Mietwertübersicht für Wohnraum

Amt für Bodenmanagement Marburg
Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse
1)
Mietwertübersicht für Wohnraum
für die Landkreise Gießen und Marburg-Biedenkopf
(ohne die Städte Gießen und Marburg)
und für den Lahn-Dill-Kreis mit der Stadt Wetzlar
Stand 2015
1)
Gutachterausschuss für den Bereich des Lahn-Dill-Kreises mit Ausnahme der Stadt Wetzlar
und Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Wetzlar
- Geschäftsstelle: Robert-Koch-Straße 17, 35037 Marburg -
Impressum
Herausgeber:
Amt für Bodenmanagement Marburg
Robert-Koch-Straße 17, 35037 Marburg
Verantwortlich:
Gerhard Lips,
Leiter des Amtes für Bodenmanagement
Marburg
Bearbeitung:
Peter Moos,
Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse
für die Landkreise Gießen und Marburg-Biedenkopf
(ohne die Städte Gießen und Marburg),
für den Lahn-Dill-Kreis und für die Stadt Wetzlar
Kontakte:
Amt für Bodenmanagement Marburg
Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse
Robert-Koch-Straße 17, 35037 Marburg
Herr Moos
Fon 06421 3873 3331
Fax 0611 327605733
Mail: peter.moos@hvbg.hessen.de
Frau Schneider
Fon 06421 3873 3123
Fax 0611 327605734
Mail: anette.schneider@hvbg.hessen.de
Internet:
www.hvbg.hessen.de
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 2 von 18
Inhaltsverzeichnis
Nr.
Abschnitt
1
Vorbemerkungen ...............................................................................................4
1.1
Anlass und Zielsetzung .......................................................................................4
1.2
Veränderungen der Mietwertübersicht 2015 gegenüber 2010 ............................4
1.3
Überblick über die erfassten Wohnungsmieten ..................................................5
1.4
Qualifizierung der erfassten Mieten ....................................................................6
1.5
Hinweise zur Anwendung der Mietwertübersicht .................................................6
2
Mietstufen der Orte ...........................................................................................7
2.1
Landkreis Gießen (ohne Stadt Gießen) ..............................................................7
2.2
Lahn-Dill-Kreis (mit Stadt Wetzlar) ......................................................................9
2.3
Landkreis Marburg-Biedenkopf (ohne Stadt Marburg) ......................................11
2.4
Übersicht der Mietstufen in den Landkreisen ....................................................13
3
Wohnwertbestimmung ...................................................................................14
4
Mietwertübersicht ...........................................................................................15
5
Umrechnungstabelle und Anwendungsbeispiele ........................................16
5.1
Umrechnungsfaktoren „Wohnungsgröße“ .........................................................16
5.2
Anwendungsbeispiele .......................................................................................16
Anlage
Hinweise, Empfehlungen.............................................................................17-18
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite
Seite 3 von 18
1 Vorbemerkungen
1.1
Anlass und Zielsetzung
Für die Gebiete der Gutachterausschüsse, deren Geschäftsstelle beim Amt für Bodenm anagement Marburg eingerichtet ist, wurden in den vergangenen Jahren Mietwertübersic hten
erstellt und veröffentlicht.
Die letzte zusammenfassende Darstellung der Landkreise Gießen und Marburg (ohne die
Universitätsstädte Gießen und Marburg) und des Lahn-Dill-Kreises stammt aus dem Jahr
2010. Die in diesem Bericht enthaltenen Übersichten dienten vielen Interessenten als
brauchbare Orientierungshilfe – zumal bisher weder die Interessenverbände der Mieter/Vermieter noch irgendeine Gemeinde im Untersuchungsgebiet einen Mietspiegel nach §
558 c oder § 558 d BGB aufgestellt haben.
Die bisherige Übersicht aus dem Jahr 2010 hat sich in Aufbau und Handhabung bewährt. In
den Folgejahren bis 2014 haben sich die Mietpreise verändert. Der Bedarf nach einer Aktualisierung stellte sich immer deutlicher heraus.
Die Mietwertübersicht 2015 liegt hiermit vor. Sie wurde aus dem Datenbestand der gesammelten Wohnungsmieten abgeleitet. Zielsetzung ist die Bereitstellung einer brauchbaren Orientierungshilfe. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass ein formgerechter Mietspiegel dadurch nicht ersetzt wird.
1.2
Veränderungen der Mietwertübersicht 2015 gegenüber 2010
Das Mietniveau einer mittleren Wohnung ist von 2010 bis 2014 von 4,81 €/m² auf 5,20 €/m²
angestiegen. Das sind insgesamt 8%.
