
2,9 (2,5) år. Bindande kreditlöften och likvida medel motsvarade 122 procent av kortfristiga räntebärande skulder inklusive upplåning under certifikatprogram.
Avtal om bindande långfristiga kreditlöften uppgående till
2 miljarder kronor har tecknats under året.
Resultatet efter finansiella poster under 2001 ökade till 2 281
(460) Mkr. Resultatet efter finansiella poster, exklusive fastighetsförsäljningar och lösen av framtida räntekostnader ökade
till 603 (426) Mkr, en ökning med 42 procent. Resultatförbättringen beror på ökade hyresintäkter samt sänkta kostnader på
grund av fastighetsförsäljningar.
Skatter
Årets effektiva skattesats uppgick till 19 (27) procent, vilket
medför 440 (126) Mkr i skattekostnad. Den minskade effektiva
skattesatsen beror i huvudsak på ökade avsättningar till
periodiseringsfond.
85
Moderbolaget
Hyresintäkterna för moderbolaget Vasakronan AB uppgick
under 2001 till 2 319 (2 329) Mkr. Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 7 (7) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansiella poster blev 3 092 (441) Mkr. Moderbolagets köp från andra
koncernbolag uppgick till 2 (1) Mkr. Moderbolagets försäljning
till andra koncernbolag exklusive fastigheter var 1 (3) Mkr.
Utdelning
Styrelsen i Vasakronan AB föreslår bolagsstämman en utdelning om 537 (165) Mkr.
Prognos 2002
Utfall 2001
Hyresintäkter
2 900
2 725
Driftkostnader
–600
–636
Underhåll
–260
–259
Fastighetsskatt
–200
–163
Avskrivningar
–450
–395
–90
–87
Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
Finansnetto
0
–9
–660
–758
Resultat efter finansnetto1
640
418
0
1 863
115
403
Resultat per aktie
1 före fastighetsförsäljningar
VA S A K RO N A N
Mkr
Trots rådande konjunkturavmattning kommer Vasakronans hyresintäkter att öka på grund av högre hyror i
omförhandlade kontrakt. Drift- och underhållskostnader
blir i nivå med år 2001 vilket leder till ett förbättrat
driftöverskott. Avskrivningarna ökar till följd av genomförda fastighetsförvärv. Finansnettot förbättras beroende
på lösen av framtida räntekostnader under 2001. Vasakronans prognos är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar,
kommer att öka till cirka 640 Mkr.
Utsikter för 2002
Balansräkning
KO NCERN
Mkr
Not
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader, mark, markanläggningar
Pågående arbeten i fastigheter
Maskiner och inventarier
13
25
19
–
25
19
14
15
16
22 244
890
34
19 654
1 374
32
18 159
1 006
36
18 514
760
27
16 346
902
26
Finansiella anläggningstillgångar
17
23 168
1 843
21 060
28
19 201
20
19 301
5 581
17 274
1 422
25 036
21 107
19 221
24 907
18 715
1 231
393
736
368
469
359
1 377
341
2 805
361
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kassa och bank
18
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
1 624
1 104
828
1 718
3 166
26 660
22 211
20 049
26 625
21 881
4 000
2 077
4 000
1 422
4 000
1 370
4 000
800
4 000
800
86
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Bundna reserver
19
6 077
5 422
5 370
4 800
4 800
Fritt eget kapital
Fria reserver
Årets resultat
1 509
1 612
2 014
315
1 902
321
2 156
1 689
1 989
248
3 121
2 329
2 223
3 845
2 237
Summa eget kapital
9 198
7 751
7 593
8 645
7 037
1
1
–
–
–
–
445
–
505
–
470
1 713
15
972
12
13 148
8 813
7 237
13 141
8 813
Minoritetsintresse
Obeskattade reserver
Avsättningar
20
21, 27
Långfristiga skulder
Räntebärande låneskulder
22
Icke räntebärande skulder
23
VA S A K RO N A N
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Räntebärande låneskulder
Icke räntebärande skulder
24
25
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
NYCKELTAL
Sysselsatt kapital
Räntebärande skulder netto
Soliditet, %
26
26
673
–
–
–
–
13 821
8 813
7 237
13 141
8 813
1 112
2 083
3 487
1 654
3 156
1 593
1 112
1 999
3 487
1 560
3 195
5 141
4 749
3 110
5 047
26 660
22 211
20 049
26 625
21 881
25
–
25
–
68
–
25
–
25
–
21 769
12 708
35
19 034
11 944
35
17 035
10 043
38
Kommentarer till balansräkningen
med tillägget ”negative outlook”. Vasakronans upplåning
görs utan pantsättning.
Sysselsatt kapital
Sysselsatt kapital ökade med 2 735 Mkr till 21 769 (19 034)
Mkr. Köp och försäljning av fastigheter ökade sysselsatt kapital med 1 319 (1 032) Mkr.
Under 2001 uppgick investeringarna till 6 196 (2 474) Mkr.
Av dessa utgjorde 5 187 (1 317) Mkr fastighetsförvärv och
1 009 (1 157) Mkr investeringar i fastigheter och anläggningar.
Under 2001 har Vasakronan investerat framförallt i Stockholm. Till följd av genomförda affärer med Norrporten, Skanska och NCC ökade finansiella anläggningstillgångar med
1 815 Mkr till 1 843 (28) Mkr och kortfristiga fordringar ökade
med 495 Mkr till 1 231 (736) Mkr .
Avskrivningar uppgick till 409 (391) Mkr. Genom att investeringar i fastigheter och anläggningar översteg avskrivningar
med 600 (766) Mkr ökade sysselsatt kapital med motsvarande
belopp.
Eget kapital
Eget kapital ökade med 1 447 Mkr till 9 198 (7 751) Mkr
motsvarande årets resultat 1 612 Mkr och betald utdelning
165 Mkr. Ökningen av eget kapital beror på de reavinster
som uppstått vid fastighetsförsäljningar och då främst försäljningen av beståndet i nio städer till Norrporten.
Avkastning
Avkastning på sysselsatt kapital ökade till 14,4 (6,4) procent.
Avkastning exklusive resultat från fastighetsförsäljningar
minskade till 5,8 (5,9) procent. Avkastning på eget kapital
ökade till 19,0 (4,1) procent. Avkastning exklusive resultat från
fastighetsförsäljningar ökade till 3,5 (3,3) procent.
Räntebärande skuld, netto
Koncernens räntebärande skuld netto ökade till följd av fastighetsköp och investeringar med 764 Mkr till 12 708 (11 944)
Mkr. Likvida medel ökade med 25 Mkr till 393 (368) Mkr,
räntebärande fordringar ökade med 1 174 Mkr till 1 174 Mkr
och räntebärande skulder brutto ökade med 1 963 Mkr till
14 275 (12 312) Mkr. Av räntebärande skuld brutto var 8
procent kortfristig och 92 procent långfristig. Genomsnittlig
kapitalbindning uppgick till 2,9 (2,5) år.
För sin kortfristiga upplåning har Vasakronan AB av Standard & Poor’s erhållit högsta domestika rating K1. Det långfristiga MTN-programmet har erhållit kreditbetyget BBB+,
Moderbolaget
Likvida medel var på på balansdagen 341 (361) Mkr. Investeringarna inklusive fastighetsförvärv under året uppgick till
5 681 (1 667) Mkr. Räntebärande skulder uppgick till 14 268
(12 312) Mkr. Av dessa skulder var 1 112 (3 487) Mkr kortfristiga och 13 156 (8 825) Mkr långfristiga.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Eget kapital
Räntebärande skulder netto
SOLIDITET OCH
JUSTERAD SOLIDITET
Avkastning på eget kapital
Soliditet
Justerad soliditet
%
%
100
30
20
80
20
15
60
10
40
10
5
20
97
98
99
00
01
Eget kapital har ökat till följd av en positiv
resultatutveckling och fastighetsförsäljningar.
97
98
99
00
01
Avkastningen har i genomsnitt uppgått
till 12 procent.Variationen i avkastningen
beror på fastighetsförsäljning.
97
98
99
00
01
Vasakronans soliditet var 35 procent. Den
justerade soliditeten uppgick till 46 procent.
Mdr, kr
25
87
VA S A K RO N A N
KAPITALSTRUKTUR
Soliditet och skuldsättningsgrad
Soliditeten var oförändrad 35 (35) procent. Skuldsättningsgraden förbättrades till 1,4 (1,6).
Vasakronans policy är att synlig soliditet långsiktigt
ska uppgå till lägst 35 procent. Den justerade soliditeten
uppgick vid årsskiftet till 46 (48) procent.
Kassaflödesanalys
KO NCERN
Mkr
2001
2000
1999
2001
2000
3 039
409
–1 863
93
–851
–119
1 206
391
–87
5
–751
–104
1 018
358
–117
6
–538
–83
3 743
333
–2 723
204
–849
–105
1 086
321
–87
109
–754
–91
708
660
644
603
584
–525
–181
–253
47
–13
195
1 428
–49
–817
–2
2
454
826
1 982
–235
–1 009
–5 187
–443
301
6 193
250
–112
–1 702
–1 157
–1 317
–62
352
291
–
–22
–8
–935
–1 809
–293
794
275
–
–18
3
–798
–4 883
–443
–
6 044
250
–102
–3 975
–780
–887
–74
–
278
–
–21
–10
–1 709
–1 923
–1 983
–3 907
–1 494
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring räntebärande skuld
Erhållet/Lämnat koncernbidrag
Utbetald utdelning
1 897
–
–165
1 635
–
–157
2 146
–
–982
1 953
117
–165
1 910
–17
–157
