Jahresbericht 2004/2005

Transcription

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09.01.2006 19:18 Uhr
Seite 2
VdW südwest
Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft e.V.
Wohnen in einem
attraktiven Umfeld
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Das Verbandsgebiet
Sitz der Mitgliedsunternehmen in Hessen und in
Rheinland-Pfalz, Regierungsbezirk RheinhessenPfalz und der ehemalige Regierungsbezirk
Montabaur.
Hofgeismar
Fuldatal
Witzenhausen
Bad Arolsen
Kassel
Korbach
Eschwege
Melsungen
Frankenberg
Hessen
Biedenkopf
Schwalmstadt
Bad Hersfeld
Stadtallendorf
Haiger
Marburg
Dillenburg
Alsfeld
Schlitz
Herborn
Lauterbach
Lollar
Butzbach
Usingen
Schlüchtern
Büdingen
Friedberg
Karben
Bad Homburg
Wächtersbach
Bad Vilbel
Oberursel
Idstein
Bruchköbel
Bad Soden
Erlensee
Bad Schwalbach
Eschborn
Hofheim
Hanau
Maintal
Sulzbach
Kriftel
Mühlheim
Hattersheim
Bad Camberg
VdW südwest
Frankfurt
Lorch
Offenbach
Eltville Wiesbaden
Kelsterbach
Hainburg
Geisenheim
Rüsselsheim Neu-Isenburg
Budenheim
Langen Rodgau
GinsheimMainz Gustavsburg
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Neustadt
Dipl. Architekt Thomas Schüler
Speyer
Edenkoben
Zweibrücken
Germersheim
Pirmasens
Wald-Michelbach
Birkenau
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Fotos:
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des VdW südwest
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Bad Bergzabern
Wörth
Erbach/Odw.
Heppenheim
Lampertheim
Grünstadt
Druck:
SET POINT, Schiff & Kamp GmbH
Kamp-Lintfort
Nidda
Bad Nauheim
Diez
Lahnstein
Fulda
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Limburg
Impressum
Gestaltung:
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Düsseldorf
Laubach
Lich
Langgöns
Hadamar
Rheinland-Pfalz
Buseck
Gießen
Wetzlar
Bericht_2005_8_8
09.01.2006 17:51 Uhr
Seite 2
0 I Jahresbericht I Editorial
Jahresbericht I Editorial
Vom „Dach über dem Kopf“ zum Wohnen
Die Änderungen der Funktionen des Wohnens beschäftigt schon seit Jahrzehnten die Wohnungswirtschaft.
In den ersten Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg stand klar die Versorgung mit dem „Dach über dem Kopf“ im
Mittelpunkt. Inzwischen hat sich dies deutlich geändert. Immer mehr rücken Dienstleistungsangebote rund ums Wohnen
sowie das Wohnumfeld in den Blickpunkt.
Es lässt sich unschwer prognostizieren, dass diese Entwicklungen in den nächsten Jahren noch weiter an Dynamik gewinnen werden. Hierfür spricht nicht zuletzt die demographische Entwicklung. Wenn auch - abhängig von den Annahmen
– die quantitative Entwicklung der Bevölkerung unklar ist, so ist doch unzweifelhaft, dass sich in den nächsten Jahren
die Altersstruktur weiter verschieben wird. Ältere Menschen haben spezifische Wohnbedürfnisse; sie bevorzugen barrierefreies Wohnen in der Wohnung und im Wohnumfeld. Auch die vorhandene Versorgungsinfrastruktur wird ein zunehmend
wichtiges Kriterium.
Die Gestaltung des Wohnumfeldes ist deshalb eine der zentralen Herausforderungen bei der Gestaltung von attraktiven
Angeboten für das Wohnen. Mit der Bilderserie zu Wohnumfeldgestaltungen will dieser Jahresbericht nicht nur diese
Bedeutung unterstreichen, sondern auch einige Ansatzpunkte im Sinne einer beispielhaften Gestaltung des Wohnumfeldes geben.
Durch die Interessenvertretung und die mannigfaltigen Dienstleistungsangebote unseres Verbandes tragen wir den
Anforderungen einer zunehmenden Tätigkeitsvielfalt der Mitglieder Rechnung. Auch in der Themenvielfalt der Fachausschüsse und Arbeitskreise kommt dies zum Ausdruck.
Wir danken allen, die uns in diesem Sinne im vergangenen Jahr Anregungen gegeben haben, und wünschen allen Lesern
eine interessante Lektüre, die einerseits einen Rückblick bietet aber auch interessante Anregungen für die Gestaltung der
Zukunft bereithält!
2
Ihr
Ihr
Dr. Rudolf Ridinger
Dr. Heinz Jürgen Schirduan
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09.01.2006 17:51 Uhr
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Jahresbericht I Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes
einer sozialen und ethnischen Ausgewogenheit in den
Quartieren – praktisch nicht mehr möglich gewesen
wäre. Der Verband hat im Frühjahr des Jahres vor Vertretern der Presse anhand des Beispiels eines Quartiers
verdeutlicht, dass bei Wohnungsunternehmen die Gestaltungsmöglichkeiten einer Wohnungsvergabepolitik
von essentieller Bedeutung sind und in der Praxis auch
durchaus Erfolge sichtbar sind. Hierdurch konnte zu einer Versachlichung der Diskussion beigetragen werden.
Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes
Im letzten Jahr war die Tätigkeit des Verbandes durch
einige Schwerpunktthemen geprägt, die teilweise eine
Reaktion auf Gesetzgebungsvorhaben auf Bundes- und
Länderebene darstellten. Darüber hinaus ist es aber auch
gelungen, eigene Themenschwerpunkte in die öffentliche Diskussion einzubringen.
Aktion Stadt
Ein solches Highlight in der öffentlichen Debatte konnte der VdW südwest mit seiner „Aktion Stadt“ erzielen.
Auftakt hierfür bildete eine Veranstaltung, die im Juni
2005 in Frankfurt stattfand. Diese Veranstaltung stieß
nicht nur in der Wohnungswirtschaft, sondern darüber
hinaus bei anderen immobilienwirtschaftlichen Verbänden, Landeseinrichtungen, in der Kommunalpolitik und
kommunalen Verwaltungen sowie bei diversen Vertretern der gewerblichen Wirtschaft auf Interesse. In den
Medien nahm die Berichterstattung zudem einen breiten Raum ein. Bei dieser Veranstaltung wurde die zunehmende Verflechtung zwischen wohnungswirtschaftlichen Tätigkeitsfeldern und Stadtentwicklungsfragen aus verschiedenen Blickwinkeln thematisiert. Zu
den Referenten zählten unter anderem Staatssekretär
Abeln vom Hessischen Wirtschaftsministerium, die
Frankfurter Oberbürgermeisterin Roth und die Professoren Siebel und Eichener. Zudem erfolgten mehrere
Berichte aus der wohnungswirtschaftlichen Praxis.
Deutlich wurde, dass eine zunehmende Verschiebung
der Wohnungsnachfrage nach einem attraktiven urbanen Umfeld stattfindet und wohl in den nächsten
Jahren noch deutlich zunehmen wird. Ziel der „Aktion
Stadt“ ist die Initiierung von Stadtentwicklungsprozessen in enger Verzahnung von Wohnungspolitik und
Wohnungswirtschaft.
4
Bedarfsgerechter Energiepass
Eine EU-Richtlinie schreibt bis zu Beginn des Jahres
2006 die Einführung der nationalen rechtlichen Grundlagen für einen Energiepass für Neubauten und Gebrauchtimmobilien vor. Inhalte und Gestaltung dieses
Energiepasses werden die Handhabbarkeit dieses Instruments beeinflussen. Ziele sind eine erhöhte Transparenz der „energetischen Qualität“ von Gebäuden und
die Initiierung von Investitionen zur Reduktion des
Energiebedarfs.
Der Verband hat sich bereits früh in die Diskussion um
die Gestaltung dieses Instrumentes eingebracht. So hat
der Verband diversen Experten auf Bundesebene und
aus der Wohnungswirtschaft im Rahmen einer Veranstaltung im Dezember 2004 eine Diskussionsplattform
zur Gestaltung des Passes geboten. Die Veranstaltung
fand ebenfalls in den Medien breite Aufmerksamkeit.
Der VdW südwest hat sich besonders für einen so genannten verbrauchsorientierten Pass ausgesprochen.
Dieser Pass schafft Transparenz, da Wohnungskäufer
und –mieter insbesondere die Aufwendungen für den
Verbrauch interessieren. Zudem ist dieses Verfahren
deutlich günstiger als die aufwendigere Variante der
Erstellung eines bedarfsorientierten Ausweises.
Sicherung der Steuerungsfähigkeit bei der
Wohnungsvergabe
Besondere Schlagzeilen hat im Berichtszeitraum der
Entwurf eines Antidiskriminierungsgesetzes verursacht.
Der Entwurf ging dabei weit über die einschlägigen EUVorgaben hinaus. Für die Wohnungswirtschaft stellte
sich vor allem das Problem, dass eine Steuerung von
Wohnungsvergaben – insbesondere zur Realisierung
Gegen komplexe
Vergleichsmietenverfahren
Bereits seit Jahren werden die Vergleichsmietenverfahren methodisch immer komplexer. Dies wird an den
Mietspiegeln deutlich. So wurde in Frankfurt 2004 ein
neuer Mietspiegel vorgelegt. Der Verband, der in der
Mietspiegelkommission beteiligt war, hat sich vehement gegen diesen Mietspiegel ausgesprochen. Dabei
wurde die Methode angezweifelt und eine nicht nachvollziehbare Zu- und Abschlagsliste kritisiert.
In den lokalen Medien ist die Auseinandersetzung um
den Mietspiegel aufgrund der Kritik des Verbandes seit
nahezu einem Jahr ein Dauerthema. Vom zuständigen
Dezernenten wurde inzwischen zugesagt, dass bei der
nächsten Mietspiegelerstellung auch Vermieterbefragungen stattfinden sollen. Ziel des Verbandes ist eine
baldige Neuerstellung eines sachgerechten Mietspiegels. Hierzu wurde ein Gutachten bei einem ausgewiesenen Statistikexperten in Auftrag gegeben.
Gegen Rauchmelderpflicht
In Hessen wurden durch eine parteiübergreifende Initiative der Einbau und Betrieb von Rauchmeldern im
Rahmen einer Novelle der Landesbauordnung Pflicht.
Problematisiert wurden vom Verband die erheblichen
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Umsetzung
dieser Verpflichtung und die offenen Haftungsrisiken.
Breiten Teilen der Stellungnahme des Verbandes hat
sich auch der hessische Mieterbund angeschlossen.
Letztendlich hat sich der Landtag zwar über die Kritikpunkte hinweggesetzt, gleichwohl wurde in der Behandlung des zuständigen Landtagsausschusses aber auch
die Notwendigkeit der Regelung der offenen Fragen
anerkannt.
Anpassungsbedarf an neues
Gemeindewirtschaftsrecht
Bei der Novelle der Hessischen Gemeindeordnung stand
unter anderem die Einführung einer Subsidiaritätsregelung im Mittelpunkt. Diese führt bei den kommunalen
Wohnungsunternehmen zu einem Anpassungsbedarf.
Bei einer gemeinsamen Veranstaltung des VdW südwest und der Südwestdeutschen Fachakademie im Mai
2005 wurde allerdings klar herausgearbeitet, dass viele
Tätigkeit dem Ausnahmebereich des Sozialwesens zu-
zuordnen sind. Zudem wurden Empfehlungen zur
Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten erarbeitet.
Beitritt zum Bauforum Rheinland-Pfalz
Im Jahr 2005 hat der Verband den Beitritt zum Bauforum Rheinland-Pfalz erklärt. Mit diesem Beitritt wird
die Repräsentanz der Wohnungswirtschaft in dem
Bauforum weiter gestärkt. Das Forum hat die Funktion
eines institutionalisierten „Scharniers“ zwischen
Landespolitik, Bau- und Immobilienwirtschaft. Ein
Tätigkeitsschwerpunkt lag im Berichtsjahr in der
Verbesserung der Informationsgrundlagen über die regionalen Märkte in Rheinland-Pfalz.
Drei-Länder-Büro erfüllt Erwartungen
Das Drei-Länder-Büro in Bonn startete bereits im Mai
2004 seinen Betrieb, damit einen Monat früher als geplant. Ziel des Büros ist die Realisierung von Synergieeffekten durch eine enge Kooperation mit einem anderen Regionalverband. Die Erwartungen wurden im ersten Jahr erfüllt. Dieses Fazit zogen die Verbandsräte
der beiden Verbände in ihrer gemeinsamen Sitzung im
Juni 2005. Dabei zeigte sich, dass die erwarteten
Kosten – sowohl die Kosten zur Errichtung des Büros
als auch die laufenden Kosten – deutlich unterschritten wurden. Die Kooperation findet darüber hinaus
auch überregionale Beachtung. Dies zeigt sich insbesondere an dem vermehrten Interesse aus Kreisen der
saarländischen Wohnungswirtschaft.
Qualitäts- und Effizienzsteigerung in der
Wirtschaftsprüfung
Aufgrund verschärfter gesetzlicher Anforderungen
müssen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Prüfungsverbände einem sogenannten Peer Review unterzogen werden. Ziel ist dabei die weitere Steigerung der
Qualität der Prüfungen. Ausgangspunkt der Prüfung
bildet hierbei der risikoorientierte Prüfungsansatz, um
eine bessere Planung der Personalressourcen zu ermöglichen.
Die Kommunikation der Prüfungsergebnisse für Management und Aufsichtsrat wird für die unternehmerische Praxis, insbesondere auch bei der Aufstellung
der Jahresabschlüsse und Lageberichte, eine zunehmende Rolle spielen. Der Peer Review konnte im Februar 2005 für unsere beiden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften (VdW südwest sowie Domizil-Revisions AG)
erfolgreich abgeschlossen werden. Neben dem Peer
Review stand 2004/2005 die breite Einführung einer
neuen Prüfungssoftware im Mittelpunkt. Dabei verfolgt der VdW südwest bereits seit Jahren einen Ansatz,
dem sich im Berichtsjahr auch zahlreiche Verbände aus
der Familie des GdW angeschlossen haben, um Effizienzsteigerung in der Berichterstattung von Jahresabschlussprüfungen zu erreichen.
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09.01.2006 17:51 Uhr
Seite 6
Jahresbericht I Inhalt
6
3
Editorial
4
Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes
6
Inhalt
8
Wohnungs- und Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen
8
Politische Rahmenbedingungen
11
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
12
Steuerliche Rahmenbedingungen
15
Rechtliche Rahmenbedingungen
19
Rahmenbedingungen in Hessen
22
Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz
24
Medienecho
28
Aus der Arbeit des Verbandes
28
Einrichtung des Drei-Länder-Büros
29
Interessenvertretung
30
Veranstaltungen
32
Weitere Aktivitäten
35
Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen
38
Gremien des Verbandes
38
Mitgliederversammlung
38
Verbandsrat
39
Fachausschüsse
42
Gremien der Arbeitsgemeinschaft Rheinland-Pfalz
44
Statistik des Wohnens
44
Wohnungswirtschaft in Zahlen
48
Betriebsvergleich
50
Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse
7
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Seite 8
Jahresbericht I Rahmenbedingungen
Eigenheimzulage
Die Förderung im Rahmen der Eigenheimzulage wurde bereits für 2004 eingeschränkt, der Zeitraum ab
Mitte 2004 war darüber hinaus von besonderer Unsicherheit über die Zukunft dieser Fördermaßnahme
gekennzeichnet. Seit Ablehnung der Abschaffung
durch den Bundesrat am 26. November 2004 liegt die
Entscheidung der Zukunft der Eigenheimförderung im
Vermittlungsausschuss. Dieser hat die Beratung über
mehrere anberaumte Sitzungstermine vertagt.
Wohnungs- und
Immobilienwirtschaftliche
Rahmenbedingungen
Durch die politischen, wirtschaftlichen und rechtlichen
Rahmenbedingungen wurden in den Jahren 2004 und
2005 die Potenziale wohnungswirtschaftlicher Entwicklungen wiederum grundlegend beeinflusst. Dabei wurde der Einfluss europarechtlicher Vorgaben überaus
deutlich spürbar. Ein mögliches Überschreiten europarechtlicher Rahmenregelungen durch nationale Rechtsetzungen zog sich als Diskussionsfeld durch mehrere
Gesetzesvorhaben. Dabei konnten durch die interessenpolitische Arbeit der wohnungswirtschaftlichen Verbände auf europäischer, Bundes- und Länderebene einige Verbesserungen gegenüber den ursprünglichen
Gesetzesentwürfen erreicht werden. Bei einigen Themen sind die Gesetzesvorhaben vorläufig gestoppt,
sodass die Entwicklungen in diesen Gebieten eine
weitere intensive interessenpolitische Betätigung der
Verbände erfordern.
Politische Rahmenbedingungen
Stadtumbau West
Im Baugesetzbuch des Bundes (BauGB) ist der Stadtumbau seit Juni 2004 als strategische Daueraufgabe
für das gesamte Bundesgebiet gesetzlich verankert.
Es setzt auf kooperative, im Konsens gefundene Vereinbarungen und Verträge zwischen Akteuren und
Trägern des Stadtumbauprozesses. Im Jahr 2004 stellte die Bundesregierung erstmals für den Stadtumbau
West Bundesfinanzhilfen in Höhe von 40 Millionen
8
EURO bereit. Bis 2009 soll der Betrag auf jährlich
rund 86 Millionen EURO ansteigen. Der Bund beteiligt
sich am Stadtumbau West mit einem Drittel der förderfähigen Kosten (Art. 104a Abs. 4 GG). Die Kofinanzierung erfolgt zu je einem Drittel durch Länder und
Kommunen. Stadtumbau ist mehr und komplexer als
eine einfache Antwort auf Leerstandszahlen. Stadtumbau in den alten Ländern muss inhaltlich und
fördertechnisch Antwort geben auf die Bewältigung
der Folgen des demographischen Wandels und des
Strukturwandels. Die Zukunft des Stadtumbaus war
auch eines der zentralen Themen der Strategiediskussion innerhalb des GdW im Jahr 2004. In die Entschließung des GdW-Verbandstages am 21. Oktober 2004
„Für eine neue Partnerschaft – Positionen und Forderungen des GdW zum Stadtumbau“ sind auch Anregungen der beiden Regionalverbände VdW südwest
und VdW Rheinland Westfalen zur Ausgestaltung des
Programmes Stadtumbau West mit starken wohnungswirtschaftlichen Akzenten eingegangen.
Der offizielle Start des Stadtumbau West in Hessen
erfolgte am 29. April 2005 mit der Vorstellung des
Programmes „Stadtumbau in Hessen“. Die Bewerbungsfrist für die Kommunen läuft bis zum 15. Juli
2005. Auch in Rheinland-Pfalz zählt Stadtumbau als
landesspezifischer Programmteil zum Programm der
Städtebaulichen Erneuerung. Im Jahresprogramm
2005 sieht Rheinland-Pfalz für diesen Programmteil
eine Förderung von 13 Maßnahmen vor.
Der GdW und die Regionalverbände fordern im Falle
einer Abschaffung der Eigenheimzulage, relevante
Teile der eingesparten Finanzmittel aus der Eigenheimzulage für die Entwicklung der Städte und des Wohnens zu sichern. Zudem muss die Wohnimmobilie, so
eine weitere zentrale Forderung, als gleichberechtigte
Anlageform in die staatlich geförderte Altersvorsorge
integriert werden.
Hartz IV / Arbeitslosengeld II
Der Bundesrat hat am 9. Juli 2004 den Weg für die
Einführung des neuen Arbeitslosengeldes II – Hartz IV
– zum 1. Januar 2005 freigemacht. Mit dem ALG II
werden künftig Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen übernommen, soweit sie angemessen sind. Anspruch auf
Wohngeld besteht daneben nicht mehr.
Diskussionen über die Hartz IV-Regelungen für Langzeitarbeitslose haben auch bei den Wohnungsunternehmen und Mietern Verunsicherungen ausgelöst.
Befürchtet wurden massive Umzugsketten und die Begünstigung von Ghettobildungen. Doch waren seriöse
Schätzungen über die Zahl derer, die umziehen müssen, zumindest bis Mitte 2005 nicht möglich. Allerdings zeichnet sich eine zunehmende Nachfrage nach
preisgünstigem Wohnraum ab.
Antidiskriminierungsgesetz
Die Koalitionsfraktionen SPD und Bündnis 90/Die
Grünen haben am 15. Dezember 2004 den Entwurf
eines Gesetzes zur Umsetzung von drei europäischen
Antidiskriminierungsrichtlinien vorgestellt. Das Antidiskriminierungsgesetz dient dem Ziel, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder der ethnischen
Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der
sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen.
