Liite 2, Hinta-arvio, Newsec Valuation Oy/Savijärven vapaa

NEWSEC VALUATION OY
1
ALBACKA
SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAK.
LAURILANTIE 223, SIPOO
LILLÄNGINTIE 97, SIPOO
ARVIOKIRJA 27.2.2015
KOHTEET, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA
Arvion kohde
Arvion kohteena ovat Sipoossa osoitteessa Laurilantie 223 sijaitseva entinen
asuinkiinteistö (753-426-6-202) ja osoitteessa Lillängintie 97 sijaitseva
vapaa-ajan kiinteistö (753-428-1-62).
Arvioinnin oletukset
Arvioinnissa käytetyt oletukset; kohteiden kiinteistöt myydään siten, että
mahdollisesta rakennusten purkamisesta vastaa ostaja. Savijärven osalta
oletetaan, että kohde käsittää yhden asuinrakennuspaikan.
Markkina-arvo
Kohteiden markkina-arvot arvoajankohdassa 27.2.2015 ovat:
Albacka
Savijärven vapaa-ajan kiinteistö
55 000 €
140 000 €
Arvioiden tarkkuus on +/- 15 %.
NEWSEC VALUATION OY
Kohteiden markkina-asema
Haja-asutusalueen rakennuspaikoista on vahva kysyntä koko Sipoon
alueella. Vuosina 2011-2015 on koko Sipoon alueella myyty 53 kpl hajaasutus rakennuspaikkoja. Rantarakennuspaikoista on jatkuvaa kysyntää,
mutta tarjonta on erittäin vähäinen, joten kauppoja on vähän.
Paras ja tuottavin käyttö
Arvioitavat kohteet ovat nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä.
Savijärven kohde saa korkeamman arvon asuinrakennuskäytössä.
Kohteiden sijoittuminen markkinoilla
Albackan kohteeseen on kysyntää joko loma-asuntopaikkana tai
asuinrakennuspaikkana.
Rantarakennuspaikoilla on vahva kysyntä ja Savijärven kohde on kiinnostava
vaikka järvi on pienehkö ja veden laatu on omistajalta saadun tiedon mukaan
heikohko. Savijärvi on myös luonnonsuojelualue.
Vähäinen
vuokralaiskysyntä
Hyvä
vuokralaiskysyntä
Heikko
sijoittajakysyntä
Helsinki 27.02.2015
Newsec Valuation Oy
Vahva
sijoittajakysyntä
Heikko
käyttäjäomistajakysyntä
Vahva
käyttäjäomistajakysyntä
Riskisijoitus
Juha Nummi
Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA),
yleisauktorisoitu
juha.nummi@newsec.fi
+358 50 559 5527
Jouni Lindberg
Kiinteistöasiantuntija, DI
jouni.lindberg@newsec.fi
+358 40 023 5580
2
Matalariskinen
sijoitus
Kehityskohde
Albacka
Ei kehityspotentiaalia
Vapaaajan
kiinteistö
TOIMEKSIANTO
Toimeksianto
Arvion käyttötarkoitus:
NEWSEC VALUATION OY
Sisäistä päätöksentekoa ja mahdollista
kiinteistöluovutusta varten
Toimeksiantaja:
Sipoon kunta, Jan Lydman
Arvioijat:
Johtava analyytikko Juha Nummi (AKA)
Kiinteistöasiantuntija, DI Jouni Lindberg
Nuorempi analyytikko, LuK Viivi Ruuskanen
Katselmus:
Jouni Lindberg suoritti kohteissa
katselmuksen 29.1.2015 Jan Lydmanin
opastuksella
Arvion perusteet
Arviossa on määritetty kohteiden velattomat markkina-arvot eikä
kiinteistöihin, yhtiöön tai osakkeisiin mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole
huomioitu.
Kohteiden markkina-arvot on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvot
välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa.
Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa
Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä
sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää
laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden
osalta
Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset.
3
Luottamuksellisuus
Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle.
Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee
käyttää vain edellä mainittuun tarkoitukseen.
Julkaiseminen
Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden
tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen
suostumuksensa.
Arvion
tiedot
saa
kuitenkin
julkistaa
arvion
käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava
toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi.
Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti:
• Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen
mahdolliseen tietoon
• Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin
oletuksiin ja lähtötietoihin
• Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja
arvion kohteeseen
• Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä
• Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä
perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään
markkinatietoon
Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty
liitteenä.
SIJAINTI JA YLEISTIEDOT
NEWSEC VALUATION OY
Albacka
Albacka
Savijärvi
Savijärvi
4
SIJAINTI JA YLEISTIEDOT
NEWSEC VALUATION OY
5
Kohteen yleistiedot
Kiinteistötunnus:
753-426-6-202
Kiinteistön nimi:
ALBACKA
Osoite:
Laurilantie 223, 04170 Sipoo
Alue:
Albacka
Tontin pinta-ala:
16 834 m2
Omistaja:
Sipoon kunta (lainhuuto 14.1.2008)
Sijainti
Kohde sijaitsee Sipoossa, Albackan alueella noin 16 kilometriä Nikkilän
keskustasta pohjoiseen (katso kartta).
Kohteen saavutettavuus on heikohko autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa
haja-asutusta.
Kohteen yleistiedot
Kiinteistötunnus:
753-428-1-62
Kiinteistön nimi:
UIMALA
Osoite:
Lillängintie 97, 04130 Sipoo
Alue:
Savijärvi
Tontin pinta-ala:
15 285 m2
Omistaja:
Sipoon kunta, 0203533-8 (lainhuuto
17.5.2006)
Sijainti
Kohde sijaitsee Sipoossa, Savijärven alueella noin 5 kilometriä Nikkilän
keskustasta itään (katso kartta).
Kohteen saavutettavuus on hyvä autolla. Lähistöllä sijaitsee pääasiassa
vapaa-ajan rakennuksia.
KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT ALBACKA
Kaavoitus
Kohde kuuluu yhteiskaavassa MTH-alueeseen, eli haja-asutusalueeseen.
Yleiskaavan mukaan rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaavaalueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Vanha
rakentamaton kiinteistö (1.7.1959) saa kuitenkin yhden (1) rakennuspaikan. Jokainen
rakennettu asuin- tai lomarakennus vähentää kantatilan rakennuspaikkojen
enimmäismäärää yhdellä. Lisäksi kaikki asema- ja osayleiskaava-alueiden
ulkopuoliset alueet ovat MRL 16 § 3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta.
Haja-asutus rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään 5000 m². Mikäli
rakennus liitetään vesi- ja viemäriverkostoon, rakennuspaikan koon on oltava
vähintään 2000 m²
Sivuasuntoa ei lasketa rakennuspaikaksi. Sivuasunto ei vähennä rakennuspaikkojen
enimmäismäärää. Sivuasuntoa ei saa rakentaa alle 5000 m² rakennuspaikalle eikä
Sipoonjoen, Keravanjoen, järvien ja meren rantavyöhykkeelle.
Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksisen
asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 m², tai useampaan kuin yhteen
tasoon tai kerrokseen rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka
kerrosala on enintään 400 m². Rakennuspaikalle voi rakentaa kerrosalaltaan
enintään 100 m²:n suuruisen sivuasunnon. Rakennuksen tulee kuulua samaan
pihapiiriin päärakennuksen kanssa ja pääsääntöisesti hyödyntää samoja teknisiä
järjestelmiä ja tieliittymää kuin päärakennus. Olemassa olevaan rakennukseen
rakennettava sivuasunto saa olla huoneistoalaltaan enintään 70 m². Sivuasunto ja
päärakennus muodostavat kokonaisuuden, jota ei maanmittaustoimituksella saa
erottaa itsenäisiksi kiinteistöiksi.
Rakennuspaikalle saa asuinrakennuksen lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen
liittyviä erillisiä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään
150 m².
Liikenneväylien tuntumassa uudisrakentaminen on sallittua vain, mikäli
valtioneuvoston päätöksen (VN:n päätös 993/1992) mukaiset melutason ohjearvot
eivät ylity.
Rakennusoikeus
Kaavan mukainen rakennusoikeus:
300-400 k-m2
Tontin toiminnallisuus
Tontilla sijaitsee purkukuntoinen rakennus. Tontin koko käyttötarkoitukseen nähden
on riittävän suuri. Tontin pohjoispää nousee loivasti. Tontille on yksityisteiden kautta
tieyhteys. Saamamme tiedon mukaan tontti ei ole liitetty kunnallistekniikkaan. Tontti
sijaitsee metsäsaarekkeessa peltojen keskellä. Tontilla on piharakennus/navetta joka
on käyttökelpoinen. Tontilla on keskimääräinen puusto. Tontille ajo tapahtuu
yksityistien kautta. Tienhoitoon liittyvistä kustannuksista ei ole tietoa.