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
1 732
1 478
1 164
1 905
1 736
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
25
368
9
359
7
352
–20
361
7
354
Likvida medel vid årets slut
393
368
359
341
361
–11 944
–12 708
–10 043
–11 944
–7 463
–10 043
–764
–1 901
–2 580
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före finansiella poster
Avskrivningar
Övriga ej likviditetspåverkande poster
Ränteintäkter
Räntekostnader
Betald skatt exklusive fastighetsförsäljningar
Not
28
KASSAFLÖDE FÖRE FÖRÄNDRING
AV RÖRELSEKAPITAL
Förändring kortfristiga fordringar
Förändring kortfristiga skulder
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE
VERKSAMHETEN
88
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar
Förvärv av fastigheter
Förvärv av dotterbolag och intressebolag
Avdrag förvärv koncernmässigt övervärde
Sålda fastigheter
Sålda dotterbolag
Betald skatt fastighetsförsäljningar
Förändring finansiella anläggningstillgångar
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN
VA S A K RO N A N
MODERBOLAG
Räntebärande skuld netto vid årets början
Räntebärande skuld netto vid årets slut
Förändring räntebärande skuld netto
29
30
Kommentarer till kassaflödesanalysen
148 Mkr och uppgick till 1 009 (1 157) Mkr. Förvärv av fastigheter ökade med 3 870 Mkr och uppgick till 5 187 (1 317) Mkr.
Försäljning av fastigheter ökade med 5 902 Mkr och uppgick
till 6 193 (291) Mkr. Betald skatt på fastighetsförsäljningar
ökade med 90 Mkr och uppgick till 112 (22) Mkr. Investering
i finansiella anläggningstillgångar ökade med 1 694 Mkr och
uppgick till 1 702 (8) Mkr.
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, ökade med 48
Mkr till 708 (660) Mkr. Ökningen beror på ett förbättrat
rörelseresultat. Ökningen av kortfristiga fordringar minskade
kassaflödet med 525 Mkr, vilket beror på de fastighetsaffärer
Vasakronan genomfört. Minskningen av kortfristiga skulder
minskade kassaflödet med 181 Mkr.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, efter förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, minskade med
452 Mkr till följd av ökning av kortfristiga fordringar och
uppgick till 2 (454) Mkr.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflödet uppgick till 1 732 ( 1 478) Mkr en ökning med 254
Mkr. Räntebärande skulder ökade med 1 897 Mkr. Ökningen
beror i huvudsak på investeringar i finansiella anläggningstillgångar avseende Norrporten, Skanska och NCC.
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Kassaflödet uppgick till –1 709 (–1 923) Mkr, en minskning
med 214 Mkr. Investeringar i anläggningar minskade med
89
KASSAFLÖDE FÖRE FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
INVESTERINGAR OCH
AVSKRIVNINGAR I BYGGNADER
FASTIGHETSKÖP/
-FÖRSÄLJNING, NETTO
Investeringar, Mkr
Avskrivningar, Mkr
Mkr
800
Mkr
3 000
1 200
2 000
1 000
600
1 000
800
400
0
–1 000
600
–2 000
400
200
–3 000
200
–4 000
–5 000
98
99
00
01
Kassaflödet har förbättrats till följd av ett
stärkt rörelseresultat.
97
98
99
00
01
Investeringar för att öka fastigheternas
attraktivitet på marknaden med kvalitetshöjningar, miljöåtgärder och IT-satsningar
har ökat under de senaste åren.
97
98
99
00
01
Fastighetsportföljen har omstrukturerats
kraftigt under senare år. Fastigheter för 9
miljarder kronor såldes och fastigheter för
nästan 13 miljarder kronor har förvärvats
under de senaste fyra åren.
97
VA S A K RO N A N
0
Redovisnings- och värderingsprinciper
Redovisningsprinciper
Vasakronans redovisnings- och värderingsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisningsprinciperna
överensstämmer med Årsredovisningslagen, Redovisningsrådets, Bokföringsnämndens och Fastighetsägarföreningens
rekommendationer och uttalanden.
VA S A K RO N A N
90
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga
bolag, i vilka moderbolaget direkt eller indirekt förfogar över
mer än 50 procent av röstetalet.
Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden,
vilket innebär att eget kapital som fanns i dotterbolagen vid
förvärvstidpunkten eliminerats i sin helhet. I koncernens eget
kapital ingår endast den del av dotterbolagens eget kapital som
tillkommit efter förvärvet.
Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna
överstiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets
nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässigt
övervärde hänförligt till de förvärvade fastigheterna. I det fall
det koncernmässiga övervärdet inte kan hänföras till de förvärvade fastigheterna redovisas övervärdet som koncernmässig
goodwill.
Vid upprättande av förvärvsanalys vid företagsförvärv
beaktas skatteeffekter avseende skillnaden mellan skattemässigt värde och bokfört värde, underskottsavdrag och identifierade kostnader för strukturåtgärder. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten
skatteskuld. I koncernredovisningen görs avskrivning på
övervärden utifrån de förvärvade fastigheternas genomsnittliga återstående planenliga avskrivningstid. Koncernmässig
goodwill skrivs av över bedömd ekonomisk livslängd.
Under året förvärvade och avyttrade bolags resultat inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende innehavstiden.
Bolag med minoritetsintresse tas i koncernredovisningen in
i sin helhet, varefter minoritetens andel av eget kapital och
upparbetade resultat redovisas på särskild rad i balansräkning
och resultaträkning.
Internvinster elimineras inom koncernen.
Intressebolag
Med intressebolag avses bolag där koncernen innehar minst 20
och högst 50 procent av rösterna eller där koncernen i övrigt
har ett betydande inflytande. Intressebolag redovisas enligt
kapitalandelsmetoden. Detta innebär att det bokförda värdet
av andelarna i intressebolaget justeras med ägarföretagets
andel i intressebolagets resultat för året och sänks med belop-
pet för erhållen utdelning. Härigenom ingår i ägarföretagets
resultaträkning dess andel av intressebolagets årsresultat.
Värdering och redovisning av anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar utgörs av utgifter för
inköp och implementering av datarelaterade tillgångar, vilka
redovisas till ursprungligt anskaffningsvärde med avdrag för
avskrivningar enligt plan.
Materiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungligt
anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar enligt plan.
Fastigheterna redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar, då avsikten är att långsiktigt äga och förvalta fastigheterna. Nedlagda utgifter vid ny-, till- eller ombyggnader
av fastigheter redovisas som pågående arbeten i fastigheter till
dess att de tas i drift. I nedlagda utgifter inkluderas samtliga
direkta utgifter hänförliga till respektive objekt samt utgifter
för egen personal. Endast en mindre del av de nedlagda utgifterna avser egen personal.
Ränteutgifter under byggnadstiden kostnadsförs i sin helhet.
Arbeten avseende löpande underhåll, underhållsåtgärder i
samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar kostnadsförs i sin helhet löpande. Underhållsåtgärder som är värdehöjande aktiveras.
För att fastställa det bedömda verkliga värdet, sker en gång
per år en värdering av Vasakronans fastigheter av externt
värderingsföretag. Med bedömt verkligt värde avses det mest
sannolika priset vid en försäljning i en normalt fungerande
marknad, med en för de olika fastighetstyperna normal tid
för försäljning. Utvecklingen av vakansgraden, erforderliga
byggnadsåtgärder och från marknaden avvikande hyresnivåer
beaktas vid bedömningen.
För fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre
bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet, görs
individuell prövning. I det fall värdenedgången bedöms som
varaktig görs nedskrivning med erforderligt belopp.
Finansiella anläggningstillgångar redovisas till ursprungligt anskaffningsvärde med beaktande av eventuellt
nedskrivningsbehov.
Avskrivningar
I resultaträkningen har resultatet belastats med avskrivningar
enligt plan på byggnader, byggnadsinventarier, datorprogram,
