Mezzanine- Opportunity US I

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Renditefonds 58 »Mezzanine-Opportunity US I«
König & Cie. GmbH & Co. KG
Axel-Springer-Platz 3
20355 Hamburg
Telefon +49 . 40 . 36 97 57 - 0
Telefax +49 . 40 . 36 97 57 - 190
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info@emissionshaus.com
2007
»MezzanineOpportunity US I«
Renditefonds 58
KÖNIG & CIE.
EMISSIONSPROSPEKT
KÖNIG & CIE. RENDITEFONDS 58
»MEZZANINE-OPPORTUNITY US I«
03
INHALTSVERZEICHNIS
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS
DAS PORTFOLIO
VORWORT
07
Editorial und Hinweise
62
63
Auswahl der Zielfonds
Die Zielfonds im Einzelnen
EINLEITUNG UND ÜBERBLICK
09
10
Setzen sie auf Ertragsstärke
Beteiligungsangebot im Überblick
INVESTITION
75
79
Mittelherkunfts- und Mittelverwendungsprognose
Kostenprognose
RISIKEN
17
VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE
Risiken dieser Vermögensanlage
81
Testierter Jahresabschluss
87
94
106
GRUNDLAGEN
Wichtige Verträge
Steuerliche Grundlagen
Übersicht über die Vertragspartner
BETEILIGUNGSANGEBOT
27
28
36
Vorbemerkung
Beteiligung
Beitrittsmodalitäten
DIE BETEILIGTEN
39
40
43
König & Cie. Real Estate GmbH
Emissionshaus
Treuhänder
VERTRÄGE
109
118
123
FONDSKONZEPT
45
49
51
Beteiligungsstrategie
Dachfondsprinzip
Investitionsvorteile
MARKTBESCHREIBUNG
53
55
59
Der Wirtschaftsraum USA
US-Immobilienmarkt
Gesamtwirtschaftlicher Ausblick
Gesellschaftsvertrag inkl. Anlagen
Treuhandvertrag inkl. Anlage
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag
SERVICE
125
129
134
146
147
Wichtige Informationen
Glossar
Abwicklungshinweise
Abkürzungsverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospektes durch
die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
05
VORWORT
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
VORWORT
EDITORIAL UND HINWEISE
Anbieterin dieses Beteiligungsangebotes:
Sitz
Handelsregister
Komplementärin
20355 Hamburg, Axel-Springer-Platz 3
Amtsgericht Hamburg, HRA 91127
Verwaltung König & Cie. GmbH, Hamburg
ERKLÄRUNG
Die Angaben in diesem Prospekt sind das Ergebnis sorgfältiger Berechnungen und Planungen auf Grundlage der Verträge und der gegenwärtig geltenden gesetzlichen Bestimmungen und ihrer Interpretation. Für den Inhalt dieses Prospektes
sind nur die bis zum Datum der Aufstellung des Prospektes bekannten und erkennbaren Sachverhalte maßgeblich. Eine
Haftung für den Eintritt von Prognosen wird nicht übernommen.
Nach unserem Wissen sind die Angaben in diesem Verkaufsprospekt richtig und es wurden keine wesentlichen Umstände ausgelassen.
Für den Inhalt dieses Verkaufsprospektes übernehmen wir als Anbieterin die Verantwortung.
Der Verkaufsprospekt zu diesem Beteiligungsangebot kann kostenfrei als Druckversion bei der Anbieterin König & Cie.
GmbH & Co. KG angefordert oder auf der Internetseite der Anbieterin www.emissionshaus.com im Download Center als
elektronische Version abgerufen werden.
Datum der Aufstellung des Verkaufsprospektes: 2. Februar 2007
Tobias König
Geschäftsführer der Verwaltung König & Cie. GmbH, Hamburg,
handelnd für König & Cie. GmbH & Co. KG, Hamburg
07
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
SETZEN SIE AUF ERTRAGSSTÄRKE
Mit dem Renditefonds König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I« bietet das Emissionshaus König & Cie. GmbH &
Co. KG erstmals ein Kapitalanlageprodukt im Segment Real Estate Mezzanine-Opportunity zur Zeichnung an. Mit
dieser Beteiligung wird privaten Anlegern die Möglichkeit
offeriert, sich an einer Asset-Klasse zu beteiligen, die auf
Grund des erforderlichen Mindestkapitaleinsatzes in der
Regel institutionellen Anlegern vorbehalten ist. Die Anleger
des Renditefonds König & Cie. »Mezzanine-Opportunity
US I« beteiligen sich mittelbar über den Emittenten König &
Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG (im Folgenden auch „Emittent“) an US-amerikanischen Fondsgesellschaften (im Folgenden: „Zielfonds“), die wiederum in
zahlreiche Fremdkapitalprodukte (Mezzanine Investments)
und in Projektentwicklungen und auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt investieren sollen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt hat der Emittent bereits Anteile an drei Zielfonds in Höhe von jeweils USD 10 Mio. gezeichnet.
Eine Beteiligung an dem Renditefonds König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I« ist eine unternehmerische Investition und sollte daher grundsätzlich einer genauen Prüfung unterzogen werden. Mit diesem Prospekt möchten
wir Ihnen die hierfür notwendigen Daten und Hintergrundinformationen liefern, damit Sie das Beteiligungsangebot
genau durchleuchten können.
Bei der Erstellung dieses Angebotes standen dem Emittenten neben dem Anbieter König & Cie. GmbH & Co. KG,
Hamburg, erfahrene Mitarbeiter der König & Cie. Real
Estate GmbH, Hamburg, sowie externe Berater zur Seite.
Die Gründungsgesellschafter (vgl. Seite 29) sind am Emittenten mit insgesamt USD 50.000 beteiligt. Die König &
Cie. Real Estate GmbH hat darüber hinaus gegenüber
dem Emittenten eine Platzierungsgarantie über das gesamte einzuwerbende Fondskapital zzgl. Agio abgegeben.
Mit einer Mindestsumme von USD 15.000 zuzüglich 5%
Agio können sich die Anleger am Renditefonds König &
Cie. »Mezzanine-Opportunity US I« beteiligen. Das Angebot richtet sich grundsätzlich an Privatanleger, die in der
Bundesrepublik Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind, und eine unternehmerische Kommanditbeteiligung
mit einem längerfristigen Investitionshorizont auf US-Dollar-Basis eingehen möchten und nicht auf regelmäßige
und stabile Kapitalrückflüsse aus der Beteiligung angewiesen sind. Die Kommanditanteile werden ausschließlich
außerhalb der Vereinigten Staaten von Amerika (im Folgenden: „USA“) und nur Personen angeboten, die keine
US-Personen gemäß der Regulation S des U.S. Securities
Act von 1933 sind. Der vorliegende Verkaufsprospekt ist
nicht für US-Personen bestimmt und darf nicht in die USA
versandt oder in anderer Weise geliefert werden.
Anlageziel ist es, durch die Beteiligungen an den US-amerikanischen Zielfonds einen größtmöglichen Totalüberschuss zu erzielen. Der Ertrag dieses Dachfondskonzeptes ergibt sich dabei vorrangig aus der Wertsteigerung der
einzelnen US-amerikanischen Zielfonds, an denen sich der
Emittent beteiligt. Die Konzeption des Beteiligungsangebotes lässt die Darstellung einer Prognoserechnung über
den geplanten Kapitalrückfluss der investierten Mittel zuzüglich der Auskehrung von Überschüssen nicht zu, da
u.a. die konkreten Investitionen der einzelnen Zielfonds
zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospektes
nicht hinreichend bekannt sind (Blind-Pool).
09
KÖNIG & CIE.
BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK
DAS ANLAGEOBJEKT
Anleger können sich auf Basis des vorliegenden Angebotes
als Kommanditist an der gewerblich geprägten König & Cie.
US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG (im Folgenden
auch „Emittent“) beteiligen. Das Beteiligungsangebot ist als
Dachfonds konzipiert, der in verschiedene wachstumsorientierte US-amerikanische Opportunity- und MezzanineFonds (im Folgenden: „Zielfonds“) investiert. Der Emittent
wird keine Direktinvestitionen auf dem US-amerikanischen
Immobilienmarkt eingehen, sondern wird sich nur an ausgewählten Zielfonds beteiligen, die ihrerseits grundsätzlich
in Projektentwicklungen mit Entwicklungspotenzial (Opportunity Investments) und Fremdkapitalprodukte (Mezzanine
Investments) auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt
investieren sollen. Die Investitionstätigkeiten der Zielfonds
sollen sich auf den Immobilienmarkt der Vereinigten Staaten
von Amerika beschränken.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospektes
hat der Emittent Anteile an drei Zielfonds mit einer nominellen Beteiligungshöhe von jeweils USD 10 Mio. gezeichnet. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Beteiligung
an dem Opportunity-Fonds Cornerstone Apartment Venture III, LLC (im Folgenden auch „CAV III“) und an den beiden Mezzanine-Fonds Babson Mezzanine Realty Investors
LP (im Folgenden auch „BMRI“) und RREEF Structured
Debt Fund, LLC (im Folgenden auch „RREEF SDF“). Diese
Anteile wurden in 2006 zunächst von der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH gezeichnet und jeweils mit
Übertragungsvertrag vom 29. Dezember 2006 mit Wirkung
Struktur des Renditefonds König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I«
Anleger
Direktkommanditist
Treugeber
König & Cie. Treuhand GmbH
(Treuhänder und Gründungskommanditist)
Treuhandkommanditist
(Gründungskommanditist)
König & Cie. US Real Estate
Opportunity GmbH & Co. KG
(Emittent)
KC Zweite Immobilienfonds
Verwaltungs GmbH
(Komplementär und Gründungskommanditist)
Mittelverwendungskontrolle
Wirtschaftsprüfer
(formale Mittelfreigabe- und
Mittelverwendungskontrolle)
Beteiligung an US-amerikanischen Zielfonds
Investition n
Investition I
Investition n
Investition II
Investition I
Investition II
Mögliche weitere
Zielfonds
RREEF Structured
Debt Fund, LLC*
Investition n
Investition I
Investition n
Investition II
Investition I
Investition II
BABSON Mezzanine
Realty Investors LP
CORNERSTONE
Apartment Venture III, LLC
* Der Emittent hat Anteile an der RREEF Structured Debt Fund, LLC gezeichnet. Die endgültige Annahme der Zeichnung ist bis zur Aufstellung des Verkaufsprospektes noch nicht erfolgt. Sie wird jedoch zum „First Closing“ des Zielfonds, voraussichtlich im ersten Quartal 2007, erwartet.
10
KÖNIG & CIE.
KOMPRIMIERTE DARSTELLUNG DER MITTELHERKUNFT
(Prognose)
absolut in USD
in % der Summe
35.017.500
99,85%
52.500
0,15%
35.070.000
100,00%
1. Eigenkapital (inkl. Agio)
1.1. einzuwerbendes Fondskapital
1.2. Kapital Gründungsgesellschafter
Summe
KOMPRIMIERTE DARSTELLUNG DER MITTELVERWENDUNG IN DER INVESTITIONSPHASE *
absolut
in USD
in % der
Summe
(Prognose)
in % des Eigenkapitals (inkl. Agio)
1. Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte
(einschl. Nebenkosten)
30.200.000
86,11%
86,11%
3.986.575
11,37%
11,37%
653.495
1,86%
1,86%
197.272
0,56%
0,56%
32.658
0,09%
0,09%
35.070.000
100,00%
100,00%
2. Fondsabhängige Kosten
2.1 Vergütungen
2.2 Nebenkosten der Vermögensanlage
3. Sonstiges
4. Liquiditätsreserve
Summe
* Beträge, die in EUR zu zahlen sind, wurden im Rahmen der Darstellung mit einem Wechselkurs von USD 1,30 pro EUR umgerechnet.
zum 1. Januar 2007 auf den Emittenten mit sämtlichen
Rechten und Pflichten übertragen (vgl. „Wichtige Verträge“, VII Ziff 2, S. 91). Bei der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH handelt es sich um eine Tochtergesellschaft der König & Cie. GmbH & Co. KG. Der Emittent hat
darüber hinaus die Möglichkeit, weitere Zielfonds zu analysieren und bei Erfüllung der dem Emittenten zu Grunde
liegenden Investitionsgrundsätze sowie Prüfungskriterien
zu zeichnen. In diesem Zusammenhang kann der Emittent
von der Möglichkeit gem. § 3 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages (siehe Seite 109) Gebrauch machen, die Einlagen um weitere bis zu USD 15 Mio. zu erhöhen.
Die gezeichneten Zielfonds sollen in eine Vielzahl von Immobilienfinanzierungen sowie in wachstumsorientierte Immobilienprojekte investieren. Damit wird ein Diversifikationsgrad erreicht, der von einem einzelnen Privatanleger
mit einzelnen Immobilieninvestitionen nur schwer abgebildet werden kann.
schen Erfolg, der Struktur, der Strategie und der Leistung
der jeweiligen Zielfonds. Die vom Emittenten gezeichneten
Anteile an den drei US-amerikanischen Zielfonds werden
auf den Seiten 61ff. ausführlich beschrieben.
ANLEGERKREIS
Das Beteiligungsangebot richtet sich an unternehmerisch
denkende Anleger, die sich mit einer Mindestzeichnungssumme von USD 15.000 zzgl. 5% Agio oder einem entsprechend höheren Betrag am Emittenten als Kommanditist beteiligen möchten und bereit sind, eine langfristige
Bindung des investierten Kapitals einzugehen und auch
den Verlust der gezeichneten Beteiligungssumme inkaufnehmen können (vgl. „Risiken dieser Vermögensanlage“,
S. 17-25). Ferner sollte der Anleger nicht auf regelmäßige
stabile Einnahmeströme angewiesen sein, da diese bei einer Beteiligung an der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG von den flexiblen Kapitalrückflüssen der Zielfonds abhängig sind.
Der mit einer Beteiligung am Emittenten erzielbare Kapitalertrag ist im Wesentlichen abhängig vom unternehmeri11
Die Beteiligung an der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG erfolgt zunächst mittelbar als
Treugeber über die König & Cie. Treuhand GmbH. Zu einem späteren Zeitpunkt sollte sich der Anleger unmittelbar
als Kommanditist in das Handelsregister eintragen lassen
(vgl. „Steuerliche Grundlagen“, S. 94 ff). Der Treuhänder
wird die Verwaltung der Beteiligung am Emittenten sowie
die umfassende Betreuung der Anleger übernehmen.
Steuerlich werden aus der Beteiligung am Emittenten weitestgehend gewerbliche Einkünfte erzielt (vgl. „Steuerliche
Grundlagen“, S. 105f.). Die Risiken der Vermögensanlage
sind ab der Seite 17 ausführlich erläutert.
Das Angebot richtet sich grundsätzlich an Privatpersonen
mit Wohnsitz in der Bundesrepublik Deutschland bzw. Personen, die in Deutschland der unbegrenzten Steuerpflicht
unterliegen. Die Anteile am Emittenten sind nicht und werden nicht gemäß dem U.S. Securities Act von 1933 in der
jeweils gültigen Fassung registriert. Der Emittent wird die
Kommanditanteile aus diesem Grund ausschließlich
außerhalb der USA und nur Personen, die keine US-Personen gemäß den Regulation S des U.S. Securities Act
von 1933 sind, anbieten.
EMISSIONSHAUS
Anbieterin dieses Beteiligungsangebotes ist die König & Cie.
GmbH & Co. KG, Hamburg (im
Folgenden auch „König & Cie.“).
KÖNIG & CIE.
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Die Komplementärin KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH führt die Geschäfte des Emittenten und vertritt ihn.
GRÜNDUNGSGESELLSCHAFTER
Die zwei Gründungsgesellschafter König & Cie. Real Estate GmbH sowie die König & Cie. Treuhand GmbH haben
sich mit USD 40.000 bzw. USD 10.000 jeweils zzgl. 5%
Agio am Emittenten beteiligt. Das Kommanditkapital der
Gründungsgesellschafter ist in voller Höhe eingezahlt.
FONDSKONZEPT
Der Emittent ist als Dachfonds strukturiert. Der Emittent wird
keine Direktinvestitionen auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt eingehen, sondern wird sich an ausgewählten
US-amerikanischen Opportunity- und Mezzanine-Fonds beteiligen, die ihrerseits grundsätzlich in Projektentwicklungen
und Fremdkapitalprodukte (Mezzanine Investments) auf dem
US-amerikanischen Immobilienmarkt investieren sollen. Das
Konzept wird auf den Seiten 45 ff. ausführlich dargestellt.
EINZUWERBENDES FONDSKAPITAL
Es ist beabsichtigt, ein Fondskapital in Höhe von USD
33.350.000 zuzüglich 5% Agio einzuwerben. Mit Zustimmung der Komplementärin kann das einzuwerbende
Fondskapital um weitere bis zu USD 15.000.000 erhöht
werden. Die Kommanditeinlagen sind von den Anlegern in
USD zu entrichten.
TREUHÄNDER
Die treuhänderische Anteilsverwaltung wird durch die König &
Cie. Treuhand GmbH, Hamburg, ausgeübt. Die König &
Cie. Treuhand GmbH (im Folgenden auch „KCT“ oder
„Treuhänder“) ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der
König & Cie. GmbH & Co. KG.
EMITTENT
König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG
(im Folgenden auch „Emittent“).
12
MINDESTBETEILIGUNG
Die Mindestzeichnungssumme beträgt USD 15.000 zuzüglich 5% Agio. Höhere Einlagen müssen durch USD 1.000
teilbar sein. Eine Beteiligung kann ausschließlich über den
Treuhänder erfolgen.
KÖNIG & CIE.
BEITRITT
Die Zeichnung einer Beteiligung am Emittenten erfolgt
durch Unterzeichnung der Beitrittserklärung. Die Annahme
der Beitrittserklärung erfolgt durch die König & Cie. Treuhand GmbH. Voraussetzung für die Annahme der Beitrittserklärung ist u.a., dass der Fragebogen „Investor Questionnaire/Gesellschafterfragebogen“ (siehe S. 138 f.) mit den
Angaben zum US-Anti-Geldwäschegesetz und die Vollmacht
„Power of Attorney/W-8BEN“ (siehe S. 140) ausgefüllt und
rechtsverbindlich unterschrieben vorliegen. Sofern der Anleger keine US-Steuernummer hat, hängt die Wirksamkeit
der Beitrittserklärung darüber hinaus von der Beantragung
einer US-Steuernummer (ITIN) ab (siehe S. 134 ff.).
EINZAHLUNG DES EIGENKAPITALS
Die von den Anlegern jeweils gezeichneten Einlagen sind
zu folgenden Terminen in USD zu leisten:
G
40% der übernommenen Einlage zuzüglich 5% Agio
auf die gesamte übernommene Einlage sofort nach
Zahlungsaufforderung durch den Treuhänder;
G
40% der übernommenen Einlage nach Aufforderung
durch die König & Cie. Treuhand GmbH, frühestens jedoch am 1. Dezember 2007;
G
durch die König & Cie. Treuhand GmbH, frühestens jedoch am 1. Dezember 2008.
Wenn zum Zeitpunkt des Zustandekommens eines Treuhandvertrages zwischen der König & Cie. Treuhand GmbH
und einem Treugeber die oben genannten Zahlungstermine bereits verstrichen sind, sind die betreffenden Einlagen
innerhalb von 10 Tagen nach Aufforderung des Treuhänders einzuzahlen.
LAUFZEIT
Für den Emittenten ist eine Laufzeit bis zum 31. Dezember
2015 vorgesehen. Die Komplementärin kann maximal viermal bestimmen, dass sich die Dauer des Emittenten jeweils um ein Jahr verlängert. Darüber hinaus kann die
Komplementärin bestimmen, dass sich die Dauer des
Emittenten verlängert, bis die letzte Beteiligung des Emittenten an den Zielfonds veräußert oder liquidiert ist. Anleger können die Beteiligung an dem Emittenten bis zum Ende der Fondslaufzeit in der Regel nicht kündigen.
GEWINNZUWEISUNG UND BETEILIGUNG AM
MEHRERGEBNIS
Nach vollständiger Auskehrung der eingezahlten Kommanditeinlagen und einer Gewinnzuweisung an die Kommanditisten bis zur Erreichung einer internen Verzinsung
(IRR) in Höhe von 10 % p.a., bezogen auf das gebundene
Kapital ab der vollständigen Platzierung des einzuwerbenden Fondskapital, werden Gewinne zu 80% den Kommanditisten und zu 20% dem Gründungsgesellschafter König
& Cie. Real Estate GmbH zugewiesen (siehe hierzu § 16
Abs. 1 und 2 des Gesellschaftsvertrages). Für den Fall,
dass ein hoher Gewinn erwirtschaftet und den Anlegern in
frühen Jahren der Fondslaufzeit ausgezahlt wird, reduziert
sich das gebundene Kapital mit der Folge, dass der Anspruch auf Mehrgewinnzuweisungen in Höhe von 20%
(Hurdle Rate) zu Gunsten der KCRE frühzeitig entsteht
(vgl. „Beteiligungsangebot“, S. 31).
Das gebundene Kapital ist die Pflichteinlage (ohne Agio)
abzüglich noch ausstehender Nominaleinlagen und abzüglich aller Ausschüttungen und Auszahlungen. Für die
Berechnung der internen Verzinsung (IRR) gelten auch solche Beträge als an die Kommanditisten ausbezahlt, die
aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Begleichung von
Steuerverbindlichkeiten der Kommanditisten als Quellensteuern einzubehalten sind (vgl. im Glossar „Interne Verzinsung (IRR)“, S. 131).
AUSZAHLUNGEN
Die Auszahlungen an die Anleger erfolgen in USD.
Die beim Emittenten eingehenden Rückflüsse sollen nach
Maßgabe der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag an
die Anleger ausgezahlt werden. Rückflüsse aus Beteiligungen an den Zielfonds oder aus anderen Vermögensanlagen können auch reinvestiert werden. Konkrete Prognosen
über den Zeitpunkt und die Höhe der Auszahlungen können nicht abgegeben werden, da die Auszahlungen von
den flexiblen Kapitalrückflüssen aus den Zielfondsbeteiligungen abhängen.
ÜBERTRAGBARKEIT DER ANTEILE
Die Beteiligung am Emittenten ist nur bedingt fungibel. Eine Rückgabe der Beteiligung ist nicht möglich. Ein vorzeitiges Ausscheiden des Anlegers vor dem Ende der Laufzeit
des Emittenten ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Eine
13
Beteiligung am Emittenten kann nur veräußert werden,
wenn alle dafür im Gesellschaftsvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Ein öffentlicher Handel der Beteiligungen am Emittenten ist nicht vorgesehen und ein anderer Markt ist regelmäßig nicht vorhanden. Anleger müssen
daher davon ausgehen, ihre Beteiligung am Emittenten
über die gesamte Laufzeit zu halten. Verfügungen über Gesellschaftsanteile zugunsten von Personen, die in den USA
ansässig oder eine US-Person im Sinne der Regulation S
des U.S. Securities Act von 1933 sind, sind nicht zulässig.
DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN
Der Anleger erzielt aufgrund der gewerblichen Prägung
des Emittenten und der gewerblichen Tätigkeit der USamerikanischen Zielfonds größtenteils gewerbliche Einkünfte im Sinne des US-amerikanischen und des deutschen Steuerrechts. Zur Vermeidung einer möglichen
Doppelbesteuerung von Einkünften hat Deutschland mit
den USA ein Doppelbesteuerungsabkommen (im Folgenden: „DBA“) abgeschlossen. Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb in den USA sind nach dem DBA unter Progressionsvorbehalt von der deutschen Besteuerung freigestellt, soweit sie durch die Betriebstätten der US-amerikanischen Zielfonds in den USA erwirtschaftet werden. Demnach unterliegen diese gewerblichen Einkünfte der Besteuerung in den USA. Hierfür haben die Anleger jährlich
bis spätestens zum 15. Juni des Folgejahres auf Bundesund Bundesstaatenebene Einkommensteuererklärungen
in den USA abzugeben. Die Anleger können bei einer Besteuerung in den USA in den Genuss eines Freibetrages in
Höhe von derzeit bis zu USD 3.400 (Steuerjahr 2007) und
einer relativ niedrigen Steuerprogression kommen (soweit
nicht die Alternative Minimum Tax zur Anwendung kommt).
Die in den USA erzielten gewerblichen Einkünfte unterliegen konzeptionsgemäß in Deutschland lediglich dem gesetzlich geregelten Progressionsvorbehalt. Die Erträge erhöhen somit in der Regel die Steuerbelastung der Anleger
auf ihre in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte. Diese
zusätzliche Steuerbelastung der Anleger ist ceteris paribus
umso höher, je niedriger der durchschnittliche Steuersatz
des jeweiligen Anlegers ist. Nähere Angaben zu den steuerlichen Konsequenzen einer Beteiligung am Emittenten
kann dem Kapitel „Steuerliche Grundlagen“, S. 35 ff. entnommen werden.
Soweit der Gewinn nicht der unternehmerischen Tätigkeit
einer Betriebstätte der Zielfonds in den USA zuzurechnen
14
KÖNIG & CIE.
ist, kann Deutschland aufgrund des DBA zwischen den
USA und Deutschland diese Gewinnanteile grundsätzlich
in vollem Umfang der Besteuerung der Anleger in Deutschland unterwerfen. Beispielsweise führen Dividendeneinnahmen oder Zinseinkünfte des Emittenten aus der Anlage liquider Mittel zu Einkünften, die nicht einer der Betriebstätten in den USA zuzurechnen sind
STEUERERKLÄRUNG/STEUERNUMMER
Die Anleger müssen jährlich bis spätestens zum 15. Juni
des Folgejahres eine Bundeseinkommensteuererklärung in
den USA abgeben. Darüber hinaus sind die Anleger verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung in den einzelnen
US-Bundesstaaten, in denen die Kommanditisten aufgrund
ihrer Beteiligung erklärungspflichtig sind, einzureichen. Die
Erstellung und Abgabe von persönlichen Einkommensteuererklärungen ist den einzelnen Anlegern bzw. deren USSteuerberatern überlassen. Nähere Informationen zur Einkommensteuererklärung in den USA können den Seiten
136 ff. entnommen werden.
Für die Abgabe der US-Einkommensteuererklärungen ist
eine von den dortigen Finanzbehörden erteilte persönliche
US-Steuernummer (Individual Taxpayer Identification
Number (ITIN)) erforderlich. Anleger, die keine persönliche
US-Steuernummer haben, müssen diese bei den US-Finanzbehörden beantragen.
Der Emittent hat mit einer international tätigen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
ein Angebot für die Erstellung und Abgabe der erforderlichen US-Steuererklärungen und die Beschaffung
der US-Steuernummer ausgehandelt, das von den
Kommanditisten des Emittenten in Anspruch genommen werden kann. Nähere Informationen können der
S. 141 entnommen werden.
RECHTE DER ANLEGER
Mit einer Beteiligung am Emittenten sind für den Anleger
Rechte verbunden. Im Einzelnen sind das Stimmrecht, Informationsrecht, Recht auf Beteiligung an Gewinn und
Verlust des Emittenten, Recht auf Entnahmen sowie das
Recht auf Teilhabe am Liquidationserlös zu nennen. Details sind den Ausführungen im Kapitel „Beteiligungsangebot“ auf der Seite 31 zu entnehmen.
KÖNIG & CIE.
HAFTSUMME
Die Gesellschafter haben ihre Kommanditeinlage in USDollar zu leisten. Die im Handelsregister in Euro einzutragende Haftsumme beträgt nach § 3 Abs. 5 Satz 2 des Gesellschaftsvertrages des Emittenten EUR 1 pro USD 100
der Kommanditeinlage. Dies entspricht bei einem angenommenen festen Wechselkurs von USD 1,30 je EUR 1 einer Haftsumme von 1,30% der übernommenen Kommanditeinlage in US-Dollar. Mit vollständiger Einzahlung der im
Handelsregister eingetragenen Einlage erlischt die gesetzliche Haftung. Eine Nachschusspflicht besteht nicht (vgl.
„Risiken dieser Vermögensanlage“, S. 25).
PLATZIERUNGSGARANTIE
Die König & Cie. Real Estate GmbH hat eine Platzierungsgarantie über das einzuwerbende Fondskapital in Höhe
von USD 33.350.000 zzgl. 5% Agio gegenüber dem Emittenten abgegeben. Der Platzierungsgarant hat sich u.a.
unwiderruflich verpflichtet, eine Einlage in Höhe der Differenz zwischen den am 28. Dezember 2008 gezeichneten
Kommanditeinlagen und dem einzuwerbenden Fondskapital in Höhe von USD 33.350.000 zu übernehmen, wenn
das einzuwerbende Fondskapital zu diesem Zeitpunkt
nicht vollständig gezeichnet worden ist (vgl. „Wichtige Verträge“, S. 87 f.).
Die König & Cie. GmbH & Co. KG hat gegenüber der König & Cie. Real Estate GmbH eine Freihalteerklärung abgegeben. Für den Fall, dass die König & Cie. Real Estate
GmbH aus der vorgenannten Platzierungsgarantie in Anspruch genommen wird, hat sich die König & Cie. GmbH
& Co. KG unwiderruflich verpflichtet, die König & Cie. Real Estate GmbH von der Zahlungsverpflichtung, die sich
aus der genannten Platzierungsgarantie ergibt, freizuhalten. Die vorgenannte Freihaltung erfolgt durch Zahlung
oder Übernahme der Einlageverpflichtung (vgl. „Wichtige
Verträge“, S. 88).
eingezahlte Kommanditkapital übersteigt. Zum Zeitpunkt
der Aufstellung des Verkaufsprospektes wurde die Kreditlinie in Höhe von rd. USD 1.955.576 in Anspruch genommen. Die Absicherung dieser Kreditlinie erfolgt u.a. durch
die Abtretung der Ansprüche des Emittenten aus der Platzierungsgarantie der König & Cie. Real Estate GmbH, der
Rechte und Ansprüche auf Ausschüttung bzw. Kapitalrückzahlung der Zielfonds sowie teilweise der Ansprüche auf
Einzahlung der gezeichneten Kommanditeinlagen an die
Bank. Die Laufzeit der Kreditlinie endet am 28. Dezember
2007, wobei sich die finanzierende Bank bereit erklärt hat,
zwei Verlängerungen der Laufzeit um jeweils 364 Tage zu
prüfen. Die Rückzahlung der Kreditlinie soll aus den Einzahlungen der Kommanditeinlagen der Anleger erfolgen.
RISIKEN
Die mit dieser Beteiligung einhergehenden Risiken werden
in dem Kapitel „Risiken dieser Vermögensanlage“ auf den
Seiten 17 ff. ausführlich dargestellt.
MITTELFREIGABE- UND MITTELVERWENDUNGSKONTROLLE
Die formale Mittelfreigabe und Mittelverwendungskontrolle in der Investitionsphase erfolgt durch eine unabhängige
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (vgl. „Wichtige Verträge“,
S. 87 und „Verträge“, S. 123).
LEISTUNGSBILANZ UND GESCHÄFTSBERICHT
Die aktuelle und testierte Leistungsbilanz sowie der aktuelle und testierte Geschäftsbericht der König & Cie.
GmbH & Co. KG können von jedem ernsthaften Interessenten eingesehen bzw. angefordert werden (siehe auch
„Emissionshaus“, S. 40 ff.).
EIGENKAPITALVORFINANZIERUNG UND SICHERHEITEN
Am 29. Dezember 2006 hat der Emittent mit einer deutschen Geschäftsbank einen Kreditvertrag in Höhe von bis
zu USD 15.000.000 abgeschlossen. Die Kreditlinie dient
u.a. zur Bedienung der flexiblen Kapitalabrufe der US-amerikanischen Zielfonds während der Platzierungsphase, soweit Kapitalabrufe von den Zielfonds erfolgen und das von
den Zielfonds abgerufene Kapital das zum Abrufzeitpunkt
15
RISIKEN
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
RISIKEN
RISIKEN DIESER VERMÖGENSANLAGE
ALLGEMEINE HINWEISE
In diesem Kapitel werden wir Sie über wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken dieses Beteiligungsangebotes informieren. Weitere wesentliche Risiken bestehen
nach Einschätzungen der Anbieterin nicht. Die Aussagen
zum Beteiligungsangebot beruhen auf Prognosen von
künftigen Entwicklungen, die anhand aktueller Erwartungen vorgenommen wurden. Über die Fondslaufzeit können
Abweichungen von der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklung und den Rahmenbedingungen eintreten, die das
Ergebnis der Kapitalanlage stark beeinflussen können. Bei
negativen wirtschaftlichen Entwicklungen werden in der
Regel geringere Auszahlungen an die Anleger vorgenommen. In Krisensituationen kann die Auszahlung gänzlich
entfallen und im Extremfall kann die Insolvenz des Emittenten nicht ausgeschlossen werden. Werden Auszahlungen an Kommanditisten geleistet, ohne dass diesen ein
entsprechender Gewinn gegenübersteht, lebt die persönliche Haftung gem. § 171 Abs. 1 und § 172 Abs. 4 HGB
wieder auf. Ein Anspruch auf Auszahlung besteht nicht,
wenn diese nicht von den Kommanditisten mit Zustimmung der Komplementärin beschlossen wird.
Die Beteiligung an der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG ist eine unternehmerisch geprägte Investition, die mit unternehmerischen Risiken verbunden ist. Über die dargestellten unternehmerischen Risiken hinaus gibt es für den einzelnen Anleger individuelle
Risiken. Es wird daher ausdrücklich angeraten, dass die
Anleger vor Eingehen einer Beteiligung selbst alle Risiken
eingehend prüfen und sich, soweit erforderlich, dazu eigener fachkundiger Beratung bedienen.
Es wird darauf hingewiesen, dass für den Eintritt der Prognose keine Haftung von der Anbieterin übernommen wird.
Die mit der Vermögensanlage verbundenen wesentlichen
tatsächlichen oder rechtlichen Risiken werden systematisch nach prognosegefährdenden, anlagegefährdenden
sowie anlegergefährdenden Risiken unterschieden. Prognosegefährdende Risiken (vgl. ab S. 17) führen im Falle ihres Eintreffens zu einer schwächeren Prognose, d.h. zu geringeren Gewinnauszahlungen als prognostiziert. Anlagegefährdende Risiken (vgl. ab S. 22) können im Falle ihres
Eintreffens darüber hinausgehend zu einem teilweisen
oder sogar vollständigen Verlust der geleisteten Einlage
führen. Anlegergefährdende Risiken (vgl. ab S. 25) können
hingegen im Falle ihres Eintreffens über den Verlust der
gesamten geleisteten Einlage hinaus auch das weitere
Vermögen des Anlegers gefährden.
1. PROGNOSEGEFÄHRDENDE RISIKEN
1.1. Risiken im Hinblick auf kalkulierte Werte
Soweit die in der Mittelverwendungs- sowie in der Kostenprognose aufgeführten Positionen auf Ebene des Emittenten nicht vertraglich fixiert sind, besteht die Möglichkeit, dass höhere Ausgaben getätigt werden als prognostiziert. Infolgedessen sinkt die Liquidität des Emittenten
und somit die Auszahlungen an die Anleger.
1.2. „Blind Pool“-Risiken
Der Emittent hat Anteile an drei US-amerikanischen Zielfonds gezeichnet. Es ist denkbar, dass der Emittent weitere Anteile an vergleichbaren Zielfonds erwirbt oder die bestehenden Beteiligungen erhöht. Zudem ist die Kapitaleinwerbungsphase noch nicht bei allen gezeichneten Zielfonds abgeschlossen, sodass die Höhe des gesamten Zielfondsvolumens noch nicht feststeht und die Auflegung dieser Zielfonds noch nicht abschließend sichergestellt ist. Für
den Fall, dass eine oder mehre Zielfondsgesellschaften wider Erwarten nicht aufgelegt werden oder die Zeichnung
des Emittenten nicht angenommen wird, müsste der Emittent ggf. alternative Zielfondsgesellschaften auswählen, die
unter Umständen erheblich von den Renditeerwartungen,
den Anlagestrategien u.s.w. der zu ersetzenden Zielfonds
abweichen können. Es kann auch nicht ausgeschlossen
werden, dass der Emittent in diesem Fall keine geeigneten
alternativen Zielfonds in den USA identifizieren kann. Die
endgültige Zusammensetzung des Gesamtportfolios steht
somit noch nicht fest, sodass die Beteiligung an der König
& Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG in gewissem Umfang eine Investition in einen so genannten
„Blind Pool“ darstellt, d. h. die Anleger wissen zum Zeitpunkt der Beteiligung nicht, wie sich das Gesamtportfolio
des Emittenten letztendlich zusammensetzt. Auch die Investition des Emittenten in die jeweiligen Zielfonds sind Investitionen in Blind Pools, da die Investitionen der jeweiligen Zielfonds zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospektes noch nicht feststehen. Es ist zudem nicht gewährleistet, dass der gewünschte Grad an Diversifikation
auf Ebene der Zielfonds und/oder des Emittenten erreicht
werden kann. Die Anleger setzen sich damit dem Risiko
aus, dass sich das Gesamtportfolio des Emittenten und der
einzelnen Zielfonds nicht wie geplant zusammensetzt, was
sich negativ auf den Erfolg der Beteiligung auswirken kann.
17
RISIKEN
1.3. Investitionsrisiko
Der Erfolg der Anlage hängt wesentlich von der Auswahl
der US-amerikanischen Zielfonds ab. Die Geschäftsführung des Emittenten wendet bei der Suche, Prüfung und
Verhandlung der Beteiligung an US-amerikanischen Zielfonds größtmögliche Sorgfalt an, um die Erreichung der
Ziele des Emittenten zu ermöglichen. Es kann dennoch
keine Gewähr übernommen werden, dass insbesondere
auch bei sich ändernden Marktbedingungen die ausgewählten Zielfonds sich erwartungsgemäß entwickeln. Bei
einer Anlageentscheidung für einen Zielfonds geht die
Komplementärin des Emittenten davon aus, dass auch die
Managementteams der ausgewählten Zielfonds bei der
Suche, Prüfung und Verhandlung ihrer Investitionen größtmögliche Sorgfalt anwenden, um die mit der Investitionsstrategie verbundenen Ziele zu erreichen. Hierfür kann jedoch keine Gewähr übernommen werden. Nach Erwerb
einer Beteiligung an einem Zielfonds hat die Komplementärin des Emittenten keinen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen der Zielfonds, da diese von den jeweiligen
Entscheidungsträgern des Zielfonds getroffen werden. Der
Einfluss des Emittenten ist dann auf die Wahrnehmung
von Rechten als Investor bei dem Zielfonds beschränkt.
Da der Emittent in der Regel nicht über eine beschlussentscheidende Mehrheit in den jeweiligen Zielfonds verfügt, kann der Emittent in Gesellschafterversammlungen
der Zielfonds überstimmt werden. Für den Fall, dass sich
die Zielfonds nicht erwartungsgemäß entwickeln, kann
sich der Kapitalrückfluss verringern.
1.4. Kapitalabrufe
Die flexiblen Kapitalabrufe der Zielfonds erfolgen sukzessive innerhalb der jeweiligen Investitionsphasen der Zielfonds und werden in der Regel mit der Durchführung der
einzelnen Investitionsprojekte von den Kapitalgebern abgerufen. Über die Höhe und den Zeitpunkt der einzelnen
Kapitalabrufe kann keine Aussage gemacht werden. Für
den Fall, dass die Kapitalabrufe wesentlich früher oder
später erfolgen, kann die Rendite der Zielfonds geringer
ausfallen. Zudem besteht das Risiko, dass die Zielfonds
nicht das gesamte gezeichnete Fondskapital in Immobilienprojekte investieren können und das Kapital von den
Zielfonds nicht im geplanten Umfang beim Emittenten abgerufen wird. Daraus resultiert das Risiko, dass Eigenkapital nicht oder nicht sofort investiert werden kann. Dies
könnte sich negativ auf den Erfolg der Beteiligung auswirken. Sollte der Emittent nicht in der Lage sein die Kapitalabrufe zu bedienen, da er nicht über ausreichende liquide
18
KÖNIG & CIE.
Mittel verfügt, wäre er den regelmäßig sehr nachteiligen
Verzugsregeln dieser Zielfonds ausgesetzt. Dies würde sich
negativ auf die Höhe des Kapitalrückflusses auswirken.
1.5. Interessenkonflikt
Die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH kann
als Komplementärin einen besonderen Einfluss auf den
Emittenten ausüben. Alleinige Gesellschafterin der Komplementärin ist die König & Cie. GmbH & Co. KG, die zudem
Mehrheitsgesellschafter des Gründungsgesellschafters König & Cie. Real Estate GmbH ist, sodass die Möglichkeit der
Einflussnahme auf die Geschäfte des Emittenten, der über
den Einfluss der übrigen Kommanditisten hinausgeht. Es
besteht somit das Risiko eines Interessenkonflikts.
Alleiniger Gesellschafter der König & Cie. Treuhand GmbH,
die eine Treuhandfunktion für die Anleger übernehmen
wird (siehe „Beteiligungsangebot“, Seite 43), ist die König
& Cie. GmbH & Co. KG. Die König & Cie. GmbH & Co. KG
hat als Alleingesellschafter der König & Cie. Treuhand
GmbH die Möglichkeit, bestimmenden Einfluss auf die Tätigkeit der König & Cie. Treuhand GmbH auszuüben. Es
besteht somit die Möglichkeit eines Interessenkonflikts. In
diesem Zusammenhang ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass die KCT vor jeder Beschlussfassung durch die
Kommanditisten Weisungen der Treugeber einholt. Erteilen
die Treugeber der KCT nicht rechtzeitig Weisungen, ist die
KCT nach § 4 Abs. 2 des Treuhandvertrages berechtigt, ihre Stimmen für die Treugeber nach eigenem Ermessen insoweit abzugeben, wie dies zur Herstellung der Beschlussfähigkeit erforderlich ist.
Es kann zudem nicht ausgeschlossen werden, dass auch
auf Ebene der Zielfonds das Risiko eines Interessenkonflikts besteht, da z.B. Mitglieder der Geschäftsführung von
den Zielfonds auch für andere Gesellschaften des jeweiligen Zielfondsinitiators oder für den Initiator selbst tätig
sein können.
1.6. Auszahlungen
Die Kapitalrückflüsse aus den Zielfonds erfolgen unregelmäßig und sind ihrer Höhe nach nicht festgelegt. Die
Rückflüsse hängen von einer Vielzahl unterschiedlicher
Parameter, wie z.B. der wirtschaftlichen Entwicklung und
der Laufzeit der einzelnen Investitionsobjekte, ab. Es können keine verlässlichen Annahmen über die Höhe und den
Zeitpunkt der Kapitalrückflüsse und somit für die Auszahlungen an die Anleger getroffen werden. Sollten die Kapi-
KÖNIG & CIE.
talrückflüsse geringer sein als angenommen, würde sich
dies negativ auf die Höhe der Auszahlungen an die Anleger auswirken. Ferner würden Auszahlungen zu einem
späteren Zeitpunkt zu einem insgesamt geringeren Beteiligungserfolg führen.
Einzelne Zielfonds haben die Möglichkeit, Auszahlungen
an die Kapitalgeber in Form von Wertpapieren vorzunehmen. Dies würde dazu führen, dass der Emittent die Wertpapiere selbst oder durch Dritte veräußern muss. Die dadurch entstehenden Kosten und die ggf. geringen Verwertungserlöse können die Höhe der Auszahlungen an die Anleger negativ beeinflussen
1.7. Steuerliche Risiken
Das steuerliche Konzept des Beteiligungsangebotes wurde auf der Grundlage der derzeit geltenden Rechtslage
entwickelt. Eventuell während der Fondslaufzeit eintretende Änderungen der Rechtslage durch Änderungen des
Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland
und den USA, Steuergesetzesänderungen, erstmalige
oder geänderte Äußerungen der Finanzverwaltung und die
Fortentwicklung der Rechtsprechung können dazu führen,
dass eine andere steuerliche Bewertung in Deutschland
und den USA geboten ist. Dies könnte sich negativ auf die
Nachsteuerrendite der Anlage auswirken. Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass die deutsche oder die USamerikanische Finanzverwaltung im Veranlagungsverfahren bzw. im Zuge einer späteren Prüfung eine andere als
die hier geäußerte Rechtsauffassung zur steuerlichen Behandlung der Erträge vertritt. Über die endgültige Höhe
der steuerlichen Ergebnisse wird erst im Rahmen einer
steuerlichen Außenprüfung (Betriebsprüfung) in Deutschland und ggf. in den USA abschließend entschieden. Eine
Haftung für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen
Ergebnisse kann nicht übernommen werden.
1.7.1. Ertragssteuerliche Risiken
Erhöhungen der Steuersätze in Deutschland oder in den
USA in der Zukunft können zu einer Erhöhung der individuellen Steuerbelastung führen. Mit dem Steueränderungsgesetz 2007 wurde mit Wirkung ab dem 1. Januar
2007 die sog. „Reichensteuer“ eingeführt. Danach wird
der Spitzensteuersatz für Einkünfte über EUR 250.000 bei
Einzelveranlagung bzw. EUR 500.000 bei Zusammenveranlagung auf 45% angehoben. Für den Veranlagungszeitraum 2007 werden sog. Gewinneinkünfte, zu denen auch
die Einkünfte aus Gewerbebetrieb zählen, von dieser Re-
RISIKEN
gelung ausgenommen. Bei diesen Einkünften wird ein Entlastungsbetrag nach § 32c i.V.m. § 52 Abs. 44 EStG gewährt. Inwieweit die Regelung auf die ausländischen Einkünfte, die dem Progressionsvorbehalt unterliegen, anwendbar ist, ist derzeit unklar. Insofern besteht das Risiko
einer höheren Steuerbelastung für den Anleger.
Die Finanzverwaltung kann sich bei abweichender Würdigung des Gesamtbildes der gesellschaftsvertraglichen Regelungen für die RREEF SDF und die CAV III auf den
Standpunkt stellen, dass die RREEF SDF und/oder die
CAV III aus Sicht des deutschen Steuerrechts als Kapitalgesellschaften anzusehen sind. In diesem Falle würde die
(mittelbare) Beteiligung an diesen Zielfonds in Deutschland abweichende steuerliche Folgen auslösen. So wären
die laufenden Einkünfte des Anteilseigners an der Gesellschaft als Dividenden zu qualifizieren, für die nach Art. 10
Abs. 1 DBA Deutschland das Besteuerungsrecht hat. Für
diese Einkünfte würde in Deutschland grundsätzlich das
Halbeinkünfteverfahren gelten, sodass sie zur Hälfte der
Einkommensteuer des Anlegers unterlägen (§ 3 Nr. 40 S. 1
d EStG). Ebenso unterlägen Veräußerungserlöse aus Anteilen an der RREEF SDF und der CAV III im Falle der Einordnung als Kapitalgesellschaft nach deutschem Steuerrecht voraussichtlich zur Hälfte der Einkommensteuer des
Anlegers (§ 17 EStG). Die Vorschriften des Investmentsteuergesetzes sind nach Auffassung des steuerlichen Beraters des Emittenten allerdings auch in diesem Fall nicht
einschlägig. Sollte die Finanzverwaltung die Vorschriften
des Investmentsteuergesetzes hingegen für anwendbar
erachten, so wäre das Halbeinkünfteverfahren nicht einschlägig. Ferner könnte die sog. Strafbesteuerung gem.
§ 6 InvStG nur durch Erfüllung der Bekanntmachungspflichten gem. § 5 InvStG vermieden werden.
Die von den Kapitalanlegern in den USA gezahlten Steuern können, wenn die RREEF SDF und die CAV III aus
deutscher Sicht als Kapitalgesellschaften qualifiziert werden, unter Umständen nicht auf die in Deutschland zu zahlenden Steuern angerechnet werden.
Sollte die deutsche Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass Einkünfte der deutschen Anleger aus der Beteiligung nicht den Unternehmensgewinnen i.S.d. Art. 7
DBA, sondern den Zinseinkünften i.S.d. Art. 11 DBA oder
den Dividendeneinkünften i.S.d. Art. 10 DBA zuzuordnen
sind, so könnte infolgedessen eine Besteuerung dieser
Einkünfte in Deutschland gegebenenfalls unter Anrech19
RISIKEN
KÖNIG & CIE.
nung der darauf entfallenden US-amerikanischen Steuern
erfolgen. Die Einkünfte unterlägen für den Fall der Besteuerung in Deutschland ggf. der Gewerbe- und Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer.
Progressionsvorbehalts Berücksichtigung finden, sondern
nur mit positiven unter Progressionsvorbehalt stehenden
Einkünften aus der Beteiligung in nachfolgenden Jahren
verrechnet werden.
Nach der durch das Jahressteuergesetz 2007 eingeführten
Vorschrift des § 50d Abs. 9 EStG wird die Freistellung von
Einkünften aus einem ausländischen Staat nach einem
Doppelbesteuerungsabkommen unter bestimmten Voraussetzungen versagt (sog. subject to tax clause). In dem
vorliegenden Fall wird die Freistellung der gewerblichen
Einkünfte gem. Art. 7 DBA bzw. Art. 13, Art. 6 DBA nach
Auffassung des steuerlichen Beraters des Emittenten nicht
außer Kraft gesetzt (sog. treaty override), da ein Einkünftequalifikationskonflikt bzw. eine Nichtbesteuerung dieser
Einkünfte in den USA im Sinne dieser Vorschrift nicht gegeben ist.
1.7.2. Steuerliche Abwicklung
Die Anleger des Emittenten müssen in den USA auf Bundesebene unabhängig von der Höhe ihrer Einkünfte Einkommensteuerklärungen abgeben, wodurch ihnen Kosten
entstehen. Darüber hinaus können einzelne US-Bundesstaaten die Abgabe weiterer Einkommensteuererklärungen
auf Bundesstaatenebene verlangen, wodurch den Anlegern
weitere Kosten entstehen können. Da die einzelnen Investitionsstandorte derzeit unbekannt sind, kann noch nicht näher bezeichnet werden, ob und in welchen Bundesstaaten
und Gemeinden weitere Einkommensteuererklärungen einzureichen sind. Anleger, die nicht über eine US-Steuernummer verfügen, müssen eine solche Steuernummer beantragen, wodurch zusätzliche Kosten entstehen.
Sollte die deutsche Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass eine Doppelbesteuerung von Gewinnen aus
der Veräußerung von Beteiligungen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft unter Bezugnahme auf den
Wortlaut des Art. 13 Abs. 2 i.V.m. Art. 23 Abs. 2 b) bb) DBA
in Deutschland durch Anwendung der Anrechnungsmethode zu vermeiden ist, weil die Beteiligung an einer Personengesellschaft nach US-amerikanischem Steuerrecht
u.U. als ein selbstständiges Wirtschaftsgut anzusehen sei
und eine Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft dementsprechend explizit in Art. 13 Abs.
2 DBA aufgeführt werde, so wäre eine Doppelbesteuerung
von Einkünften aus der Veräußerung der Beteiligung an
der CAV III durch den Emittenten in Deutschland durch Anrechnung der US-amerikanischen Steuer auf die deutsche
Steuer zu vermeiden.
Sollte die deutsche Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass die Tätigkeiten der BMRI und der RREEF SDF
nicht als aktiv i.S.d. § 2a EStG anzusehen sind, so könnten Verluste aus der Beteiligung am Emittenten nicht im
Jahr der Verlustentstehung im Rahmen eines negativen
Progressionsvorbehalts steuermindernd berücksichtigt
werden. Die Verluste könnten vielmehr erst durch Verrechnung mit in nachfolgenden Jahren entstehenden Gewinnen erfolgen, die in Deutschland unter Progressionsvorbehalt von der Besteuerung freigestellt sind. Sollte § 15b
EStG auch im Rahmen des Progressionsvorbehalts Anwendung finden, könnten Verluste aus der Beteiligung im
Jahr der Verlustnutzung nicht im Rahmen eines negativen
20
1.7.3. Risiken beim Auftreten von US-amerikanischen
nichtgewerblichen Einkünften
Der Emittent geht davon aus, dass sämtliche US-Einkünfte,
die von den einzelnen Objektgesellschaften erwirtschaftet
und über die Zielfonds an den Emittenten und damit auch
an die Anleger weitergeleitet werden, Einkünfte aus US-Gewerbebetrieb darstellen, die vom Anleger in den USA zu
versteuern sind (vgl. „Steuerliche Grundlagen“, S. 94).
Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass auch US-Einkünfte auftreten, die aus US-steuerlicher Sicht als nichtgewerblich gelten, also z.B. bestimmte Zinsen und Dividenden, die nicht unmittelbar mit einem US-Gewerbebetrieb
verbunden sind. Falls in diesen Fällen die Zielfonds ihre
US-Quellensteuereinbehaltungspflichten und/oder ihre
Pflichten zur Einreichung bzw. Weiterleitung bestimmter
Informationssteuererklärungen verletzen, weil sie z.B. das
Auftreten der nichtgewerblichen Einkünfte nicht bzw. zu
spät erkennen, kann der Emittent neben den Zielfondsgesellschaften diesen US-Steuerpflichten unterliegen und
u.U. mit multiplen Bußgeldern und Nachzahlungszinsen
belastet werden. Die Anleger haben dann unter Umständen keine Möglichkeit, eine eventuell einbehaltene USQuellensteuer in ihrer US-Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Dividendeneinkünfte unterliegen nach
deutschem Steuerrecht dem sog. Halbeinkünfteverfahren,
sind also nicht steuerfrei (unter Progressionsvorbehalt).
KÖNIG & CIE.
1.7.4. Erbschaft- und schenkungsteuerliche Risiken
Maßgeblich für die Ermittlung des Schenkungs- oder
Nachlasswertes der Beteiligung am Emittenten ist voraussichtlich der steuerbilanzielle Wert, der sich aus den steuerlichen Kapitalkonten des Anlegers ergibt. Die steuerlichen Ergebnisse und somit die steuerlichen Kapitalkonten können sich erhöhen, sofern die erwarteten Einnahmen und Ausgaben des Emittenten tatsächlich in anderer
Höhe fließen, Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen eintreten oder sich im Einzelfall die vom Emittenten vertretene Rechtsauffassung nicht durchsetzen lässt.
Dies hätte eine Erhöhung des Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerwertes zur Konsequenz.
Für den Fall, dass die Beteiligung treuhänderisch gehalten
wird, ist davon auszugehen, dass die deutsche Finanzverwaltung im Falle einer Übertragung nicht das anteilige Betriebsstättenvermögen in den USA als Gegenstand der
Übertragung erachtet, sondern den Anspruch auf Rückübertragung des Treuguts gegen den deutschen Treuhänder. Die erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen für inländisches Betriebsvermögen könnten nicht zur Anwendung
kommen. Ferner besteht das Risiko, dass die deutsche Finanzverwaltung eine etwaige in den USA gezahlte Erbschaftsteuer nicht auf die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer anrechnet.
Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 7.
November 2006, veröffentlicht am 31. Januar 2007, entschieden, dass die unterschiedliche Bewertung von verschiedenen Vermögensarten verfassungswidrig ist. Das
derzeit gültige Erbschaftsteuerrecht darf danach nur noch
längstens bis zum 31. Dezember 2008 angewendet werden. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist offen, wie der Gesetzgeber die Vorgaben des Verfassungsgerichtes umsetzt. Es ist daher möglich, dass die in den steuerlichen
Grundlagen beschriebenen Begünstigungen in der Zukunft beschränkt werden oder ganz entfallen. Es muss damit gerechnet werden, dass zukünftig Bewertungsabschläge eingeschränkt werden oder ausgeschlossen werden. Ferner muss damit gerechnet werden, dass in die
steuerliche Bewertung zukünftig stille Reserven zumindest
teilweise Eingang finden.
