docHäGERSTEN, KLOCKHATTEN 12 Mickelsbergsvägen 110
download 
Report Transcription
HäGERSTEN, KLOCKHATTEN 12 Mickelsbergsvägen 110
2016-06-02 HäGERSTEN, KLOCKHATTEN 12 Mickelsbergsvägen 110 Utlåtande av Överlåtelsebesiktning. 2016-05-30 Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 1/16 2016-06-02 Entro ................................................................................................................................ Innehållsförteckning ........................................................................................................ Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från säljaren ....................... Särskilda förutsättningar vid besiktningen ....................................................................... Okulärbesiktning .............................................................................................................. Noteringar ........................................................................................................................ Riskanalys ....................................................................................................................... Fortsatt teknisk utredning ................................................................................................ Bilagor ............................................................................................................................. Bilaga I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget ................................. Bilaga II: Bra att veta om .......................................................................................... Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar ................................................... Bilaga III: Fotodokumentation ................................................................................... Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 sida. 1 sida. 2 sida. 3 sida. 3 sida. 5 sida. 7 sida. 9 sida. 9 sida. 11 sida. 11 sida. 15 sida. 15 sida. 16 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 2/16 2016-06-02 UTLåTANDE AV ÖVERLåTELSEBESIKTNING. OBJEKT Fastighetsbeteckning Klockhatten 12 Adress Mickelsbergsvägen 110 Postnummer/Ort 12950, Hägersten Fastighetsägare Inger Olsson Mickelbergsvägen 110 12950 Hägersten Beställare Inger Olsson Mickelbergsvägen 110, 12950 Hägersten Beställningsnummer 724 Besiktningsföretag Börje Enblom Besiktningar Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se Bokning för genomgång av utlåtandet görs via: Independia Group Amalia Jönssons Gata 25 421 31 Västra Frölunda Vxl: 031- 712 98 00 www.independia.se Besiktningsman Börje Enblom Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) Telefon: 070-5169855, Epost: borje.enblom@nr-1.se Närvarande Säljare, mäklare samt Besiktningsman Väderlek Klart väder 19 plusgrader. Besiktningsdag 2016-05-30 Besiktningens genomförande och omfattning Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader. 381 Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 3/16 2016-06-02 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar Inga ritningar eller konstruktionsbeskrivningar fanns tillgängliga vid besiktningstillfället. Utlåtande från utförd vattenskada från kupa daterat 2015-09-30. Muntliga upplysningar och historiska händelser Fastigheten förvärvades år 1977 Det finns inga kända föreläggande som kan påverka fastigheten typ. servitut/myndighetsbeslut eller andra förelägganden som kan påverka fastigheten. Det har inte noterats eller märkts av några tecken på sättningar i byggnaden. Inga lutande golv eller andra lutningar, onormala sprickbildningar etc. förekommer. En vattenskada har inträffat år 2015. Orsaken var läckage vid fönster på kupan. Skadan är åtgärdad av fackman. All maskinell utrustning fungerar normalt. Vatten- och avloppsinstallationer har fungerat normalt utan upprepade stopp eller liknande. Elinstallationer fungerar normalt utan att säkringar frekvent löst ut. Allmänt om huset Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 4/16 2016-06-02 OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. BYGGNADSTEKNISKA UPPGIFTER FöR FASTIGHETEN Byggnadstyp 1½ plans kedjehus. Byggnadsår 1967 Enligt säljaren. Om - och tillbyggnad Hustyp Trähus Mark Okänd Grundläggning Krypgrund med bjälklag av betongbalkar och betongkassetter (s.k. ERGE-bjälklag). Grundmurar Kryp/torpargrund av prefabricerade betongelement på plint. Dränering/fuktisolering Okänd Dagvatten Komunalt Stomme Träregel Fönster Kopplade tvåglasfönster Fasad Tegel och träpanel. Yttertaket Taktäckning utförd med taktegel ovan läkt, underlagspapp