markinventarier, markanläggningar samt maskiner och inventarier. Skillnaden mellan bokförda avskrivningar och
avskrivningar enligt plan redovisas hos respektive juridisk person som bokslutsdisposition och ackumulerade avskrivningar
utöver plan som obeskattad reserv.
Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknade ekonomiska livslängder. Följande
avskrivningssatser har använts:
Byggnader, kontor och butiker
2 procent per år
Byggnader, övriga
2– 5 procent per år
Byggnadsinventarier
10 procent per år
Datarelaterade tillgångar
33 procent per år
Markinventarier och -anläggningar
5 procent per år
14– 33 procent per år
Värdering och redovisning av omsättningstillgångar
Omsättningstillgångar redovisas enligt lägsta värdets princip
till det högsta av anskaffningsvärdet och verkligt värde. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning
beräknas inflyta.
Värdering och redovisning av avsättningar och skulder
Vasakronans pensionsförpliktelser enligt allmän pensionsplan
täcks löpande genom försäkringslösning i Alecta. Övertagen
pensionsförpliktelse i samband med bolagets bildande 1993
har under 1999 ersatts med försäkringslösning i KPA. För vissa
ledande befattningshavare finns antastbara pensionsförpliktelser som löpande skuldförs och redovisas som avsättning.
Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan
bokfört och skattemässigt värde på tillgångar och skulder.
Skulder redovisas till ursprungligt anskaffningsvärde.
Avtal om ränte- och valutaswappar har ingåtts i säkringssyfte
dels för att uppnå önskad räntebindning i låneportföljen, dels
för att eliminera valutarisken vid upplåning i utländsk valuta.
Inga marknadsvärderingar görs under avtalens löptid. Intäkter
och kostnader för ränte- och valutaswappar nettoredovisas
under räntekostnader.
förvärv av fastigheter genom bolag. Utgångspunkten är full
skatt, det vill säga 28 procent av skillnaden mellan i koncernen
bokfört värde och skattemässigt restvärde. Undantag görs i
de fall där skattevärderingen varit en väsentlig del av affärsuppgörelsen och ett dokumenterat samband mellan köpeskilling och värdering av den uppskjutna skatten föreligger. Uppräkningen av skatteskulden till nominellt värde görs under den
tid senareläggning av skattebetalningar beräknas ske.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras,
förutom kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig
risk för värdefluktuationer, dels handlas på en öppen marknad
eller har en kortare återstående löptid än tre månader från
anskaffningstidpunkten.
91
Redovisning av inkomstskatter
Uppskjuten skatt på skillnader mellan bokförda värden och
skattemässiga värden beaktas, till exempel vid indirekta
VA S A K RO N A N
Intäktsredovisning
Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal. Detta
innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
Leasing
I Vasakronan redovisas samtliga leasingavtal som operationella. Leasingavtalen avser personbilar och kontorsmaskiner
och är av mindre omfattning och påverkar därför inte bedömningen av koncernens resultat och ställning.
Noter
Belopp i Mkr om annat ej anges
Not 1 Hyresintäkternas fördelning på geografiska marknader och lokaltyp
Region
Syd
2000
2001
Kontorslokaler
Region
Väst
2000
Region
Stockholm
2001
2000
2001
Region
Nord
2000
2001
1999
MODERBOLAG
2001
2000
342
274
385
1 292
1057
107
245
–26
–24
2 032
2 005
1 817
1 883
1 868
78
79
41
37
85
70
7
16
–
–
211
202
175
118
119
Garage, förråd
13
15
6
15
68
56
2
5
–
–
89
91
78
68
75
Bostäder
20
35
1
1
34
28
2
5
–
–
57
69
41
42
38
Övrigt
47
56
57
37
221
179
11
23
–
–
336
295
269
208
229
543
527
379
475
1 700
1 390
129
294
–26
–24
2 725
2 662
2 380
2319
2 329
Not 5 Central administration och marknadsföring
KONCERN
MODERBOLAG
KONCERN
2001
2000
1999
2001
2000
Energi, bränsle, vatten
–206
–215
–209
–164
–178
Personalkostnader
Fastighetsdrift 1
–171
–177
–175
–131
–138
Kostnader för avtalspensioner
Fastighetsadministration 2
–128
–120
–129
–108
–107
Pensionslöften, antastbara
Tomträttsavgäld
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
–40
–35
–10 1
–40
–35
–
–
–1
–
–
–3
–3
16 1
–3
–3
Avskrivningar
–1
–3
–4
–1
–3
Ersättning till revisorer 2
–2
–2
–2
–2
–2
–23
–27
–19
–18
–24
–15
Avskrivningar
–5
–10
–5
–4
–8
Regionkontor
–69
–52
–56
–61
–47
Marknadsföring
–28
–23
–20
–28
IT
–30
–24
–36
–27
–23
Övriga kostnader
–13
–16
–17
–13
–17
–636
–617
–628
–519
–516
Summa
–87
–82
–38
–87
–83
Summa
1 Fastighetsdrift övrigt omfattar i huvudsak egna personalkostnader, material och entreprenadtjänster
i form av markskötsel, snöröjning, städning med mera.
2 Ersättning till revisorer.
nadsföringskostnader med mera.
2001
Revision
Öhrlings PricewaterhouseCoopers
Andra uppdrag än revisionsuppdraget
Öhrlings PricewaterhouseCoopers
Summa
Not 3 Underhåll, hyresgästanpassning
KONCERN
2001
2000
1999
2001
2000
–41
–44
–34
–29
–33
Region Väst
–29
–53
–41
–29
–53
–174
–170
–171
–155
–156
–15
–47
–48
–13
–37
–259
–314
–294
–226
–279
Region Nord
Summa
2001
Löner och andra ersättningar
(varav pensionskostnader)
Not 4 Resultat av fastighetsförsäljningar
2001
KONCERN
2001
Försäljningskostnader
sålda fastigheter1
Återbetalning försäljningsintäkter föregående år
Planenligt restvärde,
sålda fastigheter
Internvinstelimineringar,
sålda fastigheter
Summa
6 712
2000
291
MODERBOLAG
1999
277
2001
6 256
2000
278
Moderbolaget
2001
2000
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
Moderbolaget
Dotterbolag
Totalt
Koncernen
143
10
153
51
4
55
81
Moderbolaget
1
92
Dotterbolag
Totalt
Koncernen
Styrelse och VD
5
1
6
Övriga anställda
138
9
147
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 1 739 (1 808) tkr verkställande direktör och vice
verkställande direktör. Årets avsättning för antastbara pensionslöften uppgår till 3 110 (2 869) tkr.
2 Av koncernens pensionskostnader avser 1 837 (1 906) tkr verkställande direktörer och vice
–206
–
–
–206
–
–
–
–2
–
–
–3 670
–207
–212
–3 324
–197
–973
–
–
–
–
1 863
84
63
2 726
81
1 Avser åtagande för uthyrning, underhåll och anpassning av förvaltningsorganisationen avseende de
till Norrporten sålda fastigheterna.
1999
Not 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Sociala kostnader
Försäljningsintäkter,
sålda fastigheter
Koncernen
2000
MODERBOLAG
Region Syd
Region Stockholm
1 Vid lösen av pensionsskuld uppstod en positiv resultateffekt om 41 Mkr varav 16 Mkr avsåg antastbara
pensionslöften.
2 Fastighetsadministration omfattar egna personalkostnader för uthyrning, förvaltning samt mark-
KONCERN
2000
385
Not 2 Driftkostnader
VA S A K RO N A N
2001
Butiker
Summa
92
Eliminering
2001
2000
verkställande direktör. Avsättningar för antastbara pensionslöften uppgår till 12 269 (9 405) tkr.
Not 7 Avskrivningar
Sociala kostnader
2000
Moderbolaget
Dotterbolag
Totalt
Koncernen
119
12
131
46
4
50
7
0
7
Moderbolaget
Dotterbolag
Totalt
Koncernen
Styrelse och VD
5
1
6
Övriga anställda
114
11
125
Moderbolaget
Dotterbolag
Totalt
Koncernen
97
13
110
Sociala kostnader
46
5
51
17
1
18
KONCERN
2000
1999
2001
–27
–24
–19
–17
–19
–367
–351
–328
–302
–289
Byggnadsinventarier
Byggnader
1999
Moderbolaget
Dotterbolag
Totalt
Koncernen
Styrelse och VD
4
3
7
Övriga anställda
93
9
102
Styrelseordföranden erhöll ett arvode om 110 tkr. Vice ordföranden
erhöll ett arvode om 65 tkr. De övriga bolagsstämmovalda ledamöterna
erhöll ett av bolagsstämman fastställt arvode om 55 tkr per ledamot
och år.
VD erhöll lön och förmåner om totalt 3 181 tkr (exklusive sociala
kostnader) och har 6 månaders uppsägningstid. Vid uppsägning från
arbetsgivaren utgår dessutom 18 månaders lön i avgångsvederlag med
full avräkning. Pension avsätts enligt premiemodell och har som syfte
att ge en livsvarig pension från 60 års ålder på cirka 65 procent av
lönen. En premiebaserad pensionslösning innebär att man själv ansvarar för hur pensionspremien ska fonderas. Härav följer att man själv
ansvarar för utfallet av pensionen. Bolagets enda förpliktelse är att
löpande betala de stipulerade premierna.
