metamorphose - Office Group GmbH

AUSGABE 01 // 2015
OFFICE GROUP
MAGAZIN
METAMORPHOSE
Ein Dornröschenschloss im Herzen
von Dresden wird wachgeküsst. Mit
einem zukunftsweisenden Nutzungskonzept.
LERNEN VON DARWIN Auf den Gencode eines Unternehmens kommt es an. Und
selbst der muss sich ändern, damit alles bleiben kann, wie es ist.
DER STRIPPENZIEHER Keiner kann alleine. Deshalb verbindet Volker Knittel Unternehmer,
Persönlichkeiten, Menschen im Rahmen seiner Arbeit für das EWiF.
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OFFICE GROUP MAGAZIN
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EDITORIAL
LERNEN VON DARWIN
Organische Raumplanung als Antwort auf laufende
Veränderungen der Bürokultur. // Seite 4
DER STRIPPENZIEHER
Wie Volker Knittel Unternehmer mit Politik
und Gesellschaft verknüpft. // Seite 14
FERNÖSTLICHE
DENKANSTÖSSE
BERATEN UND VERKAUFT
Büros durch die Entwicklung und Nutzung von praxisnahen Modellen effizienter vermarkten. // Seite 6
THEMEN
HEIMAT EUROPA
Warum man Haustechnik besser als
Prozess statt als Status begreift. // Seite 12
Interview mit dem spanischen Architekten und
Office-Group-Mitarbeiter Miguel Raton. //
Seite 8
Liebe Leserinnen und Leser,
wie entstehen eigentlich Innovationen? Und warum brauchen sie manchmal so lange,
bis sie sich durchsetzen, auch wenn sie für alle nur Vorteile bieten? Zwei Fragen, über
die ich lange nachgedacht habe. Der Keim einer Idee, die zur Innovation werden kann,
ist meist Unzufriedenheit mit dem Vorhandenen. Doch damit eine Idee zu einer Innovation reifen kann, braucht sie jemanden, der sie begeistert vorantreibt und andere damit
infiziert. Dazu muss man aber aus seiner Komfortzone des „Das-wird-schon-immer-sogemacht-!“ ausbrechen und das vermeintliche Risiko des Neuen wagen. Genau darin
sehen wir bei Office Group unsere Aufgabe: im Nachdenken, Durchdenken, Begeistern
und Handeln. Wir haben Freude daran, Lebensarbeitswelten zu revolutionieren. Und
finden dazu immer mehr Mitstreiter und Kunden, die davon auf einer menschlichen und
auf einer finanziellen Ebene profitieren.
In dieser zweiten Ausgabe unseres Magazins finden Sie dazu spannende Beispiele und
Ansichten aus den unterschiedlichsten Perspektiven. Lernen Sie auf den folgenden
Seiten Volker Knittel kennen und die angenehme Art, wie er Unternehmer miteinander
vernetzt. Entdecken Sie mit Stefan Kiss, welchen evolutionären Veränderungen Unternehmen unterworfen sind und wie sich das auf die Bürogestaltung auswirkt. Erfahren
Sie von Gunther Gamst, wie Japaner nachhaltiger planen und bauen als Europäer.
Darüber hinaus finden Sie in dieser Ausgabe hilfreiche Hinweise zur zielgruppengerechten Bürovermarktung, einen Buchtipp, der Ihr Denken auf den Kopf stellen könnte,
ein Interview, das zeigt, wie Europa funktionieren kann und ein Beispiel, wie man
vermeintliche Gegensätze von Arbeiten und Leben vereint.
Viel Spaß und spannende Unterhaltung wünscht Ihnen
METAMORPHOSE
Die Zukunft für ein leer stehendes Haus in
Dresden heißt Hybrid. // Seite 10
Markus Menzinger
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OFFICE GROUP MAGAZIN
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LERNEN
VON DARWIN.
ORGANIC SPACE UND DIE ARBEITSKULTUR DES
UNTERNEHMENS
// Ein Denkanstoß von Stefan Kiss, Senior Workplace Strategist, Haworth
„Survival of the Fittest“ ist wohl eines der am
meisten missverstandenen und fehlinterpretierten Zitate von Charles Darwin
und seiner Evolutionstheorie. Versuchen wir
es mit einer Richtigstellung und wenden es auf die
größten Organismen unserer Zeit an: die Unternehmen. Denn mit „Fittest“ hatte Darwin nicht die physisch stärksten Tiere oder Pflanzen im Sinn, sondern
diejenigen, die sich am besten und schnellsten an neue
Umweltbedingungen anpassen. Dabei geht es nicht um
die einmal erworbene „Angepasstheit“, sondern um
die Flexibilität, sich laufend anzupassen. Konkret:
Hoch spezialisierte, aber nicht flexible Arten
sterben am schnellsten aus, während anpassungsfähige Arten überleben. Ein Blick
in die rote Liste der Naturschutzorganisationen macht das
nur allzu deutlich.
VON DER „MASCHINISTISCHEN“ ZUR
ORGANISCHEN RAUMPLANUNG
BÜROKULTUR ALS SPIEGEL DES GENCODES
EINES UNTERNEHMENS
Office-Projekte beruhen oft auf wohlbegründeten Vermutungen
über die Zukunft. Unabhängig, ob es sich um Wirtschaft oder
Wissenschaft, Gesundheitswesen oder Gastronomie handelt –
die Planung der unterschiedlichen Raumtypen stützt sich auf
Annahmen darüber, wie Arbeitsabläufe und Technologien in
den nächsten fünf bis acht Jahren aussehen könnten. Aufgrund
der Kosten, die mit einer erneuten Umgestaltung der Räume
verbunden wären, bleibt das Ergebnis der anfänglichen Raumplanung über Jahre hinweg unverändert. Aus den prognostizierten Ausgaben für die Zukunft erwächst in der Planungsphase
der Druck, alles am besten gleich und von Anfang an richtig zu
machen. Denn niemand möchte kurz nach Fertigstellung eines
Projekts auf Grund der veränderten Bedingungen neue kostspielige Umbauarbeiten begründen und finanzieren müssen.