Problematisch am geplanten Antidiskriminierungsgesetz ist insbesondere die beabsichtigte Einbeziehung
von Vermietungsvorgängen und die Umkehr der Beweislast: Das Wohnungsunternehmen muss gegebenenfalls beweisen, dass ein Bewerber für eine Wohnung nicht aus einem der oben genannten Gründe
diskriminiert wurde. Hieraus resultiert ein hoher Verwaltungsaufwand für die Wohnungsunternehmen.
Da eine bewusste Mieterauswahl dem Grunde nach
eine Diskriminierung bestimmter Gruppen mit sich
bringt, gefährdet das Gesetz in der geplanten Form
eine Belegungssteuerung durch Wohnungsunternehmen, um funktionierende Nachbarschaften und den
sozialen Frieden in Quartieren zu erhalten und zu
stärken. Das Gesetz ist vom Bundestag mit Koalitionsmehrheit am 17. Juni 2005 beschlossen worden. Der
Bundesrat hat es danach in den Vermittlungsausschuss verwiesen.
Einführung von Energieausweisen
Die Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden mit dem Feldversuch
der Deutschen Energieagentur (dena) hat für große
Aufregung in der Wohnungswirtschaft gesorgt.
Die Richtlinie fordert die Mitgliedsstaaten auf, bis
zum 4. Januar 2006 Vorkehrungen zu treffen, dass für
jedes Gebäude bei der Erstellung, beim Verkauf und
bei der Vermietung ein Ausweis vorgelegt werden
kann, der Auskunft gibt über die Energieeffizienz des
Gebäudes. Seitdem findet eine Diskussion über die
Einführung von bedarfsorientierten und/oder
verbrauchsorientierten Ausweisen statt.
Nach Auffassung der Wohnungswirtschaft geht ein
bedarfsorientierter Ausweis völlig an den Interessen
der Mieter vorbei. Mieter interessiert, wie hoch der
Verbrauch ist, um eine Größe für die zu erwartenden
Kosten der Heizung zu bekommen. Zudem hat ein
Feldversuch gezeigt, dass der theoretisch errechnete
Wert des Energiebedarfs in der Regel mit dem tatsächlichen Verbrauch nur wenig gemein hat. Als „Abfallprodukt“ der jährlichen Heizkostenabrechnung kann
der verbrauchsorientierte Ausweis erheblich preiswerter sein als ein mit einem mehr oder weniger aufwendigen Verfahren berechneter bedarfsorientierter
Energieausweis.
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09.01.2006 17:51 Uhr
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Vorbereitung einer Novelle des
Genossenschaftsgesetzes
Bereits seit Jahren wird eine Novelle des Genossenschaftsgesetzes diskutiert. Die Vorschläge reichen von
der Aufnahme der Förderung „kultureller und sozialer
Belange“ in § 1 über eine Absenkung von sieben auf
fünf Gründungsmitglieder, der Zulässigkeit von Sacheinlagen bei Genossenschaften, deren Mitglieder zu
mindestens drei Viertel Unternehmer gem. § 14 BGB
sind und die Mitgliedschaft in ihrer Eigenschaft als
Unternehmer halten, bis zur Verlängerung der Kündigungsfrist, die als Kann-Bestimmung auf maximal
zehn Jahre ausgedehnt werden kann.
Im September 2004 haben die genossenschaftlichen
Verbände des Freien Ausschusses Vorschläge zur Novellierung des Genossenschaftsgesetzes in einer gemeinsamen Eingabe dem Bundesministerium für Justiz
(BMJ) übersandt.
Empfehlungen der Expertenkommission
„Wohnungsgenossenschaften“
Zur Umsetzung der Empfehlungen der Expertenkommission „Wohnungsgenossenschaften“ der Bundesregierung sind im Rahmen des ExWoSt-Programmes
(Experimenteller Wohnungs- und Städebau) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zwei Forschungsprojekte gestartet worden:
• Am 17. März 2005 wurde das Forschungsprogramm
zum Thema „Altersvorsorge und Wohnungsgenossenschaften“ und
• am 12. Mai 2005 wurde das Forschungsprogramm
zum Thema „Entwicklungspotenziale von Wohnungsgenossenschaften“
durch Auftaktveranstaltungen im Bundesministerium
in Berlin auf den Weg gebracht.
Energiewirtschaftsgesetz
Auf Bundesebene erfolgte im Berichtszeitraum die
Novellierung des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG),
mit dem eine Regulierung des Strom- und Gasmarktes die Entwicklung von Energiepreisen beeinflussen soll. Der GdW plädierte für eine Verschärfung des
Gesetzes der Bundesregierung in wesentlichen Punkten und nahm im Rahmen seiner Interessenvertretung Stellung in der politischen Auseinandersetzung,
unter anderem mit einer gemeinsamen Stellungnahme
mit weiteren Verbänden an das Bundesministerium
für Wirtschaft und Arbeit (BMWA). Die Regionalverbände haben diese Position auf Länderebene unterstützt. Das neue EnWG ist zum 1. Juli 2005 in Kraft
getreten. Die Bundesnetzagentur nimmt ihre Arbeit
auf und muss die Gebühren, die die 1.700 Strom-und
Gasnetzbetreiber in Deutschland für die Durchleitung
von Strom fremder Anbieter verlangen, genehmigen.
Geplantes Radonschutzgesetz
Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und
Reaktorsicherheit bereitet ein Radonschutzgesetz vor,
mit dem als Ergänzung des Strahlenschutzvorsorgegesetzes Schutzvorkehrungen gegen das Edelgas Radon
für Neu- und Altbauten eingeführt werden sollen.
Das Bundesministerium versandte den angekündigten
Entwurf eines Gesetzes „zum Schutz vor Radon beim
Aufenthalt in Gebäuden (Radonschutzgesetz)“ nebst
Begründung am 22. März 2005 an Verbände und Fachkreise mit der Bitte, Stellung zu nehmen.
In seiner Stellungnahme erklärte der GdW, dass der
Schutz vor Radonkonzentrationen nicht durch ein
Bundesgesetz zu regeln sei. Sachgerechter und wirkungsvoller seien, auch nach den einschlägigen
wissenschaftlichen Erkenntnissen, Aufklärung und
Informationen sowie freiwillige Untersuchungen,
Vermeidungs- und Sanierungsmaßnahmen. Zudem
wird ein erheblicher Kostenschub befürchtet, wenn
flächendeckend nachgewiesen werden muss, dass die
Radonaktivitätskonzentrationen in der Bodenluft am
Standort und die angegebenen Radonzielwerte im
Gebäude nicht überschritten werden. Diese Mehrkos-
10
ten können faktisch nicht über die Mieten an die
Mieter durchgereicht werden. Das Vorhaben der Bundesregierung, drei Viertel der Fläche der Bundesrepublik quasi zum Radon-Verdachtsgebiet zu erklären,
steht zudem in keinem Verhältnis zum Gefährdungspotenzial.
Anti-Graffiti-Gesetz
Nach Schätzung des Deutschen Städtetages und der
Bundesländer entstehen für die Beseitigung von illegalen Farbsprühereien an privaten und öffentlichen
Gebäuden und Gegenständen Kosten von jährlich 500
Millionen EURO. Die Deutsche Bahn musste allein im
vergangenen Jahr für die Säuberung von rund 50.000
besprühten Zügen 25 Millionen EURO aufwenden.
Graffiti kann als Sachbeschädigung geahndet werden.
Strafbar waren Farbsprühereien aber bislang nur dann,
wenn die Bausubstanz stark beschädigt worden ist.
Deshalb wird seit Jahren von Hauseigentümern, Verbänden und Politikern immer wieder gefordert, Sprayer schärfer zu bestrafen. Seit fast drei Jahren lag dem
Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages der
Entwurf eines Anti-Graffiti-Gesetzes vor. Bundestag
und Bundesrat haben einem neuen Gesetz
zugestimmt, wonach die Veränderung des
Erscheinungsbildes oder der Form der Fläche strafbar
ist, solange der Besitzer nicht eine Erlaubnis erteilt.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
sind durch strukturelle Probleme geprägt. Aus wohnungs- und immobilienwirtschaftlicher Sicht ragt lediglich das inzwischen schon dauerhaft niedrige Zinsniveau positiv heraus.
Konjunktur
Die Expansion der Weltwirtschaft hat sich im Jahr
2004 abgeschwächt. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen für den Euro-Raum mit
einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 1,4 %.
Für die Konjunkturentwicklung in Deutschland werden
die Aussichten ungünstiger beurteilt. Nach Auffassung der Institute ist das deutsche Problem im
Wesentlichen ein fundamentales Wachstumsproblem,
belegt durch die seit einigen Jahren unterdurchschnittlichen Wachstumsraten der deutschen Wirtschaft,
weshalb die Institute für Deutschland von einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes in 2005 um lediglich
0,7 % ausgehen. Der Umsatz im Bauhauptgewerbe
ging im Jahr 2004 um 5,2 % zurück. Die Zahl der Beschäftigten sank um weitere 47.000 auf 767.000; 46 %
weniger als 1995. Am schlechtesten hat der Wirtschaftsbau mit einem Umsatzrückgang von 6,3 % abgeschnitten. Die Unsicherheit über die künftige wirtschaftliche
Entwicklung lähmte weiterhin die Investitionsneigung:
Die Auftragseingänge lagen um real rund 8 % unter
dem Wert von 2003. Die Sonderkonjunktur im Wohnungsbau ist aufgrund der Diskussion über die Abschaffung der Eigenheimzulage schon Anfang 2004
ausgelaufen. Für das laufende Jahr erwartet das Bauhauptgewerbe ein Umsatzminus von 4 %.
Arbeitsmarkt
Im Jahresdurchschnitt 2004 waren in Deutschland
4,381 Millionen Personen arbeitslos gemeldet, was
einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 10,2 %
entsprach. Damit blieben diese Eckdaten gegenüber
dem Vorjahr nahezu unverändert. Die Zahl der Erwerbstätigen erhöhte sich im Jahresdurchschnitt 2004 um
rd. 0,3 % auf 38,442 Millionen Personen. Nachdem im
ersten Quartal 2005 die Zahl der Arbeitslosen im Durchschnitt deutlich über 5 Millionen lag, war bis Mai
2005 ein Stand von 4,807 Millionen erreicht, was einer
Quote von 11,6 % entsprach. Auch wenn der rapide
Anstieg der Arbeitslosenzahlen zu einem nicht unwesentlichen Teil auf statistische Effekte im Zuge der
Hartz IV-Reformen zurückzuführen ist, bleibt eine hohe
Arbeitslosenzahl ein Kernproblem der deutschen
Wirtschaft und Politik. Die Wirtschaftsforschungsins-
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09.01.2006 17:51 Uhr
Seite 12
titute gehen in ihrem Frühjahrsgutachten 2005 für
das Jahr 2005 von einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 11,2 % und für das Jahr 2006 von
10,4 % aus.
Kapitalmarkt
Die Lage auf dem deutschen Kapitalmarkt ist weiterhin gekennzeichnet durch ein im langjährigen Vergleich
außergewöhnlich niedriges Zinsniveau. Im ersten Quartal 2005 erkennbare Zinssteigerungstendenzen haben
sich bis Mai 2005 teilweise wieder abgeschwächt. Im
Kreditneugeschäft inländischer Banken mit dem privaten Sektor kam es im ersten Quartal 2005 überwiegend zu geringfügig nachgebenden Zinskonditionen.
Während sich die Zinsen für Kredite an nichtfinanzielle Unternehmen kaum bewegten (zwischen 4,2 % und
4,7 %), gaben sie für Wohnungsbaukredite erneut nach
(zuletzt 4,5 % bei zehnjähriger Zinsbindung). Die Zinsen für Konsumentenkredite stiegen zuletzt allerdings
deutlich an (zuletzt 8,9 %).
Wohnungsmärkte
Auf der Angebotseite der Wohnungsmärkte setzte
sich ein Trend fort, der mit dem Verkauf der Eisenbahner-Wohnungsgesellschaften begann.
Mit dem Verkauf der GAGFAH im Jahr 2004 und der
E.ON-Tochter Viterra im Mai 2005 erreichte dieser
Trend einen weiteren Höhepunkt. Insgesamt wechselten im Jahr 2004 und bis Mitte 2005 über 400.000
Wohnungen den Eigentümer. Die derzeitige Schwäche
des Marktes mit in den letzten zehn Jahren teilweise
deutlich gesunkenen Wohnimmobilienpreisen, lässt
diese Bestände in den Augen der Finanzinvestoren
unter einem kurz- bis mittelfristigen Renditeblickwinkel attraktiv erscheinen. Sollte das intensiv diskutierte
Thema „Deutsche REITs“ doch noch bis Anfang 2006
in eine für Finanzinvestoren attraktive Form gegossen
werden, ist in Anbetracht einer erheblichen Zahl poten-
ziell veräußerungswilliger Anbieter in Bund, Ländern
und Kommunen mit weiteren Paketverkäufen in der
nächsten Zeit zu rechnen.
Der Mietwohnungsmarkt hingegen kann, auch wenn
regional durchaus Engpässe in der Wohnungsversorgung bestehen, insgesamt als weiterhin entspannt
beschrieben werden. In vielen Regionen besteht weiterhin ein deutlicher Angebotsüberhang, teilweise mit
immer noch steigender Tendenz. Nach den Angaben
des Statistischen Bundesamtes sank die Zahl der Baugenehmigungen im Hochbau (Neubau und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden) im Jahr 2004 auf
rund 268.100 gegenüber 296.800 im Jahr 2003. Der
hohe Wert 2003 kann teilweise zurückgeführt werden
auf die damalige Unsicherheit aufgrund der Diskussion um die Abschaffung der Eigenheimzulage. Lässt
man diesen Effekt unberücksichtigt, verminderte sich
die Anzahl der Baugenehmigungen seit 2001 kontinuierlich. Dieser Trend setzte sich Anfang 2005 fort, bis
März lag die Zahl der Baugenehmigungen deutlich
unter den Werten des Vorjahreszeitraums.
Steuerliche Rahmenbedingungen
Die aktuellen Diskussionen zur Gestaltung der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sind geprägt von
den möglichen Beiträgen des Steuerrechts zur Ermöglichung der Schaffung neuer Arbeitsplätze, dem Verhältnis zwischen steuerlichen Belastungen und den
Belastungen zur Finanzierung der sozialen Sicherungssysteme sowie von der Haushaltslage von Bund, Ländern und Gemeinden. Die Weiterentwicklung des Steuersystems wird aufgrund dieser sehr grundsätzlichen
Fragen stark von den künftigen politischen Gestaltungsspielräumen abhängen. 2004 und auch 2005
waren die Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft von einigen steuersystematischen Gesichtspunkten geprägt.
Körperschaftsteuerliche Ausschüttungsbelastung bei
Genossenschaften
In diese Richtung zeigten unter anderem die Diskussionen um die
körperschaftsteuerliche Ausschüttungsbelastung bei der Rückzahlung von Geschäftsanteilen bei Genossenschaften. Die Finanzverwaltung ist der Auffassung, dass eine Kapitalherabsetzung, bzw.
bei Genossenschaften die Rückzahlung von Geschäftsanteilen,
eine Leistung i. S. d. § 38 KStG darstellt, mit der Folge, dass eine
körperschaftsteuerliche Ausschüttungsbelastung entstehen kann.
Der GdW und die Regionalverbände hatten sich in dieser Angelegenheit an das Bundesministerium der Finanzen (BMF) bzw. die
Landesfinanzministerien gewandt. Für Wohnungsgenossenschaften ist es nicht akzeptabel, dass § 38 KStG den Besonderheiten der
Rechtsform nicht Rechnung trägt. Inzwischen haben sich der Bundesfinanzausschuss sowie die Finanzministerkonferenz für die Notwendigkeit einer gesetzlichen Klarstellung dahingehend ausgesprochen, dass bei Wohnungsgenossenschaften eine Rückzahlung von
Geschäftsanteilen keiner Körperschaftsteuer unterliegt. Das entsprechende Gesetzgebungsverfahren steht allerdings noch aus.
Real Estate Investment Trusts
In den letzten Monaten erfolgten besonders intensive Diskussionen um die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs).
Es handelt sich dabei um unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaften, die auf der Gesellschaftsebene von der Körperschaftund Gewerbesteuer befreit sind, sofern sie ihre Erträge im Wesentlichen an ihre Anlieger ausschütten. REITs sind börsennotierte
Immobilienaktiengesellschaften mit dem primären Gesellschaftszweck des Erwerbs, der Veräußerung sowie der Vermietung und
Verpachtung von Immobilien. Durch die Einführung deutscher
REITs soll der Finanzmarkt Deutschland und die deutsche Immobilienwirtschaft nachhaltig gestärkt werden.
Der GdW hat die Entscheidungsträger darauf hingewiesen, dass
die Rahmenbedingungen so gestaltet werden sollten, dass REITs
auch den im GdW organisierten Wohnungsunternehmen offen
stehen. Es sind Benachteiligungen von ehemals gemeinnützigen
Wohnungsunternehmen, die sich insbesondere wegen § 13 Abs. 3
Satz 10 (Veräußerungsgewinnbesteuerung) und § 38 KStG (Körperschaftsteuerpflicht bei der Verwendung von steuerfreiem Eigenkapital) ergeben können, zu vermeiden.
Bei REITs besteht allerdings die Gefahr, dass durch häufige Transaktionen der Substanzwert abgeschöpft und nicht wieder in den
Bestand investiert wird. Die nachhaltige Entwicklung der Unternehmen und der Portfolios, aber auch Stadtentwicklung sowie
Strategien für funktionierende, stabile Nachbarschaften und der
räumlichen Integration verschiedener Bewohnergruppen dürfen
nicht zu Gunsten einer Ausschüttungsmaximierung geopfert
werden.
EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz
Ende 2004 wurde ein EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz
verabschiedet, für die Wohnungswirtschaft waren dabei folgende
Gesetzesänderungen wesentlich:
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Körperschaftsteuerliche Organschaften
Gem. § 14 Abs. 3 KStG n. F. gelten Mehrabführungen,
die ihre Ursache in vororganschaftlicher Zeit haben,
als Gewinnausschüttungen der Organgesellschaft an
den Organträger. Besonders schwerwiegend ist bei
dieser Gesetzesänderung, dass anstelle einer Regelung
mit Wirkung erst für die Zukunft, dem rückwirkenden
Inkrafttreten ab dem Wirtschaftsjahr 2004 der Vorzug
gegeben wurde. Durch die Änderung des § 14 Abs. 3
KStG führen körperschaftsteuerliche Organschaften
unter Beteiligung ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen als Tochterunternehmen zudem zu einer
extrem hohen Körperschaftsteuerbelastung. Gegenwärtig liegt der Entwurf eines Schreibens des Bundesministeriums der Finanzen zur Änderung der Besteuerung steuerlicher Organschaften durch das Steuervergünstigungsabbaugesetz (StVergAbG) vor.
Der GdW fordert eine Klarstellung dahingehend, dass
die Kündigung von bestehenden Ergebnisabführungsverträgen aufgrund der gesetzlichen Änderungen des
§ 14 Abs. 3 KStG einen „wichtigen Grund“ i. S. v. § 14
Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 KStG darstellt. Damit wäre eine unschädliche Beendigung des Ergebnisabführungsvertrages zulässig.
Grunderwerbsteuerbefreiung
Die notwendigen Korrekturen der von Bundestag und
Bundesrat bereits Anfang 2004 beschlossenen Grunderwerbsteuerbefreiung bei Fusionen von Wohnungsunternehmen in den neuen Ländern sind im Rahmen
des EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetzes erfolgt. Die
Genehmigung durch die EU-Kommission – mit Ausnahme der Begünstigung für die Arbeitsmarktregion
Berlin – ist erfolgt.
Von der Grunderwerbsteuer ist demnach der Erwerb
eines in den Ländern Brandenburg, Mecklenburg-Vor-
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pommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt oder Thüringen
gelegenen Grundstücks durch Verschmelzung oder
Spaltung nach dem Umwandlungsgesetz oder durch
einen entsprechenden Vorgang befreit. Bedingung ist,
dass die Verschmelzung oder Spaltung ab dem
1. Januar 2004 und bis zum 31. Dezember 2006
erfolgt. Nach der gesetzlichen Korrektur können auch
Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, die weder Sitz noch Geschäftsleitung in den
neuen Bundesländern haben, von der Befreiung profitieren.
