Handlingar granskning

Transcription

DETALJPLAN FÖR
FASTIGHETEN PORTUGAL 11 M FL
GÅSEBÄCK, HELSINGBORGS STAD
Upprättad den 30 januari 2015
NORMALT PLANFÖRFARANDE
Antagen av kommunfullmäktige ……. § …
Laga kraft ……..
Genomförandetid t o m
Dnr 1393/2013
STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
1(28)
DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN
PORTUGAL 11 M FL
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
PLANBESKRIVNING
HANDLINGAR
Detaljplanen redovisas på:
• denna planbeskrivning med genomförandebeskrivning
• detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer
Utredningar som finns tillgängliga på stadsbyggnadsförvaltningen:
• Översiktlig miljöteknisk undersökning (Sweco, 27 mars 2014)
• Översiktlig geoteknisk undersökning (Sweco, 4 april 2014)
• Risk- och störningsrapport, version C (Tyréns, 6 oktober 2014)
• PM – Reglering utifrån hög brandbelastning (Tyréns, 7 februari 2015)
Detaljplan upprättas i enlighet med Plan- och bygglag (2010:900).
SYFTE
Syftet med detaljplanen är att studera förutsättningarna för samexistens mellan
olika verksamheter, såsom skola, centrumverksamhet och fordonsservice. Vidare
är syftet att möjliggöra en blandad och flexibel användning av planområdet med
utgångspunkt i dagens förutsättningar. Detta är ett första steg för att på lång sikt
förverkliga en omvandling av Gåsebäck till en stadsdel som rymmer företag i olika
storlek, skolor, bostäder, handel och service. Planförslaget ligger i linje med den
fördjupade översiktsplanen för H+ området.
BAKGRUND
Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 20 augusti 2013 att ge stadsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att ta fram ett förslag på detaljplan för området.
Vid samma nämnd beslutades om anstånd med bygglov för ändamålet däckverkstad med tillhörande lager på fastigheten Portugal 11. Anståndsbeslutet innebar, i
enlighet med 9 kap 28 § plan- och bygglagen, att stadsbyggnadsnämnden sköt
upp frågan om permanent bygglov för däckverkstad med lager på fastigheten Portugal 11 tills det att ett detaljplanearbete har avslutats, eller till maximalt två år
från att bygglovsansökan lämnades in, den 19 juni 2013.
I:\Stadsbyggnadsförvaltningen\Detaljplanering\Detaljplaner\Portugal 11 mfl - 1393-2013\Planbeskrivning Portugal 11 mfl1.docx
2(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Bedömning av miljöpåverkan
Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas
medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 § plan- och bygglagen eller 6
kap 11 § miljöbalken varför miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behöver genomföras, se vidare under rubriken Konsekvenser.
PLANOMRÅDETS FÖRUTSÄTTNINGAR
Läge och avgränsning
Planområdet ligger i den nordöstra kanten av industriområdet Gåsebäck. Området avgränsas av Gåsebäcksvägen och Malmöleden i norr till öster, av Östra Sandgatan i söder samt av Kvarnstensvägen i väster. För exakt avgränsning hänvisas till
plankartan. Planområdet omfattar cirka 11 600 m2.
Läget i staden markerat med röd ring. Gåsebäcks industriområde markerat med streckad röd linje.
Markägare
I planområdet, som omfattar hela kvarteret Portugal, ingår de fem fastigheterna
Portugal 1, 8, 9, 10 och 11. Fastigheterna är i privat ägo.
Beskrivning av området
Gåsebäcks industriområde omges av järnvägar och vägar, och präglas av hårdgjorda ytor, och lite grönska.
Bebyggelsen är relativt småskalig, mycket varierande och innehåller allt från små
bodar och villaliknande bebyggelse till stora industribyggnader. Bebyggelsen är
ordnad i en struktur bestående av i huvudsak rektangulära, långsmala kvarter.
Kvartersgränserna markeras av gatorna. Rödbrunt tegel från Helsingborgs Ångtegelbruk dominerar som fasadmaterial i området, även om andra tegelsorter också
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
förekommer, precis som det förekommer putsade hus och hus som är inklädda i
plåt. Taken är ofta flacka och klädda med takpapp.
3(28)
Avgränsning av planområdet samt dess fastighetsindelning.
Bebyggelse
Bebyggelsen inom kvarteret Portugal har tillkommit under en period från cirka
1918 till 1963, med tonvikt på andra hälften av 1930-talet. Bebyggelsen består i
huvudsak av industri- och lagerbyggnader i en till fyra våningar utförda i rött och
gult tegel, som till viss del har putsats. Den senast tillkomna byggnaden, som ligger på fastigheten Portugal 10, skiljer sig genom sin senmodernistiska utformning
i sitt uttryck och material.
Byggnadshöjderna varierar stort. De största variationerna återfinns inom fastigheten Portugal 9. De lägsta byggnadsdelarna ut mot Kvarnstensgatan är knappt 4
meter höga. De intilliggande Lions industriers högsta delar är cirka 15 meter.
4(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Bild av Kvarnstensgatan mot norr. Kvarteret Portugal är till höger i bilden. (Bilden har sammanfogats
av flera fotografier tagna av stadsbyggnadsförvaltningen den 7 november 2013.)
Grönområden
Den grönska som finns inom Gåsebäcks industriområde utgörs framförallt av
växtlighet på impedimentsmark och enstaka solitära träd i gatumiljön. Inom
planområdet finns ett par uppvuxna träd inom fastigheten Portugal 10, i hörnet
av Östra Sandgatan och Gåsebäcksvägen.
Cirka 300 meter norr om planområdet, på andra sidan Malmöleden, ligger de två
parkerna Sturzen-Beckers park och Furutorpsplatsen. Cirka 300 meter nordost
om planområdet ligger Jordbodalen, ett grönområde som enligt Helsingborgs
stads naturvårdsplan från 1992 har bedömts vara av mycket högt naturvärde.
Parkerna och grönområdet nås via tunnlar från norr och öster under Malmöleden.
Infrastruktur
Fastigheterna inom planområdet nås direkt från angränsande gator. Kvarteret Portugal ligger till synes strategiskt placerat i anslutning till E4:an (Malmöleden) men
kopplingarna mellan motorvägen och industriområdet är inte uppenbara och omfattar flera omvägar.
Busshållplats som trafikeras av stadsbuss och regionbuss finns cirka 200 meters
gångväg från planområdet. Knutpunkten nås inom cirka 15 minuter med buss.
Knutpunkten ligger cirka 1,5 kilometers gångväg från planområdet, och till Ramlösa station är det knappt 2 kilometer.
Stadens gula cykelstråk, som har sträckningen Knutpunkten-Ättekulla, passerar
planområdet på separat cykelbana längsmed Gåsebäcksvägen. Det pågår ett övergripande arbete för att förbättra cykelkopplingarna mellan Ättekulla och centrala
staden, bland annat i arbetet med programmet för Närlunda öster om Malmöleden. I nuläget sker också en översyn av stadens cykelplan från 2007.
Verksamheter
En stor blandning av verksamheter ryms inom planområdet:
• Inom fastigheterna Portugal 8 och 11 bedrivs fordonsservice.
• Inom fastigheten Portugal 1 bedrivs fordonsservice och missbruksvård med
tillfälliga bostäder.
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Inom fastigheten Portugal 9 bedrivs fordonsservice samt utbildning i form
av ett fristående yrkesgymnasium med cirka 120 elever. Inom yrkesgymnasiets ramar bedrivs även fordonsservice i utbildningssyften.
Inom fastigheten Portugal 10 bedrivs kursverksamhet inom studieförbunden Sensus/Musikhuset med bland annat replokaler, musikstudio och
scen/konsertsal. Ett trettiotal band håller till på Musikhuset, och 150-200
elever går där för att lära sig spela instrument. Konsertsalen kan ta upp till
150 besökande.
5(28)
•
•
Verksamheter inom planområdet.
Historia och kulturmiljö
De första industriverksamheterna flyttade ut till det som skulle komma att bli
Gåsebäcks industriområde på 1860-talet. Området låg då i stadens dåvarande
utkant, och fram till sekelskiftet flyttade flera störande verksamheter som till exempel kalkbruk, petroleummagasin, skyttebana, svinslakteri och stadens gasverk
ut i området. Försök med att reglera bebyggelsen genom stadsplaner gjordes 1878
och 1908, men det dröjde ända till 1937 innan en stadsplan som omfattar det
aktuella planområdet fastställdes. Denna plan fastställde de befintliga kvarteren
och gatudragningarna i Gåsebäcks industriområde samt de delar som redan var
bebyggda.
Verksamheterna inom och i närheten av aktuellt planområdet har traditionellt
varit inriktade på fordonsservice och lättare tillverkningsindustri samt mekaniska
verkstäder. Sedan strukturomvandlingen från industrisamhälle till tjänstesamhälle
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
inleddes på 1990-talet pågår en förändring inom Gåsebäcks industriområde. Inom
och omkring planområdet märks förändringen genom att tjänsteinriktade företag
flyttar in samtidigt som flera av de traditionella verksamheterna flyttar ut.
6(28)
Läs mer om enskilda byggnaders historia och kulturmiljövärden under rubriken
Bevarandeprogram.
Arkeologi
Planområdet berörs inte av några kända fornlämningar. Påträffas fornlämningar i
samband med markarbeten skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 § lagen om kulturminnen m m, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. Fornlämningar kan synas som härdrester, stenpackningar eller mörka färgningar i jorden.
Teknisk försörjning
Teknisk försörjning finns i området. Planområdet ligger inom verksamhetsområde
för dricksvatten, spillvatten och dagvatten.
Inga allmänna ledningar korsar kvartersmarken inom planområdet.
Geoteknik och markmiljö
En geoteknisk och en markmiljöteknisk undersökning har utarbetats (Sweco, 4
april 2014 respektive 27 mars 2014).
Enligt den geotekniska undersökningen består området av fyllnadsmassor till ett
djup av 0,8-2,9 meter. Fyllnadsmassorna bedöms vara dåligt packade inom större
delen av planområdet. Under fyllnadsmassorna finns mycket hårt packat sedimentärt berg (hall).
Enligt den markmiljötekniska undersökningen finns markföroreningar inom planområdet. I merparten av de analyserade proverna är föroreningshalten över generellt riktvärde för känslig markanvändning och i fyra av nio jordprov överskrider
halterna dessutom riktvärde för mindre känslig markanvändning.
Tidigare ställningstaganden
Översiktsplan
I Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, antagen av kommunfullmäktige den 18
maj 2010, redovisas planområdet som del av H+, samt lämpligt för besöks- och
personalintensiv centrumverksamhet. För Gåsebäcksvägen och Östra Sandgatan
finns förslag om utveckling av cykelstråk, samt för Östra Sandvägen även utveckling
av prioriterat kollektivtrafikstråk. Föreslagen detaljplan bedöms överensstämma
med intentionerna i översiktsplanen.
7(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Utdrag ur gällande översiktsplan, ÖP 2010. Planområdet markerat inom röd ram.
Fördjupad översiktsplan för H+
Planområdet omfattas av FÖP H+, antagen av kommunfullmäktige den 23 november 2011. Den fördjupade översiktsplanen föreslår en övergripande huvudstruktur
för utvecklingen av södra Helsingborg på lång sikt. Förslaget visar en vision med
5000-6000 nya bostäder, eller 11 000 nya invånare, i en blandstad med bostäder,
handel, kontor, service etcetera i de nuvarande industrikvarteren.
Förenklad markanvändningskarta från FÖP H+. Planområdet markerat med en röd cirkel.
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
