Immobilienmarkt Deutschland

Deutsche Bank
Ausgabe 09 /2 012
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Immobilienmarkt Deutschland | Wirtschaftsdaten
Wohnimmobilien als Kapitalanlage
Eigenheim
Modernisierung und Deutsche Bank Konditionen
Ausgabe September 2012: Baufinanzierung
Infodienst
Informationen für das Gespräch mit Ihren Mandanten
Immobilienmarkt Deutschland
■ Angesichts
unsicherer Finanzmärkte und
der Eurokrise ist die Nachfrage nach
Wohnimmobilien in Deutschland weiterhin hoch. Gründe dafür sind das günstige Zinsniveau für Baufinanzierungen und
das verbesserte gesamtwirtschaftliche
Umfeld.
Hauspreise in Deutschland antizyklisch
entwickelt. Eine der Ursachen war die
vergleichsweise schwache Entwicklung
der verfügbaren Einkommen.
■ Heute
stellt Deutschland gegenüber
den allgemein überbewerteten Immobilienmärkten eine Ausnahme dar: Hier
blieben die fundamentalen Bewertungsmaßstäbe trotz der Preissteigerungen
in den letzten Jahren nahe historischen
Tiefständen.
■ Im
Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern, wo die Immobilienpreise
in den zurückliegenden 10 Jahren steil
nach oben schnellten, haben sich die
Die wichtigsten Wirtschaftsdaten für Deutschland auf einen Blick
BIP (% ggü. Vorjahr)
■ Da
Deutschland bei Investoren als sicher
gilt und sich den Prognosen der führenden Wirtschaftsinstitute zufolge wirtschaftlich besser als die anderen europäischen Länder auch künftig entwickeln
wird, erwarten die Analysten der Deutschen Bank weitere Preissteigerungen
am deutschen Immobilienmarkt – eine
Entwicklung, die auf kurze Sicht auch
von niedrigen Hypothekenzinsen gestützt wird.
Zinsentwicklung für Baufinanzierung
Q2/12
Q1/12
Q4/11
Q3/11
%
0,50
1,70
1,37
2,58
12
10
Auftragseingänge
IFO Index
Mittelstandsbarometer
Juli 2012
Juni 2012
Mai 2012
April 2012
–
109,9
111,8
111,0
103,2
105,2
106,8
109,8
9,4
10,6
12,7
18,4
Jan. 1991
9,90 %
8
6
4
Mai 1999
5,14 %
2
Leitzinsen (%)
05.07.2012
08.12.2011
03.11.2011
07.07.2011
0,75
1,0
1,25
1,5
Durchschnitt 2012 seit Jahresbeginn
Sollzinsen deutscher Banken –
Wohnbaudarlehen mit 5- bis 10-jähriger Sollzinsbindung
3,6 %
Inflation
2,2 %
Wirtschaftswachstum
0,8 %
Quelle: Deutsche Bank Research
Investoren profitieren vom Zinstief
Die Sollzinsen für langfristiges Baugeld
sind im Vergleich zum Vorjahresdurchschnitt erneut um einen halben Prozentpunkt gesunken. Seit Jahresbeginn lag
der durchschnittliche effektive Jahreszins
deutscher Banken für Baufinanzierungen
mit 5- bis 10-jähriger Sollzinsbindung
bei 3,6 %. Experten der Deutschen Bank
erwarten, dass die Baufinanzierungszinsen
auch im 4. Quartal 2012 auf einem niedrigen
Niveau bleiben. Bauherren und Investoren
profitieren so indirekt von den gedämpften
Aussichten für Wachstum und Inflation.
Da sich mehrere Länder des Euroraums
in einer Rezession befinden, hat die Europäische Zentralbank den Leitzins auf ein
Rekordtief von 0,75 % gesenkt. Für die
deutsche Wirtschaft werden 2012 ein
Wachstum von 0,8 % und eine fallende
Inflations­rate erwartet, die zum Jahres­
ende unter 2 % liegen sollte.
Juni 2012
3,50 %
0
1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012
Durchschnittlicher
effektiver Jahreszins
Jan. 1990–Juni 2012 = 6,21 %
Zinsentwicklung
Quelle: Deutsche Bundesbank
Historisch niedrige
Finanzierungskosten
Seit nunmehr 20 Jahren befinden sich
die Hypothekenzinsen für Darlehen
mit 5- bis 10-jähriger Laufzeit in einem
stabilen Abwärtstrend. Ende der 90erJahre rutschten sie unter ihren langfristigen Durchschnitt. Das derzeit in
der Nähe des historischen Tiefs rangierende Zinsniveau für Baufinanzierungen in Höhe von 3,5 % beflügelt
den Immobilienmarkt in Deutschland.
