Immobilia 0910

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Immobilia 0910

NR. 9 | September 2010 77. Jahrgang | Erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch
Corporate
Architecture
Symbole der Unternehmenskultur
Seite ..........4
Immobilienpolitik. Das politische Gezerre um die Lex Koller geht weiter.................................... 17
Immobilienwirtschaft. Nachhaltige Immobilienentwicklung................................................................. 28
Immobilienrecht. Umgang mit Submissionen. ......................................................................................................... 36
editorial urs gribi
Argument # 2
Bob Geldof
in Pontresina !
Erfahrung zählt.
Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen. Deshalb
braucht es ausreichend Maklererfahrung, um Partner
bei alaCasa.ch werden zu können. Im gezielten Erfahrungsaustausch wird die Kompetenz des Netzwerks
Urs Gribi
«Sein Lebensthema, dem er
unermüdlich rund um die Welt
Nachdruck verschafft.»
gestärkt und die Positionierung als Experten für Wohneigentum gefestigt.
alaCasa.ch steht für professionelle Dienstleistungen
Noch fünf Monate, dann ist es wieder soweit.
Das SVIT-Immobilien Forum in Pontresina startet
zur sechsten Ausgabe (20. bis 22. Januar 2011).
Das Programm steht fest, Anfang Oktober wird die
Einladungsbroschüre verschickt. Zwei Leckerbissen möchte ich Ihnen schon heute verraten.
beim Kauf und Verkauf von Wohneigentum. Hoch-
Als internationalen Top-Speaker konnten wir für
2011 Bob Geldof verpflichten. Geldof schlug sich
anfänglich als Lastwagenfahrer, Strassensänger,
Englischlehrer und Reporter für ein Musikmagazin
durchs Leben. 1979 gelang dem irischen Musiker
mit den «Boomtown Rats» der Welthit «I don`t like
Mondays». Seit 1986 ist er als Solokünstler tätig.
Noch viel mehr Aufmerksamkeit holte sich Geldof
jedoch ab Mitte der 1990er-Jahre. Seither setzt er
sich zusammen mit Bono von U2 für den Schuldenerlass für die Dritte Welt ein. Im Juli 2005 organisierte er das Live-8-Konzert, eine Neuauflage des
Live-Aid-Konzertes aus dem Jahr 1985, welches im
Hyde Park in London sowie an acht weiteren Orten
stattfand – weltweit verfolgt von Millionen von
TV-Zuschauern. In Pontresina wird Geldof nicht
als Musiker, sondern als engagierter Kämpfer für
die Anliegen der Bevölkerung in der Dritten Welt
auftreten: Sein Lebensthema, dem er unermüdlich
und auf den verschiedensten Plattformen rund um
die Welt Nachdruck verschafft.
Verkauf als auch in der Akquisition neuer Mandate
qualifizierte Partner, konzentriertes Know-how und
einzigartige Marketinginstrumente schaffen handfeste Vorteile im intensiven Wettbewerb sowohl im
Wir senden Ihnen gerne detaillierte Informationen
zu unseren umfangreichen Leistungen und dem attraktiven alaCasa-Partnerschaftsmodell:
info@alaCasa.ch, 0800 80 80 11, www.alaCasa.ch
Für eine Reise in 30 Jahre Pop- und Rock-Geschichte
wird am Gala-Diner Chris Norman sorgen. Der
frühere Smokie-Sänger landete 1986 mit «Midnight
Lady» seinen grössten Soloerfolg, der sich bei uns
14 Wochen auf Platz 1 der Single-Charts hielt!
Ich empfehle Ihnen, nach Erhalt der Einladungsbroschüre schnell Ihren Platz und Ihr Lieblingshotel zu buchen. Damit Sie sicher dabei sind beim
SVIT-Immobilien Forum 2011.
Ihr Urs Gribi
2 | immobilia September 2010
Über 150 Qualitätsmakler an 51 Standorten in der
ganzen Schweiz bilden das Rückgrat von alaCasa.ch.
immobilia Inhalt nr. 9 September 2010
NR. 9 | SeptembeR 2010
77. Jahrgang | erscheint monatlich | chf 6.– | www.svit.ch
coRpoRate
aRchItectuRe
Symbole der unternehmenskultur
SeIte ..........4
ImmobIlIeNpolItIk. Das politische Gezerre um die Lex Koller geht weiter.................................... 17
ImmobIlIeNwIRtSchaft. Nachhaltige Immobilienentwicklung ................................................................ 28
ImmobIlIeNRecht. Umgang mit Submissionen.......................................................................................................... 36
VitraHaus, Herzog & de Meuron,
Bild: Leon Chew ©Vitra
(www.vitra.com)
Fokus
zitiert
04Corporate Architecture
Corporate Monuments sind Zeugen eines Marketingbewusstseins, das zunehmend auch Immobilien mit einschliesst.
09«Ein gutes Haus muss kein Solo Spielen»
Andrea Deplazes warnt im Interview davor, den
Ausdruck eines Gebäudes über alle anderen Aspekte des architektonischen Entwurfs zu stellen.
14Von der Filiale zum Begegnungszentrum
Banken sehen meist aus wie begehbare Tresore
anstatt wie Orte der Begegnung. Es gibt aber
Beispiele, die zeigen, dass es auch anders geht.
immobilienpolitik
17Politischer Tanz um die kalten Betten
Der Ständerat will das Verhältnis zwischen Erstund Zweitwohnungen in Tourismusgebieten
schärfer regulieren als der Nationalrat.
IMMOBILIENwirtschaft
Der Widerstand in der
Bevölkerung dem uneingeschränkten Bau
von Zweitwohnungen
gegenüber ist gewachsen. Dies hat sich ja
auch schon in verschiedenen kommunalen Abstimmungen
geäussert.
Werner Luginbühl
BDP-Ständerat des
Kantons Bern
18 Z uwachs auf der Nachfrageseite
Das BWO erwartet dank Bevölkerungswachstum stabile Verhältnisse am Wohnungsmarkt.
20Der Monat in der Immobilienwirtschaft
Der Hauseigentümerverband kritisiert die Zinsprognosen der Banken.
24Wasserrechnung nach Verbrauch
Das neue Abrechnungsmodell dient bei Vereinbarung der verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung (VWKA) als wertvolle Richtlinie.
26 «Energiekosten werden massiv gesenkt»
Patrik Lanter im Interview über Impuls, Stellenwert und Praxiserfahrung der VWKA.
28Nachhaltig bauen heisst langfristig denken
Nachhaltiges Immobilienmanagement setzt
einen langfristigen Horizont unter Einbezug
des gesamten Lebenszykluses voraus.
40 Pflicht zur Transparenz
Die Gerichte bestätigen die Gelehrten: Auftraggeber und Bauherren sind früh umfassend und
transparent über die Baukosten zu informieren.
Management
42 Deutsche Immobranche sucht personal
Gute Nachricht für Arbeitnehmende: In der deutschen Immobilienbranche stehen die Anzeichen
gut. Dies zeigt eine veröffentlichte Umfrage.
BAU & HAUS
44 Im Gleichschritt mit der EU
Das Aus für die Glühbirne: Seit September gelten
parallel zur EU verschärfte Verkaufsvorschriften.
46Kampf dem schimmel
Schimmel beinträchtigt Bewohner und Gebäude.
BAG, Mieterverband, HEV und SVIT geben
Broschüre und Leitfaden für Fachleute heraus.
46 Ein Kreis im Wandel
Der im Wandel befindliche Zürcher Stadtkreis 4
stellt eine städtebauliche Herausforderung und
Chance für die Immobilienbranche dar.
50 Gebäudeprogramm auf Kurs
Das Gebäudeprogramm ist in den ersten sechs
Monaten erfolgreich gestartet. Bis 30. Juni sind
rund 14 000 Fördergesuche eingegangen.
Immobilienberuf
52 Diplomfeier der Immobilien-treuhänder
Nach bestandener Prüfung feiern 26 erfolgreiche
Absolventen ihr Diplom.
53 Intensivseminar der Swiss REal Estate School
Das im Saanenland durchgeführte Immobilienvermarktungs-Intensivseminar bot den geeigneten Rahmen zum Mix aus Theorie und Praxis.
54Seminare und Tagungen
57Kurse der SVIT-Mitgliederorganisationen
67ZusatzSeminar Baukostenplan Hochbau e Bkp-H
IMMOBILIEnrecht
32Jus-News
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat
einen wegweisenden Entscheid zur Grundstückgewinnsteuer bei Abbruchobjekten gefällt.
34 Immobilieninvestment & Due Dilligence
Die Prüfung der eigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen dient der Früherkennung von Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen.
36 Umgang mit Submissionen
Die Kammer der unabhängigen Bauherrenberater KUB zu den Postulaten des Baumeisterverbandes im öffentlichen Beschaffungswesen.
VERBAND
68 SVIT Ostschweiz: Pferdestarke Mehrwertsteuer
71 SVIT Zentralschweiz: Spende für Behinderte
Marktplatz
59 stellenInserate
72 Publireportagen & Produkte-News
82 Bezugsquellen register
85 adressen & Termine
86 Zuguterletzt
86 Impressum
immobilia September 2010 | 3
Fokus corporate Architecture
Headquarters des Nahrungsmittelkonzerns Nestlé in Vevey.
Bild: Nestlé
Symbole der
Unternehmenskultur
Wenn Unternehmungen bauen, entstehen
entweder Einheitsbauten oder spektakuläre Monumente. Letztere sind Zeugen
eines Marketingbewusstseins, welches
auch Immobilien mit einschliesst.
Corina Roeleven-Meister* Keine Neuerscheinung. Die Entwicklung
von Corporate Architecture reicht bis in die
Anfänge der Baugeschichte zurück. Bauwerke wurden zur Demonstration von
Macht oder Weltanschauung eingesetzt.
Paläste und sakrale Bauten wie Kirchen,
Moscheen und Tempel verkörperten jedoch weniger materielle Werte als vielmehr
einheitliche Denkweisen. Erste Repräsentationsbauten von Unternehmen, sogenannte Corporate Monuments, entstanden
bereits im 19. Jahrhundert. Gegen dessen
Ende beispielsweise konzipierte Carl Duisberg das Gelände des Bayer-Werks in Leverkusen. Die Fabrikgebäude sollten im
Wesentlichen aus Shedbauten bestehen,
die in den 1830er-Jahren in Englands Industrie und ab 1850 auch in Deutschland
erstellt wurden. Dabei handelt es sich um
längliche Gebäude mit aneinander gereihten kleinen pult- oder satteldachartigen
Aufbauten. Die steile Seite, oft senkrecht,
wird meist in Glas ausgeführt. Sinn dieser
Konstruktion ist die gleichmässige und gute Belichtung überdachter Flächen. Damit
das Licht blendfrei ist, steht die Glasseite
von der Sonne abgewandt.
Generell erwachte das Bewusstsein für Corporate Architecture in Deutschland schon früher als in der Schweiz. Urs
Bratschi, Geschäftsführer der Baukoma AG,
welche ganzheitliche Marketing- und Kommunikationslösungen für Firmen rund ums
Bauen anbietet, erwähnt speziell Autobauer wie BMW, Mercedes, VW oder neuerdings auch Porsche. «BMW hat bereits Anfang der 1970er-Jahre mit dem legendären
«Vierzylinder» in München, direkt neben
dem Olympiastadion, Geschichte geschrieben. Auch VW plante und realisierte ganze Markenwelten.» Der Büromöbelhersteller Vitra mit Sitz in Weil am Rhein hat für
seinen Bau des sogenannten Feuerwehrhauses bewusst mit verschiedenen Architekten zusammengearbeitet, um ein vielfältiges Erscheinungsbild zu erhalten. Das
Ensemble mit Beiträgen verschiedener Architekten ist zu einem werbewirksamen Publikumsmagneten geworden.
Innen und aussen. Als Oberbegriff für un-
terschiedlichste Ausdrucksformen steht
Corporate Architecture für die Nutzung
des Potenzials der Architektur im Rahmen
der nonverbalen Markenkommunikation –
durch das Äussere oder Innere eines Gebäudes. Allerdings warnte Henry Ford, Gründer der Ford Motor Company, 1922 davor,
die Architektur eines Gebäudes überzubewerten. «Wir ziehen es vor, durch unsere
Produkte, statt durch die Baulichkeiten, in
denen sie hergestellt werden, bekannt zu
werden.» Dennoch ist es unbestritten, dass
das Äussere markanter Gebäude wie zum
Beispiel der «BMW-Vierzylinder» eine hohe Öffentlichkeitswirksamkeit aufweist und
in den Medien oft intensiv diskutiert wird.
Anderseits spielt raumspezifisches Marketing im Innern, beispielsweise in Verkaufsläden, eine grosse Rolle. So versucht
Coop beispielsweise nicht in erster Linie
durch auffällige Bauten oder einheitliche
Erscheinung ins Auge zu stechen, sondern
laut Heinrich Beer, Leiter Immobilienprojekte National bei Coop, ihre Gebäude dem
jeweiligen Standort anzupassen. Coop erstellt in diesem Sinne keine Vorgaben zu
äusseren Gestaltungselementen wie Fassaden oder Türen, sondern lediglich zur inneren Ausgestaltung der Ladenräume wie
beispielsweise zum Bodenbelag, bei dem
man sich flächendeckend für Granit entschieden hat. Coop entscheidet sich immer
zuerst aufgrund der potenziellen Absatzzahlen für einen Standort und sucht erst
dann nach der Lösung für den Erwerb oder
Bau einer Liegenschaft.
Einheitliches Erscheinungsbild. Nebst
besonderen Blickfängen wachsen auch immer mehr gleiche oder sich ähnelnde Gebäude wie Pilze aus dem Boden. Draussen
auf der grünen Wiese, am Rande einer Siedimmobilia September 2010 | 5
Fokus Corporate Architecture
Die moderne Bayer-Konzernzentrale und die historischen Verwaltungsbebäude stehen sich gegenüber.
Iwan Bann © Vitra
Das Vitra-Haus. Im Jahr 2004 lancierte der Möbelbauer Vitra eine «Home Collection». Weil für die
Präsentation auf dem Vitra Campus in Weil am
Rhein bislang keine Räume zur Verfügung standen,
erhielten die Basler Architekten Herzog & de Meuron im Jahr 2006 den Auftrag, das Vitra-Haus für
die Home Collection zu entwerfen. Das Konzept
des VitraHaus verbindet zwei Themen, die bei Herzog & de Meuron wiederholt auftauchen: das Thema des Urhauses und das der Stapelung von Räumen. In Weil am Rhein lag es besonders nahe, auf
die Idee des Urhauses aus fünf Flächen zurückzukehren, weil es sich um ein Gebäude handelt, in
dem Einrichtungsgegenstände für den häuslichen
Gebrauch präsentiert werden.
lung, stechen sie noch mehr ins Auge. Heinrich Beer äussert sich kritisch dazu: «Identität durch Architektur sagt noch nichts
über Qualität dieser Architektur aus.» Würden bei Coop-Verkaufsstellen die Logos
entfernt, so liessen sich die Gebäude beim
äusseren Blick nicht als solche identifizieren. Laut Heinrich Beer strebt Coop dies
auch keinesfalls an. Anpassung an die äusseren Gegebenheiten und Nähe zum Kunden sind aus seiner Sicht wichtiger. Allerdings ist es für die Käufer von grosser
Bedeutung, im Innern des Gebäudes auf einen immer gleichen Ablauf zu stossen.
Während Verhandlungen mit Gemeindebehörden und Liegenschaftenbesitzern spürt
Coop gerade wegen ihrem unaufdringlichen Erscheinungsbild gegen aussen das
Wohlwollen der Gesprächspartner.
Mehr als nur Zweck. Für Urs Bratschi sind
Jugendherberge Scuol. Der Bau der Jugendherberge in Scuol ist spezifisch für den Ort gedacht und
entworfen: Ein monolithischer Einzelbau, der die
Stärke und Massivität eines alten Engadiner Hauses
ausstrahlt, für den Ort gebaut ist und doch Eigenständigkeit und die Philosophie des Vereins verkörpert. Es ist die gelungene Synthese zwischen moderner Architektur und lokaler Baukunst. Im
Minergie-Eco-Standard mit einheimischen, unbehandelten natürlichen Materialien erstellt, an zentraler Lage und regional verankert, wird das Haus und
die Philosophie des Unternehmens zu einem Musterbeispiel umfassender Nachhaltigkeit.
Unternehmensgebäude mehr als nur eine
zweckmässige Lösung zur Unterbringung
der Infrastruktur. «Corporate Architecture
ist Ausdruck der inneren Haltung von Unternehmen.» Als typisches Beispiel nennt
er die Gebrüder Freitag. Sie stellen Damen-, Herrentaschen und Accessoires aus
gebrauchten Materialien her, die auf der
Strasse zu Hause waren: LKW-Planen, ausrangierte Autogurte, abgewetzte Fahrradschläuche und rezyklierte Airbags. Das
Hauptgebäude in Zürich besteht aus alten
Gütercontainern und stellt, so Urs Bratschi,
«einen Landmark zwischen den diversen
Verkehrsachsen aus Strasse und Schiene
dar. Alles ist authentisch, Produkt, Materialisierung, Standort.»
Ebenfalls ein besonderes Gebäude
ist die neue Monte Rosa-Hütte, der «Bergkristall» mit Aussicht aufs Matterhorn. An
der Berghütte lassen sich wegweisende
Im Januar eröffnete Coop den Muripark in
unmittelbarer Nähe zum Kloster.
neue Technologien in Entwurf, Berechnung und Fertigung von Bauten exemplarisch darstellen – mit dem Ziel, hervorragende und innovative Architektur zu
realisieren. An exponierter Lage auf 2883
Metern über Meer steht die Hütte, die sich
zu über 90% selber mit Energie versorgt.
Die ETH Zürich will an diesem Beispiel die
gelungene Verknüpfung von ausgezeichneter Architektur mit Nachhaltigkeit und
modernster Technologie zeigen.
Sorgfalt. Auffällige Bauten setzen einen
Meilenstein in der Geschichte einer Unternehmung. Dennoch scheint es wichtig zu
sein, dass sie sich in ihre Umgebung einpassen. Das vorne genannte Beispiel der
Monte Rosa Hütte fügt sich durch seine besondere Form in die felsige und kantige
Umgebung ein. Das Swiss-Re-Gebäude in
London passt sich in das bestehende Quartier ein und fällt dennoch auf. Auch Coop
hat sich bei einer der letzten Neubauten im
aargauischen Muri Gedanken zur Lage mitten im Zentrum gemacht. Das in der Nähe
stehende Kloster sollte auf keinen Fall konkurrenziert werden. Heinrich Beer erinnert
sich: «Das Coop Center soll sich bewusst
vom Kloster abheben und eine andere Architektur zeigen. Die zuständigen Personen
inklusive Denkmalpflege stellten sich an
unterschiedlichen Stellen vor Ort die Frage, welcher Klosterausschnitt noch sichtbar sei und was abgedeckt werde. Diese Art
von Bauplanung hat aus meiner Sicht viel
mehr Entwicklungspotential als das Planen
ab Konserve.» Das Ergebnis scheint laut
Heinrich Beer den Mehraufwand zu rechtfertigen.
Gewichtung. Urs Bratschi, Geschäftsführer
der Baukoma AG, ist der Meinung, dass
Corporate Architecture von immer mehr
Unternehmungen angewendet wird. «Bis
vor wenigen Jahren hatte Corporate Architecture nur für einzelne, besonders innovative Unternehmen eine Bedeutung. Dies
hat sich aber in den letzten Jahren spürbar
verändert.» Urs Bratschi misst diesen Sinneswandel auch an der Anzahl Eingaben für
den zum zweiten Mal verliehenen «Award
für Marketing + Architektur». Dieser gilt als
Auszeichnung für gebaute, dreidimensionale Unternehmensidentität und die kreative und nahe liegende Verbindung von Marketing und Architektur. Ausgezeichnet
werden Gebäude und Räume, die eine Marke nach aussen repräsentieren und gleichzeitig nach innen Identität stiften. Der
Award anerkennt gleichwertig die Leistungen von Bauherrschaft, Marketing- bzw.
Brandingspezialisten und Architektur. Insgesamt wurden in diesem Jahr 85 Objekteingaben in sechs Kategorien bewertet. Die
im Jahre 2007 erstellte Jugendherberge in
Scuol erhielt gleich drei Auszeichnungen,
darunter den mit 10 000 CHF dotierten
Hauptpreis. Unter den weiteren Siegern finden sich das Laufen Forum in Laufen, der
Atelierladen von Ida Gut in Zürich, die Festhalle «Pentorama» in Amriswil, das Open
Systems Headquarter in Zürich und Rehauwork Buten in Rehau/Deutschland. Für die
beste Teamleistung wurde die Raiffeisengruppe mit dem Objekt Eggiwil BE ausgezeichnet.
BMW-Hochhaus. Pünktlich zur Sommerolympiade in München 1972 wurde das markante Gebäude – der «BMWVierzylinder» - fertiggestellt, 1973 dann feierlich eröffnet. Mit Symbolik wollte der Architekt Karl Schwanzer wenig
zu tun haben. Es ging ihm um den unverwechselbaren Akzent in unmittelbarer Nachbarschaft der markanten
Olympiabauten und um ein funktionales Büroraumkonzept. Um den Kern des Hauses (für die Versorgungseinrichtungen) mit seinen vier Röhren sind vier Dreiviertel-Kreise gelagert. Die Vorteile dieser Bauform: Die Räume
können maximal ausgenutzt und variiert werden, sie sind gut belichtet und die Wege für die Beschäftigten bleiben kurz. Die Aluminiumfassade wird übrigens durch ein Detail belebt, das man auf die Ferne nicht sofort erkennt. Die Fenster in den 22 Stockwerken sind schräg gestellt. Lärm von aussen wird also gegen die schallschluckenden Decken gelenkt. Gleich verhält es sich auch mit den Gesprächsgeräuschen in den Büros. Für die Fassade
gab es damals nur in Japan Vorbilder. Die 2304 Elemente wurden aus dem Fernen Osten antransportiert. Seit
1999 steht das Gebäude unter Denkmalschutz.
Keine Frage der Grösse. Grosse Unterneh-
mungen können sich einen besonderen
Bau – konzipiert von einem besonderen
Architekten – eher leisten. Dennoch dürfen auch kleinere Firmen mit einem speziellen Erscheinungsbild auftreten, ohne
dass sie einen Neubau zu erstellen brauchen. Auch für sie, die sich mit nur einem
Bauwerk in einem lokalen Umfeld präsentieren, bedeutet eine angemessene Firmenarchitektur einen klaren Mehrwert.
Im klassischen Gewerbebau stehen zwar
ökonomische Fragestellungen meist vor
architektonischen Argumenten. Doch
qualitativ hochstehende Architektur muss
keineswegs teurer sein als eine vermeintlich billige Lösung «ab Stange». Bestehenden Gebäuden können auch kleinere Anpassungen zum Blickfang bzw. zu neuer
Identität verhelfen: Ein neuer Anstrich,
beispielsweise in den Farben des Firmenlogos, aufgewertete Aussenanlagen oder
Open Systems Headquarter, Zürich. Die Firma
Open Systems AG schützt IT- und Kommunikationsnetze von grossen, multinationalen Unternehmen
und Institutionen gegen Störungen und Angriffe. Vertrauen und Transparenz, Perfektion und Innovation,
Diskretion und Kommunikation sind Anforderungen
der Kunden an das Unternehmen und seine Mitarbeiter. Das spezielle am Ambiente ist, dass die Architektur der Überwachungskabinen – transparent und
doch abgeschlossen – mit dem unbehandelten offenen Raum der Industriehalle und der Kunst von Fernando Elvira kontrastieren und eine persönliche Vertrautheit und Authentizität erzeugen.
ETH-Studio Monte Rosa / Tonatiuh Ambrosetti
Monte Rosa Hütte. Bei der Monte Rosa Hütte handelt es sich wohl um den komplexesten Holzbau, der
zurzeit in der Schweiz steht. Verkleidet mit einer silbern schimmernden Aluminiumhülle sowie einer in
die Südfassade integrierten Photovoltaikanlage, produziert sie Strom. Das Gebäude soll sich zu mindestens 90% selbst mit Energie versorgen. Im Gelände
aufgestellte Solarkollektoren gewinnen solare Wärme. Damit wird einerseits Warmwasser erzeugt und
andererseits die Zuluft der Lüftungsanlage erwärmt,
um die Räume zu temperieren. Das während nur weniger Monate im Jahr anfallende Schmelzwasser
wird in einer Kaverne gesammelt und gespeichert.
Die ETH Zürich will an diesem Beispiel die gelungene
Verknüpfung von ausgezeichneter Architektur mit
Nachhaltigkeit und modernster Technologie zeigen.
Fokus Corporate Architecture
Laufen Forum, Laufen. Keramik Laufen blickt auf
eine über hundertjährige Firmentradition zurück.
Mit dem Neubau des Forums, als Zentrum und
Hauptsitz des Unternehmens, wird ein in Beton gegossenes Postulat ganzheitlicher Kommunikation
entwickelt, ein deutliches Bekenntnis zum Firmenund Produktionsstandort Schweiz gesetzt. Der ovale Monolith, expressiv zu zwei Dritteln über den
Hang ragend, setzt ein starkes Zeichen nach aussen und schafft kräftige Identität nach innen. Die
Themen «Fliessen» und «Homogenität» lassen den
Zusammenhang zwischen Produkt, Produktion und
Architektur spürbar werden.
die Neugestaltung des Eingangsbereichs
genügen häufig, den Marketinggedanken
zu vertiefen.
Zur Verdeutlichung des Images
kann ein verantwortungsvoller Umgang
mit den natürlichen Ressourcen auf ein
besonderes Umweltbewusstsein hinweisen. Auch die respektvolle Integration in
den landschaftlichen oder städtebaulichen Kontext wird langfristig zu einem
positiven Image nach aussen führen. Innovative und ergonomisch optimierte Arbeitsplätze mit besonderen Angeboten für
An guten Beispielen
können sich die Interessierten immer inspirieren
lassen.»
Urs Bratschi
Swiss Re Tower in London. Obwohl die Swiss Re
seit 2007 nicht mehr Besitzer dieses Hochhauses
ist, hat der Turm seinen Namen behalten und bildet ein mögliches Beispiel für hohe Unternehmensbindung von Immobilien. Er wurde vom britischen Stararchitekt Lord Norman Foster
entworfen. Der 590 Fuss bzw. 41 Stockwerke hohe
Turm basiert auf einer hocheffizienten Konstruktion. Der Grundriss ist ein exakter Kreis, der sich
mit zunehmender Höhe verengt und in einer
stumpfen Spitze endet. Die Zigarrenform wirkt
weit weniger massig als die konventionelle, rechteckige Blockbebauung. Die aerodynamische Form
bietet wenig Angriffsfläche für den Wind, womit
die Tragkonstruktion und die Verkleidung der Aussenhaut mit minimierten Querschnitten und Dimensionen höchst effizient realisiert werden
konnten. Besonderen Wert legten Bauherrschaft
und Konstrukteure auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Der Kern des Gebäudes versorgt die
einzelnen Etagen mit Energie und Wasser. Deckplatten und eckige Fenster öffnen und schliessen
sich je nach Aussenwitterung von Computeranlagen gesteuert. Es gibt Atrien über bis zu sechs
Stockwerke, die für eine naturähnliche Ventilation
sorgen. Die Klimatechnik ist nur bei extremen
Wetterverhältnissen aktiv.
die Belegschaft sind das beste Marketing
nach innen, um qualifizierte Mitarbeiter
zu gewinnen.
Unabhängig davon, wie gross
oder klein, ob Fabrikations-, Handels-,
Dienstleistungs- oder Gastronomieunternehmen – Urs Bratschi erachtet Corporate
Architecture als «weder branchen- noch
budgetabhängig, und die Wirkung ist
meistens enorm stark, gegen innen wie
gegen aussen. Kunden werden neugierig
gemacht. Es kann erreicht werden, dass
der Besuch im Unternehmen zum Erlebnis wird, dass man länger verweilt und immer wieder kommen will. Mitarbeitende
reagieren mit besonderem Stolz, die Motivation steigt und qualifizierte Kandidaten lassen sich besser anwerben.»
Bleibt noch die Frage nach den
Kosten. Sowohl für Coop als auch aus
Sicht der Baukoma AG spielen die Kosten
eine sekundäre Rolle. Dazu Urs Bratschi:
«Bei den Kosten liegt von null bis zu grossen Mehrkosten alles drin – je nach Möglichkeiten und Absicht. Bei Umsatzsteigerungen hörte ich schon von mehr als 30%.
Richtig angegangen und umgesetzt, ist
Corporate Architecture immer eine lohnende Investition.»
Ausblick. Der Wert von Unternehmen und
deren Immobilien nimmt im Rahmen des
modernen Portfolio- und Assetmanagements stetig zu. In der Folge gewinnt eine strategisch geplante
Corporate Architecture an Stellenwert. Ein Firmengebäude kann
schnell aber zum Problemfall
werden, wenn die Architektur
sich nicht mehr mit der Haltung
und den Inhalten eines Unternehmens deckt. Firmenarchitektur
ist meist auf Dauerhaftigkeit ausgelegt, die jenseits von Produktionszyklen und Lebensdauer von
Produkten liegt. Der ganze Sektor
der temporären Messe-, Ausstellungs- und Eventarchitektur kann
hier wesentlich schneller reagieren und ist beispielsweise für die
Integration von avantgardistischen Ideen besonders geeignet.
Bei Gebäuden, die für einen längeren Nutzungszyklus errichtet
werden, muss eine langfristige
Fortführung der Strategie möglich sein. Um eine kontinuierliche
Weiterentwicklung zu gewährleisten, ist
es notwendig, gegenüber neuen Entwicklungen und Veränderungen aufgeschlossen zu sein. Der bekannte Architekt und
Designer Hadi Teherani fasst dies mit folgenden Worten zusammen:«Eine individuelle, spezifische, aber dennoch langfristig und zeitlose, also architektonisch
angelegte Umsetzung von Unternehmenswerten wird gegenüber der schlichten, direkten Signalisierung von Farben,
Schriftzügen oder Logos immer im Vorteil
sein.»
*Corina Roeleven-meister
Die Autorin ist Redaktorin der Zeitschrift
Immobilia.
Interview
«Ein gutes Haus muss kein Solo spielen»
Architekturprofessor Andrea Deplazes, ETH Zürich, kritisiert
im Interview eine Haltung, die den Ausdruck eines Gebäudes
über alle anderen Aspekte des architektonischen Entwurfs stellt.
Ivo Cathomen* – Jedes Bauwerk manifestiert sich auf
eine eigene Art und Weise. Architektur
kann somit auch als Mittel der Kommunikation verstanden werden. Wie
wichtig ist dieser Aspekt für den Architekten?
–Die erste Frage ist: wie lässt sich ein Bauwerk auf seine ihm eigene Art und Weise
motivieren? Wenn der Architekt seine Arbeit richtig macht und die Umsetzung
stimmt, sodass berechtigte Ansprüche an
die architektonische Qualität erfüllt sind,
kann Architektur grundsätzlich auch Zwecken dienen, die man am Anfang nicht im
Sinn hatte. Ich bin allerdings skeptisch, z.B.
die Corporate Identity als singulären Parameter an den Anfang eines Projekts zu stellen. Man rückt damit ein einzelnes Kriterium in den Vordergrund, während andere
wichtige Anliegen unter Umständen auf der
Strecke bleiben. Es passiert eher selten,
dass die Ausrichtung eines Gebäudes «a priori» auf die Kommunikation, indem also ein
Bauwerk durch sein Erscheinungsbild oder
seinen Mitteilungsdrang bestechen soll,
ebenso nachhaltig ist, wie eines, das nach
Massgabe aller relevanten Aspekte tatsäch-
Die Herausforderung
liegt darin, die teilweise
widersprüchlichen Anforderungen zu einer
Synthese zu bringen. »
lich gut durchdacht, geplant und gebaut
wurde. Das heisst nicht, dass nicht auch
letzteres eine Botschaft zu vermitteln hätte,
nur ist es womöglich eine vielschichtigere.
–Und wie wichtig ist die Kommunikation für die Bauherrschaft?
–Der Ausdruck eines Bauwerks ist bei Architekten, Investoren und Eigentümern
durchaus ein wichtiges Thema, wenn auch
aus unterschiedlichen Gründen. Allerdings
halte ich die Vorstellung, dass die Architektur a priori ein Vehikel der Kommunikation
darstellt, für zu beschränkt. Ich erlebe immer wieder – nicht zuletzt im Monte-RosaProjekt –, dass die Betitelung eines Objektes erst nachträglich ins Spiel gebracht
wird. Die Studenten haben im Monte-RosaProjekt nie verbalisiert, dass eine Berghütte wie ein Bergkristall auszusehen habe.
Das wäre naiv und platt, und hätte mit der
Biographie
Professor
Andrea
Deplazes
1960 in Chur geboren,
Studium der Architektur an der ETH Zürich
und 1988 Diplom bei
Prof. Fabio Reinhart,
seit 1988 selbstständig,
gemeinsames Büro mit
Valentin Bearth in Chur,
seit 1997 Professor für
Architektur und
Konstruktion an der
ETH Zürich.
Fokus Interview
In der Realität wird viel
Dutzendware gebaut.»
«Ein typischer Gewerbebau mit weltweit einheitlichem Erscheinungsbild. Einen
Beitrag zum Städtebau vermag ich allerdings nicht zu erkennen – nichts Innovatives, kein Anspruch an die Nachhaltigkeit. Dabei könnte doch gerade ein Unternehmen, dass so viel Bauland verbraucht, Agglomeration und Verkehr provoziert, städtebauliche Verantwortung übernehmen.» Bild: IKEA.
eigentlichen Aufgabenstellung auch überhaupt nichts zu tun. Als die Visualisierung
dann jedoch vorlag, das Gebäude also
«sichtbar» wurde, standen solche Beschreibungen plötzlich im Raum. Die Visualisierung war in der Projektphase lediglich ein
Mittel gewesen, das Objekt verständlich zu
machen, trotzdem war sie nichts weiter als
eine Fata Morgana. Form und Ausdruck der
Berghütte waren nie Teil einer Kommunikationsstrategie. Die Benennung wurde
Eine gelungene Idee
kann auf ganz wenige
Grundsätze reduziert sein.»
vielmehr «a posteriori» in den Medien kreiert, weil dort komplexe Sachverhalte nur
schwer zu kommunizieren sind. Also wurde das Schlagwort vom Bergkristall in die
Welt gesetzt, das sich seither hartnäckig
hält.
–Heisst das, dass die wenigsten Auftraggeber ein Projekt mit einer Botschaft verbinden?
–Im Gegenteil! Die Frage der Repräsentation stellt sich immer. Wofür steht das Gebäude? Was soll das Gebäude leisten? Wie
lange soll es bestehen? Wie viel Flexibilität
«Eine bestimmte ästhetische Auffassung, die sich über die Produkte hinaus auch auf dieses Gebäude erstreckt: Materialen in einer Art und für einen Zweck zu verwenden, für die sie ursprünglich nicht vorgesehen waren. Ich halte dies für einen intelligenten
‹Missbrauch›, ein ‹Ready-Made› auf Zeit inmitten einer Industriebrache, das Provisorische ist Programm.» Bild: Freitag.
ist erforderlich? Wichtig ist, dass das nicht
eindimensionale Fragestellungen sind,
sondern eine gesamtheitliche Betrachtung
der Aufgabenstellung vorgenommen wird.
In der allerersten Auslegeordnung werden
zentrale Weichen gestellt – später kann nur
noch in Feinbereichen justiert werden. Es
braucht deshalb vorab eine «Arbeitshypothese», eine gute Idee. Die gute Idee ist das
Gegenteil von einer simplen Idee, die nur
vordergründigen Effekt im Sinn hat. Die gute Idee ist ein Hebel mit maximaler Stellwirkung auf das ganze Gebäude, ihr Ziel
muss Nachhaltigkeit sein. Darum ist die gute Idee so viel wert.
–Wann verdient ein Objekt eine
Benennung?
–Wenn ein Projekt Eigenschaften aufweist
und Qualitäten entwickelt, die nicht in der
Alltagsproblemstellung verharren, ist ein
stärkerer Ausdruck grundsätzlich möglich.
Diese müssen sich übrigens nicht nur auf
das Erscheinungsbild beschränken. Eine
starke Form darf allerdings nie zur leeren
Hülse verkommen, das wäre in der Architektur und im Städtebau fatal. Wir müssen
uns gleichzeitig auch vor Augen führen,
dass fast 90% aller Planungen ein zentrales Alltagsproblem betreffen: den Wohnungsbau. Es hat keinen Sinn, aus jedem
Wohnhaus einen «Granatenkracher» machen zu wollen, nur weil es darum geht, ein
Kommunikationsziel zu verfolgen, oder,
noch schlimmer, Aufmerksamkeit zu erregen. Ein gutes Stadtbild besteht oft aus solide gemachten Häusern, die untereinander nicht in Konkurrenz stehen müssen.
Das Ziel ist erreicht, wenn man gut darin
wohnen kann, wenn sich die Bewohner daheim fühlen, und das Ensemble der Wohnhäuser qualitätvolle Stadträume bildet.
–Ist der Anspruch, ein «Landmark» zu
setzen, also vermessen?
–Der Begriff «Landmark» wäre noch zu definieren. In der Stadt, in einem grossen Verband an Gebäuden, ist zwar jedes Gebäude
Wert, mit einem gewissenhaften Anspruch
geplant und realisiert zu werden. Es wäre aber vermessen und brächte grauenhafte Exzesse mit sich, wenn Architekten
den Anspruch erheben würden, mit jedem
Bau auch eine einzigartige Wahrnehmung
schaffen zu wollen. Das wäre wie ein Orchester, in dem jeder Musiker Solo spielen
will. Das mag in einem Konzert vielleicht als
Experiment erträglich sein. Wenn wir dieses Experiment aber tagtäglich über uns ergehen lassen müssten, würden wir augenblicklich die Flucht ergreifen. Ein Bauwerk
kann herausragend sein, ohne dass ich ihm
das äusserlich auf den ersten Blick ansehen
muss, es kann sogar «leise» sein in seinem
Ausdruck und seine Qualitäten erst auf den
zweiten Blick offenbaren.
«Das ist der Bruder von IKEA, nur auf der ganz biederen Ebene. McDonald’s
als Karikatur der (amerikanischen) Vorstadtidylle, leider ist diese Haltung
kein Witz. Das Ergebnis ist an Geschmacklosigkeit nicht mehr zu überbieten. Hier sind wir definitiv am Nullpunkt hinsichtlich Nachhaltigkeit, Ästhetik und architektonischem Anspruch.» Bild: McDonald's.
Auch wenn eine einzigartige Aufgabenstellung wie die neue Monte-Rosa-Hütte im
Raum steht, muss wohlüberlegt sein, wie
weit man hinsichtlich aller Parameter – also auch der Gestaltung – gehen soll. «Gas
geben» ist das eine. In der Formel 1 muss
der Fahrer im richtigen Moment aber auch
anbremsen, um die Kurve zu kriegen. Das
ist in der Architektur nicht anders. In unserem Metier ist die relevante Fragestellung
am Anfang oft keine offensichtliche und bewusste. Im Grundsatz geht es darum, qualitativ hochwertige Bauten zu planen, die
wohl durchdacht, lebenswert und nachhaltig sind, die Freude bereiten.
In der Architektur kommen viele Anliegen und Disziplinen auf den Punkt
zusammen. Wenn man nur einen einzelnen Aspekt über alle andern stellt, erhält
man unbefriedigende Lösungen. Nehmen
wir das Beispiel des «Funktionsbaus» der
1960er-Jahre – noch heute ein Stigma der
Ingenieursdisziplin, weil man einen bestimmten Aspekt – die Wirtschaftlichkeit
– über alles andere gestellt hat. Oder der
heutige «Gewerbebau». Die Bezeichnung
ist eigentlich eine Entschuldigung dafür,
dass man keinen Anspruch an die Gestaltung oder die Nachhaltigkeit erhoben hat.
–Architektur ist also immer ein Ausgleich zwischen sich allenfalls konkurrenzierenden Interessen?
«Ob – um die Corporate Identity anzusprechen – eine
Versicherungsgesellschaft sich tatsächlich in dieser Form
präsentieren sollte, wäre noch zu diskutieren… Doch das
Innenleben des Turms ist besser, als die aufdringliche
Form vermuten lässt.»
–Architektur ist diejenige Disziplin, die mit
klugen Kompromissen arbeiten muss. Das
tönt wenig attraktiv. Kluge Kompromisse
sind Güterabwägungen, keine Egalisierungen. «Ausgleich» deutet unterschwellig an,
es allen recht machen zu wollen, zu harmonisieren, zu egalisieren – ein Ausdruck für
Mittelmass. Es gibt in der Architektur tatsächlich Rahmenbedingungen, denen man
nicht ausweichen kann. Das können gesellschaftliche, ökonomische oder ökologische
Kriterien sein. Das Kunststück besteht darin, herauszufinden, welche Kriterien aus
dem umfangreichen Anforderungskatalog
Wenn man durch eine
Schweizer Einfamilienhaussiedlung fährt, sieht man
die Auswüchse unseres
Individualismus.»
für die vorliegende Problemstellung besonders relevant sind. Und das noch grössere
Kunststück ist dann, ein konzises Konzept,
eben eine gute Idee, zu entwickeln – im Bewusstsein, dass vielleicht nicht von Beginn
weg alle Kriterien bekannt sind. Darum
braucht es eine Entwurfsstrategie, die mit
Unwägbarkeiten umgehen kann. Mit zu-
nehmender Verfeinerung des Projektes
und des Detaillierungsgrads nimmt die
Freiheit dann kontinuierlich ab. Das will ich
vermitteln, wenn ich davon rede, dass Architektur motiviert sein muss.