För Gåsebäck föreslår den fördjupade översiktsplanen en blandad stad med inriktning mot boende, men uppblandat med kontor, verksamheter, service och kultur.
Den fördjupade översiktsplanen anger att de småskaliga verksamheterna värnas,
eftersom de betyder mycket för områdets karaktär. Vidare föreslås små parker bland
bebyggelsen.
8(28)
Utdrag ur den fördjupade översiktsplanen för H+. Planområdet inom röd ram.
För delområde Gåsebäck görs i den fördjupade översiktsplanen bland annat följande ställningstaganden, som har bäring på aktuellt planförslag:
•
Gällande detaljplaner inom delområdet är ej förenliga med planförslaget
och ska ändras.
•
Staden arbetar för att befintliga lokaler bibehålls för att främja det etablerade kulturlivet och småföretagare.
•
Grönytefaktor tillämpas för att säkerställa en miniminivå av grönska även
på kvartersmark.
•
Omvandling av Gåsebäck med bostadsbebyggelse föregås av detaljplaneläggning.
•
Möjligheten att omvandla befintliga industrilokaler till bostäder eller andra
funktioner bör utredas närmare.
9(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Riksintressen
Hela planområdet omfattas av riksintresse för den högexploaterade kustzonen,
enligt 4 kap 4 § miljöbalken. Bestämmelserna ska dock inte utgöra något hinder
för utveckling inom befintliga tätorter, varför detaljplanen bedöms vara förenlig
med riksintressets intentioner.
Den östra delen av planområdet omfattas av område av riksintresse för naturvården (N 44) Pålsjö-Domsten (Landborgen) enligt 3 kap 6 § samma lag. Planförslaget bedöms inte påverka riksintresset negativt.
E4:an (Malmöleden) och Västkustbanan som passerar i anslutning till planområdet, samt Helsingborgs hamn, till vilka Malmöleden och järnvägen ansluter, är
utpekade som riksintressen enligt 3 kap 8 § miljöbalken. Planförslaget bedöms
inte påverka riksintressena negativt.
Detaljplaner
För planområdet gäller Förslag till förändring av stadsplanen för Kvarteren Cybele,
Lappland och Vaktstugan samt ny stadsplan för Kvarteret Arabien m.fl. (2496) som
vann laga kraft den 15 oktober 1937. Stadsplanen reglerade ursprungligen marken för ett mycket stort område, men numera är det aktuella planområdet bland
de sista kvarvarande kvarteren där stadsplanen fortfarande gäller. Den reglerar att
marken får användas för magasinsbyggnader eller byggnader för industriell verksamhet. Vidare regleras att bostadshus får uppföras för bevakning eller tillsyn,
men bara efter att byggnadsnämnden i varje enskilt fall har kunnat pröva att det
kan ske utan olägenhet för de boendes hälsa och trevnad.
Utsnitt ur Förslag till förändring av stadsplanen för kvarteren Cybele, Lappland och Vaktstugan samt
ny detaljplan för Kvarteret Arabien m.fl. (2496). Planområdet inom röd ram.
I norr, öster och sydost omfattas gatorna Gåsebäcksvägen och Östra Sandgatan av
Förslag till stadsplan för Närlunda-området (8421) som vann laga kraft den 12 ja-
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
nuari 1967. För den del som angränsar till det aktuella planområdet anges markanvändningen till gatutrafikändamål.
10(28)
Söder och sydväst om aktuellt planområde gäller Detaljplan för del av kvarteret
Asien m.m. (15079) som vann laga kraft den 15 maj 2000 respektive Detaljplan
för del av kvarteret Spanien m.m. (15081) som vann laga kraft den 18 maj 2000.
Detaljplanerna möjliggör industriverksamhet, kontor och handel, dock inte handel med livsmedel samt parkering och i detaljplanen för del av kvarteret Spanien
även viss kioskverksamhet.
Nordväst om aktuellt planområde gäller förslag till ändring av stadsplanen för
kvarteren Spanien, Frankrike, Italien (3100) som vann laga kraft den 30 december 1947. För den delen av detaljplanen som angränsar till aktuellt planområde
anges markanvändningen till allmän plats; gata. För kvarteret Spanien anges markanvändningen till industriändamål.
Angränsande till det nordligaste hörnet av aktuellt planområde gäller Förslag till
ändring och utvidgning av stadsplanen för kvarteret Turkiet m.m. (8903) som vann
laga kraft den 1 augusti 1986. För den del som angränsar till aktuellt planområde
anges markanvändningen till allmän plats, gata eller torg.
Bevarandeprogram
Planområdet omfattas av Bevarandeprogram för Gåsebäck och Husarområdet, antaget av kommunfullmäktige i november 2012. I bevarandeprogrammet konstateras att Gåsebäck är en brokig industrimiljö som berättar om Helsingborgs industriella expansion och om stadens arbetarhistoria. Bevarandeprogrammet är ett
rådgivande dokument vars uppgift är att peka ut kulturhistoriskt värdefull bebyggelse i syfte att underlätta vid bygglovshantering och detaljplanering.
Bevarandeprogrammet slår fast att det är viktigt för en levande kulturmiljö att
byggnaderna används och har en funktion. Vidare att om- och tillbyggnad generellt är att föredra framför rivning. Slutligen konstateras att särskilt värdefulla kulturmiljöer inte får förvanskas, men att förvanskningsförbudet inte är ett förändringsförbud.
En byggnad inom fastigheten Portugal 11 har i bevarandeprogrammet bedömts
som särskilt värdefull bebyggelse enligt 8 kap 13 § plan- och bygglagen. Flera
andra byggnader inom kvarteret har i bevarandeprogrammet bedömts som byggnader som har ett kompletterande värde enligt 8 kap 17 § plan- och bygglagen.
11(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Utsnitt ur Bevarandeprogram för Gåsebäck och Husarområdet. Rödmarkerad byggnad motsvarar
byggnad som bedömts som särskilt värdefull enligt 8 kap 13 § plan- och bygglagen. Gulmarkerade
byggnader motsvarar byggnader som bedömts ha ett kompletterande värde enligt 8 kap 17 § samma
lag.
Byggnaden med särskilda bevarandevärden inom fastigheten Portugal 11 (Kvarnstensgatan 5) uppfördes runt år 1922-23, och är viktig som det första exemplet
på byggnadstypen med en högre kontors- och bostadsdel samt en lägre verkstadsdel, som sedermera blev vanlig inom Gåsebäcks industriområde. Byggnaden har
nationalromantiska drag, fasader av Helsingborgstegel och gjutjärnfönster i verkstadsdelen. På putsade, idag övertäckta, partier i fasaden finns putsade fält där
man har kunnat läsa namnen på tidigare företag.
En annan byggnad inom Portugal 11 (Kvarnstensgatan 3) bedöms ha ett kompletterande bevarandevärde. Byggnaden uppfördes 1936, och utgör en pendang till
byggnaden på Kvarnstensgatan 5, men med renodlat modernistiska drag.
12(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Till vänster i bilden visas bebyggelsen på fastigheten Portugal 11 (Kvarnstensgatan 3), som har bedömts ha ett kompletterande värde i bevarandeprogrammet. Till höger i bilden visas bebyggelsen på
fastigheten Portugal 11 (Kvarnstensgatan 5), som har bedömts vara särskilt värdefull bebyggelse.
Bilden visar kontorsdelen och verkstaden på fastigheten Portugal 11 (Kvarnstensgatan 5), som har
bedömts vara särskilt värdefull bebyggelse i bevarandeprogrammet.
Huvudbyggnaden på fastigheten Portugal 1 (Gåsebäcksvägen 14) bedöms ha ett
kompletterande bevarandevärde. Byggnaden uppfördes 1937, tillsammans med
den intilliggande verkstadsbyggnaden, som senare har byggts på. Det finns ett
värde i höjdvariationen mellan den högre villaliknande kontorsdelen och den
lägre verkstadsdelen.
13(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Bilden visar bebyggelsen på fastigheten Portugal 1, där huvudbyggnaden i rött tegel har bedömts ha ett
kompletterande värde i bevarandeprogrammet.
Delar av byggnadskomplexet på fastigheten Portugal 9 (Östra Sandgatan 9A-C)
bedöms ha ett kompletterande bevarandevärde. Värdet är kopplat till byggnadernas gemensamma historia och framväxt, som en av Helsingborgs storindustrier
inom textilområdet och som en kvinnodominerad arbetsplats. Om- och tillbyggnad har skett i takt med att industrin har vuxit. Estetiken har i många fall fått stå
tillbaka för funktionen. Gemensamt är byggnadsdelarnas fasader av gult tegel och
de flacka papptäckta taken. Den äldsta byggnadsdelen (hus A) har kvar sina ursprungliga stickbågiga fönster med karmar och bågar av trä. Byggnadsdelarna från
1950- och 60-talen (hus F och G) mot Östra Sandgatan karakteriseras av modernistisk industriarkitektur. De gula tegelfasaderna har indragna partier kring de
rytmiserande fönstren. Mittpartiet har klätts i mosaik. Originalfönstren är av trä,
och entrépartiet domineras av en stor port av rostfritt stål.
14(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Bilden visar bebyggelsen på fastigheten Portugal 9 som vetter ut mot Östra Sandgatan. Från vänster till
höger återfinns byggnadsdelarna G och F, åtskilda av ett entréparti i mosaik som kontrasterar mot de
rytmiserande fasaderna i gult tegel; samt byggnadsdel C, som till största delen har klätts med svart
fasadplåt. (Se förtydligande karta på sida X.)
Bilden visar bebyggelse på fastigheten Portugal 9. Byggnadsdel A återfinns i mitten av bilden och till
höger syns en del av gaveln på byggnadsdel G. Den låga bebyggelsen mot gatan och byggnadsdelen
längst till vänster är inte utpekade i bevarandeprogrammet. (Se förtydligande karta på sida X.)
15(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Fastighetsplan, tomtindelning
Planområdet omfattas av två fastighetsplaner. Den första är från vann laga kraft
den 22 september 1938 (2575) och delar upp området i 8 fastigheter, Portugal 1
till 8. Den andra vann laga kraft 15 augusti 1962 (6833) och innehåller ett förslag
om ändrad fastighetsindelning för fastigheterna Portugal 2, 3, 4 och 5. Av dessa
fastigheter bildades dagens Portugal 9 och 10. Fastighetsplanerna upphävs.
Ortsanalys
Aktuellt planområde omfattas av Stadsdelsanalys för Gåsebäck som upprättades
den 19 juni 2006. Analysen beskriver Gåsebäck och dess karaktär samt anger rekommendationer for framtida utveckling. Resultaten och slutsatserna i stadsdelsanalysen har förts vidare in i den fördjupade översiktsplanen för området.
Grönstrukturprogram
Enligt Helsingborgs stads grönstrukturprogram, antaget av kommunfullmäktige
den 26 mars 2014, präglas området av lite grönska och upplevs till stora delar
sakna vegetation. Den grönska som finns inom Gåsebäcks industriområde utgörs
av växtlighet på impedimentsmark samt enstaka solitära träd i gatumiljön.
Grönstrukturprogrammet innehåller, liksom gällande översiktsplan och fördjupning av översiktsplan, förslaget om det blågröna stråket genom Gåsebäck. Förslaget berör dock inte planområdet.
Utdrag ur Helsingborgs grönstrukturprogram, antaget av kommunfullmäktige den 26 mars 2014. Bilden visar det föreslagna ”blågröna stråket” genom Gåsebäck. Planområdet inom röd ram.
Förstudie Gåsebäck
Styrgruppen för H+ gav stadsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att ta fram en förstudie för Gåsebäck. Syftet är att ge staden en samlad bild av hur olika processer
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
kan medverka till att en utveckling av Gåsebäck från industriområde till blandad
stad kan påbörjas. Studien ska visa hur en etappvis utveckling kan genomföras
samtidigt som befintliga värden och kvaliteter tillvaratas och förstärks. Arbetet
med förstudien löper parallellt med detaljplanearbetet för kvarteret Portugal.
16(28)
PLANENS UTFORMNING
Dispositionen i stort