NEWSEC VALUATION OY
Kaavakartta
Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width)
Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9
Tonttikartta
Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width)
Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8
6
KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAKENNUS
Kaavoitus
Kohde kuuluu yhteiskaavassa AT-alueeseen, eli kylä-alueeseen. Lisäksi kohde
kuuluu SL, eli luonnonsuojelualueeseen. SL-alueella ei saa suorittaa sellaisia
toimenpiteitä, jotka saattavat vaarantaa alueen suojeluarvoja. Suojelumääräys on
voimassa, kunnes alue on muodostettu luonnonsuojelulain mukaiseksi
suojelualueeksi. Alueella saa suorittaa toimenpiteitä, jotka ovat tarpeen sen
suojeluarvon säilyttämiseksi tai palauttamiseksi.
Yleiskaavan mukaan rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaavaalueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Vanha
rakentamaton kiinteistö (1.7.1959) saa kuitenkin yhden (1) rakennuspaikan. Jokainen
rakennettu asuin- tai lomarakennus vähentää kantatilan rakennuspaikkojen
enimmäismäärää yhdellä. Lisäksi kaikki asema- ja osayleiskaava-alueiden
ulkopuoliset alueet ovat MRL 16 § 3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta.
Haja-asutus rakennuspaikan on oltava pinta-alaltaan vähintään 5000 m². Mikäli
rakennus liitetään vesi- ja viemäriverkostoon, rakennuspaikan koon on oltava
vähintään 2000 m²
Sivuasuntoa ei lasketa rakennuspaikaksi. Sivuasunto ei vähennä rakennuspaikkojen
enimmäismäärää. Sivuasuntoa ei saa rakentaa alle 5000 m² rakennuspaikalle eikä
Sipoonjoen, Keravanjoen, järvien ja meren rantavyöhykkeelle.
Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksiasuntoisen yksikerroksisen
asuinrakennuksen, jonka kerrosala on enintään 300 m², tai useampaan kuin yhteen
tasoon tai kerrokseen rakennettavan yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka
kerrosala on enintään 400 m². Rakennuspaikalle voi rakentaa kerrosalaltaan
enintään 100 m²:n suuruisen sivuasunnon. Rakennuksen tulee kuulua samaan
pihapiiriin päärakennuksen kanssa ja pääsääntöisesti hyödyntää samoja teknisiä
järjestelmiä ja tieliittymää kuin päärakennus. Olemassa olevaan rakennukseen
rakennettava sivuasunto saa olla huoneistoalaltaan enintään 70 m². Sivuasunto ja
päärakennus muodostavat kokonaisuuden, jota ei maanmittaustoimituksella saa
erottaa itsenäisiksi kiinteistöiksi.
Rakennuspaikalle saa asuinrakennuksen lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen
liittyviä erillisiä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään
150 m².
Liikenneväylien tuntumassa uudisrakentaminen on sallittua vain, mikäli
valtioneuvoston päätöksen (VN:n päätös 993/1992) mukaiset melutason ohjearvot
eivät ylity.
Rakennusoikeus
Kaavan mukainen rakennusoikeus:
300-400 k-m2
Tontin toiminnallisuus
Tontin koko käyttötarkoitukseen nähden on riittävä. Tontti laskee melko jyrkästi
Savijärveen. Tontille on tieyhteys. Tietomme mukaan kiinteistöä ei ole liitetty
kunnallistekniikkaan. Tontilla on melko vanha puusto ja maasto viettää kohti länttä.
Nykyinen lomarakennuksen sijainti on tontilla paras mahdollinen. Koska nykyinen
rakennus sijaitsee alle 20 metrin päässä järven rannasta, kohdistuu
uudisrakentamiseen rajoitteita.
