Budapest City Report

Transcription

Budapest City Report
3
harma
Q3
Budapest City Report - Q3 2014
Economy/Investment
Hungarian Economy
Hungary came out of recession in 2013 and by mid-2014 the
economy showed some of the best macro-economic indicators
in Europe. GDP growth peaked at 3.7% in Q2 2014 (the
strongest among the EU 28) and the full year forecast is
expected at 3%. Inflation has been at around 0% between
January and September and the central bank sharply reduced
the main interest rate to 2.1%. In the meantime, the
unemployment rate continues to fall and stood at 8% at the end
of Q2 2014, while the employment rate peaked at 54.2%. On a
year-on-year comparison, the number of employed people has
been rising every month since April 2013, driven mainly by
public work schemes, but the private sector has also started to
contribute to the absorption of the available workforce.
On the back of the improving macroeconomic indicators, retail
sales are growing at a strong pace. The positive trend echoes
the reduction in unemployment and the increase of real wages.
The volume of retail sales rose year-on-year by a calendar
adjusted 2.5% in July and August, confirming that domestic
demand is picking up and could turn into a key engine for GDP
growth in the coming year.
The government prepared the draft of the 2015 central budget
act at the beginning of October, aiming to strengthen domestic
demand, launching a large-scale reduction of bureaucracy,
keeping the general government deficit at 2.4% of GDP and
decreasing state debt to 75.6% of GDP. To reach these goals,
various new taxes are planned to be introduced, especially on
consumption, while labour taxes are likely to remain low.
Special sectorial taxes on banks, telecoms and advertisements
will stay in place.
Investment Climate
The total transaction volume in Hungary for Q3 2014 amounted
to some €158 million with €138 million of investment deals. The
most notable transactions emerged from the office sector with
three recently completed, nearly fully occupied properties
acquired. As a result of the successful sales, we recorded a
prime office yield compression of 20 bps from 7.50% to 7.30%,
putting the benchmark for offices at its lowest level in the past 6
years. Eiffel Palace, the new headquarters of PWC, was
purchased by the National Bank of Hungary; the north wing of
Vision Towers was sold to Erste’s open ended fund, setting the
new benchmark yield; and Skanska’s Green House was
acquired by another Hungarian player, Diófa REIM. Erste also
purchased another smaller asset, Dexagon office building, in
Buda South, disposed by VBRES. While we have recorded
numerous transactions in the retail sector during the first half of
the year, activity remained relatively low in this asset class
during Q3. We saw only one disposal, Atlanta Center, in
Törökbálint by VBRES. As for the industrial sector we should
mention the sale of the 100% occupied Viktória Park, which
was purchased by Prologis from Invesco.
Until Q3, the total year-to-date transaction volume amounted to
some €440 million (ca. €368 million of investment deals). This
means that the year-to-date volume already shows a 37%
growth on full year 2013.
Annual investment volumes since 2009 (%)
€ million
800
600
400
200
0
2009
2010
2011
2012
2013 est. 2014
Office
Retail
Industrial / Logistics
Hotel
Source: JLL Research, October 2014
Looking ahead, we expect to see additional large ticket office
and industrial transactions during the last quarter of 2014,
although the financial closing of these transactions might be
postponed to early 2015, resulting in a yearly investment
volume of some €550 million.
We keep our views on yields unchanged with prime logistics at
9.25 - 9.50%, prime retail at 7.25 - 7.50% while the new prime
office yields stand at 7.30 - 7.50%,
Real estate yields in Hungary since Q3 2009 (%)
%
9.5
9.0
8.5
8.0
7.5
7.0
6.5
Q3 2009 Q3 2010 Q3 2011 Q3 2012 Q3 2013 Q3 2014
Office
Shopping centre
Warehouse
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved
2
2
Gazdaság/Befektetési
piac
hozamszintje irodák tekintetében. A PWC új székházát, az
Eiffel Palace irodaházat a Magyar Nemzeti Bank vásárolta
meg; a Vision Towers északi szárnyának új tulajdonosa az
ERSTE Bank egy nyílt végű alapja lett; a Skanska által
Gazdasági Környezet
A magyar gazdaság 2013-ban növekedési pályára állt és 2014
