Hallitusjäsenten koulutustilaisuus 2015

SKH-Isännöinti Oy
HALLITUSJÄSENTEN
KOULUTUSTILAISUUS
Ohjelma
Kello 17:00
Tilaisuuden avaus
Markku Kulomäki, toimitusjohtaja, SKH-Isännöinti Oy
Kello 17:15
Taloyhtiön johtaminen
Reijo Kaikkonen, johtava konsultti, varatoimitusjohtaja, Via Group
Kello 18:00
Tauko
Kello 18:15
Hallituksen rooli ja vastuut
Maria Kulomäki, lakimies, SKH-Isännöinti Oy
Kello 18:45
SKH:n työnohjauksen periaatteet
Juha Kulomäki, varatoimitusjohtaja, SKH-Isännöinti Oy
Kello 19:00
Loppukeskustelu
Hallituksen rooli ja vastuut
Maria Kulomäki, lakimies
Hallitus työskentelyn keskeiset periaatteet
Yhdenvertaisuusperiaate: hallitus ei saa tehdä
päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on
omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle
epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen
osakkeenomistajan kustannuksella (1 luku 10 §)
Huolellisuusvelvoite: yhtiön hallituksen on
huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (1 luku 11
§)
Hallituksen tehtävistä ja toiminnasta säädetään 7
luvussa
Hallituksen jäsen on esteellinen
käsittelemään:
1. Hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa;
2. Sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston
uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka
poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien
osakehuoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta; taikka
3. Hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan.
4. Hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa osaa yhtiön ja
kolmannen välisen edellä mainitun asian käsittelyyn, jos
hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla
ristiriidassa yhtiön edun kanssa.
Yhtiön johdon tehtävät
Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan
asianmukaisesta järjestämisestä
• Isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen
ohjeiden ja määräysten sekä isännöitsijäsopimuksen
mukaisesti
Hallitus huolehtii, että kirjanpito ja varainhoidon
valvonta on asianmukaisesti järjestetty
• Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja
varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty
Hallituksen tehtäviä
Hallituksen tehtävät riippuvat yhtiöstä ja
isännöintisopimuksesta sekä isännöitsijän kanssa muutoin
sovitusta työnjaosta
Yhtiön edustaminen ja
toiminimenkirjoitus
Isännöitsijän valinta ja erottaminen
Yhtiökokouksen koolle kutsuminen
Yhtiökokouksen päätösten
täytäntöönpano
Tilinpäätöksen laatiminen ja
allekirjoittaminen
Talousarvion laatiminen
Osakeluettelosta huolehtiminen
Yhteistentilojen käytön organisointi
Huoneiston hallintaanottomenettelyn
käynnistys
Lunastukseen liittyvät tehtävät
Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys jo
tehdyistä töistä
Yhtiön korjauksiin ja
korjaushankkeisiin liittyvät tehtävät
Osakkaan muutostyö ilmoitusten
käsittely ja säilyttäminen sekä töiden
valvominen
Näin yhteistyö toimii SKH:ssa
Hallituksen toimivalta ja sen rajat
Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin,
jotka
• epätavallisia tai laajakantoisia
• vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen
• vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen tai muihin
maksuihin
Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet
• odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa
• kirjallinen ilmoitus osakkeenomistajille
Hallituksen vastuu
Vastuu perustuu tahallisuuteen tai huolimattomaan (=
tuottamus) toimintaan hallituksen jäsenen tehtävissä
Korvausvastuu edellyttää:
• Yhtiölle on aiheutunut vahinkoa
• Syy-yhteys toiminnan ja vahingon välillä
Hallituksen vastuu
Vastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen
rikkomiseen tahallisesti tai huolimattomuudella
Tuottamusolettama = käännetty näyttötaakka
• Sovelletaan, kun yhtiöjärjestystä tai asunto-osakeyhtiölakia rikottu,
muutoin kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan
keskeisistä periaatteista
• Korvauksen vaatijan on osoitettava aiheutunut vahinko ja syyyhteys vahinkoon, mutta menettelystä vastuussa olevan osoitettava
huolellinen toimintansa vapautuakseen vastuusta
Hallituksen vastuu
Hallitus on kollektiivisesti vastuussa tekemistään päätöksistä.
Hallitusten jäsenten vastuu arvioidaan yksilöllisesti.
Hallituksen puheenjohtajan vastuusta ei nimenomaista
säännöstä.
•
Hallituksen puheenjohtaja on oikeudellisesti samassa vastuussa kuin
hallituksen muut jäsenet, mutta puheenjohtajan hallitseva rooli vaikuttaa
vastuu kysymysten arviointiin siten, että vastuu saattaa langeta helpommin
puheenjohtajalle kuin muille jäsenille.
Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu (24
luku 3 §)
Vastuuvapauden myöntäminen
Hallitus on toimistaan yhtiöoikeudellisessa vastuussa
taloyhtiölle.
Vastuuvapauden hallitukselle myöntää yhtiökokous
Vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle
merkitsee, että hallitus on tilikauden aikana toiminut
siten moitteettomasti, että hallitus voidaan vapauttaa
yhtiöoikeudellisesta vastuusta.

Yhtiöllä ei ole enää oikeutta nostaa hallitusta vastaan
yhtiöoikeudellista korvauskannetta niistä asioista, jotka
olivat yhtiökokouksen tiedossa vastuuvapaudesta
päätettäessä.
