Besiktningsutlåtande Hundrovan 6

BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
Fastigheten:
Besiktning:
Beteckning
Besiktningsdag
Hundrovan 6
2015-01-24
Adress
Klockan
Johannesbergsgatan 6
Postnr
126 35
11
Ort
Väderlek
Hägersten
-4 ° C och mulet
Ägare
Fam. Goulis (Athina Goulis)
Beställare:
Besiktningsförrättare:
Namn
Namn.ing SBR
Dag Lundquist
Lars Wimmercranz
Adress
Adress
Johannesbergsgatan 6
Postnr
126 35
Ytterselö Tuna
Ort
Postnr
Hägersten
645 97
Telefon
Ort
Stallarholmen
Telefon
070-741 31 12
070-20 54 560
E-post
E-post
daglundquist@yahoo.se
Lars@husanalysmitt.se
Närvarande
Jenny Rundby, Dag Lundquist och
Finn Eriksson, Athina Goulis ca halva
tiden
Sammanfattning av besiktningen
Husets skick: Hela huset förutom yttertaket har kraftigt eftersatt underhåll.
Större skador/risker: Samtliga fönster, avloppstammar och ytterdörrar behöver bytas.
Toaletter, kök och det enda badrummet har akuta renoveringsbehov. Värmepannan är ur
funktion/trasig och det vattenburna värmesystemet fungerar/används ej. El och vattenledningar är av ojämn kvalité samt ålder och behöver saneras. Samtliga invändiga ytor (golv,
väggar och tak) har eftersatt underhåll. Brokvistens tak har rötskador och eftersatta
glaspartier. Stuprören på husets västra sida inkl. brokvistens saknas. Huset borde brandskyddsbesiktigas och brandcellsindelas. Det vattenburna värmesystemet bör provtryckas och
man bör byta alla elementventiler.
Sidan 1 av 8
BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
1. Byggnadsbeskrivning
Byggnadtyp/area/år: Flerfamiljshus (före 1987 fanns fem lägenheter) med BOA på ca 300
m². Huset är från år 1910. Nuvarande familj har ägt huset sedan år 1987.
Grund
Stomme
Tak
Fasad
Värme
Ventilation
Platta på mark
Krypgrund
Plintar
Källare
Trä
Timmer
Murad
Tegel
Betongpannor
Plåt
Papp
Tegel
Träpanel
Timmer
Plåt
Puts
Direktel
Braskaminer
Öppen spis
Vattenburen
värme
Självdrag
Frånluft
Från o till luft
Rörstammar, år: En del VA-rör är bytta i lägenheterna under perioden 1987 tills idag. De
vertikala avloppsstammarna är äldre och järnrör förekommer på delar av vattensystemet.
Inkommande vattenledning fram till vattenmätaren är av koppar (utbytt).
Dränering, år: ----Yttertak, år: Yttertaket är omlagt med ny papp, nya reglar och nytt betongtegel år 2009.
Fönster/dörrar, år: Samtliga fönster (årtal okänt) har kraftigt eftersatt underhåll med
kittsläpp och flera glasrutor är trasiga. Samtliga ytterdörrar (årtal okänt) är eftersatta, har
skador i trävirket och/eller glasrutorna samt är otäta.
Fasad, år: Fasaden är täkt av profilerad aluminiumplåt från år 1977.
Elsystemet: ----Uppvärmning: Oljepannan är trasig sedan 1990-talet. Idag värms huset med fristående
elelement. Stora delar av huset (bl.a. källaren) saknar f.n. uppvärmning.
2. Granskning av tillhandahållna handlingar samt säljarens upplysningar
Tidigare skador, år: Före år 2009 läkte taket vilket lätt till ett antal fuktfläckar i taken + en
rötskada i taket på en av de västra kattvindarna. Vid besiktningstillfället var det stopp i nordvästra avloppsstammen.
Reparationer, år: Taket lades om år 2009.
Till-/ombyggnad, år: Källaren är utbyggd år öster år 1987.
Sidan 2 av 8
BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
Övriga upplysningar: Idag bor det endast 2 familjer i huset. Utredning pågår om att ombilda
huset till en bostadsrättsförening med tre lägenheter.
Förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället delvis möblerad.
Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade
ytor eller möbler. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej
besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar.
Notering: Notering ”-----” innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med
hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt.
Muntliga uppgifter: Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit
felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom
sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i
utlåtandet.
Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras
ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
3. Okulär besiktning
Terminologi
Riskanalys
Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga
fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i
en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst
fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen
samt den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos
jämförbara fastigheter. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.
Fortsatt teknisk utredning
Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat
klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en
del av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningen.
Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en
riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen.
Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds.
Fortsatt teknisk utredning ingår inte i besiktningen.
Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Sidan 3 av 8
BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
3.1 Utvändigt
Mark närmast grund: Marken/berget lutar mot huset på västra sidan.
Kommentar: Smältvatten och vatten från skyfall ökar risken för fuktskador på västra
grundmuren och i källaren om husets dränering är undermålig.
Sockel/grundmur: ----Fasad: På ett par ställen glipar aluminiumplåten och det finns en del påväxt på plåten.
Kommentar: Fasaden kan behöva tvättas.
Fönster/dörrar: Samtliga fönster har kraftigt eftersatt underhåll med kittsläpp. Under
fönstren på insidan finns fuktskador/färgsläpp (se fortsatt teknisk utredning). Flera fönster har
trasiga glasrutor, speciellt i källaren och några har begynnande rötskador. Ytterdörrarna har
skador i trävirket och i glasrutorna.
Kommentar: Dörrar och fönstren behöver bytas.
Veranda: Ej besiktigad p.g.a. ca 30 cm snö på verandan.
Hängrännor/stuprör: Stuprören, 4 st inkl. brokvistens stuprör, saknas på husets västra sida.
Kommentar: Utan stuprör ökar risken för att dagvatten blöter ner delar av fasaden.
Tak: Huvudtak + brokvisttak har ej besiktigats p.g.a. ca 30 cm snö på taken.
Skorstenar (2 st): Ej besiktigade p.g.a. ca 30 cm snö på taket.
Brokvist: Takfotsplåtarna har delvis lossnat och virket under dessa har delvis fuktskador och
rötangrepp. Hela takfoten har fuktskador. Fönsterpartiet + fasaden har kraftigt eftersatt
underhåll. De två stuprören har lossnat.
Kommentar: Brokvisten behöver totalrenoveras alt rivas.
3.2 Invändigt
Allmänt: I princip samtliga golv, väggar och tak har eftersatt underhåll. Det vattenburna
värmesystemet används ej (trasig värmepanna). Samtliga reglerventiler på värmeelementen är
av en äldre modell som ofta läcker. All köksinredning är ”hemmagjord” med rel. dålig finish.
Samtliga innerdörrar och garderobsdörrar har eftersatt underhåll och många kärvar dessutom.
Sidan 4 av 8
BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
KÄLLARE
Nedre Hall: ---Restaurangkök + utskänkningslokal: Golvet fuktigt i klinkerfogarna utefter västra väggen.
Kommentar: Rummet var fullt med utrustning och gammal köksinredning som stått oanvänd
de senaste 15 åren. Endast rummets golv väggar och tak har besiktigats. Fukten utefter västra
väggen nere vid golvet kan bero på undermålig dränering utefter husets västra sida.
Källarskrubb nordväst: På berget som går i dagen i rummet rinner det vatten.
Kommentar: Vattnet på berget indikerar undermålig dränering.
Grovkök/disk öster: Ett antal klinkers saknas vid dörren in till grovköket. Fönstren har
eftersatt underhåll. Det finns spår av fuktgenomslag på västra väggen under handfatet.
Ytterdörren mot uteserveringen är ej fackmannamässigt reparerad.
Pannrum: ----Källartrapp: Källardörren på plan 1 har skador vid dörrlåset. Trappans nedre del saknar
ledstång.
Trapphus: Eftersatta och delvis skadade lägenhetsdörrar. Underhållet är eftersatt på trapp,
väggar och tak.
PLAN 1, lägenhet 1
Hall norr: I rummet som saknar golvbrunn står en VV-beredare vars rör delvis är dåligt
klamrade/fastsatta (se riskanalys). Fönstret är provisoriskt igenspikat.
Vardagsrum öster: Södra delen av taket är under byggnation. Golvet saknar parkett under de
två valven samt där tidigare en kakelugn stått.
Kommentar: Rummet var vid besiktningen belamrat av byggmaterial.
Hall söder: Lägenhetsdörren mot trapphuset är skadad (inbrott ?).
WC sydväst: Fönstret är provisoriskt igenspikat. Rummet saknar ventilation. Rummet
behöver totalrenoveras.
Kök: Spisen saknar tippskydd. Köksinredningen är delvis skadad. Vitvaror + spisfläkt är
uttjänta. Rummet behöver totalrenoveras.
Badrum f.d. kök: Golvmattan är ingen våtrumsmatta. Det finns en skada i golvet framför
badkaret (se fortsatt teknisk utredning). Golvet har felaktig lutning/bakfall. Tillhållarring och
rensplugg saknas i golvbrunnen. Det finns hål i glasfibertapeten.