Övriga i koncernledningen har 60 års pensionsålder. Två personer
har icke antastbara pensionslöften enligt premiemodell motsvarande
kostnader för ITP-plan. Nio personer har antastbara pensionslöften
innebärande en pensionsavsättning som ger 72 procent av pensionsmedförande lön mellan 60–65 års ålder. Därefter utgår en pension
enligt premiemodell motsvarande kostnader för ITP-plan. Uppsägningstiden är 6 månader. Vid uppsägning från arbetsgivaren utgår
dessutom 12–18 månaders avgångsvederlag med full avräkning. Vid
årsskiftet 2001/2002 utökades koncernledningen med två personer.
2000
Markinventarier
–1
–1
–
–1
–1
Markanläggningar
–
–2
–
–
–1
–395
–378
–347
–320
–310
Driftadministration
–9
–10
–7
–9
–8
Administration
–5
–3
–4
–4
–3
Delsumma
Delsumma
1999
MODERBOLAG
2001
Summa
–14
–13
–11
–13
–11
–409
–391
–358
–333
–321
Not 8 Resultat från andelar i intressebolag
KONCERN
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
Resultat
0
–
–
–6
2000
–
Utdelningar
–
–
–
–
–
Summa
0
–
–
–6
–
Not 9 Ränteintäkter
KONCERN
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
–
–
–
105
105
Ränteintäkter
93
5
6
99
4
Summa
93
5
6
204
109
Ränteintäkter, dotterbolag
Not 10 Räntekostnader
KONCERN
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
Räntekostnader, dotterbolag
–
–
–
–3
–3
Räntekostnader, systerbolag
–
–59
–34
–
–59
2000
Räntekostnader
–851
–692
–553
–846
–692
Summa
–851
–751
–587
–849
–754
Not 11 Bokslutsdispositioner
MODERBOLAG
2001
E V A, Incitamentsystem för samtliga anställda1
Ingående balans bonusbank
Utbetalningar 2001
71
–352
Avsättning 2001
9
Utgående balans bonusbank
Utbetalningar 2002
45
–15
1 Samtliga belopp inkluderar sociala avgifter.
2 Inkluderar 14 Mkr som utbetalats till personal som slutade i Vasakronan i samband med försälj-
ningen av fastigheter i nio städer till Norrporten.
93
2000
Skillnad mellan bokförda avskrivningar
och avskrivningar enligt plan;
Byggnadsinventarier
Byggnader och markinventarier
Direktavdrag byggnadsinvesteringar
2
2
20
16
1
–
61
6
Upplösning av periodiseringsfond
3
–
Avsättning till periodiseringsfond
–828
–100
Summa
–741
–76
2000
VA S A K RO N A N
Not 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts
NOTER
Not 12 Skatt på årets resultat
Not 14 Byggnader, mark och markanläggningar, forts
KONCERN
MODERBOLAG
KONCERN
2001
2000
1999
2001
2000
Skattekostnad
–712
–126
–101
–695
–112
Uppskjuten skatt
–230
–18
–15
–
–
Ingående anskaffningsvärde
272
–
–
–
–
Inköp
–
–
–
33
–5
Färdigställda projekt
–670
–144
–116
–662
–117
Skatt på internvinsteliminering
Skatt på koncernbidrag1
Summa
Försäljningar och utrangeringar
Not 13 Immateriella anläggningstillgångar
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
19
–
–
19
–
Inköp
11
19
–
11
19
Årets avskrivningar
–5
–
–
–5
–
Utgående planenligt restvärde 25
19
–
25
19
94
Not 14 Byggnader, mark och markanläggningar
KONCERN
2001
2000
1999
14 653
14 847
927
1 527
4 249
613
1 425
748
410
898
626
Försäljningar och utrangeringar –3 285
13 767
–164
–184
–3 056
–159
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
20 600
17 917
16 406
16 938
14 847
Ingående avskrivningar
–1 609
–1 281
–966
–1 412
–1 147
239
23
12
339
24
–367
–351
–327
–302
–289
–1 737
–1 609
–1 281
–1 375
–1 412
18 863
16 308
15 125
15 563
2 882
2 707
2 810
2 599
640
306
213
634
271
–
–
–
–
–
–583
–63
–38
–560
–60
anskaffningsvärden
3 182
3 125
2 882
2 884
2 810
VA S A K RO N A N
Utgående planenligt
restvärde
3 182
3 125
2 882
2 884
2 810
Byggnadsinventarier
Inköp
anskaffningsvärden
198
184
188
186
4
73
1
3
1
29
4
14
15
1
–54
–
–1
–59
–
254
275
198
147
188
–131
–108
–91
–115
–97
34
1
1
38
1
–27
–24
–18
–17
–19
avskrivningar
–124
–131
–108
–94
–115
restvärde
130
144
90
53
73
1
9
7
8
1
4
73
80
62
14
30
–6
–4
–2
–5
–4
–
–
–
3
–
–
–2
–2
–
–1
avskrivningar
–6
–6
–4
–2
–5
restvärde
67
74
58
12
25
Markinventarier
5
5
4
5
5
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
5
5
5
5
5
–2
–1
–1
–2
–1
–
–
–
–
–
–1
–1
–
–1
–1
avskrivningar
–3
–2
–1
–3
–2
restvärde
2
3
4
2
3
Totalt planenligt restvärde 22 244
19 654
18 159
18 514
16 346
Totalt skattemässigt
restvärde
18 632
17 130
18 340
16 115
21 279
Taxeringsvärden
KONCERN
Summa
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
13 080
12 383
10 802
11 169
10 639
4 101
3 840
2 300
3 601
3 372
17 181
16 223
13 102
14 770
14 011
Not 15 Pågående arbeten i fastigheter
KONCERN
Ingående balans
Under året nedlagda kostnader
275
25
–
Mark
3 125
30
34
13 435
Mark
Inköp
20
11
–
Byggnader
62
–
–17
16 406
restvärde
80
–
2000
4 543
avskrivningar
2000
–
MODERBOLAG
17 917
2001
–16
2001
Inköp
1999
anskaffningsvärden
anskaffningsvärden
Byggnader
2000
Markanläggningar
1 Avser kalkylerad skatt på lämnade koncernbidrag.
KONCERN
MODERBOLAG
2001
Utgående balans
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
1 374
1 006
487
902
780
979
1 128
952
772
753
–1 463
–760
–433
–914
–631
890
1 374
1 006
760
902
Not 16 Maskiner och inventarier
Not 18 Kortfristiga fordringar
KONCERN
2000
1999
2001
2000
95
88
74
81
76
Inköp
19
11
23
15
8
–15
–4
–9
–12
–3
99
95
88
84
81
–63
–52
–47
–55
–46
7
2
6
7
2
–9
–13
–11
–9
–11
–65
–63
–52
–57
–55
anskaffningsvärden
avskrivningar
MODERBOLAG
2001
34
32
36
27
26
Not 17 Finansiella anläggningstillgångar
2001
Aktier/andelar i dotterbolag 1
Andra räntebärande fordringar
Summa
Fordringar systerbolag
1999
2001
2000
–
–
–
496
2 202
–
–
–
–
1
Kundfordringar
484
506
299
421
446
Övriga fordringar
642
183
148
363
117
Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
Summa
105
47
22
97
39
1 231
736
469
1 377
2 805
1999
2001
KONCERN
2000
2000
MODERBOLAG
2000
Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
Upplupna ränteintäkter
63
–
0
63
–
Övriga poster
42
47
22
34
39
105
47
22
97
39
Summa
KONCERN
Andra icke räntebärande
fordringar
Fordringar dotterbolag
MODERBOLAG
2000
2001
restvärde
Aktier/andelar i andra bolag
KONCERN
2001
MODERBOLAG
1999
2001
2000
–
–
–
1 182
1 394
141
28
19
429
28
1 072
–
–
1 072
–
630
–
1
2 898
–
1 843
28
20
5 581
1 422
Aktier/andelar i dotterbolag
–
–
–
1 394
1 320
Inköp
–
–
–
34
74
Försäljningar
–
–
–
–246
–
anskaffningsvärden
–
–
–
1 182
1 394
95
Not 19 Eget Kapital
Koncernen
Belopp vid årets ingång
Aktiekapital
Bundna
reserver
Kapitalandel i
obesk.
reserver
Fria
reserver
4 000
800
622
2 329
5
650
–655
Förskjutningar mellan bundet
och fritt eget kapital
Utdelning
–165
Årets resultat
1 612
Belopp vid årets utgång
4 000
1 Aktier och andelar i dotterbolag specificeras på sid 98.
Moderbolaget
805
1 272
3 121
Aktiekapital
Bundna
reserver
Fritt eget
kapital
4 000
800
2 237
Aktier/andelar i andra bolag
19
28
28
113
–
–
401
–
–
–
–
–
–
Försäljningar
anskaffningsvärden
28
Belopp vid årets ingång
Erhållna koncernbidrag
141
28
19
429
28
Andra räntebärande fordringar
Inköp
Försäljningar
anskaffningsvärden
–
–
–
–
–
1 072
–
–
1 072
–
–
–
–
–
–
1 072
–
–
1 072
–
Inköp
Försäljningar
anskaffningsvärden
–165
Årets resultat
1 689
4 000
800
Not 20 Obeskattade reserver
MODERBOLAG
2001
–
–
1
–
–
630
–
–
2 898
–
–
–
–
–
–
630
–
1
2 898
–
3 845
Antalet aktier uppgår till 4 000 000 à nominellt 1 000 kronor.
Andra icke räntebärande fordringar
–33
Utdelning
Belopp vid årets utgång
117
Skatt hänförlig till koncernbidrag
Ackumulerad skillnad mellan bokförda
avskrivningar och avskrivningar utöver plan
2000
151
235
Periodiseringsfond
1 562
737
Summa
1 713
972
Inköp
28
VA S A K RO N A N
NOTER
Not 21 Övriga avsättningar
Not 25 Kortfristiga icke räntebärande skulder
KONCERN
Avsättningar för pensioner 1
Avsättningar för omstruktureringsåtgärder 2
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
15
12
9
15
12
KONCERN
Skatteskulder
Förskott kunder
–
3
3
–
–
Avsättning uppskjuten skatt
övervärde
170
192
195
–
–
Avsättning uppskjuten skatt
obeskattade reserver
260
298
263
–
–
Summa
445
505
470
15
12
Leverantörsskulder
2000
1999
2001
484
–
–
489
–
13
16
16
13
15
Dessutom har antastbara pensionslöften upplösts om 19 Mkr. Efter lösen återstår endast en
pensionsskuld på 15 Mkr som avser antastbara pensionslöften.