Es stellt sich nun die Frage, wie ein „Organic Space“ entwickelt werden kann. Wir denken, dass es wichtig ist, sich mit
übergeordneten Planungsparametern zu beschäftigen und das
Unternehmen aus deren Blickwinkel zu untersuchen. Neben den
bekannten und traditionellen Parametern, die sich überwiegend
mit Fläche, Design und Arbeits-/Prozessanforderungen beschäftigen, stellen wir eine immer wichtiger werdende Frage in den
Mittelpunkt: Was hält das Unternehmen im Innersten zusammen? Wir erkunden Identität und „Körpersprache“ des Unternehmens. Mitarbeiter achten heute zunehmend darauf, ob das
Unternehmen auch das lebt, was es nach außen hin vermittelt.
Das Bedürfnis nach Authentizität greift auch in der Beurteilung
von Arbeitsumgebungen. Und Menschen haben ein sehr gutes
Gespür für echte Statements oder hohle Phrasen.
Dieser konventionelle Ansatz der Raumplanung lässt sich mit einer Maschine vergleichen. In Planungsprojekten, die diesem Ansatz folgen, sind Raum und Einrichtung recht statisch konzipiert,
dafür aber genauestens aufeinander abgestimmt, damit sie in der
vorgedachten oder vorgegebenen Weise auf lange Zeit miteinander funktionieren – ähnlich den Rädern eines Uhrwerks. Diese
Art von Raumplanung hat solange Bestand, bis Veränderungen
notwendig werden. Dann eröffnet sich das Dilemma: Oft sind
Veränderungen durch die enge Abstimmung der einzelnen
Elemente kostspielig und schwierig. Das System erweist sich als
unflexibel. Unbestritten ist, dass dieser statische, „maschinelle“
Ansatz für einige Unternehmen nach wie vor ein gutes Vorgehen
ist, Raum zu organisieren. Zunehmend sind Unternehmen jedoch
darauf angewiesen, schnell und effizient auf häufige Veränderungen zu reagieren.
Neu und wichtig ist, dass sich in diesen Planungsprozess neben
den klassischen Verantwortlichen (Real Estate oder Facility
Management) auch immer stärker die Unternehmenslenker und
Personal-Verantwortlichen (Human Resource Management) einbringen. Durch sie wird eine Landkarte der Unternehmenskultur
entwickelt und Fragen werden beantwortet, wie z.B.: Wofür steht
unser Unternehmen? Wie wollen wir nach innen und nach außen
wahrgenommen werden? Wie wollen wir miteinander umgehen?
Um diesen kulturellen Unternehmenskompass einzustellen,
verwendet Haworth eine Methode, die auf den Forschungsarbeiten von Cameron und Quin basiert. Das „Competing Value
Framework“ hilft dabei zu verstehen, wo sich eine Organisation
heute sieht und wohin sich die Unternehmenskultur bevorzugt
entwickeln soll. Diese Art der Erhebung verschafft Einblicke in
die unterschiedlichen Ebenen der Hierarchien und lässt Abteilungen oder Unternehmensbereiche vergleichbar werden.
PERSPEKTIVENWECHSEL FÜR DEN BLICK AUF DAS
„GROSSE BILD“
Haworth schlägt daher für die Gestaltung, Organisation und den
Erhalt von Raum einen „organischen“ Ansatz vor. Wir betrachten Raum als etwas Lebendiges, das über die Fähigkeit verfügt,
sich in Reaktion auf Umwelteinflüsse zu verändern. Unternehmen, die sich für diesen organischen Ansatz entscheiden und
den Fokus auf den Menschen legen, strukturieren sich innerhalb
flexibler Funktionen (Abteilungen, Arbeitsgruppen) und Räume/
Bereiche, welche sich in Reaktion auf geschäftliche Anforderungen unkompliziert verändern lassen. Zudem beziehen diese
Unternehmen das Feedback aus dem Markt sowie die Bedürfnisse ihrer Kunden in die interne Prozess- und Raumkultur ein.
Diese Anpassungsfähigkeit mit Blick auf die Unternehmensziele
wird durch das Planungsmodell und den Designprozess von Haworth, aber auch durch die individuellen Räume, Strategien und
Technologien des Unternehmens selbst gewährleistet.
Beim organischen Designprozess sparen sowohl der Kunde als
auch der Designer Zeit, da das Planungsmodell mehr Alternativen
und höhere Flexibilität bietet als eine statische Lösung, die alle
künftigen Erfordernisse von Anfang an versucht zu berücksichtigen. Langfristig lassen sich mit einem solchen Ansatz die Kosten
für eine Neuausrichtung der Geschäftsziele und ihre Wirkungen
auf die Unternehmensorganisation und Räume minimieren.
„Es ist wichtiger, sich mit dem kulturellen Selbstverständnis
zu beschäftigen, als zu klären, wie viele Laufmeter Akten am
Arbeitsplatz gelagert werden müssen.“
Stefan Kiss
Wir sind davon überzeugt, dass es heute und in Zukunft wesentlich wichtiger ist, Fragen zu beantworten, die sich mit dem
kulturellen Selbstverständnis beschäftigen, als zu klären, wie
viele Laufmeter Akten am Arbeitsplatz gelagert werden müssen.
Nur im Zusammenspiel mit dem vorhin beschriebenen „OrganicSpace“-Ansatz und der kulturellen Dimension in einer Organisation lassen sich Räume für Menschen, Einsatz von Technologie,
Prozessen und Kollaborations-Ansätze neu denken und eingefahrene, traditionelle Ansätze durchbrechen.
Bemerkenswert fand ich kürzlich einen Vortrag des RealEstate-Chefs eines großen DAX-Unternehmens, der in seiner
Vision über das zukünftige Bürogebäude von einer Art Messehalle gesprochen hat, in der durch eine Art Stage-Design das
jeweilige Setup individuell für Unternehmenseinheiten und
Teams gebaut wird. Eines ist uns allen klar: Die Zukunft im
Büro wird vielfältig und bunt. Denn nichts ist so beständig
wie die Veränderung. Ein Satz, den wohl auch Charles
Darwin unterschreiben würde.