Nach dem Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Erleichterung der Unternehmensnachfolge vom 25. Oktober 2006
soll die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die auf sog. begünstigtes Vermögen entfällt, über einen Zeitraum von zehn
RISIKEN
Jahren unverzinslich gestundet werden und in zehn Jahresraten unter der Voraussetzung der Betriebsfortführung erlöschen. Inwieweit es sich beim inländischen Vermögen des
Emittenten um begünstigtes Vermögen handelt, steht zum
gegenwärtigen Zeitpunkt nicht fest. Eine höhere Steuerbelastung durch Erbschaft- und Schenkungsteuer kann daher
für die Anleger nicht ausgeschlossen werden.
1.8. Zinsen
Das einzuwerbende Fondskapital wird teilweise durch eine
Kreditlinie in Höhe von bis zu USD 15.000.000 vorfinanziert. Da sich die vereinbarten Kreditkonditionen u.a. nach
der aktuellen Lage am Geldmarkt richten, besteht für die
gesamte Kreditlaufzeit ein Zinsänderungsrisiko. Die Zinsbelastung ist u.a. von der Höhe des Zinssatzes und der
Valutierung der Kreditlinie abhängig. Im Fall z.B. hoher Kapitalabrufe der Zielfonds während der Kreditlaufzeit
und/oder geringen Eigenkapitaleinzahlungen können höhere Zinszahlungen des Emittenten die Folge sein, die sich
negativ auf die Liquidität des Emittenten und die Höhe der
Auszahlungen an die Anleger auswirken. Im Fall einer verzögerten Einwerbung des einzuwerbenden Fondskapitals
besteht zudem das Risiko, dass der Kreditvertrag verlängert
werden muss, um die flexiblen Kapitalabrufe der Zielfonds
bedienen zu können. Dadurch kann sich die Zinsbelastung
des Emittenten zulasten der Liquidität erhöhen und die Auszahlungen an die Anleger vermindern.
1.9. Rechtsänderungsrisiko
Der Konzeption des Beteiligungsangebotes liegt die zum
Zeitpunkt der Prospektierung geltende Gesetzeslage,
Rechtsprechung und Verwaltungspraxis zugrunde. Änderungen in der Anwendung bestehender Gesetze durch die
Behörden und/oder Gerichte in Deutschland und den USA
sowie künftige Gesetzesänderungen können für den Emittenten und dessen Anleger negative Folgen haben. Insbesondere gibt es keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der
Herausgabe dieses Beteiligungsangebotes geltenden Steuergesetze und -verordnungen sowie die Rechtsprechung
und Verwaltungspraxis sowohl in Deutschland als auch in
den USA zukünftig in unveränderter Form bestehen bleiben.
1.10. Beschlussfassung
Es besteht die Möglichkeit, dass Minderheitsgesellschafter des Emittenten Gesellschaftsbeschlüsse, die mit einer
Mehrheit von mindestens 75% beschlossen werden müssen, blockieren. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass
einzelne Kommanditisten bei Beschlussfassungen des
21
KÖNIG & CIE.
RISIKEN
Emittenten ggf. ihre gesellschaftsrechtlichen Interessen
nicht durchsetzen können oder das ein Anleger bei Zeichnung eines größeren Gesellschaftsanteils die Stimmenmehrheit in der Gesellschaftsversammlung hat und daher
einen beherrschenden Einfluss ausüben kann.
gen auf den Erfolg der Investition kann nicht gegeben werden. Es ist darüber hinaus möglich, dass Beschränkungen
des Kapitalverkehrs in der Bundesrepublik Deutschland
und anderen Staaten verfügt werden.
2. ANLAGEGEFÄHRDENDE RISIKEN
1.11. Laufzeit
Die Laufzeit des Emittenten ist insbesondere von der Laufzeit der einzelnen Zielfonds abhängig. Die geplante Laufzeit der Zielfonds beträgt sechs bis acht Jahre. Darüber
hinaus hat das jeweilige Management der Zielfonds die
Möglichkeit, von den vertraglich vereinbarten Verlängerungsoptionen von zwei bzw. drei Jahren Gebrauch zu
machen, um z.B. längerfristige Investitionen durchführen
zu können. Auf Ebene des Emittenten kann die Komplementärin u.a. bestimmen, dass die Dauer der Gesellschaft
sich verlängert, bis die letzte Beteiligung des Emittenten
an Zielfonds veräußert oder liquidiert ist. Die Laufzeit des
Emittenten und somit die Kapitalbindung der Anleger würden sich entsprechend verlängern, was sich negativ auf
die Anlegerrendite und den Kapitalrückfluss auswirken
kann. Die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung der
Kommanditbeteiligungen ist nicht möglich (vgl. „Ausscheiden eines Gesellschafters“, S. 33)
1.12. Wechselkursänderungsrisiko
Die Einzahlungen der Anleger, die Investitionen des Emittenten sowie die laufenden Liquiditätsausschüttungen und
Kapitalrückflüsse sollen in der Regel in US-Dollar erfolgen.
Für den Anleger besteht somit für die gesamte Fondslaufzeit ein Wechselkursänderungsrisiko. Bei einer ungünstigen Wechselkursentwicklung kann der Anleger beim
Tausch der erhaltenen Kapitalrückflüsse in eine andere
Währung einen Währungsverlust erleiden. In Bezug auf die
Einzahlung der Kommanditeinlage besteht für den Anleger
das Risiko, dass bei einer Aufwertung des US-Dollarkurses
gegenüber dem Euro ein entsprechend höherer Eurobetrag
für die übernommene Kommanditeinlage aufgebracht werden muss. Das Wechselkursänderungsrisiko kann negative
Auswirkungen auf die Höhe des Kapitalertrages des Anlegers zur Folge haben. Ferner können Zahlungsverpflichtungen des Emittenten, die in einer anderen Währung als USDollar beglichen werden müssen (z.B. Euro), zu Währungsverlusten auf Ebene des Emittenten führen, was sich negativ auf den Wertzuwachs auswirken kann. Ferner besteht
im Hinblick auf die Bilanzierungspflicht in Euro ein Wechselkursänderungsrisiko. Eine Einschätzung über die zukünftige Entwicklung des US-Dollars und die Auswirkun22
2.1. Risikokonzentration
Falls sich zukünftig eine aus heutiger Sicht nicht auszuschließende nachhaltig sehr schlechte Entwicklung einer
der oben genannten prognosegefährdenden Risikofaktoren
vollzieht, kann sich aus einem prognosegefährdenden Risiko ein anlagegefährdendes Risiko entwickeln und zur
Überschuldung beziehungsweise Insolvenz des Emittenten
führen. Das Gleiche gilt für den Fall gleichzeitiger Realisierung mehrerer der oben genannten prognosegefährdenden
Risikofaktoren. Eine Insolvenz des Emittenten führt in der
Regel zum Verlust eines Teils bzw. der gesamten Einlage.
2.2. Sicherstellung der Gesamtfinanzierung
Dem Emittenten liegt eine Platzierungsgarantie von der König & Cie. Real Estate GmbH für das einzuwerbende Fondskapital zzgl. Agio vor. Der Platzierungsgarant hat sich gegenüber dem Emittenten u.a. verpflichtet, eine Kommanditeinlage in Höhe des Fehlbetrages entweder direkt oder als
Treugeber zu übernehmen und die Einzahlungen gemäß
Gesellschaftsvertrag zu leisten, wenn das einzuwerbende
Fondskapital bis zum 28. Dezember 2008 nicht vollständig
gezeichnet worden ist (vgl. „Wichtige Verträge“, S. 87 f.).
Bei Ausfall des Platzierungsgaranten ist die Finanzierung
des Emittenten nicht mehr gewährleistet. Dies kann zu einer Rückabwicklung des Emittenten führen, was in der Regel den Verlust eines Teils oder der gesamten Einlage zur
Folge haben kann. Es sind keine besonderen Regelungen
für eine Rückabwicklung vorgesehen. Eine Garantie oder
Verpflichtung, wonach Anleger im Falle einer Rückabwicklung Anspruch auf die vollständige Rückzahlung der eingezahlten Beträge haben, besteht nicht. Die König & Cie.
GmbH & Co. KG hat gegenüber dem Platzierungsgaranten
eine Freihalteerklärung abgegeben. Für den Fall, dass der
Platzierungsgarant aus der genannten Platzierungsgarantie
in Anspruch genommen wird, hat sich die König & Cie.
GmbH & Co. KG unwiderruflich verpflichtet, den Platzierungsgaranten von der Zahlungsverpflichtung, die sich aus
der genannten Platzierungsgarantie ergibt, freizuhalten. Bei
Ausfall der König & Cie. GmbH & Co. KG ist die Gesamtfinanzierung des Emittenten wiederum nicht gewährleistet.
Dies kann zu einer Rückabwicklung des Emittenten führen,
KÖNIG & CIE.
was in der Regel den Verlust eines Teils oder der gesamten
Einlage zur Folge haben kann.
Der Emittent hat mit einer deutschen Geschäftsbank einen
Kreditvertrag für die Eigenkapitalvorfinanzierung in Höhe
von bis zu USD 15.000.000 abgeschlossen. Die Eigenkapitalvorfinanzierungslinie dient u.a. zur Bedienung der flexiblen Kapitalabrufe der Zielfonds, wenn in der Platzierungsphase des Emittenten Kapitalabrufe von den Zielfonds erfolgen und das von den Zielfonds abgerufene Kapital das
zum Abrufzeitpunkt bei dem Emittenten eingezahlte Kommanditkapital übersteigt (vgl. „Wichtige Verträge“, S. 89f).
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die finanzierende Bank den Kreditvertrag aufgrund der üblichen Kündigungsmöglichkeiten im Kreditvertrag vorzeitig kündigt.
Ferner besteht das Risiko, dass die Eigenkapitalvorfinanzierung, z.B. im Fall einer verzögerten Einwerbung des einzuwerbenden Fondskapitals nicht über die vereinbarte
Laufzeit hinaus verlängert wird. In diesem Fall wäre eine
Umschuldung erforderlich, um die flexiblen Kapitalabrufe
bedienen zu können. Es besteht das Risiko, dass die Konditionen einer ggf. neuen Finanzierung schlechter sind und
sich dies negativ auf den Kapitalrückfluss auswirkt. Für den
Fall, dass der Emittent keine Ersatz- bzw. Anschlussfinanzierungen mit einer Bank abschließen kann, wäre der Emittent eventuell nicht in der Lage, die Kapitalabrufe der Zielfonds zu bedienen. Ferner könnte der Emittent die Kapitalabrufe der Zielfonds nicht bedienen, wenn die Kapitalabrufe entweder das zum Abrufzeitpunkt bei dem Emittenten
vorhandenen Kommanditkapital oder die Kreditlinie übersteigen. Dies hätte zur Folge, dass der Emittent den regelmäßig sehr nachteiligen Verzugsregelungen der Zielfonds
ausgesetzt ist oder müsste zusätzliche Fremdmittel aufnehmen. Dies kann bis zum vollständigen Verlust des eingezahlten Kapitals des Emittenten sowie der weiteren Verpflichtung auf Schadensersatz führen. Im schlechtesten
Fall kann es zu einer Rückabwicklung des Beteiligungsangebotes kommen, die den Verlust eines Teils oder der gesamten Kommanditeinlage zur Folge haben kann.
2.3. Kostenrisiko
Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung ist u.a. von der
Ausgabenstruktur abhängig. Vorliegend besteht in der Investitionsphase das Risiko, dass vertraglich nicht festgelegte Kosten höher als kalkuliert ausfallen. Auch können die
laufenden Kosten, wie z.B. Verwaltungs- und Gesellschaftskosten, die kalkulierten Kosten übersteigen und so den wirtschaftlichen Erfolg des Investments reduzieren. Ferner kön-
RISIKEN
nen in der Investitionsphase und der gesamten Fondslaufzeit unvorhergesehene Aufwendungen in der Durchführung
der Beteiligung anfallen. Demzufolge kann das wirtschaftliche Gesamtergebnis wesentlich schlechter ausfallen. Im
schlechtesten Fall kann es zu einer Rückabwicklung des
Beteiligungsangebotes kommen, die den Verlust eines Teils
oder der gesamten Kommanditeinlage zur Folge haben
kann. Diese Risiken bestehen auch, wenn die Rückflüsse
aus den Zielfonds nur im geringen Maße oder überhaupt
nicht erfolgen und der Emittent infolge dessen bestehenden
Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen kann.
2.4. Wertentwicklung
Die Wertentwicklung des Emittenten ist maßgeblich von
den zukünftigen Kapitalrückflüssen aus den einzelnen
Zielfonds abhängig. Es besteht das Risiko, dass sich die
Zielfondsgesellschaften nicht planmäßig entwickeln und
die Kapitalrückflüsse geringer ausfallen als erwartet. Dies
kann z.B. der Fall sein, wenn die Zielfonds nicht ausreichend geeignete Investitionsmöglichkeiten auf dem USamerikanischen Immobilienmarkt identifizieren können,
einzelne bzw. mehrere Investitionen der Zielfonds nicht erfolgreich verlaufen oder das Fondsmanagement der Zielfonds Fehlentscheidungen trifft. Es besteht ferner die
Möglichkeit, dass einzelne oder mehrere Investitionen der
Zielfonds einen Totalverlust erleiden. Sollten die Zielfonds
Investitionen tätigen, die über die Laufzeit der Investition
wertlos werden, kann nicht ausgeschlossen werden, dass
die jeweiligen Zielfonds selbst einen Totalverlust erleiden.
Eine geringe Wertentwicklung oder der Ausfall von Investitionen oder Zielfonds hätte zur Folge, dass die Kapitalrückflüsse auf Ebene des Emittenten geringer als erwartet
ausfallen oder gänzlich ausbleiben. Dies kann sich negativ
auf den Erfolg der Beteiligung auswirken und es kann im
ungünstigsten Fall zur Rückabwicklung des Emittenten
führen, was in der Regel den Verlust eines Teils oder der
gesamten Einlage zur Folge hat.
2.5. Einzahlungsverpflichtung
Mit Übernahme einer Beteiligung am Emittenten verpflichtet sich der Anleger zur Leistung einer Kapitaleinlage. Auch
wenn diese Kapitaleinlage nicht sofort bei Beitritt, sondern
in Raten entsprechend dem Kapitalbedarf des Emittenten
einzuzahlen ist, bleibt der Anleger zur Zahlung der vollständigen Einlage verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn sich
die Beteiligung am Emittenten nicht erwartungsgemäß entwickelt. Kommt der Anleger seinen Zahlungspflichten nicht
nach, entstehen Verzugskosten. Darüber hinaus kann die
23
RISIKEN
Geschäftsführung des Emittenten verpflichtet sein, die Einzahlung gerichtlich durchzusetzen. Die Verzugsfolgen, insbesondere die Verzinsung, sind im nachfolgenden Abschnitt „Beteiligungsangebot“ weiter erläutert. Die Einzahlungsverpflichtungen, die der Emittent bei den Zielfonds
übernimmt, werden aus den Kapitaleinzahlungen des Anlegers erfüllt. Gerät ein Anleger gegenüber dem Emittenten
mit Kapitaleinzahlungen in Verzug, kann damit auch der
Emittent gegenüber den Zielfonds in Verzug geraten und
wäre den regelmäßig sehr nachteiligen Verzugsregeln dieser Zielfonds ausgesetzt. Dies kann bis zum vollständigen
Verlust des eingezahlten Kapitals sowie der weiteren Verpflichtung zu Schadensersatz führen. Soweit ein Anleger
seinen übernommenen Einzahlungsverpflichtungen nachgekommen ist, besteht keine Nachschusspflicht.
2.6. Risiko des Totalverlustes
Entwickeln sich die Investitionen der Zielfonds nicht erwartungsgemäß, kann es dazu kommen, dass die Zielfonds nicht in der Lage sind, die Kapitaleinlagen ihrer Investoren zurückzuzahlen, d.h. der Emittent trägt im Rahmen seiner Beteiligung an einem Zielfonds das Risiko des
Totalverlustes des investierten Kapitals. Da das Kapital,
das der Emittent in Zielfonds investiert, von den Anlegern
des Emittenten stammt, trägt der Anleger des Emittenten
dieses Risiko vollständig mit. Der Emittent kann nur das
Kapital an seine Anleger auszahlen, das von den Zielfonds
erwirtschaftet und an den Emittenten ausgeschüttet wird.
Über ein darüber hinausgehendes Vermögen verfügt der
Emittent nicht. Wenn die Zielfonds vollständig ihren Wert
verloren haben, kann es im schlechtesten Fall zu einer
Rückabwicklung des Beteiligungsangebotes kommen, die
den Verlust eines Teils oder der gesamten Kommanditeinlage zur Folge haben kann.
2.7. Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag
Der Emittent hat mit einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
einen Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe und
Verwendung des Emissionskapitals geschlossen. Die Prüfung des Kontrolleurs beschränkt sich dabei darauf, ob bestimmte Voraussetzungen formal vorliegen (vgl. den vollständigen Abdruck des Vertrages auf S. 123f.). Eine Kontrolle hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption des im Verkaufsprospekt dargelegten Beteiligungsangebotes, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern oder der Werthaltigkeit von
Garantien findet hingegen nicht statt. Die hiermit ggf. in Zusammenhang stehenden Risiken bestehen insofern fort.
24
KÖNIG & CIE.
2.8. Auslandsrisiken
Durch die grenzüberschreitenden Investitionen des Emittenten entstehen die grundsätzlichen Auslandsrisiken, wie
z.B. die unterschiedlichen Rechts- und Steuersysteme,
dem freien Kapitalverkehr, der erschwerten Verwaltung
des Vermögens etc. Daraus resultierende Verzögerungen
der Geschäftstätigkeit, höhere Rechtsberatungskosten,
höhere Geldtransferkosten sowie höhere Verwaltungskosten können zu geringeren Geldrückflüssen an die Anleger
führen. Rechtliche Verfahren in den USA richten sich nach
der dortigen Rechtsordnung, welche erheblich vom deutschen Rechtsverständnis abweichen kann. Rechtsstreitigkeiten vor einem US-amerikanischen Gericht können erhebliche Kosten und zeitliche Verzögerung verursachen.
Die zukünftige Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit der dem
US-amerikanischem Recht unterliegenden Verträge kann
nicht abschließend beurteilt werden. Die Auslandsrisiken
können zu verzögerten und/oder geringeren Kapitalrückflüssen führen. Im ungünstigen Fall kann es zu Substanzverlusten kommen.
2.9. Management
Der Erfolg des Beteiligungsangebotes hängt in erheblichem Maße von den persönlichen Fähigkeiten und der
Qualität des Managements der Zielfonds und des Emittenten ab. Der Verlust von unternehmenstragenden Personen
oder ein Missmanagement durch die Geschäftsführung
der jeweiligen Zielfonds und/oder des Emittenten kann
sich negativ auf die Entwicklung der Zielfonds und/oder
des Emittenten auswirken und schlimmstenfalls zur Insolvenz der Gesellschaften führen.
2.10. Vertragserfüllungsrisiko
Auf Ebene der jeweiligen Zielfonds und auf Ebene des
Emittenten besteht das Risiko, dass ein oder mehrere Vertragspartner ihren vertraglichen Verpflichtungen während
der Fondslaufzeit nicht nachkommen und/oder Auseinandersetzungen auftreten. Die Nichterfüllung oder Kündigung von Verträgen könnte sich negativ auf die Beteiligung an den jeweiligen Zielfonds und dem Emittenten auswirken und im Extremfall die Fortführung der Geschäftstätigkeiten des Emittenten verhindern.
2.11. Fungibilität der Beteiligungen
Grundsätzlich können die Anleger über ihre Gesellschaftsanteile frei verfügen, insbesondere diese verkaufen. Die
Verfügungsmöglichkeiten über eine Beteiligung am Emit-
KÖNIG & CIE.
tenten, insbesondere die Möglichkeit einer Veräußerung,
sind jedoch in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht
stark eingeschränkt. Es existiert kein gesetzlich geregelter
Markt für Kommanditbeteiligungen. Das Transaktionsvolumen von gehandelten Fondsanteilen ist derzeit noch gering, sodass eine effiziente Preisbildung nicht immer gegeben ist. Der Anleger kann finanzielle Verluste erleiden, sofern kein Käufer für die Anteile gefunden wird oder auch nur
ein Veräußerungserlös erzielt werden kann, der unterhalb
des zu diesem Zeitpunkt noch investierten Kapitals liegt. In
rechtlicher Hinsicht kann der Anleger über seine Beteiligung am Emittenten nur verfügen, wenn die Komplementärin ihre Zustimmung dazu erteilt. Im Falle des Verkaufs eines Gesellschaftsanteils steht der König & Cie. Real Estate
GmbH gemäß dem Gesellschaftsvertrag ein Vorkaufsrecht
zu. Ferner sind Verfügungen über Gesellschaftsanteile zugunsten von Personen, die in den USA ansässig oder eine
US-Person im Sinne der Regulation S des U.S. Securities
Act von 1933 sind, nicht zulässig. Dies kann dazu führen,
dass die Fungibilität der Anteile eingeschränkt wird, sodass
die Veräußerung der Anteile verzögert und/oder erschwert
und dadurch verhindert bzw. unmöglich werden könnte
(siehe Seite 32, „Übertragbarkeit“).
3. ANLEGERGEFÄHRDENDE RISIKEN
3.1. Haftung des Anlegers
Nach § 171 Abs. 1 HGB haften die Kommanditisten
gegenüber den Gläubigern der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen Einlage. Diese beträgt nach § 3
Abs. 5 Satz 2 des Gesellschaftsvertrages des Emittenten
EUR 1 pro USD 100 der von ihnen übernommenen Einlage. Nach vollständiger Erbringung der im Handelsregister
eingetragenen Hafteinlage erlischt die gesetzliche Haftung
der Kommanditisten gemäß § 171 Abs. 1 2. Halbsatz HGB.
Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Die auf die im Handelsregister eingetragene Einlage beschränkte Haftung
lebt jedoch wieder auf, wenn Entnahmen oder Auszahlungen das Kapitalkonto unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen Hafteinlagen mindern. Es ist möglich,
dass im Falle der Insolvenz des Emittenten bereits ausgezahlte Beträge wieder zurückgeführt werden müssen, sofern es sich bei diesen Auszahlungen um Auskehrung von
Liquiditätsüberschüssen (Eigenkapitalrückzahlungen) gehandelt hat (§ 172 Abs. 4 HGB). Eine noch weitergehende
Haftung in entsprechender Anwendung der §§ 30 ff.
GmbHG bis maximal zur Höhe der insgesamt empfange-
RISIKEN
nen Auszahlungen kommt in Betracht, wenn Auszahlungen erfolgen, obwohl die Finanzlage der Gesellschaft dies
nicht zulässt. Nimmt der Emittent Auszahlungen vor, obwohl eine Überschuldung vorliegt oder ein Vermögensverfall eingetreten ist, können die Kommanditisten zur Erstattung der erhaltenen Auszahlungen an den Emittenten verpflichtet sein. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass
ausländische Gerichte die Beschränkung der Kommanditistenhaftung nach deutschem Recht nicht anerkennen.
3.2. Anteilsfinanzierung
Eine standardmäßige Anteilsfinanzierung ist nach dem
Konzept dieses Beteiligungsangebotes nicht vorgesehen
und wird von der König & Cie. GmbH & Co. KG nicht angeboten. Jeder Anleger hat jedoch grundsätzlich die Möglichkeit, eine persönliche Beteiligungsfinanzierung über
seine Hausbank vorzunehmen. Hierbei besteht das Risiko,
dass mögliche Auszahlungen aufgrund einer verschlechterten Liquiditätslage des Emittenten nicht erfolgen und
somit der Kapitaldienst der Anteilsfinanzierung eventuell
nicht planmäßig erbracht werden kann. Die teilweise oder
vollständige Fremdfinanzierung des Erwerbs einer Beteiligung am Emittenten erhöht die wirtschaftlichen Risiken
des Anlegers. Mit Blick auf eine etwaige Anteilsfinanzierung ist zu bedenken, dass diese notfalls ohne Rückflüsse
aus der finanzierten Beteiligung zurückgeführt werden
muss. Im Falle einer Anteilsfinanzierung und gleichzeitiger
Realisierung eines der oben genannten anlagegefährdenden Risiken, die zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der Einlage führen können, ist es möglich, dass einer zurückzuführenden Anteilsfinanzierung eine nicht mehr
werthaltige Beteiligung gegenübersteht.
3.3. Hinweis zum maximalen Risiko
Das den Anleger bei einem Misserfolg dieser Beteiligung
treffende maximale Risiko kann sich bei Kumulierung von
Einzelrisiken somit wie folgt ergeben:
Das maximale Risiko des Anlegers besteht aus dem Totalverlust der Beteiligungssumme nebst Agio, zuzüglich dem
Verlust bereits gezahlter, aber nicht erstattungsfähiger
Steuern, zuzüglich dem Risiko aus einer eventuell in Anspruch genommenen persönlichen Anteilsfinanzierung,
zzgl. des Risikos einer eventuellen Nichtanerkennung der
beschränkten Kommanditistenhaftung im Ausland. Die
konkreten Auswirkungen hängen jedoch von den persönlichen Verhältnissen des Anlegers ab und können daher
nicht beziffert werden.
25
BETEILIGUNGSANGEBOT
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
BETEILIGUNGSANGEBOT
VORBEMERKUNG
Gegenstand dieses Verkaufsprospektes sind Kommanditbeteiligungen an der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG (im Folgenden auch „Emittent“), die
sich an Fondsgesellschaften in den USA beteiligt, die in
Immobilien, immobilienbezogene Darlehen und Projektentwicklungen investieren (im Folgenden: „Zielfonds“). Mit
Unterzeichnung der Beitrittserklärung beauftragt der Anleger die König & Cie. Treuhand GmbH (im Folgenden auch
„KCT“ oder „Treuhänder“) treuhänderisch für den Anleger
eine Kommanditbeteiligung an dem nachfolgend beschriebenen Emittenten zu erwerben. Nimmt KCT die Beitrittserklärung an, kommt zwischen KCT und dem Anleger ein
Treuhandvertrag zustande, dessen wichtigste Regelungen
im Folgenden zusammengefasst werden. Auf der Grundlage des Treuhandverhältnisses beteiligt sich die KCT anschließend an dem Emittenten. Der Anleger ist daher zunächst nur mittelbar über die KCT an dem Emittenten beteiligt und damit nur wirtschaftlich betrachtet Gesellschafter. Diese mittelbare Beteiligung soll später in eine direkte
Beteiligung umgewandelt werden, sodass der Anleger
selbst Kommanditist wird. Die Regelungen des Gesellschaftsvertrages des Emittenten werden nachfolgend
skizziert. Der Gesellschaftsvertrag des Emittenten und der
Treuhandvertrag sind am Ende dieses Verkaufsprospektes
abgedruckt, damit sich die Anleger vor einem Beitritt eingehend mit den Einzelheiten dieser Verträge vertraut machen können.
27
KÖNIG & CIE.
BETEILIGUNGSANGEBOT
BETEILIGUNG
I.
EMITTENT
1. Kurzübersicht (tabellarisch)
Kurzübersicht
Firmierung und
Handelsregisternummer
König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG; Amtsgericht Hamburg, HRA 102343
(im Folgenden auch „Emittent“ genannt)
Sitz
Hamburg
Geschäftsadresse
Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg
Gründungsdatum
Die König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG wurde am 30. Juni 2005 als Vorratsgesellschaft gegründet und am 15. Juli 2005 erstmals ins Handelsregister des Amtsgerichtes Hamburg
eingetragen. Am 10. Juli 2006 erfolgte u.a. durch Eintritt neuer Kommanditisten, Austausch der Komplementärin, Umfirmierung und Änderung des Unternehmensgegenstandes eine wirtschaftliche Neugründung der Gesellschaft.
Laufzeit
Die Laufzeit des Emittenten ist befristet bis zum 31. Dezember 2015. Die Komplementärin kann maximal viermal bestimmen, dass die Dauer des Emittenten sich jeweils um ein Jahr verlängert. Darüber
hinaus kann die Komplementärin bestimmen, dass die Dauer der Gesellschaft sich verlängert, bis die
letzte Beteiligung des Emittenten an Zielfonds veräußert oder liquidiert ist.
Rechtsform
Kommanditgesellschaft
Rechtsordnung
Der Emittent unterliegt deutschem Recht.
Abweichungen von gesetzlichen Bestimmungen
Die über 100 Jahre alten gesetzlichen Regelungen zur Kommanditgesellschaft in den §§ 161 ff. HGB
gehen von einer engen persönlichen Bindung der Gesellschafter untereinander aus. Diese Vorschriften, von denen im Gesellschaftsvertrag einer Kommanditgesellschaft grundlegend abgewichen werden kann, sind daher für eine Publikumsgesellschaft wie die des vorliegenden Emittenten unpassend.
Im Gesellschaftsvertrag des Emittenten ist daher in den §§ 3-11 und 13-28 von den gesetzlichen
Regelungen abgewichen worden.
Struktur der persönlich
haftenden Gesellschafterin
Einzige persönlich haftende Gesellschafterin ist die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH
mit Sitz in Hamburg. Das Stammkapital dieser Gesellschaft beträgt EUR 25.000 und wird zu 100%
von der König & Cie. GmbH & Co. KG gehalten. Es ist voll eingezahlt. Geschäftsführer der KC
Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH sind Tobias König, Michael Klarhöfer und Johannes
Bitter-Suermann, alle Hamburg.
Die Haftung der persönlich haftenden Gesellschafterin gegenüber den Gläubigern des Emittenten ist
unbeschränkt. Mithin liegen keine Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen vor; insbesondere
wird nicht von § 161 Abs. 1 HGB abgewichen. Die persönlich haftende Gesellschafterin ist jedoch als
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) eine Kapitalgesellschaft, für deren Verbindlichkeiten
den Gläubigern derselben nur das Gesellschaftsvermögen haftet (§ 13 Abs. 2 GmbHG).
Unternehmensgegenstand
Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung des eigenen Vermögens im eigenen Namen und
auf eigene Rechnung, insbesondere die Beteiligung an Zielfonds in den USA, die in Immobilien, Immobilienprojektentwicklungen, immobilienbezogene Darlehen und andere immobilienbezogene Vermögenswerte investieren, ausgenommen Tätigkeiten, die einer staatlichen Erlaubnis bedürfen.
Der Emittent kann ähnliche oder verwandte Geschäfte betreiben und sich an entsprechenden Geschäften beteiligen. Der Emittent ist zu allen Handlungen und Maßnahmen berechtigt, die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks notwendig und geeignet erscheinen.
Für die Investition in die Zielfonds gilt die dem Gesellschaftsvertrag des Emittenten als Anlage 1
beigefügte Investitionsrechnung.
28
KÖNIG & CIE.
2. Kapitalausstattung
Zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Prospektes betrug
das von den Kommanditisten übernommene Kapital zusammengerechnet USD 50.000.
Im Einzelnen haben die König & Cie. Real Estate GmbH
(im Folgenden auch „KCRE“) eine voll eingezahlte Kommanditeinlage in Höhe USD 40.000 und die König & Cie.
Treuhand GmbH (im Folgenden auch „KCT“ oder „Treuhänder“) eine voll eingezahlte Kommanditeinlage in Höhe
von USD 10.000 übernommen. Die Hauptmerkmale dieser
Kommanditeinlagen sind nachfolgend in Ziff. I. 3. beschrieben.
Nach dem am Ende dieses Prospektes abgedruckten Gesellschaftsvertrag des Emittenten (im Folgenden „Gesellschaftsvertrag“) ist KCT berechtigt, ihre Kommanditeinlage um bis zu USD 33.350.000 (im Folgenden „einzuwerbendes Fondskapital“) zu erhöhen. Mit Zustimmung der
Komplementärin ist KCT berechtigt, ihre Einlage um weitere maximal USD 15.000.000 zu erhöhen. Hierzu wird sie
mit Anlegern Treuhandverträge abschließen (siehe Ziff. II.,
S. 34).
Darüber hinaus hat der Emittent bisher keine weiteren Anteile, Wertpapiere oder sonstigen Vermögensanlagen ausgegeben. Da der Emittent keine Aktiengesellschaft oder
Kommanditgesellschaft auf Aktien ist, bestehen keine umlaufenden Wertpapiere, die den Gläubigern ein Umtauschoder Bezugsrecht auf Aktien einräumen. Da keine solchen
Wertpapiere bestehen, können keine Bedingungen oder Verfahren für den Umtausch oder Bezug angegeben werden.
3. Gründungsgesellschafter
Gründungsgesellschafter im Rahmen der wirtschaftlichen
Neugründung sind:
G
die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH mit
Sitz in Hamburg, eingetragen im Handelsregister beim
Amtsgericht Hamburg unter HRB 91097, Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg, als Komplementärin ohne
Beteiligung am Kapital der Gesellschaft,
G
die König & Cie. Real Estate GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter HRB 81024, Axel-Springer-Platz
3, 20355 Hamburg, als Kommanditistin mit einer Nominaleinlage in Höhe von USD 40.000,
BETEILIGUNGSANGEBOT
G
die König & Cie. Treuhand GmbH mit Sitz in Hamburg,
eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter HRB 65449, Axel-Springer-Platz 3, 20355
Hamburg, als Kommanditistin mit einer Nominaleinlage
in Höhe von USD 10.000.
Im Folgenden werden die drei genannten Gesellschafter
vereinfacht "Gründungsgesellschafter" genannt.
Der Gesamtbetrag der von den Gründungsgesellschaftern
insgesamt gezeichneten Nominaleinlagen bei dem Emittenten beträgt USD 50.000 und ist voll eingezahlt. Die in
das Handelsregister in Euro einzutragende Hafteinlage beträgt EUR 1 pro USD 100 Pflichteinlage.
Wie die im Rahmen dieses Beteiligungsangebots beitretenden Anleger haben auch alle oben genannten Kommanditisten ein Agio in Höhe von 5% auf ihre Kommanditeinlage zu erbringen. Sie halten jeweils eine Kommanditeinlage und haben generell dieselben Rechte (siehe Ziffer
5, Seite 31) und Pflichten (siehe Ziffer 8, Seite 32) wie die
übrigen Kommanditisten. Hinsichtlich der Gewinnverteilung wurde für den Gründungsgesellschafter KCRE eine
von den übrigen Kommanditisten abweichende Regelung
getroffen (Hurdle Rate, siehe Ziffer 5. lit. c).
Die Gründungsgesellschafter erhalten für von ihnen zu erbringende Dienstleistungen zusätzlich die nachfolgend im
Einzelnen beschriebenen Vergütungen:
Für die Übernahme einer Platzierungsgarantie erhält
KCRE vom Emittenten eine Vergütung in Höhe von USD
83.250 zzgl. der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer (siehe Abschnitt „Wichtige Verträge“ Ziff. II., S. 87). Für Managementtätigkeiten, insbesondere die Verwaltung der
Beteiligungen an den Zielfonds sowie die Beratung des
Emittenten in den Angelegenheiten, die die Zielfonds betreffen, erhält KCRE darüber hinaus vom Emittenten die in
dem Abschnitt „Wichtige Verträge“ Ziff. V, S. 89 im Einzelnen beschriebene Vergütung. Für die Vermittlung des für
die Finanzierung erforderlichen Fremdkapitals erhält KCRE
eine einmalige Vergütung in Höhe von USD 200.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer (vgl. „Wichtige
Verträge“, Ziffer IV, S. 89).
Die KCT erhält aus dem am Ende dieses Prospektes abgedruckten Treuhandvertrag (im Folgenden „Treuhandvertrag“) die im Rahmen der Darstellung dieses Vertrages un29
KÖNIG & CIE.
BETEILIGUNGSANGEBOT
ter Ziff. II auf Seite 34 f. im Einzelnen erläuterten Vergütungen.
Die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH erhält
als Komplementärin für ihre Haftung und ihre Tätigkeit eine Vergütung in Höhe von USD 6.500 p.a. zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Vergütung ist am 31. Dezember eines jeden Jahres, beginnend in 2007, zur Zahlung
fällig und erhöht sich ab 1. Januar 2009 um jährlich 2%,
bezogen auf die jeweils aktuelle Vergütung. Zusätzlich bekommt die Komplementärin vom Emittenten ihre Aufwendungen ersetzt.
Die Gesamtbezüge für die Gründungsgesellschafter, und
damit die Gesamthöhe der Provisionen betragen demnach
in der Investitionsphase USD 764.850 zuzüglich etwaiger
Umsatzsteuer. Zusätzlich erhält die König & Cie. GmbH &
Co. KG als Anbieter in der Investitionsphase eine Vergütung und damit Provisionen in Höhe von insgesamt EUR
2.478.250 zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer. Unter Berücksichtigung eines Wechselkurses von USD 1,30 je EUR beträgt die Gesamthöhe der Provisionen demnach USD
3.986.575 zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer.
Neben den genannten Vergütungen und der abweichenden Regelung zur Gewinnverteilung zu Gunsten KCRE stehen den Gründungsgesellschaftern keine weiteren Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte, Gehälter, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen
oder Nebenleistungen zu.
Die Gründungsgesellschafter sind weder an Unternehmen,
die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen beauftragt sind, noch an Unternehmen, die dem Emittenten
Fremdkapital zur Verfügung stellen, noch an Unternehmen,
die im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjektes nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen
erbringen, mittelbar oder unmittelbar beteiligt. Die König &
Cie. GmbH & Co. KG als Anbieter ist allerdings mit dem
Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen beauftragt worden (siehe Abschnitt „Wichtige Verträge, Seite 88).
Die Gründungsgesellschafter haben und werden während
der gesamten Fondslaufzeit im Rahmen der Zielfondsauswahl und -zeichnung keine Zahlungen (so genannte KickBacks) von den Zielfondsgesellschaften annehmen.
30
4. Kommanditbeteiligungen der Anleger
Zur Finanzierung des Ankaufs der Beteiligungen an den
Zielfonds (im Folgenden die „Zielfonds“) sollen bei dem
Emittenten Kommanditbeteiligungen in Höhe von USD
33.350.000 eingeworben werden. Zu diesem Zweck ist
KCT nach dem Gesellschaftsvertrag berechtigt, ihre Kommanditeinlage um bis zu USD 33.350.000 zu erhöhen. Mit
Zustimmung der Komplementärin ist KCT berechtigt, ihre
Einlage um weitere maximal USD 15.000.000 zu erhöhen.
Hierzu wird sie mit Anlegern Treuhandverträge abschließen (siehe Ziff. II.).
Die Anzahl der angebotenen Vermögensanlagen steht
noch nicht fest. Sie wird durch die Faktoren Mindestbeteiligung (USD 15.000) und einzuwerbendes Fondskapital begrenzt. Es muss mindestens ein Anteil in Höhe der Mindestbeteiligungssumme (USD 15.000) gezeichnet werden, damit das Beteiligungsangebot
durchgeführt werden kann.
Die Einlagen der Kommanditisten sind wie folgt zu leisten:
G
40% der übernommenen Nominaleinlage zuzüglich 5%
Agio auf die gesamte übernommene Einlage sofort
nach Zahlungsaufforderung durch die König & Cie.
Treuhand GmbH;
G
40% der übernommenen Nominaleinlage nach Zahlungsaufforderung durch die König & Cie. Treuhand
GmbH, frühestens jedoch am 1. Dezember 2007;
G
20% der übernommenen Nominaleinlage nach Zahlungsaufforderung durch die König & Cie. Treuhand
GmbH, frühestens jedoch am 1. Dezember 2008.
Die von den Kommanditisten übernommene Nominaleinlage in US-Dollar ist ihre Pflichteinlage. Die in das Handelsregister in Euro einzutragende Hafteinlage beträgt EUR 1
pro USD 100 Pflichteinlage.
Wenn zum Zeitpunkt des Beitritts die genannten Zahlungstermine bereits verstrichen sind, sind die betreffenden Einlagen innerhalb von 10 Tagen nach Aufforderung
durch KCT einzuzahlen.
KÖNIG & CIE.
Wenn und soweit Kommanditeinlagen nicht innerhalb von
10 Tagen nach Aufforderung des Treuhänders eingezahlt
werden, ist der Emittent berechtigt, Zinsen in Höhe von bis
zu 7 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247
BGB p.a. zu erheben (§ 3 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrages und § 7 des Treuhandvertrages). Hierdurch werden
weitergehende Ansprüche des Emittenten auf Ersatz des
Verzugsschadens nicht berührt. Kommt ein Anleger seiner
Zahlungsverpflichtung dauerhaft nicht nach, kann der
Treuhänder das Treuhandverhältnis aus wichtigem Grund
kündigen und seine Kommanditeinlage entsprechend reduzieren. Die Einzahlungen sind auf das auf der Seite 37
genannte Mittelverwendungskontrollkonto zu leisten.
5. Rechte der Kommanditisten
Die Höhe des auf dem Kapitalkonto I gebuchten Betrags
ist für die Berechnung der Stimmrechte, der Beteiligung
am Gesellschaftskapital, an Ausschüttungen von Gewinnen und an Auszahlungen von Liquiditätsüberschüssen,
von Abfindungsguthaben sowie von Anteilen am Liquidationserlös maßgeblich. Ausschließlich für die vereinfachte
Berechnung zu diesen Zwecken entspricht USD 1 Pflichteinlage, die auf dem Kapitalkonto I gebucht wird, EUR 1.
a) Stimmrechte
Je USD 1.000 Kommanditeinlage gewähren eine Stimme
in der Gesellschafterversammlung des Emittenten. Die Beschlussgegenstände, die einem Gesellschafterbeschluss
vorbehalten sind, sind im Einzelnen in § 7 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages aufgeführt. Die Komplementärin hat
kein Stimmrecht. Beschlüsse über Änderungen des Gesellschaftsvertrages, die Auflösung der Gesellschaft sowie
über die Gewinnverteilung und die Auszahlung von Liquiditätsüberschüssen bedürfen jedoch der Zustimmung der
Komplementärin.
b) Informationsrechte
Die Komplementärin unterrichtet die Kommanditisten regelmäßig über die Geschäfte des Emittenten. Die Kommanditisten sind jeweils berechtigt, die Handelsbücher
des Emittenten einzusehen oder auf eigene Kosten durch
eine zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete Person einsehen zu lassen.
c) Gewinn- und Verlustbeteiligung
Die Kommanditisten erhalten so lange einen Gewinn im
Verhältnis ihrer auf die Kommanditeinlagen geleisteten
Einzahlungen, die auf das Kapitalkonto I zu verbuchen
BETEILIGUNGSANGEBOT
sind, zugewiesen, bis eine interne Verzinsung (IRR) in Höhe von 10% p.a. bezogen auf das gebundene Kapital ab
der vollständigen Platzierung des einzuwerbenden Fondskapital erreicht ist. Daran anschließend werden Gewinne
zu 80% den Kommanditisten im Verhältnis ihrer Kapitalkonten I und zu 20% KCRE zugewiesen (Hurdle Rate). In
dem ersten Jahr, in dem der Emittent einen handelsrechtlichen Gewinn erzielt, ist dieser abweichend von den genannten Regelungen so zu verteilen, dass diejenigen Kommanditisten, die aufgrund früherer Einzahlung ihrer Einlagen eine höhere Liquiditätsauszahlung erhalten haben, einen Gewinnanteil in entsprechender Höhe vorab zugewiesen bekommen. Reicht der Gewinn hierfür nicht aus, ist in
Folgejahren entsprechend zu verfahren. Für den Fall, dass
ein hoher Gewinn erwirtschaftet und den Anlegern in frühen Jahren der Fondslaufzeit ausgezahlt wird, reduziert
sich das gebundene Kapital mit der Folge, dass der Anspruch auf Mehrgewinnzuweisungen in Höhe von 20%
(Hurdle Rate) zugunsten der KCRE frühzeitig entsteht.
d) Entnahmen
Gewinne und Liquiditätsüberschüsse werden prinzipiell an
die Kommanditisten ausgezahlt, sofern dem Emittenten eine angemessene Liquiditätsreserve verbleibt, deren Höhe
von der Komplementärin und dem Beirat festgelegt wird.
Auszahlungen werden an die Kommanditisten zeitanteilig
berechnet ab dem ersten Tag des Monats, der auf die vollständige Einzahlung der Kommanditeinlage folgt, vorgenommen. Gewinnausschüttungen und Liquiditätsauszahlungen werden in US-Dollar geleistet. Für die Zeit von der
Einzahlung der Kommanditeinlage bis zur vollständigen
Platzierung des Fondskapitals erhalten die Kommanditisten im Rahmen der ersten Auszahlung von Liquiditätsüberschüssen eine Auszahlung in Höhe von mindestens 5%
p.a. bezogen auf die tatsächlich geleisteten Einzahlungen,
die auf das Kapitalkonto I zu verbuchen sind.
e) Verteilung der Liquidationserlöse
Bei Liquidation des Emittenten wird der nach Begleichung
sämtlicher Kosten und nach Befriedigung sämtlicher Gläubiger verbleibende Liquidationserlös in folgender Reihenfolge verteilt:
(a) Auszahlung beschlossener und noch nicht durchgeführter Auszahlungen an die Kommanditisten;
(b) Auszahlung zugewiesener, aber noch nicht ausgezahlter Gewinnguthaben;
31
BETEILIGUNGSANGEBOT
(c) Rückzahlung der Einlagen der Kommanditisten; abzüglich etwaiger, bereits getätigter Entnahmen;
(d) Verteilung der verbleibenden Liquidität an die Kommanditisten im Verhältnis ihrer Kommanditeinlagen.
6. Übertragbarkeit der Beteiligung
Die Kommanditanteile können durch Abtretung übertragen
werden. Die Transaktion bedarf der Zustimmung der Komplementärin, die nicht ohne wichtigen Grund verweigert
werden darf. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor,
wenn Gesellschaftsanteile oder die Treugeberstellung auf
einen mit dem Emittenten oder einem ihrer Gründungskommanditisten im Wettbewerb stehenden Dritten oder dessen
Mitarbeiter übertragen werden sollen oder wenn die Übertragung der Gesellschaftsanteile bzw. der Treugeberstellung
dazu führt, dass ein Kommanditist oder Treugeber mehr als
50% des Kommanditkapitals auf sich vereinigt.
Verfügungen über Gesellschaftsanteile sollen grundsätzlich mit wirtschaftlicher Wirkung zum Schluss oder zum
Beginn eines Geschäftsjahres erfolgen. Geschieht dies
nicht, haben der verfügende Kommanditist und der durch
die Verfügung Begünstigte den hierdurch entstehenden
Mehraufwand als Gesamtschuldner zu tragen. Im Rahmen
einer Verfügung gemäß § 19 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages ist eine Teilung eines Gesellschaftsanteils nur zulässig, wenn jeder Teil mindestens USD 15.000 beträgt
und durch USD 1.000 teilbar ist. Mit Zustimmung der
Komplementärin ist eine Unterschreitung des Mindestbetrages von USD 15.000 zulässig (§ 19 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages).
Die Übertragung der treuhänderisch durch KCT gehaltenen Kommanditeinlagen bedarf der Zustimmung durch
KCT, die nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden
darf.
KÖNIG & CIE.
KCRE aus dem im Kapitel „Wichtige Verträge“ unter Ziffer
V dargestellten Managementvertrag, steht dieser Gesellschaft das Vorkaufsrecht zu. Die Frist zur Ausübung des
Vorkaufsrechts beträgt einen Monat.
Es gibt keinen gesetzlich geregelten Markt für den Verkauf
und Erwerb von Anteilen am Emittenten. Insoweit ist die
freie Handelbarkeit eingeschränkt. Bei dem Zweitmarkt für
Beteiligungen handelt es sich um einen gesetzlich nicht
geregelten Markt, der von der Fondsbörse Deutschland
Beteiligungsmakler AG organisiert wird. Dieser Markt bietet den Anlegern eine Plattform, ihre Anteile über ausgewählte Maklerunternehmen vermitteln zu lassen.
7. Zahlstelle
Auszahlungen an die Kommanditisten erfolgen unmittelbar
durch den Emittenten, also die König & Cie. US Real Estate
Opportunity GmbH & Co. KG, Axel-Springer-Platz 3,
20355 Hamburg.
8. Pflichten und Haftung der Kommanditisten
Die Anleger sind bei Annahme der Beitrittserklärung durch
KCT verpflichtet, die von ihnen übernommenen Einlagen
beim Emittenten zu den in Ziff. I. 4. genannten Fälligkeitsterminen und entsprechend dem dort dargestellten Verfahren einzuzahlen. Bei verspäteter Zahlung hat der betroffene Anleger Verzugszinsen in Höhe von bis zu 7 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB
p.a. zu zahlen. Darüber hinaus kann der Emittent gegebenenfalls einen weitergehenden Verzugsschaden verlangen,
dessen Höhe von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängt. Weitere Leistungen haben die Anleger nicht
zu erbringen. Insbesondere besteht keine Nachschusspflicht der Kommanditisten.
Verfügungen über Gesellschaftsanteile zugunsten von Personen, die in den USA ansässig oder US-Personen im Sinne der Regulation S des US Securities Act von 1933 sind,
sind unzulässig.
Im Gründungsstadium wird eine persönliche Haftung der
Anleger dadurch ausgeschlossen, dass sie ihre Beteiligungen über KCT zeichnen (siehe Ziff. II.). Um keine steuerlichen Nachteile zu erleiden, ist es erforderlich, dass die
Treuhandverhältnisse zu gegebener Zeit aufgelöst und die
Anleger selbst als Kommanditisten ins Handelsregister
eingetragen werden.
Im Falle des Verkaufs eines Gesellschaftsanteils steht
KCRE ein Vorkaufsrecht zu. Überträgt KCRE ihren Kommanditanteil ganz auf eine andere Gesellschaft aus der
König & Cie.-Gruppe und übernimmt diese Gesellschaft
zugleich ganz oder teilweise die Rechte und Pflichten von
Nach voller Erbringung der Hafteinlagen ist die Haftung
der Kommanditisten gemäß § 171 HGB ausgeschlossen.
Die Hafteinlage beträgt EUR 1 pro USD 100 Pflichteinlage
der Kommanditisten. Die persönliche Haftung lebt jedoch
gemäß §§ 171 Abs. 1 und 172 Abs. 4 HGB wieder auf, so-
32
KÖNIG & CIE.
weit durch Liquiditätsauszahlungen die Hafteinlage unterschritten wird. In Höhe dieser Liquiditätsauszahlungen besteht also die Möglichkeit einer persönlichen Inanspruchnahme der Kommanditisten.
Eine noch weitergehende Haftung in entsprechender Anwendung der §§ 30 ff. GmbHG bis maximal zur Höhe der
insgesamt empfangenen Auszahlungen kommt in Betracht, wenn Auszahlungen erfolgen, obwohl die Finanzlage des Emittenten dies nicht zulässt. Nimmt der Emittent
Auszahlungen vor, obwohl eine Überschuldung vorliegt
oder Vermögensverfall eingetreten ist, können die Gesellschafter zur Erstattung der erhaltenen Auszahlungen an
den Emittenten verpflichtet sein.
9. Ausscheiden eines Gesellschafters
Jeder Gesellschafter kann seine Gesellschafterstellung aus
wichtigem Grund kündigen. Ein Gesellschafter kann seine
Gesellschafterstellung ferner mit einer Frist von einem Monat zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen, wenn er
zum Zeitpunkt der Kündigung seit mindestens einem Jahr
arbeitslos gemeldet oder seit mindestens einem Jahr voll
erwerbsgemindert im Sinne der Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung (§ 43 Abs. 2 Satz 2 und 3 SGB
VI) ist und dies dem Emittenten nachweist. Eine solche
Kündigung ist nicht möglich, wenn der Gesellschafter bereits zum Zeitpunkt seines Beitritts zum Emittenten arbeitslos gemeldet bzw. voll erwerbsgemindert war. Der kündigende Gesellschafter scheidet mit Wirksamkeit der Kündigung aus dem Emittenten aus. Der Emittent wird von den
verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt.
BETEILIGUNGSANGEBOT
Emittenten mit ihren Zeitwerten angesetzt. Als Zeitwert für
die von dem Emittenten gehaltenen Beteiligungen an den
Zielfonds gilt jeweils das hypothetische Abfindungsguthaben, das dem Emittenten zustehen würde, wenn er seinerseits aus den jeweiligen Zielfonds ausscheiden würde. Das
Abfindungsguthaben entspricht dem Wert der Beteiligung
des ausscheidenden Gesellschafters nach dieser Auseinandersetzungsbilanz. Im Falle eines Ausschlusses eines
Gesellschafters aus wichtigem Grund trägt der ausgeschlossene Gesellschafter die Kosten für die Aufstellung
der Auseinandersetzungsbilanz.
Scheidet ein Gesellschafter aus einem anderen Grund als
durch eine von ihm erklärte Kündigung aus wichtigem
Grund aus, wird die Auseinandersetzungsbilanz nicht auf
den Zeitpunkt des Ausscheidens, sondern auf den Bilanzstichtag des letzten Geschäftsjahres aufgestellt. In dieser
werden die Beteiligungen an den Zielfonds nicht mit dem
Zeitwert, sondern mit dem arithmetischen Mittel zwischen
dem Buchwert und dem Zeitwert angesetzt. Der ausscheidende Gesellschafter kann verlangen, dass eine Auseinandersetzungsbilanz auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens erstellt wird. In diesem Fall hat er jedoch die zusätzlich entstehenden Kosten zu tragen. Etwaige Streitigkeiten
über die Höhe des Zeitwertes werden gegebenenfalls mit
Hilfe von Sachverständigen geklärt.
An Gewinn und Verlust aus schwebenden Geschäften
nimmt ein ausscheidender Gesellschafter nicht teil, soweit
nicht ein Verlust handelsrechtlich als Rückstellung in der
Auseinandersetzungsbilanz zu berücksichtigen ist.
Ein Gesellschafter scheidet aus dem Emittenten aus, wenn
über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird
oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt wird, wenn ein Privatgläubiger des Gesellschafters den Emittenten kündigt oder einen Gesellschaftsanteil bzw. Ansprüche des Gesellschafters gegen
den Emittenten pfändet und die Pfändung nicht innerhalb
von vier Wochen aufgehoben wird. Ein Gesellschafter
kann aus wichtigem Grund aus dem Emittenten ausgeschlossen werden.
10. Tod eines Gesellschafters
Stirbt ein Gesellschafter, so wird der Emittent mit den Erben oder Vermächtnisnehmern fortgesetzt. Werden mehrere Personen Erben oder Vermächtnisnehmer eines Kommanditisten, die bislang nicht am Emittenten beteiligt waren, können sie ihre Stimmrechte nur einheitlich durch einen gemeinsamen Vertreter ausüben. Gemeinsamer Vertreter kann nur ein Miterbe oder ein Vermächtnisnehmer,
ein anderer Gesellschafter oder eine von Berufs wegen zur
Verschwiegenheit verpflichtete Person sein.
In allen Fällen des Ausscheidens steht dem Gesellschafter
eine Abfindung zu. Wenn ein Gesellschafter kündigt, ist zur
Errechnung der Abfindung eine Auseinandersetzungsbilanz auf den Zeitpunkt des Ausscheidens aufzustellen. Darin werden die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des
11. Konzernverhältnisse
Der Emittent ist nicht in einen Konzern im Sinne der §§ 15
ff. AktG eingebunden. Es ist allerdings an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass nach der gesetzlichen Regelung
der §§ 164, 170 HGB und der Regelung in § 6 Abs. 1 des
33
BETEILIGUNGSANGEBOT
am Ende dieses Prospektes abgedruckten Gesellschaftsvertrages die Komplementärin KC Zweite Immobilienfonds
Verwaltungs GmbH mit Sitz in Hamburg die Geschäfte der
Gesellschaft führt und diese vertritt. Der Zustimmung der
Gesellschafterversammlung oder des Beirates (siehe dazu
nachfolgend Ziff. I. 12.) bedarf die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH nur für die in § 6 Abs. 3 und Abs.