2 Under 1999 avsattes 3 Mkr för omstrukturering av InfraCity. Dessa har upplösts under 2001.
179
207
220
262
153
–
–
–
104
–
Skulder till systerbolag
–
11
8
–
11
Övriga skulder
–
4
3
–
4
125
96
188
112
159
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
1 254
1 307
1 116
1 127
1 192
Delsumma
1 599
1 654
1 593
1 509
1 560
Summa
2 083
1 654
1 593
1 999
1 560
Not 22 Långfristiga räntebärande låneskulder
KONCERN
96
KONCERN
MODERBOLAG
Obligationslån
Certifikatlån
Banklån
2000
1999
2001
2000
10 201
6 654
5 715
10 201
6 654
Upplupna sociala avgifter
2 905
2 086
1 401
2 905
2 086
Förutbetalda hyresintäkter
Upplupna räntekostnader
42
73
121
35
73
13 148
8 813
7 237
13 141
8 813
Obligationslån
397
756
605
397
756
Summa
397
756
605
397
756
Summa
– varav längre än fem år
Lånen redovisas med likvidbelopp. Kortfristiga skulder motsvarande
ej utnyttjade långfristiga kreditlöften har omklassificerats till långfristiga räntebärande skulder. Redovisning av lånens förfallo- och räntebindningsstruktur finns på sid 29.
Not 23 Icke räntebärande skulder
VA S A K RO N A N
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
Eliminering reavinst intressebolag 973
–
–
–
–
Avgår mot aktier och andelar
–300
–
–
–
–
673
–
–
–
–
Not 24 Kortfristiga räntebärande skulder
KONCERN
Obligationslån
Lån från systerbolag
Summa
Övriga poster
Summa
2001
2000
257
244
251
257
244
4
4
4
3
3
657
681
537
564
588
336
378
324
303
357
1 254
1 307
1 116
1 127
1 192
Not 26 Ställda panter och ansvarsförbindelser
KONCERN
Fastighetsinteckningar avseende
skuld till kreditinstitut
Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår i koncernen till 25 Mkr
(25 Mkr) och i moderbolaget till 25 Mkr (25 Mkr).
Banklån
1999
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
1 026
2 029
1 486
1 026
2 029
86
248
94
86
248
–
1 210
1 576
–
1 210
1 112
3 487
3 156
1 112
3 487
Lånen redovisas med likvidbelopp.
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
25
25
68
25
25
–
–
–
–
–
25
25
68
25
25
För egna skulder och
avsättningar
Checkräkningskredit
Summa
2000
Ansvarsförbindelser
KONCERN
MODERBOLAG
2001
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
2001
2000
Skulder till dotterbolag
Skulder till moderbolag
1 Den 30 juni 1999 har den oantastbara pensionsskulden på 252 Mkr lösts och refinansierats.
MODERBOLAG
2001
Summa
Vasakronan äger hälften av andelarna i Kista Science Tower KB. Parterna har utställt sälj- respektive köpoptionsavtal där Vasakronan ges
skyldighet/möjlighet att förvärva resterande andelar i Kista Science
Tower KB när slutbesiktning godkänts av färdigställd byggnation.
Vasakronan har lämnat en kapitaltäckningsgaranti avseende Västerjärva Exploaterings AB. Avtal om försäljning av byggrätter vid Svea
Artilleri kan hävas om detaljplan för bostäder ej fastställs.
Not 27 Uppskjuten skatt
RESULTATPÅVERKANDE
POSTER
AVSÄTTNINGAR
2001
2000
1999
2001
2000
1999
–205
–23
–22
257
284
257
Uppskjuten skatt hänförlig till
försäljning (upplösning övervärde)
samt avskrivning på övervärde
–4
5
7
170
192
195
Uppskjuten skatt hänförlig till
förändring av obeskattade
reserver
Uppskjuten skatt hänförlig till köp
och försäljningar under året
250
Total latent skatt
41
–
–
3
14
6
–18
–15
430
490
458
Not 28 Specifikation av övriga ej
likviditetspåverkande poster
Not 31 Inköp och försäljning mellan koncernföretag
KONCERN
MODERBOLAG
2001
2000
1999
2001
2000
Resultat fastighetsförsäljningar –1 863
–84
–63
–2 726
–84
Nedan anges årets inköp och försäljning som avser andra koncernföretag inom Vasakronan koncernen.
MODERBOLAG
Förändring av pensionsskuld
–
–3
–47
–
–3
Ränta på pensionsskuld
–
–
–5
–
–
Förändring omstruktureringsreserv
–
–
–2
3
–
–87
–117
–2 723
–87
Not 29 Investeringar i anläggningstillgångar
KONCERN
2001
2000
1999
2001
–11
–19
–
–11
–19
–10
–23
–15
–8
–979
–1 128
–912
–772
–753
–1 157
–935
–798
–780
Not 30 Investeringar i dotterbolag och intressebolag
Under året förvärvades företagen Linköpingsfastigheter AB, Hamnfastigheter AB och Göteborg 1 KB. Totala värdet av förvärvade tillgångar och skulder, köpeskillingar och påverkan på koncernens likvida medel var enligt följande:
2001
2000
1999
301
352
794
3
26
36
–3
–14
–9
–109
–
–
Kortfristiga skulder
–160
–290
–527
32
74
294
0
–12
–1
Påverkan på koncernens likvida medel
från årets förvärv av dotterbolag
32
62
293
Påverkan på koncernens likvida medel
från årets förvärv av intressebolag
411
–
–
Totalt kassaflöde hänförligt till
investeringar i dotterbolag och intressebolag
443
62
293
Materiella anläggningstillgångar
Avsättningar
Total köpeskilling
Likvida medel i de förvärvade företagen
MODERBOLAGET
KONCERNEN
TOTALT
DOTTERBOLAG
Anställda kvinnor 1999
28%
54%
TOTALT
31%
Anställda män 1999
72%
46%
69%
Totalt 1999
307
41
348
14%
51%
29%
86%
49%
71%
Totalt 2000
308
43
351
21%
72%
35%
79%
28%
65%
Totalt 2001
288
42
330
97
Not 33 Uppgifter om moderföretag
KONCERN
Övriga omsättningstillgångar
3
Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma
principer för prissättning som vid transaktioner med externa parter.
2000
–19
–1 009
1
Not 32 Medelantal anställda
Totala investeringar
1
Försäljning
MODERBOLAG
Immateriella anläggningstillgångar (datorprogram)
Byggnader
2
Moderföretag i den största koncern där Vasakronan AB är dotterföretag och koncernredovisning upprättas är Civitas Holding AB,
556459-9164, Stockholm.
Not 34 Förändringar i koncernens sammansättning
Under året har Vasakronan Linköpingsfastigheter förvärvats från Linköpings Kommun den 1 april samt Göteborg 1 KB har förvärvats
från Valltorget. Dessutom har Vasakronan Hamnfastigheter AB förvärvats från Klippan Kulturfastigheter AB den 31 augusti. Vasakronan
Sundsvallsfastigheter AB och Vasakronan Sundsvallsfastigheter KB
har sålts till Norrporten AB den 11 maj. Dessutom har 50 procent av
Ursvik Exploaterings AB sålts till NCC den 28 december. 50 procent av
Västerjärva Exploatering AB har sålts till Skanska den 28 juni.
–1 863
2000
Inköp
VA S A K RO N A N
Summa
2001
NOTER
Specifikation till not 17
Aktier och andelar i dotterbolag
Vasakronan Exploateringsfastigheter AB
Säte
Rösträttsandel
Antal
andelar/
aktier
Bokfört
värde Tkr
Bokfört värde
i moderbolaget Tkr
556532-9108
Stockholm
100%
100%
1 000
100
100
Gamla Ullevi Exploaterings AB
556548-5595
Stockholm
100%
100%
1 000
120
–
Nya Ullevi Exploaterings AB
556548-5603
Stockholm
100%
100%
1 000
120
–
Brunnby Utvecklings AB
556548-5520
Stockholm
100%
100%
1 000
187
–
Järvatorget AB
556548-5546
Stockholm
100%
100%
1 000
120
–
Kymlinge Exploatering AB
556611-6900
Stockholm
100%
100%
1 000
120
–
Råstad Exploatering AB
556611-6918
Stockholm
100%
100%
1 000
120
–
Hötorgscity Fastighets AB
556198-6851
Stockholm
100%
100%
5 000
500
500
Vasakronan Linköpingsfastigheter AB
556581-8340
Malmö
100%
100%
20 000
9 200
9 200
778 128
Vasakronan Malmöfastigheter AB
556376-7267
Malmö
100%
100%
40 012 500
778 128
Fastighets AB Luxor
556059-7136
Malmö
100%
100%
2 000
98 709
–
Mabrabo AB
556339-0227
Malmö
100%
100%
10 000
11 420
–
Handelsbolaget Gotic
969622-2844
Malmö
100%
100%
100
86 147
–
556548-5512
Stockholm
51%
51%
510
61
61
Handelsplats I 11 AB
98
Org nr
Kapitalandel
Vasakronan Service Partner AB
556538-8690
Stockholm
100%
100%
1 000
100
100
Vasakronan InfraCity AB
556497-7279
Stockholm
100%
100%
100 050
293 800
293 800
Vasakronan Turator AB
556041-1638
Stockholm
100%
100%
21 600
22 300
22 300
Vasakronan Vattenled AB
556577-9088
Stockholm
100%
100%
1 000
52 656
52 656
556137-8562
Stockholm
100%
100%
1 000
100
–
556199-2487
Göteborg
100%
100%
1 000
7 631
7 631
Vasakronan Lundafastigheter AB
Vasakronan Hamnfastigheter AB
Vasakronan Göteborgsfastigheter AB
556548-5587
Stockholm
100%
100%
1 000
110
120
Vasakronan Göteborg 1 KB
916851-5741
Göteborg
100%
100%
100
15 316
15 316
100%
100%
7 000
840
Övriga lagerbolag
1 640
1 181 552
VA S A K RO N A N
Rösträtts-
Bokfört
Antal
Bokfört värde
i koncernen
Bokfört värde
i moder-
Andelar i intressebolag
Org nr
andel
andel
värde
andelar
Tkr
bolaget Tkr
Kista Science Tower KB
969660-7820
Stockholm
50%