közepére régiós szinten is kiemelkedő makrogazdasági
mutatókat produkált. A gazdasági növekedés 3,7% volt 2014
második negyedévében (a legerősebb ráta az EU 28
tagországát tekintve) és 2014 egészére 3%-os növekedés
prognosztizált. Az infláció január és szeptember között 0%
körül volt, a központi bank pedig 2,1%-ra csökkentette a
jegybanki alapkamatot. A munkanélküliségi ráta folyamatos
csökkenés után 8%-on állt a második negyedévben, míg a
foglalkoztatási ráta 54,2%-ra emelkedett. Éves alapon 2013
áprilisa óta folyamatosan emelkedik a foglalkoztatottak száma,
elsősorban a közfoglalkoztatás következtében, de a verseny
szféra is hozzájárul a munkaerő felszívásához.
A javuló makrogazdasági környezet hatására a
kiskereskedelmi forgalom is megerősödött, amit a pozitív
munkaerőpiaci folyamatok, illetve a reálbérek növekedése is
elősegített. A kiskereskedelmi forgalom éves alapon 2,5%-kal
nőtt júliusban és augusztusban is, ami jól mutatja, hogy
felerősödött a lakossági fogyasztás, ami a gazdasági
növekedés motorja lehet 2015-ben.
A kormány október elején elkészítette a 2015-ös költségvetési
tervezetet, mely elsősorban a lakossági fogyasztás serkentését
és a bürokrácia csökkentését tartalmazza. További cél, hogy a
GDP arányos deficit 2,4%-ra csökkenjen, míg az
fejlesztett Green House irodaházat pedig a magyar Diófa
Ingatlanalap Kezelő vásárolta meg. A negyedév során az
ERSTE megvásárolta a VBRES-től a Dexagon irodaházat is.
Míg az év első felében számos tranzakció történt a
kiskereskedelmi piacon, a harmadik negyedév során
visszafogottabb aktivitás mutatkozott ilyen típusú ingatlanok
iránt. Egyetlen eladás történt ebben a szegmensben; a
törökbálinti Atlanta Center-t értékesítette a VBRES. Ipari
ingatlanokat tekintve fontos megemlíteni a Viktória Parkot,
melyet a ProLogis vásárolt meg az Invesco-tól.
Január és szeptember hónapok között a teljes befektetési
volumen 440 millió euró volt (368 millió euró jövedelemtermelő
ingatlanok értékesítéséből származott). Ez azt jelenti, hogy a
2014 első három negyedévében rögzített volumen már 37%kal magasabb a tavalyi egész éves befektetési volumenhez
képest.
Az év utolsó negyedévében további jelentős irodaház és ipari
ingatlan értékesítésekre számítunk, bár a tranzakciók pénzügyi
teljesítése könnyen áttolódhat 2015 elejére is. Az éves
befektetési volumen így nagyjából 550 millió euró körül
alakulhat.
Éves befektetési volumenek 2009-től (%)
millió euró
800
államháztartási hiány a GDP 75,6%-ra süllyedjen 2015-ben.
600
Újabb adók bevezetését javasolták, melyek elsősorban a
400
fogyasztást terhelik, míg a foglalkoztatással kapcsolatos adók
200
továbbra is alacsonyak maradnak, ugyanakkor a különböző
szektor-specifikus adók továbbra is érvényben maradnak.
Befektetési Piac
0
2009
Iroda
2010
2011
Kiskereskedelem
2012
2013
Ipari
Hotel
2014
becslés
Forrás: JLL Research, 2014. október
2014 harmadik negyedévében az ingatlanpiaci befektetések
volumene nagyjából 158 millió euró volt. Ezen belül a
jövedelemtermelő ingatlanok értékesítéséből származó összeg
138 millió euró volt. A legjelentősebb tranzakciók iroda
eladások voltak, miután három, szinte teljesen bérbe adott
épületet értékesítettek. A sikeres tranzakciók eredményeképp
0,2 százalékpontos csökkenést mértünk az irodák esetében
elérhető legmagasabb hozam terén, ami ennek következtében
Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak
tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat logisztikai
ingatlanok (9,25-9,50%) továbbá kiskereskedelmi ingatlanok
esetében (7,25-7,50%), míg irodák tekintetében a harmadik
negyedéves süllyedést követően 7,30-7,50% a mérvadó
hozamszint.
7,5%-ról 7,3%-ra süllyedt. Ez az elmúlt 6 év legalacsonyabb
3
3
Office Market
Supply
expansions, pre-leases and owner occupation) comprised 59,210
In Q3 2014, the modern office stock in Budapest increased to 3.22
m2. The largest transactions of the quarter was a renewal of 8,500
million
m2 after
the handover of two new office buildings. Futureal
m2 in City Gate office, while another notable transaction was
delivered the 11,125 m2 north wing of Vision Towers in the Váci
concluded in Twin Office Center, where 6,000 m2 was leased by a
Corridor and the 2,700 m2 Ilka Corner was completed in District 14
public entity.
at the junction of Egressy and Ilka Streets. Both buildings were
handed over 100% occupied: the first phase of Vision Towers