4 des Gesellschaftsvertrages genannten Geschäfte. Die
KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH kann daher einen besonderen Einfluss auf den Emittenten ausüben. Da die König & Cie. GmbH & Co. KG alleinige Gesellschafterin der KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs
GmbH ist, kann sie mittelbar Einfluss auf die Geschäfte
des Emittenten nehmen, der über den Einfluss der übrigen
Kommanditisten hinausgeht.
12. Beirat
Der Emittent hat einen Beirat. Er besteht aus drei Personen. Zwei davon werden von den Kommanditisten, die
dritte von der Komplementärin bestellt. Die Komplementärin muss zu wesentlichen Geschäften die vorherige Zustimmung des Beirates einholen (§ 6 Abs. 3 und 4 des am
Ende dieses Prospektes abgedruckten Gesellschaftsvertrages). Der Beirat hat nicht die allgemeine Pflicht zur
Überwachung der Geschäftsführung. KCRE und KCT können, soweit sie im Beirat nicht vertreten sind, je einen Vertreter zu den Beiratssitzungen entsenden, der zwar ein
Mitsprache-, aber kein Stimmrecht hat. Der erste Beirat
wird von den in Ziff. I. 3. genannten Gründungsgesellschaftern bestellt. Die Gesellschaft ersetzt den Beiratsmitgliedern ihre Auslagen und zahlt ihnen eine Vergütung, die
von der Gesellschafterversammlung festgesetzt wird.
II. TREUHANDVERTRAG
Um eine persönliche Haftung der Kommanditisten während der Beitrittsphase zu vermeiden und eine umfassende Betreuung aller Anleger sicherzustellen, agiert KCT
(eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Hamburg unter HRB 65449) auf der Grundlage des am Ende
dieses Prospektes abgedruckten Treuhandvertrages als
Treuhänder. Der Treuhänder erwirbt die Beteiligungen im
eigenen Namen, jedoch für Rechnung der beigetretenen
Anleger. Der Treuhänder übt die Rechte aus den Beteiligungen anteilig entsprechend der Höhe der Beteiligungen
des jeweiligen Treugebers nach den Weisungen des Treugebers aus (§§ 3 und 4 des Treuhandvertrages). Zu den
Aufgaben des Treuhänders gehört es in dieser Hinsicht,
34
KÖNIG & CIE.
bei der Fassung von Gesellschafterbeschlüssen das
Stimmrecht des Treugebers entsprechend den Weisungen
des Treugebers auszuüben. Zu diesem Zweck fordert er
die Treugeber vor der Beschlussfassung dazu auf, eine
Weisung abzugeben. Der Treuhänder übt das Stimmrecht
im Rahmen der Beschlussfassung dann entsprechend den
Weisungen der Treugeber aus und gibt dementsprechend
ggf. seine Stimmen anteilig teilweise zustimmend und teilweise ablehnend ab. Wenn der Treuhänder nicht rechtzeitig Weisungen des jeweiligen Treugebers erhält, ist er berechtigt, die Stimme für den jeweiligen Treugeber nach eigenem Ermessen insoweit abzugeben, wie dies zur Herstellung der Beschlussfähigkeit erforderlich ist. Ansonsten
enthält sich der Treuhänder mit den Stimmen der Treugeber in der Abstimmung. Zu den Aufgaben des Treuhänders
gehört weiterhin die Information der Treugeber (§ 5 des
Treuhandvertrages). Insbesondere unterrichtet der Treuhänder den Treugeber über alle die Kommanditbeteiligung
betreffenden Vorgänge, von denen er Kenntnis erlangt hat.
Daneben übersendet der Treuhänder dem Treugeber die
Gewinn- und Verlustrechnung sowie die Bilanz des Emittenten und leitet Berichte des Emittenten unverzüglich an
den Treugeber weiter.
Der Treuhänder gibt mit Ausnahme der ihm selbst zustehenden Vergütung alles, was er in Bezug auf die treuhänderisch gehaltenen Kommanditeinlagen erlangt hat, insbesondere Gewinn- oder Liquiditätsauszahlungen sowie Abfindungsguthaben, unverzüglich an den jeweiligen Treugeber heraus.
Das Treuhandverhältnis soll nach Eintragung der Einlagenerhöhung in das Handelsregister, spätestens vor der ersten Auszahlung von Liquiditätsüberschüssen in eine Verwaltungstreuhandschaft umgewandelt werden. Die Anleger sollen selbst als Kommanditisten in das Handelsregister eingetragen werden. Im Rahmen der Verwaltungstreuhandschaft wird der Treuhänder weiter die Beteiligungen
verwalten.
Der Treuhänder erhält von der Gesellschaft als Vergütung
für seine Treuhandtätigkeit im Jahr 2007 einen Betrag in
Höhe von USD 133.600 zuzüglich der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung ist zur Zahlung fällig,
sobald es die Liquidität der Gesellschaft erlaubt, spätestens jedoch am 31. Dezember 2007. Ab 2008 beträgt die
Vergütung jeweils 0,40% p.a. der am Ende des laufenden
Geschäftsjahres treuhänderisch verwalteten Kommandit-
KÖNIG & CIE.
einlagen (in USD) bei dem Emittenten zuzüglich der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die ab 2008 zu zahlende
Vergütung ist jährlich nachschüssig zu zahlen. Der Treuhänder kann angemessene vierteljährliche Abschlagszahlungen verlangen. Die Vergütung erhöht sich ab 2009 mit
Wirkung zum 1. Januar eines jeden Jahres jährlich um 2%
gegenüber der jeweils im vorangehenden Jahr gezahlten
Vergütung. Im Jahr der Liquidation des Emittenten wird die
laufende Treuhandvergütung für den Zeitraum vom 1. Januar des Jahres bis zum Liquidationsbeschluss zeitanteilig gewährt. Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der
Vergütung sind die treuhänderisch verwalteten Kommanditeinlagen zum 31. Dezember des Vorjahres. Für den anfänglich entstehenden erhöhten Aufwand während der Investitionsphase erhält der Treuhänder vom Emittenten eine einmalige Vergütung in Höhe von USD 83.500 zuzüglich
der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer, die fällig ist, sobald es die Liquidität des Emittenten erlaubt, spätestens
jedoch am 31. Dezember 2007. Bei Beginn der Liquidation
des Emittenten erhält der Treuhänder zum Ausgleich des
Mehraufwandes im Rahmen der Abwicklung eine pauschale Treuhandgebühr in Höhe von USD 156.000 zuzüglich der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer.
BETEILIGUNGSANGEBOT
weit abzugeben, wie dies zur Herstellung der Beschlussfähigkeit erforderlich ist.
Die Gesamtvergütung des Treuhänders steht noch nicht
fest, da sie von den Faktoren einzuwerbendes Fondskapital, vorzeitige Kündigungen von Treugebern bzw. Gesellschaftern des Emittenten und Laufzeit des Emittenten abhängt. Sofern (i) das einzuwerbende Fondskapital im Jahr
2007 vollständig eingeworben wird, (ii) kein Treugeber
bzw. Gesellschafter den Emittenten vorzeitig kündigt, (iii)
der Emittent bis zum 31. Dezember 2015 bestehen und (iv)
er zum 31. Dezember 2015 vollständig liquidiert wird, würde die Gesamtvergütung des Treuhänders für die gesamte
Laufzeit des Beteiligungsangebotes ca. USD 1.518.068
zuzüglich Umsatzsteuer betragen.
Alleinige Gesellschafterin der KCT ist König & Cie., die
gleichzeitig Mehrheitsgesellschafterin der KCRE ist. König
& Cie. hat dadurch die Möglichkeit, bestimmenden Einfluss auf die Tätigkeit der KCT auszuüben. Es besteht potenziell die Möglichkeit eines Interessenkonflikts. In diesem Zusammenhang ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass die KCT vor jeder Beschlussfassung durch die
Kommanditistin Weisungen der Anleger einholt. Erteilen
die Anleger der KCT nicht rechtzeitig Weisungen, ist die
KCT nach § 4 Abs. 2 des Treuhandvertrages berechtigt, ihre Stimme für die Anleger nach eigenem Ermessen inso35
BETEILIGUNGSANGEBOT
KÖNIG & CIE.
BEITRITTSMODALITÄTEN
Die Stelle für die Entgegennahme Ihrer Beitrittserklärungen
ist die
Telefon 040/36 97 57-333, Fax 040/36 97 57-390.
Die von Anlegern unterzeichnete und vollständig ausgefüllte Beitrittserklärung ist nach Abtrennung der für die
persönlichen Unterlagen bestimmten Kopie an die König &
Cie. GmbH & Co. KG oder an einen Vertriebsbeauftragten
zur Weiterleitung an König & Cie. zu übersenden.
Die König & Cie. GmbH & Co. KG wird die Beitrittserklärung an die König & Cie. Treuhand GmbH weiterleiten. Die
Annahme des Beitritts erfolgt durch die König & Cie. Treuhand GmbH. Eine Kopie der Beitrittserklärung wird dem
Anleger nach Prüfung mit einer Annahmebestätigung zugesandt.
Voraussetzung für die Annahme der Beitrittserklärung ist
u.a., dass der Fragebogen „Investor Questionnaire/ Gesellschafterfragebogen“ (siehe S. 138 f.) mit den Angaben
zum US-Anti-Geldwäschegesetz und die Vollmacht „Power of Attorney/ W-8BEN“ (siehe S. 140) ausgefüllt und
rechtsverbindlich unterschrieben vorliegen. Sofern der Anleger keine US-Steuernummer hat, hängt die Wirksamkeit
der Beitrittserklärung darüber hinaus von der Beantragung
einer US-Steuernummer (ITIN) ab (siehe S. 134 ff.).
Kommanditisten treten dem Emittenten zunächst als Treugeber über die Treuhandkommanditistin König & Cie. Treuhand GmbH bei. Diese Handhabung schützt die Anleger,
weil andernfalls bis zur Eintragung in das Handelsregister
grundsätzlich Vollhaftung der Gesellschafter für sämtliche
Verbindlichkeiten des Emittenten besteht. Aus steuerlichen Überlegungen soll der Anleger später direkt als
Kommanditist im Handelsregister geführt werden und erhält daher vom Treuhänder eine Handelsregistervollmacht
zur Unterschrift, sobald die Kapitalerhöhungen vollständig
in das Handelsregister eingetragen sind. Die Unterschrift
ist notariell zu beglaubigen.
WIDERRUFSRECHT
Der Anleger hat ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Bei Ausübung des Widerrufsrechts ist die König & Cie. Treuhand
GmbH in Textform zu benachrichtigen.
36
MINDESTZEICHNUNGSSUMME
Die Mindestzeichnungssumme beträgt USD 15.000, höhere Einlagen müssen durch USD 1.000 teilbar sein.
ANZAHL DER BETEILIGUNGEN
Die Anzahl der Beteiligungen steht noch nicht fest. Diese
wird jedoch durch die Faktoren Mindestbeteiligung und
einzuwerbendes Fondskapital begrenzt.
ZEICHNUNGSBEGINN UND ZEICHNUNGSSCHLUSS
Das Angebot beginnt in Anlehnung an § 9 Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz frühestens einen Werktag nach der
von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) gestatteten Veröffentlichung dieses Verkaufsprospektes.
Im Gesellschaftsvertrag des Emittenten ist kein bestimmter Endtermin für die Platzierung des Fondskapitals und
die Zeichnung von Beitrittserklärungen vorgesehen. Eine
Zeichnung ist daher generell bis zur Vollplatzierung möglich. Eine vorzeitige Schließung oder Kürzung der Anteile
ist nicht vorgesehen.
TEILBETRÄGE DER IM AUSLAND VERTRIEBENEN
KONTINGENTE
Das Angebot der Beteiligung erfolgt ausschließlich in
Deutschland.
ERWERBSPREIS
Der Erwerbspreis entspricht der Höhe der gezeichneten
Kommanditeinlage. Zusätzlich ist ein Agio in Höhe von 5%
zu leisten.
ANTEILSFINANZIERUNG
Eine individuelle Anteilsfinanzierung ist grundsätzlich
möglich, sollte jedoch mit einem steuerlichen Berater abgestimmt werden. König & Cie. GmbH & Co. KG bietet im
Rahmen dieser Investition keine Anteilsfinanzierung an.
SONSTIGE MIT DEM ERWERB, DER VERWALTUNG
UND DER VERÄUSSERUNG VERBUNDENE KOSTEN
Bei verspäteter Einlageerbringung kann der einzelne Anleger Verzugszinsen in Höhe von bis zu 7 Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB p.a. zu tragen
haben sowie ggf. einen weiteren Verzugsschaden zu ersetzen haben. Der Anleger hat ferner die Kosten für die
Beglaubigung seiner Unterschrift für die Erteilung einer
Handelsregistervollmacht zu tragen. Bei Auslandsüberwei-
KÖNIG & CIE.
sungen fallen Kosten im Auslandszahlungsverkehr sowie
evtl. Wechselkursgebühren für den Anleger an. Sofern Anleger das Steuererklärungspaket, das von der vom Emittenten ausgewählten Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft angeboten wird, annimmt, fällt für
die Erstellung der US-Steuererklärung jährlich ein Betrag
von USD 90 an. Einmalig fallen Kosten für die Beantragung einer US-Steuernummer, sofern noch nicht vorhanden, in Höhe von USD 50 an. Weitere US-Steuerberatungskosten können bei individuellen Ereignissen wie z. B.
Erbfall, Schenkung oder Veräußerung der Beteiligung anfallen. Im Falle einer unterjährigen Veräußerung der Kommanditbeteiligungen haben der veräußernde Anleger und
der Erwerber der Beteiligung den hierdurch entstehenden
Mehraufwand als Gesamtschuldner zu tragen (Näheres
dazu unter Ziff. I. 6., S. 32). Kosten der Veräußerung können auch Notariatsgebühren, Kosten der Löschung einer
Handelsregistereintragung sowie Kosten zum Ausgleich
eventueller gewerbesteuerlicher Nachteile des Emittenten
sein, siehe die Regelung in § 16 Abs. 5 Gesellschaftsvertrag. Wird ein Anleger aus wichtigem Grund als Gesellschafter ausgeschlossen, hat er die Kosten für die Aufstellung der Auseinandersetzungsbilanz zu tragen. Ver-
BETEILIGUNGSANGEBOT
langt ein Anleger, dass eine Auseinandersetzungsbilanz
nicht auf den Bilanzstichtag des letzten Geschäftsjahres
vor seinem Ausscheiden, sondern auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens erstellt wird, hat er die zusätzlich entstehenden Kosten zu tragen. Bei einer Fremdfinanzierung
der Beteiligung kann ggf. beim Anleger noch eine zusätzliche Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Weitere Kosten,
außer den oben genannten, hat der Anleger für den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung dieser Beteiligung nicht zu tragen.
Weder die Anbieterin noch der Emittent übernehmen die
Zahlung von Steuern für die Anleger.
Einzelheiten zu den Provisionen sowie zu weiteren seitens
des Emittenten in Zusammenhang mit dem Beteiligungsangebot zu zahlenden Vergütungen sind in der Übersicht
„Mittelherkunfts- und Mittelverwendungsprognose“ mit
den dazu gehörenden Erläuterungen (Seite 75ff.), bei der
Darstellung der den Gründungsgesellschaftern zustehenden Vergütungen (Ziff I. (3) und Ziff. II, Seite 29 ff.) und im
Kapitel „Wichtige Verträge“ (Seite 87 ff.) dargestellt.
Einzahlung der Kommanditeinlage
Die von dem Anleger übernommene Einlage ist wie folgt einzuzahlen:
G
40% der übernommenen Nominaleinlage zuzüglich 5% Agio auf die gesamte von ihm übernommene Nominaleinlage sofort nach Zahlungsaufforderung durch die König & Cie. Treuhand GmbH;
G
40% der übernommenen Nominaleinlage nach Zahlungsaufforderung durch die König & Cie. Treuhand GmbH,
frühestens jedoch am 1. Dezember 2007;
G
20% der übernommenen Nominaleinlage nach Zahlungsaufforderung durch die König & Cie. Treuhand GmbH,
frühestens jedoch am 1. Dezember 2008.
Die Einlage ist auf das dafür vorgesehene Mittelverwendungskontrollkonto der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG einzuzahlen:
HSH Nordbank AG, Hamburg · BLZ 210 500 00 · Konto-Nr. 1100 327 027
IBAN DE05210500001100327027 · S.W.I.F.T. HSHNDEHH
Verwendungszweck: Name, Vorname des Zeichners, Beteiligungsnummer
Bitte verwenden Sie für den Überweisungsauftrag den Vordruck „Zahlungsauftrag im Außenwirtschaftsverkehr“. Die
König & Cie. Treuhand GmbH wird Ihnen den Vordruck zusammen mit der jeweiligen Zahlungsaufforderung zur Verfügung stellen.
37
DIE BETEILIGTEN
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
DIE BETEILIGTEN
KÖNIG & CIE. REAL ESTATE GMBH
Bei der Auswahl der Zielfonds wird die König & Cie. US
Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG von der König &
Cie. Real Estate GmbH unterstützt. Die König & Cie. Real
Estate GmbH wurde 2001 gegründet und hat ihren Sitz
in Hamburg. Die Geschäftsführer der König & Cie. Real
Estate GmbH sind Herr Tobias König und Herr Johannes
Bitter-Suermann, beide Hamburg. Herr Bitter-Suermann
ist seit Februar 2006 geschäftsführender Gesellschafter
der König & Cie. Real Estate GmbH. Er war zuvor mehrere Jahre im Immobiliengeschäft einer deutschen Geschäftsbank unter anderem im Vertrieb und im internationalen Bereich mit Schwerpunkt Nordamerika tätig. Johannes Bitter-Suermann studierte Rechtswissenschaften und
erhielt im Jahr 2000 seine Zulassung als Rechtsanwalt. Im
Januar 2007 ist Herr Bitter-Suermann zum Geschäftsführer der König & Cie. GmbH & Co. KG ernannt worden und
ist für die Bereiche Real Estate, New Energy und Spezialfonds verantwortlich.
übernimmt für den Emittenten die Platzierungsgarantie
über das einzuwerbende Fondskapital, wobei dies bei den
vorherigen Immobilienfonds nicht der Fall war. Die König &
Cie. GmbH & Co. KG hat sich gegenüber der KCRE verpflichtet, KCRE von Zahlungsansprüchen aus der Platzierungsgarantie freizuhalten.
Die König & Cie. Real Estate GmbH entwickelt neue
Fondskonzepte und prüft Markteintrittsmöglichkeiten für
Immobilienbeteiligungen im In- und Ausland. Im Jahr 2002
wurde mit dem Immobilienfonds »Amsterdam-Zaanstad«
das erste Beteiligungsangebot in dieser Produktklasse
aufgelegt. Es folgten drei weitere Immobilienprojekte in
den Niederlanden, bei denen allerdings keine Platzierungsgarantien von der KCRE übernommen wurden.
Die KCRE hat bei den Verhandlungen mit den Zielfonds
unter anderem Exklusivität für den deutschen Markt hinsichtlich der Beteiligungen BMRI und CAV III vereinbart.
Auch hinsichtlich der Beteiligung RREEF SDF wurde Exklusivität für den deutschen Markt – mit Ausnahme von direkten oder indirekten Fondsgesellschaften der Deutschen
Bank AG und der RREEF-Gruppe – vereinbart. Alle drei
Zielfondsgesellschaften haben zum ersten Mal überhaupt
in dieser Produktlinie einen deutschen geschlossenen
Fonds als Investor akzeptiert.
Mit dem Renditefonds König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I« wird der erste Fonds mit dem Fokus US-amerikanische Immobilieninvestitionen konzipiert. Die KCRE
Im Rahmen der Geschäftsanbahnung wurden von der Geschäftsführung der König & Cie. Real Estate GmbH die
Zielfonds identifiziert, bewertet und ausgewählt. Zudem
hat sie die Verhandlungen mit den jeweiligen Fondsmanagern der Zielfonds geführt. Weiterhin wurde bei der Auswahl und den anschließenden Verhandlungen ein besonderes Augenmerk auf die Interessen der deutschen Anleger des Emittenten gelegt, da die Manager der Zielfonds in
der Vergangenheit hauptsächlich institutionelle Investoren
aus den USA akzeptiert hatten und deren Interessen berücksichtigten.
39
KÖNIG & CIE.
DIE BETEILIGTEN
EMISSIONSHAUS
Anbieter der Vermögensanlage ist das Hamburger Emissionshaus König & Cie. GmbH & Co. KG. Seit 1999 entwickelt und realisiert König & Cie. GmbH & Co. KG attraktive Beteiligungsangebote in den Bereichen Zweitmarkt Lebensversicherungen, Schifffahrt, Immobilien, Private Equity und Erneuerbare Energien. König & Cie. GmbH & Co.
KG engagiert sich in zukunftsträchtigen Wachstumsmärkten, setzt auf Produktinnovationen und auf Anlageobjekte
von besonderer Qualität und investiert in chancenreiche
Marktsegmente.
Mit dem Angebot einer Beteiligung für Kapitallebens- und
Rentenversicherungen des deutschen Zweitmarktes erschloss König & Cie. GmbH & Co. KG im Jahr 2003 ein
neues Geschäftsfeld. Die König & Cie. Deutsche Leben
GmbH & Co. KG hat in 633 deutsche Versicherungspolicen investiert, die sich jeweils in der zweiten, renditestarken Phase ihrer Vertragslaufzeit befinden. Anfang 2005
folgte ein weiterer Fonds mit Kapitallebens- und Rentenversicherungspolicen des deutschen Zweitmarktes. Mittlerweile befindet sich ein dritter Fonds mit deutschen Policen des Zweitmarktes in der Platzierung. Das Segment
wurde im Jahr 2004 durch den Renditefonds König & Cie.
Britische Leben GmbH & Co. KG erweitert, mit dem der
Anleger mittelbar in britische Zweitmarktpolicen, so genannte Traded Endowment Policies, investieren kann. Derzeit befindet sich der Folgefonds König & Cie. Renditefonds 53 »Britische Leben« II in der Platzierung.
Der Fokus im Schifffahrtsbereich liegt auf Containerschiffen und modernen Doppelhüllen-Rohöl- und Produktentankern verschiedener Größenklassen. Im Jahr 2003 wurde erstmalig ein Flottenfonds mit fünf modernen Doppelhüllen-Rohöltankern der Suezmax-Klasse angeboten, der
durch eine Mischung aus Festchartern und Poolbeschäftigungen außergewöhnliche Renditechancen bietet. Es folgten vier weitere Tanker-Flottenfonds, die nach dem gleichen Konzept beschäftigt wurden. Zurzeit befindet sich
ein weiterer Flottenfonds in Planung.
Im Jahr 2005 wurde das Angebotsspektrum durch ein Engagement im Bereich Private Equity erneut erweitert. Gemeinsam mit der bmp AG, Berlin, wurde ein Private Equity-Dachfonds aufgelegt, der in sechs bis zwölf Zielfonds
Der Axel-Springer-Platz 3, die neue Geschäftsadresse der König & Cie. GmbH & Co. KG
40
KÖNIG & CIE.
DIE BETEILIGTEN
des Top-Quartils investiert. Die Asset-Klasse Private Equity zählt seit Jahrzehnten zu einer der attraktivsten Anlageformen, die jedoch lange Zeit allein den institutionellen Investoren vorbehalten war. Durch den Dachfonds haben
jetzt auch Privatanleger die Chance, in dieses renditestarke Segment zu investieren.
Die König & Cie. Real Estate GmbH bietet Immobilienfonds an. Im Jahr 2002 wurde mit dem Immobilienfonds
»Amsterdam-Zaanstad« das erste Beteiligungsangebot in
diesem Segment aufgelegt, drei weitere Projekte in den
Niederlanden folgten. Zurzeit werden Objekte in den USA
und in Deutschland geprüft.
Die König & Cie. New Energy GmbH bietet Beteiligungsangebote aus dem Bereich der regenerativen Energien an.
Es wurden zwei Windkraftprojekte initiiert.
König & Cie. GmbH & Co. KG und ihre Tochtergesellschaften sind Mitglied im Verband Geschlossener Fonds e.V.
(VGF), Verband Deutscher Reeder (VDR), Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesverband Zweitmarkt Lebensversicherungen (BVZL) und im Bundesverband Windenergie (BWE).
Die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage des Emissionshauses und die damit verbundene Bonität der König & Cie.
GmbH & Co. KG ist dem jeweils aktuellen Jahresabschluss zu entnehmen. Der Jahresabschluss der König &
Cie. GmbH & Co. KG für das Jahr 2005 ist in dem Geschäftsbericht und Leistungsbilanz 2005 auf den Seiten
197 bis 213 abgedruckt. Der Geschäftsbericht 2005 mit
der testierten Leistungsbilanz steht im Internet unter
www.emissionshaus.com in der Rubrik Geschäftsberichte
als pdf-Datei zum Download bereit. Ebenfalls ist er in gedruckter Version kostenlos bei der König & Cie. GmbH &
Co. KG erhältlich.
Information, Transparenz und Service bestimmen das Tagesgeschäft des Emissionshauses König & Cie. GmbH &
Co. KG. Darum stehen rund um die Uhr sämtliche Informationen auf www.emissionshaus.com, dem branchenführenden Internetportal des Emissionshauses, zur Verfügung.
Das Angebot wird von monatlich rd. 50.000 Usern genutzt.
Die wichtigsten Neuigkeiten werden wöchentlich freitags
im Investor’s Weekly, der in deutscher und in englischer
Sprache erscheint, als Online-Newsletter veröffentlicht.
Vierteljährlich sorgt die Anlegerzeitung Investor’s Quarterly,
die an fast 30.000 Empfänger per Post verschickt wird, für
Informationen rund um das Unternehmen. Das Basiswissen von A-Z zu den einzelnen Segmenten des Emissionshauses bündelt die Schriftenreihe Investor’s Input.
BISHER DURCHGEFÜHRTE BETEILIGUNGSANGEBOTE
Insgesamt hat König & Cie. GmbH & Co. KG bislang 58
Fonds mit einem Investitionsvolumen von rd. 2,7 Milliarden
Euro initiiert.
Eine testierte, jährlich erscheinende Leistungsbilanz dokumentiert die Platzierungskraft des Unternehmens sowie
den Verlauf der bisher aufgelegten Fonds. Diese ist im
Internet unter www.emissionshaus.com oder auf Anfrage
bei der König & Cie. GmbH & Co. KG kostenlos erhältlich.
Plan
in TEUR
Ist
in TEUR
Abweichung
in TEUR
1.798.779
1.735.774
-63.005
744.004
724.879
-19.125
-254.702
-196.426
58.276
214.947
233.592
18.645
66.374
51.225
-15.149
GESAMT
Investitionsvolumen inkl. Agio 1)
Summe des eingeworbenen Beteiligungskapitals inkl. Agio 1)
Steuerliche Ergebnisse (kumuliert bis 31.12.2005)
Betriebsergebnisse (kumuliert bis 31.12.2005)
Liquiditätsreserve
Auszahlungen an Anleger (kumuliert bis 31.12.2005)
2)
Valutastand Fremdkapital
1)
2)
91.601
86.094
-5.507
-864.831
-764.409
100.422
In der Position sind Angaben von bereits veräußerten Beteiligungsobjekten enthalten.
Stille Gesellschaften sind in den Angaben nicht enthalten.
41
DIE BETEILIGTEN
Sie enthält u.a. detaillierte Informationen über die wirtschaftliche Entwicklung jeder einzelnen Beteiligungsgesellschaft, Soll-/Ist-Vergleiche bzgl. des eingeworbenen
Fondskapitals, des Investitionsvolumens, der Auszahlungen an die Anleger, des Betriebsergebnisses, des Fremdkapital- bzw. des Darlehensstandes sowie des steuerlichen Ergebnisses.
Aus den seit 1999 initiierten 58 wurden 48 Fonds bis Ende
2005 aufgelegt. Die wesentlichen Eckdaten der bislang
aufgelegten Fonds sind in Form eines repräsentativen
Musterdepots zusammengefasst. Das kumulierte Musterdepot der Leistungsbilanz 2005 (Seiten 68 ff. des Geschäftsberichts und Leistungsbilanz 2005) weist 41 Fonds
aus. Hiervon entfallen 32 Fonds auf den Unternehmensbereich Schifffahrt, vier auf niederländische Immobilienfonds,
zwei auf Windparkfonds sowie drei auf Lebensversicherungs-Zweitmarkt-Fonds. Im Musterportfolio sind sieben
von König & Cie. initiierte Fonds nicht enthalten. Die nicht
berücksichtigten Fonds betreffen einen Private Equity
Fonds ohne prospektierte Prognoserechnung, vier Privatplatzierungen (sog. Private Placements) sowie zwei Fonds,
welche vereinbarungsgemäß der Leistungsbilanz des Mitanbieters zuzuordnen waren.
Die Kurzdarstellung auf Seite 41 gibt wesentliche monetäre Daten der Leistungsbilanz 2005 wieder. Eine ausführliche Einzeldarstellung aller Fonds ist der vollständigen
Leistungsbilanz 2005 zu entnehmen.
Die Summe des von der König & Cie. GmbH & Co. KG bis
Ende 2005 insgesamt eingeworbenen Fondskapitals inkl.
Agio lag ebenso wie das gesamte Investitionsvolumen
inkl. Agio Ende 2005 nur geringfügig unter den prospektierten Werten. Dabei beruht die Differenz im Wesentlichen
auf drei in der Leistungsbilanz bereits aufgeführte Fonds,
welche sich zu diesem Zeitpunkt noch in der Platzierungsphase befanden.
Die kumulierten steuerlichen Ergebnisse liegen TEUR
58.276 über den prospektierten Werten. Die Abweichungen begründen sich zum einen aus den höheren Betriebsergebnissen. Zum anderen wirken sich aber auch steuerliche Beurteilungsspielräume teilweise ergebniserhöhend
aus. Zu nennen sind hier durch Finanzämter nachgewiesene über die AfA-Tabellen hinausgehende längere tatsächliche Nutzungsdauern von Anlageobjekten, die Beurteilungsspielräume bei der Behandlung der Fondskosten so42
KÖNIG & CIE.
wie vorzeitige Wechsel zur Tonnagebesteuerung bei einigen Schiffsbeteiligungen.
Die kumulierten Betriebsergebnisse aller noch laufenden
Fonds liegen in Summe TEUR 18.645 über Plan. Hinzu
kommen die Veräußerungserlöse aus den Fondsprojekten
MS »Cape Negro« und MS »Cape Norviega«. Der durchschnittliche Gesamtkapitalrückfluss dieser beiden Beteiligungen betrug jeweils ca. 141% (in zwei bzw. drei Jahren,
je nach gezeichneter Tranche). Diese beiden Schiffsfondsprojekte wurden in 2005 nach Gesellschafterbeschluss
vorzeitig verkauft und sind in den ausgewiesenen Betriebsergebnissen der noch laufenden Fonds nicht enthalten. In der oben stehenden Kurzdarstellung wurden diese
beiden Fonds nur in den Positionen „Summe des eingeworbenen Beteiligungskapitals inkl. Agio“ und „Investitionsvolumen inkl. Agio“ erfasst.
Mit TEUR 5.507 Abweichung lagen die kumulierten Auszahlungen an die Anleger nur 6% unter den Prognosen
und somit durchaus innerhalb des Zielkorridors der kalkulierten Werte. Der Valutastand des Fremdkapitals aller Beteiligungsgesellschaften lag bei TEUR 100.422 bzw.
11,6%, u.a. aufgrund der noch nicht vollständigen Inanspruchnahme von Fremddarlehen, unter den prospektierten Werten. Bei 12 Schiffsfonds konnten Sondertilgungen
in erheblicher Größenordnung vorgenommen werden. Die
Liquiditätsreserve konnte im Rahmen des individuellen
Cashmanagements der Beteiligungsgesellschaften leicht
unter den prognostizierten Werten gehalten werden. In
Summe wurde der vorzeitigen Fremdkapitalrückführung
hohe Priorität eingeräumt.
Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass von der König
& Cie. GmbH & Co. KG eine verpflichtende Anteilsfinanzierung nicht angeboten wurde.
KÖNIG & CIE.
DIE BETEILIGTEN
TREUHÄNDER
Die König & Cie. Treuhand GmbH, vormals KVT Treuhand
GmbH, wurde 1999 gegründet. Sie ist eine 100%ige Tochtergesellschaft des Hamburger Emissionshauses König &
Cie. GmbH & Co. KG und verwaltet die Kommanditbeteiligungen der durch das Emissionshaus emittierten Fonds
treuhänderisch. Die König & Cie. Treuhand GmbH betreut
bisher Anleger in den Bereichen Schifffahrt, Zweitmarktpolicenfonds, Immobilien, Private Equity und Regenerative
Energien.
Die König & Cie. Treuhand GmbH versteht sich als Kommunikationsschnittstelle zwischen den Anlegern und dem
Emittenten. Sie nimmt als Treuhandkommanditistin und
Verwaltungstreuhänderin die Interessen der Anlegern für
die Dauer ihrer Kommanditbeteiligung wahr. Während der
gesamten Laufzeit ist die Treuhand Ansprechpartnerin für
alle im Rahmen der Beteiligung aufkommenden Fragen
und Angelegenheiten.
Von der Zeichnung Ihrer Anlage bis zu ihrer Veräußerung
sind Sie bei der König & Cie. Treuhand GmbH in guten
Händen. Regelmäßige Informationen über die wirtschaftliche Entwicklung des Beteiligungsangebots, Organisation
von Gesellschafterversammlungen, Controlling der Auszahlungen, steuerrechtliche Angelegenheiten und Han-
delsregistereintragungen zählen ebenso zu den Aufgaben
der Treuhand wie die Abwicklung und der Verkauf von Gesellschaftsanteilen.
Service steht bei der König & Cie. Treuhand GmbH an allererster Stelle. Darum hat jeder Anleger einen individuellen Fondsbetreuer, der ihn in allen Angelegenheiten rund
um den gezeichneten Fonds betreut und berät. Darüber
hinaus stehen alle Informationen zu den Fonds im Internet
auf www.kc-treuhand.de rund um die Uhr zur Verfügung.
Jeder Anleger erhält ein persönliches Passwort und damit
Zugang zu den anlegergeschützten Seiten aller bei der König & Cie. Treuhand GmbH verwalteten Fonds.
Die König & Cie. Treuhand GmbH verwaltet zurzeit mehr
als 25.500 Anteile von rund 20.000 Anlegern und ein
Fondskapital von insgesamt ca. EUR 900 Millionen.
Weitere Informationen über die König & Cie. Treuhand
GmbH und zu den einzelnen Fonds finden Sie im Internet
unter www.kc-treuhand.de.
Website der König & Cie. Treuhand GmbH: www.kc-treuhand.com
43
FONDSKONZEPT
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
FONDSKONZEPT
FONDSKONZEPT
BETEILIGUNGSSTRATEGIE
Für den Erfolg der Beteiligung am König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I« sind u.a. zwei Dinge maßgeblich: die
richtige Anlagestrategie und die Auswahl der geeigneten
Zielfonds.
Die Anlagestrategie des vorliegenden Beteiligungsangebotes sieht vor, dass der Emittent sich an US-amerikanischen Zielfonds beteiligt, die ihren Investitionsschwerpunkt im US-amerikanischen Immobilienmarkt haben. Das
Portfolio wird sich aus Opportunity-Fonds und MezzanineFonds zusammensetzen. Grundsätzlich sollen die USamerikanischen Zielfonds wiederum in zahlreiche Fremdkapitalprodukte und ausgesuchte Projektentwicklungen
(CAV III investiert ausschließlich in Apartmentanlagen zur
Vermietung) auf dem Immobilienmarkt in den USA investieren. So kann durch die Beteiligungen des Emittenten an
den Zielfonds ein diversifiziertes Immobilienportfolio entstehen. Der Emittent geht als so genannter Dachfonds keine Direktinvestitionen in Immobilien, Projektentwicklungen
oder immobilienbezogene Darlehen ein.
Die Anleger des Renditefonds König & Cie. »MezzanineOpportunity US I« haben die Möglichkeit, mittelbar über
den Emittenten und die US-amerikanischen Zielfonds in
eine Vielzahl immobilienbezogener Darlehen sowie in
wachstumsorientierte Immobilienprojekte (Apartmentanlagen) im Immobilienmarkt der USA zu investieren. Durch
die Beteiligung an mehreren Zielfonds mit unterschiedlichen Investitionsstrategien (Opportunity- und MezzanineFonds) soll das Risiko des Gesamtportfolios des Emittenten durch Diversifikation gemindert werden. Diese Strategie ermöglicht dem Anleger einerseits eine Risikominimierung durch Diversifikation und andererseits die Möglichkeit Kapitalerträge auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt zu erzielen.
Bei der Auswahl der Zielfonds werden zunächst geeignete
Zielfonds durch die Geschäftsführung des Emittenten ausgewählt und Gespräche mit dem jeweiligen Fondsmanagement der Zielfonds geführt. Im Rahmen der Auswahl
wird größter Wert auf klar definierte Anlagestrategien und
Investitionskriterien, die rechtlichen und steuerlichen
Strukturen, gesellschaftsvertragliche Gestaltungsrechte,
Kostenstruktur und Ergebnisverteilung, Qualität und Umfang des Berichtswesens sowie den in der Vergangenheit
realisierten Erfolg der Manager der Zielfonds gelegt. Zudem wird darauf geachtet, dass sich die Initiatoren der
Zielfonds sowie evtl. auch das jeweilige Management an
den von ihnen initiierten Zielfonds beteiligen. Schließlich
soll bei der Auswahl der Zielfonds darauf geachtet, dass
die jeweilige Zielfondsgröße insoweit begrenzt ist, als dass
das jeweilige Kapital zielgerichtet über die individuellen Investitionsperioden im Rahmen der jeweiligen Investitionsrichtlinien in immobilienbezogene Fremdkapitalprodukte
und Immobilienprojekte investiert werden kann.
Die Geschäftsführung des Emittenten bedarf im Innenverhältnis der vorherigen Zustimmung des Beirats für Investitions- und Veräußerungsentscheidungen bezüglich der Beteiligung an Zielfonds. Dies gilt nicht vor der erstmaligen
Bestellung des Beirats. Bei allen Investitions- und Veräußerungsentscheidungen haben die Komplementärin und der
Beirat die im Gesellschaftsvertrag des Emittenten als Anlage 2 beigefügten Investmentrichtlinien zu beachten.
hat der Emittent Anteile in Höhe von jeweils USD 10 Mio.
an drei Zielfonds in den USA gezeichnet. Dabei handelt es
sich um einen Opportunity-Fonds und zwei MezzanineFonds.
Fondsart
Zielfonds
Opportunity
CORNERSTONE Apartment Venture III, LLC
Mezzanine
Babson Mezzanine Realty Investors LP
RREEF Structured Debt Fund, LLC
OPPORTUNITY-FONDS
Opportunity-Fonds haben sich in der Regel auf die Investitionen in unbebaute Grundstücke mit dem Ziel der Bebauung bzw. der Projektentwicklung und der Investitionen
in unterbewertete, schlecht gemanagte und sanierungsbedürftige Immobilien spezialisiert. Die Investitionsstrategie
dieser Immobilienfonds besteht dabei nicht primär in der
Erzielung von Erträgen aus den laufenden Mieteinnahmen,
sondern in der kurzfristigen Wertschöpfung durch ein aktives Management und dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilien. In der Regel liegt die Haltedauer dieser opportunistischen Immobilieninvestitionen zwischen zwei und fünf
Jahren und ist damit deutlich kürzer als die durchschnittliche Haltedauer von klassischen geschlossenen Immobilienfonds. Das Anlagespektrum reicht von der klassischen
Projektentwicklung hin zur Repositionierung von Bestandsimmobilien. Häufig sind die Beseitigung von Leerständen,
45
KÖNIG & CIE.
FONDSKONZEPT
Modernisierung, die Neuausrichtung der Immobilie und
Optimierung des Managements sowie der Mietstrukturen
wesentliche Bestandteile der Managementtätigkeiten von
Opportunity-Fonds.
Die Strategie von Opportunity-Fonds unterscheidet sich daher von dem der klassischen Immobilienfonds. Die Strategie
klassischer Immobilienfonds zielt auf die Optimierung der
Erträge aus den laufenden Mieteinnahmen durch ein aktives
Vermietungsmanagement ab. Hierzu werden Bestandsimmobilien an viel versprechenden Standorten mit bestehenden Mietverträgen erworben und langfristig gehalten. Die
Überschüsse der klassischen Immobilienfonds werden aus
den laufenden Mieteinnahmen und dem Verkauf der Immobilie nach einer meist langfristigen Haltedauer erzielt.
Die unterschiedlichen Investitionsstrategien von Immobilienfonds lassen sich in Abhängigkeit von Sicherheits- und
Ertragspotenzialen allgemein in „Core“-, „Core plus“-, „Value Added“- und „Opportunity“ Investments, also in einkommens-, wachstums- und chancenorientierte Immobilieninvestitionen, kategorisieren. Die grundsätzlichen Eigenschaften dieser unterschiedlichen Investitionsstrate-
gien sind in der Tabelle „Investitionsstrategien in der Immobilienwirtschaft“ dargestellt.
Die Entwicklung eines opportunistischen Immobilienfonds
teilt sich gewöhnlich in drei Phasen auf: Investieren, Wertsteigerung und Verkauf des Immobilienobjektes.
In Abhängigkeit der jeweiligen Anlagestrategie identifizieren
die Opportunity-Fonds in der ersten Phase geeignete Immobilienobjekte bzw. -projekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial. Vom Zeitpunkt der Investition bis zur Veräußerung
des Immobilienobjektes erfolgen in der zweiten Phase je
nach Strategie der Bau bzw. Umbau, die Optimierung des
Managements sowie die Verbesserung des Vermietungsstandes, um so den Wert der Investitionsobjekte zu steigern. Dabei übernimmt entweder das eigene Fondsmanagement das Betreiben der Immobilien oder bedient sich
zusätzlicher Partner mit lokalen Marktkenntnissen. Ein Management mit guten Branchenkenntnissen und jahrelangen
Erfahrungen ist für Wertsteigerung von Immobilienfonds
Voraussetzung. Nach Umsetzung der Wertsteigerungsmaßnahmen wird die Immobilie in der dritten Phase meistbietend veräußert, um die Wertsteigerung zu realisieren.
INVESTITIONSSTRATEGIEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
Strategie
Kennzeichnendes Aufgabenprofil
Fremdkapitalquote
Verhältnis zwischen
laufenden Erträgen
& Gesamtertrag
Core (keine oder
Immobilien mit stabilen Einnahmen & wenigen
0-20%
Hoch
geringe Fremd-
Mietvertragsverlängerungen
Wie oben
20-40%
Hoch
Mäßiges Vermietungsrisiko oder kurze Mietver-
40-60%
Mittel bis Hoch
50-75%
Niedrig
75%+
häufig Null
kapitalquote)
Core (mäßige
Fremdkapitalquote)
Core-Plus
tragslaufzeiten
Value-Add
Mäßige Immobilienneupositionierung/Altbaumodernisierung und Vermietung / Entmietungsaktivitäten
Opportunistic
Weites Feld an spekulativen Erstaktivitäten inkl.
Land ohne Baurecht, Projektentwicklung, bedeutende Immobilienneupositionierung und Vermietungsaktivitäten sowie sehr spezielle oder riskante
Immobilienarten
Quelle: RERC, „Expectations & Market Realities in Real Estate: 2007“, eigene Darstellung
46
KÖNIG & CIE.
FONDSKONZEPT
Bisher waren Opportunity-Fonds institutionellen Investoren oder vermögenden Privatpersonen vorbehalten, da die
Fonds regelmäßig sehr hohe Mindestbeteiligungen aufweisen. Mit einer Beteiligung am König & Cie. »MezzanineOpportunity US I« wird privaten Anlegern die Möglichkeit
offeriert, sich neben so genannte Mezzanine-Fonds auch
an Opportunity-Fonds innerhalb des US-Immobilienmarktes zu beteiligen. Die Anleger haben somit die Möglichkeit,
sich an wachstumsorientierten Investitionen zu beteiligen.
Aus der Beteiligung an Opportunity-Fonds sollen innerhalb
einer relativ kurzen Anlagedauer hohe Wertzuwächse und
somit hohe Kapitalrückflüsse auf dem US-amerikanischen
Immobilienmarkt erzielt werden.
MEZZANINE-FONDS
Der Begriff „Mezzanine“ stammt aus dem italienischen
Sprachraum und bezeichnet ein Zwischengeschoss, das
zwischen zwei Hauptgeschossen liegt. In Bezug auf Finanzierungsmittel hat die Mezzanine-Finanzierung eine
ganz ähnliche Bedeutung, da sie ihrem Wesen nach zwischen Eigenkapital und Fremdkapital anzusiedeln ist und
je nach Ausgestaltungsform bilanziell näher dem Eigenoder dem Fremdkapital zuzuordnen ist. Mezzanine-Kapital
ist also ein Sammelbegriff für sog. hybride (= gemischte)
Finanzierungsinstrumente, die zwischen dem reinen Eigenkapital und dem reinen Fremdkapital einzuordnen sind.
Mezzanine-Geber sind oftmals Private Equity-Gesellschaften, Banken sowie spezielle Mezzanine-Fonds. Einige Ka-
pitalgeber beschränken sich auf die Finanzierung bestimmter Branchen.
Mezzanine-Kapital kann eigenkapitalähnlich (sog. Equity
Mezzanine) in Form von z.B. Genussrechten, wertpapierverbrieften Genussscheinen oder stillen Beteiligungen begeben werden. Mezzanine-Kapital, das z.B. in Form von
nachrangigen Darlehen oder Gesellschafterdarlehen gewährt wird, besitzt hingegen Fremdkapitalcharakter (sog.
Debt Mezzanine). Die Ausgestaltungsmöglichkeiten des
Mezzanine-Kapitals sind vielfältig, sodass flexible Finanzierungslösungen möglich sind, insbesondere in Bezug
auf Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten, Verzinsungs-,
Gewinn- und Verlustregelungen oder Rückzahlungsmodalitäten. Aufgrund der zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten lässt sich Mezzanine-Kapital als flexibles Finanzierungsinstrument verwenden, sodass unternehmensspezifische Entwicklungen und Liquiditätssituationen berücksichtigt werden können. Häufige Einsatzformen sind die
Finanzierung von z.B. Expansionsfinanzierungen, Gesellschafterwechsel und Projektentwicklungen, wie z.B. Immobilienprojekte.
Die Mezzanine-Finanzierung stellt für die Kapitalnehmer eine geeignete Alternative zur Eigenkapitalfinanzierung dar.
Mit ihr kann das Unternehmen die Aufnahme neuen Kapitals mit der Verbesserung der Finanzierungsstruktur verbinden, ohne jedoch die Entscheidungsgewalt bzw. Mehrheitsanteile zu verlieren, da die Mezzanine-Geber üblicher-
MÖGLICHE FORMEN DES MEZZANINE-KAPITALS
Eigenkapital
Stille Beteiligungen
Mezzanine-Kapital
GenussrechtsKapital
Wandel- und
Optionsanleihen
Fremdkapital
Nachrangdarlehen
Quelle: ProFirma, Ausgabe 02/2005
47
KÖNIG & CIE.
FONDSKONZEPT
weise keine Mitbestimmungsrechte haben. Die Unabhängigkeit des Unternehmens kann somit bewahrt werden.
Die Mezzanine-Geber haben mit diesem Finanzierungsinstrument die Möglichkeit, in eigenkapitalähnliche Bereiche mit Ertragspotenzial zu investieren, ohne ein volles Risiko bei Veräußerung eingehen zu müssen, da die Rückzahlung der Finanzierung und Vergütung in der Regel aus
dem Cash-Flow des Unternehmens erfolgt. Die Kapitalüberlassung in Form von Mezzanine-Kapital ist im Vergleich zum "echten" Eigenkapital zeitlich befristet. Ein typisches Merkmal von Mezzanine-Finanzierungen ist z.B.
die Nachrangigkeit in Bezug auf andere Gläubiger des Kapitalnehmers, der jedoch die Vorrangigkeit gegenüber
dem Stammkapital bzw. Grundkapital und den Rücklagen
gegenübersteht. Die höhere Möglichkeit des Kapitalverlustes wird durch eine höhere Verzinsung im Vergleich zur
klassischen Fremdfinanzierung vergütet. Die Vergütung
unterteilt sich regelmäßig in eine feste laufende Verzinsung
des zur Verfügung gestellten Kapitals und eine variable –
häufig erfolgsabhängige – Ertragskomponente.
Mezzanine-Fonds bieten auf dem Kapitalmarkt Mezzanine-Kapital oder ähnliche Finanzierungsprodukte an und
vergeben diese Gewinn bringend an Unternehmen mit einer in der Regel soliden Ausgangsposition und einem hohen Wachstums- bzw. Wertentwicklungspotenzial. Einige
Mezzanine-Fonds spezialisieren sich dabei auf die Finan-
zierung bestimmter Branchen und Märkte. Die vom Emittenten gezeichneten Mezzanine-Fonds investieren ihr Kapital z.B. in unterschiedliche Immobilienprojekte auf dem
US-amerikanischen Immobilienmarkt. Die Finanzierungsanträge durchlaufen dabei regelmäßig eine aufwändige
und strenge Prüfung durch Kreditspezialisten der Zielfondsgesellschaften. Sofern die Kreditnehmer den hohen
Anforderungen und der Investitionstrategie der Mezzanine-Fonds entsprechen, werden die Finanzierungsverträge
ausgehandelt und abgeschlossen.
Der Vorteil einer Beteiligung an einem Mezzanine-Fonds besteht u.a. darin, dass mit der Vergabe von Mezzanine-Kapital regelmäßige Zinseinkünfte erzielt werden können und
das Mezzanine-Kapital in der Regel mit Sicherheiten hinterlegt wird. Darüber hinaus können die Zielfonds an der positiven Entwicklung der Kreditnehmer partizipieren. In Mezzanine-Fonds können die Vorteile von Gläubigern und die
Vorzüge einer Gesellschafterstellung vereint werden, ohne
jedoch den regelmäßig nachteiligen Auswirkungen einer
Gesellschafterstellung im Insolvenzfall des Kapitalnehmers
ausgesetzt zu sein. Ferner sind die Mezzanine-Fonds üblicherweise nicht auf den Veräußerungserlös (Exit-Szenario)
der Unternehmensanteile angewiesen. Die Kapitalüberlassung ist zeitlich befristet und von einer Veräußerung unabhängig. Das erhöhte Risiko bei der Vergabe von MezzanineKapital wird je nach Wahl des Mezzanine-Instruments durch
eine höhere Erfolgskomponente kompensiert.
PRIVATE EQUITY UND MEZZANINE IM VERGLEICH
Scheidet der Bankkredit als Finanzierung aus, bleibt dem Unternehmen oftmals nur noch die Entscheidung zwischen Private Equity und Mezzanine. Beide Finanzierungsinstrumente unterscheiden sich in wesentlichen Punkten:
Private Equity
Mezzanine
Unternehmensbewertung
erforderlich
nicht zwingend
Eigentümerstruktur
wird verändert
normalerweise unverändert
Liquiditätsbelastung
keine laufende
laufender Zinsaufwand
Bilanzausweis
echtes Eigenkapital
Sonderposten nach Eigenkapital
Rechte des Investors
volle Eigentümerrechte
vertraglich fixierte Informations- und
Mitwirkungsrechte
Beendigung
Quelle: ProFirma, Ausgabe 02/2005
48
Verkauf, Börsengang, Gesellschafterrückkauf
Tilgung, Prolongation, Ablösung
KÖNIG & CIE.
FONDSKONZEPT
DAS DACHFONDSPRINZIP
In den 50er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts entwickelte Harry Markowitz die so genannte Portfoliotheorie,
für die er 1990 den Nobelpreis für Wirtschaftswissenschaften erhielt. Eine wesentliche Aussage dieser Theorie
besteht darin, dass die Diversifikation des Vermögens, d.h.
die Streuung von Investitionen auf mehrere Anlageobjekte,
das Risiko des Gesamtportfolios mindert. In der Tat birgt
die Konzentration des Vermögens auf nur wenige Anlageobjekte höhere Risiken, die sogar zu einer deutlichen Ertragsreduzierung führen können.
Im Vergleich zur Kapitalanlage in eine konkrete Immobilie
oder in ein einzelnes Investitionsobjekt bietet das Dachfondskonzept des Emittenten eine breite Diversifizierung
des eingesetzten Kapitals, das die Abhängigkeit der Entwicklung von einzelnen Objekten, Märkten oder Bonitätsträgern verringern soll. Der Emittent beteiligt sich an mehreren ausgewählten Zielfonds, die wiederum in eine Vielzahl von Fremdkapitalprodukten und einzelner Immobilienobjekte investieren sollen. Die breite Streuung des Kapitals in zunächst drei unterschiedliche Zielfonds mit
unterschiedlichen Investitionsstrategien und verschiedenartigen Nutzungsarten der einzelnen Immobilienobjekte,
dem unterschiedlichen Einstiegszeitpunkt im Lebenszyklus einer Immobilie sowie die Investitionen in unterschiedliche US-Märkte und US-Regionen soll für ein ausgeglichenes Gesamtportfolio des Emittenten sorgen.
49
FONDSKONZEPT
Das erwartete Gesamtvolumen der drei bislang gezeichneten Zielfonds liegt bei zusammen ca. USD 2,69 Mrd.
Hierdurch kann, ganz im Gegensatz zu Investitionen in
Einzelobjekte, eine breite Risikostreuung des eingesetzten
Kapitals erreicht werden.
„BLIND POOL“-CHARAKTER
Obwohl drei einzelne Zielfonds identifiziert und vom Emittenten gezeichnet wurden, besteht noch keine hinreichende Sicherheit, in welche Immobilienobjekte die Zielfonds
investieren werden.
Die bisher identifizierten und gezeichneten Zielfonds können sich bei der Suche und Auswahl geeigneter Einzelinvestitionen auf eigene, etablierte Netzwerke sowie auf die
Netzwerke des jeweiligen Mutterkonzerns beziehen. Hierzu werden aus eigener Geschäftsanbahnung sowie aus
den anstehenden bzw. abgeschlossenen Neugeschäften
der Konzerngesellschaften ausgewählte und den jeweiligen Investmentrichtlinien entsprechende Investitionsobjekte für den jeweiligen Zielfonds zusammengestellt. Aus
dieser Pipeline kann das Management der Zielfonds ein
Engagement prüfen und im Rahmen der jeweiligen Investitionsgrundsätze eigene Finanzierungsangebote abgeben. Zudem muss die Aufnahme in das Zielfonds-Portfolio
durch einen Investmentausschuss (Investment Advisor bei
RREEF SDF; Investment Kommitee bei BMRI), oder der
Manager (im Rahmen der Investmentkriterien von CAV III)
beschlossen werden.
Konkrete Aussagen über die Investitionen der Zielfonds
(Anlageobjekte des Emittenten) können zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung nicht angegeben werden, da die einzelnen Investitionen der Zielfonds zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nur in einem nicht aussagekräftigen Ausmaß feststehen.
Für spätere Investitionen der Zielfonds wird eine Vorauswahl von Einzelinvestments getroffen und die sog. Pipeline
gefüllt. Die Investitions-Pipeline wird primär durch eigene
Akquisition des Management-Partners des Zielfonds aufgefüllt. Alternativ wird auch das Netzwerk der jeweiligen
Muttergesellschaften genutzt, um aussichtsreiche Investitionen für den jeweiligen Zielfonds zu sichern. In der Investitions-Pipeline der CAV III, BMRI und der RREEF SDF
befinden sich bereits aussichtsreiche Einzelinvestments,
die von den Konzerngesellschaften zum Teil über unter50
KÖNIG & CIE.
zeichnete Letter of Intent (LoI) oder bereits abgeschlossene Finanzierungsverträge gesichert sind. Eine abschließende Sicherheit, dass diese identifizierten Einzelinvestments in das Portfolio des jeweiligen Zielfonds übernommen werden, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht gegeben
werden.
