Överlåtelsebesiktning/Försäkringsgrundande

Transcription

2013-10-31
477
Överlåtelsebesiktning/Försäkringsgrundande besiktning
DJURSHOLM, BYLGIA 4
Vindkallsvägen 1b
2013-10-23
YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar
yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439
1/15
2013-10-31
477
Djursholm, Bylgia 4
20131023
ÖVERLÅTELSEBESIKTNING/FÖRSÄKRINGSGRUNDANDE BESIKTNING
OBJEKT
Fastighetsbeteckning
Bylgia 4
Adress
Vindkallsvägen 1b
Postnummer/Ort
182 61 , Djursholm
Fastighetsägare
Angela Gustafsson Redén
Vindkallsvägen 1b
18261 Djursholm
Beställare
Angela Gustafsson Redén
Vindkallsvägen 1b, 18261 Djursholm
Telefon:070-3991178
E-post: angela.gustafsson-reden@bshg.com
Beställningsnummer
477
Besiktningsföretag:
Tel:076 2138375
Email: yaya.besiktningar@gmail.com
www.yaya.se
Besiktningsman:
Agneta Alm
Telefon: , Epost: yaya.besiktningar@gmail.com
Närvarande:
Angela Redén, Eva-Karin Ottersgård (delvis) samt undertecknad
Väderlek:
Regn, mulet ca 12 plusgrader.
Besiktningsdag
2013-10-23
Besiktningens
genomförande och
omfattning
Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen
påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande.
Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats
respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av
denna besiktning, inga andra byggnader.
2/15
2013-10-31
477
Djursholm, Bylgia 4
20131023
BESIKTNING
1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN
Handlingar:
Planritningar.
Inga konstruktionsritningar eller tekniska beskrivningar fanns tillgängligt.
Besiktningsprotokoll inför förvärvet 2010-11-25, samt kompletterande takbesiktning
och åtgärder av tak 2011-02-06.
Besiktning av Anticimex avseende Trygghetsavtalet.
Säljarens muntliga
upplysningar & historiska
händelser:
Fastigheten förvärvades år 2011.
Inga bygglov saknas på fastigheten, bygglovshandlingar för "kallverandan" är inskickat
till kommunen, beslut inväntas.
Inga kända föreläggande förekommer som kan påverka fastigheten i form av tex
myndighetsbeslut, servitut, laster mm.
Inga kända sättningar/rörelser har noterats i byggnaden. Mindre svikt och lutningar
förekommer dock i bjälklagen.
Det har tidigare (av fd ägare) tagits bort väggar som haft bärande funktion.
Förstärkningar utförda. En vägg har tagits bort av nuvarande ägare, okänt om denna
har någon "bärande" funktion, utfört av fackmän.
Inga läckage i hängrännor/stuprör förekommer. I samband (eller före) förvärvet har
det förekommit fuktskada i yttervägg (matsalen) pga av takavvattning/stuprör.
Åtgärdat av försäkringsbolaget.
Inga avvikande lukter, typ mögellukt eller liknande har noterats i byggnaden eller
heller fått påpekanden från andra som sådan lukt. Vid inträdet till källaren kan det
förekomma något unken lukt.
Inga takläckage har noterats/förekommit.
Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar, innertak i byggnaden,
Det har aldrig noterats dåligt fall/bakfall mot golvbrunnar.
Inga kända vatten och/eller brandskador har inträffat i lägenheten. I källaren uppstod
dock tidigare en vattenskada på grund av läckage från avloppsrör, åtgärdat av
försäkringsbolaget. Tidigare ägare har upplyst om att det har förekommit
vatteninträngning i källaren vi kraftigt regn, under innehavet har det aldrig förekommit
vatteninträngning.
All maskinell utrustning som ska gå med i köpet fungerar på avsett vis.
Ventilationen fungerar normalt, ingen kondens har noterats på insida fönsterrutor.
El/elinstallation och VA fungerar utan problem, VA utbytt till 95% under innehavet
(nuvarande ägare). Säkringar kan lösa ut vid hård belastning när många maskiner i
och kök och tvättstugan används samtidigt såsom t ex ugn, spishäll, diskmaskin,
torktumlare, tvättmaskin.
Okänt när eldstäder och rökkanaler senast blev kontrollerade och sotade, säljarna tar
kontakt med skorstensfejarmästare.
3/15
2013-10-31
477
Djursholm, Bylgia 4
20131023
2. OKULÄRBESIKTNING
Särskilda förutsättningar vid
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit
besiktningen:
vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som
lämnats av ägaren/ombudet vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven,
enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar
meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i
utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte
besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt
kunnat rättas.
Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som
varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande
ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som
noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget
ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för
respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att
besiktningsmannen har noterat något specifikt.
Hustyp:
2-plans hus med källare och
inredd vind.
Byggår:
1896
Enligt säljaren.
Om - och tillbyggnad:
1930-talet och framåt.
Enligt info
Byggnadstekniska uppgifter över rubricerad fastighet
Hustyp:
Byggnaden är uppdelad i 2 horisontellt delade separerade lägenheter. Besiktningen
omfattar invändigt den övre lägenheten , dvs våning 2, inredd vind samt
hall/farstukvist. Utvändigt omfattar besiktningen fasad, fönster, stuprör/hängrännor,
för hela byggnaden samt delar av grundläggning och källare som kan vara av teknisk
betydelse för byggnaden i stort så som t ex grundmurar mm. Besiktningen omfattar
dock inte (separata utvändiga konstruktioner och invändiga delar i källaren som
tillhör den nedre lägenheten så som t ex takdelar, altaner, dörrar och tvättstuga,
bastu (källaren) som tillhör den nedre lägenheten. Allt yttre underhåll utförs och
bekostas gemensamt.
Mark:
Berg enligt egen bedömning.
Grundläggning:
Natursten med mellangjutet betonggolv och delvis uppbyggda isolerade övergolv,
delvis krypgrundar.
Grundmurar:
Grundmurar av natursten.
Dränering/fuktisolering:
Fuktisolering saknas normalt på dessa typer av grunden, Okänt utförande på
dränering, okänt om det finns.
Dagvatten:
Avledning av dagvatten troligen till stenkista/infiltration i mark/dike enligt egen
bedömning.
Stomme:
Äldre plankstomme och troligen delvis träregelstomme.
Fönster:
Fönster av varierande typ och ålder. Ålder: Mestadels från 1930-tal enligt säljaren.
Fönster på verandan från 2000-tal.
Fasad:
Träpanel. Ålder: okänd. Målat successivt efterhand.
Yttertaket:
Yttertaket av bandtäckt falsad plåt på underlagspapp delvis dubbelfalsat delvis
enkelfalsat. Utfört 1988. Information inämtad från tidigare
ägare/besiktningsprotokoll.
Altan:
Träkonstruktion. Besiktningen omfattar enbart altan/entrétrappa tillhörande gällande
lägenhet.
Balkong:
2 st underbyggd balkonger med yt-/tätskikt av plåt (falsad eller liknande). 1 med
enkelfalsad respektive 1 dubbelfalsad. Ålder Okänd.
4/15
2013-10-31
477
Mellanbjälklag:
Trä- och betongbjälklag
Vinden:
Inredd vind (parallelltak), delvis är vinden inredd av nuvarande ägare.
Ventilation:
Sjävldragsventilation
Utförandena/konstruktioner::
Uppgifter om utföranden/konstruktioner/ålder är via handlingar (om sådana finns)
och/eller via egen bedömning/säljarens information.
Installationsdelar:
Installationsdelar så som te x VA, värmesystem, El, mekanisk ventilation,
skorstenar/eldstäder etc ingår inte i uppdraget.
Övrigt:
Övriga byggnader, utvändiga staket, murar mm ingår inte i uppdraget men omfattas
av en köpares undersökningsplikt.
5/15
2013-10-31
477
Djursholm, Bylgia 4
20131023
Noteringar
Säljarens särskilda förutsättning vid försäljning av detta objekt.
Säljaren säljer fastigheten/byggnaden i befintligt skick. Punkt 2-5 under rubriken "Besiktningens juridiska betydelse" i
bifogade uppdragsuppförutsättningar tillämpas/gäller inte i detta avseende.
Allmänt om byggnaden
Ursprungsbyggnaden är över 100 år: Äldre byggnader har ofta mycket god kvalitet i både stomme och fönster. På
grund av husets ålder är isolering och vindtätning i ytterväggar, fönster, dörrar, stödbensväggar, vindsbjälklag mm
normalt sämre då dessa inte är byggda med dagens byggnorm/praxis och dagens krav på isolering. Det är just detta
som gjort att många äldre hus ”klarat” sig så bra (naturlig uttorkning kan ske) det gör det även viktigt att man förstår
hur huset fungerar om man låter utföra eventuell framtida tilläggsisoleringar, tätningar, byte av värmesystem etc.
Lutningar i golv, ej räta vinklar och otätheter, skadeinsekter mm är vanligt förekommande i gamla byggnader. Vid
renovering kan man påträffas ”skador” som det vid en okulär besiktning inte går att se.
Mark
Lutningar i bjälklag och mindre sprickor förekommer som kan vara orsakade av rörelser i mark/grund men är vanligt i
liknande stensatta grunder och bedöms inte påverka byggnadens goda bestånd i nuvarande skick. (Orsaken är vanligen
att grunden sjunker/sätter sig pga att dessa är utförda under en period då man saknade dagens maskinella utrustning
för att packa/komprimera mark och/eller att undergrunden består av olika material och därmed olika bärighetsförmåga).
Läs under rubriken Mellanbjälklag.
Större buskar och träd noterades på fastigheten.
Grundsula med mellangjutet betonggolv.
KÄLLAREN: Mellangjutet betonggolv (tunnare) mellan grundmurar. Pga förvaring var kontroll av betonggolv begränsat.
Sprickbildning och fuktpåverkan noterades på frilagda betonggolv men är vanligt förekommande i liknande byggnader