Planförslaget föreslår centrumändamål inom hela planområdet. Centrumändamål
inrymmer enligt Boverket verksamheter som butiker, service, gym, kontor, bio,
bibliotek, teatrar, bank, kyrkor och andra typer av religiösa byggnader, föreningslokaler, samlingslokaler, restauranger, hotell med mera. Det aktuella planförslaget begränsar dock centrumändamål till att inte tillåta hotell. I den
östra och södra delen föreslås även gymnasieskola och parkering. I den norra och
västra delen av planområdet föreslås förutom centrumverksamhet även fordonsservice. Bestämmelsen fordonsservice har begränsats så att inte drivmedelsförsäljning eller så kallat däckhotell tillåts.
Förslag till disposition av fullt utnyttjad byggrätt inom planområdet.
Bebyggelsen
Planförslaget innebär att befintlig bebyggelse och markanvändning bekräftas i
stora drag samt att byggrätten ökas avseende höjd. Nya byggnader föreslås även
fortsättningsvis kunna bygga samman och ska placeras i liv med gatan.
Ventilationen ska vara centralt avstängningsbar.
17(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Bebyggelsehöjder
Planförslaget tillåter högre bebyggelsehöjder inom vissa delar av planområdet.
Andra delar av planområdet behandlas mera varsamt. Planförslagets intention är
att behålla höjdvariationen inom planområdet.
Inom större delen av planområdet tillåts högsta nockhöjder på 16,0 och 23,0 meter. För att bevara siktlinjer och uppdelningar i byggnadskomplexet på fastigheten
Portugal 9 begränsas den högsta nockhöjden inom en mindre del av den fastigheten.
Vad gäller fastigheten Portugal 11 bör nockhöjderna vara restriktiva för den bebyggelse som vetter ut mot Kvarnstensgatan, då den ena byggnaden har bedömts
som särskilt värdefull enligt 8 kap 13 § plan- och bygglagen. För dessa byggnader
har höjderna satts i enlighet med befintliga höjder. På bakgården har nockhöjden
satts till 7,0 respektive 12,0 meter.
Helsingborgs stad strävar mot en hållbar stadsplanering med beaktande av sociala,
ekologiska och ekonomiska aspekter. Därför är planens intention att möjliggöra
långsiktigt hållbara byggnader vilket i praktiken innebär att byggnader företrädesvis uppförs energisnåla, med miljövänliga byggnadsmaterial samt med fokus på
trygghet och välmående. Ny bebyggelse bör därmed planeras och utföras med
miljöanpassade metoder och sunda material i former som medverkar till en lägre
energiförbrukning.
Skyddsbestämmelse och rivningsförbud (q)
Den södra byggnaden på fastigheten Portugal 11 (Kvarnstensgatan 5) skyddas
genom q-märkning. Byggnaden ska skyddas mot förvanskning vad gäller volym
(högre del med valmat tak och lägre del med sadeltak), fönstersättning, fasad i
rött tegel, takmaterial samt putsade fält för skyltning. De spröjsade gjutjärnsfönstren mot gatan ska bibehållas. Byggnaden förses med rivningsförbud och ska
underhållas på ett sätt så att dess karaktärsdrag bevaras.
Varsamhetsbestämmelser (k)
Byggnaderna på fastigheterna Portugal 9 och 11, som har utpekats som byggnader
av kompletterande kulturhistoriskt värde enligt 8 kap 17 § plan- och bygglagen,
föreslås skyddas genom k-märkning och varsamhetskrav vid om- och tillbyggnad
samt vid renovering.
Bland byggnadsdelarna på fastigheten Portugal 9 bedöms vissa ha ett kompletterande kulturhistoriskt värde, och skyddas genom varsamhetsbestämmelse. Gemensamt för alla byggnadsdelar som förses med varsamhetsbestämmelse är värdet
av de gula tegelfasaderna och de flacka taken. För följande byggnadsdelar gäller
nedanstående:
•
Byggnadsdel A. De stickbågiga fönstren ska beaktas. Den ursprungliga
hängningen, spröjsningen, indelningen och materialet ska vara vägledande
vid ändring.
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Byggnadsdel F och G. Fönster- och dörrsättningen, den rytmiserande fasaden, detaljer i kopparplåt och entrépartiet mellan byggnadsdelarna, utfört i
ett avvikande fasadmaterial och färg, ska beaktas.
Byggnadsdel C. Fönster- och dörrsättningen, fönsterindelningen samt de
delar av fasaden där den ursprungliga putsfasaden är synlig ska beaktas.
18(28)
•
•
Den norra byggnaden på fastigheten Portugal 11 (Kvarnstensgatan 3), vilken bedöms ha ett kompletterande kulturhistoriskt värde, skyddas genom varsamhetsbestämmelse avseende volymen (högre del med flackt tak och lägre del med sadeltak) och den ljusa putsade fasaden. Den ursprungliga fönstersättningen ska
vara vägledande vid ändring.
Se under rubriken Bevarandeprogram för karta och bilder av byggnaderna.
Grönområden och platser
Den fördjupade översiktsplanen för H+ ställer krav på att grönytefaktor ska tilllämpas. Avsikten är att säkra ett minimum av grönska även på kvartersmark. En
grön utemiljö är särskilt viktig när det gäller skolgårdar och friytor i anslutning till
skolverksamhet. Möjligheterna för gröna inslag är stora inom fastigheterna Portugal 9 och 10.
Trafik
Parkering
Helsingborgs stads parkeringsnorm ska följas. Antalet parkeringsplatser prövas i
bygglovsskedet.
Idag finns svårigheter att lösa parkeringsbehovet enligt Helsingborgs stads parkeringsnorm inom respektive fastighet. Planförslaget möjliggör för ett parkeringshus
inom fastigheten Portugal 10, vilket innebär att parkeringssituationen kan lösas
inom kvarteret, och eventuellt även erbjuda en möjlig parkeringslösning för närområdet. Särskild omsorg bör ägnas åt utformningen av ett eventuellt parkeringshus. Det är också möjligt att bygga underjordisk parkering.
Teknisk försörjning
Dagvatten
Dagvatten ska hanteras i enlighet med Helsingborgs stads dagvattenpolicy. I den
geotekniska utredningen (Sweco, 4 april 2014), bedöms möjligheterna till lokalt
omhändertagande som möjliga. I samband med kommande bygglov ska lösningar
för omhändertagande av dagvatten undersökas och utformas i samråd med
NSVA.
El, fjärrvärme, opto, vatten och avlopp
Den tekniska infrastrukturen är utbyggd i området. Tillkommande byggnader kan
anslutas. Tryckstegring kan behövas.
I Östra Sandgatan finns både separerade och kombinerade vatten- och avloppsledningar. Fastigheter som är anslutna till den kombinerade ledningen ska istället
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
ansluta till den separerade ledningen. Det är fastighetsägarens ansvar att vara ansluten till rätt ledning.
19(28)
Brandvattenförsörjning
Avståndet mellan brandposterna ska vara maximalt 150 meter och avståndet mellan brandpost och uppställningsplats för släckbil ska inte överstiga 75 meter. I fall
där avsteg från VAV P83 och VAV P76 måste göras ska lösningen för brandvattenförsörjning tas fram i samråd med brandförsvaret.
KONSEKVENSER
Bedömning av miljöpåverkan
Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas
medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 § plan- och
bygglagen respektive 6 kap 11-18 §§ miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån
planförslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet
med 4 § förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma förordning. Miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därför inte genomföras.
Mark, luft och vatten
Miljökvalitetsnormer för utomhusluft
Miljökvalitetsnormer för utomhusluft syftar till att skydda människors hälsa och
miljön. Gällande miljökvalitetsnormer enligt svensk författningssamling (SFS
2010:477) avser halterna i utomhusluft av kvävedioxid (NO2), svaveldioxid
(SO2), bly, partiklar (PM10), kolmonoxid (CO), bensen och ozon (O3).
Enligt Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, som är antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 föreligger ingen risk för överskridande av miljökvalitetsnormernas värden i närheten av planområdet. Genomförandet av detaljplanen
bedöms heller inte innebära någon försämring av luftkvaliteten på de utsatta platserna i staden.
Miljökvalitetsnormer för vattenförekomster
Syftet med miljökvalitetsnormerna för vattenförekomster (ytvatten, grundvatten
och skyddade områden) är att tillståndet i våra vatten inte ska försämras och att
alla vatten ska uppnå en bestämd miljökvalitet. Aktuellt planområde är beläget
på grundvattenförekomsten Helsingborgssandstenen (objekt-ID 2524) och avvattnas till kustvattnet Helsingborgsområdet (objekt-ID 539) i Öresund.
Kustvattnet bedöms inte kunna nå uppsatt kemisk eller ekologisk status till år
2015. Vad gäller grundvattenförekomsten Helsingborgssandstenen föreligger risk
att kemisk och kvantitativ status inte uppnås till 2015.
Planområdet är redan hårdgjort. Den markmiljötekniska undersökningen (Sweco,
27 april 2014) visar på att föroreningshalterna av analyserade ämnen i grundvattnet bedöms som låga och klorerade lösningsmedel inte kunde påvisas alls. Sam-
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
manfattningsvis bedöms inte genomförandet av detaljplanen bidra till att de berörda vattendragen riskerar att inte uppnå god status.
20(28)
Hälsa och säkerhet
Trafikbuller
Enligt riktlinjer för vägtrafikbuller från Naturvårdsverket och Folkhälsomyndigheten gäller en ekvivalent ljudnivå inomhus på max 30 dBA och en maximal
ljudnivå inomhus på 45 dBA för undervisningslokaler. För skolgårdar gäller en
ekvivalent ljudnivå på 55 dBA och en maximal ljudnivå på 70 dBA. Praxis är att
minst halva skolgården ska uppfylla riktvärdena.
Vad gäller vägtrafikbuller vid arbetslokaler för tyst verksamhet användes tidigare
40 dBA ekvivalent ljudnivå inomhus som riktvärde. Idag finns dock inte några
tydliga riktlinjer för vägtrafikbuller vid denna typ av verksamheter. 40 dBA ekvivalent ljudnivå inomhus bör ändå användas som utgångspunkt vid nybyggnation
av arbetslokaler, nyetablering eller ändrad användning av områden.
Det förutsätts att gällande riktvärden avseende buller uppfylls genom byggnadstekniska åtgärder och att en god inomhusmiljö gällande buller därmed skapas.
Utdrag ur Helsingborgs stads bulleranalyskarta. Planområdet inom svart ram.(Observera att bullermätningarna är översiktliga och gjorda före ombyggnaden av trafikplatsen av trafikplats Gåsebäck.)
Risker och miljöstörningar
Gåsebäcks industriområde berörs av uppmärksamhetsavstånd från flera A-, B-,
C-verksamheter, varav en del även är Seveso-klassade. Planområdet berörs också
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
av uppmärksamhetsavstånd från ett par övriga verksamheter med uppmärksamhetstillstånd, så kallade U-verksamheter.
21(28)
A-verksamheter är tillståndspliktiga verksamheter där mark- och miljödomstolen
utfärdar tillstånd. B-verksamheter är tillståndspliktiga miljöfarliga verksamheter
där länsstyrelsen utfärdar tillstånd. C-verksamheter är anmälningspliktiga miljöfarliga verksamheter som anmäls till den kommunala miljönämnden. Uverksamheter är verksamheter som varken är tillstånds- eller anmälningspliktiga,
men som ändå omfattas av miljöbalkens bestämmelser. Seveso-klassning regleras i
ett EU-direktiv, och lagstiftningen är till för att begränsa följderna vid allvarliga
kemikalieolyckor. Avgörande för om en verksamhet Seveso-klassas är om farliga
ämnen vid ett och samma tillfälle förekommer i vissa mängder. För olika ämnen
finns olika gränsvärden. Verksamheter som inte klassas som A-, B- eller Cverksamhet behöver inte föranmälas eller prövas.