operates as the new HQ of KPMG, while Ilka Corner is a multitenanted building occupied by Jet-Sol and Ticketpro among others.
Between January and September 2014, the volume of new supply in
Budapest reached 49,395 m2, which is already 64% higher than the
total annual new supply in 2013 (30,100 m2).
The size of the speculatively built office stock comprises 2.58 million
m2, while the size of the owner occupied stock increased to 637,630
m2 after an office building in the CBD was purchased by an end-user
to function as a headquarters.
The remarkable improvement of the total market vacancy rate
continued further in Q3 2014. The rate declined by 70 bps quarteron-quarter and 170 bps year-on-year, dropping to 16.85%. The
improvement was supported by the strong quarterly net absorption
of more than 30,000 m2 and the completion of the two new pre-let
office buildings. Out of the nine office submarkets, we recorded a
declining vacancy rate in almost all of them, with the exception of
the Periphery. The highest availability (relative to the stock) is
recorded there (33%), while the lowest is in the Buda South
submarket (10.2%). The most significant improvement on a
quarterly basis was recorded in Buda Central (160 bps) where the
rate declined to 14.1%. In terms of the amount of vacant space, the
largest pool of immediately available offices is located in the Váci
Corridor submarket (158,000 m2).
The year-to-date gross take-up totalled 348,560 m2, which is 43%
stronger than the same period of 2013. 53% of it (187,670 m2) was
driven by net take-up, which is 5% higher than in the corresponding
period of 2013. In total, almost 660 transactions were so far signed
in 2014, with an average deal size of 529 m2.This is in line with the
typical transaction size of recent years (at around 500 m2).
Rents
Prime rent stands at €20.0 m2 / month. This level is only achievable
in a few, selected prime properties in the CBD for the best office
units within the building. Average asking rents did not change
significantly on the previous quarter and remained in the range of
€11.0-14.0 m2 / month for “A” class offices with generous incentive
packages.
Forecast
Based on our latest forecasts, we expect annual gross take-up to be
around 450,000 m2 in 2014. The improvement of the vacancy rate
should continue during the last quarter of the year as well, but at a
somewhat lesser pace than in previous quarters. Therefore, we do
not expect it to go below 16%. The volume of annual completions
will reach approximately 68,000 m2, more than twice the level in
2013.
New supply and vacancy rate in Budapest
400,000
25%
Demand
300,000
20%
Following the outstanding occupier activity of Q2, demand proved to
200,000
be somewhat weaker in Q3 but, still in line with the quarterly
average of recent years. The volume of new leases, expansions,
pre-leases and renewals reached 99,660 m2, which is almost in line
15%
10%
100,000
5%
0
0%
2009
2010
2011
2012
2013 2014 F 2015 F 2016 F
with the volume of gross take-up recorded in the corresponding
period of 2013. Out of this, 31% was driven by new leases, 13% by
expansions, 7% by pre-leases, 46% by renewals and 3% by owner-
New supply (m2)
Vacancy rate (%)
occupation (one transaction). Therefore, net take-up (new leases,
4
4
Irodapiac
székház-vásárlás tett ki. Ebből következően a nettó bérbeadás
59.210 m2 volt. A negyedév legnagyobb bérleti tranzakciója egy
szerződéshosszabbítás volt 8.500 m2-en a City Gate
Kínálat
irodaházban. További jelentős tranzakció volt egy állami szerv
2014 harmadik negyedévében a modern irodapiaci állomány két
új irodaházzal bővült és 3.219.380
m2-re
emelkedett. A Váci úti
folyosón a Futureal fejlesztésében elkészült a Vision Towers
irodaház északi szárnya 11.125
m2-en,
illetve átadták a 2.700
által kötött 6.000 m2 bérleti szerződés a Twin Office Center-ben.
Január és szeptember között a bruttó bérbeadás 348.560 m2 volt,
ami 43%-kal meghaladja a 2013 azonos időszakában rögzített
keresletet. Ennek 53%-a (187.670 m2) nettó bérbeadás volt, ami
m2-es Ilka Corner irodaházat a XIV.kerületben az Egressy út és
5%-kal haladta meg a 2013 hasonló időszakában rögzített
Ilka utca találkozásánál. Mindkét épületet teljesen bérbe adták
keresletet. Az év során eddig 660 bérleti tranzakciót kötöttek,
már átadásuk előtt: a Vision Towers első fázisába a KPMG
melyek átlagos mérete 529 m2 volt, ami közel azonos az eddigi
tanácsadó költözik, míg az Ilka Corner-ben a Jet-Sol és a
