Grong kommune SAKSFRAMLEGG

Arkiv:
Arkivsaksnr.:
Saksbehandler:
Dato:
Grong kommune
GNR 37/3
14/9899-2
Ellen Vie
12.01.2015
SAKSFRAMLEGG
Utvalg
Møtedato
Grong formannskap
Grong kommunestyre
___________________________________________________________________________________
SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3 ELSTADNES
SØKER: ANNE KRISTIN ULVIG
Vedlagte dokumenter:
1. Søknad om konsesjon, datert 08.12.2014.
2. Transport av kjøpekontrakt, datert 07.02.2014.
3. Kart over eiendommen Gnr 37 Bnr 3, datert 21.10.2013/14.06.13.
Ikke vedlagte dokumenter:
1. Kjøpekontrakt fast eiendom, datert 28.10.2013.
2. Kjøpekontrakt løsøre, datert 28.10.2013.
3. Verdiberegning, utarbeidet av Jon Rannem.
Se for øvrig tidligere konsesjonssak på Elstadnes Gård: 13/1889 for ytterligere opplysninger, samt
sak 14/246: Lemping av konsesjonsvilkår Sandøla Gård.
Hjemmel for behandling:
Saken er behandlet etter lov av 28.11.2003 nr 98 Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom, samt
rundskriv M-3/2002, M-7/2002, M-6/2003, M-4/2004, M-2/2009, M-1/2010, M-3/2011 og M-2/2012
fra Landbruks- og matdepartementet.
Avgjørelsesmyndighet er tillagt Grong kommune, jfr rundskriv M-6/2003 fra Landbruksdepartementet
av desember 2003. Avgjørelsesmyndigheten er lagt til kommunestyret, da prisen overstiger 4.000.000,NOK., jf. Grong kommunes delegasjonsreglement av 17.09.2012, pkt. 1.29.
Saksopplysninger:
Anne Kristin Ulvig søker om konsesjon for erverv av eiendommen Elstadnes gård, gnr 37 bnr 3 i
Grong kommune. Anne Ulvig eier fra før 2 landbrukseiendommer i Grong kommune; Sandøla Gård
Gnr 23 Bnr 9, ervervet i 2008 og Homonesset Gnr 23 Bnr 8, ervervet i 2010.
Selger av Elstadnes Gård er Sigrun Pernille Elstad.
Omsøkte eiendoms arealressurser
Det drives med økologisk melkeproduksjon med en melkekvote på 180 000 liter, utleie av laksefiske
og jakt, samt skogbruk på landbrukseiendommen. Eiendommen har 12,5% av fiskerettigheten på de
fire laksvaldene Fiskumfoss, Tørrisdalen, Quilten og Urstadmælen i Namsen. Laksevaldene forvaltes i
samarbeid med de andre grunneierne på strekningen. Total strekning på valdene er 3,8 km. I samarbeid
med tre andre grunneiere selges det elgjakt og storfugljakt på et areal på ca 33000 dekar.
Omsøkte eiendoms beliggenhet
Side 1 av 5
Arkivsak: 14/9899
SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3
ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG
Eiendommen ligger på Elstadneset på Gartland, 11 km nord fra kommunesenteret i Grong og 7 km sør
for Harran. Etter kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et landbruk-, natur og friluftsområde,
sone B.
Omsøkte eiendoms bygninger
I følge søknaden består bygningene på eiendommen av:
 Våningshus, bygd i 1963, 160 m2 grunnflate i 2 etg, god teknisk tilstand
 Kårbolig, bygd i 1938, 100 m2 grunnflate i 2 etg, god teknisk tilstand
 Kufjøs/fôrsentral, bygd i 1970, 600 m2 i grunnflate i 1. etg, god teknisk tilstand
 Ungdyr og kalvefjøs, bygd i 1974, 400 m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand,
dårlig gulv
 Vognbu/ garasje/verksted, bygd i 1994, 390 m2 grunnflate i 1 etg, god teknisk tilstand
 Bilgarasje, ukjent byggeår, 20 m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand
 Gårdssag, ukjent byggeår, ? m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand
 Skogskoie i skogen, ukjent byggeår, ca 25 m2 grunnflate i 1 etg, enkel standard.
Formålet med ervervet
Søkeren skal fortsette med økologisk melkeproduksjon og se på satsingen innen jordbruk i
sammenheng med Sandøla Gård. Utnytte gårdens øvrige ressurser med skog og laksefiske.
Søkernes kvalifikasjoner
Søkeren er sivilagronom fra Norges Landbrukshøgskole. Hun har praktisk erfaring med drift av
eiendom med jord og skog fra 1985.