Umkehrung umsatzsteuerlicher
Abzugsverpflichtung
Mit Wirkung zum 1. April 2004 wurde die Umkehrung
der umsatzsteuerlichen Abzugsverpflichtung auf Bauleistungen eingeführt, wenn der Empfänger der Leistungen selbst Bauleistungen erbringt. Der GdW und
die Regionalverbände konnten erreichen, dass die Umkehr der Abführungsverpflichtung nach § 13 b UStG
auf Leistungsbeziehungen zwischen Unternehmen des
Baugewerbes beschränkt wird. Soweit Wohnungsunternehmen Bauaufträge für den eigenen Mietwohnungsbestand vergeben, aber auch in Fällen, in denen
das Bauträgergeschäft ausgeübt wird und das Wohnungsunternehmen steuerlich als Bauherr zu werten
ist (Verkauf von Wohneigentum), findet die Neuregelung keine Anwendung.
Wohnungsunternehmen sind nur dann durch den
§ 13 b UStG betroffen, wenn sie selbst nachhaltig
(größer als 10 Prozent) Bauleistungen gegenüber
Dritten erbringen.
Grundsteuer
Die Finanzministerkonferenz vom 29. Januar 2004
hatte einen Vorschlag der Länder Bayern und Rheinland-Pfalz aufgegriffen und als Grundlage für eine
Diskussion zur Reform der Grundsteuer vorgelegt.
Der GdW fordert die aufkommensneutrale Ausrichtung der Reform. Politisch ist wichtig: Die Grundsteuer zählt zu den Nebenkosten der Miete und wird
in der Regel an die Mieter weitergegeben. Eine steigende Grundsteuer belastet also die Mieter, vermindert aber natürlich auch die Spielräume der Vermieter,
im Rahmen von Grundmieterhöhungen die Ertragkraft zu steigern und insbesondere wertverbessernde
Investitionen zu finanzieren. Darüber hinaus sollte
eine Grundsteuerreform auf einem belastungsgerechten und transparenten Berechnungsverfahren beruhen und zur Verfahrensvereinfachung beitragen.
Unbeschadet dieser Überlegung zur Verwaltungsvereinfachung lautet eine wesentliche Forderung der
Wohnungswirtschaft: Bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer müssen die wirtschaftlichen Bedingungen im Mietwohnungsbereich,
und dazu gehören immer häufiger auch Leerstände,
angemessen berücksichtigt werden. Das von den Ländern Bayern und Rheinland-Pfalz erarbeitete Modell
sah als künftige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer pauschalierte Gebäudewerte vor. Proberechnungen, die der GdW in Zusammenarbeit mit einigen
Wohnungsunternehmen durchgeführt hat, zeigten,
dass es im Verhältnis zu den heutigen Bemessungsgrundlagen zu Verschiebungen bei der Belastung von
gewerblichen Grundstücken und Mietwohngrundstücken kommt, wobei Mietwohngrundstücke erheblich stärker belastet werden. Insbesondere zeigen sich
deutliche Mehrbelastungen von älteren Gebäuden, da
Gebäudewerte ohne Altersabschlag zu Grunde gelegt
werden. Hinzu kommen erhebliche Bedenken, die sich
gegen die Bodenrichtwerte als Grundlage der Bodenwertermittlung ergeben. In einem Fachgespräch zur
Grundsteuerreform beim rheinland-pfälzischen Finanzminister Gernot Mittler hatten der VdW südwest und
der VdW Rheinland Westfalen Kritikpunkte der Wohnungswirtschaft erläutert, aber auch seine Unterstützung bei dem Reformvorhaben angeboten, damit eine
reformierte Grundsteuer breite Akzeptanz findet.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen für
Wohnungsunternehmen werden immer mehr durch
eine Vielzahl von Rechtsgebieten beeinflusst. Dies
schlägt sich auch in der aktuellen Themenvielfalt
nieder, mit der sich die Wohnungsunternehmen
auseinandersetzen müssen. Dabei führt bei vielen
Gesetzesvorhaben die Komplexität zu langwierigen
Gesetzgebungsverfahren, deren Ausgang schwer zu
prognostizieren ist. Dies erschwert in der Praxis die
Vorbereitung auf künftige Entwicklungen.
Kündigungsfristen bei Altmietverträgen
Das Gesetz über Kündigungsfristen für so genannte
Altmietverträge ist zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten.
Dadurch gelten bei diesen Verträgen neue Kündigungsfristen.
Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt nunmehr auch
für Formularverträge, die vor dem 1. September 2001
abgeschlossen wurden, drei Monate. Die dreimonatige
Frist gilt auch dann, wenn die bis zum 1. September
2001 geltenden, längeren, nach Mietvertragsdauer
gestaffelten Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren. Damit gilt die vorherige Übergangsregelung nur noch für individuelle Vereinbarungen.
Der Gesetzgeber hat durch die neue Regelung die
Rechtsprechung außer Kraft gesetzt, die Fristen bei
Altverträgen für weiter anwendbar erklärt hatte. Die
Neuregelung betrifft die Mitglieder des VdW nicht,
wenn die von ihnen verwandten Mietverträge schon
die Dreimonatsfrist vorsahen.
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liche personelle, sachliche und finanzielle Ausstattung
sowie der Mindeststandard der Anleitung durch eine
juristisch qualifizierte Person gegeben sein, sodass
nach dem Gesetzeswortlaut jegliche rechtliche Beratung von einem Volljuristen oder zumindest unter
dessen Anleitung zu erbringen wäre. Lediglich in der
Begründung des Referentenentwurfes wird diese Notwendigkeit dahingehend eingeschränkt, dass es auch
als ausreichend angesehen wird, wenn eine Rückkoppelung mit der Dachorganisation, der die Genossenschaft angehört, stattfindet und in der Dachorganisation Juristen beratend tätig sind.
Das BMJ wurde daher aufgefordert, § 7 Abs. 2 RDG
für den genossenschaftlichen Bereich zu streichen
oder zumindest, wie aus der Gesetzesbegründung
Gesetz zur Änderung des Vereinsrechts
Im Berichtszeitraum hat das BMJ einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Vereinsrechts veröffentlicht. Damit soll erstmals das bislang
gesetzlich nicht geregelte, so genannte Nebenzweckprivileg von Vereinen gesetzlich aufgegriffen und
rechtssicher ausgestaltet werden. Wegen der Vielgestaltigkeit der heutigen Vereine sollen die Grenzen der
wirtschaftlichen Betätigung anhand von quantitativen und die Vereinsgröße berücksichtigenden Merkmalen bestimmt werden, um hohe Flexibilität zu
erreichen.
Der VdW steht der Zielsetzung des Gesetzes, das Vereinsrecht moderner zu gestalten und den heutigen
Bedürfnissen anzupassen, grundsätzlich positiv gegenüber. Er sieht jedoch die Notwendigkeit gesetzlicher
Klarstellungen, um sicher zu stellen, dass die Tätigkeit
der genossenschaftlichen Prüfungsverbände und der
wohnungswirtschaftlichen Verbände insgesamt nicht
als unzulässig wirtschaftliche Betätigung gefährdet
wird. Zurzeit werden der Referentenentwurf und die
dazu eingegangenen Stellungnahmen der Verbände
im BMJ überprüft.
Gesetz über elektronische Handels- und
Genossenschaftsregister
Im Berichtszeitraum hat das BMJ den Entwurf eines
Gesetzes über elektronische Handels- und Genossenschaftsregister veröffentlicht.
Der VdW südwest hat dieses Vorhaben, das Handelsund Genossenschaftsregister künftig elektronisch zu
führen, begrüßt, da dies die Einsichtnahme erleichtern
und Vereinfachungen in der Registerführung ermöglichen wird. Zudem ist mit diesem Gesetzentwurf auch
die Diskussion bezüglich der Übertragung der Registerführung auf die Industrie- und Handelskammern
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Gesetz zur Neuregelung des Vergaberechts
Im Berichtszeitraum hat das BMWA den Entwurf
eines Gesetzes zur Neuregelung des Vergaberechts
sowie den Entwurf einer Verordnung über die Vergabe
öffentlicher Aufträge veröffentlicht. Hintergrund ist
die Pflicht zur Umsetzung der vom Europäischen Parlament und dem Rat verabschiedeten Richtlinien
2004/17/EG und 2004/18/EG. Kernbereich des Gesetzentwurfes des BMWA sind Änderungen des Gesetzes
zur Verhinderung von Wettbewerbsbeschränkungen
(GWB) und eine neu zu erlassende Rechtsverordnung
(Vergabeverordnung - VgV), die einheitlich die Vergabe
von Liefer-, Dienstleistungs- und Bauaufträgen oberhalb der EU-Schwellenwerte regelt. Insgesamt soll das
Vergaberecht durch die Zusammenfassung der drei
klassischen Vergaberichtlinien vereinfacht, durch neue
beendet. Allerdings sieht der Gesetzentwurf vor, dass
alle Unternehmen ihre Unterlagen ab dem Jahr 2007
elektronisch einzureichen haben. Die Länder haben
die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung zu regeln,
dass die Einreichung der Dokumente in Papierform
bis Ende 2009 beibehalten werden kann.
Der Verband bezweifelt jedoch, dass diese Übergangszeit für alle Unternehmen ausreicht, um für die notwendigen technischen Einrichtungen zur elektronischen Übermittlung der Unterlagen zu sorgen. Dies
gilt vor allem für die kleinen, überwiegend ehrenamtlich geführten Genossenschaften. Der VdW hat daher
den GdW gebeten, bei dem BMJ eine deutliche Verlängerung der Übergangsfrist für die Einreichung in
Papierform über das Jahr 2009 hinaus zu beantragen.
Dieser Bitte ist der GdW auch gefolgt. Zudem wurde
das Ministerium aufgefordert zu prüfen, ob eine Wahlmöglichkeit zumindest für Genossenschaften geschaffen wird, deren Bilanzsumme 2 Millionen EURO nicht
übersteigt.
Rechtsdienstleistungsgesetz
Im Berichtszeitraum hat das BMJ einen Referentenentwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts (Rechtsdienstleistungsgesetz, RDG) veröffentlicht. Dieser Gesetzentwurf sieht die Ablösung
des Rechtsberatungsgesetzes durch ein inhaltlich und
strukturell grundlegend neu gestaltetes Rechtsdienstleistungsgesetz vor.
Der VdW südwest steht auch dieser Neuregelung vom
Grundsatz her positiv gegenüber, da sie eine Grundlage für die Erbringung qualifizierter Rechtsdienstleistungen bieten wird. Er hat über den GdW jedoch
eine Klarstellung bezüglich des § 7 RDG vorgeschlagen. Nach dieser Vorschrift muss nunmehr auch für
die genossenschaftliche Rechtsberatung die erforder-
ersichtlich, zu ergänzen, damit die Genossenschaften
durch diese Vorschrift nicht in ihrer Geschäftstätigkeit behindert werden.
Neue Verjährungsvorschriften für die Leistung
von Einlagen bzw. von Einzahlungen auf den
Geschäftsanteil
Im Berichtszeitraum trat das Gesetz zur Anpassung
von Verjährungsvorschriften an das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts in Kraft. Mit diesem Gesetz wurde dem § 54 AktG ein neuer Abs. 4 und den
§§ 19 GmbHG sowie 22 GenG jeweils ein neuer Abs. 6
angefügt. Danach verjährt der Anspruch der Gesellschaft auf Leistung der Einlagen bzw. der Genossenschaft auf Leistung von Einzahlungen auf den Geschäftsanteil erst in zehn Jahren von seiner Entstehung an. Mit diesem Gesetz wurden die Verjährungsfristen für die Kapitalaufbringung und Kapitalerhaltung einheitlich gestaltet. Hintergrund der Gesetzesänderung ist, dass die früher geltende, regelmäßige
Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB a. F. 30 Jahre
betrug, im Zuge der Schuldrechtsmodernisierung zum
1. Januar 2002 auf drei Jahre verkürzt worden war.
Verfahren flexibilisiert und durch die Unterstützung
der Nutzung neuer Technologien modernisiert werden.
Zudem soll mehr Transparenz, auch unterhalb der
Schwellenwerte, sowie ein effektiverer Rechtsschutz
erreicht werden. Weiterhin ist die Einführung eines
zentralen Registers über Unternehmen, die wegen Unzuverlässigkeit vom Vergabeverfahren ausgeschlossen
wurden, vorgesehen (Korruptionsregister).
Der VdW südwest begrüßt die Zielsetzungen dieses
Gesetzentwurfes grundsätzlich. Für die Wohnungsunternehmen wird sich vorteilhaft auswirken, dass die
für die öffentliche Ausschreibung maßgeblichen
Schwellenwerte aufgrund der EU-Richtlinien bis zum
31. Januar 2006 um ca. 25 Prozent angehoben werden müssen, was im Berichtszeitraum aber noch nicht
erfolgt ist.
Novelle Wohnungseigentumsgesetz
Das BMJ hat einen Referentenentwurf eines Gesetzes
zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)
veröffentlicht. Der Entwurf sieht eine Erleichterung
der Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Über Detailregelungen soll eine Flexi-
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ches Institut eine vorläufige Zahlungsanordnung eingeführt werden. Der VdW lehnt in Übereinstimmung
mit seinen Mitgliedsunternehmen und dem GdW das
Forderungssicherungsgesetz in vollem Umfang ab. Zur
Begründung wurde angeführt, dass die Liquiditätsschwierigkeiten der Bauunternehmer in erster Linie
auf die ungenügende Nutzung der Möglichkeiten, die
die VOB bietet, und auf die fehlende Zahlungsmoral
der öffentlichen Hand zurückzuführen sind. Das Gesetz
wird auch abgelehnt, da es der Bauunternehmerbranche Sonderrechte gewährt, die zu Lasten anderer Marktteilnehmer, u. a. der Wohnungsunternehmen, gehen.
Die Ausschüsse des Bundestages haben ihre Beratungen über das Gesetz bislang noch nicht abgeschlossen. Am 27. Mai 2005 hat der Bundesrat daher dem
Bundestag eine Entschließung zugeleitet, in der dieser
zum Abschluss der Beratungen aufgefordert wird.
bilisierung einiger Wohnungseigentümerbeschlüsse
erreicht werden, die bisher einstimmig gefasst werden müssen. Auch werden nach dem Entwurf die Informationsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer
über gefasste Beschlüsse verbessert. Die Behandlung
von Wohnungseigentumssachen soll zukünftig im gerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung
(ZPO) erfolgen. Darüber hinaus soll Hausgeldforderungen ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung eingeräumt werden.
Der VdW südwest steht der Zielsetzung des Gesetzes,
eine Flexibilisierung der Wohnungseigentümerbeschlüsse herbeizuführen, grundsätzlich positiv gegenüber. Dennoch hält der VdW auch weiterhin an seiner
Forderung fest, eine allgemeine gesetzliche Öffnungsklausel für bestimmte Entscheidungen der Wohnungseigentümerversammlung einzuführen. Diese Forderung hatten der VdW und der GdW in ihrer Stellungnahme gegenüber dem BMJ bekräftigt. Begrüßt wird
die vorgesehene Änderung, wonach Maßnahmen zur
Modernisierung nunmehr auch mit qualifizierter Mehrheit möglich sind. Dagegen hat der VdW in seiner
Stellungnahme vom 22. November 2004 die geplante
obligatorische Einführung einer Beschlusssammlung
kritisiert.
Forderungssicherungsgesetz
Im Juni 2004 hat der Bundesrat ein Entwurf zu einem
Forderungssicherungsgesetz beim Bundestag eingebracht. Ziel des Gesetzentwurfs ist es, die Zahlungsmoral durch ein Bündel von Maßnahmen zu stärken.
So soll ein Bauunternehmer zukünftig leichter Abschlagszahlungen verlangen können und einfachere
Möglichkeiten erhalten, eine Bauhandwerkersicherung zu erlangen. Die Position eines Gläubigers soll
verbessert werden. Dazu soll als neues prozessrechtli-
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Urheberrecht/Kabelweitersendung
Das BMJ hat im Berichtszeitraum den Referentenentwurf eines Zweiten Gesetzes zur Regelung des Urheberrechts in der Informationsgesellschaft, sog. „Zweiter
Korb“, vorgestellt und die Verbände angehört. Bereits
zuvor waren in einem „Ersten Korb“ der Novellierung
des Urheberrechts die zwingenden Vorgaben der EURichtlinie zum Urheberrecht in der Informationsgesellschaft umgesetzt worden. Was die Richtlinie nicht
zwingend vorschreibt, sondern den Mitgliedstaaten
zur Regelung überlässt, blieb dem „Zweiten Korb“ vorbehalten. Durch den Entwurf sollen einige grundlegende Änderungen im Urheberrechtsgesetz normiert
werden, z. B. soll klar gestellt werden, dass die digitale
Privatkopie zulässig ist.
Der VdW südwest unterstützt die intensiven Bemühungen des GdW, den Begriff der „Kabelweitersendung“
in § 20b Urheberrechtsgesetz (UrhG) gesetzlich konkretisieren zu lassen. Es wird eine Konkretisierung derart gefordert, dass Wohnungsunternehmen grundsätzlich keine Kabelweitersendung im Sinne des Urheberrechts durchführen. Als Folge dessen bestünde
dann keine Haftungsgefahr der Wohnungsunternehmen mehr bei Verstößen gegen das Urheberrecht.
Darüber hinaus wirken VdW und GdW gemeinsam
darauf hin, dass für die Fälle, in denen ein Wohnungsunternehmen den Tatbestand der Kabelweitersendung
erfüllt, der unmittelbare Anspruch der Urheber gegenüber dem Wohnungsunternehmen auf Urheberrechtsgebühren im Gesetz gestrichen wird. Die Zusammenarbeit des VdW mit dem GdW hat unter anderem
dazu geführt, dass zuletzt im Januar 2005 ein entsprechendes Gespräch des GdW mit dem BMJ
stattgefunden hat. Der VdW wird sich auch in Zukunft
für die Erreichung dieser Ziele einsetzen.
Rahmenbedingungen in Hessen
Im Bundesland Hessen waren die Entwicklung der
Rahmenbedingungen durch eine grundlegende neue
Rahmensetzung für kommunale Wohnungsunternehmen durch das neue Gemeindewirtschaftsrecht, das
in eine Novelle der Hessischen Gemeindeordnung (HGO)
Eingang gefunden hat, sowie durch Novellen der Hessischen Bauordnung (HBO), die u. a. zu einer Verpflichtung zum Einbau und Betrieb von Rauchmeldern
geführt hat, geprägt. Die Aufnahme des Programms
„Stadtumbau West“ in ein Landesprogramm steht hingegen erst am Anfang. Gleichzeitig wurden im Landtag Perspektiven der Wohnungspolitik diskutiert.
Perspektiven der hessischen Wohnungspolitik
Eine von der hessischen SPD-Fraktion am 25. Mai
2004 gestellte Große Anfrage zu den „Perspektiven der
Wohnungspolitik in Hessen“ hat am 26. Januar 2005
zu einer Grundsatzdebatte zum Thema geführt. Die 18
Fragenkomplexe lassen sich den Themenbereichen „Bestand/Entwicklung“, „Maßnahmen/Finanzierung“ und
„Struktur und Aufgaben von Beteiligten“ zuordnen. Insgesamt wird in der Analyse der Antwort der Regierung
eine stärkere Orientierung an den Marktkräften deutlich. Auch hält die Regierung an den übergeordneten
Zielen Deregulierung und Bürokratieabbau fest.
Novelle der Hessischen Gemeindeordnung
Am 26. Januar 2005 hat der Hessische Landtag die
Novellierung der HGO verabschiedet. Das am 1. April
2005 in Kraft getretene Gesetz betrifft in erster Linie
Änderungen im kommunalen Haushalts- und Wirtschaftsrecht und ferner einzelne Bestimmungen der
Kommunalverfassung und des Kommunalwahlrechts.
Aus Sicht der kommunalen Wohnungsunternehmen
sind insbesondere die in § 121 f. HGO enthaltenen
Regelungen in Bezug auf die wirtschaftliche Betäti-
gung von Kommunen von Bedeutung. Danach soll
gemäß dem Subsidiaritätsprinzip die Beteiligung von
Kommunen an Unternehmen nur dann möglich sein,
wenn Private die Aufgabe nicht ebenso gut erfüllen
können. Die konkreten Auswirkungen dieser Regelung
auf die Wohnungswirtschaft hängen von der Auslegung ab.
Diesbezüglich ist u. a. die in § 121 Abs. 1 HGO festgeschriebene Bestandsschutzregelung von Relevanz,
nach der vor dem 1. April 2004 ausgeübte Tätigkeiten
ohne die Einschränkungen der Subsidiaritätsregelung
zulässig sind. In § 121 Abs. 2 HGO sind Ausnahmebereiche festgelegt. Wohnungswirtschaftliche Ziele bzw.
