Læs mere om projektet her - Probus Ejendomme & Investering

Anparter i boligejendom
Kapitalforhøjelse i fynsk ejendomsselskab
ODENSE BOLIGER APS UDBYDER NOMINELT KR. 1,0 MIO. ANPARTER
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Indhold
Resumé
2
Dæhnfeldt frølager
3
Etablering
4
Udbud af kapital
5
Fakta
6
Finansiering/udbyttepolitik
7
Prognoseforudsætninger
8
Drift/balance/likviditet
11
Skat
14
Tegningsaftale
15
SIDE 2
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Dæhnfeldt Frølager - Odense C
Evostate Partners A/S tilbyder investorer at investere i ejendomsselskabet Odense
Boliger ApS, herefter kaldet Selskabet. Selskabet er stiftet i forbindelse med erhvervelse af 75 ejerlejligheder i hjertet af Odense, tæt på TV2, Åløkke kvarteret og i
fremtiden tæt på den nye bydel, der ligger på de gamle DSB arealer.
Den historisk lave rente i Danmark og resten af Europa giver investor mulighed for
at investere i fast ejendom, hvor likviditeten i de kommende år vil være attraktiv, og
hvor muligheden for gældsnedbringelse og løbende udbytte gør investering i fast
ejendom til et attraktivt alternativ til andre placeringsmuligheder i dagens marked.
Evostate Partners A/S forventer ikke, at prisudviklingen på investeringsejendomme
vil stige markant i de kommende år, da adgang til kapital til ejendomsinvestering er
begrænset for flere markedsdeltagere. Omvendt har Selskabet mulighed for over en
længere periode at frasælge de enkelte ejerlejligheder til en markant højere pris, når
markedet forventeligt forbedres for denne boligform om 5-10 år.
En del af de kommende års ejendomsinvesteringer vil ske i tæt samarbejde med finansieringskilder, hvilket muliggør gennemførsel af større ejendomshandler på vilkår, hvor investor sikres fornuftige vilkår og mulighed for et attraktivt afkast af den
investerede kapital.
Vi vurderer købet af denne ejendom i Odense C har en moderat risiko med:

Beskeden risiko for større tomgang

Nybyggede ejerlejligheder opført i 1999 i tidligere industribygning

Indkøbspris på kr. 11.333 pr. m2 begrænser downside

Høj budgetsikkerhed på private lejemål

Stabilt cashflow

Fri lejefastsættelse

Ingen hæftelser for investor
Vor forventning til Selskabets egenkapitalafkast med en prisregulering på 1,5% af
den forventede inflation på ca. 2% årligt de kommende år vil give et afkast på
15,19% p.a. over de næste 5 år. En investering i fast ejendom må i de kommende år
betragtes som langsigtet, men sikker investering med forventet egenkapitalforrentning på 12-15% årligt.
Vi gør opmærksom på, at vor afkastberegning er beregnet ud fra faktiske omkostningsbetragtninger og tal, som bl.a. Grundejernes Investeringsfond anvender. Ved
anvendelse af ejendomsmæglersatser, vil afkastet på denne ejendom ligge på 5,99% i
stedet for den beregnede 5,45%. Forskelle ligger i administration vedligehold, forsikringer og indregning af deposita ifm. afkastberegningen.
I det følgende kan De læse mere om kapitalforhøjelsen i Odense Boliger ApS.
God læselyst.
Hans Henrik Jensen
Partner
Evostate Partners A/S
SIDE 3
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Odense Boliger ApS
- Etablering
Odense Boliger ApS er stiftet med det formål at erhverve ejendommen Åløkke Allé 7
med 75 ejerlejligheder i Odense. Ejendommen er totalombygget af Sjælsø Gruppen i
1999 og totalentreprenør var KPC BYG A/S. Begge selskaber er anerkendte selskaber og med stor erfaring i større projekter, hvilket giver tryghed for investor omkring
den bygningsmæssige kvalitet. En sidegevinst ved at anvende gamle industribygninger som Dæhnfeldts Frølager er, at de samtidig er bygget i kraftige materialer, da
anvendelsen oprindeligt har krævet en kraftig konstruktion i forhold til traditionelt
boligbebyggelse.
