kiinteistoarviointilehti-2015_1 - Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry

kiinteistoarviointilehti-2015_1 - Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry

Kiinteistöarviointi
1/15
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1
Kiinteistöarviointi 1/15
HALLITUS
PUHEENJOHTAJA
Kauko Viitanen
Aalto-yliopisto
HALLITUKSEN JÄSENET
HALLITUKSEN VARAJÄSENET
Arja Lehtonen
Catella Property Oy
Ari Laitala
Aalto-yliopisto
Antti Orama
Maanomistajien
arviointikeskus Oy
Jukka Lahtinen
Kiinteistönvälitys Lahtinen
LKV
Hannu Ridell
Newsec Valuation Oy
Ilkka Aaltonen
Helsingin kaupunki
Jyrki Halomo
Newsec Valuation Oy
Perttu Pyykkönen
Pellervon taloustutkimus PTT
Jani Hokkanen
Maanmittauslaitos
Juhani Väänänen
Maanmittauslaitos
Seppo Koponen
Realia Management Oy
Simo Hannelius
Metsäntutkimuslaitos
SIHTEERI
(JÄSENREKISTERI/LEHTI)
Juhana Hiironen
juhana.hiironen@aalto.fi
2
LEHDEN ILMOITUSHINNAT
1 sivu 150 €
½ sivu 100 €
¼ sivu 50 €
TALOUDENHOITAJA
Juhana Hiironen
LEHDEN AINEISTO
Artikkelit lehteen pyydetään
toimittamaan sähköpostilla
sihteerille.
TAITTO
Anna Haggrén/Lystik
PAINOPAIKKA
Meripaino Oy
Kiinteistöarviointi 1/15
Sisällys
KIINTEISTÖARVIOINTI 1/2015
Pääkirjoitus
4
Asuntorahastot Suomessa - Katsaus markkinaan
6
Vuosikokous 2015: Asialista
10
Toimintakertomus
11
Toimintasuunnitelma ja talousarvio
12
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä
14
Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista
18
Tulevia tapahtumia
19
Kannen valokuva: Dipoli. © Espoon matkailu
Tutustu yhdistyksen
kotisivuihin osoitteessa:
www.kiinteistöarviointi.com
Kiinteistöarviointi 1/15
3
Pääkirjoitus
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry (SKAY) perustettiin 37 vuotta sitten. Yhdistyksen perustamiskokous pidettiin 14.11.1978 Teknillisen korkeakoulun maanmittausosastolla. Paikalla perustamiskokouksessa olivat Heikki Enomaa, Matti Heinistö, Ossi Heiskanen,
Veikko O. Hyvönen, Veikko Kanerva, Lauri Kantee, Martti Koivumäki, Ilmari Koppinen, Jouko Meriluoto, Väinö Meuronen, Paavo
Mustonen, Olavi Myhrberg, Jouko Peltola, Antti Pohjola, Pekka
Raitanen, Viljo Ryynänen, Aarre Terho, Pekka V. Virtanen ja Paavo
Välisalmi. Näistä ns. perustajajäsenistä vielä kahdeksan (listassa
alleviivatut) on yhä tänäkin päivänä yhdistyksen jäseniä. Yhdistys
on tarkoitettu alun alkujaan asiantuntijoiden yhteisöksi.
Auktorisointijärjestelmän kehittäminen aloitettiin virallisesti
vuonna 1989. Tuolloin Olavi Myhrberg, SKAY:n silloisena puheenjohtajana, kutsui koolle palaverin, jossa edustettuina olivat mm.
Keskuskauppakamari ja Suomen Pankkiyhdistys. Kehittämistyö
kuihtui kasaan muutaman vuoden ajaksi sen jälkeen, kun Keskuskauppakamari torjui esityksen auktorisoinnin organisoinnista.
Vuonna 1994 auktorisointiasiaa lähdettiin ajamaan uudestaan, ja
vuonna 1995 kiinteistöarvioijien ammattitaidon kehittämiseksi
ja yhteistoiminnan edistämiseksi perustettiin Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry (perustuskokous 5.1.1995, rekisteröinti 29.5.1997). Tämän yhdistyksen myötä luotiin Suomeen
siis kiinteistöarvioijien auktorisointijärjestelmä. Auktorisoitujen
kiinteistöarvioijien ammattitaitoa, tunnettuisuutta, ammattitaidon arvostusta ja edunvalvontaa edistämään perustettiin vuonna 1997 (31.12.2997) Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Vuonna
2004 auktorisointitoiminta siirrettiin Keskuskauppakamarin hoidettavaksi, minkä jälkeen Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry lakkautettiin (8.9.2005). Yhdistyksen varat siirrettiin
SKAY:n haltuun käytettäväksi ensisijaisesti kiinteistöarvioinnin
kansainväliseen toimintaan.