–In der Realität sehen wir aber auch
Bauwerke, die das Gefühl hinterlassen,
dass alles einer Idee ungeordnet worden sei.
–Sie meinen damit, einer simplen Idee unterordnen. Relevant ist, ob man bei näherer Betrachtung eines Objektes die Motivation erkennen kann, warum das Gebäude
eine bestimmte Form hat oder haben muss.
Die Gestaltung muss motiviert, d.h. plausibel sein. Ist sie es nicht, ist sie lediglich Ausdruck einer Laune oder eines vorgefertigten «Brands», dann ist das Gebäude für
mich vielleicht eine schöne Leistung, aber
eben nur für mich. Architektur darf und
kann sich nicht von der Gesellschaft abkoppeln und isolieren. Es sind viel zu viele
Menschen davon betroffen, als dass ich behaupten könnte, Architektur sei eine reine
Privatsache – oder die Privatsache einer
Firma. Corporate Identity stellt keine Legitimation dar, alles Erdenkliche machen zu
dürfen.
–Führt die Optimierung nicht auch dazu, dass es immer mehr eine Standardisierung gibt? Ich nenne den «Plattenbau» als Beispiel.
Fokus Interview
Gehry Building, Novartis Campus, Basel: «Ein Lehrstück dafür, was passiert, wenn man sich von der Idee
bis zur Umsetzung nicht über alle Konsequenzen bewusst ist. Es ist ein Bürohaus in einem privaten Umfeld und nicht etwas eine Konzerthalle oder ein anderes öffentliches Gebäude. In der Nachbarschaft stehen
andere Bürohäuser – teilweise sehr gelungene. Nur ist
hier der expressive Wille zum Ausdruck so gross, dass
er mit dem Inhalt in keiner Art und Weise in einem Zusammenhang steht. Selbst der Ausdruck wird zum
Fallstrick. Mit dieser Form wurden viele Konsequenzen eingehandelt, die dem Entwerfer wohl nicht bewusst waren. Das Schiefstellen der Fassaden bedingt
massive Tragkonstruktionen; gewaltige Lasten müssen getragen werden. Optisch wirkt darum alles massiv und plump. Der Transparenzgrad wird kleiner und
durch die grauen Gläser zusätzlich eingeschränkt. Das
Gebäude erfüllt den erhobenen Anspruch an die Nachhaltigkeit nicht. Hier kann man lernen, wie man es
nicht machen sollte.» Bild: Novartis.
–Mit der Kritik am Stützen-Platten-Bau
schlägt man den Sack und meint eigentlich
den Esel. Der Stützen-Platten-Bau ist weder moralisch schlecht noch gut. Die Frage
ist, wie der Architekt damit umgeht. Diese
Konstruktionsweise ist weltweit zu einem
Universalprinzip geworden, weil man die
vertikalen Bauteile – also die Mauern – auf
ein Minimum, auf Stützen, reduzieren kann
und maximalen Spielraum erhält. Pro Geschoss sind unterschiedlichste Nutzungen
möglich. In Südeuropa wiederum treffen
wir viele nicht fertig gebaute Stützen-Platten-Bauten, weil sie ein hohes Mass an Eigenleistungen des Bauherrn über einen
langen Zeitraum zulassen.
Standardisierung kann durchaus
positiv sein. Nehmen wir die Türe als Beispiel. Als Prinzip funktioniert sie auf der
ganzen Welt ungefähr gleich. Wenn sie
nicht ganz besonderen Anforderungen genügen muss, soll man sie nicht immer wieder neu erfinden.
–Zurück zur Monte-Rosa-Hütte: Welches sind die Erkenntnisse für uns im
Mittelland – intellektuell und hinsichtlich der Konstruktion?
–Dass nachhaltige Architektur ein gesamtheitliches Verständnis für das Zusammengehen von Raumdisposition, Konstruktion,
Gebäudetechnik, Bauphysik, Materialisierung und Kosten usw. voraussetzt – eine
komplexe Gleichung, die in der architektonischen Gestaltung aufgehen muss. In
der Konstruktion haben wir angewendet,
was heute bezüglich nicht standardisierter
Vorfabrikation im Holzbau möglich ist. So
würde man heute auch im Mittelland bauen, nur ohne Helikopter. Von wegweisender Bedeutung für das Projekt sind auch
Energieeffizienz und vor allem Emissionsfreiheit. In der Forschung ist man hier wesentlich weiter als in der Praxis. Immer
strengere Grenzwerte führen dazu, dass
die Dämmpolster eines Gebäudes stetig
dicker und mächtiger werden. Alles, was
ich auf die Tragkonstruktion schichte, muss
irgendwie gehalten werden. Das ergibt regelrechte Monsterkonstruktionen. Die eigentliche Fassade ist heute nicht mehr als
eine dünne Schutzhülle oder «Haut», die
möglichst leicht sein muss. Aussen wird also alles mit einer Hülle eingepackt – was eine eigentliche «Verpackungsarchitektur»
provoziert. Äusserlich wirkt alles ziemlich
flach, und wir variieren unsere Phantasie
nur noch auf zwei Millimetern Oberfläche.
Dies führt geradewegs in ein «Exterior Design», das dann folgerichtig auch sehr anfällig wird für Werbebotschaften, die ja eigentlich gemeint sind, wenn wir in diesem
Fall von Kommunikation sprechen.
Im Monte-Rosa-Projekt ist die
Wintersituation bedeutender als der Sommerfall. In der Stadt ist es umgekehrt, weil
wir in den Gebäuden sehr viel Wärme produzieren und durch die verglasten Fassaden viel Sonnenenergie eingetragen wird,
die wir im Sommer eigentlich nicht aufnehmen wollen. So auf jeden Fall reagiert die
heute gängige Haustechnik in dieser Situation. Wegkühlen heisst aber immer auch,
mit Energie (Strom) Energie (Wärme) zu
«vernichten». Wir vertreten umgekehrt die
Auffassung, dass diese «Abwärme» nicht
verpuffen, sondern für den Winter eingelagert werden könnte. Hier auf dem Hönggerberg werden zur Zeit Erdsonden gebaut,
mit denen alle anfallenden Abwärmen ins
Erdreich eingespeist und im Winter wieder zurückgeholt werden können. Weil dies
Wärme ist, die durch die Sonneneinstrahlung und den Betrieb in den Gebäuden sowieso anfallen würde, kann man sie auch
mit gutem Gewissen verbrauchen.
Wenn diese Art der Energiespeicherung gelingt, müssen wir uns nicht
mehr einseitig nur auf das Sparen oder Reduzieren konzentrieren. Es müssten nicht
alle Gebäude auf den gleichen tiefen Standard getrimmt und mit Dämmung eingepackt werden. Man könnte ein bestehendes
Gebäude sanieren, indem man es nicht isoliert, sondern an einen Erdspeicherverbund anschliesst. Dadurch entstünde die
Möglichkeit, unsere Städte in fünfzig Jahren emissionsfrei zu machen.
*Ivo Cathomen
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
der Zeitschrift Immobilia.
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Ob beim Neubau oder bei der Sanierung: Glasfaltwände erweitern nicht
nur den optischen Horizont, sie erhöhen auch die Wohnqualität. Die
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ästhetisch auch in bestehende Fassaden ein. In geschlossenem Zustand
fangen sie jeden Sonnenstrahl ein, sodass der Balkon von Frühjahr bis
Herbst und bei Sonne sogar im Winter als Wohnraumerweiterung genutzt
werden kann. Geöffnet schaffen sie fliessende Übergänge zwischen
drinnen und draussen. Glasfaltwände von Schweizer sind sowohl isoliert
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Fokus Bankenarchitektur
Von der Filiale zum Begegnungsze
Die architektonische Umsetzung von Sicherheit, Vertraulichkeit und Seriosität hat in
der Vergangenheit dazu geführt, dass Banken wie begehbare Tresore anstatt als Orte
der Begegnung aussahen. Es gibt aber Beispiele, die zeigen, dass es auch anders geht.
Jyske Bank mit Kaffee-Bar, Bildschirmen und Besprechungsräumen.
Thomas stiefel* Offenheit versus Sicherheit. Als Bank-
kunden besuchen wir alle früher oder später eine Filiale oder den Hauptsitz. Der
reale Ort der Begegnung ist damit für
Banken eine ideale Gelegenheit zur Differenzierung im Wettbewerb.
Zwangsläufig spielt sich dieser
Differenzierungswettbewerb unter den
Banken als Gegentrend zum Geldbezug
über Bankomaten und zum Internet heute ganz wesentlich am Kontaktpunkt zum
Kunden ab. Unabhängig von ihrer funktionalen Aufgabe von Geldtransaktionen
oder Hypothekargeschäften stellen Banken damit einzigartige Orte der Begegnungskommunikation, des Dialoges mit
dem Kunden dar. Hier wie an keinem anderen Ort lässt sich eine Marke erfahrbar
und differenzierbar machen. Dieser
Schritt ist eine grosse Herausforderung
und heute beschäftigen sich weltweit
praktisch alle Bankinstitute mit dem Thema, wie man die ehemaligen Schalterhallen in einen Ort der Begegnung und der
Markenerfahrung verwandelt.
Die Kunst ist es, einen Mittelweg
zu finden zwischen dem Sicherheitsbedürfnis einer Bank und ihren Kunden und
dem Thema Offenheit, weil sonst die
Chance vergeben wird, im wörtlichen und
übertragenen Sinn näher an den Kunden
zu kommen. Traditionell wurden diese
Ansprüche als unüberwindbare Gegensätze gesehen, aber heute ist ein weltweit
nachweisbarer Sinneswandel im Gang,
und man kann von einem eigentlichen Paradigmawandel hin zu einer offenen, nahen Bank sprechen.
Differenzierung und Markenwerte. Das
Markenerlebnis des Kunden spielt für den
Differenzierungswettbewerb bei der Konzeption von Bankarchitekturen eine bedeutende Rolle. Es wird nicht mehr allein
determiniert durch die Innenansicht eines
Finanzinstitutes. Relevant sind heute auch
gesellschaftlich relevante Aspekte wie
Vertrauen, soziale Verantwortung oder
Themen wie Globalisierung versus Lokalisierung. Damit muss sich eine Markenarchitektur nicht nur von innen nach aussen, sondern verstärkt auch von aussen
nach innen orientieren. Der Kunde und
weitere Anspruchsgruppen prägen dieses
Bild mit. Eine Bank wird auch daran gemessen, welchen Beitrag sie zur Lebensqualität der Bevölkerung beiträgt.
Schaffen von Emotionen. Weltweit sind
Banken daran, den Übergang von einem
reinen Dienstleistungsbetrieb für Finanzprodukte zu emotionalen Markenwelten
im Sinne von Brandlands und FlagshipStores zu vollziehen, die den Kunden
nicht mit Produkten «zudecken», sondern ihn da abholen, wo er sich gerade
befindet: bei seinen Emotionen.
Architektonisch geht dies einher
mit der Abkehr von den klassischen Materialwelten der Vergangenheit, die geprägt waren durch «kalte» Materialien
wie Marmor, Granit, Glas oder schwarzem Leder. An der künftigen Schnittstelle zum Kunden geht es darum, die Dienstleistungen und die Marke über alle Sinne
erlebbar zu machen. Entweder haptisch
mit neuen Materialien oder über das Ohr
durch dezente Musik, über den Geruchssinn durch Duftkonzepte, visuell durch
Bilder und Farben, aber auch interaktiv,
indem man die Kunden in eine Auseinandersetzung mit den Produkten und den
Themen einer Bank involviert.
Ein gelungenes Beispiel ist die
Raiffeisenbank. In Thalwil bei Zürich bewegt sich der Kunde beim Eintritt nicht
mehr auf einem granitglänzenden Bo-
Corporate Architecture
ntrum
Schlummerndes
Potenzial für KMU
den, sondern wie bei der Verleihung der
Hollywood-Oscars, auf einem roten Teppich. Vor sich finden er oder sie eine moderne, in Weiss gehaltene Beratungstheke aus beschichtetem Holz. Offene
Kassentresen wie in Thalwil sind heute
weltweit gang und gäbe. Der Innenraum
ist auffallend hell gehalten und verströmt
eine Atmosphäre der Offenheit, Modernität, Freundlichkeit und völligen Transparenz. Was für ein Unterschied zu den
traditionellen Bankarchitekturen mit
ihrer sprichwörtlichen Tresor-Atmosphäre. Raiffeisen schafft damit eine architektonische Sprache die hilft, sich im Wettbewerb zu unterscheiden und mit dem
Kunden kommunikativ auf Tuchfühlung
zu gehen.
Involvieren und informieren. In der Ab-
sicht, die ehemaligen Schalterhallen
durch Begegnungszonen für Finanzdienstleister zu ersetzen, geht es darum,
den Kunden in seinen Emotionen abzuholen und in eine Begegnung, einen
Dialog zu verwickeln, weil Involvierung
der höchste Grad an Erinnerung an eine
Marke schafft. Das emotionale Set-Up
des Raumes ist die Grundlage, damit der
Gast sich aus freiem Willen intensiver
mit einer Bank auseinandersetzt. Die
Finanzprodukte selber werden in den
Wohlfühl- und Wartezonen des Raumes
erklärt und dem Kunden näher gebracht.
Teil solcher Bankenkonzepte sind Floormanager, mobile Berater oder sogenannte Concièrges, die dem Gast helfen,
sich besser zurecht zu finden. Der Trend
im internationalen Banking geht dahin,
dass diese Erlebniszone für die Interaktion mit dem Kunden vergrössert und der
reine Transaktionsbereich verkleinert
wird.
Zu den Trendsettern dieser neuen Art des Banking gehört auch die Raiffeisenbank in Lenzburg, zwanzig Minuten von Zürich. Ihr Bankprovisorium
enthält ein integriertes Café als Shop-imShop, welches Spezialitäten eines regionalen Confiseurs anbietet. Durch diese
Integration sollen sich die Verweildauer
des Bankkunden und damit die Auseinandersetzung mit der Bank und ihren
Produkten erhöhen.
Beispiele wie die erwähnten aus
der Schweiz lassen sich als Trend auch
auf internationaler Ebene verfolgen. Die
Wie und wo macht ein
Klein- und Mittelbetrieb
seine Marke am direktesten, nachhaltigsten
erfahrbar? Am Ort des
Direktkontakts mit seinen Kunden: In den bestehenden Unternehmensräumen. Es gibt
kein kostengünstigeres
und emotionaleres Marketinginstrument als
nach Markengrundsätzen gestaltete Innenarchitektur. Das ist Markenführung im Raum.
Beim Thema Unternehmensarchitektur denken
viele Unternehmen zuerst an die bekanntesten
Architekten und teure
Prestigebauten. Vergessen geht dabei, dass ihre
Bauwerke normalerweise
städtebauliche Aspekte
in den Vordergrund stellen und nicht die Markenwerte eines Unternehmens.
Das kann zur Folgerung
führen, Corporate Architecture sei teuer. Das
Gegeneil ist der Fall. Jedes, auch das kleinste
Unternehmen, verfügt
über kaum oder wenig
genutzte Räumlichkeiten,
in denen die direkte Kundenbegegnung statt findet. Beratungszonen,
Schalter- und Warteräume, Empfangshallen,
Lounges oder Showräume sind «Touch Points»
mit grossem Potenzial,
um ein Unternehmen
kostengünstig, nachhaltig und emotional erlebbar zu machen. Es gibt
für Klein- und Mittelbetriebe kein wirkungsvolleres Marketinginstrument als die
innenarchitektonische
Gestaltung ihrer Räumlichkeiten.
Identität. Markenräume
beziehen ihre Nachhaltigkeit aus der Tatsache,
dass man nicht nicht
kommunizieren kann. Neben ihrer wirtschaftlichen
Funktion lohnt sich deshalb die bewusste Gestaltung von Innenräumen,
um die Unternehmens-
identität zu visualisieren.
Kommunizierende Räume tragen massgebend
zur Identität und zum
Image Ihres Unternehmens bei. Mit Brückner
gilt nicht mehr die Maxime, dass Architektur der
Funktion eines Gebäudes
folgt, sondern der Botschaft (Form follows
Content).
Differenzierung. Ausschlaggebend für Räume,
die zum Kunden sprechen, ist die Differenzierung. Ohne Differenzierung gibt es keine Marke.
Eine Unternehmensarchitektur muss deshalb
danach trachten, das unterscheidende Merkmal
einer Firma (Unique Selling Proposition) im Wettbewerb darzustellen. Da
man sich der Wirkung
von kommunizierenden
Räumen, anders als jener
der klassischen Werbung,
nicht entziehen kann,
lohnt sich die Auseinandersetzung mit der Frage,
wie KMU das schlummernde Potenzial der eigenen Unternehmensräumlichkeiten am
besten nutzen, um ihre
Unternehmensidentität
auch räumlich zu differenzieren.
Markenführung am
Kontaktpunkt. Seit Firmen verstanden haben,
welch unerreichtes Potenzial der direkte Kontakt mit Kunden hat, werden die Chancen einer
innenarchitektonischen
Aufwertung von Kundenzonen auch von Kleinund Mittelbetrieben erkannt. Da Kommunikation
mit den Kunden im eigenen Haus ohne Streuverlust auskommt, stellt sie
eine preiswerte und
hocheffiziente Form der
Markenkommunikation
dar. Am Touch Point mit
dem Kunden wird zwar
nicht notwendigerweise
der Kaufentscheid, aber
der Sympathie-Entscheid
gefällt.
Kommunizierende Räume. Kundenzonen wie
Lobbies, Warte-, Bespre-
chungs- und Schalterräume enthalten eine kommunikative Aussage – ob
sie bewusst oder gar
nicht gestaltet sind. Sie
bringen das, wofür ein
Unternehmen steht, zum
Ausdruck und setzen ihr
den Stempel auf. Unternehmensarchitekturen
sind die Corporate Identity-Handschrift jedes
KMU-Betriebs. Die Marketing-Chancen, die sich
daraus ergeben, sind
enorm.
Architektur ist Marketing. Nicht umsonst beschäftigt das Thema Unternehmensarchitektur
praktisch sämtliche Banken weltweit. Auch Kleinund Mittelbetriebe beginnen zu verstehen, welch’
hohen Beitrag der Ort der
Begegnung mit dem Kunden für eine kohärente
Markenführung leistet.
Für aktiv gestaltete Innenräume als Ort der Begegnung mit dem Kunden, gibt es keinen Ersatz.
Im Gegenteil: Um sich zu
differenzieren und damit
einen Wettbewerbsvorteil
zu erlangen, kommen
Klein- und Mittelunternehmen nicht mehr um
ihre eigene Architekturhandschrift herum. Corporate Architecture ist
das Instrument dazu.
Markenführung
im Raum
Bestimmen Sie Ihr unterscheidendes Merkmal
(Unique Selling Proposition USP)
Denken Sie diesen Slogan
in Gestalt eines Menschen.
Wie denkt und fühlt dieser
Mensch?
Designen Sie vom Menschen zu seinem Lebensraum: Wie würde dieser
Mensch seine architektonische Umgebung
gestalten?
Schaffen Sie eine Erlebniswelt, in der sich Ihr Kunde
wieder erkennt.
Betrachten Sie Architektur
nicht als Aufwandposten,
sondern als effiziente und
notwendige Marketinginvestition.
Fokus Bankenarchitektur
Der Trend der Vorreiter im internationalen Banking geht dahin, dass diese
Erlebniszone für die Interaktion mit
dem Kunden vergrössert und der reine
Transaktionsbereich verkleinert wird. »
Thomas Stiefel
Umpqua Bank: Slow-Banking mit einem
290 Quadratmeter Erlebnisbereich.
Umpqua Bank in Portland, USA führte
2006 ihr Nachbarschaftskonzept ein. Sie
verschrieb sich einem Slow-Banking,
das die Eintrittsschwelle möglichst tief
hält. In der 290 Quadratmeter grossen
Ladenfläche wurde ein umfassendes Erlebniskonzept implementiert. Bei jeder
Transaktion wird dem Kunden ein Stück
Schokolade angeboten. Kernelemente
sind Computer mit freiem Internetzugang, ein Café mit einer eigens für die
Umpqua Bank kreierte Kaffeesorte, ein
Anlage-Informationscenter, Informationstools zu Bankdienstleistungen oder
eine Fachbücher- und Fachzeitschriftenbibliothek rund um Finanzdienstleistungen.
Die Jyske Bank in Dänemark entwarf unter dem Titel «Jyske Differences»
ein Programm, um die herkömmliche
Langeweile, die mit einer Bank in Verbindung gebracht wird, zu bewältigen.
Kernelemente sind die Kaffeebar, die
Bildschirme für Produktpräsentationen
und Nachrichten, thematisch ausgestaltete Besprechungsräume, eine Ask-Bar
als speziell gestaltete Empfangstheke,
grosse offene Schaufenster und Bankprodukte zum Anfassen mit Barcode für
Video-Produktbeschreibungen.
Die Cassa Rurale di Treviglio
wurde vom deutschen Fachmagazin
«Geldinstitute» zur Geschäftsstelle des
Bankprovisorium mit einem integrierten Café als Shop-im-Shop. Das Thema
Café hat sich international unter den Bankentrendsettern etabliert.
Jahres 2009 gewählt. Die Filiale Via San
Martino hat sich jungen Menschen und
Familien verschrieben. Sie ist nicht nur
eine Bank, sondern ein Treffpunkt mit
Räumen für Studium und Lektüre, mit
Internetpoints, wo die Kunden surfen
und arbeiten – oder wo man einfach nur
bei Kaffee und Brioche verweilt. Kernelemente sind Internet-Stationen in der
Kundenhalle, ein Ticketverkauf, eine
extern betriebene kleine Bar, Events und
Themenabende, ein Wickeltisch, lebhafte Farbkompositionen sowie die Nutzung der Räumlichkeiten von Schülern
für die Durchführung von verschiedenen
Aktionen.
Öffnung zum Stadtleben. Banken haben
erkannt, welch grosse Chancen eine moderne Architektur bieten, um nicht nur
die bestehenden, sondern auch neue
Kunden emotional anzusprechen und sie
für ihr Institut zu gewinnen, indem sie
sich architektonisch zum Lebensraum
Stadt hin öffnen. Moderne Kundenhallen
werden heute als Begegnungszonen geplant, die von mehreren oder allen Seiten zugänglich sind. Durch die Öffnung
zum urbanen Raum hin erfährt eine Bank
damit eine Aufwertung. Durch die Öffnung vom Innen zum Aussen werden
auch die ehemaligen Hemmnisse eines
Eintritts abgebaut. Sie sind der architek-
tonische Vollzug von dem, was heute jedes Unternehmen in sein Pflichtenheft
geschrieben hat: mehr Kundennähe.
Fazit. Banken müssen heute mehr sein als
reine Orte der Transaktion. Sie müssen
ein Umfeld schaffen, das die Kunden in
eine positive Stimmung versetzt. Die erwähnten Beispiele sind genannt, weil sie
beweisen, dass der Sicherheitsstandard
einer Bank nicht im Widerspruch stehen
muss zur Offenheit von Kundenzonen und
der viel zitierten Kundennähe. In einer
Zeit der Finanzkrise können solche emotionalen Faktoren einen Unterschied herstellen, um aus der anonymen Beziehung
zwischen dem Kunden und dem Bankberater eine Vertrauensbeziehung zu schaffen. Damit ist auch gesagt, dass der Erfolg
von solchen neueren Konzepten in starkem Masse an den Mitarbeitenden einer
Bank als Markenträger hängt. *Thomas stiefel
Der Autor ist Managing Partner Retailpartners AG mit Sitz in Wetzikon. Thomas Stiefel
gründete mit 27 Jahren die Portable Shops
in der Schweiz. Verkauf im Jahr 2001 an den
Jelmoli-Konzern. Die Innenarchitekten
Retailpartners AG projektieren, designen
und realisieren einzigartige Verkaufsflächen (FlagshipStores, Shop in Shops, Promotionsflächen), Gastronomiestätten, Kundenzonen, Lobbies, Lounges und Ausstellungen.
Immobilienpolitik Lex Koller
Kurzmeldungen
Tanz um kalte Betten
Der Ständerat will Zweitwohnungen in Tourismusgebieten
schärfer regulieren als der Nationalrat. In der jetzt laufenden
Herbstsession geht das Kräftemessen in die nächste Runde.
Simon Hubacher* Nebengeräusche. Die Aufhebung der Lex
Koller geht nicht ohne Nebengeräusche
über die Bühne. Dass der alte Zopf abgeschnitten werden soll, darüber ist man sich
im Bundeshaus inzwischen weitgehend einig. Auch darüber, dass der Wegfall von einer Änderung des Raumplanungsgesetzes
begleitet werden muss. Demnach sollen die
Kantone verpflichten werden, in ihren
Richtplänen Gebiete mit hohen Zweitwohnungsbeständen zu bezeichnen und für
diese lenkende Massnahmen zu entwickeln. Wie eng die Regulierungen geschnürt werden, darüber herrscht allerdings Uneinigkeit zwischen den beiden
Kammern. Der Ständerat, der den kantonalen Interessen näher steht, will klar definieren und festhalten, ab wann das Verhältnis
zwischen Erst- und Zweitwohnungen nicht
mehr ausgewogen ist. Der Nationalrat und
seine vorberatende Kommission hingegen
sehen es wie der Bundesrat ursprünglich
auch: Im revidierten Gesetz sollen die Kantone lediglich aufgefordert werden, diejenigen Gebiete zu bezeichnen, in denen
besondere Massnahmen ergriffen werden
müssen, um ein ausgewogenes Verhältnis
zwischen Erst- und Zweitwohnungen
sicherzustellen. Die grosse Kammer erachtet diese Formulierung als im «ausreichen-
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062
081
041
061
322
777
353
340
461
40
04
11
70
16
00
04
66
70
00
den Mass konzis und genau», ohne dass die
Möglichkeiten zur Anpassung der Massnahmen an die lokalen Verhältnisse eingeschränkt werden. Diese Differenz soll nun
in der laufenden Herbstsession bereinigt
werden.
Quittung an der Urne? Hinter den unter-
schiedlichen Betrachtungen steckt auch
politisches Kalkül. Denn die Frage nach
dem verträglichsten Verhältnis von Erstund Zweitwohnungen in Tourismusgebieten wird überschattet von Franz
Weber’s Initiative «Schluss mit uferlosem
Bau von Zweitwohnungen!». Sie verlangt
eine Beschränkung des Anteils von Zweitwohnungen auf 20% des Gesamtbestands aller Wohneinheiten einer Gemeinde. Und ihr wird an der Urne
durchaus einiges an Potenzial zugerechnet. «Der Widerstand in der Bevölkerung
dem uneingeschränkten Bau von Zweitwohnungen gegenüber ist gewachsen.
Das hat sich ja auch schon in verschiedenen kommunalen Abstimmungen geäussert», sagt der Berner Ständerat Werner
Luginbühl (BDP). «Dieser Unmut führt
auch dazu, dass diese Initiative angenommen werden könnte.»
Andere Standesvertreter argumentieren ähnlich. Und sind deshalb der
Überzeugung, dass im revidierten Raumplanungsgesetz klar festgehalten werden
muss, ab wann das Verhältnis zwischen
Erst- und Zweitwohnungen nicht mehr
ausgewogen ist. «Das ist das Allermindeste, was beschlossen werden muss,
wenn man gegen diese Initiative eine
Chance haben will», sagt Ständerat Werner Luginbühl. Keine Unterstützung fand
im Ständerat eine noch schärfere Variante, nämlich die obligatorische Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus.
Rustici-Problematik. Der Nationalrat will
nicht nur weniger griffigere Massnahmen, er möchte im Zuge der Beratungen
gleich auch noch das Problem der Rustici lösen. Die vorberatende Kommission
der grossen Kammer will bei altrechtlichen Wohnbauten ausserhalb der Bauzone bauliche Massnahmen ermöglichen.
Eine Minderheit stemmt sich allerdings
dagegen und meint, dass diese Frage thematisch in keinem Zusammenhang zur
Zweitwohnungsproblematik stehe. Das
Kräftemessen geht also weiter. Schweiz
Keine Veränderung bei Referenzzinssatz
Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz beträgt
weiterhin 3,00%. Der Referenzzinssatz stützt sich auf
den vierteljährlich erhobenen
volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Dieser ist per 30. Juni
2010 gegenüber dem Vorquartal von 2,75% auf 2,69% gesunken. Damit bleibt der Referenzzinssatz unverändert,
da der Durchschnittszinssatz
nicht auf oder unter den für eine weitere Anpassung relevanten Wert von 2,68% gesunken ist.
Staatssekretär
für Wirtschaft
tritt zurück
Jean-Daniel Gerber, Staatssekretär für Wirtschaft und Direktor des Seco, hat am 31.
August 2010 der Bundespräsidentin und Vorsteherin des
Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements EVD, Doris Leuthard, sein Rücktrittsschreiben unterbreitet. Der
1946 geborene Staatssekretär
übernahm am 1. April 2004 die
Leitung des Seco. Davor führte
er von 1998 bis 2003 das damalige Bundesamt für Flüchtlinge und war zwischen 1993
und 1997 Exekutivdirektor der
Weltbank. Jean-Daniel Gerber trat 1973 in den Dienst der
Eidgenossenschaft ein.
IMMOBILIENwirtschaft Wohnungsmarkt
Zuwachs auf der Nachfrageseite
Da das Bevölkerungswachstum weiterhin deutlich spürbar ist, erwartet das Bundesamt
für Wohnungswesen (BWO) weiter stabile Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt.
Wohnbautätigkeit 1999 bis 2010
neu erstellte Wohnungen, quartalsweise in absoluten Werten
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Mietpreisindexentwicklung 1999 bis 2010
Vergleich zu Vorjahresmonaten in %
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Sowohl die Wohnungsproduktion als auch der Anstieg der Mietpreise haben sich von den Höchstwerten verabschiedet (Quelle: BWO).
Corina Roeleven-Meister/Mitg. Anhaltendes
Bevölkerungswachstum.
Seit Spätherbst 2008 schwächt sich die
Bevölkerungszunahme ab. Trotzdem
hat im Jahr 2009 mit einem Wachstum
von 81 200 Personen (+1,1%) die drittgrösste Zunahme der letzten 15 Jahre resultiert. Erste Monatsresultate und die
wirtschaftlichen Aussichten lassen im
laufenden Jahr ein Wachstum in ähnlicher Grössenordnung erwarten. Gemäss dem Referenzszenario, welches
das Bundesamt für Statistik für den Zeitraum 2010 bis 2060 erarbeitet hat, wird
die Bevölkerung in der Schweiz in den
nächsten Jahrzehnten weiter zunehmen.
Dabei wird sich der Anteil der Personen
ab 65 Jahren rasch erhöhen.
gen wahrscheinlich etwas weniger als
im 2008 produziert. Vorlaufende Indikatoren lassen im laufenden Jahr eine Stabilisierung der Wohnbauproduktion bei
gut 40 000 Wohnungen erwarten. Zur
Zeit befinden sich ausserordentlich viele Wohnungen im Bau, und die Zahl der
baubewilligten Wohnungen ist ebenfalls
gestiegen. Da sich die wirtschaftlichen
Aussichten verbessert haben und das
Bevölkerungswachstum weiterhin deutlich spürbar ist, ist kein Einbruch bei der
Wohnungsproduktion zu erwarten. Zudem führen die von der Politik geschaffenen Anreize zur energetischen Erneuerung zu einer verstärkten Tendenz zur
Renovation von Wohnungen.
Hypothekarzinsen noch immer tief. Ab
Stabile Wohnungsproduktion. Im letzten
Jahr wurde mit knapp 40 000 Wohnun18 | immobilia September 2010
Oktober 2008 sind die Hypothekarzinssätze regelrecht erodiert. Seit bald zwei
Jahren müssen Hypothekardarlehen mit
variablem Zinssatz noch zu Sätzen zwischen 2,25 und 3% verzinst werden.
Einen noch markanteren Rückgang erfuhren die Sätze von Festhypotheken.
Die Phase dieser historisch tiefen Sätze
könnte gegen Ende des laufenden Jahres zu Ende gehen, allenfalls auch erst
im nächsten Jahr.
Der Baupreisindex ist von 2003
bis Herbst 2008 ununterbrochen angestiegen. Nach einem leichten Rückgang
im vorangehenden Halbjahr haben sich
die Baupreise seit April 2009 stabilisiert.
Stabile Leerwohnungsquote. Nachdem
die Leerwohnungsquote von 1998 bis
2003 stetig gesunken ist, pendelt sie
seither um 1%. Über weiterhin am wenigsten leer stehende Wohnungen im
Verhältnis zum Wohnungsbestand verfügt der Kanton Genf mit 0,22%, gefolgt
von den Kantonen Zug und Waadt. Die
höchste kantonale Leerwohnungsziffer
meldeten 2009 die Kantone Jura und Glarus mit je 1,89%. Mit den gesamtschweizerisch 0,90% Leerwohnungen am 1. Juni 2009 könnte ein unterer Wendepunkt
erreicht sein. Aufgrund des weiterhin
merklichen Bevölkerungswachstums
dürfte eine allfällige Zunahme allerdings
nur marginal ausfallen. Erste kommunale Resultate zeigen für das laufende Jahr
ein unterschiedliches Bild. Während sich
zum Beispiel die Zahl der Leerwohnungen in Bern und Solothurn zurückbildete, kann in Zürich und Olten ein leichter
Anstieg beobachtet werden.
Bestandesmieten steigen nur moderat an.
Angebotspreisanstieg verlangsamt sich.
Im vergangenen Jahr betrug die durchschnittliche Mietpreissteigerung 2,5%.
Der vom BWO vierteljährlich publizierte
hypothekarische Referenzzinssatz für
Mietverhältnisse legt ein relativ träges
Verhalten an den Tag. Anfang Juni 2009
sank der hypothekarische Referenzzinssatz erstmals und Anfang September
2009 gab es eine weitere Senkung. Auch
aufgrund der wirtschaftlichen Lage kann
in nächster Zeit weiterhin von einem moderaten Anstieg des Mietpreisindexes
ausgegangen werden. Zudem scheint es
wahrscheinlich, dass der hypothekarische Referenzzinssatz im Jahr 2011
nochmals sinkt.
Seit gut neun Jahren steigen die Angebotspreise in allen Wohnungskategorien
an. Zur Zeit schwächt sich dieser Anstieg
aufgrund der weiterhin hohen Wohnungsproduktion, der konjunkturellen
Lage und der leicht rückläufigen Dynamik beim Bevölkerungswachstum etwas
ab. Bei den Transaktionspreisen im Eigentumsbereich zeigen sich regional unterschiedliche Entwicklungen.
*Corina Roeleven-meister
Die Autorin ist Redaktorin der Zeitschrift
Immobilia.
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Immobilienwirtschaft Der monat
Fachleute für energieeffizientes Bauen
(Bild: David Adair).
Schweiz
SVIT als Kooperationspartner des
Energie-Coaching
Das neue Beratungsangebot
für energieeffiziente Neubau- und Sanierungsprojekte
der Stadt Zürich wird von
Bauherren immer häufiger
genutzt. Im ersten Jahr haben rund zwanzig unabhängige Fachleute im Auftrag
der Stadt über fünfzig Neubauten und Sanierungen
begleitet. Die Stadt Zürich
übernimmt einen Teil der
Kosten für die externen
Energie-Coachs in Abhängigkeit vom erreichten Energiestandard. Bei einem besonders energiefreundlichen
Projekt werden die vollen
Kosten für das Coaching zurückerstattet. Das Angebot
wurde Mitte 2009 im Rahmen des Legislaturschwerpunkts «Nachhaltige Stadt
Zürich – auf dem Weg zur
2000-Watt-Gesellschaft» lanciert. Die Pilotphase läuft bis
Ende 2012. Der Gemeinderat
entscheidet Anfang 2012, ob
das Angebot als feste Dienstleistung weitergeführt wird.
Neu ist nebst Hauseigentümerverband (HEV Zürich)
auch der SVIT Zürich Kooperationspartner des EnergieCoachings.
Knapper
Wohnraum in
beiden Basel
Der Leerwohnungsbestand
ist im Kanton Baselstadt
um 19% auf 783 freie Wohnungen gesunken, in Baselland um 13% auf 595. Die
Leerwohnungsquote sank dabei indes nur in Basel-Stadt,
nämlich von 0,9 auf 0,7%.
Weil die Bevölkerung durch
die Zuwanderung ständig
wächst, braucht es zusätzlichen Wohnraum. Die Regie20 | immobilia September 2010
rung will noch in diesem Jahr
eine «Strategie zur Wohnraumentwicklung 2011 bis 2016»
vorlegen. Derzeit gibt es im
Stadtkanton rund 105 000
Wohnungen. Innerhalb eines Jahres ergab sich ein
Nettozuwachs von noch 300
Wohnungen. In der gleichen
Zeit erhöhte sich die Bevölkerungszahl um 1200 Personen. In Baselland lag die
Quote der leerstehenden
Wohnungen zuletzt unverändert bei 0,5%, obwohl 1300
neue Logis gebaut wurden.
Die Quote ist seit drei Jahren stabil. Anders ist die
Entwicklung beim Gewerberaum: In Basel-Stadt stiegen die leeren Büroflächen
innerhalb eines Jahres um
58% auf 81 705 m2.
Tiefbau und Wohnungsbau beleben
Baukonjunktur
Die Schweizer Bauwirtschaft
läuft auf hohen Touren. Der
Bauindex Schweiz der Credit Suisse zeigt nur wenige
Anzeichen einer Abschwächung und liegt im 3. Quartal 2010 mit einem Indexstand von 129 Punkten um
9 Punkte über dem Wert
des Vorquartals. Der volatile Tiefbauindex beeinflusst
den Bauindex auch diesmal
massgeblich und setzt seine
Berg- und Talfahrt fort. Dank
nicht nachlassender Aufträge aus dem öffentlichen
Sektor ist er insgesamt ausgesprochen konjunkturresistent und hat die Baukonjunktur in den letzten Quartalen
trotz Schwächezeichen im
Hochbau in Gang halten
können. Der Wirtschaftsbau spürt zwar noch immer
die Folgen der Krise und gewisse Überkapazitäten, die
weitere Rückschlagsgefahr
dürfte jedoch begrenzt sein.
Dem stehen positive Signa-
le im Wohnungsbau gegenüber, wo sich dank anhaltender Zuwanderung, tiefer
Hypothekarzinsen und guter
Konsumentenstimmung Optimismus breitmacht.
Abnahme der Einwanderung
Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz ist 2009
um 84 000 Personen bzw.
1,1% gewachsen und erreichte gemäss definitiven
Zahlen des Bundesamtes für
Statistik (BFS) Ende 2009
den Stand von 7 785 800
Einwohnern. Im Vergleich
zum Vorjahr nahm der Wanderungssaldo um 24% ab
und der Geburtenüberschuss
stieg um 2,3% an. Das Bevölkerungswachstum war in
den städtischen Gebieten
(+1,2%) stärker als in den
ländlichen Gebieten
(+0,9%).
Weniger Menschen packen ihre Koffer für den Umzug in die Schweiz
(Bild: smeyli/photocase.com).
Veränderung der
Haushaltsbudgets
Die Ergebnisse der Haushaltsbudgeterhebung
(HABE) 2008 zeigen deutliche Unterschiede je nach
familiärer Situation und Alter. So steigen beispielsweise die Verkehrsausgaben der
Familienhaushalte mit zunehmendem Alter der Referenzperson, während sie bei
Einpersonenhaushalten und
Paaren ohne Kinder sinken.
2008 betrugen die Konsumausgaben der Haushalte
durchschnittlich rund 5310
CHF pro Monat, was 58%
ihres Bruttoeinkommens
entspricht. Mit 1480 CHF
pro Monat oder 16% des
Bruttoeinkommens machten
die Wohnkosten dabei den
grössten Anteil dieses Postens aus, gefolgt von den
Ausgaben für Verkehr
(8,2%), Nahrungsmittel und
alkoholfreie Getränke
(7,2%), Unterhaltung, Erholung und Kultur (6,9%) sowie Gast- und Beherbergungsstätten (5,7%).
HEV kritisiert
Warnungen der
Banken
Der Hauseigentümerverband
(HEV) kritisiert die Zinsprognosen der Banken. Diese
dienten den Finanzinstituten
nur dazu, das Feld für Hypothekarzinserhöhungen vorzubereiten. Selbst rechnet
der HEV nicht mit einem rasanten Zinsanstieg. Sorgen
bereiten würden den Banken
ohnehin nicht die tiefen
Zinssätze, sondern die
schwindenden Margen, so
der Vorwurf des HEV. Nach
seinen Einschätzungen steht
der Schweizer Immobilienmarkt auf einem soliden
Fundament. Die derzeitige
Situation sei keineswegs mit
der Immobilienblase von
1990 zu vergleichen. Übertreibungen bei den Preisen
seien auf wenige Orte beschränkt.
Bauen+Wohnen
Luzern 2010
Die Messe «Bauen+Wohnen»
vom 30. September bis
3. Oktober in Luzern steht
unter dem Titel Fachwissen
und Freude am Bauen.
300 Unternehmer bieten keine trockene Theorie sondern
praktische Erfahrung. Erstmals an der Messe führt die
Hochschule Luzern das BauVernetzungstreffen für Baufachleute durch. Gesetzter
Messeschwerpunkt ist die Gebäudeerneuerung: In der Sonderschau «Sonne+Energie»
beantworten Energieberater
Fragen der Messebesucher.