Ältere und einfache Wohnungen der unteren Mietstufen sind in der Miethöhe etwa gleich
geblieben.
Mietwerte neuerer und besserer Wohnungen sind stärker angestiegen als im Durc hschnitt.
Die Abhängigkeit der Miethöhe von der Wohnflächengröße ist etwas stärker ausgeprägt als
in 2010. Der Anpassungsfaktor für eine 40 m² großen Wohnung liegt aktuell bei 1,12. Im
Jahr 2010 ergab sich ein Anpassungsfaktor von 1,07.
In der Mietwertübersicht 2010 wurde das Gesamtgebiet in 9 Mietstufen eingeteilt.
Die aktuelle Mietwertübersicht 2015 teilt das Gebiet nur noch in 7 Mietstufen ein.
Zum Teilmarkt „Hausmieten“ erfolgt aufgrund der geringen Datenmenge in 201 5 keine Veröffentlichung. Zur Orientierung wird der Hinweis gegeben, dass beim Vergleich eines 120
m² großen vermieteten Einfamilienhauses (EFH) mit einer ebenso großen gleichwertigen
Normalwohnung die „EFH-Miete“ um rd. 7% höher liegt.
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 4 von 18
1.3
Überblick über die erfassten Wohnungsmieten
Insgesamt 2264 qualifiziert erfasste Wohnungsmieten des freifinanzierten Wohnungsbaus konnten für die Auswertung herangezogen werden. Nach einer Ausreißerbereinigung
standen noch 2225 Fälle zur Verfügung. Die registrierten Kaltmieten für „Normalwohnungen“ in Zwei- und Mehrfamilienhäusern verteilen sich wie folgt:
Häufigkeit der Mieten pro Monat
Verteilung der Kaltmieten pro m² Wohnfläche
Verteilung der registrierten Wohnungsgrößen (m²)
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 5 von 18
1.4
Qualifizierung der erfassten Mieten
Die wichtigsten Kriterien für die Erfassung und Auswertung von Wohnungsmieten sind:
- Art der Wohnung: z.B. Wohnung im Mehrfamilienhaus oder gemietetes Einfamilienhaus (nicht dargestellt werden z.B. Dienstwohnungen o.ä.),
- Wohnungsgröße (Wohnfläche, m²),
- Alter, Modernisierungsstand (Baujahr oder Jahr der Modernisierung),
Wohnwert
- Ausstattung (einfach, mittel, gehoben),
- Lage innerhalb des Ortes (mäßig, mittel, gut),
- Mietstufe des Ortes (1 bis 7).
Auswertung und Darstellung der Mieten in der tabellarischen Mietwertübersicht unter Nr. 4
auf Seite 15 beziehen sich auf Normalwohnungen (sog. Familienwohnungen in Zwei- und
Mehrfamilienhäusern).
Angegeben wird der relative Mietwert ohne Nebenkosten, d.h. die monatliche NettoKaltmiete bezogen auf 1 m² Wohnfläche.
Es besteht eine Abhängigkeit zwischen dem Mietwert (pro m²) und der Wohnfläche. Je
größer die Wohnfläche, desto eher geht der Quadratmeterpreis zurück. Je kleiner die Wo hnung, desto mehr erhöht sich der Quadratmeterpreis. Die Mieten in der Übersicht sind alle
auf eine 70 m² große Wohnung bezogen. Ist die zu beurteilende Wohnung größer oder
kleiner als 70 m², so muss der Tabellenwert mit einem Umrechnungsfaktor multipliziert
oder prozentual angepasst werden (siehe Nr. 5.1 auf Seite 16).
Sodann sind neben dem „Alter“ auch „Ausstattung“ und „Lage“ wichtige Kriterien für die
Miethöhe. Diese drei genannten Merkmale werden in dem Begriff „Wohnwert“ zusammengefasst:
guter Wohnwert
=
neuere Wohnung (z.B. 15 Jahre alt),
gehobene Ausstattung,
gute Wohnlage;
mittlerer Wohnwert
=
mittlere Wohnung (z.B. 35 Jahre alt),
mittlere Ausstattung,
mittlere Wohnlage;
einfacher Wohnwert
=
ältere Wohnung (z.B. 55 Jahre alt),
einfache Ausstattung,
mäßige Wohnlage;
Jedem Ort im Untersuchungsgebiet ist eine „Mietstufe“ zugeordnet (1-7).
1.5
Hinweise zur Anwendung der Mietwertübersicht
Zuerst ist die Mietstufe des Ortes aus den Listen unter Nr. 2.1 bis 2.3 (ab Seite 7) zu entnehmen. Dann ist der Wohnwert nach Nr. 3 zu bestimmen (Seite 14).