50%
118 375
500
112 375
107 973
NS Holding AB
556594-3999
Sundsvall
33%
33%
293 004
1 023 607
–
293 004
Ursvik Exploaterings AB
556611-6892
Stockholm
50%
50%
60
500
–
–
Ursvik Exploaterings KB
969679-3182
Stockholm
50%
50%
–
500
–
–
Västerjärva Exploatering AB
556611-6884
Stockholm
50%
50%
2 060
500
540
–
112 915
400 977
Bokfört värde
i koncernen
Bokfört värde
i moder-
Andelar i andra direktägdabolag
Org nr
Säte
Kapital-
Säte
Kapital-
Rösträtts-
Bokfört
Antal
andel
andel
värde
andelar
Tkr
bolaget Tkr
Stigbergets Fastighetsutveckling AB
556585-9872
Göteborg
8%
4,7%
10
2 500
10 000
10 000
Businesslink i Linköping AB
556590-7507
Linköping
10%
10%
10
100
10
10
AB Kungsga & Co KB
902002-4882
Stockholm
18%
18%
18
5
18 000
18 000
28 010
28 010
Förslag till vinstdisposition
Enligt koncernens balansräkning den 31 december 2001 uppgick fritt eget kapital
till 3 121 Mkr. Någon avsättning till bundet kapital föreslås inte.
Fritt eget kapital i moderbolaget är:
2001
Balanserade vinstmedel
2 156 161 197
Årets resultat
1 688 568 219
Summa, kr
3 844 729 416
Koncernbidrag har lämnats till dotterbolag med 17 322 098 kronor.
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp
disponeras enligt följande:
2001
Till aktieägarna utdelas
537 000 000
I ny räkning balanseras
3 307 729 416
Summa, kr
3 844 729 416
99
Stockholm den 12 februari 2002
Egon Jacobsson
Ordförande
Lars V Kylberg
Georg Danell
Gerd Engman
Birgitta Kantola
Maria Lilja
Claes Ljungh
Håkan Bryngelson
Marianne Gustafsson
Thomas Emanuelsson
Verkställande direktör
Arbetstagarrepresentant
Arbetstagarrepresentant
Göran Tidström
Auktoriserad revisor
VA S A K RO N A N
Min revisionsberättelse har avgivits den 12 februari 2002
Vice ordförande
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Vasakronan AB
Organisationsnummer 556474-0123
100
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Vasakronan AB för år 2001.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen,
koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att
jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision
innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i
räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att
bedöma den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut,
åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har
handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens
resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige.
Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 12 februari 2002
Göran Tidström
VA S A K RO N A N
Auktoriserad revisor
Kvartalsdata
kv 1-99
kv 2-99
kv 3-99
kv 4-99
kv 1-00
kv 2-00
kv 3-00
kv 4-00
kv 1-01
kv2-01
kv3-01
Hyresintäkter
567
569
630
614
632
639
673
718
733
699
625
kv 4-01
668
Driftkostnader
–158
–122
–137
–211
–175
–138
–94
–210
–182
–142
–125
–187
Underhåll
–50
–63
–65
–116
–49
–75
–62
–128
–56
–76
–54
–73
Fastighetsskatt
–30
–30
–35
–26
–33
–32
–48
–41
–38
–43
–41
–41
Driftöverskott
329
354
393
261
375
394
469
339
457
438
405
367
Avskrivning fastigheter
–82
–82
–93
–90
–91
–92
–96
–99
–101
–98
–98
–98
Bruttoresultat
247
272
300
171
284
302
373
240
356
340
307
269
5
3
12
43
6
37
38
3
0
1 101
3
759
Övriga rörelseintäkter och kostnader
1
1
3
–2
2
2
–
1
1
0
–3
–7
–18
–5
–13
–2
–18
–17
–17
–30
–28
–25
–11
–23
Rörelseresultat
235
271
302
210
274
324
394
214
329
1 416
296
998
–129
–126
–161
–165
–170
–172
–176
–228
–165
–271
–129
–193
106
145
141
45
104
152
218
–14
164
1 145
167
805
Skatt
–29
–37
–38
–12
–28
–41
–60
–15
–44
–610
–67
51
–
–
–
–
–
–
–
–1
0
0
0
1
77
108
103
33
76
111
158
–30
120
535
100
857
Finansnetto
Periodens resultat
HYRESINTÄKTER
DRIFTKOSTNADER
Rullande 12-månaders värde
UNDERHÅLL
Mkr
Mkr
Mkr
3000
700
350
2500
600
300
500
250
400
200
300
150
200
100
100
50
2000
101
1500
1000
kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1999
2000
0
kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2001
Hyresintäkterna har minskat något till
följd av omstruktureringar under året.
INVESTERINGAR INKLUSIVE
FASTIGHETSFÖRVÄRV
1999
2000
Högre uppvärmningskostnader gör att
kvartal 1 och kvartal 4 har högre driftkostnader än övriga kvartal.
VAKANSGRAD, LOKALAREA
0
kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2001
1999
2001
RESULTAT EFTER FINANSIELLA
POSTER EXKLUSIVE FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR
Mkr
Mkr
%
7 000
2000
Underhållskostnaderna har sjunkit.
500
10
6 000
400
8
5 000
300
6
4 000
200
3 000
4
100
2 000
2
1 000
0
kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1999
2000
2001
Investeringarna har under 2001 varit
högre beroende på stora fastighetsköp.
0
0
kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1999
2000
2001
Vakansgraden har ökat under fjärde
kvartalet 2002.
0
-100
kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1999
2000
2001
Resultatet är som lägst under fjärde
kvartalet.
VA S A K RO N A N
500
Koncernen i sammandrag 1994–2001
RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter
1995
proforma1
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2 862
2 858
2 832
2 396
2 110
2 380
2 662
2 725
Driftkostnader
–597
–608
–636
–597
–520
–628
–617
–636
Underhåll
–675
–709
–691
–596
–351
–294
–314
–259
–
–
–102
–110
–108
–121
–154
–163
1 590
1 541
1 403
1 093
1 131
1 337
1 577
1 667
Fastighetsskatt
Driftöverskott
Avskrivning fastigheter
–286
–301
–305
–283
–314
–347
–378
–395
1 304
1 240
1 098
810
817
990
1 199
1 272
17
61
144
2 008
834
63
84
1 863
Övriga rörelseintäkter och kostnader
18
10
11
0
1
3
5
–9
–48
–63
–70
–132
–79
–38
–82
–87
1 291
1 248
1 183
2 686
1 573
1 018
1 206
3 039
–525
–611
–921
–461
–459
–581
–746
–758
766
637
262
2 225
1 114
437
460
2 281
–2142
–178
–71
–611
–284
–116
–144
–670
–
–
–
–
–
–
–1
1
552
459
191
1 614
830
321
315
1 612
951231
proforma1
961231
971231
981231
991231
001231
011231
Bruttoresultat
Rörelseresultat
Finansnetto
102
1994
proforma1
Skatt
Årets resultat
1 Historiskt utfall har justerats för de sålda enheterna Vasajorden och Vasakronan Krim.
2 Beräknat med 28 procent schablonskatt.
BALANSRÄKNING
941231
proforma1
Tillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Fastigheter och anläggningar
Finansiella anläggningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
Summa tillgångar
–
–
–
–
–
–
19
25
15 195
15 108
15 005
13 059
17 022
19 201
21 060
23 168
19
19
26
25
23
20
28
1 843
444
430
452
531
421
469
736
1 231
758
574
718
2 642
352
359
368
393
16 416
16 131
16 201
16 257
17 818
20 049
22 211
26 660
6 331
6 095
5 986
7 504
8 254
7 593
7 751
9 198
–
–
–
–
–
–
1
1
329
369
385
744
718
470
505
445
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Minoritetsintresse
Avsättningar
Räntefria skulder
1 949
1 793
1 836
1 794
1 311
1 593
1 654
2 756
Räntebärande skulder
7 807
7 874
7 994
6 215
7 535
10 393
12 300
14 260
16 416
16 131
16 201
16 257
17 818
20 049
22 211
26 660
Summa eget kapital och skulder
UNDERHÅLL
HYRESINTÄKTER
Mkr
Kr/m2
1 200
2 500
1 000
2 000
800
1 500
600
1 000
400
500
VA S A K RO N A N
Mkr
3 000
200
RESULTAT EFTER FINANSNETTO
Kr/m2
Mkr
800
400
700
350
600
300
500
250
400
200
300
150
200
100
100
50
Inkl fastighetsförsäljning
Exkl fastighetsförsäljning
2 500
LÖPTIDER FÖR
HYRESKONTRAKT
Årshyra, Mkr
800
700
2 000
600
500
1 500
400
1 000
300
200
500
100
0
94 95 96 97 98 99 00 01
Hyresintäkterna har ökat beroende på
högre hyresnivåer och ett förändrat
fastighetsbestånd.
94 95 96 97 98 99 00 01
94 95 96 97 98 99 00 01
01 02 03 04 05 06 07
Nivån på underhållskostnader har sjunkit till
drygt 100 kr/m2 vilket är att betrakta som en
normalnivå med nuvarande projektportfölj.
Vasakronan har under de senaste åren
haft ett resultat efter finansnetto exklusive
fastighetsförsäljningar som stadigt stigit.
Hyresportföljen är välbalanserad med
omförhandling av 10–15 procent av hyreskontrakten årligen.
NYCKELTAL
DEFINITIONER
1994
1995
proforma1 proforma1
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Fastighetsrelaterade
14 527
14 848
–
–
3 381
3 341
3 268
2 312
2 444
2 674
2 687
Fastighetsköp
64