Udbuddet af denne ejendom som investeringsobjekt sker, fordi vi mener, at ejendommen er meget velegnet som langsigtet investeringsmulighed med en betydelig upside,
hvis priserne på ejerlejligheder igen oplever stigende tendens. Gennemsnitsstørrelsen
er omkring 100 m2 pr. ejerlejlighed, hvilket også fremtidssikrer fremtidige lejere og
ejere, da trenden går mod større leje– og ejerboliger.
Odense Boliger ApS erhverver 75 ejerlejligheder på i alt 6.971 m2 beboelse, hvor
ejendommen er opført i beton med flad tagkonstruktion. Bygningen er opført i 4 plan
og rummer ejerlejligheder i variable størrelser fra 53 kvm til 145 kvm, hvor medianen er omkring typisk 80-110 m2 Ejendommen ligger i et naturskønt område, og med
fremtidig udvikling af DSB arealet kan det gøre området endnu mere populært.
Vi forventer at lejeomsætningen vil ligge på 15-20% årligt, da lejlighederne er større
end normalt, hvilket typisk også medfører lavere lejeomsætning end i mindre lejligheder. Den gennemsnitlige udlejning pr. m2 er pr. 1. december 2010 785 kr. pr. m2.
Der er fri huslejefastsættelse i ejendommen, da byggeriet er fra efter 1991 og opdelt i
ejerlejligheder.
SIDE 4
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Udbud af kapital
- foreløbig
Odense Boliger ApS er stiftet med en stampkapital på kr. 600.000, og i forbindelse
med erhvervelse af Frølageret forhøjes Selskabets kapital med nominelt kr. 1,0 mio.
til i alt kr. nominelt 1,60 mio. kr.
Udbuddet af anparter sker til tegningskurs kr. 595, og provenuet til Selskabet bliver
følgende:
Stiftelseskapital
Salg af aktier til kurs 595
Salær udbyder - finders fee
50% Tinglysningsafgift 0,3%
Advokat
Teknisk gennemgang
Provenue til Selskabet
kr. 600.000
kr. 5.950.000
kr. 500.000
kr. 237.500
kr. 62.500
kr. 125.000
kr. 5.625.000
Udbyderne af projektet forbliver aktionær i Selskabet efter kapitalforhøjelsen, og
samlet vil ejerandelen udgøre 37,50% efter kapitalforhøjelsen. Med Selskabets potentiale og muligheder ønsker udbyderne langsigtet at forblive medejere i Selskabet.
Selskabets ledelse
- baggrund
I forbindelse med kapitaludvidelsen i Odense Boliger ApS vil Evostate Partners A/S
arbejde på, at det er en sund blanding af investorer med bred ejendomskendskab og
investorer med interesse for et langsigtet afkast, som skal være de bærende kræfter
bag Selskabet. Det er ikke Selskabets formål at sælge ejendommen inden for en kortere årrække.
Ejerkredsen udpeger en direktør til overvåge Selskabets drift og udvikling, og ligeledes udpeger ejerkredsen 2-4 medlemmer til bestyrelsen, alt efter hvilke ønsker der er
fra ejerkredsen omkring sammensætning og antal.
De kan læse mere om Evostate Partners A/S på www.evostate.dk, hvor ejerkredsen
er præget af aktive erhvervsfolk, og flere er selv ejere af fast ejendom eller har håndteret ejendomsdrift/byggeri i Danmark og udland.
Når ejerkredsen bag Selskabet er på plads, vil aktionæroverenskomst mellem de respektive ejere blive gennemgået for at sikre, at alle investorer har sikkerhed for Selskabets fremtidige drift og ejerskab.
SIDE 5
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Fakta
Ejendommens data:
Grundareal:
8.382 m2.
Bygget:
1918 og ombygget 1999
Boligareal:
6.971 m2 + fællesarealer
Antal lejemål:
75 lejeboliger
Leje 2010 brutto: kr. 5.468.068 (97% udlejet i løbet af 2. halvår har tomgang ligget
på 2-3 i snit, mens der aktuelt januar er 5 ledige)
Leje pr. m2:
kr. 785
Fordeling:
fra 53 til 145 m2 lejligheder
Gennemsnit :
92,95 m2
Driftsudgifterne er baseret på nuværende ejers oplyste omkostninger og på tilbud
indhentet fra uafhængige udbydere af bl.a. administration/vicevært services. Det forventes, at administrationen vil blive ”in house”, da opfølgning og motivation for optimering af ejendommen dermed sikres.