Aus der tabellarischen Mietwertübersicht (Nr. 4, Seite 15) wird für die jeweilige Mietstufe
unter Berücksichtigung der Wohnwertklasse (Punktzahl) die Vergleichsmiete für eine
70 m² große Wohnung entnommen.
Umrechnungsfaktoren für Wohnungen, die von der Normgröße 70 m² abweichen sind auf
Seite 16 unter Nr. 5.1 zu finden. Beispiele zur Anwendung sind unter Nr. 5.2 abgedruckt. In
der Anlage werden noch weitere Hinweise und Empfehlungen gegeben.
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 6 von 18
2 Mietstufen der Orte
2.1
Landkreis Gießen (ohne Stadt Gießen)
Stadt
Gemeinde
Stadtteil
Ortsteil
Allendorf/Lda. Allendorf/Lda.
Allendorf/Lda.
Climbach
Allendorf/Lda.
Nordeck
Allendorf/Lda.
Winnen
Biebertal
Fellingshausen
Biebertal
Frankenbach
Biebertal
Königsberg
Biebertal
Krumbach
Biebertal
Rodheim-Bieber
Biebertal
Vetzberg
Buseck
Alten-Buseck
Buseck
Beuern
Buseck
Großen-Buseck
Buseck
Oppenrod
Buseck
Trohe
Fernwald
Albach
Fernwald
Annerod
Fernwald
Steinbach
Grünberg
Beltershain
Grünberg
Göbelnrod
Grünberg
Grünberg
Grünberg
Harbach
Grünberg
Klein-Eichen
Grünberg
Lardenbach
Grünberg
Lehnheim
Grünberg
Lumda
Grünberg
Queckborn
Grünberg
Reinhardshain
Grünberg
Stangenrod
Grünberg
Stockhausen
Grünberg
Stockhäuser Hof
Grünberg
Weickartshain
Grünberg
Weitershain
Heuchelheim
Heuchelheim
Heuchelheim
Kinzenbach
Hungen
Bellersheim
Mietstufe
des Ortes
4
3
3
3
5
3
4
3
7
6
7
4
6
3
4
5
6
6
2
2
5
2
2
2
3
2
3
2
2
1
2
2
2
7
7
3
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Stadtteil
Gemeinde Ortsteil
Hungen
Hungen
Hungen
Inheiden
Hungen
Langd
Hungen
Nonnenroth
Hungen
Obbornhofen
Hungen
Rabertshausen I
Hungen
Rodheim-Horloff
Hungen
Steinheim
Hungen
Trais/Horloff
Hungen
Utphe
Hungen
Villingen
Langgöns
Cleeberg
Langgöns
Dornholzhausen
Langgöns
Espa
Langgöns
Lang-Göns
Langgöns
Niederkleen
Langgöns
Oberkleen
Laubach
Altenhain
Laubach
Freienseen
Laubach
Gonterskirchen
Laubach
Laubach
Laubach
Lauter
Laubach
Münster
Laubach
Röthges
Laubach
Ruppertsburg
Laubach
Wetterfeld
Lich
Arnsburg
Lich
Bettenhausen
Lich
Birklar
Lich
Eberstadt
Lich
Langsdorf
Lich
Lich
Lich
Muschenheim
Lich
Nieder-Bessingen
Lich
Ober-Bessingen
Linden
Großen-Linden
Mietstufe
des Ortes
5
5
3
4
3
1
3
3
4
4
4
4
4
4
7
4
4
1
3
2
4
2
3
2
2
3
2
3
3
4
4
7
4
3
3
7
Seite 7 von 18
Mietstufe
des Ortes
Leihgestern
7
Lollar
6
Odenhausen/Lahn
5
Ruttershausen
5
Salzböden
4
Dorf-Güll
4
Garbenteich
5
Grüningen
4
Hausen
5
Holzheim
5
Watzenborn-Stbg.