években tapasztalt 500 m2 körüli átlagos tranzakciós mérettel.
Ticketpro nyitott irodát többek között. Január és szeptember
között az új iroda kínálat 49.395 m2 volt, ami 64%-kal meghaladta
a 2013 során átadott ingatlanok volumenét (30.100
m2).
Bérleti díjak
A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m2/hó körül áll. Fontos
A spekulatív irodapiaci kínálat 2.581.750 m2, míg a tulajdonosok
megjegyezni, hogy ez a bérleti díj csupán néhány, belvárosi
által használt irodák területe 637.630 m2 – re emelkedett, miután
épületben érhető el. Az átlagos ajánlati árak az „A” kategóriás
egy belvárosi irodaházat értékesítettek egy végfelhasználó
épületekben nem változtak, nagyjából 11-14 euró/m2/hó között
számára.
állnak, melyeken felül jelentős bérleti ösztönzők is elérhetőek.
Az üresedési ráta várakozáson felüli javulása tovább folytatódott
a harmadik negyedév során is. Negyedéves szinten 0,7
Előrejelzés
százalékponttal, éves szinten pedig 1,7 százalékponttal csökkent
Legfrissebb előrejelzéseink szerint az éves bruttó bérbeadás
16,85%-ra. A javulást elősegítette az erős negyedéves, több mint
450.000 m2 körül alakulhat 2014 során. Az üresedési ráta
30.000 m2-nyi nettó abszorpció és az, hogy két 100%-os
javulása tovább fog folytatódni az év végéig, de valamivel
telítettségű épülettel bővült az állomány a negyedév során.
lassabb ütemben, mint az előző negyedévek során és nem
A budapesti irodapiac 9 részpiacának szinte mindegyikén
számítunk arra, hogy 16% alá fog esni. Az új átadások éves
csökkent az üresedési ráta az Agglomeráció kivételével. Az
volumene 68.000 m2 körül alakul majd, ami több mint a duplája a
állományra vetített legmagasabb üresedési rátát is itt mértük
tavalyi év új kínálatának.
(33%), míg a legalacsonyabbat a Dél-Buda részpiacon (10,2%).
Negyedéves alapon a legnagyobb ütemben (1,6 százalékponttal)
Szerződéskötések 2014.III.né.
Bel-Budán csökkent a ráta 14,1%-ra. Az üres irodaterületek
Épület
Bérlő
Méret (m2)
Típus
legnagyobb kínálata a Váci úti irodafolyosón található, ahol
City Gate
bizalmas
8.500
hosszabbítás
Twin Office
Center
Bartók Ház
bizalmas
6.000
új szerződés
Novartis
4.500
hosszabbítás
összesen 158.000 m2 területre lehet azonnal költözni.
Kereslet
Bár a második negyedév kiemelkedő bérlői aktivitásához képest
alacsonyabb keresletet mértünk július és szeptember között, a
Source/Forrás: BRF, JLL Research, 2014. október
negyedéves bérbeadási volumen még így is megegyezik az
elmúlt években tapasztalt átlagos negyedéves kereslettel. A
bruttó bérbeadás 99.660 m2 volt, ami nagyjából megegyezik a
2013 azonos negyedévében rögzített bérbeadási volumennel.
Ennek 31%-át új szerződéskötések, 13%-át bővülések, 7%-át
előbérletek, 46%-át szerződéshosszabbítások és 3%-át egy
5
5
Retail Market
the latest information received from landlords, strip malls and
outlet centres comprises an additional 196,000 m2, including the
capital’s agglomeration. The current national shopping centre
Market environment
Retail sales growth continued during the third quarter of 2014,
although to a somewhat lesser extent than in the first half of the
year. It is important to note that in July 2013, the Hungarian
Central Statistical Office (HCSO) changed its sample survey
methodology and the source of retail data collection, after the
structure of tobacco retailing was transformed in the country.
Therefore, retail data from July 2013 to June 2014 were not
stock (excl. Budapest) equals 541,000 m2 in 33 centres, while the
total volume of strip malls and outlets totals 495,210 m2. During
Q3 2014, we saw the 1,500 m2 expansion of a Stop.Shop by
Immofinanz in Gödöllő. The new extension was 100% occupied
on completion by Kik, Fressnapf and DM, bringing the 9,800 m2
scheme to 93% occupancy.
Shopping centre stock and future supply in Budapest (m2)
comparable to the data of the same period of the previous year.
m2
1,000,000
The HCSO also prepared estimates for the above period based
800,000
on the previous sample survey methodology, so to give a better
understanding of the market, which were somewhat weaker than
600,000
according to the new methodology. According to the latest
400,000
statistics, retail sales growth reached 2.5% both in July and
200,000
August. Retail sales of non-food products were up 6.8% year-on-
0
2010
year in August while the sales of clothing and footwear saw an
quarter. The tenant mixes of Westend Shopping Centre, Aréna