Driftsudgifter i hovedtal
Ejendomsadministration kr. 3.500,00 pr. lejemål
Ejerforening (forsikring, vicevært etc.)
Vedligehold indvendig kr. 20,00 pr. m2
Ejendomsskatter
Anslået indvendig rengøring/fællesarealer
Revision
Aflønning bestyrelse/direktion
Udgifter i alt
Kr. 262.500
Kr. 485.000
Kr. 189.420
Kr. 118.000
Kr. 60.000
Kr. 25.000
Kr. 25.000
Kr.1.164.920
I budgettallene er primært anvendt sælgers regnskabstal og anerkendte normtal for
administration og vedligehold. Vi forventer ikke, at de normale driftsudgifter vil afvige væsentligt fra budgetscenariet, og ejerlejlighedernes alder på 11 år giver mulighed for en række driftsår uden større vedligehold.
En facadeskade på ejendommens front mod syd vil blive udbedret på ejendommen
og betales af sælger. Der vil i forbindelse med den tekniske gennemgang af ejendommen være fokus på dette punkt i relation til de øvrige flader på ejendommen. Eventuelle fremtidige reparationer skal deles med ejerlejligheden i stuen (butik), som skal
bære 50% af eventuelle kommende udbedringer.
SIDE 6
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Finansiering
- Samarbejdspartnere
I forbindelse med overtagelse af Åløkke Allé 7, Odense C, har Evostate Partners A/S
været i kontakt med finansieringskilder, og endelige vilkår er forhandlet på plads på
basis af, at udbyderne deltager i ejerkredsen.
Vi anvender en budgetrente på 2,50% inkl. marginal stigende til 4,30% i 2014, hvilket
svarer til den gennemsnitlige fleksrente de seneste 10 år. Rentebesparelsen mellem fast
og variabel rente anvendes de kommende år til hurtigere nedbringelse af gælden til
bankfinansieringen. Evostate Partners A/S forventer ikke markant stigende renter for
2011 og 2012, men de fremtidige ejere bør træffe beslutning om Selskabets finansierings- og renterisiko i forbindelse med refinansiering af Selskabets realkreditgæld.
Udbyttepolitik
Odense Boliger ApS budgetterer med forventet udlodning fra 2013 på kr. 225.000 eller
3,39% af den investerede kapital på kr. 6.640.000. Udlodning vil ske under hensyntagen til Selskabets drift og servicering af Selskabets gæld, da Selskabet har en klar interesse i at fastholde et positivt forhold til Selskabets finansieringskilder. Udlodning kan
alternativt ske ved, at Selskabet tilbagekøber en del af Selskabets anpartskapital, hvis
dette er hensigtsmæssigt for Selskabets ejere skattemæssigt i fremtiden.
Dæhnfeldt bygningen inden påbegyndt ombygning i 1999
SIDE 7
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Prognoseforudsætninger
- Drift
Driften af en homogen bygning som Dæhnfeldt ejendommen, som samtidig er ombygget for få år siden, giver få risikoelementer i budgetlægningen. De primære risikoparametre er følgende:





Renteudviklingen
Faktisk vedligehold
Finansieringsrisiko
Inflation
Genudlejning
Renteudvikling
Renten er historisk lav i 2011, og markedsforventningerne er fortsat lave renter ind i
2012. Den kommende renteudvikling vil være meget afhængig af Nationalbankernes
pengepolitik og væksten i verdensøkonomien. Begge områder er uden for udbyders
påvirkning. En normaliseret rente vil ligge forventet mellem 3,0-4,0% årligt inkl.
marginal. Vi har indregnet stigende renter i budgettet fra 1,7% til 3,50% + marginal
fra 2014. Besparelsen på den aktuelle rente er ca. kr. 1,13 mio. Bankfinansieringen
vil blive nedbragt med gennemsnitlig kr. 1 mio. årligt, dog afhængig af renteudviklingen på realkreditfinansieringen, som evt. kan fremskynde gældsafviklingen.
