Strukturkonzept für das ehemalige Packhofgelände in Brandenburg

Transcription

Strukturkonzept für das ehemalige Packhofgelände
in Brandenburg an der Havel
Berlin, Mai 2012
Strukturkonzept für das ehemalige Packhofgelände in Brandenburg an der Havel
Auftraggeber
Stadt Brandenburg an der Havel
Fachbereich VI Stadtplanung
Klosterstraße 14
14770 Brandenburg an der Havel
Bearbeitung
Büro für Stadt- und Regionalentwicklung
Alt-Moabit 62
10555 Berlin
Telefon: (030) 37 59 27 21
E-Mail: info@die-raumplaner.de
Sabine Slapa (Geschäftsinhaberin)
Philip Gehrke
Christian Kade
mit Unterstützung von
Erstellung der Planunterlagen
Chausseestraße 29
10115 Berlin
Tel. (030) 28 87 75-0
E-Mail: firu-berlin@firu-mbh.de
Karsten Wehmann
Verkehrliche Untersuchungen
HOFFMANN
LEICHTER
Ingenieurgesellschaft
Bundesallee 13-14
10719 Berlin
Telefon: (030) 8 87 27 67-0
E-Mail: info@hoffmann-leichter.de
Karsten Muraro
Titelbild: Luftbild des ehemaligen Packhofgeländes, Quelle: Stadt Brandenburg an der Havel
2
Inhaltsverzeichnis
1
EINLEITUNG ...................................................................................................................................5
1.1
1.2
1.3
2
AUFGABENSTELLUNG ........................................................................................................................5
VORGEHENSWEISE ...........................................................................................................................5
AUFBAU DES STRUKTURKONZEPTES .....................................................................................................7
ANALYSE........................................................................................................................................7
2.1
LAGE, GRÖßE UND ABGRENZUNG DES GEBIETES ....................................................................................7
2.2
GESCHICHTLICHER ÜBERBLICK.............................................................................................................8
2.3
KONZEPTE UND PLANUNGEN SEIT 1990 .............................................................................................10
2.4
PLANUNGSVORGABEN.....................................................................................................................13
2.4.1 Flächennutzungsplan............................................................................................................13
2.4.2 Bebauungsplanverfahren .....................................................................................................14
2.4.3 Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplans Sanierungsgebiet Innenstadt ...............15
2.4.4 Masterplan (2006) und Fortschreibung des Masterplans (2011) .........................................17
2.5
SONSTIGE RAHMENBEDINGUNGEN ....................................................................................................19
2.5.1 Bevölkerungsentwicklung .....................................................................................................19
2.5.2 Wohnungsmarkt ...................................................................................................................20
2.6
BEBAUUNGS- UND NUTZUNGSSTRUKTUR ............................................................................................20
2.7
VERKEHR ......................................................................................................................................23
2.7.1 Fußgängerverkehr ................................................................................................................23
2.7.2 Radverkehr............................................................................................................................23
2.7.3 ÖPNV ....................................................................................................................................24
2.7.4 Motorisierter Individualverkehr............................................................................................24
2.8
EIGENTUMSVERHÄLTNISSE ...............................................................................................................26
2.9
ALTLASTEN ...................................................................................................................................27
2.10
DENKMALE ...................................................................................................................................28
2.11
AUSGEWÄHLTE EINZELVORHABEN AUF DEM PACKHOFGELÄNDE ..............................................................29
2.11.1
Neubau des Verwaltungssitzes der Stadtwerke Brandenburg a. d. Havel GmbH ............29
2.11.2
Zentrale Ausstellungsfläche der BUGA Havelregion 2015................................................30
2.11.3
Neubau eines uferbegleitenden, überregionalen Radweges............................................31
2.11.4
Neubau eines Sportboothafens ........................................................................................32
2.12
ZUSAMMENFASSENDE SWOT-ANALYSE .............................................................................................33
3
SZENARIENENTWICKLUNG...........................................................................................................35
3.1
3.2
3.3
4
STRUKTURKONZEPT ....................................................................................................................38
4.1
4.2
3
METHODIK ...................................................................................................................................35
SZENARIENWERKSTATT ....................................................................................................................36
SCHLUSSFOLGERUNGEN FÜR DAS STRUKTURKONZEPT ............................................................................37
ZIELE ...........................................................................................................................................38
UNTERSCHEIDUNG IN TEILBEREICHE ...................................................................................................38
4.3
NUTZUNGS- UND GESTALTKONZEPT...................................................................................................39
4.3.1 Teilbereich zentrale Brachfläche...........................................................................................40
4.3.2 Teilbereich Brachfläche Eichamtstraße ................................................................................48
4.3.3 Vertiefungsbereich Hauptstraße...........................................................................................48
4.3.4 Vertiefungsbereich Ruderclub...............................................................................................50
4.3.5 Teilbereich rückwärtige Freiflächen Packhofstraße 25-28....................................................52
4.4
VERKEHRS- UND ERSCHLIEßUNGSKONZEPT ..........................................................................................52
4.4.1 Fließender Verkehr (Kfz) .......................................................................................................53
4.4.2 Wegenetz für Fußgänger und Radfahrer ..............................................................................54
4.4.3 Ruhender Verkehr (Kfz).........................................................................................................54
4.4.4 Teilbereich Arrondierungsfläche für die Stadtwerke Brandenburg a. d. Havel GmbH..........56
4.5
ENTWICKLUNGSSTUFEN ...................................................................................................................57
4.6
WEITERE EMPFEHLUNGEN ...............................................................................................................59
4.6.1 Marketing und Öffentlichkeitsarbeit ....................................................................................59
4.6.2 Prozess und Akteure .............................................................................................................60
5
VERZEICHNISSE............................................................................................................................62
5.1
5.2
6
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ................................................................................................................62
QUELLENVERZEICHNIS .....................................................................................................................63
ANHANG: KARTEN ZUM KONZEPTIONELLEN TEIL ........................................................................63
Hinweis: Der Bericht zum Strukturkonzept richtet sich an Männer und Frauen gleichermaßen.
Zur besseren Lesbarkeit haben wir jedoch auf die zusätzliche Erwähnung der weiblichen Form
verzichtet.
4
1
1.1
Einleitung
Aufgabenstellung
Das ehemalige Packhofgelände liegt im Zentrum der drei historischen Stadtkerne von Brandenburg an der Havel: der Altstadt im Norden, der Neustadt im Süden und der Dominsel im
Osten. Prägend sind vor allem die Lage an der Havel, der unmittelbar angrenzende Landschaftsraum und die umgebende Stadtsilhouette. Das Packhofgelände hat durch seine besondere Lage und aufgrund der Tatsache, dass es eines der wenigen innerstädtischen Flächenpotentiale ist, eine hohe Bedeutung für die Entwicklung der Innenstadt.
Es liegt im Sanierungsgebiet Innenstadt (umfassendes Verfahren) sowie im Geltungsbereich
der Erhaltungssatzung für die Innenstadt. Aufgrund der herausgehobenen Bedeutung des
Packhofareals wurden in der Vergangenheit zahlreiche Konzepte erarbeitet und Entwicklungsziele in verschiedene Planungen aufgenommen.
Gegenwärtig sind eine Reihe von Einzelmaßnahmen zur Entwicklung des Packhofgeländes in
Gang gesetzt worden mit dem Ziel, diese zentrale innerstädtische Wasserlage in hoher Qualität
erlebbar und nutzbar zu machen.
Entscheidend wird die weitere Entwicklung des Packhofgeländes dadurch beeinflusst, dass das
Areal zentraler Baustein der Bundesgartenschau Havelregion 2015 ist und als Ausstellungsfläche genutzt werden wird. Ziel ist die Bereitstellung und Sicherung von Erholungs- und Kommunikationsflächen sowie Freizeitmöglichkeiten, aber auch die Vorbereitung der baulichen Nachnutzung geeigneter Flächen.
Für die Sicherung einer erfolgreichen städtebaulichen Entwicklung des gesamten Packhofgeländes ist es unter anderem erforderlich, die von verschiedenen Akteuren getragenen und in
unterschiedlichen Planungsstadien befindlichen Einzelmaßnahmen in einem moderativen Verfahren zu bündeln, Zielkonflikte zu klären und das Gesamtverfahren im Hinblick auf die zeitlichen Abläufe und Entscheidungsnotwendigkeiten zu strukturieren.
Zu diesem Zweck hat die Stadt Brandenburg an der Havel im Sommer 2010 die Erarbeitung
eines Strukturkonzeptes für das ehemalige Packhofgelände in Auftrag gegeben. Dessen Aufgabe ist es, die behutsame, vorausschauende und geordnete Entwicklung des gesamten Packhofgeländes vorzubereiten. Schwerpunkte sind die Entwicklung eines funktional und städtebaulich-stadtgestalterisch schlüssigen Gesamtkonzeptes (Rahmenplan) sowie die moderative
Steuerung und Strukturierung des Gesamtverfahrens (Umsetzungsstrategie).
1.2
Vorgehensweise
Das Projekt gliederte sich in drei Phasen: die Analyse, die Entwicklung von Szenarien und die
Erarbeitung des Strukturkonzeptes. Im Zentrum der Analyse standen neben der Auswertung
der vorliegenden Planungen und Konzepte sowie aktueller Einzelvorhaben die Interviews mit
den Schlüsselakteuren, darunter Vertreter aus Politik und Verwaltung, Vorhabenträger, Anrai-
5
ner und Immobilieneigentümer im Untersuchungsgebiet. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse bildeten zusammen mit den Ergebnissen einer Recherche nach vergleichbaren Beispielen
die Grundlage für die Durchführung einer Szenarienwerkstatt mit den relevanten Akteuren.
Deren Ziel war neben der gemeinsamen Entwicklung von Planungsansätzen auch die Sensibilisierung der Teilnehmer für das Packhofgelände. Nach kritischer Bewertung und Diskussion
flossen wesentliche Ergebnisse der Werkstatt in den Entwurf des Strukturkonzeptes ein. Im
weiteren Verlauf wurden noch offen gebliebene Fragen identifiziert und schrittweise geklärt.
Das so entstandene Strukturkonzept soll den Akteuren als verbindlicher Orientierungsrahmen
und Leitfaden bei der Entwicklung des Packhofgeländes dienen. Im untenstehenden Schema
zur Vorgehensweise sind all jene Arbeitsschritte, bei denen die Kommunikation mit den lokalen Akteuren im Vordergrund stand, orange eingefärbt (vgl. Abbildung 1).
Abbildung 1: Vorgehensweise bei der Erarbeitung des Strukturkonzeptes (Schema)
Quelle: eigene Darstellung
6
1.3
Aufbau des Strukturkonzeptes
Dem Ablauf des Projektes entsprechend, gliedert sich der vorliegende Bericht in drei Teile: die
Analyse, die Entwicklung der Szenarien und die Erläuterungen zum Strukturkonzept. Letztere
beinhalten auch Überlegungen zur schrittweisen Umsetzung und einige Handlungsempfehlungen für die Ausgestaltung des weiteren Planungsprozesses. Die Anhänge enthalten die Karten
zur Analyse und zum Konzept sowie wichtige Protokolle, Präsentationen und eine Übersicht
der geführten Interviews.
2
2.1
Analyse
Lage, Größe und Abgrenzung des Gebietes
Brandenburg an der Havel verfügt mit der Altstadt, der Neustadt und der Dominsel über drei
historische, überregional bedeutende Stadtkerne an den Ufern der Havel. Das Untersuchungsgebiet liegt am nördlichen Rand der Neustadt und hat eine Gesamtgröße von ca. 73.000 m².
Davon entfallen auf das ehemalige Packhofgelände etwa 45.000 m². Das Gebiet umfasst neben
den ehemals industriell-gewerblich genutzten Flächen die Wohnbebauung entlang der Hauptstraße, Packhofstraße, Eichamtstraße und Hammerstraße sowie das Gelände des Ruderclubs
Havel Brandenburg e.V. Nach Norden und Osten grenzt das Gebiet an die Brandenburger Niederhavel bzw. einen ihrer Seitenarme, die Näthewinde. Jenseits der Havelufer liegen die Altstadt und die Dominsel. Nach Süden schließt sich weitere Wohnbebauung entlang der anderen
Seite der Packhofstraße an. In Richtung Südwesten grenzt das Gebiet an die Hauptstraße, die
als Fußgängerzone zugleich den Hauptgeschäftsbereich des Stadtzentrums markiert (vgl.
Abbildung 2).
Abbildung 2: Stadträumliche Lage des ehemaligen Packhofgeländes
Quelle: die raumplaner
7
2.2
Geschichtlicher Überblick
Im Gegensatz zu den drei historischen Siedlungskernen wurde das ehemalige Packhofgelände
wegen des morastigen Bodens erst relativ spät und allmählich bebaut. Im 14. Jahrhundert erhielt es die Bezeichnung „Zwischen beiden Städten“. Im Jahre 1455 war die Festigung des Erdreichs so weit fortgeschritten, dass man die verkehrsreiche Hauptstraße bebauen konnte. Im
18. Jahrhundert wurde das Gebiet zwischen Neu- und Altstadt, das sich von der Hauptstraße
bis zur Havel erstreckt, in „Venedig“ umbenannt. Auf der früher städtisch nicht genutzten Fläche entstanden erste Gewerbebetriebe, eine Maschinenfabrik und die Schiffswerft der Gebrüder Wiemann. Letztere wurde 1886 gegründet. Wenig später erfolgte die Angliederung einer
Maschinenfabrik und einer Eisengießerei. Bis zum Ende des Zweiten Weltkrieges wurden hier
fast 400 Schiffe gebaut. Der nach 1945 in „Volkswerft Ernst Thälmann“ umbenannte Betrieb
fertigte noch bis 1962 Hochseeschiffe, Eisbrecher und Kutter (vgl. die nachfolgenden Abbildungen).
Abbildung 3: Frühneuzeitliche Stadtstrukturen
Quelle: Fortschreibung städtebaulicher Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Innenstadt
Bis zur Mitte der 1990er Jahre befand sich auf dem Areal eine beträchtliche Anzahl unterschiedlichster Industrie- und Gewerbebetriebe. Neben dem mangelhaften Zustand der Anlagen
8
und der für die Lagegunst des Gebietes unangemessenen Nutzung führte auch die schwierige
Erschließung über die nördliche Neustadt letztlich zur Aufgabe des Standortes. In den darauffolgenden Jahren wurden bis auf zwei denkmalgeschützte Gebäude alle baulichen Anlagen
beseitigt. (Stadt Brandenburg an der Havel: 1996, S. 10f.; TU Berlin: 2001: 11)
Abbildung 4: Baustrukturen in Brandenburg an der Havel um 1910
Quelle: Fortschreibung städtebaulicher Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Innenstadt
Abbildung 5: Volkswerft „Ernst Thälmann“ in den 1950er Jahren
Quelle: Stadt Brandenburg an der Havel
9
2.3
Konzepte und Planungen seit 1990
Im Zuge der schrittweisen Aufgabe der industriell-gewerblichen Nutzung auf dem ehemaligen
Packhofgelände ist seit Anfang der 1990er Jahre eine Vielzahl von Konzepten und Planungen
für dieses Gebiet entwickelt worden. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Etappen
dieser Planungsgeschichte zusammengestellt. Aufgeführt sind informelle Planungen und Konzepte, die keine wie auch immer geartete Bindungswirkung entfalten oder – wie im Falle des
städtebaulichen Rahmenplans von 1992 – später überarbeitet wurden.
