chemnitz - Comfort

CHEMNITZ // Kontinuierliches Wirtschaftswachstum sorgt für stabile Mieten
28. Januar 2013
In Zahlen
Einwohnerzahl:
243.248
Bevölkerungsentwicklung:
-1,4 % Þ
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
108.242
Arbeitslosenquote:
10,6 %
Kaufkraftkennziffer:
94,0
Kaufpreisentwicklung:
Ö
Zentralitätskennziffer:
123,5
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
300-500m² von 2008-2012 in EUR/m²
Chemnitz liegt am Nordrand des Erzgebirges, ist Oberzentrum
der Region und gilt dank der Technischen Universität auch als
deren intellektuelles Zentrum. Forschungseinrichtungen wie die
Fraunhofer-Institute und ein erfolgreicher Mittelstand schaffen
beste Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Erfolgsgeschichte. Chemnitz zählt seit Jahren zu den wachstumsstärksten Städten Deutschlands. Die drittgrößte Stadt des
Freistaates Sachsen ist einer der führenden Industrie- und
Technologiestandorte Deutschlands. Vergangenheit und Zukunft
begegnen sich in Chemnitz in produktiver Spannung. Die
moderne Baukunst schlägt einen Bogen zu den Schmuckstücken der klassischen Moderne, des Bauhauses und des
Jugendstils. Chemnitz repräsentiert die in Mitteldeutschland am
stärksten industrialisierte Region. Die Kernbranchen Automobilindustrie und Maschinenbau sind eng vernetzt mit Marktpartnern
aus
der
Werkstoffund
Beschichtungstechnik,
der
Metallverarbeitung,
der
Automatisierungsund
Mikrosystemtechnik. Seit 1995 entstanden in Chemnitz und
Umgebung mehr als 7.000 neue Unternehmen. Die gesamte
Entwicklung sorgt zunehmend dafür, dass die Wertschöpfung
vor Ort erfolgt.
70
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
60
50
40
30
20
10
0
2008
2009
2010
2011
2012
Die Stadt hat zwar nur etwa die Hälfte der Einwohner im
Vergleich zu Dresden und Leipzig, ist jedoch als viertgrößte
Stadt Ostdeutschlands groß genug, um für den Einzelhandel
eine gewichtige Rolle zu spielen, wie Alexander Folz,
Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und
Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und
Beratungsunternehmens COMFORT in Leipzig, in einem
aktuellen Städtereport konstatiert. Die beachtliche Zentralität
unterstreicht die Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion für
das gesamte Umland.
Entsprechend hoch ist die Zentralitätskennziffer von 123,5 (GfK
Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg), die für die
Anziehungskraft der Stadt spricht.
Mit einem Einzugsgebiet von rund 863.000 Menschen liegt Chemnitz knapp hinter Leipzig. Mit einer Kaufkraft
von rund 4.600 Euro pro Kopf sowie einer Kaufkraftkennziffer von 94,0 (GfK) liegt die Region nur knapp hinter
den Regierungsbezirken Dresden und Leipzig. Für die Kaufkraft ausschlaggebend ist vor allem, dass fast 16
Prozent der Beschäftigten in Chemnitz hochqualifizierte Arbeitskräfte sind mit Universitäts- oder
Fachhochschulabschlüssen.
Die Mietpreise für die 1A-Lagen bleiben seit 2007 konstant: 60 Euro pro Quadratmeter müssen derzeit für
Flächen zwischen 80 und 120 m2 und durchschnittlich 30 Euro pro Quadratmeter für Flächen von 300 bis 500
m2 kalkuliert werden.
Im Jahr 2011 wurden in der Chemnitzer City rund 250 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der
Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt lediglich bei gut 18 Prozent. Ein Umstand, sagt Alexander Folz,
der wie in den meisten ostdeutschen Städten, primär der nach der Wende etablierten Konkurrenz an der
Peripherie zuzuschreiben sei.
Einzelhandelskaufkraft-Index und
Zentralität 2012
Einzugsgebiet
Chemnitz
Ø Ø 200T ≤ 500T Einwohner
140,0
120,0
123,5 124,9
100,0
80,0
94,0
98,3
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
City Verkaufsflächenanteil 2011
in %
30
Modezentralität 2011
180
175
25
25
174,6
170
20
15
Zentralität
165
15,4
10
160
5
155
159,1
150
0
Chemnitz
Ø 200T ≤ 500T
Einwohner
Chemnitz
Ø 200T ≤ 500T
Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN
Straße der Nationen
•
•
•
•
•
•
Topstück im Kreuzungsbereich zur Rathausstraße
Durch das Center „Galerie Roter Turm“ und Galeria Kaufhof hohe Passantenfrequenz
Mieter wie u. a. ZARA, Görtz, Rossmann bilden den sehr guten Filialbesatz ab
Erweiterung der Einzelhandelslage durch die Entwicklung des „RAWEMA-Hauses“ Straße der
Nationen 12
Neuer Mieter: Vapiano, denn`s Biomarkt, Schuhhaus Antilope (Eröffnung im Frühjahr)
Aktueller Mietpreis liegt bei 60 EUR/m²
Die 1A-Lage von Chemnitz: Straße der Nationen und Markt
Rathausstraße
•
•
•
Zentraler Hauptumsteigepunkt des ÖPNV`s
Sehr guter Filialbesatz u.a. mit Mietern wie ESPRIT, Deichmann, Woolworth und Mc Donalds
Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR/m²
Markt / Neumarkt
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•
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•
Profitiert von den Passantenströmen von der Straße der Nationen, Rathausstraße und dem Markt
Verstärkte Nachfrage für das beste Teilstück zwischen Galeria Kaufhof und „Rosenhof“
Hoher Filialistenbesatz: Peek & Cloppenburg, Fielmann, dm Drogeriemarkt, Hunkemöller und Galeria
Kaufhof
Geringe Fluktuation der Mieter
Neue Mieter: Lush und X-Bags
Aktueller Mietpreis liegt bei 30-50 EUR/m²
Einkaufslagen in Chemnitz geprägt durch Stabilität
Rund um das Rathaus laden zahlreiche Kaufhäuser und Einkaufspassagen zum Wandeln und Kaufen ein.