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Deutsche Bank
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Wohnimmobilien als Kapitalanlage
■ D
ie
Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen bleibt angesichts
der unsicheren Lage an den Finanzmärkten robust. Denn Immobilien
bleiben für viele Anleger eine wichtige
Sachwertanlage.
■ S
eit
2009 haben die Preise für Wohnimmobilien bundesweit zugelegt. Im
Zeitraum von 2009 bis 2011 verteuerten sich Einfamilienhäuser durch-
schnittlich um 4,2 %, Eigentumswohnungen sogar um 5,9 %.
■ B
esonders
begehrt waren Eigentumswohnungen in Großstädten: Hier stiegen die Preise zwischen 2009 und 2011
sogar um fast 8 % – Experten der Deutschen Bank erwarten, dass die Immobilienpreise auch künftig in Städten mit
über 500.000 Einwohnern am stärksten
ansteigen werden.
Anstieg der Preise von Eigentumswohnungen: die deutschen Top 10
Entwicklung von Immobilienpreisen in Europa
■ W
er
in Wohnimmobilien investieren
will, sollte bei der Planung auch die
Nebenkosten im Auge behalten. Denn
laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung
(OECD) betragen die Transaktionskosten (Grund­erwerbsteuer, Maklerkosten,
Notar- und Gerichtskosten) in Deutsch% für den
land durchschnittlich 6,7 Käufer und 1,1 % beim Wiederverkauf.
Vergleich Mietrenditen
und Baufinanzierungszinsen
Wiederverkauf in Euro / m2
IE
ES
FR
IT
%
DE
Index 2000 = 100
600
500
2010
2011 Veränderung
München
2.900
3.300
13,8 %
Dresden
1.450
1.600
10,3 %
Detmold
1.000
1.100
10,0 %
400
Offenbach (Main)
1.500
1.650
10,0 %
300
Regensburg
2.100
2.300
9,5 %
200
Bayreuth
1.100
1.200
9,1 %
Gütersloh (Stadt)
1.100
1.200
9,1 %
Oldenburg
1.100
1.200
9,1 %
Hamburg
2.300
2.500
8,7 %
Wuppertal
1.150
1.250
8,7 %
100
0
2004
2006
2008
2010
2012
Quelle: Deutsche Bank
Quelle: BulwienGesa
Preiskorrektur noch nicht beendet
Wohnungspreise ziehen weiter an
Seit dem Ausbruch der Finanzkrise im
Jahr 2007 weisen zahlreiche Immobilienmärkte eine Korrektur auf. In Irland (IE),
wo die Preissteigerungen zuvor am
stärksten waren, ist der Preisrückgang
am deutlichsten. Weitere starke Preisrückgänge sind in Spanien und in Frankreich zu verzeichnen, wo sich die Preise
im letzten Jahrzehnt mehr als verdoppelt
haben. In der Entwicklung der Immobilienmärkte stellt Deutschland die Ausnahme
dar. „Deshalb scheint der deutsche Immobilienmarkt zusätzlich zu seinem ‚SafeHaven‘-Status in der Eurokrise fundamental gut bewertet zu sein“, urteilen
die Analysten der Deutschen Bank.
Der Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen ist in vielen deutschen Städten
kräftig gestiegen. Das zeigen Analysen
des Marktdatenanbieters BulwienGesa.
Spitzenreiter ist München mit einem
Plus von 13,8 %, gefolgt von Dresden
und Detmold. In einer Reihe von Städten
blieben die Preise dagegen unverändert,
darunter Braunschweig und Görlitz. Mit
einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 650 Euro waren Eigentumswohnungen in Chemnitz am billigsten.
Neue gesetzliche Regelung für offene Immobilienfonds zum 01. Januar 2013
„Eine Alternative zu direkten Immobilien­
investitionen sind offene Immobilienfonds.
Diese Anlageklasse ist während der Finanzkrise in Schwierigkeiten geraten, weil einige
Fonds bis auf weiteres geschlossen und
manche letztlich abgewickelt werden
mussten. Ursache dafür war eher ein
­Liquiditäts- als ein Rentabilitätsproblem.