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OFFICE GROUP MAGAZIN
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BERATEN
UND VERKAUFT.
ENTSCHEIDUNGSMODELLE FÜR KOSTENGÜNSTIGERE FLÄCHENVERMARKTUNG
Wer Büroflächen erfolgreich vermieten will, braucht entweder Zeit („Irgendwann wird es schon klappen ...“) oder eine zielführende Strategie. Zeit kostet
bekannterweise Geld. Eine Strategie dagegen angestrengtes Nachdenken. Und
nun raten Sie mal, für welche Option sich viele Vermieter oder Verkäufer entscheiden. Dabei muss man sich für eine Strategie nur ein paar Fragen stellen,
um seine Objektflächen schneller und damit kostengünstiger zu vermarkten.
ZIELGRUPPEN SIND NICHT IDENTISCH MIT
KUNDENGRUPPEN
MEINUNGSBILDNER /
BEEINFLUSSER
Journalisten, Bekannte, Ehepartner
DER IMAGEAUFBAU
Eine der interessantesten Fragen bei der Büroflächenvermarktung ist die nach den Zielgruppen. Und hierbei schießt die
Antwort oft zu kurz. Denn es werden dann zwar Unternehmen
bestimmter Branchen genannt, nicht aber die tatsächlichen
Entscheider (die man meist ohnehin nicht kennt). Vor allem wird
die Entscheidung nicht als Prozess verstanden, in den mehrere
Personen involviert sind. Das erweitert die Kundengruppe der
Entscheider auf die Zielgruppe aller sonstigen am Entscheidungsprozess beteiligten Personen. Und dieser Prozess beginnt
bereits mit der Aufmerksamkeit einer dieser Personen für das
Angebot.
OFFIZIELLE UND INOFFIZIELLE WEGE
DER ENTSCHEIDUNG
BERATER
Kein Mensch trifft wichtige Entscheidungen alleine. Jeder
sichert sich zumindest emotional ab, holt Ratschläge ein oder
bekommt Tipps. Bereits im Vorfeld werden die Angebote im
Bürobereich fast nie vom Entscheider selbst, sondern von einem
Mitarbeiter bzw. einer Mitarbeiterin sondiert. Bei der Entscheidung selbst werden dann Makler mit Suchauftrag bzw. Sach-
ENTSCHEIDER
Steuerberater, Kunden-Makler,
Architekten, interne Berater
BEKANNTHEIT
SYMPATHIE
ERLEBBARKEIT
MITENTSCHEIDER
Partner/oberes Management,
Personalvorstand, Betriebsrat,
Mitarbeiter
verständige (intern oder extern) mit Beratungsauftrag zu Rate
gezogen, mit den Mitarbeitern bzw. dem Betriebsrat diskutiert.
Aber auch das persönliche Umfeld des Entscheiders darf nicht
unterschätzt werden: ob Ehepartner oder Golfclub-Freund, ob
als Tippgeber oder als sehr vertrauenswürdige Berater. Wer
sich nur an potenzielle Mietentscheider wendet, nutzt nicht alle
Möglichkeiten. Deshalb müssen maßgeschneiderte Medien und
Maßnahmen entwickelt werden, die alle am Entscheidungsprozess Beteiligten einbeziehen.
UNTERSCHIEDLICHE ANSPRACHE
DER ZIELGRUPPEN
Einerseits ist bei der richtigen Ansprache die Phase des Prozesses zu beachten. Je weniger die Zielgruppe vom Objekt weiß,
desto wichtiger ist die Aufmerksamkeit. Und dafür braucht man
emotional aufbereitete Aussagen.
Andererseits haben die unterschiedlichen Zielgruppen eine
jeweils unterschiedliche Motivation, mit der sie auf die Entscheidungsfindung einwirken. Auch daran muss man die Form, die
Sprache und die Inhalte der jeweiligen Kommunikationsmittel
und -maßnahmen anpassen.
Das alles klingt zunächst sehr kompliziert, und es stellt sich die
Frage, ob sich der Aufwand dafür auch lohnt. Doch wer einmal
die entgangene Miete und die Leerstandskosten für nur einen
Monat diesem Aufwand gegenüberstellt, der kann sich ausrechnen, dass sich die Beschleunigung der Vermietung oder des
Verkaufs finanziell schnell bezahlt macht. Überdies bietet Office
Group die Vermarktung von gewerblichen Objekten zusammen
mit Immobilienmarketing-Spezialisten über ein erfolgsbasiertes
Bezahlmodell an, bei dem lediglich ein Teil der Kosten vorgestreckt und später auf ein Erfolgshonorar, ähnlich einer Maklerprovision, angerechnet wird.
ÜBER DEN AUTOR:
ARGUMENTE
ABBAU
DER VORURTEILE
MARKETINGMASSNAHMEN
DIREKTMARKETING. EVENTS. FÜHRUNGEN. PRESSEARBEIT. PRÄSENTATIONEN. STUDIEN. SPEZIALBROSCHÜREN. APPS.
Bertram Hennig arbeitet als Berater und CD für „HAUSMARKE“, eine auf Immobilienmarketing spezialisierte
Einheit der BETTER:HEISIG Werbeagentur in München.
Zusammen mit OFFICE GROUP bietet HAUSMARKE
innovative Immobilienprodukte, Kommunikations- und
Vermarktungslösungen an, die eine möglichst effiziente
Vermietung und eine Wertsteigerung der Objekte zum Ziel
haben.
www.hm-hausmarke.de
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OFFICE GROUP MAGAZIN
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BUCHTIPP
HEIMAT EUROPA.
INTERVIEW MIT MIGUEL RATON
ZEITLOSIGKEIT. FORMEN.
Galicia ist eine autonome Region im äußersten Nordwesten von Spanien. Von hier kommt der 32-jährige Architekt
Miguel Raton, der zum Team von Office Group gehört. Wir haben ihn zu seiner Heimat, zu seinem Leben in Bayern
und zu seiner Arbeit befragt.
