lataa raportti

Transcription

lataa raportti

NEWSEC
MARKKINAKATSAUS
SUOMI
SYKSY 2015
NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI | TAMPERE | OULU | TURKU | MUU SUOMI
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE
SISÄLLYSLUETTELO
SISÄLLYSLUETTELO
3–4
EXECUTIVE SUMMARY
5–6
KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ
7–19KIINTEISTÖMARKKINAT
20–22 LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA
23–26 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ
27
NEWSEC SUOMESSA
Copyright Newsec © 2015
Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu
Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme
voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte
käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä.
www.newsec.fi
NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015
2
EXECUTIVE SUMMARY
EXECUTIVE
SUMMARY
AKTIVITEETTI KIINTEISTÖMARKKINOILLA
SÄILYNYT VILKKAANA
Vuonna 2014 piristynyt aktiviteetti kiinteistömarkkinoillamme on säilynyt koko alkuvuoden
2015 vilkkaana ja entisestään parantunut huolimatta siitä, että edelleen Suomen kansantalouden mittarit ovat vaatimattomalla tasolla
muihin EU-maihin verrattuna. Hyvien sijoituskohteiden vähäisyys ja alhaiset tuottotasot
päämarkkinoilla Euroopassa ajavat edelleen
sijoittajia hakemaan korkeampia tuottoja ja
hajautettua riskiä Skandinaviasta ja Suomesta.
Tämä on viime aikoina näkynyt myös ns. ABBA-ilmiönä, eli A-alueita on alettu enemmän
hakea B-kohteita ja B-alueilta A-kohteita. Näiden kohteiden kysyntä vielä n. vuosi sitten oli
lähes olematonta.
Vuoden 2015 ensimmäisten 6 kuukauden aikana transaktiovolyymi oli yli 3 mrd€, kun vastaavana ajankohta v. 2014 luku oli n. 1,6 mrd€
(KTI). Kokonaisvolyymista kaupan kiinteistöjen osuus oli yli kolmannes. Transaktiovolyymin kasvuun vaikutti olennaisesti kaksi suurta
omistusjärjestelyä. Kesko myi n. 650 miljoonan
euron vähittäiskauppakiinteistöportfolion uudelle kiinteistösijoitusyhtiölle, Ankkurikadun
Kiinteistöt Oy:lle, jonka perustivat yhdessä
Kesko, AMF Pensionsförsäkring ja Ilmarinen.
Toinen suuri järjestely oli Ilmarisen ja AMF:n
perustaman kiinteistösijoitusyhtiön Ilmariselta ostama n. 400 miljoonan euron kiinteistösalkku. Näiden järjestelyiden lisäksi on alkuvuonna tehty muutama suurempi portfoliokauppa; Postin logistiikkaportfolion myynti
Ness, Risan & Partnersille n. 120 miljoonalla
eurolla sekä asuntoportfoliokauppa, jossa Ilmarinen myi n. 1200 asuntoa OP-Vuokratuotto erikoissijoitusrahastolle.
Ulkomaisen kiinteistösijoituspääoma hakeutui
edelleen Suomeen ja alkuvuonna aktiivisia sijoittajia markkinoillamme olivat erityisesti
ruotsalaiset ja saksalaiset sijoittajat. Vuokraasuntosijoitukset ovat edelleen olleet suosiossa ja kilpailu on jo paikoitellen nostanut asuntosijoitusten tuottotason haastavaksi. Suorien
sijoitusten lisäksi ruotsalainen Balder on
hankkinut omistukseensa Satosta n. 27,6%
3
EXECUTIVE SUMMARY
osuuden tullen Saton suurimmaksi omistajaksi;
nämä osakehankinnat eivät näy yo. 3 mrd€:n
transaktiovolyymissä.
Uskomme, että sijoitusaktiviteetti säilyy
vilkkaana ja sijoittajien maantieteellinen
kiinnostus laajenee, joskin kansantaloutemme heikko tila tulee aiheuttamaan epävarmuutta sijoituspäätösten tekemiseen. Suomen tuottotasot ovat vielä toistaiseksi kilpailukykyisiä
muihin
pohjoismaihin
verrattuna ja näin ollen sijoituspääomaa
hakeutuu edelleen markkinoillemme. Eurovaluutta on tältä osin myös selvä kilpailuetu
Suomelle.
TOIMISTOVUOKRAMARKKINAT
HAASTEELLISESSA TILANTEESSA
Pääkaupunkiseudun toimistomarkkina on edelleen haasteellisessa tilanteessa ja voi pääosin
sanoa, että vuokralaisen asema neuvotteluissa
on vahva. Meillä on alueella edelleen yli miljoona toimistoneliötä tyhjillään; tämän päälle tulee vielä tyhjät piiloneliöt, joista maksetaan
vuokraa, mutta tilat ovat tyhjillään. Arviot näistä piiloneliöistä vaihtelevat 300–700 tuhannen
neliön välillä. Samanaikaisesti monissa organisaatioissa pohditaan eri keinoja kustannusten
säästämiseksi, yhtenä keinona on enenevässä
määrin myös tilojen tehostaminen. Suomessa
toimistojen tilankäyttötehokkuus on n. 23–25
m2/työntekijä, kun hyvänä tunnuslukuna pidetään monissa edelläkävijäorganisaatioissa alle
15 m2/työntekijä.
ja, vaikka tämä lyhyellä tähtäyksellä vaikuttaisikin negatiivisesti tuottoihin.
Johtopäätöksenä tästä voidaan vetää, että
jatkossa tyhjän tila määrä ei tule laskemaan
vaan pikemminkin päinvastoin. Uskomme,
että kiinteistönomistajien joukossa voittajina
ovat ne tahot, jotka uskaltavat tuoda proaktiivisesti käyttäjille tehokkaita toimistoratkaisu-
Koko Newsecin n. 700 asiantuntijan tiimi Pohjoismaissa ja Baltiassa sekä BNP Paribas Real
Estaten n. 5000 asiantuntijan globaali verkosto on jatkuvasti mukana eri hankkeissa ja
projekteissa kiinteistömarkkinoilla. The Full
Service Property House-konseptimme hakee
Yhtenä tärkeimpänä toimistotilojen hakukriteerinä on yrityksillä sijainti/julkiset yhteydet. Nyt
Kehäradan valmistuttua on nähtävissä, että
radan asemaseutujen toimistojen kysyntä on
kasvussa ja näin ollen ero haluttujen ja epäkuranttien toimistojen välillä tulee entisestäänkin
kasvamaan sekä vuokrattavuuden että myytävyyden kannalta.
4
asiakkaillemme hyötyjä ja parhaita käytäntöjä, olipa kyse mistä tahansa kiinteistöhaasteesta. Tuomme uusia ajatuksia ja perspektiivejä hankkeisiin.
Ota yhteyttä, etsitään teille lisää
kilpailukykyä!
ASIANTUNTIJUUS RATKAISEE NYT JA
TULEVAISUUDESSA
Kai Keituri
Executive Chairman,
FRICS, osakas KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ
Finanssisektorin ulkopuoliset yritykset
Vuoden 2008 3. vuosineljännes = 100, käypiin hintoihin
KADONNUTTA
KILPAILUKYKYÄ
ETSIMÄSSÄ
110
Työvoimakustannukset
100
Koko Suomen työllisyys
90
Nettoylijäämä
80
Bruttoylijäämä
70
Kiinteän pääoman
bruttomuodostus
60
50
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Lähde: Macrobond
Työn yksikkökustannukset vs. Saksa
ULKOISEEN KYSYNTÄÄN
VAIKUTTAVAT POSITIIVISET
JA NEGATIIVISET VOIMAT
Suomen tulisi hyötyä suurimman vientimarkkina-alueensa Euroopan parantuneista kasvunäkymistä. Jo pelkästään vaihtosuhteen eli
vientihintojen ja tuontihintojen välisen suhteen kohentuminen tuntuvasti vuodentakaisesta antaa toivoa viennin vaimeasta elpymisestä. Viennin pohjaa ei kuitenkaan välttämättä ole ohitettu, sillä Suomen vienti
Venäjälle supistuu yhä eikä tavaravienti ilman
Venäjän vientiä ole vuoden alun osalta juuri-
Sekä ulkoinen kysyntä että Suomen talouden
suoriutuminen on ollut hyvin heikkoa finanssikriisin jälkeen, mikä viittaa vakaviin rakenteellisiin kasvun hidasteisiin ja kustannusongelmiin. Vuosina 1995–2008 tavara- ja palveluvienti ylsi keskimäärin 8 prosentin ja
bruttokansantuote keskimäärin 3,8 prosentin
vuosikasvuun. Vuoden 2010 alun eli finanssikriisin ensimmäisen romahdusvaiheen jälkeen
vienti on kasvanut keskimäärin 1,9 prosentin
ja BKT keskimäärin 0,5 prosentin vuosivauhtia. Kriisiä edeltäneessä huipussaan vuonna
2008 tavara- ja palveluviennin suhde bruttokansantuotteeseen oli 45 prosenttia, kun se
vuoteen 2014 mennessä oli laskenut 37 prosenttiin. Samalla ajanjaksolla Ruotsin vastaava suhdeluku putosi 5 prosenttiyksikköä, mutta Saksan nousi 3 prosenttiyksikköä.
Näiden ratkaisemattomien rakenteellisten on-
Prosenttia Sakasan tasosta
kaan kasvanut edellisvuodesta. Tällaisessa
epävarmassa tilanteessa viennin ennustaminen on hyvin vaikeaa.
Suomi
110
Puola
100
Espanja
90
Ruotsi
80
Viro
Italia
70
60
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Lähde: Macrobond, Eurostat,
Handelsbankenin laskelmat
Yritykset pl. rahoitussektori - kannattavuus
Bruttotoimintaylijäämä & sekatulo omassa valuutassa, käyvin hinnoin
25
Vuosimuutos, %:a, 4 nelj. likuva keskiarvo
Suomen talous hyötyy lähitulevaisuudessa
Euroopan paremmista kasvunäkymistä,
mutta Venäjän viennin romahdus pitää yllä
ulkoisen kysynnän epävarmuutta. Lisäksi
kustannuskilpailukykyongelmien ja yritysten heikon kannattavuuden vuoksi odotamme talouden elpyvän vain maltillisesti vuosina 2015–17.