Tätigkeiten können in vielen Fällen dem explizit aufgeführten „Sozialwesen“ zugeordnet werden. Mit dem
Ziel, die wirtschaftliche Betätigung von Kommunen
transparenter zu machen, wird in der Novelle die regelmäßige Veröffentlichung von Beteiligungsberichten vorgeschrieben. Die Regelungen zum so genannten Örtlichkeitsprinzip wurden gelockert. Nach § 121
Abs. 5 HGO ist eine Betätigung außerhalb der Gemeinde dann zulässig, wenn die Interessen der davon betroffenen Gebietskörperschaften gewahrt sind.
Die genannten Änderungen zeigen, dass die praktischen Folgen zum Gutteil von der Interpretation durch
die Kommunalaufsicht abhängen. Zum gegenwärtigen
Zeitpunkt sind die tatsächlichen Auswirkungen der
Novelle noch kaum abzuschätzen, zumal die vom
VdW südwest im Rahmen der Anhörung geforderten
Klarstellungen – analog zu den Gemeindeordnungen
anderer Bundesländer – ausblieben.
Novellen der Hessischen Bauordnung
Bei der Novellierung der HBO, die in großen Teilen nur
redaktionelle Änderungen bringen wird, lässt die Hessische Landesregierung nach der Auffassung des VdW
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südwest eine gute Gelegenheit verstreichen, weitere
deregulierende Eingriffe im Gesetzeswerk vorzunehmen.
Zwar werden durch die geplanten Änderungen der
HBO einige Korrekturen vorgenommen, die längst
Praxis geworden sind, wie z. B. PKW-Stellplätze entlang der Grundstücksgrenzen. Eine Erleichterung für
Wohnungsunternehmen kann die Aufnahme der Balkonanbauten in die Liste der genehmigungsfreien
Bauvorhaben werden. Hier gab es in der Vergangenheit viel Beratungsbedarf mit den zuständigen Bauämtern. Weitergehende, wirklich deregulierende Maßnahmen, z. B. bei Prüfungen von bautechnischen
Nachweisen und der Einschaltung von zusätzlichen
Sachverständigen, sind nicht vorgesehen. Im Gegenteil: Die Aufnahme der „Rauchmelderparagraphen“
werden weitere organisatorische Probleme der Überwachungspflicht dieser Geräte für Wohnungsunternehmen mit sich bringen. Insbesondere aufgrund der
mit den Verpflichtungen zum Einbau und Betrieb
dieser Geräte – bei Neubauten und im Wohnungsbestand – zu erwartenden Haftungsrisiken hatte sich
der Verband gegen diese Vorgaben ausgesprochen.
Mit der Novellierung sollen auch einige Fristen im
Gesetz verändert werden. Positiv aufgenommen hat
der VdW südwest, dass die Frist für ein Wahlrecht des
Verfahrens verlängert werden soll. Wurde doch diese
Regelung nicht zuletzt durch die Stellungnahme des
VdW südwest im Gesetz verankert.
Mit der Verlängerung der Gültigkeitsdauer der HBO
bis Ende 2010 soll das „Verfalldatum“ nach hinten
verschoben werden. Das heißt: Deregulierungen sind
wohl vor diesem Datum nicht zu erwarten.
Stadtumbauprogramm in Hessen
Das neue, städtebauliche Förderprogramm „Stadtumbau in Hessen“ ist im Rahmen einer Fachtagung am
29. April 2005 in Eschwege vorgestellt und offiziell
gestartet worden. Das Programm richtet sich an alle
hessischen Gemeinden und Städte, die sich bis zum
15. Juli 2005 mit ihren Stadtumbaukonzepten im
zuständigen Wirtschaftsministerium bewerben mussten. Nachdem im Jahr 2004 bereits die Städte Bensheim, Eschwege und Kassel als Stadtumbau-Modellstädte ausgewählt worden waren und überdies der
Stadtumbau in der Region Schwalm-Eder-West als
ExWoSt-Pilotprojekt gefördert wird, sollen noch in
diesem Jahr etwa 15 weitere Kommunen in die Programmförderung aufgenommen werden.
Das Fördervolumen im Jahr 2005 beläuft sich auf
rund 6 Millionen EURO. Das Programm steht unter
dem Motto „Stadtentwicklung ohne Wachstum“ und
soll die Kommunen unterstützen, sich als Reaktion,
insbesondere auf den demographischen Wandel frühzeitig und präventiv mit diesbezüglich erforderlichen
Anpassungsleistungen zu befassen und sich auf die
städtebaulichen Folgen einzustellen. Mit der Aufnahme in das Programm ist eine Regelförderung von zehn
Jahren verbunden. Gefördert werden neben vorbereitenden Maßnahmen (wie beispielsweise die Erarbeitung integrierter Stadtentwicklungskonzepte) u. a. die
städtebauliche Neuordnung von Innenstädten, die
Verbesserung des öffentlichen Raums und des Wohnumfeldes, die Anpassung der städtischen Infrastruktur, die Aufwertung und der Umbau von städtebaulich bedeutsamen Bauten sowie der Rückbau von
dauerhaft nicht mehr benötigten Gebäuden. Ferner
werden die Wieder- und Zwischennutzung von Flächen und Gebäuden, das Stadtumbaumanagement
und Maßnahmen der Bürgerbeteiligung sowie der
Öffentlichkeitsarbeit unterstützt.
Das Land, das in der interkommunalen Kooperation
einen zentralen Erfolgsfaktor beim Stadtumbau sieht,
möchte mit dem Programm „Hilfe zur Selbsthilfe“ leisten und misst dem Informations- und Erfahrungs-
austausch eine große Bedeutung zu. Um alle beteiligten Akteure mit in den Prozess einzubinden, soll eine
Lenkungsgruppe eingerichtet werden.
Wohnraumförderung 2004 und 2005
Die Mietwohnungsbauförderung ist in den Richtlinien
vom 20. Februar 2003 geregelt. Wegen der Umstellung
der Fördersystematik im Jahr 2003 kam es zu einem
Antragsüberhang, der durch verstärkte Bewilligungen
im Jahr 2004 abzubauen war. Im Berichtsjahr bewilligte die LandesTreuhandstelle (LTH) 961 Wohnungen
mit einem Mittelvolumen von 60,6 Millionen EURO.
Das Mietwohnungsbauprogramm 2005 ist mit einem
Fördervolumen von 30 Millionen EURO ausgestattet,
mit dem der Bau von rund 500 Wohneinheiten finanziert werden soll. Ferner hat das Land durch Richtlinien vom 5. September 2004 die in § 31 WoFG geregelte Übertragung von Mietpreis- und Belegungsbindungen konkretisiert, sodass die Bindungen eines Teils
der neu errichteten Wohnungen nunmehr unter bestimmten Voraussetzungen auf Ersatzwohnungen übertragen werden können. Mit ersten Vertragsabschlüssen ist im Jahr 2005 zu rechnen. Die hessische Wohneigentumsförderung ist durch die Richtlinien vom 20.
August 2004 auf eine völlig neue Grundlage gestellt
worden. Im Jahr 2004 hat die LTH 958 Wohneinheiten
gefördert. Die Bewilligungszahlen gemäß den neuen
Förderkonditionen waren wegen des im Jahresverlauf
spät erfolgten Programmstarts noch gering.
Die hessische Modernisierungsförderung ist in den
Richtlinien vom 31. März 2003 geregelt. Im Jahr 2004
bewilligte die LTH Fördermittel in Höhe von 16 Millionen EURO, die in Maßnahmen an 934 Wohnungen in
105 Gebäuden investiert wurden. Antragsteller waren
zumeist Wohnungsunternehmen. Ferner bietet die LTH
im Rahmen ihrer Kooperation mit der Kreditanstalt
für Wiederaufbau (KfW) eine Kombinierung der
hessischen Modernisierungsförderung mit Krediten
aus den Programmen CO2-Gebäudesanierung und
-Minderung an. Das Land Hessen hat auch im Jahr
2004 die Beseitigung baulicher Hindernisse in Wohnungen, Gebäuden und im näheren Wohnumfeld
durch Kostenzuschüsse gefördert mit dem Ziel, Menschen mit Behinderungen eine selbstständige und unabhängige Haushaltsführung zu ermöglichen.
Bewilligt wurden im Jahr 2004 76 Maßnahmen bzw.
rund 516.000 EURO. Die Programmförderung wird im
Jahr 2005 fortgesetzt. Das Zuschussvolumen beläuft
sich erneut auf rund 500.000 EURO.
Fehlsubventionierung im Wohnungswesen
Das Land Hessen hat das Instrument der Fehlsubventionierungsabgabe wie geplant im Berichtszeitraum
„durch Änderungen und Klarstellungen weiterentwi-
20
ckelt“. So ist das am 28. April 2005 vom Landtag beschlossene Dritte Gesetz zur Änderung des Hessischen
Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im
Wohnungswesen bereits zum 1. Juli 2005 in Kraft getreten. Es ist bis 2009 befristet.
Die Novelle sieht u. a. die Aufhebung von § 2 Abs. 2
Satz 2 HessAFWoG vor, so dass Wohnungen in Gebieten, die von der Belegungsbindung freigestellt
sind, von der Erhebungspflicht ausgenommen sind.
Die Grenze der Leistungspflicht in § 3 Abs. 1 wurde
auf 40 Prozent der in § 9 Abs. 2 WoFG fixierten Einkommensgrenzen angehoben. Diese Anhebung führt
in den Kommunen zu durchschnittlichen Einnahmeverlusten in Höhe von 19 Prozent bisheriger Aufkommen, so die Schätzwerte. In der Begründung ist deshalb eine Ausnahmeregelung vorgesehen, mittels der
Gemeinden mit erheblich über dem Durchschnitt
liegenden Einnahmeverlusten zur Vermeidung unangemessenen Verwaltungsaufwandes von der Erhebungspflicht befreit werden können. Die Höhe der
Beträge blieb unverändert. Die Mittelverwendungsvorschrift in § 12 ist insoweit präzisiert worden, dass
die Wiederverwendung der Einnahmen durch die
Ausgleichsabgabe ausschließlich auf die Förderung
von Mietwohnraum beschränkt wurde. Die Förderung
von selbst genutztem Wohneigentum wurde demnach
ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung zielt
darauf ab, die „große Akzeptanz“ auf Seiten der Betroffenen zu wahren, indem die Mittel zweckgebunden, zeitnah und vor Ort eingesetzt werden. Die neu
eingeführten Sätze 2 bis 4 in § 12 enthalten gesetzliche Klarstellungen hinsichtlich der fristgemäßen
Verwendung der Aufkommen. Die Bindung der Mittel
zu Gunsten bestimmter Vorhaben kann ab sofort
durch diesbezügliche Beschlüsse von Gemeindevorstand/–vertretung bzw. Stadtverordnetenversammlung/Magistrat erfolgen. Um die Verwendung vor Ort
sicherzustellen, können die Mittel auch hilfsweise ge-
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bunden werden. Da diese Regelungen lediglich der
Klarstellung dienen, betrifft diese auch noch nicht verwendete oder gebundene Aufkommen vorangegangener Leistungszeiträume. Im Zusammenhang mit der
Novellierung hatte der zuständige Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr eine schriftliche Anhörung durchgeführt, in deren Rahmen der Verband das Gros der
Neuregelungen als zu „schwammig“ kritisiert und erneut die Abschaffung des Instrumentariums Fehlbelegungsabgabe gefordert hatte.
Die Ausführungsverordnung (= Vierte Verordnung zur
Änderung der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung
im Wohnungswesen) bedurfte ebenfalls einer Änderung, zumal die darin festgelegten Beträge mit Beginn
des neuen Leistungszeitraums am 1. Juli 2005 gegebenenfalls an die aktuellen Mietpreisentwicklungen
und die Verordnung als solche an das novellierte
Gesetz anzupassen sind. Bis zum Redaktionsschluss
lag die neue Verordnung lediglich als Entwurfsfassung
vor. Diese sieht u. a. vor, die Gemeinden Birkenau,
Maintal, Sulzbach (Taunus), Erbach, Rödermark, Schlangenbad, Walluf, Bad Nauheim, Heuchelheim, Bebra,
Bad Wildungen und Sontra vom Geltungsbereich auszunehmen. Der VdW südwest hatte zu diesem Entwurf Stellung bezogen, insbesondere „handwerkliche
Fehler“ kritisiert und sich für eine Ausweitung diesbezüglicher kommunaler Handlungsspielräume ausgesprochen.
Kündigungssperrfristverordnung
Das Land Hessen hat den Mieterschutz im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch eine neue, am 1. September 2004
rechtskräftig gewordene Verordnung neu geregelt.
Sie betrifft die zwölf südhessischen Städte Darmstadt,
Frankfurt/Main, Wiesbaden, Bensheim, Kelsterbach,
Rüsselsheim, Bad Homburg v. d. Höhe, Kronberg, Oberursel, Maintal, Kelkheim und Schwalbach und sieht eine verlängerte Kündigungssperre von zehn Jahren vor.
Die bundesrechtlich vorgegebene Frist beträgt 3 Jahre.
Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz
Im Vergleich zu Hessen sind die Veränderungen der
Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz im Berichtszeitraum weniger durch neue, rechtliche Rahmenvorgaben, sondern durch eine Effizienzsteigerung der
Wohnungs- und Immobilienpolitik geprägt.
Richtlinien der sozialen Wohnraumförderung
Die Bemühungen der Landesregierung von RheinlandPfalz um Bürokratieabbau erreichten im April 2004
auch die Wohnungswirtschaft. Auf Ministerratsbeschluss wurde eine Arbeitsgruppe berufen mit dem
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Auftrag, die Verwaltungsvorschriften der sozialen
Wohnraumförderung zu überarbeiten und deutlich zu
kürzen. In der Arbeitsgruppe waren vertreten die Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen, die LTH und die kommunalen Spitzenverbände. Der Auftrag an die Arbeitsgruppe, die Verwaltungsvorschriften zu kürzen, darf bei einer Reduzierung des Textes um 40 Prozent als erfüllt betrachtet werden. Dabei wurde jedoch nicht nur Text gestrichen. Er wurde auch neu strukturiert. Der Forderung
der kommunalen Spitzenverbände, dass die Vorschriften aus sich heraus verständlich und lesbar sein
sollten, wurde dadurch entsprochen, dass die Regelungen abstrakter gefasst, Verweisungen auf andere
Regelwerke gestrichen und auf Vorschriften verzichtet wurde, die wegen inhaltlicher Neugestaltung entbehrlich wurden. Nur einseitig im Verhältnis zur LTH
wirkende Regelungen wurden ebenfalls gestrichen.
Für die Wohnungsunternehmen dürften zwei inhaltliche Verbesserungen besonders interessant sein, die
bei der Überarbeitung der Vorschriften errecht werden konnten:
• Zum einen wurde ein Zusatzdarlehen in Höhe von
25.000 EURO für den Einbau eines Aufzuges neu in
den Förderkatalog aufgenommen, wenn er in Wohnungen des betreuten Wohnens, in für Schwerbehinderte zweckgebundenen Wohnungen oder in einem Gebäude mit mehr als zwei Vollgeschossen
eingebaut wird, in dem er mindestens zwölf Wohnungen erschließt.
• Ferner wurde die förderfähige Wohnfläche von
45 m2 auf 50 m2 angehoben. Damit wird es möglich, geförderte, kleine Zweizimmerwohnungen auch
für Alleinstehende anzubieten.
Wesentlich vereinfacht wurde auch die Ermittlung
des Preises für ein allgemeines Belegungsrecht.
Bauforum Rheinland-Pfalz –
Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung
Das Bauforum Rheinland-Pfalz hat im Berichtsjahr
seine Funktion als Plattform und Drehscheibe für
Initiativen in der Bauwirtschaft des Landes weiter
gestärkt. Das Projekt „Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung“ (ReWoB) ist ein Beleg dafür. Der Markt
für Wohnungen wird in viel stärkerem Maß von
regionalen Faktoren als die meisten anderen Märkte
bestimmt. Daher ist eine räumlich tief gegliederte Beobachtung der Determinanten des Geschehens auf
den Wohnungsmärkten eine wichtige Grundlage für
rationale wohnungswirtschaftliche und wohnungspolitische Entscheidungen. Eine laufende Wohnungsmarktbeobachtung für die Gebietskörperschaften und
Planungsregionen des Landes fehlte bisher. ReWoB
soll diese Lücke schließen. Als Online-Informationssystem ist ReWoB modular aufgebaut. In seiner neuesten Version besteht es aus den sechs Modulen Basis,
Trend, Map, Map profi, Monitor und Bodenwert:
• Basis liefert Informationen zu Standort und
Infrastruktur, Bevölkerung und Haushaltsentwicklungen, Kaufkraft und Einkommen sowie Bauland
und Wohnraum.
• Trend bietet Experteneinschätzungen und Modellrechnungen zur aktuellen Nachfrage und Nachfragetrends, zur Wohnungsversorgung und zur
Marktlage.
• Map liefert die Visualisierung raumbezogener
Daten in thematischen Karten, die Lage von Infrastruktureinrichtungen und landesweite Indikatorenvergleiche.
• Map profi bietet darüber hinaus die Möglichkeit
zu individuellen Definitionen von Gebietseinheiten
und erweiterte Analysefunktionen.
• Monitor ermöglicht die thematische Verdichtung
von Indikatoren, die Standortbewertung nach
spezifischen Kriterien und die Identifizierung
typischer Raumstrukturen.
• Bodenwert erlaubt die Ermittlung zukünftig erzielbarer Bodenwerte und die Abschätzung von
Investitionsrisiken.
Mit ReWoB können Daten nach Verwaltungseinheiten
bis auf die Ebene der Ortsgemeinde, nach Marktsegmenten und nutzerspezifischen Gesichtspunkten ausgewertet werden.
Das Bauforum Rheinland-Pfalz beauftragte die Sparkassenservicegesellschaft SSG Mainz mit der Entwicklung dieses Projektes und betätigte sich als Anschubfinanzierer. Die Nutzungsrechte und das wirtschaftliche Risiko liegen bei der SSG. Seit dem 1. Juni 2005
ist ReWoB online zugänglich unter www.rewob.de.
So ist eine handlungsorientierte Informationsbasis für
Entscheidungsträger auf allen Ebenen der Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz entstanden.
Zukunftsradar 2030
Zukunftsradar 2030 ist ein Projekt der Zukunftsinitiative Rheinland-Pfalz (ZIRP), das die Auswirkungen
des demographischen Wandels auf Gesellschaft und
Wirtschaft in Rheinland-Pfalz zu orten versucht. Es
wurde im Frühjahr 2003 gestartet und versammelte
Fachleute und interessierte Bürger, die den konkreten
Folgen der Veränderung des Altersaufbaus der Bevölkerung nachspüren und Empfehlungen zu ihrer Bewältigung formulieren sollten.
Aus den Voruntersuchungen schälte sich heraus, dass
den Auswirkungen des demographischen Wandels auf
die Kommunen, die Arbeitswelt, das Miteinander der
Generationen und die Märkte für Güter- und Dienstleistungen in Rheinland-Pfalz besondere Bedeutung
zukommt. Arbeitsprozess und Ergebnisse für diese vier
Bereiche liegen inzwischen gut dokumentiert vor.
Sie sind zugänglich über www.zukunftsradar2030.de.
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Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes
Bewährte Inhalte und Abläufe werden gegenseitig übernommen. Kosteneinsparungen wie Qualitätssteigerungen treten ein,
auch im logistischen Bereich der vereinheitlichten Nutzung von Medien, wie IT- und Telefonanlage einschließlich des technischen Supports. Seit dem 1. Januar 2005 wird auch das Personal- und Rechnungswesen für beide Verbände im DLB bearbeitet. Zudem ist deutlich eine überregionale Ausstrahlung der in dieser Form bislang einmaligen Kooperation zwischen
Regionalverbänden wahrzunehmen. Die Einrichtung und die Arbeit des DLB wurden im Berichtszeitraum durch einen
Kooperationsausschuss begleitet, der sich am 13. September 2004 konstituiert hat. Ihm gehören die Vorsitzenden der
Verbandsräte beider Verbände an. Der Kooperationsausschuss hat im Berichtszeitraum zweimal getagt und die Entwicklung
des DLB insbesondere hinsichtlich der Synergieeffekte und der Kostenentwicklung beraten.