Kaavakartta
Kuvan koko: 8,36 (Height) x 13,26 (Width)
Position: Horizontal 15,45 Vertical 2,9
Tonttikartta
Kuvan koko: 7,31 (Height) x 13,26 (Width)
Position: Horizontal 15,45 Vertical 11,8
NEWSEC VALUATION OY
7
ARVON MUODOSTUMINEN ALBACKA 753-426-6-202
Vertailukaupat
Markkina-arvon määrittämiseksi haettiin Sipoon haja-asutusalueiden
rakentamattomien asuinrakennuspaikkojen kauppahintoja vuosilta 20112015.
Vertailukauppoja
haettiin
Maanmittauslaitoksen
kauppahintarekisteristä. Kaupat rajattiin siten, että Porvoon moottoritien
pohjoispuoliset kaupat otettiin vertailuaineistoon ja kauppojen pinta-alat
rajattiin 5000 ja 18000 m2 välille. Havaintoja oli yhteensä 41 kpl. Alin kvartiili
oli 9 €/ m2, mediaani oli 11 €/m2 ja ylin kvartiili oli 14 €/m2. Kauppahinnat
vaihtelivat 54 200 - 87 200 €. Yli 10 000 m2 kaupoissa neliömetrihinnat
vaihtelivat 4 ja 10 € välillä, koska kauppahinnoissa painottui rakennusoikeus,
eikä pinta-ala.
Vertailukelpoisimmat kaupat on tehty noin 1-1,5 kilometrin päästä
arviokohteesta. Kohteet olivat kaikki pinta-alaltaan 5000 m2 ja kauppahinnat
vaihtelivat 51 000 ja 56 000 € välillä.
NEWSEC VALUATION OY
8
ARVON MUODOSTUMINEN SAVIJÄRVEN LEIRIKESKUS 753-428-1-62
Vertailukaupat
Vertailukauppoja haettiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä
vuosilta 2000 – 2015 rantaan rajoittuvat rakentamattomat kiinteistökaupat.
Aineistoon saatiin 30 havaintoa, kun tutkittavaan alueeseen otettiin Sipoon
lisäksi eteläinen Pornainen (Laukkoski). Kaupoista 13 kappaletta rajoittui
jokeen. Arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoinen kauppa oli Laukkosken
asuinrakennuspaikka, joka rajoittui Kotojärven rantaan. Kiinteistön
kauppahinta oli 150 000 €.
Vertailukauppoja haettiin myös Etelä-Sipoosta merenrantaan rajoittuvat
kiinteistökaupat. Rakentamattomia rakennuspaikkoja, joilla oli kaavan
mukaista rakennusoikeutta löytyi yhteensä neljä kappaletta (2009-2014).
Mikäli tontit olivat saaressa, ilman ajoyhteyttä rakennuspaikkojen hinnat
vaihtelivat 99 000 - 110 000 € välillä. Mikäli rantatontille oli ajoyhteys hinnat
vaihtelivat 290 000 - 310 000 € välillä.
Rantaan rajoittuvana haja-asutusrakennuspaikkana
normaalia haja-asutuspaikkaa korkeampi.
kohteen
arvo
on
NEWSEC VALUATION OY
9
YHTEENVETO JA LIITELISTAUS
NEWSEC VALUATION OY
Markkina-arvot
Perustuen saamiimme lähtötietoihin sekä niiden pohjalta tekemäämme
analyysiin toteamme, että Albackan kiinteistön (753-426-6-202)
ja Savijärven vapaa-ajan kiinteistön (753-428-1-62)
markkina-arvot ajankohdassa 27.2.2015 ovat
Albacka
Savijärven vapaa-ajan kiinteistö
Arvioiden tarkkuus on +/- 15 %
55 000 €
140 000 €
10
Liitteet
Katselmuskuvat
Lähtötiedot
Suomen talous
Kiinteistömarkkinakatsaus
Termien selitykset
Asemakaavaote ja -määräykset
Kiinteistörekisteriote
Lainhuutotodistus
Rasitustodistus ja rasitukset
Riippumattomuus
Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on
maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille
Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta.
Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P
Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL,
Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GIS User Community.
Newsec Valuation Oy
Mannerheiminaukio 1 A
PL 52
00101 Helsinki
Puh: 0207 420 400
www.newsec.fi
LIITE: KATSELMUSKUVAT ALBACKA
NEWSEC VALUATION OY
11
LIITE: KATSELMUSKUVAT SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAKENNUS
NEWSEC VALUATION OY
12
LIITE: LÄHTÖTIEDOT
NEWSEC VALUATION OY
13
Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista
Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin.
Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu:
Lähtötieto
Saatu
Kiinteistön toteutuneet hoitokulut edelliseltä vuodelta ja/tai kulubudjetti
29.1.2015
PTS-suunnitelma tai vastaava (korjaustarpeet)
9.2.2015.
Tiedot tehdyistä peruskorjauksista
29.1.2015
Pinta-alatiedot
29.1.2015.
Yhteenveto kohteesta (rakennusvuosi, keskeiset rakennusmateriaalit ja talotekniikka) mahdollisuuksien mukaan
29.1.2015
Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot:
Kiinteistörekisteriote
Lainhuuto- ja rasitustodistukset
Kaavatiedot
Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli
jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.
LIITE: SUOMEN TALOUS
§ Maailmantalouden kasvu oli odotetun heikkoa. Suomen
bruttokansantuotteen kasvun muutos oli vuonna 2014 negatiivinen ollen
noin - 0.2 %.
§ Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen ja työttömyysaste nousee
8,6 prosenttiin.
NEWSEC VALUATION OY
14
§ Standard & Poor’s laski Suomen luottoluokituksen AA+:aan. Ennen
laskua Suomen luottoluokitus oli paras mahdollinen AAA. Suurin
yksittäinen syy luottoluokituksen laskuun on Venäjän geopoliittinen
vaikutus Suomen talouteen.
§ Deflaation uhka pysyy ja Suomen inflaatio pysyy alhaisena lähivuosina.
Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota.
§ Vuoden 2015 BKT:n kasvuksi oletetaan noin 0 - 0.5 %. Viennin kasvu jää
edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Vuoden 2016 talouskasvuksi ennustetaan 0.5
- 1,5 %.
§ Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi. Vuoteen
2013 verrattuna pitkäaikais- ja rakennetyöttömien lukumäärä on kasvanut
voimakkaasti ja kasvu jatkunee edelleen myös vuonna 2015.
§ Julkinen talous on oli vuonna 2014 alijäämäinen jo kuudetta vuotta peräkkäin. Alijäämän odotetaan pienenevän 2015 talouden hienoisen elpymisen ansiosta. Alijäämä on kuitenkin edelleen tuntuva ja julkisyhteisöjen
velka on ylittämässä 60 prosentin rajan.
§ Teollisuuden luottamus jatkoi laskuaan vuoden 2014 aikana. Myös
matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän
heikentymisestä. Teollisuuden luottamus on luottamusindikaattorin
mukaan selvästi EU-maiden keskiarvoa heikompaa. Samoin laskivat
myös rakentamisen sekä vähittäiskaupan luottamusindikaattorit.
§ Kuluttajien luottamus talouteen on pysynyt selvästi pitkänajan keskiarvon
alapuolella. Suuria muutoksia luottamusindikaattorissa ei ole ollut vuonna
2014. Poliittiset jännitteet ovat heijastuneet kuluttajien näkemyksiin
taloudesta.
0,2
Makrotalouden tunnusluvut
0,15
0,1
0,05
0
BKT:n
vuosimuutos
vol.
Työttömyysaste
-0,05
-0,1
** Ennuste
Lähde: Tilastokeskus
LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS
Vuoden
2014
ensimmäisen
puoliskon
transaktiomarkkinoiden
kokonaisvolyymi oli noin 1,3 miljardia euroa, mikä tarkoittaa noin 50
prosentin kasvua verrattuna viime vuoden vastaavaan aikaan (0,86 miljardia
euroa). Loppuvuosi 2014 näyttää erittäin aktiiviselta kiinteistöjen
transaktioiden suhteen. Ennusteemme vuoden 2014 kokonaisvolyymiksi on
noin 4 miljardia euroa, kun vuonna 2013 vastaava luku oli noin 2,5 miljardia
euroa. Euroopassa on nähty samanlaista markkinalikviditeetin kasvua.
Kiinteistösijoitukset ovat kasvattaneet kiinnostusta investointiallokaatiossa
muiden sijoitustyyppien tuottojen verrattain korkean epävarmuuden vuoksi.
Samoin kiinteistöjen tuottotasot näyttävät houkuttelevilta, mutta sijoitusten
valintakriteerit pysyvät edelleen tiukkoina.