Aika tarkalleen kaksi vuotta sitten, tällä samaisella foorumilla, kirjoitti Kauko Viitanen Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n tulevaisuudesta (Kiinteistöarviointi 1/2013, pääkirjoitus). Viitanen
kuvasi tuolloin arvioinnin käyttöalan laajentumista kiinteistöistä
(luotonanto) yritysten arvonmääritykseen (osakemarkkinat) ja
laskentatoimeen (IFRS). Lopuksi hän esitti kysymyksen, tulisiko
meidänkin siirtyä yhdistyksenä samaan suuntaan? Taustalla Viitasella oli ajatus yhdistysten (mm. SKAY, KHT-yhdistys, analyytikkoyhdistys) sulauttamisesta yhteen.
4
Kiinteistöarviointi 1/15
Nyt noin kaksi vuotta myöhemmin, vuoden 2013 vuosikokouksessa pohdittu asia, on jätetty käyttöalan laajentumisen osalta ainakin toistaiseksi pöydälle. Varsinainen toiminnan laajentaminen ja
rationalisointi on edelleen ajankohtaista. Tästä johtuen neuvotteluja onkin käyty Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n ja Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n välillä. Molempien yhdistysten
vuosikokouksessa hyväksyttäväksi esitettävään toimintasuunnitelmaan on kirjattu yhdistysten yhdistymispyrkimys ja sulautuminen
toisiinsa.
Yhdistymistavoitteen takana on operatiivisen toiminnan rationalisointi ja yhdistysten julkikuvan selkiytyminen. Noin puolet yhdistysten (SKAY ry, AKA ry) jäsenistä kuuluvat molempiin yhdistyksiin.
Oman kokemukseni perusteella vaikuttaa siltä, että edes yhdistysten jäsenet eivät useinkaan tiedä, mitä ero näillä yhdistyksillä on
ja kumpi yhdistys tekee mitäkin (mm. standardien kääntäminen,
koulutustilaisuudet). Monen arvioijan näkökulmasta yhdistykset
ovat jo yhdistyneet. Yhdistyksen kotisivut ovat samassa osoitteessa (www.kiinteistöarviointi.com), posti (niin perinteinen kuin sähköpostikin) tulee samasta osoitteesta, koulutukset järjestetään
yhteisesti molempien yhdistysten jäsenille jne. Näyttääkin siltä,
että ainoastaan hallinto ja kirjanpito ovat yhdistyksissä erillään.
Etuja erillään olosta on vaikea löytää.
Yhdistysten tulevaisuudesta, ei hallitus halua tai voi yksin päättää.
Päätös vaatii kaksi peräkkäistä sääntömääräistä kokousta. Mikäli toimintasuunnitelmaehdotus hyväksytään, ja asiaa lähdetään
viemään eteenpäin, tullee yhdistyminen tapahtumaan vuoden
2016 aikana. Toivotamme kaikki, sekä SKAY ry:n ja AKA ry:n jäsenet, turvetulleiksi yhdistysten vuosikokoukseen tiistaina 31.3
klo 16:30 alkaen (Tieteiden talo, Helsinki) keskustelemaan asiasta
ja päättämään toimintasuunnitelmien hyväksymisestä ja siten yhdistymisvalmistelujen aloittamisesta.
Juhana Hiironen,
Hallituksen sihteeri,
AKA ry, SKAY ry
Kiinteistöarviointi 1/15
5
Asuntorahastot Suomessa –
katsaus markkinaan
Kiinteistösijoittaminen ja sen mahdollisuudet ovat muuttuneet Suomessa merkittävästi viimeisen kymmenen vuoden aikana niin asunto- kuin
toimitilapuolella. Epäsuorat eli välilliset kiinteistösijoitukset erilaisten
instrumenttien, kuten kiinteistöpääomarahastojen, kautta ovat kasvattaneet suosiotaan ja niiden tarjonta on monipuolistunut.
Asuntorahasto on Suomessa kansainvälisesti verrattuna nuori sijoitusinstrumentti. Ylipäänsä ensimmäinen suomalainen kiinteistörahasto perustettiin vajaa kymmenen vuotta sitten ja ensimmäinen asuntorahasto
vuonna 2006. Sijoittajakunta koostui tuolloin institutionaalisista sijoittajista. Asuntoihin sijoittavia kiinteistörahastoja on perustettu tähän mennessä 29, joista suurin osa on lähinnä ammattimaisille sijoittajille tarkoitettuja kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistöpääomarahastoja. Viime
vuosina markkinoille on tullut asuntorahastosijoitusmahdollisuuksia
myös pienemmille sijoittajille erikoissijoitusrahastojen ja REIT-rahaston
muodossa. Asuntorahastot ovat saaneet markkinoiden kasvaessa paljon
huomiota julkisuudessa ja niiden osuus kaikista perustetuista kiinteistörahastoista on lähes puolet. Asuntorahastojen markkinoita sekä sijoitusnäkökulmasta että kokonaisuudessaan asuntomarkkinoiden kannalta
tutkittiin loppuvuodesta 2014valmistuneessa diplomityössä ”Asuntorahastot Suomessa – markkinakatsaus”. Työn ohjauksesta vastasi ICECAPITAL.