Utdrag ur Helsingborgs stads riskhanteringskarta. Namngivna verksamheter berör i varierande grad
planområdet. De röda punkterna motsvarar kända verksamheter som hanterar eller förvarar däck.
Preem och Nordic Storage AB
De båda verksamheterna ligger i oljehamnen och hanterar och förvarar petroleumprodukter. Verksamheterna är klassade som B-verksamheter, och är även Seveso-anläggningar. Rekommenderade skyddsavstånd för motsvarande verksamhet
saknas i Boverkets generella riktlinjer. Planområdet ligger drygt 700 meter från
verksamheternas yttre fastighetsgränser. För verksamheterna utgör risk den dimensionerade faktorn. Verksamheterna har bedömt att det värsta riskscenariot är
ett större utsläpp som antänds och inte kan släckas inom kort tid, med konsekvensen att brandgaser sprids. Sannolikheten för en storskalig brand uppskattas
till mindre än en gång per 1000 år. Beräkningar visar att framförallt ett område
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
inom 100 meter berörs, men vid ogynnsam väderlek kan gaserna spridas flera
kilometer, vilket då skulle påverka stora delar av Helsingborgs tätort. Den slutsats
som dras är att efter 100 meter avtar nyttan av att befinna sig på längre avstånd.
Uppmärksamhetsavståndet rekommenderas därför i miljökonsekvensbeskrivningen för FÖP H+ och i ”PM Risk och omgivningspåverkan i anslutning till H+”,
(Ramböll, 9 mars 2011), till 100 meter. Enligt ovanstående resonemang utgör
verksamheten inget hinder för detaljplanens genomförande. För hela oljehamnen
har en detaljerad släckningsplan utarbetats.
22(28)
Southcoat
Verksamheten ligger drygt 400 meter sydväst om planområdet, och hanterar organsiska lösningsmedel och kemiska produkter. Den är klassad som B-verksamhet
och i miljötillståndet ingår buller, stoft och lösningsmedel (lukt). Dess uppmärksamhetsavstånd är 400 meter. Det aktuella planområdet berörs således inte.
Preems bensinstation
Verksamheten ligger drygt 70 meter från planområdet, norr om Malmöleden, och
bedriver fordonsservice och hanterar drivmedel. Den är klassad som Cverksamhet, och i miljötillståndet ingår buller, ljus och lukt. Dess uppmärksamhetsavstånd är 100 meter. Malmöleden, som är upphöjd på en vall, har en avskärmande effekt. Verksamheten bedöms inte utgöra något hinder för detaljplanens genomförande.
PEAB Sverige AB Drift & Underhåll i Helsingborg
Verksamheten ligger cirka 90 meter väster om planområdet, och inom ramen för
verksamheten bedrivs upplag av avfall, fordonsservice och drivmedelshantering.
Verksamheten är klassad som C-verksamhet, och i dess miljötillstånd ingår buller,
lukt och ljus. Dess uppmärksamhetsavstånd är 150 meter. Kvarteret Spanien,
som ligger mellan verksamheten och planområdet, har en avskärmande effekt.
Verksamheten bedöms inte utgöra något hinder för detaljplanens genomförande.
Swemaint
Verksamheten ligger drygt 50 meter från planområdet, och utför underhållstjänster av godsvagnar, exempelvis provtryckning av cisterner, hjulunderhåll och montering av reservdelar. Dess uppmärksamhetsavstånd är 200 meter, i avseende på
möjlig spridning av buller och stoft. Det finns inget som skärmar av bullret mellan Swemaint och det aktuella planområdet, varför bullernivåerna studerats i en
risk- och störningsanalys (Tyréns, 6 oktober 2014). Enligt mätningarna håller sig
bullernivåerna under 50 dBA inom planområdet, varför bullerriktvärdena för
skolgårdar innehålls.
23(28)
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Utsnitt ur risk- och störningsutredning (Tyréns 6 oktober 2014), som utarbetats inom ramen för Förstudie Gåsebäck, föreställande ekvivalent ljudnivå dagtid, 4 meter över marken. Planområdet inom
röd ram. För trafikbuller, se karta på sida 20.
Helsingborgs Handtvätt Bil
Verksamheten utför fordonsservice och biltvätt, och ligger cirka 80 meter från
planområdet. Verksamheten kan påverka sin omgivning genom buller och ljus
samt genom lagring av fordonsbränsle. Dess uppmärksamhetsavstånd är 100 meter. Verksamheten liknar andra verksamheter i närområdet. Dess omgivningspåverkan utgör inte något hinder för detaljplanens genomförande.
Däckhantering
Många verkstäder, fordonsservicesverksamheter, lager och icke störande industrier är belägna inom Gåsebäcks industriområde. Hela Gåsebäck är i huvudsak
planlagt för ändamålet industriverksamhet och magasin.
Verksamheter som hanterar och lagrar däck finns inom Gåsebäck vilket ingår i
gällande ändamål. Den största risken med däcklagring är att en däckbrand uppstår. Riskerna med lagring av däck hanteras inte i miljöbalken, och däck är inte
klassad som en brandfarlig vara. För att kunna uppnå detaljplanens syfte att undersöka möjligheter för att långsiktigt omvandla Gåsebäck till blandad stad har en
risk- och störningsutredning utarbetats inom ramen för det övergripande arbetet
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
med Förstudie Gåsebäck (Tyréns, 6 oktober 2014). Fyra representativa verksamheter inom Gåsebäck har studerats, två större och två mindre. Ett stort och ett
mindre är belägna inom planområdet.
24(28)
Riskanalysen har utgått från ett troligt värsta scenario och består av riskidentifiering, riskanalys avseende brand samt riskvärdering. Riskidentifieringen visar att
den mest troliga orsaken till att brand uppstår är att den är anlagd. Riskvärderingen utgick från att branden fick utvecklas till en fullt utvecklad brand utan riskåtgärder eller räddnings- och släckningsinsatser. Riskvärderingen studerade hur en
människa påverkas på olika avstånd från en sådan brand. Utgångspunkten var att
personen stod stilla vid varje avstånd i 30 minuter.
Tidpunkten för en fullt utvecklad brand är fullt utvecklad beror på mängden
brännbart material. En brand i en liten mängd brännbart material når snabbt sin
maxeffekt, men påverkan från branden är begränsad. För en brand i en stor
mängd brännbart material tar det längre tid att nå maxeffekt, men påverkan är
större. För en verksamhet som hanterar däck i omfattning motsvarande det den
däckverkstad med lager som idag har tillfälligt bygglov inom planområdet kan
det, enligt riskanalysen, ta mellan 42 minuter och ett par timmar för en brand att
nå maxeffekt.
Risk- och störningsanalysen sammanfattar riskerna som att det vid brand i däcklager finns risk för brandspridning till intilliggande byggnader, att omgivningen utsätts för höga nivåer av strålning samt att giftiga produkter sprids till omgivningen
med brandgaserna. Utredningen visar att människor i omgivningen som kan förflytta sig har goda möjligheter att inte utsättas för alltför höga nivåer av strålning
eller ohälsosamma brandgaser. Människor som har svårigheter att uppfatta fara
samt förflytta sig, såsom äldre och mindre barn, exponeras för en större risk, och
verksamheter som riktar sig till dessa är olämpliga i närområdet.
Risken för brandspridning och materiella skador vid en eventuell brand hos det
stora däcklagret inom planområdet bedöms överlag som betydande i och med att
avstånden till intilliggande byggnader är mycket korta. En stor däckbrand är svår
för räddningstjänsten att hantera, på grund av begränsad tillgänglighet.
De stora däcklagren som har studerats är försedda med riskreducerande åtgärder
såsom låsta gårdar, inbrottslarm och vidarekopplat brandlarm, vilket minskar risken för inbrott och sabotage. Tillgången till handbrandsläckare bör vara god för
att en eventuell brand kan släckas tidigt. Larmanordningarna bör vara direkt
kopplade till räddningstjänsten för att brandförsvaret ska kunna garantera en insatstid om 10 minuter.
Risk- och störningsutredningen listar ett antal åtgärder, i vilka ovanstående ingår.
Åtgärder minskar risken för att människor ska skadas, men det kvarstår en problematisk situation avseende brandspridning samt räddningstjänstens möjlighet
till insats vid en större brand. Brandförsvaret menar att risk för att en enskild person skulle omkomma eller skadas allvarligt inte föreligger, men vid ogynnsamma
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
förutsättningar bedöms en storbrand kunna påverka flertalet byggnader i omgivningen, även utanför kvarteret Portugal.
25(28)
Slutsatsen är att verksamheter som riktar sig till människor som har goda möjligheter att upptäcka fara och förflytta sig kan tillåtas, medan verksamheter som
riktar sig direkt till äldre personer och mindre barn är olämpliga i närområdet. Då
ändamålen centrumverksamhet, gymnasieskola och fordonsservice inte är direkt
riktade mot äldre personer eller små barn, på det sättet som exempelvis förskola
eller vårdboende är, anser Helsingborgs stad att kombinationen av ändamål är
lämplig.
En promemoria har tagits fram om reglering utifrån hög brandbelastning (Tyréns,
7 februari 2015). Den visar att ett försök att begränsa ändamålen bara till verksamheter som inte innebär hög brandbelastning är ett alltför begränsande alternativ. Promemorian föreslår istället att det i detaljplanen bör ställas krav på att
verksamheter med en hög brandbelastning ska göra en särskild utredning av riskerna för påverkan på tredje man och brandspridning till omkringliggande byggnader.
För att bygglov ska kunna beviljas måste exempelvis den sökande kunna visa att
den tänkta verksamheten eller de föreslagna förändringarna i byggnaderna inte
riskerar att medföra snabba, omfattande och/eller ohanterliga brandförlopp.
Brandförsvaret deltar vid bygglovsprövningen, och bevakar efterföljden av brandskyddsreglerna enligt bland annat Boverkets byggregler (BFS 2014:3) avsnitt 5,
Lag (2003:778) om skydd mot olyckor och Boverkets allmänna råd (2013:11) om
brandbelastning.
En verksamhet som lagrar däck i samma omfattning som den däckverkstad med
stort lager som idag har tillfälligt bygglov inom planområdet bedöms därför inte
kunna beviljas bygglov utifrån detta hänseende. En informationsruta på plankartan tydliggör detta, och ändamålet fordonsservice preciseras så att verksamheterna drivmedelsförsäljning och däckhotell inte omfattas.
Kulturmiljö
Planförslaget innebär att en långsiktig omvandling av kvarteret Portugal kan påbörjas, och att äldre industribyggnader kan ges en ny användning. Högre bebyggelse tillåts, men variationen i byggnadshöjder säkerställs. Vidare innebär planförslaget att kulturmiljövärden säkras genom skydds- och varsamhetsbestämmelser.
Sociala konsekvenser
Genomförandet av detaljplanen innebär att en förändring som har varit på gång
under lång tid bekräftas. Förändringen ligger i linje med den fördjupade översiktsplanen för H+. Detaljplanen syftar till att möjliggöra en blandad stad med
samexistens mellan olika verksamheter, vilket bedöms vara positivt med avseende
på sociala konsekvenser.
26(28)
SAMMANFATTNING
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Detaljplanen medger centrumverksamhet, gymnasieskola, parkering och fordonsservice, dock inte försäljning av drivmedel eller däckhotell. Byggrätterna har utökats avseende höjd.
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
ORGANISATION
Tidplan
Planförslaget beräknas vinna laga kraft andra kvartalet 2015.
Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft.
Huvudmannaskap
Hela planområdet är i privat ägo.
FASTIGHETSRÄTT
Fastighetsplan