Plaza and Allee improved while the refurbishment and
transformation of Új Udvar Shopping Centre continued. Új Udvar,
a 12,000 m2 centre, located in District 3 was purchased by Israeli
privates at the beginning of the year. According to the plans of
the new owners, Új Udvar is being turned into an entertainment
and gastro centre, with the first phase of the project due for
completion in November. The new complex will include
restaurants, cafés, a folklore centre, bars and the second bed
movie in Europe, where visitors can watch movies while lying in
beds. The transformation of the centre is planned for completion
in mid-2015 and the investors hope that the new scheme will be
able to stir-up life in the wealthy neighbourhood and attract both
locals and tourists alike.
Supply
Between January and September 2014, the Budapest shopping
centre stock remained unchanged as no new completions were
delivered. Therefore, the total shopping centre stock in Budapest
stands at 771,500 m2 in 25 assets (phased shopping centres
account for one property), while the shopping centre density is
2012
SC stock (m2)
outstanding increase of 22.5%.
The upgrade of various retail schemes continued during the third
2011
2013
2014 2015 F 2016 F 2017 F
New supply (m2)
Demand
During Q3 2014, new openings included H&M Home’s second
store and Massimo Dutti’s third Hungarian store in Aréna Plaza,
where Zara operates one of its largest Hungarian units after its
recent expansion. New tenants include Deichmann, Naracamicie
and Amnesia in Allee. Looking ahead we expect Zara Home to
open its first Hungarian unit at Fashion Street. The 900 m2 new
shop will operate on 3 floors and will open just before Christmas
in December.
Rents
Typical shopping centre rents range between €20 and 65 m2 /
month, but we are aware of significantly higher rents in some
leading shopping centres, depending on the location and
surroundings of the unit. Prime downtown high street rents for a
50-150 m2 unit on Váci Street, are around €80 to 100 m2 / month
and €40 to 80 m2 / month on Andrássy Avenue. Retail park rents
range from €6 to 8 m2 / month, while factory outlets have rents of
€22 to 25 m2 / month in Budaörs and €16 m2 / month in the
regions.
equal to 443 m2 / per 1,000 inhabitants. On top of this, based on
6
6
Üzlethelyiségek
Piaci környezet
495.210 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek. 2014.
A kiskereskedelmi forgalom növekedése tovább folytatódott
harmadik negyedévében a gödöllői Stop.Shop területét 1.500 m2-
2014. harmadik negyedévében is, bár valamivel visszafogottabb
rel bővítette az Immofinanz, így a strip mall teljes területe 9.800
ütemben, mint az első félév során. Fontos megemlíteni, hogy a
m2-re nőtt. A bővítés 100%-ban bérbe adott volt már átadásakor
Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatgyűjtési módszere 2013
a Kik, a Fressnapf és a Dm számára és a teljes ingatlan
júliusában megváltozott, miután a dohányáruk forgalmazása
telítettsége 93%-on állt.
módosult az országban. Ennek következtében a 2013. július és
Bevásárlóközpont állomány és fejlesztések Budapesten
2014. június között mért kiskereskedelmi forgalomra vonatkozó
adatok nem voltak alkalmasak éves összehasonlításra. Az
m2
1,000,000
adatok összehasonlítása végett a KSH elkészített egy régi
800,000
módszer mentén kalkulált idősort is a periódusra vonatkozóan,
600,000
ami valamivel alacsonyabb növekedési ütemet mutatott, mint az
új módszerrel mért adatok. A legfrissebb statisztikák szerint a
kiskereskedelmi forgalom 2,5%-kal nőtt július és augusztus
400,000
200,000
hónapokban is. Augusztusban a nem élelmiszer-jellegű termékek
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 F 2016 F 2017 F
Bevásárlóközpont állomány (m2)
Fejlesztések (m2)
forgalma 6,8%-kal nőtt éves szinten, míg a ruházati termékek
forgalma kimagaslóan, 22,5%-kal.
A bevásárlóközpontok átalakítása tovább folytatódott. A
Forrás: JLL Research, 2014. október
Westend, az Aréna Plaza és az Allee bevásárlóközpontok bérlői
Bevásárlóközpont átalakítása is. A 12.000 m2-es III. kerületi
Kereslet
2014 harmadik negyedévében az H&M és a Massimo Dutti is új
kiskereskedelmi egységet még 2014 év elején vásárolták meg
üzletet nyitott, míg a Zara tovább bővült az Aréna Plaza-ban. Az
izraeli befektetők, akik egy szórakoztató és gasztronómiai
Allee bérlői mixe Deichmann, Naracamicie és Amnesia
központtá tervezik átalakítani az ingatlant. Az új központ