Gleichzeitig können interessante Kurzvorträge im Energieforum mitverfolgt werden. Weiter gelangen die
Themen Garten sowie Wohntrends in Küche und Bad zur
Ausstellung.
schutz sowie sozialkulturelle
Ziele zu fördern. Mit der freiwilligen Verpflichtung zu hohen Qualitätszielen von Gebäuden will die SGNI positive
Effekte auf Gesellschaft, Natur und Wirtschaft in der
Schweiz fördern. Die SGNI
zertifiziert Gebäude bezüglich ihrer Nachhaltigkeit und
steht in enger Zusammenarbeit mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen (DGNB). Die Zusammenarbeit verfolgt das Ziel,
das Gebäudezertifizierungssystem der DGNB für die
Schweiz zu adaptieren und
zu einem europäischen Zertifizierungssystem weiter zu
entwickeln.
Bauwirtschaft
lanciert Imagekampagne
In wenigen Tagen öffnen sich erneut
die Tore der Messe
«Bauen+Wohnen» in Luzern.
Gesellschaft für
nachhaltige Immobilienwirtschaft
gegründet
Das Institut für Facility Management der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW hat die
«Schweizer Gesellschaft für
Nachhaltige Immobilienwirtschaft» (SGNI) gegründet.
Die SGNI ist ein gemeinnütziger Verein mit dem Ziel, den
Umwelt- und Gesundheits-
Die schweizerische Bauindustrie erweist sich in einem
konjunkturell immer noch
unsicheren Umfeld weiterhin
als Stütze der Volkswirtschaft: Die nominellen Umsätze im Schweizer Bauhauptgewerbe beliefen sich
im zweiten Quartal 2010 auf
rund 5,1 Mrd. CHF (+4,0%
gegenüber 2009). Der hartnäckige Winter hatte die
Bautätigkeit im ersten Quartal heftig gebremst und zeitweise fast zum Erliegen gebracht. Die wetterbedingten
Ausfälle mussten nun nachgeholt werden, was sich positiv auf die Umsätze ausgewirkt hat. Auch die
Arbeitsvorräte haben sich erfreulich entwickelt. Sie beliefen sich Ende Juni auf 13,2
Mrd. CHF (+10,8%). Der
Baumeisterverband startete
eine nationale Imagekampagne, da namentlich die guten
Arbeitsbedingungen auf dem
Bau zu wenig bekannt sind,
wie eine vom SBV in Auftrag
gegebene Studie zeigt.
International
Ralf Labrenz, CEO Turicon Asset
Management AG.
Alternative Immobilienanlagen im
Ausland
Ausländische Immobilien mit
baugeschichtlichem Hintergrund haben sich während
der Finanzkrise als ausgesprochen sichere Anlage erwiesen. Nun werden solche
Trophy-Anlagen mit langfristiger Ausrichtung und erstklassiger Qualität von
Turicon Asset Management
AG durch die exklusive Partnerschaft mit der italienischen Sorgente Group erstmals auch in der Schweiz
angeboten. Sorgente ist ein
bedeutender globaler Spezialist für qualitativ hochwertige Immobilien mit baugeschichtlichem Hintergrund.
Leichter Gewinnrückgang für
Orascom DH
Die Orascom Development
Holding AG (Orascom DH) hat
in den ersten sechs Monaten
des laufenden Jahres 2010
zwar den Gesamtertrag leicht
gesteigert. Unter dem Strich
fiel der Gewinn aber unter das
Vorjahresniveau. Der Gesamtertrag stieg um 2% auf 282,6
Mio. CHF, der Bruttogewinn
um 6% auf 91,4 Mio. CHF.
Daraus ergibt sich ein Reinge-
winn von 57,2 (59,7) Mio.
CHF, 4% weniger als im Vorjahr. Die Nettoverschuldung
der Gruppe erhöhte sich um
12% auf 346,8 Mio. CHF
nach 310,3 Mio. CHF per
Ende 2009. Das Hotelsegment
ist weiter gewachsen. Der
Bruttogewinn im Hotelbereich
stieg um 48%, die entsprechende Marge kletterte auf
52% nach 40% im Vorjahr.
Unterdessen sank der Immobilien- und Bauertrag auf
124 (127) Mio. CHF. Der Wert
verkaufter Einheiten ab Plan
sank um 8% auf 70 Mio CHF.
Indes stiegen die aus Immobilienvorverkäufen zugesicherten Zahlungen, die in den
nächsten Quartalen erfolgswirksam werden, um 75%
auf 242 Mio. CHF. Die Landverkäufe betrugen lediglich
noch 0,14 (1,9) Mio. CHF.
Auch die Bereiche Town Management (-20%) und Reisen
(-13%) verbuchten niedrigere
Erträge.
Fannie Mae
benötigt noch
mehr Geld
Die Immobilienkrise in den
USA ist immer noch nicht ausgestanden: Der Hypothekenfinanzierer Fannie Mae braucht
erneut staatliche Hilfe im Umfang von 1,5 Mrd. USD, obwohl das Unternehmen seinen
Verlust im zweiten Quartal
deutlich reduzieren konnte.
Im zweiten Quartal verzeichnete Fannie Mae einen Fehlbetrag von 3,1 Mrd. USD. Im
Vorquartal hatte das Unternehmen noch einen Verlust
von 13,1 Mrd. USD verkraften
müssen. Einschliesslich der
jüngsten Milliardenhilfsforderung hat Fannie Mae mehr
als 86 Mrd. USD an direkter
Hilfe vom Staat erhalten. Zusammen mit dem Schwesterinstitut beläuft sich die Unterstützung auf 146 Mrd. USD.
Immobilienwirtschaft Der monat
PERSONEN
Neuer VR-Präsident
der XO Holding
Christian Bubb, der frühere
CEO des Baukonzerns Implenia, wird Verwaltungsratspräsident der Zürcher Immobiliendienstleistungsgruppe
XO Holding mit Sitz in ZürichKloten. Damit wird das Managementteam unter der Leitung von CEO Hans-Peter
Domanig weiter ergänzt. Auf
Stufe Geschäftsleitung stossen
folgende Personen neu dazu:
Ronald Schlegel, ab 1. November 2010 neuer CEO der Avireal AG, Johannes Reis, ab 1. Januar 2011 Leiter des Immobilienportfolios der Winsto AG,
sowie Raffael Brogna. Letzterer übernimmt per 1. November 2010 die Leitung der Zürcher Niederlassung der
Bauengineering AG und per
1. März 2011 deren Geschäftsführung. Eigentümer der XO
Holding ist zu 100% der Churer Unternehmer Remo Stoffel.
Ein neuer Name für die Immobiliengruppe ist derzeit in Ausarbeitung.
Robert Hauri
verlässt H&B
Real Estate AG
Nach beinahe neun Jahren
Partnerschaft hat sich Robert
Hauri entschieden, H&B zu
verlassen und neue berufliche
Herausforderungen anzugehen. Bruno Bächi übernimmt
die Geschäftsführung.
Intep baut Managementberatung aus
Gianfranco Reich wird neues
Mitglied der Geschäftsleitung für den Bereich Managementberatung. Er ist
Maschineningenieur ETH
und Umwelttechniker. Reich
war zuvor als Unternehmensberater und Leiter Corporate
Risk & Insurance Management der Reiter AG, Winterthur, tätig. Die Schwerpunkte
der Managementberatung
liegen in den Segmenten Unternehmensstrategie, Strategieentwicklung, Prozess- und
Produktmanagement, Risikomanagement sowie Qualitäts- und Umweltmanagement.
Neues GL-Mitglied
bei Johnson
Johnson Controls Global WorkPlace Solutions (GWS), globaler Anbieter von Real Estate
und Facility Management
Dienstleistungen, hat Dominique Guido Senn zum Mitglied der Geschäftsleitung von
Johnson Controls in der
Schweiz ernannt. Senn ist seit
über 20 Jahren in der Schweizer Facility-Management-Branche tätig. Er leitet derzeit den
Geschäftsbereich Facility Services für Johnson Controls in
der Schweiz und wird ab Oktober für sämtliche infrastrukturellen FM-Dienstleistungen
verantwortlich zeichnen.
pom
erweitert Team
pom erweitert das Team um
vier neue Consultants mit dem
Ziel, wichtige Kernbereiche
weiter auszubauen. Susanne
Leonhardt unterstützt das
Team FM Monitor, um die
jährlich im Herbst erscheinenden Marktstudie von pom weiter zu stärken. Nadia Mastacchi verstärkt als Consultant
den Bereich Immobilienmanagement. Fabian Schibli wird
als Consultant im Bereich Immobilienmanagement eingesetzt. Andrea Wettstein unterstützt als Consultant das
Kerngeschäft von pom. Zudem
verstärkt die pom International
AG aufgrund der steigenden
Nachfrage auf dem deutschen
Markt ihr Team mit einem
neuen Consultant. Jens
Scharnhorst baut über die
pom International AG mit Sitz
in Berlin die Tätigkeiten von
pom insbesondere in Deutschland aus.
Harziger Verkaufsstart im Andermatt
Swiss Alps
Ende April begann der offizielle Immobilienverkauf im Andermatt Resort von Investor
Samih Sawiris. Während vier
Monaten besassen Schweizer
Bürger ein Vorkaufsrecht für
die geplanten Immobilien in
Andermatt. Diese Frist ist nun
vorüber und der Verkauf der
Luxuswohnungen und Villen
in Andermatt steht auch Ausländern offen. Ziel des Investors ist es, bis Ende Jahr
Wohneinheiten für insgesamt
100 Mio. CHF verkauft zu haben. Gerade bei den 25 luxuriösen Villen harzt es, wie
Andermatt Swiss Alps, eine
Tochter von Sawiris Orascom
Development Holding und
Bauherrin des Milliardenprojekts mitteilt. Auch vom Nobelhotel «The Chedi» wurden von
den 122 Appartements mit 100
bis 200 m2 Wohnfläche bisher
lediglich 11 verkauft. Stagnation der Verkäufe herrscht
auch bei den Wohnungen in
den Häusern Hirsch und Steinadler. Gebaut wird erst, wenn
die Hälfte der Wohnungen eines Gebäudes verkauft ist. Darum wird der Verkauf in den
Hauptmärkten Deutschland,
England und Italien gestartet.
Muss «Gleis 9» nun
weichen oder
nicht?
Sie verstärken
das Team von
pom in der
Schweiz und in
Deutschland.
EINZAHLUNGSSCHEINE.CH
Einzahlungsscheine für Mietzinsinkasso
Projekte
Für den Ausbau des Bahnhofs Oerlikon um die Gleise 7
und 8 braucht die SBB mehr
Raum. Darum soll das 120-jährige einstige Verwaltungsgebäude der Werkzeug- und Maschinenfabrik Oerlikon (MFO)
«Gleis 9» weichen, wie dies
in den Sonderbauvorschriften
Zentrum Zürich Nord vorgesehen ist. Die Stadt hatte aber
vor rund drei Jahren mit einer
Das ehemalige Verwaltungsgebäude der Maschinenfabrik Oerlikon aus
dem Jahr 1889 soll nun
doch verschoben werden.
Studie aufgezeigt, dass das
5600 Tonnen schwere Gebäude mit einer Verschiebung um
63 m gerettet werden könnte. Die Firma Swiss Prime Site,
auf deren Boden das Gebäude
zum Teil zu stehen gekommen
wäre, hatte sich bereit erklärt,
das Backsteingebäude zu retten und die Kosten für dessen
Verschiebung und Installation
am neuen Ort zu übernehmen.
Im Rahmen des Plangenehmigungsverfahrens durch das
Bundesamt für Verkehr macht
die ABB als Besitzerin des Gebäudes gegenüber den SBB
Entschädigung geltend. Die
SBB lehnen dies aufgrund des
Rahmenvertrags aus den Sonderbauvorschriften vorerst ab.
Dank intensiven Bemühungen
aller Beteiligten scheint nun
wieder Bewegung in die Sache zu kommen. Wie Anfang
September in den Medien zu
erfahren ist, will die ABB nun
unter dem Druck der Öffentlichkeit einlenken.
Ein «Hilton»
für Davos
Nach langer Wartezeit haben
in Davos die Bauarbeiten für
das erste Hotel Hilton Garden
Inn der Schweiz im oberen
Qualitätssegment begonnen.
Bauherr und Investor ist der
von AXA Investment Managers Schweiz AG geführte Immobilienfonds AXA Immovation Institutional. Die Hotel
Rinaldi Davos AG ist während
20 Jahren Pächterin des Hotels. Sie übergibt das Management der international ausgerichteten Hilton-Gruppe. Das
Investitionsvolumen für Hotel
und zweigeschossiges Geschäftshaus – in dem sich unter anderem der neue Geschäftssitz der
Generalunternehmung Baulink AG befinden wird – beläuft sich auf rund 50 Mio.
CHF. Das neue Hotel bietet
148 Zimmer und einen Wellnessbereich im Untergeschoss. Geht alles nach Fahrplan, soll in diesem Jahr der
gesamte Aushub beendet werden, sodass man im Frühjahr
2011 mit den Hochbauarbeiten beginnen kann. Der Hotelbetrieb soll Ende November
2012 aufgenommen werden.
Neues Verwaltungsgebäude in
Zollikofen
Auf dem Areal «Meielen» in
Zollikofen BE soll ein Verwaltungsgebäude des Bundes
mit insgesamt 700 Arbeitsplätzen entstehen. Im Auftrag
des Bundesamtes für Bauten
und Logistik (BBL) wurde zu
diesem Zweck ein Gesamtleistungswettbewerb durchgeführt. Basierend auf der
Empfehlung des Preisgerichtes hat das BBL den Zuschlag
an den Totalunternehmer
Gross Generalunternehmung
AG aus Brugg erteilt. Insgesamt zehn Planungsteams
hatten sich mit ihren Projekten für das neue Verwaltungsgebäude mit 700 Arbeitsplätzen auf dem Areal
«Meielen» in Zollikofen
präqualifiziert. Die beste Umsetzung sah die Jury im Projekt «Cinquecento» der Gross
Generalunternehmung AG
aus Brugg. Das Siegerprojekt
wurde entworfen durch die
Liechti Graf Zumsteg Architekten AG aus Brugg.
Ansicht von Kreuzung Eichweg / Länggasse, Siegerprojekt
Abbildung: BBL
Das neue Verwaltungsgebäude aus
Perspektive der Kreuzung Eichweg/
Länggasse.
Fitnesspark
Einstein
Mitten in der Stadt St.Gallen
hat das Fitnesszentrum Einstein seine Tore geöffnet. Im
Gebäudeinnern stehen Trainingsmöglichkeiten und ein
grosszügiger Wellnessbereich mit individuellen Behandlungsmöglichkeiten und
Massagen zur Verfügung.
Um das Atrium mit Wasserbecken sind alle weitern
Räume angeordnet. Das Tageslicht wurde mit grosser
Sorgfalt geplant und bewusst
in das Gebäude geleitet.
Der Wellnessbereich am Tag mit
halbgeöffnetem Oblicht (Bild: Robert Narr, www.fotopanorama.eu).
UNTERNEHMEN
Solides Halbjahr
für Mobimo
Im ersten Halbjahr 2010
hat die Mobimo Holding AG
einen Reingewinn von 28,8
Mio. CHF erwirtschaftet. Die
Mieteinnahmen stiegen um
30% auf 43,7 Mio. CHF. Der
Wert des Gesamtportfolios
erhöhte sich um 7,5% auf
2019 Mio. CHF – dies dank
dem Erwerb eines umfangreichen Gebäudekomplexes
in Lausanne. Per 30. Juni
2010 sank die Leerstandsquote auf 6,5% (Vorjahr:
6,7%). Momentan realisiert
Mobimo fünf Bauprojekte
mit insgesamt 235 Wohnungen und einem Investitionsvolumen von 310 Mio. CHF
für den Anlagebestand sowie
174 neue Wohnungen zum
Verkauf als Stockwerkeigentum. Die Realisierung des
Mobimo-Towers kommt
planmässig voran und bereits sind über ein Drittel der
angebotenen Wohnungen
verkauft oder reserviert.
Halbjahreszahlen
der PSP
Die PSP Swiss Property AG
(PSP) hat im ersten Semester 2010 den Gewinn ohne
Liegenschaftserfolge gesteigert und die Erwartungen
der Analysten übertroffen.
Der Reingewinn fiel zwar um
7,2% auf 112,9 Mio. CHF.
Ohne Liegenschaftserfolge,
das heisst ohne Bewertungsdifferenzen sowie ohne realisierten Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen, stieg er
indes um 9,4% auf 74,9. Mio
CHF. Der EBITDA ohne Neubewertungseffekte betrug
117,7 (Vorjahr: 109,8) Mio.
CHF; der Liegenschaftenertrag verringerte sich aufgrund der getätigten Immobilienverkäufe auf 130,3
(135,0) Mio. CHF. Die Neubewertung der Liegenschaften führte zu einer Aufwertung um 47,6 Mio. CHF. Die
Leerstandsquote stieg leicht
auf 8,2% von 7,5%, wobei
allerdings 1,8 Prozentpunkte
auf laufende Sanierungen
zurückzuführen seien. Das
Kernportfolio mit einem
Wert von 4,4 Mrd CHF wies
nur einen Leerstand von
3,2% auf. Den grössten Anteil am Leerstand trägt das
Portfolio Zürich-West (Wert
0,6 Mrd. CHF) mit 3,8 Prozentpunkten. Der Wert des
Immobilienportfolios betrug
rund 5,1 (Ende 2009: 5,0)
Mrd CHF.
Immobilienwirtschaft vERBRAUCHSABHÄNGIGE wasserkostenabrechnung
Wasserrechnung nach Verbrauch
Der Schweizerische Verband für Wärme- und Wasserkostenabrechnung (SVW)
hat ein neues Abrechnungsmodell für die verbrauchsabhängige
Wasserkostenabrechnung (VWKA) entwickelt.
Wasserkosten in Schweizer Wohnungen pro Jahr in CHF für Durchschnittsverbrauch von 105 m3 (Bilder: NeoVac ATA AG).
rED. steter Aufwärtstrend. Die Kosten für
Frischwasser, Abwasser und Warmwassererzeugung nehmen tendenziell laufend zu. Damit Wohnungsnutzer ihren
eigenen Verbrauch bezahlen, werden
bereits in jedem zweiten Neubau Wasserzähler installiert. Für die Kostenabrechnung gab es bisher keine Richtlinie
– das ändert nun ein neues Abrechnungsmodell für die verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung (VWKA),
das vom Schweizerischen Verband für
Wärme- und Wasserkostenabrechnung
SVW ausgegeben wird.
Wasser ist selbst in der Schweiz
ein kostbares Gut. So bezahlt man in einer
Durchschnittswohnung für den Warmund Kaltwasserverbrauch bis 1000 CHF
pro Jahr. Da die Konsumdifferenzen zwischen vergleichbaren Wohnungen enorm
sind, kommen vermehrt Wohnungswasserzähler zum Einsatz. Auch bei Altbauten werden immer häufiger Messgeräte
nachgerüstet, um künftig eine gerechte Abrechnung zu gewährleisten. Währenddem für die verbrauchsabhängige
Heizkostenabrechnung (VHKA) ein Abrechnungsmodell vorhanden ist und von
der Branche angewandt wird, fehlte bisher eine ähnliche Grundlage für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Was24 | immobilia September 2010
serkosten. Dabei stellen sich Fragen, wie
beispielsweise Anteil Grundkosten, Detaillierungsgrad, Abrechnung allgemeine Waschmaschinen usw.
Willkommene Richtlinie. Das Abrechnungsmodell für die verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung (VWKA)
gibt auf diese Fragen Antwort. Die empfohlene Abrechnungsstruktur stützt sich
auf umfangreiche Untersuchungen der
Wasserkosten und der Verbrauchsarten in Mehrfamilienhäusern. Im Anhang
der Broschüre sind die statistischen Resultate dieser Untersuchungen ersichtlich. Das Abrechnungsmodell zeigt den
Aufbau der Abrechnung anhand von Beispielen zu Kostenaufstellung, Ablesequittung und Wohnungsabrechnung.
Ebenfalls wird auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und die technischen
Voraussetzungen eingegangen. Die
VWKA steht häufig in engem Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung (VHKA). Beide Systeme sollten technisch und administrativ
aufeinander abgestimmt sein, wodurch
die Wasserkostenabrechnung mit geringem Mehraufwand realisiert werden kann.
Gut abgestützt. Ein Rechtsgutachten be-
stätigt die Vereinbarkeit des Abrech-
nungsmodells mit dem geltenden Mietrecht. Die Anwendung des Modells bei
verbrauchsabhängiger Wasserkostenabrechnung wird auch vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft
(SVIT Schweiz) und dem Schweizerischen
Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz empfohlen. Da sich mit dem
Schweizerischen Verband für Wärmeund Wasserkostenabrechnung (SVW) alle schweizweit tätigen Abrechnungsfirmen nach dem neuen Abrechnungsmodell
richten, dürfte in Zukunft eine möglichst
einheitliche Abrechnungspraxis gewährleistet sein.
Bezugshinweis
Die Broschüre «Verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung (VWKA) – Abrechnungsmodell» kann einfach
bezogen werden.
Dies am besten durch Download:
www.svw-asc.ch, Rubrik
«Downloads & Links» oder
durch Bestellung beim:
SVW/ASC
Schweizerischer Verband für
Wärme- und Wasserkostenabrechnung
Postfach 133, 9475 Sevelen
Tel. +41 81 785 16 10
Fax +41 81 785 17 33
info@svw-asc.ch, www.svw-asc.ch
«WER GARANTIERT
MEINE VERSORGUNGSSICHERHEIT?»
DER ÖLTANK IM KELLER.
Wie verlässlich und bewährt Heizöl ist,
selber auswählen können. Was Ihnen
zeigt sich im Krisenfall. Nicht nur weil man
die zusätzliche Unabhängigkeit gibt,
sich mit der eigenen Reserve im Öltank
dann zu kaufen, wenn der Preis sehr vor-
seine persönliche Versorgungssicherheit
teilhaft ist. Sie sehen, Heizen mit Öl bleibt
aufbauen kann, sondern auch darum weil
auch in Zukunft die attraktive, wirtschaft-
unser Heizöl aus mehreren Regionen
liche und saubere Lösung. Mehr Informa-
stammt und auf verschiedenen Verkehrs-
tionen zum Heizöl erhalten Sie unter
wegen transportiert wird. Zudem kann es
0800 84 80 84 oder www.heizoel.ch
über Jahre im Inland gelagert werden – in
den Handels-Depots und Pflichtlagern.
Dazu kommt, dass Sie sich – im Gegensatz
zum Erdgas oder Strom – den Lieferanten
Immobilienwirtschaft vERBRAUCHSABHÄNGIGE wasserkostenabrechnung
«Wasser- und Energiekosten werden massiv gesenkt»
Im Interview beleuchtet Patrik Lanter, CEO NeoVac ATA AG,
Impulse, Stellenwert und Praxiserfahrungen im Zusammenhang
mit der Verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung (VWKA).
Zur Person
Patrik Lanter,
CEO NeoVac ATA AG und
Autor des neuen VWKAAbrechnungsmodells.
Thomas KAsaharA* – Patrik Lanter, Sie sind CEO der
NeoVac ATA AG und mit Ihrem Unternehmen Mitglied des Schweizerischen
Verbandes für Wärme- und Wasserkostenabrechnung (SVW). Was waren die
Impulse für die Erstellung eines Abrechnungsmodells zur verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung?
_Patrik Lanter: Der Schweizerische Verband
für Wärme- und Wasserkostenabrechnung
vereinigt die führenden Schweizer Firmen,
die sich aktiv für den verantwortungsbewussten Umgang mit Wärmeenergie und
Wasser einsetzen. Unsere Erfahrungen in
der Praxis haben gezeigt, dass die Wasserkosten, d.h. die Kosten für Frisch- und Abwasser, in den Nebenkostenabrechnungen
ein bedeutender und zunehmender Kostenfaktor sind. Der Grossteil der Kosten
wird durch die Wasserversorgung respektive Abwasserentsorgung nach der Bezugsmenge in Rechnung gestellt. Ein Grossteil
der Kosten ist somit direkt vom Verbrauch
der Nutzer abhängig. Dieser Verbrauch ist
wiederum unterschiedlich und von der Belegungsintensität und vom Nutzerverhalten abhängig. Die verbrauchsabhängige
Wasserkostenabrechnung (VWKA) schafft
Gerechtigkeit, indem sie für eine verursachergerechte Verteilung der Kosten innerhalb von Mehrparteienhäusern sorgt.
_Was ist der Stellenwert Ihres neuen
Abrechnungsmodells?
Wie der Name sagt, handelt es sich um ein
Modell bzw. Hilfsmittel und somit um eine
Empfehlung des Schweizerischen Verbandes für Wärme- und Wasserkostenabrechnung SVW, dessen Mitglieder schweizweit tätig sind. Die verbrauchsabhängige
Wasserkostenabrechnung (VWKA) steht
häufig in engem Zusammenhang mit der
Die VWKA schafft
Gerechtigkeit durch
verursachergerechte
Kostenverteilung in
Mehrfamilienhäusern.»
Patrik LAnter, CEO NeoVac ata AG
verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA). Beide
Systeme sollten aufeinander technisch und
administrativ abgestimmt sein, damit die
Wasserkostenabrechnung mit geringem
Mehraufwand realisiert werden kann.
_Ist Ihr Abrechnungsmodell zur verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung (VWKA) mietrechtskonform?
Ja, absolut. Die Inhalte unserer Broschüre
«Verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung (VWKA) – Abrechnungsmodell»
wurden durch den bekannten Zürcher Mietrechtspezialist Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt, hinsichtlich Vereinbarkeit mit dem
geltenden Mietrecht beurteilt und für gut
befunden. Zudem sei erwähnt, dass das Abrechnungsmodell auch durch den Schweizerischen Mieterinnen- und Mietverband
Deutschschweiz zur Anwendung empfohlen wird, was sicher nicht der Fall wäre,
wenn es nicht mietrechtskonform wäre.
Überdies liegt die Anwendungsempfehlung des SVIT Schweiz vor. Auch der Hauseigentümerverband Schweiz hat sich nicht
ablehnend gegenüber dem VWKA-Modell
geäussert.
_Wie muss die Einführung der VWKA
dem Mieter mitgeteilt werden?
_Der Vermieter muss die Nettomietzinserhöhung für die VWKA-Investition und die
Anpassung der Nebenkostenpositionen
dem Mieter formell unter Verwendung des
amtlichen Formulars für Mietzinserhöhungen des jeweiligen Liegenschaftskantons
begründet mitteilen, dies unter Beachtung
der Kündigungsfrist zuzüglich mindestens
10 Tage. Die Erhöhungsanzeige wird deshalb mit Vorteil unter Beizug eines Mietrechtsspezialisten vorgenommen, wie zum
Beispiel aus den Reihen des SVIT.
_Sind Sie der Auffassung, dass die
verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung flächendeckend schweizweit
eingeführt werden muss, d.h. sind Sie
ein absoluter Verfechter?
_Nein, absolut nicht. Ich sehe das Ganze
pragmatisch und wirtschaftlich an. Erstens handelt es sich um eine Empfehlung.
Der Entscheid liegt somit grundsätzlich
in der Privatautonomie des Vermieters.
Zudem sollte die Einführung der verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung auch unter dem Strich sinnvoll
sein und sowohl für den Mieter als auch
für den Vermieter aufgehen. Insbesondere bei bestehenden Bauten (Altbauten)
können die auf den Mieter überwälzbaren Investitionskosten die individuellen
Einsparungen übersteigen. Bei Neubauten hingegen erachte ich den Einbau von
Installationen für die verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung generell als
angebracht. Vor allem im Zeitalter steigender Energiepreise weisen die Mietobjekte mit verbrauchsabhängiger Wasserkostenabrechnung einen Marktvorteil auf.
Dieser wird sich in Zukunft noch vermehrt
akzentuieren.
_Gibt es Beispiele in der Praxis, wo
die Einführung der Verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung erfolgreich war?
_Was beim Strom und bei der Telefonie
längst Standard ist, setzte Swiss Life in
ihren Liegenschaften auch beim Wasser
zu einem grossen Teil um: das Verursacherprinzip. Seit 2005 wurden in nahezu 10 000 Wohnungen von Swiss Life,
einem der grössten privaten Schweizer Immobilieneigentümer, Messgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs
installiert. Auslöser des Grossprojektes
war die Auslagerung der Betriebskosten
aus den Mietzinsen. Dabei wurden die
einzelnen Kostenpositionen analysiert
und erkannt, dass die Wasserkosten einen zunehmenden Kostenfaktor darstellen, jedoch nicht in jeder Gemeinde, da
die Wasserversorgungen in ihrer Tarifgestaltung autonom sind. Aufgrund der
stark schwankenden Kosten für Frisch-
und Abwasser wurde für die Nachrüstung der Messtechnik in bestehenden
Gebäuden eine Nutzschwelle definiert,
welche die Wirtschaftlichkeit des Systems gewährleistet. Mittlerweile wurden
bereits tausende von Wohnungen mehrmals verbrauchsabhängig abgerechnet.
Im Durchschnitt wurde ein Wasserkonsum von 105 m3 pro Wohnung und Jahr
ermittelt. Durch die Zapfstellenmessung
ist eine sehr detaillierte Auswertung der
Je nach Installationsaufwand und Höhe der
örtlichen Wassertarife
kann eine Messung auch
unwirtschaftlich sein.»
Patrik LAnter, CEO NeoVac ata AG
Verbrauchsdaten möglich. Am meisten
wird mit Konsumanteil von 30% auf der
Toilette verbraucht. Für Baden und Duschen werden weitere 23% verbraucht.
Erwartungsgemäss sehr unterschiedlich
zeigt sich der Verbrauch zwischen den
Wohnungen. Gut zwei Drittel der Wohnungen konsumieren unter 100 m3 pro
Jahr und sind damit für ungefähr 40%
des Gesamtverbrauchs verantwortlich,
währenddem ein Drittel bis 300 m3 und
mehr verbraucht. Die Tatsache, dass eine Minderheit von einem Drittel knapp
60% des Wassers konsumiert, macht
die Mehrheit der Konsumenten zu Profiteuren der verbrauchsabhängigen Abrechnung. Und dies mit bis zu mehreren
Hundert Franken jährlich.
_Kosten sind das eine, gibt es auch
Einsparungen im Wasserbereich?
_Nachweislich ja, da auch das Sparverhalten durch die Einführung der verbrauchsabhängigen
Wasserkostenabrechnung untersucht wurde. Das
Verursacherprinzip bewirkte im Durchschnitt eine Reduktion des Wasserkonsums um 19%. Da 30% des Wasserkonsums auf Warmwasser entfallen, wird
damit auch massiv Heizenergie eingespart. Umgerechnet auf die rund 10 000
in diesem Grossprojekt ausgerüsteten
Wohnungen wird jährlich eine Energie mit einem Heizöläquivalent von ca.
600 000 Litern eingespart. Mit dieser
Menge liesse sich die Erde in einem Personenwagen rund 250-mal umrunden.
_Wie ist der aktuelle Stand beim Projekt der Swiss Life?
_Am 12. März 2010 wurde das Projekt «Einführung der Wasserkostenabrechnung» im
feierlichen Rahmen abgeschlossen, zusammen mit Immobilien-Verantwortlichen der
Swiss Life-Gruppe. Ich habe mich bei Walter Kuen, Leiter Portfoliomanagement bei
der Swiss Life Property Management AG,
und Andreas Ingold, CEO der Livit AG,
persönlich bedankt für das wegweisende Projekt und gleichzeitig
einen umfangreichen Projektbericht über die Einführung und Wirkung der VWKA
überreicht. Noch nicht abgeschlossen ist hingegen die
laufende Nachrüstung von
Bauten im Rahmen von Sanierungen. Selbstverständlich für Swiss Life ist insbesondere die Ausrüstung von Neubauten mit
Kaltwassermessung, da dort der Nutzwert
durch die geringen Mehrkosten besonders
hoch ausfällt.
_Wie schätzen Sie die Zukunft bezüglich Wasserkostenabrechnung ein?
_Bei Neubauten im Mehrfamilienhausbereich ist die verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung (VWKA) schon
heute mehrheitlich der Fall und somit
schon beinahe Standard. Dies dürfte sich
in Zukunft weiter akzentuieren. Bei bestehenden Mehrfamilienhäusern (Altbauten) hingegen stehen wir noch in der Anfangsphase. Die mittlerweile etablierten
Produkte zur Nachrüstung, die steigenden Wassertarife und der allgemeine Sanierungstrend werden aber auch hier für
einen verstärkten Einsatz der verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung sorgen. Dies hat das Beispiel
von Swiss Life eindrücklich gezeigt. Zuversichtlich bin ich insbesondere deshalb, weil die Mieter – in Anbetracht der
steigenden Kosten – vermehrt nicht mehr
willens sind, Wasserkosten unbesehen
nach einem starren Verteilschlüssel wie
z.B. nach Wohnungsflächen zu übernehmen. Letztlich ist der schonungsvolle
Umgang mit unseren Ressourcen ein Gebot unserer Zeit – eine verbrauchsabhängige Abrechnung schafft hierzu eine
wichtige Grundlage.
*THOMAS KAsahara
Stv. Direktor SVIT Schweiz, Redaktor Immobilia
Immobilienwirtschaft Nachhaltige Immobilienentwicklung
Nachhaltig bauen heisst langfristig
Wer nachhaltige Immobilienportfolios und Objekte will, muss langfristig denken
und den gesamten Lebenszyklus mit ein beziehen. Die beiden Autorinnen zeigen
im nachfolgenden Beitrag Wege zu einem nachhaltigen Immobilienmanagement auf.
Marion Peyinghaus & Vanessa Caspar* Gesamter Lebenszyklus. Nachhaltigkeit
ist im Immobilienmarkt in aller Munde.
Labels zur Zertifizierung konkurrenzieren sich gegenseitig, grüne Immobilienfonds positionieren sich bestens im
Markt und Unternehmen sind auf der Suche nach der richtigen Nachhaltigkeitsstrategie. Die Vielschichtigkeit der Fragestellungen zeigt die Komplexität des
Themas. Wer nachhaltige Immobilienportfolios und Objekte will, muss langfristig denken und den gesamten Lebenszyklus mit ein beziehen.
Labels und Bewertungen – wichtige Bausteine der Nachhaltigkeit. Leed, Bream
Bild: kallejipp/photocase.com.
oder das DNGB-Zertifikat sind heute die
am meisten nachgefragten Nachhaltigkeitslabels. Will man ein solches erwerben, gilt es, zahlreiche Kriterien aus den
Themenfeldern Ökologie, Ökonomie und
Gesellschaft zu erfüllen. Die Prozesse
müssen transparent sein und die Investitionen sind nicht unbeträchtlich. Nicht
selten heisst es daher, Zertifizierungen
seien zu teuer und ihr Mehrwert sei nicht
immer erkennbar.
Trotz dieser kritischen Stimmen
wird heute breit in die Nachhaltigkeit investiert. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die Medien, die gerne Informationen über nachhaltig angelegte
Projekte, energieeffiziente Gewerbeimmobilien oder die Erlangung von Nachhaltigkeitszertifikaten aufgreifen. Investoren lassen sich immer häufiger von der
Rentabilität «grüner» Investments überzeugen und werden durch Umfrageergebnisse bestätigt, die die Bereitschaft
von Käufern und Mietern aufzeigen, höhere Preise für nachhaltige Immobilien
zu zahlen.Nachhaltigkeit lässt sich jedoch nicht allein über Zertifikate bzw.
Labels erzielen. Eine zukunftsgerichtete
Investitionspolitik muss weiter greifen
und beginnt mit einer nachhaltigkeitsbezogenen Bewertung des Immobilienbestands. Das CCRS – Center for Corporate
Responsibility and Sustainability – der
Universität Zürich hat mit dem ESI-Faktor eine Methodik entwickelt, welche die
Wertentwicklung von Nachhaltigkeitsinvestitionen nachweist. Auf Basis der
DCF-Bewertung kann einer Immobilie
ein Nachhaltigskeitszu- oder -abschlag
erteilt werden. Damit wird den oft stark
denken
image- und prognosegetriebenen Nachhaltigkeitsbestrebungen ein Wert gegeben.
Institutionelle und öffentliche Investoren Ressourceneinsatz – permanent optimiesetzen vor diesem Hintergrund vermehrt ren. Personalkosten sind der massgeauf die Kompetenzen und Erfahrungen von bende Treiber in der Bewirtschaftung
Facility Managern. Insbesondere bei gros- und dem Management von Immobilien.
Langfristigkeit in der Planung – ein Muss. sen Objekten mit einer komplexeren Nut- Führungskräfte stehen permanent vor
Nachhaltige
Immobilienentwicklung zerstruktur und einem hohen Publikums- der Herausforderung, vorausschauend
heisst insbesondere eine langfristig an- verkehr hat sich der Einsatz von Spezialisten zu planen, um Mitarbeitende möglichst
gelegte Planung der Nutzungsphasen. bewährt. Der Facility Manager wirkt vor al- optimal einzusetzen. Personalkosten lasDazu gehören sowohl die Flexibilität lem als Scharnierstelle zwischen Investo- sen sich auf der Basis des Immobilienbeder Immobilie hinsichtlich der sich än- ren, Nutzern, Architekten und Fachplanern stands und des geplanten Investitionsvodernden Nutzerbedürfnisse als auch die und wägt Anforderungen auf qualitative lumen berechnen. Da letzteres häufig
und monetäre Wei- schwankt, zum Beispiel durch einen Inse ab. Entscheidun- standhaltungsrückstau oder einen wachNachhaltigkeit ist nicht nur
gen erfolgen auf der senden Immobilienbestand, müssen die
eine Frage des Bauens. Auch
Basis von langfristi- Personalressourcen für einen Entwickdas Management und der Begen Szenarien: Wie lungshorizont berechnet werden. Neben
trieb der Immobilien muss in
entwickeln sich die den rein monetären Faktoren «Lohn- und
Betriebskosten in Lohnnebenkosten» ist dabei auch die
der Nachhaltigkeitsbetrachden nächsten 15 qualitative Perspektive von Bedeutung:
tung berücksichtigt werden.»
Jahren bei einer Das Know-how und die Kompetenzen
werterhaltenden In- der Mitarbeitenden müssen laufend weistandsetzungspoli- ter entwickelt und ständig dem neuesten
tik? Wie bei einer Wissenstand angepasst werden.
Strategie, die nur Als Beispiel sei hier die Situavorausschauende Gestaltung der Be- bei Bedarf Instandhaltungsmassnahmen tion eines Investors im Gesundheitswetriebsprozesse. Geschichten von hohen realisiert? Wie lassen sich Besucherströme sen dargestellt: dessen Portfolio war auf
Nachfolgeinvestitionen, die aufgrund zu im Gebäude leiten und Warteflächen opti- ein fünfjähriges hohes Wachstum ausgespät eingeplanter Brandschutzanlagen, mieren, um einen maximalen Auslastungs- legt, danach sollten die Planungs- und
unzureichender
Entsorgungsflächen grad zu erreichen? Welche Bodenbeläge Bauleistungen abflachen. Quantifiziert
oder nur beschränkt möglichem Einsatz tragen sowohl dem Gebäudeimage als auch wurde der notwendige Personalbedarf
von Reinigungsgeräten entstehen, sind der Beanspruchung durch den Nutzer und auch das maximal mögliche Investikeine Anekdoten. Ebenfalls zu Lasten ei- Rechnung und sind einfach zu warten bzw. tionsvolumen aber auf der Basis eines
ner kurzsichtigen Planung gehen teure zu ersetzen? Die Beantwortung all dieser gleich bleibenden Personalbestands. Als
Fragen hat eine Relevanz für den nachhal- Lösung wurde schliesslich ein Mix aus
Umbauten bei Nutzungsänderungen.
Beim Wechsel von der Bau- zur tigen Investitionserfolg im Immobilienma- Projektpriorisierungen, organisatoriBetriebsphase ändern sich die Verant- nagement, wie die Marktanalyse FM Moni- schen Massnahmen und Neueinstellungen gewählt.
wortlichkeiten. Neue Schnittstellen stel- tor 2010 klar aufzeigt.
len die involvierten Akteure vor grosse Herausforderungen. Ein konsequent
umgesetztes und frühzeitig eingerichtetes Datenmanagement kann vieles
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erleichtern und den Aufwand für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen erheblich minimieren. Klar
definierte Prozesse ermöglichen den Beteiligten, übergreifend zu denken und zu
handeln. Nachhaltigkeitsmassnahmen
Arbeiten Sie am richtigen Ort?
können so von einer Phase in die nächste
Sie haben die Wahl...
«transportiert» und wesentlich effizienter umgesetzt werden. Wichtig ist die InIhre Fachfrau für die Stellensuche.
tegration dieser Massnahmen in die Immobilienmanagementprozesse: Damit
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können Redundanzen vermieden und
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Schnittstellen eliminiert werden. Der Iniris.lentjes@lentjes-consulting.ch
formationsfluss wird sicher gestellt und
das Bewusstsein für die Nachhaltigkeit
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bei allen Beteiligten geschärft.