KÖNIG & CIE.
FONDSKONZEPT
INVESTITIONSVORTEILE
G
Investitionen schon ab USD 15.000 möglich.
G
Beteiligung an wachstumsorientierten Zielfonds in den
USA.
G
Bereits drei Zielfonds gezeichnet – gemanagt von erfahrenen US-Immobiliengesellschaften.
G
Die in den USA zu versteuernden Einkünfte unterliegen
relativ niedrigen US-Steuersätzen – Eingangssteuersatz aktuell 10%. In Deutschland unterliegen diese Einkünfte dem gesetzlich geregelten Progressionsvorbehalt (siehe „Steuerliche Grundlagen“, S. 94).
G
Investition in die Welt-Leitwährung US-Dollar.
G
Diversifikation durch Investitionen in Zielfonds mit
unterschiedlichen Anlagestrategien.
G
Investition in den transparenten und professionellen
Immobilienmarkt der USA.
G
Investition in ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio.
G
Chancenpotenzial durch aktives Management der Zielfonds.
G
Die Anleger können von dem in den USA geltenden
jährlichen Steuerfreibetrag von derzeit USD 3.400 profitieren.
51
MARKTBESCHREIBUNG
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
MARKTBESCHREIBUNG
DER WIRTSCHAFTSRAUM USA
Der Status der USA als stärkste Wirtschaftsmacht, die
rund ein Fünftel des jährlichen Welteinkommens erwirtschaftet, gründet sich auf ein großes, rohstoffreiches und
gut erschlossenes Territorium (mit ca. 3,5 Mio. Quadratmeilen etwa 25-fache Größe von Deutschland), auf einen
großen Binnenmarkt (2006: rd. 300 Mio. Einwohner, Bruttoinlandsprodukt 2005: USD 12.456 Mrd., zum Vergleich
Bruttoinlandsprodukt Deutschland 2005: EUR 2.244 Mrd.)
sowie auf ein durch unternehmerische Initiative und freien
Handel gekennzeichnetes Wirtschafts- und Finanzsystem.
Der US-Dienstleistungssektor erwirtschaftet ca. 68% des
Bruttoinlandsproduktes (BIP), darunter gut 20% im Banken-, Versicherungs- und Immobiliengeschäft und 13% im
Handel. Das Verarbeitende Gewerbe trägt ca. 12%, der öffentliche Sektor 13%, der Bausektor 5%, Landwirtschaft
sowie Bergbau tragen jeweils knapp 1,5% zum BIP bei.
US-WIRTSCHAFTSSTATISTIK
2003
BIP-Wachstum real
Arbeitslosenquote
2004
2005
ENTWICKLUNG DER INDUSTRIEPRODUKTION
Die Industrieproduktion in den USA ist auch im Jahr 2006
deutlich gewachsen. Der Index für das gesamte Industrieprodukt legte im Jahresvergleich um 3,8% auf 112,3 des
seit 2002 laufenden Durchschnitts zu. Die Kapazitätsauslastung der Industrie blieb stabil bei 81,8%, was 0,8 Prozentpunkte über dem seit 1972 erhobenen Durchschnitt liegt.
DEMOGRAPHISCHE ENTWICKLUNG
1,3 Milliarden Menschen leben in China, 1,1 Milliarden in
Indien, über 300 Millionen in den USA. Damit sind die USA
neben Russland mit 143 Millionen und Japan mit 128 Millionen Menschen das einzige Industrieland unter den zehn
bevölkerungsreichsten Staaten.
2006
+2,5%
+3,9%
+3,2%
+3,4%
6,0%
5,5%
5,1%
4,6%
+1,9%
+3,3%
+3,4%
+2,5%
VerbraucherpreisEntwicklung
sich ein Defizit von etwa USD 850 Mrd. ergeben. Für 2007
wird keine weitere Defiziterhöhung erwartet.
AKTUELLE WIRTSCHAFTLICHE LAGE
Nach den Kongresswahlen befindet sich die US-Konjunktur nach vier Jahren beeindruckenden Wachstums an einem Wendepunkt. Der Immobilienmarkt zeigt in Teilen Zeichen einer leichten Abschwächung, die Verbraucher
schränken ihre Ausgaben ein und die Investitionen wachsen durchschnittlich. Andererseits dürften die derzeit günstigen weltwirtschaftlichen Entwicklungen die US-Exporte
beflügeln und damit den Rückgang der Binnennachfrage
etwas kompensieren.
AUSSENHANDEL
Die USA sind weltgrößter Absatzmarkt für Importgüter und
standen als Exporteur 2005 (nur Waren) hinter Deutschland an zweiter Stelle. Das US-Außenhandelsdefizit hat
sich 2006 weiter erhöht. Zwischen 2001 und 2005 war das
Minus von USD 389 Mrd. auf USD 792 Mrd. gestiegen. In
den ersten neun Monaten 2006 wurden gegenüber der
entsprechenden Vorjahresperiode eine Erhöhung um 12%
auf USD 621 Mrd. registriert. Für das Gesamtjahr dürfte
Alle zehn Jahre führt das U.S. Census Bureau eine vollständige Zählung der Bevölkerung und der Industrie durch.
Als 1790 die erste Volkszählung stattfand, bestand die Nation aus weniger als 4 Millionen Bürgern, die fast alle an der
Ostküste lebten. Heute liegt die Bevölkerungszahl bei über
300 Millionen. Die demographischen Daten des Census
Bureaus zeigen ein reiches Mosaik an Nationalitäten, ein
breites Altersspektrum und eine größere Bandbreite an Lebensverhältnissen als jemals zuvor. Während sich Europa
wegen niedrigen Geburtenraten auf demographische Umwälzungen vorbereiten muss, erhöhten sie USA in nur 39
Jahren ihre Bevölkerung von 200 Millionen auf rd. 300 Millionen. Dieser Trend ist aktuell ungebrochen.
Die Vereinigten Staaten erlebten im 20. Jahrhundert ein rasches Wachstum der älteren Bevölkerung. Die Anzahl der
US-Amerikaner, die 65 Jahre oder älter sind, kletterte auf
über 35 Millionen in 2000, verglichen mit 3,1 Millionen in
1900. Für dieselben Jahre stieg das Verhältnis von Senioren zur Gesamtbevölkerung von eins zu 25 auf eins zu
acht. Dieser Trend wird mit Sicherheit in diesem Jahrhundert anhalten, wenn die Baby-Boom Generation (die geburtenstarken Jahrgänge zwischen 1946 und 1964) älter
wird. Schätzungen zufolge soll die Bevölkerungsgruppe
der 65- bis 74-jährigen zwischen 1990 und 2020 um 74
Prozent anwachsen.
53
KÖNIG & CIE.
MARKTBESCHREIBUNG
ZINSEN, ARBEITSMARKT UND KONSUM
Zinsen
Die Zinsen für 10-jährige Anleihen (treasuries) sind seit Anfang 2006 von 4,37% auf aktuell 4,77% angestiegen. Für
Laufzeiten von einem Jahr sind gegenwärtig 5,06% zu
zahlen, nachdem es Anfang 2006 noch 4,38% waren. Damit ist der Anstieg für kürzere Laufzeiten stärker ausgefallen, als für lange Laufzeiten. Die derzeitigen langfristigen
Zinsen sind im historischen Vergleich immer noch günstig.
So lagen sowohl die langfristigen, als auch die kurzfristigen Zinsen 1990 noch bei rund 8%.
Arbeitsmarkt
Die Arbeitslosenquote betrug per November 2006 im Wesentlichen unverändert 4,5% (2005: 5,1%). Auf Jahresbasis sank die Arbeitslosenquote in 37 Staaten, stieg in nur
acht Staaten an und war in weiteren fünf Staaten sowie
dem District of Columbia unverändert. Laut Beige Book
bestand vor allem eine erhöhte Nachfrage nach höher
qualifizierten Arbeitskräften. Der Anstieg der Arbeitsent-
gelte blieb in der Gesamtschau über alle Branchen moderat. Der 2006 erreichte nominale Lohnzuwachs (einschließlich Lohnnebenkosten) im Privatsektor (ohne Landwirtschaft) wird auf 6,3% geschätzt (2005: 4,4%). Die Produktivität stieg um 2,1% (2005: 2,3%).
Konsumentenkredite
Die Verschuldung der Konsumenten betrug per Stand November 2006 rund USD 2,39 Billionen. Das ist im Jahresvergleich ein Anstieg von 6,2%.
Hervorzuheben sind die unterschiedlichen anteiligen Ausgaben des verfügbaren Haushaltseinkommens bei Nutzern von Wohneigentum und Mietern. Immobilieneigentümer wendeten im 3. Quartal 2006 für die Bedienung ihrer
Hypothekendarlehen 11,68% ihres verfügbaren Haushaltseinkommens auf und für Konsumkredite 6,48%. Mieter brachten in diesem Zeitraum 25,37% ihres verfügbaren
Haushaltseinkommens für Schuldendienste und finanzielle Verpflichtungen auf.
DEMOGRAPHISCHE ENTWICKLUNG USA
Bevölkerung (Wohnbevölkerung)
Angaben in
1995
2000
2005
1.000
266.278
281.425
295.507
städtische Bevölkerung
%
77,3
79,1
80,8
unter 15 Jahre
%
21,9
21,4
20,6
15 bis 64 Jahre
%
65,4
62,3
67,0
65 Jahre und älter
%
12,7
16,3
12,4
Bevölkerungsdichte
natürl. Bevölkerungsveränderung
Geburtenziffer
Einwohner je km
29
31
32
Je 1.000 Einw.
5,9
5,9
5,8
2
Geborene je 1.000 Einw.
14,6
14,4
14,0
Gestorbene je 1.000 Einw.
8,7
8,5
8,2
Ø Kinderzahl je Frau
2,0
2,1
2,0 1)
Männlich
Jahre
72,5
74,3
74,8 2)
Weiblich
Jahre
78,9
79,7
80,1 2)
Sterbeziffer
Zusammenfassung Geburtenziffer
Lebenserwartung bei Geburt
Quelle: Statistisches Bundesamt/ Länderprofil USA
54
1)
2004
2)
2003
KÖNIG & CIE.
MARKTBESCHREIBUNG
US-IMMOBILIENMARKT
Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien übersteigt
gegenwärtig das Angebot, was zu sinkenden Leerstandsraten und steigenden Miet- und Kaufpreisen führt. Eine im
September 2006 von Reed Construction Data vorgelegte
Prognose erwartet im Bürosektor für 2006 eine Ausweitung des Bauvolumens um 9,2% auf USD 52,1 Mrd., ein
Zuwachs von 17,1% auf USD 61,0 Mrd. soll 2007 folgen.
Im Handelssektor wird 2006 mit einer Steigerung des Bauvolumens um 11,0% auf USD 81,9 Mrd. gerechnet (Prognose 2007: +9,9% auf USD 89,9 Mrd.). Bei den Ausgaben
für die Errichtung industrieller Bauten soll es 2006 zu einer
Expansion um 22,6% auf USD 38,1 Mrd. kommen, mit einer Steigerung um weitere 6,5% auf USD 40,6 Mrd. wird
für 2007 kalkuliert. Bei Wohnimmobilien auf Basis individuellen Eigentums geht die Nachfrage nach Kaufobjekten
zurück, gleichzeitig steigt dagegen das Interesse an Mietobjekten. Im Wohnungssektor (Ein- und Mehrfamilienhäuser) ist das Neubauvolumen in den vergangenen Jahren
stark gestiegen (2005: +15,1% auf USD 488,8 Mrd.), ein
Plus von nur noch 2,5% dürfte sich 2006 ergeben, eine
Schrumpfung um 1,8% wird für 2007 vorhergesagt.
Die Miet- und Kaufpreise sowie Leerstandsraten variieren
in den USA sehr stark. Nationale Durchschnittswerte können deshalb nur eine grobe Orientierung über grundsätzliche Trends geben. Mittelwerte für einzelne Bundesstaaten,
Ballungsräume, Landkreise oder Städte bedeuten zwar eine stärkere Annäherung an die realen Marktverhältnisse,
lassen sich aber dennoch nur bedingt für konkrete Kalkulationen verwenden. 1)
Markt für Büroflächen 1)
Nach einem starken Rückgang der Büroflächennachfrage
in den Jahren 2001 und 2002 kam es 2003 zu einem leichten Anstieg des Flächenbedarfs. Seit 2004 sind wieder
deutliche Zuwächse zu verzeichnen. Die positive Entwicklung hat sich 2006 fortgesetzt, auch 2007 dürfte es beim
expansiven Trend bleiben. Nach Angaben der Marktforscher von Colliers International (Boston, MA) lag die Büroflächenabsorption (Veränderung der genutzten Bürofläche
gegenüber der Vergleichsperiode) im Jahr 2000 bei 12,5
Mio. qm. In den beiden folgenden Jahren schrumpfte die
genutzte Bürofläche um insgesamt 9,7 Mio. qm. Die Absorption bewegt sich seit 2003 wieder im positiven Bereich
(2003: 2,5 Mio. qm; 2004: 7,5 Mio. qm; 2005: 9,8 Mio. qm).
Für 2006 wird mit einem Wert zwischen 6,5 Mio. und 7,4
Mio. qm gerechnet.
Immobiliennutzung/-arten
Typischerweise teilt sich der US-Immobilienmarkt auf der
gewerblichen Seite in fünf Klassen:
G
G
G
G
G
Office (Büroimmobilien)
Retail (Einzelhandelsimmobilien)
Multifamily (Miet- und Eigentumswohnungsbau)
Hospitality (Hotelerie und Gastronomie)
Industrial (Fabrikations- und Logistikimmobilien)
Für jeden dieser Märkte gibt es eine Vielzahl von Unterklassen nach Typen und Qualitäten mit den jeweiligen gewerblichen und privaten Investoren.
Die Nachfrage ist über Klassen und Qualitäten zyklisch, in
den letzten Jahren aber gleich bleibend hoch. Nachfrager
sind hauptsächlich private und institutionelle Investoren,
Pensionsfonds und Stiftungen sowie börsennotierte und
private Immobilien-Aktiengesellschaften in der Form des
Real Estate Investment Trust (REIT).
Schließlich sind internationale Investoren aus den oben
bereits erwähnten Gründen seit Jahrzehnten ein bedeutender Marktteilnehmer. Während Pensionskassen und
Stiftungen häufig aufgrund der Notwendigkeit laufender
Erträge auf kontinuierlich Einkommen produzierende Klassen setzen (Mietwohnungen, Bürohäuser und Logistik als
Bestandsimmobilien), setzten private wie gewerbliche Investoren sowie die sich ständig vermehrenden Opportunity-Fonds auf die „Chancen Immobilien“, d.h. Vorhaben,
die aufgrund noch nicht realisierter Potenziale größere
Chancen haben aber auch größere Risiken bergen. In jeder Immobilien-Klasse, Qualität und Volumengröße gibt es
seit Jahren einen Nachfrageüberhang, einzig im Bereich
Neubau von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
gibt es einen rückläufigen Markt, der aber ebenfalls nicht
das ganze Land betrifft, sondern einzelne Bundesstaaten
deutlich mehr betrifft als andere.
Wie oben erwähnt gibt es seit Jahren, bis auf den Bereich
Neubau Eigentumswohnungen und Neubau Einfamilienhäuser seit 2006, insgesamt einen deutlichen Nachfrageüberhang, was zu deutlich gesteigerten Einstandspreisen
geführt hat. Dies wird zusätzlich durch das in den letzten
vier Jahren historisch niedrige Zinsniveau begünstigt. Im
Bereich der variablen Zinsen hat hier zwar zwischenzeitlich eine Anpassung auf langfristige Durchschnittswerte
stattgefunden. Langfristige Zinsen sind dagegen weiterhin
55
MARKTBESCHREIBUNG
historisch günstig. Dies wirkt sich weiterhin stimulierend
auf die Anlageklasse Immobilie aus, wobei hiervon nicht
nur der amerikanische, sondern die weltweiten, professionellen Immobilienmärkte betroffen sind.
Wohnungsmarkt 1)
Der US-Wohnungsmarkt ist in vielen Regionen durch ein
sehr beschränktes Angebot von Mietobjekten mit mittlerem
und gehobenem Standard gekennzeichnet. Wer über ein
entsprechendes Einkommen verfügt, wohnt in der Regel in
den eigenen vier Wänden. Dieser Grundsatz gilt, obwohl in
den USA aufgrund der hohen beruflichen Mobilität ein häufiger Umzug erforderlich ist. Als Folge wechseln viele Immobilien in recht kurzen Abständen den Eigentümer.
Die Frequenz des Eigentümerwechsels wird zusätzlich
durch das ständige Streben nach einer Verbesserung der
Wohnsituation (Upgrading) erhöht. Sobald das Geld reicht,
wird die alte Immobilie gegen ein größeres Objekt in besserer Lage eingetauscht. Die Immobilie ist vor allem ein
Wertobjekt mit wenig "emotionalen" Dimensionen. Das
"Haus fürs Leben" ist insbesondere in den amerikanischen
Ballungszentren nicht der Regelfall. Etwa 30% der USHaushalte wohnten 2005 zur Miete. Das mittlere Monatseinkommen (Median) der Mieterhaushalte war mit USD
2.430 um fast die Hälfte geringer als das Einkommen der
Eigentümerhaushalte (USD 4.672). Die mittlere Bruttomiete (einschließlich Nebenkosten) betrug USD 709.
1)
Apartmentsektor
Der Apartmentsektor in den USA hat auch im dritten Quartal 2006 ein deutliches Umsatz- und Volumenwachstum
verzeichnet. Laut Axiometrics, einem auf den US-Apartmentsektor spezialisiertes Marktforschungsunternehmen,
stieg die Auslastung im dritten Quartal 2006 auf 95%. Die
Effektivmieten sind im Jahresvergleich um 5,4% angestiegen. Aufgrund einer Stabilisierung der Auslastungsquote
und weiterhin positiver Fundamentaldaten des US-Apartmentmarktes wird kurzfristig mit keiner Beruhigung des
Wachstums gerechnet. Auch langfristig sollten die Fundamentaldaten in den Vordergrund treten und ein über dem
langfristigen Durchschnitt liegendes Wachstum der Mieten
und der Nettomieteinnahmen ermöglichen. In einigen Regionalmärkten sollte es darüber hinaus zu einer Abkopplung vom Gesamtmarkt und damit Outperformance kommen. So wird zum Beispiel für Nordkalifornien und den pazifischen Nordwesten ein Andauern des starken Mieteinnahmenwachstums auch für das Jahr 2007 erwartet. Die
56
KÖNIG & CIE.
weitere Entwicklung steht zudem im Zusammenhang mit
der Entwicklung am Arbeitsmarkt, die sich über Beschäftigungszuwächse in Abhängigkeit von den regionalen Märkten weiter positiv auswirken könnte. Auch die Entwicklung
der Zinsmärkte wird weiteren Einfluss auf die Kaufbereitschaft von potenziellen Immobilienkäufern haben. Bei steigenden langfristigen Zinssätzen ist ein zumindest temporäres Nachlassen des Interesses am Erwerb von Wohneigentum wahrscheinlich. Das käme andererseits dem Mietmarkt auf der Nachfrageseite zugute. Schließlich sollten
sich diese Trends durch Immigration und Bevölkerungswachstum kontinuierlich fortsetzen.
Investitionen 2)
Der Privatsektor hat 2006 seine Investitionen (ohne Wohnungsbau) um geschätzte 7,8% erhöht. Damit lag das
Wachstumstempo gegenüber 2005 um einen Prozentpunkt höher. Die Prognosen gehen für 2007 von einem Absinken der Zuwachsrate auf etwa 6,5% aus.
Das gute Investitionsklima spiegelt die weiterhin sehr positive Ertragssituation der US-Wirtschaft wider. Die Gewinne der Unternehmen (nach Steuern) zogen 2005 um
32,6% auf USD 844,2 Mrd. an, 2004 kam es zu einer Gewinnsteigerung um 27,0%. Die Schätzungen für 2006 erwarten ein Plus von immerhin noch 18 bis 19%. Mit einem
Zuwachs von nur noch etwa 5% wird 2007 gerechnet.
Das Investitionswachstum konzentriert sich auf die Beschaffung neuer Anlagen und Ausrüstungen und den
Nicht-Wohnungsbau. Im 3. Quartal 2006 erhöhten sich die
Investitionen in Anlagen und Ausrüstungen im Vergleich
zum vorangegangenen Quartal um real 10,8% (Jahresrate), die Nichtwohnungsbauinvestitionen sogar um 16,7%.
Dagegen sind die Wohnungsbauinvestitionen um rd. 18%
zurückgegangen.
Bauwirtschaft 2)
Das Wachstum der Bauwirtschaft wird zum Jahreswechsel
2006/07 durch einen starken Abwärtstrend im Wohnungsbausektor Eigentumswohnungen gebremst. Im September
2006 lag das Wohnungsbauvolumen um 6,7% unter dem
Vorjahreswert. Aufgrund der Fortsetzung der negativen
Entwicklung im 4. Quartal wird für das gesamte Jahr 2006
mit einer Schrumpfung um mindestens 1% auf etwa USD
640 Mrd. gerechnet. In den ersten neun Monaten 2006 lag
das Wohnungsbauvolumen mit USD 489 Mrd. noch 1,3%
über dem Niveau der entsprechenden Vorjahresperiode.
KÖNIG & CIE.
Der Rückgang im Wohnungsbau wird sich 2007 voraussichtlich fortsetzen. Im Neubausektor erwartet die Branche eine Beschleunigung der Talfahrt, allerdings gibt es
Hoffnungen für eine Belebung bei Modernisierungsmaßnahmen.
MARKTBESCHREIBUNG
cher Höhe, Beleihungsgrad und Risikoklasse gibt es ein
Heer von professionellen Marktteilnehmern und Anbietern,
die sich der jeweiligen Strategie verschrieben haben. Die
Marktteilnehmer sind in sechs Hauptgruppen zu teilen
G
In den vergangenen Jahren sicherte der Boom im Wohnungsbausektor der US-Bauindustrie hohe Wachstumsraten. Das Bauvolumen expandierte 2005 um 10,5% auf
USD 1.144 Mrd., ein Anstieg um 11,6% auf USD 1.034
Mrd. wurde 2004 verzeichnet. Diese Steigerungsraten beruhten auf sehr starken Zuwächsen im Wohnungsbau, wogegen die Steigerungen in den anderen Bausparten deutlich geringer oder gar negativ ausfielen.
Die private Bautätigkeit außerhalb des Wohnungsbaus
ging in den Jahren 2001 bis 2003 infolge der gesamtwirtschaftlichen Abkühlung kontinuierlich zurück. Das Bauvolumen lag 2000 bei USD 275 Mrd., nur noch USD 227 Mrd.
waren es 2003 (insgesamt ein Rückgang um 17,6%). In
den folgenden zwei Jahren konnten zwar wieder Zuwächse verbucht werden, das 2005 erreichte Niveau (USD 256
Mrd.) lag jedoch noch 6,8% unter dem Wert von 2000.
In den ersten drei Quartalen 2006 stieg das Bauvolumen
im Nicht-Wohnungsbausektor um 13,6% auf USD 415
Mrd. Der Bildungssektor erhöhte im Neunmonatszeitraum
seine Bauinvestitionen um 6,6% auf USD 63,5 Mrd., der
Groß- und Einzelhandel gab USD 60,4 Mrd. aus (+11,3%).
Im Straßenbau expandierte das Bauvolumen um 15,9%
auf USD 56,7 Mrd. Im Bürosektor stieg das Bauvolumen
um 11,9% auf USD 40,0 Mrd., im Gesundheitswesen um
13,0% auf USD 30,7 Mrd. Aus dem Energiesektor wird eine Erhöhung um 11,5% auf USD 30,1 Mrd. gemeldet, aus
der verarbeitenden Industrie eine Steigerung um 23,1%
auf USD 27,2 Mrd. Im Nicht-Wohngebäudebau kalkulieren
die Experten von Reed Construction Data für das Gesamtjahr 2006 mit einer Erhöhung um fast 14%. Das
Wachstumstempo soll sich 2007 leicht verlangsamen auf
ein Plus von 12 bis 13%. Eine überdurchschnittliche Steigerung der Bautätigkeit wird unter anderem bei Bürobauten und in der Freizeitindustrie erwartet.
Markt für Immobilienfinanzierungen in den USA
Ähnlich der Investitionsseite ist der Finanzierungsmarkt
mit ca. USD 3,0 Billionen Transaktionsvolumen nicht nur
riesig, sondern steht im Fokus nationaler aber auch globaler Beteiligter. Für jede Art der Finanzierung, gleich in wel-
G
G
G
G
G
Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS)
staatliche Finanzierungsprogramme
Geschäftsbanken
Spar- und Genossenschaftsbanken
Lebensversicherungsgesellschaften
andere
wobei die Emittenten von CMBS, die Geschäftsbanken
und die Lebensversicherungsgesellschaften sowohl im
privaten wie auch gewerblichen Bereich den Markt klar
dominieren. Ein offensichtlicher Unterschied zu vielen europäischen Märkten ist, das sowohl gewerblich aber auch
privat mehr Finanzierungen auf variabler Basis (kurzfristige
Zinsbindungen) abgeschlossen werden. Dies ist eine nicht
zu unterschätzende Abweichung sowohl bei der Beurteilung von Chancen aber auch bei der notwendigen Einschätzung des Risikos einer Finanzierung.
Dabei entscheiden hauptsächlich die Anforderungen des
Kreditnehmers über den Kreditgeber. Je größer die dinglichen Sicherheiten und das Eigenkapital des Kreditnehmers sowie je geringer seine Anforderungen an Flexibilität
der Kreditkonditionen und -bedingungen über die Kreditlaufzeit desto eher wird die Finanzierung im Rahmen verbriefter Kredite (Commercial Mortgage Backed Securities:
CMBS) und staatlicher Förderprogramme kostengünstig
dargestellt werden. Je komplexer die Struktur, je schwieriger die dingliche Besicherung sowie mit steigender Beleihungshöhe wird eine Finanzierung eher durch Banken und
Lebensversicherungen sowie Spezialanbieter zu deutlich
höheren Konditionen dargestellt werden. In diese Gruppe
fallen unzweifelhaft auch die Anbieter mezzaninen Fremdkapitals, das die Lücke zwischen Fremd- und Eigenkapital
schließt und gegen höhere Konditionen dem Kreditnehmer
häufig eine bessere Flexibilität ermöglicht sowie variabel
zu kurzen Laufzeiten Kapital zur Verfügung stellt.
Funktionsweise des Marktes für Immobilienkredite
in den USA
Nicht unähnlich des europäischen Kreditmarktes gibt es
für den Kreditnehmer sowohl die Möglichkeit, mit dem
Kreditgeber – gleich welcher Art – direkt in Verbindung zu
treten, oder sich eines Vermittlers (Mortgage Broker) zu
57
MARKTBESCHREIBUNG
bedienen. Dabei ist die Einschaltung eines Vermittlers
deutlich selbstverständlicher in Europa oder gar Deutschland. Besonders im Bereich der verbrieften Kredite
(CMBS) bedienen sich die großen Emittenten dieser Kreditportfolien des Vermittlernetzwerkes, um eine große Anzahl nominal eher kleiner Kredite anzukaufen oder zu
Standardkonditionen zu vergeben, die im Nachgang in
Kreditpools eingebracht und nach Investmentklassen bewertet am internationalen Kapitalmarkt wiederum als Anlage (CMBS, vermehrt auch CDO) verkauft werden.
Der Prozess der Vergabe gewerblicher wie privater Immobilienkredite unterscheidet sich dabei nicht maßgeblich
von den in Europa und Deutschland etablierten Standards
wobei im Bereich der Immobilienfinanzierung für Private
eine hohe Standardisierung vorherrscht, die mit steigendem Volumen und vor allem Komplexität gewerblicher Finanzierungen individualisierten Vertragswerken weicht.
Das Bestellen dinglicher Sicherheiten ist auch in den USA
die Grundlage der Immobilienfinanzierung, wobei es über
die Bundesstaaten betrachtet kein einheitliches Grundbuchwesen gibt, welches – selbst bei Bestehen eines solchen – aber nicht den öffentlichen Glauben des deutschen
Grundbuches hat. Der auf den ersten Blick offensichtliche
Nachteil wird regelmäßig und problemlos dadurch geheilt,
dass im Wege der Title Insurance von dafür spezialisierten
Versicherungsgesellschaften eine Police erworben wird,
die dem Kreditgeber bei Ausfall seiner dinglichen Rechte
aufgrund unklarer Eigentumssituation seinen Schaden ersetzt. Die Title Insurance sichert dem Kreditgeber demnach zu, dass der eingetragene Eigentümer auch der
rechtmäßige Eigentümer ist und hält den Kreditgeber von
Schäden frei, die sich aus Abweichungen davon ergeben
können.
Die gerichtliche Durchsetzung von Immobiliarforderungen
ist sowohl gesetzlich geregelt als auch in zeitlich angemessenem Rahmen durchführbar, wobei dem Kreditgeber
im Durchschnitt effektivere und vor allen Dingen schnellere Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen als nach
deutschem Recht möglich.
Projektfinanzierung (gewerblich, privat)
Gewerbliche wie private Projektfinanzierungen von Immobilien haben grundsätzlich keine Abweichungen im Rahmen im Vergleich zur Finanzierung von Bestandsobjekten.
Da das Risiko einer Projektentwicklung aber sowohl im gewerblichen wie privaten Bereich als durchschnittlich höher
58
KÖNIG & CIE.
angesehen werden muss, hat sich der Kreditnehmer auf
die auch bei uns bekannten Besonderheiten einzustellen.
Diese sind so vielfältig wie das Geschäft an sich. Typisch
sind erhöhte Eigenkapitalanforderungen, Zusatzsicherheiten, verschärfte Reportingpflichten, Einbindung unabhängiger Dritter zur Kontrolle des Baufortschritts und der Bauqualität sowie im Verhältnis zur Bestandsfinanzierung gerade im gewerblichen Bereich deutlich höhere Konditionen. Auch sind im Bereich der gewerblichen Projektfinanzierung mehr Anbieter zu treffen, die maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte anbieten, die mit entsprechend höheren Konditionen ausgestattet sind. Gerade MezzanineFonds sind auf diesem Gebiet aktiv, bei dem es oft auf Geschwindigkeit, gute lokale Marktkenntnisse und den
Willen zum Eingehen eher unternehmerischer Engagements ankommt, die wiederum in einer deutlich erhöhten
Kreditmarge Ausdruck finden.
Besicherung
Die Besicherung ist in Art und Weise sowie der rechtlichen
Ausgestaltung den uns bekannten Systemen vergleichbar.
Bis auf die Tatsache, dass – wie oben erwähnt – der öffentliche Glaube des Grundbuches bzgl. der Eigentumsverhältnisse durch eine käuflich zu erwerbende Title Insurance Policy zu ersetzten ist, ist die wichtigste und volumenmäßig größte Sicherheit des Kreditgebers im Durchschnitt die dingliche Sicherheit am Grundstück. Auch in
den USA kann sich diese in verschiedene Ränge staffeln,
wobei auch hier der vorrangige dem nachrangigen vorgeht. Darüber hinaus ist jede andere Sicherheit vorstellbar,
wobei dingliche Zusatzsicherheiten außerhalb des Beleihungsgegenstandes, persönliche Garantien, Abtretung
von Geschäftsanteilen und Verpfändung sonstiger Eigentumswerte des Kreditnehmers marktüblich sind.
1)
Quelle: Bundesagentur für Außenwirtschaft (bfai), Immobilienmarkt USA,
2006
2)
Quelle: Bundesagentur für Außenwirtschaft (bfai), Wirtschaftstrends USA
Jahreswechsel 2006/07, 2006
KÖNIG & CIE.
MARKTBESCHREIBUNG
GESAMTWIRTSCHAFTLICHER AUSBLICK
WARUM INVESTIERT DER EMITTENT
IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT DER USA?
Insgesamt wird trotz eines etwas abgeschwächten
Wachstums ein weiterhin robustes Wachstum der USWirtschaft erwartet. Nach dem das Wachstumstempo der
US-Wirtschaft in 2006 auf 3,4% – nach 3,2% im Jahr 2005
– gesteigert werden konnte, wird voraussichtlich in 2007
der Vorjahreswert um rund 2,7% übertroffen werden. Im
internationalen Vergleich wird das Wirtschaftswachstum
der USA daher derzeit nur von den Schwellenländern
übertroffen und nimmt weiterhin unter den G-7-Staaten eine Spitzenposition ein. Besonders auffällig ist der Vergleich zu den 15 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union
(ohne Osterweiterung – im Folgenden auch EU 15). Nach
Prognosen des Herbstgutachtens 2006 der führenden
deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute kann für EU 15
nach einer Wachstumsrate von zuletzt 1,4% (2005) und
2,6% (2006) wiederum nur mit einer Rate von 2,1% gerechnet werden. Für Deutschland werden 2007 nur 1,4%
erwartet. Vor dem Hintergrund eines weiterhin robusten
Arbeitsmarktes und einer fortwährend lebhaften Investitionsgüternachfrage sowie einer stets wachsenden Bevölkerung stellt die USA daher weiterhin die führende Industrienation dar. Eine hohe Flexibilität der Arbeitsmärkte sowie die zügige Verfügbarkeit von Risikokapital, verknüpft
mit einer niedrigen Regulierungsdichte, erlaubten es der
US-amerikanischen Wirtschaft immer wieder kurzfristig
auf neue Marktgegebenheiten zu reagieren und neue
Märkte zu erschließen, um so deren Stellung in der Weltwirtschaft behaupten zu können.
Die USA sind unter dem Gesichtspunkt eines professionellen Immobilienmarktes und unter gleichzeitiger Berücksichtigung von Marktzyklen nicht nur einer der größten,
sondern vielleicht auch der transparenteste Immobilienmarkt der Welt. Nicht erst seit den Börsenturbulenzen der
späten 80er-Jahre und spätestens seit dem globalen –
vorübergehenden – Niedergang der weltweiten New Economy Anfang dieses Jahrtausends wird die Immobilie als
institutionelle Anlageklasse ernst genommen. Dies hat zu
erheblich vergrößertem Investitionsvolumen institutioneller
Investoren in den US-amerikanischen, aber z.B. auch den
britischen, holländischen und inzwischen auch deutschen
Immobilienmarkt geführt. Neben Staats- und Unternehmensanleihen, anderen festverzinslichen Anlageformen,
Aktien und direkten Beteiligungen sind Investitionen in
Sachanlagen – wie z.B. die Immobilie – mehr in den Fokus
vor allem institutioneller Investoren gerückt.
Für Investitionschancen in dem Marktsegment Immobilienwirtschaft sprechen zudem die sich aus dem Bevölkerungswachstum ergebende steigende Nachfrage nach Immobilien, steigende Lebenserwartung und dem damit steigenden Anteil an älteren Menschen an der Gesamtbevölkerung der USA sowie der in den USA herrschende Trend
zur Urbanisierung, d.h. Verbindung von Wohnen, Arbeiten
und Freizeitangeboten.
Für den US-amerikanischen Immobilienmarkt waren in
den vergangenen Jahren zum einen insbesondere die sehr
niedrigen Zinsen und Zinserwartungen maßgeblicher Bestimmungsfaktor. Diese ermöglichten besonders die für
Immobilien typischen Investitionsprojekte mit langem Zeithorizont. Zum anderen waren auch die sich gleichzeitig in
der letzten Dekade verbesserten Erwartungen hinsichtlich
der längerfristigen wirtschaftlichen Entwicklung ein bedeutender Bestimmungsfaktor für die positive Entwicklung
des US-Immobilienmarktes. Nachdem für beide den Immobilienmarkt bestimmende Faktoren keine weitere Verschlechterung in der Zukunft gerechnet wird, wird gemäß
den Prognosen führender Wirtschaftsforschungsinstitute
auch nicht von einer Verschlechterung der Immobilienpreise in den USA ausgegangen.
59
DAS PORTFOLIO
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
HINWEIS
Auf den folgenden Seiten werden die jeweiligen Zielfonds und deren Initiatoren beschrieben. Ferner werden Angaben über vergleichbare Vorgängerfonds dieser Initiatoren gemacht.
In den USA ist es weit verbreitet, Angaben über die Rendite einer Beteiligung nach der Berechnungsmethode der so
genannten „Internen Zinsfußmethode“ (im Folgenden: „IRR-Methode“) zu machen. Die IRR-Methode drückt die Verzinsung des rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Berücksichtigt wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch
deren zeitlicher Bezug. Das Ergebnis der IRR-Methode ist mit den Aussagen von Ergebnissen anderer Kapitalanlagen, wie z.B. festverzinslichen Wertpapieren, nicht vergleichbar. Wirtschaftlich gesehen misst die IRR-Methode die
Ertragskraft einer Investition unter Einbeziehung der gewählten Kalkulationsprämissen. Die Zahlungsströme werden
zu einer einzigen Zahl, dem Ergebnis nach der IRR-Methode, verdichtet. Diese drückt den Zuwachs des jeweils gebundenen Kapitals aus. Es werden keinerlei Annahmen darüber getroffen, wie Auszahlungen vom Anleger verwendet werden oder aus welchen Mitteln der Anleger die erforderlichen Einzahlungen erbringt. Im Falle einer Freisetzung
des rein rechnerisch ermittelten jeweils gebundenen Kapitals unterstellt die IRR-Methode einen Zuwachs des dann
freigesetzten Kapitals mit dem internen Zinsfuß. Ein umfassendes Verständnis über die Aussagen von Ergebnissen,
die auf der IRR-Methode beruhen, ist nur mit detaillierten finanzmathematischen Kenntnissen möglich.
Angaben über die Renditen von Vorgängerfonds nach der IRR-Methode sollen lediglich den Verlauf dieser Vorgängerfonds dokumentieren. Die Wertentwicklungen der Vorgängerfonds nach der IRR-Methode entsprechen nicht dem
möglichen Gesamtkapitalrückfluss für die Anleger des Emittenten und können nicht für die Beurteilung der Rendite
des vorliegenden Beteiligungsangebotes herangezogen werden. Es gibt keine Gewähr dafür, dass die Zielfonds vergleichbare Ergebnisse, wie die Vorgängerfonds der Initiatoren der Zielfonds, erzielen können. Aufgrund des „BlindPool“ Konzeptes des Emittenten können keine Prognosen über die mögliche Wertentwicklung des Emittenten getroffen werden.
Die Informationen über die Zielfonds und mit denen verbundene Gesellschaften und Personen basieren auf Informationsmaterialien, die dem Emittenten von den Zielfonds und von den Initiatoren der Zielfonds sowie von den mit den
Zielfonds oder mit deren Initiatoren verbundene Gesellschaften und Personen zur Verfügung gestellt wurden. Weder
König & Cie. oder mit König & Cie. verbundene Unternehmen oder Personen (im Folgenden: „Unternehmensgruppe“)
noch der Emittent waren an der Vorbereitung dieser bereitgestellten Informationsmaterialien beteiligt. Ferner hatten
die Unternehmensgruppe und der Emittent nicht die Möglichkeit, die Informationen im Einzelnen zu überprüfen. Die
Unternehmensgruppe und der Emittent waren an der Gründung der jeweiligen Zielfonds nicht beteiligt.
Gegenüber den Anlegern des Emittenten machen die Zielfonds, deren Initiatoren und die mit den Zielfonds oder den
Initiatoren verbundene Gesellschaften und Personen keine Angaben. An der Konzeption und der Gestaltung des vorliegenden Beteiligungsangebotes, an der Gründung des Emittenten sowie der Erstellung des vorliegenden Verkaufsprospektes und seines Inhalts haben die jeweiligen Zielfonds, deren Initiatoren und die mit den Zielfonds oder
den Initiatoren verbundenen Gesellschaften und Personen nicht mitgewirkt. Sie haben weiterhin die Angaben in diesem Verkaufsprospekt weder auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit geprüft. Dementsprechend schließen die jeweiligen Zielfonds, deren Initiatoren und die mit den Zielfonds oder den Initiatoren verbundenen Gesellschaften und
Personen die Haftung für die im Verkaufsprospekt enthaltenen oder nicht enthaltenen Informationen gegenüber den
Anlegern des Emittenten aus.
Das vorliegende Beteiligungsangebot richtet sich an potenzielle Anleger des Emittenten. Der Anleger beteiligt sich als
Kommanditist am Emittenten und nicht an den jeweiligen Zielfonds. Das vorliegende Angebot darf daher nicht als Angebot einer Beteiligung an den jeweiligen Zielfonds oder anderen von den Initiatoren der Zielfonds aufgelegten Beteiligungsgesellschaften oder deren einzelnen Investitionsobjekten betrachtet werden. Die Anleger sind nur indirekt über
den Emittenten an den Zielfonds beteiligt und werden durch die Beteiligung am Emittenten nicht Gesellschafter der
jeweiligen Zielfonds. Die Kommanditisten des Emittenten haben kein Recht auf Kontrolle, Führung oder Betrieb der
Zielfonds. Ferner haben die Anleger keine direkten Stimmrechte, kein direktes Klagerecht und keine direkten Ansprüche an bzw. gegenüber den jeweiligen Zielfonds, deren Initiatoren und den mit den Zielfonds oder den Initiatoren verbundenen Gesellschaften und Personen. Lediglich der Emittent kann als direkter Investor der jeweiligen Zielfonds seine Gesellschafterrechte, die sich aus den Gesellschaftsverträgen der Zielfonds ergeben, geltend machen.
61
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
AUSWAHL DER ZIELFONDS
Bei der Auswahl der gezeichneten Zielfonds ist auf ein
professionelles Management mit gut ausgebautem Netzwerk sowie auf Qualität und nachweisbaren Erfolg in der
jeweiligen Investitionsklasse Wert gelegt worden. Darüber
hinaus waren nennenswerte Beteiligungen der Muttergesellschaften der Zielfonds sowie des Managements vorrangige Auswahlkriterien. Schließlich wurde darauf geachtet, dass die Größe des jeweiligen Zielfonds insoweit begrenzt ist, sodass das jeweilige Investitionskapital realistisch und kontrolliert über die individuellen Investmentperioden in ausgewählte Projekte angelegt werden kann. Die
König & Cie. Real Estate GmbH ist von dem Emittenten
mit der Identifizierung und der Auswahl der Zielfonds beauftragt worden. Für die Zusammenstellung des Portfolios
verantwortlich ist der geschäftsführende Gesellschafter
der König & Cie. Real Estate GmbH, Herr Johannes BitterSuermann. Herr Bitter-Suermann hat die Zielfonds am institutionellen Markt in den Vereinigten Staaten identifiziert.
GEWINNVERTEILUNG DER ZIELFONDS
Neben der Managementgebühr, die der jeweilige Manager
des Zielfonds für die Verwaltung und Anlage der Mittel des
Zielfonds bekommt, erhält er eine Gewinnbeteiligung, den
so genannten Carried Interest. Diese Gewinnbeteiligung
schafft für den Manager einen Anreiz, ein möglichst hohes
Ergebnis der Zielfonds zu erwirtschaften. Als Resultat profitieren beide, die Investoren und der Manager von einer guten Performance des jeweiligen Zielfonds. Die Gewinnbeteiligung berechnet sich als ein Anteil am Netto-Gewinn der
Zielfonds. Der Netto-Gewinn der Zielfonds ergibt sich aus
den Kapitalrückflüssen der Investitionsobjekte abzüglich
sämtlicher Aufwendungen für Management- und Verwaltungstätigkeiten, etwaigen Fremdfinanzierungen und sonstigen Aufwendungen. Dabei bekommt der Manager in der
Regel einen branchenüblichen Anteil von 20% am Gewinn,
in den meisten Fällen jedoch nur unter der Bedingung, dass
die Investoren der Zielfonds ihren gesamten Kapitaleinsatz
zzgl. einer rechnerischen Grundverzinsung (genannt „Hurdle-Rate“) erhalten haben. Die rechnerische Grundverzinsung
wird nach der IRR-Methode ermittelt und bezieht sich auf
das jeweils investierte Kapital der Zielfonds. Das Ergebnis
nach der IRR-Methode drückt die Verzinsung des rechnerisch gebundenen Kapitals aus und berücksichtigt neben
der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlichen Bezug
(vgl. „interne Verzinsung (IRR)" im „Glossar“, S. 131). Die
Hurdle-Rate beträgt bei der CAV III und der BMRI 9% p.a.
und bei der RREEF SDF 8% p.a. Erst danach kann der
Fondsmanager die Gewinnbeteiligung geltend machen. Im
Ergebnis bedeutet dies, dass der Fondsmanager erst dann
in der Lage ist, die Gewinnbeteiligung in Anspruch zu nehmen, wenn eine Art „Mindestgewinn“ an die Investoren zugewiesen wurde. Bei BMRI wurde eine zweite Hurdle-Rate
in Höhe von 15% p.a. festgelegt, ab der das Management
zu 35% an dem darüber hinausgehenden Gewinn beteiligt
ist. Für den Fall, dass ein hoher Gewinn bei dem Zielfonds
erwirtschaftet und dem Emittenten (Investor des Zielfonds)
in frühen Jahren der Laufzeit ausgezahlt wird, reduziert sich
das gebundene Kapital mit der Folge, dass der Anspruch
auf Mehrgewinnzuweisungen in Höhe der Hurdle Rate zugunsten der jeweiligen Manager frühzeitig entsteht.
ÜBERSICHT DER BEREITS GEZEICHNETEN FONDS
Fonds
Cornerstone Apartment
Venture III, LLC
Babson Mezzanine Realty
Investors, LP
RREEF Structured
Debt Fund, LLC
Eigenkapital
vsl. USD 300-350 Mio.
USD 265,75 Mio.
vsl. USD 400 Mio.
Investition der Muttergesellschaft
USD 25 Mio.
USD 95 Mio.
Max. USD 50 Mio./9,9%
Fondsvolumen
vsl. USD 750 Mio.- 1 Mrd.
USD 340,75 Mio.
vsl. USD 1,6 Mrd.
Hurdle Rate
9%
9% bzw. 15%
8%
Gewinnverteilung nach Hurdle Rate
(Investoren/General Partner)
80/20
80/20 bzw. 65/35
80/20
Gesamtlaufzeit in Jahren
7 nach letztem Closing*
6 nach erstem Closing*
7 nach letztem Closing*
Zeichnungsdatum
14. Dezember 2006
31. Juli 2006
14. Dezember 2006
Erste Schließung
21. Dezember 2006
13. April 2006
vsl. 1. Quartal 2007
Beteiligungssumme des Emittenten
USD 10,0 Mio.
USD 10,0 Mio.
USD 10,0 Mio.
Anteil des Emittenten am Eigenkapital
erw. ca. 2,8% bis 3,3%
3,76%
erw. 2,5%
Summe der bisherigen Abrufe
USD 0,00
USD 1.907.808
USD 0,00
* zzgl. Verlängerungsoptionen
62
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
DIE ZIELFONDS IM EINZELNEN
1. CORNERSTONE APARTMENT VENTURE III, LLC
Der Zielfonds Cornerstone Apartment Venture III, LLC (im
Folgenden „CAV III“) ist ein institutioneller Fonds der Cornerstone Real Estate Advisers LLC (Cornerstone) und wird
als Limited Liability Partnership nach dem Recht des amerikanischen Bundesstaates Delaware geführt. CAV III wird
von den Immobilienspezialisten der Cornerstone initiiert
und investiert ausschließlich in das Marktsegment der
Wohnimmobilien (Apartmentanlagen) zur Vermietung. Cornerstone ist ein breit aufgestelltes Immobilieninvestmentunternehmen, welches sich zum Ziel gesetzt hat, das Investorenkapital den Anforderungen entsprechend anzulegen und zu verwalten.
hat er nicht nur für die Muttergesellschaft, sondern auch
für öffentliche sowie private institutionelle Anleger Immobilienanlageprodukte identifiziert, konzeptioniert, verwaltet
sowie veräußert und liquidiert.
Die Historie und das erfahrene Managementteam von Cornerstone sowie die vorhandenen Kapitalquellen der Muttergesellschaft sind ausschlaggebende Gründe für den
König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I«, als Investor in
den Zielfonds CAV III zu investieren.
1994 wurde der Zielfondsinitiator Cornerstone als eine
100%ige Tochtergesellschaft der Massachusetts Mutual
Life Insurance Company (MassMutual) gegründet. Seither
1.1. Eckdaten
Name
Cornerstone Apartment Venture III, LLC (CAV III)
Fondsvolumen
vsl. USD 750 bis USD 1 Mrd.
Eigenkapital
vsl. USD 300 Mio. bis USD 350 Mio
Manager
Cornerstone Real Estate Advisers, LLC
Eigenbeteiligung/
Co-Investment
USD 25 Mio. durch MassMutual
Managementgebühr
Das Maximum aus 7% vom vierteljährlichen Nettoergebnisses von CAV III oder 0,125% (0,5% p.a.)
des in dem Quartal akquirierten Immobilienvermögens. Die Managementgebühr ist vierteljährlich
nachträglich zu zahlen.
Gebühren und Kosten
-
Akquisitionsgebühr i. H. v. 0,5% auf den jeweiligen Kaufpreis zzgl. aller entstandenen
Kaufnebenkosten
-
“Organizational Expenses”, Kostenerstattung bis max. USD 500.000 für rechtliche und
organisatorische Kosten der Akquisitionsphase
-
„Operative Expenses“, laufende Verwaltungskosten wie z. B. Kosten der Beschaffung,
Dokumentation und Aufrechterhaltung der Fremdfinanzierung, Steuern und öffentliche Abgaben
Gewinnverteilung
Investoren erhalten vierteljährlich Ausschüttungen, die aus den laufenden Nettoerträgen (Net Cash
Flow) und den Nettoerträgen aus Kapitaltransaktionen resultieren und die wie folgt verteilt werden:
-
100% bis zur Höhe des jeweils nicht zurückgegebenen, investierten Investorenkapitals;
-
Vorzugsgewinnausschüttung zu 100% an die Anteilseigner des Zielfonds von 9% p. a. auf
das eingezahlte Kapital;
-
der verbleibende Gewinn wird zu 80% an die Investoren und zu 20% an den Manager
ausgeschüttet.
63
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
Diversifikation/
Die Immobilieninvestitionen (Apartment zur Vermietung) werden nach folgenden Zielsetzungen
Investitionsstrategie
ausgewählt:
-
Investitionen in Großstadtgebieten oder Nischenmärkten, die nachweislich folgende Marktzutrittsbarrieren haben:
-
Strengen Zulassungs- oder Genehmigungsprozess, oder
-
Beschränkt verfügbares Bauland, oder andere physische Hemmnisse für Neubauten;
-
Baulücken mit Marktpräsenz, die
-
Umgeben von einer ausgereiften und durchdachten Entwicklungsstruktur sind;
-
Nahe einem bedeutenden Nachfragetreiber gelegen sind;
-
Anderen Entwicklungsgebieten überlegen sind.
-
Bis zu 40 % der Kapitaleinlagen können für Investitionen in Großstadtgebieten oder Nischenmärkte verwendet werden, die nachweislich folgende rationale Qualitäten aufweisen:
a. Vorausgesagtes, überdurchschnittliches Arbeitsplatzwachstum
b. Positive Demographie
c. Positive Angebots- und Nachfragegrundlagen
d. Begrenzte Marktzugangsbarrieren
e. Bevölkerungszahl über 800.000
-
Verschuldung
Fremdfinanzierungsquote auf Immobilienebene von 65%, sodass eine Quote von 65% auf Unternehmensebene nicht überschritten wird.
Laufzeit
7 Jahre nach Zielfondsschließung; zwei Verlängerungsoptionen über jeweils 1 Jahr
Investitionsphase
Bis der Zielfonds voll investiert ist oder spätestens zwei Jahre nach Zielfondsschließung; Manager
hat die Option die Investitionsphase um max. ein Jahr zu verlängern
Öffnung des Zielfonds
21. Dezember 2006
Zielfondsschließung
mind. USD 150 Mio. Kapital gezeichnet.
Reporting
-
steuerliche Informationen über die Firmenaktivitäten werden vom Manager vorbereitet und
zeitnah an die Anteilseigner versendet.
-
Testierter Jahresabschluss: 120 Tage nach Geschäftsjahresende
-
Quartalsbericht: nicht testierter Quartalsbericht spätestens 60 Tage nach Quartalsende
-
Wertermittlungsbericht: Jede Immobilieninvestition wird generell alle 2 Jahre bewertet. Turnus:
erste Hälfte des Immobilienvermögen wird nach 12 Monaten und andere Hälfte nach 24 Monaten
bewertet.
-
Jahresportfolioplan: 60 Tage nach jedem Geschäftsjahr werden Hold- / Sell-Strategien, die
Finanzierungsstrategie und ein Kapitalverbesserungsprogramm für jede Immobilie sowie eine
Portfolioprognose übermittelt.
Fremdkapitalquote &
64
Sicherstellen, dass CAV III die Entscheidungsbefugnis bei bedeutenden Immobilienanlagen
beibehält.
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
1.2. Geschäftsführung des Zielfonds
Cornerstone Real Estate Advisers LLC (Cornerstone) bietet institutionellen Anlegern Dienstleistungen im Bereich
des Immobilieninvestmentmanagements an. Für die Geschäftsführung des Zielfonds CAV III ist ein eigenes Managementteam, bestehend aus sechs leitenden Managern
und acht Immobilienspezialisten, berufen.
Das Geschäftsmodell der CAV III sieht vor, Apartment-Anlagen zur Vermietung zu errichten oder zu erwerben, die
kurzfristig einer Wertsteigerung unterliegen sowie hohe Erträge versprechen. Die Zielobjekte befinden sich in Märkten mit sog. Markteintrittsbarrieren (Zugangsbeschränkungen). Diese unterliegen einer eigenen Dynamik und können
somit zügigen Wertzuwachs aufweisen.
Cornerstone wurde 1994 gegründet und hat ihren Hauptsitz in Hartford, Connecticut. Mit mehr als 100 Mitarbeitern
an fünf Firmenstandorten, Hartford, Chicago, Glastonbury,
Santa Monica und Stamford, werden per 30. September
2006 ca. USD 8,1 Mrd. an privatem und öffentlichem Vermögen verwaltet. Durch die regionale Positionierung und
die dadurch bedingte räumliche Nähe zu Architekten, Projektentwicklern, Baufirmen sowie weiteren regionalen
Partnern ist Cornerstone in der Lage, ihre Immobilienanlagestrategien konsequent zu verfolgen und umzusetzen.
Diese Marktpräsenz birgt einen deutlichen Wettbewerbsvorteil.
Der Investmentprozess des Fonds verläuft wie folgt:
Cornerstone gehört zur MassMutual Financial Group, einem national und international operierenden Versicherungskonzern, der vielfältige damit im Zusammenhang
stehende Versicherungs- und Kapitalmarktgeschäfte in
den Vereinigten Staaten, Europa und Asien betreibt. In der
Finanzgruppe der MassMutual Financial Group werden ca.
27.000 Mitarbeiter beschäftigt.
Die MassMutual Financial Group, bestehend aus der
MassMutual Life Insurance Company und deren Tochtergesellschaften, wird u.a. von der Ratinggesellschaft Standard & Poor`s mit AAA (Extremly Strong) bewertet
Weitere Informationen über Cornerstone finden Sie im
Internet unter www.cornerstoneadvisers.com.