och bedöms därför inte som onormalt i förhållande till ålder och konstruktion, läs vidare även under rubriken
Fuktisolering/Dränering.
(Utrymmena i källaren tillhöra ägare av den nedre lägenheten, det förekommer reglade övergolv. Uppbyggda reglade
övergolv på dessa konstruktioner innebär risk för fuktskador (mögel/röta) och risk för att dålig lukt kan sprida sig till
bostaden).
Grundläggning Krypgrund
Krypgrund 1 & 2 tillhör/avser den nedre lägenheten, varav 1 krypgrund åtkomlig via öppning från källaren, krypgrund 2
= under låga tillbyggnaden tillhörande nedre lägenheten, ingår ej i besiktningen. Krypgrund 3 under "kallverandan"
tillhörande övre lägenheten.
KRYPGRUND 1: Kontroll enbart utförd från öppning från källaren pga av hyllor/förvaring framför öppning,d v s begränsad
kontroll. Vid kontroll från öppningen noterades att det saknas blindbottenbrädor/skivor. Delvis har isoleringen
släppt/hänger ner.
Inga synliga tecken på vattensamlingar eller blöt mark kunde noteras på synliga delar från öppningen.
Organiska material (tex byggskräp, förvaring mm) noterades i grunden (mark). Rekommenderas att rensa ur. Plastfolie
ovan mark saknas, plastfolien har till uppgift att minska/hindra att markfukt tar upp till krypgrundsluften.
KRYPGRUND 3 (under kallverandan):
Ingen avvikande lukt, typ mögellukt, kunde noteras vid inträdet till lägenheten/byggnaden.
Noterades att trästolpar är marknära/står i mark, viss fuktabsorption noterades i dessa vilka på sikt kan innebär risk för
rötskador i dessa/konstruktionsförsvagningar.
Undersidan av trossbotten/blindbotten inklädda med cellplast vilket hindrar kontroll.
Dränering/Fuktisolering
Normalt saknas utvändig fuktisolering på dessa typer av grundmurar. Utvändigt fuktskydd (fuktisolering/dränering mm)
okänt. Lokalt noterades signaler som tyder på fuktinträngning (högt fuktinnehåll) i grundmurar/källarväggar och
betonggolv.
Grundmurar
Pga av förvaring var kontroll av grundmurar begränsad. Sprickor noterades, puts- och fogsläppor förekommer,
förhållandet bedöms i nuvarande skick inte påverka byggnadens goda bestånd.
Vid stickprovskontroll noterades förekomst av blå lättbetong (delvis bedöms mellanvägg/källarväggar kompletterats
med blå lättbetong).
6/15
2013-10-31
477
Dagvatten/hängrännor/stuprör
Dagvattenledningar bedöms vara äldre. (Bedömd teknisk livslängd på ledningssystem för dagvatten brukar uppskattas
till 30 - 50 år beroende på typ av ledningssystem och markförhållanden), därefter får man räkna med uppgrävning och
utbyte kan bli aktuellt. Ålder på stuprör och hängrännor okänd, läs under tekniska livslängder.
Bristande anslutning av stuprör mot dagvattenledning, stuprörsvatten bedöms därför delvis avvatta direkt mot
mark/grund.
Kontroll av stuprör och hängrännor utförd från mark, pga hög höjd finns det begränsningar i vad man kan se.
Fasad
Pga hög höjd har kontroll avseende berörd lägenhet utförts från mark, delvis fönster/balkong, dvs det finns
begränsningar i kontrollen. Fasaden uppvisar normala åldersförslitningar, normalt underhåll.
Fasaden är lokalt skarvad, s.k generalskarv förekommer (troligen tidigare fönster eller dörr)(nedre lägenheten).
Fasaden tillhörande "kallverandan" ligger an mot träinbrädning av grunden vilket innebär risk för fuktabsorption med risk
för fuktskador i fasad/stomme.
Lokala rötskador förekommer i fasaden till källarnedgången.
Fönster och Dörrar
Rekommenderas att komplettera övre våningens fönster med barnsäkerhetsbeslag ur barnsäkerhetssynpunkt. Ett
fönster lågt placerat = urramlingsrisk. Rekommenderas att kontrollera om detta är ett s.k säkerhetsglas.
Det saknas droppbleck (övre fönsterbleck) på vissa fönster och dörrar.
Uppvik på fönsterbleck tillhörande "kallverandan" saknas vilket kan innebära risk för vatteninträngning med risk för
fuktskador i anslutande konstruktioner.
I övrigt delvis inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt för ålder och konstruktion, delvis
underhållsbehov.
Yttertak
Pga av hög höjd, brant lutning, takbeläggning, väderlek och att anpassad stege saknades vid besiktningstillfället har
kontroll av yttertaken enbart kunnat utföras från mark, balkonger och vissa delar från fönster. Det finns därför kraftiga
begränsningar i vad man kan besiktiga.
Färgflagor noterades lokalt på plåten. Underhållsbehov.
Lokalt (från mark) i takutsprång ovan fönster (övre våningen) noterades misstanke om fuktgenomslag/rötskada. På
övriga synliga delar av taksprång/takfot noterades inga tecken på fuktgenomslag/rötskador.
Brister i anslutning/montering av ståndplåt på tak tillhörande "glasverandan", nedre lägenheten mot fasad noterades.