Immobilia: 17.2 / 17.3. / 14.4. / 12.5. / 16.6. / 14.7. / 18.8. / 15.9. / 13.10. / 17.11.2010
Immobilienwirtschaft Nachhaltige Immobilienentwicklung
Im Falle eines institutionellen Investors in
Gewerbe- und Wohnimmobilien ging es
um die Fragestellung, wie ein kontinuierlich wachsender Immobilienbestand bei
gleich bleibenden Personalzahlen bewältigt werden kann. Als Lösung wurden auf
der Zeitachse nicht nur der zukünftige Personalbedarf abgebildet, sondern auch organisatorische Massnahmen innerhalb des
Unternehmens, die einer Zunahme entgegenwirken. Eine Bereinigung der Dienstleistungsverträge, der IT-Systeme und der
Reportinganforderungen sind nur drei Beispiele, die zu einem reduzierten Personalbedarf führten.
Scorecards – ein integrierter Blick auf
die Nachhaltigkeit. Die Auswahl des rich-
tigen Labels, die Bewertung von Investitionen, die vorausschauende Planung der
Bewirtschaftung und der angemessene
Einsatz des Personals sind die zentralen
Elemente einer umfassenden Nachhaltigkeitsstrategie im Immobilienmanagement.
Zusammengefasst werden all diese Elemente in sogenannten NachhaltigkeitsScorecards, die einen guten Überblick über
die aktuelle Situation geben.
Um die Realisierung strategischer
Vorgaben bis auf die operative Ebene sicherzustellen, hat sich in der Praxis weitgehend die Methode der Balanced Scorecard
etabliert. Sie basiert auf Kennzahlen und
auf der These, dass Entscheidungen nicht
nur aufgrund von finanziellen Überlegungen, sondern ganzheitlich, das heisst unter
Einbezug von Kunden, Prozessen und Innovationen getroffen werden sollten. In der
Immobilienbranche, insbesondere im Bereich der Nachhaltigkeit, konnte sich diese Methodik allerdings noch nicht wirklich
etablieren. Dies ist umso bedauernswerter, als mit einer Nachhaltigkeits-Scorecard die Umsetzung von definierten Nachhaltigkeitszielen über klare Messgrössen
und Zielwerte transparent gesteuert und
geprüft werden kann. Der aktuelle Erfüllungsgrad der Nachhaltigkeitsziele kann
auf diese Weise zu jedem Zeitpunkt ermittelt werden.
Das Instrument der Nachhaltigkeits-Scorecard wird in Zukunft sicher an
Bedeutung gewinnen. Erste umfassende Projekte sind bereits am Laufen. Ein
schweizerischer Finanzdienstleister ist
zurzeit daran, seine bestehende Balanced
Scorecard um einen umfassenden Nach30 | immobilia September 2010
haltigkeits-Kriterienkatalog zu erweitern.
Der Katalog berücksichtigt soziale, ökonomische und ökologische Aspekte und trägt
dem heutigen Verständnis von Nachhaltigkeit Rechnung. Nachhaltige Immobilien
sind heute weit mehr als nur grün. Im Gegenteil, sie werden immer ökonomischer
und damit für Investoren immer interessanter. So führen beispielsweise sozialere Arbeitsplatzkonzepte zu einer erhöhten
Produktivität der Mitarbeitenden. Die Betriebs- und Energiekosten beeinflussen
massgeblich die Rendite und ein verkehrstechnisch gut erreichbarer Standort bringt
sowohl auf Mitarbeiterseite als auch im
finanziellen Bereich zahlreiche Vorteile.
Die Nachhaltigkeits-Scorecard bezieht die Sicht der verschiedenen Rollen,
d.h. des Investors, des Eigentümers, des
Bauherrn, aber auch des Bewirtschafters
und des Nutzers der Liegenschaft mit ein
und zeigt mögliche Synergien bzw. Konflikte zwischen den einzelnen Rollen- und
Nachhaltigkeitszielen auf. Die Grundlage
dafür bilden zuverlässige, einfach zu erhebende Messgrössen, die einen differenzierten Vergleich der Objekte ermöglichen.
Welche Nachhaltigkeitsziele und Sollwerte
erreicht werden müssen, hängt von der
Nachhaltigkeitsstrategie des Unternehmens sowie von der Phase im Lebenszyklus einer Immobilie ab. Nachhaltigkeit kann
zu Beginn eines Lebenszyklus am wirkungsvollsten geplant und umgesetzt werden. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die
Standortwahl und die Qualität des Gebäudes als auch in Bezug auf die Kostenfolgen
im Laufe des gesamten Lebenszyklus.
Nachhaltigkeits-Scorecards werden in der Regel für einzelne Objekte erstellt. Durch Aggregation können aber ganze Portfolios abgebildet werden. Wie auf
Objektebene lassen sich durch den Soll-IstVergleich auch auf Portfolioebene Massnahmen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit ableiten. Ein klassisches Ampelsystem
zeigt den aktuellen Nachhaltigkeitsstatus
eines Objekts resp. Portfolios auf und
schafft die Basis für die Priorisierung von
Investitionsentscheiden für ein nachhaltigeres Immobilienportfolio.
Fazit. Nachhaltiges Immobilienmanage-
ment zahlt sich heute bereits aus. Trotz
hohem finanziellem und personellem Ressourcenaufwand steigen Zertifizierungen
und differenzierte Bewertungen unter Be-
rücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten stark an und erzielen eine grosse
Imagewirkung.
Aber nicht nur die Immobilienobjekte an sich, sondern auch deren Management werden je länger je häufiger
differenziert beleuchtet und im Sinne der
Nachhaltigkeit optimiert. Für eine erfolgreiche Umsetzung von Nachhaltigkeit in der
Bau- und Betriebsphase müssen Nachhaltigkeitsziele strategisch verankert werden
und in alle operativen Prozesse einfliessen.
Der frühzeitige Einbezug eines Facility Managers garantiert dabei eine phasen- und
rollenübergreifende Planung.
Neben der Optimierung der Prozesse werden auch die Personalplanung
und der Ressourceneinsatz zunehmend kritisch hinterfragt. Die Kosten in diesen Bereichen lassen sich auf Basis des geplanten
Investitionsvolumens für künftige Jahre berechnen. Nachhaltige Investitionsentscheide und gezielte Massnahmen werden damit möglich.
Um Nachhaltigkeit greifbar zu machen, eignet sich das Konzept einer Nachhaltigkeits-Scorecard. Sie schafft Transparenz und macht Investitionen in
Nachhaltigkeit messbar. Die Scorecard als
Controlling-Instrument, das den sozialen,
ökonomischen und ökologischen Nachhaltigkeitsstatus einer Immobilie periodisch
prüft und aktiv steuert, stellt die optimale
Grundlage dar, um aus den Herausforderungen von morgen die Chancen von heute zu machen. Die KBOB (Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftenorgane der öffentlichen Bauherren) und IPB (Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren)
haben im September unter dem Titel: «Nachhaltiges Immobilienmanagement: Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute» eine Handlungsanleitung zu nachhaltigem
Immobilienmanagement veröffentlicht.
Die Publikation wird beim Bundesamt für Bauten und Logistik, BBL, Vertrieb Bundespublikationen, CH-3003 Bern,
www.bundespublikationen.admin.ch unter der Bestellnummer: 620.001.d und 620.001.f in deutsch und französisch
erhältlich sein.
* Dr. Marion Peyinghaus
Dr. Marion Peyinghaus ist Partnerin beim
Beratungsunternehmen pom+Consulting
AG mit Sitz in Zürich.
* Vanessa Caspar
Vanessa Caspar ist Consultant beim
Beratungsunternehmen pom+Consulting
AG mit Sitz in Zürich.
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Immobilienrecht Jus-News
Grundstückgewinnsteuer bei Ab
Das Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich hat entschieden, dass sich
die Grundstückgewinnsteuer bei einem Abbruchobjekt nur am Landwert.
orientieren solle.
Keine zusätzliche steuerliche Belastung: ein Abbruchobjekt (Bild: five/photocase.com).
Peter Burkhalter & Boris Grell* Ausgangslage. Im Januar 2005 verkaufte A
ein Grundstück, auf welchem ein Wohnhaus mit Scheune sowie ein Hühnerhaus
standen. Im zugehörigen Kaufvertrag wurde festgehalten, dass der Käufer B beabsichtigte, die besagten Gebäude abzureissen und auf dem Grundstück Neubauten
zu realisieren. In der Folge auferlegte
der zuständige Gemeinderat dem Verkäufer A eine Grundstückgewinnsteuer. Der
Gemeinderat ging bei der Berechnung
der Steuerhöhe davon aus, dass das vorerwähnte Wohnhaus gemäss Kaufvertrag
zum Abbruch bestimmt gewesen sei. Dementsprechend und unter Anwendung des
kantonalen Steuergesetzes1 berücksichtigte der Gemeinderat bei der Bestimmung
des Verkehrswerts des Grundstücks vor
20 Jahren nur den absoluten Landwert.
Mit anderen Worten berücksichtigte der
Gemeinderat bei der Bestimmung des Gewinns seit der letzten Handänderung vor
mehr als 20 Jahren den Wert des als Abbruchobjekt qualifizierten Wohnhauses
nicht. Daraufhin erhob A Einsprache, die
der besagte Gemeinderat teilweise guthiess und die Grundstückgewinnsteuer ermässigte. A gab sich damit jedoch nicht
zufrieden und rekurrierte gegen diesen
Entscheid bei der kantonalen Steuerrekurskommission.
Die Rekurskommission gab für
die Bestimmung des (damaligen) Verkehrswerts ein Gutachten in Auftrag und
erhöhte die geschuldete Grundstückge32 | immobilia September 2010
winnsteuer wieder. Daraufhin gelangte A
an das Verwaltungsgericht des Kantons
Zürich und forderte, dass die Grundstückgewinnsteuer auf Null festzusetzen sei.
Aus den Erwägungen des verwaltungsgerichts. Das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Zürich verwies in seinem Entscheid2
zunächst auf die gesetzlichen Bestimmungen zur Grundstückgewinnsteuer in
§ 216 ff. des kantonalen Steuergesetzes.
Weiter erinnerte das Gericht daran, dass
mit der Grundstückgewinnsteuer lediglich der auf äussere Umstände zurückzuführende «unverdiente» Wertzuwachs
eines Grundstücks in der Besitzdauer erfasst wird. Für die konkrete Steuerberechnung führte das Verwaltungsgericht
den von Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsatz der vergleichbaren
Verhältnisse an, wonach sich Erlös und
Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen
müssen. Weiter ging das Gericht für die
Steuerberechnung davon aus, dass der
massgebliche Bezugspunkt für den Vergleich der Verhältnisse beim Verkauf der
Zustand des Grundstücks ist, welcher als
Grundlage für die Kaufpreisberechnung
diente. Wird z. B. ein überbautes Grundstück verkauft, müssen folgedessen auch
die Gebäudekosten gewinnmindernd berücksichtigt werden. Wird hingegen ein
Grundstück mit einem Sanierungs- oder
Abbruchobjekt veräussert, entspricht der
Verkehrswert eines solches Grundstücks
nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts3 bloss dem Landwert abzüglich der Abbruchkosten.
Das Gericht führte in seinen Erwägungen weiter aus, dass zwischen technischer und wirtschaftlicher Abbruchreife
unterschieden werden kann und entschied,
dass – unabhängig vom Gebäudezustand –
vorliegend nur von einer wirtschaftlichen
Abbruchreife gesprochen werden könne.
Denn sowohl das Wohnhaus – trotz überkommener Haustechnik und veralteter Sanitärräume – wie auch die Scheune (als
Lagerraum) liessen sich immer noch mit
einem bescheidenen Ertrag vermieten und
hätten im Veräusserungsjahr 2005 auch
Mieter für das Wohnhaus gefunden werden können.
In diesem Zusammenhang führte
das Gericht weiter aus, dass in objektiver
Weise die Sicht des Veräusserers (und
nicht diejenige des Erwerbers) für die Frage entscheidend sei, ob eine wirtschaftliche Abbruchreife vorliege. Folgedessen
hielt das Verwaltungsgericht in seinem
Entscheid auch fest, dass es für die Bestimmung der Höhe der Grundstückgewinnsteuer unerheblich ist, wenn im Kaufvertrag festgehalten wird, dass der
Erwerber beabsichtige, auf dem gekauften Grundstück Neubauten zu erstellen.
Dementsprechend lasse eine solche im
Kaufvertrag erwähnte Bauabsicht des
Käufers auch keinen Rückschluss zu auf
die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Gebäude von den Vertragsparteien im
Rahmen der Kaufpreisgestaltung berücksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr bestehe die Vermutung, dass das überbaute
Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung gewesen sei und trage die Grundsteuerbehörde für die Berechnung der
Höhe der Grundstückgewinnsteuer die
Beweislast, dass der Gebäudewert keinen
Bestandteil des Verkaufserlöses bildete.
Weil die Vorinstanz zu Unrecht
auf die Neubaupläne des Erwerbers abstellte und die Grundsteuerbehörde allein
durch ein Gutachten keinen Beweis erbringen konnte, dass das Wohnhaus und
die Scheune keinen Einfluss hatten auf die
Bestimmung der Kaufpreishöhe, wurde
das Verfahren zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückgewiesen.
Zusammenfassung und SChlussfolgerungen. Das Verwaltungsgericht des Kantons
bruchobjekten
Zürich fällte einen grundsätzlich verkäuferfreundlichen Entscheid. Danach trifft die
Grundsteuerbehörde die Beweislast, dass
bei einem nur noch (aber immerhin) mit ertragsschwachen Gebäuden überbauten
Grundstück resp. beim Vorliegen einer
wirtschaftlichen Abbruchreife solcher Gebäude der Gebäudewert keinen Bestandteil
des Verkaufserlöses bildete (und darum
nur der Landwert abzüglich der Abzugskosten für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer massgeblich ist). Dass der
Veräusserer von den Abbruchplänen des
Erwerbers gewusst hat, ist dabei unerheblich, soweit der Veräusserer nicht schon vor
Beginn der Verkaufsverhandlungen Überbauungsstudien seines Grundstücks erstellen lässt. Denn diesfalls geht offenbar der
Verkäufer selbst davon aus, dass das Gebäude für einen potentiellen Käufer keinen
Wert mehr hat, sondern einem Neubau
weichen muss4. Interessant ist dieser Entscheid auch für Liegenschaftsmakler, die
im Rahmen der Verkaufsbemühungen der
Grundsteuerbehörde für die Berechnung
der anfallenden Grundstückgewinnsteuer
unter Umständen wichtige Hinweise und
Beweise liefern könnten (Verkaufsdokumentation, Gutachten, Korrespondenz mit
Kaufinteressenten, etc.), wie der Verkäufer
den erlangten Erlös errechnet. § 220 Abs. 2 des Steuergesetzes des Kantons Zürich sieht
für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer vor, dass
der steuerpflichtige Verkäufer den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zur Anrechnung bringen darf, wenn die
(diesem aktuellen Verkauf vorhergehende) Handänderung
mehr als 20 Jahre zurückliegt. Diese Regelung kommt zur
Anwendung, weil es nach einer so langen Dauer oft schwierig
ist, den effektiven Erwerbspreis inkl. der mehr als 20 Jahren
zurückliegenden Aufwendungen (urkundenmässig) zu ermitteln. Richner, Frei, Kaufmann, Meuter, Kommentar zum harmonisierten Steuergesetz, Zürich 2006, § 220 N 113.
2
Der hier auszugsweise besprochene Entscheid vom 26. August 2009 kann auf der Website des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich unter www.vgrz.chr.ch mit dem Vermerk
«SB.2009.00016» heruntergeladen werden.
3
Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom
25. September 1990; SR.89.002.
4
Richner, Frei, Kaufmann, Meuter, a.a.O., § 220 N 174 f.
1
*Peter Burkhalter & Boris Grell
Dr. Peter Burkhalter (links) und Dr. Boris Grell sind
Rechtsanwälte bei Hodler & Emmenegger in Bern und
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ImmobilienRECHT Legal Due Diligence
Beschränkung des Eigentums
Die Prüfung der eigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen im Rahmen einer
Due-Diligence-Prüfung im Vorfeld einer Immobilien-Transaktion dient dazu,
frühzeitig Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen zu erkennen.
PRIVATRECHTLICHE BESCHRÄNKUNGEN DES GRUNDEIGENTUMS
(Art. 680 – 703/706 – 710 ZGB)
Nutzungsbeschränkungen
vereinbart
gesetzlich
unmittelbar * / unmittelbar **
Verfügungsbeschränkungen
gesetzlich
vereinbart
unmittelbar * / unmittelbar **
Nachbarrecht *
Dienstbarkeiten
Bauhandwerkpfandrecht **
Vorkaufsrecht
Durchleitungsrecht **
Grundlasten
Miterbenpfandrecht **
Kaufrecht
Notwegrecht **
Verkäuferpfandrecht **
Rückkaufrecht
Notbrunnenrecht **
gesetzliche
Vorkaufsrechte*
Grundpfandrecht
-beim Miteigentum *
-beim Baurecht *
Verkaufsbeschränkung bei
Familienwohnungen *
Brigitte Modena und MArc Furrer* Drum prüfe… Dank Wirtschaftskrise und
zurzeit attraktiver Hypothekarzinsen ist
die Nachfrage am Immobilienmarkt in
den letzten Monaten stetig gestiegen.
Ein Immobilieninvestment zeichnet sich
durch eine lange Kapitalbindungsdauer und hohe Übertragungskosten aus.
Je nach Zielsetzung und Bedürfnis des
jeweiligen Investors ist es daher wichtig, möglichst alle Chancen und Risiken
des Assets zu kennen. Insbesondere für
eine gewinnorientierte Kapitalanlage ist
es unerlässlich, das Anlageobjekt auf
die Nachhaltigkeit, das Entwicklungspotenzial sowie allfällige Einschränkungen
in der Weiterentwicklung zu analysieren.
Für diese Analyse eignet sich eine Due-Diligence-Prüfung1. Diese hat im
Vorfeld der Transaktion zu erfolgen, um
die daraus gewonnenen Erkenntnisse in
die eigentliche Vertragsverhandlung mit
einzubeziehen. Mit vertraglichen Vereinbarungen können potentielle Risiken verringert und die Erfolgschancen der Investition erhöht werden.
Auf den Erfolg der Assetklasse Immobilie
wirken zahlreiche interne und externe Einflüsse ein, weshalb es erforderlich ist, die
Liegenschaft aus verschiedener Richtung
zu beurteilen. Das Schwergewicht der
Due-Diligence-Prüfung kann je nach Objektart, Transaktionsstruktur und individuellen Bedürfnissen des Investors unterschiedlich sein. Zu einer umfassenden
Due-Diligence-Prüfung gehört die Prüfung
der Rahmenbedingungen (Market Due Diligence), der Umwelt (Enviromental Due
Diligence), der steuerrechtlichen Folgen
(Tax Due Diligence), der finanziellen Gesichtspunkte (Financial Due Diligence),
der rechtlichen Aspekte (Legal Due Diligence) sowie die Beurteilung des Objektes
als solches (Technical Due Diligence).
Rechtliche Aspekte. Bei der Beurteilung
der rechtlichen Gegebenheiten spielen öffentlichrechtliche sowie privatrechtliche
Aspekte eine Rolle. Die brisantesten Sachfragen im Zusammenhang mit der Legal
Due Diligence betreffen die planungsrechtliche Situation wie Bau- und Zonenord-
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nung, die eigentumsrechtliche Sachlage
sowie die Konditionen und Klauseln der bestehenden Mietverträge. Je nach Objekttyp
können selbstverständlich noch weitere
Gegebenheiten unter die Lupe genommen
werden.
Eigentumsrechtliche Aspekte bei der Vorbereitung einer Immobilien-transaktion.
Gemäss Schweizerischem Zivilgesetzbuch
(ZGB) ist das Eigentum an einer Sache ein
umfassendes, dingliches Vollrecht. Es erstreckt sich über sämtliche Bestandteile.
Der Eigentümer kann sein Recht gegenüber Dritten durchsetzen und geniesst gesetzlichen Schutz. So kann er über die Sache im Rahmen der Rechtsordnung nach
Belieben verfügen.
Dieses Eigentumsrecht kann jedoch zahlreiche Beschränkungen aufweisen, welche die Verfügung sowie die Nutzung einschränken (siehe Abbildung). Die
Beschränkungen entstehen von Gesetzes
wegen oder aufgrund von Vereinbarungen. Die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen unterteilen sich in mittelbare und unmittelbare Beschränkungen.
Unmittelbare Eigentumsbeschränkungen
bestehen bereits aufgrund des Gesetzes.
Mittelbare Eigentumsbeschränkungen erlangen ihre Wirkung hingegen erst mit
dem Eintrag im Grundbuch. Vereinbarte,
das heisst vertragliche Beschränkungen
sind grossmehrheitlich im Grundbuch
eingetragen und sind somit für jedermann
verbindlich. Somit können bereits aufgrund einer Analyse des Grundbuchauszuges zahlreiche Eigentumsbeschränkungen erkannt werden. Diese sind als
Vormerkung, Dienstbarkeit, Grundlast
oder als Grundpfand im Grundbuchblatt
ausgewiesen. Eine genaue Analyse ist jedoch erst nach Einsicht in die jeweiligen
Detailbelege möglich.
Nutzungsbeschränkungen. Nutzungsbe-
schränkungen schränken den Eigentümer eines Grundstückes in der Nutzung
ein. So muss er beispielsweise einen Weg
über sein Grundstück dulden. Nutzungsbeschränkungen entstehen einerseits
von Gesetzes wegen und andererseits
aufgrund eines Rechtsgeschäftes. Zu
den wichtigsten gesetzlichen Nutzungsbeschränkungen zählen das Nachbarrecht, die Notrechte für Durchleitungen,
Überbauten, Notweg und Notbrunnen.
Die gewillkürten (rechtsgeschäftlichen)
Nutzungsbeschränkungen kommen in
Form der Dienstbarkeit oder der Grundlast vor.
Ist
ein
Grundstück mit einer oder mehreren Verfügungsbeschränkungen belastet, kann
der Eigentümer nicht frei über das Grundstück verfügen, es belasten oder veräussern. Zu den häufigsten gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen gehören Beschränkungen im Zusammenhang mit dem
eherechtlichen Güterstand und der Familienwohnung, die gesetzlichen Pfandrechte für Handwerker, Miterben und Verkäufer sowie die Vorkaufsrechte im Miteigentum und Baurechtsverhältnis. Nebst den
genannten gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen kann sich der Eigentümer
selbst in der Verfügungsmacht begrenzen,
indem er vertragliche Einschränkungen zulässt. Häufig anzutreffende Beschränkungen sind das Kaufsrecht, das Rückkaufsrecht, das gewillkürte Vorkaufsrecht sowie
die Grundpfandrechte.
Verfügungsbeschränkungen.
Beschränkte dingliche Rechte. Im Gegen-
satz zum Eigentum als umfassende rechtliche Sachherrschaft entsteht aufgrund der
vorgenannten Rechtsverhältnisse eine teilweise Beherrschung der Sache. Diese so
genannten beschränkten dinglichen Rechte kommen in drei Kategorien vor. Die erste
Kategorie sind die Dienstbarkeiten, welche
das Grundstück mit einem Gebrauchs- oder
Nutzungsrecht eines Dritten belasten. Eine Dienstbarkeit bedeutet demnach für
den Grundeigentümer eine Einschränkung in der Ausübung seines Eigentumsrechtes. Er hat gewisse Eingriffe zu dulden
oder zugunsten des berechtigten Dritten
die Ausübung seines Eigentumsrechtes
zu unterlassen. So bestehen beispielsweise Dienstbarkeiten, welche – neben öffentlichrechtlichen Nutzungsbeschränkungen
– privatrechtliche Beschränkungen vorsehen. Dies kann insbesondere eine spätere Umnutzung und Weiterentwicklung
einer Immobilie behindern. Dienstbarkeiten können in Form von Personal- oder
Grunddienstbarkeiten auftreten. Die Nutzniessung, das Wohnrecht sowie das Baurecht sind typische Personaldienstbarkeiten (hier ist der Berechtigte eine Person)
und können die Nutzung des Grundstückes
sehr stark einschränken.
Als zweite Kategorie der beschränkten
dinglichen Rechte bestehen die Grundpfandrechte als Haftungsrechte. Diese
treten in Form der Grundpfandverschreibung, des Schuldbriefes oder der Gült
(heute fast nicht mehr anzutreffen, meistens noch in der Landwirtschaft) auf. Als
Gemeinsamkeit haben diese Grundpfandrechte, dass das Grundstück für eine Forderung haftet und allfällig verwertet werden kann. Die Pfandrechte erfassen das
gesamte Grundstück inklusive Bestandteile (d.h. was fest mit dem Grundstück
verbunden ist, z.B. Heizung) und Zugehör
(z.B. Rasenmäher). Zu erwähnen ist, dass
es zahlreiche gesetzliche Grundpfandrechte gibt, welche dem Schutz der Gläubiger dienen und im Zusammenhang mit
der Immobilientransaktion zu beachten
sind. So ist denn auch die Problematik des
Pfandrechtes für allfällige Grundstückgewinnsteuern vorteilhafterweise im Kaufvertrag zu regeln.
Die dritte und letzte Kategorie
der beschränkten dinglichen Rechte bilden die Grundlasten. Die Grundlast beinhaltet – im Gegensatz zur Dienstbarkeit
– eine Verpflichtung des Grundeigentümers zu einer positiven Leistung an
einen Berechtigten. So kann beispielsweise der Eigentümer eines belasteten
Grundstückes verpflichtet werden, einem Nachbargrundstück Heizleistung
zu liefern. Im Falle der Nichtlieferung
kann der belastete Grundeigentümer im
Rahmen seines Grundstückes haftbar
gemacht werden.
Schlussfolgerung. Eine Immobilientrans-
aktion ist mit zahlreichen Chancen aber
auch Risiken verbunden. Bereits die hier
erläuterten Ausführungen zeigen, dass vermeintlich unbelastetes Grundeigentum
sehr stark eingeschränkt werden kann, was
eine positive Entwicklung des Investments
behindert. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment, welches einen langfristigen Mehrwert abwirft, ist deshalb ein auf
einer Due-Diligence-Prüfung basierender
Transaktionsprozess. Due-Diligence ist eine Sorgfältigkeitsprüfung. Dabei werden
die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Aspekte einer Immobilientransaktion genau untersucht.
1
Quellen:
–Kurt Ritz / Daniel Matti, Due-Diligence-Prozesse bei
Immobilientransaktionen, Schweizer Treuhänder 05
–Jörg Schmid / Bettina Hürlimann-Kaup,
Das Sachenrecht, Zürich 2009
–Ralph D. Brändli / Marco Giavarini / Carlo Widmer,
SVIT Realis 2006, ZGB
*Brigitte Modena
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin,
Birrer Immobilien Treuhand AG, Luzern
*Marc Furrer
Immobilien-Vermarkter und ImmobilienBewirtschafter mit eidg. FA,
Welcome Immobilien AG, Emmenbrücke.
Hinweis
Dieser Artikel entstand im Rahmen des Masterstudien
ganges MAS Immobilienmanagement 2009/11 an der
Hochschule Luzern.
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ImmobilienRECHT Bauherrenberatung und öffentliches Beschaffungswesen
Umgang mit Submissionen
Aus dem Blickwinkel der Bauherrenberatung im Zusammenhang mit dem öffentlichen
Beschaffungswesen setzt sich die Kammer der unabhängigen Bauherrenberater (KUB)
mit den zehn Postulaten des Schweizerischen Baumeisterverbandes (SBV) auseinander.
Bemerkungen der KUB. Einführend sind fol-
Die Vergabeverfahren müssen dringend flexibilisiert werden. (Bild: Yunioshi / photocase.com)
Daniela Lutz, KUB* Ausgangslage. Bereits seit über zehn Jah-
ren beschäftigt der Kulturwechsel im Submissionsrecht öffentliche Bauherrschaften
und damit auch deren Planer, Unternehmer
und Bauherrenberater. Die insbesondere
im Zuge der Umsetzung internationalen
Rechts («GATT-WTO-Übereinkommen»)
neu eingeführten Regeln zwingen öffentliche Auftraggeber in ein enges formelles
Korsett. Es gehört deshalb auch zu den Aufgaben von Bauherrenberatern, bei Mandaten der öffentlichen Hand Hilfe in submissionsrechtlicher Hinsicht zu leisten, um ein
rechtskonformes und rechtssicheres Vorgehen zu begleiten. Dies erfolgt häufig in
enger Zusammenarbeit mit Rechtsdiensten oder externen juristischen Beratern.
Die Zersplitterung der Rechtsgrundlagen, unterschiedliche Rechtsprechungen in den Kantonen, Revisionsvorhaben, die entweder auf Grund laufen
oder rechtsstaatlich fragwürdig sind,
und stark politisch beeinflusste (oder
sogar missbrauchte) Diskussionen zur
Weiterentwicklung des öffentlichen Beschaffungswesens bewirken, dass bei allen Beteiligten noch immer Unsicherheiten bestehen. Es wurden deshalb
von verschiedenen Branchenverbänden Leitfäden oder Handbücher zum öffentlichen Beschaffungswesen erstellt –
wobei neben der korrekten Anwendung
der einschlägigen Regeln naturgemäss
die branchenspezifische Interessenlage ebenso sehr im Vordergrund steht.
Jüngst hat sich nun auch der Schweizerische Baumeisterverband (SBV) in einem Positionspapier zum öffentlichen
Beschaffungswesen geäussert und darin
zehn Postulate formuliert. Die Kammer
unabhängiger Bauherrenberater KUB
setzt sich nachfolgend mit den entsprechenden Postulaten auseinander.
gende allgemeinen Bemerkungen angebracht:
– Das Positionspapier des Baumeisterverbandes (SBV) fokussiert ausdrücklich auf die Anliegen von Baumeisterausschreibungen. Diese unterscheiden
sich wesentlich von Unternehmersubmissionen anderer Arbeitsgattungen,
General- oder Totalunternehmeraufträgen, insbesondere aber auch von
Ausschreibungen oder Wettbewerben
für Planer. Bereits aus diesem Grund
lassen sich die Postulate nicht ohne weiteres auf alle Ausschreibungen
übertragen – ebenso wenig wie «Ausschreibungsmuster» ein für allemal
Geltung haben können: Die Standardisierung von Submissionsbedingungen,
insbesondere aber von Eignungs- und
Zuschlagskriterien über alle Arbeitsgattungen inklusive Planer wird weder
den Aufgaben, den Anbietern, noch
den Rechtsgrundlagen gerecht: Jede
Vergabe muss individuell betrachtet
werden.
– Wichtigstes Anliegen von Bauherren
ist erfahrungsgemäss der dringende Wunsch nach grösserer Flexibilität der Vergabeverfahren. Das öffentliche Beschaffungswesen mit seinen
Grundprinzipien wie Gleichbehandlung, Nichtdiskriminierung, Transparenz und Gewährleistung von Wettbewerb ist eine Tatsache, die mit der
entsprechenden Einstellung, Ausbildung und Erfahrung durchaus positiv
umgesetzt werden kann. Zweifel bestehen bei Bauherrschaften aber mit
Bezug auf ein weiteres, gleichwertiges Grundprinzip, nämlich jenes der
wirtschaftlichen Verwendung öffentlicher Mittel. Dazu gehört etwa die Forderung, dass ein sinnvolles, faires Zusammenwirken zwischen den Parteien
notwendig ist, das eine sachbezogene
Kommunikation über Leistungsinhalte und Lösungsansätze ermöglicht. Es
muss insbesondere bei komplexen Beschaffungen zulässig sein, das KnowHow der Anbietenden in einem geordneten Verfahren abzufragen, mit den
Anbietenden weiter zu entwickeln und
damit Angebote zu erhalten, die beiden Interessenlagen Rechnung tragen.
Während das Bundesrecht – durchaus
im Einklang mit den staatsvertragli-
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chen Grundlagen – die Möglichkeit vorsieht, Verhandlungen zu führen, und
neu mit der per 1. Januar 2010 revidierten Verordnung VöB auch den sog.
«Dialog» einführt, fehlt Vergleichbares
auf kantonaler Ebene. Die KUB ist davon überzeugt, dass es sowohl rechtlich zuverlässige als auch sinnvolle
Möglichkeiten gibt, die heute zur Verfügung stehenden Verfahren so zu flexibilisieren (etwa durch mehrstufige
Verfahren, Dialog, Workshops mit Anbietenden etc.), dass den Anliegen der
Bauherrschaften Rechnung getragen
wird, ohne staatsvertragliche Rechtsgrundlagen zu verletzen und ohne den
Rechtsschutz für Anbieterinnen aufzuheben. Diesbezüglich sind nach Ansicht der KUB gesetzgeberische Schritte dringend angezeigt.
Die Einzelinteressen des SBV
im Positionspapier mit seinen zehn
Postulaten bleiben – aus nachvollziehbaren Gründen – erkennbar.»
Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB)
– Es braucht nicht nur zum Streiten
zwei…. sondern auch zur Entwicklung
eines fairen und vertrauensvollen Umganges miteinander. Die öffentlichen
Bauherrschaften (und deren Berater)
haben ihrerseits Anliegen an die Unternehmen. Postulate wären etwa der
Wunsch nach sorgfältigen, wahren
und vollständigen Angeboten, nach
nachvollziehbaren, erklärten Offerten
ohne eine lange Liste von Positionen
mit «CHF 0.-», «inkl.» oder völlig unplausiblen Beträgen, etwa für Entsorgung oder Baustelleninstallationen.
Uns scheint in diesem Zusammenhang
richtig, dass z.B. die Baudirektion des
Kantons Zürich kürzlich mitgeteilt hat,
künftig den Ausschluss entsprechender Offerten zu prüfen.
Zu den SBV-Postulaten im Einzelnen. Nach-
folgend wird seitens KUB näher auf die
zehn SBV-Postulate eingegangen.
SBV-Postulat 1: «Der Bauherr muss wis-
sen, was und wie er bauen will».
Software
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Verwaltung
DMS
Portfolio
Makler
Internet
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SBV-Postulat 2: «Die Bauprojekte müssen
klar beschrieben und sorgfältig geplant
sein».
SBV-Postulat 3: «Die Ausschreibungsun-
terlagen müssten präzise, eindeutig und
vollständig sein».
Position der KUB: Die vorerwähnten SBV-Postulate 1 bis 3 sind an sich eine
Selbstverständlichkeit und richtig. Immerhin gilt es anzufügen, dass immer mehr
Bauherren funktionale Ausschreibungen
durchführen. Funktionale Ausschreibungen machen dann Sinn, wenn von den Unternehmen echte Lösungsansätze gesucht
und gefunden werden können. Auch hier
muss ein Bauherr aber wissen, was er im
Ergebnis will und er muss insbesondere
sicherstellen, dass die Zuschlagskriterien
diesem Vorgehen Rechnung tragen, z.B.
mit einer hohen Gewichtung der Kriterien
Lösungsansatz, technische Qualität, Auftragsanalyse etc. Zum Scheitern verurteilt
und ein Missbrauch der Unternehmen sind
unsorgfältige oder nicht professionell erarbeitete Ausschreibungen, die nur aus Zeit-,
Kosten- oder Kompetenzgründen funktional formuliert werden.
SBV-Postulat 4: «Die Eignungskriterien wie
auch die Zuschlagskriterien werden mit der
Ausschreibung bekannt gegeben. Die Zuschlagskriterien sind zudem projektbezogen und für den Zuschlag gewichtet».
Position der KUB: Die Anforderungen ergeben sich an sich schon aus Gesetz und Rechtsprechung. Das Gebot einer
individuellen Festlegung passender Kriterien haben wir bereits formuliert. Dennoch
muss den Vergabestellen aber so viel Ermessen zur Verfügung stehen, dass sie insbesondere bei Pilotausschreibungen die
Möglichkeit haben, auf den Wettbewerb
und damit die tatsächlich eingehenden Angebote zu reagieren. Wir erachten etwa
die in der EU getroffene Lösung als sinnvoll, wonach bei der Gewichtung auch eine Bandbreite (z.B. 30-50%) bekannt gegeben werden kann. Alles andere bedeutet
u.E. eine zu massive Einschränkung der
Bauherrschaft.
SBV-Postulat 5: «Das Beschwerderecht
kennt griffige Instrumente gegen missbräuchliche Ausschreibungen. Diese sind
konsequent anzuwenden».
Position der KUB: Dass ein Vergaberecht
Auch der Tiefbau hat ein Interesse an schlanken Vergabeprozessen.
(Bild: krockenmitte / photocase.com)
ohne griffigen Rechtsschutz toter Buchstabe bliebe, ist nachvollziehbar. Gefunden werden müssen nach Ansicht der KUB
aber neue Regeln zur aufschiebenden Wirkung, die im Einzelfall unbillige Ergebnisse
verhindern. Deutlich zu weit geht das Postulat – was sich erst aus den erläuternden
Ausführungen im Positionspapier ergibt
– eines eigentlichen Verbandsbeschwerderechts. Ganz abgesehen davon, dass
Verbandsbeschwerden mit Bezug auf Verzögerungen und Missbrauch gewisse Risiken bergen, scheint uns ein solches nicht
erforderlich: Der heutige Rechtsschutz genügt und verlangt von Beschwerdeführern
die notwendige Ernsthaftigkeit.
Bauherrschaften und
Bauausführende sollten
gleichermassen an
gesetzeskonformen, fairen
Vergaben mit möglichst
schlankem Vergabeprozess
interessiert sein.»
SBV-Postulat 6: «Gute Offerten benöti-
gen eine ausreichende Bearbeitungszeit.
Nach der Auftragserteilung braucht es genügend Zeit für die Vorbereitungs- und
Ausführungsarbeiten».
Position der KUB: Postulat Nr.
6 ergibt sich zwingend aus einem sinnvollen Projektmanagement. Nicht zuzu-
stimmen ist den Erläuterungen im Positionspapier zu Postulat Nr. 6, wonach die
Fristen für die Beschwerdeerhebung verlängert werden sollen, was zu einer weiteren Verzögerung der Vergabeverfahren führen würde. Die Erfahrung zeigt,
dass bei fragwürdigen Verfügungen (sei
es Ausschreibung oder Zuschlag) die Beschwerdefrist von 10 (Kantone) bzw. 20
Tagen (Bund) ohne Weiteres ausreicht,
um ein Verfahren in Gang zu setzen. Erweist sich eine Beschwerde als griffig,
wird mit den kurzen Fristen rasch Klarheit
über eine mögliche Verzögerung geschaffen und im Rahmen des Beschwerdeverfahrens besteht ausreichend Gelegenheit,
die Beschwerde weiter zu begründen.
SBV-Postulat 7: «Abgebotsrunden sind un-
tersagt. Öffentliche Offertöffnungen gehören zum Standardprozess jedes Bauherrn».
Position der KUB: Reine PreisAbgebotsrunden bei klaren und nicht lückenhaften Devis sind in der Tat nicht
erforderlich, wobei u.E. nicht die im Positionspapier genannte Begründung, wonach der Preis dadurch ein grösseres Gewicht erfahren würde, richtig ist, sondern
schlicht das Erfordernis von Transparenz
und Gleichbehandlung dies gebietet. Eine Flexibilisierung der Verfahren im Sinne von Verhandlungen über Inhalt und
Preise muss unseres Erachtens aber angestrebt werden, um komplexen Beschaf-
fungen Rechnung zu tragen. Dass Offertöffnungen in den meisten Kantonen nicht
mehr öffentlich sind, hat sich unseres Erachtens bewährt. Nicht selten kommt es
nämlich vor, dass im Rahmen der rechnerischen Kontrolle Fehler in den Offertbeträgen entdeckt werden, die korrigiert
werden müssen. Sind aber im Rahmen
einer öffentlichen Offertöffnung bereits
Preise publik geworden, führen nachträgliche Änderungen (etwa bei falscher Addition) zu heiklem Erklärungsbedarf und
enttäuschten Hoffnungen.
SBV-Postulat 8: «Von den Anbietern sind
nur diejenigen Unterlagen zu verlangen,
welche für eine umfassende und faire Beurteilung der Angebote notwendig sind».
SBV-Postulat 9: «Der Bauherr akzeptiert
nur Anbieter, welche die Arbeitsbedingungen und Arbeitsschutzbestimmungen
sowie die einschlägigen Fachnormen einhalten».
Position der KUB: Es ist unbestritten, dass das Submissionsrecht von
den Unternehmen einen hohen Aufwand
für die Erarbeitung von Offerten verlangt –
und von den Bauherren einen hohen Prüfungsaufwand. Das Postulat Nr. 8, wonach
nur die notwendigen Unterlagen verlangt
werden und allenfalls weitere Nachweise nur von den Erstplatzierten eingeholt
werden sollen, verdient Unterstützung.
«Notwendig» sind aber aus Bauherrensicht dennoch all jene Unterlagen, die
eine zuverlässige und nicht diskriminierende Prüfung der Anbietenden ermöglichen. Die Forderung nach Einhaltung der
Mindeststandards der Arbeitsvorschriften
und von (genau zu definierenden) Fachnormen ist richtig und fordert auch die
Unternehmen zu entsprechenden Massnahmen auf.
SBV_Postulat 10: «Eine einseitige Überwäl-
zung der Risiken auf die Anbieter wird abgelehnt. Chancen und Risiken sind unter
den Beteiligten sinnvoll und fair zu verteilen».
Position der KUB: Eine auftragsadäquate, transparente und faire Risikoverteilung bildet die Grundlage für ein effizientes Zusammenwirken – was nach
Ansicht der KUB der massgebliche Faktor
für qualitativ gute und effizient durchgeführte Bauvorhaben zu Marktpreisen ist.
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SChlussbemerkungen. Eigentlich sollten
Bauherrschaften und Bauausführende
gleichermassen an gesetzeskonformen,
fairen und transparenten Vergaben und
einem möglichst schlanken Vergabeprozess interessiert sein, mit dem Ziel, die
unverzichtbare Teamarbeit auf dem Bau
zu fördern. Das Positionspapier des
Schweizerischen Baumeisterverbandes
kommt diesem Anliegen über weite Strecken nach, auch wenn dessen Einzelinteressen – aus nachvollziehbaren Gründen – erkennbar bleiben.
