HäGERSTEN, KLOCKHATTEN 12 Mickelsbergsvägen 110

Transcription

HäGERSTEN, KLOCKHATTEN 12 Mickelsbergsvägen 110
2016-06-02
HäGERSTEN, KLOCKHATTEN 12
Mickelsbergsvägen 110
Utlåtande av Överlåtelsebesiktning.
2016-05-30
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 1/16
2016-06-02
Entro ................................................................................................................................
Innehållsförteckning ........................................................................................................
Granskning av tillhandahållna handlingar samt information från säljaren .......................
Särskilda förutsättningar vid besiktningen .......................................................................
Okulärbesiktning ..............................................................................................................
Noteringar ........................................................................................................................
Riskanalys .......................................................................................................................
Fortsatt teknisk utredning ................................................................................................
Bilagor .............................................................................................................................
Bilaga I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget .................................
Bilaga II: Bra att veta om ..........................................................................................
Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar ...................................................
Bilaga III: Fotodokumentation ...................................................................................
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
sida. 1
sida. 2
sida. 3
sida. 3
sida. 5
sida. 7
sida. 9
sida. 9
sida. 11
sida. 11
sida. 15
sida. 15
sida. 16
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 2/16
2016-06-02
UTLåTANDE AV ÖVERLåTELSEBESIKTNING.
OBJEKT
Fastighetsbeteckning
Klockhatten 12
Adress
Mickelsbergsvägen 110
Postnummer/Ort
12950, Hägersten
Fastighetsägare
Inger Olsson
Mickelbergsvägen 110
12950 Hägersten
Beställare
Inger Olsson
Mickelbergsvägen 110, 12950 Hägersten
Beställningsnummer
724
Besiktningsföretag
Börje Enblom Besiktningar
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
Bokning för genomgång av utlåtandet görs via:
Independia Group
Amalia Jönssons Gata 25
421 31 Västra Frölunda
Vxl: 031- 712 98 00
www.independia.se
Besiktningsman
Börje Enblom
Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR)
Telefon: 070-5169855, Epost: borje.enblom@nr-1.se
Närvarande
Säljare, mäklare samt Besiktningsman
Väderlek
Klart väder 19 plusgrader.
Besiktningsdag
2016-05-30
Besiktningens genomförande och omfattning
Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren.
Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen
som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är
inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än
två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna
besiktning, inga andra byggnader.
381
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 3/16
2016-06-02
BESIKTNING
GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN
Handlingar
Inga ritningar eller konstruktionsbeskrivningar fanns tillgängliga vid
besiktningstillfället.
Utlåtande från utförd vattenskada från kupa daterat 2015-09-30.
Muntliga upplysningar och
historiska händelser
Fastigheten förvärvades år 1977
Det finns inga kända föreläggande som kan påverka fastigheten typ.
servitut/myndighetsbeslut eller andra förelägganden som kan påverka
fastigheten.
Det har inte noterats eller märkts av några tecken på sättningar i byggnaden.
Inga lutande golv eller andra lutningar, onormala sprickbildningar etc.
förekommer.
En vattenskada har inträffat år 2015. Orsaken var läckage vid fönster på kupan.
Skadan är åtgärdad av fackman.
All maskinell utrustning fungerar normalt.
Vatten- och avloppsinstallationer har fungerat normalt utan upprepade stopp
eller liknande.
Elinstallationer fungerar normalt utan att säkringar frekvent löst ut.
Allmänt om huset
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 4/16
2016-06-02
OKULÄRBESIKTNING
Särskilda förutsättningar vid
besiktningen
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som
framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon
betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt
återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst
inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens
uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom
ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella
brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de
delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller
möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor,
utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte
besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar.
Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för
respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår
särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt.
BYGGNADSTEKNISKA UPPGIFTER FöR FASTIGHETEN
Byggnadstyp
1½ plans kedjehus.
Byggnadsår
1967 Enligt säljaren.
Om - och tillbyggnad
Hustyp
Trähus
Mark
Okänd
Grundläggning
Krypgrund med bjälklag av betongbalkar och betongkassetter (s.k.