Vielmehr wollten institutionelle Anleger
wie Versicherungen und Pensionsfonds
ihr Geld kurzfristig abziehen. Doch dafür
reichte die Liquidität nicht aus. Denn
anders als Aktien oder Anleihen können
Immobilien nicht ad hoc verkauft werden.
Die Bundesregierung hat inzwischen
mit neuen gesetzlichen Regelungen auf
die Krise der Branche reagiert. Anleger
müssen ihre Anteile nun mindestens
24 Monate lang halten. Zudem gilt vom
nächsten Jahr an eine Kündigungsfrist
von 12 Monaten. Für Privatanleger gibt es
allerdings eine Ausnahme: Sie können bis
zu 30.000 Euro pro Halbjahr aus offenen
Immobilienfonds abziehen.
12
Jan. 1991
10 9,90 %
8
6
4
Mai 1999
5,14 %
2
Juni 2012
3,50 %
0
1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012
Durchschnittliche effektive Jahreszinsen von Hypothekarkrediten auf
Wohngrundstücke bei mindestens
10-jähriger Sollzinsbindung
Durchschnittliche Mietrenditen von
Wohnimmobilien, in %
* Mietrendite 2011; Schätzung DB Research.
Quellen: BulwienGesa, Deutsche Bank Research
Weniger Eigenkapital nötig
Der durchschnittliche Hypothekenzins
für Darlehen mit mindestens 10-jähriger
Sollzinsbindung ist mittlerweile deutlich
unter die Rendite gesunken, die sich
im Durchschnitt mit der Vermietung
von Wohnimmobilien in Deutschland
erzielen lässt. Investoren müssen nun
weniger Eigenkapital als beispielsweise
in den 90er-Jahren einsetzen, damit
sich eine Immobilie rechnet. Während
die Mietrenditen im bundesweiten
Durchschnitt leicht anstiegen, gehen
sie in vielen Großstädten mittlerweile
zurück. Denn dort ist die Nachfrage
nach Wohnimmobilien besonders hoch,
was wiederum zu steigenden Kaufpreisen führte.
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Eigenheim
■ Trotz
hoher Nachfrage nach Wohnimmobilien und gestiegener Preise kann sich
der Kauf der eigenen Immobilie lohnen.
■ In
■ Neben
■ Während
dem niedrigen Zinsniveau sprechen auch die gestiegenen Mieten für
den Immobilienerwerb.
den vergangenen 5 Jahren kletterten
die Mieten vor allem in den Großstädten
in Deutschland nach oben.
des jüngsten Anstiegs der
Immobilienpreise nahmen auch die
verfügbaren Einkommen zu.
Optimierung in der Baufinanzierung bei Sollzinsbindung und Tilgungshöhe
■ Im
Verhältnis haben sich Häuser und
Wohnungen für die Haushalte deswegen nicht verteuert. Wohnimmobilien
bleiben weiterhin erschwinglich.
Hochrechnung der Mietausgaben
Miete pro Monat
heute
Gesamte Miete
in 30 Jahren*
400 Euro
166.967 Euro
500 Euro
208.709 Euro
600 Euro
250.451 Euro
750 Euro
313.064 Euro
1.000 Euro
417.419 Euro
1.200 Euro
500.902 Euro
1.500 Euro
626.128 Euro
2.000 Euro
834.837 Euro
■ Bei
5 bis 10
Jahre
der Finanzierung einer privaten Immobilie muss die Rückzahlung aus dem Nettoeinkommen bedient werden. Es empfiehlt
sich eine möglichst hohe Tilgung.
■ Bei
einer höheren Tilgung können sogar Zinsvorteile gewährt werden.
■ Grundsätzlich
gilt: Je länger die Sollzinsbindungszeit, desto höher
der Sollzinssatz.
* Rechenbeispiel mit 1 % jährlicher Steigerung.
■ Bei
15 bis 30
Jahre
der Finanzierung einer Firmenimmobilie oder beim Kauf eines
Objektes zur Kapitalanlage sind die Darlehenszinsen steuerlich
absetzbar. Es empfiehlt sich, die Tilgung niedrig zu halten.
einem niedrigen Sollzinssatzniveau kann sich auch für die
Finanzierung einer privaten Immobilie die Sollzinsbindung für
einen langen Zeitraum lohnen – das bietet Kalkulationssicherheit
und kann bei steigenden Sollzinsen viel Geld sparen.