Von Markus Neuper, Leiter Vermietung bei JOST HULER,
erhielten wir eine besonders wertvolle Empfehlung für
ein Buch, das in keinem Schrank eines Immobilien- und
Architekturbegeisterten fehlen sollte. Und das wir unseren
Leserinnen und Lesern nicht vorenthalten möchten. „Eine
Muster-Sprache“ (engl. Originaltitel: „A Pattern Language“) befasst sich mit dem Gestalten zeitloser Dinge. Wie
der Titel bereits vermuten lässt, gehen der Autor Christopher Alexander und weitere Co-Autoren von der Idee aus,
dass ein ästhetisches Grundgefühl Menschen verbindet wie
eine Ur-Sprache. Das inzwischen in die Jahre gekommene,
aber nach wie vor hochaktuelle Buch liefert über 250 archetypische Muster als „Grammatik“ für diese Sprache. Mit
ihnen als Anregungen lassen sich architektonische Details
ebenso in Form bringen wie ganze Stadtviertel. Zu jedem
der Muster gibt es eine Schilderung des Gestaltungsproblems, eine Diskussion darüber mit einer Illustration und
den gestalterischen Lösungsvorschlag. Wer diese Gestaltungssprache und ihre Grundregeln erst einmal verstanden
hat, ist fasziniert von den Beziehungen gestalteter menschlicher Umgebung und sieht die Welt mit anderen Augen.
OGM: Miguel, woher stammst Du und warum hast Du Deine
Heimat verlassen, um in Deutschland zu arbeiten?
anderen Seite gelten die Deutschen als distanziert. Und es ist
tatsächlich nicht einfach, neue Freunde kennen zu lernen.
OGM: Zu deinem Job hier bei Office Group: Was prägt deine
Arbeitsweise und was kannst Du persönlich hier einbringen?
Miguel: Ich komme aus Galicia, genauer gesagt aus A Coruña,
einer Küstenstadt am Atlantik. Hier habe ich auch Architektur
studiert. Galicia ist vor allem durch den Wallfahrtsort Santiago
de Compostela bekannt. Natürlich war auch die Wirtschaftskrise
in Spanien ein Grund. Aber ich wollte Erfahrungen sammeln,
andere Seiten der Architektur kennenlernen. Und Galicia war
schon immer eine Region der Auswanderer. Das liegt uns wohl
im Blut.
OGM: Was vermisst Du am meisten?
Miguel: Ich arbeite immer mit Sinn. Dafür versuche ich den
Dingen auf den Grund zu gehen, bis ins kleinste Detail, ohne
dabei den Blick für das Große und Ganze zu verlieren. Was mir
bei Office Group gefällt: Es geht nicht um tolle architektonische
Studien, die nie realisiert werden, wie bei Architekturwettbewerben. Es geht darum, flexible Räume und Arbeitswelten zu
schaffen, die ihre Funktion erfüllen und dennoch gemütlich und
angenehm sind. Und ich kann hier von der Idee über den Entwurf bis zur Bauüberwachung alles von A bis Z durchführen. Es
macht Spaß, wenn man sieht, dass die eigenen Konzepte in die
Tat umgesetzt werden. Besonders spannend finde ich, Gebäuden
und Räumen ein neues Leben zu geben. Gebäuden, die vorher
für andere Zwecke gedacht waren und die jetzt oft besser als
vorher genutzt werden können.
OGM: Warum ausgerechnet Deutschland und hier München?
Miguel: Auf meiner Liste standen zunächst Brasilien, Deutschland und Indien. Brasilien hat für mich nach wie vor die
interessanteste Architektur. Und Indien, das war eigentlich nur
wegen eines Architekten. In der Schule hatte ich bereits Deutsch
gelernt. Und meine Cousine lebte bereits in Landshut. Berlin gilt
ja aktuell als die angesagteste Stadt in Europa neben London
und Barcelona. Aber das war mir dann zu hip.
OGM: Hattest Du Vorurteile, was die deutsche Lebens- und
Arbeitskultur angeht? Und haben sie sich bestätigt?
Miguel: Meine Erwartungen waren, dass die Deutschen gut
strukturiert arbeiten, technisch führend sind, pünktlich und
seriös. Das Klischee stimmt. Vor allem hier in Bayern. Auf der
Miguel: Es gibt einen galicischen Begriff, der in etwa das Wort
Heimweh beschreibt: Morriña. Das bedeutet „kleiner Tod“. Aber
das Heimweh hält sich bei mir in Grenzen. Zu meiner Familie
und meinen Freunden habe ich über Skype, What‘s App und
Facebook guten Kontakt. Am meisten vermisse ich das Essen.
Zum Beispiel Polbo á Feira, das ist Krake auf galicische Art,
ganz einfach gekocht und mit Olivenöl und Meersalz serviert.
OGM: Wie sieht es mit bayerischem Essen aus?
Miguel: Da bin ich voll integriert. Ich liebe bayerisches Frühstück mit Weißwurst, Brezeln und Weißbier. Oder Schweinshaxe. Aber, wenn man da eine gegessen hat, dann reicht es wieder
für einen Monat. Doch um ehrlich zu sein: Das österreichische
Essen ist noch vielfältiger und besser.
OGM: Konntest Du einen Unterschied zwischen den Arbeitskulturen Deines Heimatlandes und Deutschlands feststellen?
Miguel: Das ist schwer zu sagen. Ich habe zwar auch in Spanien gearbeitet. Ich kann das allerdings kaum vergleichen, weil
die Arbeit eine ganz andere war und ich nicht weiß, was für
Deutschland typisch ist.
OGM: Vielen Dank, Miguel, für Deine Zeit!