ERGE-bjälklag).
Grundmurar
Kryp/torpargrund av prefabricerade betongelement på plint.
Dränering/fuktisolering
Okänd
Dagvatten
Komunalt
Stomme
Träregel
Fönster
Kopplade tvåglasfönster
Fasad
Tegel och träpanel.
Yttertaket
Taktäckning utförd med taktegel ovan läkt, underlagspapp samt
råspont/träpanel. Plåt på kupa/förråd
Altan
Trä
Mellanbjälklag
Trä
Vinden
Parallelltak. Del med vindsutrymme. (kattvindar)
Ventilation
Självdrag
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 5/16
2016-06-02
Övrigt
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Övriga byggnader. Kontroll ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares
undersökningsplikt.
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 6/16
2016-06-02
NOTERINGAR
Mark
-Noterades växtlighet mot huset
Grundläggning Krypgrund
-Uteluftsventilerad krypgrund/torpargrund med bjälklag av betongbalkar och betongkassetter (s.k.
ERGE-bjälklag). Ovan betongkassetterna isolerade och uppreglade golv.
-Det saknas plastfolie på mark som hindrar minskar naturligt fukttillskott till krypgrundsluften från mark.
-Tydliga spår noterades av att fritt vatten har tränga in i krypgrunden. Rekommenderar att detta vatten
avleds från grunden i möjligaste mån. Om detta inte är möjligt bör lågpunkter singelfyllas och plastfolie
läggas ut ovan denna singelbädd.
Grundmurar
-Vid besiktningstillfället noterades inte något som bedöms påverka byggnadens goda bestånd ur
hållfasthetssynpunkt.
Dagvatten
-Inget särskilt att notera.
Fasad
-Torrsprickor och färgsläpp noterades på träkonstruktioner och fasadpanelen.
Stomme
-Vid inträdet i byggnaden förmärks en avvikande lukt i inomhusluften som undertecknad förknippar
med fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador). Se vidare fortsatt teknisk utredning.
-För övrigt noterades inte några skadesignaler i form av onormalt lutande väggar eller liknande vid
besiktningstillfället.
Fönster
-Förekommande färgsläppor och eftersatt underhåll noterades av fönsterdetaljer.
-Renovering krävs alternativt bör byte kalkyleras av skador. Noterade en rötskada i fönsterbåge.
Yttertak
-Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt för takkonstruktionen och/eller
som utgör normalt åldersslitage.
-Äldre takpapp noterades under takpannor vid stickprovskontroll. Kalkylera med renovering pga ålder.
- Rostig takplåt noterades.
-Taket är endast kontrollerat från mark och lokalt från förråds tak stege till takstege saknades.
Undertecknad anser det vara förknippat med stor fara att klättra ut på taket. Ingen annan möjlighet
fanns att inspektera taket.
Mellanbjälklag
-Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt för konstruktionsutförandet och/eller utgör normalt
åldersslitage.
Altan
-Inget särskilt att notera annat än vad som betraktas som normala ålders- och förslitningsskador.
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 7/16
2016-06-02
Vind
Sidovindar (kattvindar) är delvis åkomliga från luckor.
-Inga fuktfläckar noterades vid den invändiga besiktningen, samtliga innertak är kontrollerade.
-Fläckar efter äldre läckage noterades på yttertakets insida. Dessa var dock torra vid mätning med
fuktindikationsmätare men bör hållas under uppsikt för att i tid upptäcka eventuella förändringar, t.ex.
genom märkning med färgpenna. Se vidare foto.
Kök
-Saknad av skvallerskydd/droppskydd under kyl/frysskåp.
-Tippskydd saknas på spis (barnsäkerhetskrav).
Toalett
-Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt åldersslitage och utföranden.
-Torrt avloppskitt i avlopp från handfat vilket kan innebära att avloppslukt tränger in i bostaden.
Våtutrymme
Plastmatta på golv och väggbeklädnad av våtrumstapet. Från troligt 90-tal
-Inget särskilt att notera som avviker från vad som bedöms vara normalt åldersslitage och utföranden.