Befintliga fastighetsindelningsplaner (2575 och 3866) upphävs. För detaljplanens
genomförande krävs en fastighetsreglering som innebär att en del av Portugal 9
överförs till Portugal 10.
Rödskrafferat område av Portugal 9 behöver
överföras till Portugal 10 för detaljplanens genomförande.
27(28)
EKONOMI
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
Planekonomi
Planens genomförande kräver större investeringar i en ingående markundersökning och eventuell avhjälpning av markföroreningar. Fastighetsägaren står för
kostnaderna.
TEKNISKA UTREDNINGAR
Geoteknik
En översiktlig geoteknisk undersökning har genomförts (Sweco, 4 april 2014),
som visar att grundförstärkningar behöver genomföras inför nybyggnad. Omfattning och metod måste utredas, och bestäms av utformning, placering och utbredning av de tillkommande byggnaderna.
Dagvatten
Enligt den geotekniska utredningen låg grundvattennivåerna i mars 2014 cirka 2
meter under markytan, varför lokalt omhändertagande av dagvatten bedöms vara
möjligt. Möjligheterna att omhänderta dagvatten ska utredas ytterligare i bygglovsskedet.
Markföroreningar
En översiktlig markmiljöteknisk undersökning har genomförts (Sweco, 27 april
2014). I merparten av de analyserade proverna är föroreningshalten över generellt
riktvärde för känslig markanvändning och i fyra av 9 jordprov överskrider halterna dessutom riktvärde för mindre känslig markanvändning. Flera markprover
krävs. Eventuella markföroreningar måste avhjälpas till lämpligt riktvärde inom
respektive fastighet innan bygglov kan ges.
ÖVRIGT
Vatten och avlopp
Tryckstegring kan komma att krävas för att få tillräckligt vattentryck vid till- och
nybyggnad.
Det går en kombinerad avlopps- och dagvattenledning samt separerade ledningar
i Östra Sandgatan. Fastigheter som är anslutna till den kombinerade ledningen
ska ansluta till den separerade ledningen istället. Det är fastighetsägarens ansvar
att vara ansluten till rätt ledning.
Brand
För att bygglov ska kunna beviljas måste den sökande kunna visa att den tänkta
verksamheten eller ändringen av en byggnad inte riskerar att medföra snabba,
omfattande och/eller ohanterliga brandförlopp.
Möjlighet att utrymma byggnad måste säkerställas genom antingen tekniska
brandskyddsåtgärder eller genom att säkerställa räddningsvägar och uppställningsytor.
Dnr 1393/2013
P 30 januari 2015
28(28)
MEDVERKANDE
Biträdande projektledare i detaljplanearbetet är planarkitekt Helena Taps. Andra
medverkande i planarbetet är plantekniker Bodil Falke, miljöstrateg Jens Gille,
brandingenjör Emma Bäckman, brandingenjör Anna Brand samt chefen för översiktsplaneavdelningen Malin Rizell.
Björn Bensdorp-Redestam
Planchef
Tobias Röös
Planarkitekt
1(14)
DETALJPLAN FÖR
FASTIGHETEN PORTUGAL 11 M FL
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
SAMRÅDSREDOGÖRELSE
DETALJPLANENS SYFTE OCH INNEHÅLL
Detaljplanen upprättas för att studera förutsättningarna för samexistens mellan
olika verksamheter, såsom skola, centrumverksamhet och fordonsservice. Vidare
är syftet att möjliggöra en blandad och flexibel användning av planområdet med
utgångspunkt i dagens förutsättningar. Detta är ett första steg för att på lång sikt
förverkliga en omvandling av Gåsebäck till en stadsdel som rymmer företag i olika
storlek, skolor, bostäder, handel och service. Planförslaget ligger i linje med den
fördjupade översiktsplanen för H+ området.
Samrådsförslaget föreslog centrumverksamhet kombinerat med fordonsservice i
norr och gymnasieskola samt parkering i söder. Bestämmelsen fordonsservice begränsades så att inte drivmedelsförsäljning tilläts. Planförslaget tillät högre bebyggelse inom vissa delar av planområdet. Kulturmiljövärden säkrades i planen genom varsamhetsbestämmelser (k) och skyddsbestämmelser (q).
RAPPORT FRÅN PROGRAMSAMRÅD
HUR SAMRÅDET BEDRIVITS
En större krets fastighetsägare, verksamma, sammanslutningar och övriga intressenter bjöds genom personlig kallelse in att delta i Öppet hus den 2 oktober
2014. Öppet hus hölls angående utvecklingen av stadsdelen Gåsebäck, där detaljplanen för Portugal var en punkt av flera. Mötet ägde rum hos Assyriska Kulturföreningen i Helsingborg på Verkstadsgatan i Gåsebäck. Sakägare och verksamma samt sammanslutningar och övriga intressenter erbjöds därefter genom
personlig kallelse och annons i lokaltidningen den 18 oktober 2014, att boka träff
med stadsbyggnadsförvaltningens tjänstemän för enskilda möten från den 20
oktober till och med den 21 november 2014.
Berörda förvaltningar och myndigheter har tillsänts planskissen för eventuella
synpunkter. Länsstyrelsen och lantmäterimyndigheten har avgivit yttrande enligt
PBL 5 kap 20 §. Därutöver hade vid samrådets slut 8 yttrande inkommit från
berörda förvaltningar samt två skrivelser från allmänheten.
SAMRÅDSMÖTET
Vid Öppet hus den 2 oktober deltog cirka 20 personer. Från stadens sida deltog
representanter från stadsbyggnadsförvaltningen, miljöförvaltningen, fastighetsförvaltningen och stadsledningsförvaltningen.
I:\Stadsbyggnadsförvaltningen\Detaljplanering\Detaljplaner\Portugal 11 mfl - 1393-2013\Samrådsredogörelse1.docx
2(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Angelägna frågor som kom upp under mötet var sammanfattningsvis:
• önskemål om att planera för bostäder inom kvarteret Portugal,
• oro för att inte kunna ha sin verksamhet kvar i kvarteret Portugal.
Sammanfattande kommentar:
• Bland annat bullersituationen gör att det i dagsläget inte är lämpligt med bostadsbebyggelse inom kvarteret Portugal. Se vidare i kommentarerna till fastighetsägarna till fastigheterna Portugal 1 samt Portugal 9 och 10 för ett utförligare svar.
• Syftet med detaljplanen är att studera förutsättningarna för samexistens med
utgångspunkt i de verksamheter som finns inom planområdet idag. Den nya
detaljplanens ändamål innebär inget hinder för de befintliga verksamheternas
ändamål. Verksamheter som innebär risk för snabba, omfattande och/eller
ohanterliga brandförlopp kommer dock inte att beviljas bygglov i framtida
bygglovsprövningar. Med anledning av detta begränsas ändamålet fordonsservice begränsas så att drivmedelsförsäljning och så kallade däckhotell inte tilllåts.
SAMRÅDSYTTRANDEN
Länsstyrelsen har i sitt yttrande inkommet den 18 november 2014, framfört följande:
Hälsa och säkerhet
Risk för olyckor
Av planhandlingarna framgår att verksamheter som riktar sig till människor med
nedsatt varseblivningsförmåga och/eller svårigheter att förflytta sig inte kan tillåtas.
Länsstyrelsen anser att centrumverksamhet och gymnasieskola är verksamheter
som riktar sig till samtliga människor. Utifrån riskutredningens slutsats kan länsstyrelsen inte göra en annan bedömning än att föreslagen markanvändning är
olämplig varför länsstyrelsen kommer att ingripa vid sin tillsyn enligt 11 kap 1011 §§ PBL.
Länsstyrelsen anser att planarbetet bör avbrytas.
Risk för föroreningar
För att använda bestämmelsen i 4 kap. 14 § punkt 4 PBL ska det vara säkerställt,
att marken genom de avhjälpandeåtgärder som anges i villkoret blir lämplig för
sitt ändamål samt att avhjälpandeåtgärderna är realistiska och genomförbara. Åtgärderna ska vara så preciserade att det är möjligt för den enskilde fastighetsägaren att förutsäga vilka fysiska åtgärder som krävs samt deras lokalisering. För att
veta om avhjälpandeåtgärderna är realistiska och rimliga bör kostnaderna för avhjälpandeåtgärderna i stort vara kända innan antagandet av detaljplanen.
Plantekniska synpunkter
Det bör framgå av planhandlingarna att planområdet är beläget inom verksamhetsområde för samtliga vattentjänster.
3(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Kommentar:
Hälsa och säkerhet – Risk för olyckor Under samrådet sammanfattade planbeskrivningen risk- och störningsutredningens slutsatser till att ”verksamheter som riktar sig
till människor med nedsatt varseblivningsförmåga och/eller svårigheter att förflytta sig
inte kan tillåtas”. Sammanfattningen kom tyvärr att ge en för begränsad beskrivning
av vad Tyréns riskutredning kom fram till.
Tyréns slutsatser i risk- och störningsutredningen innebär att ”människor i omgivningen som kan förflytta sig har goda möjligheter att inte utsättas för alltför höga nivåer
av strålning eller ohälsosamma brandgaser. Människor som har svårigheter att uppfatta fara samt förflytta sig, såsom äldre och mindre barn, exponeras för en större
risk, och verksamheter som riktar sig till dessa är olämpliga i närområdet.” Resonemanget ska förstås som att verksamheter som direkt riktar sig mot äldre personer eller
mindre barn är olämpliga i närområdet. Då inte ändamålen centrumverksamhet,
gymnasieskola och fordonsservice är direkt riktade mot äldre personer eller små barn,
på det sättet som exempelvis förskola eller vårdboende är, vidhåller Helsingborgs stad
att kombinationen av ändamål är lämplig.
Yttrandet från Helsingborgs brandförsvar (se nedan) tydliggör att verksamhetstypen
däckhotell som finns inom planområdet i sig är lämpligt på platsen. Omfattningen på
däck som verksamheten hanterar och lagrar är dock olämplig inom planområdet på
grund av att en eventuell brand i däcklagret kan få allvarliga konsekvenser för omkringliggande byggnader och i värsta fall omgivande kvarter.
Brandförsvaret deltar vid bygglovsprövningen, och bevakar efterföljden av brandskyddsreglerna i bland annat Boverkets byggregler (BFS 2014:3) avsnitt 5, Lag
(2003:778) om skydd mot olyckor och Boverkets allmänna råd (2013:11) om
brandbelastning. Stora lager med hög brandbelastning bedöms vara olämpliga på
platsen med hänsyn till att de kan medföra snabba, omfattande och/eller ohanterliga
brandförlopp. Med anledning av detta förtydligas planbeskrivningens konsekvensavsnitt, en informationsruta införs på plankartan och planbestämmelsen preciseras till
att inte omfatta så kallade däckhotell.
Sammantaget innebär brandförsvarets yttrande att riskerna för det omfattande
brandscenario som beskrivs i risk- och störningsutredningen har minskat.
Hälsa och säkerhet – Risk för föroreningar I den markmiljötekniska utredningen som
genomförts konstateras att det finns markföroreningar inom planområdet som överskrider Naturvårdsverkets riktvärden för känslig markanvändning samt på vissa ställen även riktvärdena för mindre känslig markanvändning. Föroreningarnas omfattning har inte undersökts och fastighetsägare uppmanas vidta vidare undersökningar i
samband bygglovsansökan, eftersom detaljplanen innehåller en bestämmelse som ska
säkerställa att markföroreningarna tas om hand. Det åligger respektive fastighetsägare att göra en avvägning mellan kostnad och nytta med att avhjälpa markföroreningarna. Tidigare genomförda saneringar i närområdet kan fungera som kostnadsexempel.
Plantekniska synpunkter Planbeskrivningen kompletteras med information om att
planområdet ligger inom verksamhetsområde för samtliga vattentjänster.
4(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Lantmäterikontoret har i sitt yttrande inkommet den 26 november 2014, framfört att det för planens genomförande krävs att en del av Portugal 9 genom fastighetsreglering överförs till Portugal 10.
Kommentar: Genomförandedelen av planbeskrivningen kompletteras med ovanstående upplysning.