üzletekkel bővült.
éttermeknek, kávézóknak, folklór központnak, bároknak és
A Zara Home első magyarországi üzletét fogja megnyitni
Európa második ágy-mozijának is helyet fog adni. Az épület első
decemberben a Fashion Street-en. Az új üzlet 3 szinten, 900 m2-
fázisának átadása novemberre várható, míg a végleges
en fogja kínálni termékeit.
mixe tovább alakult, és folytatódott az Új Udvar
kialakítás 2015 közepére fog elkészülni felpezsdítve a környék
forgalmát.
Bérleti díjak
A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja átlagban és a teljes
Kínálat
2014 első félévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet
állományra vetítve 20-65 euró/m2/hó körül mozog. A top
Budapesten, így a bevásárlóközpont állomány változatlan
díjakat is lokációtól, környezettől függően. A belvárosi
maradt. A fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont
üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m2-es egységek esetében a
található összesen 771.500
m2-en,
bevásárlóközpont állomány 443
míg az ezer lakosra vetített
m 2.
Ezen felül a tulajdonosoktól
bevásárlóközpontokban találhatunk ennél jóval magasabb bérleti
Váci utcában 80-100 euró/m2/hó között vannak, míg az Andrássy
úton, 40-80 euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail
kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek
parkok esetében 6-8 euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben
állománya további 196.000 m2-t tesz ki a főváros
Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között
agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány
állnak.
541.000
m2
33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további
7
7
Industrial Market
Supply
Demand
We registered a record high occupier activity in the second quarter
Industrial stock (m2) and vacancy (%)
m2
1,900,000
1,850,000
1,800,000
1,750,000
1,700,000
1,650,000
1,600,000
1,550,000
1,500,000
1,450,000
%
27
24
21
18
15
12
9
6
3
2008
2009 2010
Stock (m2)
2011
2012 2013
Vacancy rate (%)
Q3
2014
Source: BRF/ JLL Research, October 2014
The modern industrial stock remained unchanged at 1.84 million m2,
as there were no new completions in Budapest. The year-to-date
supply volume totals only 11,100 m2 with the delivery of a
warehouse for GE Oil & Gas in East Gate Business Park by WING
at the beginning of the year. Of the total stock, logistics parks in the
vicinity of the highways represent ca. 91% (1.67 million m2) and
inner-city logistics schemes for the remaining 9% (180,140 m2).
of 2014 with 121,920 m2 leased industrial space. Compared to that
gross take-up was relatively subdued in Q3,reaching 69,105 m2.
That said, it was in line with the volume of demand in Q3 2013. 76%
of it (53,065 m2) accounted for net take-up (new leases and
expansions), meaning that net take-up was actually 53% stronger
than a year ago. The largest lease agreement of the quarter was
concluded by Syncreon, a provider of integrated logistics
services to global industries, for 22,080 m2 in Prologis Park
Budapest Gyál. Syncreon is a new market entry in Hungary, setting
up its first logistics base in Gyál.
The year-to-date gross occupier activity reached 258,160 m2,
indicating a 106% growth on the same period of 2013. Out of this
volume, net take-up comprised 147,160 m2, representing a more
than 92% growth on the corresponding period of 2013. Between
January and September 2014, the largest transaction was signed in
Prologis Park Budapest Sziget by Schenker in Q2, followed by
Syncreon’s lease in Q3 in Gyál. The third largest transaction was a
renewal by Uti for 20,590 m2 in Q1 in Prologis Park Budapest
Sziget. The Budapest South submarket by far attracted the most
After a slight increase of the vacancy rate at the beginning of the
demand with 55% of the total leasing activity (138,840 m2), while the
year, we recorded rapidly declining availability in Q2. The decline of
least occupier activity was recorded at the Airport (6,390 m2). So
the rate stopped in Q3 and it remained practically unchanged at
far, 74 leases were signed in total with an average deal size of
18.6%. Nonetheless, it reflects a 470 bps improvement on the same
3,490 m2.
period of 2013 and is the lowest rate of the past 6 years.
On a submarket level, we recorded the lowest immediate availability
in Budapest South with 8.8%. Interestingly, it has the largest volume