samt råspont/träpanel. Plåt på kupa/förråd Altan Trä Mellanbjälklag Trä Vinden Parallelltak. Del med vindsutrymme. (kattvindar) Ventilation Självdrag Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 5/16 2016-06-02 Övrigt Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Övriga byggnader. Kontroll ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 6/16 2016-06-02 NOTERINGAR Mark -Noterades växtlighet mot huset Grundläggning Krypgrund -Uteluftsventilerad krypgrund/torpargrund med bjälklag av betongbalkar och betongkassetter (s.k. ERGE-bjälklag). Ovan betongkassetterna isolerade och uppreglade golv. -Det saknas plastfolie på mark som hindrar minskar naturligt fukttillskott till krypgrundsluften från mark. -Tydliga spår noterades av att fritt vatten har tränga in i krypgrunden. Rekommenderar att detta vatten avleds från grunden i möjligaste mån. Om detta inte är möjligt bör lågpunkter singelfyllas och plastfolie läggas ut ovan denna singelbädd. Grundmurar -Vid besiktningstillfället noterades inte något som bedöms påverka byggnadens goda bestånd ur hållfasthetssynpunkt. Dagvatten -Inget särskilt att notera. Fasad -Torrsprickor och färgsläpp noterades på träkonstruktioner och fasadpanelen. Stomme -Vid inträdet i byggnaden förmärks en avvikande lukt i inomhusluften som undertecknad förknippar med fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador). Se vidare fortsatt teknisk utredning. -För övrigt noterades inte några skadesignaler i form av onormalt lutande väggar eller liknande vid besiktningstillfället. Fönster -Förekommande färgsläppor och eftersatt underhåll noterades av fönsterdetaljer. -Renovering krävs alternativt bör byte kalkyleras av skador. Noterade en rötskada i fönsterbåge. Yttertak -Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt för takkonstruktionen och/eller som utgör normalt åldersslitage. -Äldre takpapp noterades under takpannor vid stickprovskontroll. Kalkylera med renovering pga ålder. - Rostig takplåt noterades. -Taket är endast kontrollerat från mark och lokalt från förråds tak stege till takstege saknades. Undertecknad anser det vara förknippat med stor fara att klättra ut på taket. Ingen annan möjlighet fanns att inspektera taket. Mellanbjälklag -Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt för konstruktionsutförandet och/eller utgör normalt åldersslitage. Altan -Inget särskilt att notera annat än vad som betraktas som normala ålders- och förslitningsskador. Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 7/16 2016-06-02 Vind Sidovindar (kattvindar) är delvis åkomliga från luckor. -Inga fuktfläckar noterades vid den invändiga besiktningen, samtliga innertak är kontrollerade. -Fläckar efter äldre läckage noterades på yttertakets insida. Dessa var dock torra vid mätning med fuktindikationsmätare men bör hållas under uppsikt för att i tid upptäcka eventuella förändringar, t.ex. genom märkning med färgpenna. Se vidare foto. Kök -Saknad av skvallerskydd/droppskydd under kyl/frysskåp. -Tippskydd saknas på spis (barnsäkerhetskrav). Toalett -Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt åldersslitage och utföranden. -Torrt avloppskitt i avlopp från handfat vilket kan innebära att avloppslukt tränger in i bostaden. Våtutrymme Plastmatta på golv och väggbeklädnad av våtrumstapet. Från troligt 90-tal -Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt åldersslitage och utföranden. -Ytskikten i våtrummen bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna som ha uppnått sin tekniska livslängd. -Rörgenomföring noterades bakom badkar. Ventilation -Självdragsventilation. -Inget särskilt att notera som tyder på att det förekommer några större fel eller brister avseende inomhusventilationen. Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 8/16 2016-06-02 RISKANALYS Mark -Rabatter och växtlighet ovan mark intill husliv kan öka fuktbelastningen på grundsocklar och husfasader genom fördröjning av upptorkning efter nederbörd, detta kan med tiden orsaka fuktrelaterade skador i dessa konstruktionen. Grundläggning Krypgrund -Krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) och konstruktionsförsvagningar i mot grunden anslutande konstruktioner samt att mark kan avge Fasad -Torrsprickor och färgsläpp på träkonstruktioner utomhus så som fasadpaneler, taksargar, dörrar och fönster etc. medför ökad risk för fuktinträngning med möjliga rötskador som följd. Fönster -Fönster och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga. av sämre vattenavvisande förmåga att få skador bla i bakomliggande träkonstruktioner. Yttertak -Med avseende på att takpappen