Yttertaket är enligt uppgift utfört 1988, avseende livslängder läs under rubriken Tekniska livslängder.
Kontroll/besiktning av dessa typer av tak (från tak) kräver särskilda säkerhetsanordningar. (Separat takkontroll och
åtgärder är utförda 2010 i samband med förvärvet, läs i separat utlåtande).
Altan
Bärande stolpar (trä) är marknära/står på mark vilket innebär risk för fuktabsorption i ändrä med risk för
försvagningar/rötskador som följd.
I övrigt inget särskilt att notera.
Balkong
Balkonger (2 st) med tätskikt av plåt, varav 1 balkong bedöms vara äldre (enkelfalsat).
Bristfällig lutning noterades.
Vid kontroll av synliga/åtkomliga delar av underbyggd balkong noterades inga signaler/tecken på skador, typ
fuktrosor/missfärgningar på anslutande konstruktioner (i berörd lägenhet), observera att ingen kontroll utförts
underifrån, nedre lägenheten.
Pga av trall var kontroll av tätskikt begränsat. Äldre plåt (1 balkong) bedöms vara äldre, uppnått sin tekniska livlängd.
Balkongräcken bedöms inte vara person/barnsäkert, lågt räcke och större öppningar. Risk för personskada.
Ståndplåt, anslutande plåt mot fasad och mot tröskel otät/ej korrekt monterad.
Stomme
Vägg har tagits bort i matrummet/allrummet utförande/förstärkning ej helt fastställt. Läs vidare under rubriken
Mellanbjälklag.
Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion.
Mellanbjälklag
Noterades mindre lokala lutningar/svikt. Mindre/måttliga lutningar/svikt är normalt förekommande i liknande byggnader.
I vardagsrum (framförallt) och i salongen förekommer dock något kraftigare lutningar/häng i bjälklaget.
Mellanvägg har tagits bort av nuvarande ägare (matrum/allrum), det är okänt om denna haft någon "bärande funktion",
stolpe/pelare finns. Inga signaler, te x sprickor, häng eller nedböjningar noterades som tyder på
konstrutkionsförsvagningar. Ägaren till den nedre lägenheten har dock påtalat att stegljud och svikt har uppstått efter
ombyggnaden. Ombyggnaden har inneburit att lägenheten numera disponeras annorlunda, hall och matplats med
anslutning till kök är nu placerat ovan de delar som nedre ägaren upplevt "stegljud" från. Dessa delar nyttjas/belastas
nu av naturliga skäl mer/hårdare än tidigare enligt säljaren. Läs vidare under rubriken Övrigt.
7/15
2013-10-31
477
Vind
Vinden är inredd, dvs s.k parallelltak (ej åtkomliga delar). Kattvindar åtkomliga via invändig lucka/dörrar. Vissa
begränsningar i kontrollen pga av förvaring.
Enligt säljaren har parallelltak utförts med luftspalt med lös isolering av typen cellulosa.
Vind/kattvind ovan badrum (höga luckan) kontrollerad från stege från luckan, krypplank saknas, trångt utrymme, delvis
förekommer ej synliga delar från luckan. (Isolerad med mineralull).
Förekommer fuktfläckar och rinnmärken på undertak och stödväggar, vid stickprovsmässiga fuktsökning och
fuktmätningar noterades inga avvikande värden eller förhöjd fuktkvot förutom lokalt på någon enstaka bräda i
ytterväggshörn. Något förhöjd fuktkvot uppmättes lokalt. (Observera regnväder vid besiktningen).
Missfärgningar/mögelpåväxter noterades på undertaket vilket indikerar för periodvis kondens, det har inte utretts i
denna kontroll om förhållandet är pågående eller gammalt/avstannat.
Undertecknad har inte kunnat notera att det förekommer någon luftspalt i parallelltakskonstruktionen. (Enligt säljaren
är parallelltaket utfört med luftspalt, och utfört som avsiljande skiva mellan mellan undertaket och isoleringen så att
isoleringen inte ligger an/täpper igen luftningen).
Kök
Inget särskilt att notera.
Droppskydd/skvallerskydd saknas dock under vinkyl i matrummet, rekommenderas att komplettera för att i tid kunna
upptäcka eventuellt läckage och undvika risk för fuktskador.
Toalett
Utfört ca 2000-2005.
Ventilation saknas.
Våtutrymmen
VÅTRUM 1: Kakel och klinkers: Exakt årtal okänd men troligen slutet 1990-tal (1998 enligt uppgift från tidigare
besiktningsprotokoll).
Golv/vägg och golvbrunn med begränsad under/bakom inbyggt badkar. Rörgenomföring förekommer genom golv,
uppdraget tätskikt på handfatets avlopp under golvnivå/ej synligt.
VÅTRUM 2: Kakel och klinkers: Utfört 2011 enligt säljaren.
Rörgenomföring i vägg i duschzonen noterades.
Kvalitetsdokument saknades vid besiktningstillfället. Säljaren inhämtar om möjligt.
Tvättstuga
TVÄTTSTUGA/DUSCH (inredd vind). Utfört 2011 enligt säljaren.
Kvalitetsdokument saknades vid besiktningstillfället men inhämtas av säljaren om möjligt.
Lokalt noterades "bomljud" i plattsättningen (klinkers) i området vid golvbrunnen (mitt på golvet).
Brunnsduken noterades vara synlig under klämring i golvbrunnen vilket inte följer monteringsanvisning.