7
Allertshausen
2
Geilshausen
3
Kesselbach
3
Londorf
3
Odenhausen/Lumda
3
Stadt
Stadtteil
Gemeinde Ortsteil
Stadt
Gemeinde
Stadtteil
Ortsteil
Linden
Rabenau
Rüddingshausen
Reiskirchen
Bersrod
Reiskirchen
Burkhardsfelden
Reiskirchen
Ettingshausen
Reiskirchen
Hattenrod
Reiskirchen
Lindenstruth
Reiskirchen
Reiskirchen
Reiskirchen
Saasen
Reiskirchen
Winnerod
Staufenberg
Daubringen
Staufenberg
Mainzlar
Staufenberg
Staufenberg
Lollar
Lollar
Lollar
Lollar
Pohlheim
Pohlheim
Pohlheim
Pohlheim
Pohlheim
Pohlheim
Rabenau
Rabenau
Rabenau
Rabenau
Rabenau
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Staufenberg Treis/Lumda
Wettenberg
Krofdorf-Gleiberg
Wettenberg
Launsbach
Wettenberg
Wißmar
Mietstufe
des Ortes
2
3
3
3
3
3
5
2
2
5
6
6
4
7
7
7
Seite 8 von 18
2.2
Lahn-Dill-Kreis (mit Stadt Wetzlar)
Stadt
Gemeinde
Aßlar
Aßlar
Aßlar
Aßlar
Aßlar
Aßlar
Aßlar
Bischoffen
Bischoffen
Bischoffen
Bischoffen
Bischoffen
Braunfels
Braunfels
Braunfels
Braunfels
Braunfels
Braunfels
Breitscheid
Breitscheid
Breitscheid
Breitscheid
Breitscheid
Dietzhölztal
Dietzhölztal
Dietzhölztal
Dietzhölztal
Dietzhölztal
Dillenburg
Dillenburg
Dillenburg
Dillenburg
Dillenburg
Dillenburg
Dillenburg
Dillenburg
Driedorf
Driedorf
Driedorf
Driedorf
Mietstufe
des Ortes
Aßlar
6
Bechlingen
3
Berghausen
4
Bermoll
2
Kleinaltenstädten
3
Oberlemp
2
Werdorf
4
Bischoffen
3
Niederweidbach
3
Oberweidbach
2
Roßbach
2
Wilsbach
2
Altenkirchen/B.
2
Bonbaden
3
Braunfels
5
Neukirchen
3
Philippstein
3
Tiefenbach
3
Breitscheid
2
Erdbach
1
Gusternhain
2
Medenbach
2
Rabenscheid
1
Bergebersbach
2
Mandeln
2
Rittershausen
2
Steinbrücken
2
Straßebersbach
3
Dillenburg
4
Donsbach
2
Eibach
2
Frohnhausen
3
Manderbach
3
Nanzenbach
2
Niederscheld
3
Oberscheld
2
Driedorf
2
Heiligenborn
1
Heisterberg
2
Hohenroth
1
Stadtteil
Ortsteil
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Gemeinde
Stadtteil
Ortsteil
Driedorf
Mademühlen
Driedorf
Münchhausen
Driedorf
Roth/D.
Driedorf
Seilhofen
Driedorf
Waldaubach
Ehringshausen Breitenbach
Ehringshausen
Daubhausen
Ehringshausen
Dillheim
Ehringshausen
Dreisbach
Ehringshausen Ehringshausen
Ehringshausen
Greifenthal
Ehringshausen
Katzenfurt
Ehringshausen
Kölschhausen
Ehringshausen
Niederlemp
Eschenburg
Eibelshausen
Eschenburg
Eiershausen
Eschenburg
Hirzenhain
Eschenburg
Roth/E.
Eschenburg
Simmersbach
Eschenburg
Wissenbach
Greifenstein
Allendorf/G.
Greifenstein
Arborn
Greifenstein
Beilstein
Greifenstein
Greifenstein
Greifenstein
Haiern
Greifenstein
Holzhausen (LDK)
Greifenstein
Nenderoth
Greifenstein
Odersberg
Greifenstein
Rodenberg
Greifenstein
Rodenroth
Greifenstein
Ulm
Haiger
Allendorf/H.
Haiger
Dillbrecht
Haiger
Fellerdilln
Haiger
Flammersbach
Haiger
Haiger
Haiger
Haigerseelbach
Haiger
Langenaubach
Haiger
Niederroßbach
Haiger
Oberroßbach
Mietstufe
des Ortes
2
1
2
1
1
2
3
4
2
4
2
3
3
2
3
2
2
2
2
3
2
1
2
2
1
2
1
1
1
1
2
3
2
2
2
4
2
2
2
2
Seite 9 von 18
Stadt
Gemeinde
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Haiger
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Herborn
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hohenahr
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Hüttenberg
Lahnau
Lahnau
Lahnau
Leun
Leun
Leun
Leun
Mittenaar
Mittenaar
Mittenaar
Mittenaar
Mietstufe
des Ortes
Offdilln
2
Rodenbach
2
Sechshelden
3
Steinbach (LDK)
2
Weidelbach
2
Amdorf
1
Burg
3
Guntersdorf
2
Herborn
5
Herbornseelbach
3
Hirschberg
2
Hörbach
3
Merkenbach
3
Schönbach (LDK)
2
Uckersdorf
2
Ahrdt
2
Altenkirchen/H.