-Ytskikten i våtrummen bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna som ha uppnått sin
tekniska livslängd.
-Rörgenomföring noterades bakom badkar.
Ventilation
-Självdragsventilation.
-Inget särskilt att notera som tyder på att det förekommer några större fel eller brister avseende
inomhusventilationen.
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 8/16
2016-06-02
RISKANALYS
Mark
-Rabatter och växtlighet ovan mark intill husliv kan öka fuktbelastningen på grundsocklar och
husfasader genom fördröjning av upptorkning efter nederbörd, detta kan med tiden orsaka
fuktrelaterade skador i dessa konstruktionen.
Grundläggning Krypgrund
-Krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade
skador (mögel- och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan
finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning). Detta kan
medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) och konstruktionsförsvagningar i mot
grunden anslutande konstruktioner samt att mark kan avge
Fasad
-Torrsprickor och färgsläpp på träkonstruktioner utomhus så som fasadpaneler, taksargar, dörrar och
fönster etc. medför ökad risk för fuktinträngning med möjliga rötskador som följd.
Fönster
-Fönster och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga. av sämre vattenavvisande
förmåga att få skador bla i bakomliggande träkonstruktioner.
Yttertak
-Med avseende på att takpappen bedöms vara åldersmässigt avskriven bör man vara uppmärksam på
att risken för skador ökar pga bristande täthet eller vattenavisande motstånd.
-Brister i takplåten kan medföra risk för läckage och fuktskador.
Vind
-Parallelltak är ej åtkomliga för besiktning och bedömning med mindre än att förstörande
konstruktionsingrepp utförs.
Våtutrymme
-Ytskikten i våtrummen bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna, dessa bör bytas ut
eftersom det kan föreligga risk för skador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet.
Noteringar under våtrum ovan utgör risk för vattenskador.
Våtutrymme
-Rörgenomföring bakom badkar innebär risk för fuktskador.
Ventilation
-För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna
(skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En
självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på
dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och
kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Vilket kan ge
upphov till mögel och rötskador.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Uppdragsgivaren kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som
besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte
iöverlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter
fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 9/16
2016-06-02
Riskanalys
-För att fastställa orsak till uppmärksammad lukt, omfattning och nödvändiga åtgärder rekommenderas
fortsatt teknisk utredning.
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 10/16
2016-06-02
BILAGA I
ALLMäNNA VILLKOR FöR öVERLåTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET
Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och
redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning
som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande.
Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att
genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt.
Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och
det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring.
Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom
skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen
ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år
efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt
besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren.
Uppdragsbekräftelse
Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till
uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med
uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas.
Handlingar och upplysningar
Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del
av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som
besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet.
Okulär besiktning
Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten.
Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för
överlåtelsebesiktningen.
Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt
fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla
sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen
som i övrigt är krypbara.
Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som
omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet.
Besiktningsutlåtande
Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet
redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen.
Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är
påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och
omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas
ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad
uppfyller inte alltid moderna krav.
I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick.
Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte.
Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget.
Riskanalys
Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 11/16
2016-06-02
framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i
besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder
och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar
och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid
överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.
Fortsatt teknisk utredning
Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid
den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för
sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen.
Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår
inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den
påtalade risken utreds.
Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse
Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som
redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De
fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias
kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet.
Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens
undersökningsplikt enligt jordabalken.
Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i
besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade
delarna av fastigheten.
Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste
vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten.
Sedan uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet kan uppdragsgivaren därefter välja ett eller flera av här angivna
fem alternativ:
1. 1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit,
2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten,
3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om
pris och andra villkor för köp,
4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i
besiktningsutlåtandet inte föreligger,
5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att
klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som
anges i riskanalysen är infriad eller inte.
Tilläggsuppdrag
Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i
anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare.
Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i
överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen.
Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna.
Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller
i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till
besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande.
Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren
för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget.
Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll
Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med
överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att
det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 12/16
2016-06-02
vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator,
upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma
konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet
med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten
riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller
i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och
utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger
oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande
till utförande av eventuella konstruktionsingrepp.