Seit Mitte der 90er-Jahre erhielt die Innenstadt ein neues Gesicht, indem nördlich und östlich des Marktes
neue und moderne Gebäude entstanden. Blickfang ist heute unter anderem das „Gläserne Kaufhaus“ der
Galeria Kaufhof. Beste 1A-Lage für den Einzelhandel in Chemnitz ist laut COMFORT-Experten die Straße der
Nationen, insbesondere im Kreuzungsbereich zur Rathausstraße / Markt mit der „Galerie Roter Turm“. In
dieser Lage werden seit 2007 konstant hohe Mietpreise von 60 Euro pro Quadratmeter für ein Ladenlokal
zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche erzielt. Ebenso konstant blieb die Mietpreisentwicklung für
Verkaufsflächen zwischen 300 und 500 m2, die seit 2007 bei durchschnittlich 30 Euro pro Quadratmeter liegt.
„Top-Mieter wie ZARA, Görtz und Rossmann und ein insgesamt guter Filialbesatz sorgen für die beständigen
Mieten und die zuverlässige Einzelhandelssituation“, analysiert Folz von COMFORT.
Ähnliches gilt für die Rathausstraße, die wegen ihrer hohen Passantenfrequenz als Drehpunkt des
öffentlichen Personen-Nahverkehrs und namhafter Einzelhändler ebenfalls zur 1A-Lage zu rechnen ist.
Esprit, Deichmann, Tchibo und WMF sorgen auch hier für stabile Mieten, die bei durchschnittlich 50 Euro pro
Quadratmeter liegen.
Vor dem Rathaus entstand in den letzten Jahren wieder der Neumarkt als attraktiver Knotenpunkt der
Passantenströme aus der Rathausstraße, der Straße der Nationen und dem Markt. Der Neumarkt ist
umgeben von Gebäuden, die zueinander in einem geplant spannungsreichen Kontrast stehen: den
steinernen Fassaden des historischen Rathauses und der „Galerie Roter Turm“ sowie den gläsernen
Fassaden des Textilkaufhauses Peek & Cloppenburg und der Galeria Kaufhof. Der aktuelle Mietpreis liegt
hier bei 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter.
Die Entwicklung des bisher leer stehenden Büro- und Geschäftshauses Straße der Nationen 12 / Ecke
Brückenstraße ist nahezu abgeschlossen und hat wesentlich zur Steigerung der Attraktivität des
Einzelhandelsstandortes beigetragen. Außer dem Biendo Hotel mit 100 Zimmern in sechs Kategorien werden
demnächst denn´s Biomarkt sowie Vapiano Mieter des Objektes in sehr guter Geschäftslage sein. Das
Behördenhaus am Düsseldorfer Platz / Neuer Wall ist bereits fertig gestellt. Neben der Stadtverwaltung
Chemnitz in den Obergeschossen fungieren unter anderem die Sparkasse Chemnitz, REWE und ein
Mephisto-Store als Mieter im Objekt. Durch die Laufverschiebung in Richtung des Behördenzentrums - weg
von der Inneren Klosterstraße – und der damit einhergehenden Frequenzsteigerung an der „Galerie Roter
Turm“ gewann der Standort deutlich an Attraktivität.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Der positive Trend der Neugestaltung der Chemnitzer Innenstadt setzt sich weiter fort. Die anhaltend hohe
Investitionsbereitschaft in die Stadt unterstreicht den hohen Stellenwert von Chemnitz als Oberzentrum und
die damit verbundene Bedeutung für den Einzelhandel. Die Stadt hat gute Perspektiven, ihre Funktion als
Oberzentrum für den Einzelhandel weiter auszubauen und zu optimieren. Vor dem Hintergrund seiner hohen
Attraktivität für das Umland darf Chemnitz nach Ansicht des COMFORT-Experten Alexander Folz auch
künftig als ein sehr guter Standort für den Einzelhandel betrachtet werden. Auch Immobilieninvestments in
der richtigen Lage gelten als sichere Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten
Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 16-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 6,25
Prozent. Dies sei als Indiz für die relative Risikofreiheit solcher Investments zu werten.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EURO
60
80 - 120 m²
30
300 - 500 m²
COMFORT CITY INDEX (CCI)
Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten
Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler
anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht,
prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die
Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt
zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt
dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in
die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter www.comfort.de. Die
Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen
zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien
bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten
oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig und München.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Berlin-Leipzig GmbH
Alexander Folz
Goethestraße 1, 04109 Leipzig
Tel: +49 341 339681-0
E-Mail: leipzig@comfort.de
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: hamburg@comfort.de
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: hinz@comfort.de