Työn yksikkökustannukset, 4 kvartaalin liukuva keskiarvo, prosenttia Saksan tasosta
120
20
Suomi
15
Ruotsi
10
5
0
-5
-10
Ruotsi, keskiarvo
2002 alkaen 4 %
-15
-20
Suomi, keskiarvo
2002 alkaen 1%
-25
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Lähde: Macrobond
5
gelmien vuoksi on vaikea ennustaa Suomelle
kovin vahvaa elpymistä, vaikka maailmantalouden näkymät ovat hieman valoisammat.
Vientisektorin pienentynyt koko indikoi, että
kotimaisen kysynnän on vähennyttävä ja henkeä kohti laskettujen tulojen supistuttava,
jotta ulkoinen tasapaino voitaisiin saavuttaa.
Handelsbankenissa ennustamme Suomen
BKT:n kasvavan vuosina 2015–17 keskimäärin
1,2 prosenttia.
YRITYSTEN HEIKKO
KANNATTAVUUS ENNAKOI
INVESTOINTIEN VÄHYYTTÄ
Suomella on vakava kustannuskilpailukykyongelma verrattuna sen tärkeimpiin kilpailijamaihin. Tuotettua yksikköä kohden lasketut työvoimakustannukset ovat Suomessa
korkeammat kuin Saksassa, mutta Suomen
tuotanto on huomattavasti vähemmän erikoistunutta. Katsomalla pelkästään työvoimakustannuksia ei ole yllätys, että myös
suomalaisyritykset siirtävät tuotantoaan
Suomen ulkopuolelle. Heikko kannattavuus
selittää myös, miksi yritysten investoinnit
jatkavat yhä vapaata pudotustaan.
Yritysten kannattavuuden on palauduttava
ennen kuin investointien ja työllisyyden kasvu
voi kunnolla käynnistyä. Tämä pätee enemmän kuin koskaan. Siksi Suomen täytyy maistaa samaa lääkettä kuin Etelä-Euroopan maiden: tuotantokustannuksia on laskettava
palkkoja sopeuttamalla ja tuottavuutta parantamalla. Tämä on helpommin sanottu kuin
tehty rahaliitossa, jossa suurin osa muista jäsenmaista pyrkii samaan. Tämä on myös vaikeampaa nyt, kun tuotannon erikoistumisas-
te on laskenut matkapuhelinten tuotannon
päättymisen jälkeen. Siksi investointilamasta
toipuminen kestää todennäköisesti kauan.
KOTITALOUKSIEN NÄKYMÄT
KIRKASTUVAT HIEMAN
Yksityisen kulutuksen supistuttua kaksi vuotta
peräkkäin ovat kotitalouksien näkymät aavistuksen parantumassa. Kuluttajien pessimismi
on viime syyskuun jälkeen hieman hellittänyt ja
kuluttajien luottamusindeksi on kohonnut lähelle pitkän ajan keskiarvoaan. Ruuan ja energian hintojen lasku, osakkeiden hintojen nousu
sekä vähemmän negatiivinen uutisvirta työmarkkinoilta ja euroalueelta ovat todennäköisesti kohentaneet kuluttajien mielialoja.
Työmarkkinoiden heikkous on jatkunut alkuvuonna ja kausitasoitettu työttömyysaste on
noussut tuntuvasti, korkeammalle kuin edellisessä huipussaan vuonna 2009. Sitkeä talouden pysähtyneisyys on lannistanut työnhakijoita, mikä yhdessä epäsuotuisan väestörakenteen ja teollisuuden rakennemuutoksen
kanssa on painanut työvoimaan osallistumisasteen tasolle, jolla se on viimeksi ollut ennen
vuosituhannenvaihdetta. Tämä tilanne luo
valtavan taakan julkiselle taloudelle ja pitää
kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen
kehityksen aneemisena. Suhdanteen elpymisen pitäisi kuitenkin saavuttaa työmarkkinat
vuosina 2016–17 laskien työttömyysastetta
hienoisesti, mutta rakenteellisia työmarkkinaongelmia ei elpyvä suhdannekaan ratkaise.
Öljyn hinnan lasku kohentaa kotitalouksien
ostovoimaa ja Euroopan keskuspankki pitää
korkotason matalana lähivuodet, mutta ansiotason reaalinen kohentuminen on pienten
nimellispalkkojen korotusten takia vaatimatonta. Luottamustiedustelut osoittavat lainanottohalukkuuden olevan elpymässä, eikä
kotitalouksien lainakannan kasvu enää hidastu – johtuen osittain olemassa olevien lainojen
hitaammasta lyhennystahdista. Jotta asuntomarkkinat vilkastuisivat, täytyy työmarkkinoilla ensin nähdä selviä elpymisen merkkejä,
joita tuskin nähdään ennen vuotta 2016. Yksityinen kulutus yltänee vain keskimäärin 1,1
prosentin vuosikasvuun vuosina 2015–17.
TYÖMARKKINAT SYYSTÄ UUDEN
HALLITUKSEN FOKUKSESSA
Suomessa korporaatioilla on paljon valtaa ja
yhteiskunta on rakennettu vahvojen instituutioiden varaan. Näille instituutioille, joihin
kuuluvat teollisuuden merkittävä rooli taloudessa, hyvinvointivaltio, keskitetyt palkkaneuvottelut ja ammattiliitot, sopeutuminen globalisaatioon, rahaliiton jäsenyyteen ja vanhenevaan väestöön on ollut vaikeaa.
Suomalaiset työmarkkinat eivät toimi parhaalla mahdollisella tavalla. Tähän viittaa
esimerkiksi niin kutsuttu Beveridge-käyrä,
joka kuvaa työmarkkinoilla vallitsevaa työn
kysynnän ja tarjonnan välistä kohtaanto-ongelmaa. Käyrä kuvaa avoimien työpaikkojen
ja työttömyyden välistä suhdetta eli sitä miten työmarkkinoilla avoimet työpaikat ja
työntekijät löytävät toisensa. Suomessa avoimien työpaikkojen määrä on 1990-laman jälkeen noussut enemmän kuin mitä työttömyys on laskenut.
6
den ja palveluiden kysyntään ja tarjontaan,
vaan koskee myös työn kysyntää ja tarjontaa.
Vähän koulutetun työvoiman tarjonta on kasvanut ja korkean tulotason maissa tämä näyttää synnyttävän palkkojen laskupaineita. Korkeasti koulutetun työvoiman kohdalla tilanne
näyttää olevan päinvastainen. Teknologinen
kehitys on myös tärkeä ajuri, sillä uusi teknologia mahdollistaa tietyn tyyppisen työn korvaamisen koneilla ja laitteilla samalla, kun
teknologinen muutos lisää näiden teknologioiden käyttöön erikoistuneiden työntekijöiden
kysyntää. Joustavimmilla työmarkkinoilla globalisaation ja kilpailun vaikutus palkkoihin on
suurempi ja joustamattomilla työmarkkinoilla
näiden vaikutus työllisyyteen on tuntuvampi.
Valuuttakurssimuutokset saattavat auttaa
maita tilanteessa, jossa työn hinta ei ole kilpailukykyinen globaalisti. Tällaiset valuuttakurssimuutokset saadaan aikaan rahapolitiikalla. Rahaliitossa oleville yksittäisille maille
tällainen apu ei ole mahdollinen ja nimellispalkkojen sopeuttaminen on ainut tie kilpailukyvyn parantamiseen. Tähän Suomenkin täytyy sopeutua, mikäli halutaan, että viennin
suhde kansantalouden kokonaistuotantoon
nousee entiselleen.
Tiina Helenius
Monissa kehittyneissä talouksissa, myös Suomessa, globalisaatio ei vaikuta vain tavaroi-
Head of Economic Research
Handelsbanken Capital Markets
7
LÄNSI-EUROOPAN KESKEISIMMÄT KIINTEISTÖMARKKINAT
Q2 2015
Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymit
- liukuva vuoden kokonaisvolyymi
POSITIIVINEN KEHITYS JATKUNUT SUURIMMASSA
OSASSA LÄNSI-EUROOPPAA
Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia)
100
87,6
75
50
25
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
BNP Paribas Real Estate - Research - July 2015
Mrd
2015
Kiinteistömarkkinoiden keskimääräiset
keskusta-alueiden tuottovaatimukset
Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia)
Teollisuus
%
Toimisto*
Liike*
7,0
6,38
6,0
5,0
4,58
4,0
3,0
3,81
2007
2008
2009
*Lukuunottamatta Luxembourg ja Wien
2010
2011
2012
2013
2014
Q2 2015
BNP Paribas Real Estate - Research - July 2015
8,0
Euroalueen talouden kasvu oli lupaavaa alkuvuonna
2015. Alueen bruttokansantuote kasvoi kyseisellä ajanjaksolla kovinta tahtia lähes kahteen vuoteen johtuen
sisäisen kysynnän kasvusta. BNP Paribas Economic
Researchin mukaan kasvu tulee jatkumaan loppuvuoden sekä vuoden 2016 ajan. Ennusteet BKT:n kasvulle
ovat 1,6 % kuluvalle vuodelle sekä 1,9 % vuodelle 2016.
Kasvua edesauttavat öljyn markkinahinnan merkittävä
lasku, kilpailukyvyn parantuminen heikon Euron takia,
taloudellisen tilanteen paraneminen, määrällisen elvyttämisen tuoma luottamuksen kasvu sekä julkisen
talouden lisäsopeutusten yleinen väheneminen. Talouskasvun perusteet ovat kuitenkin hauraat ja Kreikan kriisin pitkittyminen kasvattaa epävarmuustekijöitä. Vuoden 2015 lopulla BKT:n kasvun oletetaan
olevan vakaata Irlannissa, Saksassa tai Englannissa
sekä kasvaneen merkittävästi Espanjassa (3,2 %) ja
Hollannissa (2,1 %). Ranskassa ja Italiassa talouskasvun ennustetaan kiihtyvän.
Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli raporttiin seuratussa 14 markkinassa yhteensä 87,6 miljardia Euroa vuoden 2015 toisella kvartaalilla laskettuna
liukuvana 12 kuukauden kokonaisvolyymina. Luku oli
16 % korkeampi kuin vuoden 2014 vastaava transaktiovolyymi. Vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla
transaktiovolyymit ylittivät pitkän ajan keskiarvon
kaikilla 14 kiinteistömarkkinoilla paitsi Wienissä. Mün-
chenissä (+57 %), Berliinissä (+127 %) sekä Milanossa
(+374 %) ylitettiin kaikkien aikojen korkeimmat transaktiovolyymit vuoden 2007 ensimmäiseltä puoliskolta. Pariisin keskustassa transaktiovolyymi laski vuoden 2014 ensimmäiseen puoliskoon verrattuna 35 %
johtuen useasta suuresta portfoliokaupasta vuoden
toisella kvartaalilla.
Euroopan suurimmilla kiinteistömarkkinoilla kysyntä
keskittyy edelleen likvideihin ja vähäriskisiin keskustakohteisiin vaikka keskisuuren riskin sekä spekulatiivisten kohteiden kaupat ovatkin lisääntyneet. Lähes
kaikilla seuratuilla Euroopan markkinoilla keskustaalueiden toimistokohteiden tuottovaatimustasot ovat
laskeneet viimeisten 12 kuukauden aikana 25 ja 85
peruspisteen verran. Transaktiovolyymi Länsi-Euroopassa uskotaan pysyttelevän vuoden 2015 lopulla
edellisvuoden tasolla vaikka talouden perusteet ovat
parantuneet. On hyvin mahdollista että geopoliittiset
seikat saattavat ohjata sijoittajien päätöksentekoa.
Céline Cotasson-Fauvet
Head of European Analysis
International Research
KIINTEISTÖMARKKINAT
LISÄTIETOJA
KIINTEISTÖMARKKINAT JA
LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA
Olli-Pekka Mustonen
Kehityspäällikkö
Newsec Valuation Oy
+358 44 522 2693
olli-pekka.mustonen@newsec.fi
Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa. Tarjoamme markkinatietoa nyt myös allianssi partnerimme BNP Paribaksen kanssa Euroopan investointimarkkinoista. Toivomme, että tämä markkinakatsaus tarjoaa hyödyllistä
tietoa käyttöösi ja vastaamme mielellämme kysymyksiinne.
Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö- ja tuottovaatimustasoista. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta.
OULU
KÄSITTEET:
Vuokra (Bruttovuokra)
Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta
maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra
voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttöja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa.
Vajaakäyttö % (Vajaakäyttöaste %)
Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi
seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste), eli Vajaakäyttöaste = 100
% - käyttöaste
KUOPIO
VAASA
JYVÄSKYLÄ
PORI
TAMPERE
LAPPEENRANTA
Tuottovaatimus
Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin
perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta
kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku.
Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä.
8
HÄMEENLINNA
LAHTI
PÄÄKAUPUNKISEUTU
TURKU
PÄÄKAUPUNKISEUTU
HELSINKI, ESPOO JA VANTAA
Pääkaupunkiseudun suuret infrahankkeet
Kehärata ja Länsimetro tulevat vaikuttamaan pääkaupunkiseudun asuntoja toimitila-alueiden kysynnän painopisteisiin.
Junaradan ja Länsimetron varrelle raken-
netaan viiden seuraavan vuoden aikana
merkittävä määrä kauppakeskuksia, suurimpina näistä Kalasataman Redi, Pasilan
Tripla ja Kivistön suunnitteilla oleva kauppakeskus. Länsimetron odotetaan parantavan myös asemien lähellä sijaitsevien Espoon toimistoalueiden markkina-asemaa.
Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat kärsivät edelleen kysynnän puutteesta. Prime-alueiden ulkopuolella toimistokohteiden haasteena ovat korkeat vajaakäyttöasteet ja lähes
olematon vuokrakehitys. Nykypäivänä vuokralaiset osaavat vaatia vuokranalennuksia ja
vuokralaismuutostöitä, jotka vaikuttavat olennaisesti kohteen kassavirtaan. Vanhemmalla
toimistotilakannalla on edessään kalliit muu-
tostyöt, mikäli se halutaan muuttaa vastaamaan nykyajan vuokralaisten kysyntään moderneista ja tilankäytöltään tehokkaista avotiloista. Espoon toimistomarkkinoille odotetaan
pienoista elpymistä Länsimetron valmistuessa ja esimerkiksi Keilaniemen asema toimistomarkkinoilla tulee vahvistumaan metron ja
uudisasuinrakentamisen myötä.
Ilmarinen toteutti toukokuussa merkittävän
kiinteistösalkkujärjestelyn, jossa 15 Ilmarisen
pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa toimistokohdetta siirtyi Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiön AMF:n yhteisyrityksen omistukseen. Ilmarisen omistusosuus on 50 % yhteisyrityksestä, jonka kiinteistöomaisuuden arvo ylittää
400 miljoonaa euroa.
9
Kehäradan ja Länsimetron pysäkkien yhteyteen on rakenteilla merkittävä määrä uutta
liiketilaa. Kalasataman kauppakeskus Redin
rakentaminen on aloitettu ja kauppakeskus
valmistuu syksyllä 2018. Pasilan Triplan kauppakeskus valmistuu vuonna 2020. Yhdessä
Redi ja Tripla tarjoavat Pasilan ja Kalasataman
alueelle yli 120 000 neliötä uutta liiketilaa.
Rakennusyhtiöt NCC ja Skanska ovat mukana
Kivistön kauppakeskuksen rakentamisessa ja
kauppakeskuksen 1. vaiheeseen suunnitellaan
noin 60 000 neliötä liiketilaa. Myös Kehäradan varrella sijaitsevan Aviapoliksen rautatieasemalle on suunnitteilla liiketiloja.
Niittykummun metroaseman yhteyteen rakennettava Metrokeskus myytiin alkuvuodes-
ta OP Vuokratuotolle. Niittykummun Metrokeskus sisältää noin 5 400 neliötä liiketilaa,
suurimmat vuokralaiset ovat Kesko ja HOKElanto. Niittykummun Metrokeskus aukeaa
Länsimetron valmistuttua syksyllä 2016. YIT
myi Kauppakeskus Lauttiksen Aberdeen European Balanced Property Fundille. Lauttiksen
kauppakeskuksessa on noin 6 000 kerrosneliötä liiketilaa ja se valmistuu vuoden 2016 lopussa. Suurin osa edellä mainituista liiketilaprojekteista valmistuvat seuraavan viiden
vuoden sisällä. Uuden liiketilavolyymin tuleminen markkinoille yhdistettynä nettikaupan
aiheuttamiin haasteisiin vaatii kiinteistökehittäjiltä ja kiinteistönomistajilta merkittäviä
ponnistuksia vuokralaisten ja ostovoiman
houkuttelemiseksi uusiin liiketiloihin. Jos
viime vuosien kaltainen ostovoiman kehitys
jatkuu, kasvava kilpailu tulee todennäköisesti
laskemaan liiketilavuokria ainakin heikoimmilla liikepaikoilla.
10
noin 20 miljoonan euron asuntoportfolion.
Kehittyvät aseman seudut tulevat olemaan
pitkällä tähtäimellä varmimmat voittajat
vuokralaisista ja sijoittajista kilpailtaessa.
Kehärata ja Länsimetro ovat lisänneet asuinrakentamista asemien läheisyydessä. Vaikka
pääkaupunkiseudulla ammattimaiset kiinteistönomistajat keskittyvät pieniin asuntoihin,
joihin kohdistuu suurin vuokrannousuodotus,
on asuntovuokramarkkinoilla havaittu kasvavaa kysyntää myös keskustan ulkopuolella sijaitseville suuremmille perheasuinnoille.
Ålandsbanken Asunto-rahasto osti YIT:lta
merkittävän asuntoportfolion, joka sisälsi yli
120 asuntoa pääkaupunkiseudulta ja kasvukeskuksista. Lähes samanaikaisesti Ålandsbanken Asuntorahasto hankki Skanskalta pääkaupunkiseudulla ja Tampereella sijaitsevan
Piritta Kärävä
Senior Analyst, osakas
Newsec Valuation Oy
+358 400 330 003
piritta.karava@newsec.fi
LENTOKENTTÄ /
AVIAPOLIS
VUOKRA
Toimisto
PITÄJÄNMÄKI
LEPPÄVAARA
TÖÖLÖ/MEILAHTI
TAPIOLA
LÄNSIVÄYLÄ
KEILANIEMI
SÖRNÄINEN
VUOSAARI
Liike
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
Toimisto
Liike
Logistiikka
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
Liike
TÖÖLÖ/MEILAHTI
16 - 22
7,0 - 11,0
7,0 - 9,0
SÖRNÄINEN
13 - 20
7,0 - 12,0
6,5 - 9,0
PITÄJÄNMÄKI
11 - 17
10,0 - 20,0
7,5 - 10,0
KEILANIEMI
16 - 25
5,0 - 10,0
6,0 - 8,0
TAPIOLA
11 – 20
15 – 45
10,0 - 17,0
2,0 - 6,0
6,0 - 9,0
6,0 - 7,5
LÄNSIVÄYLÄN VARSI
11 - 16
10 – 35
5,0 - 15,0
2,0 - 6,0
6,0 - 9,0
5,5 - 8,5
LEPPÄVAARA
16 – 21
20 – 60
5,0 - 15,0
1,0 - 3,0
6,0 - 8,5
5,0 - 6,0
LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS
16 – 21
8 – 20
4,0 – 10,0
2,0 – 5,0
6,5 - 9,0
6,0 - 9,0
VUOSAARI
6,5 – 12
9 - 12
1,0 - 7,0
10,0 - 20,0
Logistiikka
7,0 - 9,5
7,0 - 8,5
HELSINKI
KESKUSTA
Helsingin keskusta ja kantakaupunki ovat
vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla olleet edelleen mielenkiintoinen sijoituskohde. Sijoittajien tuottovaatimustasot ovat
tällä alueella selkeästi maamme alhaisimpia ja markkinoille tulevia sijoitusmahdollisuuksia kohtaan on aina korkea kysyntä
sekä kotimaisten että kansainvälisten toimijoiden keskuudessa. Trendi on siis jatkunut samansuuntaisena kuin aiempina vuosina. Helsingin keskustan toimistovuokrien
nousu on jatkanut kasvuaan. Pääkaupunkiseutua vaivaava toimistojen vajaakäyttöaste on alkanut heijastumaan myös Helsingin keskustaan.