* Daniela Lutz,
im Auftrag des KUB-Vorstandes. Die Autorin, M.B.L-HSG,
Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht, Lindtlaw
Anwaltskanzlei, ist Vorstandsmitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater und Ressorleiterin Recht.
HInweis
Das Dokument «Zielführende Ausschreibungen und faire Vergaben Positionspapier zum öffentlichen
Beschaffungswesen» des Schweizerischen Baumeisterverbandes SBV
kann einfach bezogen werden durch
Download auf dessen Website:
www.baumeister.ch (Rubrik Medien,
Unterrubrik Politische Themen - Beschaffungswesen).
Immobilienrecht Kostenvoranschlag
Pflicht zur Transparenz
Neue Gerichtsurteile bestätigen, was Bausachverständige und renommierte Baurechtler
wie der Freiburger Professor Hubert Stöckli schon lange postulieren: Auftraggeber und
Bauherren sind schon früh umfassend und transparent über die Baukosten zu informieren.
Bild: una.knipsolina/photocase.com.
ANGELO ZOPPET-BETSCHART* Aufklärungspflicht. Das Kantonsgericht
Graubünden entschied am 18. November 2008, dass ein Architekt im Rahmen
des ihm erteilten Auftrages allgemein,
das heisst auch ohne besondere Verein-
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barungen über die Handhabung oder
Begrenzung der Baukosten, unaufgefordert eine Kostenberechnung anzustellen
habe. Auf eine Beschwerde gegen diesen Entscheid trat das Bundesgericht
nicht ein.
Um was ging es? Im vorerwähnten Fall
stand ein Honorarvertrag mit Architekturleistungen im Zentrum des Streits, die
im Zusammenhang mit dem Umbau und
der Erweiterung eines Restaurants in
St. Moritz zu erbringen waren. Vertraglich war ein Pauschalhonorar von
600 000 CHF vereinbart. Nachdem der
Auftraggeber die siebte Akontozahlung von 86 000 CHF nicht geleistet hatte, stellte der Architekt seine Arbeiten
ein und klagte das ausstehende Honorar von insgesamt 185 000 CHF ein. Ein
Baustopp, verursacht durch finanzielle Schwierigkeiten des Auftraggebers
(Bauherrin), führte dazu, dass auch Unternehmer die Arbeiten einstellten. Im
Gegenzug versuchte der Auftraggeber
den Architekten wegen falschem Kostenvoranschlag zu belangen und führte eine entsprechende Widerklage, mit
Bezahlung der betriebenen 2 Mio. CHF.
Ergebnis: Die Honorarklage hatte Erfolg,
die Widerklage nicht. Und die Sache kam
für die unterlegene Auftraggeberin teuer
zu stehen: Allein die Bundesgerichtskosten samt Parteientschädigung beliefen
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sich auf 33 000 CHF. Hinzu kamen nebst
der erfolgreichen Klagesumme die Gutachter- und Verfahrenskosten der vorangegangen Gerichtsverfahren. Insgesamt
hatte der Bauherr 440 000 CHF plus die
eigenen Anwaltskosten zu berappen.
«Zum Nutzen des Auftraggebers.» Das
erstinstanzliche Bezirksgericht erachtete in seinem ersten Urteil den Honoraranspruch des Architekten als ausgewiesen. Indes vertrat es die Auffassung,
dass die von der Klägerin (Architekten)
wegen der Aufklärungs- und Benachrichtigungspflicht zu vertretende Baukostenüberschreitung den noch offenen
Honoraranspruch deutlich übersteige,
und wies die Klage vollumfänglich ab.
Ein halbes Jahr später hingegen wurde die Klage vom gleichen Gericht gutgeheissen. Das danach nochmals angerufene Kantonsgericht führte nebst der
Punkte aufzuklären, die er nicht kennt
oder nicht zu kennen verpflichtet ist, die
aber für seinen Entschluss, den Auftrag
zu erteilen oder aufrecht zu erhalten, wesentlich sind».
Auffällig bei dieser Passage ist,
dass das Bundesgerichtsurteil seinerseits
sich auf eigene Präjudizien stützt, die sich
bloss zur Frage äussern, wieweit die Aufklärungspflicht nach der Auftragserteilung geht. Unbestritten und fest steht,
dass die Haftung für die Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nicht
aus Art. 398 Abs.2 OR abzuleiten ist. Im
selben Urteil schreibt das Bündner Kantonsgericht: «Es bestehen keine Zweifel,
dass die Berufungsklägerin (Auftraggeber) über die Bestellungsänderungen und
deren Kostenfolgen aufgeklärt war» und
eine Sorgfaltspflichtverletzung des Architekten in diesem Zusammenhang nicht
nachgewiesen sei.
Das Kantonsgericht
spannt die vorvertragliche
Aufklärungspflicht des
Architekten viel zu weit.»
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Dokumentationsmappe
Professor Dr. iur. Hubert Stöckli, Universität Freiburg
vorerwähnten Architektenpflicht weiter
aus, dass der Beauftragte dem Auftraggeber nach Art. 398 Abs. 2 OR für getreue und sorgfältige Ausführung des
ihm übertragenen Geschäfts hafte. Er
hat zum Nutzen und nicht zum Schaden
des Auftraggebers zu handeln und ihn
unaufgefordert über alle Punkte aufzuklären, die er nicht kennt oder nicht zu
kennen verpflichtet ist. Das Bundesgericht beschied, dass die Beschwerdeführerin (Auftraggeber) «keine hinreichend
begründete Rügen» erhob, weshalb insgesamt nicht auf die Beschwerde einzutreten sei.
Wie weit geht die Aufklärungspflicht?
Das Kantonsgericht Graubünden äusserte sich namentlich zur vorvertraglichen
Aufklärungspflicht des Architekten, die
es nicht nur gemäss Ansicht des Freiburger Baurechtsprofessors Dr. Hubert
Stöckli allzu weit spannt. Im Urteil steht
unter anderem, der Architekt habe «den
Auftraggeber unaufgefordert über alle
Professor Hubert Stöckli merkt
zu Recht an, ob es zu den Pflichten des
Architekten gehört, nach Auftragserteilung «unaufgefordert eine Kostenberechnung anzustellen» und sich damit
nicht nur über die «voraussichtliche Höhe seines Honorars», sondern auch über
die zu erwartenden Baukosten auszusprechen, liesse sich nicht generell beantworten. Dies sei nur unter Würdigung
der Umstände im Einzelfall möglich.
Stöckli moniert, dass in diesem Punkt
das Urteil des Kantonsgerichts Graubünden zu weit gehe.
Entscheid: KG ZF 08 und ZB 08 23; BGer
4A_159/2009. Quelle: «Baurecht/Droit de la construction», Nr. 2/2010, Mitteilungen des Instituts für
Schweizerisches und Internationales Baurecht der
Universität Freiburg/Fribourg
* Angelo Zoppet-Betschart
Der Autor ist Bauingenieur und
Fachjournalist und lebt in Goldau.
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Management Arbeitsmarkt Deutschland
Immobranche sucht Personal
In der deutschen Immobilienbranche rechnet jedes zweite Unternehmen damit,
in den kommenden sechs Monaten neue Mitarbeiter einzustellen. Dies macht
sich bereits jetzt in steigenden Gehältern für Berufseinsteiger bemerkbar.
Praktikas und anzeigen für die personalsuche
«Welche Massnahmen ergreifen Sie, um Nachwuchs zu gewinnen?»
Wir bieten Praktikumsplätze
Wir schalten Anzeigen
Wir bilden aus
Wir unterstützen Abschlussarbeiten
Wir arbeiten mit Personalvermittlern / Headhuntern zusammen
77
74
57
51
51
43
38
Wir nutzen soziale Netzwerke (wie Xing etc.)
36
Wir rekrutieren auf Messen oder sonstigen Ver- 31
Wir bieten Stellen für Werkstudenten
Wir arbeiten mit Hochschulen zusammen
anstaltungen
Wir bieten Ausbildungsplätze für ein duales Stu- 30
dium (Berufsakademie)
Wir verfügen über eine Karrierehomepage / ein
eigenes Bewerberportal
29
Wir bieten Trainee-Programme
24
23
2
Wir nutzen externe Bewerbedatenbanken
Nichts davon
0%
20%
40%
60% 80%
Können dem Bewerbungsgespräch mit mehr Zuversicht entgegenschauen: Berufseinsteiger in der Immobilienwirtschaft
(Bilder: cherrydonut bzw. Gisa/photocase.com).
Red. Insgesamt
84 marktführende Immobilienmakler, Verwalter, Investmentmanager, Bauträger und
Gebäudedienstleister aus Deutschland haben im Frühjahr an der alljährlichen Umfrage zum Arbeitsmarkt der Immobilienwirtschaft teilgenommen. Die jetzt im
IZ-Karriereführer veröffentlichten Ergebnisse zeigen, dass 37% von branchenweiten Personaleinstellungen ausgehen. Noch
optimistischer sind die befragten Personalverantwortlichen für ihr eigenes Unternehmen: 49% rechnen damit, bis zum Frühjahr 2011 wieder Mitarbeiter einzustellen.
Gesucht werden aktuell vor allem
Mitarbeiter mit Berufserfahrung, immerhin jede vierte Stelle ist jedoch für Berufseinsteiger reserviert. Diese können sich
über deutlich verbesserte Gehaltsangebote freuen.
Zunehmender
Optimismus.
FM-Unternehmen zuversichtlich. Beson-
ders gut schätzen die Unternehmen aus der
Teilbranche Facility-Management/Gebäudetechnik die Arbeitsmarktsituation in der
Branche bis zum Frühjahr 2011 ein. Knapp
drei Viertel (71%) der teilnehmenden FMUnternehmen rechnen – zum Umfragezeitpunkt März/April – mit weiterem Personalaufbau und liefern damit einen Wert
deutlich über dem Durchschnitt. Von den
Immobilienvermittlern rechnen 42% mit
42 | immobilia August 2010
weiteren Einstellungen. Sie sind auch die
einzige Teilbranche, aus der keiner einen
weiteren Abbau prognostiziert.
In den vergangenen zwölf Monaten von Frühjahr 2009 bis Frühjahr 2010
haben 21% der Teilnehmer ihre Mitarbeiterzahlen reduziert. Vorausgesagt hatten
das im Jahr 2009 jedoch gerade mal 3%.
49% wollen ihren Personalbestand in den
kommenden zwölf Monaten erhöhen. 2009
verfolgte nur ein Drittel der befragten Unternehmen dieses Ziel – so wenig wie noch
nie zuvor in dieser Umfrage. Die nun erfolgte Trendwende dürfte die Berufseinsteiger
sicherlich freuen. Damit sind die Werte von
2004 wieder erreicht, aber wir sind noch
weit entfernt vom Personaldruck in der
Branche im Jahr 2007, als noch mehr als
80% der Umfrageteilnehmer neue Mitarbeiter suchten.
Um den begehrten Nachwuchs
auf sich aufmerksam zu machen, nutzen die
Unternehmen eine Vielzahl von Methoden:
Sehr weit verbreitet ist das Angebot von
Praktikumsplätzen, bei denen sich beide
Seiten kennenlernen können. 77% der Unternehmen suchen so den Kontakt zu Berufseinsteigern (siehe Grafik). Am zweithäufigsten wir das Schalten von Anzeigen
(74%) genannt, gefolgt auf Rang drei vom
Angebot von Ausbildungsplätzen (57%).
Um die Hochschulabsolventen
für sich zu gewinnen und frühzeitig Zu-
griff auf den Nachwuchs zu haben, arbeiten 38% mit Hochschulen zusammen
und 30% bieten Ausbildungsplätze für
ein duales Studium an einer Berufsakademie an. 43% offerieren darüber hinaus Stellen für Werkstudenten und sogar
die Hälfte der Unternehmen betreut Abschlussarbeiten. Als Einstiegsprogramm
wartet inzwischen jedes vierte Immobilienunternehmen mit einem eigenen Trainee-Programm auf.
Auffällig ist, dass nur 29% der
Unternehmen angeben, ein eigenes Bewerberportal eingerichtet zu haben, aber
36% Xing und andere Portale zur Rekrutierung des Nachwuchses nutzen. Hier
scheint es noch keine einheitliche OnlineStrategie zu geben. Knapp jedes dritte
Unternehmen hält auch auf Messen und
anderen Veranstaltungen die Augen nach
neuen, jungen Mitarbeitern auf.
Bewerbungen oft nicht zufriedenstellend. Doch mit dem Ergebnis ihrer Bemü-
hungen sind die Unternehmen noch nicht
ganz zufrieden: 36% erhalten zu wenige
Bewerbungen auf ausgeschriebene Stellen und 29% erhalten zu wenige Initiativbewerbungen. Zufrieden zeigt sich nur
knapp die Hälfte der Unternehmen mit der
Anzahl der Bewerbungen auf aktuelle
Stellenangebote und 57% mit der Anzahl
der Initiativbewerbungen. Unter zu vielen
d
Wissen
Wie viel
verdienen
Einsteiger?
weiterbildung zur mitarbeiterbindung
Einstiegsgehalt
81
Aufstiegsmöglichkeiten im Unternehmen
75
Gehaltsergänzungen (Firmenwagen, Boni etc.) 75
(Teil-) Finanzierung eines Aufbaustudiums
62
Teilzeitvereinbarungen
54
Vermögenswirksame Leistungen
45
Gleitzeit
45
Betriebliche Altersvorsorge
43
Programm für Führungskräfte/Karriereplanung 35
Homeoffice
35
Gesundheitsprogramme
27
Kantine
19
Beteiligungsmodelle (Belegschaftsaktion o.Ä.) 13
Programme zur Vereinbarkeit von Beruf und
13
36000
in EUR/Jahr
«Mit welchen Massnahmen fördern Sie die Mitarbeiterbindung?»
Weiterbildungsangebot
35500
35000
34500
34000
33500
33000
32500
Familie (Betriebskindergarten o.Ä.)
Sabbatical
Auslandsendung
Sonstiges
Keine Angabe
32000
12
10
5
2
0%
31500
31000
20% 40% 60% 80% 100%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Durchschnittsgehälter nach Abschluss (Quelle: IZ-Karriereführer
2010/11).
Bewerbungen hingegen «leiden» nur 5%
bis 7% der Befragungsteilnehmer.
Besonders unzufrieden sind die
Unternehmen derjenigen Teilbranchen,
die wieder Personal aufstocken möchten:
71% der Unternehmen aus dem Bereich
Facility-Management/Gebäudetechnik und
58% der Immobilienvermittler erhalten zu
wenige Bewerbungen auf ausgeschriebene
Stellen.
Sind die Zahlen der quantitativen
Bewertung ernüchternd, so sind die zur
Qualität erschreckend: 56% der Unternehmen sagen, dass die Bewerber grösstenteils nicht ihre Anforderungen erfüllen. Nur
rund ein Drittel der Unternehmen ist mit
der Qualität der eingehenden Bewerbungen zufrieden. Übertroffen werden die Erwartungen nur bei 2% der Unternehmen.
Besonders enttäuscht sind abermals die
Unternehmen aus den Teilbranchen Facility-Management und Immobilienvermittlung, von denen 86% bzw. 58% mit den
Bewerbern nicht glücklich sind. Da stellt
sich die Frage, ob die Unternehmen zu hohe Ansprüche stellen, oder ob die Bewerber nicht genug Know-how mitbringen.
nach den als sehr wichtig und wichtig bewerteten Eigenschaften bei der Rekrutierung. Im Vorjahr wurde dieses Kriterium
von 84% der Unternehmen genannt und
landete nur auf Rang drei. Ferner legen die
Unternehmen grossen Wert auf eine gute
Abschlussnote (88%, Vorjahr: 91%), einen
Hochschulabschluss (84%, Vorjahr: 74%)
und Englischkenntnisse (80%, Vorjahr:
85%). Drei Viertel wünschen sich, dass die
Bewerber bereits ein Praktikum in der Immobilienwirtschaft absolviert haben.
Als wichtigster Abschluss wird von
61% der Unternehmen ein immobilienspezifischer Master- oder Diplomabschluss genannt, dicht gefolgt von einer Ausbildung
zum Immobilienkaufmann bzw. zur Immobilienkauffrau (59%), die offenkundig sehr
stark geschätzt wird. Werden nur die Ergebnisse für «sehr wichtige» Attribute betrachtet, dann wird die abgeschlossene immobilienspezifische Ausbildung sogar von
jedem vierten Befragungsteilnehmer genannt und liegt damit in der Gunst der Personalverantwortlichen noch deutlich vor
dem immobilienspezifischen Master- oder
Diplomabschluss bzw. dem Bachelor
abschluss (jeweils 13%).
Hohe Anforderungen an Bewerber. Vor al-
lem Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft sollten Berufseinsteiger und
Young Professionals mitbringen. Das sagen 91% der Unternehmen auf die Frage
Der IZ-Karriereführer ist der Leitfaden für Young
Professionals der Immobilienbranche und Berufseinsteiger.
Bezugsquelle: im Buchshop unter
www.immobilien-zeitung.de (29 EUR).
Berufseinsteiger profitieren in
Deutschland von der allgemeinen
Erholung der Wirtschaft und der Immobilienwirtschaft im Besonderen.
Das durchschnittliche Einstiegsgehalt
in der Immobilienbranche ist in
Deutschland um 5,4% auf 35 165 EUR
geklettert. In den beiden vergangenen
Jahren stand hier noch ein Minus. Insgesamt reicht die Gehaltsspanne je
nach Tätigkeitsfeld von durchschnittlich 32 000 EUR in den Segmenten Entwicklung, Planung, Bau sowie Immobilienmanagement und -verwaltung bis
hin zu einem Jahresgehalt von knapp
43 200 EUR im Investment. Auch
Asset-Manager, Vermögensverwalter
sowie Immobiliendienstleister wie Berater und Gutachter liegen mit jeweils
fast 37 000 EUR deutlich über dem
Branchenschnitt. Mit 49 000 Euro das
Top-Gehalt erhalten Berufseinsteiger
im Investment, wenn sie einen immobilienspezifischen Master oder ein immobilienspezifisches Diplom mitbringen.
Generell gilt, dass die Unternehmen ein
immobilienspezifisches Studium mit
höheren Gehältern honorieren als einen
allgemeinen Hochschulabschluss. Bei
Bachelor-Absolventen legen die Immobilienunterenhmen für das Spezialwissen im Schnitt unverändert 8% (unverändert) mehr drauf, beim Master- oder
Diplomabschluss sind es 7,1% (im Vorjahr 5,5%). immobilia August 2010 | 43
Bau & Haus Energieverordnung
Im Gleichschritt mit der EU
In der Schweiz hat das letzte Stündlein für die Glühbirne
geschlagen. Seit dem 1. September gelten in Übereinstimmung
mit der EU verschärfte Richtlinien für den Verkauf.
Das von EU und der Schweizer Regierung schrittweise beschlossene Verbot
der Glühbirne spart die Schweiz künftig
viel Strom und Geld: 15% des gesamten
Stromverbrauchs wird für die Beleuchtung aufgewendet. Das sind pro Jahr
rund 8 Mrd. kWh Strom mit Kosten von
1,2 Mrd. CHF. Und die neuen Vorschriften führen zu einer raschen, effektiven
Entwicklung neuer und besserer Lampengenerationen und zur Ausmerzung
technischer Unzulänglichkeiten, wie sie
in einer Studie bei Abständen unter
30 cm festgestellt wurden (siehe nebenstehenden Beitrag).
Kein Alleingang der Schweiz. Die vom Na-
Ein Bild der Vergangenheit: matte Glühbirne der Energieklasse B und höher.
Bild: Nanduu/photocase.com.
Ivo Cathomen Aus für eine weitere Lampenkategorie.
Seit dem 1. September 2010 gelten in der
Schweiz verschärfte Bestimmungen für
Haushaltlampen und damit die gleichen
Vorschriften wie in der EU: Seit diesem
Monat müssen alle mattierten Lampen der
Energieeffizienzklasse A entsprechen.
Mattierte klassische Glühbirnen dürfen
damit nicht mehr verkauft werden. Klare
Lampen mit einer Leistungsaufnahme von
75 Watt und mehr müssen mindestens die
Energieeffizienzklasse C erreichen.
Bereits seit dem 1. Januar 2009
dürfen in der Schweiz nur noch Lampen
verkauft werden, die mindestens der Energieeffizienzklasse E entsprechen. Es bestehen bestimmte Ausnahmeregelungen
z. B. für Spezial- und Dekorlampen wie sie
in Backöfen und Kühlschränken vorkommen. Glühlampen der schlechtesten Effizienzklassen F und G – diese Klassen entsprachen bisher rund 25% aller verkauften
Lampen – sind also bereits aus den Verkaufsregalen verschwunden.
Eine weitere Verschärfung folgt
am 1. September 2011: Ab dann müssen
klare Lampen mit einer Leistungsaufnahme von 60 Watt und mehr mindestens die
Energieeffizienzklasse C erreichen. Ab
dem 1. September 2012 wird die Effizienzklasse C für alle klaren Lampen verlangt,
was das endgültige Aus für die herkömmlichen Glühbirnen bedeutet.
Zu
den herkömmlichen Glühbirnen, bei denen mehr als 95% des Stroms in Form
von Wärme verpufft, existieren diverse
Alternativen: Energiesparlampen (vorwiegend Energieeffizienzklasse A) verUmfangreiche Energieeinsparung.
tionalrat in der Herbstsession 2009 gutgeheissene Motion, wonach der Bundesrat beauftragt werden soll, ab 1. Januar
2012 den Vertrieb von Glühbirnen zu verbieten, die gemäss der Einstufung 2009
eine Energieeffizienz der Klassen C bis G
aufweisen, wurde vom Ständerat in der
Sommersession 2010 abgelehnt. Die Annahme der Motion hätte strengere Richtlinien als in der EU mit sich gebracht. Die
vorberatende ständerätliche Kommission und auf ihren Antrag die gesamte
kleine Kammer lehnen dieses Ansinnen
ab. Dies bedeutet, dass die Schweiz im
Stufenplan zum Verbot von ineffizienten
Leuchtmitteln weiterhin im Gleichschritt
zur EU bleibt.
Für eine Ablehnung hatte nicht
nur die UREK-SR, sondern auch der Bundesrat und die Fach- und Branchenverbänden plädiert. Ein Gleichschritt ist
Aus der Sicht der ständerätlichen Kommission
ist der Gleichtakt mit der EU sinnvoll und darum
auch anzustreben.»
Ständerätin Erika Forster-Vannini, Präsidentin der UREK-SR
brauchen gegenüber konventionellen
Glühlampen rund 80% weniger Strom.
Halogenlampen (Energieeffizienzklasse
B bis D) sparen gegenüber den klassischen Glühbirnen immerhin 30 bis 50%
Strom ein. Und immer mehr drängen
auch LED-Lampen auf den Markt, deren
Effizienz sich mehr und mehr den Stromsparlampen annähert.
nach dem Dafürhalten von Kommissionspräsidentin Ständerätin Erika Forster angezeigt: Die in der EU definierten Minimalanforderungen an die Effizienz von
Leuchtmitteln orientieren sich an der Fähigkeit der europäischen Industrie, innert eines realistischen Zeitraumes alternative Produkte auf den Markt zu bringen.
Die Schweiz hat innerhalb des Europäi-
Wissen
Verursachen Energiesparlampen Elektrosmog?
schen Wirtschaftsraumes bei den Leuchtmitteln einen fast vernachlässigbar kleinen Marktanteil. Schärfere Schweizer
Vorschriften, wie sie die Motion anstreben, werden kaum dazu führen, dass die
europäische Industrie ihre gesamten
Produktionsprozesse vorzeitig umstellt,
nur um den Schweizer Markt bedienen
zu können.
Zudem sei es unrealistisch, die
Motion im jetzigen Zeitpunkt umzusetzen.
Die im Angebot stehenden Ausweichprodukte seien noch nicht so weit entwickelt,
dass sie als marktfähige Alternativen gelten könnten. Zudem sind diese Produkte
bedeutend teurer als herkömmliche Halogenlampen. Deshalb sei sowohl in der EU
als auch in der Schweiz eine Stufenregelung vorgesehen worden.
Dank einer neu entwickelten Messmethode können elektromagnetische
Felder von Energiesparlampen erstmals genau bestimmt und die
durch sie erzeugten
Stromflüsse im
menschlichen Körper präzise abgeschätzt werden.
Die neue Messmethode wurde in einer
im Auftrag des Bundesamts für Gesundheit und des Bundesamts für Energie
durchgeführten Studie angewendet.
Im Rahmen einer
Studie wurden von
elektromagnetischen
Feldern der Energiesparlampen erzeugte
Ströme im menschlichen Körper abgeschätzt. Bei allen in
der Studie getesteten Sparlampen liegen die Werte bei einem Abstand von 30
cm zwischen Energiesparlampe und
Körper weit unter
den Grenzwerten der
International Commission for Nonionizing Radiation Protection (ICNIRP): Alle
Lampen erreichten
weniger als 10% des
Grenzwerts. Wird der
Abstand kleiner, steigen die Werte jedoch
stark. In der Studie
wurden auch die
elektromagnetischen
Felder von LED-Lampen und klassischen
Glühlampen ermittelt. Im Vergleich zu
den Energiesparlampen erzeugen sie generell nur sehr
schwache elektromagnetische Felder.
Es kann davon ausgegangen werden,
dass die elektromagnetischen Felder von
Energiesparlampen –
bei Einhaltung eines
Mindestabstands –
keine negativen Auswirkungen auf die
Gesundheit haben.
Weil die Langzeitauswirkungen noch ungenügend erforscht
sind, empfehlen die
Bundesämter, den
Mindestabstand von
30 cm zu Sparlampen einzuhalten,
insbesondere wenn
die Lampe über längere Zeit in Betrieb
ist, wie zum Beispiel
eine Schreibtischlampe oder eine
Nachttischlampe
zum Lesen.
walder, werber
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bau & Haus Wohngesundheit
Kampf dem Schimmel
Schimmel kann Auswirkungen auf die Gesundheit der Bewohner haben und dem
Gebäude schaden. Das Bundesamt für Gesundheit, Mieterverband, HEV Schweiz
und SVIT Schweiz geben eine Broschüre und einen Leitfaden für Fachleute heraus.
Untererdige Geschosse sind von Feuchtigkeit und Schimmelbildung besonders betroffen. Bild: daumenkino/photocase.com.
Red. Breite Front. Kleine bis grosse Feuchtig-
keitsprobleme treten in der Schweiz in jedem vierten bis fünften Haushalt auf und
können die Gesundheit beeinträchtigen.
Die Verunsicherung bei den Betroffenen
ist oft gross. Als Antwort darauf ist die
BAG-Broschüre «Schimmel in Wohnräumen» in gemeinsamer Trägerschaft mit
dem Schweizerischen Mieterinnen- und
Mieterverband (MV), dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) und dem
Verband der Schweizerischen Immobilienwirtschaft (SVIT) entstanden. Auf einfache Weise können betroffene Personen
wie Bewohner, Mieter und Vermieter
damit ihr Schimmelproblem selbst einschätzen. Darüber hinaus wird erläutert,
wie man bei Schimmelbewuchs am besten vorgeht und an welche Fachpersonen man sich wenden kann. Interessierte
finden auch Erklärungen zu den möglichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie Empfehlungen dazu, wie sich
Schimmelbewuchs verhindern lässt. Die
Broschüre ist in acht Sprachen verfüg46 | immobilia September 2010
Haut auf. Atemwegsreizungen können
sich mit der Zeit zu chronischer Bronchitis und Asthma ausweiten. Seltener entstehen Allergien. Leiden Personen unter
bestimmten Vorerkrankungen wie unter
schwerem, chronischem Asthma, Cystischer Fibrose oder einem geschwächten Immunsystem, stellen
Schimmelpilze zusätzliche
Damit eine Sanierung
Risiken dar.
dauerhaft erfolgreich ist,
In Häusern, die zu Feuchmuss auch die Ursache für
tigkeitsproblemen neigen,
die zu hohe Feuchtigkeit
können die Bewohner
behoben oder die Situation
durch ein angemessenes
zumindest verbessert werden.»
Verhalten die Situation
Bundesamt für Gesundheit BAG
positiv beeinflussen. Auch
einfache bauliche Massnahmen wie das Anbringen von AbUngesunde Feuchtigkeit. Dass zu feuchte luftventilatoren können FeuchtigkeitsWohnräume die Gesundheit der Bewoh- problemen entgegenwirken. Reichen
ner beeinträchtigen können, ist unum- einfache Massnahmen nicht aus, solstritten. Dabei nehmen mit dem Ausmass len beispielsweise im Rahmen von wertder Verschimmlung die Gesundheitsri- erhaltenden Renovationen wirksamere
siken zu. Am häufigsten treten in Woh- ergriffen werden. Beim Anbringen von
nungen mit Schimmelbewuchs Reizun- Wärmedämmungen sinken dabei zudem
gen von Atemwegen, Augen und der die Betriebskosten des Gebäudes.
bar und wird in den nächsten Monaten
von diversen Partnern an die Bevölkerung verschickt. Sie ergänzt den kürzlich
erschienenen und auch international beachteten Leitfaden zu Feuchtigkeit und
Schimmel («Achtung Schimmel») derselben Trägerschaft.
Vorsicht bei der Schimmelpilzsanierung.
Aus gesundheitlicher Sicht nicht zu unterschätzen ist die Belastungssituation
während Schimmelpilzsanierungen. So
können Schimmelpilzbestandteile um
das 1000- bis 10 000-fache ansteigen.
Daneben können Staub und chemische
Substanzen die Gesundheit belasten.
Häufig fehlt es sowohl bei den Auftraggebern von Schimmelpilzsanierungen
als auch bei kleineren Maler- und Gipserunternehmen an Kenntnissen darüber,
wie fachgerecht und verantwortungsbewusst saniert wird. Die nötigen Informationen liefern nun die Merkblätter von
Suva und SMGV. Sie stellen die Grundlage für fachgerechte Sanierungen dar mit
dem Ziel, eine Gefährdung von Bewohnern und Sanierern auszuschliessen. Dabei wird die Ursache für die zu hohe
Feuchtigkeit abgeklärt und behoben. Die
erforderlichen Schutzmassnahmen richten sich nach den bei den Sanierungsarbeiten zu erwartenden Belastungen.
Überstreichen verschimmelter Wände
mit Antischimmelfarbe wird nicht als
fachgerechte Sanierung angesehen, da
die übermässige Feuchtigkeit bestehen
bleibt und die Schimmelbestandteile
nicht entfernt werden.
Informationsmittel zu
Feuchtigkeit und Schimmel
Schimmel in Wohnräumen. Informationen für Bewohner,
Mieter und Vermieter (Deutsch, Französisch, Italienisch,
Portugiesisch, Spanisch, Englisch [nur elektronisch],
Albanisch [nur elektronisch], Serbisch [nur elektronisch].
Vorsicht Schimmel. Eine Wegleitung zu Feuchtigkeitsproblemen und Schimmel in Wohnräumen (Deutsch, Französisch, Italienisch). Bestellung beider Broschüren unter
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www.wohngifte.admin.ch > gesund wohnen > Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel
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12.01.2010 13:54:52
Bau & Haus Stadtentwicklung
Eigentumsfähig oder nicht?
Der Zürcher Stadtkreis 4 steht vor tiefgreifenden Veränderungen – eine
städtebauliche Herausforderung und eine Chance für die Immobilienwirtschaft.
Es braucht aber Fantasie, um sich die Zukunft vorstellen zu können.
Tausende neue Arbeitsplätze und neuer Wohnraum: Zürichs Stadtkreis 4.
Daniel Thoma* Tiefgreifender Umbruch. Unübersehbar
erheben sich Krane neben dem Hauptbahnhof; Rohbauten von imposantem Ausmass wachsen im Eiltempo. Die Zukunft
hat begonnen für Teile des Zürcher Stadtkreises 4, vom Hauptbahnhof Zürich bis
hin zur landesweit bekannten Langstrassen-Region.
Alleine an der Europaallee, dem
neuen Scharnier zwischen Langstrasse und
Hauptbahnhof, werden Tausende von Arbeitsplätzen sowie Hunderte von Wohnungen entstehen. Dort, wo bis vor kurzem eine industrielle Nutzung vorherrschte,
werden in mittlerer Frist Dienstleistungsund Bankinglabels wie UBS, Clariden Leu
oder Swisscanto zu Hause sein.
Aber auch andere Regionen des Stadtkreises wie zum Beispiel die Neufrankengasse
werden sich auf Grund von modernisierter
Verkehrsinfrastruktur sowie von geplanten
Neubauprojekten bis in einigen Jahren in
einem markant veränderten Zustand befinden. Der Stadtteil dürfte insgesamt eine
höherwertige Nutzung erfahren und deshalb – sowohl im Wohn- wie auch im Retailund Dienstleistungsflächensegment – ein
finanzkräftigeres Publikum anziehen.
Die Stadtbehörde als «aktiver Beobachter». Diese Entwicklung sei nicht direkt
Ausdruck einer städtebaulichen Strate48 | immobilia September 2010
gie, wie Urs Spinner vom Hochbauamt der
Stadt Zürich bemerkt. Dazu seien die Möglichkeiten der Stadt, um unmittelbar in den
Markt einzugreifen, zu eingeschränkt. Einziges Mittel, um auf baurechtlicher Ebene
in marktrelevante Komponenten Einfluss
zu nehmen, sei der Einordnungsartikel.
Aber es entspreche durchaus einem «strategischen Wunsch» der Stadt Zürich, den
Stadtteil eine sanfte Erneuerung hin zu einer tendenziell höherwertigen Nutzung erfahren zu lassen. Dies beinhalte ebenfalls,
dass auch in mittlerer und ferner Zukunft
verhältnismässig günstiger Wohnraum angeboten werden kann.
Die Entwicklung der nächsten Jahre dürfte durchaus mit dem städtischen
Projekt «Langstrasse Plus» korrespondieren. Ziel des Projektes ist es unter anderem,
die Zufriedenheit der Bevölkerung in Bezug auf die Lebensqualität zu steigern. Dazu gehören genauso die Erhöhung des subjektiven Sicherheitsempfindens wie auch
eine nachhaltige Quartierentwicklung in
Bezug auf Lebens- und Erholungsräume,
Aufwertung und Schutz von Wohngebieten
sowie Imageverbesserung des Quartiers als
Geschäftsstandort.
Der städtebaulichen Verantwortung bewusst. Treibende Kraft auf der Seite der
Investoren ist die SBB, die über grosszügige, bahnbetrieblich nicht mehr genutz-
te Flächen verfügt. Die Umnutzung in
Wohn-, Dienstleistungs- und Retailflächen
geschieht unter der Obhut der Eigentümerin: «Die Areale, die sich in den Zentren der
Städte befinden, liegen uns besonders am
Herzen, weshalb wir bis hin zur Realisierung Einfluss nehmen» bestätigt Dagmar
Ross, Projektleiterin des Wohnbauprojektes «URBANHome» an der Neufrankengasse. Im Wohnungsbau sei es der SBB ein
Anliegen, die Wertbeständigkeit der Wohnungen sicherzustellen. Dies geschehe einerseits durch gut nutzbare Grundrisse und
anderseits durch eine hohe Bauqualität mit
dauerhaften Materialien. Gleichzeitig käme
gerade an dieser urbanen Lage einer qualitativ hochstehenden Architektur zentrale
Bedeutung zu, führt Ross weiter aus.
Ziel der SBB sei es weiter, im
Stadtteil eine weit höhere Aufenthaltsqualität zu erzielen. Die Chancen des Standortes seien offensichtlich, «doch es benötigt
etwas Fantasie, um sich die Zukunft vorzustellen», so Ross.
Herausforderungen für die Immobilienbranche. Dass an den genannten Lagen
ein Entwicklungspotenzial besteht, welches im Zusammenhang mit der Entwicklung dieses Stadtteils konsumiert werden
kann, ist unbestritten: die Zentralität ist hervorragend, die Qualität der Anbindung an
den öffentlichen Verkehr sucht ihresglei-
Projektentwicklung
«URBANHome» setzt
ein erstes Signal
chen. Auf Grund der gebäudetechnischen
Entwicklung der letzten Jahre sind die Voraussetzungen gegeben, um auch an immissionsbeeinträchtigten Lagen gut wohnen zu
können. Trotzdem scheiden sich vor allem
im Bereich der Wohnflächen die Geister, ob
diejenigen Nutzersegmente, welche man
mit den geplanten Neubauprojekten anziehen möchte, diese Lage auch im erhofften Ausmass goutieren. Das «SchmuddelImage», das der Langstrasse nach wie vor
anhaftet, steht im Widerspruch zu den modernen, urbanen und grosszügigen Wohnbauprojekten.
Gerade im Bereich des Stockwerkeigentums gehen die Meinungen auseinander. Die gesamte Stadt Zürich – als traditionelle Mieterhochburg – hat eine
Eigentumsquote von ca. 7%; diejenige des
Kreises 4 befindet sich in einer vernachlässigbaren Grössenordnung. Trotzdem sind
Stockwerkeigentumsprojekte geplant. Sind
diese beeinträchtigten Lagen «stockwerkeigentumsfähig»? Und wo liegt der marktfähige Preis? Die Antwort des Marktes gilt es
in Abwesenheit von Vergleichsobjekten
durch die Immobilienbranche vorwegzunehmen. Hedonische Bewertungsmodelle
(die auf in der Vergangenheit gehandelten
Preisen basieren) liegen jeweils rund 25%
bis 50% unter den langfristigen Erwartungen an den Markt.
Die Vermutung besteht, dass das
Entwicklungspotential der Lage erst nahe
der Fertigstellung des neuen Stadtteils vollständig im Pricing abgebildet wird. Wer jedoch heute bereits die Fantasie hat, um sich
die Zukunft vorzustellen, könnte belohnt
werden. Bezüglich der Dienstleistungsflächen steht unsere Branche vor einer anderen Herausforderung: Allein durch den Umzug der Ankermieter in die Europaallee
werden Zehntausende von Quadratmetern
an Büroflächen in der Innenstadt frei – nicht
selten an sehr guten Lagen. Auch hier stellt
sich die Frage nach der Preisentwicklung
der frei werdenden Flächen. Auch hier ist
anzunehmen, dass unserer Branche – insbesondere den Vermarktern von Büroflächen – die Arbeit nicht ausgehen wird.
* Daniel Thoma
Immobilien-Bewerter und Immobilienvermarkter mit eidg. FA, ist Partner von
Primus Property AG, Zürich, www.pripro.ch
David Duca, Architekturbüro EM2N,
Zürich, legt als projektierender Architekt
des Neubauprojektes
«URBANHome» an der
Neufrankengasse den
Fokus auf die architektonische Einpassung
im Quartier.
Einerseits sei es per se
eine schöne Herausforderung, an der Zukunft
dieses Quartiers mitbauen zu dürfen. Anderseits
biete bereits das Grundstück besondere Voraussetzungen. Der begrenzte Bauplatz hinter
anderen Gebäuden und
unmittelbar an den
Bahngleisen Ecke Langstrasse-Neufrankengasse sei zwar eingeschränkt, dies sei jedoch
im Zusammenhang mit
«URBANHome eine
Chance: durch den Blick
auf das weitläufige
Gleismeer entstehe eine
Weite, wie sie in derart
innerstädtischen Verhältnissen wohl einzigartig sei.
Die Architektur besteche
durch ein raffiniertes, kubisches Tetris-Spiel. Dadurch können Wohnungen mit Raumhöhen im
Wohnbereich von bis zu
5,45 m realisiert werden,
welche durch entsprechend grosszügige Fensterfronten mit Blick auf
Innenstadt und Gleismeer garantieren, dass
das Wohnen zum Erlebnis werde. Durch «die
Kraft des Sichtbetons»,
der an die industrielle
Vergangenheit des Quartiers erinnere, werde das
Wohngebäude einzigartig, wie Duca ausführt.
rung wurde jedoch nicht
nur auf die Attraktivität
der Grundrisse in Würdigung dieser besonderen
Lage, sondern auch auf
die Nutzbarkeit, Nachhaltigkeit sowie auf die
Verwendung von wertbeständigen Materialien
besonders grossen Wert
gelegt. In der Realisierung wird weiter das Erzielen einer hohen Bauqualität gross
geschrieben.
Die Architekten projektierten ein Stadthaus,
mit Wohnflächen in einer Grösse und Ausgestaltung, wie sie an dieser Lage bis dato
unbekannt waren:
während 2½-Zimmerwohnungen mit bis zu
knapp 100 m² HNF erhältlich sind, enthält der
Katalog an Wohnungstypen Wohnflächen von bis
zu 240 m² HNF im Attikabereich. Dabei ist die
Auswahl an Grundrisstypen derart vielfältig,
dass die meisten der 28
Wohnungen lediglich einmal erhältlich sind und
damit zum Einzelstück
werden. Sämtliche Wohnungen werden im
Stockwerkeigentum verkauft. Bei der Projektie-
Auf ein urbanes Publikum warten echte Stadtwohnungen. Das Projekt
stösst dank der nicht alltäglichen Architektur in
Kombination mit der besonderen Lage auf ein
breites Interesse. Als erstes Neubauprojekt in diesem neu entstehenden
Stadtteil, welches nun in
der Vermarktungsphase
ist, wird «URBANHome»
wichtige Markterkenntnisse liefern.