Interessenvertretung
Aus der Arbeit
des Verbandes
Zur interessenpolitischen Betätigung stehen dem Verband unterschiedliche Plattformen zur Verfügung. Zur Effizienzsteigerung bedient er sich dabei auch der Kooperation mit verschiedenen Verbänden und Einrichtungen. So existiert in
Hessen die Arbeitsgemeinschaft der hessischen Immobilienverbände, die noch für dieses Jahr die erstmalige Durchführung
eines gemeinsamen parlamentarischen Abends plant. In Rheinland-Pfalz spielt bei den Kooperationen inzwischen das
Bauforum eine wichtige Rolle. Im Bereich der Aus- und Weiterbildung findet eine enge Kooperation mit der Südwestdeutschen Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V. (SFA) statt. Eine besonders herausragende Bedeutung hat durch die
Einrichtung des DLB die Kooperation mit dem VdW Rheinland Westfalen. Darüber hinaus agiert der Verband als unmittelbarer Interessenvertreter gegenüber den Einrichtungen der Länder und Kommunen, wobei er sich in besonderer Weise auch
den Instrumenten der Öffentlichkeitsarbeit bedient.
Gemeinsame Aktivitäten mit dem VdW Rheinland Westfalen
Mit der intensiveren Kooperation beider Verbände werden ihre zum Teil unterschiedlichen Kompetenzen gebündelt, wodurch wichtige Arbeitsbereiche der Interessenvertretung sowie der Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen
ergänzt oder weiter qualifiziert werden können. Gemeinsame Aktivitäten im Berichtszeitraum erstreckten sich auf die ganze
Bandbreite.
Der VdW südwest stellt seinen Mitgliedern ein umfangreiches Leistungsspektrum zur Verfügung. Besonders herausragendes Ereignis war in diesem Zusammenhang in dem Berichtsjahr die Einrichtung des Drei-Länder-Büros (DLB) in Bonn. Das
Büro hat bereits im ersten Jahr seines Bestehens zusätzliche Impulse für die Verbandsarbeit gegeben. Diese werden im
Folgenden neben den besonderen inhaltlichen Entwicklungen in unseren Dienstleistungsbereichen dargestellt. Bei Fragen
zu den Dienstleistungsangeboten können die jeweiligen Ansprechpartner den diesem Jahresbericht beigefügten Organigrammen sowie dem Internet-Angebot des Verbandes (www.vdwsuedwest.de) entnommen werden. Aktuelle Informationen sind zudem dem VerbandsMagazin (VM) sowie den Mitglieder- und Mandantenrundschreiben zu entnehmen.
Das im September 2004 erstmals aufgelegte VM entwickelte sich in kurzer Zeit zu einer der bedeutendsten Informationsquellen für seine Mitglieder. Das VM ist bei Vertretern aus Politik und Wohnungswirtschaft mittlerweile zu einem wichtigen Informationsmedium geworden und wird von anderen Verbänden, Verwaltungen und den Medien verstärkt nachgefragt. Der Verband bietet mit dem VM ein starkes Instrument für die Interessenvertretung seiner Mitgliedsunternehmen.
Einrichtung des Drei-Länder-Büros
Auch regional unterschiedliche Märkte, länderspezifische Politiken und verschiedene Mentalitäten aller Akteure haben wohnungs- und immobilienwirtschaftlich relevante Rahmenbedingungen, die länderübergreifend und im gegenseitigen Austausch qualifizierter beurteilt und behandelt werden können. Die gemeinsamen Aktivitäten ermöglichen ferner einen produktiven Erfahrungsaustausch zwischen den Unternehmen über Vorgehensweisen und Projekte, über Erfolge wie auch
Misserfolge. Beispiele aus dieser Kooperation sind:
• Mitglieder-Umfrage zum Vertragswesen im Bereich „Wohnen mit Service“: Service-Wohnprojekte sind in besonderem
Maße geeignet, älteren Menschen so lange als möglich den Verbleib in ihrer angestammten Wohnung zu ermöglichen
und zugleich ein Mindestmaß an Betreuung sowie Versorgungssicherheit zu gewährleisten. Immer öfter erreichen die
Verbände Informationen über neue Aktivitäten sowie Anfragen, insbesondere zu der vertraglichen Ausgestaltung von
Kooperationen mit sozialen Diensten. Aus diesem Grund haben die beiden Verbände die Vertragspraxis im Bereich
„Wohnen mit Service“ im Herbst 2004 per Mitgliederbefragung analysiert. So hat die Auswertung u. a. ergeben, dass
Einstellungen und Erfahrungshintergründe der Unternehmen zum „Wohnen mit Service“ teils sehr unterschiedlich sind.
Das DLB hat seine Arbeit am 1. Juni 2004 in Bonn aufgenommen. Die am 23. Juni 2003 unterzeichnete Kooperationsvereinbarung beinhaltet eine engere Zusammenarbeit des VdW südwest und des VdW Rheinland Westfalen mit den Zielen:
•
•
•
•
gemeinsamen Förderung der wirtschaftlichen und sonstigen Interessen der Mitglieder ihrer Verbände,
Stärkung des Zusammenwirkens der Mitglieder ihrer Verbände,
Erhöhung der Effizienz der Arbeit beider Verbände,
Erweiterung und Verbesserung der Leistung beider Verbände.
Die praktische Zusammenarbeit im Berichtszeitraum zeigt, dass die angestrebten Synergieeffekte und Mehrwerte für die
Mitgliedsunternehmen durch das seit einem Jahr arbeitende DLB erzielt werden. Erreicht werden sie z. B. durch gemeinsame Mitgliederinformationen und durch die Durchführung gemeinsamer Veranstaltungen. Das VM mit den drei Länderausgaben Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz ist das zentrale Produkt der gemeinsamen Öffentlichkeitsarbeit. Für die interessenpolitische Arbeit erweist sich die Gesamtzuständigkeit für drei Bundesländer als besonderer Vorteil,
wodurch die Erfahrungen aus einem Bundesland jeweils für die Arbeit in den beiden anderen Bundesländern unmittelbar
eingebracht werden können.
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0 I Jahresbericht
Jahresbericht
I Aus
I Editorial
der Arbeit des Verbandes
• Veranstaltung „Immobilien Frühjahrsgutachten 2005“: Der Rat der Immobilienweisen gab in der Reihe seiner Frühjahrsgutachten Ende Januar 2005 seine neuen analytischen Eckwerte und Prognoseergebnisse für die Segmente Büro-,
Wohn- und Handelsimmobilien bekannt. Dies nahmen die beiden Verbände zum Anlass, eine erste gemeinsame Veranstaltung am 10. Februar 2005 in Bonn unter großer Beteiligung der Unternehmen durchzuführen. Dr. Marie-Therese
Krings-Heckemeier, geschäftsführende Gesellschafterin empirica (Berlin) und Mitglied des Rates der Immobilienweisen,
präsentierte die wohnungsrelevanten Marktinformationen aus dem Gutachten wie weitere strategische Empfehlungen
für das künftige Handeln der Wohnungswirtschaft. Weitere hochaktuelle und zum Teil noch nicht veröffentlichte
Informationen zu marktrelevanten Haushaltsprognosen, einer für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft bedeutsamen Einschätzung der künftigen regionalen Wirtschaftsentwicklung und zum marktaktiven Leerstand wurden ebenfalls
von diversen Referenten vorgestellt.
• Arbeitskreis „Privatisierung von Wohnungsbeständen“: Die beiden Verbände haben zum Jahreswechsel 2004/2005 den
ersten gemeinsamen Arbeitskreis zum Thema „Privatisierung von Wohnungsbeständen“ eingerichtet. Das Interesse von
Seiten der Mitgliedsunternehmen aus Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz war groß. Im Berichtszeitraum
haben die Verbände zu zwei Sitzungen am 18. Januar 2005 und 11. Mai 2005 nach Bonn eingeladen. Die Beratung in der
ersten Sitzung ergab fünf Themenkomplexe, die im Verlaufe weiterer Sitzungen aufbereitet und diskutiert werden sollen.
Die zweite Sitzung hat Konstruktionselemente einer sozialverträglichen Vorgehensweise bei der Privatisierung behandelt.
Ziel des Arbeitskreises ist, neben dem Erfahrungsaustausch, Empfehlungen und Auswertungen zu einzelnen Instrumenten der Privatisierung von Wohnungsbeständen zu erarbeiten und diese allen Mitgliedsunternehmen zur Verfügung zu
stellen.
Veranstaltungen
Eine wichtige Plattform der Verbandsarbeit sind auch diverse Veranstaltungen, mit denen der interne Austausch intensiviert, aber auch neue Themen mit Kreisen außerhalb der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aufgegriffen und diskutiert
werden.
Verbandstag 2004
Am 21. und 22. September 2004 fand der Verbandstag in Marburg statt. Dieser stieß in der Öffentlichkeit auf breites
Interesse, insbesondere aufgrund der politischen Veranstaltungsteile, zu denen als Redner unter anderem der hessische
Wirtschaftsminister Alois Rhiel und GdW-Präsident Lutz Freitag begrüßt werden konnten. Der Verbandstag hatte das Motto
„Leben gestalten – Wohnungswirtschaft als Partner“. Dementsprechend standen vielfältige Themen im Vordergrund der
Diskussion. So z. B. die Berührungspunkte zwischen der Wohnungswirtschaft und der Stadt- bzw. Dorfentwicklung.
Besonders intensiv gestalteten sich vor dem Hintergrund aktueller politischer Debatten allerdings die Diskussionen zu den
Auswirkungen der so genannten Hartz IV-Reform auf die Wohnungswirtschaft und deren Mieter. Bei der Veranstaltung kamen auch die lokale Politik und die besondere Bedeutung der Universität für die Stadt nicht zu kurz. So begrüßte der
Marburger Oberbügermeister Dietrich Möller die Gäste. Die Universität Marburg war durch Universitätspräsident Prof. Dr.
Volker Nienhaus vertreten. Weitere Themenschwerpunkte waren die Möglichkeiten der Wohnumfeldgestaltung sowie
Fragen der modernen Personalentwicklung und -führung.
11. Genossenschaftliche Arbeitstagung
Vom 29. bis 30. November 2004 fand in Fulda die 11. Genossenschaftliche Arbeitstagung Südwest statt. Rund 120 Teilnehmer aus dem VdW südwest sowie dem vtw Verband Thüringer Wohnungswirtschaft e. V. und dem ptw Prüfungsverband
Thüringer Wohnungsunternehmen e. V. diskutierten Handlungsempfehlungen zu den drei Themenfeldern „Kooperation“,
„Marketing“ und „Finanzierung“ aus dem Gutachten der Expertenkommission „Wohnungsgenossenschaften“ der Bundesregierung.
In einem Grundsatzreferat betonte Vorstandssprecher Dr. Rudolf Ridinger, dass die Expertenkommission das Selbstbewusstsein der Wohnungsgenossenschaften gestärkt und viele Potenziale herausgearbeitet habe, die nunmehr mit der Praxis abgeglichen werden müssten. Zum Thema „Kooperationen“ wurden Beispiele aus der Zusammenarbeit mit karitativen Organisationen bei der Seniorenbetreuung über Geschäftsbesorgungen für kleinere Wohnungsgenossenschaften vorgestellt. Das
Thema „Marketing“ wurde am Beispiel der Marketinginitiative „Typisch Genossenschaften“ durch einen Vertreter aus dem
Sprecherbeirat auf Bundesebene vorgestellt. Das Thema „Finanzierung“ wurde zunächst grundsätzlich behandelt und den
Unternehmen zur Optimierung ihrer Finanzierungsstrukturen ein ganzheitliches Finanzierungsmanagement empfohlen.
Abschließend präsentierten zwei Vertreter von Wohnungsgenossenschaften Möglichkeiten zur Stärkung des genossenschaftlichen Eigenkapitals in Form des Erwerbs zusätzlicher Geschäftsanteile bzw. von Genussscheinen. Der Präsident des GdW,
Lutz Freitag, stellte in seinen politischen Schlussfolgerungen aus dem Bericht der Expertenkommission die These auf, dass
die Entwicklung der Gesellschaft zu einem „aktivierenden Sozialstaat“ exakt den drei Grundprinzipien der Selbsthilfe,
Selbstverantwortung und Selbstverwaltung entspricht. Der Vorsitzende des Verbandsrates des VdW südwest, Karl-Heinz
Range, betonte in seinem Schlusswort, dass das Thema „Kooperationen“ insbesondere für kleinere Wohnungsgenossenschaften von existenzieller Bedeutung werden wird.
Symposium „Wohnen in der Stadt der Zukunft – Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung“
Als Reaktion auf die vielen Schnittstellen zwischen Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung und vor dem Hintergrund
der vielfältigen wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen, etwa in Folge der demographischen Entwicklung, muss und
will sich die Wohnungswirtschaft stärker an Stadtentwicklungsprozessen beteiligen. Der VdW südwest hat aus diesem
Grund die „Aktion Stadt“ initiiert, die als Plattform auf eine enge(re) Kooperation sämtlicher wichtigen Akteure auf dem
Gebiet der Stadtentwicklung abzielt. Gestartet wurde die „Aktion Stadt“ beim gut besuchten Symposium „Wohnen in der
Stadt der Zukunft – Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung“, das der VdW südwest in Zusammenarbeit mit der
Frankfurter Sparkasse 1822 am 14. Juni 2005 in Frankfurt veranstaltet hat.
Die einzige Chance, die Stadtentwicklung trotz heutiger Rahmenbedingungen und eingeschränkter Handlungsspielräume
zu lenken und an dem Leitbild Nachhaltigkeit auszurichten, ist eine integrierte Politik, in die die Wohnungswirtschaft un-
Begleitet war der Verbandstag von einer Fachausstellung, die nochmals größer als bei den vorherigen Verbandstagen ausgefallen ist. Zum Abschluss erfolgte die Vorstellung der Ergebnisse eines Mieterzeitungswettbewerbes, wobei die besondere Rolle dieses Instruments bei der Kommunikation mit den Mietern zum Ausdruck gebracht wurde.
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bedingt einzubeziehen ist. Eine effektive und effiziente Zusammenarbeit der Städte mit den dort ansässigen Wohnungsunternehmen führt zu wechselseitigen Vorteilen: Die Investoren erhöhen die Standortqualität, indem sie in langfristig zukunftsfähige Bestände modernisieren, auf der anderen Seite bleiben die Kommunen trotz der gegenwärtig eingeschränkten finanziellen Handlungsspielräume entwicklungsfähig. Die Initiative stieß seitens der Mitglieder, der Kommunalpolitiker
sowie der Stadtplaner auf breite Zustimmung und Interesse. Beim Symposium referierten hochkarätige Vertreter von
Wissenschaft, Politik und Wirtschaft über Schnittstellen zwischen Aktivitäten der Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung. Das Hauptaugenmerk galt – aus den verschiedenen Perspektiven – den Anforderungen an den Wohnstandort Stadt
und dem Erfordernis, sich frühzeitig auf die veränderten Rahmenbedingungen einzustellen, um die Chancen zu nutzen.
Themenvielfalt in Veranstaltungen
Darüber hinaus wurden in mehreren Veranstaltungen Einzelthemen aufgegriffen. Themenkomplexe waren dabei unter anderem Finanzierung, Contracting, Energiepass und aktuelle Förderbestimmungen. Diese Veranstaltungen wurden auch mit
Partnern durchgeführt, die in diesen Themengebieten in besonderer Weise ausgewiesen sind. So hatten zum Energiepass
der VdW südwest gemeinsam mit dem GdW überregionale Experten zu einer Diskussionsrunde im Dezember 2004 eingeladen. Eine Veranstaltung zu aktuellen Förderbestimmungen im Juni 2005 wurde gemeinsam mit der LandesTreuhandstelle
Hessen (LTH) und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) durchgeführt. Zudem fanden im Rahmen der Kooperation mit
der SFA gemeinsame Fachforen statt. Themenschwerpunkte dieser gemeinsamen Veranstaltungen waren beispielsweise
Empfehlungen der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften sowie die Novelle der Hessischen Gemeindeordnung
(HGO).
Weitere Aktivitäten
„aktionhessenhaus“
Die aktionhessenhaus hat sich in den nunmehr neun Jahren ihres Bestehens in Hessen einen Namen gemacht. Der Verband
übernahm von Beginn an bei dieser Aktion geschäftsführende Funktionen. Der Begriff aktionhessenhaus steht für preiswerte Gebäude, Energie schonende Haustechnik sowie hohe bauliche und gestalterische Qualität bei Ein- und Mehrfamilienhäusern. Bisher wurden nur neu errichtete Wohngebäude ausgezeichnet.
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Landesarbeitsgemeinschaft „Gemeinschaftlich Wohnen“
Der Verband hat seine Mitarbeit in der hessischen Landesarbeitsgemeinschaft (LAG) „Gemeinschaftlich Wohnen“ im
Berichtszeitraum fortgesetzt. In der LAG, die von der HFW betreut wird, sind neben dem VdW südwest u. a. vertreten:
das Sozial- und Wirtschaftsministerium, der Hessische Städtetag, der Hessische Landkreistag, die kommunale Verwaltung,
die Architektenkammer, die Liga der Freien Wohlfahrtspflege, das Forum für Gemeinschaftliches Wohnen im Alter (FGWA),
die Landesseniorenvertretung und Vertreter bestehender Wohnprojekte und Netzwerke sowie die Schader-Stiftung. Zu den
Zielen der LAG zählen neben Informations- und Erfahrungsaustausch u. a. die Vernetzung der relevanten Akteure.
Stellungnahmen des VdW südwest
Einen zentralen Stellenwert der unmittelbaren interessenpolitischen Betätigung auf Landesebene nehmen Stellungnahmen
zu Gesetzes- und Verordnungsentwürfen ein. Im Berichtszeitraum hatten die Stellungnahmen aufgrund einer überdurchschnittlich hohen Anzahl von wohnungs- und immobilienwirtschaftlich relevanten Gesetzesvorhaben eine besonders herausgehobene Rolle.
Fehlbelegungsabgabe
Der VdW südwest hat am 30. März 2005 im Rahmen einer schriftlichen Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr
im Hessischen Landtag Stellung zum Entwurf für ein „Drittes Gesetz zur Änderung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der
Fehlsubventionierung im Wohnungswesen“ genommen. Der Entwurf zielte darauf ab, das Instrumentarium auf Basis der
Erfahrungen in den bisher pflichtigen Kommunen durch Klarstellungen sowie Änderungen weiterzuentwickeln. Daraus ergibt sich der Hauptkritikpunkt des VdW südwest, dass der Entwurf nur systemimmanente Veränderungen enthält. Der
Verband wertet das Instrument als überholt und als zum Großteil kontraproduktiv und hat dies in seiner Stellungnahme
zum Ausdruck gebracht. So sind mit der Anhebung der Grenze der Leistungspflicht auf nunmehr 40 Prozent zwar geringfügige „Verbesserungen“ im System auszumachen, dennoch sind weitere, explizite gesetzliche Klarstellungen unbedingt erforderlich. Eine Ausweitung der kommunalen Entscheidungs- und Handlungsspielräume ist sinnvoll und nötig. Der Hessische Landtag hat den Entwurf am 28. April 2005 beschlossen. Das Gesetz ist somit am 1. Juli 2005 in Kraft getreten. Es ist
bis Ende 2009 befristet.
Im Berichtsjahr wurden vom Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (HMWVL) die Bedingungen für die Teilnehmer verändert. Anders als bisher ist nicht nur die kostenfreie Teilnahme am Wettbewerb, sondern
auch eine finanzielle Anerkennung für die besten eingereichten Arbeiten. Nähere Informationen stehen auf der neu gestalteten Homepage der aktionhessenhaus unter www.aktionhessenhaus.de zum Download bereit.
Ferner hat der VdW südwest am 17. Mai 2005 den vom zuständigen Wirtschaftsministerium erarbeiteten Entwurf einer
„Vierten Verordnung zur Änderung der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen“ abgelehnt. Die VdW-Kritik bezieht sich neben der grundsätzlichen Ablehnung insbesondere
auf die ausschließliche Berechnung der Verwaltungskosten auf der Grundlage der leistungspflichtigen Haushalte – statt
der sinnvolleren Orientierung an tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Fachbeirat „Wohnen im Alter“
Der Fachbeirat „Wohnen im Alter“, in dem neben dem Hessischen Sozialministerium und dem HMWVL die kommunalen
Spitzenverbände, die Architektenkammer, die IHK, die Handwerkskammer, soziale Dienste, die Verbraucherzentrale, Kirchen,
Krankenkassen, die Wissenschaft und mit dem VdW südwest auch die Wohnungswirtschaft vertreten sind, dient dem
Informations- und Erfahrungsaustausch rund um das Thema „Wohnen im Alter“. In den Sitzungen am 6. Oktober 2004 und
28. Juni 2005 befasste sich der Fachbeirat u. a. mit dem Konzept einer „Handwerker-Grundschulung“ zum Thema Barrierefreiheit. Ferner wurde von der Hessischen Fachstelle für Wohnberatung (HFW) ein Fragebogen vorgestellt, der der Erfassung
des Bestands betreuter Wohnanlagen dient.