Schlussbemerkung:
Es ist kurz nach Mittag, als ich das Besprechungszimmer mit
Miguel wieder verlasse. Die Mitarbeiter haben sich am Arbeitsplatz und im Couchbereich zu einem kleinen Nickerchen niedergelassen. Lachend meint Miguel dazu: „Siesta. Vielleicht habe
ich doch etwas zu einem Kulturaustausch zwischen Spanien und
Deutschland beigetragen.“
Eine Muster-Sprache
Städte • Gebäude • Konstruktionen
von Hermann Czech
(Herausgeber),
Autoren: Christopher
Alexander, S. Ishikawa,
Murray Silverstein
Löcker Verlag
Format: 13,5 x 20 cm
Leinen mit
Schutzumschlag
1.320 Seiten
€ 108,ISBN 978-3-85409-568-2
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OFFICE GROUP MAGAZIN
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METAMORPHOSE
VOM LEERSTAND ZUM LEBENDIGEN HAUS
IN DRESDEN WÄCHST ZUSAMMEN,
WAS ZUSAMMENGEHÖRT
Der Alltag des modernen Berufstätigen teilt sich in drei räumlich klar voneinander getrennte Bereiche: Arbeitsplatz, privates
Wohnumfeld, öffentlicher Raum. Die Folgen dieser strikten
Teilung sind in den Städten nicht zu übersehen: homogene Einfamilienhaus-Vororte, Supermärkte auf der grünen Wiese, Büros
in den Zentren, verstopfte Straßen zur Rush hour. Mitunter geht
viel Lebenszeit und damit -qualität verloren, um die drei künstlich getrennten Bereiche zu verbinden. In Dresden wird nun ein
ehemaliges Bürogebäude gegenüber dem weltbekannten Zwinger
zu einem Ort, der Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit
zusammenbringt. Das im Dresdner Volksmund auch als „Advanta-Riegel“ bekannte Objekt mit einer Bruttogeschossfläche
von ca. 18.600 Quadratmetern wurde 1999 als reines Büro- und
Geschäftshaus errichtet und steht seit Jahren großflächig leer.
Der Projektentwickler und Sanierungsspezialist „denkmalneu“
hat nun unter dem Motto „Das lebendige Haus“ ein umfangreiches Konzept zur Weiternutzung des Objekts entwickelt.
LEBENSWELTEN ZUM WOHNEN, ARBEITEN
UND FÜR DIE FREIZEIT
Geplant sind neben 107 Appartements auch Penthouses mit
Blick über Dresden, Büros, Einzelhandel und Gastronomie.
Freilich, der Bewohner im Haus am Zwinger wird nicht zwangs-
läufig auch dort arbeiten, und der Einzelhandel im Erdgeschoss
ist auf Laufkundschaft und Frequenz angewiesen. Dafür, dass
das vordergründige Ziel des Mischnutzungskonzeptes, die nachhaltige Belebung des Objekts in bester City-Lage, erreicht wird,
sorgen im „Haus am Zwinger“ deshalb insbesondere die Details.
NEUE IDEEN FÜR ATTRAKTIVE GESCHÄFTE
Zusammen mit Office Group wurden für die Büros drei unterschiedliche Einrichtungs- und Ausstattungslinien entwickelt, die
sich der Corporate Identity des Unternehmens anpassen lassen.
Denn so unterschiedlich die Unternehmenskultur, so unterschiedlich die Anforderungen an die Räumlichkeiten. Auch die
Bedürfnisse der Mitarbeiter nach einer angenehmen Arbeitsatmosphäre kommen im „Haus am Zwinger“ nicht zu kurz. Neben
der zentralen Lage im Herzen von Dresden profitieren auch
sie von den Angeboten im Haus: Erlebnisgastronomie, urbane
Außenbereiche, Geschäfte mit attraktiven Angeboten und die
Parkmöglichkeiten direkt im Haus.
POCKET-APARTMENTS UND PREMIUMPENTHOUSES
Die Wohneinheiten im Objekt sind mit Größen zwischen 26 und
62 Quadratmetern zugeschnitten auf die Nutzung für Business-,
Ferien- oder Langzeitwohnen. Eine feste Mieterzielgruppe gibt
es nicht: Studenten, Geschäftsleute, Best Ager, Dresden-Urlauber. Und natürlich alle, die sich den Luxus eines Penthouses mit
Blick auf den Dresdner Zwinger gönnen wollen. Raumdesign
und optionale Möblierung zeichnen sich durch den Einsatz ehrlicher, charakterstarker Materialien aus. Hinzu kommen Services,
die den Mietern in Kooperation mit dem benachbarten Taschenbergpalais zur Verfügung stehen, so etwa die kostenlose Nutzung des Wellness-Bereichs. Magnet für Bewohner, Besucher
und Passanten sollen die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des
Gebäudes werden. Bislang nur wenig freqentiert, sollen künftig
Kunst an der Fassade, illuminierte Passagen und ausgesuchte
Läden Leben in die Kleine Brüdergasse bringen.
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OFFICE GROUP MAGAZIN
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FERNÖSTLICHE
DENKANSTÖSSE
GEBÄUDE FLEXIBLER PLANEN UND EFFIZIENTER BEWIRTSCHAFTEN
Seit Jahrzehnten werden in Deutschland Gebäude immer nach den gleichen Standards,
meist mit veralteten Technologien geplant. Die Haustechnik ist in vielen Fällen „over
engineered“ bzw. so komplex, dass schon das Regulieren der Temperatur für die Nutzer
zu schwierig ist. Bei der Planung wird weder an den Facility Manager gedacht, der die
Haustechnik hinterher zu händeln hat, noch an den Büromitarbeiter, der seine Wunschtemperatur individuell regeln möchte. Sicherlich werden schon vereinzelt innovative Konzepte, neue Technologien eingesetzt und kompetent geplant. In der täglichen Praxis ist jedoch festzustellen, dass Fachhandwerker häufig aufgrund steigender System-Komplexität
überfordert sind. Blickt man über den europäischen Tellerrand hinaus, zum Beispiel nach
Japan, dann findet man dort ganz andere Herangehensweisen in der Gebäudeplanung,
andere Installationsvarianten und Technologien als die hierzulande üblichen. Die in Japan genutzten Systeme sind in Deutschland auch verfügbar, führen aber nach wie vor ein
„Schattendasein“.