2
Erda
3
Großaltenstädten
2
Hohensolms
3
Mudersbach
2
Großrechtenbach
5
Hochelheim
5
Hörnsheim
5
Kleinrechtenbach
5
Reiskirchen (LDK)
4
Vollnkirchen
4
Volpertshausen
4
Weidenhausen
4
Atzbach
6
Dorlar
6
Waldgirmes
6
Biskirchen
2
Bissenberg
2
Leun
3
Stockhausen (LDK)
2
Ballersbach
2
Bellersdorf
2
Bicken
2
Offenbach
2
Stadtteil
Ortsteil
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Stadt
Gemeinde
Stadtteil
Ortsteil
Schöffengrund Laufdorf
Schöffengrund
Niederquembach
Schöffengrund
Niederwetz
Schöffengrund
Oberquembach
Schöffengrund
Oberwetz
Schöffengrund
Schwalbach
Siegbach
Eisemroth
Siegbach
Oberndorf/Sb.
Siegbach
Tringenstein
Siegbach
Übernthal
Siegbach
Wallenfels
Sinn
Edingen
Sinn
Fleisbach
Sinn
Sinn
Solms
Albshausen (LDK)
Solms
Altenberg
Solms
Burgsolms
Solms
Niederbiel
Solms
Oberbiel
Solms
Oberndorf/So.
Waldsolms
Brandoberndorf
Waldsolms
Griedelbach
Waldsolms
Hasselborn
Waldsolms
Kraftsolms
Waldsolms
Kröffelbach
Waldsolms
Weiperfelden
Wetzlar
Blasbach
Wetzlar
Dutenhofen
Wetzlar
Garbenheim
Wetzlar
Hermannstein
Wetzlar
Münchholzhausen
Wetzlar
Nauborn
Wetzlar
Naunheim
Wetzlar
Niedergirmes
Wetzlar
Steindorf
Wetzlar
Wetzlar
Mietstufe
des Ortes
4
2
3
3
3
3
2
1
1
1
1
2
3
3
4
3
4
4
4
4
3
2
3
3
2
3
3
6
5
5
5
6
6
5
5
7
Seite 10 von 18
2.3
Landkreis Marburg-Biedenkopf (ohne Stadt Marburg)
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Amöneburg
Amöneburg
Amöneburg
Erfurtshausen
Amöneburg
Mardorf
Amöneburg
Roßdorf
Amöneburg
Rüdigheim
Angelburg
Frechenhausen
Angelburg
Gönnern
Angelburg
Lixfeld
Bad Endbach
Bad Endbach
Bad Endbach
Bottenhorn
Bad Endbach
Dernbach
Bad Endbach
Günterod
Bad Endbach
Hartenrod
Bad Endbach
Hülshof
Bad Endbach
Schlierbach
Bad Endbach
Wommelshausen
Biedenkopf
Biedenkopf
Biedenkopf
Breidenstein
Biedenkopf
Dexbach
Biedenkopf
Eckelshausen
Biedenkopf
Engelbach
Biedenkopf
Katzenbach
Biedenkopf
Kombach
Biedenkopf
Wallau
Biedenkopf
Weifenbach
Breidenbach
Achenbach
Breidenbach
Breidenbach
Breidenbach
Kleingladenbach
Breidenbach
Niederdieten
Breidenbach
Oberdieten
Breidenbach
Wiesenbach
Breidenbach
Wolzhausen
Cölbe
Bernsdorf
Cölbe
Bürgeln
Cölbe
Cölbe
Cölbe
Reddehausen
Cölbe
Schönstadt
Cölbe
Schwarzenborn
Mietstufe
des Ortes
4
2
3
3
2
1
1
1
2
1
1
1
2
1
2
1
3
2
1
1
1
1
1
2
1
1
2
1
2
1
1
1
1
4
4
2
3
1
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Mietstufe
des Ortes
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Dautphetal
Allendorf am Hohenfels
Dautphetal
Buchenau
Dautphetal
Damshausen
Dautphetal
Dautphe
Dautphetal
Elmshausen
Dautphetal
Friedensdorf
Dautphetal
Herzhausen
Dautphetal
Holzhausen a. H.
Dautphetal
Hommertshausen
Dautphetal
Mornshausen a. D.
Dautphetal
Silberg
Dautphetal
Wolfgruben
Ebsdorfergrund Beltershausen
Ebsdorfergrund
Dreihausen
Ebsdorfergrund
Ebsdorf
Ebsdorfergrund
Hachborn
Ebsdorfergrund
Heskem
Ebsdorfergrund
Ilschhausen
Ebsdorfergrund
Leidenhofen
Ebsdorfergrund
Rauischholzhausen
Ebsdorfergrund
Roßberg
Ebsdorfergrund
Wermertshausen
Ebsdorfergrund
Wittelsberg
Fronhausen
Bellnhausen/Fro.