Zum einen zeigen die Beispiele, dass einige Grundzüge der aktuellen Planungen – etwa ein
öffentlich zugänglicher Uferbereich, qualitätvoller Wohnungsbau und die Entwicklung von
Angeboten für den Wassertourismus – bereits zu einem relativ frühen Zeitpunkt entwickelt
wurden. Deutlich wird jedoch auch, dass letztlich keines der Konzepte weiterverfolgt wurde –
etwa aufgrund zwischenzeitlich veränderter Rahmenbedingungen oder unterschiedlicher Auffassungen der Entscheidungsträger.
Konzept / Planung
Abbildungen
Vorbereitende Untersuchungen und städtebaulicher
Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Innenstadt (1992):
Der Packhof ist als eines der Gebiete mit umfassendem
Neuordnungsbedarf ausgewiesen.
Ebenfalls 1992 wurde eine Erhaltungssatzung verabschiedet, deren Ziel die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart
der Innenstadt war (und ist).
Vorbereitende Untersuchungen: Konzept
Gestalt
Vorbereitende Untersuchungen: Konzept
Nutzungen
10
Konzept / Planung
Abbildungen
Städtebaulicher und landschaftsplanerischer Ideenwettbewerb (1995):
Erwartet wurden konzeptionell anspruchsvolle Beiträge
zur Stadtgestalt und zur Organisation überschaubarer
Teilgebiete. Geplant werden sollten 220 Wohnungen
(vorwiegend sozialer Wohnungsbau) für 550 Einwohner.
Auf Basis des Wettbewerbsergebnisses sollte die Entwicklung auf dem Packhofgelände vorstrukturiert, die Ansiedlung sinnvoller sowie ökologisch und ökonomisch vertretbarer Nutzungen konzeptionell vorbereitet und damit
Fehlentwicklungen ausgeschlossen werden. Zentrales
Anliegen war die Öffnung des Areals zum Landschaftsraum Havel. 79 Arbeiten wurden eingereicht.
1. Preis: Christian Kennerknecht
(beide Abbildungen)
Handlungsinitiative ZiS – Zukunft im Stadtteil (20002006):
Ziel des Förderprogramms waren Synergieeffekte durch
die Verzahnung von Projekten. Das Projektbündel Sportund Freizeitanlage Hammerstraße umfasste u.a. die Sanierung einer Sporthalle, die Errichtung eines Multifunktionsgebäudes auf dem Gelände des Ruderclubs und die
Gestaltung der Freiflächen. Das Projektbündel Packhof
beinhaltete u.a. die Verbesserung der Zugänglichkeit der
Uferbereiche sowie den Neubau eines Sportboothafens
und einer Promenade.
Übersicht der ZiS-Projektbündel in Brandenburg an der Havel
11
Konzept / Planung
Abbildungen
Türklitz-Preis, Studentischer Ideenwettbewerb der TU
Berlin in Abstimmung mit der Stadt Brandenburg an der
Havel und dem damaligen Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg
(2001/2002):
Gefragt waren insbesondere Antworten auf die Frage
nach der Qualität und Quantität des Wohnens auf dem
Packhofgelände. Die sensiblen Uferbereiche sollten der
Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, ohne deren
Charakter zu zerstören. Die Darstellung eines Streifens
entlang der Hauptstraße als gemischte Bauflächen im FNP
von 1999 sollte hinsichtlich Art und Intensität hinterfragt
werden. Für die Werfthalle und das Modelllager sollten
sinnvolle, den Erhalt unterstützende Nutzungen entwickelt werden. Neben einem Bebauungs- und Landschaftskonzept sollten auch Lösungen für den fließenden und
ruhenden Verkehr entwickelt werden. Nutzungen, die
wenig Verkehr erzeugen, sollten bevorzugt, größere öffentliche Parkplätze, Parkhäuser und Tiefgaragen vermieden werden. Thematisiert werden sollten auch planungsrechtliche Instrumente zur Umsetzung des Konzeptes
(z.B. Bodenordnung, Grünordnungsplan, rechtliche Fixierung von Gestaltungsvorschriften).
Der überwiegende Teil der 31 eingereichten Arbeiten
schenkte der Wiedergewinnung des Landschaftsraumes
große Beachtung.
Vor-Ort-Seminar der Akademie der Künste Berlin (2002):
Gefragt waren Vorschläge zur Entwicklung hochwertiger
Wohnlagen, Kommunikationsflächen, Freizeitmöglichkeiten und des Tourismus. Das Gelände sollte für die Öffentlichkeit zugänglich sein und nicht ausschließlich als
Wohngebiet dienen. Eine Wohnbebauung am Ufer sollte
vermieden werden. Die Wasserlage sollte zur Schaffung
unterschiedlicher Angebote für den Wassertourismus
genutzt werden. Die Uferzone sollte durch eine abwechslungsreiche Wegeführung erschlossen werden und Orte
für Bewegung, Begegnung und Erholung schaffen.
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Die beiden zweiten Preise (ein erster Preis
wurde nicht vergeben)
Konzept / Planung
Abbildungen
Städtebauliches Konzept „Quartier am Packhof“ von Uli
Krieg (2004):
Das Konzept sah den Bau eines Kanals vor. Die dadurch
entstehende Insel sollte hochwertige, über eine Brücke
erreichbare Einfamilienhäuser aufnehmen. Des Weiteren
sah die Planung die Ergänzung vorhandener Gründerzeitblöcke und die Ansiedlung von Gewerbe und Gastronomie in Richtung Jahrtausendbrücke vor.
Städtebauliches Konzept Uli Krieg
Konzept „Stadträume mit Binnenhafen“ der Projektentwicklung Jansen Immobilien GmbH und PAI-Plan GmbH
(2004):
Entwickelt wurden drei Varianten, die u.a. den Bau eines
Binnenhafens, teilweise in Kombination mit Bootshäusern
vorsahen.
Variante III: Stadträume mit Binnenhafen
2.4
Planungsvorgaben
2.4.1 Flächennutzungsplan
Im Teilflächennutzungsplan der Stadt Brandenburg an der Havel von 1999 ist das Packhofgelände im zentralen Teil als Wohnbaufläche, entlang der Hauptstraße als gemischte Baufläche
und an der Havel als Grünfläche dargestellt. Zusätzlich ist im Bereich der Wohnbaufläche eine
Kennzeichnung als Altlastenverdachtsfläche enthalten. Als Ziele werden eine Belebung des
Packhofes, eine Stärkung der Wirtschaftskraft und die Entwicklung des Tourismus formuliert
(vgl. Abbildung 6).
13
Abbildung 6: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Brandenburg an der Havel
2.4.2 Bebauungsplanverfahren
Im Jahr 1997 wurde der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst. Planungsziele
waren die Umstrukturierung bzw. Neuordnung zu einem Wohn- und Mischgebiet (250 Wohnungen für 550 Einwohner), die städtebauliche Fassung und Belebung bei durchlässiger Gliederung zur Havel, die Öffnung zum Landschaftsraum, die Anbindung des Uferstreifens an die
öffentlichen Räume der Umgebung sowie die Festsetzung von Gemeinbedarfsflächen (Schule,
Sportplatz). Der Aufstellungsbeschluss wurde im Jahr 2004 aufgehoben.
Im gleichen Jahr wurde für den überwiegenden Teil des alten Packhofgeländes die Aufstellung
eines neuen Bebauungsplanes beschlossen (ausgenommen waren lediglich Teile der Wohnbebauung an der Eichamt-, Packhof- und Hammerstraße). Mit dem SVV-Beschluss 246/2004 vom
30.06.2004 wurden folgende Planungsziele angestrebt: Fortführung der bestehenden und
Entwicklung einer kompakten Bebauungsstruktur entlang der allgemein zugänglichen Uferpromenade unter Erhalt der stadtbildprägenden landschaftlichen Beziehung zur Havel; Ergänzung der vorhandenen Gründerzeitblöcke an der Packhof-, Hammer- und Eichamtstraße unter
Berücksichtigung einer abgestuften Höhenentwicklung zum Packhof; Festsetzung eines Mischgebietes an der Hauptstraße und eines Allgemeinen Wohngebietes im nördlichen Teil des
Packhofes; Konzipierung verschiedener, klar definierter Plätze entlang der Havelpromenade an
der Jahrtausendbrücke zur Belebung des wassertouristischen Zentrums mit innerstädtischem
Sportboothafen; Anbindung des Gebietes an die bestehende Verkehrsinfrastruktur mit Schaffung eines Parkraums nahe Hauptstraße und Promenade; Ausbildung einer „weichen Uferkante“ mit Möglichkeiten des individuellen, ungestörten Wohnens mit hoher Lebensqualität im
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attraktiven Landschaftsbereich einerseits und als befestigter Sockel am Hafen mit nahtlosem
Übergang in den öffentlichen Grünzug entlang der Näthewinde andererseits. Der Beschluss sah
auch die entsprechende Anpassung des Teilflächennutzungsplans und des Rahmenplans für
das Sanierungsgebiet Innenstadt vor. Dieses Bebauungsplanverfahren wird gegenwärtig nicht
weiter verfolgt.
Abbildung 7: Ausschnitt aus dem Nutzungsplan der Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplans
für das Sanierungsgebiet Innenstadt
2.4.3 Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplans Sanierungsgebiet Innenstadt
Die im Jahr 2003 von der SVV beschlossene Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplans
für das Sanierungsgebiet Innenstadt enthält eine Reihe von Grundsätzen und Vorgaben, die für
die Planungen auf dem Packhofgelände von maßgeblicher Bedeutung sind.
Über die Grundsätze zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben nach § 144
BauGB heißt es unter anderem:
15
•
Bebauungskonzepte, die den Maßstab früherer Bebauungen in der Höhe oder im Flächenumfang überschreiten, sind grundsätzlich abzulehnen. Dies gilt sinngemäß auch
für die Bereiche der Neuordnung ohne direkte historische Vorprägung.
•
Neubebauung soll nicht historisieren, sondern sich mit eigenem Charakter in die Maßstäblichkeit des Ortes einfügen und eine Weiterentwicklung darstellen. Eine Traufhöhe
mit vier Geschossen ist als Maximum anzusehen.
•
Die für die Innenstadt typische Nutzungsmischung ist zu erhalten. Ein einseitiges Überangebot einzelner Nutzungsarten ist zu vermeiden.
•
Die Wohnnutzung ist als wichtigster Faktor der Wiederbelebung der Innenstadt zu sichern und zu entwickeln. Vielfältige Wohnungsangebote sollen jetzigen und künftigen
Stadtbürgern zur Verfügung stehen. Neuer Wohnraum in attraktiver Innenstadtlage
soll auch höchsten Wohnansprüchen gerecht werden. Initiativen von Betroffenen und
Selbsthilfeprojekte sind zu unterstützen.
•
Stellplätze in Blockinnenbereichen sind möglichst zu vermeiden oder auf ein verträgliches Mindestmaß zu beschränken.
•
Ausgewählte Uferbereiche sind als zentrale Kommunikationspunkte der Stadt und des
Tourismus urban und mit hoher Aufenthaltsqualität auszustatten. Weitere Wasserlagen sind für den Wassersport und die touristische Nutzung zu entwickeln und auszubauen.
•
Der ÖPNV sowie umweltschonende Verkehrsmittel sollen begünstigt werden.
•
Instrumente zur Steuerung und Durchsetzung der künftigen Entwicklung sind neben
dem Sanierungs-, Bau-, Planungs- und Denkmalrecht auch eine gezielte Ansiedlungsund Bodenpolitik, der Einsatz aller verfügbaren Fördermöglichkeiten sowie ein selbstbewusstes Stadtmarketing.
Im Nutzungsplan (vgl. Abbildung 7) ist der überwiegende Teil des Packhofgeländes als Allgemeines Wohngebiet gekennzeichnet. Vom Charakter her handelt es sich um Randbereiche und
ruhige Bereiche der Innenstadt, oft mit landschaftlicher Prägung. Zulässig sind neben dem
Wohnen gebietsbezogene wohnergänzende Nutzungen mit einem Anteil von 20% (Richtwert),
darunter auch kleine Beherbergungsbetriebe. Die Grundstücke an der Hauptstraße sind als
Besonderes Wohngebiet dargestellt. Hier soll die Wohnnutzung geschützt und zugleich die
vielfältige Mischnutzung mit Handel, Dienstleistungen, Handwerk und Gewerbe erhalten und
fortentwickelt werden. Einige Aussagen – wie der Schulstandort oder der nicht durchgehend
als öffentliche Grünfläche dargestellte Uferbereich – sind inzwischen überholt. Zu den Zielen
gehört unter anderem die Entwicklung neuer Wohnstandorte für vielfältige Wohnansprüche,
Zielgruppen und Eigentumsformen. In Neuordnungsbereichen – wie dem Packhofgelände –
sollen neue landschaftsbezogene und nachfragegerechte Wohnformen verwirklicht werden.
Der Rahmenplan konstatiert im Hinblick auf Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt,
dass zunehmend Bedarfe nach hochwertiger Ausstattung sowie Wünsche nach persönlichem
Freiraum und Lagewünsche bestehen. Für innerstädtische Brachflächen wie das Packhofgelände werden attraktive, landschaftsbezogene Einzelwohnformen in angemessener Dichte empfohlen, die besonders für Wohneigentum verschiedener Preissegmente geeignet sind. Zudem
wird das Packhofgelände als ein für seniorengerechtes Wohnen geeigneter Bereich in integrierter Lage angesehen.
Mancherorts werden über längere Zeiträume auch Zwischennutzungen das Stadtbild prägen.
Deshalb sollen diese nicht nur geduldet, sondern in stadtbildprägenden Bereichen auch zielgerichtet organisiert werden. Als Beispiele führt der Rahmenplan unter anderem die Vermittlung
16
oder Vergabe für Zwecke des Stadtmarketings, für verträgliche Werbung oder künstlerische
Interventionen auf.
Zur Reduzierung von Lärmimmissionen und Umweltbelastungen soll die Vermeidung von (motorisiertem) Verkehr Vorrang vor dessen Bewältigung haben. Der mit der Nachnutzung des
Packhofgeländes einhergehende Verkehr kann nur über die Kleine Münzenstraße und die an
der ehemaligen Stadtmauer verlaufende „Neustädtische Kommunikation“ abgewickelt werden. Anlagen für den ruhenden Verkehr sollen so ausgebaut werden, dass sie einen angemessenen Bedarf für Bewohner und Besucher decken. Zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse,
einer minimalen natürlichen Bodenfunktion und zur Verbesserung des Stadtklimas sollen auf
Wohngrundstücken ausreichende Hofflächenanteile unversiegelt bleiben. Bei Neubauten und
Umnutzungen soll in Allgemeinen Wohngebieten eine GRZ von 0,4 und in Besonderen Wohngebieten von 0,6 nicht überschritten werden. Das Wegenetz für Fußgänger und Radfahrer soll
ausgebaut werden. Neue Fußgängerwege sollen eine Mindestbreite von 2,50 m haben, neue
Wege für Fußgänger und Radfahrer 3,50 m. Neue Abstellanlagen für Fahrräder sollen robust,
sicher, einfach zu handhaben und ausreichend dimensioniert sein. Nach Möglichkeit sind eine
Überdachung und Schließfächer (Fahrradboxen) vorzusehen.