Ventilation
Självdragsventilation. Förstärkt med forcering/paxfläktar i våtrum.
Frånluften från våtrum (forcerad) från våtrum/tvättstuga utmynnar i allrummet på övre, frånluft bör utmynna ut från
byggnad.
Övrigt
Ägaren till den nedre lägenheten har påtalat att det förekommer stegljud och ljud från avlopp (i 2 tvätt/wc rum).
Mäklaren ombads att gå med tunga steg över golvet i den övre lägenheten medans undertecknad ombads att lyssna
till stegljuden från den undre lägenheten. Undertecknad noterade att det förekom ett stegljud i den undre lägenheten.
Isolering/ljudddämpning i äldre hus/byggnader är ofta sämre. Avloppsljud vid spolning i övre våningen upplevdes inte
som "onormala" i ett av wc/tvättrummen medans ljudet i det andra bedöms vara något tydligare, även ett visst
porlande ljud hördes. Undertecknad har ingen tidigare referens på ljudnivån/ljuden varför ingen bedömning om dessa
har ökat/tilltagit efter renoveringar i övre våningen.
El och VA ingår inte i besiktningen men undertecknad noterade att det förekommer äldre el/elinstallationer och
avloppsinstallationer i byggnaden.
8/15
2013-10-31
477
Djursholm, Bylgia 4
20131023
3.RISKANALYS
Mark
Större buskar/träd bör undvikas pga. att rötter kan växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och
dagvattenledningar samt även orsaka sättningar pga. utdränage av mark. Även växtlighet (grenar mm) i närheten kan
byggnaden orsaka skador på byggnaden, te x nedblåsning av tyngre grenar.
Grundläggning Krypgrund
En krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador pga att
fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt (tex mögel/röta) periodvis kan finnas, vanligen orsakade av
vatteninträngning/markfukt och/eller periodvis kondens. Detta kan leda till fuktskador som t ex mögel- och rötskador i
bjälklag mm med risk för konstruktionsförsvagningar. Även marken, luften och/eller ev fuktskadat organiskt material kan
avge dålig lukt som kan sprida sig till bostaden.
De iakttagelser som noterades innebär ökad risk för ovan nämnda.
Dränering/Fuktisolering
Fuktgenomslag/högt fuktinnehåll i grundmurar/källarväggar indikerar för brister i utvändigt fuktskydd vilket innebär risk
för fuktrelaterade skador på byggnaden.
Grundmurar
Blå lättbetong kan avge radon.
Det är inte ovanligt att det kan förekomma fuktrelaterade skador i nederdel av stomme på äldre byggnader, (bl a pga
av att det oftast saknas kapilärbrytande material mellan grundmur och bottenstock/syll, och/eller att utvändigt
fasadliv inte överlappar sockeln/grundmuren, betongkonstruktioner som ansluter stomme mm).
Yttertak
Misstanke om lokal rötskada i taksprånget noterades (övre lägenheten). Risk finns för ökat fuktgenomslag och ökade
fuktrelaterade skador. För en bättre bedömning krävs att man gör vidare kontroll.
Bristande montering av ståndplåt mot fasad (låga takdelen på glasverandan, nedre lägenheten) innebär risk för
inläckage med risk för fuktrelaterade skador i anslutande och underliggande konstruktioner (de underliggande
konstruktionerna tillhör nedre lägenheten).
Yttertaksbeläggningen börjar närma sig sin tekniska livslängd varför man får kalkylera med att renovering/byte kan bli
aktuellt.
Balkong
Underbyggda balkonger är en känslig konstruktion pga av risken för brister i tätskikt innebär innebär risk för läckage
med risk för fuktrelaterade skador så som t ex mögel/rötskador i underliggande/anslutande konstruktioner. Då tätskikt
har uppnått sin tekniska livslängd, bristande lutning och otätheter/brister i plåt/anlslutning mot fasad/tröskel innebär
risk för ovan nämnda.
Mellanbjälklag
Mellanvägg har tagits bort i matsal/allrum (inga synliga signaler som tyder på konstruktionsförsvagningar, läs dock
vidare under rubriken Övrigt), lutning/häng i bjälklaget i vardagsrum och salong. Det är inte möjligt vid denna typ av
besiktning att utföra hållfasthetsberäkningar, för en sådan bedömning krävs att man tar kontakt med
fackman/konstruktör.
Vind
Fuktfläckar och rinnmärken förekommer vilket indikerar för att inläckage skett eller sker (ej utrett i denna kontrolll).
Lokalt (ytterväggshörn) uppmättes något förhöjd fuktkvot vilket kan tyda på "pågående" fuktgenomslag/inläckage. Risk
finns därför för att det kan förekomma fortsatta inläckage med ökade fuktfläckar och fuktrelaterade skador som följd.
För en bättre bedömning av fläckar/rinnmärken krävs att man göra vidare kontroll, läs även under rubriken Yttertak.
Missfärgningar/mögelpåväxter som tyder på att periodvis kondens har förekommit eller förekommer. Risk finns därför för