Fronhausen
Erbenhausen
Fronhausen
Fronhausen
Fronhausen
Hassenhausen
Fronhausen
Holzhausen
Fronhausen
Oberwalgern
Fronhausen
Sichertshausen
Gladenbach
Bellnhausen/Gla.
Gladenbach
Diedenshausen
Gladenbach
Erdhausen
Gladenbach
Friebertshausen
Gladenbach
Frohnhausen b. Gla.
Gladenbach
Gladenbach
Gladenbach
Kehlnbach
Gladenbach
Mornshausen a. S.
1
2
1
2
1
2
1
2
1
1
1
1
3
3
3
3
3
1
3
3
2
2
3
2
1
4
3
1
2
2
1
1
3
2
1
3
1
2
Seite 11 von 18
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Gladenbach
Rachelshausen
Gladenbach
Römershausen
Galdenbach
Rüchenbach
Gladenbach
Runzhausen
Gladenbach
Sinkershausen
Gladenbach
Weidenhausen
Gladenbach
Weitershausen
Kirchhain
Anzefahr
Kirchhain
Betziesdorf
Kirchhain
Burgholz
Kirchhain
Emsdorf
Kirchhain
Großseelheim
Kirchhain
Himmelsberg
Kirchhain
Kirchhain
Kirchhain
Kleinseelheim
Kirchhain
Langenstein
Kirchhain
Niederwald
Kirchhain
Schönbach
Kirchhain
Sindersfeld
Kirchhain
Stausebach
Lahntal
Brungershausen
Lahntal
Caldern
Lahntal
Goßfelden
Lahntal
Göttingen
Lahntal
Kernbach
Lahntal
Sarnau
Lahntal
Sterzhausen
Lohra
Altenvers
Lohra
Damm
Lohra
Kirchvers
Lohra
Lohra
Lohra
Nanz-Willershausen
Lohra
Reimershausen
Lohra
Rodenhausen
Lohra
Rollshausen
Lohra
Seelbach
Lohra
Weipoltshausen
Mietstufe
des Ortes
Münchhausen Münchhausen
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
1
1
1
2
1
2
1
3
3
2
2
4
1
5
2
2
2
3
2
3
1
3
4
2
2
3
4
2
1
2
2
1
1
1
1
1
2
2
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Mietstufe
des Ortes
Münchhausen Niederasphe
Münchhausen
Oberasphe
Münchhausen
Simtshausen
Münchhausen
Wollmar
Neustadt
Mengsberg
Neustadt
Momberg
Neustadt
Neustadt
Neustadt
Speckswinkel
Rauschenberg Albshausen
Rauschenberg
Bracht
Rauschenberg
Ernsthausen
Rauschenberg
Josbach
Rauschenberg
Rauschenberg
Rauschenberg
Schwabendorf
Rauschenberg
Wolfskaute
Stadtallendorf Erksdorf
Stadtallendorf
Hatzbach
Stadtallendorf
Niederklein
Stadtallendorf
Schweinsberg
Stadtallendorf Stadtallendorf
Stadtallendorf
Wolferode
Steffenberg
Niedereisenhausen
Steffenberg
Niederhörlen
Steffenberg
Obereisenhausen
Steffenberg
Oberhörlen
Steffenberg
Quotshausen
Steffenberg
Steinperf
Weimar
Allna
Weimar
Argenstein
Weimar
Kehna
Weimar
Nesselbrunn
Weimar
Niederwalgern
Weimar
Niederweimar
Weimar
Oberweimar
Weimar
Roth
Weimar
Stedebach
Weimar
Weiershausen
Weimar
Wenkbach
1
1
1
1
1
1
3
1
1
1
1
1
2
1
1
2
1
2
2
4
1
2
1
1
1
1
1
2
2
1
1
4
6
3
3
1
1
3
Seite 12 von 18
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Weimar
Wolfshausen
Wetter
Amönau
Wetter
Mellnau
Wetter
Niederwetter
Wetter
Oberndorf
Wetter
Oberrosphe
Wetter
Todenhausen
Wetter
Treisbach
Wetter
Unterrosphe
Wetter
Warzenbach
Wetter
Wetter
2.4
Mietstufe
des Ortes
3
2
1
1
1
2
1
1
1
2
3
Stadt
Stadtteil
Gemeinde
Ortsteil
Wohratal
Halsdorf
Wohratal
Hertingshausen
Wohratal
Langendorf
Wohratal
Wohra
Mietstufe
des Ortes
2
1
1
2
Übersicht der Mietstufen in den Landkreisen
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 13 von 18
3 Wohnwertbestimmung
In den Bereichen „Alter“, „Ausstattung“ und „Lage“ müssen für die zu beurteilende Wohnung Punkte vergeben werden. Beim Merkmal „Alter“ ist in der Regel vom Baujahr ausz ugehen. Bei vollständig modernisierten Wohnungen ist das Jahr der Modernisierung maßgebend. Nachfolgende Tabelle gibt den Rahmen für Einstufung und Punktvergabe der jeweils zu beurteilenden Wohnung. Die Punkte können rechts eingetragen werden.