2.4.4 Masterplan (2006) und Fortschreibung des Masterplans (2011)
Im Masterplan der Stadt Brandenburg an der Havel aus dem Jahr 2006 sowie im Entwurf der
Fortschreibung des Masterplans 2011 ist das Packhofgelände als Entwicklungsschwerpunkt in
der Innenstadt aufgeführt, von dem zusätzliche Impulse für deren Aufwertung und Funktionsstärkung ausgehen sollen. Von hoher Bedeutung ist auch die Herstellung und Aufwertung von
Wegebeziehungen zu den angrenzenden Stadträumen. Die Entwicklung dieser Brachfläche ist
als kurz- bis mittelfristig umzusetzendes Schlüsselprojekt mit hoher Priorität definiert.
Als Ausstellungsstandort und Kernprojekt der BUGA 2015 soll das Packhofgelände „mit seiner
zentralen und hochwertigen innerstädtischen Wasserlage in hoher gestalterischer Qualität für
Brandenburger und Gäste der Stadt öffentlich nutzbar und erlebbar gemacht werden. Langfristig soll das Areal als wichtige Potenzialfläche für Innenentwicklung und Innenstadtstärkung zur
Verfügung stehen und den Wohnstandort Innenstadt sowie den Wassertourismus stärken. Da
das Areal ein hohes Identifikationspotenzial aufweist, sollen die Bürger hier in besonderer
Weise in die verschiedenen Entwicklungsphasen einbezogen werden.“ (vgl. Abbildung 8).
17
Abbildung 8: Strukturplan Kernstadt – Nord von Brandenburg an der Havel
Quelle: Fortschreibung Masterplan Stadt Brandenburg an der Havel 2011
18
2.5
Sonstige Rahmenbedingungen
2.5.1 Bevölkerungsentwicklung
Zum 31. Dezember 2011 betrug die Einwohnerzahl der Gesamtstadt 71.451 Menschen. Seit
1990 hat die Stadt Brandenburg an der Havel etwa ein Fünftel ihrer Einwohner verloren – eine
Tendenz, die sich mittlerweile zwar deutlich abgeschwächt hat, aber noch bis mindestens ins
Jahr 2020 andauern wird. Dann werden in Brandenburg an der Havel zwischen 65.000 und
68.000 Menschen leben. Bis dahin wird Schätzungen zufolge der Anteil der über 60-Jährigen in
der Gesamtstadt auf 37 Prozent ansteigen. Hieraus ergibt sich besonderer Handlungsbedarf,
etwa in Bezug auf das Wohnungs- und Freizeitangebot, Versorgungseinrichtungen und den
Verkehr.
Entgegen diesem Trend konnte die Brandenburger Innenstadt in den letzten Jahren Bevölkerungsgewinne verzeichnen (vgl. Abbildung 9). Zwischen 2005 und 2010 wuchs die Bevölkerung
hier um 12,3 Prozent. Der Altersdurchschnitt lag mit 42 Jahren noch unter dem der Landeshauptstadt Potsdam. Die Zahl der unter 6-Jährigen stieg zwischen 2002 und 2008 um 30 Prozent. Nicht zuletzt aufgrund des umfangreichen Einsatzes von Mitteln der Städtebauförderung
ist die Innenstadt inzwischen eine attraktive Wohnadresse für alle Bevölkerungsgruppen. Gemeinsam mit den lokalen Wohnungsunternehmen plant die Stadt Brandenburg an der Havel
gegenwärtig die Entwicklung von Zuzugsstrategien und die aktive Vermarktung der vorhandenen Wohnungsangebote.
Abbildung 9: Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen von Brandenburg an der Havel im Vergleich,
2005-2010
Bevölkerungsentwicklung 2005-2010
-15%
-10%
Hohenstücken
Nord
Plaue
Andere
+12,3% [+707EW]
-7,0% [-293EW]
-5,0% [-484EW]
-3,7% [100EW]
+4,1% [+550EW]
-5,6% [-323EW]
-3,3% [-461EW]
19
10%
-4,1% [-344EW]
Ring
Walzwerksiedlung
5%
-13,5%
[-1.345EW]
Innenstadt
Kirchmöser
0%
-3,5%
[-2.622EW]
Gesamtstadt
Görden
-5%
15%
2.5.2 Wohnungsmarkt
Brandenburg an der Havel verfügte im Jahr 2010 über 43.341 Wohneinheiten. Zwei Drittel des
gesamtstädtischen Wohnungsbestandes sind vollständig saniert, 23 Prozent sind teilsaniert
und etwa 11 Prozent unsaniert. Zwischen 2003 und 2010 wurden im Rahmen des Stadtumbaus
insgesamt fast 3.000 Wohnungen abgerissen. Dadurch konnte die Leerstandsquote von 16,4
Prozent (2004) auf 12,1 Prozent (2010) gesenkt werden. Der Wohnungsleerstand in der Gesamtstadt entfällt zu fast 30 Prozent auf unsanierte Altbaubestände, die überwiegend in der
Kernstadt (Innenstadt und Ring) zu finden sind. Da die Zahl der Haushalte abnimmt und voraussichtlich weiter abnehmen wird, würde die Leerstandsquote ohne die Fortsetzung des
Stadtumbaus in Zukunft wieder deutlich ansteigen.
In der Innenstadt wird die Zahl der leerstehenden Wohnungen durch die fortschreitende Sanierung der Bestände und die positive Bevölkerungsentwicklung in den nächsten Jahren weiter
abnehmen. Durch ihre Lage, die gute Erreichbarkeit und die gute Ausstattung mit Infrastruktur
und Versorgungseinrichtungen ist die Innenstadt – und damit auch das Packhofgelände – ein
(potenziell) attraktiver Wohnstandort.
2.6
Bebauungs- und Nutzungsstruktur
Das Untersuchungsgebiet ist hinsichtlich seiner Nutzung gegenwärtig von einer Mischung aus
Wohnbebauung, Gewerbebrache und temporär genutzten Freiflächen geprägt. Im östlichen
Teil an der Näthewinde befindet sich das Gelände eines Ruderclubs.
Die Wohnbebauung konzentriert sich auf den westlichen und südlichen Bereich. Die bis zu
fünfgeschossige Blockrandbebauung entlang der Hauptstraße und der Packhofstraße entstammt vorwiegend der Gründerzeit und verfügt neben Vorderhäusern zum Teil auch über
Seitenflügel. Bei den Gebäuden zwischen der Eichamtstraße und der Hammerstraße handelt es
sich um eine denkmalgeschützte Wohnanlage aus den 1920er Jahren, die um langgestreckte
Garagenkomplexe an der Straße bzw. im Blockinnenbereich ergänzt wird. Der überwiegende
Teil der Wohngebäude wurde nach der Wende (teil)saniert und befindet sich in einem mindestens guten Zustand. Die aus Richtung Packhofstraße rückwärtigen Bereiche sowie die mit einigen Bäumen bestandene Brachfläche an der Packhofstraße Ecke Eichamtstraße wird von den
Anliegern zum Parken genutzt.
Im westlichen Bereich des Untersuchungsgebietes, direkt an die Hauptstraße und die Havel
grenzend, befindet sich die ehemalige, unter Denkmalschutz stehende Werfthalle. Diese erinnert als einziges Gebäude noch an die frühere Nutzung des Geländes und wird, zusammen mit
einem angrenzenden Neubau ab 2013 den neuen Verwaltungssitz der Stadtwerke von Brandenburg an der Havel beherbergen.
Der größte Teil des eigentlichen Packhofgeländes wurde im Jahr 2007 zu einer temporär genutzten Freifläche umgestaltet. Diese Zwischennutzung reicht bis an das Havelufer heran und
20
ist vor allem in den Randbereichen mit Bäumen und Büschen bestanden (vgl. die nachfolgenden Abbildungen).
Abbildung 10: Schrägluftbild des Packhofgeländes aus Richtung Süden
Quelle: www.bing.de
Abbildung 11: Schrägluftbild des Packhofgeländes aus Richtung Norden
Quelle: www.bing.de
21
Abbildung 12: Blick über das Packhofgelände auf die Gründerzeitbebauung an der Packhofstraße
Abbildung 13: Provisorischer Parkplatz an der Eichamtstraße/Packhofstraße
Abbildung 14: Blick auf die brachliegenden Grundstücke an der Hauptstraße in Richtung Südwesten
Quelle: die raumplaner (3)
22
2.7
Verkehr
2.7.1 Fußgängerverkehr
Das Packhofgelände ist für Fußgänger sowohl aus Richtung Neustadt (über die Packhofstraße,
die Eichamtstraße und die Hammerstraße) als auch aus Richtung Altstadt (über die Jahrtausendbrücke und die Hauptstraße) und aus Richtung Dominsel (über die Näthewindebrücke)
erreichbar. In Höhe der ehemaligen Werfthalle und des Ruderclubgeländes sind bereits Teile
des künftig durchgehenden Uferweges vorhanden. Auf der temporär als „Golfplatz Mark Brandenburg“ hergerichteten Brachfläche existiert ein Netz unregelmäßig angelegter, unbefestigter
Gehwege.
2.7.2 Radverkehr
Auf der Hauptstraße verlaufen drei Radwegrouten: die beiden Stadtradwanderwege Storchenradweg und 7-Seen-Tour sowie die Alternativroute des überregionalen Havelradwegs zwischen
Brandenburg und Fohrde. Im näheren Umfeld des Packhofgeländes besteht über den HavelRadweg, die Tour Brandenburg und die Route 4 der Radrouten Historische Stadtkerne Anschluss an das Fernradwegenetz. Der Neubau eines durchgehenden Uferweges für Fußgänger
und Radfahrer ist ein Beitrag zum Ausbau der Infrastruktur für Radwanderer und wird aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ (GRW)
gefördert (vgl. Abbildung 15).
Abbildung 15: GRW-Projekte zum Ausbau des Radwegenetzes in Brandenburg an der Havel
23
Die als Fußgängerzone beschilderte Hauptstraße ist für den Radverkehr freigegeben. Wie in
der historischen Innenstadt insgesamt, erschweren Kopfsteinpflaster und der Mangel an geeigneten Verkehrsflächen die Fortbewegung mit dem Fahrrad. Dem Anlegen gesonderter
Radwege stehen mitunter gesetzliche Bestimmungen und denkmalpflegerische Belange entgegen.
Schritte zur (weiteren) Förderung des Rad- und Fußverkehrs wurden unter anderem mit einem
„Maßnahmenkonzept zur Verbesserung der Befahrbarkeit der Innenstadt durch Radfahrer“,
dem Umbau von Kopfsteinpflasterstraßen, den Ausbau des innerstädtischen Radverkehrsnetzes im Rahmen des EFRE-Projektes „Klimagerechte Mobilität“ und der Benennung eines Radverkehrsbeauftragten unternommen.
2.7.3 ÖPNV
Das Packhofgelände ist gut an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs angebunden. In
einer Entfernung von maximal 12 Gehminuten befinden sich drei Straßenbahnhaltestellen der
Linien 2 und 6: die Haltestelle „Ritterstraße/ Museum“ auf der Altstadtseite sowie die Haltestellen „Jahrtausendbrücke“ und „Hauptstraße“ in der Neustadt. Die Linie 2 fährt tagsüber im
20- bis 30-Minuten-Takt, die Linie 6 im 10- bis 15- Minuten-Takt. Der Knoten Neustädtischer
Markt/ Hauptstraße ist ein Hauptumsteigepunkt zwischen unterschiedlichen Linien des Omnibus- und Straßenbahnnetzes der Stadt Brandenburg an der Havel. Hier verkehren drei Straßenbahnlinien und fünf Omnibuslinien.
2.7.4 Motorisierter Individualverkehr
Durch seine Lage am Ufer der Havel und die Ausweisung der Hauptstraße als Fußgängerzone
ist das Packhofgelände für den motorisierten Individualverkehr ausschließlich aus südöstlicher
Richtung über die Kleine Münzenstraße, Große Münzenstraße, Hammerstraße und Packhofstraße bzw. Eichamtstraße erreichbar. Im Zusammenhang mit der Nachnutzung des Packhofgeländes besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die neu gebaute Augustastraße in die verkehrliche Erschließung einzubeziehen.
Das Straßennetz ist bis auf die Fußgängerzone in der Hauptstraße in der gesamten Innenstadt
als Tempo-30-Zone gekennzeichnet.
Bezüglich des ruhenden Verkehrs gibt es im Gebiet und dessen Umgebung unterschiedliche
Regelungen. Neben Parkplätzen auf dem Packhofgelände selbst steht den Anwohnern und
Besuchern auf der Brachfläche an der Eichamtstraße/ Packhofstraße ein provisorischer Parkplatz zur Verfügung. Die Eichamtstraße und die Hammerstraße sind unbewirtschaftet. Ein
beidseitig eingeschränktes Halteverbot besteht in der Kleinen Münzenstraße und im Übergangsbereich von der Packhofstraße zur Hauptstraße. Im Übrigen ist die Packhofstraße ebenso
wie Teile der Großen Münzenstraße und die Freifläche zwischen Hauptstraße und ehemaliger
Werfthalle für das Kurzparken mit Parkscheibe (in der Regel maximal zwei Stunden) freigege-
24
ben. Anwohner mit Parkausweis sind von dieser Regelung ausgenommen. Die temporär als
unbefestigter Parkplatz genutzte Fläche vor der Werfthalle ist seit April 2010 Eigentum der
Stadtwerke und wird mittelfristig nicht mehr zum Parken zur Verfügung stehen. Parkraumbewirtschaftung existiert unter anderem in Teilen der Großen Münzenstraße und im Bereich um
den Neustädtischen Markt. Ausgenommen sind auch hier Anwohner mit Parkausweis. Das
private Parkhaus der Sankt-Annen-Galerie ist während der Geschäftszeiten öffentlich zugänglich. Die Parkgebühren unterscheiden sich nur geringfügig von der städtischen Parkraumbewirtschaftung (vgl. die nachfolgenden Abbildungen).
Abbildung 16: Hauptstraße Blickrichtung Jahrtausendbrücke
Abbildung 17: Blick in die Eichamtstraße aus Richtung Packhofstraße
Abbildung 18: Erschließung des Packhofgeländes zwischen den Häusern Packhofstraße 29-31 und 32
Quelle: Hoffmann-Leichter (3)
25
2.8
Eigentumsverhältnisse
Das Untersuchungsgebiet umfasst ca. 60 Flurstücke. Der überwiegende Teil der Grundstücke
entlang der Hauptstraße, Packhofstraße, Eichamtstraße und Hammerstraße befindet sich in
privatem Eigentum. Die Stadt Brandenburg an der Havel besitzt den flächenmäßig größten
Anteil des Untersuchungsgebietes. Dazu gehören unter anderem die ehemals industriellgewerblich genutzten Flächen, das Gelände des Ruderclubs Havel Brandenburg e.V. sowie einige Grundstücke an der Hauptstraße (in Höhe der Straßenbahnhaltestelle) und an der Packhofstraße Ecke Eichamtstraße. Im Jahr 2010 veräußerte die Stadt unmittelbar östlich der Jahrtausendbrücke gelegene Grundstücke an die Stadtwerke Brandenburg an der Havel GmbH, die
dort unter Einbeziehung der denkmalgeschützten ehemaligen Werfthalle ihren neuen Verwaltungssitz errichten wollen (vgl. Abbildung 19).
Abbildung 19: Eigentumsverhältnisse auf dem ehemaligen Packhofgelände
26
2.9
Altlasten
Aufgrund seiner jahrzehntelangen industriell-gewerblichen Nutzung wird das ehemalige Packhofgelände unter der Nummer 0301510208 im Altlastenkataster der Stadt Brandenburg an der
Havel geführt. Da der Standort Teil des Ökologischen Großprojektes Stadt Brandenburg (ÖGP)
ist, werden 90% der Kosten für Gefahrenabwehrmaßnahmen von Bund und Land refinanziert.