Toimistojen vajaakäyttöasteet ovat nousseet
ydinkeskustan alueella vuokralaisten siirtyessä
ydinkeskustasta muualle kantakaupunkiin. Liiketilojen vajaakäyttöasteiden nousu on jatkunut edelleen, tosin vajaakäyttöasteet ovat vielä
kohtuullisella tasolla. Isompien, yli 10 000 neliön vuokraukset ovat hiipuneet, vaikka uusiin tiloihin muutto on lisääntynyt. Varma solmi pitkäaikaisen vuokrasopimuksen Outokumpu
Oyj:n kanssa noin 4 000 neliömetrin toimistotiloista Salmisaaressa. Outokumpu muuttaa uusiin tiloihin Espoon Niittykummusta kesän 2016
aikana. Varma sopi myös Svenska Handelsbanken AB:n kanssa Itämerenkadulla sijaisevien
11
noin 5 000 neliön toimitilojen vuokraamisesta.
Handelsbankenin tavoitteena on muuttaa uusiin toimitiloihin vuoden 2016 loppuun mennessä. Itämerenkadun kiinteistön tilat olivat aikaisemmin Nokian tutkimuskeskuksen käytössä.
Tällä hetkellä tiloissa on vuokralla mm. Suomen
itsenäisyyden juhlarahasto SITRA, Supercell,
Jolla ja Wolt.
Kuluvan vuoden ensimmäinen merkittävä transaktio oli EY:n pääkonttorin kauppa uudella
Töölönlahden alueella. Saksalaisen Union
Investment:n hallinnoima rahasto UniImmo osti
vuonna 2014 valmistuneen Leed Gold- sertifioidun, noin 11 000 m2 laajuisen toimistokohteen
kotimaiselta Eteralta kauppahinnan ollessa 93,3
miljoona euroa. Alkutuotto on tällöin selkeästi
alle 5 prosenttia. EY vuokraa tiloista noin 70 %.
Toinen mielenkiintoinen ja erityyppinen kauppa tänä vuonna oli Elimäenkatu 25–27 transaktio, jossa Sveafastigheter Fund III ja HGR Property Partners möivät Leed gold- sertifioidun
noin 18 700 m2 laajuisen kohteen Deka Immobilienin hallinnoimalle rahastolle. Merkittävimmät vuokralaiset ovat Kuvataideakatemia
ja Helsingin kaupunki, vuokrien keskimaturiteetin ollessa noin 6 vuotta.
Deka Immobilien hallinnoima erikoisrahasto
osti myös SRV:ltä Helsingin Kalasatamaan rakennettavan terveys- ja hyvinvointikeskuksen.
Rakenteilla oleva REDIn viereen tuleva terveys- ja hyvinvointikeskus on määrä valmistua
vuoden 2017 loppupuolella. Tulevasta kiinteistöstä valtaosa on vuokrattu Helsingin kaupungille 20 vuoden mittaisella vuokrasopi-
muksella. Kohteen myyntihinnasta ei ole tietoa, mutta tuottovaatimuksen oletetaan
olevan alhaisella tasolla.
12
koivat alkuvuodesta. Molempien kohteiden on
tarkoitus valmistua syksyyn 2016 mennessä
ja tulevat lisäämään kantakaupungin hotellihuonetarjontaa yli 600:lla huoneella.
Kolmannessa kantakaupungissa tehdyssä
kaupassa Senaatti-Kiinteistöt möi Genestan
Nordic Real Estate II- rahastolle kaksi kehityspotentiaalia sisältävää toimistokohdetta ositteista Antinkatu 1 ja Bulevardi 21 pinta-alan ollessa yhteensä noin 42 600 m 2 ja kokonaiskauppahinnan 36 miljoonaa euroa.
Hotellirakentaminen kantakaupungin alueella
on aktivoitunut selvästi vuonna 2015. LähiTapiolan Meilahdessa omistaman toimisto- ja liikekiinteistön kehittäminen hotellikäyttöön
sekä Jätkäsaaren rakennettavan Clarion hotellin ja kongressikeskuksen rakennustyöt al-
Heikki Kangas
Varatoimitusjohtaja, osakas
Newsec Valuation Oy
+358 50 320 9136
heikki.kangas@newsec.fi
TÖÖLÖNLAHTI
KAMPPI
YDINKESKUSTA
KESKUSTA
RUOHOLAHTI
VUOKRA
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
Toimisto
Liike
30 – 120
4,0 - 6,0
35 – 125
4,5 - 7,5
Logistiikka
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
Liike
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
25 - 33
1,0 - 4,0
4,5 - 6,5
4,5 - 5,8
KAMPPI
18 - 26
1,0 - 4,0
5,0 - 6,8
4,5 - 6,0
TÖÖLÖNLAHTI
29 – 35
KESKUSTA
18 – 25
20 – 35
5,0 - 8,5
1,0 - 7,0
5,8 - 7,5
5,5 - 9,0
RUOHOLAHTI
17 – 23
15 – 30
8,0 - 15,0
1,0 - 5,0
6,0 - 8,0
6,0 - 7,5
4,8 - 5,5
3,0 - 6,0
Logistiikka
TAMPERE
nostavat volyymia, vaikka laajempaa piristymistä on edelleen vaikea nähdä. Mikäli
prime-kohteita tulisi enemmän myyntiin,
nousisi transaktiovolyymi nopeasti. Kohtuullisen riskin ja parempien tuotto-odotusten vuoksi Tampere kiinnostaa yhä sijoittajia eniten pääkaupunkiseudun jälkeen, mutta
korkeat sijoituskriteerit pitävät transaktiomäärät matalina.
Sijoitus- ja vuokramarkkinat ovat osoittaneet hyvin maltillista elpymistä. Sijoitusmarkkinoilla yksittäiset suurehkot kaupat
Sijoitusmarkkinat pysyivät Tampereella hiljaisina loppuvuodesta 2014, vaikka kokonaisvolyymi ylitti edellisvuoden luvut. Merkittävimmäksi toimistotransaktioksi jäi
UBS:n hallinnoiman saksalaisen kiinteistörahaston Sponda Oyj:lle myymä Tulli Business Park.
Vuosi 2015 alkoi lupaavasti, kun Senaatti-kiinteistöt myi ns. Hippostalon Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle. Kaupan hinta
on noin 12,1 miljoonaa euroa ja se käsittää
19 000 m 2 toimistotilaa sekä 10 000 m 2
rakennusoikeutta.
Vuoden tähän saakka merkittävin kiinteistökauppa tehtiin kesäkuussa, kun Sandvikin eläkesäätiö möi Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n
hallinnoimalle rahastolle keskustan maamerkin Koy Koskitammen Tammerkosken rannalta. Kauppahinta ei ole julkinen, mutta sen oletetaan jääneen jonkin verran alle 20 miljoonan. Toimistokohteen pinta-ala on n. 11 000m2
ja julkaistut vuokralaiset ovat Omasairaala
sekä viisi kuntaorganisaatiota (Pirkanmaan
13
liitto, Tampereen kaupunkiseudun elinkeinoja kehitysyhtiö Tredea Oy, Pirkanmaan Jätehuolto Oy, Itämeri-instituutti sekä Tampereen kaupunkiseudun kuntayhtymä).
Omalta osaltaan Tampereen kaupunki lisää
aktiivisuutta paikallisilla kiinteistömarkkinoilla. Kaupunginhallitus hyväksyi viime syksyn
lopussa päätöksen kaupungin kiinteän omaisuuden jatkotoimista. Listalla on kymmeniä
myytäviä sekä myytäväksi kehitettäviä kiinteistöjä ja rakennuskohteita. Myytävät kohteet käsittävät asuinrakennuksia, entisiä kirjastoja, kouluja, päiväkoteja sekä ainakin
yhden terveysaseman.
Tampereen Yliopistollisen sairaalan etupiha-
hanke alkoi elokuussa. Etupihalle rakennetaan
3 uutta rakennusta sekä pysäköintihalli. Hankkeen kokonaiskustannus on n. 200 miljoonaa
euroa. Rakennusten on suunniteltu valmistuvan vuosien 2017-2019 aikana.
Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n rakennuttama Arvo2 laajennus valmistuu vuonna 2016.
Tampereen yliopisto vuokraa 21 000 neliötä
25 vuoden vuokrasopimuksella, mikä vapauttaa merkittävästi nyt yliopiston käytössä olevia toimitiloja Finnmedin alueella. Kokonaisuudessaan kyseessä on yli 67 miljoonan
euron investointi.
Toimistosegmentin hankkeissa Technopolis
saa toukokuussa 2016 valmiiksi viimeisen vaiheen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuu-
den laajennuksesta. Laajennuksen yhteenlaskettu pinta-ala on 11 900 m2, mikä kasvattaa
toimistokompleksin kokonaispinta-alan noin
30 000 m2:iin. Investoinnin arvo on 39 miljoonaa euroa. Suomen Yliopistokiinteistöjen Hervantaan rakennuttama Kampusareena valmistuu puolestaan jo nyt syksyllä. Teknillisen
Yliopiston kampukselle valmistuvalla rakennuksella on pinta-alaa 16 000m2 ja kustannusarvio on noin 30 miljoonan euroa.
Koskitammen paluu toimistomarkkinaan sekä
Technopoliksen laajennuksen uskotaan lisäävän vajaakäyttöä vanhemmassa toimistokannassa.
Liikerakentamisessa Sponda teki liikkeellelähtöpäätöksen Ratinan kauppakeskuksesta.
Tämän myötä Ratinaan tulee 53 000m2 liikeja palvelutilaa. Tämä vahvistaa valmistuessaan
2018 keväällä liiketilojen painopistettä kosken
itä-puolelle. Pirkanmaan Osuuskauppa lähti
myös liikkeelle Kalevan Prismakeskuksen laajennuksen kanssa. Tässä vaiheessa laajennus
käsittää 11 000m2 ja se on täyteen vuokrattu.
14
mukana VR Track Oy, YIT Rakennus Oy ja
Pöyry Finland Oy sekä aliallianssisopimuksella Ratatek Oy. Varsinainen päätös raitiotien
rakentamisesta tehdään lokakuussa 2016.
Kaupunki käynnisti alkukesästä julkisen hankintaprosessin Areenan ja kansiprojektin toteutuksesta ja neuvottelut mahdollisten toteuttajien kanssa käydään syksyllä. Hankkeen
aikataulu hahmottuu tämän jälkeen.