bedöms vara åldersmässigt avskriven bör man vara uppmärksam på att risken för skador ökar pga bristande täthet eller vattenavisande motstånd. -Brister i takplåten kan medföra risk för läckage och fuktskador. Vind -Parallelltak är ej åtkomliga för besiktning och bedömning med mindre än att förstörande konstruktionsingrepp utförs. Våtutrymme -Ytskikten i våtrummen bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna, dessa bör bytas ut eftersom det kan föreligga risk för skador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Noteringar under våtrum ovan utgör risk för vattenskador. Våtutrymme -Rörgenomföring bakom badkar innebär risk för fuktskador. Ventilation -För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Vilket kan ge upphov till mögel och rötskador. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Uppdragsgivaren kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte iöverlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 9/16 2016-06-02 Riskanalys -För att fastställa orsak till uppmärksammad lukt, omfattning och nödvändiga åtgärder rekommenderas fortsatt teknisk utredning. Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 10/16 2016-06-02 BILAGA I ALLMäNNA VILLKOR FöR öVERLåTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 11/16 2016-06-02 framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. Sedan uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet kan uppdragsgivaren därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ: 1. 1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit, 2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp, 4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. Tilläggsuppdrag Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 12/16 2016-06-02 vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses köparen av fastigheten eller någon som är intresserad av att köpa fastigheten. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. 2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande. 3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 13/16 2016-06-02 inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren. Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 14/16 2016-06-02 BILAGA II: BRA ATT VETA OM TEKNISKA LIVSLäNGDER FöR OLIKA BYGGNADSDELAR Fasader Träpanel (utbyte) Träpanel (intervallmålning) Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Terrasser/balkonger, altaner/utomhustrappor Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) Plåt Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt Yttertakskonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 35 Takpannor av betong/tegel 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande Dränering/ utvändigt fuktskydd papp. Böjprov på plåten kan alltid beställas Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Dräneringsledning och utvändig fuktisolering. 25-30 Hängrännor/stuprör Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, Dagvattenledning utanför fastighet 50 tätning rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat 10 torktumlare. Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar Avloppsledningar 50 Badkar bubbel Avloppstank 30 Värmegolv Elvärmeslingor i våtutrymme Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i golv Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv Våtrum samt tvätt Bra kunskap om våtrum Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV Förväntad livslängd för pvc mattor samt 07:1 För mera information se www.bkr.se För underliggande rollat tätskikt under kakel och plastmattor sewww.gvk.se Från 2005 finns även klinkers. Kvalitetsdokument skall överlämnas av branschregler för rörinstallatörer kallade ”Säker entreprenör som är certifierad av vatteninstallation” Se 15-20 branschorganisationerna, efter avslutat arbete. www.sakervatten.se. Kontakta alltid Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen försäkringsbolaget för kontroll av villkor i är det av vikt att man som köpare före förvärvet hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan förhör sig om hur utrymmet är utfört. försäkringsbolagen samt gällande branschregler. Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka År 40 10 30 30 Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 År 35 35 50 20 30 30 40 35 35 35 25 40 20-30 30 10 30 25 30 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 15/16 2016-06-02 BILAGA III FOTODOKUMENTATION Fläckar i kattvind. Börje Enblom Besiktningar Trillans Väg 8 131 49 Nacka Godkänd för F-skatt Bankgiro: 482-8414 Org Nr: 541027-0275 Tel: 08-659 05 65 Email: info@nr-1.se www.nr-1.se sida 16/16