Die Untersuchung der Altlastensituation ergab Belastungen von Boden und Grundwasser mit
Schwermetallen und chlorierten Kohlenwasserstoffen, die kleinräumig erheblich variieren und
zum Teil bis in eine Tiefe von 6 m unterhalb der Geländeoberfläche reichen.
Um den Kontakt von Menschen mit der belasteten Bodenschicht zu vermeiden, wurde im Zusammenhang mit der Herrichtung der Industriebrache als temporäre Freifläche („Golfplatz
Mark Brandenburg“) lehmhaltiger Boden aufgetragen. Eine Stellungnahme der Unteren Bodenschutzbehörde vom 10.01.2007 schlug eine generelle Aufhöhung des Geländes um mindestens 0,5 m vor. Genaue Angaben über die tatsächliche Höhe des Bodenauftrags liegen nicht
vor.
Eine Verbesserung der Grundwassersituation war ohne die weitestgehende Herausnahme der
Schadstoffquellen nicht nachhaltig möglich. Es wurden daher die beiden Schadstoffquellen
durch einen Bodenaustausch beseitigt. Diese befinden sich zwischen dem ehemaligen Modelllager und dem ehemaligen DAK-Gebäude bzw. am nordöstlichen Ende der Uferspundwand
nahe des Historischen Hafens. Die Sanierung wurde Anfang 2012 abgeschlossen.
Es wird sich ein Grundwasser-Monitoring anschließen, das voraussichtlich bis nach 2015 laufen
wird. Dementsprechend sind alle Grundwasser-Messstellen zugänglich zu halten und Planungen ggf. mit der zuständigen Fachgruppe der Stadtverwaltung zu besprechen. Eine Nutzung
des Grundwassers, z. B. für Zwecke der Bewässerung, ist aufgrund der Belastungen nicht möglich (vgl. Abbildung 20).
Abbildung 20: Kartierung der Altlasten auf dem ehemaligen Packhofgelände
Quelle: DMT GmbH & Co. KG
27
2.10 Denkmale
Im Untersuchungsgebiet befinden sich insgesamt 8 Gebäude, die in die Denkmalliste des Landes Brandenburg eingetragen sind). Dabei handelt es sich um
•
eine in den 1920er Jahren erbaute Wohnanlage mit den Häusern Hammerstraße 4, 6,
8, 10 und 12 sowie Packhofstraße 19 und 20;
•
ein gründerzeitliches Wohnhaus in der Packhofstraße 27 und
•
die unmittelbar an der Jahrtausendbrücke gelegene ehemalige Werfthalle.
Das ebenfalls unter Denkmalschutz stehende, ehemalige Modelllager (östlich der ehemaligen
Werfthalle) musste wegen der notwendigen Altlastensanierung des darunter liegenden Untergrundes im Jahr 2010 abgetragen werden.
Außerhalb des Untersuchungsgebietes liegen jenseits der Niederhavel bzw. Näthewinde die
Ausläufer der Grabungsschutzzone der Dominsel sowie Teile des Denkmalbereiches der Altstadt und das Gartendenkmal „Wassertorpromenade“. Weitere eingetragene Baudenkmale in
unmittelbarer Umgebung existieren entlang Hauptstraße (Nr. 62, 64, 66) und der Packhofstraße (Nr. 3, 8, 9).
Das ehemalige Packhofgelände gehört zum Bodendenkmal Brandenburg-Neustadt gemäß §§
2(5) und 8 BbgDSchG, welches unter der Nr. 4000 in die Denkmalliste eingetragen ist.
Die Fläche gehört zum Vorgelände der mittelalterlichen und neuzeitlichen Stadt zwischen dem
äußeren Stadtgraben (etwa entsprechend dem Verlauf der heutigen Packhofstraße) und der
Havel. Die Fläche dürfte im Mittelalter und der frühen Neuzeit eine nur extensive Nutzung
(Fischerei, Gewerbe, Hafen, Lagerplatz etc.) erfahren und wenn überhaupt nur eine geringe
bauliche Nutzung aufgewiesen haben. Wie Sondierungen ergeben haben, ist der größere Teil
des Geländes im 19. und 20. Jahrhundert. durch Aufschüttungen massiv erhöht worden. Teile
der Fläche sind aufgeschüttete ehemalige Flussbereiche. Relevante Befunde liegen so tief unter der aktuellen Oberfläche, dass diese nur bei sehr tiefgreifenden Bodenaufschlüssen berührt
werden.
In der direkten Verbindung durch die Baulücke Hauptstraße 57 sind im Bereich des ehemaligen
Vorderhauses und des Hofes mit großer Wahrscheinlichkeit Befunde und Funde einer Bau- und
Nutzungsstratigrafie vom Spätmittelalter bis zur Neuzeit erhalten. Diese können auch bei nur
mäßig tiefen Eingrabungen angeschnitten werden. Entsprechende Arbeiten bedürfen der archäologischen Begleitung.
28
2.11 Ausgewählte Einzelvorhaben auf dem Packhofgelände
In den kommenden Jahren werden auf dem Packhofgelände einige für dessen weitere Entwicklung bedeutsame Einzelvorhaben umgesetzt, die nachfolgend näher beschrieben werden).
2.11.1 Neubau des Verwaltungssitzes der Stadtwerke Brandenburg a. d. Havel GmbH
Die Stadtwerke Brandenburg an der Havel GmbH (StWB) und deren Tochtergesellschaft, die
Wasser- und Abwassergesellschaft Brandenburg an der Havel GmbH (BRAWAG GmbH), planen
die Verlegung ihres Verwaltungssitzes von der Upstallstraße auf das ehemalige Packhofgelände. Deshalb erwarben die Stadtwerke im April 2010 dort ein ca. 3.350 m² großes, direkt an der
Havel gelegenes Grundstück von der Stadt Brandenburg. Das benachbarte, ca. 1.400 m² große
Grundstück des ehemaligen Modelllagers wurde den Stadtwerken in Erbpacht übertragen.
Vorgesehen sind die denkmalgerechte Sanierung und Umnutzung des ehemaligen Werftgebäudes, die Erweiterung um einen Büroneubau sowie die Gestaltung der Außenanlagen.
Zu diesem Zweck lobten die Stadtwerke im Januar 2011 einen begrenzt offenen, städtebaulichen Ideenwettbewerb mit vorgeschaltetem Auswahlverfahren aus, aus dem im Mai 2011 das
Architekturbüro bbp: architekten als Sieger hervorging (vgl. Abbildung 21). Die Preisträger
schlagen die Ergänzung der Werfthalle um einen zweigeschossigen Neubau mit Staffelgeschoss
und Dachterrasse vor. Dieser Neubau soll die Büros der Mitarbeiter und der Geschäftsführung
aufnehmen und von der Packhofstraße erschlossen werden. In der ehemaligen Werfthalle
sollen unter anderem das Kundenzentrum und ein gastronomischer Bereich untergebracht
werden. Der Zugang erfolgt über einen dem Gebäude vorgelagerten, städtischen Platz an der
Hauptstraße. Der neue Firmensitz von StWB und BRAWAG soll im Sommer 2013 bezogen werden.
Abbildung 21: Siegerentwurf im Rahmen des Ideenwettbewerbs der Stadtwerke Brandenburg an der
Havel
Quelle: bbp: architekten
29
Die Stadtwerke sind grundsätzlich am Erwerb weiterer Flächen im Umfeld des künftigen Verwaltungssitzes interessiert. In Frage kommt insbesondere eine sich nach Südosten anschließende sogenannte Arrondierungsfläche, die bis zum Beginn der Bauarbeiten für die BUGA für
eine temporäre Nutzung und nach deren Ende dauerhaft zur Verfügung stünde. Die Herausforderung besteht darin, den an das Packhofgelände gestellten hohen städtebaulichen und
gestalterischen Ansprüchen gerecht zu werden und zugleich die Wünsche nach Schaffung von
Parkplätzen in angemessener Weise zu berücksichtigen. Daher haben sich die Stadt und die
Stadtwerke grundsätzlich darauf verständigt, auf der Arrondierungsfläche eine begrenzte Anzahl von Pkw-Stellplätzen unterzubringen, die nach dem Prinzip der Mehrfachnutzung sowohl
den Mitarbeitern und Kunden der Stadtwerke als auch den Anwohnern des Gebiets zur Verfügung stehen. Auf die hohe gestalterische Qualität und die Begrenzung versiegelter Flächen soll
dabei besonders geachtet werden.
2.11.2 Zentrale Ausstellungsfläche der BUGA Havelregion 2015
Die Stadt Brandenburg an der Havel wird im Jahr 2015 gemeinsam mit den Städten Rathenow,
Havelberg und Premnitz sowie dem Amt Rhinow die (erste bundesländerübergreifende) Bundesgartenschau ausrichten. Die BUGA begreift die Havelregion als zusammenhängenden Kultur- und Landschaftsraum, in dem die Havel als verbindendes Element eine besondere Rolle
spielt. Zu den zentralen Ausstellungsflächen in Brandenburg an der Havel gehören neben dem
ehemaligen Packhofgelände der Marienberg und der Bereich um die Ruine der St. Johanniskirche.
Abbildung 22: Konzeptentwurf für das BUGA-Ausstellungsgelände auf dem Packhof
Quelle: Neumann Gusenburger Landschaftsarchitekten
30
Das Ausstellungskonzept sieht für das Packhofareal verschiedene Themengärten sowie Stauden- und Wechselpflanzungen vor (vgl. Abbildung 22). Der Hauptzugang erfolgt durch die
denkmalgeschützte Werfthalle aus Richtung Hauptstraße. Weitere Ein- bzw. Ausgänge befinden sich an der Packhofstraße und an der Hammerstraße. Auf dem Wasserweg kann das Ausstellungsgelände über einen Bootsanleger nördlich des Historischen Hafens erreicht werden.
2.11.3 Neubau eines uferbegleitenden, überregionalen Radweges
Bereits vor Eröffnung der BUGA 2015 wird auf dem ehemaligen Packhofgelände ein durchgehender, ca. 3,50 m breiter Uferweg für Fußgänger und Radfahrer nach den Entwürfen des Büros Marcel Adam Landschaftsarchitekten angelegt (vgl. Abbildung 23). Damit kann eine weitere
Lücke im gesamtstädtischen und überregionalen Wege- und Radroutennetz geschlossen werden. Entlang des Weges sind Aufenthaltsflächen und Bereiche für verschiedene Aktivitäten
vorgesehen, darunter die „Landzunge“ mit einer Anlegestelle für Ausflugsdampfer, die „Näthebucht“ mit der freigelegten, früheren Slipanlage und der „Belvedere-Steg“ mit seinem Aussichtspunkt. Das Vorhaben umfasst auch die naturnahe Bepflanzung der angrenzenden Uferzone und die Aufwertung der Blickbeziehungen zur Altstadt und zur Dominsel. Die Beleuchtung
erfolgt durch 4 m hohe Säulenleuchten aus pulverbeschichtetem Aluminium. Während die
BUGA ein temporäres Großereignis ist, handelt es sich bei der Neugestaltung des Uferparks um
dauerhafte Investitionen.
Abbildung 23: Entwurfsplanung für den Uferbereich auf dem Packhofgelände
Quelle: Marcel Adam Landschaftsarchitekten
31
2.11.4 Neubau eines Sportboothafens
Als Beitrag zum Ausbau der Infrastruktur für den Wassertourismus plant die Stadt Brandenburg an der Havel den Neubau eines Sportboothafens entlang der Kaimauer des Packhofufers.
Entstehen sollen ca. 25, quer zum Ufer angeordnete Liegeplätze für Boote mit einer Länge bis
zu 15 m sowie eine Versorgungsstation mit Duschen und Toiletten. Daneben sollen einige
Schiffe des Historischen Hafens ihren Platz finden (vgl. Abbildung 24).
Abbildung 24: Planung für den Sportboothafen am Packhofufer
Quelle: Köber-Plan GmbH
32
2.12 Zusammenfassende SWOT-Analyse
Stärken
•
Wasserlage
•
Innerstädtisches Flächenpotenzial
•
Flächen mehrheitlich in städtischem Eigentum
•
Zentrale Ausstellungsfläche der BUGA 2015 (Anschub baulicher Investitionen, öffentliche Aufmerksamkeit)
•
Neubau eines uferbegleitenden, überregionalen
Radweges
•
Kaum Lärmimmissionen durch Sackgassen- und
Wasserlage
•
Sanierung der Altlasten auf den beiden gutachterlich ermittelten Standorten
•
Geschichtsträchtiger Standort mit eigener Identität
•
Denkmalgerechte Sanierung der Werfthalle durch
die Stadtwerke
•
Räumliche Nähe zu Sehenswürdigkeiten, Gastronomie, Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen
•
Guter ÖPNV-Anschluss
•
Lage zwischen reizvoller, identitätsstiftender landschaftlicher und städtischer Umgebung (Altstadt,
Neustadt, Dom, Havellandschaft)
•
Attraktive Wegebeziehungen zum umgebenden
Stadtraum (Jahrtausendbrücke, Hauptstraße, Fußgängerbrücke über die Näthewinde, HeinrichHeine-Ufer etc.)
•
„Planungsvorlauf“ durch viele Voruntersuchungen,
informelle Planungen und vertiefende Betrachtungen
33
Schwächen
•
Erreichbarkeit für Kfz ausschließlich über Kleine
Münzenstraße (angrenzende Fußgängerzone, relativ wenig Stellplätze auf öffentlichem Straßenland, Tiefgarage schwierig etc.)
•
Schwieriger Baugrund (Tragfähigkeit, Grundwasserspiegel, Bodenauftrag)
•
Altlastenstandort
•
zum Teil konfliktreiche Planungsgeschichte wegen
unterschiedlicher Entwicklungsvorstellungen der
Beteiligten
Chancen
•
Möglichkeit zur Umsetzung von Modellprojekten
oder Zwischennutzungen (vgl. z.B. Golfplatz „Mark
Brandenburg“)
•
Günstige Rahmenbedingungen für eine schrittweise Entwicklung des Areals (mehrheitlich städtisches Eigentum, kein Ansiedlungsdruck, erprobte
Zwischennutzung)
Risiken
•
Beliebigkeit von Städtebau und Architektur, wenn
Investitionen unkritisch zugelassen werden
•
Erschwerte Steuerung der Gesamtentwicklung
durch eine Reihe paralleler, voneinander isolierter
Einzelvorhaben
•
Möglicherweise erhöhte Aufwendungen für den
Hochwasserschutz
•
Großes Interesse der lokalen Akteure an öffentlicher Zugänglichkeit sowie hochwertiger Gestaltung und Nutzung
•
Eventuell erhöhter Aufwand für Altlastensanierung (v.a. im Zusammenhang mit sensiblen Nutzungen)
•
Potenzielle Stärkung des Hauptgeschäftsbereiches
entlang der Hauptstraße (z.B. durch Neukunden
und die Ansiedlung Zentren ergänzender Nutzungen)
•
Ansiedlung nicht nachfrage- und standortgerechter Nutzungen
•
Planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten
durch Lage im Sanierungsgebiet Innenstadt
Entwicklung des Areals zugunsten einer kleinen
Minderheit (keinerlei öffentliche Nutzungen, keine öffentliche Zugänglichkeit etc.)