Tutkimus toteutettiin kesä-marraskuussa 2014. Työssä haastateltiin
yhteensä kymmentä asuntorahastojen asiantuntijaa, joista puolet oli
asuntorahastoihin sijoittavia institutionaalisia tahoja ja puolet asuntorahastoja hallinnoivia rahastomanagereja. Lisäksi tietoja asuntorahastoista
kerättiin suoraan managereilta sekä julkisista lähteistä.
Asuntorahasto voi oikeudelliselta muodoltaan olla kommandiittiyhtiömuotoinen pääomarahasto, erikoissijoitusrahasto tai REIT-rahasto. Kullakin on oma toimintalogiikkansa ja pääasiallinen sijoittajakohderyhmänsä.
Kommandiittiyhtiömuotoisten rahastojen sijoittajat koostuvat ammattimaisista sijoittajista ja erityisen varakkaista yksityissijoittajista. Erikoissijoitusrahasto kerää eri osuussarjoilla sijoituksia sekä tavallisilta yksityissijoittajilta että ammattimaisilta ja varakkailta sijoittajilta. Tutkimuksen
perusteella on kuitenkin havaittavissa, että erikoissijoitusrahastoa pidetään markkinoilla parempana sijoitusinstrumenttina ennemminkin
yksityissijoittajalle kuin institutionaaliselle sijoittajalle. REIT-rahasto taas
tavoittelee sijoittajikseen kotimaisten sijoittajien lisäksi kansainvälisiä
sijoittajia. Muuten suomalaiset asuntorahastot ovat hyvin paikallinen sijoitusmuoto. Sijoittajakohderyhmien lisäksi eri asuntorahastomuodoilla
on erilaisia ominaisuuksia liittyen esimerkiksi tarvittavan pääomapanok-
6
Kiinteistöarviointi 1/15
sen suuruuteen, rahaston toimintakauteen, sijoittajien vaikutusmahdollisuuksiin, rahasto-osuuden likviditeettiin, tuotonjakoon ja toiminnan
julkisuuteen. Rahastomuotojen toimintalogiikka on erilainen ja siihen
vaikuttaa hyvin pitkälti lainsäädäntö. Haastattelututkimuksen mukaan
näihin kolmeen asuntorahastomuotoon ollaan yleisesti tyytyväisiä ja niitä pidetään suhteellisen toimivina instrumentteina.
Asuntorahastojen yhteenlaskettu kokonaispääoma oli tutkimusajankohtana noin 2,2 miljardia euroa. Rahastojen kokonaispääoman tavoite
kohoaa yhteensä noin 3,3 miljardiin euroon. Asuntorahastojen osuus
ammattimaisilla asuntosijoitusmarkkinoilla on kasvanut viime vuosina,
vaikka asuntorahastoja pidetään yleisesti vielä marginaalisena toimijana
suhteutettuna koko asuntomarkkinaan, jonka arvon on estimoitu olevan
noin 330 miljardia euroa. Yhteensä kymmenellä eri taholla oli hallinnoitavanaan asuntorahastoja ja rahastoissa oli yhteenlaskettuna noin 9 200
sijoittajaa (mukaan lukien Oravan osakkeenomistajat) syksyllä 2014. Tutkimuksessa estimoitiin, että asuntorahastoilla oli tutkimusajankohtana
hallussaan yhteensä noin 14 500 sijoitusasuntoa ympäri Suomen, painottuen pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskuksiin.
Kiinteistöarviointi 1/15
7
Asuntorahastot Suomessa - katsaus markkinaan... jatkuu...
Asuntorahastojen kysynnän kasvuun ovat vaikuttaneet muun muassa
asuntosijoitusten hyvä tuotto, korkotason alhaisuus, asuntorahastosijoituksen vaivattomuus sekä eläkeyhtiöllä velkavivun käytön mahdollistaminen. Tutkimuksen aikana hallitus teki lakiesityksen, jossa esitettiin
velkavivun väliaikaista sallimista tietyin edellytyksin eläkevakuutusyhtiöiden tytäryhtiöiden toteuttamissa suorissa asuntosijoituksissa. Tämän
tavoitteena on lisätä vuokra-asuntotuotantoa. Lakimuutos hyväksyttiin
ja se astui voimaan 1.1.2015. Luotonottomahdollisuus on käytettävissä
kolmen vuoden ajan.