F1 kontantlånsrente 10 dgs. gennemsnit i %
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010
Faktisk vedligehold
Ejendommen er totalt ombygget i 1999 og er bygningsmæssigt af høj udlejningsmæssig kvalitet, og vedligeholdelsesbehovet må forventes at være stabilt fra år til år,
men formentlig vil behovet for stigende vedligehold komme i løbet af 10-15 år, når
hvidevarer/køkkener og gulve er mere end 20 år gamle. En del af ejendommens indvendige vedligehold kan dækkes af løbende udskiftning af lejemassen/deposita, men
det må påregnes at dele af den indvendige vedligehold vil blive pålagt Selskabet.
SIDE 8
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Finansieringsrisiko
Selskabets finansieringskilder har været med til at muliggør købet af ejendommen,
og det må forventes, at de tilbudte vilkår ikke forringes til ugunst for Selskabet, så
længe Selskabet overholder indgåede kreditaftaler og fremlagte budgetter. Med fokus
på gældsafvikling på bank- og realkreditsiden er det vor vurdering, at vi ikke vil opleve forringede vilkår.
Følsomhed på ejendommens afkast
Ejendommene erhverves til et beregnet startafkast på 5,45% i startforrentning, beregnet ud fra købspris. Største påvirkning på investors afkast ligger i forventet værdistigning pr. år på ejendomsmassen. Ved uændret startafkast på 5,45%, vil investors
afkast i 2015 ekskl. udbytte være følgende:
Stigning på 0,0% pr. år giver kurs
801 / 8,51% p.a.
Stigning på 1,0% pr. år giver kurs
998 / 13,10% p.a.
Stigning på 1,5% pr. år giver kurs 1.083 / 15,19% p.a.
Stigning på 2,0% pr. år giver kurs 1.203 / 17,19% p.a.
Stigning på 2,5% pr. år giver kurs 1.308 / 19,10% p.a.
Porteføljeafkastprocenten på 5,45% giver naturligvis Selskabet en udfordring, i tilfælde af at den helt korte rente stiger markant indenfor de første par år, da Selskabet
først i løbet af 2013 har opbygget en tilfredsstillende likviditetsbuffer i form af nedbringelse af bankfinansieringen. Selskabet kan på kort sigt holde til en rentestigning
på 2,0% i forhold til en aktuel rente på 1,70% for ét års flekslån.
Hvis vores forecast med stigende rente på ca. 0,5 point pr. år frem til 2014 ikke bliver scenariet, men at renten stiger yderligere 1% til 4,5% i 2014 og frem, vil det
medføre et forringet afkast af investeringen i hovedscenariet til 11,43% afkast pr. år.
Stigende renter er isoleret ikke positivt for Selskabet, medmindre stigningen skyldes
stigende aktivitet i samfundet og dermed stigende ejendomspriser.
SIDE 9
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Genudlejning
Der er pr. 1 januar 2011 2 tomme lejemål og dermed en tomgang på ca. 3% i ejendommen, men der vil altid være risiko for mindre tomgang i forbindelse med ind - og
udflytning af boliglejemål. Tomgangen vil dog typisk være af kortere tid i forhold til
f.eks. erhverv og kontorudlejning. I vor budgetmateriale er der indlagt en genudlejningstomgang på 2%, hvilket vi vurderer, er en realistisk tomgangsprocent.
Den fremtidige udlejningsrisiko vurderes som normal, da bebyggelsen ligger i en
større provinsby, hvor der ikke er nogen større dominerende virksomhed i området,
som vil kunne påvirke beskæftigelsen betragteligt.
Opførelsen af nye boliger i Odense har været stabil, og udvidelsen af bl.a. Syddansk
Universitet har medført stigende efterspørgsel efter lejeboliger i Odense by, mens vi
vurderer at større tomgang primært vil ramme randområderne i kommunen. Unge
mennesker og bedrestillede lejere vil helst bo attraktivt i forhold til bykernen og trafikknudepunkter, hvilket tilgodeser attraktive boliger i midtbyen.