Vermarktung: Primus
Property AG, Zürich –
Bewertung und Vermarktung von Immobilien
(www.pripro.ch)
Bau & Haus Gebäudeprogramm
Positive Zwischenbilanz
Das Gebäudeprogramm ist in den ersten sechs Monaten erfolgreich gestartet.
Bis 30. Juni sind rund 14 000 Fördergesuche im Umfang von insgesamt 123 Mio. CHF
eingegangen. Rund 7500 Gesuche über 61 Mio. CHF wurden bereits bewilligt.
Energetisch sanieren lohnt sich doppelt – tiefere Energiekosten und Förderbeiträge für die Sanierung.
Bild: © 2010 Konferenz Kantonaler Energiedirektoren.
Red. Grosses Interesse. Das Gebäudepro-
gramm von Bund und Kantonen unterstützt während zehn Jahren die energetische Sanierung von Gebäuden sowie den
Einsatz erneuerbarer Energien, die Abwärmenutzung und Haustechnik. Nach
sechsmonatiger Laufzeit ziehen die Verantwortlichen Bilanz und zeigen im Halbjahresbericht den Stand nach den ersten
sechs Monaten auf.
Hausbesitzer zeigen grosses Interesse, ihre Liegenschaften energetisch
zu sanieren und auf erneuerbare Energien umzustellen. Sie profitieren damit
von langfristig tiefen Energiekosten und
leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Die Statistik betrifft den nationalen Teil zur Förderung der Sanierung
der Gebäudehülle für die Periode Anfang
Januar bis Ende Juni 2010. Die von Bund
und Kantonen geförderten Projekte für
erneuerbare Energien, Abwärmenutzung
und Haustechnik sind in der Statistik
nicht enthalten.
Erst 430 000 Franken ausbezahlt. Für Sanierungen der Gebäudehülle stehen während zehn Jahren 133 Mio. CHF pro Jahr
aus der CO2-Abgabe zur Verfügung. Im ersten Halbjahr sind schweizweit ca. 14 000
Gesuche mit einer Gesamtfördersumme
von etwa 123 Mio. CHF eingegangen. Die
Bearbeitungsstellen haben davon rund
7500 Gesuche im Umfang von insgesamt
61 Mio. CHF geprüft und bewilligt. Ausbezahlt wurden bisher aber erst 152 Gesuche
im Umfang von 430 000 CHF. Denn niemand baut von heute auf morgen.
Und nach einer Förderzusage
haben die Bauherren zwei Jahre Zeit für
die Umsetzung der Sanierungsmassnah-
men. Die Fördergelder werden daher
selten sofort, sondern innerhalb dieses
Zeitrahmes ausbezahlt. Die Gesuchssteller nutzen diese Zeitspanne und planen
ihre Projekte sorgfältig.
Vor allem kleinere Projekte. Bei den aus-
bezahlten Gesuchen liegt die durchschnittliche Fördersumme pro Gesuch mit 2824
CHF deutlich tiefer als bei den eingereichten Gesuchen. Dort beträgt sie gut 8800
CHF und bei den bewilligten Gesuchen
8156 CHF. Dies liegt daran, dass kleinere
Projekte wie der ausschliessliche Fensterersatz im Gegensatz zu umfassenderen Sanierungen in kurzer Zeit realisierbar sind.
Die schnelle und einfache Umsetzbarkeit
kleinerer Projekte erklärt auch, weshalb
knapp 44% der bewilligten Gesuche, die
nur ein Bauteil betreffen, Fenster-Einzelmassnahmen sind.
Sehr hohe Liquidität im 2010. Die Anzahl
der eingegangenen Gesuche liegt im Moment über den Erwartungen, die durchschnittliche Fördersumme tiefer. Auswirkungen auf das Programm hat diese
Entwicklung keine. Denn es ist absehbar,
dass im Jahr 2010 wegen der Realisierungsfrist von zwei Jahren erst ein Teil der
reservierten Fördergelder tatsächlich zur
Auszahlung kommt. So wurden von den
zur Verfügung stehenden 133 Mio. CHF
im ersten Halbjahr erst knapp 430 000
CHF ausbezahlt. Zudem zeichnet sich
nach einem sehr hohen Gesuchseingang
nach Programmstart nun eine leicht rückläufige Entwicklung ab. Falls die Fördersumme im 2010 trotzdem mehr als 133
Mio. CHF betragen würde, wäre eine
Überbuchung kein Problem. Denn beim
Gebäudeprogramm handelt es sich um
ein mehrjähriges Programm. Die Auszahlungen der Gesuche können somit ins
nächste Jahr übertragen werden.
Energieeffizienz und erneuerbare Energie. Das Gebäudeprogramm besteht aus
zwei Teilen:
1. Ein nationaler, schweizweit einheitlicher Teil mit Massnahmen zur Gebäudehülle. Hierfür stellt der Bund
aus der CO2-Abgabe auf Brennstoffen
133 Mio. CHF pro Jahr zur Verfügung.
2. Kantonal unterschiedliche Zusatzprogramme zur Förderung erneuerbarer Energien, der Abwärmenutzung und der Optimierung der
Haustechnik. Dafür stellt der Bund
aus der CO2-Abgabe 67 Mio. CHF zur
Verfügung, die von den Kantonen um
mindest denselben Beitrag ergänzt
werden. Die Kantone haben dafür in
ihren Budgets 80 bis 100 Mio. CHF
pro Jahr eingestellt.
Während zehn Jahren können somit insgesamt 280 bis 300 Mio. CHF pro Jahr für
Investitionen in Energieeffizienz und erneuerbare Energien eingesetzt werden.
Die erste Halbjahresstatistik betrifft den
nationalen Teil (Gebäudehülle) für die Periode Anfang Januar bis Ende Juni 2010.
Gemeinschaftswerk von Kantonen und
Bund. Hinter dem Gebäudeprogramm
stehen sowohl die Kantone als auch der
Bund. Entwickelt wurde es von den Kantonen, vertreten durch die Konferenz
kantonaler Energiedirektoren (EnDK),
gemeinsam mit dem Bundesamt für
Energie (BFE) und dem Bundesamt für
Umwelt (BAFU). Die Hauptverantwortung für eine erfolgreiche Realisierung
des Programms liegt bei den Kantonen.
Schweizweit einheitlich. Das Gebäude-
programm legt für diese Massnahmen
Unterstützungsbeiträge pro Quadratmeter fest. Nur gut dämmende Einzelbauteile werden unterstützt. Minimale
U-Werte müssen daher nachgewiesen
werden. Ein Nachweis des Minergie-Moduls wird als gleichwertig akzeptiert.
– Fenstersatz mit U-Wert Glas ≤ 0,70
W/m2K: 70 CHF/m2 Mauerlichtmass
– Wand, Dach, Boden: Dämmung gegen Aussenklima mit U-Wert ≤ 0,20
W/m2K: 40 CHF/m2 gedämmte Fläche
– Wand, Decke, Boden: Dämmung
gegen unbeheizte Räume mit
U-Wert ≤ 0.25 W/m2K: 15 CHF/m2
gedämmte Fläche
Die meisten Kantone unterstützen mit
zusätzlichem Fördergeld für…
– die Einhaltung von erhöhten Anforderungen an die Einzelbauteile
– den Einsatz erneuerbarer Energie
– den Einsatz moderner Haustechnik
– Abwärmenutzung
– Gesamtsanierungen
– Gesamtsanierungen nach Minergie
oder Minergie-P.
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Kantonen, zur Eigentümerschaft und Nutzungsart auf
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ImmobilienBeruf SFPKIW
Immobilien-Treuhänder diplomiert
26 Absolventen der Höheren Fachprüfung 2010 zum ImmobilienTreuhänder erhielten am 20. August ihr Diplom aus den Händen
des Präsidenten der Prüfungskommission, Dieter Ruf.
Mit aufwärts gerichtetem Blick: Die 26 vereinten erfolgreichen Absolventen. Bilder: Adrian Wiph, www.topfotograph.ch
Christine Fürst Rodriguez* Höhepunkt. Zum Schluss der offziellen
Die erfolgreichen kandidat/innen
Langer Atem. Eineinhalb Jahre intensi-
Feier erfolgte die Übergabe der Zeugnisse unter anhaltendem Applaus der
zahlreich anwesenden Angehörigen. Die
drei besten Prüfungsabsolventen sollen
an dieser Stelle für ihre hervorragende
Leistung besonders erwähnt werden: Deborah Stoll Tscherry und Christian Röösli schlossen die Prüfung mit einem Notendurchschnitt von 5.1 ab. Elio Vanoli
erreichte gar den Durchschnitt von 5.4.
Nr.
Nachname
Vorname
1.
Aeberhard
Philipp
2.
Bamert
Edwin
3.
Baumgartner
Jan
4.
Blatter
Heinrich
5.
Bollmann
Marianne
6.
Egli
Christoph
7.
Felber
Stefan
8.
Feldmann
Stefan
9.
Gerber
Thomas Peter
10.
Gurrath
Marcel
11.
Halmer
Fabian
12.
Hirs
Martin
13.
Lindenmann
Ramona
14.
Lyss
Jann
15.
Müller
Reto
16.
Röösli
Christian
17.
Roth
Andrei Attila
18.
Sigg
Alexander
19.
Sorge
Andreas
20.
Stäger
Hans Benjamin
21.
Stoll Tscherry
Deborah
22.
Vanoli
Elio
23.
Weisser
Michael
24.
Wolfelsberger
Michael
25.
Wüthrich
Beat
26.
Zurfluh
Bruno
ver Vorbereitung waren verstrichen, als
Mitte Juni 2010 dreissig Kandidaten zur
eidgenössischen Prüfung zum dipl. Immobilien-Treuhänder antraten. In vier
schriftlichen und vier mündlichen Prüfungen mussten sie ihre umfangreichen
Immobilienkenntnisse beweisen. Einige
Wochen später trafen sich die erfolgreichen Absolventen am 28. August im Hotel Des Balances in Luzern, um am Ufer
der Reuss nahe der Kappelbrücke den
Erhalt ihrer Diplome zu feiern.
Reichhaltige Palette. Urs Mahlstein vom
Amt für Hochbauten und Immobilien des
Kantons Luzern eröffnete die Diplomfeier mit spannendem Fachreferat und
präsentierte dem Publikum die umfangreichen und teilweise exotischen Immobilienbestände des Kantons Luzern.
Engagement für die Branche. Dieter Ruf,
Präsident der Prüfungskommission
SFPKIW, zeigte sich in der anschliessenden Festrede erfreut
über den
zahlreichen Kadernachwuchs für die
Immobilienbranche. Er forderte die
frischgebackenen Immobilien-Treuhänder und -Treuhänderinnen auf, sich zukünftig im SVIT für ihren Berufsstand zu
engagieren und sich für die Interessen
der Branche aktiv einzusetzen.
Ausgelassene Stimmung. Nach dem of-
fiziellen Festakt versammelten sich die
Absolventen mit ihren Gästen und den
ebenfalls anwesenden Experten vor dem
Hotel am Ufer der Reuss zum Apéro riche in fröhlicher Runde. Und wenn man
inoffiziellen Quellen glauben darf, wurde bis weit nach Mitternacht gefeiert.
Gratulation und Dank. Die Prüfungskom-
mission und die Experten gratulieren
den erfolgreichen Kandidaten ganz herzlich und wünschen ihnen für die weitere
berufliche Tätigkeit viel Erfolg.
Abschliessend geht ein besonderer Dank an die Prüfungskommission
und die zahlreichen Experten und Expertinnen für ihr grosses Engagement
und an Marion Michel vom Prüfungssekretariat für die perfekte Organisation und den reibungslosen Ablauf der
Prüfung. *Christine Fürst Rodriguez
Im Auftrag der SFPKIW.
iMMOBILIENBERUF iNTENSIVSEMINAR Vermarktung
Geballte Wissensvermittlung
Das Saanenland bot Mitte August den passenden Rahmen für die
Teilnehmenden des Intensivseminars «Excellence in Immobilienvermarktung». Das Programm lieferte einen Mix aus Theorie und Praxis.
Auf Tuchfühlung im Zentrum des Geschehens: Die Teilnehmenden auf der Grossbaustelle des Grand Hotel Alpina an bester Lage in Gstaad.
BORIS fEJFAR* aNREISE. Das Intensivseminar begann am
Donnerstag, 19. August, und dauerte bis
Samstag. Eine Teilnehmerin kam aus Romanshorn, andere aus Zürich, der Zentralschweiz, viele aus dem Kanton Bern.
Somit war die ganze Deutschschweiz vertreten. Die meisten reisten mit dem Privatwagen an. Ein Apéritif mit feinen Brötchen
erwartete um die Mittagszeit die Ankommenden.
rEFERENTEN
UND
tHEMENSCHWERPUNKTE.
Den Start machte Stephan Wegelin mit
Spezialitäten des modernen Immobilienmarketings. Interaktiv erarbeitete er mit
den Teilnehmenden die Möglichkeiten einer professionellen Visualisierung und
Verkaufsdokumentation. Danach widmete
er sich der Frage der Preisermittlung. Dabei generierte er eine lebhafte Diskussion,
an der sich insbesondere die anwesenden
Schätzungsexperten beteiligten.
Dr. Roland Pfäffli, verantwortlich
für alle Grundbuchdaten von Thun und
des gesamten Berner Oberlandes, begeisterte die Teilnehmenden förmlich.
Anschaulich, mit vielen Beispielen gespickt, brachte er die wichtigsten Themen zu Grundbucheinträgen vor. Er ging
auch auf die Revision des Immobiliarsa-
chenrechtes und den Einfluss auf das
Grundbuch ein.
Dr. Peter Burkhalter, erläuterte
das Maklerrecht und ging in diesem Zusammenhang auf den Maklerlohn und damit zusammenhängende Rechtsfälle ein.
Er erklärte, inwiefern Maklerinnen und
Makler dem Geldwäschereigesetz unterworfen sind und wie die Lex Koller und
die Pauschalbesteuerung jetzt und künftig zu werten sind in Bezug auf die Veräusserung von Liegenschaften an ausländische Kunden.
Dr. Boris Grell brachte seinerseits
neue Rechtsfälle und Entscheide in die
Diskussion ein. Einige dieser Rechtsfälle
werden laufend in der Immobilia unter
Jus-News publiziert. Die Teilnehmenden
erhielten das Buch „Fälle aus der Immobilienrechtspraxis“ von Burkhalter/Grell,
welches die publizierten Fälle der Jahre
2005 bis 2008 umfasst.
hÖHENFEUER. Ein Höhepunkt war die am
Freitagnachmittag exklusiv für die Teilnehmenden organisierte Besichtigung
der Grossbaustelle des Grand Hotel Alpina.
Hoch über Gstaad an bester Lage unweit
des Hotels Palace entsteht ein neues Boutique-Luxushotel mit etwa 60 Zimmern,
Luxusappartements und zwei Feriencha-
lets für extrem Betuchte. Der Quadrameterpreis der Appartements liess die gewieften Immobilienprofis ungläubig staunen.
Das Projekt wurde vor 14 Jahren initiiert
und wird von Marcel Bach (Bach Immobilien) aus Gstaad entwickelt und vermarktet. Er führte mit Unterstützung zweier
seiner Bauführer die Gruppe durch den
beeindruckenden Rohbau und spendierte
einen Apéro vor Ort.
tECHNIK. Am letzten Seminartag stan-
den Akquisitions- und Verkaufstechnik
mit Hans J. Gärtner auf dem Programm.
Nicht alle Teilnehmer blieben ganz bis
zum Schluss; ob das strahlende Bergsommerwetter daran schuld war?
hOTEL sTEIGENBERGER. Das ansprechend
gelegene Hotel an Aussichtslage bot einen entspannten und schönen Rahmen.
Die Gästezimmer sind einfach und nicht
auf dem neuesten Stand, aber das absolut spitzenmässig zubereitete Essen wog
dies mehrmals auf.
*Boris Fejfar
Projekt- und Studienleiter, SVIT Swiss
Real Estate School AG, 8005 Zürich
Immobilienberuf seminare und Tagungen
Seminare und Tagungen der
SVIT Swiss Real Estate School
IntensivSeminar
November/Dezember 2010
Wohnbausanierungen
kompetent begleiten
Sie sind in Ihrem aktuellen Tätigkeitsfeld mit Baufragen konfrontiert und
möchten die Kompetenz erwerben,
die Sanierung einer Wohnliegenschaft
selbständig zu initiieren und bis zum
Bauabschluss resp. zur Inbetriebnahme und Übergabe an die Mieter kompetent begleiten zu können.
Das Intensivseminar beinhaltet alle
wesentlichen Themenfelder, die eine
Sanierung umfasst. Die Inhalte werden
in verschiedenen Unterrichtsformen
vermittelt und in Einzel- und Gruppenarbeiten vertieft.
Unsere Referenten, allesamt Spezialisten aus den Bereichen Bau, Engineering und Immobilienbewirtschaftung,
kennen sich mit den Aufgabenstellungen und kritischen Punkten rund um
das Thema Wohnbausanierung bestens aus.
Das Ausbildungszentrum des Schweizerischen Baumeisterverbandes (AZ
SBV) hat bei der Erarbeitung des Seminarkonzeptes wesentlich mitgearbeitet und führt das Seminar in ihrem
Ausbildungszentrum auf dem Campus
Sursee durch. Dort profitieren Sie von
einer idealen Lernumgebung
Zielpublikum
Fach- und Führungskräfte der Immobilienbewirtschaftung
Fach- und Führungskräfte des Facility
Managements
Bauherrenberater und Eigentümer
Teilnehmerzahl
Die Teilnehmerzahl ist auf 22 Personen
beschränkt. Diese maximale Gruppengrösse garantiert Ihnen, dass Sie sich
eingehend mit der Materie auseinandersetzen können und die Referenten
auch auf individuelle Fragen eingehen
und eine Diskussion mit Ihnen führen
können.
Abschluss mit Zertifikat
Teilnehmende, die alle Seminartage
besucht haben, erhalten eine Teilnahmebestätigung. Sie haben zudem die
Möglichkeit, am letzten Tag einen Kompetenznachweis abzulegen und sich
nach einem erfolgreichen Abschluss die
neu erworbenen Fähigkeiten mit einem
Zertifikat bescheinigen zu lassen.
Programm
1. Tag (Daniel Amrein)
Strategische Planung
— Wichtige Grundlagen (Servicebuch)
— Wer gehört ins Planungsteam?
— Sanierungsumfang, Total- oder Teilsanierung?
— Werterhaltung / Wertvermehrung
— Wie sag ichs meinem Mieter?
Bautechnik
—Pläne interpretieren
— Tragstrukturen, Steigzonen, etc.
— Wohnstrukturen früher und heute
— Gesetzliche Ansprüche
Einführung ins Leitprojekt
2. Tag (Thomas Mesmer / D. Amrein)
Mietrecht
— Die Fakten
— Kostenüberwälzung auf Mieterschaft
— Mietzinsberechnungen
— Rechtswege
Marktbeurteilung
— Immobilienbewertung im Kontext
einer geplanten Sanierung
Finanzierung
—Bankenfinanzierung
— Alternative Finanzierungsmöglichkeiten
Vorstudie
— Machbarkeitsüberlegungen
— Verschiedene Lösungsansätze
— Kosten und Rendite
— Termine
3. Tag (Urs Mathys / Benno Zurfluh)
Projektmanagement/-organisation
— Projektstrukturierung
— Organisation & Aufgabenverteilung
— Projektplanung
Gebäudetechnik
— Installationen
— Verteilung / Nutzung der Medien
— Vorschriften und Standards im
Energiebereich
4. Tag (B. Zurfluh / D. Amrein)
Gebäudetechnik
— Planung und Sicherstellung der
Wärmeerzeugung
— Alternativen zur klassischen Ölund Gasheizung
Besprechung Transferarbeit
Realisierung
— Optimale Mieterinformation
— Kommunikation von Störungen
Kompetenznachweis
Datum
19./20. 11. und 3./4. 12.2010
Ort
Campus Sursee
Im CAMPUS SURSEE, ein paar Kilometer von Luzern entfernt, finden Sie das
richtige Umfeld für konzentrierte Wissensvermittlung und für einen ungezwungenen Gedankenaustausch unter
Fachleuten. Sie übernachten vor Ort in
Hotelzimmer der 3*-Klasse mit Halbpension. Während den Seminarpausen
wird für abwechslungsreiche Verpflegung gesorgt und das Mittagessen nehmen Sie standesgemäss im Restaurant
«Baulüüt» ein. www.campus-sursee.ch
Referenten
— Daniel Amrein, Hammer Retex AG,
Cham
— Urs Mathys, AZ SBV, Sursee
— Thomas Mesmer, BDO Visura, Zürich
— Benno Zurfluh, Zurfluh Lottenbach
GmbH, Luzern
TEILNehmerGEBÜhr (exkl. MWSt.)
CHF 3000.– (SVIT-Mitglieder),
CHF 3300.– (übrige Teilnehmer)
exkl. MWSt.
Inbegriffene Leistungen:
— Seminarunterlagen
— vier Mittagessen
— Pausenverpflegung
— zwei Abendessen
— zwei Übernachtungen mit
Frühstück auf dem Campus Sursee
— Teilnahmebestätigung resp.
Zertifikat
Die Buchung von Einzeltagen ist nicht
möglich.
An- bzw. Abmeldekonditionen
fÜR ALLE iNTENSIVSEMINARE
— Die Teilnehmerzahl ist beschränkt.
Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.
— Bei Rücktritt nach Zustellung der
schriftlichen Anmeldebestätigung wird
bis 30 Tage vor Beginn des Intensivseminars wird eine Umtriebsentschädigung in der Höhe von CHF 550.– verrechnet. Ab 30 Tagen vor Beginn des
Intensivseminars werden CHF 1000.–
verrechnet. Ab dem Seminarbeginn
ist die volle Teilnehmergebühr zu entrichten.
— Programmänderungen aus dringendem
Anlass behält sich der Veranstalter vor.
Neues Praxisseminar
an 4 Durchführungsorten
im Oktober 2010
Mehrwertsteuer
- Vorsteuerabzug und
nutzungsänderung bei
unternehmerisch nutzbaren Immobilien und
überbauungen
Die unternehmerische Tätigkeit
berechtigt zum Vorsteuerabzug.
Kein Anspruch auf Vorsteuerabzug
besteht beim Leistungsbezug und bei
der Einfuhr von Gegenständen, die für
die Erbringung von Leistungen verwendet werden, die von der MWST ausgenommen sind und für deren Versteuerung nicht optiert wurde.
Bei Immobilien oder Überbauungen
deren Verwendung unternehmerisch
möglich ist (steuerbare Verwendung
bzw. nur für einzelne Vermietungen
optiert), ist eine sachgerechte
Zuscheidung der Vorsteuerbeträge
erforderlich. Änderungen in der Nutzung, Leerstand, Verkauf (allenfalls
Übertragung im Meldeverfahren) erfordern eine für die MWST zielgerichtete Administration (Aufzeichnungen
und Ablage). Im Hinblick auf Nutzungsänderungen ist das Risiko einer nicht
korrekten Abrechnung des Eigenverbrauchs auszuschliessen; die Chancen
der Einlageentsteuerung sind zu wahren. Die Abgrenzung Bauen auf eigene
oder fremde Rechnung gemäss Praxis
der Eidg. Steuerverwaltung (ESTV)
wird aufgezeigt.
Die theoretischen Grundlagen zu dieser Problematik werden vermittelt. Anhand von praktischen Beispielen und
Übungen wird für unternehmerisch
nutzbare Immobilien aufgezeigt:
Zu treffende administrative
Massnahmen
— vor dem Kauf einer Immobilie mit
Option oder im Meldeverfahren oder
Vermietung mit Option;
— bei Erstellung bzw. Grosssanierung
einer Immobilie bzw. bei einer Überbauung im Hinblick auf Vermietung
oder Verkauf teils mit Option;
— im Hinblick auf die Qualifizierung der
Erstellung als Werkleistung (z.B.
beim Verkauf von Stockwerkeigentum);
— bei der Annahme und Übernahme
von Mandaten zur Bewirtschaftung
von unternehmerisch nutzbaren
Immobilien.
Handlungsbedarf beim Abschluss
— von Total- bzw. Generalbauunternehmer-Verträgen bezüglich des erforderlichen Detaillierungsgrades bei
der Rechnungsstellung;
— von Verträgen zur Bewirtschaftung
von Immobilien (definieren der Aufgaben und Verantwortung im Bereich
der MWST; Belegübernahme und
Aufbewahrung).
Zielpublikum
Führungs- und Fachkräfte aus dem Bereich Immobilienmanagement, Immobilienbewirtschaftung sowie Treuhänder.
Referent
—Rudolf Schumacher, dipl. Wirtschaftsprüfer, Betriebsökonom
HWV, zugelassener Revisionsexperte, Schumacher swisstax AG, Köniz/
BE, Mitglied MWST-Kompetenzzentrum der Treuhand-Kammer, Mitglied
des durch den Bundesrat eingesetzten MWST-Konsultativgremiums,
Referent und Autor.
4 Veranstaltungsorte & -Daten
jeweils von 08.30 - 16.30
Dienstag, 12.10.2010 in Basel
Hotel Hilton Internat. GmbH,
Aeschengraben 31, 4051 Basel
Donnerstag, 14.10.2010 in Bern
Kongress & Kursaal,
Kornhausstr. 3, 3000 Bern 25
Dienstag, 19.10.2010 in Luzern
Hotel Radisson Blu, Lakefront center/
Inseliquai 12, 6005 Luzern
Donnerstag 21.10.2010 in Zürich
Hotel FourPoints by Sheraton, Kalandergasse 1, 8045 Zürich-Sihlcity
CHF 890.– (übrige Teilnehmende)
exkl. MWSt. Darin inbegriffen sind:
Seminarunterlagen, Pausengetränke
und Mittagessen.
Die Teilnehmerzahl pro Kursort ist auf
max. 30 Teilnehmende beschränkt. Die
Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.
Kostenfolge bei Abmeldung: Eine Annulierung (nur schriftlich) ist bis 14 Tage vor Veranstaltungsbeginn kostenlos
möglich, bis 7 Tage vorher wird die Hälfte der Teilnehmergebühr erhoben. Bei
Absagen danach wird die volle Teilnehmergebühr fällig. Ersatz-Teilnehmende werden ohne zusätzliche Kosten akzeptiert.
Programmänderungen aus dringendem
Wiederholungsseminar
Am 28. Oktober 2010
Mietzinsinkasso
Die rechtlichen Grundlagen aus dem
OR und dem SchkG, insbesondere der
Zahlungsverzug des Mieters, das Betreibungsverfahren, das Retentionsverfahren und die Ausweisung von Mietern,
werden aufgefrischt. Anhand von konkreten Fällen werden Lösungen aufskizziert und diskutiert. Zielsetzung ist es,
dass die Teilnehmenden ausstehende
Mietzinse bei Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten im Rahmen der gesetzlichen Gegebenheiten auf möglichst praktische Art und Weise einfordern und die
Dokumente des Betreibungsamtes verstehen können.
Zielpublikum
Immobilienbewirtschafter, die sich im
Alltag mit dem Mietzinsinkasso befassen oder befassen wollen.
Programm
Zahlungsverzug des Mieters
— Auffrischen der Gesetzgebung OR
— Analyse und Lösungsansätze im
Bereich OR
Betreibung auf Pfändung
(Einleitungsverfahren)
— Auffrischen der Gesetzgebung
SchKG
— Einleitung der Betreibung
— Konkrete Anwendung des Betreibungsbegehrens
Betreibung auf Pfändung & Konkurs
SchKG
— Analyse einer Pfändungsurkunde
— Mieter im Konkurs, was nun?
Das Retentionsrecht des Vermieters
— Das Begehren um Aufnahme eines
Retentionsverzeichnisses
Ausweisung von Mietern
— Voraussetzungen
— Einleitung eines Ausweisungsverfahrens
Datum
28. Oktober 2010
08.30 - 17.00 Uhr
Ort
Hotel Sedartis, Thalwil
Referent
— Oliver Pfitzenmayer, StadtammannStellvertreter, Betreibungsamt Winterthur-Stadt
CHF 890.– (übrige Teilnehmer),
exkl. MWSt.
Darin inbegriffen sind: Seminarunterlagen, Pausengetränke und Mittagessen.
Siehe Box S. 56: «AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE
(ohne Intensivseminare).
NEues Seminar
am 17. November 2010
Neue Trends in der
Immobilienbewertung
Das unter dem Patronat der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer stehende Seminar befasst sich mit zwei
wichtigen Trends in der Immobilienbewertung:
Dem weiterentwickelten ökonometrischen Bewertungsmodell von Dr. Kaspar
Fierz, mit dem immer mehr Bewertungsexperten arbeiten und welches den aktuellen Stand der Bewertungslehre widerspiegelt, und der Bewertung der
Nachhaltigkeit von Immobilien mit dem
Economic Sustainability Indicator ESI
und anderen Instrumenten.
Zielpublikum
Fachleute, welche sich mit der Immobilienbewertung auseinandersetzen sowie weitere interessierte Personen.
Referenten
— Dr. sc. techn. Kaspar Fierz, lic. oec.
publ., Bewertungsexperte, Fierz &
Partner AG, Esslingen
— Beat Ochsner, MRICS, Bewertungsexperte, KPMG AG, Zürich
Programm
Das ökonometrische Modell
— die theoretische Basis
— Aufbau und Funktionsweise
des Modells
— Anwendung an Beispielen
— die Datenlage
— zu Grunde liegende Formeln und
Annahmen
— Stärken und Schwächen des Modells
— Wofür ist das Modell am besten
geeignet?
Bewertung der Nachhaltigkeit
von Immobilien
— Was bedeutet Nachhaltigkeit
— internationale Instrumente zur
Bewertung der Nachhaltigkeit von
Immobilien
— nationale Instrumente zur
Bewertung der Nachhaltigkeit von
Immobilien
— Economic Sustainability Indicator
ESI
— Alternative Bewertung der
Nachhaltigkeit von Immobilien
— Nachhaltiges Investieren zahlt sich
aus
— Fallbeispiele
Ort
Hotel Arte, Olten
exkl. MWSt.
Siehe Box S. 56: «AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN FÜR ALLE SEMINARE
(ohne Intensivseminare).
WiederholungsSeminar
am 7. Dezember 2010
Trends im mietrecht
Die aktuelle Situation auf dem Mieterund Vermietermarkt prägt auch die
Fälle und Entscheide im Mietrecht, die
wir mit Ihnen an diesem Seminar behandeln. Die drei erfahrenen Topreferenten führen Sie dabei durch Gerichtsentscheide und Gerichtspraktiken und
geben Ihnen wertvolle Tipps und Tricks.
Zielpublikum
Führungs- und Fachkräfte aus dem
Bereich Immobilienmanagement, Immobilien-Bewirtschafter, ImmobilienTreuhänder, Immobilien-Berater, Treuhänder, Geschäftsführer und Inhaber
von KMU sowie weitere interessierte
Kreise.
Programm:
Vermietung von Neubauten
— Verspäteter Bezug
— Bauschäden/Baumängel
— Minder- und Mehrflächen
— Mietermix
— Vertragliche Absicherungen des Vermieters
Mieter auf Schleuderkurs
— Phänomen Mietnomaden
— Sicherungsmassnahmen des Vermieters
— Durchgriff auf den Verwaltungsrat
bei Konkurs des Geschäftmieters
Kündigung zur Ertragsoptimierung /
Leerkündigung zur Sanierung
— Verhandeln oder kündigen?
— Begründung der Kündigung
— Wann u. auf welches Datum künden?
— Einwendungen des Mieters; wer
muss was beweisen?
Immobilienberuf seminare und Tagungen
Seminare und Tagungen der
Vertragsklauseln im Grenzbereich
von zwingendem und dispositivem
Mietrecht
— Duldung von Immissionen
— Nebenkosten
— Mietzinsgestaltung
— Überwälzung des Unterhaltes und
kleiner Unterhalt
— Verzicht auf Erstreckung
Neuste Rechtsprechung zur
Mietzins-Herabsetzung
— Herabsetzungsansprüche des Mieters wegen Immissionen
— Vorausgesetzter Gebrauch
— Zugesicherter Gebrauch (wann liegt
eine Zusicherung vor?)
— Anspruchsgrundlage (Vertrags-
recht/Nachbarrecht)
— Berechnung des Anspruchs
Ort
Hotel Arte, Olten
Referenten
— Hans Bättig, Fürsprecher,
advokatur56, Bern.
— Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt,
Rohrer Müller Partner Rechtsanwälte, Zürich
— Dr. Armin Zucker, Rechtsanwalt, meyerlustenberger Rechtsanwälte, Präsident des Verbands der Geschäftsmieter, Zürich
exkl. MWSt.
Datum
Dienstag, 7. Dezember 2010,
08:30-16:30 Uhr
Siehe anschliessende Box auf S. 56:
«AN- BZW. ABMELDEKONDITIONEN
FÜR ALLE SEMINARE (ohne Intensivseminare).
Anmeldetalon für seminare und tagungen
Wohnbausanierungen kompetent begleiten
19./20. 11. und 3./4. 12.2010 (Intensivseminar, 3 Tage)
Mehrwertsteuer – Vorsteuerabzug & Nutzungsänderung
Dienstag, 12.10.2010 in Basel
Donnerstag, 14.10.2010 in Bern
Dienstag, 19.10.2010 in Luzern
Donnerstag, 21.10.2010 in Zürich
Frau Herr
Wiederholungsseminar Mietzinsinkasso
28. Oktober 2010 (Tagesseminar)
Neue Trends in der Immobilienbewertung
17. November 2010 (Tagesseminar)
Trends im Mietrecht
7. Dezember 2010 (Tagesseminar)
Name
Vorname
SVIT-Mitglied Firma
Strasse/Nr.
PLZ/Ort
Telefon
Bitte an folgende Anschrift senden oder faxen:
SVIT Swiss Real Estate School AG, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich,
Tel. 044 434 78 98, Fax 044 434 78 99, info@svit-sres.ch
Unterschrift
Ja Nein
für alle seminare
(ohne Intensivseminare)
— Die Teilnehmerzahl ist beschränkt.
Die Anmeldungen werden in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt.
— Kostenfolge bei Abmeldung: Eine
Annullierung (nur schriftlich) ist bis
14 Tage vor Veranstaltungsbeginn
kostenlos möglich, bis 7 Tage vorher
wird die Hälfte der Teilnehmergebühr
erhoben. Bei Absagen danach wird die
volle Gebühr fällig. Ersatz-Teilnehmende werden ohne zusätzliche Kosten
akzeptiert.
— Programmänderungen aus dringendem
Immobilienberuf Kurse & Lehrgänge
Einstiegs-/Sachbearbeiterkurse
und Branchenkunde KV
der SVIT-Mitgliederorganisationen
Die Einstiegs-/SAchbearbeiterkurse – angepasst an Arbeits- und Bildungsmarkt
Die Einstiegkurse (M) bzw. Sachbearbeiterkurse (SB) bilden einen festen Bestandteil des Ausbildungsangebotes innerhalb
der verschiedenen Regionen des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT). Sie richten sich insbesondere
an Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger, angehende Assistent/innen und als Vorbereitung für weitergehende Lehrgänge.
Genaue Angaben und Daten sind auf http://www.svit.ch unter den Regionen ersichtlich. Nähere Informationen und Anmeldung bei den regionalen Lehrgangsleitungen in den SVIT-Mitgliederorganisationen (siehe nächste Seite).
Einstiegs-/
Sachbearbeiterkurse
SB1
BewirtschaftungSAssistent/in SVIT
SVIT beider Basel
ab Mai 2011
SVIT Bern
November 2010 bis Januar 2011
Montag 18.00 – 20.40 Uhr sowie
Samstag 08.30 – 12.10 Uhr
SVIT Ostschweiz
04.01.2011 bis 12.05.2011
Dienstag- und Donnerstagabend
(Kursdauer 60 Lektionen), St.Gallen
SVIT Zentralschweiz
16.08.2010 bis 10.11.2010
Montag- und Mittwochabend
HMZ-academy, Baar
SVIT Zürich
10.01.2011 bis 28.03.2011
(10 Nachmittage/Abende),
Zürich-Oerlikon
M2
Liegenschaftenbuchhaltung
SVIT beider Basel
11.08.2010 bis 22.09.2010
Jeweils Mittwochmorgen,
08.30 – 11.40 Uhr,
Ausbildungszentrum UBS,
Viaduktstrasse 33, Basel
Prüfung: 13.10.2010
M3
Bewirtschaftung von
Stockwerkeigentum
SVIT beider Basel
20.10.2010 bis 01.12.2010
08.30 – 11.40 Uhr,
Prüfung: 08.12.2010
SB3
Verwaltungs-asSISTENT/IN
Stockwerkeigentum svit
SVIT beider Basel
ab Oktober 2011
SVIT Bern
28.10.2010 bis 09.12.2010
Donnerstag 18,00-20.40 Uhr
SVIT Ostschweiz
09.06.2011 bis 07.07.2011
(Kursdauer 24 Lektionen)
St.Gallen
SVIT Zentralschweiz
15.11.2010 bis 15.12.2010
Montag- und Mittwochabend
HMZ-academy, Baar
SVIT Zürich
30.03.2011 bis 18.05.2011
(8 Abende), Zürich-Oerlikon
M4
Bauliche Kenntnisse
SVIT beider Basel
05.01.2011-23.02.2011
08.30 – 11.40 Uhr,
Prüfung: 02.03.2011
SB2
VermarktungsAssistent/in SVIT
SVIT Aargau
06.11.2010 bis 15.01.2011
57 Lektionen (exkl. Prüfung, 18.01.11)
Dienstagabend 18.00 – 21.00 Uhr und
Samstagmorgen 08.00 – 12.00 Uhr
Berufsschule BSL Lenzburg, Lenzburg
SVIT Ostschweiz
20.08.2011 bis 17.12.2011
Jeweils Samstagvormittag
(Kursdauer 60 Lektionen)
St.Gallen
SVIT Zürich
22.01.2011 bis 05.04.2011
Dienstagabend 18.00 – 21.00 Uhr und
Samstag 08.00 – 15.30 Uhr,
Zürich-Oerlikon
SB4
LIEGENSCHAFTSBUCHHALTUNGS-aSSISTENT/IN svit
SVIT Aargau
Modul 1: 13.10. bis 01.12.2010
24 Lektionen
Jeweils Mittwoch 18.00-20.50 Uhr
Berufsschule BSL Lenzburg, Lenzburg
SVIT beider Basel
Modul 1: ab Dezember 2011
Modul 2: ab Januar 2012
SVIT Bern
Modul 1: 19.08. bis 26.10.2010,
Donnerstag bzw. Dienstag, 18.00 20.40 Uhr
Modul 2: 02.11. bis 14.12.2010,
Dienstag 18.00 - 20.40 Uhr
SVIT Ostschweiz
29.03.2011 bis 07.06.2011
(Kursdauer 45 Lektionen), St.Gallen
SVIT Zürich
05.10.2010 bis 23.11.2010
Modul 1: 8 Abende, Zürich-Oerlikon
SB5
ImmobilienbewertungsAssistenT/IN svit
SVIT Ostschweiz
08.01.2011 bis 28.05.2011
Jeweils Samstagvormittag
(2 Module, Kursdauer
total 60 Lektionen)
St.Gallen
SVIT Zürich
Modul 1: 04.09. bis 02.10.2010
5 Samstage, Zürich-Oerlikon.
Modul 2: 06.11. bis 04.12.2010
5 Samstage, Zürich-Oerlikon.
Cours d'introduction
à l'économie immobilière
SVIT Romandie
01.10.2010 - 19.11.2010
Vendredi 8h30 - 17h15
Examen: samedi 04.12.2010, 8.30-10.30
Hôtel Alpha-Palmiers, Rue du PetitChêne 34, 1003 Lausanne
Branchenkunde
Treuhand- und
Immobilien-Treuhand
für KV-Lernende
SVIT beider Basel: siehe www.okgt.ch
SVIT Bern: siehe www.okgt.ch
SVIT Graubünden: siehe www.okgt.ch
SVIT Ostschweiz
Auskunft erteilt Herr Rolf Nobs,
c/o Resida Treuhand AG, Bazenheid
Tel. 071 932 60 20
SVIT Zürich: siehe www.okgt.ch
SRES Bildungszentrum
SVIT SRES koordiniert alle Ausbildungen auf der Stufe Fachausweis und
führt den Lehrgang für den ImmobilienTreuhänder durch. Einen weiteren
Schwerpunkt bilden Seminare und
Tagungen für die gesamte Immobilienwirtschaft sowie die Koordination der
Einstiegskurse SVIT.
Nachdiplomstudium Master of Advanced Studies in
Real Estate Management
(MREM)
jährlicher Beginn im Herbst
durchgeführt durch Hochschule für
Wirtschaft Zürich HWZ (www.fh-hwz.ch)
Tagesseminare & Tagungen
SVIT SRES entwickelt und organisiert
regelmässig massgeschneiderte Seminare sowie Tagungen zu aktuellen Themen in der Immobilienbranche.