INVESTITIONSKOSTEN IM FOKUS DER DEUTSCHEN
AUSSCHREIBEPRAXIS
DEZENTRALE PLANUNG UND VERSORGUNG
EINZELNER STOCKWERKE
In Deutschland wird in den seltensten Fällen ein Projekt ganzheitlich von Beginn an in Zusammenarbeit mit dem Investor
sowie dem Nutzer geplant und schließlich auch gemeinsam
umgesetzt. Kern der meisten Ausschreibungen sind harte Preisverhandlungen. Einkäufer bzw. Investoren konzentrieren sich
dabei auf die finanzielle Einsparung bei der Anschaffung und
nicht auf eine mögliche Reduzierung der Lebenszykluskosten
durch den Einsatz effizienter Systeme. Diese Betriebskosten hat
letztlich der Mieter zu tragen. Dabei übersteigen je nach Art des
Gebäudes die Kosten im laufenden Betrieb die Investitionskosten um ein Vielfaches, sie sind teilweise viermal so hoch. Im
Zuge der Energiewende und der EU-Klimaschutzziele wird es
für Investoren in Zukunft wichtiger, effiziente Gebäudetechnik
mit erneuerbaren Energien einzusetzen und den Mietern ein
ganzheitliches Lebenszyklus-Kosten-Management anzubieten.
Gerade Mieter von Gewerbeimmobilien werden dies zukünftig
stärker nachfragen, denn das Bewusstsein über die Vorteile
ganzheitlicher Planung und energieeffizienter Systeme zur Senkung der Betriebskosten steigt.
In Japan ist es schon seit Jahrzehnten üblich, so effizient wie
möglich zu bauen und dabei die spätere Nutzung des Gebäudes
sowie die Anforderungen zukünftiger Mieter von Anfang an
im Blick zu haben. Beispielsweise mit Technologien wie der
VRV-Technik, mit der ein Gebäude ganzjährig beheizt, gekühlt
und belüftet werden kann. Mit der Erfindung der VRV-Technologie (VRV = Variable Refrigerant Volume = Variabler Kältemittel-Volumenstrom) in Japan setzte Daikin Anfang der 1980er
Jahre neue Maßstäbe bei der Gebäudeklimatisierung. Die VRV
ist eine Luft-Luft-Wärmepumpe, die die Wärmeenergie der Außenluft zur Beheizung des Gebäudes nutzt. Der Gebäudeeigentümer kann damit vollständig auf ein konventionelles Heizsystem
mit fossilen Brennstoffen verzichten. Mit der VRV-Technologie
kann jede Etage eines Gebäudes dezentral und voll funktionsfähig geplant werden. Da in Daikin-VRV-Systemen zu jeder
Zeit lediglich die Menge an Kältemittel zirkuliert, die gerade
erforderlich ist (daher der Name „Variabler Kältemittel-Volumenstrom“), können in den verschiedenen zu klimatisierenden
Bereichen eines Gebäudes unterschiedliche Einstellungen für
die Klimatisierung vorgenommen werden. Alle angeschlossenen Geräte oder Räume lassen sich unabhängig regeln. Zudem
erlaubt die Verwendung eines Kältemittels anstelle von Wasser
sehr viel kleinere Rohrleitungen.
Daikin verfolgt deshalb einen anderen Ansatz im Planungsprozess. Mit einer engen Zusammenarbeit, Beratung und Abstimmung mit dem Investor und im Idealfall mit dem Mieter schon
zu Beginn der Planungsphase, wird die spätere Umsetzung
enorm erleichtert sowie Bauzeiten und Ausschreibungsphasen
verkürzt. Das alles spart bares Geld und trägt einen erheblichen
Teil zur Effizienz bei.
FÜR EINEN KLIMAWANDEL IM BÜRO
Meist sind Klimaanlagen zu kalt eingestellt und Personen im
Raum werden von der kalten Luft direkt angeblasen. Die Angst,
sich zu erkälten, wächst bei Personen, die direkt im Luftzug
sitzen. Mit der vierten Generation der Daikin-VRV-Wärmepumpe, die mit der innovativen VRT-Technologie (VRT steht
für „Variable Refrigerant Temperature“) ausgestattet ist, ist eine
Klimatisierung ohne lästigen Luftzug garantiert. Die Verdampfungs- bzw. Verflüssigungstemperatur wird im laufenden Betrieb
an den Leistungsbedarf angepasst. So wird die Gesamtleistung
des Systems reguliert und gleichzeitig ein Betrieb im optimalen
Effizienzbereich gewährleistet. Mit dem sehr positiven Effekt,
dass die Ausblastemperaturen automatisch je nach Raumtemperatur angehoben werden und somit unangenehme Zugerscheinungen verschwinden. Dies steigert zusätzlich noch die Effizienz
des Gesamtsystems. Die VRV IV ist auch als Wärmerückgewinnungs-System erhältlich. Dabei wird die Abwärme von den
Innengeräten im Kühlmodus für die Warmwasserbereitung oder
das Heizen anderer Räume genutzt. Im Idealfall kann somit die
Abwärme z.B. einer Technikzentrale/eines Serverraumes innerhalb eines Gebäudes ohne weiteren Energieeinsatz komplett zur
Beheizung der weiteren Räume genutzt werden. Das führt zu
bedeutenden Steigerungen der Energieeffizienz und Senkungen
der CO2-Emissionen. Durch die Nutzung vorhandener Wärmemengen von Rechnern, Beleuchtung, Personen oder Druckern
kann auf fossile Energieträger wie Öl und Gas komplett verzichtet werden.
PRAXISBEISPIEL JAPAN:
UMEDA CENTER BUILDING IN OSAKA
Bei der Planung des 134,5 Meter hohen Bürogebäudes Umeda Center Building waren die Anforderung des Eigentümers
neben Investitionseinsparungen auch niedrige Betriebskosten
und flexibel nutzbare Büroflächen. Daher wurden die einzelnen
Stockwerke von der 4. bis zur 32. Etage, die jeweils 2.110 m2
groß sind, in vier unabhängige Kühl-/Heiz-Zonen unterteilt.