ÖVRIGA SAMRÅDSSYNPUNKTER
Följande har inget att erinra mot planförslaget:
Kärnfastigheter
enligt yttrande den 27 oktober 2014
Polismyndigheten i Skåne
enligt yttrande den 27 oktober 2014
Telia Sonera Skanova Access AB
enligt yttrande den 21 november 2014
Skol- och fritidsförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet den 21 november
2014, framfört att det är viktigt att hänsyn tas till de behov av rekreationsområden som behövs inom ramen för H+ enligt den fördjupade översiktsplanen för
H+ området. Vidare framför skol- och fritidsförvaltningen att det är avgörande
att förskolor och skolor placeras inom H+ området, då de befintliga förskolorna
och skolorna öster om Malmöleden inte kommer att ha kapacitet att tillgodose de
ökande behoven av placeringar i förskolor och grundskolor som bebyggelsen av
hela H+ området kommer att innebära.
Kommentar: Stadsbyggnadsförvaltningen delar skol- och fritidsförvaltningens synpunkter om behovet av rekreationsområden inom H+. Det aktuella planområdet ligger dock inte i anslutning till det utpekade blågröna stråket, och innehåller heller ingen allmän platsmark, varför inga rekreativa inslag har föreslagits i detaljplanen.
Stadsbyggnadsförvaltningen delar synpunkterna om skolor och förskolor. Det har dock
bedömts som olämpligt med skolor för yngre barn på den aktuella platsen. Detaljplanen säkerställer emellertid gymnasieskola inom planområdet.
Yttrandet föranleder inga förändringar av planhandlingarna.
Socialförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet den 21 november 2014, framfört att de är positiva till förslaget som innebär ett första steg att på lång sikt omvandla Gåsebäck till en stadsdel som rymmer företag i olika storlekar, skolor, bostäder, handel och service. Socialförvaltningen konstaterar att förslaget ligger i
linje med den fördjupade översiktsplanen för H+ och följer Helsingborgs stads
mål mot en hållbar stadsplanering. Avslutningsvis tillstyrker socialförvaltningen
förslaget, och anser att det är viktigt att beakta de sociala aspekterna som beskrivs
där syftet är att möjliggöra en blandad stad med samexistens mellan olika verksamheter.
Utvecklingsnämndens förvaltning har i sitt yttrande, inkommet den 14 november
2014, framfört att attraktiva bostäder, tillgång på offentliga mötesplatser och vikten av långsiktigt hållbara arbetstillfällen är viktiga för Helsingborg ur ett tillväxtoch arbetsmarknadsperspektiv. Vidare ser man det som positivt om staden ställer
krav på socialt ansvarstagande i genomförandet av detaljplanen. Avslutningsvis
lyfter man fram att utvecklingen av kvarteret Portugal till en blandad stad har
möjlighet att föra Helsingborg ett steg närmare Vision 2035.
5(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Nordvästra Skånes Vatten och Avlopp AB (NSVA) har i sitt yttrande, inkommet
den 17 november 2014, framfört att området är hårt exploaterat redan idag och
bedömer att andelen hårdgjorda ytor inte kommer att öka.
Vidare påpekar NSVA att det ligger en kombinerad ledning och en separat dagvattenledning i Östra Sandgatan. NSVA upplyser om att det är fastighetsägarens
ansvar att se till att serviserna ansluter till rätt ledning. Fastigheter som är felkopplade måste separera sitt avloppssystem.
NSVA påminner också om att för byggnader med högsta nockhöjd om 23,0 meter kan intern tryckstegring komma att behövas och bekostas av fastighetsägaren.
Kommentar: Planbeskrivningen kompletteras med ovanstående information.
Miljöförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet den 21 november 2014, framfört att de har ställt sig bakom den långsiktiga omvandlingen av Gåsebäck i enlighet med fördjupningen av översiktsplanen för H+. Miljöförvaltningen deltar i arbetet med att utreda förutsättningarna för omvandlingen, och har haft full insyn i
planarbetet.
Förslaget befäster i praktiken rådande markanvändning i kvarteret Portugal. Här
pågår sedan flera år tillbaka en samexistens mellan en praktiskt inriktad gymnasieskola, studieförbundsverksamhet, bilvårdanläggningar med mera. Verksamheter som i allt väsentligt har permanenta bygglov.
Miljöförvaltningen stödjer syftet med planen men kan konstatera att staden måste
utveckla sin förmåga att garantera hälsa och säkerhet med andra medel än med
planinstrumentet om en blandad stad ska kunna förverkligas. Föreslagen markanvändning behöver följas upp med återkommande tillsyn av brandförsvaret och
miljöförvaltning i kombination med tydligare krav i bygglovsskedet.
I risk- och störningsutredningen som tillhör planhandlingarna (Tyréns, 6 oktober
2014) slås fast att en fullt utvecklad brand i kvarterets däcklager kan få stora materiella konsekvenser. Samtidigt bedömer man att risken för personskador ”är låg
om personerna i dess omgivning har goda möjligheter till att förlytta sig bort från
branden utan svårigheter.” Miljöförvaltningen stödjer en begräsning av förekommande skolverksamhet till gymnasieskola.
I rapporten beskrivs också vikten av att brandförsvaret bereds möjlighet att släcka
och begränsa eventuella bränder. En brandgata föreslås i plankartan. Miljöförvaltningen föreslår dessutom att tillkommen byggrätt på fastigheten Portugal 11 tas
bort för att underlätta för brandbegränsning.
Vad gäller markföroreningar meddelar miljöförvaltningen att de avser bedriva
tillsyn i de tillfällen föroreningsnivån har konstaterats överskrida rekommendationer för rådande markanvändning.
Kommentar: Avseende byggrätten mellan gathusen och lagerbyggnaden inom fastigheten Portugal 11 anser stadsbyggnadsförvaltiningen att den nödvändiga brandcellsindelningen borde vara tillräcklig för att begränsa spridningen av en eventuell brand.
6(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Dessutom innebär Helsingborgs brandförsvars yttrande (se nedan) att riskerna för det
omfattande brandscenario som beskrivs i risk- och störningsutredningen har minskat.
Yttrandet föranleder inga förändringar av planhandlingarna.
Helsingborgs Brandförsvar har i sitt yttrande, inkommet den 21 november 2014,
framfört följande:
Detaljplaneförslaget anger markanvändningen ”bilvård”. Brandförsvaret vill belysa
att det i praktiken är stor skillnad mellan ”bilvård” och lager med (mycket) hög
brandbelastning.
Brandförsvaret önskar att byggnadsnämnden förtydligar om större lagerverksamhet ska vara ett användningsområde inom planområdet.
Som samrådshandlingen anger kan en brand i däcklager få mycket allvarliga konsekvenser för andra byggnader i kvarteret (med sannolik brandspridning till andra
byggnader). Kravet på utformning av byggnadstekniskt brandskydd i lager är i
praktiken beroende på vad som förvaras och hur hög brandbelastningen som finns
i byggnaden. (Enligt BFS 2013:13 VÄS 2 är det en anmälanspliktig åtgärd om
byggnadstekniskt brandskydd ändras till följd av exempelvis ändrad brandbelastning, det kan därmed eventuellt vara möjligt för staden att följa upp vilken typ av
lagerverksamhet som kan/får bedrivas i en byggnad). För framtida bygglovsprövning är det viktigt att detaljplanen tydliggör hur byggnadsnämnden ställer sig till
lagerverksamhet i planområdet.
Den dag det ska prövas om däcklagrets tillfälliga bygglov (Portugal 11) kan bli
permanent behöver man ta ställning till:
1. Är det lämpligt med ett lager med hög brandbelastning på den aktuella
platsen. Om lagerverksamhet är planenlig så finner man sannolikt att det
är ”lämpligt” med däcklager på aktuell fastighet,
2. Om större lagerverksamhet med hög brandbelastning anses vara lämplig
och planenlig behöver utformningen av lagret ses över i bygglovsprocessen. Det byggnadstekniska brandskyddet behöver då redovias så att Boverkets byggregler följs, avseende bland annat brandspridning inom byggnaden och skydd mot brandspridning till andra byggnader (ej planfråga, se
dock nedan).
Brandsförsvaret ser att det kan vara svårt för byggherren att redovisa en lösning
enligt punkt 2 ovan i en framtida bygglovsprövning. Det är i princip omöjligt,
eller extremt kostsamt, att kunna förhindra brandspridning från däcklager på fastigheten Portugal 11 till en annan fastighet. Om branden kunnat tillväxa kommer
inte brandförsvaret att kunna släcka branden. Följden blir att branden sprids till
andra byggnader inom kvarteret, och under ogynnsamma förutsättningar eventuellt även till byggnader i annat kvarter. Detta talar för att aktuell placering inte
fullt ut är lämplig för ett större däcklager. Det är åtminstone mycket svårt att
uppfylla brandskyddskraven om man vill bygga/driva ett stort däcklager på platsen. Om byggnadsnämnden ändå beslutar att planen ska tillåta lager med hög
brandbelastning förskjuts problematiken till byggherren/ägaren. Formellt behöver
kanske inte detaljplanen ta hänsyn till den problematiken eftersom byggherren
7(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
anses ha teknisk möjlighet att hantera brandskyddet. Problemet i detta fall är att
såväl riskutredning som fackmannamässiga bedömningar tydligt anger att det inte
går att förhindra brandspridning från ett så stort däcklager med aktuell placering
(på en innergård nära andra byggnader). Brandförsvaret ställer sig frågande till
vem som ska hantera problematiken i slutänden om planen skulle tillåta lager
med mycket hög brandbelastning på aktuell plats. Naturligtvis är detta en svår
fråga som saknar ett enkelt svar, men likväl finns fakta som kräver en ansvarsfull
bedömning.
Kärnfrågan som behöver hanteras är om man kan planlägga för en verksamhet där
riskutredningen visar att placeringen medför att en uppkommen brand riskerar
att utvecklas till en kvartersbrand. Riskutredningen och stadsbyggnadsförvaltningens samrådsunderlag konstaterar att sådant brandförlopp är tänkbart i händelse av brand, dock nöjer man sig med att konstatera att stora materiella skador
skulle bli följden. Sådan utformning förefaller dock inte uppfylla krav i Boverkets
byggregler eller lag om skydd mot olyckor. (Däckhotellet med tillfälligt bygglov
står för den största risken i detta avseende).
Slutsatser:
Brandförsvaret ställer sig bakom detaljplanens föreslagna markanvändning inklusive bilvård. Mindre lagerverksamhet ses också som naturlig.
Brandförsvaret anser inte att det är hanterbart med större lager med hög brandbelastning, såsom större däcklager, inom detaljplaneområdet. Detta på grund av den
uppenbara risken för brandspridning till intilliggande fastigheter, vilket också
framgår av stadsbyggnadsförvaltningens samrådsredogörelse.
Kommentar: Stadsbyggnadsförvaltningen konstaterar att brandsförsvaret kommer att
bevaka gällande brandskyddslagstiftning i kommande bygglov. Bygglov kommer inte
att medges för verksamheter med däcklager motsvarande det befintliga däckhotellet.
Detta eftersom ett stort lager med hög brandbelastning bedöms som olämpligt då det
kan medföra omfattande och okontrollerbara brandförlopp.
Som brandförsvaret konstaterar kan inte detta regleras i detaljplanen. För att vara
tydlig mot fastighetsägare och verksamhetsutövare införs dock en informationsruta
som förklarar hur brandrisker hanteras i bygglovsskedet och bestämmelsen fordonsservice preciseras till att inte omfatta så kallade däckhotell.