LEHRGÄnge
Lehrgang dipl. Immobilien-Treuhänder/in (HFP)
in Zürich ab Februar 2011
Lehrgänge Fachausweise 2011
—Basiskompetenz:
an 7 Standorten
(1x auch auf französisch)
—Vertiefung Bewirtschaftung:
an 6 Standorten
(1x auch auf italienisch)
—Vertiefung Bewertung: in Zürich
—Vertiefung Vermarktung: in Zürich
—Vertiefung Entwicklung: in Zürich
SVIT Swiss Real Estate School AG
Puls 5, Giessereistrasse 18
8005 Zürich
Tel. 044 434 78 98
Fax 044 434 78 99
www.svit-sres.ch
Für die Romandie
(Lehrgänge und Prüfungen in
französischer Sprache)
Karin Joergensen
Rue Centrale 10
1003 Lausanne
Tel. 021 517 67 90
Fax 021 517 67 91
karin.joergensen@svit-school.ch
Für das Tessin
italienischer Sprache)
Alberto Montorfani
Interfida SA
via Motta 10
6830 Chiasso
Tel. 091 695 03 33
Fax 091 695 03 34
albertomontorfani@interfida.ch
Immobilienberuf Kurse & Lehrgänge
Regionale Lehrgangsleitungen in den SVITMitgliederorganisationen
Regionale
Lehrgangsleitungen
Die regionalen Lehrgangsleitungen
beantworten gerne Ihre Anfragen zu
Einstiegskursen, zur Basiskompetenz
und zum Vertiefungslehrgang Immobilien-Bewirtschaftung.
Für Fragen zu den Vertiefungslehrgängen in Immobilien-Bewertung,
-Entwicklung, -Vermarktung und zum
Lehrgang Immobilientreuhand wenden
Sie sich an SVIT Swiss Real Estate
School.
Region Aargau
Zuständig für Interessenten aus dem
Kanton AG sowie angrenzende Fachschul- und Prüfungsregionen
SVIT-Ausbildungsregion Aargau,
c/o Zoma AG Aarau, Katrin Schmidiger,
Bahnhofstr. 10, 5000 Aarau
T 062 832 77 10, F 062 832 77 19
katrin.schmidiger@zoma.ch
Region Basel
Zuständig für die Interessenten aus
den Kantonen BS, BL, nach Basel orientierter Teil des Kantons SO, Fricktal
c/o SVIT beider Basel
Innere Margarethenstrasse 2,
Postfach 610 4010 Basel
T 061 283 24 80, F 061 283 24 81
svit-basel@svit.ch
Region Bern
Zuständig für Interessenten aus den
Kantonen BE, bernorientierter Teil SO,
deutschsprachige Gebiete VS und FR
c/o SVIT Bern, Sulgenauweg 40,
Postfach 8375, 3001 Bern
T 031 378 55 00, F 031 378 55 01
regionbern@svit-sres.ch
Regionale Prüfungsdirektion Region Bern
H.P. Burkhalter + Partner AG,
Könizstrasse 161,
3097 Bern-Liebefeld
T 031 379 00 00, F 031 379 00 01
hp.burkhalter@burkhalter-immo.ch
Region Ostschweiz
c/o Urs Kindler, Postfach 98,
8590 Romanshorn
T 071 460 08 46, F 071 460 08 45
regionostschweiz@svit-sres.ch
Region Romandie
französischer Sprache)
SVIT Swiss Real Estate School SA, Karin
Joergensen, Rue Centrale 10, 1003 Lausanne
T 021 517 67 90, F 021 517 67 91
karin.joergensen@svit-school.ch
Region Tessin
italienischer Sprache)
Alberto Montorfani
Interfida SA
via Motta 10
6830 Chiasso
Tel. 091 695 03 95
Fax 091 695 03 94
albertomontorfani@interfida.ch
Region Zentralschweiz
Zuständig für die Interessenten aus den
Kantonen LU, NW, OW, SZ (ohne March
und Höfe), UR, ZG
c/o HMZ academy AG,
Neuhofstrasse 3a, 6340 Baar
T 041 560 76 20
info@hmz-academy.ch
Region Zürich / Graubünden
Zuständig für Interessenten aus den
Kantonen GL, GR, SH, SZ (nur March
und Höfe) sowie ZH
c/o SVIT Zürich
Siewerdtstrasse 8, 8050 Zürich
T 044 200 37 98, F 044 200 37 99
svit-zuerich@svit.ch
OKGT Organisation kaufmännischer Grundbildung
Treuhand / Immobilien
Sekretariatsleitung und Verantwortlicher für die neue kaufmännische
Grundbildung: Ozan Kaya
T 043 333 36 65, F 043 333 36 67,
info@okgt.ch, www.okgt.ch
H ö h e r e Fac h s c h u l e n f ü r A n l ag e n u n t e r h a lt u n d B e w i rt s c h a f t u n g
Bern, Chur, St.Gallen, Liestal, Luzern, Olten, Pfäffikon SZ, Vaduz , Zürich
Hauswarte mit Berufserfahrung werden durch ausgewiesene Fachleute mit fachspezifischer Ausbildung, Erfahrung in der Erwachsenenbildung, meistens selbständige Unternehmer, berufsbegleitend,
während vier Semestern in regionalen Ausbildungsstätten mit grösserem Prüfungserfolg auf die eidg.
Berufsprüfung vorbereitet. (Prüfungserfolge 1993-2009: 99% von über 3000 Kursteilnehmern unserer
Schulen.)
Hauswarte mit eidg. Fachausweis
(vom BBT anerkannte und geschützte Berufsbezeichnung)
Sie werden ausgebildet für:
– Unterhalt von Gebäuden und deren äusseren Anlagen
– Instandhaltung haustechnischer Anlagen
– Umwelt, insbesondere Energiesparen und Entsorgen
Anmeldeschluss: 30. Sept. 2010
– Grundlagen der Personalführung
– Gebäudereinigung
Schulbeginn: Ende Okt. 2010
An der Höheren Fachschule erarbeiten Sie zu besten Bedingungen die eidg. Fachbewilligung für die
Desinfektion des Badewassers in Gemeinschaftsbädern.
Die eidg. Anschlussbewilligung für sachlich begrenzte Elektroinstallationen im Niederspannungsbereich
(230 V) durch das eidg. Starkstrominspektorat erhalten unsere Absolventen nach einer guten Vorbereitung.
Die Vorarbeiten zur Erlangung des eidg. Fähigkeitsausweises für den Umgang mit Chemikalien
durch den Hauswart stehen vor dem Abschluss.
Kursinformationen erhalten Sie beim Schulsekretariat:
Höhere Fachschule, Zürcherstr. 32, 8853 Lachen, T. 055-444 30 36, F. 055-444 30 45,
info@hfs-weiterbildung.ch
Kontaktieren Sie unsere Homepage www.wetzel.ch für aktuelle Dauerstellen
Für unsere renommierten Kunden in Zürich und Umgebung suchen wir erfahrene Immobilienprofis mit
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de Rham (www.deRham.ch), 1899 gegründet, ist eine der ältesten und renommiertesten Immobilienfirmen der Schweiz. Dieser langjährige Erfolg ist das Resultat unseres täglichen Engagements im Service unserer Kunden.
de Rham ist seit 2006 exlusive affiliate von Sotheby’s International Realty für die Westschweiz
und seit kurzem auch für die deutsch- und italienisch- sprechende Schweiz.
Um unsere Tätigkeit in dieser wirtschaftlich äusserst interessanten Region aufzubauen,
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Auf- und Ausbau der Geschäftsstelle Zürich inkl. Rekrutierung des Teams Zürich
Fachliche und personelle Führung des Teams Zürich
Definition der Entwicklungsstrategie des Raums Zürich sowie der Deutschschweiz
Budgetverantwortung
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• Ca. 10 Jahre erfolgreiche Erfahrung im Bereich exklusives Wohneigentum,
bevorzugt im Verkauf, im Raum Zürich / Deutschschweiz / Tessin
• Führungserfahrung
• Höhere Ausbildung, bevorzugt in Wirtschaft
• Dynamische und engagierte Persönlichkeit, umsetzungs- und lösungsorientiert
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Unternehmen. Sie bestimmen den massgebenden Anteil Ihres Einkommens durch
den Erfolg, den sowohl Sie persönlich als auch gemeinsam mit Ihrem Team erarbeiten.
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erreichen Herrn Dr. Michael Rosenfeld jeweils Montag-Donnerstag zwischen 20-21 Uhr unter seiner
Mobilnummer 079 422 40 63. Ihre Bewerbung wollen Sie bitte an info@rosenfeld-consulting.ch senden.
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E-Mail entgegen: Judith Büeler, Alte Landstrasse 107,
8702 Zollikon, judith.bueler@walde.ch
Zollikon . Thalwil . Uster . Luzern
Die Stadt Baden ist im Besitze eines umfangreichen und vielfältigen ImmobilienPortefeuilles. Dazu gehören Wohn-, Büro- und Gewerbeliegenschaften, Metro Shop,
Verwaltungsgebäude, Schul- und Kindergartenanlagen sowie denkmalgeschützte
Gebäude wie der Stadtturm und die Ruine Stein.
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und effiziente Führung der Abteilung Liegenschaften.
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Aufgabenschwerpunkte
I In dieser breit gefächerten Funktion führen Sie ein anspruchvolles Portefeuille der
Wohn-, Büro- und Gewerbeliegenschaften als Eigentümervertreter.
I Sie sind verantwortlich für die professionelle und partnerschaftliche Betreuung
der Mieterschaft.
I Sie bewirtschaften einen wesentlichen Teil der stadteigenen Wohnungen (Vermietung,
Betrieb, Wartung, Unterhalt und Administration) und sind verantwortlich für das
Produktebudget inkl. Rechnungswesen und Administration.
I Sie unterstützen den Abteilungsleiter in der Führung der Abteilung und bei
Spezialaufgaben.
I Bei der Mitwirkung in Projekten und Kommissionen können Sie Ihre fachlichen
Kenntnisse und Erfahrungen einbringen. Bei den vielfältigen Kundenkontakten ist
eine dienstleistungsorientierte Arbeitsweise selbstverständlich.
Anforderungsprofil
I Ausbildung als Immobilienbewirtschafter/Immobilienverwalter mit eidg. FA und
einigen Jahren Berufserfahrung oder als Immobilientreuhänder
I Führungserfahrung, Verhandlungsgeschick, gute kommunikative Fähigkeiten und
Durchsetzungsvermögen
I Überdurchschnittliches Engagement für unsere Kunden
I Selbstständigkeit, Organisationstalent
I Stilsicheres Deutsch und gute PC-Anwenderkenntnisse
I Teamorientierung und Flexibilität
Fühlen Sie sich angesprochen?
Herr Tony Stalder, Leiter Liegenschaften, Tel. 056 200 82 98, erteilt Ihnen gerne weitere
Auskünfte. Ihre schriftlichen Bewerbungsunterlagen richten Sie bitte an die Stabs- und
Personaldienste, Personalbüro, Rathausgasse 1, 5401 Baden.
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Ihr Profil:
– Abgeschlossene kaufmännischen Grundausbildung
– 3-5 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienbewirtschaftung und/oder
Weiterbildung im Immobilienbereich (Bewirtschafter/in mit eidg. FA)
– Technisches Flair
– Gute Kommunikationsfähigkeit und Verhandlungsstärke
– Hohe Flexibilität und Belastbarkeit
– Teamplayer und hohes Verantwortungsbewusstsein
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Zusammenhängen
Immobilienbewirtschafter/in
– Fliessend in Deutsch
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und gute Englisch- und Italienischkenntnisse von
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Zürich Position mit Arbeitsstandort Zürich City (optional
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– Betreuung der Miet- und Untermietverträge der ca. 800 technischen und
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Vitae, Arbeitszeugnisse, Bescheinigungen über Aus- und
Mietverträgen
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Weiterbildung - an:
– Regelmässiges Reporting
– Überwachung und Auslösung der Finanzprozesse
cablecom GmbH
– Verantwortung für Grundbucheintragungen der Mietverträge oder
Frau Zumra Foric
Vorkaufsoptionen
Human Resources
– Unterstützung beim Kauf/Verkauf von Liegenschaften sowie bei der
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Integration von Firmenübernahmen
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Direktwahl: +41 44 277 98 38
– Pflege von internen und externen Kontakten wie Vermietern, StandortHR_CSS@cablecom.ch
verantwortlichen und der Rechtsabteilung
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– Gelegentliche Reisetätigkeit (schweizweit)
Für unsere Kunden haben wir einen grundlegenden Wandel in Angriff genommen: Der grösste Schweizer Kabelnetzbetreiber wird zu einem modernen Multimedia-Unternehmen, das für seinen langfristigen Erfolg auf innovative Produkte
und ein rundum positives Kundenerlebnis setzt. Um diesen Prozess schnell und
nachhaltig zum Erfolg zu führen, suchen wir Mitarbeitende, die sich mit Energie,
Tatendrang und Leidenschaft für unsere Kunden engagieren. Ergreifen Sie die
Chance und gestalten Sie unsere Zukunft mit als
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Ihr Aufgabengebiet bei uns:
Sie bewirtschaften zusammen mit einer Assistentin Mandate im Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften treuhänderisch und selbständig.
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Immobilien-Bewirtschafter mit Entwicklungspotenzial
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Die I N T U S A G ist ein dynamisches Unternehmen, welches nebst dem Immobilienbereich auch
in den Bereichen Versicherung, Treuhand und Rechtsberatung erfolgreich tätig ist. Verankert ist
sie im Grossraum Zürich und den angrenzenden Kantonen Aargau und Zug - Haupttätigkeitsgebiet ist das aufstrebende Knonaueramt. Per sofort oder nach Vereinbarung suchen wir im
Immobilienbereich eine/einen engagierte/n
Treuhand
Unternehmensberatung
Revision | Wirtschaftsprüfung
Steuer- und Rechtsberatung
Liegenschaftsverwaltung
Infolge bevorstehender Pensionierung des Stelleninhabers suchen wir nach
Vereinbarung eine/n
Immobilienbewirtschafter/in
als Leiter/in unserer Immobilienabteilung
AUFGABEN
In dieser vielseitigen Tätigkeit sind Sie verantwortlich für die Bewirtschaftung von Miet- und
STWEG-Liegenschaften. Sie stellen marktkonforme Vermietungen sicher, führen Vertragsverhandlungen und Eigentümerversammlungen. Sie sind direkte Ansprechsperson für Eigentümer, Mieter, Mietinteressenten und Handwerker.
Sie sind verantwortlich für die Jahresabschlüsse, Heiz- und Nebenkostenabrechnungen sowie Budgeteinhaltungen.
ANFORDERUNGEN
Diese anspruchsvolle Aufgabe erfordert fundierte Branchenerfahrung. Sie verfügen idealerweise über einen Fachausweis oder ein Diplom in der Immobilienwirtschaft. Im Umgang mit
Menschen sind Sie gewandt und können Ihre Standpunkte einbringen. Zudem sind Sie initiativ
und belastbar. Sie verfügen über gute EDV-Kenntnisse (Office-Programme und von Vorteil
W&W Immobilienbewirtschaftung).
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Giorgio Cappellin, Riedi Ruffner Theus AG | Poststrasse 22 | Postfach 645 | 7002 Chur
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ImmobilienBeruf Sek-SeminarWorkshop
Hitverdächtiger SEK-Seminarworkshop eBKP-H
Der halbtägige Seminarworkshop 2010 zum neuen Baukostenplan Hochbau
eBKP-H stösst auf rege Nachfrage. Die SEK bietet darum ein zusätzliches
Kursdatum in Zürichan.
Die SIA-Norm 116 ist ausser Kraft. Massgebend sind SIA-Norm 416 und neue Norm eBKP-Hochbau. (Bild: CRB)
BEat OChsner* Seminarworkshop 2010. Der neue Baukos-
tenplan eBKP-H hat für den Schätzungsexperten tiefgreifende Folgen, da die
bisherige Berechnung des Realwertes
über den Kubikmeterpreis nicht mehr
möglich ist. Er ist nicht nur gezwungen,
die Darstellung seines Realwertes an die
neue Aufteilung anzupassen, sondern
auch die massgebenden Kosten neu und
über mehrere Bauteile zu berechnen.
Inhalt. Für diesen halbtägigen Workshop konnten wir zwei ausgewiesene
Fachleute des CRB (Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung) gewinnen. Die beiden Referenten werden uns
in die neue Flächengliederung nach SIA
416 und die aktuelle Kostengliederung
nach eBKP-H einführen. An einem praktischen Bespiel wird die neue Berechnung des Realwertes ausführlich erklärt
und mit der «alten» Darstellung verglichen.
Ziel. Der neue Baukostenplan wird sich
in den nächsten Jahren durchsetzen. Die
Schätzungsexperten-Kammer
SEK
möchte seine Mitglieder auf diese wich-
tige Veränderung vorbereiten. An diesem Workshop erhalten Sie alle notwendigen Informationen, insbesondere
Richtkosten für die neuen Berechnungen nach den massgebenden Flächennormen. Nach dem Workshop verfügen
Sie über die notwendigen Baukostenrichtwerte und sind in der Lage, einfachere Realwertberechnungen nach dem
neuen Baukostenplan selbständig zu erstellen.
Seminarorte, Daten, ZEit. Infolge sehr starker Nachfrage (Workshop vom 11.11. im
Technopark Zürich bereits ausgebucht, in
Bern am 28.10. nur noch wenige Plätze),
ist in Zürich am 25.11.2010 ein weiterer
Workshop geplant:
– Wenige Plätze frei: Donnerstag,
28.10.2010 im Hotel «Ador», Laupenstrasse 15, 3001 Bern, von 13.30 bis ca.
16.30 Uhr.
– Neu: Donnerstag, 25.11.2010 im «Technopark», Technoparkstr. 1, 8005 Zürich, von 13.30 bis ca. 16.30 Uhr.
Anmeldung per Mail. Die Anmeldung er-
folgt per Email an bochsner@kpmg.com.
Sämtliche Korrespondenz erfolgt per
Email. Mit der Anmeldebestätigung erhalten Sie die notwendigen Angaben für
die Zahlung und nähere Informationen
über den Seminarort und die Anreise.
Bei Rückzug der Anmeldung weniger als
15 Tage vor der Tagung werden die vollen Seminarkosten verrechnet.
Bei Fragen oder Unklarheiten
steht Ihnen Beat Ochsner, KPMG AG,
044 249 26 43 / 079 753 68 83 gerne zur
Verfügung.
Weiterführende Hilfsmittel
«Baukostenplan Hochbau eBKP-H», «Anwenderhandbuch
zum eBKP-H» und «Baukostenplanung: Theorie und Anwendung» können direkt bestellt werden bei: CRB, Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung, Steinstr. 21,
8036 Zürich; Tel. 44 456 45 45; info@crb.ch; www.crb.ch
* beat ochsner
Vorstandsmitglied SEK / SVIT
Senior Manager KPMG AG
Kosten, inkl. MWST
– 215.20 CHF für SEK-Mitglieder
– 269 CHF für SVKG-Mitglieder
Verband SVIT OStschweiz
Pferdestarke Mehrwertsteuer
Annähernd 100 Personen haben am Mitglieder-Anlass vom 17. August 2010 teil
genommen. Das neue Mehrwertsteuer-Gesetz (nMWSTG) und der hochprozentige
Veranstaltungsort im autobau in Romanshorn TG haben gelockt.
Autogenes Training der besonderen Art: Der etwas andere Rennstall.
Manuela Bertschinger* AKtualität mit vollgas. Die
überdurchschnittlich
rege
Teilnahme bestätigte den Organisator, Marcel Manser, einmal mehr, dass er mit der regionalen Diversifikation der
Veranstaltungsorte, dem subtil gewählten Fachreferat zum
Thema Mehrwertsteuer und
Immobilien, umgeben von
kostbarsten Autos und Rennwagen, wieder voll ins Schwarze getroffen hat.
Präsident Beni Rusch
erkannte zugleich die Chance, die Anwesenden auf den
Redaktionsschluss zur ersten
Ausgabe der Immobest Ostschweiz aufmerksam zu machen. Eine starker Auftritt sei
nur gemeinsam möglich. Er
ermutigte nochmals jedes Mitglied, sämtliche aktuellen Verkaufs- und Vermietungs-Objek68 | immobilia September 2010
te im immobest Ostschweiz zu
inserieren, um mit einer prall
gefüllten Hauszeitung den Bekanntheitsgrad unseres Verbandes in unseren Breitengraden gezielt zu erhöhen.
Kurz und Bündig. Thomas Chris-
ten, steuerpartner ag St. Gallen,
eröffnete mit den Grundzügen
des neuen Mehrwertsteuergesetzes und leitete über die ausgewählten Neuerungen zu den
Spezialthemen im Immobilienbereich. Das neue Konzept
sieht die Ausrichtung auf Besteuerung des Privatkonsums
vor, strebt nach weniger Formalismus zugunsten vermehrt
wirtschaftlichem Gehalt und
zielt auf Änderung des Gesetzes-Aufbaus samt seiner Begriffe hin. Die Stossrichtung, die
weitere Entwicklung sieht eine
weitere Vereinfachung vor.
Zwar ist das nMWSTG bereits
per 1. Januar 2010 in Kraft getreten, doch detaillierte Branchen-Infos (Heft Nr. 17) für die
Immobilien-Spezialisten liegen bis heute noch keine vor.
Diese Info-Häppchen
und das Handout sollten alle Anwesenden dazu angespornt haben, sich in einem
Der Organisator, Marcel Manser, hat sich jedenfalls bestens
vorbereitet und hat die Mitglieder zum krönenden Schluss
die pragmatisch zu beantwortende Frage nach der formellen
Mitteilung über die Mietzinserhöhung infolge Erhöhung
des Steuersatzes bei optierten
Liegenschaften gestellt. Sein
Für den Immobilienbereich wird
die Komplexität des MehrwertsteuerGesetzes (nMWSTG) nach wie vor
bestehen bleiben.»
ungestörten Augenblick in
ein weiteres brisantes Thema
zu vertiefen und ihre MitarbeiterInnen an entsprechende Kurse anzumelden.
Tipp: Immer das amtliche Formular verwenden, obwohl die
Mehrwertsteuer nicht Bestandteil des Mietzinses darstellt und
auch dann, wenn das betref-
fende Objekt, wie zum Beispiel
ein Parkplatz, nicht dem der
mietrechtlichen Missbrauchsgesetzgebung untersteht!
Bitte nicht berühren. Beim
Steuerexperte Thomas Christen (links), Organisator Marcel Manser (rechts).
Rundumblick am Veranstaltungsort schlagen die Herzen
unserer Mitglieder gleich zweimal höher. Einmal für die Bestätigung, dass ein bisher gewerblich genutzter Zeitzeuge
tatsächlich einmalig und erfolgreich umgenutzt werden und
ein weiteres Mal für die Autos,
welche hier mit sehr viel Herzblut ausgestellt sind. Ein Augenschmaus der Superlative.
Nur die trockenen Kehlen vermochten es, die Mitglieder
endlich in Richtung Ausgang,
zu dem von Swisscaution gesponserten Apéro, zu locken.
Für genügend Gesprächsstoff
an den Stehbars hat wieder
ein rundum gelungener Anlass gesorgt.
* Manuela Bertschinger
Vorstandsmitglied SVIT Ostschweiz,
Ressortleiterin PR/Marketing
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Verband SvIT Zentralschweiz
Spende zuliebe der «zuwebe»
Viele Wege führen zu «zuwebe»: Der SVIT Zentralschweiz, welcher seine
Generalversammlung 2010 in Zug abhalten durfte, berücksichtigt eine
Institution im Kanton Zug: den Behinderte begleitetenden Verein «zuwebe».
nigung werden für Menschen
mit Behinderungen Ausbildungen, Arbeitstrainings, Umschulungen und IV-Abklärungen angeboten.
Die «zuwebe» ist nach
BSV – IV2000 zertifiziert. Dieses Qualitätsmanagementsystem berücksichtigt nebst den
qualitativen Anforderungen
an die Betriebsprozesse auch
besonders die Betreuung und
Förderung von Menschen mit
einer Behinderung. Damit besitzt die «zuwebe» eine verbindliche Grundlage für eine
stetige qualitative Verbesserung ihrer Leistungen.
René Kläy – Vorsitzender der Geschäftsleitung
der «zuwebe» – freute sich
ausserordentlich über die
zugesprochene Spende von
1000 CHF, welche ihm durch
den Präsidenten des SVIT
Zentralschweiz – Walter Hochreutener – am 24. August 2010
in Baar-Inwil übergeben wurde. René Kläy erwähnte, dass
solche Spenden für Projekte
(z.B. Ferien für die Bewohner)
eingesetzt werden, die über
das ordentliche Budget nicht
finanziert werden können.
*MArcel Grab
Vorstand SVIT Zentralschweiz
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Präsident Walter Hochreutener, SVIT Zentralschweiz (rechts) und
René Kläy, Vorsitzender der Geschäftsleitung der «zuwebe».
Marcel Grab* INLandbezug. Vor sechs Jahren
hat der Vorstand des SVIT Zentralschweiz erstmals entschieden, an Stelle einer Spende
für Tsunami-Opfer einer in
der Innerschweiz tätigen Institution eine Spende auszurichten.
Spendenentscheid. Der diesjährige Spendenempfänger
wurde in Absprache mit dem
Organisationskomitee der Generalversammlung 2010 bestimmt.
Nachdem die GV im
Kanton Zug stattfand, hat man
sich für Verein «zuwebe» entschieden, welcher unter dem
Namen «Zugerische Werk-
stätte für Behinderte, Zuwebe» auch im Handelsregister
eingetragen ist (www.zuwebe.
ch).
Die «zuwebe» wurde 1967 als privater Verein
gegründet. und ist heute die
führende Institution im Kanton Zug, welche Menschen
mit Behinderung begleitet.
An mehreren, modern eingerichteten Standorten arbeiten
und wohnen über 240 Menschen mit einer Behinderung.
Diese werden von rund 120
kompetenten Fachpersonen
begleitet.
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Dienstleistungsbereich wie
Küche, Restaurant oder Rei-
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Brennertausch – jetzt besonders attraktiv
Statt die ganze Heizung zu sanieren, reicht oft der Austausch des
Brenners. Damit wird die Lebensdauer einer bestehenden Heizanlage
beträchtlich erhöht, ohne dass die
ganz grossen Kosten anfallen. Ab
15. September offeriert Walter Meier
Klima Schweiz bei einem Brennertausch besonders attraktive
Aktionspreise.
Der nächste Winter steht schon vor der
Tür. Eine gute Zeit, sich Gedanken zur
Heizung zu machen. In vielen Kellern
sind noch immer ältere Heizanlagen
anzutreffen, die jetzt ein besonderes
Augenmerk verdienen. Und dies aus
mehreren Gründen.
TeiLSAnierung LoHnT SicH. Während bei
einem guten Heizkessel mit einer
Lebenserwartung von bis zu 30 Jahren
gerechnet werden kann, beträgt die
Einsatzdauer von Brennern nur 12 bis
15 Jahre. Viele ältere Brenner halten die
seit 2005 geltenden LuftreinhalteVerordnung (LRV) nicht mehr ein und
überschreiten die Grenzwerte deutlich.
Eine Sanierung ist unumgänglich.
Je nach Alter und Zustand der bisherigen Anlagen drängt sich eine
Gesamtsanierung auf, die jedoch mit
hohen Investitionskosten verbunden
ist. In einem solchen Fall bietet sich auf
der anderen Seite die Chance an, auf
Alternativenergien zu wechseln. Wenn
der Heizkessel noch in einer guten
Verfassung ist, lohnt es sich, eine
Teilsanierung zu prüfen. Mit dem
Austausch des Brenners werden nicht
nur die LRV-Grenzwerte wieder eingehalten, sondern die Lebensdauer der
gesamten Anlage deutlich verlängert.
ZAHLreicHe VorTeiLe. Der Einbau eines
neuen Brenners bringt aber auch darüber hinaus viele Vorteile. Moderne
Brenner arbeiten wesentlich wirtschaftlicher, was sich spürbar auf den Brennstoffverbrauch auswirkt. Sie verfügen
im Vergleich zu älteren Modellen über
deutlich bessere Verbrennungswerte.
Dadurch ergibt sich ein geringerer CO2Ausstoss, was wiederum die Umwelt
entlastet. Die Kosten für den Brenneraustausch können Sie zudem bei den
Steuern abziehen.
Ein weiterer Vorteil beim Einsatz von
Oertli-Brennern der neusten Generation ist die optimale Kompatibilität. Sie
passen fast auf jeden bestehenden
Heizkessel. Und wenn dieser mittelfristig ersetzt werden muss, kann der neue
Brenner wieder auf einen neuen Kessel
aufgesetzt werden.
Sollte innert 5 Jahren nach dem Kauf
des neuen Brenners doch auf eine
andere Heiztechnologie gewechselt
werden, so kauft Walter Meier im Sinne
des Investitionsschutzes den Brenner
wieder zurück, falls wieder auf ein
Markenprodukt von Walter Meier
gesetzt wird. Das bietet langfristig
Sicherheit.
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beruhigt und sicher der nächsten
Heizperiode entgegenzublicken, lohnt
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aus der energieerzeugung. grund
genug, dass der gesetzgeber immer
mehr Leuchten verbietet, die nicht
energieeffizient sind. Haben Sie
schon mal darüber nachgedacht, was
in ihrem eigenheim oder Mehrfamilienhaus heute noch leuchtet, morgen
aber nicht mehr? Wer nicht im Dunkeln sitzen will ist gut beraten, heute
schon eine genaue Analyse seiner
Beleuchtung vorzunehmen und
notwendige Anpassungen einzuleiten.ihr elektro-installateur zeigt ihnen auf, wie und wo dies möglich ist.
effiZienTe LeucHTen SpAren energie unD
geLD. Eine Leuchtstofflampe benötigt im
Vergleich zu Glühlampen für das gleiche
Licht nur rund einen Fünftel der Energie. Eine Energiesparlampe verbraucht
im Gegensatz zur Standardlampe bei
gleicher Lichtleistung bis zu 80% weniger Strom. Ohne Komfortverlust kann
mit weniger Energie gleich viel Licht
erzielt werden. Ein Kostenbeispiel zeigt
das Einsparpotential:
40mm. Energieeffiziente elektronische
Vorschaltgeräte (EVG) zünden die
Lampen schonend und erhöhen deren
Lebensdauer erheblich. Sie halten doppelt bis dreifach solange wie mit KVG,
sparen gegenüber KVG 30 – 40 %
Energie und sorgen für flimmerfreies
Licht. Das Licht wird zudem ohne zu
flackern eingeschaltet.
energieeTiKeTTe für LAMpen. Haushaltslampen müssen mit der Energieetikette
deklariert sein. Sie orientiert über Energieeffizienzklasse, Energieverbrauch
und Lichtqualität. Weiter sind darauf
Angaben zur elektrischen Leistung, zur
Lichtleistung (Lumen) sowie, fakultativ,
zur Lebensdauer in Stunden angegeben. Beim Kauf einer neuen Lampe sind
der Anschaffungspreis und die langfristig anfallenden Kosten für den Strom zu
berücksichtigen. Mit Hilfe der Etikette
kann die Energieeffizienz auf einen Blick
beurteilt werden. Die Klasse «A» stellt
die beste Energieeffizienz-Kategorie
dar, «G» symbolisiert die schlechteste.
WeLcHe LAMpe Zu WeLcHeM ZWecK? Energiesparlampen haben kein kontinuierliches Farbspektrum und strahlen das
Licht über eine relativ grosse Fläche
aus. Sie sollten in Wohnbereichen möglichst mit energieeffizienten Halogenoder LED-Lampen
kombiniert werden.
KoMpAKTLeucHTSToffLAMpe
(HerKöMMLicHe energieSpArLAMpe):
Quelle: Osram
gLüHLAMpen AB 2012 ouT. Leuchtmittel
müssen mindestens der Energieeffizienzklasse E entsprechen. Für mattierte
Lampen ist bereits seit 1. September
2010 die Energieeffizienzklasse A vorgeschrieben. Klare Lampen mit einer Leistungsaufnahme von 75 Watt und mehr
müssen die Energieeffizienzklasse C erreichen. Ende 2012 wird die herkömmliche Glühlampe definitiv vom Markt verschwinden, vorrätige Glühbirnen in den
Haushalten können aber weiter verwendet werden. Alternativen sind Energiesparlampen (mit «Energy Saver» dürfen
nur Energiesparlampen der Klasse A bezeichnet werden) sowie Halogenlampen
der Energieeffizienzklasse C oder besser.
erSATZ Von ALTen fLuoreSZenZ-LeucHTen. Ebenfalls werden technisch veral-
tete Leuchten mit konventionelle Vorschaltgeräten (KVG) und Leuchtstofflampen vom Markt verschwinden. Sie
verbrauchen viel Strom. Zudem sind
bald keine Ersatzlampen mehr erhältlich. Veraltete Fluoreszenz-Leuchten
benötigen noch einen Starter oder eine
Lampe mit einem Durchmesser von
2
|
immobilia September 10
Dieses Leuchtmittel
gilt als 1:1 Ersatz der
Glühlampe bei gleichem Licht, erzielt
jedoch eine geringere
Farbwiedergabe. Mit
ihrem weichen, diffusen Licht eignen sich
Energiesparlampen besonders zum Einsatz in Deckenflutern, grösseren mattierten Schirmleuchten oder Lichtobjekten, die eine Grundhelligkeit erzeugen.
Sie sparen bis zu 80 % Energie gegenüber vergleichbaren Glühlampen und
haben eine Lebensdauer von 10000 –
20000 Std. Rund 35 % der Energie wird
in Licht umgewandelt. Sie enthalten wenig Quecksilber und müssen als Sondermüll entsorgt werden.
HALogengLüHLAMpe: Diese empfehlen
sich für hohe Farbwiedergabeeigenschaften (z. B. Bad, Küche, Lesebereich,
Esstisch). Das Halogengas verringert
den Verschleiss der Wolframwendel. Die
Lichtausbeute wird erhöht und ein brillantes Licht mit sehr guten Farbwiedergabeeigenschaften erzeugt. Diese Lampen geben relativ viel Wärme ab: nur
sieben Prozent der Energie wird in Licht
umgewandelt. Dennoch erzielt sie bis
zu 30% Energieeinsparung gegenüber
vergleichbaren Glühlampen. Die Lebensdauer beträgt 2000 – 5000 Std.
Durch Infrarot-Strahlung werden die
angestrahlten Objekte erhitzt und
Farben verblassen.
LeD: Sie eignen sich zur Allgemein- und
Akzentbeleuchtung sowie für die
Erzeugung von Stimmungslicht. Die
Diode aus Halbleitermaterial erzielt
bis zu 85% Energieeinsparung gegenüber vergleichbaren Glühlampen, ist
klein und liefert sofort helles und intensives Licht. Die LED hat eine Lebensdauer von 20 000 bis 50 000 Stunden
und gibt weder UV- noch IR-Strahlung
ab. Sie wandeln Energie in 65% Wärme
und 35% Licht um. Gutes weisses Licht
ist aber noch teuer, es gibt noch keine
standardisierte Bauform. Das Leuchtmittel ist wärmeempfindlich und muss
recycelt werden (Elektroik-Schrott). Im
Vergleich zur Glühlampe hat es eine
geringere Farbwiedergabe.
LicHTreguLierung. Das Dimmen von
Leuchtmitteln spart Strom. Manuelles
Dimmen senkt z.B den Energieverbrauch um 30 Prozent. Verbunden mit
einem Anwesenheitssensor lässt sich
das Einsparpotential auf 50 Prozent
erhöhen. Und intelligentes Lichtmanagement mit dimmbaren Leuchten
und Sensoren schöpft das Einsparpotenzial von Beleuchtungssystemen bis
auf 70 Prozent. Beim Einsatz von dimmbaren Kompaktleuchtstofflampen oder
dimmbaren LED ist zu beachten, dass
Dimmer und Lampen richtig zusammenpassen, um technische Probleme
wie Flackern oder sogar Ausfall der
Geräte zu verhindern. Leuchtstofflampen (FL) können mit einem in der Leuchte eingebauten, speziellen elektronischen Vorschaltgerät (EVG) stufenlos
von 1 – 100% gedimmt und geschaltet
werden.
LicHTquALiTäT. Lichtqualität lässt sich
durch Sehleistung, Erscheinungsbild,
Sehkomfort, Vitalität sowie Individualität und Flexibilität definieren. Zur Analyse der Lichtqualität und der Beleuchtungssituation im eigenen Haus oder in
der eigenen Wohnung stellt der Verband
Schweizerischer Elektro-Installationsfirmen den Hauseigentümern und
Mietern auf www.vsei.ch/leuchten
verschiedene Checklisten zur Verfügung.
ALLgeMeine BeLeucHTungSgrunDSäTZe.
Auf die Effizienz einer Beleuchtung wirken sich Leuchte, Raum, Steuerung und
Betrieb aus. Wird einer dieser Parameter verändert, müssen die anderen angepasst werden. Wichtig ist, dass verschiedene Lichtquellen für verschiedene Aufgaben und Effekte eingesetzt
werden (z.B. direkte oder indirekte
Beleuchtung). Erst mehrere Lichtquellen leuchten einen Raum richtig aus:
– Die Grundbeleuchtung bildet die
Basis. Eine oder mehrere
Lichtquellen sorgen für Helligkeit
und leuchten den Raum aus.
– Weitere Lichtquellen schaffen Lichtinseln, die im Wohn-, Ess- und Schlafbereich für Gemütlichkeit sorgen.
AnpASSung Der inSTALLATion – iHr
eLeKTriKer WeiSS Wie. Nicht immer
können Glühlampen einfach gegen neue
energiesparende Modelle ausgetauscht
werden. Oft wird eine Anpassung der
Installation nötig. Nur wenn Leuchtmittel und Leuchten aufeinander abgestimmt sind, kann qualitativ gutes Licht
effizient erzeugt werden und der Spareffekt erhöhen werden. Wird die farbliche Gestaltung des Raumes mitberücksichtigt, kann ein noch besseres Resultat erzielt werden. Installationsanpassungen sollten durch Elektroinstallationsfirmen ausgeführt werden.
Gemäss Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV Art. 16, lit. b) dürfen
Laien Beleuchtungskörper und Schalter
nur in selbstbewohnten Wohn- und dazugehörigen Nebenräumen montieren
und demontieren. Die nötigen Sicherheitsmassnahmen sind zu beachten.
Alle übrigen Installationen müssen von
kontrollberechtigen Personen (eidg. dipl.
Elektroinstallateur oder Sicherheitsberater) überprüft werden. Die neuen
Leuchten sind korrekt anzuschliessen,
speziell wenn von der gleichen Leitung
zusätzlich noch Steckdosen gespeist
werden. Werden Leuchten direkt auf
brennbare Gebäudeteile wie z. B. Holztäfer montiert, ist die Zulässigkeit beim
Elektro-Installateur, Hersteller oder Lieferanten abzuklären. Ebenso empfiehlt
sich, das Schutzkonzept der Installation
durch den Elektro-Installateur überprüfen zu lassen, wenn nur zwei Drähte für
den Leuchtenanschluss vorhanden sind.
Vorsicht ist geboten, wenn sich unter alten Leuchten eine nichtbrennbare, wärmeisolierende Unterlage befindet.
Solche Leichtbauplatten bestanden bis
anfangs 90er-Jahre oft aus leichtgebundenem Asbest. Diese sollten nicht
weggerissen werden, da sonst Asbestfasern freigesetzt werden können. Ihr
Elektro-Installateur kennt die entsprechenden Sicherheitsvorschriften und
das korrekte Vorgehen
(www.vsei.ch/asbest).
WoHin MiT LAMpen, Die nicHT MeHr
LeucHTen? Glüh- und Halogenlampen
können in den Hausmüll gegeben werden. Sie bestehen nur aus Glas und
Metall. Als Sondermüll hingegen gelten:
defekte Energiesparlampen (enthalten
geringe Mengen des giftigen Quecksilbers), LED-Lampen (Elektroschrott),
Leuchtkörper und alte Leuchten, die
über einen mit polychlorierten Biphenylen (PCB) gefüllten Kondensator verfügen. Diese Leuchten dürfen nicht mit
den normalen Hausabfällen oder im Altglas-Container entsorgt werden sondern können den Verkaufsstellen,
Händlern, Herstellern oder Importeuren
zur Entsorgung zurückgebracht werden. Diese müssen sie kostenlos entgegennehmen, sofern sie Geräte dieser
Art im Sortiment führen.
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Treppen sind immer nutzbar, z.B. wenn
der Aufzug ausfällt. Für sicheres Gehen
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Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben
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Wir sind ein führendes Unternehmen
in der Nachrüstung von Handläufen im
Gebäudebestand. Mit langjähriger Erfahrung im Treppen- und Geländerbau und
mit dem Wissen um die Notwendigkeit
eines beidseitigen Handlaufes für ältere
oder behinderte Menschen haben wir
unsere patentierten Systeme entwickelt.
Nutzen Sie die tausendfache Erfahrung
in der Montage unseres Programms.
Marktplatz
prODUktE-NEWS
universal-unterstand Typ Toro
Der universal-unterstand Typ
Toro, entwickelt und hergestellt
von «arnold systems ag», bietet
eine ideale Lösung für ordnung und
Wetterschutz von fahrrädern,
Mofas, aber auch gartengeräten,
container usw.
Das moderne Design, insbesondere das
Bogendach und die Wände aus Alu–
Sinuswellband, gewährleisten die
Gefälligkeit und erleichtern die Integration des Unterstandes in die Umgebung.
Das Grundelement mit einer
Länge von 3.8 m ist beliebig erweiterbar.
Zusatzausrüstungen wie Seitenwände
und Frontschiebetüren werten den
Unterstand zum abschliessbaren
Raum, in der Funktion eines Aussenkellers, auf.
Dank den eigenen Fabrikationsstätten
von «arnold systems ag» sind sowohl
Normartikel wie Fahrradhalter und
Unterstände wie auch individuelle
Lösungen und Spezial–Ausführungen
schnell, zuverlässig, in hochwertiger
Qualität und dennoch kostengünstig
realisierbar.
Die Bedachungssysteme werden von
«arnold systems ag» geliefert und montiert angeboten.