■ Bei
Wer selbstständig ist, hat es wegen eines
im Vergleich zu Angestellten unsicheren
Einkommens häufig schwerer, eine Baufinanzierung zu bekommen. Denn viele
Banken scheuen den erhöhten Prüfungsaufwand. Anders die Deutsche Bank:
Nahezu jedes zweite Immobiliendarlehen
wird an Selbstständige vergeben. Gut
aufbereitete Unterlagen – dazu zählt u. a.
eine Dokumentation der Liquidität – helfen,
die Chancen auf eine Finanzierungszusage
zu erhöhen. Gleiches gilt für einen 2. Kreditnehmer. Zudem sollten Selbstständige
Szenarien für ihre künftige Geschäftsentwicklung entwerfen, um die richtige Sollzinsbindung und Tilgungshöhe wählen zu
können.
Diese Unterlagen sind wichtig für den Antrag einer Baufinanzierung
Zusätzlich zu den Unterlagen über das Immobilienobjekt benötigen
Freiberufler und Selbstständige die folgenden Einkommensunterlagen:
etzter vollständiger Jahresabschluss bzw. letzte Einnahmen3 LÜberschuss-Rechnung
inklusive geschäftlicher Selbstauskunft
Einkommensteuerbescheid/letzte Einkommensteuer­
3 Letzter
erklärung
WA per Jahresende, inklusive Summen- und Saldenliste, ­
B
3 sofern
der letzte vorliegende Jahresabschluss bzw. die
­ in­nahmen-Überschuss-Rechnung inklusive geschäftlicher
E
­Selbstauskunft nicht per 31.12. des Vorjahres ist
3 A ktuelle private Selbstauskunft
Geringe Hypothekenzinsen und steigende
Einkommen kompensieren höhere Hauspreise
Index 2000 = 100
130
120
110
100
90
80
Baufinanzierung für Selbstständige
Erschwinglichkeit von
Wohnimmobilien in Deutschland
Verfügbares Einkommen 129,2
Hauspreise 99,8
70
60
50
40
30
Erschwinglichkeitsindex 39,0
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 2012
Hypothekenzinsen in %
6,7 %
4,8 %
5,1 %
3,5 %
Quelle: OECD, BIZ, Deutsche Bank Research
Wohneigentum wird
immer erschwinglicher
Die Hauspreise in Deutschland stagnierten in den vergangenen 12 Jahren. In der
gleichen Zeit nahmen die verfügbaren
Einkommen zu, während die Bauzinsen
immer weiter sanken. In der Folge wurde
Wohneigentum immer erschwinglicher.
Der Erschwinglichkeitsindex misst die
Preisentwicklung von Neubauwohnungen im Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf. Allerdings
sind starke regionale Abweichungen bei
Hauspreisen und Preissteigerungen zu
beobachten, so die Experten der Deutschen Bank. Dementsprechend ist auch
die Erschwinglichkeit regional unterschiedlich.
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Modernisierung
■ Die
Sollzinsen für Baufinanzierungen
sind günstig wie selten zuvor. Eine gute
Gelegenheit für alle Haus- und Wohnungsbesitzer, über eine anstehende
oder vielleicht aufgeschobene Modernisierung der eigenen 4 Wände nachzudenken.
■ Für
größere Sanierungen empfehlen
sich Modernisierungsdarlehen. Diese
können besichert oder unbesichert sein.
Bei unbesicherten Darlehen fällt die
Grundbucheintragung weg und damit
auch die Notar- oder Grundbuchkosten.
Außerdem kann das Darlehen schnell
zugesagt werden. Darlehen mit Grundbuchabsicherung sind dagegen aufwendiger, dafür aber auch zinsgünstiger.
■ Eine
energetische Modernisierung z. B.
bringt 2 Vorteile: Die Verbrauchskosten
sinken und der Objektwert steigt.
■ Hausbesitzer,
die längerfristig planen,
können für eine spätere Sanierung – beispielsweise einer geerbten Immobilie –
frühzeitig ein Bausparguthaben aufbauen und so mit regelmäßigen Beiträgen
die Grundlage für einen zinsgünstigen
Kredit schaffen. Je nach Einkommen
profitieren Bausparer zusätzlich von
Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmer-Sparzulagen.
■ Unterstützend
können energetische
Sanierungen oder bauliche Modernisierungen auch mit einem KfW-Darlehen finanziert werden. Gefördert werden z. B.
Maßnahmen zur Wärmedämmung oder
die Erneuerung von Heizungsanlagen.