1.3. Geschäftsmodell des Cornerstone Apartment
Venture III, LLC
Der Gesellschaftszweck der CAV III besteht in dem Erwerb, der Entwicklung zum Zweck der Wertsteigerung sowie der anschließenden Veräußerung von US-amerikanischen Apartment-Anlagen zur Vermietung. Des Weiteren
sind indirekte Investitionen über Beteiligungen an Joint
Venture-Gesellschaften mit gleichem Gesellschaftszweck
mögliche Handlungsalternativen.
a) Objektidentifikation
Potenziell geeignete Objekte oder Projektentwicklungen
werden über das eigene Netzwerk oder das der Muttergesellschaften identifiziert. Mit Hilfe einer Vertraulichkeitsvereinbarung (CA) und eines Letter of Intent (LOI), der das
beiderseitige Bestreben zum Abschluss eines Kaufvertrages beinhaltet, wird das jeweilige Objekt für den CAV III
gesichert.
b) Due Diligence
Die Immobilienspezialisten von CAV III prüfen, ob die
Merkmale der jeweiligen Immobilie der Fondsstrategie
entsprechen. Hierzu zählen insbesondere kaufmännische
Grundlagen, Wertgutachten, Mietverträge (sofern vorhanden), Objektunterlagen, Immobilienmarktanalyse, Baubudget, Genehmigungen, Umweltgutachten, Statik, Bilanzanalyse des Generalunternehmers etc. Soweit dieser Prozess positiv durchlaufen wurde, wird ein Angebot erarbeitet und dem potenziellen Partner unterbreitet.
c) Genehmigung
Die Investitionsentscheidungen werden durch die geschäftsführende Cornerstone getroffen, wobei die festgelegte Investitionsstrategie und die Investitionskriterien beachtet werden müssen.
d) Management über die Laufzeit
Nach Erwerb einer Immobilie oder einer Projektentwicklung soll die CAV III durch Modernisierungs- und Entwicklungsmaßnahmen eine Steigerung der Einnahmen und damit eine Wertsteigerung der Immobilien herbeiführen. Als
Entwicklungsmaßnahmen kommen insbesondere Investitionen in die Substanz und Struktur der Immobilien, Änderungen in der Flächennutzung, Verbesserung der bestehenden Mieterstrukturen sowie die Optimierung der Mietflächen in Betracht.
65
DAS PORTFOLIO
e) Abwicklung
Die Erträge des CAV III resultieren in erster Linie aus der
Veräußerung der Objekte mit Gewinn. Die Regional-Büros
von Cornerstone verfügen über qualifiziertes Know-How in
den jeweiligen Teilmärkten und können somit Akquisitionsgelegenheiten identifizieren, den Immobilienbestand aktiv
verwalten und Frühindikatoren erkennen, um geeignete
Verkaufsmomente zu bestimmen.
Die Cornerstone Real Estate Advisers LLC (Manager) hat
bis zum derzeitigen Zeitpunkt vier Apartmentanlagen, belegen in den US-Bundesstaaten Virginia (2 x), Massachusetts und Kalifornien, identifiziert, deren Rahmendaten zu
den Investmentkriterien der CAV III passen.
1.4. Referenzen
Der Zielfonds CAV III selbst ist eine neu gegründete Gesellschaft und kann demzufolge noch keine eigenen wirtschaftlichen Ergebnisse vorweisen. Die Cornerstone bringt
jedoch neben Erfahrungen aus anderen Investitionsprodukten auch Know-How aus den zwei zuvor realisierten
Opportunity-Fonds mit.
Der erste vergleichbare und von der Cornerstone initiierte
Fonds „Cornerstone Apartment Fund I“ (Fonds I) wurde im
November 2000 aufgelegt. Seine Laufzeit beträgt neun
Jahre und er soll durchschnittlich zur Hälfte fremdfinanziert sein. Mit Gesamtkosten von ca. USD 600 Mio. wurden 17 Wohnimmobilien mit rd. 4.000 Einheiten entwickelt.
Der vollinvestierte Fonds, der bereits acht Immobilien verkauft hat, erzielte seit seiner Auflegung bis Ende Juni 2006
eine überdurchschnittliche Rendite.
Im Juli 2003 wurde der zweite Fonds namens „Cornerstone Apartment Venture I“ (Fonds II) aufgelegt. Mit Gesamtkosten von ca. USD 450 Mio. wurden rd. 2.260 Wohneinheiten in acht Immobilien entwickelt, von denen bereits
vier verkauft sind. Der Fonds ist voll investiert, hat eine
Laufzeit von sieben Jahren und erzielte seit seiner Initiierung bis Ende Juni 2006 ebenfalls eine überdurchschnittliche Rendite.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Wertentwicklung
der o.g. Vorgängerfonds nicht für die Beurteilung der
möglichen Rendite des Zielfonds oder des vorliegenden Beteiligungsangebotes herangezogen werden
kann.
66
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
2. BABSON MEZZANINE REALTY INVESTORS LP
Der Zielfonds Babson Mezzanine Realty Investors LP (im
Folgenden „BMRI“) ist ein institutioneller Fonds der Babson Capital Management LLC (im Folgenden „Babson Capital“) und wird als Limited Partnership nach dem Recht
des amerikanischen Bundesstaates Delaware geführt.
Babson Capital ist wie Cornerstone eine Tochtergesellschaft der MassMutual Gruppe und damit direkter Nutznießer eines landesweiten, professionellen Immobiliennetzwerkes. Babson Capital ist über einen Managementvertrag
mit der Geschäftsführung des Zielfonds beauftragt.
gen, Banken, Stiftungen, Pensionskassen sowie andere
US-amerikanische und internationale Investoren deren Investments. Mit USD 95,6 Mrd. verwaltetem Vermögen zum
31. Dezember 2005 und mehreren börsennotierten Fondsgesellschaften ist Babson ein bedeutender Marktteilnehmer. Alleine im Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung arbeiten 95 Mitarbeiter für fünf regionale Niederlassungen.
1940 gegründet, verwaltet die Babson Capital als institutioneller Anlage- und Immobilienmanager für Versicherun-
2.1. Eckdaten
Name des Zielfonds
Fondsvolumen
USD 340.750.000
Eigenkapital
USD 265.750.000 bei 22 Investoren
General Partner
Babson Mezzanine Realty Management LLC
Manager
Babson Capital Management LLC
Eigenbeteiligung
USD 95 Mio. durch Muttergesellschaft MassMutual Life Insurance Company, Springfield, MA, USA
Laufzeit
6 Jahre, beginnend nach erster Zeichnung am 13. April 2006
2 Verlängerungsoptionen von jeweils einem Jahr
Investitionsphase
3 Jahre ab Zielfondsschließung
13. April 2006
Zielfondsschließung
31. August 2006
Managementgebühr
1% p.a. bezogen auf das noch nicht abgerufene gezeichnete Kapital während der Investitionsphase
und 1,25% p.a. bis zum Ende der Exklusivitätsperiode, die zusammen mit der Investitionsphase,
spätestens jedoch, wenn mindestens 90% des gezeichneten Kapitals investiert sind, endet. Danach
1,25% p.a. auf das investierte Kapital bis zum Laufzeitende.
Gebühren und Kosten
Für jede abgeschlossene Fondsinvestition erhält Babson Capital eine Verwaltungsgebühr. Die Höhe
der Gebühr wird 50% der tatsächlichen Gebühr betragen, die ein Kreditnehmer an den Zielfonds
geleistet hat.
Gewinnverteilung
Die laufenden Erträge werden wie folgt ausgeschüttet:
100% Ausschüttungen an die Investoren, bis zur vollständigen Rückzahlung der von den Investoren
geleisteten Einlagen
Vorzugsgewinnausschüttung an die Investoren des Zielfonds in Höhe von 9% p.a. auf das
eingezahlte Kapital, bezogen auf die laufenden Erträge der jeweiligen Investition.
Verteilung der weiteren Gewinne zu 80% an die Investoren und zu 20% an den General Partner,
bis die Investoren 15% erhalten haben.
Alle verbleibenden Gewinne werden zu 65% an die Investoren und 35% an den General Partner
verteilt.
67
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
Diversifikation
Nicht mehr als 15% des Zielfondsvolumens in ein einzelnes Investment mit Ausnahme von Portfoliooder sonstigen Transaktionen, bei denen innerhalb von 12 Monaten nach Schließung Teile zu verkaufen sind, um die 15% Klausel zu erfüllen.
nicht mehr als 40% des Zielfondsvolumens in Neubauprojekte, wobei Renovierungsmaßnahmen und
Projektentwicklungen ausgenommen sind, die bei Schließung bereits über eine bauamtliche Endabnahme verfügen.
nicht mehr als 25% des Zielfondsvolumen in ein Projekt von MassMutual oder deren Tochtergesellschaften
Folgende Investmentmöglichkeiten sind ausdrücklich ausgeschlossen:
-
Investments außerhalb der Vereinigten Staaten von Amerika
-
Investments, bei denen es sich nicht um Immobilien oder anderweitig erlaubte, vorübergehende
Investments handelt
-
Jegliche Wohnimmobilieninvestments im Großraum Las Vegas und Clark County, Nevada, mit
Ausnahme der durch Gesellschaftsvertrag genehmigten Investments
-
Jegliche Wohnimmobilieninvestments im Großraum Miami, Miami-Dade County und Broward
County, Florida
-
Jegliche zum Einzelverkauf bestimmte Wohnentwicklung (Eigentumswohnungen/Einfamilienhäuser)
-
Jegliche Hotel- oder Unterhaltungsimmobilie
Börsennotierte Schuldverschreibungen, abgesehen von anderweitig erlaubten, vorübergehenden
Investments ohne die Zustimmung der Mehrheit des Beratungsausschusses
Fremdkapitalquote &
Verschuldung
Kreditlinie von bis zu USD 75 Mio. bis 4 Jahre, welche mit einem langfristigen Darlehen für die
restliche Fondslaufzeit refinanziert werden kann.
Beratungsausschuss
Der “General Partner” Babson Mezzanine Realty Management LLC wird einen Ausschuss bestellen,
der aus Vertretern der Investoren besteht, die mind. USD 20 Mio. Beteiligungssumme gezeichnet
haben. In regelmäßigen Abständen wird über Bewertungen, Diversifikation, Reportings und die
Zusammenarbeit mit Drittfirmen beraten
Reporting
Geprüfter jährlicher Geschäftsbericht
Ungeprüfte Quartalsberichte einschließlich Informationen über die Entwicklung des Zielfonds und
die neuesten Finanzierungen
2.2. Der Manager Babson Capital Management LLC
Babson Capital ist eine Tochtergesellschaft der Massachusetts Mutual Life Insurance Company, Springfield,
Massachusetts.
Zehn der elf namentlich bekannten leitenden Mitarbeiter
der Babson Capital haben individuell zwischen 10 bis zu
über 30 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor, besonders
im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung.
Nicht nur bedingt durch Ihr Engagement in zwei erfolgreichen Vorgängerfonds, an denen Babson Capital ebenfalls
zusammen mit CrossHarbor Capital, einem selbstständigen Manager mit Sitz in Boston, Massachusetts, als
Manager beteiligt ist, sondern besonders durch die tiefen
Marktkenntnisse und die Erfahrungen in Akquisition,
68
Strukturierung und laufender Verwaltung gewerblicher
Immobilienfinanzierungen verfügt das Management über
gute Expertise.
Daneben verfügt BMRI über ein fünfköpfiges Investmentkomitee, das in jedem Einzelfall eine unabhängige Investmententscheidung trifft. Dabei müssen zumindest drei der
fünf Mitglieder anwesend sein und es kann nur einstimmig
entschieden werden. Neben seinen eigenen Quellen und
Mitarbeitern nutzt der Zielfonds BMRI bei der Anbahnung
neuer Geschäfte sein eigenes Immobiliennetzwerk sowie
das flächendeckende Netzwerk der Muttergesellschaft
Babson Capital.
KÖNIG & CIE.
2.3. Geschäftsmodell des Zielfonds Babson Mezzanine
Realty Investors LP
Babson Capital ist darauf spezialisiert, das Kapital der Investoren eigenständig am gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt als Kredite zu vergeben. Aufgrund der Managementvereinbarung mit dem General Partner, Babson
Mezzanine Realty Management LLC, ist die Babson Capital von der MassMutual personell und in Investitionsentscheidungen unabhängig.
BMRI beabsichtigt, ihre Zielinvestments hauptsächlich in
drei Klassen einzugehen, die als Nischenmarkt jeweils eine hohe Verzinsung des eingesetzten Kapitals versprechen:
1: High-Yield Mezzanine Investments: Mezzanine-Kredite
für Gewerbeimmobilien oder Apartmentimmobilien zur
Vermietung, besichert für Hypotheken oder Abtretung von
Geschäftsanteilen sowie individuell zu vereinbarenden Sicherheiten.
2: High-Yield First Mortgages/ Bridge Loans: Vergabe von
kurzfristigen Überbrückungskrediten besichert durch erstrangige Hypotheken.
3: Repositioning Investments: Kredite an professionelle
Immobilieninvestoren, die im Wege von Projektentwicklungen oder Sanierungen den Wert einer Immobilie zu steigern beabsichtigen, um den Marktwert bei Veräußerung zu
erhöhen.
Der Investmentprozess von BMRI gliedert sich in Akquisition, Immobilienbewertung durch eigene Gutachter, Strukturierung eines Finanzierungskonzeptes, Vorstellung und
Beschluss durch das Investmentkomitee, abschließende
Verhandlung der Konditionen mit dem Kreditnehmer, Erstellung und Unterschrift der Vertragsdokumentation sowie die kontinuierliche Betreuung des Kreditvorfalls über
die Laufzeit. Dafür stehen neben den Kreditspezialisten
von BMRI interne Wertgutachter, Ingenieure und Rechtsberater zur Verfügung.
DAS PORTFOLIO
Die Muttergesellschaft Babson Capital hat per Januar 2007
insgesamt sechs weitere Investitionsvorhaben gesichert,
die den Investmentrichtlinien des BMRI entsprechen.
2.4. Referenzen
Der Zielfonds BMRI selbst ist eine neu gegründete Gesellschaft und kann demzufolge noch keine nachhaltigen, eigenen wirtschaftlichen Ergebnisse nennen. Babson Capital bringt jedoch Erfahrungen aus realisierten MezzanineFonds mit, die zusammen mit der CrossHarbor Capital
Partners LLC (vorher bekannt als Boston Capital Institutional Advisors) geleitet wurden.
Der erste Vorgängerfonds MassMutual/Boston Capital
Mezzanine Partners, L.P. wurde 1999 gegründet. Bis zu seiner Schließung im Februar 2005 konnten die Investoren eine Rendite (netto) von 23,7% realisieren. Der Nachfolgefonds MassMutual/Boston Capital Mezzanine Partners II,
L.P. wurde 2002 aufgelegt und erzielte bei wiederum 15
Transaktionen bis zum 31. Dezember 2005 bisher eine
Rendite (netto) von 10,6% für die Investoren des Fonds,
wobei die Veräußerung und Liquidierung verbliebener Investments noch aussteht, da der Fonds noch eine Laufzeit
bis max. 2009 hat. Alle Entscheidungsträger der beiden
Vorgängerfonds von Babson Capital führen auch beim Zielfonds BMRI die Geschäfte und bringen ihre Erfahrungen
und Marktkenntnisse aus den Vorgängerfonds ein. Die in
der Vergangenheit erzielten Erfolge lassen keine direkten
Rückschlüsse auf in der Zukunft zu erzielende Erträge zu.
Die angegebene Rendite der Vorgängerfonds nach
der IRR-Methode wurde anhand des Barwerts aller
Auszahlungen an die Investoren nach Kosten, Managementgebühren und Gewinnbeteiligungen des Management, bezogen auf den Barwert des rechnerisch
gebundenen Kapitals, ermittelt. Berücksichtigt wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug. Die Wertentwicklung der Vorgängerfonds nach der IRR-Methode kann nicht für die Beurteilung der Rendite des Zielfonds oder des vorliegenden Beteiligungsangebotes herangezogen werden.
wurden vom Zielfonds BMRI Investitionen in Höhe von ca.
USD 169 Mio. getätigt.
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KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
3. RREEF STRUCTURED DEBT FUND, LLC
Der RREEF Structured Debt Fund LLC (nachfolgend auch
„RREEF SDF“) wird von Immobilienspezialisten der RREEF
America, LLC aufgelegt. RREEF America, LLC ist ein
Unternehmen der RREEF-Gruppe, die zur Deutsche Bank
AG gehört. Die RREEF-Gruppe ist der weltweit tätige Immobilienspezialist im Konzern Deutsche Bank AG und für
Eigenkapitalinvestitionen im Immobiliensektor zuständig.
Neben der großen Erfahrung der RREEF America, LLC als
Immobilien- und Fremdkapitalinvestor sind die mit den
Vorgängerfonds Fund I und II erzielten Erfolge gewichtige
Gründe, aus denen der »Mezzanine-Opportunity US I« den
RREEF Structured Debt Fund, LLC als Zielfonds ausgewählt hat.
Ziel des RREEF SDF ist es, risikoangepasste Renditen
durch Investition in hochverzinste Immobiliardarlehen und
Eigenkapitalanlagen für die Anleger zu erwirtschaften.
3.1. Eckdaten
Name
Fondsvolumen
vsl. USD 1,6 Mrd.
Voraussichtliche Fondsgröße
(Eigenkapital)
USD 400 Mio.
General Partner
GSS Holding (RSDF) Inc.
Managing Member
GSS Holding (RSDF) Inc.
Investment Advisor
RREEF America, LLC
Eigenbeteiligung
Ein oder mehrere der Deutschen Bank AG verbundene Unternehmen investieren 9,9% des Kapitals
bis max. USD 50,0 Mio.
Managementgebühr
Während der Investitionsphase: 1,25% p.a. auf das jeweils gezeichnete Kapital, wenn Investoren
USD 75 Mio. oder mehr gezeichnet haben und 1,50% p.a., wenn Investoren weniger als USD 75 Mio.
gezeichnet haben. Die Gebühr ist quartalsweise zu zahlen.
Nach der Investitionsphase: 1,25% p.a. auf das jeweils eingezahlte Kapital, wenn Investoren USD
75 Mio. oder mehr gezeichnet haben und 1,50% p.a., wenn Investoren weniger als USD 75 Mio.
gezeichnet haben. Die Gebühr ist quartalsweise zu zahlen.
Der Investment Advisor erhält ferner 50% der Anschaffungs- und Veräußerungsgebühren. Maximal
jedoch 1% der investierten Summe..
Managementkosten
Kostenerstattung an den Manager RREEF America LLC für Kosten der Organisation und Angebotserstellung bis zu einer Höhe von USD 750.000.
Kostenerstattung des Investment Advisor
Gewinnverteilung
Die laufenden Erlöse der einzelnen Investments werden in folgender Weise verteilt:
Investoren erhalten Auszahlungen, bis die Vorzugsgewinnausschüttung (Preferred Return) 8% p.a.
aus den Rückflüssen der einzelnen Investitionen erreicht ist;
Investoren erhalten Auszahlungen, bis die Vorzugsgewinnausschüttung (Preferred Return) 8% p.a.
aus den Rückflüssen aller getätigten Investitionen erreicht ist; (Ausgleich schlechter Investitionen)
Investoren erhalten Auszahlungen bis zur vollen Rückführung des eingesetzten Kapitals in die
einzelnen Investitionen
Investoren erhalten Auszahlungen bis zur vollen Rückführung des eingesetzten Kapitals aller
Investitionen (Ausgleich schlechter Investitionen)
70
KÖNIG & CIE.
DAS PORTFOLIO
Investoren erhalten Ausschüttungen, bis 8% Vorzugsgewinnausschüttung auf den für Ausgaben
verbrauchten Kapitalanteil erreicht ist
Investoren erhalten Ausschüttungen bis das für Ausgaben verbrauchte Kapital zurückgezahlt ist;
Darüber hinausgehende Erträge werden zu 50% an Investoren und 50% an den Manager gezahlt,
bis dieser 20% der kumulierten Gewinnauszahlungen erhalten hat.
Verbleibende Gewinne werden zu 80% an Investoren und zu 20% an den Manager verteilt.
Investment Strategie;
Zielinvestitionen
Es kommen nur folgende Investitionsformen oder Kreditvergaben in Betracht:
1. Vorrangige Forderungen an übergangsweise gehaltenen Immobilien (Senior Mortgages for
Transitional Properties), mit einem Verhältnis von Loan to cost (LTC)/ Loan to value (LTV;
Beleihungswert) bis 85%.
2. Erwerb von B-Notes; nachrangige Forderungen, bis zu einem LTC/LTV von 55-75%.
3. Mezzanine-Finanzierungen: bei Verhältnis LTC/LTV von 70-90%.
4. Vorzugsbeteiligungen (Preferred Equity):
Kapital soll als Eigenkapitalbeimischung in bestehende Sicherheiten fließen, die repositioniert,
zurückgeleast oder umgewandelt werden, z. B. im Rahmen von Refinanzierungen. Bis zu
75-95% LTC/LTV
5. Zwischenfinanzierungen: Kurzfristdarlehen an ausgewählte Sponsoren, um
- Anschlußfinanzierungen anzubahnen,
- Finanzierung von Bearbeitungs- und Abschlußzahlungen
- bestehende Geschäftsbeziehungen aufrechtzuerhalten oder zu entwickeln
Bis zu 95% LTC/LTV
6. Eigenkapitaltranchen an zu begebenden CDOs
Collateralized Debt Obligation (CDO) – mit Sicherheiten hinterlegte Schuldverschreibungen, bis
zu 20% des Gesamtkapitals eines CDO’s.
7. Andere Immobilienfinanzierungs-Instrumente
Investitionen in Anteile von commercial mortgage backed securities (CMBS) und Collateralized
Debt Obligation
Diversifikation
Portfoliogewichtung des RREEF SDF in Bezug auf die Finanzierungsform soll 70% B-Notes und
Mezzanine-Finanzierungen und 30% Transitional Senior Mortgages und Preferred Equity betragen.
Diversifikation:
Max 20% des Fondsvolumens in einzelne Investments
Max 20% des Fondsvolumens an einen Kreditnehmer/Kreditnehmereinheit
Max 20% des Fondsvolumens in Fremdkapitalinstrumente zur Finanzierung von Projektentwicklungen
Ausnahmen von diesen Grundsätzen nur, wenn Anteil innerhalb eines Jahres unter 20% zurückgeht
oder Konsortium gebildet wird.
Fremdkapitalquote
Max 75% des Fondseigenkapitals, Überschreitung bis 9 Monate möglich.
Laufzeit
7 Jahre ab Fondsschließung (Final Closing) zzgl. drei Verlängerungsoptionen von jeweils 1 Jahr.
Investitionsphase
3 Jahre ab erstem Closing (mindestens USD 100 Mio.); Verlängerungsoption der Investitionsphase
um ein Jahr
Mit Zeichnung des Fondsanteils durch den König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co.
KG; erwartet 1. Quartal 2007
Beratungsausschuss;
Investmententscheidungen werden durch den Manager nach Zustimmung des Investment-Komitee
getroffen. Das Investment- Komitee besteht 10 Personen die durch den Manager berufen werden.
Investment-Komitee
Ein aus Gesellschaftern bestehender Aufsichtsrat wacht über den gesamten Fonds.
Reporting
untestierte Quartalsberichte; testierter Jahresbericht.
71
DAS PORTFOLIO
3.2.Geschäftsführung des RREEF Structured Debt Fund, LLC
Die Geschäftsführung des RREEF SDF wird durch die GSS
Holding (RSDF) Inc. ausgeübt. Diese überträgt die Verantwortlichkeit der Geschäftsführung auf die RREEF America
LLC, die in vertraglich festgelegten Grenzen die operative
Geschäftsführung als sog. Investors Advisor ausübt. Die
Geschäftsführer der RREEF America LLC haben langjährige Erfahrung auf dem Gebiet der Fremdkapitalvergabe in
den USA.
Einem Kernteam von zehn Mitarbeitern steht neben den,
durch die Vorgängerfonds etablierten Marktzugängen, die
gesamte Organisation von RREEF North America und der
Deutschen Bank AG zur Verfügung. Ein Investmentkomitee von zehn Mitgliedern entscheidet unabhängig und individuell über jedes einzelne Investment.
3.3. RREEF-Gruppe
Die RREEF-Gruppe gehört zu den weltgrößten ImmobilienManagementgesellschaften und verwaltet ein Vermögen im
Wert von ca. USD 67,9 Mrd. RREEF verfügt über 1.800 Mitarbeiter und 17 Repräsentanzen weltweit. Alleine RREEF
Nordamerika hat über 1.400 Mitarbeiter an drei Hauptstandorten und über 130 regionalen Stützpunkten.
Die Aktivitäten von RREEF-Gruppe in Nordamerika wurden
mit der Gründung im Jahr 1975 aufgenommen. Im Jahr 2002
wurde RREEF von der Deutsche Bank AG übernommen.
Im Konzern Deutsche Bank, der 64.000 Mitarbeiter beschäftigt, ist RREEF weltweit für Eigenkapitalinvestitionen
im Immobiliensektor zuständig.
Per 30. September 2006 verwaltete die RREEF Nordamerika ca. USD 40,2 Mrd. von insgesamt 472 Klienten. Im Zeitraum von 2002 bis 2005 wurden insgesamt 691 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von ca. USD 31,27 Mrd.
durchgeführt. Allein in den ersten neun Monaten des Jahres
2006 wurden 186 Transaktionen mit einem Volumen von
USD 11,3 Mrd. getätigt.
Weitere Informationen über die RREEF finden Sie im Internet unter www.rreef.com.
3.4. Geschäftsmodell RREEF Structured Debt Fund, LLC
Der Zielfonds RREEF SDF beabsichtigt, ähnlich wie der
Zielfonds BMRI, Eigenkapital seiner Investoren in Fremdkapitalprodukten (Kredite) in den Vereinigten Staaten zu
72
KÖNIG & CIE.
investieren. Die Kreditvergabe soll hauptsächlich in Form
hypothekarisch gesicherter Kredite für Immobilien mit
Weiterentwicklungspotenzial zur Wertsteigerung (Senior
Mortgages for Transitional Properties), durch die Vergabe
von gleich- oder nachrangig hypothekarisch besicherten
Immobilienkrediten (B-Notes), nachrangigen besicherten
Immobilienkrediten in Form von Mezzanine-Finanzierungen sowie Vorzugsbeteiligungen (Preferred Equity) erfolgen. Des Weiteren können Kredite zur kurzfristigen Eigenkapitalgewährung (Bridge Loans), Eigenkapitaltranchen an
Collateralized Debt Obligations (CDO) sowie an Commercial Mortgage Backed Securities gehalten werden.
Der Investmentprozess des von RREEF SDF verläuft im
Einzelnen wie folgt:
a) Erster Kontakt / Interessensbekundung
Über die bestehenden Akquisitionskanäle werden Geschäftsmöglichkeiten generiert. Die Kreditanfrage wird zunächst summarisch erfasst und auf Kompatibilität mit der
Fondsstrategie überprüft. Im Fall der Kompatibilität erstellen Kreditspezialisten des Fonds ein vorläufiges „TermSheet“, das die Bedingungen der weiteren Zusammenarbeit zusammenfasst.
b) Kreditprozess (Due Diligence)
Kreditspezialisten des Investment Advisors RREEF America LLC ermitteln alle erforderlichen Parameter der Finanzierung mit dem zukünftigen Kunden. Hierzu zählen insbesondere ein Wertgutachten des Objekts, Business Plan,
Bilanzanalyse, Erstellung der Vertragsdokumentation, Immobilienmarktanalyse, Genehmigungen, Umweltgutachten sowie die Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen, bei Projektfinanzierungen weiterhin u.a. das Baubudget und die Bilanzanalyse des Generalunternehmers. Soweit dieser Prozess positiv durchlaufen wurde, wird ein Finanzierungsangebot erarbeitet und dieses dem Investmentkomitee zur Genehmigung vorgelegt.
c) Genehmigung
Das Investmentkomitee des Fonds entscheidet mit der absoluten Mehrheit der zehn Stimmen (mindestens sechs)
über die Genehmigung eines Kredites. Nach Genehmigung des Finanzierungsangebotes erhält der Kreditnehmer ein verbindliches Angebot mit allen Konditionen und
Bedingungen.
KÖNIG & CIE.
d) Vertragsperiode
In der anschließenden Vertragsperiode werden die Verträge ausgearbeitet, verhandelt, unterschrieben und schließlich die Kreditmittel ausgezahlt.
e) Management über die Laufzeit
Nach Auszahlung der Mittel wird der Kredit über die gesamte Laufzeit von Mitarbeitern des Fonds in Zusammenarbeit mit der Kreditverwaltung der Muttergesellschaften
RREEF America LLC und Deutsche Bank überwacht, kontinuierlich bewertet sowie, sowohl hinsichtlich des Kreditverhältnisses als auch der Berichterstattung, für RREEF
SDF verwaltet.
DAS PORTFOLIO
Die angegebene Rendite der Vorgängerfonds nach der
IRR-Methode wurde anhand des Barwerts aller Auszahlungen an die Investoren nach Kosten, Managementgebühren und Gewinnbeteiligungen des Management, bezogen auf den Barwert des rechnerisch gebundenen Kapitals, ermittelt. Berücksichtigt wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug. Die Wertentwicklung der Vorgängerfonds nach der IRR-Methode kann nicht für die Beurteilung der Rendite des Zielfonds oder des vorliegenden Beteiligungsangebotes herangezogen werden.
f) Abwicklung
Nach Ablauf der Kreditlaufzeit wird die Rückführung der
Kreditmittel durch RREEF SDF geregelt und verbucht.
Insgesamt steht RREEF SDF unter der Aufsicht eines aus
Gesellschaftern bestehenden Beirats. Dieser wird von der
Geschäftsführung regelmäßig über den Fortgang der Geschäfte oder in definierten Einzelfällen über konkrete Geschäftsvorfälle unterrichtet.
3.5. Referenzen
Der Zielfonds RREEF SDF selbst ist eine neu gegründete
Gesellschaft, deren erste Schließung im 1. Quartal 2007
erwartet wird und kann demzufolge noch keine eigenen
wirtschaftlichen Ergebnisse vorweisen. Die RREEF America LLC bringt jedoch Erfahrungen aus den beiden zuvor
aufgelegten Mezzanine-Fonds mit.
Die beiden Fonds DB Real Estate Mezzanine Investment
Fund (Fonds I) und DB Real Estate Mezzanine Fund II
(Fonds II) schreiben mit der Vergabe von hochverzinslichen Darlehen eine erfolgreiche Erfahrungsgeschichte.
Seit 1999 wurde Kapital in Höhe von USD 887,0 Mio. in 46
Transaktionen durch Fonds I und Fonds II investiert. Bis
Ende September 2006 wurden 42 der ursprünglich 46
Mezzanine-Darlehen in Höhe von zusammen USD 743,1
Mio. veräußert, wobei bisher ein IRR von 12,3% (netto) für
Fonds I und für Fonds II von 15,0% (netto) erzielt wurde.
73
INVESTITION
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
INVESTITION
MITTELHERKUNFTS- UND
MITTELVERWENDUNGSPROGNOSE
Angaben mit Rundungsdifferenzen
EUR
USD
Summe
in % des
Kommanditkapitals
Mittelherkunftsprognose
1. Kommanditeinlagen
Einzuwerbendes Fondskapital
33.350.000
40.000
10.000
Mittelherkunft vor Agio
2. Agio in Höhe von 5% auf die Kommanditeinlagen
1.670.000
Mittelherkunft gesamt
33.400.000
100,00%
33.400.000
100,00%
1.670.000
5,00%
35.070.000
105,00%
30.200.000
90,42%
Mittelverwendungsprognose
1. Investitionen
Investitionen in Zielfonds
30.000.000
Freie Mittel für weitere Investitionen
200.000
2. Gründungs- und Anlaufkosten
2.1.
Gründungskosten, Mittelverwendungskontrolle
und Gutachten
2.2.
Beratungskosten
2.3.
Eigenkapitalvorfinanzierung
294.398
2.4.
Finanzierungsvermittlung
200.000
2.5.
Treuhandgebühr
217.100
2.6.
Platzierungsgarantie
2.7.
Konzeption/ Vermittlung Zielfonds
2.8.
Vertriebsnebenleistung
2.9.
Vertrieb
126.490
83.250
258.000
129.000
167.700
1.064.635
1.384.025
30.016
39.021
121.731
158.250
3.167.342
9,48%
32.658
32.658
0,10%
33.400.000
100,00%
1.670.000
5,00%
35.070.000
105,00%
2.10. Vergütung des persönlich haftenden Gesellschafters
2.11. Gewerbesteuer
2.12. Nicht abzugsfähige Vorsteuer
164.437
194.660
6.500
Mittelverwendung vor Agio
Mittelverwendung gesamt
1)
1.670.000
Das Agio wird für weitere Vertriebsaufwendungen verwendet.
75
KÖNIG & CIE.
INVESTITION
ERLÄUTERUNGEN ZUR MITTELHERKUNFTSUND MITTELVERWENDUNGSPROGNOSE
Die Nettoeinnahmen aus dem Beteiligungsangebot, also
das Kommanditkapital vermindert um die Gründungs- und
Anlaufkosten des Emittenten, werden für die Beteiligung
an US-amerikanischen Zielfondsgesellschaften und den
Aufbau einer anfänglichen Liquiditätsreserve verwendet;
weitere wesentliche laufende Investitionen bestehen nicht.
Zu sonstigen Zwecken werden die Nettoeinnahmen nicht
verwendet. Grundsätzlich sind die Nettoeinnahmen für
den Erwerb von Anteilen an den Zielfonds ausreichend.
Für den Fall, dass während der Platzierungsphase Kapitalabrufe von den Zielfonds erfolgen und das abgerufene
Kapital das zum Zeitpunkt bereits eingezahlte Kommanditkapital übersteigt, hat der Emittent jedoch eine Kreditlinie in Höhe von bis zu USD 15.000.000 mit einer deutschen Geschäftsbank vereinbart. Diese Kreditlinie ist zunächst bis zum 28. Dezember 2007 befristet.
Der Emittent hat zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospektes Anteile an drei Zielfonds gezeichnet. Dabei handelt es sich um die Babson Mezzanine Realty Investors LP („BMRI“), der Cornerstone Apartment Venture
III, LLC („CAV III“) und der RREEF Structured Debt Fund,
LLC („RREEF SDF“), wobei die Zeichnungssumme jeweils
USD 10 Mio. beträgt. Im Falle der RREEF SDF ist die endgültige Annahme der Zeichnung noch nicht erfolgt.
Die Anteile wurden zunächst von der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH gezeichnet. Der Emittent hat
durch drei separate Anteilskaufverträge vom 29. Dezember 2006 alle aus den jeweiligen Zeichnungen resultierenden Beteiligungsrechte von der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2007 erworben. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospektes ist der Emittent in Höhe von rd. USD 1.907.808 in den
Zielfonds BMRI investiert. Die übrigen Zielfonds haben
noch kein Kapital vom Emittenten abgerufen.
gehend mit einem Wechselkurs von USD 1,30 pro EUR
vorgenommen.
1. Kommanditkapital
Das gesamte Kommanditkapital soll USD 33.400.000 betragen. Hiervon entfallen USD 33.350.000 auf das einzuwerbende Fondskapital und USD 50.000 auf die Gründungsgesellschafter. Mit Zustimmung der Komplementärin
darf die König & Cie. Treuhand GmbH ihre Kommanditeinlagen an der Gesellschaft zur Aufnahme weiterer Kommanditisten zusätzlich um bis zu USD 15.000.000 erhöhen.
2. Agio
Das gemäß § 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages anfallende Agio in Höhe von 5%, bezogen auf das gesamte
Kommanditkapital in Höhe von USD 33.400.000, beträgt
USD 1.670.000.
MITTELVERWENDUNGSPROGNOSE
1. Investitionen
Die geplanten und dem Emittenten zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel (ohne Agio) sollen zu rd. 90,42% für
die Investition in US-amerikanische Mezzanine- und Opportunity- Fonds verwendet werden. USD 30.000.000 sollen zu gleichen Teilen in die bereits identifizierten und gezeichneten Zielfonds investiert:
G
G
G
Cornerstone Apartment Venture III, LLC
In der Investitionssumme sind weitere USD 200.000 als
freie Mittel für weitere Investitionen in die Zielfonds vorgesehen.
MITTELHERKUNFTSPROGNOSE
Der Renditefonds König & Cie. »Mezzanine-Opportunity
US I« wird als USD-Beteiligungsangebot konzipiert. Sowohl die Investition in die Zielfonds als auch die Rückflüsse
aus den Zielfonds erfolgen in USD. Die in der Mittelherkunfts- und Mittelverwendungsprognose anfallenden Positionen werden größtenteils in USD anfallen. Soweit EURBeträge vereinbart bzw. kalkuliert werden, werden sie in
der Spalte EUR dargestellt. Die Umrechnung der Beträge
von EUR in USD wurde im Rahmen der Kalkulation durch76
2.1. Gründungskosten, Gutachten und Mittelverwendungskontrolle
Für Gründungskosten, die Mittelverwendungskontrolle
und Gutachten wurden Kosten in Höhe von EUR 126.490
kalkuliert bzw. teilweise vertraglich vereinbart. Zu den
Gründungskosten gehören insbesondere die Handelsregisteranmeldungen und die Gestattung der Veröffentlichung des vorliegenden Verkaufsprospektes durch die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Unter
KÖNIG & CIE.
Anwendung des angenommenen festen Wechselkurses
errechnen sich für diese Position Kosten in Höhe von ca.
USD 164.437. Die auf diese Beträge entfallende etwaige
nicht abzugsfähige gesetzliche Umsatzsteuer ist in Ziff.
2.12. enthalten.
2.2. Beratungskosten
Für die steuerliche und rechtliche Beratung des Emittenten sind insgesamt USD 194.660 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer vertraglich vereinbart worden. Die auf
diesen Betrag entfallende Umsatzsteuer ist in Ziff. 2.12.
enthalten.
2.3. Eigenkapitalvorfinanzierung
Für Kosten der Eigenkapitalvorfinanzierung wurden insgesamt USD 294.398 kalkuliert. Hierin enthalten sind die für
diesen Zeitraum kalkulierten Zinsen in Höhe von USD
102.881 aus der Inanspruchnahme der Kreditlinie.
Zudem wurden Bereitstellungszinsen auf die nicht in Anspruch genommene Kreditlinie in Höhe von maximal USD
45.000 berücksichtigt. Weiterhin ist in dieser Position die
einmalige Bearbeitungsgebühr der Bank, die im Rahmen
der Übernahme der Anteile an der Babson dem Kreditkonto bereits belastet wurde, enthalten. Ferner wurde für
die Übernahme von Kosten externer Berater für die Sicherheitendokumentation ein Betrag von USD 15.000 berücksichtigt. Die Kreditlinie dient u.a. zur Ablösung der bis
zur Übernahme der Anteile an den Zielfonds angefallenen
Kosten (Stichtag 1. Januar 2007) samt der bis dahin aufgelaufenen Zinsen, die zur Bedienung der bereits in 2006
erfolgten Kapitalabrufe der Babson verwendet wurden.
2.4. Finanzierungsvermittlung
Für die Vermittlung der Kreditlinie erhält die König & Cie.
Real Estate GmbH aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrages vom 24. Januar 2007 eine einmalige Vergütung in
Höhe von USD 200.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer. Die Kreditlinie dient zur Bedienung der flexiblen Kapitalabrufe der Zielfonds in der Platzierungsphase.
2.5. Treuhandgebühr
Für den anfänglich entstehenden erhöhten Arbeitsaufwand erhält die König & Cie. Treuhand GmbH vom Emittenten eine vertraglich vereinbarte Vergütung in Höhe von
USD 83.500 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Mit
dem Treuhänder wurde für die laufenden Treuhandtätigkeiten in 2007 ferner eine Vergütung in Höhe von USD
INVESTITION
133.600 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer vereinbart. Die auf diese Beträge entfallende Umsatzsteuer ist in
Ziff. 2.12. enthalten.
2.6. Platzierungsgarantie
Für die Platzierungsgarantie in Höhe von USD 33.350.000
zzgl. 5% Agio erhält KCRE eine einmalige vertraglich vereinbarte Vergütung in Höhe von USD 83.250 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
2.7. Konzeption, Vermittlung der Zielfonds
Für die Vermittlung der Beteiligungen an den Zielfonds sowie die Verhandlungen mit den Zielfonds über eine Beteiligung wurde im Managementvertrag vom 24. Januar 2007
eine Vergütung in Höhe von USD 150.000 zzgl. der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer für die König & Cie. Real
Estate GmbH vereinbart. Darüber hinaus wurde im Managementvertrag vereinbart, dass die König & Cie. Real Estate
GmbH den Emittenten u.a. bei der Konzipierung des Beteiligungsangebotes berät. Für diese Tätigkeiten wurde eine Vergütung in Höhe von USD 108.000 zzgl. der etwaigen
gesetzlichen Umsatzsteuer vereinbart. Die auf diese Beträge entfallende etwaige nicht abzugsfähige gesetzliche
Umsatzsteuer ist in Ziff. 2.12. enthalten.
2.8. Vertriebsnebenleistung
Auf der Grundlage des Vertriebsvertrages vom 24. Januar
2007 erhält die König & Cie. GmbH & Co. KG für vorbereitende Vertriebsmaßnahmen eine Vergütung in Höhe von
insgesamt EUR 129.000 einschließlich etwaiger Umsatzsteuer. Die Vergütung wird in EUR gezahlt. Die Vertriebsnebenleistungen bestehen im Wesentlichen aus der Erstellung des vorliegenden Verkaufsprospektes nach den
Anforderungen des Verkaufsprospektgesetzes sowie vertriebsbegleitende Werbemaßnahmen. Unter Anwendung
des angenommenen festen Wechselkurses errechnen sich
für diese Position Kosten in Höhe von ca. USD 167.700.
2.9. Vertrieb
Für die Vertriebskoordination und die Einwerbung des geplanten Fondskapitals erhält die König & Cie. GmbH & Co.
KG vom Emittenten eine vertraglich vereinbarte Vergütung
in Höhe von 4,15% des einzuwerbenden Fondskapitals in
Höhe von USD 33.350.000. Die Vergütung wird in EUR zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer gezahlt, wobei zur Ermittlung des Euro-Betrages ein Wechselkurs von
USD 1,30 je Euro zugrunde gelegt und unabhängig von einem etwaig abweichenden Tageskurs fest vereinbart wur77
INVESTITION
de. Die Vergütung beträgt demnach rd. EUR 1.064.635 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
2.10. Vergütung des persönlich haftenden
Gesellschafters
Im Gesellschaftsvertrag wurde eine jährliche Vergütung in
Höhe von USD 6.500 zzgl. etwaiger Umsatzsteuer für die
persönlich haftende Komplementärin KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH vereinbart. Die Vergütung für
die Komplementärin erhöht sich ab 2009 um jährlich 2%,
bezogen auf die jeweils aktuelle Vergütung.
2.11. Gewerbesteuer
Der Emittent ist gewerblich geprägt und unterliegt daher
der Gewerbesteuer. Die an die Gesellschafter gezahlten
Vergütungen und die damit zusammenhängenden Aufwendungen werden der Gewerbesteuer unterworfen. Hierfür ist ein Betrag in Höhe von EUR 30.016 kalkuliert.
Für die nicht abzugsfähigen Vorsteuern wurde ein Betrag
in Höhe von EUR 121.731 kalkuliert. Hierbei wurde der
gültige Steuersatz in Höhe von 19% angesetzt. Unter Anwendung des angenommenen festen Wechselkurses errechnen sich für diese Position Kosten in Höhe von ca.
USD 158.250.
Es wurde eine Liquiditätsreserve in Höhe von insgesamt
rund USD 32.658 kalkuliert. Durch Mehr- oder Minderkosten kann es zu Abweichungen kommen. Die Liquiditätsreserve der Investitionsphase fließt in die laufende Liquidität
der Folgejahre des Emittenten ein und erhöht somit die Liquidität des Emittenten während der Betriebsphase. Sollten höhere Kosten als die oben dargestellten anfallen, reduziert sich die Liquiditätsreserve entsprechend.
4. Agio
Das gemäß § 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages anfallende Agio in Höhe von 5%, bezogen auf das gesamte
Kommanditkapital in Höhe von USD 33.400.000, beträgt
USD 1.670.000.
78
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
INVESTITION
KOSTENPROGNOSE AB 2008
KOSTENPROGNOSE AB 2008
2008
Verwaltungskosten Emittent
USD
Treuhandgebühren
USD
133.400
82.500 *
Managementvergütungen KCRE
USD
250.125
Nicht abzugsfähige Vorsteuer
USD
87.025
Gewerbesteuer
USD
13.059
Summe der Ausgaben
USD
566.109
* Zusätzlich fallen voraussichtlich einmalig innerhalb der ersten fünf Jahre Beratungskosten für die Betriebsprüfung i. H. v. USD 5.000 an.
ERLÄUTERUNGEN
Die unten stehenden Ausführungen erläutern die Prognose der geplanten Kosten für das Jahr 2008 und während
Betriebsphase des Emittenten. Für die Prognose der Kosten für das Jahr 2008 wird davon ausgegangen, dass das
einzuwerbende Fondskapital in Höhe von USD 33,35 Mio.
vollständig bis zum Dezember 2007 eingeworben wird.
1. Verwaltungskosten Emittent
Für die Übernahme der Haftung und die Tätigkeit erhält
der Komplementär, KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH, für das Jahr 2008 einen Betrag in Höhe von
USD 6.500 p.a. zzgl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
Diese Vergütung erhöht sich ab 1. Januar 2009 um jährlich
2%, bezogen auf die jeweils aktuelle Vergütung. Die sonstigen laufenden Kosten pro Jahr sind für das Jahr 2008
mit einem Betrag in Höhe von USD 7.000 zzgl. etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer angesetzt. Für Vergütungen
und Auslagenersatz des Beirats ist ein jährlicher Betrag in
Höhe von USD 3.000 vorgesehen. Für Bankgebühren und
Kontoführungskosten werden für das Jahr 2008 USD
5.000 veranschlagt. Dieser Beträge werden ab 1. Januar
2009 um jährlich 2%, bezogen auf den jeweils aktuellen
Betrag, erhöht. Für die Erstellung des Jahresabschlusses
und die laufende Steuerberatung ist ein Betrag von jährlich USD 20.000 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer
vereinbart. Die Beratungskosten, die mit der Steuererklärungspflicht der König & Cie. US Real Estate Opportunity
GmbH & Co. KG in den USA anfallen, sind unter Berücksichtigung der Steuererklärung für 51 Bundesstaaten mit
dem maximalen Betrag von jährlich USD 41.000 kalkuliert.
2. Treuhandvergütung
Ab 2008 beträgt die Vergütung der König & Cie. Treuhand
GmbH 0,40% p.a. der am Ende des laufenden Geschäftsjahres treuhänderisch verwalteten Kommanditeinlagen zu-
züglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung der
KCT ist für das Jahr 2008 in Höhe von USD 133.400 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer vertraglich festgelegt. Die Vergütung erhöht sich ab 2009 mit Wirkung zum
1. Januar eines Jahres jährlich um 2% gegenüber der im
jeweils vorangehenden Jahr gezahlten Vergütung. Bei Beginn der Liquidation des Emittenten erhält die KCT zum
Ausgleich des Mehraufwandes vom Emittenten eine Vergütung von USD 156.000 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
3. Managementvergütungen KCRE
Die KCRE erhält vom Emittenten für Beratung und laufende Verwaltung der Beteiligungen an den Zielfonds, für die
Abwicklung der Kapitalabrufe der Zielfonds, für Auswertung und Aufbereitung der Berichterstattung der Zielfonds, die Information der Gesellschaft über alle Angelegenheiten, die mit den Zielfonds im Zusammenhang stehen, für das Jahr 2008 eine vertraglich vereinbarte Vergütung in Höhe von 0,75% p.a. des einzuwerbenden Fondskapitals zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung der KCRE ist für das Jahr 2008 in Höhe von USD
250.125 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer kalkuliert. Die Vergütung erhöht sich ab 2009 mit Wirkung zum
1. Januar eines Jahres jährlich um 2% gegenüber der im
jeweils vorangehenden Jahr gezahlten Vergütung.
4. Nicht abzugsfähige Vorsteuer
Für nicht abzugsfähige Vorsteuern der Positionen 1. bis 3.
ist für den Emittenten ein Betrag in Höhe von EUR 66.942
kalkuliert. Hierbei wurde der zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Prospektes gültige Steuersatz in Höhe von
19% angesetzt. Für Zwecke der Darstellung in USD wurden die in EUR fälligen Steuerbeträge mit dem Wechselkurs von USD 1,30 pro EUR in USD 87.025 umgerechnet.
5. Gewerbeertragsteuer
Die Gesellschaft ist gewerblich geprägt und unterliegt daher mit den der deutschen Besteuerung unterliegenden
Erträgen der Gewerbesteuer. Für das Jahr 2008 ist auf Basis der abgeschlossenen Verträge ein Betrag in Höhe von
EUR 10.045 bei einem Hebesatz von 470% kalkuliert. Für
Zwecke der Darstellung in USD wurden die in EUR fälligen
Steuerbeträge mit dem Wechselkurs von USD 1,30 pro
EUR in USD 13.059 umgerechnet.
79
VERMÖGENS-, FINANZ-, UND ERTRAGSLAGE
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
TESTIERTER JAHRESABSCHLUSS
ZUM 31. DEZEMBER 2006 (BILANZ UND GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG)
KÖNIG & CIE. US REAL ESTATE OPPORTUNITY GMBH & CO. KG
Bilanz zum 31. Dezember 2006
AKTIVA
EUR
A. Anlagevermögen
Kommanditkapital
1.129.218,94
B. Umlaufvermögen
B. Rückstellungen
35.500,00
C. Verbindlichkeiten
gegenstände
14,10
C. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte
Verlustanteile der Kommanditisten
0,00
Sonstige Rückstellungen
Forderungen und sonstige VermögensSonstige Vermögensgegenstände
EUR
A. Eigenkapital
Finanzanlagen
Beteiligungen
PASSIVA
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
-
43.646,00
297,66
davon mit einer Restlaufzeit bis zu
einem Jahr EUR 297,66
2. Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen
-
1.129.484,88
einem Jahr EUR 1.129.484,88
3. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
-
7.596,50
einem Jahr EUR 7.596,50
Summe
1.172.879,04
Summe
1.172.879,04
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2006
EUR
EUR
1. Sonstige betriebliche Erträge
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
102,34
2. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Versicherungen, Beiträge und Abgaben
verschiedene betriebliche Kosten
3. Ergebnis der gewöhnliche Geschäftstätigkeit
4. Jahresfehlbetrag
153,00
42.943,50
43.096,50
-42.994,16
42.994,16
81
KÖNIG & CIE.
ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2006
I. ALLGEMEINE ANGABEN
Die König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co.
KG ist eine Kommanditgesellschaft i.S. der §§ 161 ff HGB.
Der Abschluss der Gesellschaft ist nach den Vorschriften
der §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB aufgestellt. Die Gesellschaft hat von den Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften bei der Aufstellung der Bilanz gemäß § 274a
Nr. 1 HGB und des Anhangs gemäß § 288 HGB Gebrauch
gemacht.
In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.
II. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
Es werden die im Handelsgesetzbuch niedergelegten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet.
Die Finanzanlagen beinhalten Anteile an US-Amerikanischen Zielfonds in der Rechtsform der LP bzw. LLC. Der
Ausweis erfolgt zu den mit dem Kurs am Tag des Geschäftsvorfalls in Euro umgerechneten USD-Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten. Liegen dauerhafte
Wertminderungen vor, wird eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert durchgeführt. Die Sonstigen
Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert bilanziert. Wertberichtigungen waren nicht erforderlich.
Die Sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in der Höhe angesetzt,
die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig sind. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um sonstige Verbindlichkeiten.
III. SONSTIGE ANGABEN
Das Haftkapital beträgt EUR 10.000,00 und ist in voller
Höhe ausstehend und nicht eingefordert.
Mit Gesellschaftsvertrag vom 30.06.2005 gründeten die
Kommanditisten König & Cie. GmbH & Co. KG und König
& Cie. Treuhand GmbH die Gesellschaft zunächst mit der
Firma „GELDRIA“ Dreiundneunzigste GmbH & Co. KG mit
einem Kommanditanteil von je EUR 2.500,00.
Zum 10. Juli 2006 wurde die Gesellschaft in König & Cie.
US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG umfirmiert.
Die König & Cie. GmbH & Co. KG ist aus der Gesellschaft
ausgeschieden und hat ihre Kommanditeinlage auf die König & Cie. Real Estate GmbH übertragen. Die Kommanditeinlagen wurden jeweils auf EUR 5.000,00 erhöht. Persönlich haftende Gesellschafterin ohne Einlage war bis zum
10. Juli 2006 die König & Cie. Schiffahrt GmbH mit einem
Stammkapital von 25.000,00 Euro. Als Geschäftsführer
waren bestellt:
Tobias König, Schifffahrtskaufmann, Hamburg
Dr. Andreas Opatz, Schifffahrtskaufmann, Hamburg
Michael F. Klarhöfer, Kaufmann, Hamburg
Ab 10. Juli 2006 ist die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH mit einem Stammkapital von 25.000,00
Euro persönlich haftende Gesellschafterin ohne Einlage.
Als Geschäftsführer bestellt sind:
Tobias König, Schifffahrtskaufmann, Hamburg
Michael F. Klarhöfer, Kaufmann, Hamburg
Johannes Bitter-Suermann, Rechtsanwalt, Hamburg
Sie sind alleinvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Die Gesellschaft hat - vor der Übernahme der Rechtsverhältnisse der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH im Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs der
Beteiligung an der Babson Mezzanine Realty Investors LP
folgende Sicherheiten zu Gunsten von verbundenen
Unternehmen bestellt: Verpfändung der Beteiligung an der
Babson Mezzanine Realty Investors LP sowie indirekte
Verpfändung der zukünftigen Ausschüttungen der Babson
Mezzanine Realty Investors LP durch Verpfändung der
Zielkontenguthaben, die durch deren Ausschüttungen entstehen.
Am 29. Dezember 2006 wurde mit dem gleichen Kreditinstitut eine eigene Kreditlinie vereinbart, aus der im Januar
2007 die Darlehensvaluta der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH getilgt wurden und insoweit die Sicherheitengestellung zu Gunsten verbundener Unternehmen
endete.
Hamburg, 23. Januar 2007
82
KÖNIG & CIE.
LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2006
Im Geschäftsverlauf des Jahres 2006 hatte die Gesellschaft wenige Geschäftsvorfälle zu verzeichnen, da die
Gesellschaft erst Anfang 2007 ihre Tätigkeit aufnehmen
wird. Durch Übernahmeverträge mit der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH vom 29. Dezember 2006 wurden Beteiligungen an drei US amerikanischen Fondsgesellschaften mit einem einzuzahlenden Kapital von je USD
10.000.000,00 unterzeichnet, die die Übertragung dieser
Gesellschaftsanteile an den drei US amerikanischen
Fondsgesellschaften zum 1. Januar 2007 zum Gegenstand haben. Insgesamt sind bisher USD 1.301.975,54
Kapital abgerufen. Weiterhin wurde am 29. Dezember
2006 ein Darlehensvertrag zur teilweisen Vorfinanzierung
der übernommenen Gesellschaftsanteile mit einer Kreditlinie von maximal 15 Mio. USD abgeschlossen. Der Jahresfehlbetrag von TEUR 43 (Vorjahreswert: TEUR 1) resultiert
im Wesentlichen aus der für den 1. Januar 2007 erfolgten
Übernahme der Anteile, aus der Übernahme der Kosten,
die in Zusammenhang mit der Übernahme der Fondsanteile übernommen wurden, aus den Kosten der Gründung
sowie aus Kosten der allgemeinen Verwaltung.