of modern industrial stock out of the six industrial submarkets. On
the other hand, the highest vacancy rate is recorded in the second
smallest submarket, Budapest North, with 33.6%. There are six
parks with a total available industrial space of above 20,000 m2 and
Rents
Asking rents in logistics parks are at around €2.8 to 3.8 m2 / month,
while, in the more centrally located, city centre logistics, rents are
around €4.5 to 5.0 m2 / month. Although landlords remain flexible in
terms of pricing and lease lengths, most of them tend to keep their
asking rents flat.
six others with available space above 10,000 m2.
During 2014 only Prologis kicked off a new built-to-suit development
of 7,500 m2 in Prologis Park Budapest-Sziget, which is expected to
be delivered by the end of the year.
8
8
Ipari ingatlanok
Kínálat
Kereslet
2014 második negyedévében a bérlői piac rendkívül aktív volt, a
Ipari ingatlan állomány (m2) és üresedés (%)
m2
1,900,000
1,850,000
1,800,000
1,750,000
1,700,000
1,650,000
1,600,000
1,550,000
1,500,000
1,450,000
%
27
24
21
18
15
12
9
6
3
2008
2009
2010
2011
Állomány (m2)
2012
2013
Üresedési ráta (%)
2014.
III.né.
Forrás: BRF/JLL Research, 2014. október
2014 harmadik negyedévében a budapesti modern raktárpiaci
állomány változatlanul 1,84 millió m2 volt, új ipari ingatlannal nem
bővült. Az év során eddig egy új csarnokot adtak át, mely a GE
Oil&Gas számára készült 11.100 m2-en. Az East Gate Business
Park-ban található új raktárat a WING fejlesztette az első
negyedév során. A teljes állományon belül a logisztikai parkok
mintegy 91%-ot (1,67 millió m2), a városi logisztikai területek
pedig 9%-ot (180.140 m2) képviselnek.
Az üresedési ráta az év eleji enyhe növekedés után határozottan
csökkenni kezdett a második negyedév során, a harmadik
negyedévben pedig stagnált és 18,6%-on maradt. Ez éves
szinten 4,7 százalékpontos csökkenést jelent és az elmúlt 6 év
legalacsonyabb rátája.
A részpiacokat tekintve Budapest Dél-en tapasztaltuk a
legalacsonyabb üresedési rátát (8,8%), ami azért is érdekes,
mert ezen a részpiacon a legnagyobb a modern ipari ingatlanok
kínálata. Ezzel szemben továbbra is Északon a legmagasabb az
üresedési ráta (33,6%), ami a legkisebb részpiac.
bruttó bérbeadás 121.920 m2 volt. Ehhez viszonyítva a harmadik
negyedéves bérlői aktivitás visszafogott volt, mindössze 69.105
m2, ugyanakkor ez a volumen megegyezik a 2013 azonos
időszakában rögzített kereslettel. A bruttó bérbeadás 76%-át
(53,065 m2) új szerződések és bővülések tették ki, ami azt jelenti,
hogy a nettó bérbeadás éves szinten 53%-ot erősödött. A
negyedév legnagyobb tranzakcióját a Syncreon kötötte 22.080
m2-en a ProLogis Park Budapest Gyál-ban. Az integrált
logisztikai szolgáltatásokat nyújtó vállalat új piaci belépő az
országban és Gyálon hozza létre az első logisztikai bázisát.
Január és szeptember között a bérbeadás 258.160 m2 volt, ami
106%-os növekedést mutat 2013 azonos időszakához képest.
Ezen belül a nettó bérbeadás 147.160 m2 volt, ami több mint
92% emelkedés az egy évvel ezelőtti volumenhez képest. Az év
során az eddigi legnagyobb tranzakciók között említhető a
Schenker szerződése a ProLogis Park Budapest-Sziget-ben, a
Syncreon bérleménye Gyálon, illetve a Uti
szerződéshosszabbítása 20.590 m2-en Szigetszentmiklóson. A
szerződések 55%-át a Déli részpiacon kötötték (138.840 m2),
míg a legalacsonyabb aktivitást a reptér környékén mértük (6.390
m2). Az idei év első kilenc hónapja során összesen 74 bérleti
szerződést kötöttek, melyek átlagos mérete 3.490 m2 volt.
Bérleti díjak
Az átlagos bérleti díjak 2,8-3,8 euró/m2/hó között mozognak, míg
a központi elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai
4,5-5,0 euró/m2/hó között ingadoznak. Habár a bérbeadók
továbbra is flexibilisek, többségük már nem csökkenti ajánlati
árait.
A budapesti ipari ingatlan piacon hat olyan logisztikai park van,
amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2
fölött van, és további hat, ahol 10.000 m2 felett.
2014 során csak a ProLogis kezdett új fejlesztésbe: 7.500 m2-es
raktárt építenek Szigetszentmiklóson, mely átadása év végére
tehető. Az új raktár teljes egészére előbérleti szerződést kötött a
Schenker 2014 második negyedévében.
9
9
Office submarkets
Iroda részpiacok
X
10
10
Shopping centres in
Budapest
Budapesti
bevásárlóközpontok
Pólus Center
ECE Aquincum
Duna Plaza
Mundo
Mammut I -II
Westend City Center
Sugár
Hegyvidék
Aréna Plaza ECE Árkád I-II
Corvin Shopping Centre