Markku Turunen
Raitiotiehanke eteni siten, että Tampereen
kaupunki valitsi heinäkuussa allianssikumppanin raitiotien infran rakentajaksi. Kilpailun
voitti tarjoajaryhmittymä TRALLI, jossa ovat
Aluejohtaja, Tampere, osakas
Newsec Advice Oy
+358 40 845 3482
markku.turunen@newsec.fi
LIELAHTI
VUOKRA
KAUPPI
MYLLYPURO
KESKUSTA /
YDINKESKUSTA
MESSUKYLÄ
NEKALA
SARANKULMAPARTOLA
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
11 – 20
KESKUSTA
11 – 19
NEKALA
Toimisto
Liike
30 - 75
4,5 – 6,0
15 – 35
5,5 - 7,0
7 – 18
SARANKULMA-PARTOLA
6 – 13
HERVANTA
9 – 19
14 – 40
MESSUKYLÄ
Liike
1,0 - 4,0
6,5 - 7,5
6,0 - 7,0
2,0 - 6,0
7,0 - 8,5
7,0 - 8,5
2,0 - 6,0
6,0 - 9,0
6,0 – 7,5
Logistiikka
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
2,0 - 4,0
3,0 - 4,0
2,0 - 6,0
4–8
LIELAHTI
KAUPPI
4–8
4–8
MYLLYPURO
HERVANTA
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
7,5 - 9,5
7,5 – 10,0
7,0 - 8,0
7,0 - 8,5
4,0 - 6,0
4–8
7,5 - 8,5
9,0 - 12,0
3,0 – 10,0
10 – 18
8,5 - 10,0
8,0 - 10,0
3,5 - 5,0
10 – 30
Logistiikka
7,0 - 8,5
3,0 – 4,0
9,0 - 12,0
TURKU
Turussa on tehty tänä vuonna jo useita
merkittäviä toimitilakiinteistökauppoja. Alkuvuodesta Raisiossa kemianalan toimija
BASF myi 4 700 m2 toimistokiinteistön yksityiselle sijoittajalle. Keväällä Certeum myi
Turun Orikedossa sijaitsevan n. 19 000 m2
teollisuuskiinteistön kohteen vuokralaiselle KiiltoClean Oy:lle. Keväällä Titanium
Hoivakiinteistörahasto osti Varmalta
Turun keskustassa Aninkaistenkadulla sijaitsevan lääkärikeskuskiinteistön, joka on
vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuksella Terveystalolle. Kohteen pinta-ala on
3 379 m2 ja kauppahinta 11 miljoonaa euroa
eli 3 255 €/m2.
Julkisuudessakin huomioitu Kakolan vankilaalueen kauppa toteutettiin kesäkuun alussa.
Kiinteistökehitysyhtiö Verkaranta Kiinteistöt
Oy osti vankilakokonaisuuden sisältäen noin
15 000 k-m2 uudisrakennusoikeutta vankilan
läheisyydestä. Kokonaisuuden kauppahinta
oli 6,4 miljoonaa euroa.
Tuorein toimitilakiinteistökauppa Turussa on
kesäkuussa toteutettu Maaherran makasiinin
kauppa Turun keskustassa. Kohteen osti
Turun yliopistosäätiö.
15
Asuntosijoituspuolella Sato osti Turun yliopistosäätiöltä ja NCC:ltä yhteensä 140 asuntoa Turun keskustasta, Kupittaalta ja Länsikeskuksesta. 77 asuntoa on rakennettu
1990-luvulla ja loput ovat valmistuvaa uudistuotantoa.
Merkittävimmät liiketilahankkeet ovat käynnissä oleva Kauppakeskus Myllyn laajennus
Raisiossa sekä vastavalmistunut Kauppakeskus Skanssin yhteyteen XXL Sports & Outdoorin käyttöön rakennettu liikerakennus.
Toimistojen osalta merkittävimmät hankkeet
ovat käynnissä oleva ElectroCityn saneeraus
Kupittaalla sekä vastavalmistunut Logomo
Konttorin rakennushanke. Logistiikan osalta
käynnissä ovat Postin käytössä olevan logistiikkakeskuksen laajennus- ja muutostyöt
Liedossa.
Suomen Yliopistokiinteistöt rakennuttaa T3sairaalan viereen uuden Medisiina D -rakennuksen Turun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan käyttöön.
Kupittaalla on vireillä useita toimistohankkeita, mutta niiden aloittamisajankohta ei ole tiedossa. Liiketilapuolella merkittävimmät suunnitteilla olevat hankkeet ovat Kaarinanportin
kauppakeskus Kaarinassa sekä Kuninkoja Retail Park Turun ja Raision rajalla.
Turun telakka on päässyt hyvään vireeseen
uuden omistajansa johdolla. Telakka on julkistanut jo useita uusia laivatilauksia ja tilaukset
tuovat töitä telakalle vuoteen 2020 asti.
Tämän uskotaan vauhdittavan Turun seudun
työllisyystilannetta sekä parantavan alueen
kuluttaja- ja sijoittajaluottamusta. Tällä arvioidaan olevan positiivisia vaikutuksia Turun kiinteistösijoitus- ja käyttäjämarkkinaan.
Kupittaalle on myös suunnitteilla TYKS:n
uusi T3-sairaala, joka korvaa vanhan, huonokuntoisen sairaalan. Rakentamisen arvioidaan alkavan vuoden 2016 alussa. Lisäksi
16
Pekko Horttana
Analyytikko
Newsec Valuation Oy
+358 50 531 1426
pekko.horttana@newsec.fi
MYLLY
LENTOKENTTÄ
ORIKETOMETSÄMÄKI
VUOKRA
KESKUSTA /
YDINKESKUSTA
PANSIO
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
10 - 18
KESKUSTA
9 - 14
KUPITTAA
SKANSSI
Toimisto
Liike
25 - 65
3,0 - 7,0
12 - 30
6,0 - 10,0
Logistiikka
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
Liike
2,0 - 4,0
7,0 - 8,0
6,0 - 7,0
2,5 - 8,0
7,5 - 9,0
7,0 - 10,0
Logistiikka
LENTOKENTTÄ
5 - 10
2,0 - 4,0
9,0 - 12,0
ORIKETO-METSÄMÄKI
4-7
8,0 - 11,0
9,0 - 12,0
KUPITTAA
SATAMA
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
13 - 17
SKANSSI
10 - 20
15 - 45
PANSIO
SATAMA
MYLLY
4,0 - 6,0
1,0 -4,0
5 – 10
15 - 30
7,0 - 10,0
6,5 - 7,5
2,0 - 4,0
4 – 10
7 – 12
7,0 - 9,0
1,0 - 4,0
8,0 - 15,0
1,0 - 4,0
1,0 - 4,0
9,0 - 12,0
8,5 - 12,0
9,0 - 12,0
6,0 - 8,0
OULU
Oulun kiinteistökauppamarkkinat ovat aktivoituneet tämän vuoden aikana ja kiinteistötransaktioiden volyymissä päästiin lähelle pitkän ajankeskiarvoa. Yksittäinen suuri
investointi tehtiin Oulussa, kun ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax AB hankki
lähes 68 000 neliön tutkimus- ja kehityskiinteistön NV Property Fund KY:ltä. Kohde
on kauppatiedotteiden mukaan täyteen
vuokrattu. Sijoittajanäkökulmasta Oulussa
seudun kiinteistöt kiinnostavat edelleen
etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia
instituutioita. Kansainväliset toimijat ovat
erittäin tervetulleita Oulun kiinteistökauppamarkkinoille.
Toimistomarkkinat ovat hiukan vilkastuneet
mm. start-up yrityksien toimesta. Vajaakäyttöasteiden oletetaan pysyvänkin nykymäärässä tai kasvavan maltillisesti Oulun toimistoissa. Vajaakäytön hienoiset muutokset johtuvat
osaksi start-up yrityksien kykenemättömydestä täyttää kokonaisuudessaan isojen yksikköjen tyhjäksi jättämiä tiloja. Fennovoiman
etenevästä Pyhäjoen ydinvoimala hankkeesta
uskotaan saavan piristäjä Oulun seudun toimistomarkkinaan.
Toinen merkittävä kansainvälinen kiinteistökauppa Oulussa tehtiin, kun Northern Horizon
Capital Healthcare II – rahasto allekirjoitti so-
17
pimuksen Temotek Oy:n kanssa hoivakodin
myymisestä Limingassa. Rakennusprojektin
odotetaan valmistuvat kesällä 2016.
Liikekiinteistöissä tehtiin myös kiinteistökauppoja. Citycon Oyj myi kauppakeskus Gallerian
ja sen viereisen Citytalon Oulun keskustassa.
Kiinteistön ostajana toimi paikallinen Osuuskauppa Arina. Ostajalla on tarkoitus kehittää
Galleria ja City – tavaratalojen kiinteistöjä remontoimalla ne osaksi Kauppakeskus Valkeaa, joka on rakenteilla Oulun ydinkeskustaan.
Kauppakeskus Valkean on tarkoitus valmistua
vuoden 2016 aikana. Kauppakeskus Valkeaan
tulee yhteensä yli 25 000 neliötä vuokratta-
vaa tilaa kiinteistökaupan johdosta. Keskustan vetovoimaisuutta lisännee myös aikataulussaan pysytellyt Kallioparkki Kivisydän.
Oulun keskustan alle n. 30 metrin syvyyteen
rakennettavan pysäköintihallin tavoitteellinen
käyttöönottoajankohta on kesällä 2016. Pysäköintiratkaisu palvelee myös tulevaa asemanseudun Matkakeskusta, joka on tällä hetkellä
päätetty siirtää. Matkakeskusta koskevaa
maankäyttösopimusta venytetään Oulussa.
Oulun uuden rautatieaseman eli matkakeskuksen rakentaminen lykkääntyy ensi vuosikymmenelle vähintäänkin vuoteen 2021.
Kauppaurienkadulla Ilmarisen omistaman ja
Mehiläiselle vuokrattavan uuden sairaalankiinteistön käyttöönotto on jo aloitettu 1. kerroksen liiketilojen osalta. Valkean ja Ilmarisen
kiinteistön saavutettavuus on Kivisydämestä
varsin hyvä. Näiden kohteiden valmistuminen
jatkaa nyt käynnistynyttä Oulun keskustan
kauppapaikkojen uusjakoa. Liikehdintää
ydinkeskustassa on nyt kovasti.