Asuntorahasto-osuudella on sijoittajan salkussa lähinnä vakauttava ja
hajautushyötyä tuova rooli, sillä asunnot koetaan turvallisina sijoitusinstrumentteina. Tutkimuksen perusteella on nähtävissä, että sijoittajalla on hyvin valinnanvaraa asuntorahastomarkkinoilla ja rahastoja olisi
enemmän tarjolla kuin on kysyntää. Yleisesti ottaen managerit näkivät
asuntorahastojen sijoituskysynnän tason hieman parempana kuin sijoittajat itse. Sekä managerien että sijoittajien keskuudessa pelätään rahastojen joutuvan maksamaan ylihintaa hyvistä sijoituskohteista kilpailun
kiristyessä. Kilpailu parhaista kohteista voi myös aiheuttaa rahastolle ongelmia salkun hajauttamisessa halutulla tavalla. Haastatteluissa tuli esille
myös muita seikkoja, jotka koettiin haasteena tai kehittämisen kohteena
markkinassa.
Kysynnän kasvun seurauksena kiinteistö- ja asuntorahastojen manageripohja on kasvanut ja laajentunut. Managerien määrän ei uskota enää
kasvavan samaan tahtiin, vaan markkinoilla voi olla odotettavissa managerien yhdistymisiä, managerien segmentoitumista ja jopa managerien
poistumista markkinoilta kilpailun kiristyessä. Rahastojen, sijoittajien ja
8
Kiinteistöarviointi 1/15
managerien määrän kasvu on johtanut markkinoilla tilanteeseen, että
asuntorahastojen kehityksen uskotaan osittain saavuttaneen tietynlaisen huippunsa ja kehityksen odotetaan olevan maltillisempaa jatkossa.
Toisaalta markkinoilla on myös näkemyksiä, joiden mukaan markkina
ei ole vielä kyllästymispisteessä. Asuntorahastomarkkinan odotetaan
kasvavan lähivuosina pääasiassa sijoitusvolyymiltään. Sijoittajakohderyhmä on tällä hetkellä niin laaja kuin se voi Suomen markkinoilla olla
ja manageripuolella nähdään jo nyt olevan pientä kilpailuasetelmaa niin
sijoittajista kuin hyvistä sijoituskohteista. Uudenlaisia rahastomuotoja ei
ole näköpiirissä.
Asuntorahastot ovat siis tuoneet asuntomarkkinoille uuden merkittävän
vuokranantajan, uuden sijoittajan, monenlaisille sijoittajille uuden sijoitustuotteen sekä monelle hallinnointiyhtiölle uuden liiketoiminta-alueen. Tutkimuksessa havaittiin, että asuntomarkkinoilla on vaikutuksensa
asuntorahastojen toimintaan ja toisin päin. Viime vuosina asuntorahastojen vaikutukset ovat olleet varsin positiivisia, muun muassa yhteiskunnallisia ja työllistäviä vaikutuksia merkittävän vuokra-asuntotuotannon
osuuden johdosta. Tällä hetkellä markkinoilla on ilmassa merkkejä siitä,
että niin sanottu asuntorahastobuumi olisi heikkenemässä hetkellisesti.
Tutkimuksen perusteella uusia asuntorahastoja on kuitenkin suunnitteilla, mutta suurten institutionaalisten sijoittajien osalta markkinassa ei
juuri nähdä kasvumahdollisuuksia tällä hetkellä. Pidemmällä aikavälillä
tarkasteltuna asuntorahastojen ajatellaan olevan pysyvä osa markkinoita muodossa tai toisessa.
DI Iida Kuusenaho
iida.kuusenaho@tkoy.fi
Kiinteistöarviointi 1/15
9
Vuosikokous 2015: Asialista
1. Kokouksen avaus.
2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta.
3. Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta.
4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen.
5. Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen.
6. Yhdistyksen vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sekä tilintarkastajien
lausunnon esittäminen.
7. Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto ehkä antavat aihetta.
8. Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen.
– Ehdotus: jäsenmaksuja nostetaan ja lasketaan seuraavasti: henkilöjäsenet 40 euroa (aiemmin 35 euroa), eläkeläisjäsenet 20 euroa
(aiemmin 15 euroa), nuoret jäsenet 10 euroa (aiemmin 15 euroa),
yhteisöjäsenet 400 euroa (aiemmin 350 euroa) ja kannattajajäsenet
1500 euroa sekä kunniajäsenet 0 euroa.
9. Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen.
– Ehdotus: SKAY ry ja AKA ry yhdistämistä aletaan valmistelemaan.