Kansainväliset kiinteistösijoittajat ovat lisänneet merkittävästi investointejaan
Suomen toimitilamarkkinoille. Tänä vuonna kiinteistökauppojen volyymistä yli
puolissa oli mukana ulkomaalainen ostaja. Suurimpana ryhmänä olivat
ruotsalaiset sijoittajat. Vuoden 2014 ensimmäisessä neljänneksessä tehtiin
useita suuria kiinteistötransaktioita. Keskeisin ja merkittävin kiinteistökauppa
oli Sanoman pääkonttorin myynti Helsingin keskustassa, jossa ostajana oli
saksalainen Deka Immobilen –yhtiön kiinteistörahasto. Sanoma on myynyt
myös
omistamiaan
teollisuusja
tuotantokiinteistöjä.
Merkittävä
portfoliotason transaktio oli Trevianin hoivakiinteistöportfolion kauppa, joka
käsitti 15 hoivakiinteistöä hinnaltaan yhteensä noin 100 miljoonaa euroa.
Liikekiinteistöissä nähtiin myös transaktioita, kun ruotsalainen kiinteistöyhtiö
Redito osti Helsingin Osuuskauppa Elannon myymän päivittäistavarasalkun.
Kauppaan kuului viisi päivittäistavaramyymälä pääkaupunkiseudulta.
Kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin
merkkejä kiinteistömarkkinoiden piristymisestä on nähty myös Helsingin
ulkopuolella. Tampereella Sponda osti päärautatieaseman vierestä Tulli business parkin noin 64 miljoonalla eurolla.
NEWSEC VALUATION OY
15
Kiinteistötransaktioiden sijoitusallokaatiossa on ollut havaittavissa suuria
muutoksia. Hoivakiinteistöjen markkinaosuus jatkoi kasvuaan vuoden 2014
aikana. Vuonna 2011 nousuun lähtenyt markkinasegmentti on kehittynyt alati
ja tänä vuonna segmentin osuus transaktioiden kokonaisvolyymistä on
noussut lähes 15 %:iin. Suureen osuuteen vaikuttaa ison yksittäisen
portfolion kauppa, joten markkinaosuus tullee tasoittumaan vuoden loppuun
mennessä.
Kansainvälisesti
katsottuna
hoivakotien
osuus
kiinteistösijoituksista on suuri.
Logistiikkamarkkinat ovat selvästi piristyneet ja näiden osuus tulee vielä
kasvamaan. Kiinteistösijoitusyhtiö Spondan sekä keskinäisen työeläkeyhtiö
Varman lähes miljardin euron logistiikkakiinteistöjärjestelyn kautta syntyy
uusi logistiikkakiinteistöihin keskittyvä kiinteistösijoitusyhtiö Certeum.
Logistiikkakysynnässä on varsinkin pääkaupunkiseudulla nähty trendinä
siirtyminen kauemmas keskustasta. Logistiikan kasvavat kustannukset mm.
rikkidirektiivin
takia
ovat
aiheuttaneet
logistiikkajärjestelyjen
uudelleenmiettimistä. Myös nettikaupan odotetaan luovan
uusia
mahdollisuuksia logistiikkakiinteistöjä silmällä pitäen. Tällä hetkellä viennin ja
tuonnin
takkuilu
sekä
kaupan
volyymin
lasku
yhdessä
logistiikkakustannusten nousun kanssa ovat nostaneet vajaakäyttöasteita
tietyillä osamarkkinoilla.
Vuokra-asuntomarkkinat ovat käyneet normaalia aktiivisempina. Vuonna
2013 lähes 30 prosenttia kiinteistötransaktioista oli asuntoportfoliokauppoja.
Vuokra-asuntomarkkinoiden odotetaan käyvän vielä ainakin tämän vuoden
aktiivisina, koska uudet asuntosijoitusrahastot ovat nostaneet suosioita ja
täten kasvattaneet sijoitusrahastojen mahdollisuuksia sijoittaa lisää.
Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat
olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka
asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut.
LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS
Toimisto- ja liiketilamarkkinoiden osuus koko kiinteistösijoitusmarkkinoista on
vähenemässä. Perinteisesti näiden luokkien markkinaosuus on ollut noin 60
– 70 %. Toimitilamarkkinoiden osuus kokonaisvolyymistä tulee olemaan noin
50 – 60 % vuoden 2014 aikana. Tässä markkinasegmentissä myyjinä ovat
aktivoituneet erityisesti sellaiset yritykset, jotka ovat itse omistaneet käytössä
olevat tilansa. Järjestämällä kiinteistöomaisuutensa uudelleen saadaan
vapautettua pääomaa muihin tarkoituksiin.