Kjøpesum
I følge kjøpekontrakt er kjøpesummen for fast eiendom kr 5.799.000,- (inkl. melkekvote).
I tillegg kommer løsøre for kr. 401.000,-.
Bosettingshensyn
Søkeren Anne Ulvig har i søknadens pkt. 19 krysset av for: «Ja», hun vil forplikte seg til å bosette seg
på eiendommen innen 1 – ett – år og deretter selv bebo eiendommen i minst 5 – fem – år i
sammenheng. Søkeren har allerede flyttet til Grong kommune nå i 2015. Hun bebor i dag eiendommen
Sandøla Gård i påvente av oppussing av tiltenkte bolig på Elstadnes Gård. Hun bebor dermed den
utvidede driftsenheten og oppfyller dermed boplikten på Sandøla Gård (se sak: 14/246).
Lovgrunnlaget:
Søknaden skal behandles etter Lov av 28.november 2003 om konsesjon for erverv av fast eiendom mm
(konsesjonsloven).
I lovens § 1 (formålsparagrafen) står det følgende:
“Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt
vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for
samfunnet, bl.a. for å tilgodese:
1. framtidige generasjoners behov.
2. landbruksnæringen.
3. behovet for utbyggingsgrunn.
4. hensynet til allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser.
5. hensynet til bosettingen.”
Videre står det i § 9 (særlige forhold for landbrukseiendommer):
Side 2 av 5
Arkivsak: 14/9899
SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3
ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG
“Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål
skal det legges særlig vekt på:
1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling
2. om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området
3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning
4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen
5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.”
Vurdering:
Samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling
I følge Rundskriv M-3/2002 (Priser for landbrukseiendommer ved konsesjon) skal følgende prinsipper
legges til grunn for vurdering av priser på landbrukseiendommer ved søknad om konsesjon:
 for jord og skog nyttes avkastningsverdi (bruksverdi)
 for rettigheter og andre ressurser som hører eiendommen til nyttes enten avkastningsverdi
eller kostnadsverdi – alt etter rettighetens eller ressursens art
 for bygninger nyttes kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi)
Beregnet høyeste konsesjonsverdi (med utgangspunkt i opplysninger gitt i søknad, takst,
skogbruksplan og erfaringstall for området):
Jordbruksareal:
kr 760 000
Melkekvote:
kr 450 000
Skog:
kr 1 200 000
Driftsbygning (fjøs storfe):
kr 600 000
Vognbu/redskapshus:
kr 300 000
Andre bygninger:
kr
90 000
Våningshus (inkl. utleiedel Kårstu)
kr 1 350 000
Utmark, inkl fiske, jakt og utleiebolig
kr 3 000 000
Andre bygninger
kr 305 000
Beregnet høyeste konsesjonsverdi:
kr 7 750 000
Beregnet høyeste konsesjonsverdi ligger over avtalt kjøpesum. Ervervet ivaretar hensynet til en
samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling.
Hensynet til bosettingen i området
Om personlig boplikt står det i rundskriv M-2/2009 kapittel 7, punkt 7.1: ”Boplikten oppstår ved
erverv av eiendommen. (…) Boplikt kan oppstå hvis eiendommens bebyggelse er eller har vært brukt
til helårsbolig og eiendommen består av mer enn 25 daa fulldyrka jord eller overflate dyrka jord eller
mer enn 500 dekar skog.”
Våningshuset har tidligere vært i bruk som helårsbolig, og eiendommen består av mer enn 25 daa
fulldyrket jord. Vilkårene for å kunne kreve personlig boplikt på denne eiendommen er således
tilstede.
Søkeren har oppgitt at hun vil bosette seg på eiendommen. Jordlovens § 12 gjelder, slik at flere gnr. og
bnr. på samme eierhånd blir ansett som en driftsenhet i jordlovens forstand. Da eiendommen skal
brukes som tilleggsjord, og eiendommene skal drives som en driftsenhet, vil ervervet ikke føre til økt
bosetting i kommunen. Overdragelsen vil likevel gjennom å styrke ressursene på søkerens eiendommer
kunne bedre mulighetene for bosetting på den samla eiendommen i framtida. Med planlagt drift, er det
Side 3 av 5
Arkivsak: 14/9899
SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3
ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG
nødvendig at eieren bor på eiendommen. Konsesjonssøkeren vil oppfylle boplikten ved at hun vil bo
på hovedbruket i bopliktsperioden, og drive den utvidede driftsenheten derfra. Det settes krav om at
erververen bor på den utvidede driftsenheten i 5 år sammenhengende fra 01.01.2015.