Region Skåne har i sitt yttrande inkommet den 24 november 2014, framfört att
de ser positivt på att Helsingborgs stad arbetar för att utveckla och förtäta det
aktuella planområdet. Att utveckla och anpassa verksamhetsområden till nya förutsättningar är ett bra sätt att växa effektivt med en effektiv markanvändning.
Vidare konstaterar Region Skåne att planområdet är kollektivtrafiknära med 1,5
kilometer till Knutpunkten och hållplats för stadsbuss inom 200-300 meter. För
att skapa goda kopplingar till kollektivtrafiken för gång- och cykeltrafikanter vill
Region Skåne uppmuntra Helsingborgs stad att skapa goda anslutningar till det
cykelstråk som sträcker sig mellan Knutpunkten och Ättekulla.
Kommentar: Region Skånes yttrande föranleder inga förändringar av planhandlingarna. Det pågår ett allmänt arbete för att förbättra cykelkopplingarna mellan ÄtteI:\Stadsbyggnadsförvaltningen\Detaljplanering\Detaljplaner\Portugal 11 mfl - 1393-2013\Samrådsredogörelse1.docx
8(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
kulla och centrala staden, bland annat i det pågående arbetet med planprogrammet
för Närlunda norr om Malmöleden. Det sker också en översyn av stadens cykelplan
från 2007.
Öresundskraft har i sitt yttrande, inkommet den 24 november 2014, framfört att
de har en 30 bars naturgasledning som går i Östra Sandgatan förbi kvarteret Portugal. Ledningen omfattas av ledningsrätt och har ett skyddsområde på 8 meter åt
vardera sidan där bebyggelse inte får ske.
Kommentar: Då all bebyggelse ligger på längre avstånd från ledningen än 8 meter
medför informationen inga förändringar av planhandlingarna.
Kulturförvaltningen har i sitt yttrande, inkommet den 28 november 2014, framfört att de anser det positivt att intentionerna i Bevarandeprogram för Gåsebäck
och Husarområdet följs upp i detaljplanen. Vad gäller Portugal 9 anser stadsantikvarien att de utökade byggrätterna bör preciseras ytterligare. Exempelvis bör
byggrätten längs Kvarnstensgatan justeras så att den bakomvarande äldre byggnadsdelen (hus A) förblir synlig från gaturummet, och eventuell påbyggnad av
hus G och F bör dras in från gatan så att den äldre byggnaden förblir avläsbar.
Vad gäller Portugal 1 anser stadsantikvarien att det vore önskvärt om även huvudbyggnaden inom den fastigheten kunde förses med varsamhetsbestämmelser,
men har förståelse för att planeringen ser till helheten och väger samman olika
intressen.
Kommentar: Högsta nockhöjd för delar av bebyggelsen mot Kvarnstensgatan justeras
för att bevara siktlinjerna i enlighet med yttrandet. Vad gäller hus G och F är dessa
försedda med varsamhetsbestämmelse. En påbyggnad ska prövas mot bestämmelsen i
ett bygglov. Det är upp till bygglovsprövningen att pröva om ett indrag från fasaden är
det lämpligaste sättet att beakta bestämmelsen.
INKOMNA SKRIVELSER
Ägaren till fastigheten Portugal 1 anger i en skrivelse inkommen den 17
november 2014 följande synpunkter:
Användning
Fastighetsägaren anger att det är viktigt för hela Gåsebäck att varje kvarter, inte
minst Portugal, kommer att få ett blandat nyttjande. Bostäder, lokaler och andra
ändamål bör få rymmas inom kvarteret. Skolor och allmänna ytor, såsom butiker
och restauranger skapar ett mer levande kvarter, dygnet runt. Det bör inte vara
några problem med oljud från motorväg och tåg, eftersom det går att dämpa
dessa oljud med rätt byggmaterial.
Trafik
Fastighetsägaren konstaterar att det är mycket trafik på Gåsebäcksvägen utanför
deras fastighet. Hastigheterna är höga och man efterlyser fartdämpande insatser.
Ett önskemål är nya gator som gör det möjligt att nå Ramlösarondellen från Gåsebäcksvägen.
Fiber
Fastighetsägaren önskar att Öresundskraft anlägger fiberkabel till fastigheterna.
9(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Småföretagande
Fastighetsägaren påpekar att det är viktigt att småföretagandet i området uppmuntras. Man anser det angeläget för hela staden att småföretag får finnas och
bedriva verksamhet så nära city som möjligt. Av denna anledning anses Gåsebäck
och kvarteret Portugal vara lämpligt för småföretagare. För att höja områdets
värde och intresse krävs verksamheter som är aktiva dygnet runt.
Kollektivtrafik
Slutligen påpekar fastighetsägaren att det är glest mellan bussarna i området, och
anser att gatudragning för kollektivtrafik till Ramlösa station borde vara möjlig.
Kommentar:
Användning Stadsbyggnadsförvaltningen delar uppfattningen om vikten av blandade
funktioner på Gåsebäck. Detaljplanen bekräftar och möjliggör blandade verksamheter
inom kvarteret Portugal.
Som skrivelsen anger utsätts kvarteret Portugal för höga bullernivåer främst från
Malmöleden och järnvägen. Enligt den översiktliga bullerkarteringen som redovisas i
planbeskrivningen under rubriken Trafikbuller, ligger ekvivalenta bullernivåer vid
fasaderna mellan 55 och 69 dB(A). Bullerkarteringen genomfördes innan Gåsebäcksrondellen byggdes ut, vilket innebär att de faktiska bullernivåerna antas vara ännu
högre. Bullerberäkningarna överskrider regeringens riktvärden för bostäder (proposition 1996/97:53). Riktvärden som ska innehållas beräknas utomhus vid husets fasad
och kan således inte bullerdämpas med byggmaterial. Stadsbyggnadsförvaltningen har
bedömt att det i nuläget inte är möjligt att planlägga för bostäder inom kvarteret Portugal.
Trafik Frågan om höga hastigheter noteras och har vidarebefordrats till trafikenheten
inom stadsbyggnadsförvaltningen. Idag utförs inga hastighetsmätningar från stadens
sida. I takt med omvandlingen av Gåsebäck från renodlat industriområde till en
blandad stad kommer hastighetsmätningar att behöva göras, och trafiksäkerhetshöjande åtgärder att bli aktuella. För närvarande pågår en översyn av stadens cykelplan. Det kan komma att bli aktuellt med åtgärder för att höja säkerheten på det gula
cykelstråket som passerar planområdet. Vad gäller önskemålet om nya gator, se
kommentaren om kollektivtrafik nedan.
Fiber Fiberkabel finns i bland annat Gåsebäcksvägen. Anslutning till fiberkabeln sker
efter ansökan hos Öresundskraft. Kostnader för anslutningen debiteras fastighetsägaren.
Småföretagande Stadsbyggnadsförvaltningen instämmer med fastighetsägaren, att det
är viktigt att småföretagandet inom Gåsebäck uppmuntras. Detaljplanens ändamål
ger förutsättningar för etablering av en variation av småföretag.
Kollektivtrafik Planområdet har ett av de mest strategiska lägena inom Gåsebäck ur
kollektivtrafiksynpunkt. Busshållplats som trafikeras av stadsbuss och regionbuss
finns cirka 200 meter från planområdet. Stadsbussar avgår i riktning mot centrala
Helsingborg och Ramlösa var femtonde minut. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer
turtätheten som god.
10(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Vad gäller en förlängning av Gåsebäcksvägen mot Ramlösarondellen för bil- och kollektivtrafik tog stadsbyggnadsnämnden den 17 april 2013 ett beslut om att skapa en
ny koppling för kollektivtrafik, cykel och gående söderut via Ramlösa stationsområde.
I nuläget har dock Skånetrafiken inga planer på att trafikera en sådan sträckning, och
konsekvenserna för en linjeomläggning har inte utretts. Beslutet rör bara själva kopplingen. Beslutet omfattar inte investeringar för angöring av busstrafiken vid Ramlösa
stationsområde eller för anslutning till vägnätet vid Ramlösa trafikplats.
Ägaren till fastigheten Portugal 9 och 10 anser enligt skrivelse inkommen den 24
november 2014, att omvandlingen av Gåsebäcks industriområde inte behandlas i
detaljplaneförslaget, och framför följande synpunkter:
Bygglov för däckverkstad med lager inom kvarteret Portugal
Fastighetsägaren hänvisar till två beslut i stadsbyggnadsnämnden. Det ena är det
anståndsbeslut som ligger till grund för det aktuella planförslaget. I beslutet från
den 20 augusti 2013 § 296, instämmer stadsbyggnadsnämnden i stadsbyggnadsförvaltningens framskrivning som lyder: ”Sökanden har tidigare beviljats tillfälligt
bygglov i fem år men inkommit med ansökan om ändring av lovet till permanent bygglov trots att den framtida verksamheten pekar på blandad verksamhet med inriktning
på boende.
Stadsbyggnadsförvaltningen har i tidigare ställningstagande angivit att det vore olyckligt att inleda en industriverksamhet av typen däckverkstad med tillhörande lager då
vid en eventuell brand kan komma att innebära stora konsekvenser för de boende i
närområdet. Med ett tillfälligt bygglov, menar förvaltningen, att sökanden kan beredas skälig tid att finna en annan lokalisering för sin verksamhet. I annat fall hade
stadsbyggnadsförvaltningen föreslagit stadsbyggnadsnämnden att besluta om anstånd
i enligt med 8 kap 23 plan- och bygglagen, i avvaktan på planändring. Sökanden har
redovisat en byggnad som avses att kunna demonteras när bygglovet löpt ut.
Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att en däckverkstad kan försvåra framtida etablering av bostäder och att den därför skulle kunna bli svår att förena med den långsiktiga utveckling av området som anges i gällande översiktsplan, FÖP H+… En permanentning av det tillfälliga bygglovet är därför olämpligt ur ett långsiktigt perspektiv.”
Det andra beslutet togs i stadsbyggnadsnämnden den 22 juni 2011 § 401. Stadsbyggnadsnämnden beslutade då:
• att bevilja bygglov för en tillfällig åtgärd i fem år, till och med 2016,
• att erinra sökanden om att bygganmälan ska inlämnas senast tre veckor
före byggstart,
• att utstakning erfordras,
• att erinra sökanden om att lovet upphör att gälla om detsamma inte påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från dag för beslut.
Fastighetsägaren hänvisar till kontakt med stadsbyggnadsförvaltningens bygglovsavdelning, där det framkommit att någon bygganmälan inte har inlämnats. Fastighetsägaren framför att sökanden till bygglov för däckverkstad inte har uppfyllt
sina förpliktelser, och att eftersom bygglovet formellt inte påbörjades inom de två
år som giltighetstiden anger har bygglovet upphört att gälla. Fastighetsägaren
11(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
konstaterar vidare att byggnaden trots detta är uppförd och verksamheten är i
drift.
Detaljplanens syfte och ändamål
Fastighetsägaren konstaterar vidare att syftet med föreliggande detaljplan är att
studera förutsättningarna för samexistens mellan olika verksamheter såsom skola,
centrumverksamhet och bilvård, att syftet vidare är att möjliggöra en blandad och
flexibel användning av planområdet med utgångspunkt från dagens förutsättningar samt att planen ska ses som ett första steg för att på lång sikt förverkliga en
omvandling av Gåsebäck till en stadsdel som rymmer även bostäder.
Fastighetsägaren finner det anmärkningsvärt att planavdelningen tolkat sitt uppdrag på det sätt som gjorts, nämligen att legalisera grannens däckverkstad och
lager, då det är helt emot den framskrivning som gjordes till stadsbyggnadsnämnden. Hade nämnden ansett att den tillfälliga åtgärden med däckverkstad och lager
skulle få bli permanent fanns det stöd för detta i gällande detaljplan. Det som nu
gjorts är att legalisera grannens användning så att ett permanent lov kan beviljas.