Kommentar: Rummet bör ej anv. i nuvarande skick.
Sidan 5 av 8
BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
PLAN 2, lägenhet syd
Hall: Det finns en gammal fuktfläck i taket.
Vardagsrum sydöst: Sydöstra fönstret har ett trasigt glas. Ej fackmannamässig lagning av
golvet i rummets sydvästra del. Det finns en mindre fuktfläck i taket ca mitt på södra
ytterväggen.
Sovrum öster: Det finns ett par gamla fuktfläckar i taket. En f.d. dusch i västra delen av
rummet används som garderob där dörren är för liten. Dörren på norra väggen är ej fackmannamässigt igensatt (finish, ljud, brand).
Kök sydväst: Korkmattan är gammal och slut. Spisen saknar tippskydd. Spisfläkten saknar
slang.
WC väst: Korkmattan är gammal och slut. Dörrlås och ventilation saknas.
PLAN 2 lägenhet norr
Hall: Det finns ett par lösa elkablar i sydöstra rumshörnet.
Skrubb väster (f.d. WC): Vattenrören är ej fackmannamässigt monterade. Stammarna för
vatten- och avlopp är av äldre modell. Dörren saknar lås/vred.
Kök: Vid besiktningstillfället var det stopp i avloppet och det fanns ett mindre läckage under
diskbänken. Golvet har fullt med ca en cm djupa gropar + ett hål i nordöstra delen av rummet.
Spisen saknar tippskydd.
Vardagsrum: ----Sovrum: Frånluftsventil/dörrspringa saknas (komfortfråga). En f.d. dusch i västra delen av
rummet används som garderob där dörren är för liten.
PLAN 3, lägenhet norr
Hall: ----Sovrum: Ett fönsterglas är trasigt. De två elementeten har eftersatt underhåll. Rummet saknar
tilluftsventil (komfortfråga).
WC: Toaletten används ej f.n. orsakat okänd. Dörren kärvar.
Sidan 6 av 8
BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
Kök: Rummet saknar en spis. En elledning sitter lös. Fönstren har eftersatt underhåll och har
rötskador i nederkant. Diskbänken är ej fackmannamässigt monterad och den är ej VAinkopplad.
Skrubb nordväst: Norra väggen är ej fackmanamässigt gipsad.
Kattvindar nordväst 2 st: Det finns fuktfläckar i taket från tidigare takläckage. Det finns
dessutom en gammal rötskada i taket (idag torr) i den södra kattvinden.
Kattvind trapphus öster: Gammal påväxt finns på taket undersida.
Kattvind trapphus sydöst: -----
3.4 Vindsutrymme
Kallvind: Otät och oisolerad taklucka. Tunn takisolering (ca 15 cm).
Kommentar: Otät taklucka + tunn isolering leder till högre energiförbrukning.
PLAN 3, lägenhet syd
Hall: Det finns gamla fuktfläckar i taket.
Sovrum: Rummet saknar tilluftsventil (komfortfråga). Det finns gamla fuktfläckar i taket.
Kök: Spis saknas. Taket är ej fackmannamässigt renoverat.
Sovrum sydväst: Takets ytskikt är trasigt. Enkelfönstret i syd har eftersatt underhåll.
Elmontaget utefter södra och västra väggen är ej fackmannamässigt utförd. Rummet saknar
ventilation (komfortfråga).
Kattvind sydväst: Ej besiktningsbar p.g.a. att vindsluckan är igenspikad.
Sidan 7 av 8
BESIKTNINGSUTLÅTANDE
Teknisk Statusbesiktning
Uppdragsnr: 1501-S
4. Riskanalys
3.2 Invändigt
Hall norr: Om en VV-beredare står i ett utrymme utan golvbrunn så ökar risken för fukt- och
rötskador på underliggande golv om ett läckage uppstår. Dåligt klamrade/fastsatta rör kan leda
till vattenläckage.
5. Fortsatt teknisk utredning
3.1 Utvändigt
Fönster/dörrar: Förekomsten av ev. skador på väggen under fönstren bör utredas vidare, t.ex
i samband med fönsterbyten.
3.2 Invändigt
Badrum f.d. kök: Nuvarande skada i golvet framför badkaret bör utredas vidare.
Uppdragsbekräftelsen överlämnad: 2015-01-16
Besiktningsförrättaren är medlem i
Svenska Byggingenjörers Riksförbund –
SBR och registrerad i SBR:s förteckning
över besiktningsförrättare med därtill
hörande förpliktelser
Stallarholmen
Ort
Besiktningsförrättare
Sidan 8 av 8
2015-01-25
Datum
Civiling SBR