Ut fra ovenstående vurderinger krever kommunen personlig boplikt ut fra bosettingshensynet på
eiendommen Elstadnes Gård gnr 37 bnr 3 i Grong kommune.
Driftsmessig god løsning
Dette ervervet medfører en strukturrasjonalisering i landbruket ved at Anne Ulvig kjøper hele
landbrukseiendommen som tilleggsjord, og at eiendommen skal drives som en driftsenhet sammen
med de landbrukseiendommene hun allerede har ervervet. Eiendommen Elstadnes Gård gnr 37 bnr 3
ligger 16 km langs vei fra Sandøla Gård. Driftssenteret for melkeproduksjon vil bli lagt til Elstadnes
Gård og vil dermed bli å betrakte som hovedbruk for landbrukseiendommene.
I følge Forskrift nr 1502 av 23.11.2011 om kvoteordningen for melks § 2 om grunnkvote kan eier av
landbrukseiendom fritt flytte melkekvote mellom eiendommene, såfremt eiendommene ligger i samme
produksjonsregion. Begrensninger som gjelder for melkesamdrifter for eksempel avstand eller antall
deltakere, ble borte fra 01.01.2015, da hele § 5 i melkekvoteforskriften ble opphevet.
Administrasjonen i Grong kommune vurderer det slik at avstanden mellom eiendommene til Anne
Ulvig er innenfor det akseptable vedrørende avstand for å være en driftsmessig god løsning.
Kjøpet vil gi en driftsmessig god løsning ved at dagens drift videreføres.
Skikkethet til å drive eiendommen
Eiere av landbrukseiendommer har et forvaltningsansvar for egen eiendom. Rettigheter og plikter i
tilknytning til dette forvalteransvaret skal følges opp på en forsvarlig måte. Søker er utdannet på
Norges Landbruksskole og har drevet eget gårdsbruk siden 1985. Søker har både teoretisk og praktisk
erfaring som gjør erverver skikket til å drive eiendommen.
Søkeren anses skikket til å drive eiendommen.
Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet
Ved konsesjonssøknader skal konsesjonsmyndigheten se på hvilke virkninger et eierskifte har for alle
ressursene på eiendommen, enten det gjelder jord- eller skogarealer bygninger eller øvrige deler av
eiendommen. I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov.
Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at
eiendommen også i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Formålet er at eieren skal
ivareta eiendommen i et langsiktig perspektiv. Hensynet til en helhetlig ressursforvaltning må også
ivaretas på en bærekraftig og fremtidsrettet måte for drifta av skogen på landbrukseiendommen for å
sikre at de samlede ressursene forvaltes på en best mulig måte.
Med kulturlandskap menes landskapsbilde, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier.
Kulturlandskap er også knyttet til miljøgoder som turveier, natur- og kulturopplevelser for
allmennheten. Det samme gjelder muligheten for jakt, fiske, rekreasjon og turisme. Kulturlandskapet
er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta.
Administrasjonen i Grong kommune vurderer det slik at de planene konsesjonssøker har for
eiendommen ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.
Samlet vurdering
Side 4 av 5
Arkivsak: 14/9899
SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR 37 BNR 3
ELSTADNESSØKER: ANNE KRISTIN ULVIG
Kjøpet ivaretar hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, bosettingshensynet og en
helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Videre anses kjøperen som skikket til å drive
eiendommen, og kjøpet gir en driftsmessig god løsning.
Ut fra ovenstående vurderinger krever kommunen personlig boplikt ut fra bosettingshensynet på
eiendommen Elstadnes Gård gnr 37 bnr 3 i Grong kommune og at erververen selv bebor den utvidede
driftsenheten i minst 5 år sammenhengende fra 01.01.2015.
Rådmannens forslag til vedtak:
1. Med hjemmel i konsesjonsloven §§ 1 og 9 innvilges Anne Ulvig konsesjon for erverv av
eiendommen Elstadnes Gård, gnr 37 bnr 3 i Grong kommune.
2. Jordlovens § 12 gjelder, slik at flere gnr. og bnr. på samme eierhånd blir ansett som en
driftsenhet i jordlovens forstand.
3. Grong kommune setter vilkår om at erververen selv bebor den utvidede driftsenheten i minst 5
år sammenhengende fra 01.01.2015.
Begrunnelse:
Konsesjon kan gis etter de rammer loven hjemler.
Personlig boplikt kan pålegges i medhold av lov og i samsvar med de vurderinger som ligger i
rådmannens vurderinger i saksframstillingen.
Side 5 av 5