10. Hallituksen puheenjohtajan valinta.
11. Hallituksen jäsenten valinta erovuoroisten tilalle.
12. Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kuluvan vuoden tilejä ja hallintoa.
13. Yhdistyksen jäsenyydet kansainvälisissä arviointiorganisaatioissa.
– Ehdotus: Yhdistys ei hakeudu TEGoVA:n jäseneksi.
14. Jäsenlehti.
– Ehdotus: Painettu jäsenlehti jatkossa vain verkkojulkaisuna.
15. Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat.
16. Kokouksen päättäminen.
10
Kiinteistöarviointi 1/15
Toimintakertomus
Yhdistys on vuonna 2014 toiminnallaan edistänyt kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja ylläpitänyt yhteyksiä kansainväliseen arviointikenttään. Vuoden 2014 aikana yhdistys suomensi
talkootyöllä Kansainväliset arviointistandardit 2013, tekniset
ohjeet 1-4, Pätevyyskehys ammattimaisille arvioijille ja Eettisten
periaatteiden säännöstö ammattimaisille arvioijille teokset ja julkaisi ne internet sivuillaan avoimeen käyttöön.
Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt kaksi esitelmätilaisuutta,
joissa on käsitelty asuntomarkkinoiden hintajoustoa (21.10.2014:
Eero Valtonen) ja kiinteistömarkkinoiden nykytilaa (31.3.2014:
Juhani Väänänen). Yhdistys organisoi ja isännöi 4-6.9.2014 Espoossa järjestetyn Baltic Valuation Conferencen. Konferenssiin
osallistui noin 80 kiinteistöarvioijaa 10 eri maasta. Lisäksi yhdistys
järjesti yhdessä Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n kanssa sekä
Ab Seaside Oy:n avustuksella kaksipäiväisen koulutustilaisuuden
(11.-12.9.2015, Kemiönsaari) mm. vapaa-ajankiinteistöjen arviointiin liittyen.
Jäsenlehti Kiinteistöarviointi ilmestyi vuoden aikana neljä kertaa.
Hallituksen sihteeri Juhana Hiironen edusti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistystä Latviassa (23-25.10.2014 Riika) pidetyssä
TEGoVA:n vuosiseminaarissa.
Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintona kaksi 250 euron suuruista
stipendiä. Palkitut olivat: Hilma Puranen: Jälleenhankintatakuun
toteutuminen metsämaan lunastuksissa, ja Eero Valtonen: Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot ja niiden syyt Suomessa.
Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio
Yhdistyksen vuosikokous pidettiin 31.3.2014 Tieteiden talolla.
Kokoukseen osallistui 15 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi
erovuorossa olleet Seppo Koposen, Antti Oraman ja Jyrki Halomon
jatkamaan yhdistyksen hallituksessa. Uutena jäsenenä hallituksen
varajäseneksi vallittiin Jukka Lahtinen. Vuosikokous valitsi yhdistyksen toiminnantarkastajiksi Erkki Luotosen ja Risto Peltolan.
Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana kaksi
kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita:
3.3-5.3.2014. Sähköpostikokouksessa keskusteltiin vuosikokous-
Kiinteistöarviointi 1/15
11
asioista (käsiteltiin tilit, toimintakertomus ja -suunnitelma; päätettiin kokouksen paikka ja ajankohta; sovittiin esitelmästä).
23.9.2014. Kokouksessa keskusteltiin TEGoVA:n jäseneyydestä. Päätettiin lähettää Hiironen TEGoVA:n vuosiseminaariin keskustelemaan
jäsenehdoista. Kokouksessa keskusteltiin myös ansioituneista opinnäytetöistä ja päätettin myöntää Hilma Puraselle ja Eero Valtoselle opinnäytetyöpalkinnot. Kokouksessa käsiteltiin lisäksi IVS:n käännöstyön etenemistä sekä kuultiin Kemiönsaaren arviointikoulutuksen ja Espoon Baltic
Valuation Konferenssin palautteet.
Jäsenasiat
Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 178 (vähennystä 6). Lisäksi yhdistyksellä on yhteisöjäseniä 17 (ennallaan). Yhdistys toimi International
Valuation Standards Councilin (IVSC) ja Tieteellisten seurain valtuuskunnan (TSV) jäsenseurana. Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 35 € varsinaisilta jäseniltä sekä 15 € eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut 350 €.
Talous
Vuonna 2014 talous oli 1.964,66 alijäämäinen. Yhdistyksen maksuvalmius on kuitenkin aikaisemmin kerätyn varallisuuden vuoksi hyvä (tase
31.12.2014: varat 53.241,06 euroa, ei velkoja). Yhdistyksen tuloslaskelma on esitetty jäljempänä talousarvion yhteydessä.