148
246
2 357
4 992
1 809
1 317
5 187
Fastighetsförsäljningar
50
415
577
6 541
2 192
277
291
6 506
Investeringar (exklusive fastighetsköp)
617
431
411
378
663
935
1 157
1 009
Direktavkastning, procent
11,0
10,5
9,5
7,9
7,7
7,7
8,3
8,0
Vakansgrad area, procent
7
8
10
9
8
8
6
7
Vakansgrad hyra, procent
–
5
7
6
5
6
4
5
Lokalarea, 1 000 m2
14 771 12 777 16 508 18 159 19 654 22 244
– 17 810 22 280 27 200 34 193 35 104
2 095
Driftöverskottsmarginal, procent
56
54
50
46
54
56
59
61
Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad, ggr
3,0
2,5
1,5
2,1
2,3
2,3
2,0
2,1
Räntetäckningsgrad, ggr
2,0
1,7
1,2
5,1
3,2
1,7
1,6
3,7
–
–
–
–
520
1 315
2 808
173
–
–
1,03
1,06
1,10
1,01
E V A-faktor
Sysselsatt kapital
Eget kapital
Avkastning på sysselsatt kapital, procent
Avkastning på eget kapital, procent
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital
Soliditet, procent
Räntebärande skuld, netto
–
–
14 626
14 583
6 236
6 213
6 040
6 745
7 879
7 923
7 672
8 474
10,6
10,4
9,4
19,6
10,8
6,0
6,4
14,4
8,9
7,4
3,2
23,9
10,5
4,1
4,1
19,0
–
–
–
441
376
644
660
708
39
38
37
46
46
38
35
35
14 217 14 120 15 046 17 035 19 034 21 769
7 304
7 544
7 517
3 862
Skuldsättningsgrad, ggr
1,2
1,2
1,3
0,5
0,9
1,3
1,6
1,4
Genomsnittlig låneränta, procent
7,9
9,1
8,6
7,3
7,1
6,5
6,2
5,1
Ordinarie utdelning
300
300
95
330
366
157
165
5372
–
150
934
–
616
–
–
–
552
459
48
404
208
80
78
403
Extra utdelning
7 463 10 043 11 944 12 708
Aktierelaterade
Resultat per aktie, kr
Kassaflöde per aktie, kr
–
–
–
110
94
161
165
177
Eget kapital per aktie, kr
6 331
6 095
1 497
1 876
2 064
1 898
1 937
2 299
4 472
Justerat eget kapital per aktie, kr
–
–
–
2 725
3 050
3 275
4 250
Ordinarie utdelning per aktie, kr
300
300
24
83
92
39
41
Extra utdelning per aktie, kr
Antal aktier, tusental
Direktavkastning.
Driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga
bokförda värde.
Driftöverskott.
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt
fastighetsskatt.
Driftöverskottsmarginal.
Driftöverskott dividerat med hyresintäkter.
Finansiella
EV A
Avkastning på sysselsatt kapital.
Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med
sysselsatt kapital.
1342
–
150
–
–
154
–
–
–
1 000
1 000
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
4 000
2 Enligt styrelsens förslag till ordinarie bolagsstämma 24 april 2002.
Eget kapital.
Genomsnittligt synligt eget kapital.
Eget kapital per aktie.
Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier.
103
E V A faktor.
E V A resultat dividerat med använt kapital plus 1,0. E V A faktor lika
med eller större än 1,0 innebär att avkastningskravet uppnåtts.
Justerat eget kapital.
Eget kapital justerat med fastigheternas över-/undervärden efter
skatt.
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital.
Rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och avdrag för ej likviditetspåverkande poster, netto
erhållen/erlagd ränta och betald inkomstskatt.
Kassaflöde per aktie.
Kassaflöde dividerat med antal aktier.
Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad.
Rörelseresultat exklusive reavinster/reaförluster med återläggning
av avskrivningar dividerat med finansnetto.
Lokalarea.
Uthyrbar area.
Resultat per aktie.
Resultat efter skatt dividerat med antal aktier.
Räntebärande skuld netto.
Räntebärande skuld inklusive pensionsskuld minus likvida medel
och räntebärande fordringar.
Räntetäckningsgrad.
Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med
finansiella kostnader.
Skuldsättningsgrad.
Räntebärande skuld netto dividerat med eget kapital på balansdagen.
Soliditet.
Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning.
Sysselsatt kapital.
Genomsnittlig balansomslutning minus genomsnittliga icke räntebärande skulder och latent skatteskuld.
Vakansgrad area.
Andel outhyrd lokalarea.
Vakansgrad hyra.
Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning.
Marknadsvärde
Avkastning på justerat eget kapital.
Årets resultat efter full skatt plus förändring av fastigheternas
över-/undervärden efter skatt dividerat med justerat eget kapital.
VA S A K RO N A N
Bokfört värde
Avkastning på eget kapital.
Årets resultat efter full skatt dividerat med eget kapital.
Styrelse och revisorer
Egon Jacobsson
Styrelseordförande.
Född 1940. Invald 2000.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Civitas Holding
och Vin & Sprit Historiska Museistiftelsen. Vice styrelseordförande i Vin & Sprit. Styrelseledamot i Nordic Hotel, SVL och
Xante Company.
Lars V Kylberg
Vice styrelseordförande.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Haldex och
Sveriges Standardiseringsråd SSR. Vice styrelseordförande i
Civitas Holding. Styrelseledamot i The Generics Group, UK,
IBS och Morgan Crucibel Company, UK.
Håkan Bryngelson
Håkan Bryngelson
Verkställande direktör Vasakronan AB.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Celtica. Vice
styrelseordförande i Almega samt Almega Tjänsteförbunden.
Styrelseledamot i Aldano, Civitas Holding, Observer och
Svenskt Näringsliv.
104
Egon Jacobsson
Georg Danell
Georg Danell
Managing Partner, Kreab. Chef, Kreab Bryssel.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Stiftelsen Svenska
Dagbladet samt Besqab Projekt och Fastigheter.
VA S A K RO N A N
Lars V Kylberg
Gerd Engman
Landshövding i Örebro Län.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Länsstyrelsen
och Länsarbetsnämnden m fl i Örebro län. Styrelseledamot i
Civitas Holding, Försvarshögskolan, Väg- och Baninvest och
Statens Kvalitets- och kompetensråd.
Styrelsens arbetsformer
Vasakronans styrelse består av åtta ledamöter valda av bolagsstämman samt
två ledamöter utsedda av arbetstagarorganisationerna. Bland de bolagsstämmovalda ledamöterna finns en person med direkt anknytning till Vasakronans
ägare.Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen.
Under verksamhetsåret 2001 hade styrelsen sex ordinarie sammanträden enligt följande:
Februari
April
Juni
September
Oktober
December
Gerd Engman
Bokslut, genomgång med Vasakronans revisorer
Kvartalsbokslut, prognos
Affärsplan, strategidiskussion
Halvårsbokslut, prognos, besök på region
Kvartalsrapport, prognos
Budget
REVISOR __________________________________________________________________________
Ordinarie | Göran Tidström, Auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers, vald 1993.
Birgitta Kantola
Birgitta Kantola
Vice verkställande direktör, Ålandsbanken, Helsingfors.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Akademiska Hus,
Civitas Holding och Fortum.
Maria Lilja
Direktör.
Övriga styrelseuppdrag: Vice styrelseordförande i Stockholms
Handelskammare och styrelseledamot i Bilia, Bure Equity, Cell
Network, Diageo, Intrum Justitia, Poolia och E. Öhman J:or.
Maria Lilja
Claes Ljungh
Statssekreterare, Finansdepartementet.
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Civitas Holding.
105
Thomas Emanuelsson
Thomas Emanuelsson
Arbetstagarrepresentant.
Drifttekniker Vasakronan, marknadsområde Göteborg Öst.
Facklig representant SEKO.
styrelse/ordförande/VD, vilka frågor som fordrar beslut av styrelsen, hur
ekonomisk rapportering ska utföras samt sekretessregler.
Höga krav ställs på den ekonomiska rapporteringen och på underlag i
varje ärende som ska bli föremål för beslut. Bolagets revisor rapporterar
varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning
av bolagets interna kontroll.
REVISOR ____________________________________________________________________________
Suppleant | Per Wardhammar, Auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers, vald 1993.
Utöver detta har ett extra styrelsesammanträde hållits. I samband med
bolagsstämman i april 2001 omvaldes styrelsens ledamöter.
Styrelsens arbetsordning syftar till att säkerställa styrelsens behov av
information och beslutsunderlag.
I arbetsordning för styrelsen finns angivet ansvar och befogenheter,
styrelsens storlek och sammansättning, anvisningar för hur styrelsesammanträden ska genomföras och hur protokoll ska upprättas, arbetsfördelning