Das Konzept der Gesellschaft sieht vor, dass die Gesellschaft sich an US-amerikanischen Zielfonds beteiligt, die
wiederum in Projektentwicklungen (Opportunity-Fonds)
und Fremdkapitalprodukte (Mezzanine Investments) auf
dem US-amerikanischen Immobilienmarkt investieren. Es
ist über die drei bereits getätigten Beteiligungen hinaus
möglich, bis zu einer Höhe von zusätzlichen USD
15.000.000,00 in weitere Zielfonds zu investieren.
Mit der Platzierung des Kommanditkapitals wird im ersten
Quartal 2007 begonnen, nachdem die Vertriebsvoraussetzungen durch Genehmigung eines Verkaufsprospektes
hierfür durch die BaFin geschaffen wurden. Für das Geschäftsjahr 2007 wird mit einem Ansteigen der Investitionen der Zielfonds gerechnet, wobei gerade im Anlaufjahr
eine wirtschaftliche Prognose mit großen Unsicherheiten
verbunden ist. Die Finanzierung der Beteiligungen und die
damit verbundenen Verpflichtungen, den Kapitalbedarf
der Zielfonds bis zu einer Höhe von USD 30 Mio. zu bedienen, soll vollständig durch Kommanditkapital erfolgen,
und zwischenzeitlich durch das oben erwähnte Bankdarlehen zwischenfinanziert werden. Das Kommanditkapital
soll planmäßig bis zum 1. Dezember 2008 vollständig eingezahlt werden.
Unter Beachtung des § 289 Abs. 2 Nr. 2 HGB hat das
Fondsmanagement Chancen und Risiken für die Gesellschaft zu bewerten. Diese ergeben sich insbesondere aus
der richtigen Auswahl der erworbenen oder zu erwerbenden Anteile an den Beteiligungsgesellschaften, der Entwicklung des US-Immobilienmarktes sowie des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes, Risiken aus der Entwicklung
der USD-Zinssätze, dem Risiko von Forderungsausfällen
der Kreditnehmer innerhalb der Zielfonds, dem Risiko,
dass die Kreditlinie der Fondsgesellschaft nicht verlängert
oder gekündigt wird sowie dem Risiko der Entwicklung
des USD / EUR-Kurses im Hinblick auf die Bilanzierungspflicht in Euro. Auf Grund der detaillierten Analyse dieser
Elemente hat das Fondsmanagement renditestarke, langjährig erfolgreiche Managementgesellschaften identifiziert.
Chancen für die Gesellschaft resultieren insbesondere aus
einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung der gezeichneten Zielfonds, deren Erträge aus der Entwicklung, Vermietung und Veräußerung von Immobilienvermögen, sowie der Vergabe von Fremdkapital für Immobilienfinanzierungen stammen. Da die Investition in Beteiligungen eine
Investition in einen volatilen Markt darstellt, besteht jedoch das Risiko, dass die angestrebten Renditen nicht erreicht werden.
Wechselkursrisiken bestehen nur insoweit, als dass der
Fonds in US-Dollar investiert. Das Kommanditkapital wird
ebenfalls in US-Dollar aufgebracht und eingezahlt. Dagegen bestehen für die Gesellschaft Währungsrisiken in Bezug auf in EUR lautende Kosten der allgemeinen Verwaltung und Vertriebskosten.
Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden können, sind derzeit nicht erkennbar.
RISIKOMANAGEMENT
Insgesamt werden die Risiken des Unternehmens über die
Investitionskriterien und den Erfolg der Zielfondsgesellschaften definiert. Im Rahmen der Auswahl wurde größten
Wert auf klar definierte Investitionskriterien, gesellschaftsvertragliche Gestaltungsrechte sowie den in der Vergangenheit realisierten Erfolg der Manager der Zielfonds gelegt, um die geschäftsimmanenten Risiken kontrollieren zu
können. Eine Absicherung der Risiken, die sich aus Währungskursverhältnissen ergeben können, ist nicht geplant,
da Einzahlungs-, Ertrags- und Kapitalrückführungsströme
in USD laufen. Zur frühzeitigen Erkennung und Bewertung
83
KÖNIG & CIE.
von Risiken verfügt die Gesellschaft bzw. deren Gesellschafter über wirksame Aufsichts- und Steuerungsmittel
sowie gesellschaftsvertraglich geregelte Mechanismen.
VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG
Unter Berücksichtigung des Gesamtgeschäftsumfeldes
Immobilienmarkt US und der volkswirtschaftlichen Gesamtzusammenhänge sowie der lokalen Partner in den
Zielfonds wird für die nächsten beiden Geschäftsjahre eine planmäßige, positive Entwicklung der Geschäfte erwartet. Insgesamt ist der US-amerikanische Immobilienmarkt
weiterhin auf einem stabilen Kurs mit konstanter Nachfrage. Einzig der Sektor Eigentumswohnungen / Einfamilienhäuser zeigt regionale Schwächen. Nationale und internationale Kapitalquellen erzeugen dauerhaften Nachfragedruck, was Investitionsentscheidungen zusätzlich erschwert, da sich der Markt insgesamt auf einem hohen
Preisniveau befindet. Die noch immer im historischen Vergleich niedrigen Finanzierungszinsen lassen eine Marktberuhigung im Sinne eines Nachfragerückgangs ebenfalls
nicht erwarten. Die Zielfonds werden im Rahmen der jeweiligen Investitionsperioden das Kapital der Anleger
innerhalb der dafür definierten Regeln investieren. Auf
Grund des opportunistischen Ansatzes ist eine Planrechnung dazu nicht möglich.
GESCHÄFTSENTWICKLUNG SEIT ENDE DES
GESCHÄFTSJAHRES
Als Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss
des Geschäftsjahres ist über eine Erhöhung der Kommanditeinlage der Gründungsgesellschafter auf insgesamt
USD 50.000 bei gleichzeitiger Reduzierung der Hafteinlage auf EUR 500 zu berichten.
Zudem wurden mit Datum 1. Januar 2007 Anteile an Beteiligungsgesellschaften von drei US-amerikanischen
Fondsgesellschaften mit allen Rechten und Pflichten übernommen. Es handelt sich um die Babson Mezzanine Realty Investors LP, die Cornerstone Apartment Venture III,
LLC und die RREEF Structured Debt Fund, LLC, wobei die
Zeichnungssummen jeweils USD 10 Mio. betragen. Einzig
bei der Babson Mezzanine Realty Investors LP erfolgten
bereits Kapitalabrufe vor der Übernahme der Anteile durch
die Gesellschaft. Die Gesellschaft hat mit Datum vom 29.
Dezember 2006 einen Darlehensvertrag geschlossen, der
mit Datum 2. Januar 2007 in Höhe von USD (1.330.801,84)
84
zur Finanzierung der Beteiligung an der Babson Mezzanine Realty Investors LP ausgezahlt wurde. Des Weiteren
wurde mit der König & Cie. Real Estate GmbH ein Platzierungsgarantievertrag geschlossen. Im Zusammenhang der
Darlehensaufnahme wurden umfangreiche Sicherheiten
und die Platzierungsgarantie an die finanzierende Bank
abgetreten.
Hamburg, 23. Januar 2007
Johannes Bitter-Suermann
KÖNIG & CIE.
85
GRUNDLAGEN
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
WICHTIGE VERTRÄGE
I. MITTELFREIGABE- UND MITTELVERWENDUNGSKONTROLLVERTRAG
Der Emittent hat mit einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
am 2. Februar 2007 einen Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe und Verwendung des Emissionskapitals
(im Folgenden „Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag“) geschlossen. Über das einzuwerbende
Fondskapital inklusive des darauf entfallenden Agios i.H.v.
5% (im Folgenden „die Mittel“) kann nur nach Gegenzeichnung durch den Kontrolleur verfügt werden. Der Kontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung der vom
Emittenten veranlassten Verfügungen über die Mittel mit
den Angaben des Verkaufsprospektes, der Anlage 1 zum
Gesellschaftsvertrag und den entsprechenden Verträgen
und Honorarvereinbarungen. Der Kontrolleur ist dabei zur
Unterzeichnung dieser Verfügungen berechtigt und verpflichtet, wenn die Zahlungen an die dort genannten Empfänger in der dort genannten Höhe (gegebenenfalls zzgl.
der gesetzlichen Umsatzsteuer) gehen oder soweit eine
Vorfinanzierung der in der Anlage 1 zum Gesellschaftsvertrag genannten Eigen- oder Fremdmittel abgelöst wird.
Der Kontrolleur wird erst dann mit der Mittelverwendungskontrolle beginnen, wenn ihm folgende Nachweise erbracht werden: Schriftliche Erklärung des Treuhänders gegenüber dem Emittenten über die Erhöhung seiner Kommanditeinlage gemäß § 3 des Gesellschaftsvertrages oder
Vorlage der prospektierten Platzierungsgarantie; Nachweis der Verpflichtung der Gründungsgesellschafter zur
Übernahme von Kommanditeinlagen (Pflichteinlagen) in
Höhe von insgesamt USD 50.000; Nachweis des Eigenmittelzwischenfinanzierungsdarlehens durch eine zumindest grundsätzlichen Finanzierungszusage.
Die Freigabe und Verwendung der sonstigen Eigenmittel,
die unmittelbar zur Bezahlung der Anlageobjekte vorgesehen sind, sind nicht Gegenstand der Kontrolltätigkeit. Die
Prüfung des Kontrolleurs beschränkt sich darauf, ob insbesondere die vorstehend genannten Voraussetzungen
formal vorliegen. Über die formale Prüfung hinaus wird er
keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbesondere nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption
des im Verkaufsprospekt dargelegten Beteiligungsangebotes, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen
und Vertragspartnern oder der Werthaltigkeit von Garantien. Die Kontrolle erstreckt sich nur auf die Investitionsphase und ist mit der vollständigen Abwicklung der in der
Anlage 1 zum Gesellschaftsvertrag genannten Zahlungen
und anschließender Auskehrung der nach der Abwicklung
auf den Mittelverwendungskontrollkonten verbleibenden
Beträge an den Emittenten abgeschlossen.
Im Rahmen der Durchführung der Kontrolltätigkeit ist die
Haftung des Kontrolleurs bei einem fahrlässig verursachten einzelnen Schadensfall auch gegenüber Dritten grundsätzlich auf EUR 4.000.000 beschränkt. Ein Schadensersatzanspruch kann nur innerhalb eines Jahres nach Kenntniserlangung, spätestens aber innerhalb von fünf Jahren
nach dem anspruchsbegründenden Ereignis geltend gemacht werden. Zu weiteren Einzelheiten vgl. den vollständigen Abdruck des Vertrages auf den Seiten 123 f.
Die Gesamtvergütung des Kontrolleurs beträgt EUR 38.481
zzgl. Umsatzsteuer; wird das einzuwerbende Fondskapital
gemäß § 3 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages des Emittenten erhöht, erhöht sich die Vergütung des Kontrolleurs
anteilig. Der Kontrolleur war schon bei verschiedenen Vorprojekten des Anbieters als Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolleur tätig. Es sind keine Umstände oder
Beziehungen bekannt, die Interessenkonflikte des Mittelverwendungskontrolleurs begründen könnten.
II. PLATZIERUNGSGARANTIE
Falls bis zum Tag, zu dem die – ggf. verlängerte – Laufzeit
des dem Emittenten gewährten Kredites (siehe dazu unter
Ziff. VI, S. 89) endet, nicht mindestens ein Fondskapital
von USD 18.750.000 zzgl. 5% Agio durch Anleger gezeichnet worden ist oder der dem Emittenten gewährte
Kredit zu diesem Zeitpunkt noch in Anspruch genommen
ist, ist KCRE aufgrund einer Platzierungsgarantie vom
8. Januar 2007 nebst Nachtrag vom 31. Januar 2007
verpflichtet, eine Einlage in Höhe der Differenz zwischen
den gezeichneten Einlagen und dem Betrag von USD
18.750.000, höchstens jedoch in Höhe des 1,25-fachen
der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Valuta des vom
Emittenten in Anspruch genommenen Kredites, jeweils zuzüglich 5% Agio, zu übernehmen und gemäß dem für die
Anleger vorgesehenen Zahlungsplan einzuzahlen. Diese
Verpflichtung entfällt, wenn die Laufzeit des Kredites am
28. Dezember 2008 oder später endet.
Darüber hinaus ist KCRE verpflichtet, das fehlende Fondskapital durch Übernahme von Einlagen zu erbringen oder
von Dritten erbringen zu lassen, wenn das gesamte einzuwerbende Fondskapital des Emittenten nicht bis zum 28.
87
GRUNDLAGEN
Dezember 2008 in Höhe von USD 33.350.000 zuzüglich
5% Agio durch Anleger gezeichnet ist. Die Einlage ist spätestens bis zum 31. Januar 2009 auf Anforderung der Gesellschaft verbindlich zu übernehmen. KCRE kann die Einlage unmittelbar als Kommanditist oder als Treugeber über
KCT erbringen. Die Platzierungsgarantie ist bis zum
15. Februar 2009 befristet.
Für die Bereitstellung der Garantie erhält KCRE eine Vergütung in Höhe von USD 83.250 zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer, wenn mindestens in Höhe dieser Vergütung Eigenkapital von den Anlegern des Emittenten eingezahlt
worden ist. Die Vergütung ist zur Zahlung fällig, sobald es
die Liquiditätslage des Emittenten erlaubt, spätestens jedoch am 31. Dezember 2007. Der Emittent hat seine Ansprüche aus der Platzierungsgarantie an die finanzierende
Bank zur Absicherung der Eigenkapital-Vorfinanzierung
abzutreten (siehe Ziff. V.).
Die König & Cie. GmbH & Co. KG hat gegenüber dem Platzierungsgaranten eine Freihalteerklärung vom 8. Januar
2007 abgegeben. Für den Fall, dass der Platzierungsgarant aus der genannten Platzierungsgarantie in Anspruch
genommen wird, hat sich die König & Cie. GmbH & Co. KG
unwiderruflich verpflichtet, den Platzierungsgaranten von
der Zahlungsverpflichtung, die sich aus der Platzierungsgarantie ergibt, freizuhalten.
III. VERTRIEBSVERTRAG
Durch Vertriebsvertrag vom 24. Januar 2007 hat die König
& Cie. GmbH & Co. KG als alleiniger Vermittler die Platzierung des einzuwerbenden Fondskapitals einschließlich der
dazugehörigen vorbereitenden Vertriebsmaßnahmen sowie der den Vertrieb begleitenden Werbemaßnahmen und
der Erstellung des Verkaufsprospektes übernommen.
Der Vermittler ist berechtigt, Dritte im Wege eines Unterauftrages mit der ganzen oder einem Teil der Vermittlungsleistung zu beauftragen. Der Vermittler ist ferner ermächtigt, seine Verpflichtungen teilweise auf Dritte zu übertragen und im Namen der Gesellschaft die insoweit erforderlichen Verträge mit den jeweiligen Dritten abzuschließen.
Der Vermittler bleibt auch in diesem Fall dem Emittenten
gegenüber verpflichtet, er garantiert nicht den Erfolg seiner oder der Vermittlungsbemühungen eines Dritten.
88
KÖNIG & CIE.
Für die Platzierung des einzuwerbenden Fondskapitals erhält der Vermittler von dem Emittenten eine Vergütung in
Höhe von 4,15% des einzuwerbenden Fondskapitals und
das 5%-ige Agio auf das gesamte Kommanditkapital in
Höhe von USD 33.400.000. Die Vergütung einschließlich
des 5%-igen Agios wird in EUR gezahlt, wobei zur Ermittlung des Euro-Betrages ein Wechselkurs von USD 1,30 je
Euro zugrunde gelegt und unabhängig von einem etwaig
abweichenden Tageskurs zwischen den Parteien fest vereinbart wird. Die Vergütung beträgt demnach insgesamt
EUR 2.349.250 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Für die den Vertrieb begleitenden Werbemaßnahmen erhält die König & Cie. GmbH & Co. KG eine Vergütung in Höhe von EUR 64.500 einschließlich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Bei Erhöhung des Fondskapitals
über USD 33.350.000 hinaus erhält der Vermittler eine zusätzliche anteilige Vergütung in Höhe von 4,15% der zusätzlich vermittelten Beteiligungen und das auf den Erhöhungsbetrag zu zahlende Agio von 5%. Die zusätzliche
Vergütung einschließlich des 5%-igen Agios auf die zusätzlich vermittelten Beteiligungen wird in EUR zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer gezahlt, wobei zur Ermittlung des Euro-Betrages ein Wechselkurs von USD
1,30 je Euro zugrunde gelegt und unabhängig von einem
etwaig abweichenden Tageskurs zwischen den Parteien
fest vereinbart wird. Die Vergütung ist – erfolgsorientiert –
in dem Verhältnis verdient, in dem das in USD eingeworbene Fondskapital, auf das zumindest eine erste Einzahlung geleistet wurde, zu dem einzuwerbenden Fondskapital in Höhe von USD 33.350.000 steht. Die Vergütung ist
auch verdient, sofern der Beitritt oder die Kapitalerhöhung
nicht auf eine Leistung des Vermittlers zurückzuführen ist
oder ein Garant aufgrund einer Platzierungsgarantie selbst
eine Einlage übernimmt oder durch Dritte erbringen lässt.
Die Vergütung ist zur Zahlung fällig, sobald es die Liquiditätslage des Emittenten erlaubt, spätestens jedoch am Ende des Kalenderjahres, in dem sie verdient wurde. Falls
der Anleger seinen Beitritt anficht oder aus anderen Gründen die Beteiligung rückgängig gemacht wird, hat der Vermittler der Kommanditgesellschaft die auf die Beteiligung
entfallende Vergütung (zzgl. Umsatzsteuer, soweit diese
angefallen war) zurückzuzahlen. Für die Erstellung des
Verkaufsprospektes erhält der Vermittler eine Vergütung in
Höhe von EUR 64.500 einschließlich einer etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung ist zur Zahlung
fällig, sobald es die Liquiditätslage des Emittenten erlaubt,
spätestens jedoch am 31. Dezember 2007.
KÖNIG & CIE.
IV. GESCHÄFTSBESORGUNGSVERTRAG ÜBER DIE
STRUKTURIERUNG UND VERMITTLUNG DER
FREMDFINANZIERUNG
Durch Geschäftsbesorgungsvertrag vom 24. Januar 2007
hat KCRE gegenüber dem Emittenten höchstpersönlich
als Vermittler die Strukturierung und Vermittlung des für
die Finanzierung erforderlichen Fremdkapitals übernommen. Für die Vermittlung der Fremdfinanzierung erhält
KCRE von dem Emittenten eine einmalige Vergütung in
Höhe von USD 200.000 zzgl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Vergütung ist zur Zahlung fällig, sobald es
die Liquiditätslage des Emittenten erlaubt, spätestens jedoch am 31. Dezember 2007.
V. MANAGEMENTVERTRAG
Durch Managementvertrag vom 24. Januar 2007 hat sich
KCRE gegenüber dem Emittenten verpflichtet, die Unternehmensbeteiligungen an den Zielfonds zu vermitteln und
zu verwalten. Darüber hinaus berät KCRE den Emittenten
bei der Konzeption der Fondsstruktur und in den Angelegenheiten ihrer Unternehmensbeteiligungen. Zu den Beratungsleistungen bei der Konzeption der Fondsstruktur gehören die Beratung des Emittenten bezüglich der Ermittlung und Festlegung der notwendigen wirtschaftlichen
Rahmendaten für einen langfristig auf Gewinnerzielung
ausgerichteten Geschäftsbetrieb sowie die Beratung des
Emittenten bei der Kalkulation der Verwaltungskosten und
der Organisation des Geschäftsbetriebs. Die von KCRE
übernommenen Verwaltungsaufgaben der Unternehmensbeteiligungen des Emittenten umfassen insbesondere die
laufende Verwaltung der Unternehmensbeteiligungen an
den Zielfonds, die Betreuung und Abwicklung der Fremdfinanzierung, die Abwicklung der Kapitalabrufe der Zielfonds, die Entgegennahme, Auswertung und Aufbereitung
der Berichterstattung der Zielfonds für die Kommanditisten des Emittenten sowie die Information des Emittenten
über alle Angelegenheiten, die mit den Unternehmensbeteiligungen im Zusammenhang stehen oder hierfür von
Relevanz sind, soweit KCRE hiervon Kenntnis erlangt.
Für die Vermittlung von Anteilen an Zielfonds erhält KCRE
eine einmalige Pauschalvergütung in Höhe von USD 150.000
zzgl. der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Für die Beratung des Emittenten bei der Konzeption der Fondsstruktur erhält KCRE eine einmalige Pauschalvergütung in Höhe
von USD 108.000 zzgl. der etwaigen Umsatzsteuer. Die
Vergütung ist jeweils zur Zahlung fällig, sobald es die Liqui-
GRUNDLAGEN
ditätslage des Emittenten erlaubt, spätestens jedoch am
31. Dezember 2007. Für die Verwaltung der Unternehmensbeteiligungen sowie die Beratung und Information
des Emittenten in Angelegenheiten seiner Unternehmensbeteiligungen erhält KCRE ab dem Jahr 2008 eine laufende Vergütung in Höhe von 0,75% p.a. des einzuwerbenden
Fondskapitals zuzüglich der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die ab 2008 zu zahlende Vergütung ist jährlich
nachschüssig zur Zahlung fällig. KCRE kann angemessene
vierteljährliche Abschlagszahlungen verlangen. Die Vergütung erhöht sich ab 2009 mit Wirkung zum 1. Januar eines
jeden Jahres jährlich um 2 % gegenüber der im jeweils vorangehenden Jahr gezahlten Vergütung. KCRE ist berechtigt, sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Managementvertrag ganz oder teilweise auf eine andere Gesellschaft der König & Cie.-Gruppe zu übertragen, wenn KCRE
gleichzeitig den von ihr am Emittenten gehaltenen Kommanditanteil ganz oder teilweise auf diese andere Gesellschaft aus der König & Cie.-Gruppe überträgt.
VI. EIGENKAPITAL-VORFINANZIERUNG
Für die kurzfristige Vorfinanzierung des Eigenkapitals hat
eine deutsche Geschäftsbank dem Emittenten am 29. Dezember 2006 die Gewährung einer kurzfristigen Kreditlinie
in Höhe von bis zu USD 15.000.000 verbindlich zugesagt.
Der Kredit ist zur Ablösung des von der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH in Anspruch genommenen
Kreditbetrages (s. hierzu unter Ziffer VII. 2.), zur Bedienung
der flexiblen Kapitalabrufe der Zielfonds während der Platzierungsphase sowie zur Bedienung der anfallenden Zinsen bis zu einem Höchstbetrag von USD 1.000.000 zu verwenden. Die Kreditlinie ist revolvierend und spätestens am
28. Dezember 2007 mit dem von den Anlegern einzuzahlenden Fondskapital zurückzuzahlen, wobei die finanzierende Bank sich bereit erklärt hat, zwei Verlängerungen
der Laufzeit um jeweils 364 Tage zu prüfen.
Als Sicherheiten für die Vorfinanzierung hat der Emittent
der Bank sämtliche gesellschaftsrechtlichen Ansprüche
bzw. Vermögensrechte aus der Beteiligung an den Zielfonds, insbesondere die Rechte und Ansprüche auf Ausschüttung aus bzw. Rückzahlung der Zielfonds, Ansprüche
auf das Auseinandersetzungsguthaben gemäß einer Abwicklungsbilanz, Ansprüche auf Zahlung einer Entschädigung bei Einziehung der Anteile, Ansprüche im Zusammenhang mit dem Gesellschafterkonto, Ansprüche auf
Auskehrung von Gewinnanteilen bzw. Rückzahlungen so89
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
wie Kaufpreisansprüche im Falle der Veräußerung der Anteile abzutreten. Die finanzierende Bank ist jedoch nur dann
zur Verwertung der abgetretenen Forderungen aus der Beteiligung an den Zielfonds berechtigt, wenn der Emittent
mit der Rückzahlung des Kredites in Verzug ist oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen beantragt worden ist. Darüber hinaus hat der Emittent Ansprüche aus der von KCRE abgegebenen Platzierungsgarantie
sowie Ansprüche gegenüber KCT und/oder den Anlegern
auf Zahlung der gezeichneten Kommanditeinlagen abzutreten und ein etwaiges Guthaben aus dem bei der finanzierenden Bank geführten USD-Kontokorrentkonto zu verpfänden. Ebenso hat KCT Ansprüche gegenüber den Anlegern auf Zahlung der gezeichneten Kommanditeinlagen an
die Bank abzutreten und ihr Guthaben aus einem bei der finanzierenden Bank geführten Konto zu verpfänden. Der
Emittent hat gegenüber der finanzierenden Bank bestimmte Auskunftsverpflichtungen zu erfüllen und in diesem Rahmen insbesondere die Bilanzen und Berichte der Zielfonds
einzureichen. Kommt der Emittent dieser Verpflichtung
nicht nach, ist die finanzierende Bank berechtigt, das Kreditverhältnis außerordentlich zu kündigen. Im Übrigen kann
das Kreditverhältnis von der finanzierenden Bank gemäß
den allgemeinen Darlehens- und Geschäftsbedingungen
aus den allgemein üblichen Kündigungsgründen außerordentlich gekündigt werden. Bei den Gebühren und Kreditzinsen handelt es sich um marktübliche Größen.
VII. RECHTLICHE VERHÄLTNISSE BEZÜGLICH DER
ANLAGEOBJEKTE
1. Investmentrichtlinien des Emittenten
Der Emittent beabsichtigt, sich ausschließlich an US-amerikanischen Zielfonds zu beteiligen, die wiederum in Immobilien, Immobiliendarlehen und Projektentwicklungen
auf dem US-amerikanischen Markt investieren. Es besteht
die Möglichkeit, über die drei bereits erworbenen Beteiligungen (vgl. hierzu nachfolgend unter Ziffer 2.), bis zu einer Höhe von zusätzlichen USD 15.000.000 in weitere Zielfonds zu investieren. Die Zielfonds sollen so ausgewählt
werden, dass unter Risikogesichtspunkten eine breite
Streuung nach bestimmten Nutzungsarten und geographischer Lage der betreffenden US-amerikanischen Immobilien erreicht wird. Die auszuwählenden Zielfonds sollen
den folgenden Kriterien entsprechen:
90
G
Die US-Zielfonds sollen als Limited Partnership (LP),
Limited Liability Partnership (LLP) oder Limited Liability Company (LLC) geführt werden und sowohl in den
USA als auch in Deutschland als steuerlich transparente Personengesellschaften gelten;
G
die Zielfonds sollen direkt oder indirekt Investitionen in
Immobilien, Immobiliendarlehen und Projektentwicklungen in den USA tätigen;
G
der Managing Partner bzw. Initiator der Zielfonds soll
seine Erfahrungen im Management des Fonds anhand
eines Track Records mit vergleichbarem Fondskonzept
nachweisen können;
G
die Zielfonds sollen regelmäßig in transparenter Form
über die Geschäftsentwicklungen der einzelnen Investitionen und über die finanzielle Situation des Zielfonds
berichten;
G
bei der Auswahl der Zielfonds soll darauf geachtet werden, dass die Kosten-/Renditestruktur sowie die Ergebnisverteilung den marktüblichen Verhältnissen entsprechen.
Die Komplementärin des Emittenten entscheidet mit Zustimmung des Beirats, in welcher Höhe die eingeworbenen
Mittel in geeignete Zielfonds investiert werden. Sie kann für
den künftigen Liquiditätsbedarf des Emittenten Liquiditätsreserven bilden, die nicht für Investitionen zur Verfügung
stehen. Der Emittent muss den Erwerb von Anteilen an den
Zielfonds im Wesentlichen aus Eigenmitteln finanzieren. Die
Aufnahme von Krediten ist nur zulässig, sofern hierdurch
Kapitaleinlagen zur Überbrückung von Einforderungsfristen
kurzfristig zwischenfinanziert werden müssen und der
Zwischenkredit nach der Kapitaleinzahlung der Kommanditisten unverzüglich zurückgeführt wird. Die Komplementärin ist berechtigt, Rückflüsse, die aus Beteiligungen an Zielfonds oder aus anderen Vermögensanlagen resultieren, zur
Einzahlung von Eigenkapital bei den Zielfonds zu verwenden. Die Investmentrichtlinien des Emittenten können auf
Verlangen der Komplementärin mit Zustimmung des Beirats, sofern dieser besteht, geändert werden.
KÖNIG & CIE.
2. Bisher erworbene Anlageobjekte
Auf Wunsch des Emittenten hat die König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH Gesellschaftsanteile an der Cornerstone Apartment Venture III, LLC, der RREEF Structured Dept Fund, LLC sowie an der Babson Mezzanine Realty Investors, LP in Höhe von jeweils USD 10.000.000 gezeichnet. Im Falle der RREEF Structured Dept Fund, LLC,
ist die endgültige Annahme der Zeichnung noch nicht erfolgt. Sie wird zum First Closing dieses Zielfonds, voraussichtlich im ersten Quartal 2007, erwartet. Durch drei separate Anteilskaufverträge vom 29. Dezember 2006 hat
der Emittent alle aus der jeweiligen Zeichnung resultierenden Beteiligungsrechte an der Cornerstone Apartment
Venture III, LLC, der RREEF Structured Dept Fund, LLC
und an der Babson Mezzanine Realty Investors, LP von
der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2007 erworben. Als Entgelt für diese
Übertragungen übernimmt der Emittent im Wege der befreienden Schuldübernahme von der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH deren übernommene Einlageverpflichtung gegenüber der Cornerstone Apartment Venture
III, LLC, der RREEF Structured Dept Fund, LLC und der
Babson Mezzanine Realty Investors, LP in Höhe von jeweils USD 10.000.000. Darüber hinaus erstattet der Emittent der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH die im
Zusammenhang mit der jeweiligen Anteilszeichnung angefallenen Kosten bzw. hält diese von einer entsprechenden
Zahlungsverpflichtung frei. Die Anteilskaufverträge unterliegen - mit Ausnahme der Übertragung der Gesellschaftsanteile - dem Recht der Bundesrepublik Deutschland und
enthalten die für einen Anteilskaufvertrag üblichen Garantien und Gewährleistungen. Die für die Übertragung der
Beteiligungsrechte erforderlichen Zustimmungen der Cornerstone Apartment Venture III, LLC, der RREEF Structured Dept Fund, LLC und der Babson Mezzanine Realty Investors, LP wurden erteilt.
3. Eigentumsrechte der Gründungsgesellschafter
Auf Grundlage der oben unter Ziffer VII. 2. beschriebenen
Anteilskaufverträge hat der Emittent Beteiligungsrechte an
der Cornerstone Apartment Venture III, LLC, der Babson
Mezzanine Realty Investors LP sowie - vorbehaltlich der
Annahme der Zeichnung - an der RREEF Structured Debt
Fund, LLC, von der König & Cie. Beteiligungsverwaltung
GmbH erworben. Bei der König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH handelt es sich um eine Tochtergesellschaft
der König & Cie. GmbH & Co. KG.
GRUNDLAGEN
Im Übrigen standen und stehen weder dem Anbieter dieses Beteiligungsangebotes noch den Gründungsgesellschaftern noch den Mitgliedern der Geschäftsführung
noch KCT als Treuhänder Eigentumsrechte oder sonstige
dingliche Berechtigungen an den erworbenen Unternehmensbeteiligungen zu.
4. Sonstige Verträge
Sonstige die Unternehmensbeteiligungen, ihren Erwerb,
ihre Finanzierung, Nutzung oder Verwertung betreffenden
maßgeblichen Vereinbarungen zwischen der Beteiligungsgesellschaft einerseits und ihren Gründungsgesellschaftern, den Mitgliedern ihrer Geschäftsführung oder ihres
Beirates oder KCT als Treuhänder andererseits bestehen
nach Kenntnis des Anbieters nicht. Insbesondere erbringt
der genannte Personenkreis und der Prospektverantwortliche gegenüber dem Emittenten außer den genannten keine weiteren nicht nur geringfügigen Leistungen oder Lieferungen in Bezug auf die Anlageobjekte.
5. Dingliche Belastungen der erworbenen Anlageobjekte
Wie unter Ziffer VI. beschrieben, hat der Emittent sämtliche
gesellschaftsrechtlichen Ansprüche oder Vermögensrechte
aus der Beteiligung an den Zielfonds an die finanzierende
Bank abzutreten. Im Übrigen bestehen jedoch keine dinglichen Belastungen der erworbenen Anlageobjekte.
6. Rechtliche und tatsächliche Beschränkungen der
Verwendungsmöglichkeiten
Durch eine Abtretung der Ansprüche und Vermögensrechte
aus der Beteiligung an den Zielfonds an die finanzierende
Bank ist die Verwendungsmöglichkeit dieser Unternehmensbeteiligungen eingeschränkt. Eine Einschränkung der
Verwendungs- und Verfügungsmöglichkeit ergibt sich
außerdem aus dem Kreditvertrag, nach welchem der Emittent verpflichtet ist, die Anteile an den Zielfonds nicht zu belasten, zu verpfänden oder sonst über sie zu verfügen.
Schließlich ergeben sich Beschränkungen aus dem Umstand, dass die Ansprüche auf Auskehrung von Gewinnanteilen und Ansprüche auf Zahlung des Kaufpreises im Falle
der Veräußerung der Unternehmensbeteiligungen abzutreten sind. Grundsätzlich ist der Emittent jedoch berechtigt,
sämtliche abzutretenden Forderungen im Rahmen eines
ordnungsgemäßen Geschäftsganges selbst einzuziehen
und entsprechend zu verwerten, solange er seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag ordnungsgemäß nachkommt.
91
GRUNDLAGEN
Tatsächliche Beschränkungen hinsichtlich der Verwendungsmöglichkeit der Unternehmensbeteiligungen sind
nicht ersichtlich.
7. Genehmigungen
Der Emittent bedarf für seine Tätigkeit keiner behördlichen
Genehmigung.
8. Bewertungsgutachten
Bewertungsgutachten über die erworbenen oder die noch
zu erwerbenden Unternehmensbeteiligungen liegen nicht
vor.
9. Gesamtkosten des Anlageobjektes
Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts
sind in der Übersicht auf der Seite 11 und 75 dieses Prospekts dargestellt. In dieser Übersicht sind sowohl die Anschaffungskosten und alle sonstigen Kosten gesondert
ausgewiesen als auch die Finanzierung dargestellt. Die
Fälligkeiten der Eigenmittel sind der Übersicht auf S. 37,
die Fälligkeiten der Fremdmittel sind der Darstellung unter
Ziff. VI. zu entnehmen.
VIII. DIE (BISHERIGE) GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
Die Geschäftstätigkeit und die Ertragslage des Emittenten
werden maßgeblich durch die Verträge über den Erwerb
und die spätere Wiederveräußerung der Unternehmensbeteiligungen und der dort vereinbarten Preise beeinflusst
(zum Ausmaß vgl. Abschnitt „Risiken“ Seiten 17 bis 25).
Eine Abhängigkeit des Emittenten von Patenten, Lizenzen
und neuen Herstellungsverfahren besteht hingegen nicht.
Nach Kenntnis der Anbieterin sind weder Gerichts- noch
Schiedsverfahren anhängig, die einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des Emittenten haben
können.
Die bisherige Tätigkeit des Emittenten ist nicht durch
außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden.
Der Emittent hat zwischenzeitlich keine Zwischenübersicht veröffentlicht. Der Emittent ist nicht zur Aufstellung
eines Konzernabschlusses verpflichtet.
92
KÖNIG & CIE.
IX. HINTERGRUNDINFORMATIONEN ZU DEN
MITGLIEDERN DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Geschäftsführerin und gesetzliche Vertreterin des Emittenten ist seine Komplementärin, die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen
im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter HRB
91097, Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg. Die Komplementärin hat bisher noch keine Vergütung erhalten, erhält aber in Zukunft ihre Auslagen ersetzt und die bereits im
Abschnitt „Beteiligung“ unter Ziff. I. 3. beschriebene jährliche Haftungsvergütung in Höhe von anfänglich USD 6.500.
Für die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH
handeln ihre Geschäftsführer, die Herren Tobias König, Michael Klarhöfer und Johannes Bitter-Suermann. Sämtliche
Mitglieder der Geschäftsführung haben die Geschäftsanschrift Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg. Die Geschäftsführer haben keine besonderen Geschäftsbereiche
und erhalten für ihre Tätigkeit von der Komplementärin
oder von der Gesellschaft weder für abgeschlossene noch
für zukünftige Geschäftsjahre gesonderte Gesamtbezüge
wie Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen oder Nebenleistungen jeder Art.
Herr Tobias König und Herr Bitter-Suermann sind gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der König &
Cie. GmbH & Co. KG, Herr Tobias König ist zudem Gesellschafter der König & Cie. GmbH & Co. KG, die den Vertrieb der angebotenen Kommanditeinlagen übernommen
hat und Anbieterin dieses Beteiligungsangebots ist. Herr
Michael Klarhöfer ist als kaufmännischer Leiter für die König & Cie. GmbH & Co. KG tätig. Die König & Cie. GmbH
& Co. KG ist Mehrheitsgesellschafterin der Gründungskommanditistin KCRE. Herr Tobias König und Herr Johannes Bitter-Suermann sind Geschäftsführer, Herr Johannes
Bitter-Suermann auch Gesellschafter der KCRE.
Die König & Cie. Beteiligungsverwaltung GmbH, die die
Beteiligung an den drei bisherigen Zielfonds ursprünglich
gezeichnet hatte, ist eine Tochtergesellschaft der König &
Cie. GmbH & Co. KG. Geschäftsführer der König & Cie.
Beteiligungsverwaltung GmbH sind u.a. Herr Tobias König,
Herr Michael Klarhöfer und Herr Johannes Bitter-Suermann.
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
Abgesehen von den genannten Tätigkeiten sind die Mitglieder der Geschäftsführung weder für Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen betraut sind, noch für Unternehmen, die dem Emittenten Fremdkapital geben, noch für Unternehmen, die im
Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjektes
nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen. Die Gründungsgesellschafter haben und werden
während der gesamten Fondslaufzeit im Rahmen der Zielfondsauswahl und -zeichnung keine Zahlungen (sogenannte Kick-Backs) von den Zielfondsgesellschaften annehmen.
Hintergrundinformationen zu den Mitgliedern des Beirats
können bislang nicht gegeben werden, da ein solcher
noch nicht bestellt ist. Weitere Aufsichtsgremien bestehen
nicht und sind auch nicht vorgesehen.
X. HINTERGRUNDINFORMATIONEN ÜBER SONSTIGE
PERSONEN
Der Prospekt enthält alle erforderlichen Angaben zu Personen, die wesentlichen Einfluss auf die Aufstellung oder den
Inhalt des Prospektes oder die Abgabe oder den Inhalt des
Angebots genommen haben. Es gibt keine sonstigen Personen, die nicht in den Kreis der nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung angabepflichtigen Personen fallen, die die Herausgabe oder den Inhalt des Prospektes oder die Abgabe oder den Inhalt des Angebotes
der Vermögensanlage wesentlich beeinflusst haben.
XI. GEWÄHRLEISTUNG DER RÜCKVERGÜTUNG
Eine Gewährleistung für die Verzinsung oder Rückzahlung
der Kommanditbeteiligung durch eine juristische Person
oder Gesellschaft ist nicht übernommen worden.
XII. SONSTIGES
Sonstige die Unternehmensbeteiligungen, ihren Kauf, Finanzierung, Nutzung oder Verwertung betreffende maßgebliche Vereinbarungen zwischen den wesentlichen Vertragspartnern, das sind die in dem Abschnitt „Beteiligung“, S. 28 ff., und in diesem Abschnitt aufgeführten Personen bzw. Unternehmen, bestehen nach Kenntnis des
Anbieters nicht. Auf die am Ende dieses Prospektes abgedruckten Verträge wird verwiesen.
93
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
1. ALLGEMEINES
Die nachfolgenden Ausführungen erläutern die steuerlichen Grundlagen der Beteiligung eines Anlegers an der
(im Folgenden: „Emittent“). Der Emittent beteiligt sich an
drei Gesellschaften in den USA, von denen eine in der
Rechtsform einer US-amerikanischen Limited Partnership
(LP) und zwei in der Rechtsform einer US-amerikanischen
Limited Liability Company (LLC) geführt werden. Im Einzelnen erfolgt eine Beteiligung an folgenden Gesellschaften (im Folgenden auch „Zielfonds“):
G
G
G
Babson Mezzanine Realty Investors LP (im Folgenden:
„BMRI“).
Cornerstone Apartment Venture III, LLC (im Folgenden:
„CAV III“).
RREEF Structured Debt Fund, LLC (im Folgenden:
“RREEF SDF").
Die nachfolgende Darstellung der steuerlichen Grundlagen
berücksichtigt die derzeit geltende Rechtslage, die sich
aus den zu diesem Zeitpunkt maßgebenden Steuergesetzen, Gerichtsentscheidungen und Verwaltungsanweisungen ergibt. Geplante Gesetzesänderungen, nicht offiziell
veröffentlichte Verwaltungsanweisungen und sonstige
nicht verbindliche Auskünfte zum deutschen oder USamerikanischen Steuerrecht wurden nicht berücksichtigt.
Gesetzgebung, Rechtsprechung und die Auffassung der
Finanzverwaltung zu einzelnen Besteuerungsfragen unterliegen einer ständigen Entwicklung.
Die nachfolgende Darstellung der steuerlichen Grundlagen
basiert auf der Annahme, dass nur in Deutschland ansässige natürliche Personen dem Emittenten beitreten, die die
Beteiligung im Privatvermögen halten und die weder
Staatsbürger der USA sind noch aus anderen Gründen für
Steuerzwecke als in den USA ansässig gelten (zum Beispiel als sog. Green Card Holder).
Bei der Ausarbeitung der steuerlichen Grundlagen hat sich
die Emittentin von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
beraten lassen. Grundlage des Beratungsverhältnisses bildet eine vertragliche Vereinbarung, nach der die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft – auch im Verhältnis zu Dritten – ihre Haftung wie allgemein üblich für fahrlässig verursachte Schäden auf bis zu EUR 4,0 Mio. pro Schadensfall und für Serienschadensfälle auf bis zu EUR 5,0 Mio.
beschränkt hat.
94
Die nachfolgenden Ausführungen geben nur einen allgemeinen Überblick über die steuerlichen Konsequenzen
aus der Beteiligung. Die persönlichen Verhältnisse des einzelnen Anlegers beinhalten möglicherweise weitere steuerlich relevante Tatsachen, die in den nachfolgenden Ausführungen zu den allgemeinen steuerlichen Grundlagen
nicht berücksichtigt werden können. Es wird daher empfohlen, vor der Zeichnung die individuellen steuerlichen
Auswirkungen der Beteiligung mit einem erfahrenen Steuerberater zu erörtern.
2. BESTEUERUNG DER ANLEGER IM ÜBERBLICK
Der nachfolgende Überblick über die steuerlichen Rahmenbedingungen einer Beteiligung an dem Emittenten ersetzt nicht die weitere Darstellung der steuerlichen Aspekte im Anschluss an diesen Überblick. Vielmehr wird jedem
Anleger empfohlen, sich umfassend über die mit der Anlage verbundenen Risiken zu informieren (vgl. „Risiken dieser Vermögensanlage“, S. 17 ff.). Ohne einen Anspruch auf
Vollständigkeit zu erheben, lassen sich die steuerlichen
Rahmenbedingungen wie folgt zusammenfassen:
G
Durch eine Beteiligung am Emittenten erzielt der Anleger planmäßig Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit in den USA. Diese Einkünfte werden unmittelbar
nur in den USA nach den Regeln des US-Einkommensteuerrechts besteuert. Hierfür ist es erforderlich, dass
für den Anleger Einkommensteuererklärungen in den
USA abgegeben werden. In Deutschland werden die
Einkünfte aus den Aktivitäten in den USA voraussichtlich nicht der Einkommensteuer unterliegen. Dies gilt
nicht nur für den Bezug laufender Einkünfte aus der
Geschäftstätigkeit in den USA, sondern grundsätzlich
auch für Gewinne aus der Veräußerung der Beteiligung
an dem Emittenten und aus der Veräußerung der Zielfonds durch den Emittenten. Diese Einkünfte wirken
sich beim Anleger jedoch bei der Ermittlung des Steuersatzes für seine in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte aus (Progressionsvorbehalt). In dem unten näher erläuterten Protokoll zur Änderung des DBA ist
allerdings vorgesehen, dass diese Freistellung der Einkünfte unter Progressionsvorbehalt in Deutschland nur
insoweit erfolgt, als in den USA nach nationalem Steuerrecht tatsächlich eine Besteuerung erfolgt. In bestimmten Konstellationen kann das Besteuerungsrecht
für Veräußerungsgewinne daher zukünftig an Deutschland zurückfallen.
KÖNIG & CIE.
G
Eine schenkweise Übertragung oder die Vererbung des
Anteils am Emittent kann in den USA ebenso wie in
Deutschland Erbschaft- und Schenkungssteuer auslösen. In den USA entrichtete Steuern werden grundsätzlich in Deutschland angerechnet.
G
Ein Vorsteuerabzug ist für den Emittenten nicht möglich, da seine Tätigkeit im Sinne des deutschen Umsatzsteuerrechtes nicht unternehmerisch ist.
3. EINKOMMENSBESTEUERUNG
3.1. Zuweisung des Besteuerungsrechts im Verhältnis
USA zu Deutschland – Vermeidung der Doppelbesteuerung für Gewerbliche Gewinne
Das Besteuerungsrecht für die Einkünfte, die die Anleger
aus ihrer Beteiligung am Emittenten und damit mittelbar an
den Zielfonds erzielen, können in Abhängigkeit von der Art
der Einkünfte nach den jeweiligen nationalen steuerlichen
Vorschriften sowohl die USA als Quellenstaat als auch
Deutschland als Wohnsitzstaat beanspruchen. Zur Vermeidung einer möglichen Doppelbesteuerung von Einkünften
hat Deutschland mit den USA am 29.08.1989 ein Doppelbesteuerungsabkommen (nachfolgend: DBA) abgeschlossen. Am 1. Juni 2006 wurde ein Protokoll zur Änderung des
DBA geschlossen, das mit dem Transformationsgesetz
vom 7. Dezember 2006 in Deutschland ratifiziert wurde.
Das Änderungsprotokoll tritt erst nach dem bisher nicht erfolgten Austausch der Ratifizierungsurkunden in Kraft. Die
vorgesehenen Änderungen des DBA haben auf die Beteiligung am Emittenten keine Auswirkungen, soweit nicht im
Folgenden ausdrücklich hierauf hingewiesen wird.
Nach den Regelungen des DBA nimmt jeweils einer der
beiden Vertragsstaaten in Abhängigkeit von der Einkunftsart bestimmte Einkünfte von seinem Besteuerungsrecht
ganz oder teilweise aus. Gemäß Artikel 7 Abs. 1 des DBA
steht das Recht zur Besteuerung von Einkünften aus gewerblichen Unternehmen den USA zu, soweit ein Unternehmen seine gewerbliche Tätigkeit durch eine in den USA
belegene Betriebstätte ausübt. In Deutschland werden derart in den USA erzielte Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen gemäß Artikel 23 DBA von der Besteuerung unter
Progressionsvorbehalt (s.u.) freigestellt. Eine Besteuerung
dieser Gewinne erfolgt somit ausschließlich in den USA,
wenn und soweit es sich um gewerbliche Gewinne handelt,
die einer Betriebstätte in den USA zuzuordnen sind. Dies
gilt gemäß Art. 13 Abs. 3, Art. 6 DBA auch im Falle der Veräußerung von beweglichem und unbeweglichem Betriebs-
GRUNDLAGEN
stättenvermögen durch die Zielfonds sowie nach Auffassung des steuerlichen Beraters im Falle der Veräußerung
der Beteiligung an einem US Zielfonds und im Falle der
Veräußerung der Beteiligung an dem Emittenten. Da das
DBA selbst „gewerbliche Gewinne“ nicht definiert, greift jeder Vertragsstaat für die Auslegung gemäß Art. 3 Abs. 2
DBA auf sein eigenes Steuerrecht zurück.
3.1.1. Unternehmensgewinne nach US-Steuerrecht
Sowohl die BMRI als auch die CAV III und die RREEF SDF
sollen ausweislich der jeweiligen Zeichnungsunterlagen
der Zielfonds (offering memoranda) in den USA als transparente Personengesellschaften besteuert werden. Nach
US-Steuerrecht begründen die Zielfonds für die mittelbar
beteiligten deutschen Kapitalanleger somit grundsätzlich
Betriebstätten in den USA. Ferner erwirtschaften die Zielfonds aus ihrer Tätigkeit konzeptionsgemäß Unternehmensgewinne im Sinne des US-Steuerrechts (sog. „Income effectively connected with a US Trade or Business“).
Die BMRI und die RREEF SDF erzielen ihre Gewinne im
Wesentlichen aus der Vergabe von Fremdkapital. Aufgrund
des Umfangs der dafür erforderlichen Aktivitäten in den
USA – die die Höhe der Einkünfte wesentlich beeinflusst –
und der erforderlichen Marktkenntnis stellt sich die Tätigkeit dieser Gesellschaften aus US-steuerlicher Sicht insgesamt als gewerblich dar. Ferner ist auch die Tätigkeit
der CAV III, die ihre Gewinne konzeptionsgemäß im Wesentlichen aus der Entwicklung und Veräußerung von Immobilien erzielen wird, aus US-steuerlicher Sicht voraussichtlich als gewerblich anzusehen. Aus Sicht des USSteuerrechts liegen daher voraussichtlich gewerbliche Betriebstätteneinkünfte i.S.d. Art. 7 Abs. 1 DBA bzw. Einkünfte aus Veräußerungen i.S.d. Art. 13, Art. 6 DBA vor.
3.1.2. Gewerbliche Einkünfte nach deutschem
Steuerrecht
Eine aktiv gewerblich tätige Personengesellschaft, an der
sich natürliche Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem
Aufenthalt in Deutschland über den Emittenten beteiligen,
gilt auch nach den Grundsätzen des DBA und des deutschen Steuerrechts als Betriebstätte der einzelnen Gesellschafter in den USA. Die Qualifikation der Tätigkeit nach
US-Steuerrecht ist für die deutsche Qualifikation der Einkünfte grundsätzlich nicht bindend, da gem. Art. 3 Abs. 2
des DBA einem im Abkommen nicht definierten Begriff die
Bedeutung nach dem Steuerrecht des jeweiligen Anwenderstaates beigemessen wird. Die Freistellung der Einkünfte aus den Gewerbebetrieben der Zielfonds von der deut95
GRUNDLAGEN
schen Besteuerung gem. Art. 7 DBA bzw. Art. 13, Art. 6
DBA setzt daher voraus, dass die Zielfonds auch nach
deutschem Steuerrecht als Personengesellschaften mit
Geschäftsleitung in den USA anzusehen sind und dass die
nationalen deutschen Anforderungen an einen Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 Abs. 1 und Abs. 2 EStG erfüllt sind.
3.1.2.1. Einordnung der Zielfonds als Personengesellschaften
Die BMRI sowie die RREEF SDF und die CAV III sind nach
Auffassung des steuerlichen Beraters auch aus Sicht des
deutschen Steuerrechts als transparente Personengesellschaften anzusehen. Die Rechtsform der LP ist einer deutschen Kommanditgesellschaft vergleichbar. Die Beteiligung als Limited Partner an einer LP entspricht aus steuerlicher Sicht im Wesentlichen der eines Kommanditisten an
einer deutschen KG. Bei einer LLC handelt es sich um eine
Gesellschaftsform, die aus deutscher steuerlicher Sicht je
nach Ausgestaltung als Personen- oder als Kapitalgesellschaft anzusehen ist. Die Einordnung einer LLC ist daher
im konkreten Einzelfall anhand bestimmter Kriterien vorzunehmen. Maßgeblich sind hierbei nach Auffassung der Finanzverwaltung die konkret getroffenen Regelungen zu
Geschäftsführung und Vertretung, Haftung, Übertragbarkeit der Anteile, Gewinnzuteilung, Kapitalaufbringung, Lebensdauer der Gesellschaft, Gewinnverteilung sowie die
formalen Gründungsvoraussetzungen (BMF-Schreiben
vom 19. März 2004, BStBl. I 2004, 411). In den Gesellschaftsverträgen der CAV III und der RREEF SDF sind die
genannten Aspekte Auffassung des steuerlichen Beraters
überwiegend entsprechend den Regelungen bei einer
deutschen GmbH & Co. KG geregelt. Insbesondere wird –
wie bei einer deutschen GmbH & Co. KG - die Geschäftsführung ausschließlich durch Gesellschafter ausgeübt, die
Haftungsbegrenzung nur durch Einsetzung einer Kapitalgesellschaft als vollhaftender Gesellschafter erwirkt, die
Übertragung der Anteile von einer vorherigen Zustimmung
abhängig gemacht, die Gewinnzuteilung ohne einen Gesellschafterbeschluss durchgeführt, die Kapitalaufbringung
auch durch Sacheinlagen zugelassen, die Lebensdauer auf
eine bestimmte Anzahl von Jahren begrenzt, die Gewinnverteilung an die Höhe der Beteiligung geknüpft und für die
Wirksamkeit der Gründung der Gesellschaften ist keine
Eintragung in ein öffentliches Register erforderlich. Folglich
sind die CAV III und die RREEF SDF nach Auffassung des
steuerlichen Beraters im Hinblick auf ihre konkrete Ausgestaltung als steuerlich transparente Personengesellschaften anzusehen.
96
KÖNIG & CIE.
3.1.2.2. Gewerbebetrieb der BMRI
und der RREEF SDF
Ein Gewerbebetrieb ist gem. § 15 Abs. 2 EStG eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht Gewinn zu erzielen unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt.
Voraussetzung für einen Gewerbebetrieb ist weiterhin,
dass sich die Betätigung nicht als Ausübung von Landund Forstwirtschaft, als Ausübung einer selbständigen Arbeit oder als Vermögensverwaltung darstellt. Für das Vorliegen eines Gewerbebetriebes in Abgrenzung zur Vermögensverwaltung sprechen insbesondere die eigene Teilnahme am Marktgeschehen, die Ausnutzung des Marktes
unter Einsatz beruflicher Erfahrungen (Professionalität), die
Ausübung der betreffenden Tätigkeit als Haupttätigkeit,
die Einrichtung eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebes, die Ausführung von Geschäften
für Rechnung Dritter und die Finanzierung durch Fremdkapital. Maßgeblich sind hierbei die Verhältnisse des Einzelfalles.
Die BMRI und die RREEF SDF werden auf einem speziellen, dem durchschnittlichen Anleger fremden Markt agieren, um so eine überdurchschnittliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu erreichen. Die BMRI und die RREEF
SDF werden jeweils eine Vielzahl von Darlehen mit einem
Gesamtvolumen von jeweils mehreren Hundertmillionen
US-Dollar vergeben, sodass bereits der Umfang der Darlehensvergabe, der hier das Maß einer privaten Vermögensverwaltung deutlich überschreitet, auf Gewerblichkeit hindeutet. Die Teilnahme am Marktgeschehen ist nach hier
vertretener Auffassung daher gewährleistet. Die Geschäftsführung der BMRI und der RREEF SDF verfügen aufgrund
ihrer langjährigen Erfahrung auf dem Gebiet der Vergabe
von Fremdkapital über eine hohe Professionalität und spezifische Marktkenntnisse, die die BMRI und die RREEF
SDF einsetzen, um die sich aus dem US-Markt ergebenden
Erfolgschancen auszunutzen. Zudem üben die BMRI und
die RREEF SDF die beschriebene Tätigkeit als Haupttätigkeit aus und unterhalten und benötigen zudem für die kaufmännische Durchführung der Tätigkeit jeweils einen eigenen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb. Ferner werden die BMRI und die RREEF SDF für die
Vergabe der Darlehen auch über Banken finanziertes
Fremdkapital einsetzen. Die Tätigkeiten der BMRI und der
RREEF SDF entsprechen damit nach dem Gesamtbild der
Verhältnisse dem Bild des Gewerbetreibenden in Abgrenzung zu dem Typus des privaten Anlegers.