Merkmal
Alter
Ausstattung
Lage
Wohnwert
Beschreibung
Klassenpunkte
Klasse 1:
Alter/Modernisierungsstand: älter als 45 Jahre,
Baujahr bis 1969;
Klasse 2:
Alter/Modernisierungsstand: älter als 25 bis 45 Jahre, Baujahr bis 1989;
Klasse 3:
Alter/Modernisierungsstand: von 5 bis 25 Jahren,
Baujahr bis 2009;
einfache Ausstattung:
Heizung: Einzelöfen (Öl-, Gas-, Elektrospeicheröfen),
Warmwasser über Boiler oder Durchlauferhitzer,
1 Bad mit WC, Installation auf Putz, teils gefliest,
Fenster mit Einfachverglasung,
einfache Fassade mit geringer Wärmedämmung;
mittlere Ausstattung:
Heizung: Zentralheizung (Standardkessel) mit Warmwasserbereitung,
1 Bad mit Wanne oder Dusche, separates WC,
Installationen unter Putz, gefliest,
Fenster mit Isolierverglasung und Rollläden,
Fassade: mittlere Wärmedämmung;
gehobene Ausstattung:
Heizung: Zentralheizung, sep. Warmwasserspeicher, gute
Regeltechnik,
1 großzügiges Bad mit WC, Wanne, Dusche,
zusätzlich Gäste-WC,
bessere Fenster mit Isolierverglasung, Rollläden,
Fenstertüren zum Balkon,
bessere Fassade mit guter Wärmedämmung;
mäßige Wohnlage:
Wohnlage geprägt durch starken Verkehr, oder Nähe zu
Gewerbe/Industrie/andere Störquellen, oder dicht bebautes Wohnquartier mit beeinträchtigter Belichtung/Besonnung,
Wohnumfeld: z.B. Parkmöglichkeiten eingeschränkt;
mittlere Wohnlage:
durchschnittliche Wohnlage, geringe Beeinträchtigungen,
mittleres Wohnumfeld;
gute Wohnlage:
ruhige Lage, überwiegend nur Anliegerverkehr, aufgelockerte Bebauung, Freiflächen grün angelegt, gute Besonnung, gutes Wohnumfeld;
guter Wohnwert
mittlerer Wohnwert
einfacher Wohnwert
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
=
=
=
9 bis 11 Punkte
6 bis 8 Punkte
3 bis 5 Punkte
Punkte für
Wohnung
1
2
……….
3
1
3
……….
5
1
2
……….
3
Punkte
Summe:
………….
Seite 14 von 18
4 Mietwertübersicht
Miete pro m² Wohnfläche
für eine 70 m² große Wohnung
mit Wohnwert
Mietstufe
des
Ortes
einfach
mittel
gut
3-5 Punkte
6-8 Punkte
9-11 Punkte
Mittelwert pro m²
Mittelwert pro m²
Mittelwert pro m²
von
von
von
bis
3,55 €
1
3,25 €
3,85 €
4,15 €
3,40 €
4,00 €
3,65 €
4,30 €
4,30 €
3,80 €
4,50 €
4,60 €
3,85 €
4,55 €
4,05 €
4,75 €
4,30 €
5,05 €
5,55 €
4,90 €
5,60 €
5,60 €
5,85 €
5,90 €
6,25 €
6,60 €
6,30 €
5,95 €
6,65 €
6,60 €
6,25 €
6,95 €
7,00 €
5,85 €
5,45 €
6,25 €
6,25 €
5,50 €
5,15 €
5,80 €
5,95 €
5,25 €
4,70 €
7
5,30 €
4,85 €
4,40 €
6
5,20 €
5,20 €
4,20 €
5
4,90 €
5,65 €
5,50 €
4,95 €
4,15 €
4
5,05 €
4,60 €
3,95 €
3
4,75 €
bis
5,35 €
4,45 €
3,70 €
2
bis
6,65 €
7,40 €
Mietwertübersicht
2015
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 15 von 18
5 Umrechnungstabelle und Anwendungsbeispiele
5.1
Umrechnungsfaktoren „Wohnungsgröße“
Die Wohnungsgröße kann mit einem Faktor oder prozentual berücksichtigt werden.