Budgettal
På de følgende sider er vist de budgetter, som ligger til grund for erhvervelsen af
Åløkke Allé 7 i Odense. Som budgetforudsætning har vi lagt følgende til grund for
prognosen:
Forventet lejestigning årligt
Forventet stigning i omkostninger
Forventet regulering - ejendom
Tomgang
Afsat indvendig vedligehold pr. m2
Afsat til administration pr. enhed
Ejerforening /fællesudgifter
SIDE 10
2,00%
2,50%
1,50%
2,00%
20,00 kr.
2.125 kr.
69,50 kr./pr. m2.
KAPITALUDVIDELSE
Selskabets driftsbudget (1.000 kr.)
2011
2012
2013
2014
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
2015
2016
Indt æ gt e r
Lejeindtægter incl. 2% to mgang
5.472
5.581
5.693
5.807
5.923
6.041
Ejendo msadministratio n kr. 3.500 pr. enhed
-263
-270
-276
-283
-290
-298
Ejerfo rening/vicevært etc.
-485
-497
-510
-522
-535
-549
Indvendig vedligeho ld/elevato r
-189
-194
-199
-204
-209
-214
Ejendo msskat
-118
-121
-124
-127
-130
-134
D rif t s o m k o s t ninge r e je ndo m
Rengøring indvendig
-60
-62
-63
-65
-66
-68
-1.115
-1.143
-1.171
-1.201
-1.231
-1.262
4.357
4.439
4.522
4.606
4.692
4.779
Direktio n/bestyrelse
-25
-26
-27
-28
-29
-30
Revisio n
-25
-26
-27
-28
-29
-30
A dm inis t ra t io ns o m k o s t ninge r i a lt
-50
-52
-54
-56
-58
-60
4.307
4.387
4.468
4.550
4.634
4.719
Renter 1. prio ritet, ho vedsto l 63.000.000
-1.575
-1.890
-2.205
-2.709
-2.709
-2.682
Renter 2. prio ritet, ho vedsto l 10.000.000
-485
-445
-403
-358
-311
-262
15
46
76
108
140
170
-225
-225
-225
-225
-2.045
-2.289
-2.757
-3.184
-3.105
-2.999
2.262
2.098
1.711
1.366
1.529
1.720
-97
-287
-190
-104
-145
-193
D rif t s o m k o s t ninge r e je ndo m i a lt
R e s ult a t a f e je ndo m s drif t
A dm inis t ra t io ns o m k o s t ninge r
R e s ult a t f ø r re nt e r
F ina ns ie lle po s t e r
Driftskredit
Udbytte anpartshavere 2013
F ina ns ie lle po s t e r
R e s ult a t f ø r s k a t o g v æ rdire gule ring
A ktuel skat
Udskudt skat
53
-237
-238
-237
-238
-237
R e s ult a t f ø r v æ rdire gule ring m v .
2.218
1.574
1.283
1.025
1.146
1.290
Stiftelseso mko stninger
-925
0
0
0
0
0
Værdiregulering
1.171
1.189
1.207
1.225
1.243
1.262
Udskudt skat af værdiregulering mv.
-293
-297
-302
-306
-311
-316
-47
892
905
919
932
946
V æ rdire gule ring m v .