Einführung der Rauchmelder-Pflicht in die Hessische Bauordnung
Der VdW südwest hat am 28. März 2005 im Rahmen einer schriftlichen Anhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr im Hessischen Landtag Stellung zu dem Entwurf für ein „Gesetz zur Änderung der Hessischen Bauordnung“ bezogen,
der eine Rauchmelder-Pflicht in Wohnungen vorsieht. Rauchmelder sind zwar geeignet, um Rauchvergiftungen in Wohnungen vorzubeugen. Kritisiert wird aber neben dem Widerspruch zum generellen und übergeordneten Ziel Bürokratieabbau u. a. die Nichtberücksichtigung der praktischen Umsetzungsprobleme, die die Einbau- und Betreibungspflicht bedingen. Nach der Beschlussempfehlung durch den zuständigen Ausschuss für Wirtschaft und Verkehr hat der Hessische
Landtag den Entwurf am 9. Juni 2005 beschlossen.
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Änderung der Hessischen Bauordnung
Bei der Novellierung der HBO, die in großen Teilen nur redaktionelle Änderungen brachte, lässt die Hessische Landesregierung nach Auffassung des VdW südwest eine gute Gelegenheit verstreichen, weitere deregulierende Eingriffe im
Gesetzeswerk vorzunehmen. Zwar werden durch die geplanten Änderungen der HBO einige Korrekturen vorgenommen, die
längst Praxis geworden sind, wie z. B. PKW-Stellplätze entlang der Grundstücksgrenzen. Weitere, wirklich deregulierende
Maßnahmen, z. B. bei Prüfungen von bautechnischen Nachweisen und der Einschaltung von zusätzlichen Sachverständigen, sind allerdings nicht vorgesehen. Mit der Novellierung sollen auch einige Fristen im Gesetz verändert werden. Positiv
aufgenommen hat der VdW südwest, dass die Frist für ein Wahlrecht des Verfahrens verlängert werden soll, wurde doch
diese Regelung nicht zuletzt durch die Stellungnahme des VdW südwest im Gesetz verankert.
Novellierung der Hessischen Gemeindeordnung
Anlässlich einer mündlichen Anhörung am 13. Oktober 2004 im Hessischen Landtag hat der Verband Stellung zu dem von
der Landesregierung vorgelegten Entwurf für ein „Gesetz zur Änderung der Hessischen Gemeindeordnung und anderer Gesetze“ genommen. Kritik übte der VdW südwest insbesondere an den Regelungen in § 121 HGO zu der wirtschaftlichen
Betätigung von Gemeinden, da sich diese auf das kommunale Engagement im Bereich der Wohnraumversorgung auswirken. In Folge der erforderlichen engen Verzahnung von Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung kommt kommunalen
Beteiligungen indes eine große Bedeutung zu, beispielsweise bezogen auf die Versorgung bestimmter benachteiligter Bevölkerungsgruppen mit preiswertem Wohnraum. Die Kernforderung des Verbandes lautet, das Wohnungswesen in den Regelungsbereich aufzunehmen, der vom Subsidiaritätsprinzip ausgenommen wird oder zumindest in der Umsetzung eine
faktische Ausgrenzung vorzunehmen. Der Hessische Landtag hat das Gesetz am 26. Januar 2005 verabschiedet. Die neue
HGO ist bereits am 1. April 2005 rechtskräftig geworden.
Seminare und Lehrgänge
Im Berichtszeitraum sind bei der SFA, mit der der Verband auf der Grundlage einer Geschäftsbesorgungsvereinbarung eng
kooperiert, zahlreiche Seminare und Lehrgänge angeboten worden. Aufbauend auf dem Immobilien-Ökonom (GdW) wird
die SFA ab Herbst 2005 ein viersemestriges Studium mit dem FH-Abschluss „Diplom-Betriebswirt der Immobilienwirtschaft“
anbieten. Darüber hinaus wird ebenfalls ab Herbst 2005 ein Lehrgang mit dem Abschluss „Bachelor Immobilienbewertung“
aufgelegt. In Kooperation mit dem IfQ fand vom 27. Juni bis 1. Juli 2005 ein einwöchiger Lehrgang „Sachverständiger Gebäudepass“ statt.
Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen
Wirtschaftsprüfung
Prüfungsleistungen
Der Verband erbringt gemäß Satzung vielfältige Dienstleistungen für seine Mitglieder. Ein zentrales Dienstleistungsangebot besteht aufgrund gesetzlicher Vorgaben in der Pflichtprüfung der Genossenschaften (§ 53 GenG).
Auf vertraglicher Basis erbringt er darüber hinaus Dienstleistungen der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung (§ 316 HGB)
auch für Mitgliedsunternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft, die bis zum Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Pflichtmitglieder waren. Bei den Wohnungsunternehmen, deren Geschäftsanteile überwiegend von der
öffentlichen Hand gehalten werden, ist die Jahresabschlussprüfung um die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz (HGrG) zu erweitern.
Für Eigenbetriebe oder andere Einrichtungen gilt, dass die Prüfung nach § 53 HGrG Teil der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung ist. Die Umsetzung von gesetzlichen Vorgaben – z. B. des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG), des Gesetzes zur Transparenz und Publizität im Unternehmensbereich (TransPuG) sowie u. a. des
Bilanzrechtsreformgesetzes – verlangt für Genossenschaften und für Kapitalgesellschaften insbesondere eine Beurteilung
der Berichterstattung durch die Geschäftsführung über die Lage und die Risiken der zukünftigen Entwicklung. Die
Prüfungen tragen dazu bei, mögliche Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen, um durch rechtzeitige Gegenmaßnahmen
Schaden abzuwenden. Bei den Genossenschaften und Kapitalgesellschaften, die erlaubnispflichtige Geschäfte nach § 34 c
Gewerbeordnung betreiben, wird nach § 16 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geprüft.
Prüfungsaußendienst
An die aufgrund rechtlicher und betriebswirtschaftlicher Veränderungen gestiegenen Anforderungen an die Mitarbeiter erfolgt mit internen und externen Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen eine kontinuierliche Anpassung. Sämtliche
Mitarbeiter/innen sind mit PC und entsprechender Standard-Software ausgerüstet. Zu der Software zählt auch die Prüfungs- und Berichterstellungs-Software Audit Agent, die den risikoorientierten Prüfungsansatz integriert und mit vollständiger Dokumentation berücksichtigt. Sie unterstützt den Peer Review umfassend und ist seit Anfang 2004 bei einem
Großteil von Mitgliedsunternehmen und Mandanten der Wohnungswirtschaft im Einsatz.
Peer Review
Nach dem Wirtschaftsprüferordnungs-Änderungsgesetz werden Wirtschaftsprüfer in eigener Praxis bzw. Wirtschaftsprüfungsgesellschaften verpflichtet, sich im Abstand von drei Jahren einer externen Qualitätskontrolle (Peer Review) zu unterziehen. Gleiches gilt analog für genossenschaftliche Prüfungsverbände wie den VdW südwest. Die erste externe Qualitätskontrolle wurde im Februar 2005 erfolgreich abgeschlossen.
Der externe Peer Review und die interne Qualitätsnachschau durch den GdW haben gezeigt, dass der Prüfungsbereich des
Verbandes grundsätzlich gut aufgestellt ist. Neben dem externen und internen Peer Review trägt die interne Qualitätssicherung durch die Berichtskritik dazu bei, dass qualitative Schwachstellen frühzeitig erkannt werden.
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Steuerberatung
Der Gesetzgeber hat im Berichtszeitraum zahlreiche Änderungen der Steuergesetze beschlossen. Die Steuerabteilung des
Verbandes hat in Form von Sonderrundschreiben über diese aktuellen Gesetzesänderungen zeitnah informiert. Im Februar
2004 wurde außerdem eine Informationsveranstaltung zum Thema „Steueränderungen 2004“ durchgeführt. Über die laufenden handelsrechtlichen und steuerlichen Änderungen informieren die Steuer- und Prüfungsabteilung zusätzlich in monatlichen Rundschreiben, die per E-Mail an interessierte Mitgliedsunternehmen versendet werden. Anhand der zahlreichen
Änderungen erkennt man die zunehmende Bedeutung der steuerlichen Beratung für die Mitgliedsunternehmen. Die Steuerabteilung des Verbandes bereitet deshalb die für die Praxis relevanten Informationen entsprechend auf und gibt diese im
Rahmen ihrer Beratungsleistung zeitnah weiter. Dabei bietet die Steuerabteilung eine kompetente Beratung an, die insbesondere folgende Leistungen umfasst:
Rechtsberatung
Viele bedeutende höchstrichterliche Entscheidungen haben neben Gesetzesänderungen im Berichtszeitraum die individuelle Beratung der Mitgliedsunternehmen in Rechtsfragen geprägt. Viele Mitglieder haben die Möglichkeit zur telefonischen
und schriftlichen Beratung durch die Rechtsabteilung des Verbandes in Anspruch genommen. Darüber hinaus wurden zu
komplexen und umfangreichen Fragestellungen auch Gutachten erstellt. Eine umfangreiche Bereitstellung aktueller Informationen erfolgte über das VM. Die Schwerpunkte der Rechtsberatung lagen wiederum in den Bereichen Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Genossenschafts- und Gesellschaftsrecht. Rechtliche Beratung fand darüber hinaus aber auch
in den Feldern Allgemeines Zivilrecht, Zivilprozessrecht, Verwaltungsrecht, Datenschutz- und Bankenrecht, Sozialrecht sowie Bau- und Kommunalrecht statt.
Beratungsschwerpunkte lagen - vor allem aufgrund neuer Rechtsprechung - in folgenden Bereichen:
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Erstellung von Gutachten und Stellungnahmen zu steuerlichen Einzelsachverhalten
Erstellung von Steuerbilanzen und Steuererklärungen
Betreuung bei steuerlichen Außenprüfungen
Übernahme von Finanzbuchhaltungen und Erstellung von Jahresabschlüssen
Durchsicht von Vertragsentwürfen auf steuerliche Risiken
Beratung in lohnsteuerlichen Fragen
Stellungnahmen zu Umstrukturierungsmaßnahmen
Berechnung der Rückstellung für Altersteilzeitverpflichtung
Beratung von eigentumsorientierten Genossenschaften im Hinblick auf § 17 EigZulG.
Betriebswirtschaftliche Beratung
Angesichts der Komplexität des wohnungswirtschaftlichen und wohnungspolitischen Geschehens, insbesondere auch im
Hinblick auf die sich ständig ändernden Bestimmungen in Recht und Verwaltung, ist der Verband mehr denn je als beratender Partner gefordert. So werden durch monatliche Rundschreiben, Veranstaltungen und Herausgabe von Broschüren
Informationen an die Mitglieder weitergegeben. Zudem erfolgt eine individuelle Beratung. Dies geschieht durch gesonderte Berichterstattung oder durch Gutachten insbesondere in den Bereichen:
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Organisation
Interne Revision
Portfoliomanagement
Rating, Basel II
Finanzierungsberatung
Managementüberwachungssysteme
Personalplanung
Unterstützung von Geschäftsführung und Aufsichtsräten in Sonderfragen, z. B. bei Gehaltsüberprüfungen
Altersteilzeit
Erstellung von Wirtschaftsplänen
IAS/IFRS.
Umlage von Betriebskosten
Schönheitsreparaturen
Wärmecontracting
Kündigungen von Mietverträgen
Parabolantennen
Gesellschaftsrecht, insbesondere Genossenschaftsrecht
Wohnungseigentumsrecht
Vergaberecht.
Technische Beratung
Die häufigsten Fragen in der telefonischen Beratung beziehen sich auf
• Schadstoffe in Wohnungen und deren Beseitigung. Daneben steht auch die Frage, wie erneute Beeinträchtigungen verhindert werden können. Erfreulicherweise abgenommen haben die Fälle von Fogging (schwarze Beläge auf allen Flächen
in Wohnungen). Nach wie vor brisant und alljährlich neu sind auftretender Schimmel, seine Ursachen und Beseitigung.
Hier erfolgte Hilfe durch Kontaktvermittlung zu Spezialisten, die den Typus untersuchen und seine Beseitigung organisieren. Auch in Bezug auf die Entsorgung asbesthaltiger Materialien aus Wandverkleidungen und Bodenbelägen sind
durch Vermittlung von Kontakten und Erläuterung der notwendigen Verfahren Unterstützungen erfolgt.
• Auch in Fragen der Projektorganisation und des Projektablaufes wurde Unterstützung benötigt. Weitere Themenkomplexe waren Auslobung von Bauleistungen, Abrechnungen von Architekten- und Ingenieurleistungen, Vertragsgestaltung von Planern und Bauunternehmen.
Soweit die Fragen einer umfassenderen Antwort bedurften, wurden diese in Form von Gutachten erarbeitet. Dabei handelte es sich einerseits um Schimmelpilzgutachten, bei denen die Ursache und Quotierung des Schadens eine Rolle spielten,
andererseits um die Beurteilung von Erbbaurechten im Zuge der Veräußerung oder des Erwerbs von Objekten, aber auch
um Wertermittlungen einzelner Gebäude oder ganzer Portfolios von Unternehmen oder Kommunen. Auch bei der Vorbereitung von Instandhaltungsplänen wurde Instandhaltungsgutachten erstellt, in denen notwendige Leistungen ermittelt,
bewertet und gewichtet wurden.
Diese Leistungen werden in enger Kooperation mit den Tochtergesellschaften des Verbandes zur Verfügung gestellt.
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Seite 38
Jahresbericht I Gremien des Verbandes
Im Berichtszeitraum fanden auch zwei gemeinsame Sitzungen mit dem Verbandsrat des VdW Rheinland Westfalen statt.
Auch hier lag der Schwerpunkt bei Berichten und Diskussionen zum DLB. In der letzten Sitzung, die im Juni 2005 stattfand,
wurden zudem die Weiterentwicklung und Anpassung der Logos an das neue GdW Logo diskutiert. Insgesamt wurde die
positive Entwicklung des DLB festgestellt.
Fachausschüsse
Gremien des Verbandes
Die Arbeit der Fachausschüsse ist von zentraler Bedeutung für die Verbandsarbeit, da diese inhaltlich eine enge Klammer
zwischen der Arbeit der Geschäftsstelle des Verbandes und der wohnungswirtschaftlichen Praxis darstellen. Die Fachausschüsse können zudem über eigene Aktivitäten Themenschwerpunkte setzen. Der besonderen Bedeutung der Fachausschüsse trägt der Verband durch eine entsprechende Berichterstattung Rechnung. Auch sind Berichte über die Arbeit der
Ausschüsse erstmals in dem Jahresbericht aufgeführt. Aktuelle Informationen sind jeweils auch dem den Mitgliedern zugänglichen Bereich des Internets zu entnehmen.
Fachausschuss für Genossenschaften
Der Fachausschuss tagte am 7. Oktober 2004 in Gießen und am 16. Februar 2005 in Langen. In der ersten Sitzung stand
die „Übernahme der Geschäftsanteile durch das Sozialamt“ auf der Tagesordnung. Der Diskussion lag eine Umfrage bei den
Wohnungsgenossenschaften im VdW südwest zu Grunde. Zudem wurde in der Sitzung § 38 KStG bezüglich der körperschaftsteuerlichen Ausschüttungsbelastung bei der Rückzahlung von Geschäftsguthaben behandelt.
In der Sitzung am 16. Februar 2005 diskutierten die Mitglieder des Fachausschusses den Antrag der Fraktionen SPD und
Bündnis 90/Die Grünen im Deutschen Bundestag „Stabilisierung und Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnens“ (Drucksache 15/4043) bzw. den Antrag der Fraktion der SPD im Hessischen Landtag „Wohnungsgenossenschaften
fördern – Hessen zukunftsfähig machen“ (Drucksache 16/3166).
In der Arbeit der Gremien des Verbandes spiegelt sich die Entwicklung der Rahmenbedingungen wieder. Zudem war ein
Themenschwerpunkt die Weiterentwicklung des Dienstleistungsangebotes des Verbandes.
Mitgliederversammlung
Die Mitgliederversammlung fand im Rahmen des Verbandstages in Marburg statt. Die Mitgliederversammlung war letztmalig eine gemeinsame Versammlung des WWI e. V. und des VdW südwest. Die Mitgliederversammlung hatte bereits im
Jahr 2001 die Einleitung der Liquidation des damaligen VdW südwest beschlossen, mit dem Ziel, die Funktionen des damaligen VdW südwest und des PdW südwest zusammenzuführen. Dementsprechend wurden die Funktionen des VdW südwest auf den PdW südwest übertragen, der PdW südwest wurde dann in VdW südwest umbenannt.
In der Mitgliederversammlung wurde die Schlussbilanz des sich in Liquidation befindenden Verbandes angenommen. Damit
sind mit Ablauf der Mitgliederversammlung alle Funktionen unter einem einheitlichen Dach zusammengeführt. Neben den
im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss für 2003 stehenden Tagesordnungspunkten waren weitere Themenschwerpunkte der Start des Drei-Länder-Büros (DLB) in Bonn und die Weiterentwicklung der Wirtschaftsprüfungsaktivitäten des
Verbandes. Inhaltliche Schwerpunkte waren unter anderem so vielschichtige Themen wie steuerrechtliche Rahmenbedingungen, die Einführung eines Energiepasses und die Hessische Bauordnung (HBO). Schließlich wurden von der Mitgliederversammlung noch einige Satzungsänderungen beschlossen.
Verbandsrat
Der Verbandsrat traf sich im Berichtszeitraum zu insgesamt sechs Sitzungen. Die Sitzungen waren inhaltlich durch eine
breite Themenpalette geprägt. Hier schlug sich die Vielfalt der Veränderungen bei den politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen nieder. Themenschwerpunkte, die in mehreren Sitzungen behandelt wurden, waren die Einführung einer
Rauchmelderpflicht in Hessen, die Neugestaltung des hessischen Gemeindewirtschaftsrechts sowie die Auswirkungen des
Antidiskriminierungsgesetzes. Eine besondere Rolle spielten zudem die Diskussionen um den Frankfurter Mietspiegel und
dessen Auswirkungen auf Vergleichsmietenbetrachtungen. Bei der Diskussion um die Organisation der Geschäftsstelle lagen die Schwerpunkte bei den Auswirkungen des DLB, der Effizienzsteigerung in den Bereichen Wirtschaftsprüfung und
Steuerberatung sowie der Verteilung des Dienstleistungsangebots innerhalb der Verbandsgruppe.
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Ein von dem Hamburger Beratungsunternehmen ANALYSE & KONZEPTE entwickeltes Beratungskonzept für kleine Wohnungsgenossenschaften wurde zustimmend zur Kenntnis genommen und insbesondere der geplante Infobrief begrüßt.
Einen intensiven Erfahrungsaustausch führten die Mitglieder über die Themen Hartz IV und digitales Fernsehen.
Fachausschuss für Kapitalgesellschaften
Der Fachausschuss kam im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen, am 9. November 2004 bei der gewobau Rüsselsheim und
am 13. April 2005 im Verbandsgebäude des VdW südwest in Frankfurt, zusammen. Diskussionsschwerpunkte waren die
Novellierung der Hessischen Gemeindeordnung, erste Überlegungen zur Novellierung der Hessischen Bauordnung, Folgen
der Hartz IV-Regelungen und das neue Programm Stadtumbau West. Wiederholt wurden Rolle und Handlungsmöglichkeiten, insbesondere der kommunalen Wohnungsunternehmen, diskutiert. Aktuelle rechtliche, steuer- und wohnungspolitische Themen auf Bundes- und Landesebene wie auch verbandspolitische Aktivitäten standen ferner auf der Tagesordnung.
Fachausschuss für Hausbewirtschaftung
Die Mitglieder des Fachausschusses haben sich im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen, am 17. November 2004 und am
5. April 2005, im Verbandsgebäude des VdW südwest in Frankfurt getroffen. Schwerpunktthemen der Sitzungen waren
u. a. bankinterne Ratingverfahren, die anhand eines konkreten Beispiels behandelt wurden, sowie die Prozessoptimierung
in Wohnungsunternehmen. Das Thema REITs wurde ebenfalls im Ausschuss erörtert, da die Initiative Finanzstandort
Deutschland Ende Januar 2005 in einem Abschlussbericht Empfehlungen zur Gestaltung eines deutschen REIT gegeben hat.