•
•
Einsatz von Städtebaufördermitteln beschränkt
möglich
Fehleinschätzung der potenziellen Nachfrage nach
einer bestimmten Bebauung oder Nutzung
•
•
Laufende Einzelvorhaben als potenzielle Initialzündung für die weitere Entwicklung des Gesamtstandortes (v.a. BUGA 2015, Neubau des Verwaltungssitzes der Stadtwerke)
Zunehmende Immissionen (Lärm, Schadstoffe) in
der näheren Umgebung im Falle der Ansiedlung
nicht standortgerechter Nutzungen
•
Innerstädtische Konkurrenzstandorte, z.T. in Wasserlage (Brachflächen, leer stehende Wohnungen
und Häuser)
•
•
Vernetzung des Areals mit dem umgebenden
Stadtraum (städtebaulich, funktional, Wegebeziehungen)
•
Günstige Entwicklungsvoraussetzungen innerhalb
der Region Berlin-Brandenburg (Nähe und Anbindung zur Hauptstadtregion, Status als Oberzentrum und Regionaler Wachstumskern, positives
Pendlersaldo, hochwertige Arbeitsplätze)
•
Vorhandene Nachfrage nach hochwertigem innerstädtischem Wohnraum
•
Einwohnerzuwachs in der Innenstadt von Brandenburg an der Havel (v.a. junge Erwachsene, Familiengründer, einkommensstärkere Haushalte)
•
Günstige Immobilienpreise (Miete, Kauf) im Vergleich zu bedeutenden Konkurrenzstandorten der
Region (v.a. Berlin und Potsdam, aber auch Werder)
•
Positive Entwicklung touristischer Kennzahlen in
der Gesamtstadt
•
Lage im größten zusammenhängenden wassertouristischen Binnenrevier Westeuropas
•
Allgemein wachsende Bedeutung des Kultur-,
Aktiv- und Naturtourismus
34
3
Szenarienentwicklung
3.1
Methodik
Grundsätzliches Ziel von Szenarien (Varianten) im Kontext der Stadtentwicklung ist es, verschiedene Möglichkeiten der Nutzung und Gestaltung einer bestimmten Fläche zu durchdenken. Dazu bedarf es einer Auswahl der im konkreten Fall denkbaren Nutzungskategorien.
Bei der Entwicklung des Packhofgeländes kommen neben den notwendigen Verkehrsflächen
(grau) grundsätzlich folgende Nutzungskategorien in Frage:
•
Wohnen (rot)
•
Grün- und Freiflächen (grün)
•
Kultur, Freizeit und Tourismus (blau) sowie
•
Handel, Gewerbe und Dienstleistungen (braun).
Ausgeschlossen werden können zum gegenwärtigen Zeitpunkt Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen. Insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und Sportanlagen sind andernorts in der
Innenstadt in ausreichender Zahl und Größe verfügbar. Der Bedarf an weiteren Spielplätzen
kann im Zusammenhang mit der Neugestaltung des Uferbereiches abgedeckt werden.
Abbildung 25: Schema potenzieller Nutzungskategorien
35
Die durch Kombination dieser Nutzungen generierten Varianten werden vergleichend betrachtet sowie auf ihre Machbarkeit, Sinnhaftigkeit und Tragfähigkeit überprüft. Maßstab für die
Beurteilung der Szenarien ist die Frage, inwieweit diese unter Beachtung der Vorgaben, Rahmenbedingungen und Analyseergebnisse zur Erreichung der formulierten Planungsziele beitragen. Ergänzend können gute Beispiele herangezogen werden. Sie dienen der Inspiration der an
der Planung beteiligten Akteure und zeigen, wie bei (zumindest in Teilen) vergleichbarer Ausgangssituation Planungsprozesse andernorts gestaltet worden sind.
3.2
Szenarienwerkstatt
Diese Überlegungen dienten der Vorbereitung einer Szenarienwerkstatt mit den lokalen Akteuren, die am 16. April 2011 im Altstädtischen Rathaus stattfand. Der Teilnehmerkreis umfasste Vertreter der relevanten Abteilungen der Stadtverwaltung und der in der Stadtverordnetenversammlung vertretenen Parteien, Immobilieneigentümer sowie Vertreter aus vor Ort
tätigen Planungsbüros und diversen lokalen Institutionen. Gegenstand der Werkstatt war die
Auseinandersetzung mit grundsätzlichen Nutzungs-, Bebauungs- und Erschließungsvarianten.
Ihr Ziel war es, alle relevanten Akteure in angemessener Weise am Planungsprozess zu beteiligen und einen möglichst breiten Konsens zu den Grundzügen der Planung herbeizuführen.
Grundsätzlich einig waren sich die Teilnehmer bei folgenden Aspekten:
36
•
städtebaulichen Grundprinzipien (relativ kompakte Bebauung mit einer der Standortqualität entsprechenden, zur Havel hin abnehmenden Dichte; keine freistehenden Einfamilienhäuser; hohe Gestalt-, Freiraum- und Aufenthaltsqualität);
•
dem Ziel der Stärkung der Innenstadt als Wohnort, insbesondere für Familien und jüngere Bevölkerungsgruppen; Mix von Miet- und Eigentumswohnungen im Gesamtumfang von ca. 50 bis 60 Wohneinheiten, etwa in Form von Geschosswohnungen, Reihenhäusern und Stadtvillen; dabei auch Berücksichtigung von Bauherrengemeinschaften;
•
der Arrondierung der Bebauung auf der westlichen Seite der Eichamtstraße mit bis zu
viergeschossigen Wohngebäuden, wenn möglich unter Erhaltung eines Teils des vorhandenen Baumbestandes;
•
die Nachnutzung des künftigen BUGA-Geländes für Wohnzwecke (unter Beachtung der
o.g. städtebaulichen Prinzipien), für eine städtische Parkanlage sowie ergänzende
Sport- und Freizeiteinrichtungen;
•
Schaffung von Übernachtungsmöglichkeiten im eher niedrigpreisigen Sektor, v.a. für
Fahrradtouristen und Wasserwanderer, entweder in Ufernähe oder an der Hauptstraße
(z.B. als Schließung der Baulücke, ggf. unter Einbeziehung der Hausnummern 63 und
65);
•
der zurückhaltenden Erschließung für den motorisierten Verkehr, d.h. im Wesentlichen
durch eine Verbindung zwischen den Zufahrten am nördlichen Ende der Eichamtstraße
und der Packhofstraße östlich und /oder westlich des ehemaligen DAK-Gebäudes;
•
der stufenweisen Umsetzung des Strukturkonzeptes.
Unterschiedliche Auffassungen wurden unter anderem hinsichtlich der Zahl und Verortung von
Stellplätzen, des Umgangs mit den in Richtung Havelufer offenen gründerzeitlichen Höfen entlang der Packhofstraße (offenhalten vs. arrondieren) sowie möglicher Konflikte zwischen
Wohn- und Freizeitnutzungen vertreten.
3.3
Schlussfolgerungen für das Strukturkonzept
Die Szenarienwerkstatt zeigte, dass die Mehrheit der lokalen Akteure – einschließlich der anwesenden politischen Vertreter – bei den Zielen und wesentlichen Grundzügen der Planung für
das Packhofgelände eine ähnliche Auffassung vertritt. Dazu gehört neben den inhaltlichen
Aspekten auch die stufenweise Umsetzung der Planung. Hierdurch können sowohl eine nach
Art und Umfang nachfragegerechte Entwicklung der Brachflächen als auch eine Beschränkung
der Flächeninanspruchnahme auf das notwendige Maß sichergestellt werden. Jene Aspekte, zu
denen die Teilnehmer unterschiedliche Auffassungen vertreten haben, sind Gegenstand der
Harmonisierung und Abwägung im weiteren Verfahren. Insgesamt kann die breite Unterstützung einer behutsamen, vorausschauenden und geordneten Nachnutzung des Packhofgeländes als wesentliche Voraussetzung für die erfolgreiche Umsetzung des Strukturkonzeptes angesehen werden.
37
4
Strukturkonzept
4.1
Ziele
Kernziel des Strukturkonzeptes ist die behutsame, vorausschauende und geordnete Entwicklung des gesamten Packhofgeländes. Das bedeutet im Einzelnen:
•
funktionale und städtebauliche Einbindung des Areals in den umgebenden Stadtraum;
•
Sicherung eines durchgängigen und für die Öffentlichkeit zugänglichen Uferbereiches
mit hoher Aufenthaltsqualität;
•
Schaffung differenzierter Wohnungsangebote für verschiedene Nachfragegruppen in
hoher gestalterischer Qualität unter besonderer Berücksichtigung innovativer Wohnformen;
•
Förderung des Wassertourismus sowie
•
(im Hinblick auf das Verfahren) die schrittweise, bedarfsorientierte Umsetzung des
Strukturkonzeptes.
4.2
Unterscheidung in Teilbereiche
Das Planungsgebiet lässt sich in Teilbereiche mit unterschiedlichen Nutzungen oder Entwicklungshorizonten unterscheiden (vgl. Abbildung 26). Dabei handelt es sich um:
•
die Flächen A (Stadtwerke) und B (Uferstreifen), für die separate Planungen vorliegen
und die im Abschnitt 2.11 bereits ausführlicher beschrieben worden sind;
•
die Flächen C bis G, die die zentrale Brachfläche darstellen und für die Dauer der Bundesgartenschau im Jahr 2015 als Ausstellungsfläche genutzt werden;
•
die gegenwärtig ebenfalls brachliegende Fläche I westlich der Eichamtstraße;
•
die Fläche J, die die Grundstücke Packhofstraße 25-28 sowie die rückwärtigen Freiflächen umfasst;
•
die beiden Vertiefungsbereiche H (Ruderclub) und M (Hauptstraße) sowie
•
die privaten Bauvorhaben K (ehemaliges DAK-Gebäude) und L (ehemalige Neuapostolische Kirche).
Bei den nicht genannten Flächen handelt es sich entweder um vorhandene oder geplante öffentliche Verkehrsflächen oder Bereiche, die im Rahmen des Strukturkonzeptes als Bestand
betrachtet werden und daher keine wesentlichen Veränderungen erfahren sollen.
Aus dieser Einteilung folgt, dass sich die nachfolgenden Ausführungen auf die Flächen C-G
(zentrale Brachfläche), H (Ruderclub), I (Brachfläche Eichamtstraße), J (Packhofstraße 25-28)
und M (Brachfläche Hauptstraße) beschränken können. Die Teilflächen H und M sind zugleich
Bereiche, die aufgrund der städtebaulichen Ausgangssituation und/ oder konkreter Bauvorhaben vertiefend betrachtet werden.
38
Abbildung 26: Strukturkonzept, Verortung und Bezeichnung der Teilflächen
Quelle: die raumplaner/FIRU mbH
4.3
Nutzungs- und Gestaltkonzept
Grundsätzliches Anliegen des Nutzungs- und Gestaltkonzeptes ist es, einen klar definierten
Rahmen für die künftige Entwicklung des ehemaligen Packhofgeländes zu setzen und zugleich
potenziellen Investoren und Bauherren die innerhalb dieses Rahmens vorhandenen Gestaltungsspielräume aufzuzeigen. Insbesondere bei den stadteigenen, gegenwärtig brachliegenden
Flächen beschränkt sich das Strukturkonzept – neben den o.g. Planungszielen – auf die Festlegung weniger städtebaulicher Parameter. Diese Rahmenvorgaben werden durch eine Reihe
von Empfehlungen bzw. guten Beispielen zum Städtebau, zur Gestaltung von Straßen und privaten Freiflächen sowie zur Organisation des Planungsprozesses ergänzt.
39
4.3.1 Teilbereich zentrale Brachfläche
Die zentrale Brachfläche steht nach Ende der Bundesgartenschau ab 2016 für eine dauerhafte
Folgenutzung zur Verfügung. Der Bereich umfasst fünf Teilflächen (C bis G), auf denen unterschiedliche Nutzungen untergebracht werden sollen (vgl. Abbildung 27).
Die Flächen E und F sollen zu einem städtebaulich attraktiven Wohngebiet mit angemessener
Dichte entwickelt werden. Durch das Strukturkonzept vorgegeben sind insbesondere die Lage
und Größe der Baufelder sowie deren äußere verkehrliche Erschließung.
Die Fläche D grenzt im Norden an das künftige Wohngebiet und im Süden an den künftigen
Verwaltungssitz der Stadtwerke sowie die Arrondierungsfläche. Sie übernimmt daher eine
Pufferfunktion und soll für standortverträgliche Freizeit- und Naherholungszwecke genutzt
werden (vgl. die Beispiele in den Abbildungen 42 bis 53). Hauptzielgruppe sind – im Unterschied zum auch intensiv touristisch genutzten Uferstreifen – die Bewohner des Gebiets und
der Stadt Brandenburg an der Havel. Art und Umfang dieser Freizeit- und Naherholungsangebote sollten im Zusammenhang mit dem benachbarten Uferstreifen gesehen werden, der auch
Angebote für die lokale Bevölkerung bereithalten wird. Die entsprechende Nachfrage vorausgesetzt, könnte zu einem späteren Zeitpunkt auch die Fläche D für den Bau von Wohnungen
nachgenutzt werden.
Die Fläche G befindet sich am nordöstlichen Ende des Gebietes, am Übergang zum Uferbereich
an der Näthewinde. Das Strukturkonzept sieht vor, diese Fläche zunächst als temporäre öffentliche Freifläche zu nutzen und damit den Uferstreifen zu erweitern. Um den Herstellungs- und
Unterhaltungsaufwand zu begrenzen, könnte eine extensive Begrünung zum Einsatz kommen.
Als Pendant zum aufwändiger gestalteten Uferbereich hätte sie den Charakter einer (gepflegten) Wildnis am Übergang zum Landschaftsraum der Havel. Bei entsprechender Nachfrage
könnte die Fläche G langfristig ebenfalls zu einem Wohngebiet entwickelt werden, das durch
mindestens ebenso hohe städtebauliche und gestalterische Qualitäten, aber durch eine im
Vergleich zu den benachbarten Flächen geringere Dichte gekennzeichnet ist.
Bei der Fläche C handelt es sich um die Arrondierungsfläche, die nach Abschluss der BUGA
2015 ggf. an die Stadtwerke veräußert wird, um dort notwendige Stellplätze zu errichten. Das
Strukturkonzept schlägt vor, diese Fläche auch für die Unterbringung des innerhalb des Gebietes anfallenden, ruhenden Verkehrs zu nutzen und dafür die erforderlichen Absprachen mit
den Stadtwerken zu treffen (vgl. Abschnitt 4.4).
Die zentrale Brachfläche beinhaltet darüber hinaus eine zwischen den künftigen Baufeldern E,
F und (möglicherweise) G und dem Uferstreifen liegende Restfläche. Diese soll dauerhaft dem
Uferbereich zugeschlagen und als öffentliche Freifläche genutzt werden. Ein aus Richtung Jahrtausendbrücke kommender, parallel zu den Baufeldern verlaufender Weg grenzt diesen Bereich von den künftigen Baufeldern ab.