Toimintasuunnitelma ja
talousarvio
Yhdistyksellä on yksi päätavoite vuodelle 2015: toiminnan rationalisointi ja sitä kautta toiminnan jatkuvuuden varmistaminen.
Yhdistys selvittää yhdistymismahdollisuutensa Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n kanssa toiminnan päällekkäisten toimien ja kulujen välttämiseksi.
Lisäksi yhdistys tulee järjestämään esitelmä- ja koulutustilaisuuksia aikaisempien vuosien tapaan sekä jakamaan opinnäytetyöpalkinnon.
12
Kiinteistöarviointi 1/15
Yhdistys jatkaa aktiivista yhteistoimintaa Keskuskauppakamarin,
AKA ry:n, Kiinteistöalan koulutuskeskuksen ja Aalto-yliopiston
sekä muiden alan organisaatioiden kanssa. Yhdistys julkaisee
toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa muun muassa
kerrotaan yhdistyksen toiminnasta, julkaistaan arviointialalta
valmistuneiden opinnäytetöiden tiivistelmiä ja muita alaa käsitteleviä artikkeleita. Lisäksi lehdessä tiedotetaan IVSC:n asioista ja
arviointialan tulevista tapahtumista. Yhdistyksen Internet -sivut
pidetään ajantasaisena tietolähteenä yhdistyksen toimintaan.
Talousarvio
TUOTOT
Jäsenmaksut
-Yhteisöjäsenet
-Henkilöjäsenet
Koulutus
-BVC 2014
-Arviointikoulutus
Sekalaiset
Sijoitukset
KULUT
Henkilöstökulut
Jäsenkulut
-Jäsenlehti
-Jäsenmaksut
Matkakulut
Kokouskulut
Muut kulut
-Huomionosoitukset
-Postikulut
-Pankkikulut
-Kotisivut
-Taloushallinto
-Muut kulut
TUOTTO JA KULUJÄÄMÄ
Kiinteistöarviointi 1/15
1.1-31.12.2015 1.1-31.12.2014 1.1-31.12.2014
(arvio)
(toteutunut)
(arvio)
6800,00
6000,00
5600,00
5190,00
5950,00
5750,00
0,00
500,00
1000,00
100,00
986,46
396,09
5000,00
90,07
0,00
2500,00
5000,00
500,00
-2600,00
-3211,16
-2600,00
-5000,00
-5000,00
-5946,04
-4582,27
-6000,00
-5000,00
-600,00
-300,00
-778,39
-270,95
0,00
-300,00
-500,00
-200,00
-200,00
-400,00
-600,00
0,00
-500,00
-178,90
-220,77
-439,05
-580,00
-2519,75
-500,00
-200,00
-200,00
-300,00
-600,00
-4000,00
-1000,00
-1964,66
0,00
13
Arviointialan opinnäytetöiden
tiivistelmiä
Tämän otsakkeen alla esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä
opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa
uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset
jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn
tekijää.
Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden
jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole
saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista
opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen.
Huom. Lehden edellisessä numerossa (4/2014) olivat otsikot ja tiivistelmät menneet Eeva Härkösen ja Hanna Tuomisen diplomitöiden
osalta sekaisin. Alla on esitetty oikeat tiivistelmät oikeiden otsikoiden
alla.
DIPLOMITYÖT
Tekijä: Eeva Härkönen
Työn nimi: Kerros- ja rivitalotonttien arviointi asuinhuoneistojen hinnan perusteella.
Asuinkerrostalotonttien ja -rivitalotonttien arvioiminen ainoastaan kauppahintarekisteriin (KHR) tallennettujen tietojen perusteella on haastavaa vähäisten kauppojen johdosta. Koska asuintonttien hinta määräytyy asuntojen hintojen perusteella varsinkin
lyhyellä aikavälillä, jolloin tonttien tarjonta on joustamatonta,
voidaan tontin hinta johtaa asuntojen hinnoista. Tämän diplomityön päätavoitteena oli selvittää asuinkerrostalotontin (AK-tontin)
hinnan markkinalähtöinen suhde asuinkerrostalohuoneiston hintaan sekä asuinrivitalotontin (AR-tontin) hinnan markkinalähtöinen suhde asuinrivitalohuoneiston hintaan Tampereella, Turussa
ja Vantaalla. Lisäksi tavoitteena oli kehittää hintasuhde, jota olisi
mahdollista hyödyntää yksittäisten AK- ja AR- tonttien arvioinnissa.
Tavoitteen toteuttamiseksi haettiin asuntojen hintaseurantapal-
14
Kiinteistöarviointi 1/15
velusta tiedot n. 10 000-25 000 asuntohuoneistokaupasta Tampereen, Turun ja Vantaan alueilta kuntakohtaisesti sekä kiinteistöjen
kauppahintarekisteristä tiedot noin 420 AK-tonttikaupasta, noin
100 AL-tonttikaupasta ja noin 230 AR-tonttikaupasta. Kauppojen
sijainnillisia tekijöitä analysoitiin paikka-tieto-ohjelman avulla.