Die Anfang 2005 in Kraft getretenen Gesetze zur Reform des Aktien-, Bilanz- und Aufsichtsrechts sowie zukünftige diesbezügliche Gesetzesvorhaben waren die Hauptthemen der zweiten Sitzung des Fachausschusses. Außerdem standen die
Auswertungsmöglichkeiten der im Betriebsvergleich erhobenen Daten, die erstmals auch für die Mitgliedsunternehmen des
VdW südwest ausgewertet wurden, auf der Tagesordnung.
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Fachausschuss für Recht
Der Fachausschuss kam im Berichtszeitraum zu drei Sitzungen, am 13. Oktober 2004, am 9. März 2005 und am 15. Juni
2005, jeweils in Frankfurt zusammen. In der ersten Sitzung lagen die Schwerpunkte bei den Themen „Schönheitsreparaturen“ und „Mietrechtliche Probleme aufgrund der Einführung des digitalen Fernsehens“. In der folgenden Sitzung standen
aktuelle Themen wie das Antidiskriminierungsgesetz und Hartz IV im Mittelpunkt.
Auch die Sitzung am 15. Juni 2005 zeichnete sich durch ein breites Themenspektrum aus. Zunächst fand ein intensiver
Erfahrungsaustausch zu den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung aufgrund einer durchgeführten Modernisierung statt. Zudem analysierten die Teilnehmer ein aktuelles Urteil des BGH, in dem neue Grundsätze zur
Kostenverteilung im Falle der Rücknahme eines Mahnantrages vor Erlass eines Mahnbescheides aufgestellt wurden. Ein
weiterer Schwerpunkt dieser Sitzung war eine Diskussion über die Änderung der HBO, nach der Einbau und Betrieb von
Rauchmeldern bei Neubauten und im Wohnungsbestand zwingend vorgeschrieben wird.
Einhellig begrüßt wurden neue Urteile, nach denen Mietern die Anbringung einer Parabolantenne untersagt werden darf,
wenn die Möglichkeit zum Empfang digitaler Fernsehprogramme besteht, deren Kosten von den Mietern in gewissem
Umfang selbst zu tragen sind. Die weiteren Besprechungsgegenstände Kündigungsfristen bei Altmietverträgen, Berechnung der Karenzzeit bei ordentlichen Kündigungen und Belastungen mit Lastschriftgebühren rundeten die Sitzung ab.
Fachausschuss für Steuern
Der Fachausschuss kam im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen, am 12. Oktober 2004 und am 8. März 2005, in Frankfurt
zusammen. Im Mittelpunkt standen dabei Fragen zu Gesetzesvorhaben sowie Erfahrungsberichte zu aktuellen Steuerfragen.
Die erste Sitzung hatte folgende Themenschwerpunkte: das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz, das Gesetz zur Umsetzung
von EU-Richtlinien, die Reform der Grundsteuer, aktuelle Änderungen im Umsatzsteuerrecht, die Behandlung der Gesellschafterfremdfinanzierung nach § 8a KStG, das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz sowie die steuerliche Behandlung von
Photovoltaikanlagen.
Auch die zweite Sitzung war durch eine umfangreiche Themenfülle geprägt. Themen waren hier u. a. Rückstellungen für
Altersteilzeit, Rating in der Wohnungswirtschaft und REITs.
Fachausschuss für Planung und Technik
Im Berichtszeitraum trat der Fachausschuss zu vier Sitzungen zusammen: am 6. Juli 2004, am 9. September 2004 und am
14. Dezember 2004 jeweils in Frankfurt, sowie am 14. Juni 2005 in Speyer. In allen Sitzungen waren der Energieausweis,
die Dichtheitsprüfung und die energetische Gebäudemodernisierung Gegenstand der Beratungen. In der Dezembersitzung
war der Ausschuss zu Gast bei der Bundesbahn Wohnungsgesellschaft in Frankfurt. Schwerpunkt war hier die Vorstellung
der Auftragsabwicklung der Gesellschaft mit Hilfe des EDV-Programms Maareon.
Die Sitzung in Speyer war u. a. geprägt von Ergänzungswahlen für
den Vorstand des Ausschusses. Die bisherige Vorsitzende, Ulrike
Wolff-Böhme, hatte ihr Amt zur Verfügung gestellt. Neuer Vorsizender ist der bisherige Stellvertreter Walter Braun. Als neue
Stellvertreter wurden Rainer Wieland und Wolfgang Schlink gewählt. In Zukunft will sich der Ausschuss verstärkt den Themen
Energieeinsparung und energetische Modernisierung der Bestände
widmen.
Fachausschuss für
Berufliche Bildung und Personalentwicklung
Der Fachausschuss ist zu drei Sitzungen, am 8. Juli 2004 in Frankfurt, am 4. November 2004 in Mainz und am 21. April 2005 in
Budenheim, zusammengekommen.
In der Sitzung am 8. Juli 2004 informierten sich die Mitglieder des
Fachausschusses über die Ausbildung zum/zur kaufmännischen
Assistenten/Assistentin an der Stauffenbergschule in Frankfurt am
Main.
In der zweiten Sitzung wurde als Ergebnis der Nachbereitung des
Verbandstages 2004 ein Arbeitskreis „Zukunft gestalten“ gebildet,
der Vorschläge erarbeiten soll, die Unternehmen für das Thema einer mittel- und langfristigen Personalplanung und -entwicklung zu
sensibilisieren. Weiterhin diskutierten die Mitglieder des Fachausschusses im Nachgang zu dem bundesweiten Berufsschullehrerseminar vom 30. September bis 1. Oktober 2004 in Stuttgart das
weitere Vorgehen.
Im Mittelpunkt der Sitzung am 21. April 2005 stand ein Bericht aus
dem Arbeitskreis „Zukunft gestalten“, der einen Fragebogen zur
Alters- und Qualifikationsstruktur der Beschäftigten bei den
Wohnungsunternehmen erarbeitet hat. Die Ergebnisse der Befragung sollen vor allem dazu dienen, den Mitgliedsunternehmen die
Notwendigkeit von Ausbildung zu vermitteln. Im Anschluss fand eine Zusammenkunft mit Berufsschullehrern aus den Fachklassen in
Frankfurt, Kassel, Ludwigshafen und Wiesbaden sowie den Dozenten für den Vorbereitungslehrgang auf die Abschlussprüfung
Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
statt. Im Mittelpunkt stand die Vorstellung des Strukturkonzeptes
für die Neuordnung des Ausbildungsberufes mit der künftigen
Bezeichnung „Immobilienkauffrau/ Immobilienkaufmann“.
Fachausschuss für Eigentum
Der Fachausschuss hat im Berichtszeitraum drei Sitzungen durchgeführt. Die Mitglieder trafen sich am 17. November 2004, am 16.
März 2005 und am 22. Juni 2005 in Frankfurt. In allen drei Sitzungen spielte der ständige Tagesordnungspunkt „Marktanalyse
und Marktbeobachtung“ eine zentrale Rolle. Weitere Tagesordnungspunkte waren die vorgesehenen Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der aktuelle Stand der Diskussion über die
Eigenheimzulage und neue Tendenzen in der Wohnungs- und
Steuerpolitik.
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Seite 42
In der Sitzung vom 16. März 2005 stand die Erörterung des konkretisierten Entwurfes der Bundesregierung zur Änderung des WEG im
Mittelpunkt. Dabei wurden mögliche Haftungsprobleme der Verwalter bei der geplanten Einführung der Verpflichtung zur Führung
einer Beschlusssammlung aufgezeigt. In einem lebhaften Meinungsaustausch über den aktuellen Stand der Diskussion zum Thema
Eigenheimzulage konnte festgestellt werden, dass die gänzliche Abschaffung dieser Förderung zu erheblichen Nachteilen für die
Wohnungsunternehmen führen würde. Weiter wurden auf der
Grundlage von zwei vorgetragenen Erfahrungsberichten aus der
unternehmerischen Praxis die Kriterien einer sozialverträglichen
Mieterprivatisierung besprochen.
Am 22. Juni 2005 stand das Thema Gestaltung von Verwalterverträgen im Mittelpunkt. Dabei stellten mehrere Ausschussmitglieder
die von ihren Unternehmen verwendeten Verwalterverträge vor.
Fachausschuss für EDV und Organisation
Der Fachausschuss traf sich zuletzt am 22. April 2004 bei der
Aareon AG in Mainz. Im Mittelpunkt standen Präsentationen und
Diskussionen zu Blue Eagle. Der Ausschuss hatte sich bereits zuvor
in mehreren Sitzungen mit aktuellen Angeboten diverser Anbieter
von wohnungswirtschaftlichen Softwareprodukten auseinandergesetzt.
machte in seinem Referat über die Auswirkungen von Hartz IV deutlich, dass die Definition dessen, was auf kommunaler
Ebene als angemessener Aufwand für Wohnung und Heizung betrachtet wird, zu einem „Schmerzpunkt“ der Wohnungswirtschaft werden kann. Er empfahl den Unternehmen dringend, Einfluss auf die Vorbereitung der Anwendung von Hartz
IV auf kommunaler Ebene zu nehmen. Burghard Schneider, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, berichtete, dass
die angestrebten Synergien durch die Zusammenarbeit beider Verbände im DLB erreicht und die Kostenschätzungen für den
Betrieb des Büros unterschritten würden. Die auf der Ebene beider Verbände koordinierte Interessenvertretung in Rheinland-Pfalz, unterstützt durch das Mainzer Büro, stelle eine deutliche Verbesserung dar. Die Vollversammlung verabschiedete einstimmig eine Entschließung, die beiden Verbänden empfiehlt, Mitglied im Bauforum Rheinland-Pfalz zu werden.
Ferner wurde die Einrichtung eines Arbeitskreises befürwortet, der sich auf ARGE-Ebene mit dem Problemkreis Verkehrssicherungspflichten befassen soll.
Am 14. April 2005 traf sich die ARGE in Zweibrücken. Peter Straube, Geschäftsführer der Wohnungsbau GmbH Worms, und
Heinz Heller, Bürgermeister und für Wohnungsbau zuständiger Dezernent der Stadt Zweibrücken, berichteten über neueste Erfahrungen bei der Anwendung von Hartz IV. Vertreter der SSG Servicegesellschaft der Sparkassen als vom Bauforum
Rheinland-Pfalz beauftragte Entwickler des Projektes „Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung“ (ReWoB) stellten die
Konzeption und den neusten Stand der Projektentwicklung vor, die bis Ende 2006 abgeschlossen sein soll. Verbandsdirektor
Burghard Schneider referierte abschließend über den aktuellen Stand der Diskussion um das geplante Antidiskriminierungsgesetz. Er machte deutlich, dass es den wohnungswirtschaftlichen Verbänden auf Bundes- und Landesebene gelungen sei, den Entwurf in wesentlichen Teilen zu entschärfen. Trotzdem kämen die Wohnungsunternehmen nicht umhin,
in Zukunft alle Vermietungsvorgänge zu dokumentieren, um bei etwaigen Klagen Dritter gewappnet zu sein.
Gremien der Arbeitsgemeinschaft Rheinland-Pfalz
Vollversammlungen in Kaiserslautern und Zweibrücken
Die rheinland-pfälzischen Mitglieder der Verbände VdW südwest
und VdW Rheinland Westfalen haben sich in der Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen, um ihre wohnungspolitischen Interessen der Landesregierung gegenüber abzustimmen und den Erfahrungsaustausch
untereinander zu organisieren. Sie treffen sich jedes Jahr im Frühjahr und Herbst zu einer Vollversammlung, um aktuelle Fragen zu
erörtern und ihre Meinungsbildung in Beschlüsse zu fassen. Diese
Treffen dienen regelmäßig auch der Information über Veränderungen der wohnungspolitischen Instrumente.
Zu der Herbstsitzung am 16. November 2004 waren 34 Mitgliedsunternehmen in die Konferenzräume der Fußballarena auf dem
Betzenberg in Kaiserslautern gekommen. Auf der Tagesordnung
standen der Abschlußbericht über die Ergebnisse der von Finanzminister Gernot Mittler berufenen Arbeitsgruppe zur Überarbeitung
der Richtlinien der sozialen Wohnraumförderung, die Auswirkungen der Gesetzgebung zum Arbeitslosengeld II (Hartz IV), die Mitgliedschaft der Verbände im Bauforum Rheinland-Pfalz und ein Bericht über die Arbeit des DLB in Bonn.
Als Vertreter des Finanzministeriums berichtete Ministerialrat Dr.
Bodo von Wehrs über die Ergebnisse der Arbeitsgruppe zur Überarbeitung der Richtlinien der sozialen Wohnraumförderung. Sein
Bericht liegt schriftlich von und wurde allen Mitgliedern der Arbeitsgemeinschaft zugeleitet. Verbandsdirektor Dr. Rudolf Ridinger
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ARGE – Arbeitsausschuss
Der ARGE-Arbeitsausschuss ist das von der Arbeitsgemeinschaft gewählte Lenkungsgremium, das die Vollversammlungen
der ARGE inhaltlich und organisatorisch vorbereitet. Der Arbeitsauschuss tagte im Berichtszeitraum am 12. Oktober 2004
und 15. Februar 2005 in Mainz. Er befasste sich dabei mit der Frage der Mitgliedschaft der ARGE im Bauforum RheinlandPfalz, der Überarbeitung der Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung, den Auswirkungen der Gesetzgebung ALG II (Hartz IV) auf die Mitgliedsunternehmen, dem Umgang mit den Verkehrssicherungspflichten in den Unternehmen und der Gestaltung des Programms Stadtumbau West in Rheinland-Pfalz. Hierzu berichtete der zuständige Referent aus dem Innenministerium. Die Tagesordnungen der Vollversammlungen wurden dem Diskussionsergebnis im Arbeitsausschuss entsprechend vorgeschlagen. In beiden Sitzungen wurde dem Ausschuss über die Tätigkeit des DLB in Bonn berichtet.
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Jahresbericht I Statistik des Wohnens
Statistik des Wohnens
Ein Spiegelbild der katastrophalen Lage zeigen die Entwicklungen bei der eigenen Bautätigkeit und den Baubetreuungen.
Hier sind die Rückgänge noch größer als bei den Investitionen. Auch zeigt sich, dass die Aufwendungen pro Wohnung im
Schnitt deutlich angestiegen sind.
Baubetreuung
Wohnungswirtschaft in Zahlen
Wohnungen
Im Folgenden erfolgt eine Aufteilung der Darstellung der wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen bei den Verbandsmitgliedern in den Ländern Hessen und Rheinland-Pfalz. Für Rheinland-Pfalz wurden erstmals auch die Verbandsmitglieder des
VdW Rheinland Westfalen einbezogen. Dadurch erfolgt für dieses Bundesland eine Abbildung der Entwicklung auf Landesebene.
Hessen
Wohnungsbestand
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der Wohnungsbestände und des Umfanges der verwalteten
Wohnungen. Auffallend ist ein Rückgang der eigenen Wohnungsbestände, hier schlägt sich die Tendenz zunehmender
„Wohnungsprivatisierungen“ nieder. Auch beim verwalteten Wohnungsbestand ist ein Rückgang zu verzeichnen, dies ist eine Folge des harten Wettbewerbes in diesem Tätigkeitsbereich. Einige Unternehmen haben sich deshalb aus diesem Feld
komplett zurückgezogen.
2003
86
2004
68
Veränderung %
- 20,9
Miete
Die Betrachtung der durchschnittlichen Mieten verschleiert zunehmend die realen Entwicklungen. Die regionalen Wohnungsmärkte driften in der Entwicklung immer mehr auseinander. In Hessen gilt dies insbesondere für die Entwicklung in
Nord- und Südhessen. Der deutliche Anstieg der Nettokaltmieten ist vor allem auf die Entwicklung im Rhein-Main-Gebiet
zurückzuführen. Diese Verdichtungsregion schlägt aufgrund ihres hohen Anteils an der Grundgesamtheit besonders durch.
Der kontinuierliche Abbau des belegungsgebundenen Wohnungsbestandes sowie die niedrigen Investitionen lassen zudem
erwarten, dass insbesondere in Südhessen in den nächsten Jahren ein erneutes Anziehen der Mieten stattfinden wird.
Miete insgesamt
Davon
Im Dezember
Eigener Wohnungsbestand
Wohnungen
2003
227.091
2004
221.825
Verwalteter Wohnungsbestand
Veränderung %
Wohnungen
Veränderung %
Wohnungen
19.495
- 2,3
Veränderung %
7.857
16.791
- 13,8
Nettokaltmiete
EURO/qm
Darunter Eigentumswohnungen
Anteil %
2003
6,25
2004
6,53
Veränderung %
4,69
+ 4,5
7.907
+ 0,6
Davon
Neubautätigkeit
2003
352,9
2004
315,8
Veränderung %
Mio. EURO
Bestand
Veränderung %
82,0
- 10,5
47,6
- 42,0
Anteil %
Mio. EURO
23,2
270,9
18,3
268,2
Veränderung %
44
2003
787
2004
462
25,0
0
23,9
Auszubildende Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
2003
90
2004
102
Veränderung %
+ 13,3
76,8
- 1,0
84,9
Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindung
Wohnungen
Eigentumsmaßnahmen
Veränderung %
404
- 41,3
1,56
Auszubildende
Besonders erfreulich ist die Entwicklung der Anzahl der Auszubildenden. Hier hat die Wohnungswirtschaft im letzten Jahr
deutlich ihre Anstrengungen erhöht. Allerdings muss dies auch vor dem Hintergrund der zunehmenden Qualifizierungsanforderungen in der Wohnungswirtschaft bewertet werden. Deshalb ist eine weitere Steigerung der Anstrengungen im
Bereich der Aus-, aber auch in der Weiterbildung erforderlich.
Davon
Veränderung %
+ 6,0
Anteil %
Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen
Die Anzahl der Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen ist um 9.306 Wohnungen bzw. um 11,2 Prozent
zurückgegangen. Dies führt zu weiterhin zunehmenden Engpässen auf den Wohnungsteilmärkten für preisgebundenen
Wohnraum.
Mietwohnungen
Wohnungen
Veränderung %
1,56
Anteil %
Baufertigstellungen und Baubetreuung
Gesamtinvestitionen
4,97
EURO/qm
47,1
Anzahl
Mio. EURO
Veränderung %
40,3
Investitionsvolumen
Die Neubauinvestitionen sind schon seit Jahren auf niedrigem Niveau, sie sind sogar nochmals zurückgegangen. Besonders
problematisch ist zudem der weitere, wenngleich „nur“ leichte Rückgang bei den Investitionen im Bestand. Diese liegen
deutlich unterhalb des Bedarfs zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit der Bestände. Zum Ausdruck kommt hier eine nicht
ausreichende Investitionskraft. Gleichwohl liegt der Anteil der Bestandsinvestitionen mit nahezu 85 Prozent deutlich über
dem Bundesdurchschnitt.
Gesamtinvestitionen
Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser)
EURO/qm
305
- 24,5
Anteil %
Wohnungen
51,3
383
66,0
157
Veränderung %
- 59,0
Anzahl
Anteil %
48,7
2003
83.229
36,7
34,0
2004
73.923
33,3
Anteil %
45
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Rheinland-Pfalz
Wohnungsbestand
Die Wohnungsbestände sind insgesamt stabil; sie sind bedingt durch Neubaumaßnahmen sogar geringfügig gestiegen. Die
Wohnungsverwaltung hat zugenommen, wobei aufgrund der niedrigen Grundgesamtheit die Betrachtung der prozentualen Veränderungen das Bild überzeichnet.
Miete
Hoch fiel auch der Anstieg der Mieten aus. Dies ist einerseits eine Folge des starken Gewichts der rheinland-pfälzischen
Metropolen und andererseits struktureller Veränderungen auf den Wohnungsmärkten, der zu einem Rückgang des Angebotes bei preisgünstigem Wohnraum führt. Der leichte Rückgang der Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser) ist auf
ein aktives Betriebskostenmanagement der Unternehmen zurückzuführen.
Miete insgesamt
Eigener Wohnungsbestand
Verwalteter Wohnungsbestand
Davon
Im Dezember
Darunter Eigentumswohnungen
Nettokaltmiete
EURO/qm
Wohnungen
2003
97.611
2004
98.409
Veränderung %
Wohnungen
Veränderung %
Wohnungen
7.054
+ 0,8
Veränderung %
4.505
7.723
+ 10,1
4.591
+ 1,9
Anteil %
2003
5,36
63,9
2004
5,50
Veränderung %
4,13
+ 2,6
Davon
Neubautätigkeit
2003
218,2
2004
260,4
Veränderung %
Mio. EURO
Bestand
Veränderung %
42,5
+ 19,3
58,9
+ 38,6
Anteil %
Mio. EURO
19,5
175,7
22,6
201,5
Veränderung %
4,33
EURO/qm
Veränderung %
1,23
+ 4,8
1,17
Anteil %
22,9
-4,8
21,2
Auszubildende
Die Anstrengungen im Bereich der Ausbildung sind in etwa auf gleichem Niveau geblieben. Allerdings besteht – wie in
Hessen – ein weiterer Bedarf an einer Intensivierung der Anstrengungen.