40
Abbildung 27: Strukturkonzept für das ehemalige Packhofgelände
Um der innerstädtischen Lage und dem Stadtbild gerecht zu werden, sollte die Neubebauung
in diesem Teilbereich eine angemessene städtebauliche Dichte haben. Dabei sind verschiedene
Einflussfaktoren zu berücksichtigen. Einerseits sprechen die begrenzte Erreichbarkeit mit dem
Pkw, der schwierige Baugrund und die Situation des lokalen Wohnungsmarktes für eine vergleichsweise aufgelockerte Bebauung. Andererseits hätte die Einhaltung einer Mindestdichte
und/oder Mindesthöhe der baulichen Anlagen auch etliche Vorteile zu bieten. Der Versiegelungsgrad der Grundstücke könnte reduziert werden. Die Kosten für den Grunderwerb würden
sinken und damit den Erwerb von Wohneigentum für breitere Bevölkerungskreise erschwinglicher gestalten. Eine angemessene Ausnutzung der Grundstücke würde auch den Umweltverbund und eine Stadt der kurzen Wege fördern. Und schließlich lässt sich bauliche Dichte auch
als Dichte von sozialen Kontakten im öffentlichen Raum und damit als Beitrag zu einer lebendigen Innenstadt verstehen.
Abbildungen 28, 29, 30, 31, 32, 33: Gute Beispiele für vielfältigen Wohnungsbau
42
Quellen: www.klimaschutzsiedlung.de (28, 29), www.solarsiedlung.de (30), Stadt Brandenburg an der
Havel (32), die raumplaner (31, 33)
Als städtebauliches Grundprinzip empfiehlt sich eine kleinteilig parzellierte, in der Regel dreibis viergeschossige Blockrandbebauung, da sie eine eindeutige Differenzierung in Außen (städtisch, belebt) und Innen (privat, ruhig) ermöglicht. Darüber hinaus können sich innerhalb eines
vorgegebenen städtebaulichen Rasters auf der Ebene der einzelnen Parzellen vielfältige ästhetische und funktionale Spielräume ergeben, die – in Kombination mit dem urbanen Umfeld –
die Attraktivität des Standortes aus Sicht potenzieller Bauherren, Käufer und Mieter deutlich
erhöhen (vgl. die Abbildungen 28 bis 33).
Für das weitere Verfahren empfiehlt sich die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes.
Der Geltungsbereich sollte mindestens die Teilflächen C, D, E, F und G umfassen. Um eine möglichst große (städtische) Vielfalt an Gebäuden zu ermöglichen, sollte sich der Bebauungsplan
auf Festsetzungen beschränken, die zur Erreichung der Planungsziele zwingend notwendig sind
und den Bauherren im Übrigen eine relativ große Gestaltungsfreiheit einräumen. Die Lage der
überbaubaren Grundstücksflächen sollte (durch Baugrenzen und Baulinien) so festgesetzt
werden, dass größere, gemeinschaftlich nutzbare Blockinnenbereiche entstehen. Die Blockränder sollten mehrfach unterbrochen sein und Platz für kleinere Quartiersplätze oder Aufenthaltsbereiche schaffen.
Ergänzend sind unter Beachtung städtebaulicher und gestalterischer Mindestanforderungen
auch andere Bebauungsformen – beispielsweise Stadtvillen oder Reihenhäuser – denkbar. Sie
sprechen andere Zielgruppen an und können damit nicht nur zur städtebaulichen, sondern
auch sozialen Vielfalt beitragen. Als potenzielle Standorte kommen insbesondere die in Ufernähe gelegenen Randbereiche in Frage.
Empfehlenswert ist auch die Aufnahme gestalterischer Festsetzungen aus dem Bauordnungsrecht gemäß § 9 Abs. 4 BauGB, beispielsweise zur Gestaltung von Dächern, Fassaden und öffentlichen Verkehrsflächen, zur Zulässigkeit von Werbe- und Satellitenempfangsanlagen oder
zur Unterschreitung von Abstandsflächen.
43
Nicht festgesetzt werden sollte in jedem Fall die Art und Weise der Parzellierung der Baugrundstücke, da dies die notwendige Flexibilität bei der Veräußerung von Grundstücken unnötig einschränken und eine Orientierung am Bedarf verhindern würde.
Abbildungen 34, 35, 36, 37, 38, 39: Gute Beispiele für qualitätvolle halböffentliche Blockinnenbereiche
44
Ein wesentliches Ziel der Planungen für das Packhofgelände ist, öffentliche und halböffentliche
Freiräume mit hoher Gestalt- und Aufenthaltsqualität herzustellen. Während für den Uferstreifen bereits die Genehmigungsplanung vorliegt, sollten innerhalb der für Wohnzwecke vorgesehenen Baufelder weitere, zumeist den jeweiligen Bewohnern vorbehaltene Grün- und Freiflächen entstehen. Dort, wo sich das Prinzip der Blockrandbebauung auf kleinteiligen Parzellen
unterschiedlicher Größe durchsetzt, besteht die Chance, die jeweiligen Höfe zu gemeinschaftlich nutzbaren Freiräumen von hoher Gestalt- und Aufenthaltsqualität zu entwickeln (vgl. die
Abbildungen 34 bis 39).
Voraussetzung ist jedoch, dass der überwiegende Teil des jeweiligen Blockinnenbereiches gemeinschaftliches Eigentum ist und nicht oder nur ausnahmsweise überbaut werden darf. Deshalb sollten Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen
bzw. in begrenztem Umfang nur dann zulässig sein, wenn sie als Gemeinschaftsanlagen errichtet werden.
Damit diese Räume angenommen werden, sollte die frühzeitige und umfassende Einbeziehung
ihrer späteren Nutzer bei der Planung und Gestaltung in Erwägung gezogen werden. Diese
Herangehensweise stärkt zugleich die Identifikation der Menschen mit dem Ort und trägt zur
Reduzierung von Folgekosten bei. Mit Unterstützung durch eine externe Moderation werden
zunächst die Bedürfnisse einzelner Ziel- und Altersgruppen erfasst. Aus den Teilergebnissen
entsteht im weiteren Verlauf ein gemeinsamer Gestaltungsvorschlag, der in einen Entwurf
übersetzt und auf seine Machbarkeit überprüft wird. Der Beteiligungsprozess kann sich auch
auf die bauliche Umsetzung erstrecken (vgl. Abbildungen 40 und 41).
Das Packhofgelände ist Teil eines Biotopverbundes, der sich entlang der Näthewinde fortsetzt
und bis in den Bereich der ehemaligen Stadtmauer nördlich der Lindenstraße reicht. Zudem
existiert auf dem Areal zum Teil wertvoller Baumbestand. Aus Gründen des Arten- und Klimaschutzes und wegen der besonderen Lage des Gebietes am Übergang von Stadt und Landschaft sollten diese Aspekte im Rahmen der Konkretisierung der Planung berücksichtigt werden. So sollten auch bestehende Frischluftbahnen von einer Bebauung freigehalten werden.
Im Falle der Aufstellung eines Bebauungsplans sollten auch grünordnerische Festsetzungen
berücksichtigt werden. Dazu könnten Pflanzgebote (mit Pflanzliste), Pflanzerhaltungsgebote
für gekennzeichnete Bestandsbäume und die Verpflichtung zur (teilweisen) extensiven Begrünung von Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 10 Grad gehören.
Für die vorhandenen Bäume und Vegetationsbereiche ist im Rahmen des Umweltberichtes
zum Bebauungsplan die Bewertung vorzunehmen und dann die Entscheidung über entsprechende Erhaltfestsetzungen zu treffen.
45
Abbildungen 40 und 41: Der mit intensiver Beteiligung am Planungsprozess umgebaute Gartenplatz in
Berlin-Mitte
Abbildungen 42 und 43: Freizeitpark in Berlin-Neukölln, Buschkrugallee
Abbildungen 44, 45, 46, 47, 48, 49: Innerstädtische Parkanlage auf einer ehemaligen Bahnbrache in
Berlin
46
Abbildungen 50, 51, 52, 53: Gute Beispiele für Flächennutzungen aus dem Bereich Freizeit und Naherholung
Quellen: www.parishotelexperts.com (50), www.paris-plages.fr (51), Stadt Luckenwalde (52),
www.degewo.de (53)
47
4.3.2 Teilbereich Brachfläche Eichamtstraße
Die mit I bezeichnete Brachfläche westlich der Eichamtstraße liegt außerhalb des BUGAAusstellungsgeländes und steht daher schon vor 2016 für eine bauliche oder sonstige Nachnutzung zur Verfügung. Das Strukturkonzept sieht auch für diese Fläche den Neubau von
Wohnungen vor. Ähnlich der zentralen Brachfläche beschränken sich die Vorgaben auf die
Lage und Größe des Baufeldes und seine äußere Erschließung. In Anlehnung an die nähere
Umgebung sollte die Bebauung des Blockrandes angestrebt werden. Das schließt die Möglichkeit zur Aufteilung in mehrere Baukörper und deren Platzierung unter Berücksichtigung erhaltenswerter Altbäume entlang der Eichamtstraße und im Blockinnenbereich ein. Der Zeitraum
bis zur Realisierung der Wohnbebauung könnte zur Inszenierung der Brachfläche und/ oder für
Marketingzwecke der BUGA 2015 genutzt werden (vgl. Abschnitte 4.5 und 4.6.1).
4.3.3 Vertiefungsbereich Hauptstraße
Der Vertiefungsbereich an der Hauptstraße umfasst die brachliegenden Flurstücke 11, 13 und
14 der Flur 10 (Teilfläche M). Dieser befindet sich in städtischem Eigentum und hat eine Größe
von ca. 1.215 m². Darin nicht berücksichtigt ist eine ca. 100 m² große Teilfläche des Flurstücks
14, die von der Packhofstraße aus zugänglich ist und im Zuge der Neuordnung dem Eigentümer
der ehemaligen Neuapostolischen Kirche (Teilfläche L) zum Kauf angeboten werden könnte.
Aufgabe des Strukturkonzeptes für diesen Bereich war es, Überlegungen zu einer sinnvollen
baulichen Nutzung der brachliegenden Grundstücke und der dafür notwendigen Erschließung
anzustellen. Voraussetzung dafür ist die gemeinsame Entwicklung der zur Fläche M gehörenden Grundstücke. Gemäß der Eigenart der näheren Umgebung wird eine gemischte Nutzung
vorgeschlagen. In Frage kommen neben Wohnungen beispielsweise Büros und/ oder ein kleinerer Beherbergungsbetrieb. Neben den oben formulierten Planungszielen ist zu beachten,
dass die verkehrliche Erschließung ausschließlich über die Packhofstraße erfolgen kann. Demzufolge sind Nutzungsarten, die überdurchschnittlich viel motorisierten Verkehr generieren,
ausgeschlossen.
Bei einer maximal viergeschossigen Bebauung des Blockrandes und einer Gebäudetiefe von ca.
15 m ergäbe sich eine Bruttogeschossfläche von ca. 1.360 m². Die verkehrliche Erschließung
könnte über die zwischen der Augenklinik (Packhofstraße 32) und dem ehemaligen DAKGebäude (Packhofstraße 29-31) bereits vorhandene Zufahrt zum Packhofgelände erfolgen. Im
rückwärtigen Bereich des Grundstücks lassen sich etwa 10 bis 12 senkrecht angeordnete Stellplätze unterbringen. Für die übrigen Grundstücksteile wird eine Entsiegelung und Begrünung
vorgeschlagen. Im Zusammenhang mit der Konkretisierung der Planung sollte der Tatsache
Rechnung getragen werden, dass das nach Süden anschließende Nachbargebäude an der Giebelseite sowohl Fenster als auch einen Abzug aufweist (vgl. Abbildung 54).
48
Abbildung 54: Planungsvorschlag für den Teilbereich an der Hauptstraße
4.3.4 Vertiefungsbereich Ruderclub
Beim zweiten Vertiefungsbereich handelt es sich um das nördliche Ende des Ruderclubgeländes (Fläche H). Hier geht es um die mögliche Überbauung einer öffentlichen Verkehrsfläche
sowie die Klärung gestalterischer Fragen. Betroffen ist der an die zentrale Brachfläche grenzende Teil des Ruderclubgeländes. Hier befindet sich eine Bootshalle, die der Verein um eine
ca. 15 m lange und 3 m tiefe Überdachung an der nördlichen Giebelseite baulich erweitern
will. Das Dach soll für die dort vorhandene Lagerfläche als Wetterschutz dienen. Durch das
Vorhaben würde ein Teil des Flurstücks 15 überbaut werden, auf dem die Eichamtstraße liegt.
Die Stadtverwaltung hat die planungsrechtliche Genehmigung versagt, da die Flurstücke 5 und
15 (Hammerstraße bzw. Eichamtstraße) im städtebaulichen Rahmenplan von 2003 als öffentliche Verkehrsfläche dargestellt und somit nicht entbehrlich sind.
Aufgrund neuer Entwicklungen und der im Rahmen des Strukturkonzeptes angestellten Überlegungen sind die betroffenen Teile der genannten Flurstücke für die Erschließung des Packhofgeländes nicht mehr erforderlich.
Das Strukturkonzept orientiert sich am Bestand und lässt die Eichamtstraße und die Hammerstraße wie bisher für den motorisierten Individualverkehr als Sackgasse enden (vgl. Abschnitt
4.4.1). Fußgänger und Radfahrer können weiterhin ungehindert zum Ufer der Näthewinde
gelangen, da die Eichamtstraße im Bereich des Ruderclubs als ca. 4 m breiter Geh- und Radweg
fortgeführt wird. Die bestehende Durchwegung in Verlängerung der Hammerstraße bleibt
unverändert erhalten. Der genannten Überdachung würde damit nichts entgegenstehen. Um
einen angemessenen Abstand zur Grundstücksgrenze und zum dort verlaufenden Fuß- und
Radweg einzuhalten, sollte das Dach eine Breite von maximal 4,40 m an der Vorderseite
(Hammerstraße) und 2 m an der Rückseite (Eichamtstraße) nicht überschreiten (vgl. Abbildung
55).
Zu berücksichtigen ist, dass sich aus der Nachbarschaft zum erwähnten Fuß- und Radweg sowie zum künftigen Ausstellungsgelände der BUGA 2015 besondere gestalterische Anforderungen ergeben. Deshalb sollte die überdachte Lagerfläche – etwa nach dem Vorbild von Müllstandsflächen – durch Bepflanzung oder hölzerne Zaunelemente optisch abgeschirmt werden.
Die grundsätzliche Bereitschaft des Ruderclubs, die Fläche während der BUGA für eine Mehrfachnutzung (z.B. für Mülltonnen) zu öffnen, sollte aufgegriffen werden.
50
Abbildung 55: Planungsvorschlag für den Teilbereich Ruderclub
4.3.5 Teilbereich rückwärtige Freiflächen Packhofstraße 25-28
Die mit gründerzeitlichen Wohnhäusern bebauten Grundstücke an der Packhofstraße 25-28
verfügen gegenwärtig nur in begrenztem Umfang über private Freiflächen. Viele der Wohnungen haben Balkone in Richtung Norden und einen unverstellten Blick auf das temporäre Grün
und die Havel. Um die Wohnqualität in den betreffenden Häusern zu erhöhen, empfiehlt es
sich, den Grundstücken weitere Freiflächen zuzuordnen.
Für den Fall, dass die angrenzende Fläche D zu einem späteren Zeitpunkt dauerhaft für Wohnzwecke nachgenutzt wird, würde sich in Richtung Nordwesten eine Straße an diese rückwärtigen Freiflächen anschließen. Gemeinsam mit der Eichamt- und der Packhofstraße würde sie
die Haupterschließung des Areals für den motorisierten Verkehr übernehmen (vgl. Abbildung
56).