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET
Begreppsbestämningar
1.1 Med uppdragsgivare avses köparen av fastigheten eller någon som är intresserad av att köpa fastigheten.
1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra
överlåtelsebesiktningen.
1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha
vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen.
1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen.
2. Överlåtelsebesiktningens omfattning
2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.
2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens
huvudbyggnad, vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de
besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten.
2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning,
mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som
kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.
2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler.
2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan
uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av
uppdragsbekräftelsen.
3. Uppdragsgivarens skyldigheter
3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för
överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande.
3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det
innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig.
3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter
meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något.
4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar
4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten
som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen.
4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år.
4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom
vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat
enligt nedanstående villkor.
4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare
äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen.
4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan
fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något
fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.
4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att
ersätta.
4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i
besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget.
4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som
besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av
besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet.
4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 13/16
2016-06-02
inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts.
Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive
framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen
översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren.
4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om
överlåtelsebesiktning.
Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen
anlitad entreprenör.
5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet
5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda
besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet.
5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan
besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid
sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för
förvärvaren.
5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot
besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för
annat än det avtalade ändamålet.
5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 14/16
2016-06-02
BILAGA II: BRA ATT VETA OM
TEKNISKA LIVSLäNGDER FöR OLIKA BYGGNADSDELAR
Fasader
Träpanel (utbyte)
Träpanel (intervallmålning)
Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning)
Asbestcementplattor (eternitplattor)
Fönster/dörrar
Isolerglasfönster (blir otäta med tiden)
Byte fönster
Byte dörrar (inne/ute)
Målning fönster/dörrar
Terrasser/balkonger, altaner/utomhustrappor
Tätskikt (asfalts baserade tätskikt)
Plåt
Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt
Yttertakskonstruktioner
Takpapp låglutande/platta konstruktioner
25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner
40 Takpapp under takpannor av betong, tegel
35 Takpannor av betong/tegel
10 Korrugerad takplåt med underliggande papp
Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande
Dränering/ utvändigt fuktskydd
papp. Böjprov på plåten kan alltid beställas
Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.)
Dräneringsledning och utvändig fuktisolering.
25-30
Hängrännor/stuprör
Skorsten (renovering/murning skorstenstopp,
Dagvattenledning utanför fastighet
50 tätning rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare
om status
Vitvaror
Uppvärmningskällor
Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin,
Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat
10
torktumlare.
Bergvärmepump Oljepanna
Övriga installationer
Sanitetsgods, wc, badkar
Avloppsledningar
50 Badkar bubbel
Avloppstank
30 Värmegolv
Elvärmeslingor i våtutrymme
Värmeledningar kall Varmvattenledningar
50
Elvärmeslingor i golv
Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv
Våtrum samt tvätt
Bra kunskap om våtrum
Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV
Förväntad livslängd för pvc mattor samt
07:1 För mera information se www.bkr.se För
underliggande rollat tätskikt under kakel och
plastmattor sewww.gvk.se Från 2005 finns även
klinkers. Kvalitetsdokument skall överlämnas av
branschregler för rörinstallatörer kallade ”Säker
entreprenör som är certifierad av
vatteninstallation” Se
15-20
branschorganisationerna, efter avslutat arbete.
www.sakervatten.se. Kontakta alltid
Våtrum kan även utföras i egen regi och i de fallen
försäkringsbolaget för kontroll av villkor i
är det av vikt att man som köpare före förvärvet
hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan
förhör sig om hur utrymmet är utfört.
försäkringsbolagen samt gällande branschregler.
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
År
40
10
30
30
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
År
35
35
50
20
30
30
40
35
35
35
25
40
20-30
30
10
30
25
30
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 15/16
2016-06-02
BILAGA III FOTODOKUMENTATION
Fläckar i kattvind.
Börje Enblom Besiktningar
Trillans Väg 8
131 49 Nacka
Godkänd för F-skatt
Bankgiro: 482-8414
Org Nr: 541027-0275
Tel: 08-659 05 65
Email: info@nr-1.se
www.nr-1.se
sida 16/16