Asuntojen sijoittajamarkkinoissa vuokraasuntojen kysyntä on uusissa aloitetuissa
kohteissa jäänyt kuitenkin lähinnä ydinkeskustan alueelle, jossa pienet asunnot ovat
tehneet hyvin kauppansa. Laitakaupungilla
sijoitusasuntojen ja isojen perheasuntojen kysyntä on taantunut. Rautatienkadulle hiukan
etelään keskustasta on rakentumassa lähes
40 vuokra-asuntoa, sijoittajana toimii SATO.
Keskustan liikekortteleissa asuntojen lukumäärän kasvu onkin yhä vahvistuva trendi.
LINNANMAA /
RITAHARJU
Uutta Oulun keskustan korkeaa rakentamista
kuvaa As Oy Oulun Pajarinkulma, joka rakennetaan omalle tontille tulevan kauppakeskus
Valkean päälle. Rakennuttaja Skanska ilmoittaa saaneensa myydyksi kaikki 66 asuntoa,
joiden arvioitu valmistuminen on 6/2016.
Toisena esimerkkinä mainittakoon, että
Oulun Kaupunki on solminut maankäyttösopimuksen Limingantullin kaupunginosassa
sijaitsevista Sponda Kiinteistöt Oy:n omistuksessa olevista kiinteistöistä. Kaavaehdotus ei muuta omistajan määräysvallassa olevien kiinteistöjen rakennusoikeutta, vain
käyttötarkoitus muuttuu. Kaavaehdotus sisältää 7730 kem 2:ä liikerakennusten rakennusoikeutta.
Mia Runtti-Manninen
Aluepäällikkö
Newsec Asset Management Oy
+358 50 466 5623
mia.runtti-manninen@newsec.fi
RUSKO
VUOKRA
ALPPILA
KESKUSTA /
YDINKESKUSTA
KONTINKANGAS
NUOTTASAARI
JA SATAMA
LENTOKENTTÄ
18
LIMINGANTULLI
Toimisto
Liike
YDINKESKUSTA
10 - 17
KESKUSTA
9 - 13
KONTINKANGAS
9 - 14
Toimisto
Liike
35 - 70
3,0 - 7,0
15 - 30
5,0 - 9,0
8 - 13
RUSKO
8 - 13
LIMINGANTULLI
7 - 12
SATAMA/NUOTTASAARI
7 - 16
8 - 15
Liike
2,0 - 4,0
7,5 - 9,5
6,5 - 8,5
2,0 - 7,0
8,0 - 11,0
8,0 - 10,5
6,0 - 20,0 2,0 - 10,0
4–8
4,0 - 10,0
4-7
4,0 - 10,0
5-8
5,0 - 8,0
9,5 - 12,5
8,5 - 12,0
1,0 - 9,0
8,5 - 11,0
2,0 - 8,0
8,5 - 11,0
1,0 - 5,0
6,0 - 10,0
Logistiikka
8,5 - 10,5
4,0 - 9,0
5–8
6 - 12
TUOTTOVAATIMUS
Toimisto
4-8
LINNANMAA/RITAHARJU
Logistiikka
2,0 - 6,0
ALPPILA
LENTOKENTTÄ
VAJAAKÄYTTÖ
Logistiikka
3,0 - 6,0
8,0 - 10,0
9,0 - 11,0
8,0 - 10,5
9,5 - 11,0
9,0 - 10,0
9,0 - 12,0
9,5 - 12,0
19
hasto osti osana portfoliokauppaa Seppälän
alueelle juuri valmistuneen liiketilakohteen.
MUU
SUOMI
JYVÄSKYLÄ
KUOPIO
VAASA
JYVÄSKYLÄ
PORI
HÄMEENLINNA
LAPPEENRANTA
LAHTI
PÄÄKAUPUNKISEUDUN
KEHYSKUNNAT
Uudisrakennushankkeet Jyväskylässä ovat vähentyneet edellisvuoteen verrattuna. Asuntokohteiden lisäksi Seppälän alueen ensimmäiset
liiketilahankkeet ovat käynnistyneet; alueelle
rakentuu uutta liiketilaa päivittäistavarakauppaketju SOK:lle. Lisäksi tavarataloketju Puuilolle valmistui juuri liiketilaa. Seppälän suurten liiketilahankkeiden, kauppakeskus Sepän ja
Seppälän Portin, rakentaminen on tarkoitus
alkaa vuoden 2015 aikana.
Jyväskylän Kankaan kehitys Oy, jonka omistajat ovat Skanska Talonrakennus Oy, YIT Rakennus Oy ja Jyväs-Parkki Oy, ostivat Kankaan
vanhan paperitehtaan Jyväskylän kaupungilta.
Kohteen kokonaissuunnittelu valmistuu kesän
aikana ja siipiosan kehittäminen koulutus- ja
toimistotiloiksi valmistuu vuoden loppuun
mennessä. Lisäksi Fennian kiinteistösijoitusra-
LAHTI
Merkittäviä uudisrakennushankkeita ei ole
aloitettu Lahdessa alkuvuonna 2015. Uuden
matkakeskuksen rakentaminen on edennyt aikataulussa ja sen odotetaan valmistuvan vuoden lopussa. Lisäksi keskussairaalan vajaan
13 000 m2 laajennustyöt on tarkoitus valmistua vuoden 2016 loppuun mennessä.
Kaupungin transaktiomarkkinat ovat olleet
alkuvuoden kohtuullisen aktiiviset. Fennia,
Aktia Henkivakuutus sekä Metallityöväen liitto ostivat toimistokiinteistö BW Towerin alkuvuonna 2015. Aleksanterinkatu 24:ssä sijaitseva toimisto- ja liikekiinteistö myytiin Fennian kiinteistösijoitusrahastolle. Kaupungissa
myytiin myös asuntokohteita VVO:lle sekä
Orava Asuntorahastolle.
KUOPIO
Kaupungin rakennusaktiviteetti on vähentynyt edellisvuodesta. Suunnitteilla on kuitenkin useita hankkeita, joiden rakentaminen
alkaa muutaman vuoden sisällä. Näihin lukeutuvat Technopoliksen tornitalo Tiedepuiston itäpuolelle sekä useita liikerakennushankkeita. Puijon sairaalan uusi sairaalarakennus
on valmistunut alkuvuonna 2015 ja laajat perusparannustyöt käynnistyneet.
Norjalainen kiinteistösijoittaja Ness, Risan &
Partners osti osana portfoliokauppaa Kuopion postikeskuksen Posti Groupilta. Kauppaan kuului yhteensä viisi Postin omistamaa
logistiikkakiinteistöä.
VAASA
Uudisrakentamisen vähäisyys Vaasassa on
jatkunut alkuvuonna 2015. Kaupunkiin on
suunnitteilla useita hankkeita, joiden rakentaminen alkaisi lähi-vuosina. Liikekeskus Gneissihovin suunniteltu laajennus käsittää noin
4 600 m 2 uutta liiketilaa nykyisen kohteen
viereen.
Kaupankäynnin kohteena oli alkuvuonna
2015 osa keskustassa sijaitsevasta Kauppakeskus Rewellista. Kaupassa Osuuskauppa
KPO lisäsi omistustaan kohteessa.
HÄMEENLINNA
Hämeenlinnan kaupallinen rakenne muuttui,
kun kauppakeskus Goodmanin avajaisia vietettiin loppuvuonna 2014. Kevan omistamassa ja NCC:n toteuttamassa kohteessa on
vuokrattavaa alaa noin 26 000 m2. Kauppakeskus on löytänyt paikkansa sekä herättänyt mielenkiintoa ja kilpailua alueella.
Hämeenlinnan kiinnostavuus on jatkunut
edelleen. Kesäkuun alussa erikoissijoitusrahasto eQ Liikekiinteistöt osti Hämeenlinnan Kcitymarketin ja K-raudan noin 48 miljoonalla
eurolla. Kohteessa on tiettävästi pitkät vuokrasopimukset. Kiinteistöt sijaitsevat Tiiriön
kauppa-alueella noin 3 kilometrin päässä
kauppakeskus Goodmanista.
Hämeenlinnan asuntomarkkinoiden aktiivisuus on pysynyt vahvana. NCC sai valmiiksi 61
vuokra-asunnon projektin Hämeenlinnan keskustasta viime vuoden loppupuolella. Hankkeen sijoittajana toimi IceCapital. Investors
House hankki vuonna 1991 rakennetun asun-
20
tokohteen Hämeenlinnasta noin 3,2 miljoonalla eurolla.
PORI
Porin keskustan tuntumassa sijaitseva kauppakeskus Puuvilla on saanut tunnustusta vanhan tehdasalueen uusiokäytöstä ja projekti on
ollut hyvin onnistunut. Puuvillassa on yhteensä 55 000 m2 vuokrattavaa alaa sisältäen liiketilan lisäksi mm. toimistotilaa. Porin liiketilamarkkinoiden kilpailu onkin kiristynyt.
Viime vuoden loppupuolella Citycon ilmoitti
käynnistävänsä Satakunnan ammattikorkeakoulun SAMK:n uuden kampuksen rakentamisen. Vuoden 2015 kesäkuun lopussa ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö osti rakenteilla olevan kampuksen Cityconilta 56,5
miljoonan euron kauppahintaan. Kohteessa
ovat vuokralaisina mm. Satakunnan ammattikorkeakoulu ja Kesko.
Uusi kampus sijoittuu Porin keskustaan rautatieaseman viereen. Tontille rakennetaan 4- ja
5-kerroksiset toimistorakennukset. Projekti
on tarkoitus valmistua vuonna 2017 ja rakentamistöistä vastaavana projektijohtourakoitsijana toimii NCC Rakennus.
LAPPEENRANTA
Kauppakeskus IsoKristiina avasi ensimmäisen
kehitysvaiheen jälkeen ovensa toukokuussa
2015. Tällä hetkellä kauppakeskuksessa palvelee noin 60 liikettä ja siellä on noin 550 parkkipaikkaa. Kokonaisuudessaan IsoKristiina valmistuu lokakuussa 2015, minkä jälkeen liikkeitä
on lähes 80. IsoKristiinan vieressä sijaitsee
myös Hotelli Lappee. Lappeenrannan kaupun-
ginteatteri tulee sijoittumaan myös kauppakeskukseen. Hankkeessa sijoittajina ovat Citycon,
Ilmarinen sekä Lappeenrannan kaupunki ja sen
toteuttaa Skanska.