fortsatta mögeltillväxter och rötskador som följd. Delvis kan sanering/tvättning av undertaket bli aktuellt. Läs vidare
under rubriken Ventilation. Om det saknas luftspalt i parallelltakskonstruktionen föreligger risk för kondensskador, så
som t ex mögel/rötskador.
Våtutrymmen
Om det saknas kvalitetsdokument (våtrum utförda 2011) kan det innebära att arbetet/renoveringen inte är
fackmässigt utfört och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat eller inget skydd vid eventuell skada. Yt/tätskikt
avseende våtrum våning 2 från 1998 bedöms som närma sin sin ålders- och försäkringsmässigt avskrivna tid varför
risken för fuktskador ökar. De iakttagelser som noterades under rubriken Våtrummen, Tvättstuga/dusch kan innebär
risk för att fuktskador finns/uppstår.
Ventilation
En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå dagens krav på tillräckligt luftombyte i en bostad. Bristande
ventilation kan innebär risk för fuktrelaterade skador, så som tex mögel och rötskador i byggnaden, vanligen i
takkonstruktioner (vindar).
Frånluften från våtrum utmynnar i allrum vilket innebär ökad risk för fuktrelaterade skador enligt ovan.
9/15
2013-10-31
477
4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen
antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte iöverlåtelsebesiktningen. En sådan
utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
10/15
2013-10-31
477
Djursholm, Bylgia 4
20131023
BILAGA I
Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget
Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa
information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av
en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande.
Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i
samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt.
Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det
kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring.
Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig
tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen
ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år
efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet
till uppdragsgivaren.
Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare/köpare
Uppdragsbekräftelse
Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till
uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med
uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas.
Handlingar och upplysningar
Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av
de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger
till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet.
Okulär besiktning
Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens
omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen.
Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader,
tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana
utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt
är krypbara.
Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som
omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet.
Besiktningsutlåtande
Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas
de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen.
Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad
med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid
överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion
betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid
moderna krav.
I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick.
Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte.
Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget.
Riskanalys
Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som
framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i
besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och
skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och
upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I
riskanalysen ges även en motivering till bedömningen.
Fortsatt teknisk utredning
Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den
okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig
inte ingår i överlåtelsebesiktningen.
Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår
inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den
påtalade risken utreds.
Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse
Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som
redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De
11/15
2013-10-31
477
fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan
en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet.
Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens
undersökningsplikt enligt jordabalken.
Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens
uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten.
Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara
observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten.
Sedan köparen läst besiktningsutlåtandet kan köparen därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ:
1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit,
2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten,
3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren
om pris och andra villkor för köp,
4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som
anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger,
5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att
klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel
som anges i riskanalysen är infriad eller inte.
Tilläggsuppdrag
Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i
anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare.
Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i
överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett
tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna.
Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en
separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till
besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande.
Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för
överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget.
Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll
Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med
överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att
det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill
undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator,
upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet
och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större
håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och
fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande.
Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon
fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare
underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av
eventuella konstruktionsingrepp.
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET
Begreppsbestämningar
1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren till fastigheten.
1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra
överlåtelsebesiktningen.
1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid
tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen.
1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen.
2. Överlåtelsebesiktningens omfattning
2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.
2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens
huvudbyggnad samt vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för
de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten.
2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning,
mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som
kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.
2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler.
2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan
uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av
uppdragsbekräftelsen.
3. Uppdragsgivarens skyldigheter
3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för
överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande.
3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär
att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig.
3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela
12/15
2013-10-31
477
besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något.
4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar
4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som
han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen.
4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år.
4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom
vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat
enligt nedanstående villkor.
4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger
således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen.
4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens
värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15
prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades.
4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att
ersätta.
4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i
besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget.
4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen
lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt
komplettering av besiktningsutlåtandet.
4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom
skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen
ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år
efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet
till uppdragsgivaren.
4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om
överlåtelsebesiktning.
Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad
entreprenör.
5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet
5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda
besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet.
5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan
besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid
sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för
förvärvaren.
5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot
besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat
än det avtalade ändamålet.
5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren.
13/15
2013-10-31
477
Djursholm, Bylgia 4
20131023
BILAGA II
Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar
Fasader
Träpanel (utbyte)
Träpanel (intervallmålning)
Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning)
Asbestcementplattor (eternitplattor)
Fönster/dörrar
Isolerglasfönster (blir otäta med tiden)
Byte fönster
Byte dörrar (inne/ute)
Målning fönster/dörrar
Dränering/ utvändigt fuktskydd
År
40
10
30
30
Terrasser/balkonger, altaner/ utomhustrappor År
Tätskikt (asfalts baserade tätskikt)
35
Plåt
35
Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt
50
Yttertakskonstruktioner
Takpapp låglutande/platta konstruktioner
20
25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner
30
40 Takpapp under takpannor av betong, tegel
30
35 Takpannor av betong/tegel
40
10 Korrugerad takplåt med underliggande papp
35
Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. Böjprov 35
på plåten kan alltid beställas
Dräneringsledning och utvändig fuktisolering.
25- Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.)
35
30 Hängrännor/stuprör
25
Dagvattenledning utanför fastighet
50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning
40
rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status
Vitvaror
Uppvärmningskällor
Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin,
10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat
20-30
torktumlare.
Bergvärmepump Oljepanna
Övriga installationer
Sanitetsgods, wc, badkar
30
Avloppsledningar
50 Badkar bubbel
10
Avloppstank
30 Värmegolv
Värmeledningar kall Varmvattenledningar
50 Elvärmeslingor i våtutrymme
30
Elvärmeslingor i golv
25
Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl
20 Vattenburna slingor i golv
30
Våtrum samt tvätt
Bra kunskap om våtrum
Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat 15- Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För
tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall
20 mera information se www.bkr.se För plastmattor se
överlämnas av entreprenör som är certifierad av
www.gvk.se Från 2005 finns även branschregler för
branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan
rörinstallatörer kallade ”Säker vatteninstallation” Se
även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man
www.sakervatten.se. Kontakta alltid försäkringsbolaget för
som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört.
kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs
mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler.
14/15
2013-10-31
477
BILAGA III
Fotodokumentation
Misstanke om lokalt fuktgenomslag/rötskada i
taksprång.
Balkonger; otätheter/ej korrekt montering av plåt mot
fasad/tröskel.
Missfärgningar/mögelpåväxter vind.
Ex, fuktmärken/rinnmärken kattvindar.
15/15

Överlåtelsebesiktning/Försäkringsgrundande

Transcription

Similar documents

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Besiktningsprotokoll

Besiktning

Besiktningsprotokoll

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Besiktningsutlåtande Hundrovan 6

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Till dig som flyttar

16079 besiktning Badsjöstigen 30 i

HäGERSTEN, KLOCKHATTEN 12 Mickelsbergsvägen 110

Utlåtande Slutbesiktning Gudö 3 551.pages

Till dig som flyttar

Slutbesiktning - Husesyn besiktningar

Alla har rätt att bo tryggt

Att bo i hyresrätt - Statisten Fastigheter

besiktningsprotokoll-hus

VÄLKOMMEN TILL Brf MÄRSTAHUS 2

BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Dungen 15

BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Byråingenjören

3 MB - pdf

TEKNISK BESIKTNING