darmstadt

STÄDTEREPORT
DARMSTADT
GUTE VORAUSSETZUNGEN FÜR FLORIERENDE
GESCHÄFTE
JULI 2015
In Zahlen
Bundesland:
Hessen
Einwohnerzahl:
149.743
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt vor den Toren
Frankfurts ist gut positioniert. Informations- und
Biotechnologie, Mechatronik, kosmetische Forschung
und die Pharma-Branche prägen die Kommune, die
mit ihrer Weltraumexpertise (ESOC, EUMETSAT)
und technischen Universität ein bemerkenswertes
Renommee genießt. Sie verfügt entsprechend über
eine hohe Anzahl qualifizierter Arbeitskräfte. Die
größten Arbeitgeber sind der Pharmakonzern Merck
und T-Online. An den Hochschulen der Stadt sind
mehr als 30.000 Studenten eingeschrieben.
+ 1,2% 
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
94.837
Arbeitslosenquote:
6,6 %
Kaufkraftkennziffer:
106,9
Zentralitätskennziffer:
120,7
Als eines von neun Oberzentren des Landes Hessen,
Teil des wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebiets
und der Rhein-Neckar-Region verfügt Darmstadt über
eine flächendeckend gute Infrastruktur, eine
durchgängige
Erschließung
mit
öffentlichen
Verkehrsmitteln
sowie
gute
Naherholungsmöglichkeiten in allen Stadtteilen. Durch die
anstehende Konversion der Kasernenareale der USStreitkräfte ergeben sich für die wachsende Stadt
neue Entwicklungspotenziale insbesondere im
Hinblick auf Wohnraum, aber auch für Handel und
Wirtschaft.
Relevante Shopping-Center:
Luisencenter (C), Loop 5 (P)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit,
GfK GeoMarketing GmbH
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR / m²
80-120m²
300-500m²
150
100
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Darmstadt
0
50
Ø 100-200 Tsd. Einwohner
100
150
Einzugsgebiet
200
250
300
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
_______________________________
___
Der Einzelhandel profitiert von der hohen Kaufkraft
ebenso wie vom großen Einzugsgebiet, das sich
vorrangig in südlicher Richtung erstreckt. In der
Darmstädter City werden etwa 414 Millionen Euro
umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am
Gesamtumsatz liegt bei 41 %, ihr Anteil an der
Gesamtverkaufsfläche der Stadt liegt bei rund 43 % .
„Beide Werte sind im Städtevergleich vorbildlich“,
berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte
Jürgen Kreutz vom Makler- und Beratungshaus
COMFORT. Sechzig Prozent der Darmstädter
wohnen in der Innenstadt.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
COMFORT Städtereport Darmstadt 2 von 7
INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Darmstadt
Darmstadt
Einzelhandelskaufkraft-Index
43,2%
41,1%
100,0
106,9
99,4
10,0
1,0
Darmstadt
Ø 100T – 200T Einwohner
29,7%
Ø 100T – 200T Einwohner
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Zentralität
100,0
35,6%
120,7
129,4
10,0
1,0
Darmstadt
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
Die überdurchschnittliche lokale Kaufkraft (106,9)
und ein weiträumiges, überdurchschnittlich
kaufkräftiges Einzugsgebiet mit über 620.000
Einwohnern und einem einzelhandelsrelevanten
Kaufkraftvolumen von rund 3,8 Mrd. Euro im Jahr
machen Darmstadt unter Einzelhandelsaspekten
zu einem „Schwergewicht“ in der wirtschaftlich
potenten Region. Die Innenstadt stellt dabei mit
Abstand den bedeutendsten und attraktivsten
Handelsstandort vor Ort dar. Mit einer
Verkaufsfläche von gut 121.000 Quadratmetern
bietet sie eine große Vielfalt an attraktiven
Einkaufsmöglichkeiten. Vom inhabergeführten
Fachgeschäft mit persönlicher Beratung über
renommierte Markengeschäfte mit internationa- Frequenz Schuchardstraße mit Blick auf das Luisencenter
lem Flair ist alles vertreten. Insgesamt sind dort
weit mehr als 400 Geschäfte ansässig. Den Kernbereich der Innenstadt bildet die kompakte Fußgängerzone mit
einer Fläche von nur 90.000 m². Die City besticht durch die enorme Angebotsvielfalt durch ihre kurzen Wege:
Durch die kompakte Bauweise sind alle Geschäfte in wenigen Minuten zu erreichen. Hinsichtlich der
Branchenstruktur weist die Darmstädter City eine innenstadttypische Mischung mit dem eindeutigen
Schwerpunkt im Modesegment auf.