Marianne Gusfavsson
VA S A K RO N A N
Claes Ljungh
Marianne Gustafsson
Arbetstagarrepresentant.
Uthyrare Vasakronan, marknadsområde Uppsala.
Facklig förtroenderepresentant SIF.
Koncernledning
Håkan Bryngelson*
Verkställande direktör. Civilingenjör.
Född 1948. Anställd 1996.
Tidigare erfarenhet: VD Mekanador,
Divisionschef MoDo, VD LIC Care.
Rebecca Ernarp
Christer Alvemur*
Vice VD, chef Region Stockholm City. Ingenjör, Fil kand.
Tidigare erfarenhet: Vice VD Hufvudstaden, Direktör
Lundbergs, VD Vasaterminalen och World Trade Center.
106
Håkan Bryngelson
Mats Carlsson
VD Vasakronan Fastighetsutveckling. Civilingenjör.
Tidigare erfarenhet: Fastighetschef Byggnadsstyrelsen,
marknadsområdeschef Vasakronan.
Sten Gustavsson
Rebecca Ernarp*
Chef Marknadsplats Sverige och Stockholm, direktör.
Fastighetsekonom.
Tidigare erfarenhet: Konsult DTZ Värderingshuset.
Christer Alvemur
Leif Holmberg
Leif Holmberg
Personaldirektör. Fil kand.
Tidigare erfarenhet: Personalchef Wang,
Personaldirektör Bull och Teli.
VA S A K RO N A N
Sten Gustavsson
Chef Region Öresund. Fastighetsdirektör.
Fil kand, civilekonom.
Tidigare erfarenhet: VD Skanska Fastigheter Syd.
Mats Carlsson
Nina Hornewall
VD Vasakronan Service Partner. Akademiska språkstudier,
marknadsekonom.
Tidigare erfarenhet: Enhetschef Partena,
marknadschef Scanair, Scandic.
Nina Hornewall
Björn Lindström
Björn Lindström*
Ekonomi- och finansdirektör. Civilekonom.
Tidigare erfarenhet: Handelsbanken och
finanschef Esselte-koncernen.
Jan Linglöf*
Chefjurist, direktör. Jur kand.
Tidigare erfarenhet: Bolagsjurist Skanska.
Jan Linglöf
Bengt Möller*
Informationsdirektör. MBA/IMDP.
Tidigare erfarenhet: Informationschef Nitro Nobel och
Atlas Copco. Informationsdirektör BPA.
107
Anne-Marie Svennberg
Stefan Sandesten
Teknisk direktör. Chef Inköp och Kvalitet. Civilingenjör.
Adjungerad professor vid Luleå Tekniska Universitet.
Tidigare erfarenhet: Chef Tekniska Enheten,
Byggnadsstyrelsen.
Svante Torell
Stefan Sandesten
Rolf Åkerman
Chef Region Göteborg/Linköping. Fastighetsdirektör.
Ingenjör.
Tidigare erfarenhet: ABV samt
chef Västra Regionen Postfastigheter.
* medlem av koncernledningens arbetsutskott
Svante Torell
Chef Region Stockholm/Uppsala. Fastighetsdirektör.
Civilingenjör, marknadsekonom DIHM.
Tidigare erfarenhet: Projekteringsledare BPA, marknadschef
JM Stockholm, marknadsområdeschef Vasakronan.
Rolf Åkerman
VA S A K RO N A N
Bengt Möller
IT-chef, direktör. Fil kand, MBA/HHS.
Tidigare erfarenhet: IT-chef Posten Utrikes, IT-konsult.
Adresser
VASAKRONAN AB
Box 24234
104 51 Stockholm
Besök: Karlavägen 108, 13 tr
Tfn: 08-783 21 00
Fax: 08-783 21 01
Verkställande direktör
Håkan Bryngelson
Tfn: 08-783 21 05
Koncernkontor
Koncernstab
Ekonomi- och finans
Ekonomi- och finansdirektör
Björn Lindström
Tfn: 08-783 21 12
108
Koncernstab
Information
Informationsdirektör
Bengt Möller
Tfn: 08-783 21 09
Koncernstab
IT
IT-chef, direktör
Tfn: 08-783 21 67
Koncernstab
Juridik
Chefjurist, direktör
Jan Linglöf
Tfn: 08-783 21 11
Koncernstab
Personal
Personaldirektör
Leif Holmberg
Tfn: 08- 783 21 10
VA S A K RO N A N
Koncernstab
Inköp och Kvalitet
Teknisk direktör
Stefan Sandesten
Tfn: 08-783 21 14
Marknadsplats
Sverige
Chef, direktör
Rebecca Ernarp
Tfn: 08-783 23 22
Region- och marknadsområdeskontor
REGION
STOCKHOLM CITY
Chef Christer Alvemur
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 01
e-post: förnamn.efternamn@vasakronan.se (å, ä, ö blir a, a, o)
Marknadsområde
Centrum/Vasastan
Tf Chef Mats Carlsson
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 61
Marknadsområde
InfraCity
Chef Arne Månsson
VASAKRONAN AB
Box 731
Kanalvägen 7
194 27 Upplands Väsby
Tfn: 08-783 25 00
Fax: 08-783 25 01
Marknadsområde
Linköping
Chef Mikael Forsberg
VASAKRONAN AB
Box 1819
582 24 Linköping
Besök: S:t Larsgatan 9A
Tfn: 013-24 87 00
Fax: 013- 14 90 88
Marknadsområde
Östermalm
Chef Jonas Lindegren
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 86
Marknadsområde Kista
Tf Chef Tore Klevby
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Besök: Karlavägen 108
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 24 45
REGION
ÖRESUND
Chef Sten Gustavsson
VASAKRONAN AB
Box 334
201 23 Malmö
Besök: Rådmansgatan 10
Tfn: 040-691 71 00
Fax: 040-691 71 01
Marknadsområde
Garnisonen
Chef Charlotta Liljefors Rosell
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 86
Marknadsområde
Söder/Gamla Stan
Chef Åsa Stefanssson
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 61
REGION
STOCKHOLM/UPPSALA
Chef Svante Torell
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 86
Marknadsområde
StorStockholm
Tf Chef Svante Torell
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 86
Marknadsområde
Solna/Sundbyberg/Täby
Chef Tore Klevby
VASAKRONAN AB
Box 24245
104 51 Stockholm
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 24 45
Marknadsområde Uppsala
Chef Sture Caesar
VASAKRONAN AB
Box 265
751 05 Uppsala
Besök: S:t Olofsgatan 27
Tfn: 018-18 53 00
Fax: 018-18 53 01
REGION
GÖTEBORG/LINKÖPING
Chef Rolf Åkerman
VASAKRONAN AB
Ekelundsgatan 1
411 18 Göteborg
Tfn: 031-725 56 00
Fax: 031- 725 56 10
Marknadsområde
Göteborg Väst
Chef Bo Törnkvist
VASAKRONAN AB
Ekelundsgatan 1
411 18 Göteborg
Tfn: 031-725 56 00
Fax: 031- 725 56 20
Marknadsområde
Göteborg Öst
Chef Kristina Pettersson
VASAKRONAN AB
Ekelundsgatan 1
411 18 Göteborg
Tfn: 031-725 56 00
Fax: 031- 725 56 20
Marknadsområde
Göteborg Gullbergsvass
Chef Roddy Carlsson
VASAKRONAN AB
Ekelundsgatan 1
411 18 Göteborg
Tfn: 031-725 56 00
Fax: 031- 725 56 10
Marknadsområde
Malmö Nord
Chef Anders Kjellin
VASAKRONAN AB
Box 334
201 23 Malmö
Tfn: 040-691 71 00
Fax: 040-691 71 03
Marknadsområde
Malmö Syd
Chef Mats Åsemo
VASAKRONAN AB
Box 334
201 23 Malmö
Tfn: 040-691 71 00
Fax: 040-691 71 03
Marknadsområde Lund
Chef Mikael Strand
VASAKRONAN AB
Box 144
221 00 Lund
Besök: Fjelievägen 8
Tfn: 046-37 22 80
Fax: 046-37 22 75
Dotterbolag
VASAKRONAN
SERVICE PARTNER AB
VD Nina Hornewall
Box 24244
104 51 Stockholm
Besök: Karlavägen 100
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08- 783 23 86
VASAKRONAN
FASTIGHETSUTVECKLING AB
VD Mats Carlsson
Box 24245
104 51 Stockholm
Besök: Karlavägen 108 , 6 tr
Tfn: 08-783 23 00
Fax: 08-783 23 61
Rapporttillfällen
RAPPORTTILLFÄLLEN
Delårsrapport januari – mars
25 april 2002
Halvårsrapport januari – juni
12 juli 2002
Delårsrapport januari – september
24 oktober 2002
Bokslutsrapport
februari 2003
Årsredovisning
februari 2003
Annual Report
februari 2003
BOLAGSSTÄMMA
Ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 25 april 2002 kl 16.00 på Vasakronans koncernkontor, Karlavägen 108, 13 tr i Stockholm.
VA S A K RO N A N
111
’’
Kärnan i vår kundrelation ska utgöras av en aktiv dialog
där vårt agerande präglas av professionalism, lyhördhet och
serviceanda. Hos Vasakronan ska hyresgästerna känna sig
”Välkomna till en bättre värd”.
HÅKAN BRYNGELSON
Verkställande direktör, Vasakronan AB
Postadress: Box 24234, 104 51 Stockholm
Besöksadress: Karlavägen 108, 13 tr
Tfn: 08-783 21 00, Fax: 08-783 21 01
www.vasakronan.se
e-post: info@vasakronan.se
Vasakronan AB är ett publikt företag med säte i Stockholm. Organisationsnummer 556474-0123
Produktion: n3prenör. Tryck: A.T.T. Grafiska. Foto: Binge Eliasson med flera.
V Ä L KO M M E N T I L L E N B Ä T T R E V Ä R D !

Linköping - Vasakronan

Transcription

Similar documents

En aktivitetsbaserad kontorsmiljö bli ett kraftfullt

butik med bett

här - Projektbyrån

Affärsplan 2010–2012

Kontor_2013

Presentation Q3 2015 pdf 4,25 mb

Hela artikeln finns att ladda ner i en PDF här. (PDF

Tidningen Fastighetsaktien, nr 1

Ladda ner rapporten - Precise Biometrics

Årsredovisning 2010

Årsredovisning 1999

Årsredovisningen 2007

Svensk Fastighetsmarknad

Midsona årsredovisning 2015

sveriges gaseller 2010

En studie av det aktivitetsbaserade arbetssättet

Bok 1.indb

här - Volvo

2014 - Bolagsfakta

Saltangen Property Invest Bokslutskommunike 2015 Swedish

ORGANOCLICK

Klicka för mer information