######## ######## ######## ######## ######## ########
Å re t s re s ult a t
2.171
SIDE 11
2.466
2.188
1.944
2.078
2.236
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
SELSKABETS BALANCEBUDGET
2011
2012
2013
2014
2015
2016
D KK
D KK
D KK
D KK
D KK
D KK
Ejendo msværdi
79.246
80.435
81.642
82.867
84.110
85.372
Inv e s t e rings e je ndo m m e i a lt
79.246
80.435
81.642
82.867
84.110
85.372
Likvide midler
3.739
4.909
5.460
5.718
6.178
5.740
O m s æ t nings a k t iv e r i a lt
3.739
4.909
5.460
5.718
6.178
5.740
82.985
85.344
87.102
88.585
90.288
91.112
6.640
6.640
6.640
6.640
6.640
6.640
878
1.770
2.675
3.594
4.526
5.472
Overført resultat før værdiregulering
1.293
2.866
4.149
5.174
6.320
7.611
E ge nk a pit a l i a lt
8.811
11.276
13.464
15.408
17.486
19.723
63.000
63.000
63.000
63.000
63.000
62.000
A KT IV E R
Inv e s t e rings e je ndo m m e
O m s æ t nings a k t iv e r
A k t iv e r i a lt
P A S S IV E R
E ge nk a pit a l
Selskabskapital
Værdiregulering ejendo m
La ngf ris t e de gæ lds f o rpligt e ls e r
Gæld 1. prio ritet, ho vedsto l 63.000
Gæld Kassekredit
La ngf ris t e de gæ lds f o rpligt e ls e r i a lt
9.208
8.377
7.502
6.584
5.618
4.603
72.208
71.377
70.502
69.584
68.618
66.603
1.604
1.604
1.604
1.604
1.604
1.604
A ndre gæ lds f o rpligt e ls e r
Depo sita
Skyldige o mko stninger
25
26
27
28
29
30
Skyldig skat
97
287
190
104
145
193
1.726
1.917
1.821
1.736
1.778
1.827
G æ lds f o rpligt e ls e r i a lt
73.934
73.294
72.323
71.320
70.396
68.430
P a s s iv e r i a lt
82.985
85.344
87.102
88.585
90.288
91.112
Ko rt f ris t e de gæ lds f o rpligt e ls e r i a lt
SIDE 12
KAPITALUDVIDELSE
Selskabets likviditetsbudget
2011
2012
2013
2014
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
2015
2016
Lik v idit e t f ra drif t e n
Frit cash-flo w fra driften
4.307
4.387
4.468
4.550
4.634
4.719
0
-97
-287
-190
-104
-145
25
1
1
1
1
1
4 .3 3 2
4 .2 9 1
4 .18 2
4 .3 6 1
4 .5 3 1
4 .5 7 5
Renter 1. prio ritet, ho vedsto l 63.000.000
-1.575
-1.890
-2.205
-2.709
-2.709
-2.682
Renter 2. prio ritet, ho vedsto l 10.000.000
-485
-445
-403
-358
-311
-262
15
46
76
108
140
170
0
0
0
0
0
-1.000
A ktuel skat
Fo rskydning i tilgo dehavender o g fo rpligtelser
Lik v idit e t f ra drif t e n
Lik v idit e t s på v irk ning f ra f ina ns ie ring
Driftskredit
A fdrag 1. prio ritet
A fdrag 2. prio ritet
-792
-832
-874
-919
-966
-1.015
Lik v idit e t s på v irk ning f ra f ina ns ie ring
-2.837
-3.121
-3.406
-3.878
-3.846
-4.789
N e t t o lik v idit e t s v irk ning
1.4 9 5
776
483
685
- 2 14
1.17 0
Værdiudvikling ved investering kurs 595 pr. anpart
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Ejendo mmens værdi
79.246
80.435
81.642
82.867
84.110
85.372
Fremmedfinansiering
73.934
73.294
72.323
71.320
70.396
68.430
8.811
11.276
13.464
15.408
17.486
19.723
587
752
898
1.027
1.166
1.315
2 ,2 %
2 8 ,0 %
19 ,4 %
14 ,4 %
13 ,5 %
12 ,8 %
11,12
14,02
16,49
18,59
20,79
23,10
Egenkapital
Kursværdi pr. anpart
E ge nk a pit a lf o rre nt ning
So lvens
Udvikling i ejendomsværdi, gæld og egenkapital, mio. kr.
120.000
Ejendomsværdi
100.000
Gæld
Egenkapital
80.000
60.000
40.000
20.000
0
SIDE 13
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Skat
Her gives en oversigt over de væsentligste skatteforhold for danske investorers køb og salg af unoterede anparter. Oversigten er på ingen måde udtømmende. Potentielle købere af anparter i Odense Boliger ApS
anbefales at søge rådgivning hos egne rådgivere.
Anpartsbeskatning - pensionsmidler
For private investorer med pensionsmidler gælder, at udbytte og anpartsavance beskattes løbende med 15% efter lagerprincippet. Ved pensionens udbetaling beskattes 40% i skat, hvis det drejer sig om en kapitalpension, og op til 51,50% (investors indkomstskat) af ratepension.