Auch sechs Jahre nach Eröffnung des Shopping-Centers Loop5 im nahegelegenen Weiterstadt sind weiterhin
keine negativen Effekte auf die Darmstädter Innenstadt zu spüren, was für die Qualität des Besatzes und das
Leistungsvermögen der Magnetbetriebe spricht. Dabei sind neben einer Reihe von kompetenten Anbietern des
Facheinzelhandels auch das Luisencenter hervorzuheben. Zudem laden in der Darmstädter City zahlreiche
COMFORT Städtereport Darmstadt 3 von 7
Fußgängerzonen und Plätze mit einem vielfältigen gastronomischen Angebot zu einem längeren Aufenthalt ein.
Rund 6.000 Sitzplätze, davon allein 3.000 unter freiem Himmel, bieten dem Besucher eine hervorragende
Aufenthaltsqualität.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
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Schuchardstraße





Verläuft zwischen der Luisenstraße mit Eingang des Luisencenters und der Ernst-Ludwig-Straße
Konsumige, kurze Fußgängerzone mit guter Frequenz
Magnetbetriebe wie Zara, Esprit, Douglas und Thalia sowie kleinteiliger Einzelhandel
Neue Mieter: Eterna, Kiko Milano (beide Luisencenter), Betty Barclay (Herbst 2015), Vapiano
(Markthalle) und Mango
Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m² für kleine Shopflächen von 80m² – 120m²
Ernst-Ludwig-Straße

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


Konsumige Lage mit Galeria Kaufhof und dem großen lokalen Textilhaus Henschel
Eingang ins City Carree
Durchgang zur Fußgängerzone Ludwigstraße über die Ludwigspassage
Neue Mieter: Footlocker (Ende 2015)
Ansonsten keine nennenswerten Neuansiedlungen im letzten Jahr
Als 1A-Lagen in Darmstadt gelten nach Angaben
der COMFORT-Experten die Schuchardstraße
und die Ernst-Ludwig-Straße. Die bereits seit
einiger Zeit erkennbare Lageverschiebung weg
von der ehemaligen 1A-Lage Ludwigstraße
konnte auch durch die Ansiedlung von TKMaxx
nicht gebremst werden. Mehr und mehr
mietpreissensible Filialisten wie beispielsweise
zuletzt Depot weichen nun lieber in die
Elisabethenstraße aus, die sich nach Kreutz‘
Angaben zusammen mit dem Ludwigsplatz
weiter positiv entwickelt. Hier sind mittlerweile
beachtliche Frequenzen festzustellen. Von
dieser positiven Entwicklung der Elisabethenstraße
profitiert
wiederum
die
Wilhelminenstraße. Hier sind neben regionalen Fußgängerzone Ernst-Ludwig Straße
Einzelhändlern auch Filialisten wie Benetton,
Jack Wolfskin, dm Drogeriemarkt und Starbucks vertreten. Schon seit Jahren ziehen das Textilhaus C&A, der
Magnet Saturn und auch Sport Hübner die Passanten von der Ernst-Ludwig-Straße über den Ludwigsplatz, der
mit der dort ansässigen Gastronomie ein attraktiver Aufenthaltsort ist. Weitere Stärkung dürfte die Entwicklung
des Wilhelminenquartiers der CDE Invest bedeuten. Der Entwickler möchte im Zuge des Umbaus der
Wilhelminenpassage an der Wilhelminenstraße/Ecke Hügelstraße über 100 vornehmlich kleinere Wohnungen
COMFORT Städtereport Darmstadt 4 von 7
realisieren und hat als neue Mieter für die ehemalige Passage im Frühjahr 2015 zwei Gastronomen
bekanntgegeben: voraussichtlich im Herbst eröffnen hier Filialen von L’Osteria und Hans im Glück. Aktuell wurde
jedoch der bereits zweite Fassadenentwurf für das Umbauprojekt vom Gestaltungsbeirat der Stadt abgelehnt,
hier muss der Investor noch nachbessern.