Arnold Systems AG
Bedachungssysteme
Sälistrasse 61, 4600 Olten,
Telefon: 062 296 81 81
Fax: 062 296 08 27
info@arnoldsystems.ch
www.arnoldsystems.ch
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Marktplatz
prODUktE-NEWS
Arigon – «Living under construction»
Mit dem Bau «Haus Tabea» in
Horgen stellt die Arigon generalunternehmung Ag ihre fachkompetenz beim Bau von Alterszentren ein
weiteres Mal unter Beweis. Wie beim
grossprojekt «Lanzeln» in Stäfa
wird auch dieses Alterszentrum
nach der Maxime «Living under
construction» zusammen mit den
Architekten Bob gysin + partner Ag
realisiert.
Das seit über hundert Jahren bestehende Alters- und Pflegeheim «Haus
Tabea» liegt im Zentrum von Horgen.
Die aus vier Gebäuden bestehende
Anlage wird in drei Etappen umgebaut
und die Kapazität nahezu verdoppelt.
Die anspruchsvollen Rahmenbedingungen erfordern ein äusserst diszipliniertes Baumanagement.
Dank intelligenter Disposition, minutiös
geplanter Etappierung und einer ganzen Reihe von Provisorien bleibt der
laufende Betrieb jederzeit gewährleistet. Die Bauimmissionen werden auf ein
Minimum beschränkt. Alle Bewohner
des Alterszentrums können, trotz 39
Monate dauernder Bautätigkeit, in ihrer
vertrauten Umgebung verbleiben.
Zusätzliche Kosten für externe Wohnund Pflegeplätze entfallen.
Nach dem Rückbau des Personalhauses wird als erste Etappe ein Neubautrakt mit 63 Wohneinheiten realisiert.
In der zweiten Etappe werden verschiedene Provisorien eingerichtet und ein
weiteres Haus rückgebaut. Die noch
verbleibenden Gebäude werden teilweise umgebaut und mit Neubauten
ergänzt. In der dritten Etappe werden
die Provisorien aufgehoben und eine
öffentliche Cafeteria in Betrieb genommen. Die ganze Anlage umfasst letztlich
einen neuen, grosszügigen Eingangsbereich, erneuerte Verwaltungsräume,
Gewerbefläche für zugewandte
Betriebe, Schulräume für die Grundstufe und einen grossen Speisesaal,
welcher auch die Funktion eines
Quartierzentrums erfüllt.
Als Generalunternehmer zeichnet
ARIGON verantwortlich für Kalkulation/
Offertstellung, Ausschreibung, Ausführungsplanung, Bauleitung, Inbetriebnahme und Abschluss. Sämtliche
Neubauten werden im MINERGIEStandard ausgeführt. Die Schlüsselübergabe erfolgt im März 2013.
ARIGON Generalunternehmung AG
Leutschenbachstrasse 55
CH-8050 Zürich
Telefon +41 (0) 44 308 25 75
www.arigon.ch
Mitglied des VSGU
Neubau alterszentrum «haus tabea»: Bewährte zusammenarbeit zwischen dem architektenbüro Bob gysin + partner ag und
der arigON generalunternehmung ag nach der Maxime «living under construction».
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Marktplatz
prODUktE-NEWS
höchste Versorgungssicherheit gewährleistet
Mit öl heizen – auf der sicheren Seite stehen
Die ölbranche muss gesetzlich
vorgeschriebene pflichtlager betreiben, die mindestens einen 4,5-Monatsbedarf an Heizöl decken. in Tat
und Wahrheit sind die Lagerkapazitäten in unserem Land viel grösser und
übertreffen einen Jahresbedarf deutlich. Darüber hinaus verfügen die
erdöl-Lieferanten über zusätzliche
Lager und schaffen damit eine hohe
Versorgungssicherheit. eine derart
gut ausgebaute Vorratshaltung ist
bei erdgas und Strom nicht gegeben.
gesetzlich verankert. In den meisten
Ländern rund um die Schweiz beträgt
diese Frist 90 Tage, also etwas weniger.
Früher mussten in der Schweiz zusätzlich sogenannte Heizöl-Kriegspflichtlager bereitgestellt werden, was heute
nicht mehr nötig ist.
Mindestens ein Jahresbedarf ist gesichert Trotzdem deckt das zurzeit in der
Schweiz effektiv gelagerte Heizöl mindestens einen ganzen Jahresbedarf ab.
Neben den Pflichtlagern betreiben die
Lieferanten nämlich auch so genannte
Manövrierlager, wo das Heizöl in regelmässigen Abständen umgeschlagen
und nach Bedarf in die verschiedenen
Haushalte und Gewerbebauten transportiert wird. Dazu kommen die Konsumententanks. Kunden können sowohl
bei sich zu Hause als auch beim Lieferanten eigene Heizöl-Privatlager bewirtschaften. Beim Ostschweizer
Heizöl-Lieferanten Osterwalder
St. Gallen AG können zum Beispiel
Hauseigentümer und Immobilienbesitzer bis zu 6000 Liter lagern lassen.
Auch das Gewerbe und die öffentliche
Hand profitiert von dieser Möglichkeit.
«Grössere Kunden lagern bei uns bis zu
zwei Millionen Liter Heizöl», sagt
Michael Wüthrich, Verkaufsleiter bei
Osterwalder St.Gallen AG.
Wenn die Energieversorgung ins
Stocken gerät und die Temperaturen in
der sonst warmen Stube plötzlich
gegen den Gefrierpunkt abstürzen ist
die grösste Befürchtung im Winter. Wie
rasch das gehen kann, erfuhren Einwohner europäischer Staaten vor einigen Jahren. Weil Russland der Ukraine
aufgrund politischer Differenzen den
Erdgas-Hahn zudrehte, resultierten in
Westeuropa bereits innert 24 Stunden
erste Versorgungsengpässe. Diesbezüglich labil ist auch die mit Strom
erzeugte Heizwärme, zum Beispiel über
elektrisch betriebene Wärmepumpen.
Wenn morgen wegen eines Unfalls ein
oder zwei Kernkraftwerke ausfallen,
wird der Strom sofort knapp. Notstromaggregate können nur bedingt und sehr
kurzfristig Abhilfe schaffen.
HeiZöL: LAgerBArKeiT BringT HöcHSTe
VerSorgungSSicHerHeiT. Der für eine
lieferanten können sowohl Standard-Öl
als auch das Ökoheizöl schwefelarm
problemlos für fünf bis acht Jahre im
gleichen Tank gelagert werden. «Bei
totalem Lichtschutz und einer mittleren
Umgebungs-Temperatur von 5 bis 10
Grad sind auch zehn Jahre absolut kein
Problem», so Wüthrich.
Durch die Zirkulation zwischen den
Pflicht- und Manövrierlagern bleibt das
Heizöl regelmässig in Bewegung. Damit
gewährleisten die Lieferanten, dass es
nicht über eine zu lange Periode im
gleichen Tank bleibt und Ablagerungen
bildet. Die Kunden werden dank diesem
Mechanismus jederzeit mit neuem und
qualitativ hochwertigem Heizöl
versorgt.
HoHe VerSorgungSSicHerHeiT, poSiTiV
fürS porTeMonnAie. Sicher ist jedoch
eines: Die Bilanz aus Kundensicht fällt
mit einer Ölheizung auf jeden Fall positiv aus. Neben der hohen Versorgungssicherheit wirkt sich die gute Lagerbarkeit von Heizöl nämlich auch vorteilhaft
auf den Geldbeutel aus. Der Brennstoff
kann zu guten Konditionen auf Vorrat
gekauft werden, und ist im Gegensatz
zu Erdgas und Strom nicht zu jedem
Zeitpunkt den Marktpreisen unterworfen. Heizöl-Kunden, speziell solche mit
Privatlager, können also bequem zurücklehnen und müssen nicht fürchten,
von künftigen Gas- oder Stromkrisen
eiskalt erwischt zu werden.
Informationsstelle Heizöl,
0800 84 80 84, www.heizoel.ch
STAnDArD- Wie öKoHeiZöL ScHWefeLArM
guT LAgerBAr. «Eine Tankfüllung müss-
maximale Versorgungssicherheit geeignetste Energieträger ist und bleibt das
Heizöl, weil es im Unterschied zu den
leitungsgebundenen Energieträgern
Erdgas und Strom eingelagert werden
Format
190 xsind65
mm, 4f
kann. In der Schweiz
entsprechende Pflichtlager, die den Heizöl-Bedarf
für mindestens 4,5 Monate abdecken,
te im absoluten Idealfall innert drei Jahren einmal umgeschlagen, also vollkommen entleert werden, damit ein
optimaler und ökonomischer Betrieb
der gesamten Heizungsanlage gewährleistet werden kann», erklärt Michael
Wüthrich. In der Praxis haben sich
etwas längere Fristen durchgesetzt. Bei
Osterwalder wie allen anderen Heizöl-
Inserat-Vorlage Immobilia
Die Ölbranche betreibt gesetzlich vorgeschriebene pflichtlager, die mindestens
einen 4,5-Monatsbedarf an heizöl decken.
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Rostwasser?
Wasserleitungen
...und Trinkwasser
hat wieder seinen
Namen verdient!
sanieren statt ersetzen
Lining Tech AG – dank strikter Qualitäts-Kontrolle
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Marktplatz
prODUktE-NEWS
poWerScALe 10-15-20 KW: KoMpAKT.SKALierBAr. KoSTenSpArenD
newave, ein frührender Hersteller
von unterbrechungsfreier Stromversorgung (uSV), stellt die neue standalone uSV-Anlage powerScale vor.
powerScale ist eine kompakte,
3-phasige uSV und wurde speziell für
die Anforderungen von heutigen
iT-infrastrukturen entwickelt. Sie ist
in drei verschiedenen Leistungsabstufungen erhältlich: 10 kW, 15 kW
und 20 kW.
MegATrenD BoDengLeicH. Die All-inone-Lösung mit Maintenance-Bypass
und integrierten Batterien liefert kompletten Schutz in einer einzigen Box.
Dank ihres fortschrittlichen Designs
ohne Transformator ist die PowerScale
sehr kompakt und leicht. Sie eignet sich
ideal für Serverräume, und Netzwerke
sowie Anwendungen in den Bereichen
Telekommunikation, Gesundheitswesen, Finanzsektor und Industrie.
100% WirKLeiSTung Bei coS pHi 1.0
Die PowerScale liefert 100% Leistung
an ohmscher Last und kommt auch
problemlos mit kapazitiven Lasten zurecht. Alle Netzteile von Blade-Servern,
generell Computern aber auch Beleuchtungssystemen mit elektronischen
Vorschaltgeräten wirken kapazitiv.
Wenn zusätzliche Leistung oder Redundanz benötigt wird, können bis zu 20
unabhängige USV-Einheiten parallel
geschaltet werden. In allen Parallelkonfigurationen wird jede Einheit von
PowerScale unabhängig gesteuert, ist
jedoch mit den anderen Einheiten synchronisiert. Diese Technologie ermöglicht die Lastaufteilung ohne zentrale
Steuerung und eliminiert so den wichtigsten Single-Point-of-Failure.
HoHe LeiSTung Bei geringen
BeTrieBSKoSTen. PowerScale liefert
branchenweit die beste Kombination
aus Energieeffizienz und Gesamtkosten.
Bei Teil- und Volllast ist ein Leistungsfaktor von nahezu 1 gewährleistet. Kleine Zuleitungsquerschnitte und geringste Netz-Oberwellen sind das Resultat.
Mit einem Eingangsklirrfaktor (THDi)
von < 3 % (auch bei Teillast) ist die
PowerScale derzeit einzigartig.
unterbrechungsfreien Stromversorgungslösungen, mit denen Kunden ihre
kritischen Anwendungen vor Verlusten
schützen und Systemausfälle vermeiden. Innovation, Qualität, Benutzerfreundlichkeit und Umweltverträglichkeit sind Hauptmerkmale unserer Power-Protection-Produkte. Seit mehreren
Jahren bietet Newave Energy modulare
und transformatorlose USV-Technologie
an – heute die gängigste Bauweise auf
Intelligentes Batteriemanagement
Newave’s intelligentes Batteriemanagement maximiert die Lebensdauer der
Batterien, optimiert die Aufladezeiten
und überwacht permanent die Qualität
der Batterien. Wird eine vorsorgliche
Wartung benötigt, ist dies der Anzeige
zu entnehmen. Alle PowerScale Standardkonfigurationen verfügen über
integrierte Batterien bis zu einer
Autonomiezeit von bis zu 30 Minuten.
Kosten- und platzintensive externe
Batterieschränke lassen sich dadurch
einsparen. Zusätzlich lässt sich die
Laufzeit jeder PowerScale durch
externe Batterieschränke steigern.
Übersicht Produkt Highlights
PowerScale:
–
–
–
–
–
–
–
–
–
dem USV-Markt. Wir unterstützen Kunden aus verschiedenen Branchen, ihre
kritischen Anwendungen wirksam zu
schützen und die Umweltbelastung
nachhaltig zu verringern. Unser Schwerpunkt liegt dabei auf der Entwicklung
und Herstellung führender Technologie
zum Schutz der Stromversorgung und
auf umfassenden Dienstleistungen wie
technischer Beratung, Wartung und
Serviceleistungen. Newave wurde 1993
mit Hauptsitz in Quartino (Schweiz)
gegründet, verfügt über eigene Verkaufs- und Servicefilialen in
zehn Ländern sowie ein
weltweites Netzwerk von
Geschäftspartnern.
Pierre-Alain Gubelmann
Direktor Sales & Marketing
Newave SA, Via Luserte Sud 11,
CH-6572 Quartino (Switzerland)
Telefon:
+41 (0) 91 850 29 29
E-Mail:
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Website:
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Telefax +41 (0)71 243 08 59
www.edruck.ch
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Marktplatz
rUND UM WEllNESS
Die sicherste Tropeninsel der Alpen
Das Tropenhaus frutigen ist eine
der grössten und nachhaltigsten
Attraktionen im Schweizer Alpenraum. Besucher können hautnah
erleben, wie die Abwärme aus dem
Lötschberg-Basistunnel innovativ
genutzt wird. So werden im Tropenhaus wärmeliebende fische, tropische pflanzen und früchte gezüchtet. Das macht die Anlage zu einem
touristischen Anziehungspunkt mit
Strahlkraft weit über das Berner
oberland hinaus. Dass für ein derart
innovatives projekt auch im Bereich
der Zutritts-Logistik nur die neueste
Technologie gut genug ist, versteht
sich von selbst. Die durchgängige
Lösung für Schliesstechnik und
Zutrittskontrolle wurde durch die
leistungsstarke Vi-neT-partnerschaft konzipiert und umgesetzt.
Wachsende Bananen und Papaya, dazu
eine Fischzucht, und das alles auf 800
Meter über Meer: Was etwas kurios
anmutet, ist im Berner Oberland Tatsache. Das Tropenhaus Frutigen, nach
einer mehrjährigen Planungsphase im
November 2009 eröffnet, ist eine ganz
besondere und für den gesamten
Alpenraum einzigartige Attraktion. Im
Tropenhaus gedeihen exotische
Pflanzen, in gross angelegten Wasserbecken werden sibirische Störe
gezüchtet, die delikates Fleisch und den
begehrten Kaviar liefern. Durch die enge Zusammenarbeit mit führenden
Wissenschaftlern wird sichergestellt,
dass die Tiere artgerecht gehalten
werden.
Erst möglich macht all diese Aktivitäten
im Tropenhaus ein höchst innovatives
und hervorragend ausgeklügeltes
Energiekonzept. Der nahe gelegene
Lötschberg-Basistunnel gibt auf seiner
Nordseite pro Sekunde etwa 100 Liter
Bergwasser mit einer Temperatur von
rund 20° Celsius ab. Weil so viel warmes
Wasser zum Schutz der einheimischen
Seeforelle nicht in den Bergbach
Kander eingeleitet werden dürfen, wird
es im Tropenhaus für die Störzucht und
die Produktion von tropischen Früchten
genutzt und dabei abgekühlt. Die
Aufgabe der Wasserabkühlung wird
somit auf optimale Weise umgesetzt.
Neben einer energiepolitischen Pionierrolle im Alpenraum bringt das Tropen-
haus auch einen volkswirtschaftlichen
Nutzen, indem es gegen 40 neue
Arbeitsplätze geschaffen hat. Nicht
zuletzt profitiert die ganze Region in
Form von neugierigen Ausflugstouristen vom gelungenen Projekt.
TropenHAuS fruTigen / Vi-neT - innoVATiVe pArTner für MoDerne LöSungen.
Um den innovativen Charakter des
Tropenhauses konsequent und bis ins
letzte Detail umzusetzen, war von
Beginn weg klar, dass der Gebäudekomplex auch mit einem hochwertigen
Zutrittssystem ausgerüstet werden
sollte. Die Wahl fiel dabei auf die
moderne und integrale Lösung Vi-NET.
Das System verbindet die Vorteile von
mechanischer Schliesstechnik und
elektronischer Zutrittskontrolle in
idealer Weise. Da sowohl verkabelte
(online) als auch kostengünstige, nicht
verkabelte (offline) Türschliesskomponenten in einem durchgängigen
Gesamtsystem nahtlos integriert werden können, besticht Vi-NET durch
seine Wirtschaftlichkeit. Einfache
Bedienbarkeit und flexible Skalierbarkeit der Anwendung garantieren zudem
einen optimalen Kundennutzen.
SicHerHeiT AuS einer HAnD. Hinter dem
Namen Vi-NET verbirgt sich nicht nur
eine moderne Systemlösung, sondern
auch eine bewährte Marktkooperation.
Neben der SEA Schliess-Systeme AG
(vertreten durch qualifizierte
Vertriebspartner) gehören dem Vi-NETVerbund auch die hoch spezialisierten
Firmen Bixi Systems AG, Securiton AG
sowie polyright AG an. Die Zusammenarbeit zeichnet sich durch die flexible
und individuell auf die Kundenbedürfnisse abgestimmte Zusammensetzung
der am jeweiligen Projekt beteiligten
Spezialisten aus. Für die Grundinstallation des Zutrittssystems resp. der
Schliesskomponenten im Tropenhaus
Frutigen waren beispielsweise die
Securiton AG sowie ein lokaler
SEA-Vertriebspartner zuständig.
Dank der Skalierbarkeit von Vi-NET
steht es dem Tropenhaus völlig frei,
seine Schliess- und Zutritts-Kontrollanlage beliebig zu verändern und zu erweitern. Hierfür kann jederzeit modular
auf die spezifischen Kernkompetenzen
der einzelnen Partner der Vi-NET-
tropenhaus Frutigen, attraktion im Schweizer alpenraum
Kooperation zurück gegriffen werden.
Die Systemlösung Vi-NET bietet dem
Tropenhaus Frutigen zum Beispiel die
Möglichkeit zur Ergänzung der Anlage
mit Modulen wie etwa Zeiterfassung
oder Leistungsdatenerfassung. Und:
Mit den im Tropenhaus Frutigen eingesetzten «intelligenten» Medien (RFID/
Legic-Technologie) lassen sich neben
der Regelung des Zutritts auch noch
weitere Funktionalitäten ins bestehende System integrieren, wie etwa die
Nutzung von Verpflegungsautomaten,
Druckern oder Kopierern. Dies garantiert neben maximaler Flexibilität auch
einen hohen Investitionsschutz.
Dank der Partnerschaft von zwei in
ihrem Kerngebiet höchst innovativen
Anbietern zeigt das Tropenhaus
Frutigen bereits heute, wie eine
ökonomisch wie ökologisch nachhaltige
Zukunft aussehen kann!
SEA Schliess-Systeme AG
Lätternweg 30
CH-3052 Zollikofen
Telefon:
Telefax:
E-Mail:
Internet:
+41 (0)31 915 20 20
+41 (0)31 915 20 00
office@sea.ch
www.sea.ch
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Marktplatz
ElEktrOSMOg
eltako Starter-Kit – einstieg in die neue freiheit
Das funknetz mit der revolutionären batterielosen enocean-Technik,
bietet eine grenzenlose flexibilität
und Komfort in der gebäudeinstallation. für den schnellen einstieg in
die neue freiheit sind ab sofort
zwei handlichen Starter-Kits «eBSchaltaktor» und «eB-Dimmaktor»
erhältlich.
BATTerieLoSe funK-TecHniK Auf DeM
VorMArScH. Kabellose Funknetze sind
ja schön und gut – richtig attraktiv
werden sie jedoch erst durch batterielose Funkmodule. Diese erzeugen ihren
Energiebedarf von etwa 50 µWs bei der
Betätigung eines Tasters selbst und
benötigen daher keine externe Stromversorgung. Sie senden extrem kurze
und störungssichere Signale im 868
MHz-Band, bis zu 20 Meter in Gebäuden – eingebaut in nur 15mm hohe
neue Eltako-Funktaster und passend zu
allen aktuellen Schweizer Schalterdesigns. Diese werden direkt auf die Wand
geschraubt, auf Glas oder Möbel
geklebt, jedoch auch konventionell auf
eine Schalterdose montiert –
Wartungsfreiheit inklusive.
Zusätzlich gibt es Funk-Handsender,
Funk-Sendemodule, Funk-Fenster-Tür-
kontakte und Funk-Bewegungs-Helligkeitssensoren, ebenfalls ohne externe
Stromversorgung. Die Eltako-Funktaster reduzieren die Elektrosmog-Belastung, da sie eine 100-mal geringere
Hochfrequenzemission haben als
konventionelle Lichtschalter. Niederfrequente Wechselfelder werden zudem
deutlich reduziert durch weniger
Stromkabel im Gebäude.
Der STArTer-KiT eB-ScHALTAKTor
beinhaltet eine grosse Einfach- und
eine Doppel-Wippe, neutral in Weiss,
ohne Bedruckung und ohne Abdeckplatte. Die FT4CH-w Wippen-Funktaster
kann so beliebig mit einer EDIZIOdue,
Kallysto oder Sidus Abdeckplatte ergänzt werden. Der dazugehörige batterielose EB-Funk-Schaltaktor FSR61230V mit Schrittschalter-Funktion,
macht diese Kombination zu einer
dezentralen Einheit. Diese Funk-Lösung
ist nicht nur komfortabel, sondern auch
noch besonders preiswert.
Der STArTer-KiT eB-DiMMAKTor ist mit
dem praktischen FMH4S-sz Funk-Minihandsender ausgerüstet. Er kann für
vier Signale verwendet werden und ist
lasergraviert mit 1 bis 4. In diesem Set
ist der leistungsfähige EB-Funk Univer-
sal-Dimmaktor FUD61NPN-230V
enthalten. Er erkennt die Last selbstständig und ermöglicht die Einstellung
von Mindesthelligkeit und Dimmergeschwindigkeit. Dieser Hightech-Dimmer
merkt sich bis zu vier Lichtszenen und
ist auch für dimmbare Energiesparlampen und neu LED bis 100 W geeignet.
Die Energiekosten können so nochmals
reduziert werden und machen diese
bereits belastungsarme Lösung
äusserst ökologisch.
bietet. Die Geräte sind beim Grossisten
erhältlich, der Katalog kann direkt bei
der Generalvertretung, Demelectric AG,
bestellt werden.
Demelectric AG
Steinhaldenstrasse 26
8954 Geroldswil
Der uSB-SLiDe-STicK mit aktueller
Dokumentation und der kostenlosen
Funk-Visualisierungs-Software FVSHome (120-Tage-Testversion) wird
speziell mit diesen beiden Starter-Kits
mitgeliefert.
preiSWerTe neuinSTALLATionen unD
erWeiTerungen. Abhängig von der
Ersparnis durch die entfallende
Leitungsverlegung und damit von der
Grösse des Objektes, kann der EltakoFunk deutlich preiswerter sein, als
konventionelle Lösungen. Mehr
Komfort und grössere Flexibilität
werden somit garantiert. Am besten
lässt man sich gleich von beiden Kits
überzeugen und freut sich über die
neue Freiheit, die der Eltako-Funk
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Alles unter Dach
und Fach.
Master of Advanced Studies (MAS)
Real Estate Management
Informationsabend
Donnerstag, 16. September 2010, 18.00 Uhr
Donnerstag, 14. Oktober 2010, 18.00 Uhr
Absolvieren Sie Ihr Masterstudium berufsbegleitend direkt beim HB Zürich – an der
HWZ, Mitglied der Zürcher Fachhochschule. Mehr über unsere Master-Programme:
043 322 26 88, master@fh-hwz.ch oder www.fh-hwz.ch
8
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immobilia Mai 10
MArKTpLATZ
SichErhEit
premiere der «SEcUritE romandie» in lausanne
SecuriTe romandie stösst auf positives echo
Die expansion der fachmesse
SicHerHeiT in die Westschweiz ist
auf erfolgskurs. erfreulich viele
Aussteller haben sich bereits für die
SecuriTe romandie angemeldet,
die vom 3. – 5. november 2010 im
Lausanner palais de Beaulieu ihre
premiere feiern wird. Darunter befinden sich zahlreiche Top-Anbieter aus
dem gesamten Schweizer Sicherheitsmarkt. Die SecuriTe romandie
gewährt, genau wie die SicHerHeiT
in Zürich, einen tiefen einblick in
sämtliche Themenbereiche rund um
die Sicherheit und wird von einem
spannenden fachkongress begleitet.
Die Aussichten für eine gelungene
Premiere der Fachmesse SECURITE
Romandie, vom 3. – 5. November 2010
im Palais de Beaulieu von Lausanne,
sind äusserst positiv. Für die «Schwestermesse» der SICHERHEIT, die alle
zwei Jahre in Zürich stattfindet, haben
sich bereits zahlreiche renommierte
Anbieter aus dem gesamten Schweizer
Sicherheitsmarkt ihren Aussteller-Platz
gesichert. Täglich treffen neue Anmeldungen bei der organisierenden Messegesellschaft Exhibit & More ein. «Der
positive Zwischenstand übertrifft sogar
unsere Erwartungen», freut sich Heinz
MArKTpLATZ
Salzgeber von Exhibit &More, Messeleiter der SECURITE Romanide. Geplant
ist, dass die SECURITE Romandie
künftig alle zwei Jahre stattfinden wird,
alternierend zur SICHERHEIT in Zürich.
Die rege Nachfrage seitens der Aussteller bekräftigt Exhibit & More in diesem
Vorhaben. Die Messeprofis werten das
grosse Interesse als Bestätigung, dass
in der Sicherheitsbranche ein echtes
Bedürfnis für eine regelmässige Plattform in der Westschweiz vorhanden ist.
Rund 25% des Gesamtumsatzes der
Schweizer Sicherheitsbranche wird in
der Romandie erwirtschaftet. Breites
Themenspektrum und Fachkongress
Das positive Echo auf die SECURITE
Romandie ist auch eine Folge ihres
qualitativ hochwertigen Angebots. Die
Messe offeriert ein breites und umfassendes Themenspektrum, das von den
anwesenden Ausstellern vollumfänglich
abgedeckt wird. Die SECURITE Romandie will sich als wichtigster Treffpunkt
für den Westschweizer Sicherheitsmarkt etablieren. Wertvolle Kontakte
sollen hier geknüpft und spannende
Diskussionen über die neusten Entwicklungen in der Sicherheitsbranche
geführt werden. Als wesentliches
Highlight der SECURITE Romandie wird
parallel zum Messegeschehen ein
attraktiver Fachkongress mit interessanten Themenmodulen und hochkarätige Referenten organisiert. Hier
werden die wichtigsten und aktuellsten
Entwicklungen im Markt, speziell aus
Westschweizer Optik, debattiert. Für
den Fachkongress wird das Konzept der
SICHERHEIT in Zürich, welches sich seit
vielen Jahren bewährt, als Vorbild genommen. Eine Übersicht zum Stand
der Anmeldungen für die SECURITE
Romandie bietet der folgende Link:
(http://www.securite-expo.ch/htm/
ausstellerliste.htm)
Exhibit & More AG
Postfach 185,
8117 Fällanden/Zürich
Heinz Salzgeber (Messeleiter)
und Sandra Schwarz
(Medienverantwortliche)
Telefon:
Fax:
E-Mai:
Web:
+41 (0)44 806 33 99,
+41 (0)44 806 33 43,
info@securite-expo.ch
www.securite-expo.ch
prODUktE-NEWS
iphone App für die expo reAL
Ab ende September steht für die
expo reAL die erste Messe-App zur
Verfügung. es ist deutschlandweit
die bisher umfassendste mobile
Anwendung, die eine Messe zur
Verfügung stellt. Die expo reAL,
europa’s grösste gewerbeimmobilien Messe, findet vom 04. bis 06. oktober 2010 in München statt.
Die internationale Gewerbe immobilien
messe wird ab Ende September die «EXPO REAL App» für das iPhone, den iPodTouch und das iPad bereitstellen - für alle anderen Smartphones heißt die Anwendung «EXPO REAL Mobil».
«Mit der EXPO REAL App bieten wir ein
neues Tool, mit dem sich der Messeaufenthalt einfach und professionell planen
sowie effizienter gestalten lässt», sagt
Eugen Egetenmeir, Geschäftsführer der
Messe München.
Die App enthält den Hallenplan, das
Konferenzprogramm und Informationen
zu den einzelnen Veranstaltungen der
Messe. Sie ermöglicht ebenfalls den Zugriff auf die Teilnehmerdatenbank, die
Suche nach Branchen, Ausstellern und
deren Standort in den Hallen. Mit einem
Navigationsprogramm führt die App den
Nutzer über das gesamte Messegelände
und vereinfacht die Parkplatzsuche.
«EXPO REAL Mobil» verfügt über die
gleichen Funktionen – allerdings ohne
mobile Navigation und Kartenansicht.
Die «EXPO REAL» wird ab Ende September für iPhones kostenlos im App-Store,
«EXPO REAL Mobil» für alle weiteren
Smartphones als Download unter
www.exporeal-mobil.net zur Verfügung
stehen.
werden rund 1 600 Aussteller erwartet.
Auf der EXPO REAL 2009 stellten 1 580
Unternehmen aus 34 Ländern aus und
es kamen 21 430 Besucher aus 73 Ländern. Zusammen mit den Repräsentanten der ausstellenden Unternehmen
hatte die Messe damit mehr als 36 000
Teilnehmer. Die Statistiken zur EXPO REAL sind von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer im Auftrag der Gesellschaft zur Freiwilligen Kontrolle von
Messe- und Ausstellungszahlen (FKM)
geprüft.
verfügt die MMI über ein weltweites
Netzwerk. Als global tätiges
Unternehmen leistet die Messe
München International bei Umweltschutz und Nachhaltigkeit einen
wesentlichen Beitrag.
üBer Die MeSSe MüncHen
inTernATionAL (MMi). Die Messe Mün-
INTERMESS DÖRGELOH AG
8001 Zürich
Tel. 043 244 89 10
www.doergeloh.ch
intermess@doergeloh.ch
üBer Die expo reAL. Die EXPO REAL,
13. Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien und Investitionen, findet
vom 4. bis 6. Oktober 2010 auf dem Gelände der Neuen Messe München statt.
Die Veranstaltung ist die Messe für Networking bei branchen- und länderübergreifenden Projekten, Investitionen und
Finanzierungen. Sie bildet das gesamte
Spektrum der Immobilienwirtschaft ab
und bietet eine internationale Networking-Plattform für die Märkte von Europa über Russland, den Mittleren Osten
bis in die USA. Das umfangreiche Konferenzprogramm mit rund 500 Referenten
bietet einen fundierten Überblick über
aktuelle Trends und Innovationen des
Immobilien-, Investitions- und Finanzierungsmarktes. Zur EXPO REAL 2010
chen International (MMI) ist mit rund
40 Fachmessen für Investitionsgüter,
Konsumgüter und Neue Technologien
einer der weltweit führenden Messeveranstalter. Über 30 000 Aussteller aus
mehr als 100 Ländern und mehr als
zwei Millionen Besucher aus über 200
Ländern nehmen jährlich an den Veranstaltungen in München teil. Darüber hinaus veranstaltet die MMI Fachmessen
in Asien, in Russland, im Mittleren Osten und in Südamerika. Mit sechs Auslandsbeteiligungsgesellschaften in Europa und Asien sowie 64 Auslandsvertretungen, die mehr als 90 messerelevante Länder der Welt betreuen,
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Informationen für die Schweiz und das
Fürstentum Liechtenstein:
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9
Marktplatz
ErÖFFNUNg aUSStEllUNg BaUarENa
neue electrolux-Ausstellung in der Bauarena in Volketswil
ende August eröffnete electrolux
seine neueste Schweizer Ausstellung. in hellem und offenem
Ambiente wird in der Volketswiler
Bauarena die jüngste generation
Küchengeräte präsentiert.
Mit der Bauarena hat im Oktober 2009
bei Zürich die grösste permanente Baufachausstellung der Schweiz eröffnet.
Bereits präsentieren über 100 Anbieter
ihre Produkte in dem fünfstöckigen, von
Nüesch & Partner entworfenen Gebäude im Volketswiler Industriequartier.
Damit sind schon 70 Prozent der Ausstellungsflächen vermietet. Monatlich
zieht das neuartige Konzept, welches
Bauherren, Planern und Architekten ein
einmaliges Kompetenzzentrum und
eine umfangreiche Informationsplattform bietet, 12 000 bis 15 000
Besucher an – Tendenz steigend.
uMfASSenDeS SorTiMenT. Ende August
eröffnete nun auch der Haushaltgerätehersteller Electrolux seine Ausstellung
in der Bauarena. Die Zielgruppe des
Zentrums ist das mittlere und gehobene
Segment. Entsprechend ist das Angebot
von Electrolux ausgerichtet: In erster
Linie werden Geräte der Hauptmarke
Electrolux präsentiert, daneben eine
Auswahl an Highlights aus dem Sortiment von AEG. Gezeigt wird ein umfassendes Küchensortiment aus den
Sparten Backen und Kochen, Lüften,
Kühlen und Gefrieren sowie Geschirrspülen. Waschmaschinen und
Wäschetrockner runden das Angebot ab.
groSSZügig & üBerSicHTLicH.Für die
Gestaltung war einmal mehr das Zürcher Büro IDA 14 des Innenarchitekten
Karsten Schmidt-Hoensdorf verantwortlich, das für Electrolux Schweiz
zuletzt einen neuen Messeauftritt entworfen hatte. Das Design dieses flexiblen Messebausystems wandte der
Innenarchitekt nun auch in der Bauarena an und passte es den Gegebenheiten
an. Zentrales Merkmal der neuen
Ausstellung ist ihr ovaler Grundriss. Die
grau gestrichenen Korridorböden der
Bauarena weiten sich hier zu einem
eigentlichen Platz. Die Küchengeräte
sind an den Rändern rundum platziert,
so dass Besucher von der Mitte aus das
gesamte Angebot bequem überblicken
können. In einer gemütlichen Lounge
der Kocharena, wie der Innenarchitekt
das Konzept nennt, kann man verweilen
und sich in Ruhe über die Produkte
informieren.
High-Class mit Industriecharme
«Bewusst haben wir den industriellen
Charakter der grosszügigen Räumlichkeiten beibehalten», erklärt Karsten
Schmidt-Hoensdorf. Den PremiumAnspruch der ausgestellten Produkte
unterstreichen die Materialien und die
edlen weissen Displays, die zusammen
mit den hohen Industrieräumen das
Ambiente einer schicken Loft schaffen.
Ein von der Decke hängender, ovaler
Ring aus gekalkter Eiche markiert die
aussergewöhnliche Form der Ausstellung und macht den Electrolux-Stand
schon von weitem sichtbar. Die Ausstellung teilt sich in drei Bereiche: Das besagte weisse Oval mit den ElectroluxGeräten, einen kleineren in Schwarz
gehaltenen Bereich für Produkte der
Marke AEG sowie das mit einer Glaswand abgetrennte Kochstudio. Hier
führen Roland Astner, Leiter Fachberatung von Electrolux und sein Team ihre
Kochseminare für Besitzerinnen und
solche die es werden wollen durch.
Immer samstags wird auch in der
Showküche innerhalb der eigentlichen
Ausstellung für die Besucher gekocht,
und die ovale Arena wird zum belebten
Marktplatz.
Bauarena-Besucher können sich
professionell und ohne jegliche
Verpflichtung beraten lassen. Bestellt
werden kann das Wunschgerät im
Anschluss bei jedem ElectroluxHändler oder Küchenbauer.
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Freitag von 10 bis 18.30 Uhr sowie am
Samstag von 9 bis 17 Uhr geöffnet.
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Adressen
Geschäftsleitung
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Postfach, 4005 Basel
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andreas.ingold@livit.ch
Finanzen: (Ressort Finanzen),
Peter Krummenacher,
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Postfach 2549, 6002 Luzern
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Mitglied: (Ressort Aus- und Weiterbildung) Dr. Peter Burkhalter,
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Winkelriedstr. 35, 6002 Luzern
T 041 410 05 55
SVIT Zürich
Sekretariat: Siewerdtstrasse 8,
8050 Zürich, T 044 200 37 80,
svit-zuerich@svit.ch
Rechtsauskunft für Mitglieder:
SVIT Zürich: Dr. Raymond Bisang,
Riesbachstr. 57, Postfach 1071,
8034 Zürich, T 043 488 41 41,
bisang@zurichlawyers.com,
www.zurichlawyers.com
Kammer Unabhängiger
Bauherrenberater KUB
Sekretariat: Puls 5, Giessereistr. 18,
8005 Zürich, T 044 434 78 82,
info@kub.ch, www.kub.ch
Schweizerische
SchätzungsexpertenKammer SEK
Generalversammlung
SVIT-Frühstück
Mitgliederanlass
«Immobilien und Steuern,
Aktualitäten und Visionen»,
Ramada Plazza, Basel
18.11.
Anlass SVIT/HEV
«Glasfasernetz»
08.12.SVIT Niggi-Näggi, Acqua,
Basel, Baracca Zermatt
Bern
20.-21.10. SVIT Bern Immobilientage
Graubünden
27.10.
Herbstversammlung (prov.)
10.01.11 Neujahrsapéro (prov.)
Ostschweiz
Okt./Nov. Mitgliederveranstaltung,
Thema: «Haftpflicht/Haftpflichtrecht»
Romandie
12.10. 4e Journée romande des gérants: «Le décompte
de charges dans tous ses
états», Musée Olympique
Lausanne
8005 Zürich, T 044 434 78 83,
sek-svit@svit.ch, www.sek-svit.ch
Solothurn
16.09.
Generalversammlung
25.11.
Bänzenjass mit Fondue
plausch
Schweizerische
Maklerkammer SMK
Ticino
--
SVIT FM Schweiz
Zentralschweiz
23.09. Lunch und Besichtigung
neue Bossard-Arena, Zug
03.11. Bildungsforum
06.01.11 Neujahrsapéro
20.05.11 Generalversammlung
Präsident und Sekretariat:
Marco Uehlinger, Markstein AG, Stadtturmstrasse 10, Postfach, 5401 Baden
T 056 221 62 10,
welcome@smk.ch, www.smk.ch
Zürich
23.09. Herbst-Event
16.10. Stehlunch, NZZ Zürich
20.10. öffentliche Veranstaltung,
Zürich
11.11.Stehlunch, Zürich
19.11.
Jahresschluss
Kammer unabhängiger
Bauherrenberater KUB
09.11.
Lunchgespräch,
Au Premier, Zürich
Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK
26.10.
2. Assessment,
Puls 5, Zürich
27.10.
ERFA, Au Premier, Zürich
28.10. SEK-Seminarworkshop
«neuer Baukostenplan
Hochbau eBKP-H»,
Hotel Ador, Bern
11.11. SEK-Seminarworkshop
«neuer Baukostenplan
Hochbau eBKP-H»,
Technopark, Zürich
Schweizerische Maklerkammer SMK
15.09.
Generalversammlung,
Stanzerei Baden, 16.00 Uhr
04.11. SMK Herbstanlass 2010,
Besichtigung des FIFAGebäudes in Zürich
SVIT FM Schweiz
26.10.
Generalversammlung
8005 Zürich, T 044 434 78 84,
kammer-fm@svit.ch
Zuguterletzt Illustration des monats
Impressum
Erscheinungsweise
monatlich, 12x pro Jahr
Abopreis für Nichtmitglieder
65 CHF (inkl. MWST)
Einzelpreis
6 CHF (inkl. MWST)
auflagezahl
Beglaubigte Auflage: 3476 (WEMF)
Gedruckte Auflage: 4000
Herausgeber
SVIT Schweiz
Tayfun Celiker, Direktor
Puls 5, Giessereistrasse 18
8005 Zürich
Telefon 044 434 78 88
Telefax 044 434 78 99
www.svit.ch / info@svit.ch
Redaktion
Dr. Ivo Cathomen (Leitung)
Dr. Boris Grell
Simon Hubacher
Thomas Kasahara
Corina Roeleven-Meister
Druck und Verlag
E-Druck AG, PrePress & Print
Lettenstrasse 21, 9009 St.Gallen
Telefon 071 246 41 41
Telefax 071 243 08 59
ISDN 071 243 08 57
www.edruck.ch, info@edruck.ch
Satz und Layout
E-Druck AG, PrePress & Print
Marc Allmendinger
Martina Pichler
Die Bauwirtschaft läuft immer noch auf hohen Touren. Im 2. Quartal 2010 wurden 9748 Wohnungen produziert,
2,5% mehr als in der Vorjahresperiode. (Illustration: René Leutenegger, Zug.)
Inserateverwaltung und
-verkauf
Wincons AG
Fischingerstrasse 66
Postfach
8370 Sirnach
Telefon 071 969 60 30
Telefax 071 969 60 31
info@wincons.ch
Nachdruck nur mit Quellenangabe gestattet. Über nicht bestellte Manuskripte kann keine Korrespondenz geführt
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