Auszubildende Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Anzahl
Mio. EURO
Veränderung %
59,4
Investitionsvolumen
Völlig entgegen dem allgemeinen Trend erscheint die Investitionsentwicklung in Rheinland-Pfalz. Hier schlägt sich allerdings ein erheblicher Anstieg bei einem größeren Mitglied nieder. Beim Herausrechnen dieser Sonderentwicklung erweist
sich das Investitionsvolumen stabil. Dies ist immer noch im Vergleich zu anderen Bundesländern eine erfreuliche Entwicklung.
Gesamtinvestitionen
Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser)
EURO/qm
2003
45
2004
45
Veränderung %
0,0
Anteil %
80,5
+ 14,7
77,4
Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen
Die Anzahl der Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen ist um 1.154 Wohnungen bzw. um 3,2 Prozent zurückgegangen.
Baufertigstellungen und Baubetreuung
Die Entwicklung der Investitionen spiegelt sich auch in der Entwicklung der Baufertigstellungen. Hier schlägt sich wiederum ein erheblicher Anstieg bei einem größeren Mitglied nieder. Beim Herausrechnen dieser Sonderentwicklung erweist sich
die Bautätigkeit in eigener Bauherrschaft als stabil.
Die Baubetreuung findet in den letzten beiden Jahren bei den Verbandsmitgliedern allerdings nicht mehr statt.
Gesamtinvestitionen
2003
177
2004
544
Anzahl
Anteil %
2003
35.944
36,8
2004
34.790
35,4
Davon
Mietwohnungen
Wohnungen
Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindung
Veränderung %
+ 207,3
Eigentumsmaßnahmen
Wohnungen
Veränderung %
Anteil %
Wohnungen
151
- 3,8
85,3
26
334
+ 121,2
61,4
210
Veränderung %
Anteil %
14,7
+ 707,7
Investitionstätigkeit in Hessen und Rheinland-Pfalz
38,6
Hessen
Rheinland-Pfalz
Neubau
Bestand
Hohe Anteile der Bestandsinvestitionen!
46
47
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09.01.2006 17:53 Uhr
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Betriebsvergleich
Erstmals wurde im Berichtsjahr den Mitgliedsunternehmen des VdW südwest die Teilnahme an dem seit mehreren Jahren
in anderen Regionalverbänden eingesetzten Betriebsvergleich ermöglicht. Die folgenden Übersichten geben einen kurzen
Einblick in die ersten Ergebnisse. Bei der Interpretation der Ergebnisse sollte jedoch beachtet werden, dass die gewonnenen
Daten aufgrund der (noch) relativ geringen Teilnehmerzahl nicht repräsentativ sind. Die Leistungsfähigkeit des eingesetzten Auswertungstools kann jedoch anhand der Auswertungen demonstriert werden.
Eigen- und Fremdkapitalquoten
Die nachfolgende Grafik zeigt die Mittelwerte der Eigen- und Fremdkapitalquoten in den jeweiligen Größenklassen im
Vergleich zum Gesamtdurchschnitt.
Eigen- und Fremdkapitalquote – Gruppendurchschnitt und Gesamtdurchschnitt
Gesamtdurchschnitt
6.001 – offen WE
3.001 – 6.000 WE
1.501 – 3.000 WE
Grundlagen
Der Betriebsvergleich besteht aus zwei Abschnitten, den Teilen I und II. Diese Zweiteilung des Vergleiches wurde vorgenommen, um jedem Unternehmen die Möglichkeit zu geben, den Umfang der Kennzahlen und die damit benötigten und
bereitzustellenden Daten selbst zu bestimmen. Teil I enthält die Basisauswertungen, zu deren Ermittlung in der Regel leicht
zugängliche Daten benötigt werden. Teil II – Zusatzauswertung Hausbewirtschaftung/Personal- und Sachaufwand –
benötigt Daten, die möglicherweise nicht in jedem Unternehmen ohne weiteres vorhanden sind.
Um eine größtmögliche Vergleichbarkeit herzustellen, werden die Unternehmen Gruppen zugeordnet, die sich aus der
Größe (gemessen am Bestand der verwalteten Wohnungseinheiten) und der Rechtsform ableiten. Sofern die Anzahl der einer Gruppe zugeordneten Unternehmen so gering ist, dass eine repräsentative Auswertung nicht möglich ist, erfolgt eine
Zusammenfassung mit der nächsten verwandten Gruppe.
Aus dem Mitgliederkreis des VdW südwest fanden sich 52 Teilnehmer, für die erstmalige Datenerhebung ein erfreulicher
Anfang.
1.501 – 1.500 WE
1.101 – 1.500 WE
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
Eigenkapitalquote
Fremdkapitalquote
Die Gesamtmittelwerte betrugen für die Eigenkapitalquote ca. 40 % und für die langfristige Fremdkapitalquote ca. 51 %.
Aus der Grafik kann entnommen werden, dass im Teilnehmerkreis in der Tendenz mit zunehmender Anzahl der verwalteten Einheiten der Anteil der Fremdfinanzierung steigt und dementsprechend der Eigenkapitalanteil sinkt.
Rentabilitätskennziffern
Wie sieht es nun mit den Rentabilitätskennziffern aus? Die nachfolgende Grafik zeigt die Eigen- und Gesamtkapitalrentabilität in den jeweiligen Größenklassen im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt.
Eigen- und Gesamtkapitalrentabilität – Gruppendurchschnitt und Gesamtdurchschnitt
Teilnehmerstruktur
Angegeben wird die Anzahl der Unternehmen je Gruppe, wobei die Vergleichsdaten des VdW Rheinland Westfalen nachrichtlich vermerkt wurden.
Gesamtdurchschnitt
6.001 – offen WE
3.001 – 6.000 WE
1.501 – 3.000 WE
Aus der Gesamtheit der ermittelten Daten werden im Folgenden einige Auswertungen wiedergegeben.
1.501 – 1.500 WE
1.101 – 1.500 WE
Genossenschaften
Größenklassen in
Wohnungseinheiten
2001
Kapitalgesellschaften
2002
2003
2001
0,50
2002
2003
RW
RW
RW
sw
RW
RW
RW
sw
1.000 – 1.100
9
7
6
2
–
–
–
2
1.100 – 1.500
23
20
26
13
13
12
10
1
1.501 – 1.500
57
65
68
12
12
13
13
4
1.501 – 3.000
36
36
37
6
26
22
25
6
3.001 – 6.000
14
17
18
2
21
19
19
2
über 6.000
3
4
4
–
24
31
27
2
142
149
159
35
96
97
94
17
Insgesamt
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
Gesamtkapitalrentabilität
Eigenkapitalrentabilität
Die Gesamtmittelwerte betrugen für die Eigenkapitalrentabilität und die Gesamtkapitalrentabilität jeweils ca. 3 %. Insgesamt wurde im Teilnehmerkreis mit zunehmender Anzahl der verwalteten Einheiten eine höhere Renditen erzielt.
Fluktuation und Leerstand
Die folgende Grafik weist die durchschnittlichen Fluktuations- und Leerstandsquoten je Größenklasse im Vergleich zum
Gesamtdurchschnitt aus.
Leerstand und Fluktuation – Gruppendurchschnitt und Gesamtdurchschnitt
Gesamtdurchschnitt
6.001 – offen WE
3.001 – 6.000 WE
1.501 – 3.000 WE
1.501 – 1.500 WE
1.101 – 1.500 WE
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
Leerstandsquote
Fluktuationsquote
Die Gesamtdurchschnittswerte betrugen für die Fluktuationsquote ca. 8,7 % und für die Leerstandsquote 2,4 %. Insgesamt
befanden sich die ermittelten Werte im Teilnehmerkreis mit wenigen Ausnahmen noch auf einem moderaten Niveau.
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Jahresbericht I Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse
Vorstand gem. § 26 BGB
Dr. Rudolf Ridinger
Verw.-Wissenschaftler
Dr. Heinz Jürgen Schirduan
WP/StB, Dipl.-Kfm.
Dipl.-Kfm. Bernhard Spiller
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Verbandsrat
Egon Sprecher
Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den
ehem. Landkreis Hofgeismar eG, Hofgeismar
Dipl.-Ing., Architekt Karl-Heinz Range
Vorsitzender
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Böhmer, Alfred
Stellvertretender Vorsitzender
GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und
Siedlungs GmbH, Speyer
Dr. jur. Edgar Lenz
Ehrenvorsitzender
Heinz Bolbach
Baugenossenschaft Langen eG, Langen
Prüfungsauschuss
Heinz Bolbach
Vorsitzender
Böhmer, Alfred
GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs
GmbH, Speyer
Dipl.-Betriebswirt Guido Höffner
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Michael Haack
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Staatl. gepr. Betriebswirt Frank Nieburg
Siedlungswerk Fulda eG, Fulda
Wolfgang Halter
Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern
Diplom-Volkswirt Michael Hampel
Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft der Stadt
Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Bernd Schulte
Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg
Fachausschuss für Genossenschaften
Dipl.-Betriebswirt Guido Höffner
Kaiserslautern
Heinz Bolbach
Vorsitzender
Armin Malcomess
Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft
Herborn eG, Herborn
Helmut Schmidt
Baugenossenschaft Busecker Tal eG, Buseck
Manfred Blüchardt
Wohnbau-Genossenschaft Heimatfriede eG,
Frankfurt am Main
Bernd Schulte
Lothar Döhler
Baugenossenschaft 1894 Gießen eG, Gießen
Dr.-Ing. Dr. Andreas Elliesen
Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Wolfgang Halter
Wolfgang Hoffmeister
Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Dipl.-Betriebswirt Ralf H. Bökenkamp
Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen
Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main
Manfred Cepek
Rechtsanwältin Ursula Schymura
Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG - OWG -,
Oberursel
Egon Sprecher
Erika Steinbrücker
Gemeinnützige Baugenossenschaft Dörnigheim eG,
Maintal
Wolfgang Wörner
Baugenossenschaft Bruchköbel eG, Bruchköbel
André Jans
Baugenossenschaft Odenwaldring eG, Offenbach
Wolfgang Kretzschmar
Bauverein für Höchst am Main und Umgebung eG,
Frankfurt am Main
Dipl.-Ing. Ronald Leick
Bauverein 1894 zu Kassel Gemeinnützige
Wohnungsbau-Genossenschaft eG, Kassel
Georg Helmut Leitner
Frankfurter Wohnungsgenossenschaft eG,
Frankfurt am Main
Armin Malcomess
Herborn eG, Herborn
Uwe Menges
Gemeinnützige Baugenossenschaft eG, Rüsselsheim
Peter Herrnberger
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Andreas Ruf
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH,
Frankfurt am Main
50
Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG – OWG -,
Oberursel
Fachausschuss für Kapitalgesellschaften
Michael Hampel
Vorsitzender
Klaus-Peter Bauer
KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau
Taunus, Bad Schwalbach
Thomas Bauer
Kaiserslautern
Dipl.-Volkswirt Reiner Bernhardt
Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH,
Frankenthal
Alfred Böhmer
Dipl.-Wohnungs- und Immobilienwirtin (FWI)
Martina Pels
Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG,
Bad Homburg v. d. Höhe
Manfred Bucksch
Wohnungsbaugesellschaft Budenheim GmbH,
Budenheim
Dipl.-Kfm. Volker Pletka
Bauverein Dillenburg eG, Dillenburg
Norman Diehl
Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus
Dipl.-Ing. Gerd Robanus
Gemeinnützige Bau-Genossenschaft Bischofsheim eG,
Maintal
Karlheinz Hummel
Dipl.-Kfm. Reinhard Schneider
Genossenschaft für Bauen & Wohnen eG, Bad Vilbel
Jörg Schumacher
Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Dipl.-Volkswirt Michael Schurich
Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer
Ralf Marx
GAGFAH Immobilien-Management GmbH,
Zweigniederlassung Frankfurt am Main
Ref. jur. Dipl.-Betriebswirt Winfried Männche
GBO Gemeinnützige Baugesellschaft mbH, Offenbach
Dipl.-Kfm. Thomas Scherzinger
51
Bericht_2005_8_8
09.01.2006 17:53 Uhr
Seite 52
Bernd Schulte
Dipl.-Controller CA Walter Kripko
Peter Eggert
Dipl.-Ing. Roswitha Sinz
VdW Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland
Westfalen e. V., Düsseldorf
Dietmar Kurz
WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der
Weinstraße mbH, Neustadt an der Weinstraße
Antje Iwen
WWG Wetzlarer Wohnungsgesellschaft mbH, Wetzlar
Detlef Tuttlies
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau,
Ludwigshafen am Rhein
Frank Ließ
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen
am Rhein
Adam Molczyk
Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Palm
VdW Verband der Wohnungswirtschaft
Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf
Fachausschuss für Hausbewirtschaftung
Alfred Böhmer
Vorsitzender
Bernd Arnold
Klaus-Peter Bauer
Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus,
Bad Schwalbach
Thomas Bauer
Kaiserslautern
Dipl.-Betriebswirt Hermann Behle
GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF
GmbH, Ludwigshafen am Rhein
Dipl.-Volkswirt Reiner Bernhardt
Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH,
Frankenthal
Manfred Blüchardt
Wohnbaugenossenschaft Heimatfriede eG,
Frankfurt am Main
Dipl.-Betriebswirt Ralf H. Bökenkamp
Norman Diehl
Günter von der Heydt
ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und
Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Dipl.-Soz. Matthias Knoche
52
Bernd Pfeifer
„SIEGE“ Siedlungsgesellschaft für das
Verkehrspersonal, gemeinnützige GmbH, c/o BWG
Frankfurt am Main, Frankfurt am Main
Thorsten Regenstein
Dipl.-Kfm. Thomas Scherzinger
Egon Sprecher
Uwe Wühler
Fachausschuss für Recht
Rechtsanwältin Andrea Urban
Vorsitzende
Stellvertretende Vorsitzende
Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG - OWG -,
Oberursel
Rechtsanwältin Petra Birnstengel
Rechtsanwältin Cornelia Jahn
Wiesbaden 1950 eG, Wiesbaden
Rechtsanwältin Karin Lenz
Frankfurt am Main
Rechtsanwalt Uwe Menges
Gemeinnützige Baugenossenschaft eG, Rüsselsheim
Rechtsanwältin Nele Rave
ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und
Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Torsten Regenstein
Rechtsanwalt Sieghard Ruschkowski
Stephan Torchalla
Frankfurt am Main
Rechtsanwalt Eduard Weyer
Rhein-Pfalz Wohnen GmbH, Mainz
Mike Gehring
am Rhein
Erika Gröschel
Bauverein für Höchst am Main und Umgebung eG,
Frankfurt am Main
Marcus Gunkel
bauverein AG, Darmstadt
Rolf Holzmann
Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH,
Zweibrücken
Karlheinz Hummel
Sabine Hutzel
GWW Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft mbH,
Wiesbaden
Mark-Thomas Kling
Walter Kripko
Christine Linn
Bauhilfe Pirmasens GmbH, Pirmasens
Karl-Heinz Mack
Josef Mork
Wohnbau Wörth am Rhein GmbH, Wörth
Fachausschuss für Steuern
Bernd Arnold
Vorsitzender
Harald Avemarie
Christa Bartl
Bundesbahn Wohnungsbaugesellschaft Kassel GmbH,
Kassel
Manfred Bucksch
Budenheim
Manfred Cepek
Dirk Schäfer
Gemeinnüztige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Ronald Scholl
Hans-Jürgen Thoms
Detlef Tuttlies
Jürgen Wey
Ralf Gerke
Wiesbaden eG, Wiesbaden
53
Bericht_2005_8_8
09.01.2006 17:53 Uhr
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Fachausschuss für Planung und Technik
Dipl.-Ing. (FH) Architekt Walter Braun
Vorsitzender
Dipl.-Ing. (FH) Rainer Wieland
Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer
Dipl.-Ing. (TU) Wolfgang Schlink
Dipl.-Ing., Architekt Martin Dörnemann
Dipl.-Ing. Heinrich Rose
Frankfurt am Main
Wolfgang Weber
BWG Frankfurt am Main Gemeinnützige BundesbahnWohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Dipl.-Ing. Gottfried Weidner
Dipl.-Ingenieur (FH) Volker Weiß
Martina Pelz
Guido Schell
GAGFAH Immobilien-Management,
Ralf Schüler
Südwestdeutsche Fachakademie der
Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden
Jörg Schumacher
Frankfurt am Main
Fachausschuss für Berufliche Bildung und
Personalentwicklung
Dr.-Ing. Andreas Elliesen
Frankfurt am Main
Dipl.-Ing. (FH) Peter-Otto Freund
Baugenossenschaft RIED eG, Groß Gerau
Alfred Friedmann
Manfred Bucksch
Vorsitzender
Budenheim
Susanne Bickel
Stellvertretende Vorsitzende
Dipl.-Ing., Architekt Knut Geiger
Kaiserslautern
Assessor jur. Stephan Torchalla
Frankfurt am Main
Dipl.-Ing. (TU) Wolfgang Greifenhagen
LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH,
Marén Beckmann
Bauingenieur (FH) Oliver Hanneder
Dipl.-Ökonom Berthold Bogner
Wiesbaden
Architekt Hans-Joachim Haydn
Harald Urban
Vorsitzender
Immobilienwirtin Petra Borgwardt
Baugenossenschaft Viernheim eG, Viernheim
Dipl.-Volkswirt Adalbert Fettweiß
Karin Kuhn
Karin Kuhn Immobilien, Baubetreuung, Verwaltung,
Wetzlar
Betriebswirt (VWA) Jörg Suckfiel
Klaus van gen Hassend
Sky-Trust GmbH, Nauheim
Manfred Cepek
Ditmar Jöst
KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau
Taunus, Bad Schwalbach
Michael Johannes
Wiesbaden
Dipl.-Ing. (FH) Rainer Pauli
Wohnbau Gießen GmbH, Gießen
Norman Diehl
Staatssekretär a. D. Paul Leo Giani
Wolfgang Halter
Doris Lavall
Dr. jur. Edgar Lenz
54
Dr. Sylvia Kerbel
Vorsitzende
GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen
der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein
Gero Born
Alfred Böhmer
Frankfurt am Main
Hans-Jürgen Gierl
Wolfgang Halter
Betriebswirt Dietmar Hochrein-Enzeroth
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt/Main
Frankfurt am Main
Axel Leßmann
Dipl.-Betriebswirt Joachim May
Norman Diehl
Gerhard Müller
Gemeinnütziges Siedlungswerk Speyer GmbH, Speyer
Wolfgang Pfleger
Dirk Sonntag
Bernd Stasch
am Rhein
Fachwirt in der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft Martin Ulmer
Wilhelm Kreß
BWG Frankfurt am Main Gemeinnützige BundesbahnWohnungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
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Umschlag_05_End
09.01.2006 19:18 Uhr
Seite 2
VdW südwest
Verband der Sü
Wohnungswirt
Martina Pelz
Guido Schell
GAGFAH Immobilien-Management,
Ralf Schüler
Jörg Schumacher
Frankfurt am Main
Harald Urban
Vorsitzender
Immobilienwirtin Petra Borgwardt
Baugenossenschaft Viernheim eG, Viernheim
Dipl.-Volkswirt Adalbert Fettweiß
Karin Kuhn
Karin Kuhn Immobilien, Baubetreuung, Verwaltung,
Wetzlar
Betriebswirt (VWA) Jörg Suckfiel
Klaus van gen Hassend
Sky-Trust GmbH, Nauheim
Dr. Sylvia Kerbel
Vorsitzende
GEWOGE/LUWOGE Wohnungsunternehmen
der BASF GmbH, Ludwigshafen am Rhein
Wilhelm Kreß
BWG Frankfurt am Main Gemeinnützige BundesbahnWohnungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Gero Born
Alfred Böhmer
Frankfurt am Main
Hans-Jürgen Gierl
Wolfgang Halter
Betriebswirt Dietmar Hochrein-Enzeroth
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH, Frankfurt/Main
Frankfurt am Main
Axel Leßmann
Dipl.-Betriebswirt Joachim May
Norman Diehl
Gerhard Müller
Gemeinnütziges Siedlungswerk Speyer GmbH, Speyer
Wolfgang Pfleger
Dirk Sonntag
Bernd Stasch
am Rhein
Fachwirt in der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft Martin Ulmer
Wohn
Umschlag_05_End
09.01.2006 19:18 Uhr
Seite 2
VdW südwest
Wohnen in einem
attraktiven Umfeld

Jahresbericht 2004/2005

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