Suomalaiset institutionaaliset sijoittajat ovat viime syksystä lähtien
vähentäneet suoria kiinteistösijoituksiaan Suomeen. Instituutioiden osuus
kaupan volyymistä on pudonnut parin vuoden takaisesta 26 %:sta lähes 2
%:iin. Institutionaaliset sijoittajat ovat toisaalta olleet aktiivisesti mukana
perustamassa
uusia
kotimaisia
kiinteistörahastoja.
Kotimaisten
kiinteistörahastojen osuus markkinavolyymista on noussut muutaman
vuoden takaisesta 10 %:sta noin 34 %:iin.
Ukrainan kriisi näkyy markkinoilla toistaiseksi lähinnä joidenkin
käyttäjäsegmenttien, kuten majoitus – ja kaupan alan vähentyneinä
myyntilukuina sekä Venäjän vientiin nojaavien yrityksien riskiluokituksen
kasvuna. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden hinnoitteluun poliittisella jännitteellä
ei toistaiseksi ole ollut juurikaan vaikutusta. Poikkeuksena ovat kuitenkin
vahvasti rajakauppaan ja venäläisten turistien varaan nojaavat liikepaikat tai
kehityshankkeet. Varsinkin kehityshankkeiden tuottovaatimuksissa on
nousua riskien ja epävarmuuden kasvaessa. Tosin ruplan vaihteleva kysyntä
ja heikko talouskehitys ovat jo yleensä hinnoiteltu kehitysprojekteihin.
Kansainvälisesti kiinteistösijoittajat eivät tunnut pelkäävän riskien
eskaloitumista
erityisesti
Suomessa
muutoin,
kuin
yleisen
talouskehityksemme heijastumana.
NEWSEC VALUATION OY
16
LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET
Markkina-arvo
Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus
arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan
riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin
jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa
(IVS).
Arvion perusteet
Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan
vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä
todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin.
Tuottoarvomenetelmä
Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden
kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä
tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee
arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista
tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi
perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi
joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen.
Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat:
suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin
kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu
kaikki pääomitukseen liittyvät riskit
kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa
esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon
erilaiset optiohinnoittelumenetelmät
Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon
näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.
NEWSEC VALUATION OY
17
Kauppa-arvomenetelmä
Kauppa-arvomenetelmä
tarkastelee
samanlaisten
tai
korvaavien
omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää
arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää
(kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin
avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella.
(IVS).
Kustannusarvomenetelmä
Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona
tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava
hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää
kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen
uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus, riski vaikuta
asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi
enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein
vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai
vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankinta kustannukseen tarvitaan
arvonalennus (IVS).
Kohteen hoitokulut ja peruskorjauskustannukset
Kassavirrassa käytetty hoito- ja korjauskulu perustuu KTI:n tuottamaan
ylläpitokustannusvertailuun vuodelta 2013 sekä Newsecin arviointi-, välitysja
management-toiminnassa
saatuihin
markkinatietoihin.
Lisäksi
arviointityössä on hyödynnetty asiakkaalta saatuja tietoja kiinteistön
budjetoiduista sekä toteutuneista hoito- ja korjauskuluista.
LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA –MÄÄRÄYKSET ALBACKA
NEWSEC VALUATION OY
18
LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA –MÄÄRÄYKSET SAVIJÄRVEN VAPAA-AJAN RAKENNUS
NEWSEC VALUATION OY
19
LIITE: YLEISKAAVA
NEWSEC VALUATION OY
20
LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE
NEWSEC VALUATION OY
21
LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE
NEWSEC VALUATION OY
22
LIITE: LAINHUUTOTODISTUS
NEWSEC VALUATION OY
23
LIITE: LAINHUUTOTODISTUS
NEWSEC VALUATION OY
24
LIITE: RASITUSTODISTUS
NEWSEC VALUATION OY
25
LIITE: RASITUSTODISTUS
NEWSEC VALUATION OY
26
NEWSEC VALUATION OY
27