Jede Zone wird von einem VRV-System versorgt, so dass pro
Stockwerk 4 VRV-Systeme dezentral in Betrieb sind. Durch die
dezentrale Anordnung der Außengeräte können die Schächte
kleiner dimensioniert werden. Brandschutzvorschriften lassen
sich so ebenfalls einfacher umsetzen, was auch in diesem Bereich zu Kostenersparnissen führt. Die Frischluftversorgung erfolgt dezentral über kompakte Wärmerückgewinnungseinheiten,
die direkt mit dem Hauptsystem kommunizieren. Durch Wärmeverschiebung auf der jeweiligen Etage wird eine größtmögliche
Effizienz erreicht. Die Untergeschosse sowie die Lobby werden
von einem Kaltwassersystem klimatisiert.
WAS BRINGT DIE ZUKUNFT?
Nach dem Erdbeben 2011 steht Japan vor großen Herausforderungen, um die vorhandene Energie so effizient wie möglich zu
nutzen. Neue Technologien, Denkweisen, Entwicklungen und
Herangehensweisen werden gebraucht, um auch in Zukunft die
Energieversorgung zu sichern. Auch in Deutschland und Europa
sind Effizienz und Energieeinsparung wichtige Themen. Allein
in Gebäuden werden ca. 40 % des deutschen Endenergiebedarfs
verbraucht. Ob die Energiewende gelingt, wird sich also im hohen
Maße im Immobiliensektor entscheiden. Nicht-Wohngebäuden
kommt bei der Energiewende eine wichtige Rolle zu. Denn
obwohl ihr Anteil am gesamten Gebäudebestand nur knapp 10 %
beträgt, entfällt auf sie laut Bundesverband der Deutschen Industrie (BDI) über ein Drittel des Gebäudeenergiebedarfs. Folglich
lässt sich in diesem Bereich besonders viel Energie einsparen.
Hierfür müssen intelligente Lösungsansätze her, die uns helfen,
auf fossile Energieträger zu verzichten und vorhandene Wärmemengen in Gebäuden zu nutzen. Technologien wie die VRV zeigen, dass maximale Energieeffizienz und niedrige Energiekosten
flächendeckend realisierbar sind, da die Technik und das Knowhow schon heute vorhanden, ausgereift und bezahlbar sind. Dies
geht jedoch nur, wenn auch in Deutschland Investoren, Planer,
Architekten, Hersteller, Handwerk, Politik und Endverbraucher an
einem Strang ziehen und Gebäude ganzheitlich betrachten.
ÜBER DAIKIN
Seit 90 Jahren entwickelt und produziert das japanische Unternehmen Daikin hochwertige, energieeffiziente Wärmepumpen
sowie Klimaanlagen für Privatmarkt, Gewerbe und Industrie.
Für den gewerblichen Bereich bietet Daikin Produkte für Normal- und Tiefkühlung sowie Lüftungsanlagen und Kaltwassersätze an. Seit jeher nutzt Daikin die Wärmeenergie der Luft in
seinen Wärmepumpen und Klimaanlagen. Daikin ist in Europa
Marktführer im Bereich der Luft-Wasser-Wärmepumpen und
weltweit der einzige Klimaanlagenhersteller, der alle wichtigen
Komponenten wie Kältemittel, Kompressoren und Elektronik selbst entwickelt und produziert. 2013 wurde Daikin vom
amerikanischen Forbes Magazine unter die 100 innovativsten
Unternehmen der Welt gewählt.
www.daikin.de
ÜBER DEN AUTOR:
Gunther Gamst ist Geschäftsführer der Daikin Airconditioning Germany GmbH.
Für weitergehende Fragen zur ganzheitlichen Herangehensweise bei der Gebäudeplanung
steht er den Lesern unseres Magazins Rede und Antwort:
E-Mail; gamst.g@daikin.de
Telefon: 089 744 27 210
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OFFICE GROUP MAGAZIN
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DER STRIPPENZIEHER.
lücke“ entdeckt: Denn zwischen Familie und Freunden einerseits
und Mitarbeitern andererseits hat der Unternehmer kaum eine
Chance auf Austausch. In beiden genannten Fällen kann er seine
Probleme nicht auf Augenhöhe und mit gegenseitigem Verständnis diskutieren. Deshalb bringt Knittel Geschäftsführer auf einer
sehr persönlichen Ebene und in einem angenehmen Rahmen
zusammen. Fast wie in den Salons der 1920er Jahre verbindet
Knittel die Menschen hinter den Unternehmern. Hier finden sie
die Möglichkeit, von Angesicht zu Angesicht Ideen und Lösungen
auszutauschen, für die man sonst keinen Gesprächspartner mit
offenen Ohren findet. Dabei stellt man schnell fest, dass man das
gleiche exotische Hobby teilt oder im täglichen Geschäftsbetrieb
auf ähnliche fachliche oder menschliche Herausforderungen stößt.
Tipps, aber auch nur Anteilnahme sind dabei das Mindeste, was
Teilnehmer dieser Veranstaltungen für sich mitnehmen können.
Manchmal entstehen daraus sogar echte Freundschaften. Spätestens jetzt platzt meine Vorstellung vom EWiF als Lobbyvereinigung oder rein geschäftlich motivierter Netzwerker-Club wie eine
Seifenblase.
VOLKER KNITTEL – EIN PORTRÄT
Schon der Treffpunkt birgt eine gewisse symbolische
Kraft. Ich bin mit Volker Knittel, dem Vizepräsidenten des
Europäischen Wirtschaftsforums (EWiF) im Café Münchner Freiheit verabredet. Die unternehmerische Freiheit als
Einstiegsthema drängt sich da förmlich auf. Ja, die unternehmerische Freiheit sei ein wichtiges Gut und Grundlage
für ein Zusammenspiel der Menschen in Wirtschaft und
Gesellschaft. Und ja, die unternehmerische Freiheit müsse
laufend verteidigt werden, gegen durchaus wohlgemeinte
Verschlimmbesserungen in Wirtschafts-, Sozial-, Steuer- und Finanzpolitik. Aber auch gegen Neiddiskussionen
und Vorurteile in den Medien. Als Beispiel fällt neben dem
Mindestlohn auch die Diskussion Novelle zur Arbeitsstättenverordnung. Zur Freiheit gehöre aber eben auch die
Verantwortung des Unternehmers und Regeln, die eine
Chancengleichheit für alle Marktteilnehmer ermöglichen.