Hallituksen suojautuminen
korvausvastuulta
Hallituksen jäsenille voidaan ottaa vastuuvakuutus
korvauskanteiden varalle. Vastuuvakuutuksesta
korvataan yhtiölle, osakkaalle tai muulle taholle
aiheutettu varallisuusvahinko, josta hallitus on
korvausvastuussa
Korvausvastuusta voidaan suojautua myös hyvin
laadituin sopimuksin
Lopuksi
Hallituksen jäsenten ei tarvitse olla joka alan
ammattilaisia, vaan riittävää se että toimii normaaliin
asunto-osakeyhtiöiden hallintotapaan verrattuna
huolellisesti.
Kiitos!
Juha Kulomäki
Varatoimitusjohtaja
SKH:n työnohjauksen periaatteet – töiden päälähteet
1.
2. Kokous
SKH sisäiset pelisäännöt
- Kuinka nopeasti kokouksen päätös on syytä siirtyä
CRM:ään: Heti kuin mahdollista, mutta viimeistään 4
arkipäivän kuluessa.
- Seurantapäivä laitetaan aina riittävän pitkälle MUTTA
tarpeeksi aikaiseen ajankohtaan
3. Palvelukeskus tai talon Tekninen isännöitsijä
Palvelupyyntö
Omistaja
Seurantapäivä
(Prosessi)
Palvelupyynnöillä voi olla hierarkia
Raportointi hallitukselle
Talokanavassa reaaliaikainen tilanne
Hallituksen kokoukseen, testauksessa
Viikkotiivistelmä talon tilanteesta, koodausvaiheessa
Erilliskysymykset osallistujilta
Suoritetun putkiremontin jälkipyykki, sen virheiden
käsittely ja korjausurakoitsijan vastuu ja reklamointi tapa.
• Kiteytys: viimeinen maksuerä ja näyttövelvollisuus
Onko korjausavustuksia tulossa vuodelle 2016?
• Kiteytys: 10% suhdanneavustus loppui
• 2015
•
•
•
•
Uuden hissin rakentaminen
Esteettömyysavustus
Kuntotutkimusavustus (terveystarkastajan vaade)
Takauslaina perusparantamiseen
Erittäin hyviä ja laajoja kysymyksiä koskien
• Huollon valvonta ja ohjaus
• Kiteytys: Laskujen tarkastus, katsastus ja kehityskeskustelut
• Putkiremontin takuutarkastus
• Kiteytys: SKH organisoi, takuutarkastus määräajat ovat korjausohjelmassa
• Vahingon/vian korjauksen kokonaisprosessi (havainnosta
vastuunjakoon, valvontaan ja lopulta
vakuutusmaksatukseen)
Loppukevennys – korjaajan ja maksajan
selvittäminen
Korjaustarpeen
lähtöpiste
(rikkoutumisen/vaurion
juurisyy)
Perustasoon tai siihen
rinnastettavaan
Taloyhtiön on aina palautettava
myös nykyisen lainsäädännön
tasolla *vesieristeet esim.
Kunnossapitovastuu
osakkaalla (oma
huoneisto)
Kunnossapitovastuu osakkaalla
Korjaustarpeessa
oleva rakenne/laite
Vastuunjaon mukaisesti. Lisäksi kaikki
Osakkaan lisäasennukset ja rakennelmat ovat
osakkaan kunnossapitovastuulla, jos ei eivät ole
rinnastettavissa taloyhtiön perustasoon!
Irtaimisto ja muualla asumisen kustannukset
ovat aina osakkaan vastuulla
Korjattava
rakenne
kuuluu/rinnast
uu taloyhtiön
perustasoon
Kuka korjaa
(ja kenelle laskut)
Kuka maksaa
(lopulta)
Kyllä
Kunnossapitovastuu
taloyhtiöllä
Kunnossapitovastuu
osakkaalla (toisen
huoneisto)
Kunnossapitovastuu
taloyhtiöllä
Taloyhtiö voi ottaa osakakan
lisärakenteita vastuulleen vain
lisäämällä ne yhtiöjärjestykseen
Esteettinen vaurio
Ei
Toiminnallinen vika
tai riski
Osakas
Taloyhtiö
Muista täyttää ja toimittaa as oy
lain perusteella SKH
Huoneiston muutostyölomake!
Yhtiökokouksen päätöksellä taloyhtiö
voi tehdä myös esteettisiä korjauksia tai
lisärakenteita (oli ne sitten osakkaan tai
yhtiön kunnossapitovastuulla)
Aiheuttaja
Osakas (juurisyyn
huoneiston osakas)
Vakuutus (taloyhtiön tai
asukkaan kotivakuutus)
Taloyhtiö
Kiitos!
Juha Kulomäki
044 334 3476,
juha.kulomaki@skh.fi
SKH-Isännöinti Oy, www.skh.fi
Beckerintie 8, 00410 Helsinki
Loppukeskustelu
Kiitos!
Huom! Puheenjohtajapäivät pidetään 7.10.2015
Tämä esitys toimitetaan seuraavan uutiskirjeen mukana.
Esitys on nähtävillä myös kotisivuillamme www.skh.fi -> pidetyt tilaisuudet