Etelä-Karjalan Osuuspankin uuden pääkonttorin rakennustyöt ovat alkaneet Lappeenrannan keskustassa ja projektin odotetaan valmistuvan vuonna 2016.
Lappeenrannan keskustan ns. City-korttelin
uudistaminen on ollut pitkään suunnittelu
pöydällä ja sai vahvistusta tämän vuoden
alussa, kun kaupunginvaltuusto hyväksyi Citykorttelia koskevan kaavan. Uusi kaava mahdollistaa keskustassa sijaitsevan Matkatalon
ja Koulutalon purkamisen sekä tonttien hyödyntämisen. Uuden kaavan myötä korttelialueen rakennusoikeudeksi tulee noin 6 400 kerrosneliömetriä.
PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNAT
Pääkaupunkiseudun kehyskuntiin lukeutuvat
Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi,
Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula, Vihti, Mäntsälä ja
Pornainen.
Loppuvuoden 2014 ja alkuvuoden 2015 aikana
kehyskunnille on rakentunut huomattava määrä
vuokra-asuntoja, arviolta yli 260 kappaletta.
Vuokra-asuntohankkeiden sijoittajina ovat olleet mm. LähiTapiola Asuntorahasto Prime Ky,
IceCapital Housing Fund III Ky ja VVO. Useita
asuntoprojekteja on myös kesken kehyskunnissa. Hyvinkään keskustaan ja Järvenpään Pajalaan on rakenteilla yli 80 vuokra-asuntoa, sijoittajana IceCapital Housing Fund III Ky.
Keravalla valmistui logistiikkakeskus GCC
Kerca II, joka on jatkoa alueen muille logistiikkakohteille. Mäntsälässä venäläisen hakukoneyhtiö Yandexin datakeskuksen ensimmäinen
osa valmistui loppuvuonna 2014. Lisäksi logistiikkatilaa on rakenteilla Tuusulan Maantiekylään, jonne rakentuu Stockmannin uusi jakelukeskus. Tuusulan logistiikkaan painottuvan Focus-alueen rakentaminen ei vielä ala kuluvan
vuoden aikana. Suunnitteilla on lisäksi Kirkkonummen Inkilään sijoittuva erikoiskaupan keskus. Onvest Oy sai valmiiksi noin 6 500 neliön
varaston laajennuksen Hyvinkäällä.
Alkuvuonna kiinteistökauppa on ollut hiljaista
kehyskunnissa. Viime vuoden kiinteistökaupat
rajoittuivat lähinnä logistiikkakiinteistöjen
kauppoihin. Liiketilojen kauppoja tehtiin osana
portfoliokauppoja. Suurin yksittäinen kiinteistökauppa toteutui, kun Capman Real Estate
myi Tokmannin Mäntsälässä sijaitsevan logistiikkakeskuksen Suomessa uudelle toimijalle
ARC Globalille. SRV myi täyteen vuokratun
Kercan alueella sijaitsevan logistiikkakiinteistön Julius Tallberg Kiinteistöt Oyj:lle. Capman
Real Estate II osti vähimmäisosuuden kauppakeskus Willasta Hyvinkäältä. Trevian Care II Ky
lisäsi hoivakotiomistustaan ostamalla neljä
päiväkotikiinteistöä Kirkkonummelta, Keravalta, Hyvinkäältä ja Oulusta.
21
MENEILLÄÄN OLEVAT HANKKEET
8
PÄÄKAUPUNKISEUTU
7
22
MUU SUOMI
VANTAA
11
17
14
1
OULU
5
6
7-10
19
4
16
18
9
ESPOO
12 15
21
22
13
3
HELSINKI
2
20
10
6
3
KOHDE
1. ALBERGA BUSINESS PARK
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
toimisto
5 300
2015 / Q4
KOHDE
12. TOIMISTOKEHITYSKOHDE
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
toimisto
11 000
2015 / Q4
TURKU
2. ISO OMENAN LAAJENNUS
liike
25 000
2016 / Q3
13. NIITTYKUMPU METROKESKUS
liike
5 400
2016 / Q4
3. KAUPPAKESKUS AINOA
liike
20 000
2017 / Q2
14. KAUPPAKESKUS RISTIKKO LAAJENNUS
liike
8 000
2015 / Q4
4. ILMALANRINNE
toimisto
15 000
2015 / Q4
15. KAUPPAKESKUS REDI
liike
64 000
2018
5. OSMONTIE 38
toimisto
3 300
2015 / Q4
16. AITIO BUSINESS PARK
toimisto
4 700
2016 / Q3
1. ELECTROCITY KOY
6. ULTIMES BUSINESS GARDEN
toimisto
11 000
2016 / Q2
17. DIXI LAAJENNUS
toimisto
8 000
2017 / Q2
2. KAUPPAKESKUS MYLLY
7. AVIABULEVARDI
toimisto
9 100
2016 / Q1
18. KAUPPAKESKUS TRIPLA
liike
60 000
2020
8. VAK:N TOIMITILAT
teollisuus
5 600
2015 / Q3
19. KESKO LAAJENNUS
liike
20 000
2017 / Q4
4. LAHDEN MATKAKESKUS
9. HOTELLI CUMULUS MEILAHTI
hotelli
9 170
2016 / Q2
20. KAUPPAKESKUS LAUTTIS
liike
5 100
2016 / Q4
5. BW-TOWER
10. CLARION HOTEL & CONGRESS CENTRUM
hotelli
21 400*
2016 / Q3
21. HYVINVOINTIKESKUS
hoiva
18 200
2017 / Q4
6. PRISMA
11. VEHO AUTOKAUPPA
Lähde: KTI, Newsec
liike
10 700*
2016 / Q1
KALASATAMA TERVEYS- JA
22. LASTENSAIRAALA
hoiva
45 000
TAMPERE
4-5
TUUSULA
RAISIO
KOHDE
7. KOY OULUN KAUPPURIENKATU 9
*bruttoala
Lähde: KTI, Newsec
14
SIPOO
LAHTI
11-12 LAPPEENRANTA
13
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
TILATYYPPI
VUOKRATTAVA
ALA m2
ARVIOITU
VALMISTUMINEN
toimisto
8 000*
2016 / Q2
8. KAUPPAKESKUS VALKEA
liike
20 000
2016 / Q2
liike
17 000
2015 / Q4
9. KAUPPAKESKUS CUBE
liike +
toimisto
2 000 +
2 200
2015 / Q4
11 900
2016 / Q2
10. TALENOM OY TOIMISTORAKENNUS toimisto
8 000*
2016 / Q2
2015 / Q4
11. PÄÄKONTTORI
toimisto
7 200
2016 / Q4
7 500
2015 / Q4
12. KAUPPAKESKUS ISOKRISTIINA
liike
14 200
2015 / Q4
liike
12 000
2016 / Q3
13. LOGISTIIKKAKESKUS
logistiikka
22 000
2016 / Q2
toimisto +
liike
5 000* +
2 500
2015 / Q3
14. STOCKMANNIN JAKELUKESKUS
varasto
29 000*
2015 / Q4
3. TECHNOPOLIS YLIOPISTONRINNE toimisto
2017 / Q4
1-2
JYVÄSKYLÄ
toimisto
KOHDE
ETELÄ-KARJALAN OSUUSPANKIN
*bruttoala
LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA
LONTOO OHJAA
GLOBAALEJA
PÄÄOMAVIRTOJA
Kiinteistösijoitusmarkkinat kansainvälistyvät entisestään. Sitä varten Newsec ja BNP
Paribas Real Estate solmivat kumppanuussopimuksen vuonna 2012. Paikallaan polkevan talouden elpyessä ja erityisesti kansainvälisen sijoitusmarkkinan piristyessä yhteistyömme viimeisen parin vuoden aikana
BNP Paribaksen kanssa on lähtenyt vahvasti käyntiin. Tänäkin vuonna olemme yhdessä
työstäneet useampaa transaktioprojektia.
Lupaavan alkutaipaleen jatkeeksi päätimme
edelleen syventää yhteistyötämme BNP Paribaksen kanssa. Niinpä lähdin heinäkuussa
pariksi viikoksi BNP Paribas Real Estaten Lontoon toimistolle tapaamaan kansainvälisiä sijoittajia, samalla kartoittaen heidän tämän
hetken näkemystä Suomesta aistimaan Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinan pääkaupungin
tunnelmia.
KIINTEISTÖSIJOITUSMARKKINA
SUOMESSA SYKSYLLÄ 2015
Perinteisesti kiinteistösijoitusmarkkinan piristyminen Euroopassa näkyy ensin Englannissa, sitten Saksassa ja Ranskassa, ja vasta
sen jälkeen muutkin markkinat alkavat houkuttamaan tuotto-riski –suhteellaan. Näin
vaikuttaa olevan myös vallitsevassa taloustilanteessa, sillä tällä hetkellä pääoma etsii
parempia sijoituskohteita myös muilta markkinoilta. Aiempiin vuosiin verrattuna pääomavirtaa on aiempaa enemmän tullut Pohjois-Amerikasta, Aasiasta ja Lähi-idästä. Usealle kansainväliselle sijoittajalle suorat
sijoitukset uusille markkinoille ovat kuitenkin
haastavia, sillä investointiorganisaatiot ovat
pienet. Tämän vuoksi pääoma kohdistuu pää-
23
asiassa rahastoihin tai isoihin ja helppohoitoisiin kohteisiin.
Pohjoismaiden ja erityisesti Suomen investointimarkkinaa kuvaavaa on ollut myös uusien sijoittajien tulo markkinoille viimeisen vuoden aikana ja kiinnostuksen lisääntyminen.
Osa sijoittajista on ottanut Suomen fokukseen
osana yleistä kiinnostusta pohjoismaihin; osa
on puhunut asettumisesta Suomeen pysyvästi tai jopa perustaneetkin Suomeen jo toimiston. Euro valuuttana, vähäisempi kilpailu ja
paremmat tuotot Ruotsiin verrattuna ovat
Suomen vahvuuksia. Norjan kiinteistösijoitusmarkkina on puolestaan ollut aiemmin suhteellisen sulkeutunut, mutta nyt se vaikuttaa
selkeästi hieman avanneen oviaan ja kansainväliset sijoittajat ovat löytäneet tiensä myös
sinne.