Dann stellt mir Knittel das EWiF, das sich zusätzlich mit
der Unterzeile „Wir Eigentümerunternehmer“ von Lobbygruppen und Wirtschaftsverbänden abgrenzt, vor.
Das Europäische Wirtschaftsforum ist eine parteiunabhängige
Vereinigung für erfolgreiche kleine und mittlere Unternehmen.
Gegründet 1991 in Brüssel vertritt das EWiF mit den ihm angeschlossenen Verbänden in Deutschland inzwischen ca. 70.000
mittelständische Unternehmer, Selbstständige und Angehörige
der Freien Berufe aus allen Branchen und Regionen Deutschlands. Der immer größeren Bedeutung der Europäischen Union
trägt das EWiF durch die enge Kooperation mit der European
Small Business Alliance (ESBA, Brüssel/London) mit insgesamt
1,2 Millionen Mitgliedern Rechnung.
Dass gerade mittelständische Unternehmen, insbesondere Familienunternehmen oder solche, die vom Eigentümer geführt sind,
in der gesellschaftlichen und politischen Landschaft kaum eine
Stimme haben, differenziert Knittel. Bei Bürgermeistern würden
die Unternehmen mit ihren Anliegen sehr wohl gehört und auch
verstanden. Hier gebe es oft einen direkten Draht für die Sorgen
und Nöte. Gleichzeitig profitierten die Städte und Gemeinden –
über die Gewerbesteuer und die Schaffung von Arbeitsplätzen –
auch von den Unternehmen. Eine klassische Win-Win-Situation.
Je weiter sich die Politik von den Unternehmen auch geografisch
entfernt, desto mehr wächst offensichtlich auch die inhaltliche
Distanz. Bei den Entscheidern im Bundestag, in dem ja schon
aus Zeitgründen kaum bis keine mittelständischen Unternehmer als Abgeordnete vertreten sein können, werden typische
Probleme dieser für die Wirtschaft und die Gesellschaft extrem
wichtigen Gruppe kaum mehr wahrgenommen. Neben der Politik spielen die Medien bei dieser Wahrnehmung eine wichtige
Rolle. Auch hier herrscht eine große Verständnis-Distanz, die
Und als mich Volker Knittel am Schluss fragt, was ich aus dem
Gespräch über seine Arbeit für das EWiF mitnehme, fällt mir die
Antwort leicht: Es ist die zwischenmenschliche Beziehung. Eine
Beziehung, die über alle hehren Ziele hinaus die Basis für die
Zusammenarbeit von Unternehmern und für Unternehmer bildet.
Und die mit viel Mühe aufgebaut wird. Das Gesicht von Volker
Knittel leuchtet kurz auf. Ich glaube, ich habe ihn verstanden.
Für Interessierte gibt es hier mehr zum EWiF: www.ewif.de
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Dies gilt auch für das Einstellen in Intranets sowie geschlossene bzw. nicht jedermann zugängliche Systeme.
bisweilen in einseitiger Darstellung und schlussendlich in einer
Neiddebatte endet, bei der die positiven Aspekte der unternehmerischen Verantwortung, aber auch der Aspekt des unternehmerischen Risikos ausgeblendet werden.
Genau an dieser Stelle setzt Knittel an und trommelt im
Interesse der Mitglieder des EWiF. Er organisiert und steuert
Fachkongresse, Gesprächskreise, Podiumsdiskussionen, Gesetzesinitiativen und für Medien interessante Veranstaltungen, bei
denen als „Lockmittel“ auch immer Prominente aus Politik und
Gesellschaft fungieren. Aber auch, um einmal neue Perspektiven
in eine Debatte zu bringen. Mit der Verleihung internationaler,
nationaler und regionaler Ehrenpreise für Persönlichkeiten, die
sich der Sache des mittelständischen Unternehmertums verdient
gemacht haben, schafft Knittel eine öffentlichkeitswirksame
Bühne für sein Anliegen. Bei den regionalen Preisverleihungen
hat sich zum Beispiel der Bayerische Mittelstandspreis etabliert,
der jeweils unter Schirmherrschaft ranghoher Landespolitiker,
wie dem bayerischen Wirtschaftsminister, durchgeführt wird.
Ich nenne Knittel in unserem Gespräch deshalb einen Netzwerker, er bezeichnet sich selbst als „die gute Spinne im Netz“.
Zugegeben, seine Definition hat etwas. Denn Knittel weiß, wie
man Menschen mit interessanten Themen fängt und hält. Aber
auch, wie man Beziehungen zwischen Persönlichkeiten knüpft,
die eigentlich als Unternehmer einen Status als Einzelkämpfer
pflegen und deren Terminplan ein weitergehendes Engagement
für die Sache des Unternehmertums auf einer höheren Ebene
eigentlich nicht zulässt. Doch auch hier hat Knittel eine „Markt-
Markus Menzinger (Geschäftsführer Office Group und Senator „Wir
Eigentümerunternehmer“), Gerda Hasselfeldt MdB (Vorsitzende der
CSU-Landesgruppe im Deutschen Bundestag) und Volker B. Knittel
(Vizepräsident EWiF) anlässlich der Verleihung des Deutschen
Elite-Mittelstandspreises 2014 am 5.11.2014 in Berlin
OFFICE GROUP UND EWIF
Markus Menzinger, Rainer Brüderle (Bundesminister für Wirtschaft und Technologie a.D.) und
Volker B. Knittel (Vizepräsident EWiF)
Dr. Walter Döring (Präsident EWiF) und Markus Menzinger bei der Ernennung von Markus Menzinger zum Senator („Wir Eigentümerunternehmer“).
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