Ved investering med pensionsmidler i unoterede anparter er det et
lovmæssigt krav, at der minimum investeres kr. 100.000. Samtidig er
der regler for, hvor stor en del anparterne må udgøre af den samlede
opsparing:

Af opsparingen under 2 mio. kr. må anparterne på købstidspunktet højst udgøre 20% af den samlede investering.

Af opsparing mellem 2 mio. kr. og 4 mio. kr. må anparterne på
købstidspunktet højst udgøre 20% af 2 mio. kr. (400.000 kr.) plus
50% af opsparingen mellem 2 mio. kr. og 4 mio. kr.

Af opsparingen over 4 mio. kr. må anparterne på købstidspunktet
højst udgøre 1,4 mio. kr.
Personer, der investerer pensionsmidler i Odense Boliger ApS, må ikke
have en samlet andel i Selskabet på 25% eller mere. Heri medregnes
anparter købt i Selskabet med frie midler og en ægtefælles anparter i
Selskabet.
Anpartsbeskatning - private
Skatten af anpartsindkomst nedsættes således:
• Laveste trin nedsættes fra 28% til 27% fra 2012.
• Mellemtrin nedsættes til 42% i år 2011.
Tab på unoterede anparter kan fratrækkes i anden aktie– eller anpartsindkomst. Dog modregnes tab ved realisation af unoterede anparter i
den negative værdi med op til 42% i slutskatten i 2011.
Anpartsbeskatning - selskaber
Udbytte, gevinst og tab på datterselskabsanparter beskattes ikke, når
kapitalandelen er på 10% eller mere. Udbytte, gevinst og tab på koncernselskabsanparter er skattefrie og uden fradrag uanset ejertid. Udbytte, gevinst og tab ved selskabsanparter, som ikke er datterselskabsanparter eller anparter i koncernforbundne selskaber, skal medregnes fuldt ud
i indkomstopgørelsen uanset ejertid.
SIDE 14
KAPITALUDVIDELSE
I FYNSK EJENDOMSSELSKAB
Tegningsaftale
____________________________________________________________________________________________________
Udbud af anparter i Odense Boliger ApS.
Udbud
: Der udbydes nom. 1.000.000 kr. ny
anpartskapital
Stykstørrelse : Nominelt kr. 100
Udbudskurs : kr. 595,00 pr. anpart
Tegning
: Tegningsperioden er fra 1. januar og
til 31. januar. 2011
Tegningssted: Evostate Partners A/S
Thomas B. Thriges Gade 30. 1.
5000 Odense C
via mail
: info@evostate.dk
Tegningsordre
Undertegnede ønsker at tegne _______ stk. anparter til kurs 595,00 i alt kr. _______________ i
Odense Boliger ApS. Minimumstegning er 200.000 stk. eller 1.190.000 DKK.
På vilkår, som anført i dette udbudsmateriale, afgiver jeg/vi hermed bindende tilbud om tegning af anparter
i Odense Boliger ApS. Jeg/vi accepterer, at Evostate Partners A/S kan kræve oplysninger om mit/vores
navn og adresse samt er berettiget til at videregive denne information til Odense Boliger ApS. Jeg/vi forpligter mig/os til at betale modværdien af de tildelte anparter.
Tegningen er bindende, og jeg/vi forpligter mig/os til at betale værdien af de tildelte anparter til afregningskursen. Beløbet skal være indbetalt 10. februar 2011 på Selskabets konto med navn i tekstlinje.
Danske Bank
Finanscentret
5000 Odense C
Kontonr. 3574-00 10541891
Anparterne noteres på navn i Selskabets anpartsbog.
Ingen anparter har særlige rettigheder, og anparter er frit omsættelige. Anparterne er på etableringstidspunktet ikke noteret på nogen børs.
Person eller selskabsoplysninger
CPR-nr./CVR-nr. :
Navn:
E-mail:
Adresse
Postnr./By:
Tlf.:
:
SIDE 15
Udbydes af EVOSTATE PARTNERS A/S Thomas B. Thriges Gade 30. 1. 5000 Odense C
75