Abbildung 56: Strukturkonzept (Ausschnitt), Zuordnung rückwärtiger Freiflächen Packhofstraße 25-28
4.4
Verkehrs- und Erschließungskonzept
Da das Gebiet über die Straßenbahnhaltestelle an der Hauptstraße bereits gut an das Netz des
ÖPNV angeschlossen ist, liegt der Schwerpunkt der nachfolgenden Überlegungen auf der Erschließung für den MIV sowie für Fußgänger und Radfahrer.
Wie das Nutzungskonzept trägt auch das Verkehrs- und Erschließungskonzept dem Umstand
Rechnung, dass das Packhofgelände mit dem Pkw nur aus einer Richtung über zudem nur begrenzt leistungsfähige (Wohn-)Straßen zu erreichen ist. Das Konzept soll dazu beitragen, den
Umweltverbund zu stärken, den motorisierten Anliegerverkehr auf das notwendige Maß zu
begrenzen und Schleichverkehre zu vermeiden.
52
4.4.1 Fließender Verkehr (Kfz)
Die Haupterschließung für den motorisierten Verkehr übernehmen die Packhofstraße, die
Eichamtstraße und eine nördlich der Wohnhäuser an der Packhofstraße 25-28 verlaufende
(bereits informell genutzte) Straße, die zwischen den Hausnummern 29-31 (ehemaliges DAKGebäude) und 32 (Augenklinik) in die Packhofstraße mündet. Der in Höhe der Fläche D befindliche Teil dieser Ringstraße und eine in Richtung Havelufer verlaufende Stichstraße würden
jedoch erst bzw. nur dann realisiert werden, wenn eine bauliche Nachnutzung dieser Fläche
bevorsteht. Vergleichbares gilt für die Fläche G. In jedem Fall bliebe die verkehrliche Erschließung aller baulich genutzten Grundstücke gesichert.
Die Ringstraße und die als Sackgasse endende Hammerstraße sind als Tempo 30-Zone ausgewiesen. Alle übrigen Straßen sind verkehrsberuhigte Bereiche. Letztere dienen insbesondere
der verkehrlichen Erschließung der zentralen Brachfläche, der Grundstücke an der Hauptstraße, des künftigen Verwaltungssitzes der Stadtwerke und der angrenzenden Stellplatzanlage. In
den verkehrsberuhigten Bereichen hat die Funktion als Aufenthalts-, Begegnungs- und Bewegungsraum für die Bewohner und Besucher klaren Vorrang vor der Funktion als Verkehrsträger.
Abbildungen 57, 58, 59, 60: Gute Beispiele für qualitätvolle Straßenräume
Quellen: Stadt Freiburg (57), die raumplaner (58-60)
53
Das Profil der neuen Straßen kann als Mischverkehrsfläche ausgeführt werden, aber auch in
Fahrbahn und einen beidseitigen Gehweg aufgeteilt werden. Als Orientierung diente die Gesamtbreite der Eichamtstraße sowie die Höhe und Dichte der zu erwartenden Neubebauung.
Stellflächen für Pkw sind auf diesen Straßen nur im Ausnahmefall vorgesehen (vgl. die Abbildungen 57 bis 60).
4.4.2 Wegenetz für Fußgänger und Radfahrer
Das Straßennetz wird durch ein Netz aus etwa 4 m breiten Wegen für den nicht-motorisierten
Verkehr (Fußgänger, Radfahrer u.ä.) sowie zwei in dieses Wegenetz integrierte, öffentliche
Stadtplätze am Ufer der Havel ergänzt. Das Konzept greift die bereits vorhandenen oder geplanten Wegebeziehungen auf und ergänzt dieses Netz an zwei Stellen:
•
durch die gerade Verlängerung des Weges am Packhofufer nach Nordosten, wodurch
sowohl eine wichtige Blickbeziehung gesichert als auch eine Alternativroute für Fußgänger und Radfahrer geschaffen wird;
•
durch einen geraden Weg von der Packhofstraße (zwischen den Hausnummern 28 und
29-31), vorbei am Neubau des Verwaltungssitzes der Stadtwerke zum Packhofufer. Ein
Teil dieser Achse ist auch im Siegerentwurf des von den Stadtwerken ausgelobten Ideenwettbewerbs enthalten, auch wenn ihr Charakter nicht näher erläutert wird. Der
Durchgang von der Packhofstraße ist gegenwärtig durch eine Mauer versperrt. Für diese Wegebeziehung spricht, dass sie Fußgängern und Radfahrern eine zusätzliche Möglichkeit eröffnet, auf das Packhofgelände und ans Havelufer zu gelangen.
Das künftige Wegenetz ist an fünf Stellen durch für den MIV gesperrte Übergangsbereiche mit
dem Straßennetz verbunden. Hinzu kommen die bereits bestehenden Übergänge von der
Packhofstraße in die Fußgängerzone und an der Hammerstraße. Um das Wegenetz für den
nichtmotorisierten Verkehr ergänzen zu können, sollten im Bebauungsplan innerhalb der Bauflächen (D, E, F, G, I) Gehrechte für die Allgemeinheit festgesetzt werden.
4.4.3 Ruhender Verkehr (Kfz)
Die Überlegungen zum ruhenden Verkehr sollen dazu beitragen, Straßen nicht nur als Verkehrsträger, sondern auch als wichtige Elemente des öffentlichen Raumes anzusehen, den
Versiegelungsgrad der privaten Freiflächen auf das notwendige Maß zu beschränken und Anreize für die Nutzung des Umweltverbundes zu schaffen. Dafür sollten zunächst die Möglichkeiten des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts ausgeschöpft werden.
Das Strukturkonzept schlägt vor, auf die Schaffung öffentlicher Stellplatzanlagen zu verzichten
und die mit den Neubauflächen zusammenhängenden Stellplätze oberirdisch und vorrangig
auf den privaten Grundstücken unterzubringen. Parkhäuser und Tiefgaragen sind aus städte-
54
baulichen Gründen, wegen des schwierigen Baugrundes und der hohen Kosten nicht vorgesehen.
Die Frage nach Anzahl und Verortung dieser Stellplätze kann erst im Zusammenhang mit der
Konkretisierung der Planungen für die Wohnbebauung beantwortet werden. In jedem Fall
sollten die Stellplätze räumlich konzentriert werden, um zu einer möglichst hohen Aufenthaltsund Nutzungsqualität der privaten und halböffentlichen Freiflächen zu gelangen. Ausnahmen
von diesem Prinzip sollten lediglich für Behinderte gelten. Optional können Car SharingStandorte und (zum Teil abschließbare) Stellflächen für Fahrräder hinzukommen (vgl. die Abbildungen 61 und 62).
Abbildungen 61 und 62: Car-Sharing-Stellplatz im Straßenraum und Fahrradhaus
Die Stellplätze könnten beispielsweise auf eigens dafür vorgesehenen Flächen hergestellt und
in einem Bebauungsplan zeichnerisch und textlich festgesetzt werden. Deren Bauherr könnte
dann stellvertretend für die einzelnen Bauherren der Wohnungen und Häuser handeln. Ein
solches Verfahren kam unter anderem bei der Entwicklung der Tübinger Südstadt zur Anwendung. Sollten sich entsprechende Festsetzungen im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens
als unzweckmäßig erweisen, könnten Art und Umfang der Stellplatzanlagen auch vertraglich
mit den privaten Bauherren geregelt werden.
Unabhängig davon sollte geprüft werden, inwieweit die konsequente Anwendung der Stellplatzherstellungssatzung der Stadt Brandenburg an der Havel in Frage kommt. Diese besagt
unter anderem, dass für neue Wohngebäude im Sanierungsgebiet Innenstadt keinerlei Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Die Anwendung dieser Vorschrift würde nicht nur den
eingangs formulierten Zielen dienen, sondern grundsätzlich auch jenen Bauherren, Eigentümern und Mietern einen (finanziellen) Vorteil verschaffen, die keine Stellplätze benötigen, da
sie dazu beiträgt, die Kosten für den Wohnraum einerseits und die Stellplätze andererseits
voneinander zu entkoppeln.
55
Als Ergänzung zur Herstellung von Stellplätzen auf den privaten Grundstücken kommen zum
einen die auf der Arrondierungsfläche (Fläche C) geplante Stellplatzanlage der Stadtwerke und
zum anderen Parktaschen auf den neu entstehenden öffentlichen Straßen in Frage. Diese sollten den Anwohnern vorbehalten bleiben. Die Stellplatzanlage der Stadtwerke könnte im Falle
ihrer Realisierung montags bis freitags zu den Geschäftszeiten von den Mitarbeitern und Kunden sowie zu den übrigen Zeiten von den Bewohnern des Packhofgeländes und ggf. auch ihren
Besuchern genutzt werden. Die Mehrfachnutzung sollte nach Möglichkeit vertraglich festgehalten werden.
4.4.4 Teilbereich Arrondierungsfläche für die Stadtwerke Brandenburg a. d. Havel
GmbH
Die Arrondierungsfläche ist zum einen Stellplatzanlage und übernimmt zum anderen eine
wichtige Funktion bei der rückwärtigen Erschließung der an die Hauptstraße grenzenden
Grundstücke. Das Strukturkonzept schlägt vor, diese Fläche C gegenüber der bisher angedachten Lage etwa 20 bis 25 m nach Südwesten bis an die rückwärtigen Grenzen der Grundstücke
an der Hauptstraße zu verschieben. Das würde die Entstehung schwer zu nutzender Restflächen verhindern und darüber hinaus einen Beitrag zum sparsamen Umgang mit Grund und
Boden leisten, da die verkehrliche Erschließung der Stellplatzanlage und der Grundstücke an
der Hauptstraße über ein und dieselbe Straße erfolgen kann. Auch in stadtgestalterischer Hinsicht wäre eine Verschiebung von Vorteil.
Abbildung 63: Strukturkonzept (Ausschnitt), Nutzung und Erschließung der Arrondierungsfläche
56
Die Arrondierungsfläche ist nach Südosten und Südwesten von Erschließungsstraßen begrenzt.
Nach Nordosten grenzt die Fläche an einen ca. 4 m breiten Weg für Fußgänger und Radfahrer,
der auf den Haupteingang des Verwaltungsneubaus ausgerichtet ist und die Packhofstraße mit
diesem Gebäude und – an diesem Gebäude vorbei – mit dem Havelufer verbindet.
Die ebenerdige Stellplatzanlage könnte nach derzeitigen Überlegungen etwa 40 bis 50 Stellplätze aufnehmen, die – wie bereits im Abschnitt 4.4.3 erläutert - montags bis freitags zu den
Geschäftszeiten von den Mitarbeitern und Kunden der Stadtwerke und zu den übrigen Zeiten
von den Bewohnern des Packhofgeländes genutzt werden könnten (Mehrfachnutzung). Die
Erschließung der Anlage erfolgt ausschließlich von Süden über die Packhofstraße zwischen den
Häusern Packhofstraße 29-31 und 32 (vgl. Abbildung 63).
Aus der Lage und Größe der Arrondierungsfläche resultieren besondere Anforderungen an ihre
Gestaltung. Dies bezieht sich insbesondere auf die gärtnerische Gestaltung (Anpflanzung
standortgerechter Bäume und/oder Hecken) und die Auswahl der Materialien für die Verkehrsflächen (wasserdurchlässig, wo möglich). Die Gestaltung sollte auf der Grundlage eines einheitlichen Konzeptes erfolgen und sich in die Umgebung einfügen.
4.5
Entwicklungsstufen
Um die behutsame, vorausschauende und geordnete Entwicklung des Packhofgeländes sicherstellen zu können, sollte die bauliche Nachnutzung des Gebietes auf mehrere Phasen verteilt
werden und dabei eine nachvollziehbare Priorisierung der jeweils verfügbaren Flächen vornehmen. Die bauliche Entwicklung einschließlich der Herstellung der verkehrlichen Erschließung sollte von innen nach außen erfolgen. Dabei sollte im Hinblick auf die zeitliche Abfolge
den besser erschlossenen und direkt an den Bestand angrenzenden Flächen grundsätzlich der
Vorrang vor den unmittelbaren Wasserlagen eingeräumt werden.
Das Stufenkonzept sieht drei Entwicklungsphasen vor: 2011-2015, 2016-2018 und 2019-2020
vor (vgl. Abbildung 64). Sollte sich die Nachnutzung des Packhofgeländes – etwa aufgrund veränderter Rahmenbedingungen oder einer geringeren Nachfrage nach Wohnraum – langsamer
vollziehen als angenommen, kann der Zeitplan für die Umsetzung des Strukturkonzeptes entsprechend angepasst werden.
2011 bis 2015: In diesen Zeitraum fällt unter anderem die Herrichtung der zentralen Brachfläche für die Bundesgartenschau im Jahr 2015. Für eine dauerhafte Folgenutzung stehen diese
Flächenpotenziale deshalb noch nicht zur Verfügung. Andere Flächen, insbesondere die brachliegenden städtischen Grundstücke an der Hauptstraße (Fläche M), weisen keinen dringenden
Handlungsbedarf auf. Eine sinnvolle, qualitativ hochwertige bauliche Nachnutzung der Brachfläche westlich der Eichamtstraße (Fläche I) ist wegen des geringen zeitlichen Vorlaufs eher
unwahrscheinlich. Da diese Fläche während der BUGA unmittelbar an das Ausstellungsgelände
auf dem Packhof grenzt, sollte jedoch eine gestalterische Aufwertung mit vertretbarem Aufwand in Erwägung gezogen werden. Die bewusste „Inszenierung“ der Brachfläche könnte einen spannungsvollen Kontrast zur Gartenlandschaft der BUGA ergeben und zugleich innovative
57
Möglichkeiten des Umgangs mit innerstädtischen Brachen aufzeigen. Als Alternative (oder
Ergänzung) zu ihrer gestalterischen Aufwertung könnte auf der Fläche I ein Info-Pavillon errichtet werden, in dem die Besucher sich über die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft des
Packhofgeländes informieren könnten. Der Pavillon könnte auch zur zielgerichteten Ansprache
künftiger Bewohner, Bauherren und Investoren genutzt werden (Marketing).
Abbildung 64: Entwicklungsstufen für die Umsetzung des Strukturkonzeptes
58
Bereits in den Jahren vor Durchführung der BUGA 2015 werden die Stadtwerke ihren neuen
Verwaltungssitz in Betrieb genommen haben (A). Der Uferstreifen entlang der Havel und der
Sportboothafen sind fertiggestellt (B). Die Zuordnung von rückwärtigen Freiflächen zu den
Wohngebäuden an der Packhofstraße 25-28 ist abgeschlossen (J). Auch einzelne private Bauvorhaben könnten bzw. werden zu diesem Zeitpunkt beendet sein, insbesondere die Überdachung des Bootsschuppens (H), die Sanierung des ehemaligen DAK-Gebäudes (K) und die
Nachnutzung der ehemaligen Neuapostolischen Kirche (L).
Ende 2018: Drei Jahre nach Ende der BUGA könnten – eine professionelle Vorbereitung vorausgesetzt – die für eine Wohnnutzung vorgesehenen Teilflächen E, F und I bereits entwickelt
sein. Um die Empfehlungen für den ruhenden Verkehr umsetzen zu können, wäre zuvor die
Errichtung der Sammelstellplatzanlage auf der Arrondierungsfläche notwendig (Fläche C). Abgeschlossen sein könnte auch die Entwicklung der Flächen D (Freizeit und Naherholung), G
(temporäre öffentliche Freifläche mit extensiver Begrünung) und M (Mischnutzung an der
Hauptstraße).