Tutkimuksen empiirisessä osassa määritettiin näiden kauppojen
perusteella yhteensä 8 regressiomallia: kerros- ja rivitalohuoneistoregressiomallit jokaisesta tarkastelun kohteena olevasta
kunnasta ja AK- ja AR- tonttiregressiomallia 8 kunnan alueelta.
Regressiomallit määritettiin pienimmän neliösumman menetelmällä (PNS). Mallien selitysasteet vaihtelevat 64 % - 88 % välillä ja
variaatiokertoimet 1,1 % - 6,0 % välillä. Kaikki mallit kärsivät heteroskedastisuusogelmasta, mutta tästä huolimatta mallien tunnuslukuja pidettiin kokonaisuutena kohtuullisen hyvinä. Tärkeimpinä
arvo-tekijöinä sekä tontti- että huoneistoregressiomallien osalta
nähtiin aikatekijä ja sijaintimuuttujat. Tonttiregressiomalleissa
pinta-ala sekä rakennusoikeus olivat tärkeimpiä tonttikohtaisia
muuttujia. Huoneistoregressiomalleissa tärkeimpinä talo- ja huoneistokohtaisina muuttujina olivat asunnon pinta-ala, rakennusvuosi, kohteen käyttö ennen myyntiä (käyttämätön tai käytetty
asunto) ja kunto. Regressiomalleista johdettiin AK- ja AR- tonttien
ja huoneistojen väliset hintasuhteet. Tämän tutkimuksen perusteella AK-hintasuhde vaihtelee Tampereella noin 8-25 %:in välillä,
Turussa noin 6-23 %:in välillä ja Vantaalla noin 12-25 %:in välillä.
AR-hintasuhde vaihtelee taas Tampereella 11-33 %:in välillä, Turussa 6-27 %:in välillä ja Vantaalla 18-36 %:in välillä. Hintasuhteet
ovat korkeimmat näistä kolmesta paikkakunnasta Vantaalla ja matalimmat Turussa. AR-hintasuhteet ovat keskimäärin korkeammat
kuin AK-hintasuhteet. Tutkimuksen päätavoitteet saavutettiin, ja
saatuja tuloksia voidaan hyödyntää tukimenetelmänä yksittäisten
AK- ja AR-tonttien arvioinnissa.
Tekijä: Hanna Tuominen
Työn nimi: Länsimetron rakentamisen vaikutukset asuinhuoneistojen arvoon
Länsimetron suunnittelu käynnistyi vuonna 2007. Espoon ja Helsingin kaupunginvaltuustot päättivät Länsimetron rakentamisesta
vuonna 2008. Rakennustyöt aloitettiin vuonna 2009 ja metrolinja
avataan suunnitelmien mukaan liikenteelle loppuvuodesta 2015.
Kiinteistöarviointi 1/15
15
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu...
Länsimetro muodostuu Ruoholahti-Matinkylän välillä liikennöitävästä metrolinjasta. Asemia on yhteensä yhdeksän. On ollut paljon spekulaatioita siitä, kuinka Länsimetron rakentaminen vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin.
Metron rakentamisen seurauksena, matka-aika keskustaan (palveluihin, työpaikkoihin jne.) lyhenee. Matka-aikakustannusten
pieneneminen lisää asuinkuntien hyvinvointia, minkä seurauksena asuntojen kysyntä metron lähettyvillä kasvaa. Kysynnän kasvusta johtuen asuntojen hinnat kohoavat aina siihen pisteeseen
saakka, kunnes hyvinvointi on palautunut (so. laskenut) entiselle
tasolleen asuinkustannusten kohoamisen seurauksena. Tämän
tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, vaikuttaako saavutettavuuden muutos asuinhuoneistojen arvoon ja jos, niin kuinka paljon. Lisäksi halutaan selvittää, kuinka suuri on metron vaikutus
prosentuaalisesti asuinhuoneiston arvoon. Lisäksi tutkitaan, kuinka paljon metro vaikuttaa euromääräisesti asuinalueen arvoon.
Tutkimustulokset saatiin suorittamalla kvantitatiivinen tutkimus.
Tutkimus jakautuu teoria- ja empiiriseen osuuteen. Tutkimusmenetelminä käytetään kirjallisuustutkimusta ja lineaarisen regressioanalyysin perusteella muodostettavaa hintamallia. Päälähteitä
ovat Internetistä löytyvät kerrostalo-asuinhuoneistojen hintatiedot ja Seutu CD 2013 -tietolevyltä saatavat rakennusten ominaisuustiedot. Asuinhuoneistojen arvonmuutos määritettiin Helsingin keskustaan tapahtuvan matka-ajan muutoksen perusteella
ennen ja jälkeen metron rakentamisen. Tarkastelualueiksi valittiin
Koivusaaren, Tapiolan, Urheilupuiston ja Matinkylän metroasemat.