Die Umgestaltung der C&A-Filiale
mit
neuer
Fassade
und
Gebäudetechnik soll im Oktober
abgeschlossen
sein.
Bereits
modernisiert
ist
das
lokale
Modehaus Henschel an der ErnstLudwig-Straße. Hier wurden rund
zehn Mio. Euro in einen Umbau
investiert. Dies ist ein Beleg für die
Überzeugung
der
örtlichen
Einzelhändler und Eigentümer,
dass die Darmstädter Innenstadt
weiterhin ein zukunftsträchtiger
Standort ist. Das innerstädtische
Einkaufszentrum
Luisencenter,
Elisabethenstraße mit Karstadt
das direkt an die Fußgängerzone
angebunden ist und gut angenommen wird, trägt seinen Teil zur Stärkung der Innenstadt bei. Das 1977 eröffnete
Einkaufszentrum hat eine Mietfläche von 16.000 m² auf drei Ebenen (25.560 m² Gesamtfläche) und 1.100
Parkplätze. In den letzten Monaten hat es hier einen regen Mieterwechsel, sei es durch auslaufende
Mietverträge oder – wie im Fall von Weltbild – durch Insolvenz, gegeben. Im Erdgeschoss haben beispielsweise
der Hemdenhersteller Eterna und eine Filiale der Kosmetikkette Kiko Milano Flächen bezogen. Die ansonsten
geringe Fluktuation in der Darmstädter Toplage und der damit einhergehende Nachfrageüberhang auf Seiten der
Einzelhändler führten zu einer Belebung der umliegenden Lagen.
Mietpreise in 1A-Lagen stabil
Das Loop5 im benachbarten Weiterstadt verfügt über eine Gesamtfläche von 69.500 m², davon 50.230 m²
Verkaufsfläche auf vier Ebenen sowie 3.000 Parkplätze. Das Fast Fashion-Format Primark wird Ende des
Sommers im Einkaufszentrum rund 5.400 m² Verkaufsfläche auf zwei Ebenen eröffnen und dem angeschlagenen Center, welches seit Jahren an eher schwachen Passantenfrequenzen leidet, sicher einen Schub geben.
Die Attraktivität der innerstädtischen Toplagen wird dies jedoch nicht weiter beeinträchtigen, prognostiziert
Kreutz. Primark ist im Rhein-Main-Gebiet schon seit Jahren gut bekannt und vertreten. Somit wird diese weitere
Filiale an der Autobahn nicht die Fußgängerzonen der Umgebung leerfegen.
Wegen der Konkurrenz durch das Loop5 verharrte die erzielbare Miete für Ladenflächen von 80 bis 120
Quadratmetern schon seit 2009 bei rund 95 Euro pro Quadratmeter. Die Höchstmiete stieg 2014 auch nur
marginal auf 98 Euro. Für Ladenlokale mit einer Größe zwischen 300 und 500 Quadratmeter Fläche müssen
Einzelhändler derzeit mit durchschnittlich 46 Euro pro Quadratmeter kalkulieren, auch hier gaben die Mietpreise
seit 2006 nach. Aufgrund der leicht anziehenden Nachfrage nach größeren Flächen hat sich der Mietpreis auch
in diesem Segment mittlerweile stabilisiert.