MOM Park
ALLEE
Lurdy H áz Europark
KÖKI Terminal
Etele City Center
Új Buda Center
Campona
Csepel Plaza
Existing Shopping Centre
Üzemelő bevásárlóközpontok
Planned schemes
Tervezett bevásárlóközpontok
11
11
Logistics developments in
Greater Budapest
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
M1 Business Park
Agrogate
WestLog DC
Rozália Park
Tulipan Park
West Gate Business Park
Euro Business Park
ProLogis Park Budapest-Batta
C-Moll Logistics
ProLogis Harbor Park
ProLogis Park Budapest- Sziget
Delta Park M0
BILK Logistics Centre
ProLogis Park Budapest- Gyál
Goodman Gyál Logistics
Akácliget Logistics Park
Logisztikai központok
Budapesten és környékén
17.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
M5 Gyál Business Park
Viktória Industrial Park
Goodman Üllő Airport
Aerozone Business Park
Airport City
East Gate Business Park
Európa Center
Acquincum Logistics Park
Innove Business Park
Citypoint 9
Dél-Pesti Business Park
Bravos Business Park
Nagytétényi Industrial Park
South Base Business Park
12
12
Market Practise/Piaci Gyakorlat
Leasing market practice
Bérbeadási piaci gyakorlat
Lease length
The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings
Bérleti időtartam
with a break option after 3 years.
In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5
years agreements are signed too.
Payment terms
Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or
quarterly in advance.
Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP
Initial standard fit-out is done and paid by the landlords
VAT 27 %.
Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of
measurement, mainly depending on the origin of the developer.
Rental deposit
3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage
and car parking rent, service charge + VAT).
Other charges
Service charges generally do not include the cleaning of the
Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a
harmadik évben lehetséges szerződés felmondással.
"B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános
elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak.
Fizetési feltételek
A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül
kiszámlázásra; a bérleti díj euróban meghatározott és euróban
vagy Forintban fizetendő.
Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján.
Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett
ÁFA 27 %.
Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől
függően.
Biztosíték
3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda,
tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA).
premises, the telecommunication costs and the electric
Egyéb költségek
A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján
consumption.
fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda
Other costs are included in service charges.
takarítását.
Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban.
Insurance
The landlord covers costs of building insurance (recovered by
service charge). The Tenant covers insurance of own premises,
Biztosítás
Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az
contents and civil liabilities.
üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját
felelősségbiztosítást kötni.
Incentives
Incentives are generally offered by landlords. This can typically
be in the form of rent free periods or fit-out and moving
Bérleti ösztönzők
A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-
contributions.
mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként
valósul meg.
13
13
JLL Office
Szabadság tér 14.
1054
Budapest
Hungary
Phone number +36 1 489 0202
Contacts
Ferenc Furulyás
Rita Tuza
Managing Director
Head of Research
Budapest
Budapest
+36 1 489 0202
+36 1 489 0202
ferenc.furulyas@eu.jll.com
rita.tuza@eu.jll.com
Budapest City Report – Q3 2014
www.jll.hu
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior
written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Budapest City Report

Transcription

Similar documents

Budapest City Report - Magyar Kereskedelmi és Iparkamara

1001 Chemin Valiquette, Saint-Agathe-des-Monts

Budapest City Report

Speakers who have been invited

Doc 1985 - Céu Aberto

whose house with amanda keller whose house – katherine kelly lang

ffi lililllllilru[lillflll liltl

products and services

Practical guide to Budapest Practical guide to the Aster Apartment

St Patricks_Day_Gala_Budapest_2016

China`s City Winners