Tutkimustulokset osoittavat, että saavutettavuus vaikuttaa
asuinhuoneistojen arvoihin niitä nostavasti. Tulosten mukaan
Länsimetron rakentaminen nostaa asuinhuoneistojen arvoa minimivaikutusalueella, 400 metriä, vaihteluvälillä 15-35 % ja maksimivaikutusalueella, 800 metriä, vaihteluvälillä 11-28 %. Tulokset
osoittavat lisäksi, että metron rakentaminen vaikuttaa asuinalueiden arvoon minimivaikutusalueella 41.480.997-122.082.629 € ja
maksimivaikutusalueella 101.115.446-192.613.276 €.
16
Kiinteistöarviointi 1/15
Kutsu arviointiyhdistysten
vuosikokouksiin 2015
Aika ja paikka: ti 31.3.2015, Tieteiden talo, Sali 404
(Kirkkokatu 6, Helsinki)
– Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry klo 16:30 alkaen
– Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry klo 17:00 alkaen
Kokousten jälkeen pidetään esitelmätilaisuus, jonka aiheena on energialuokan vaikutus asuntojen markkinaarvoon. Aiheesta puhumassa ovat Aalto-yliopiston asiantuntijat; energiatutkija Ari Laitala ja arviointispesialisti
Juhana Hiironen.
”Arvioijat eivät luo markkinainformaatiota, vaan tulkitsevat sitä. Mikäli energialuokka ei vaikuta markkinaosapuolten käyttäytymiseen ja edelleen hinnanmuodostukseen, ei se voi vaikuttaa markkina-arvon
määrittämiseenkään.” – Juhana Hiironen
Tilaisuus on kaikille avoin. Kahvitarjoilu.
Tervetuloa!
Kiinteistöarviointi 1/15
17
Uutisia kansainvälisistä
arviointistandardeista
Kansainväliset arviointistandardit 2013 –
saatavilla suomeksi!
Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n
seuraavat osiot suomeksi:
International Valuation Standards 2013
TIP 1: Discounted Cash Flow
TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets
TIP 3: The Valuation of Intangible Assets
TIP 4: Valuation Uncertainty
A Competency Framework for Professional Valuers
Code of Ethical Principles for Professional Valuers
Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa
(löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä):
www.kiinteistöarviointi.com
Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua.
18
Kiinteistöarviointi 1/15
Tulevia tapahtumia
31.3.2015 Arviointiyhdistysten vuosikokous ja seminaari
Lisätietoa: www.kiinteistöarviointi.com
16.-17.4.2015 Maanmittauspäivät 2015 (Espoo)
Lisätietoa: www.maankaytto.fi/mmp2015.
17.-21.5.2015 FIG Working Week (Sofia, Bulgaria)
Lisätietoa: http://www.fig.net/fig2015/
25.5.2015 Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari 2015
Luvassa on ajankohtainen ja interaktiivinen seminaari. Luennot, lyhyet kommenttipuheenvuorot ja keskustelut ryydittävät tämänkertaista tapahtumaa. Markkina- ja suhdannetilanne, arvioinnin toimintaympäristön muutos ja sen vaikutukset
arvioinnin riskienhallintaan, onko arvioijan rooli murroksessa,
hyvän arviokirjan edellytykset, näkemykset arvioinnin tarkkuudesta sekä uudet näkökulmat käytännön arviointitilanteisiin ovat päivän antia.
Tilaisuuden ohjelma ja ilmoittautuminen seuraavasta:
www.kiinko.fi/162027
RICS-, SKAY- ja AKA:n jäsenille Kiinko myöntää 10 %:n alennuksen osallistumismaksusta. Jäsenyydestä mainittava ilmoittautumislomakkeella.
29.10.2015 Maankäyttötieteiden päivät 2015
Lisätietoa: http://www.maanmittaustieteidenseura.fi/
19
YHteisöjäsenemme
Kiinteistöalan Koulutussäätiö
Catella Property Oy
Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry.
Maanomistajien Arviointikeskus Oy
Fingrid Oyj
Newsec Valuation Oy
Realia Management Oy
Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy
LKV Kauko Koskinen Oy
Laatumaa
Jones Lang LaSalle
UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt)
GapCon Oy
REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd
Svenska Handelsbanken AB
Seinäjoen Kotijoukkue Oy
Senaatti-kiinteistöt
Kiinteistöarviointi 1/15
20