KÖNIG & CIE.
3.1.2.3. Gewerbebetrieb der CAV III
Speziell für eine Betätigung im Bereich des gewerblichen
Grundstückshandels ist zusätzlich zu den oben dargestellten Kriterien für eine gewerbliche Betätigung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die im Interesse der Rechtssicherheit entwickelte Drei-Objekt-Grenze zu
beachten. Danach ist der Bereich der privaten Vermögensverwaltung jedenfalls dann verlassen, wenn innerhalb eines
engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte
veräußert und zwischen dem Erwerb bzw. der Errichtung
und der Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang
von i.d.R. nicht mehr als 5 Jahren besteht. Bei Hinzutreten
besonderer Umstände, insbesondere solcher, die auf eine
unbedingte Veräußerungsabsicht hinweisen, soll nach der
Rechtsprechung bereits die Veräußerung von weniger als
vier Objekten als gewerbliche Betätigung anzusehen sein.
Die CAV III soll konzeptionsgemäß eine größere Anzahl
von Objekten erwerben, entwickeln und veräußern. Die
Wertsteigerung der Objekte soll hierbei durch verschiedene Projektentwicklungsmaßnahmen aktiv herbeigeführt
werden. Zu diesem Zweck unterhält die CAV III einen eingerichteten Geschäftsbetrieb in den USA. Die Geschäftsführung der CAV III verfügt über umfangreiche Erfahrung
auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt. Die CAV III
tritt, vertreten durch die geschäftsführende Cornerstone
Management LLC, beim An- und Verkauf und der Entwicklung der Immobilien selbstständig am Markt auf und
schließt auch die zugrunde liegenden Verträge im eigenen
Namen und auf eigene Rechnung. Daher liegen die wesentlichen Merkmale i.S.d. genannten Rechtsprechung
vor, sodass bereits aus diesem Grunde – unabhängig von
der Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze – eine gewerbliche Betätigung der CAV III anzunehmen ist. Im Übrigen sollen planmäßig mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs erworben, entwickelt und veräußert werden, sodass jedenfalls in Folge der
Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze ein gewerblicher
Grundstückshandel der CAV III anzunehmen ist. Die geplante Tätigkeit der CAV III erfüllt daher auch nach deutschem Steuerrecht die Voraussetzungen einer gewerblichen
Betätigung im Sinne des § 15 Abs. 1 und 2 EStG.
3.1.3. Keine Abweichung vom DBA nach
nationalem Recht
Die Methode zur Freistellung der Einkünfte aus den Zielfonds in Deutschland aufgrund des DBA findet nur dann
Anwendung, wenn nicht andere deutsche Gesetze, wie
GRUNDLAGEN
z.B. das Investmentsteuergesetz oder das Außensteuergesetz, die Regelungen des DBA einseitig außer Kraft setzen.
3.1.3.1. Investmentsteuergesetz (InvStG)
Das InvStG ist auf inländische und ausländische Investmentvermögen und Investmentanteile anzuwenden. Vermögen von ausländischen Personengesellschaften gehören nach Auffassung der Finanzverwaltung mit Ausnahme
von Single-Hedge-Fonds und Dach-Hedge-Fonds nicht zu
den ausländischen Investmentvermögen (BMF-Schreiben
vom 15.12.2005 – IV C 1 – S 1980 – 1 – 15/05). Damit ist
das InvStG nach der vom steuerlichen Berater des Emittenten vertretenen Auffassung bereits aus diesem Grunde
nicht auf das Vermögen der Zielfonds anzuwenden.
3.1.3.2. Außensteuergesetz (AStG)
Unter bestimmten Voraussetzungen werden die abkommensrechtlichen Normen betreffend die Zuteilung des Besteuerungsrechts bzw. die Methode zur Vermeidung der
Doppelbesteuerung durch die Regelungen des AStG außer Kraft gesetzt. So schreibt § 20 Abs. 2 AStG vor, dass
die Doppelbesteuerung nicht durch Freistellung sondern
durch Anrechnung der auf diese Einkünfte erhobenen ausländischen Steuern zu vermeiden ist, wenn Einkünfte in
der ausländischen Betriebstätte eines unbeschränkt Steuerpflichtigen anfallen und diese als Zwischeneinkünfte
nach dem AStG zu qualifizieren wären, falls diese Betriebstätte eine ausländische Kapitalgesellschaft wäre.
Die von den Anlegern erzielten Einkünfte stellen aufgrund
der aktiven Tätigkeit der Zielfonds nach hier vertretener
Auffassung keine Zwischeneinkünfte i.S.d. AStG dar.
Die BMRI und die RREEF SDF als ausländische Gesellschaften sind gem. § 8 Abs. 1 Nr. 3 AStG schon deshalb
nicht als Zwischengesellschaften i.S.d. § 8 AStG zu qualifizieren, da sie Kreditinstitute i.S.d. § 8 Abs. 1 Nr. 3 AStG
sind. Beide Unternehmen betreiben Bankgeschäfte gewerbsmäßig bzw. in einem Umfang, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert.
Bankgeschäfte sind hierbei u.a. die Gewährung von Gelddarlehen und Akzeptkrediten. Nach der Praxis der
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ist ein
vollkaufmännischer Geschäftsbetrieb im Kreditgeschäft
anzunehmen, wenn das Kreditvolumen mindestens EUR
512.000 bei mehr als zwanzig Einzeldarlehen beträgt oder
mehr als hundert Einzeldarlehen gewährt werden. Diese
Voraussetzungen sollen bei beiden Zielfonds erfüllt wer97
GRUNDLAGEN
den, sodass eine Anwendung des AStG hier schon aufgrund dieser aktiven gewerblichen Tätigkeit der BMRI und
der RREEF SDF ausgeschlossen ist.
Auch bei der CAV III handelt es sich bei den Einkünften der
Art nach nicht um (passive) Zwischeneinkünfte i.S.d. § 8
AStG. Die CAV III ist vielmehr als gewerblicher Grundstücksentwickler und -händler aktiv auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt tätig und somit voraussichtlich
aktiv i.S.v. § 8 Abs. 1 Nr. 4 AStG.
3.2. Besteuerung in Deutschland
3.2.1. Grundlagen der Besteuerung des Anlegers
In Deutschland ansässige Anleger sind grundsätzlich mit
dem von ihnen weltweit erzielten Einkommen in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig (Welteinkommensprinzip). Das Besteuerungsrecht Deutschlands wird allerdings
durch die Regelungen des DBA eingeschränkt. Nach Auffassung des steuerlichen Beraters erzielen die Anleger als
Mitunternehmer des Emittenten Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Mitunternehmereigenschaft der einzelnen Gesellschafter setzt Mitunternehmerrisiko und Mitunternehmerinitiative voraus. Da die Anleger nach den entsprechenden Regelungen des Gesellschaftsvertrages am Gewinn und Verlust des Emittenten sowie an den stillen Reserven beteiligt sind, tragen sie steuerlich ein Mitunternehmerrisiko. Durch die im Gesellschaftsvertrag gewährten Mitsprache-, Kontroll- und Informationsrechte entfalten sie zudem Mitunternehmerinitiative. Ferner ist der
Emittent nach Auffassung des steuerlichen Beraters seinerseits als Mitunternehmer der Zielfonds anzusehen, da
er bei diesen im Hinblick auf die ihn eingeräumten Kontroll- und Mitbestimmungsrechte Mitunternehmerinitiative
ausüben kann und aufgrund der Beteiligung am Gewinn
und Verlust sowie an den stillen Reserven ein Mitunternehmerrisiko trägt.
Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb umfassen sämtliche
Einkünfte des Emittenten. Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb in den USA sind nach dem DBA unter Progressionsvorbehalt von der deutschen Besteuerung freigestellt, soweit sie durch die Betriebsstätten der Zielfonds in den
USA erwirtschaftet werden. Soweit der Gewinn nicht der
unternehmerischen Tätigkeit einer Betriebstätte der Zielfonds in den USA zuzurechnen ist, kann Deutschland diese Gewinnanteile grundsätzlich in vollem Umfang der Besteuerung der Anleger in Deutschland unterwerfen. Bei98
KÖNIG & CIE.
spielsweise führen Dividendeneinnahmen oder Zinseinkünfte des Emittenten aus der Anlage liquider Mittel zu
Einkünften, die nicht einer der Betriebsstätten in den USA
zuzurechnen sind.
3.2.2. Wirkung des Progressionsvorbehalts
Nach Maßgabe des § 32b Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. Nr. 2 EStG sind
die ausländischen Einkünfte, die in einem Veranlagungszeitraum erzielt, aber gemäß DBA nicht der Besteuerung unterworfen worden sind, in die Ermittlung des Steuersatzes einzubeziehen (Progressionsvorbehalt). Damit sind auch die
nach dem Art. 23 Abs. 2 lit. a DBA von der Besteuerung in
Deutschland freigestellten Einkünfte in die Ermittlung des
Steuersatzes mit einzubeziehen. Infolgedessen erhöhen Gewinne aus der gewerblichen Tätigkeit in den USA die Steuerbelastung auf das übrige in Deutschland steuerpflichtige
Einkommen der Anleger. Die Erträge erhöhen somit in der
Regel die Steuerbelastung der Anleger auf ihre in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte. Diese zusätzliche Steuerbelastung der Anleger ist ceteris paribus umso höher, je niedriger ihr durchschnittlicher Steuersatz ist. Die individuellen
Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes kann der jeweilige Anleger nur in Abstimmung mit seinem persönlichen Steuerberater ermitteln.
3.2.3. Veräußerung der Beteiligung
Soweit der Emittent und die Zielfonds für deutsche steuerliche Zwecke transparent sind, wird ein etwaiger Gewinn
aus der Veräußerung eines Anteils an dem Emittenten in
Deutschland von der Besteuerung freigestellt, soweit er
auf Wirtschaftsgüter der US-Betriebsstätten der Zielfonds
entfällt. Der freigestellte Veräußerungsgewinn unterliegt
allerdings ebenfalls dem Progressionsvorbehalt in Deutschland. Dies gilt nach Auffassung des steuerlichen Beraters
auch für Einkünfte aus der Veräußerung der Zielfonds
durch den Emittenten. Sollten die USA Einkünfte aus einem der oben genannten Veräußerungsvorgänge nach nationalem Steuerrecht nicht besteuern, so würde das Besteuerungsrecht Deutschlands gemäß den im Änderungsprotokoll vom 1. Juni 2006 vorgesehenen Änderungen des
DBA wieder aufleben (sog. „Subject to Tax Clause“) und
Deutschland würde diese Einkünfte der Besteuerung
unterwerfen.
3.2.4. Aufwendungen der Anleger im Zusammenhang mit
der Beteiligung an den Zielfonds
Soweit die Einkünfte der Anleger aus den Zielfonds in
Deutschland von der Besteuerung freigestellt sind, können
KÖNIG & CIE.
Aufwendungen der Anleger im Zusammenhang mit dieser
Beteiligung für Zwecke der Besteuerung in Deutschland
nicht abgezogen werden. Eine Berücksichtigung solcher
Aufwendungen ist nur im Rahmen der Ermittlung des Progressionsvorbehaltes möglich.
3.2.5. Behandlung ausländischer Verluste in Deutschland
Soweit sich in den US-amerikanischen Betriebsstätten
des Emittenten Verluste ergeben, können diese grds. in
Deutschland geltend gemacht werden. Da die Einkünfte
aus den gewerblichen Betriebsstätten der Zielfonds jedoch von der deutschen Besteuerung freigestellt sind,
dürfen diese Verluste nicht mit positiven inländischen Einkünften ausgeglichen werden. Sie finden allein bei der Bemessung des Progressionsvorbehaltes Berücksichtigung.
Im Rahmen des Progressionsvorbehaltes können die in
den Betriebsstätten der Zielfonds erwirtschafteten Verluste grundsätzlich im Jahr der Verlustentstehung berücksichtigt werden (negativer Progressionsvorbehalt), soweit
diese aus einer aktiven Tätigkeit i.S.d. § 2a EStG stammen. Eventuelle Verluste aus der CAV III sind nicht als Verluste aus aktiver Tätigkeit im Sinne des § 2a EStG anzusehen. Eventuelle Verluste aus dem Geschäftsbetrieb der
RREEF SDF und der BMRI entstehen dagegen voraussichtlich aus aktiver Tätigkeit i.S.d. § 2a EStG. Der in
Deutschland beim Progressionsvorbehalt berücksichtigungsfähige Verlust ist bei den Anlegern jeweils auf die
geleistete Einlage begrenzt (§ 15a EStG).
Nicht abschließend geklärt ist, ob die Vorschrift des § 15b
EStG im Rahmen des Progressionsvorbehalts Anwendung
findet. Sollte § 15b EStG insoweit anwendbar sein, könnten Verluste aus den US Zielfonds nur mit positiven unter
Progressionsvorbehalt stehenden ausländischen Einkünften aus der Beteiligung an den US Zielfonds in den nachfolgenden Jahren verrechnet werden. Im Jahr der Verlustentstehung könnten diese Verluste weder im Rahmen eines negativen Progressionsvorbehalts Berücksichtigung
finden, noch könnte ein Ausgleich mit etwaigen anderen
unter Progressionsvorbehalt stehenden ausländischen
Einkünften erfolgen. Wie dargelegt entsteht der überwiegende Teil möglicher Verluste in den USA und kann nur im
Rahmen des Progressionsvorbehaltes Berücksichtigung
finden. Eine Verlustverrechnung mit den übrigen Einkünften in Deutschland ist hingegen nicht möglich. Da in
Deutschland steuerfreie Erträge erzielt werden und keine
Verrechnung von Verlusten mit positiven inländischen Einkünften in Aussicht gestellt wird, liegt voraussichtlich kein
GRUNDLAGEN
von § 15b EStG erfasstes Steuerstundungsmodell vor. Daher steht § 15b EStG einer steuermindernden Wirkung von
Verlusten aus den Zielfonds im Rahmen des Progressionsvorbehaltes nicht entgegen.
3.2.6. Behandlung inländischer Verluste und Aufwendungen in Deutschland
Aufwendungen sind in Deutschland nur insoweit steuerlich
abzugsfähig, als sie im Zusammenhang mit in Deutschland
steuerpflichtigen Erträgen stehen. Der überwiegende Teil
der Aufwendungen, die zu Verlusten führen können, stehen
aber mit in Deutschland steuerfreien Einnahmen aus den
ausländischen Betriebsstätten in Zusammenhang, sodass
sie bei den Anlegern nicht mit anderen steuerpflichtigen
Einkünften verrechnet werden können. Die ausgleichsfähigen Verluste sind auch für Zwecke des Progressionsvorbehaltes der Höhe nach grundsätzlich auf das gezeichnete
Kapital des Anlegers beschränkt (§15a EStG).
3.2.7. Steuerliche Abwicklung in Deutschland
Gewinne, die der Emittent im Inland erzielt, werden für
Zwecke der Besteuerung in Deutschland einheitlich und
gesondert festgestellt (§ 180 Abs. 1 Nr. 2 AO). Die Gewinne, die aus den Zielfonds stammen, sind in Deutschland
nur für Zwecke des Progressionsvorbehaltes einheitlich
und gesondert festzustellen. Zuständig für die einheitliche
und gesonderte Feststellung ist das Finanzamt, in dessen
Bezirk sich die Geschäftsleitung des Emittenten befindet.
Die Gewinnanteile werden den Anlegern entsprechend
dem gesellschaftsvertraglichen Gewinnverteilungsschlüssel zugewiesen. Die Feststellung ist für die Veranlagung
des Anlegers bezüglich der Art und Höhe der festgestellten Einkünfte bindend (§ 182 Abs. 1 AO). In der jeweiligen
Einkommensteuererklärung des Anlegers sind sodann die
von der Besteuerung im Inland freigestellten ausländischen Einkünfte in der Anlage AUS anzugeben.
3.3. Besteuerung in den USA
3.3.1. Transparenzprinzip
In den USA werden Gewinne einer Personengesellschaft
auf Bundesebene grundsätzlich nicht auf Ebene der Gesellschaft, sondern als anteilige Einkünfte der einzelnen
Gesellschafter besteuert (Transparenzprinzip). Die Zielfonds werden planmäßig sämtlich als Personengesellschaft besteuert. Den Gesellschaftern wird ihr Anteil am
steuerlichen Ergebnis jeweils nach Maßgabe der gesellschaftsvertraglichen Vereinbarungen in den LP bzw. LLC
99
GRUNDLAGEN
Agreements und dem Gesellschaftsvertrag des Emittenten
zugewiesen.
Bei der vorliegenden Beteiligung wird zunächst auf Ebene
der Zielfonds das steuerliche Ergebnis ermittelt. Sodann
wird dem Emittenten der ihm zustehende Anteil am Ergebnis der Zielfonds zugewiesen. Dieser Gewinnanteil wird
anschließend nach Minderung um die auf Ebene des Emittenten entstandenen, abzugsfähigen Ausgaben den Anlegern anteilig zugerechnet. Diesen Gewinnanteil erklären
die jeweiligen Anleger im Rahmen ihrer persönlichen USSteuererklärung und werden auf dieser Basis veranlagt.
Die meisten Bundesstaaten/Bundesstädte haben ein ähnliches Transparenzprinzip. Allerdings erheben einige
Bundesstaaten/Bundesstädte auf Ebene der Personengesellschaft Einkommenssteuer (z. B. Illinois Replacement
Tax oder New York Unincorporated Business Tax).
3.3.2. Einkünfteermittlung
Die BMRI und die RREEF SDF erzielen ihre Einnahmen
i.S.d. US-Steuerrechts im Wesentlichen aus der Vergabe
von Fremdkapital. Diesen Einnahmen stehen die Kosten in
Zusammenhang mit der Vergabe und Verwaltung der Darlehen sowie weitere Gebühren u.a. für das Management,
Beratung durch US-Partner, Buchhaltung und Jahresabschlusserstellung gegenüber. Die Hingabe und die Rückzahlung des Darlehensbetrages wirken sich hingegen nicht
auf die Höhe der Einkünfte aus. Die CAV III erzielt ihre Einnahmen überwiegend aus der zwischenzeitlichen Vermietung und der anschließenden Veräußerung der entwickelten Immobilien. Den Einnahmen der CAV III aus der Vermietung stehen Kosten im Zusammenhang mit der Auswahl, dem Erwerb und der Entwicklung der Immobilien sowie die bereits oben genannten weiteren Gebühren gegenüber. Es ist anzunehmen das die Einnahmen der CAV III aus
der Veräußerung der Immobilien der Besteuerung als Ordinary Income (Gewöhnliches Einkommen) unterliegen, sodass die ermäßigten Steuersätze für Veräußerungsgewinne
(capital gains) keine Anwendung finden.
Die laufenden Aufwendungen für die Geschäftsbetriebe
der Zielfonds und des Emittenten sind steuerlich grundsätzlich sofort abzugsfähig. Kosten für die Gründung von
Gesellschaften müssen als sog. „Organisation Cost“ oder
„Start-up Costs“ über 15 Jahre verteilt werden. Die Kosten
der Eigenkapitalbeschaffung, des Marketings und der
Fondskonzeption können als sog. „Syndication Costs“
steuerlich nicht abgezogen werden.
100
KÖNIG & CIE.
Bestimmte Ausgaben der deutschen Anleger, die in direktem sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb und Halten der Beteiligung stehen, wie z.B. Steuerberatungskosten für die Erstellung der persönlichen US-Einkommensteuererklärungen, können begrenzt steuerlich abzugsfähig sein und insoweit bei den Anlegern in ihrer persönlichen US-Einkommensteuererklärung steuermindernd als
Werbungskosten geltend gemacht werden. Etwaige Zinsaufwendungen des Anlegers für die Refinanzierung des
Erwerbs seines Anteils an dem Emittenten können dagegen in den USA nicht steuerlich geltend gemacht werden.
3.3.3. Besteuerungsmethode und Steuervorauszahlungen
Erträge aus US-Quellen werden unterschiedlich besteuert,
abhängig davon, ob es sich dabei um Erträge handelt, die
im Zusammenhang mit einem US trade or business stehen
(„effectively connected income - ECI“) oder um feste und
bestimmbare jährliche oder periodisch wiederkehrende
Erträge („fixed or determinable annual or periodic income
- FDAPI“) handelt. Voraussichtlich werden Einkünfte aus
den Zielfonds als ECI Einkünfte klassifiziert und in der Regel auf Nettobasis mit den nachfolgend dargestellten
Steuersätzen besteuert. Sollten die Einnahmen nicht als
ECI angesehen werden, würde eine Besteuerung in Höhe
von 30% auf die Brutto-Einnahmen erfolgen (ggf. reduziert
nach dem DBA USA).
Wenn es sich um ECI Einkünfte handelt, sind die Zielfonds
und der Emittent verpflichtet, eine Quellensteuer in Höhe
des maximalen Einkommensteuersatzes von derzeit 35%
auf ihren voraussichtlichen Netto-Jahresgewinn einzubehalten und über vierteljährliche Vorauszahlung an die USSteuerbehörden abzuführen. Diese einbehaltene Steuer ist
als Vorauszahlung der Anleger auf die persönliche US-Einkommensteuer anrechenbar. Soweit die endgültige persönliche Einkommensteuerschuld niedriger ist als die Vorauszahlung, wird der übersteigende Betrag von den USSteuerbehörden an den Anleger erstattet, vorausgesetzt
der Anleger reicht eine persönliche US-Steuererklärung
fristgerecht bei den US-Steuerbehörden ein. Die Anrechnung der vorausgezahlten US-Steuer erfolgt bei Einreichung der Steuererklärung entsprechend der von dem
Emittenten in seiner Steuererklärung eingereichten Auflistung der Anleger und der auf sie anteilig entfallenden Vorauszahlungen durch Abgabe des Formulars 8805 (Quellensteuerbescheinigung) zusammen mit der Steuererklärung. Manche Bundesstaaten haben ähnliche Quellensteuer-/Vorauszahlungsregelungen.
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
3.3.4. Anwendbare Steuersätze
Anders als in der Bundesrepublik Deutschland haben in
den USA drei Gebietskörperschaften die Gesetzgebungshoheit für die Einkommensbesteuerung, nämlich der Bund
(Federal Income Tax), die Einzelstaaten (State Income Tax)
und die Kommunen (Local Income Tax).
3.3.4.1. Federal Income Tax
Für das ECI wird bei der Berechnung der Bundeseinkommensteuer (Federal Income Tax) zum einen die reguläre
Einkommensteuer (Regular Federal Income Tax) zum anderen die alternative Mindeststeuer (Alternative Minimum
Tax - AMT) berechnet. In jedem Steuerjahr wird die jeweils
höhere Steuer festgesetzt.
Regular Federal Income Tax
Für die Federal Income Tax gelten progressive Steuersätze, die abhängig von dem zu versteuernden Einkommen
des Steuerpflichtigen sind. Die Steuersätze für natürliche
Personen unterscheiden sich in den USA danach, ob die
Person unverheiratet („Single Individual“) oder verheiratet
ist und getrennt veranlagt wird („Married Individuals Filing
Separately“). Eine gemeinsame Veranlagung ist für ausländische verheiratete Anleger nicht möglich.
Dem Kapitalanleger wird ein persönlicher Grundfreibetrag
von USD 3.400 (für 2007) gewährt, der bei Einkommen
über USD 117.300 (getrennte Veranlagung) bzw. USD
156.400 (Ledige) sukzessive vermindert wird.
Für 2007 gelten für nicht verheiratete Anleger folgende
Steuersätze:
Zu versteuerndes
Einkommen in USD
Steuersatz für diesen
Einkommensteil
USD
0 - USD
7.825
10%
USD
7.826 - USD
31.850
15%
USD 31.851 - USD
77.100
25%
USD 77.101 - USD 160.850
28%
USD 160.851 - USD 349.700
33%
über USD 349.700
35%
Für 2007 gelten für getrennt veranlagte verheiratete Anleger folgende Steuersätze:
Zu versteuerndes
Einkommen in USD
Steuersatz für diesen
Einkommensteil
USD
0 - USD
7.825
10%
USD
7.826 - USD
31.850
15%
USD 31.851 - USD
64.250
25%
USD 64.251 - USD
97.925
28%
USD 97.926 - USD 174.850
33%
über USD 174.850
35%
Die Steuersätze in den Tabellen gelten bis einschließlich
2010. Ab dem Jahr 2011 gelten wieder die für das Jahr
2000 gültigen Steuersätze (Eingangssteuersatz 15%, weitere Steuersätze 28%, 31%, 36% und 39,6%), falls bis dahin keine Neuregelung durch den US-amerikanischen Gesetzgeber erfolgt.
Alternative Minimum Tax – AMT
Bei der US-Steuererklärung sind für ECI auch die Vorschriften zur Alternative Minimum Tax (AMT, Sec. 55 ff. IRC)
für die Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens zu berücksichtigen. Durch die AMT soll trotz bestimmter Abzugsbeträge eine Mindestbesteuerung für höhere Einkommen sichergestellt werden. Die Anleger sind verpflichtet, im
Rahmen ihrer US-Steuererklärungen ihre Steuerlast nach
den regulären Vorschriften und nach den AMT-Vorschriften
zu ermitteln. Der jeweils höhere Betrag ist zu entrichten. In
der Regel haben diese Vorschriften (für 2007) aber erst für
Einkommen ab USD 22.500 (getrennt veranlagte Anleger)
oder USD 33.750 (ledige Anleger) Relevanz. Sofern das
Einkommen aus dem Handel mit US Grundstücken
stammt, gelten die AMT-Steuersätze von 26% (bzw. 28%
für Einkommen über USD 175,000 für Ledige und USD
87.500 für Verheiratete) ohne Berücksichtigung von AMTFreibeträgen falls bis dahin keine Neuregelung durch den
US-amerikanischen Gesetzgeber erfolgt. Soweit das AMTEinkommen die genannten Einkommensgrenzen übersteigt, vermindern sich die Freibeträge um 25% des die jeweilige Einkommensgrenze übersteigenden Betrages.
3.3.4.2. State und Local Tax
Neben der Bundeseinkommensteuer wird auch von verschiedenen US-Bundesstaaten/Bundesstädten eine Einkommensteuer erhoben. Die meisten US-Bundesstaaten
gehen bei ihrer Steuerveranlagung vom steuerpflichtigen
Einkommen gemäß Internal Revue Code (Bundeseinkommensteuergesetz) aus und nehmen unterschiedliche Be101
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
richtigungen aufgrund der einzelstaatlichen gesetzlichen
Bestimmungen vor. Die Bundesstaatensteuern werden
von der Bemessungsgrundlage für den der Bundeseinkommensteuer unterliegenden Gewinn abgezogen.
Die Aktivitäten der Zielfonds in verschiedenen Bundesstaaten wird zur Besteuerung in mehreren Bundesstaaten führen. Die nebenstehende Tabelle bietet einen Überblick über
die Steuersätze der verschiedenen Bundesstaaten für 2006.
3.3.5. Veräußerungsgewinne
Veräußert der Emittent seine Beteiligung an einem Zielfonds, die Zielfonds-Immobilien oder sonstige Vermögensgegenstände oder veräußert ein Anleger seine Beteiligung
an dem Emittenten und damit mittelbar seine Beteiligung
an den Zielfonds, wird ein etwaiger daraus entstehender
Gewinn in den USA der Besteuerung unterworfen, soweit
er auf eine der Betriebstätten (permanent establishment) in
den USA entfällt.
Der Veräußerungsgewinn errechnet sich im Falle der Veräußerung durch den Anleger nach dem anzuwendenden
US-amerikanischen Recht aus der Differenz zwischen dem
Nettoveräußerungserlös und dem Stand des steuerlichen
Kapitalkontos des betreffenden Gesellschafters. Die Höhe
des anzuwendenden Steuersatzes variiert in Abhängigkeit
von der Besitzdauer in Bezug auf den veräußerten Gegenstand. Die Einkünfte werden nach den allgemeinen Einkommensteuersätzen (s.o.) besteuert, sofern die Besitzdauer ein Jahr oder weniger betragen hat. Übersteigt die
Besitzdauer ein Jahr, wird der Veräußerungsgewinn bis
zum 31.12.2010 mit einem Steuersatz in Höhe von 15%
besteuert. Dieser Steuersatz reduziert sich nach derzeitiger Rechtslage auf 5%, sofern im Jahr der Veräußerung
der Gesamtbetrag der steuerpflichtigen US-Einkünfte des
jeweiligen Anlegers den Schwellenwert der zweiten Progressionsstufe (USD 31.850 für getrennt veranlagte Verheiratete und Ledige in 2007) nicht überschreitet. Für die
Jahre 2008 bis 2010 soll der Steuersatz von 5% auf 0%
reduziert werden, sofern auch hier im Jahr der Veräußerung der Gesamtbetrag der steuerpflichtigen US-Einkünfte des jeweiligen Anlegers den Schwellenwert der zweiten
Progressionsstufe (s.o.) nicht überschreitet (USD 31.850
für getrennt veranlagte Verheiratete und Ledige). Ab dem
1. Januar 2011 beträgt der maximale Steuersatz 18% und
der Steuersatz bei Einhaltung der Schwellenwerte für die
erste Progressionsstufe (s.o.) 8%, allerdings nur sofern eine Besitzdauer von mehr als fünf Jahren vorliegt. Ande102
Bundesstaat
Alabama
Natürliche Personen
Mindest- und Höchstsätze in %
2,00 - 5,00
Alaska
Keine Einkommensbesteuerung
Arizona
2,87 - 5,04
Arkansas
1,00 - 7,00
Colorado
Connecticut
4,63
3,00 - 5,00
Delaware
2,20 - 5,95
District of Columbia
5,00 - 9,00
Florida
Georgia
1,00 - 6,00
Hawaii
1,40 - 8,25
Idaho
1,60 - 7,80
Illinois
3,00
Indiana
Iowa
Kalifornien
3,40
0,36 - 8,98
1,00 - 9,30
(zzgl. 1% Steuer für Einkommen über USD 1 Mio.)
Kansas
3,50 - 6,45
Kentucky
2,00 - 6,00
Lousiana
2,00 - 6,00
Maine
2,00 - 8,50
Maryland
3,25 - 6,00
(mit einer speziellen Steuer f. Nichtansässige von 1,25%)
Massachusetts
5,30
Michigan
3,90
Minnesota
5,35 - 7,85
Mississippi
3,00 - 5,00
Missouri
1,50 - 6,00
Montana
1,00 - 6,90
Nebraska
Nevada
New Hampshire
New Jersey
2,56 - 6,84
5,00 *
1,40 - 8,97
New Mexico
1,70 – 5,70
New York
4,00 – 6,85
North Carolina
6,00 - 8,25
North Dakota
Ohio
2,10 - 5,54
0,712 - 7,185
Oklahoma
0,50 - 6,65
Oregon
5,00 - 9,00
Pennsylvania
Rhode Island
3,07
25% der vor der Steuerreform 2001
geltenden Bundessteuer
South Carolina
2,50-7,00
South Dakota
Tennessee
6,00 *
Texas
Utah
2,30 - 7,00
Vermont
3,60 - 9,50
Virginia
2,00 - 5,75
Washington
West Virginia
3,00 - 6,50
Wisconsin
4,60 - 6,75
Wyoming
KÖNIG & CIE.
renfalls (Besitzdauer zwischen einem und fünf Jahren) betragen diese Steuersätze 20% (Maximalsteuersatz) bzw.
10% (reduzierter Steuersatz bei Einhaltung der Schwellenwerte). Diese ab dem 1. Januar 2011 geltenden Regelungen treten jedoch nur dann in Kraft, wenn der amerikanische Gesetzgeber bis zu diesem Zeitpunkt keine davon
abweichende Regelung verabschiedet hat.
Der Teil des Veräußerungsgewinns, der auf bisher in Anspruch genommene Abschreibung des unbeweglichen
Vermögens zurückzuführen ist (Depreciation Recapture),
gilt jedoch nicht als begünstigter langfristiger Veräußerungsgewinn und wird mit einem maximalen Steuersatz
von 25% besteuert. Ebenfalls gelten die o.g. ermäßigten
Steuersätze nicht, soweit der Gewinn auf Vorratsvermögen (z.B. bestimmte US-Grundstücke) zurückzuführen ist.
In diesem Fall gelten die regulären Steuersätze bzw. die
AMT-Steuersätze von 26% bzw. 28%. Die meisten Bundesstaaten haben keine ermäßigten Steuersätze für Veräußerungsgewinne.
3.3.6. Verlustrechnung
Ein möglicher Verlust ist auf Ebene der Anleger in den
USA mit den positiven Einkünften aus den Zielfonds in
den Folgejahren verrechenbar. Eine Verlustverrechnung
mit anderen Einkünften des Anlegers aus US-Quellen
kann je nach Art dieser Einkünfte bestimmten Beschränkungen unterliegen.
3.3.7. Steuerliche Abwicklung in den USA
Der einzelne Anleger erklärt den ihm aus seiner mittelbaren Beteiligung an den Zielfonds zuzurechnenden Gewinnanteil (sowie etwaige andere Einkünfte aus US-amerikanischen Quellen wie z. B. Dividenden) in seiner persönlichen US-Einkommensteuererklärung. Zudem ist in den
jeweiligen Bundesstaaten eine Einkommensteuererklärung
abzugeben. Verschiedene Bundesstaaten erlauben die
Einreichung einer Gruppensteuererklärung für die Anleger
des Emittenten, die die Kriterien der Teilnahme an der
Gruppensteuererklärung erfüllen. Auf Bundesebene ist die
Einreichung einer Gruppensteuererklärung (Federal Tax)
nicht möglich. Anleger, die nicht über eine US-Steuernummer verfügen sind verpflichtet, eine US-Steuernummer zu
beantragen. Die König & Cie. US Real Estate Opportunity
GmbH & Co. KG bietet den Anlegern an, die US-Steuererklärungen für die Anleger in einem standardisierten Verfahren durch eine international tätige Wirtschaftsprüfungsund Steuerberatungsgesellschaft erstellen zu lassen.
GRUNDLAGEN
Zur Erfassung der notwendigen Angaben für die zu erstellenden Steuererklärungen wird jedem Anleger einmal jährlich ein deutschsprachiger Fragebogen zugeschickt, den er
fristgerecht ausgefüllt zurücksenden muss. In diesem Fragebogen sind u. a. alle US-amerikanischen Kapitalerträge
der Anleger (z.B. Erträge aus US-Aktien, fest und variabel
verzinsliche US-Wertpapiere und ordentliche Erträge aus
Real Estate Investment Trusts – REITs) anzugeben, da diese Erträge in der US-Bundessteuererklärung auszuweisen
sind. Der Ausweis derartiger Kapitalerträge in der US-Steuererklärung führt nicht zur Versteuerung in den USA, wenn
die Erträge für sich genommen nach dem DBA ausschließlich in Deutschland versteuert werden dürfen. Der Anleger
kann jedes Jahr entscheiden, ob er am standardisierten
Verfahren teilnehmen will. Anlegern, die nicht am standardisierten Verfahren teilnehmen, wird empfohlen, einen im
US-Steuerrecht erfahrenen Steuerberater für die Erstellung
der Steuererklärungen einzuschalten. Für die Erstellung der
persönlichen Steuererklärungen durch einen Steuerberater
fallen für den Anleger weitere Kosten an.
4. ERBSCHAFT-, SCHENKUNG- UND NACHLASSSTEUER
Hinsichtlich der Erbschaft- und Schenkungsteuer von Anlegern bzw. Begünstigten haben sowohl die USA aufgrund
der Beteiligung an einer Personengesellschaft mit Betriebstättenvermögen in den USA als auch Deutschland, aufgrund der Ansässigkeit der Anleger bzw. der Ansässigkeit
der von Ihnen beerbten oder beschenkten Personen, ein
Besteuerungsrecht. Zur Vermeidung der doppelten Besteuerung desselben Vermögens im Erb- oder Schenkungsfall haben Deutschland und die USA auch auf dem
Gebiet der Nachlass-, Erbschaft- und Schenkungsteuer
ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen (DBAErbSt vom 3.12.1980).
4.1. Besteuerung in den USA
4.1.1. Nachlasssteuer auf Bundesebene
In den USA wird der Nachlass bzw. werden die zum Nachlass gehörenden, dem US-Steuerrecht unterliegenden
Vermögensgegenstände besteuert. Dies betrifft den dem
Erblasser zuzurechnenden Anteil an dem Emittenten, der
mit dem Verkehrswert angesetzt wird. Sollten Anleger zur
Finanzierung ihrer Beteiligung Darlehen aufgenommen haben, besteht im Erbfall nach Art. 10, Abs. 1 a) DBA-ErbSt
grundsätzlich die Möglichkeit, diese Schulden bei der
Wertermittlung mindernd zu berücksichtigen oder vom
Vermögenswert des Nachlasses abzuziehen, wenn der Zu103
GRUNDLAGEN
sammenhang mit dem Beteiligungserwerb nachgewiesen
werden kann. Es ist zu beachten, dass im Falle einer sehr
hohen Fremdfinanzierung der Beteiligung an dem Emittenten oder bei Besicherung dieser Finanzierung durch andere Vermögenswerte als den Gesellschaftsanteil, die steuerliche Anerkennung dieser Finanzierung als wertminderndes Darlehen versagt werden könnte.
Die Steuersätze der Bundesnachlasssteuer sind vom Verwandtschaftsgrad unabhängig und progressiv gestaffelt.
Sie liegen für das Jahr 2007 zwischen 18% (bis zu einem
Wert der Erbschaft von USD 10.000) und 45% (für über
USD 1.500.000 hinausgehende Beträge). Von 2007 bis
2009 beträgt der Spitzensteuersatz 45%. Im Jahr 2010
soll keine US-Nachlasssteuer mehr erhoben werden. Wird
bis zum Jahr 2011 keine neue gesetzliche Regelung zur
US-Nachlasssteuer geschaffen, sieht das US-Steuerreformgesetz von 2001 ein Wiederaufleben der US-Nachlasssteuer auf das Niveau des Jahres 2001 vor. Für einen
Nachlass wird eine pauschale Steuergutschrift in Höhe
von USD 13.000 gewährt. Ehegatten können nach dem
DBA-ErbSt zusätzlich einen Ehegattenfreibetrag in Höhe
von bis zu 50% des Nachlasswertes geltend machen.
Durch die Ratifizierung eines Ergänzungsprotokolls zum
DBA-ErbSt haben sich für beschränkt Steuerpflichtige,
insbesondere für Ehegatten, zusätzliche Vergünstigungen
bei der US-Nachlasssteuer ergeben. Die Vergünstigungen
bestehen in der Gewährung eines zusätzlichen, pauschalen Ehegattenfreibetrags in Höhe von USD 2.000.000 (gültig für das Jahr 2007). Hierdurch können in Deutschland
ansässige Anleger US-Vermögen mit einem erbschaftsteuerlichen Wert in Höhe von bis zu USD 4.120.000 (gültig für
das Jahr 2007) erbschaftsteuerfrei an den Ehegatten vererben. Ein Freibetrag wird in Deutschland ansässigen Anlegern in verminderter Form auch gewährt, wenn nicht an
einen Ehegatten vererbt wird. Seine Höhe entspricht in
diesem Fall für das Jahr 2007 USD 2.000.000 multipliziert
mit dem Anteil des US-Nachlasses am weltweiten Nachlass. Sofern der sich hieraus ergebende Anrechnungsbetrag höher ist als die pauschale Steuergutschrift in Höhe
von USD 13.000, wird der höhere Betrag gewährt.
Erben haben innerhalb von neun Monaten nach dem Todestag eine US-Steuererklärung einzureichen und Nachlasssteuer zu bezahlen.
104
KÖNIG & CIE.
4.1.2. Nachlasssteuer auf Bundesstaatebene
Falls die Zielfonds im Zeitpunkt eines Erbfalls einen sog.
Nexus in einem oder mehreren Bundesstaaten haben,
könnte in manchen Bundesstaaten eine Nachlasssteuer
erhoben werden.
4.1.3. Schenkungsteuer auf Bundesebene
Die Schenkung von Vermögen einer Betriebstätte in den
USA unterliegt der US-Schenkungsteuer. Die Schenkung
eines Gesellschaftsanteils wird nach dem DBA-ErbSt als
Schenkung des anteiligen Betriebsvermögens behandelt.
Es gelten im Wesentlichen die für die Nachlasssteuer dargelegten Steuersätze (18% - 45%). Anders als bei Nachlässen sind Schenkungen an den nicht in den USA ansässigen Ehegatten bis zu einem Wert in Höhe von USD
125.000 p.a. (gültig in 2007) und an andere Personen bis
zu einem Wert von USD 12.000 p.a. steuerbefreit. Im
Gegensatz zur Nachlasssteuer wird der Spitzensteuersatz
für Schenkungen in 2010 auf 35% reduziert und ab 2010
weiterhin erhoben, wenn der amerikanische Gesetzgeber
bis zu diesem Zeitpunkt keine anders lautende Regelung
verabschiedet hat. Bemessungsgrundlage für die Steuer
ist der Verkehrswert (Marktwert) des übertragenen Vermögens, vermindert um bestimmte Abzüge.
4.1.4. Schenkungsteuer auf Bundesstaatebene
Einige Bundesstaaten erheben eine Schenkungssteuer auf
die Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft.
4.2. Besteuerung in Deutschland
Die Übertragung der Beteiligung an dem Emittenten im Wege der Erbfolge oder der Schenkung unterliegt der unbeschränkten deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerpflicht, wenn und soweit der Erblasser bzw. Schenker
und/oder der Erbe bzw. Beschenkte in Deutschland ansässig ist/sind. Die in den USA auf dort belegenes Betriebsvermögen entrichtete Nachlass- bzw. Schenkungsteuer
wird nach Art. 11 Abs. 3 a DBA-ErbSt jedoch auf die deutsche Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer angerechnet.
Der Anrechnungsbetrag ist auf die Höhe der anteiligen
deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer auf den USamerikanischen Vermögensteil begrenzt. Somit zahlt der
Erwerber im Ergebnis immer die nach dem höheren Steuersatz bemessene Erbschaftsteuer.
Die Bewertung des Anteils an dem Emittenten erfolgt für direkt als Kommanditisten beteiligte Anleger mit dem anteiligen Wert der Wirtschaftsgüter und sonstigen aktiven An-
KÖNIG & CIE.
sätzen sowie der Schulden und sonstigen Abzüge, soweit
diese zum steuerlichen Vermögen des Emittenten gehören
(Steuerbilanzwert). Insofern erfolgt keine Erfassung der in
Deutschland gebildeten stillen Reserven, da die Wertansätze der Steuerbilanz dem Grunde und der Höhe nach zu
übernehmen sind. Anders erfolgt hingegen die Bewertung
des Betriebsvermögens der Zielfonds: Ausländisches Betriebsvermögen ist für Zwecke der deutschen Erbschaftund Schenkungsteuer mit dem gemeinen Wert anzusetzen
(§ 12 Abs. 6 ErbStG, § 31 BewG, § 9 BewG). Vereinfachend
kann die Beteiligung mit dem Steuerbilanzwert angesetzt
werden, sofern dies nicht zu einem steuerlich unangemessenen Ergebnis führt (R 39 Abs. 1 S. 2 ErbStR). Die Bewertung von Betriebsvermögen wird voraussichtlich mit Wirkung zum 1.1.2008 einer gesetzlichen Neuregelung unterliegen (vgl. 1.7.2. Erbschaft- und schenkungsteuerliche Risiken, S. 20 f.).
Der Freibetrag und der Bewertungsabschlag (§ 13a
ErbStG) wie auch die Tarifbegrenzung (§ 19a ErbStG) können regelmäßig nicht geltend gemacht werden, soweit es
sich bei dem steuerpflichtigen Erwerb um das ausländische Betriebsvermögen der Zielfonds handelt.
Für Übertragungen an Ehegatten wird insgesamt ein Freibetrag von EUR 307.000 gewährt. Für die Übertragung an
Kinder beträgt der Freibetrag EUR 205.000. Die Steuersätze der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer sind
doppelt progressiv gestaltet und richten sich nach dem
Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser bzw. Schenker
und Erben bzw. Beschenkten und steigen mit dem Wert
der Erbschaft. Der Steuersatz für Übertragungen zwischen
Ehegatten, an Kinder und an Eltern liegt zwischen 7% und
30%. Ohne Vorliegen von verwandtschaftlichen Verhältnissen kann der Steuersatz bis zu 50% betragen.
In Abweichung von den zuvor genannten allgemeinen Bewertungsgrundsätzen soll nach Auffassung der Finanzverwaltung (Erlass des Finanzministeriums Baden-Württemberg vom 27. Juni 2005, 3 – S – 3806/05) bei einer Übertragung einer treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung diese nicht mit dem anteiligen Buchwert des Betriebsvermögens, sondern mit dem gemeinen Wert bewertet werden. Gegenstand der Zuwendung sei der Herausgabeanspruch des Treugebers gegen den Treugeber auf
Rückübereignung des Treuguts. Die erbschaftsteuerlichen
Vergünstigungen für Betriebsvermögen sollen im Fall von
treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen folglich nicht
GRUNDLAGEN
gelten. Der Herausgabeanspruch stelle keine Beteiligung
an der Personengesellschaft dar. Folglich könnte die deutsche Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass
Deutschland das alleinige Besteuerungsrecht bezüglich
des Treugutes zusteht. In diesem Fall könnte die deutsche
Finanzverwaltung die Anrechung der US-amerikanischen
Steuer versagen, weil es sich aus ihrer Sicht nicht um die
Übertragung desselben Wirtschaftsgutes handelt.
Die Auffassung der Finanzverwaltung findet derzeit keine
ausdrückliche Bestätigung in der Finanzrechtsprechung.
Dem einzelnen Anleger wird empfohlen, die erbschaftund
schenkungsteuerlichen Konsequenzen einer Schenkung
mit seinem persönlichen steuerlichen Berater zu erörtern.
5. GEWERBESTEUER
In den USA wird keine Gewerbesteuer erhoben. Deutsche
Gewerbesteuer wird nur insoweit erhoben, wie ein Gewerbebetrieb in Deutschland unterhalten wird. Der deutsche
Emittent ist als gewerblich geprägte Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig. Der Emittent wird allerdings voraussichtlich nur in geringen Umfang in Deutschland gewerbesteuerpflichtige Erträge erzielen (z.B. Zinsen), sodass keine
wesentliche Gewerbesteuerbelastung entsteht. Da die
Zielfonds ihre Gewerbebetriebe ausschließlich in den USA
betreiben, fällt insoweit keine deutsche Gewerbesteuer an.
6. UMSATZSTEUER
Der deutsche Emittent beschränkt sich auf die reine Beteiligungsverwaltung und wird folglich nicht unternehmerisch
tätig. Infolgedessen ist sie nicht Unternehmerin im Sinne
des § 2 UStG und damit nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Die Zielfonds führen in Deutschland weder Lieferungen noch sonstige Leistungen aus. Ihre Tätigkeit unterliegt somit nicht der deutschen Umsatzsteuer. In den USA
wird auf Bundesebene keine Umsatzsteuer erhoben. Manche Bundesstaaten erheben sog. Sales and Use Taxes.
7. GRUNDERWERBSTEUER
(REAL PROPERTY TRANSFER TAX)
Manche Bundesstaaten, Städte und Kreise erheben auf
die direkte oder indirekte Übertragung von Grundvermögen eine so genannte Real Property Transfer Tax, Deed
Recordation und/oder Mortgage Recordation. Da die Investitionsstandorte der Immobilien noch nicht bekannt
sind, kann eine Grunderwerbsteuer derzeit nicht beziffert
werden.
105
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
ÜBERSICHT ÜBER DIE VERTRAGSPARTNER
Funktion
Beteiligungsgesellschaft und Emittent der Vermögensanlage
Sitz
Handelsregister
Tag der ersten Eintragung
15. Juli 2005
Kommanditkapital
Zunächst USD 50.000, Erhöhung um bis zu USD 33.350.000. Mit Zustimmung der
Komplementärin kann zusätzlich um bis zu USD 15.000.000 erhöht werden.
Komplementärin
KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH
Kommanditisten
König & Cie. Real Estate GmbH, König & Cie. Treuhand GmbH, beide Hamburg
KC ZWEITE IMMOBILIENFONDS VERWALTUNGS GMBH
Funktion
Komplementärin der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG
Sitz
Handelsregister
Amtsgericht Hamburg, HRB 91097
22. Juli 2004
Stammkapital
EUR 25.000
Geschäftsführer
Tobias König, Michael Klarhöfer, Johannes Bitter-Suermann, alle Hamburg
Gesellschafter
KÖNIG & CIE. GMBH & CO. KG
Funktion
Anbieterin der Vermögensanlage, Vertrieb und Vertriebsnebenleistungen,
Prospektherausgeber
Sitz
Handelsregister
25. September 1997 (seit 4. Januar 1999 firmierend unter König & Cie. GmbH & Co. KG)
Kommanditkapital
EUR 2.000.000
Komplementärin
Verwaltung König & Cie. GmbH, Hamburg
Kommanditisten
Tobias König, Klaus Fickert, beide Hamburg; Jörn Meyer, Strande
VERWALTUNG KÖNIG & CIE.
Funktion
Sitz
Handelsregister
Stammkapital
Geschäftsführer
Gesellschafter
106
GMBH
Komplementärin der König & Cie. GmbH & Co. KG
25. September 1997 (seit 4. Januar 1999 firmierend unter Verwaltung König & Cie. GmbH)
EUR 30.000
Tobias König, Dr. Andreas Opatz, Klaus Fickert, Johannes Bitter-Suermann, alle Hamburg;
Jörn Meyer, Strande
Tobias König, Klaus Fickert, beide Hamburg; Jörn Meyer, Strande
KÖNIG & CIE.
GRUNDLAGEN
KÖNIG & CIE. TREUHAND GMBH
Funktion
Treuhandkommanditistin, Gründungskommanditist
Sitz
Handelsregister
25. September 1997
Stammkapital
EUR 500.000
Geschäftsführer
Götz Henning Kehrein, Thomas Daszkowski, beide Hamburg
Gesellschafter
König & Cie. GmbH & Co. KG, Hamburg
KÖNIG & CIE. REAL ESTATE GMBH
Funktion
Platzierungsgarant, Finanzierungsvermittler, Vermittlung der Zielfonds, konzeptionelle
Beratung, laufende Verwaltung der Beteiligungen des Emittenten, Gründungskommanditist
Sitz
Handelsregister
14. August 2001
Stammkapital
EUR 25.000
Geschäftsführung
Tobias König, Johannes Bitter-Suermann, beide Hamburg
Gesellschafter
König & Cie. GmbH & Co. KG, Johannes Bitter-Suermann, beide Hamburg
KÖNIG & CIE. BETEILIGUNGSVERWALTUNG GMBH
Funktion
Ursprünglicher Zeichner der ersten drei Zielfonds, Verkäufer der Zielfondsanteile
Sitz
Handelsregister
22. April 2002 (Eintragung im Handelsregister AG Hamburg: 16. August 2006)
Stammkapital
EUR 25.000
Geschäftsführer
Tobias König, Johannes Bitter-Suermann, Michael Klarhöfer, alle Hamburg;
Jörn Meyer, Strande
Gesellschafter
König & Cie. GmbH & Co, KG
CORDES + PARTNER GMBH
Funktion
Sitz
Handelsregister
Stammkapital
Geschäftsführer
Gesellschafter
WIRTSCHAFTSPRÜFUNGSGESELLSCHAFT
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
Hermannstraße 46, 20095 Hamburg
HRB 19309; Amtsgericht Hamburg
19. Januar 1977
EUR 51.200
Cord Cordes, Jan Bernhardt, Ralf Krüger, alle Hamburg; Christian Harms, Adendorf
Cordes + Partner GmbH Beteiligungs-GbR
ARGENTA GMBH WIRTSCHAFTSPRÜFUNGSGESELLSCHAFT
Funktion
Prüfer des Jahresabschlusses des Emittenten
Sitz
Baumwall 7, 20459 Hamburg
Datum der Aufstellung
25. Januar 2007
107
VERTRÄGE
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
GESELLSCHAFTSVERTRAG
GESELLSCHAFTSVERTRAG
König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG, Hamburg; in der Fassung vom 24. Januar 2007
(1)
(2)
(3)
PRÄAMBEL
Die König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG (im
Folgenden „Gesellschaft“) ist unter HRA 102343 im Handelsregister
beim Amtsgericht Hamburg eingetragen.
(1)
(2)
Die Gesellschaft beabsichtigt, sich an Zielfonds in den USA zu beteiligen, die in Immobilien, Immobiliendarlehen und Projektentwicklungen investieren (im Folgenden die „Zielfonds“).
Um den Erwerb der Beteiligungen an den Zielfonds zu finanzieren,
soll das Eigenkapital der Gesellschaft durch Einlagen von Investoren
in Höhe von bis zu USD 33.350.000 (im Folgenden „einzuwerbendes
Fondskapital“) aufgestockt werden. Um eine unbeschränkte Haftung der Investoren zu vermeiden, sollen sich die Investoren zunächst nicht direkt an der Gesellschaft beteiligen. Stattdessen werden die Investoren ihre Einlagen zunächst auf der Grundlage eines
gesondert abzuschließenden Treuhandvertrages als Treugeber der
König & Cie. Treuhand GmbH als Treuhänder zur Verfügung stellen;
die König & Cie. Treuhand GmbH wird ihre bestehende Kommanditeinlage an der Gesellschaft in Höhe des tatsächlich eingeworbenen
Fondskapitals um bis zu USD 33.350.000 erhöhen. Mit Zustimmung
der Komplementärin darf die König & Cie. Treuhand GmbH ihre
Kommanditeinlage an der Gesellschaft zur Aufnahme weiterer Investoren zusätzlich um bis zu USD 15.000.000 erhöhen.
§ 3 GESELLSCHAFTER, EINLAGEN
Die KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH, Hamburg, ist
Komplementärin der Gesellschaft. Sie leistet keine Einlage; am Vermögen der Gesellschaft ist sie nicht beteiligt.
Kommanditisten sind
G
König & Cie. Treuhand GmbH (im Folgenden „KCT“)
mit einer Kommanditeinlage von USD 10.000
G
König & Cie. Real Estate GmbH (im Folgenden „KCRE“)
mit einer Kommanditeinlage von USD 40.000
Sie sind berechtigt, ihre Beteiligung treuhänderisch für Dritte zu halten.
(3)
KCT ist berechtigt, ihre Einlage durch schriftliche Erklärung gegenüber der Gesellschaft zu Händen der Komplementärin ein- oder
mehrmals um insgesamt bis zu USD 33.350.000 zu erhöhen. Mit Zustimmung der Komplementärin darf KCT ihre Einlage um weitere bis
zu USD 15.000.000 erhöhen. Jede Erhöhung der Einlage wird wirksam mit Zugang der Erklärung bei der Komplementärin. KCT hält ihre Einlage als Treuhänder für die Investoren als Treugeber auf der
Grundlage der abgeschlossenen Treuhandverträge anteilig in Höhe
der von den Investoren jeweils übernommenen Einlage (im Folgenden „Nominaleinlage“). Kündigt KCT das mit einem Treugeber bestehende Treuhandverhältnis aus wichtigem Grund, ist KCT berechtigt, ihre Einlage bis zur Höhe der Nominaleinlage des betroffenen
Treugebers durch schriftliche Erklärung gegenüber der Gesellschaft
zu Händen der Komplementärin zu reduzieren. Besteht der wichtige
Grund nur in der Nichtzahlung der Einlage durch den Treugeber, darf
KCT ihre Einlage nur in Höhe der von diesem Treugeber noch ausstehenden Nominaleinlage reduzieren.