Beide Verfahren führen zum gleichen Ergebnis.
Wohnfläche
m²
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
90
100
120
150
200
5.2
Umrechnungsfaktor für
Normalwohnung
1,24
1,19
1,17
1,12
1,10
1,07
1,05
1,03
1,02
1,00
0,99
0,97
0,95
0,93
0,89
0,85
0,80
Zu-/Abschlag für
Normalwohnung
+24%
+19%
+17%
+12%
+10%
+7%
+5%
+3%
+2%
+/- 0
-1%
-3%
-5%
-7%
-11%
-15%
-20%
Anwendungsbeispiele
Beispiel 1: Kreis:
Ort:
Wohnwert:
Mietwertübersicht:
Wohnung:
Beispiel 2: Kreis:
Ort:
Wohnwert:
Mietwertübersicht:
Wohnung:
Landkreis Gießen
Grünberg-Lehnheim hat die Mietstufe 3 (Seite 7)
mittlerer Wohnwert (nach Nr. 3), Beispiel: 7 Punkte
bei Mietstufe 3 und 7 Wohnwertpunkten ergibt
sich ein Tabellenwert (Seite 15) von
4,95 €/m²
Normalwohnung mit 120 m² Wohnfläche (s.o.)
x 0,89
Mietwert = rd. 4,41 €/m²
Lahn-Dill-Kreis
Wetzlar, Kernstadt hat die Mietstufe 7 (Seite 10)
nach Nr. 3, Beispiel: 10 Punkte (gut)
bei Mietstufe 7 und 10 Wohnwertpunkten ergibt
sich ein Tabellenwert (Seite 15) von
7,00 €/m²
Normalwohnung mit 45 m² Wohnfläche (s.o.)
x 1,10
Mietwert = rd. 7,70 €/m²
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Seite 16 von 18
Anlage: Hinweise, Empfehlungen
Ermittlung der Wohnflächen
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 23.11.2003 bestimmt, wie die Wohnfläc he für
geförderte Wohnungen zu berechnen ist. Für frei finanzierte Wohnungen gibt es keine bi ndende Bestimmung. Dennoch wird die Wohnfläche auch in diesen Fällen regelmäßig in e nger Anlehnung an die WoFlV ermittelt.
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich
zu dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Ba lkonen, Loggien und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Kellerräumen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräumen, Speicher, Heizungsräumen und Gar agen.
Die Grundflächen sind nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln (Be ispiel: von Wand zu Wand – nicht von Fußleiste zu Fußleiste).
Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler o.dgl. werden dann nicht in die Wohnfläche einb ezogen, wenn sie höher als 1,5 m sind und eine Grundfläche von mehr als 0,1 m² haben.
Auch Treppen mit über drei Steigungen und Türnischen bleiben außer Betracht.
Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen – oder bis
zum Fußboden herunterreichen und 13 cm oder weniger tief sind – werden nicht berücksichtigt.
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindes tens zwei
Metern sind vollständig anzurechnen. Raumteile von mindestens einem Meter und weniger
als zwei Metern Höhe sind zur Hälfte anzurechnen.
Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche (nach allen Seiten geschlossene Räume) sind zur
Hälfte anzurechnen.
Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu
einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Besondere Umstände
Wohnung ist nicht abgeschlossen
Gefangener Raum oder Durchgangszimmer
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
Abschlag von
monatlicher Gesamtmiete
10-50 %
Abschlag vom
Miet- oder Flächenansatz
des Raumes
10-50 %
Seite 17 von 18
Stellplatzmieten
Stellplatzmieten fallen dort an, wo eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist.
In Gebieten mit freien Parkplätzen im öffentlichen Straßenraum od er auf benachbarten Freiflächen wird es kaum vermietete Stellplätze im Freien geben. In dichter bebauten G ebieten
mit wenigen Parkplätzen ist der Bedarf und damit auch die Nachfrage deutlich h öher. Die
beobachteten Miethöhen für Stellplätze im Freien sind in dicht bebauten Altstadtlagen am
höchsten.
ländlicher Ort
monatlich pro Platz
zentraler Ort
Stadtgebiet
Altstadtgeschäftslage
10,15,20,25,-
Garagenstellplätze
ländlicher Ort
zentraler Ort
Stadtgebiet
15,- bis 25,- €
25,- bis 35,- €
30,- bis 50,- €
Amt für Bodenmanagement Marburg
- Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse -
monatlich pro Platz
bis
bis
bis
bis
20,25,30,50,-
€
€
€
€
Stellplätze im Freien
Seite 18 von 18