Zur Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt hat die Modernisierung und der Ausbau des Markenportfolios der
Galeria Kaufhof an der Rheinstraße / Ernst-Ludwig-Straße beigetragen. Auch bei der seit 5 Jahren
leerstehenden Markthalle, Bestandteil des City-Carrees, tut sich endlich etwas. Wie der Immobilieninvestor
Fortress mitteilte, hat der Systemgastronom Vapiano einen Mietvertrag unterschrieben und wird sich die rund
1.600 m² große Gesamtfläche mit der Modekette Mango teilen.
COMFORT Städtereport Darmstadt 5 von 7
Um die Gastronomiefläche hatte sich zuletzt auch die Kette Tialini des Ex-Porsche Managers Wendelin
Wiedeking bemüht. Fortress investiert 4,5 Mio Euro in den Umbau der Markthalle.
INVESTMENT
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Die regionalen, meist privaten Investoren interessieren sich
zumeist für kleinere Liegenschaften bis rund fünf Millionen Euro.
Größere überregionale Anleger konzentrieren sich, wie an vielen
anderen Standorten auch, sehr stark auf Core-Investments, mit
guten Mietvertragspartnern und langfristigen Mietverträgen mit
idealtypischen Investmentvolumen von über zehn Millionen Euro.
F&C Reit kaufte für das Portfolio des Immobilien-Spezialfonds Best
Value Germany II (BVG II) die Immobilie Ernst-Ludwig-Straße 2022 mit Promod als Mieter.
KAUFPREISFAKTOR
16,0 - 18,0 
0
10
20
30
40
Der neue Kaufhof-Eigner Hudson's Bay Company (HBC) hat neben 42 weiteren Warenhäusern entschieden,
auch dass Darmstädter Kaufhaus an das Joint Venture zwischen HBC und dem US-Unternehmen Simon
Property Group zu veräußern.
Die Filialisten konzentrieren sich nach Beobachtungen von COMFORT auf die Toplagen in der
Schuchard-, Ernst-Ludwig-Straße und ergänzend rund um den Ludwigsplatz. Chancen für Immobilieninvestments in diesen Lagen sind nach wie vor rar. Problematisch erscheint dagegen die Situation der
Ludwigstraße, die schon lange vor Eröffnung des Loop5 in Weiterstadt allemal nicht mehr zu den 1A-Lagen
zähle.
Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise im Normalfall bis zum
18-fachen, in Einzelfällen in der jetzigen Zeit sogar bis zum 19,5-fachen der Jahresnettomiete. Die
Anfangsrendite liegt somit im Mittel bei knapp über 5 Prozent. Ein Umstand, sagt Jürgen Kreutz, den man als
eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments werten dürfe.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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Die Darmstädter Innenstadt hat in den letzten Jahren bewiesen, dass sie für den Einzelhandel ein attraktiver und
zukunftsträchtiger Standort ist, nicht zuletzt auch, weil sie sich sehr erfolgreich gegen das Einkaufszentrum
„Loop5“ in Weiterstadt behaupten konnte. Auch das neue Fashion-Highlight „Primark“ wird als etabliertes Format
im Rhein-Main-Gebiet (Nord-West-Center und Frankfurt, Zeil) dem Loop5 nur begrenzt helfen und die Innenstadt
Darmstadts nicht nachhaltig angreifen können.
Aufgrund der geringen Fluktuation in den Toplagen und dem damit einhergehenden Nachfrageüberhang auf
Seiten der Einzelhändler setzt sich die Belebung der aufstrebenden Lagen wie Ludwigsplatz und
Elisabethenstraße fort, die mittlerweile beachtliche Passantenfrequenzen aufweisen.
Durch weitere attraktivitätssteigernde Maßnahmen und Projekte, wie z.B. der Wiederbelebung der Markthalle,
positioniert sich die Innenstadt zunehmend unangreifbar gegenüber dem Loop5 oder zukünftig anderen
Konkurrenten, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienspezialisten von COMFORT.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
98
80 - 120 m²
300 - 500 m²
46
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie
unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte
und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT Düsseldorf
Jürgen Kreutz, Frank Kaiser
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-0
E-Mail: duesseldorf@comfort.de
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: hamburg@comfort.de
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: hinz@comfort.de
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