Fastighetsägaren ser det som att stadsbyggnadsnämndens uppdrag inte var att försvåra en framtida användning genom att möjliggöra ett permanent lov för däckverkstad och lager. Därav beslutet om anstånd för att upprätta detaljplan. Fastighetsägaren anser också att syftet är missvisande när det anger att dagens förutsättningar är en grund för planarbetet. Detta eftersom däcklagret har ett tillfälligt
lov och att bygglovet formellt inte påbörjades inom föreskriven tid och att giltighetstiden nu har gått ut.
Vidare anser fastighetsägaren att detaljplanen inte innebär någon utveckling av
Gåsebäck eftersom detaljplanen bara medger den markanvändning som fastighetsägaren redan har bygglov för. Fastighetsägaren konstaterar att ärendet varit
behandlat i stadens plangrupp, och att man där man kommit fram till att detaljplanen inte skulle pröva bostadsändamål.
Planbestämmelser
Fastighetsägaren vill ha ett förtydligande av planbestämmelserna eftersom de är
svårtolkade. Exempelvis Centrumverksamhet, samlingslokaler för sammanlagt 250
personer inom planområdet samt Gymnasieskola, samlingslokaler för högst 250 personer sammanlagt inom planområdet. Då olika fastigheter berörs av samma planbestämmelse innebär detta att den som är först på plan har chans att få lov, medan de som kommer senare får nej.
Vidare har fastighetsägaren följande synpunkter:
• Någon möjlighet att nyttja byggnaderna för till exempel kontor, idrottsutövning och dylikt medges inte i planförslaget.
• Brandväg som önskas för kvarters inre har helt belastat fastighetsägarens
fastigheter.
• Byggnader som bedömts vara av kompletterande värde har inte följts upp i
detaljplanen. Utifrån detta bör bestämmelsen mot förvanskning utgå.
• Genomförandetiden har satts till 10 år, vilket inte ses som en positiv förändring av Gåsebäck. Talet om att förvandling Gåsebäck har pågått under
ett stort antal år, vilka nu tycks bli ännu fler.
12(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Buller
Fastighetsägaren anser att bullerfrågan borde ha belysts i planarbetet, med tanke
på det framtida Gåsebäck. Det vore lämpligt att en utredning gjordes beträffande
vilka åtgärder som krävs för att bullersituationen blir acceptabel för till exempel
bostäder och kontor. Innan fortsatt detaljplanearbete utförs bör ett ställningstagande göras beträffande bullerfrågan för hela Gåsebäck.
Övrigt
Fastighetsägarens uppfattning är: ”att det arbete som lagts ner är helt onödigt då
den primära frågan om en utveckling av Gåsebäck kvarstår. Det som skett är att
uppfylla en sökandes önskemål, vilket inte varit stadsbyggnadsnämndens avsikt.
Jag uppfattar det som att nämndens uppfattning varit att inte försvåra en framtida omdaning av området. När man nu upprättar en detaljplan med en genomförandetid av 10 år kommer ingen större omdaning av området till stånd.”
Kommentar:
Bygglov för däckverkstad med lager inom kvarteret Portugal Bygglovsansökan om tillfälligt bygglov för nybyggnad av däckverkstad med lager inkom till stadsbyggnadsförvaltningen den 29 mars 2011, och hanterades således med den gamla plan- och bygglagen (PBL 1987:10). Enligt gamla plan- och bygglagen skulle den som fått bygglov
underrätta stadsbyggnadsnämnden senast tre veckor innan byggnadsarbeten skulle
påbörjas. När bygget av däckhotellet skulle påbörjas hölls istället ett tekniskt samråd i
enlighet med den nya plan- och bygglagen (2010:900), och i enlighet med den nya
lagen utfärdades även ett slutbevis där det konstateras att byggherren har fullgjort
sina förpliktelser.
Detaljplanens syfte och ändamål I enlighet med detaljplanens syfte har förutsättningarna för samexistens mellan framförallt fordonsservice å ena sidan och centrumverksamhet och skola å andra sidan studerats. Förutsättningarna att kombinera fordonsservice med andra verksamheter har visat sig vara goda. På grund av däckhotellet
inom planområdet har en risk- och störningsutredning tagits fram med fokus på konsekvenser av en eventuell däckbrand. Riskreducerande åtgärder har också studerats,
samt möjligheter att med juridiska medel begränsa antalet däck till en rimlig nivå
utan att försvåra för andra verksamheter. Slutsatser efter samrådet är att verksamheter som medför risk för snabba, omfattande och/eller ohanterliga brandförlopp inte
kan beviljas bygglov. Detta innebär att däckhotellet inte legaliseras i sin nuvarande
omfattning.
Vad gäller utvecklingen av kvarteret har fastighetsägaren sedan tidigare fått permanent bygglov för Musikhuset och gymnasieskola. Byggloven har beviljats i strid med
gällande detaljplan. Det finns inget som säger att andra verksamheter som också ryms
inom markanvändningen centrumändamål skulle ha beviljats. Detaljplaneförslaget
öppnar flera nya möjligheter att etablera andra verksamheter. Se vidare under rubriken Planbestämmelser, Centrumverksamhet, för vilka verksamheter som ryms inom
ändamålet. Avseende bostäder, se vidare under rubriken Buller i kommentaren.
Planbestämmelser Samlingslokaler: Planbestämmelsen utgår. En samlingslokal är
varje lokal eller varje grupp av lokaler inom en brandcell som är avsedd för ett större
antal personer. Utformning av brandceller, utrymningsvägar med mera hanteras i
kommande bygglov.
13(14)
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
Centrumverksamhet: Centrumändamål inrymmer, enligt Boverket, verksamheter som
butiker, service, gym, kontor, bio, bibliotek, teatrar, bank, kyrkor och andra typer av
religiösa byggnader, föreningslokaler, samlingslokaler, restauranger, hotell med mera.
Risken med att skriva ut vissa verksamheter som planbestämmelser på plankartan är
att verksamheter som också ingår i samlingsnamnet kan bedömas som olämpliga vid
en bygglovsprövning bara för att de inte är uppräknade som planbestämmelser. Därför anges för centrumändamål endast de verksamheter som inte är lämpliga inom
planområdet, exempelvis hotell. Planbeskrivningen förtydligas med en beskrivning av
verksamheter som kan rymmas inom centrumändamål.
Brandvägar: Oavsett vilka verksamheter som bedrivs inom planområdet kan bränder
uppstå. Det ligger i allas intresse att bereda brandförsvaret möjlighet att släcka dessa.
Kvarteret Portugal är tätbebyggt, och de enda öppningarna där innergården kan nås
på ett rationellt sätt går över fastigheterna Portugal 9 och 10. Därför är brandvägarna placerade där. Markeringarna på plankartan justeras i förhållande till befintliga
byggnader.
Varsamhetsbestämmelser och byggnader av kompletterande värde: Varsamhetsbestämmelser är alltid en kompromiss mellan bevarandevärdena som kommunfullmäktige har beslutat om och möjligheten till ett rationellt fastighetsförvaltande. Vilka
byggnader som bedöms ha ett kompletterande värde i bevarandeplanen och vilka som
har följts upp i detaljplanen är en sammanvägning mellan antikvariska värden och
en övergripande struktur som kan utveckla kvarteret på lång sikt.
Genomförandetid: Genomförandetiden ändras från 10 till 5 år.
Buller Kvarteret Portugal utsätts för höga bullernivåer främst från Malmöleden och
järnvägen. Enligt den översiktliga bullerkarteringen som redovisas i planbeskrivningen
(under rubriken Trafikbuller) ligger ekvivalenta bullernivåer vid fasaderna mellan 55
och 69 dB(A), vilket överskrider regeringens riktvärden för bostäder (proposition
1996/97:53). Bullerkarteringen genomfördes innan Gåsebäcksrondellen byggdes ut,
vilket innebär att de faktiska bullernivåerna antas vara ännu högre.
Det centrala, kollektivtrafiknära läget och den stadsmässiga bebyggelsen skulle emellertid kunna innebära att Boverkets allmänna råd (2008:1) om avsteg från bullerriktvärdena för trafikbuller, skulle kunna tillämpas. Dessa avsteg innebär att det kan
finnas synnerliga skäl att tillåta bostäder även vid bullernivåer över 65 dB(A) efter
en avvägning gentemot andra allmänna intressen. För att avsteg från riktvärdena
skall kunna medges behövs en tyst eller ljuddämpad sida utanför minst hälften av
boningsrummen. I dag har ingen enskild fastighetsägare rådighet över all mark inom
kvarteret vilket innebär att det i nuläget inte anses vara möjligt att skapa en ljuddämpad innergård, och därmed inte heller möjligt att få till en ljudmässigt god boendemiljö. Sammanfattningsvis har stadsbyggnadsförvaltningen bedömt att det i nuläget
inte är möjligt att planlägga för bostäder inom kvarteret Portugal.
SAMMANFATTNING
Under samrådsskedet har framförda synpunkter främst behandlat:
• Konsekvenser av en eventuell brand i förhållande till den däckverkstad
med lager som idag har tillfälligt bygglov inom planområdet. PlanbeskrivI:\Stadsbyggnadsförvaltningen\Detaljplanering\Detaljplaner\Portugal 11 mfl - 1393-2013\Samrådsredogörelse1.docx
14(14)
•
•
Dnr 1393/2013
S 30 januari 2015
ningens avsnitt om konsekvenser har förtydligats utifrån Tyréns risk- och
störningsutredning, Tyréns PM angående reglering utifrån brandbelastning
samt utifrån hur brandrisker hanteras i bygglovsskedet enligt gällande lagstiftning.
Kostnader för sanering av markföroreningar borde i stort anges för att underlätta en rimlighetsbedömning. Synpunkten bemöts i samrådsredogörelsen.
Önskemål om att detaljplanen möjliggör bostadsbebyggelse och frågetecken om vad som ryms inom det föreslagna ändamålet centrumverksamhet.
Önskemålet om bostäder bemöts i samrådsredogörelsen och i planbeskrivningen förtydligas vilka verksamheter som kan rymmas inom ändamålet
centrumverksamhet.
ÄNDRINGAR INFÖR REMISS OCH UTSTÄLLNING
Följande ändringar har gjorts med anledning av framförda synpunkter under samrådsskedet.
• Plankarta
a. Smärre justeringar avseende brandvägar, prickmark och användningsgränser och byggnadshöjd har gjorts,
b. En informationsruta om hur bygglov avseende verksamheter som
riskerar innebära snabba, omfattande eller ohanterliga brandförlopp
hanteras har tillförts.
• Planbestämmelser
a. Bestämmelsen om samlingslokaler har tagits bort då detta regleras i
bygglovsskedet,
b. Bestämmelse om centralt avstängningsbar ventilation har tillförts.
c. [G] Bilvård omnämns numera som [G] Fordonsservice. Förändringen innebär ingen skillnad i sak.
• Planbeskrivningen
a. Små kompletteringar om bland annat hur staden arbetar med att
förbättra för cykeltrafiken har lagts till,
b. Små kompletteringar om teknisk infrastruktur,
c. Förtydligande av planbeskrivningens konsekvensavsnitt utifrån
Tyréns risk- och störningsutredning och hur brandrisker hanteras i
bygglovsskedet enligt gällande lagstiftning.
d. Bilvård omnämns numera som fordonsservice.
• Genomförandebeskrivningen
a. Upplysning om nödvändiga fastighetsregleringar för detaljplanens
genomförande har lagts till,
b. Upplysningar om fastighetsägarens ansvar vad gäller vatten, avlopp
och brand har lagts till.
Björn Bensdorp-Redestam
Planchef
Tobias Röös
Planarkitekt

Handlingar granskning

Transcription

Similar documents

Fördelarna med att flytta till Portugal:

Läs hela Nyhetsbrevet Finansiell Planering januari 2015

De njuter av - Rocas Rojas

Frank Salt Real Estate Malta Citymäklarna North Cyprus Sweden PP

Läs mer om Marias korkväskor här!

Godkänt dokument - Martin Schröder

Acushla – prisbelönt ekologisk olivolja

Portugal – där halvpension blir helpension

plankarta

MKB Bergtäkt 2015-02-18