Ende 2020: Erst wenn sich abzeichnet, dass die Nachnutzung in den o.g. Teilbereichen im Hinblick auf die Ziele für das Packhofgelände erfolgreich verlaufen und Nachfrage nach weiteren
Flächen vorhanden ist, sollte die Erschließung und Vermarktung der zwei noch verbleibenden
Teilflächen G und D in Angriff genommen werden. Der Teilfläche G sollte dabei wegen der im
Vergleich günstigeren Vermarktungsvoraussetzungen der Vorzug eingeräumt werden. Die Bebauung beider Teilflächen könnte bis Ende 2020 abgeschlossen sein.
4.6
Weitere Empfehlungen
4.6.1 Marketing und Öffentlichkeitsarbeit
Um die Planungen für das Packhofgelände ins Blickfeld zu rücken und die für die Umsetzung
des Konzeptes notwendigen Akteure zu gewinnen, bedarf es einer professionellen Vermarktung und Öffentlichkeitsarbeit. Zu differenzieren wäre dabei zwischen der allgemeinen Information der breiten Öffentlichkeit über den Stand der Planung bzw. Umsetzung einerseits und
der gezielten Ansprache und Beratung potenzieller Bauherren, Investoren und Mieter andererseits. Für Informationszwecke bieten sich beispielsweise Presseartikel, Führungen über das
Gelände, öffentliche Vorträge oder die Aufstellung einer Informationstafel an gut frequentiertem Ort an. Für die aktive Vermarktung von Grundstücken und Wohnungen sind eine Vielzahl
weiterer Instrumente denkbar, darunter eine eigene Internetseite (z.B. www.wohnen-aufdem-packhof.de oder www.packhof-brandenburg.de), eine Vermarktungsbroschüre, Messeauftritte oder die Kontaktaufnahme zu Multiplikatoren. Dabei sollte jeweils über den besonderen Charakter und die Historie des Packhofgeländes, die Grundzüge der Planung und die Gestaltungsspielräume, die Schritte auf dem Weg zur Umsetzung und wichtige Ansprechpartner
informiert werden.
Im Hinblick auf den Zeitplan spielen die im Analyseteil erwähnten Einzelvorhaben eine besondere Rolle. Die erhöhte Aufmerksamkeit und Medienpräsenz im Zusammenhang mit der Ein-
59
weihung des neuen Verwaltungssitzes der Stadtwerke, der Fertigstellung des Uferweges oder
der Eröffnung der BUGA 2015 kann dazu genutzt werden, die o.g. Inhalte effektiv und effizient
zu transportieren. Insbesondere die Bundesgartenschau wird eine große Zahl auswärtiger Besucher anziehen. Diese Gelegenheit sollte genutzt werden, um potenzielle Interessenten gezielt anzusprechen. Dafür bietet sich zum Beispiel ein temporärer Info-Pavillon auf der Brachfläche an der Eichamtstraße an. Grundsätzlich sollten die Vermarktungsbemühungen so frühzeitig wie möglich einsetzen, damit nach Abschluss der BUGA Ende 2015 die konkrete Umsetzung beginnen kann.
Da die Vermarktung von Flächen, in deren direkter Umgebung noch Straßen und Gehwege
fehlen oder noch große Baumaßnahmen stattfinden, nicht immer problemlos verläuft, sollte
die Öffentlichkeitsarbeit gerade auch in der Umsetzungsphase aktiv fortgesetzt werden.
4.6.2 Prozess und Akteure
Die Nachnutzung des Packhofgeländes ist ein langfristiges Projekt von hoher Komplexität.
Dementsprechend hoch sind auch die Anforderungen an die weitere Ausgestaltung des Planungs- und Umsetzungsprozesses. Es empfiehlt sich die Einrichtung eines einheitlichen Projektmanagements, das entweder bei der Stadt Brandenburg selbst angesiedelt sein oder an
einen Dritten vergeben werden kann. Aufgaben des Projektmanagements könnten unter anderem die Koordination und Unterstützung der beteiligten Akteure, die Koordination der Erschließung, die Vermarktung der Grundstücke und die Öffentlichkeitsarbeit umfassen.
Unter den beteiligten Akteuren verdienen die späteren Nutzer, Bauherren und Investoren eine
besondere Beachtung. Sie müssen gewonnen werden, wenn die Planung erfolgreich umgesetzt
werden soll. Um eine städtebauliche Vielfalt sowie eine kleinteilige Mischung von Nutzungen
und sozialen Gruppen zu erreichen, bedarf es auch einer Mischung unterschiedlicher Akteure.
Insbesondere Baugemeinschaften sollten gezielt gefördert und aktiv unterstützt werden. Dabei
handelt es sich um Zusammenschlüsse privater Bauherren, die gemeinsam ein Grundstück
erwerben, um darauf – im Rahmen der baurechtlichen Vorschriften – ein nach ihren individuellen Vorstellungen geplantes Mehrfamilienhaus zu errichten. Erfolgreich umgesetzte Projekte
kann man inzwischen in vielen Städten besichtigen, darunter in Freiburg, Tübingen, Hamburg,
Berlin und Potsdam. Die Vorteile von Baugemeinschaften gegenüber konventionellen Bauträgermodellen liegen unter anderem in meist deutlich geringeren Planungs- und Baukosten, der
funktionalen und ästhetischen Vielfalt der entstehenden Gebäude und der hohen Identifikation mit dem jeweiligen Stadtteil. Formen der Förderung und Unterstützung von Seiten der
Stadt umfassen beispielsweise die Gleichbehandlung (oder gar Bevorzugung) bei der Vergabe
von Grundstücken oder Grundstücksoptionen und die anschauliche Zusammenstellung der
Grundzüge der Planung einschließlich der vorhandenen Gestaltungsspielräume und Beteiligungsmöglichkeiten.
In Anbetracht der Größe und Komplexität der Planungsaufgabe ist davon auszugehen, dass die
Nachnutzung des Packhofgeländes jedoch nicht allein von privaten Baugemeinschaften be-
60
werkstelligt werden kann. Es bedarf der Einbeziehung weiterer potenzieller Bauherren und
Investoren. Eine besondere Bedeutung kommt hier den ansässigen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften zu. Diese sind mit den lokalen Verhältnissen vertraut, kennen die
Bedürfnisse ihrer Mieter und verfügen möglicherweise auch über das Interesse und die für ein
Engagement notwendigen Ressourcen. Im weiteren Verfahren sollte unter anderem geklärt
werden, welche Baufelder oder Grundstücke zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen an welche Akteure veräußert oder anderweitig übertragen werden.
Für die erfolgreiche und fristgemäße Umsetzung der Planung ist auch deren Finanzierung von
Bedeutung. Deshalb sollte geprüft werden, inwieweit ein Teil der Bau- und Erschließungskosten durch die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel gedeckt werden kann.
61
5
5.1
Verzeichnisse
Abbildungsverzeichnis
ABBILDUNG 1: VORGEHENSWEISE BEI DER ERARBEITUNG DES STRUKTURKONZEPTES (SCHEMA)........................................6
ABBILDUNG 2: STADTRÄUMLICHE LAGE DES EHEMALIGEN PACKHOFGELÄNDES ..............................................................7
ABBILDUNG 3: FRÜHNEUZEITLICHE STADTSTRUKTUREN.............................................................................................8
ABBILDUNG 4: BAUSTRUKTUREN IN BRANDENBURG AN DER HAVEL UM 1910 ..............................................................9
ABBILDUNG 5: VOLKSWERFT „ERNST THÄLMANN“ IN DEN 1950ER JAHREN .................................................................9
ABBILDUNG 6: AUSSCHNITT AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN DER STADT BRANDENBURG AN DER HAVEL ......................14
ABBILDUNG 7: AUSSCHNITT AUS DEM NUTZUNGSPLAN DER FORTSCHREIBUNG DES STÄDTEBAULICHEN RAHMENPLANS FÜR DAS
SANIERUNGSGEBIET INNENSTADT ...............................................................................................................15
ABBILDUNG 8: STRUKTURPLAN KERNSTADT – NORD VON BRANDENBURG AN DER HAVEL ..............................................18
ABBILDUNG 9: BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN DEN STADTTEILEN VON BRANDENBURG AN DER HAVEL IM VERGLEICH,
2005-2010..........................................................................................................................................19
ABBILDUNG 10: SCHRÄGLUFTBILD DES PACKHOFGELÄNDES AUS RICHTUNG SÜDEN ......................................................21
ABBILDUNG 11: SCHRÄGLUFTBILD DES PACKHOFGELÄNDES AUS RICHTUNG NORDEN ...................................................21
ABBILDUNG 12: BLICK ÜBER DAS PACKHOFGELÄNDE AUF DIE GRÜNDERZEITBEBAUUNG AN DER PACKHOFSTRAßE...............22
ABBILDUNG 13: PROVISORISCHER PARKPLATZ AN DER EICHAMTSTRAßE/PACKHOFSTRAßE .............................................22
ABBILDUNG 14: BLICK AUF DIE BRACHLIEGENDEN GRUNDSTÜCKE AN DER HAUPTSTRAßE IN RICHTUNG SÜDWESTEN...........22
ABBILDUNG 15: GRW-PROJEKTE ZUM AUSBAU DES RADWEGENETZES IN BRANDENBURG AN DER HAVEL ........................23
ABBILDUNG 16: HAUPTSTRAßE BLICKRICHTUNG JAHRTAUSENDBRÜCKE .....................................................................25
ABBILDUNG 17: BLICK IN DIE EICHAMTSTRAßE AUS RICHTUNG PACKHOFSTRAßE ..........................................................25
ABBILDUNG 18: ERSCHLIEßUNG DES PACKHOFGELÄNDES ZWISCHEN DEN HÄUSERN PACKHOFSTRAßE 29-31 UND 32.........25
ABBILDUNG 19: EIGENTUMSVERHÄLTNISSE AUF DEM EHEMALIGEN PACKHOFGELÄNDE .................................................26
ABBILDUNG 20: KARTIERUNG DER ALTLASTEN AUF DEM EHEMALIGEN PACKHOFGELÄNDE..............................................27
ABBILDUNG 21: SIEGERENTWURF IM RAHMEN DES IDEENWETTBEWERBS DER STADTWERKE BRANDENBURG AN DER HAVEL 29
ABBILDUNG 22: KONZEPTENTWURF FÜR DAS BUGA-AUSSTELLUNGSGELÄNDE AUF DEM PACKHOF .................................30
ABBILDUNG 23: ENTWURFSPLANUNG FÜR DEN UFERBEREICH AUF DEM PACKHOFGELÄNDE ...........................................31
ABBILDUNG 24: PLANUNG FÜR DEN SPORTBOOTHAFEN AM PACKHOFUFER ................................................................32
ABBILDUNG 25: SCHEMA POTENZIELLER NUTZUNGSKATEGORIEN..............................................................................35
ABBILDUNG 26: STRUKTURKONZEPT, VERORTUNG UND BEZEICHNUNG DER TEILFLÄCHEN .............................................39
ABBILDUNG 27: STRUKTURKONZEPT FÜR DAS EHEMALIGE PACKHOFGELÄNDE .............................................................41
ABBILDUNGEN 28, 29, 30, 31, 32, 33: GUTE BEISPIELE FÜR VIELFÄLTIGEN WOHNUNGSBAU........................................42
ABBILDUNGEN 34, 35, 36, 37, 38, 39: GUTE BEISPIELE FÜR QUALITÄTVOLLE HALBÖFFENTLICHE BLOCKINNENBEREICHE ....44
ABBILDUNGEN 40 UND 41: DER MIT INTENSIVER BETEILIGUNG AM PLANUNGSPROZESS UMGEBAUTE GARTENPLATZ IN BERLINMITTE ..................................................................................................................................................46
ABBILDUNGEN 42 UND 43: FREIZEITPARK IN BERLIN-NEUKÖLLN, BUSCHKRUGALLEE ....................................................46
ABBILDUNGEN 44, 45, 46, 47, 48, 49: INNERSTÄDTISCHE PARKANLAGE AUF EINER EHEMALIGEN BAHNBRACHE IN BERLIN.46
ABBILDUNGEN 50, 51, 52, 53: GUTE BEISPIELE FÜR FLÄCHENNUTZUNGEN AUS DEM BEREICH FREIZEIT UND NAHERHOLUNG
...........................................................................................................................................................47
ABBILDUNG 54: PLANUNGSVORSCHLAG FÜR DEN TEILBEREICH AN DER HAUPTSTRAßE ..................................................49
ABBILDUNG 55: PLANUNGSVORSCHLAG FÜR DEN TEILBEREICH RUDERCLUB ................................................................51
ABBILDUNG 56: STRUKTURKONZEPT (AUSSCHNITT), ZUORDNUNG RÜCKWÄRTIGER FREIFLÄCHEN PACKHOFSTRAßE 25-28 ..52
ABBILDUNGEN 57, 58, 59, 60: GUTE BEISPIELE FÜR QUALITÄTVOLLE STRAßENRÄUME.................................................53
ABBILDUNGEN 61 UND 62: CAR-SHARING-STELLPLATZ IM STRAßENRAUM UND FAHRRADHAUS .....................................55
62
ABBILDUNG 63: STRUKTURKONZEPT (AUSSCHNITT), NUTZUNG UND ERSCHLIEßUNG DER ARRONDIERUNGSFLÄCHE ............56
ABBILDUNG 64: ENTWICKLUNGSSTUFEN FÜR DIE UMSETZUNG DES STRUKTURKONZEPTES .............................................58
5.2
6
Quellenverzeichnis
•
Arbeitsgruppe für Stadtplanung Jahn – Pfeifer – Suhr für die Stadt Brandenburg an der
Havel (1992): Bericht der Vorbereitenden Untersuchungen für die Innenstadt Brandenburg.
•
Feldtkeller, Andreas (Hrsg.) (2001): Städtebau: Vielfalt und Integration. Neue Konzepte
für den Umgang mit Stadtbrachen. Deutsche Verlags-Anstalt, Stuttgart/München.
•
Herwarth & Holz (2011): Ideenwettbewerb Neuansiedlung Verwaltungssitz Stadtwerke
Brandenburg auf dem Packhofgelände. Auslobung.
•
Stadt Brandenburg an der Havel (Hrsg.) (1996): Städtebaulicher Ideenwettbewerb
Brandenburg-Neustadt, Packhofgelände. Dokumentation.
•
Stadt Brandenburg an der Havel (2002): Sanierungsgebiet Innenstadt. Fortschreibung
städtebaulicher Rahmenplan.
•
Stadt Brandenburg an der Havel (2005): Stellplatzherstellungssatzung.
•
Stadt Brandenburg an der Havel (Hrsg.) (2009): Fortschreibung Stadtumbaustrategie
der Stadt Brandenburg an der Havel.
•
TU Berlin, Fakultät VII (Hrsg.) (2001): Studentischer Ideenwettbewerb Brandenburg.
Türklitz-Preis 2001. Wettbewerbsausschreibung.
•
www.werkstatt-stadt.de (Projekt Tübingen Südstadt).
Anhang: Karten zum konzeptionellen Teil
1.
2.
3.
4.
63
Verortung und Bezeichnung der Teilflächen
Strukturkonzept für das ehemalige Packhofgelände
Planungsvorschlag für den Teilbereich Hauptstraße
Planungsvorschlag für den Teilbereich Ruderclub

Strukturkonzept für das ehemalige Packhofgelände in Brandenburg

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