Suurimpana haasteena harkittaessa Suomea
sijoituskohteena nähdään edelleen kohteiden
heikko likvidiys markkinan pienen koon vuoksi. Jos ulkomainen sijoittaja harkitsee suoria
sijoituksia Suomeen ja vertailee eri markkinoiden vuotuisia transaktiovolyymitasoja, on iso
kynnys lähteä uutena sijoittajana Suomen
markkinoille. Myös sopivia, riittävän suuria sijoitustuotteita on ollut verrattain vähän tarjolla. Sijoituskohteiden tulisi olla lähtökohtaisesti vähintään 20 miljoona euroa – ylärajaa
ei monella tällä hetkellä ole, vaan pääomaa
on tarvittaessa järjestettävissä hyvien kohteiden osalta lisää. Kansainväliset sijoittajat
näkevät myös aktiivisen manageroinnin
haasteena ja siten suosivat asset managerien käyttöä etenkin työteliäimmissä kohteissa. Kohteiden sijoittuminen pääkaupunkiseudun ulkopuolelle on monelle ”no go”, sillä
LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA
usein riittävän isoja kohteita ei euromääräisesti ole tarjolla tai sitten ne ovat suhteessa
liian isoja paikalliseen markkinaan. Kansainvälisillä sijoittajilla on kuitenkin jonkin verran
kiinnostusta ja mahdollisuuksia sijoittaa
isoimpiin yliopistokaupunkeihin, mutta ne
ovat vaikeita ensimmäisenä sijoituksena, ellei
kyseessä ole osa portfoliota.
Kiinnostus Suomea kohtaan on siis selkeästi
kasvanut viime kuukausina, mutta kiinnostus
on vielä toistaiseksi melko rajoittunutta ja se
ei välttämättä heti laajene pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Uusia sijoittajia tullaan kuitenkin varmasti näkemään Suomen markkinoilla lähiaikoina. Esimerkiksi isot Euroopanlaajuiset myynnissä olevat portfoliot tulevat
tuomaan lisää kansainvälisiä sijoittajia myös
Suomeen.
KUINKA PITKÄÄN KIINTEISTÖSIJOITUSMARKKINA SITTEN
VIELÄ PYSYY PIRTEÄNÄ?
Näkemyksiä Lontoossa oli erilaisia. Osan mukaan korot lähtisivät Kreikan tilanteen selvittyä
hienoiseen nousuun, mutta suurimman osan
mielestä EKP ei tule nostamaan korkoja vielä
lähitulevaisuudessa tai keskipitkällä aikavälillä,
sillä Euroopan markkinat pitää saada ensin
kunnolla pyörimään ja siihen luultavasti menee
aikaa. Todennäköisesti ohjauskorko nousee ensin Pohjois-Amerikassa, joka sitten viiveellä
siirtyy Eurooppaan. Korkosijoitusten hyvin matalat tuotot ja pankkirahoituksen piristyminen
ovat tehneet erityisesti pitkistä vuokrasopimuksista erittäin houkuttelevan sijoitustuotteen, jossa ennätysmatalia tuottovaatimustasoja on nähty ja tullaan näkemään. Tämä on
Suomessakin selkeästi näkynyt kaikista matalariskisimpien kohteiden hinnoittelussa, jossa
tuottovaatimukset ovat olleet jo neljän prosentin tuntumassa.
LONTOOSSA MENEVÄ
TUNNELMA HEINÄKUUSSA
ENNEN LOMAKAUTTA
Lontoon ja Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinan kesän alkua on kuvannut muutamat isot
Euroopan laajuiset portfoliot, jotka ovat vaihtaneet tai vaihtamassa omistajaa. Lontoon
myötätuuli on saanut myös muut Englannin
suuret kaupungit aktivoitumaan entisestään
kansainvälisten sijoittajien fokuksessa. Sijoitettavaa varallisuutta on markkinoilla tarjolla
erittäin runsaasti ja sijoitusyhtiöiden kiinteistöpainotukset ovat kasvaneet. Osasyinä ovat
varsin maltilliset tuotot koroista, korkea riski
osakkeista ja matalat rahoituskustannukset.
Erityisen paljon kiinteistömarkkinoilla olisi rahaa pitkiin, vakaisiin kassavirtoihin korvaamaan korkosijoituksia. Samalla kiinnostus riskisimpiin tuotteisiin on pysynyt maltillisella
tasolla, kuten toistaiseksi myös pankkien lainoitusasteet. Maltillinen taso lainoitusasteissa
on johtunut pääosin runsaasta pääomasta
markkinoilla sekä muistissa olevista ongelmista korkeilla lainoitusasteilla. Sopivien tuotteiden vähäinen määrä ja paine saada pääoma
tuottamaan ovat kuitenkin ajaneet sijoittajia
laajentamaan sijoitusfokuksiaan ja ottamaan
hieman enemmän tapauskohtaisia asioita
huomioon. Transaktioiden toteutusaika on
myös pidentynyt hieman aiemmasta ja DDtarkastelu tehdään aiempaan perusteellisemmin. Lähitulevaisuudessa tuskin nähdään vuo-
24
Transaktiovolyymi MrdEUR
Mrd
80
60
40
20
0
2007
Suomi
2008
Ranska
2009
Saksa
2010
2011
2012
2013
2014
UK
den 2007–2008 kaltaista riskinottoa – ne ajat
ovat vielä (hyvin) sijoittajien muistissa.
BNP PARIBAS REAL ESTATE
JA NEWSEC
sitten Aasiasta, Pohjois-amerikasta, Lähi-Idästä
tai mistäpäin Eurooppaa tahansa, niin me yhdessä BNP Paribaksen ja Newsecin verkoston
kanssa voimme vastata nykyisen globaalin
markkinan vaatimiin tarpeisiin. Jos haluat kuulla
lisää BNP Paribas Real Estatesta tai yhteistyöstämme, niin ota rohkeasti yhteyttä.
Vahva kiinteistösijoitusmarkkinoiden kansainvälistyminen on huomioitu osana Newsecin strategiaa ja BNP Paribaksen kanssa olemme pystyneet luomaan aidosti kansainvälisen
kumppanuuden, jolla pystymme tarjoamaan
parhaan mahdollisen lopputuloksen asiakkaillemme. Lontoo on globaalien pääomavirtojen
moottorina erittäin tärkeä markkina ja siksi
olemme panostaneet yhteistyössämme erityisesti Lontoon markkinaan.
BNP Paribaksen verkosto toimii 37 maassa ympäri maapalloa tarjoten laajan palveluvalikoiman kiinteistöomistajille ja –sijoittajille kattaen
kiinteistöjen koko elinkaaren. Joten olipa kyse
Toni Perätalo
Associate
Capital Markets
LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ
CAPITAL
MARKETS
LEASING
ASSET & PROPERTY
MANAGEMENT
VALUATION
& ADVISORY
CORPORATE
SOLUTIONS
PASSION
25
FOR COLLEAGUES
AND CLIENTS
EXCELLENCE INNOVATION INTEGRITY
LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ
LISÄTIETOJA
NEWSECISTÄ
NEWSEC
TOIMISTOT
HELSINGIN TOIMISTO
TURUN TOIMISTO
KUOPION TOIMISTO
Aukioloaika: Klo 8.00-17.00
Kauppakeskus Hansa,
Innopark, Visa 1
Postitalo, Mannerheiminaukio 1 A
Eerikinkatu 17 C, 20100 Turku
Kirkkokatu 1, 3krs.
PL 52, 00101 Helsinki
Puh. +358 207 420 400
70100 Kuopio
Puh. +358 207 420 400
Puh. +358 40 193 1016
Puh. + 358 207 420 400
Fax +358 207 420 499
Kai Keituri
+358 400 400 930
kai.keituri@newsec.fi
Mikko Salla
+358 40 567 4407
mikko.salla@newsec.fi
Hannu Ridell
+358 50 559 5527
hannu.ridell@newsec.fi
Juhani Reen
+358 50 1696
juhani.reen@newsec.fi
JYVÄSKYLÄN TOIMISTO
TAMPEREEN TOIMISTO
Innova 2, B2a (2. kerros)
Aleksanterinkatu 32 B
Lutakonaukio 7
33100 Tampere
40100 Jyväskylä
Puh. +358 207 420 400
Puh. +358 207 420 400
Fax +358 207 420 439
Puh. +358 40 193 1074
OULUN TOIMISTO
HÄMEENLINNAN TOIMISTO
Saaristonkatu 11A
Innopark, Visa 1
90100 Oulu
Vankanlähde 7
Puh. +358 207 420 400
13100 Hämeenlinna
Fax +358 8 527 0011
Puh. +358 207 420 400
26
NEWSEC SUOMESSA
• LIIKEVAIHTO 16 M€
• 200 ASIANTUNTIJAA ASIANTUNTIJAA
• ARVIOINTEJA ~ 11 MRD€/VUOSI
• KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ 200 - 500 M€/VUOSI
• KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4,2 MM2
• TYYTYVÄISET ASIAKKAAT
• 30 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA 2008 - 2014 (GREAT PLACE TO WORK®)
ARVIOINNIT JA ANALYYSIT
OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO
Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on
Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituk-
60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation
sen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme
tietokanta.
räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen
neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimain-
KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA
vestointien asiantuntija.
Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla
on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20
STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT
toimipaikkaa 8 maassa. Lähes 2 000 kiinteistöä ja
Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun
11 Mm2 manageerauksessa.
hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin.
GLOBAL SERVICE FOR YOU
• NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE
• OVER 6500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES
THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

lataa raportti

Transcription

Similar documents

Lataa raportti

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Liite 2, Hinta-arvio, Newsec Valuation Oy/Savijärven vapaa

Realia Group Markkinakatsaus kesä/ 2010 - Yritys

Myyntiesite - SIP Nordic

OPERATIIVISTEN RISKIEN HALLINTA

Energiayhtiöt Sprinter III

MARKKINAKATSAUS TALVI 2011

SKIEXPOSSA KUNNOSSAPIDOLLA