■ Mit
dem Programm „Altersgerecht umbauen“ fördert die KfW außerdem alle
Baumaßnahmen, die Barrieren reduzieren – etwa die Neugestaltung von
Treppen und Zugängen. Neben zinsgünstigen Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen vergibt die KfW auch
direkte Zuschüsse. Um eine KfW-Förderung zu beantragen, müssen sich Immobilienbesitzer direkt an ihre Hausbank
wenden.
■ Für
kleinere Renovierungsvorhaben
reicht dagegen oft ein einfacher Rahmenkredit. Er ist nicht zweckgebunden,
kann schnell zugesagt werden und erfordert keine Besicherung. Allerdings
sind die Sollzinsen üblicherweise höher
als bei einem Hypothekendarlehen.
Übersicht Modernisierungskosten
■
achisolierung
D
100 –200 Euro/m2
alle 10 –15 Jahre
■ Fenster
250 - 4.000 Euro / Stück, alle 20– 40 Jahre
■ Fassade/Vollwärmeschutz
60 –100 Euro / m2
■ Heizung
9.000–14.000 Euro, alle 15 –20 Jahre
■ Küche
7.500–25.000 Euro, alle 10 –15 Jahre
■ Solaranlage
600 –8.000 Euro
■ Sanitäranlagen
5.000–25.000 Euro, alle 10 –15 Jahre
■ Fußböden
15 bis 100 Euro / m2, alle 7–13 Jahre
■ Photovoltaik-Anlage
10.000–20.000 Euro
Die Modernisierungskosten und -zeiträume sind
grundsätzlich abhängig von den individuellen
Gegebenheiten und ggf. neuen Bestimmungen.
Quelle: Deutsche Bank 2012
Deutsche Bank Konditionen
Deutsche Bank BaufinanzierungsKonditionen1, 2
Immobilienkauf:
Wert 350.000 Euro
Finanzierungsanteil
280.000 Euro
Tilgung 2,50 %
Volltilgung
Überreicht durch:
Stand 10. September 2012
Sollzinsbindung
Sollzins
in %
Effektivzins in %
Monatsrate
in Euro
Restschuld
nach Ablauf der
Sollzinsbindung
in Euro
5 Jahre
2,19
2,21
1.094,33
242.874,15
10 Jahre
2,69
2,72
1.210,99
199.581,19
15 Jahre
3,19
3,24
1.327,67
145.315,76
5 Jahre
1,99
2,01
4.906,77
0,00
10 Jahre
2,49
2,52
2.638,30
0,00
15 Jahre
2,99
3,03
1.932,46
0,00
1
usätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Grundschulden an, wie Notarkosten, Kosten der
Z
Sicherheitenbestellung (z. B. Kosten für das Grundbuchamt) sowie Gebäudeversicherung, Bearbeitungsgebühr.
2 Sollten sich die Marktgegebenheiten ändern, werden diese Sonderkonditionen gegebenenfalls angepasst oder beendet.
Bonität vorausgesetzt. Quelle: Deutsche Bank
Deutsche Bank InvestitionsDarlehen Plus
Modellhafte Produktkombination
für gewerbliche Investitionen:
■ 25 %
variabel verzinster Darlehensteil:
veränderlicher Sollzinssatz 1,69 % p. a.,
Sondertilgung möglich
■
75 % festverzinster Darlehensteil:
Sollzinssatz 2,89 % p. a.,
Sollzinsbindung 60 Monate
Stand 10. September 2012
Für beide Darlehensanteile:
Laufzeit
5 Jahre
Tilgungsfreie Zeit
12 Monate
Kombinierter Sollzinssatz
2,59 % p. a.
Auszahlung
100 %
Bonität vorausgesetzt.
Deutsche Bank Privat- und
Geschäftskunden AG
Herrn Max Musterberater
Regionsbeauftragter für
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Musterstraße und Hausnummer
12345 Musterstadt
Telefon: 000 123-4356
E-Mail: vorname.nachname@db.com
Impressum:
Herausgeber:
Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG
Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main
Vorsitzender des Aufsichtsrats: Rainer Neske
Vorstand: Thomas Rodermann (Sprecher), Rainer
Burmester, Guido Heuveldop, Karl von Rohr
Redaktion:
Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG
Fachbereich Beratende Berufe
Heike Römmeler (V. i. S. d. P.), Lars Nagtegaal
www.deutsche-bank.de/steuerberater
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Geschäftskunden AG erlaubt.
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