(4)
Dies vorausgeschickt, wird der Gesellschaftsvertrag der Gesellschaft wie folgt neu gefasst:
(1)
§ 1 FIRMA UND SITZ DER GESELLSCHAFT
Die Firma der Kommanditgesellschaft lautet König & Cie. US Real
Estate Opportunity GmbH & Co. KG.
Die Nominaleinlage der Investoren hat mindestens USD 15.000 zu
betragen. Höhere Nominaleinlagen müssen durch USD 1.000 teilbar
sein. Mit Zustimmung der Komplementärin ist eine Unterschreitung
des Mindestbetrages von USD 15.000 zulässig. Die Kommanditisten
sind verpflichtet, ihre Nominaleinlage wie folgt zu leisten:
(2)
Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Hamburg.
G
(3)
Die Komplementärin hat das Recht, den Sitz der Gesellschaft an einen Ort zu verlegen, an dem die Komplementärin steuerlich eine Betriebsstätte unterhält. Eines Gesellschafterbeschlusses bedarf es
dazu abweichend von § 7 Abs. 1 lit. h) nicht. Der Sitz der Gesellschaft gilt als zu dem Zeitpunkt verlegt, zu dem die Komplementärin
die in § 3 Abs. 2 genannten Kommanditisten über die Sitzverlegung
in Ausübung dieses Rechts unterrichtet hat.
(1)
(2)
(3)
(4)
§ 2 GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS
Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung des eigenen Vermögens im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, insbesondere
die Beteiligung an Zielfonds in den USA, die in Immobilien, Immobilienprojektentwicklungen, immobilienbezogene Darlehen und andere
immobilienbezogene Vermögenswerte investieren, ausgenommen
Tätigkeiten, die einer staatlichen Erlaubnis bedürfen.
Die Gesellschaft kann ähnliche oder verwandte Geschäfte betreiben
und sich an entsprechenden Geschäften beteiligen.
Die Gesellschaft ist zu allen Maßnahmen und Handlungen berechtigt, die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks notwendig und geeignet erscheinen.
Für die Investition in die Zielfonds gilt die als Anlage 1 beigefügte Investitionsrechnung.
G
G
40% der übernommenen Nominaleinlage zuzüglich 5% Agio
auf die gesamte von ihnen übernommene Nominaleinlage gemäß Abs. 6 auf entsprechende Zahlungsaufforderung durch
KCT sofort;
40% der übernommenen Nominaleinlage nach Aufforderung
durch KCT, frühestens jedoch am 1. Dezember 2007;
20% der übernommenen Nominaleinlage nach Aufforderung
durch KCT, frühestens jedoch am 1. Dezember 2008;
Wenn zum Zeitpunkt des Zustandekommens eines Treuhandvertrages zwischen KCT und einem Treugeber die in Satz 1 genannten
Zahlungstermine bereits verstrichen sind, sind die betreffenden Einlagen innerhalb von 10 Tagen nach Aufforderung durch KCT einzuzahlen.
(5)
Die Gesellschafter haben ihre Nominaleinlagen in US-Dollar zu leisten. Die von den Kommanditisten übernommene Nominaleinlage in
US-Dollar ist ihre Pflichteinlage. Die in das Handelsregister in Euro
einzutragende Hafteinlage beträgt EUR 1 pro USD 100 Pflichteinlage.
(6)
Die Kommanditisten sind verpflichtet, auf die von ihnen übernommenen Nominaleinlagen ein Agio in Höhe von 5% zu zahlen.
(7)
Wenn und soweit Kommanditeinlagen nicht zu den in Abs. 4 festgelegten Terminen eingezahlt werden, ist die Gesellschaft berechtigt,
auf die ausstehenden Einlagen Zinsen in Höhe von bis zu 7 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB p.a. zu erheben.
Hierdurch werden weitergehende Ansprüche auf Ersatz des Verzugsschadens nicht berührt.
109
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
§ 4 KONTEN DER KOMMANDITISTEN
Die Einlagen der Kommanditisten sind Festeinlagen. Sie werden auf
dem Kapitalkonto I gebucht. Die Höhe des Betrags auf dem Kapitalkonto I ist für die Berechnung der Stimmrechte, der Beteiligung am
Gesellschaftskapital, an Ausschüttungen von Gewinnen und an
Auszahlungen von Liquiditätsüberschüssen, von Abfindungsguthaben sowie von Anteilen am Liquidationserlös maßgeblich. Ausschließlich für die vereinfachte Berechnung zu Zwecken des vorausgegangenen Satzes entspricht USD 1 Pflichteinlage, die auf dem
Kapitalkonto I gebucht wird, EUR 1.
Das Agio auf die übernommenen Nominaleinlagen gemäß § 3 Abs. 6
wird auf Rücklagekonten (Kapitalkonto II) gebucht. Die Rücklagekonten sind auf Verlangen der Komplementärin jederzeit aufzulösen,
ohne dass es hierzu eines Gesellschafterbeschlusses bedarf.
Verluste werden zunächst den Rücklagekonten gemäß Abs. 2 belastet, bis diese verbraucht sind. Weitere Verluste werden den Kommanditisten auf Verlustvortragskonten belastet, auch soweit sie die
Kommanditeinlagen übersteigen. Solange ein Verlustvortragskonto
einen negativen Saldo ausweist, sind zukünftige Gewinne des Kommanditisten diesem Konto gutzuschreiben, bis es ausgeglichen ist.
Darüber hinausgehende Gewinne, zusätzliche Einlagen, Entnahmen
und der gesamte Zahlungsverkehr zwischen der Gesellschaft und
den Kommanditisten werden auf Privatkonten (Kapitalkonto III) verbucht.
(2)
Errichtung oder Aufgabe von Zweigniederlassungen;
d)
Eingehen von Pensionszusagen und auf Versorgung gerichteter
Verbindlichkeiten;
e)
Eingehen von Verbindlichkeiten aus Wechseln, Bürgschaften
oder Garantien;
f)
Eingehen von Verbindlichkeiten, einschließlich Aufnahme von
Krediten und von Devisentermingeschäften, soweit diese USD
500.000 oder eine Laufzeit von 12 Monaten übersteigen und
nicht in der Investitionsrechnung gemäß Anlage 1 enthalten
sind;
g)
Gewährung von Darlehen an Gesellschafter oder Dritte;
h)
Änderung oder Beendigung des bestehenden Managementvertrages, Abschluss, Änderung oder Beendigung anderer Managementverträge.
(5)
Wenn in eiligen Fällen die Komplementärin die Zustimmung der Gesellschafterversammlung bzw. des Beirats nicht einholen kann, so
hat sie nach pflichtgemäßem Ermessen zu handeln und unverzüglich die Stellungnahme der Gesellschafterversammlung bzw. des
Beirats einzuholen.
(6)
Folgenden Geschäften stimmen die Gesellschafter schon jetzt zu:
Die Konten werden nicht verzinst, soweit in diesem Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt ist. Sie werden in Euro geführt.
§ 5 BEFREIUNG VOM WETTBEWERBSVERBOT
Die Komplementärin darf sich an gleichen oder ähnlichen Gesellschaften beteiligen und deren Geschäfte führen. Insoweit ist sie von
den einschränkenden Bestimmungen der §§ 112, 113 HGB befreit.
(1)
c)
§ 6 GESCHÄFTSFÜHRUNG UND VERTRETUNG
Die Komplementärin führt die Geschäfte der Gesellschaft und vertritt sie. Bei der Geschäftsführung hat sie mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu handeln. Sie ist berechtigt, zur Erfüllung
ihrer Geschäftsführungspflichten Dritte hinzu zu ziehen.
Die Komplementärin und ihre Geschäftsführer sind im Verhältnis zur
Gesellschaft von den einschränkenden Bestimmungen des § 181
BGB befreit.
a)
Übertragungsverträge für die Beteiligungen an den Zielfonds
Babson Mezzanine Realty Investors LP, Cornerstone Apartment
Venture III LLC und RREEF Structured Debt Fund LLC, jeweils
vom 29. Dezember 2006;
b)
Managementvertrag mit KCRE vom 24. Januar 2007 einschließlich etwaiger vollständiger oder teilweise Übertragung der
Rechte und Pflichten der KCRE auf eine andere Gesellschaft
der König & Cie.-Gruppe;
c)
Treuhandvertrag mit KCT vom 24. Januar 2007;
d)
Platzierungsgarantie von KCRE vom 08. Januar 2007;
e)
Vertrag über den Vertrieb und Vertriebsnebenleistungen mit König & Cie. vom 24. Januar 2007;
f)
Geschäftsbesorgungsvertrag über die Strukturierung und Vermittlung der Fremdfinanzierung mit KCRE vom 24. Januar 2007;
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag;
g)
(3)
(4)
Die Komplementärin bedarf im Innenverhältnis der vorherigen Zustimmung des Beirats (§ 11) für Investitions- und Veräußerungsentscheidungen bezüglich der Beteiligung an Zielfonds. Dies gilt nicht
vor der erstmaligen Bestellung des Beirats. Bei allen Investitionsund Veräußerungsentscheidungen im Sinne dieses Absatzes hat die
Komplementärin stets die diesem Gesellschaftsvertrag als Anlage 2
beigefügten Investmentrichtlinien zu beachten.
Die Komplementärin bedarf der vorherigen Zustimmung des Beirats
außerdem für die folgenden Rechtshandlungen, soweit die Gesellschafter ihnen nicht bereits unten in Abs. 6 zugestimmt haben:
a)
b)
110
Kreditvertrag mit einer deutschen Geschäftsbank über eine Kreditlinie in Höhe von USD 15.000.000 vom 29. Dezember 2006;
i)
Verlängerung des Kreditvertrages vom 29. Dezember 2006 maximal zweimal um jeweils maximal 364 Tage;
j)
Anlage liquider Mittel als Termingeld oder in termingeldähnlichen Anlageformen ohne Kursrisiken.
(7)
Das Widerspruchsrecht des § 164 HGB ist ausgeschlossen.
(1)
§ 7 MITWIRKUNG DER GESELLSCHAFTER
Die Gesellschafter wirken durch Beschlussfassung über die folgenden Gegenstände an der Unternehmensführung mit:
Verfügungen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, insbesondere Erwerb, Veräußerung oder Belastung;
Errichtung oder Erwerb von anderen Unternehmen oder Gesellschaften oder Beteiligung an ihnen, sowie Veräußerung oder
Aufgabe derartiger Beteiligungen, soweit nicht gemäß Abs. 3
die Zustimmung des Beirats erforderlich ist;
h)
a)
die Feststellung des Jahresabschlusses des vergangenen Geschäftsjahres;
KÖNIG & CIE.
(2)
b)
die Entlastung der Komplementärin;
c)
die Wahl und die Abberufung der von den Kommanditisten gemäß § 11 Abs. 1 zu wählenden Beiratsmitglieder sowie die Entlastung aller Beiratsmitglieder;
d)
die Festsetzung der Beiratsvergütung;
e)
die Gewinnverwendung und die Auszahlung von Liquiditätsüberschüssen;
f)
die Bestellung des Abschlussprüfers;
g)
die Zustimmung zu Geschäftsführungsmaßnahmen der Komplementärin gemäß § 6 Abs. 3 und 4, wenn kein Beirat bestimmt ist;
h)
Änderungen des Gesellschaftsvertrages;
i)
den Ausschluss von Gesellschaftern gemäß § 20 Abs. 2;
j)
die Auflösung der Gesellschaft.
VERTRÄGE
(2)
Die Gesellschafter sind berechtigt, sich in der Gesellschafterversammlung durch KCT, andere Gesellschafter, Ehegatten, Verwandte
ersten und zweiten Grades oder durch zur Berufsverschwiegenheit
verpflichtete Personen vertreten zu lassen. Mit Zustimmung der
Komplementärin, die nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden
darf, kann sich ein Gesellschafter auch durch denjenigen vertreten
lassen, der ihm die Beteiligung an der Gesellschaft vermittelt hat.
Auf Verlangen hat der Bevollmächtigte eine schriftliche Vollmacht
vorzulegen. KCT ist verpflichtet, den Treugebern auf Verlangen eine
Stimmrechtsvollmacht zu erteilen, damit sie selbst an den Gesellschafterversammlungen teilnehmen und dort das Stimmrecht selbst
in Höhe ihrer Beteiligung ausüben können. Satz 1 findet auf die
Treugeber entsprechende Anwendung.
(3)
Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn die Komplementärin und 50 % des Kommanditkapitals vertreten sind. Wird
dieses Quorum nicht erreicht, so ist unverzüglich eine neue Gesellschafterversammlung unter Beachtung der Ladungsfrist gemäß Abs.
1 einzuberufen, die ohne Rücksicht auf die Höhe des vertretenen
Kommanditkapitals beschlussfähig ist. Hierauf ist in der Ladung hinzuweisen.
(4)
Die Gesellschafterversammlung wird von der Komplementärin geleitet. Über die Gesellschafterversammlung ist ein Ergebnisprotokoll
zu führen, das von der Komplementärin zu unterzeichnen und allen
Gesellschaftern zuzuleiten ist.
Die von den Gesellschaftern zu fassenden Beschlüsse können entweder im schriftlichen Verfahren (im Wege der Stimmabgabe per
Brief oder per Fax) oder im Rahmen einer Gesellschafterversammlung gefasst werden. Beschlüsse über die in Abs. 1 g), h) und j) genannten Gegenstände werden stets in Gesellschafterversammlungen gefasst.
(1)
(1)
(2)
(3)
(4)
§ 8 EINLEITUNG DES BESCHLUSSVERFAHRENS
Die Einleitung eines Beschlussverfahrens obliegt der Komplementärin, die nach freiem Ermessen entscheidet, ob die Beschlussfassung
im schriftlichen Verfahren oder im Rahmen einer Gesellschafterversammlung durchgeführt wird. Die Komplementärin hat ein Beschlussverfahren einzuleiten, wenn es im Interesse der Gesellschaft
geboten erscheint oder von Kommanditisten, die zusammen mindestens 20% des Kommanditkapitals halten, oder dem Beirat
schriftlich unter Angabe einer Tagesordnung verlangt wird.
Zur Einleitung des schriftlichen Verfahrens übersendet die Komplementärin den Gesellschaftern eine Beschlussvorlage und fordert die
Gesellschafter dazu auf, innerhalb einer von ihr gesetzten Frist per
Brief oder per Fax ihre Stimme bezüglich der Beschlussvorlage abzugeben. Die Frist für die Stimmabgabe soll mindestens drei Wochen ab Absendung der Aufforderung zur Stimmabgabe betragen.
Leitet die Komplementärin das schriftliche Verfahren für die Beschlussfassung ein, ist dennoch eine Gesellschafterversammlung
durchzuführen, wenn Gesellschafter, die mindestens 5 % des Kommanditkapitals halten, bis spätestens eine Woche vor Ablauf der
Frist für die Stimmabgabe die Abhaltung einer Gesellschafterversammlung beantragen. Für die Einhaltung der Frist ist der Zugang
des Antrags bei der Komplementärin maßgeblich.
(2)
Je USD 1.000 Kommanditeinlage gewähren eine Stimme. Die Komplementärin hat kein Stimmrecht.
(3)
Die in § 3 Abs. 2 genannten Kommanditisten sind berechtigt, ihre
Stimmen entsprechend den Einlagen ihrer Treugeber uneinheitlich
abzugeben. Die KCT ist berechtigt, ihr Stimmrecht anteilig durch die
Treugeber ausüben zu lassen.
(4)
Beschlüsse über Änderungen des Gesellschaftsvertrages, die Auflösung der Gesellschaft sowie über die Gewinnverteilung und die Ausschüttung von Liquiditätsüberschüssen bedürfen zudem der Zustimmung der Komplementärin.
(5)
Das Ergebnis der Beschlussfassung ist von der Komplementärin zu
protokollieren und allen Gesellschaftern zuzuleiten. Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses kann nur geltend gemacht werden, wenn binnen einer Ausschlussfrist von drei Monaten nach Beschlussfassung Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit gegen die
Gesellschaft erhoben wird. Bei einer Beschlussfassung im Wege des
schriftlichen Verfahrens beginnt die dreimonatige Frist mit Ablauf des
Tages, an dem die Frist zur Stimmabgabe gemäß § 8 Abs. 2 abläuft.
Über die in § 7 Abs. 1 a) bis f) genannten Gegenstände soll innerhalb der ersten neun Monate nach Ablauf eines jeden Geschäftsjahres ein Beschluss gefasst werden.
(1)
(1)
§ 9 GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNG
Gesellschafterversammlungen werden durch die Komplementärin
schriftlich mit einer Ladungsfrist von drei Wochen, gerechnet vom
Tage der Absendung der Einladung an, unter Angabe der Tagesordnung einberufen.
§ 10 BESCHLUSSFASSUNG
Gesellschafterbeschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Gesellschafterbeschlüsse über Änderungen
des Gesellschaftsvertrages und die Auflösung der Gesellschaft bedürfen einer Mehrheit von 75 % aller Stimmen. Die Beschlussfassung im
schriftlichen Verfahren ist nur dann wirksam, wenn sich mindestens 50
% des Kommanditkapitals an der Beschlussfassung beteiligen.
§ 11 BEIRAT
Die Gesellschaft hat einen Beirat, der aus drei Personen besteht.
Der erste Beirat wird von den in § 3 Abs. 1 und 2 genannten Gesellschaftern bestellt. Zwei Beiratsmitglieder werden von den Kommanditisten mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt.
Ein Beiratsmitglied wird von der Komplementärin bestellt. Wählbar
sind nur solche Personen, die nicht mittelbar oder unmittelbar im
Wettbewerb mit König & Cie. GmbH & Co. KG oder KCRE stehen.
111
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
(2)
KCRE und KCT können, soweit sie im Beirat nicht vertreten sind, je
einen Vertreter zu den Beiratssitzungen entsenden, der zwar ein Mitsprache-, aber kein Stimmrecht hat.
(3)
Der Beirat hat nur die in diesem Vertrag vereinbarten Befugnisse. Er
berät die Komplementärin in wesentlichen Angelegenheiten der Geschäftsführung. Er ist berechtigt, sich von der Komplementärin über
die Geschäftsführung unterrichten zu lassen und die Bücher der Gesellschaft einzusehen. Die Komplementärin hat auf den Zeitpunkt
der Mitte jeden Geschäftsjahres dem Beirat einen Halbjahreskurzbericht vorzulegen, in den Angaben über die zu erwartende Entwicklung der Gesellschaft aufzunehmen sind.
(4)
(5)
Die Amtsdauer der Beiratsmitglieder mit Ausnahme der Mitglieder
des ersten Beirats beträgt drei Jahre. Sie läuft jedoch über diesen
Zeitraum hinaus bis zu einer Neuwahl durch die Gesellschafterversammlung oder im Beschlussverfahren. Die Mitglieder des ersten
Beirats amtieren bis zur ersten Wahl durch die Kommanditisten. Die
ein- oder mehrmalige Wiederwahl von Beiratsmitgliedern ist möglich.
Die Gesellschafter sind berechtigt, Beiratsmitglieder, die von ihnen
gemäß Abs. 1 bestellt worden sind, ohne Angabe von Gründen abzuberufen, wenn gleichzeitig neue Beiratsmitglieder bestellt werden.
Die Beiratsmitglieder können ihr Amt niederlegen.
(6)
Der Beirat wählt einen Vorsitzenden. Sitzungen des Beirats werden
durch den Vorsitzenden einberufen. Der Beirat entscheidet mit einfacher Mehrheit. Er gibt sich eine Geschäftsordnung.
(7)
Die Gesellschaft ersetzt den Beiratsmitgliedern ihre Auslagen und
zahlt ihnen eine Vergütung, die von der Gesellschafterversammlung
festgesetzt wird.
(8)
Die Beiratsmitglieder sind zur Verschwiegenheit auch nach Beendigung ihres Amtes verpflichtet.
(9)
Der Beirat hat nicht die allgemeine Pflicht zur Überwachung der Geschäftsführung entsprechend § 111 Abs. 1 AktG.
(10)
Die Beiratsmitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
§ 12 GESCHÄFTSJAHR
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
(1)
Aus der Handelsbilanz der Gesellschaft wird die Steuerbilanz entwickelt. Die Komplementärin ist berechtigt, steuerlich zulässige
Sonderabschreibungen auf das Anlagevermögen vorzunehmen.
(3)
Der testierte Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
und Anhang) sowie der Geschäftsbericht sind den Gesellschaftern
in Kopie zusammen mit der Einladung zur ordentlichen Gesellschafterversammlung zu übersenden.
112
(1)
Die Komplementärin übernimmt die Haftung als persönlich haftende
Gesellschafterin der Gesellschaft gemäß § 161 Abs. 1 a.E. HGB. Zusätzlich übernimmt sie die Geschäftsführung der Gesellschaft.
(2)
KCT wird als Treuhänderin für die beitretenden Investoren tätig. Die
Treuhandtätigkeit liegt im Interesse der Gesellschaft, da sie die Abwicklung der Beteiligungen vereinfacht und dadurch den Vertrieb
von Beteiligungen an der Gesellschaft stärkt.
(3)
(1)
Änderungen der Jahresabschlüsse aufgrund einer steuerlichen Betriebsprüfung wirken für und gegen alle Gesellschafter.
KCRE übernimmt Managementtätigkeiten im Zusammenhang mit
den Beteiligungen an den Zielfonds und stellt eine Garantie für die
Platzierung der Beteiligungen an der Gesellschaft bis zur Höhe von
USD 33.350.000 zzgl. Agio. Diese Tätigkeiten liegen im Interesse
der Gesellschaft, da auf diese Weise der Geschäftsbetrieb der Gesellschaft ermöglicht und die Finanzierung der Gesellschaft gesichert wird.
§ 15 GESELLSCHAFTERVERGÜTUNGEN
Die Komplementärin erhält für ihre Haftung und ihre Tätigkeit eine
Vergütung von USD 6.500 p.a. zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Vergütung ist am 31. Dezember eines jeden Jahres zur Zahlung
fällig und erhöht sich ab 1. Januar 2009 um jährlich 2 % bezogen
auf die jeweils aktuelle Vergütung. Außerdem werden der Komplementärin von der Gesellschaft ihre Aufwendungen ersetzt. Darüber
hinaus ist die Komplementärin an Gewinn und Verlust der Gesellschaft nicht beteiligt.
(2)
KCT erhält als laufende Vergütung für ihre Treuhandtätigkeit die im
Treuhandvertrag vorgesehenen Vergütungen. KCRE erhält Vergütungen für die Platzierungsgarantie und die Managementtätigkeiten.
(3)
Es besteht Einigkeit, dass die Gesellschafter ihre Leistungen gemäß
§ 14 dieses Vertrages als Gesellschafterbeiträge erbringen, auch
wenn über die Ausgestaltung der Leistungen gesonderte Verträge
abgeschlossen werden. Die Vergütungen gemäß Abs. 1 und 2 sind
als Aufwand der Gesellschaft zu behandeln.
(1)
§ 13 JAHRESABSCHLUSS
Der Jahresabschluss ist von der Komplementärin nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung innerhalb der gesetzlichen
Frist aufzustellen und von einem Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft prüfen zu lassen.
(2)
(4)
§ 14 GESELLSCHAFTERBEITRÄGE
Die folgenden Gesellschafter erbringen an die Gesellschaft über die
etwaige Leistung einer Bareinlage hinaus einen Gesellschafterbeitrag wie folgt:
(2)
§ 16 VERTEILUNG VON GEWINN UND VERLUST
Die Kommanditisten erhalten solange einen Gewinn im Verhältnis ihrer auf die Nominaleinlagen geleisteten Einzahlungen, die auf das
Kapitalkonto I zu verbuchen sind, zugewiesen, bis - ohne Berükksichtigung der etwa gemäß Abs. 3 zugunsten einzelner Kommanditisten gegenüber anderen Kommanditisten relativ erhöhten Gewinnzuweisungen - eine interne Verzinsung (IRR) in Höhe von 10 % p.a.
bezogen auf das gebundene Kapital ab der vollständigen Platzierung des Fondskapitals erreicht ist. Das gebundene Kapital ist die
Pflichteinlage (ohne Agio) abzüglich noch ausstehender Nominaleinlagen und abzüglich aller Ausschüttungen und Auszahlungen. Für
die Berechnung der internen Verzinsung (IRR) gelten auch solche
Beträge als an die Kommanditisten ausbezahlt, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Begleichung von Steuerverbindlichkeiten
der Kommanditisten als Quellensteuern einzubehalten sind.
Daran anschließend werden Gewinne zu 80 % den Kommanditisten
im Verhältnis ihrer Kapitalkonten I und zu 20 % KCRE zugewiesen.
Überträgt KCRE ihren Kommanditanteil gemäß § 19 Abs. 2 ganz
oder teilweise auf eine andere Gesellschaft aus der König & Cie.Gruppe, können letztere Gesellschaft und KCRE durch Vereinbarung
bestimmen, dass der 20 %-ige Gewinnanteil gemäß Satz 1 ganz
oder teilweise der letzteren Gesellschaft zugewiesen wird.
KÖNIG & CIE.
(3)
In dem ersten Jahr, in dem die Gesellschaft einen handelsrechtlichen Gewinn erzielt, ist dieser abweichend von den vorstehenden
Regelungen unter sinngemäßer Anwendung der Bestimmung in § 17
Abs. 3 so zu verteilen, dass diejenigen Kommanditisten, die aufgrund früherer Einzahlung ihrer Nominaleinlagen eine höhere Liquiditätsauszahlung erhalten haben, einen Gewinnanteil in entsprechender Höhe vorab zugewiesen bekommen. Reicht der Gewinn
hierfür nicht aus, ist in den Folgejahren entsprechend zu verfahren.
(4)
Ein etwaiger Verlust des Geschäftsjahres 2007 wird auf die Kommanditisten – unabhängig vom Zeitpunkt ihres Beitritts bzw. von der
Erhöhung der Nominaleinlagen – so verteilt, dass nach Maßgabe
des Verhältnisses der Kapitalkonten I relativer Gleichstand auf den
Verlustvortragskonten (§ 4 Abs. 3) der Kommanditisten bis zum 31.
Dezember 2007 erzielt wird. Zu diesem Zweck wird der Verlust des
Geschäftsjahres 2007 ab Beitritt eines weiteren Kommanditisten von
diesem zunächst in dem Umfang allein getragen, der anteilig entsprechend seiner Beteiligungshöhe dem Ergebnis entspricht, das
vorher beigetretene Kommanditisten bis zum Zeitpunkt des Beitritts
des später eingetretenen Kommanditisten bereits getragen haben.
Der danach verbleibende Verlust wird auf die Kommanditisten im
Verhältnis ihrer auf die Nominaleinlagen geleisteten Einzahlungen,
die auf das Kapitalkonto I (§ 4 Abs. 1) zu verbuchen sind, verteilt.
Vorstehendes gilt entsprechend, wenn ein Kommanditist seine Nominaleinlage erhöht, insbesondere gemäß § 3 Abs. 3. Vorstehendes
gilt ferner auch für die folgenden Geschäftsjahre, sofern eine relative
Gleichstellung der Verlustvortragskonten im Verhältnis der Kapitalkonten I der Kommanditisten zum 31. Dezember 2007 noch nicht
stattgefunden hat oder weitere Kommanditisten im Rahmen der Kapitalerhöhung gemäß § 3 Abs. 3 der Gesellschaft beitreten.
(5) Wenn durch Veränderungen der Gesellschafterstruktur, insbesondere durch Kommanditistenwechsel, oder durch die Beteiligung einer
anderen als einer natürlichen Person der Gesellschaft gewerbesteuerliche Nachteile entstehen, wird dieser Nachteil von den betroffenen Kommanditisten allein getragen.
(1)
(2)
(3)
§ 17 ENTNAHME VON GEWINNEN UND LIQUIDITÄTSÜBERSCHÜSSEN
Gewinne sind nach Feststellung des Jahresabschlusses an die
Kommanditisten mit der Maßgabe auszuschütten, dass der Gesellschaft eine angemessene Liquiditätsreserve verbleibt. Die Höhe der
Liquiditätsreserve wird von der Komplementärin gemeinsam mit
dem Beirat bestimmt. Die Komplementärin ist berechtigt, die Liquiditätsreserve, auch soweit diese aus Rückflüssen aus Beteiligungen
an Zielfonds oder aus anderen Vermögensanlagen resultiert, auch
zur Einzahlung von Eigenkapital bei den Zielfonds zu verwenden.
Weiterhin sind an die Kommanditisten Liquiditätsüberschüsse nach
Feststellung des Jahresabschlusses auszuzahlen, wenn die gemäß
vorstehendem Absatz festgelegte Liquiditätsreserve verbleibt. Dem
steht nicht entgegen, dass der Jahresabschluss der Gesellschaft
keinen entsprechenden Gewinn aufweist. Die Komplementärin ist
berechtigt, mit Zustimmung des Beirats Vorabauszahlungen im Laufe des Geschäftsjahres vorzunehmen.
Zahlungen gemäß Abs. 1 und 2 werden an die Kommanditisten zeitanteilig berechnet ab dem ersten Tag des Monats, der auf die Einzahlung der Nominaleinlage folgt, vorgenommen. Sie werden in USDollar geleistet. Für die Zeit von der Einzahlung der Nominaleinlage
bis zur vollständigen Platzierung des Fondskapitals erhalten die
Kommanditisten nach Maßgabe des Abs. 2 im Rahmen der ersten
Auszahlung von Liquiditätsüberschüssen eine Auszahlung in Höhe
von mindestens 5 % p.a. bezogen auf die tatsächlich geleisteten
Einzahlungen, die auf das Kapitalkonto I zu verbuchen sind.
VERTRÄGE
(4)
(1)
(2)
(1)
Anrechenbare Kapitalertragsteuer und darauf entfallender Solidaritätszuschlag werden, soweit gesetzlich zulässig und soweit sie als
Entnahmen zu behandeln sind, ausschließlich dem Kapitalkonto der
KCRE mit Wirkung ab dem Wirtschaftsjahr 2007 belastet. Satz 1 gilt
nicht, soweit Gesellschafter oder Treugeber ihren Sitz oder Wohnsitz
außerhalb von Deutschland haben. KCRE verpflichtet sich, das Kapitalkonto in Höhe dieser anrechenbaren Steuern wieder auszugleichen.
§ 18 INFORMATIONS- UND KONTROLLRECHTE DER
KOMMANDITISTEN
Die Komplementärin unterrichtet die Kommanditisten regelmäßig
über die Geschäfte der Gesellschaft und darüber hinaus unverzüglich bei Geschäftsvorfällen von besonderer Relevanz für die Kommanditisten.
Die Kommanditisten sind berechtigt, die Handelsbücher der Gesellschaft einzusehen oder auf eigene Kosten durch eine zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete Person einsehen zu lassen.
§ 19 VERFÜGUNGEN ÜBER GESELLSCHAFTSANTEILE
Verfügungen über Gesellschaftsanteile bedürfen der Zustimmung der
Komplementärin, die nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden
darf. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn Gesellschaftsanteile oder die Treugeberstellung auf einen mit der Gesellschaft
oder einem ihrer in § 3 Abs. 2 genannten Kommanditisten in Wettbewerb stehenden Dritten oder dessen Mitarbeiter übertragen werden
soll oder wenn die Übertragung der Gesellschaftsanteile bzw. der
Treugeberstellung dazu führt, dass ein Kommanditist oder Treugeber
mehr als 50 % des Kommanditkapitals auf sich vereinigt.
(2)
KCT ist auch ohne Zustimmung der Komplementärin berechtigt, ihre
Kommanditeinlage ganz oder teilweise bei der Auflösung von Treuhandverhältnissen - ggf. unter entsprechender Aufteilung - auf einen
oder mehrere ihrer Treugeber im Wege der Sonderrechtsnachfolge
zu übertragen. KCRE ist auch ohne Zustimmung der Komplementärin berechtigt, ihren Kommanditanteil ganz oder teilweise auf eine
andere Gesellschaft aus der König & Cie.-Gruppe zu übertragen,
wenn diese andere Gesellschaft zugleich die Rechte und Pflichten
von KCRE aus dem in § 6 Abs. 6 lit. b) genannten Managementvertrag ganz oder teilweise übernimmt.
(3)
Bei Verfügungen über Kommanditeinlagen, für die eine Verwaltungstreuhand im Sinne des § 13 Abs. 5 des Treuhandvertrages besteht,
darf die Komplementärin ihre Zustimmung gemäß Abs. 1 nur erteilen, wenn das Vorkaufsrecht gemäß Abs. 7 beachtet worden ist, der
Erwerber gleichzeitig die Rechte und Pflichten aus dem Treuhandverhältnis übernimmt und der Erwerber dem Treuhänder eine notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht erteilt hat.
(4)
Verfügungen über Gesellschaftsanteile sollen grundsätzlich mit wirtschaftlicher Wirkung zum Schluss oder zum Beginn eines Geschäftsjahres erfolgen. Geschieht dies nicht, haben der verfügende
Kommanditist und der durch die Verfügung Begünstigte den hierdurch entstehenden Mehraufwand als Gesamtschuldner zu tragen.
(5)
Im Rahmen einer Verfügung gemäß Abs. 1 ist eine Teilung eines Gesellschaftsanteils nur zulässig, wenn jeder Teil mindestens USD
15.000 beträgt und durch USD 1.000 teilbar ist. Mit Zustimmung der
Komplementärin ist eine Unterschreitung des Mindestbetrages von
USD 15.000 zulässig.
113
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
(6)
Verfügungen über Gesellschaftsanteile zugunsten von Personen, die
in den USA ansässig oder eine US-Person im Sinne der Regulation
S des U.S. Securities Act von 1933 sind, sind unzulässig.
(7)
Im Falle des Verkaufs eines Gesellschaftsanteils steht KCRE ein Vorkaufsrecht zu. KCRE ist berechtigt, einen Dritten zu benennen, der
statt KCRE den Gesellschaftsanteil kauft. Der verkaufende Kommanditist hat KCRE und der Komplementärin unverzüglich je eine Abschrift des mit dem Käufer geschlossenen Vertrags zu übersenden.
KCRE hat innerhalb eines Monats nach Zugang der Abschrift schriftlich gegenüber dem verkaufenden Kommanditisten und der Komplementärin zu erklären, ob sie ihr Vorkaufsrecht selbst ausübt, ob der
von ihr benannte Dritte den Gesellschaftsanteil kauft oder ob sie auf
die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet. Eine nicht fristgerechte
Erklärung gilt als Verzicht. Überträgt KCRE gemäß Abs. 2 ihren Kommanditanteil ganz auf eine andere Gesellschaft aus der König & Cie.Gruppe, steht dieser Gesellschaft das Vorkaufsrecht zu.
(1)
(2)
(1)
Die Kündigung erfolgt durch eingeschriebenen Brief gegenüber der
Komplementärin. Die KCT ist berechtigt, unter Beachtung der obigen Form- und Fristregelungen ihre Kommanditeinlage auch teilweise zu kündigen, soweit Treugeber ihr gegenüber das Treuhandverhältnis gekündigt haben.
(5)
Der kündigende Gesellschafter scheidet mit Wirksamkeit der Kündigung aus der Gesellschaft aus.
(6)
Kündigt ein Privatgläubiger eines Gesellschafters die Gesellschaft,
gilt vorstehender Absatz entsprechend.
(7)
Wird über das Vermögen eines Gesellschafters das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels
Masse abgelehnt, scheidet er aus der Gesellschaft aus.
(8)
Pfändet ein Privatgläubiger eines Gesellschafters dessen Gesellschaftsanteil oder sein Auseinandersetzungsguthaben oder sonstige
Ansprüche gegen die Gesellschaft und werden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht innerhalb von vier Wochen aufgehoben,
scheidet der Gesellschafter mit Ablauf dieser Vierwochenfrist aus
der Gesellschaft aus, wenn die Komplementärin nicht die Frist verlängert.
§ 20 TOD EINES GESELLSCHAFTERS; AUSSCHLIESSUNG
EINES GESELLSCHAFTERS
Durch den Tod eines Gesellschafters wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern mit denjenigen, die bezüglich des Gesellschaftsanteils Erben oder Vermächtnisnehmer sind, fortgesetzt. Werden mehrere Personen Erben oder Vermächtnisnehmer eines Kommanditisten, die bislang nicht an der Gesellschaft beteiligt waren, können sie
ihre Stimmrechte nur einheitlich durch einen gemeinsamen Vertreter
ausüben. Gemeinsamer Vertreter kann nur ein Miterbe oder Mitvermächtnisnehmer, ein anderer Gesellschafter oder eine von Berufs
wegen zur Verschwiegenheit verpflichtete Person sein.
Ein Gesellschafter kann nur durch Gesellschafterbeschluss aus der
Gesellschaft ausgeschlossen werden, wenn in seiner Person ein
wichtiger Grund im Sinne der §§ 140, 133 HGB vorliegt. Dies gilt
auch für die Komplementärin. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Gesellschafter mit der Leistung seiner Einlage
ganz oder teilweise in Verzug gerät und trotz Androhung des Ausschlusses nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht leistet. Im
Falle des Ausschlusses scheidet der Gesellschafter aus der Gesellschaft aus. Die Kosten für die Aufstellung der Auseinandersetzungsbilanz gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1 trägt in diesem Fall der ausgeschlossene Gesellschafter.
§ 21 DAUER DER GESELLSCHAFT, KÜNDIGUNG
Die Gesellschaft wird bis zum 31. Dezember 2015 geschlossen. Die
Komplementärin kann maximal viermal bestimmen, dass die Dauer
der Gesellschaft sich jeweils um ein Jahr verlängert. Darüber hinaus
kann die Komplementärin bestimmen, dass die Dauer der Gesellschaft sich verlängert, bis die letzte Beteiligung der Gesellschaft an
Zielfonds veräußert oder liquidiert ist. Die Verlängerung ist von der
Komplementärin spätestens sechs Monate vor dem jeweiligen Ablaufzeitpunkt gegenüber KCT zu erklären.
(2)
Jeder Gesellschafter kann vorbehaltlich Abs. 3 seine Gesellschafterstellung nur aus wichtigem Grund kündigen.
(3)
Der Gesellschafter kann seine Gesellschafterstellung mit einer Frist
von einem Monat zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen, wenn
er zum Zeitpunkt der Kündigung seit mindestens einem Jahr arbeitslos gemeldet oder seit mindestens einem Jahr voll erwerbsgemindert im Sinne der Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung (§ 43 Abs. 2 Satz 2 und 3 SGB VI) ist und dies der Gesellschaft
nachweist. Eine Kündigung gemäß vorstehendem Satz ist nicht
möglich, wenn der Gesellschafter bereits zum Zeitpunkt seines Beitritts zur Gesellschaft arbeitslos gemeldet bzw. voll erwerbsgemindert war.
114
(4)
§ 22 AUSSCHEIDEN
Scheidet ein Gesellschafter aus, so wird die Gesellschaft von den
verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt. Scheidet die Komplementärin aus, haben die übrigen Gesellschafter unverzüglich eine
neue Komplementärin zu bestellen.
(1)
§ 23 ABFINDUNGSGUTHABEN
In allen Fällen des Ausscheidens steht dem Gesellschafter eine Abfindung zu.
(2)
Zur Errechnung der Abfindung ist auf den Zeitpunkt des Ausscheidens eine Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen, in der die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit ihren Zeitwerten angesetzt werden. Das Abfindungsguthaben entspricht dem Wert
der Beteiligung des ausscheidenden Gesellschafters nach dieser
Auseinandersetzungsbilanz. Als Zeitwert für die von der Gesellschaft
gehaltenen Beteiligungen an den Zielfonds gilt jeweils das hypothetische Abfindungsguthaben, das der Gesellschaft zustehen würde,
wenn sie ihrerseits aus den jeweiligen Zielfonds ausscheiden würde.
(3)
Bei einem Ausscheiden eines Kommanditisten ist dieser nicht verpflichtet, einen negativen Abfindungsbetrag auszugleichen, soweit
er nicht durch die Auszahlung von Liquiditätsüberschüssen verursacht ist, die nicht durch entsprechende Gewinne gedeckt sind.
(4)
An Gewinn und Verlust aus schwebenden Geschäften nimmt der
ausscheidende Gesellschafter nicht teil, soweit nicht ein Verlust
handelsrechtlich als Rückstellung in der Auseinandersetzungsbilanz
zu berücksichtigen ist.
(5)
Scheidet ein Gesellschafter nicht zum Schluss eines Geschäftsjahres aus, so steht ihm das Ergebnis des Jahres, in dem er ausscheidet, zeitanteilig zu.
(6)
Werden auf Grund einer steuerlichen Außenprüfung die maßgeblichen Jahresabschlüsse geändert, ist die Auseinandersetzungsbilanz entsprechend zu ändern. Überzahlte Beträge hat der ausscheidende Gesellschafter zurückzuerstatten.
KÖNIG & CIE.
(7)
Die Abfindung ist dem ausscheidenden Gesellschafter in drei gleichen Jahresraten auszuzahlen, deren erste ein Jahr nach Datum des
Ausscheidens und die weiteren zwei bzw. drei Jahre nach diesem
Datum fällig sind. Vorzeitige Zahlung ist zulässig. Die Abfindung ist
ab Ausscheiden in Höhe des jeweiligen Basiszinssatzes gemäß §
247 BGB zu verzinsen. Die Zinsen werden mit den einzelnen Raten
fällig.
(8)
Der ausscheidende Gesellschafter kann nicht Befreiung von Gesellschaftsverbindlichkeiten oder Sicherheitsleistung verlangen.
(9)
Falls im Rahmen der Auseinandersetzungsbilanz über den Zeitwert
der Beteiligungen an den Zielfonds keine Einigkeit erzielt wird, wird
dieser von zwei unabhängigen Sachverständigen festgestellt. Die
Gesellschaft und der ausscheidende Gesellschafter benennen je einen von der Handelskammer anerkannten Sachverständigen. Die
Sachverständigen legen ihrer Bewertung den erzielbaren Nettoverkaufserlös zugrunde. Sie erstatten ihre Gutachten separat. Falls die
Gutachten divergieren, gilt das arithmetische Mittel zwischen den
Ergebnissen der beiden Sachverständigen. Jede der Parteien trägt
die Kosten ihres Sachverständigen. Die Gesellschaft und der ausscheidende Gesellschafter können sich auf die Beauftragung eines
Sachverständigen einigen, dessen Ergebnis dann für die Feststellung des Wertes der Beteiligungen an den Zielfonds verbindlich ist
und dessen Kosten die Gesellschaft und der ausscheidende Gesellschafter je zur Hälfte zu tragen haben.
VERTRÄGE
§ 25 SCHRIFTFORM
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages – auch Änderungen
dieser Klausel – bedürfen der Schriftform.
§ 26 MITTEILUNGEN
Für alle Mitteilungen und Zustellungen an Gesellschafter ist die letzte Adresse maßgeblich, die die Gesellschafter der Komplementärin
mitgeteilt haben.
§ 27 TEILUNWIRKSAMKEIT
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein,
wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Parteien sind verpflichtet, eine Bestimmung zu vereinbaren, die der unwirksamen Bestimmung in ihrem wirtschaftlichen Gehalt so nahe wie möglich kommt.
Hamburg, den 24. Januar 2007
gez. Tobias König
(10)
(1)
In den Fällen der §§ 20 Abs. 2 und 21 Abs. 3, 6, 7 und 8 gelten die
vorstehenden Absätze mit der Maßgabe, dass die Auseinandersetzungsbilanz nicht auf den Zeitpunkt des Ausscheidens, sondern auf
den Bilanzstichtag des letzten Geschäftsjahres aufgestellt wird. In
dieser werden die Beteiligungen an den Zielfonds nicht mit dem
Zeitwert gemäß Abs. 9, sondern mit dem arithmetischen Mittel zwischen dem Buchwert und dem Zeitwert gemäß Abs. 9 angesetzt.
Der ausscheidende Gesellschafter kann verlangen, dass eine Auseinandersetzungsbilanz auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens erstellt wird. In diesem Fall hat er jedoch die zusätzlich entstehenden
Kosten zu tragen.
gez. Johannes Bitter-Suermann
KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH
gez. Götz Henning Kerein
gez. Thomas Daszkowski
§ 24 LIQUIDATION
Die Gesellschaft tritt in Liquidation, wenn die Gesellschafterversammlung die Auflösung beschließt oder wenn sämtliche Beteiligungen an den Zielfonds auf Grund eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung verkauft oder sämtliche Zielfonds liquidiert
worden sind.
(2)
Im Falle der Auflösung der Gesellschaft ist die Komplementärin Liquidator.
(3)
Der nach Begleichung sämtlicher Kosten und nach Befriedigung
sämtlicher Gläubiger verbleibende Liquidationserlös wird in folgender Reihenfolge verteilt:
a)
Auszahlung beschlossener und noch nicht durchgeführter Auszahlungen an die Kommanditisten;
b)
Auszahlung zugewiesener, aber noch nicht ausgezahlter Gewinnguthaben;
c)
die sodann verbleibende Liquidität wird dazu verwendet, die
Kommanditeinlagen gemäß § 4 Abs. 1 - abzüglich etwaiger, bereits getätigter Entnahmen - zurückzuzahlen;
d)
die danach verbleibende Liquidität wird im Verhältnis der Kommanditbeteiligungen gemäß § 4 Abs. 1 verteilt.
115
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
ANLAGE 1 ZUM GESELLSCHAFTSVERTRAG
Angaben mit Rundungsdifferenzen
EUR
USD
Summe
in % des
Kommanditkapitals
Mittelherkunftsprognose
1. Kommanditeinlagen
33.350.000
40.000
10.000
Mittelherkunft vor Agio
1.670.000
Mittelherkunft gesamt
33.400.000
100,00%
33.400.000
100,00%
1.670.000
5,00%
35.070.000
105,00%
30.200.000
90,42%
1. Investitionen
Investitionen in Zielfonds
30.000.000
Freie Mittel für weitere Investitionen
200.000
2.1.
Gründungskosten, Mittelverwendungskontrolle
und Gutachten
2.2.
Beratungskosten
2.3.
Eigenkapitalvorfinanzierung
294.398
2.4.
Finanzierungsvermittlung
200.000
2.5.
Treuhandgebühr
217.100
2.6.
2.7.
Konzeption/ Vermittlung Zielfonds
2.8.
Vertriebsnebenleistung
2.9.
Vertrieb
126.490
83.250
258.000
129.000
167.700
1.064.635
1.384.025
30.016
39.021
121.731
158.250
3.167.342
9,48%
32.658
32.658
0,10%
33.400.000
100,00%
1.670.000
5,00%
35.070.000
105,00%
2.10. Vergütung des persönlich haftenden Gesellschafters
2.11. Gewerbesteuer
164.437
194.660
6.500
Mittelverwendung vor Agio
Mittelverwendung gesamt
1)
116
Das Agio wird für weitere Vertriebsaufwendungen verwendet.
1.670.000
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
ANLAGE 2 ZUM GESELLSCHAFTSVERTRAG
INVESTMENTRICHTLINIEN DER KÖNIG & CIE. US REAL ESTATE
OPPORTUNITY GMBH & CO. KG (IM FOLGENDEN „GESELLSCHAFT“)
1.
Die Gesellschaft beabsichtigt, für ihre Kommanditisten eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Hierzu soll sich die Gesellschaft an
verschiedenen Beteiligungsgesellschaften beteiligen. Die König &
Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG beabsichtigt, sich
ausschließlich an US-amerikanischen Beteiligungsgesellschaften (im
Folgenden: „Zielfonds“) zu beteiligen, die wiederum in Immobilien,
Immobiliendarlehen und Projektentwicklungen auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt investieren. Beteiligungen an drei Zielfonds sind bereits gezeichnet worden. Es besteht die Möglichkeit,
darüber hinaus, bis zu einer Höhe von zusätzlichen USD 15.000.000
in weitere Zielfonds zu investieren.
2.
Die Zielfonds sollen so ausgewählt werden, dass unter Risikogesichtspunkten eine breite Streuung nach verschiedenen Nutzungsarten und geographischer Lage der betreffenden US-amerikanischen Immobilien erreicht wird.
3.
Die auszuwählenden Zielfonds sollen den folgenden Kriterien entsprechen:
a.
Die US-Zielfonds sollen als Limited Partnership (LP), Limited Liability Partnership (LLP) oder Limited Liability Company (LLC)
geführt werden und sowohl in den USA als auch in Deutschland
als steuerlich transparente Personengesellschaften gelten.
b.
Die Zielfonds sollen direkt oder indirekt Investitionen in Immobilien, Immobiliendarlehen und Projektentwicklungen in den USA
tätigen.
c.
Der Managing Partner bzw. Initiator der Zielfonds soll seine Erfahrungen im Managment des Fonds anhand eines Track Records mit vergleichbarem Fondskonzept nachweisen können.
d.
Die Zielfonds sollen regelmäßig in transparenter Form über die
Geschäftsentwicklungen der einzelnen Investitionen und über
die finanzielle Situation des Zielfonds berichten.
e.
Bei der Auswahl der Zielfonds soll darauf geachtet werden,
dass die Kosten Renditestruktur sowie die Ergebnisverteilung
den marktüblichen Verhältnissen entsprechen.
4
Die Komplementärin der Gesellschaft kann innerhalb des unter Ziffer
2 festgelegten Rahmens für den künftigen Liquiditätsbedarf der Gesellschaft Liquiditätsreserven bilden, die nicht für Investitionen zur
Verfügung stehen.
5.
Die Gesellschaft muss den Erwerb von Anteilen an den Zielfonds im
Wesentlichen aus Eigenmitteln finanzieren. Die Aufnahme von Krediten ist nur zulässig, sofern hierdurch Kapitaleinlagen zur Überbrükkung von Einforderungsfristen kurzfristig zwischenfinanziert werden
müssen und der Zwischenkredit nach der Kapitaleinzahlung der
Kommanditisten unverzüglich zurückgeführt wird.
6.
Die Komplementärin ist berechtigt, Rückflüsse, die aus Beteiligungen an Zielfonds oder aus anderen Vermögensanlagen resultieren,
zur Einzahlung von Eigenkapital bei den Zielfonds zu verwenden.
7.
Die Investmentrichtlinien können mit Zustimmung des Beirats, sofern dieser besteht, von der Komplementärin der Gesellschaft geändert werden.
117
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
TREUHANDVERTRAG
§ 2 BEGINN DES TREUHANDVERTRAGES
Der Treuhandvertrag kommt dadurch zustande, dass der Treugeber
eine Beitrittserklärung, die dem Muster gemäß Anlage entspricht,
unterzeichnet und der Treuhänder die Beitrittserklärung annimmt.
Der Treugeber verzichtet hiermit auf den Zugang der Annahmeerklärung.
TREUHANDVERTRAG
zwischen
dem Unterzeichner der Beitrittserklärung, die als Muster diesem
Vertrag als Anlage beigefügt ist, (im Folgenden „Treugeber“)
und
König & Cie. Treuhand GmbH,
Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg (im Folgenden „Treuhänder“)
(1)
und
König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG,
Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg (im Folgenden „Gesellschaft“)
(2)
(1)
(2)
(3)
(4)
PRÄAMBEL
Die Gesellschaft ist unter HRA 102343 im Handelsregister beim
Amtsgericht Hamburg eingetragen.
Die Gesellschaft beabsichtigt, sich an Zielfonds in den USA zu beteiligen, die in Immobilien, Immobiliendarlehen und Projektentwicklungen investieren (im Folgenden die „Zielfonds“).
Um den Erwerb der Beteiligungen an den Zielfonds zu finanzieren,
soll das Eigenkapital der Gesellschaft durch Einlagen von Investoren
in Höhe von bis zu USD 33.350.000 (im Folgenden „einzuwerbendes
Fondskapital“) aufgestockt werden. Um eine unbeschränkte Haftung der Investoren zu vermeiden, sollen sich die Investoren zunächst nicht direkt an der Gesellschaft beteiligen. Stattdessen werden die Investoren ihre Einlagen zunächst auf der Grundlage eines
gesondert abzuschließenden Treuhandvertrages als Treugeber dem
Treuhänder zur Verfügung stellen; der Treuhänder wird seine bestehende Kommanditeinlage an der Gesellschaft in Höhe des tatsächlich eingeworbenen Fondskapitals um bis zu USD 33.350.000 erhöhen. Mit Zustimmung der Komplementärin darf der Treuhänder seine Kommanditeinlage an der Gesellschaft zur Aufnahme weiterer Investoren zusätzlich um bis zu USD 15.000.000 erhöhen.
Auf der Grundlage dieses Vertrages übernimmt der Treuhänder für
die Gesellschaft die Verwaltung des eingeworbenen Fondskapitals
und die Betreuung der Anleger.
(1)
(2)
(3)
118
§ 1 TREUHANDSTELLUNG
Der Treuhänder hält seine Kommanditeinlage an der Gesellschaft
anteilig als Treuhänder für den Treugeber in Höhe des in der jeweiligen Beitrittserklärung angegebenen Beteiligungsbetrages. Er handelt also im eigenen Namen, aber auf Rechnung des Treugebers,
und verwaltet die für den Treugeber übernommene Beteiligung treuhänderisch und uneigennützig.
Der Treugeber hat seine Einlage zuzüglich des Agios bei Fälligkeit
gemäß § 3 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages auf das in der Beitrittserklärung angegebene Konto einzuzahlen. Der Treuhänder sorgt
dafür, dass über die Einlage nur nach Maßgabe des Mittelfreigabeund Mittelverwendungskontrollvertrages verfügt wird.
Der Treuhänder ist berechtigt, sich neben seiner Beteiligung als
Kommanditist an der Gesellschaft auch als Treuhänder für Dritte an
anderen Gesellschaften zu beteiligen.
Wenn der Treugeber keine Weisungen erteilt oder wenn in Eilfällen
eine Weisung nicht eingeholt werden kann, entscheidet der Treuhänder mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns.
§ 4 AUSÜBUNG DES STIMMRECHTS DURCH DEN
TREUHÄNDER
Der Treuhänder holt vor jeder Beschlussfassung durch die Kommanditisten der Gesellschaft die Weisungen des Treugebers ein. Zu
diesem Zweck fordert er den Treugeber zeitgleich mit der Einladung
zur Gesellschafterversammlung bzw. mit der Aufforderung zur
Stimmabgabe im schriftlichen Verfahren dazu auf, bis spätestens
zwei Tage vor der Gesellschafterversammlung bzw. zwei Tage vor
Ablauf der Frist zur Stimmabgabe eine diesbezügliche Weisung abzugeben. Der Treuhänder übt das Stimmrecht im Rahmen der Beschlussfassung entsprechend den Weisungen der Treugeber aus
und gibt dementsprechend ggf. seine Stimmen anteilig teilweise zustimmend und teilweise ablehnend ab.
(2)
Wenn der Treuhänder nicht rechtzeitig Weisungen des Treugebers
erhält, ist er berechtigt, die Stimme für den Treugeber nach eigenem
Ermessen insoweit abzugeben, wie dies zur Herstellung der Beschlussfähigkeit erforderlich ist. Ansonsten wird sich der Treuhänder
mit den Stimmen der Treugeber, die nicht rechtzeitig Weisungen erteilt haben, in der Abstimmung enthalten.
(3)
Auf Verlangen erteilt der Treuhänder den Treugebern, die selbst an
den Gesellschafterversammlungen teilnehmen wollen, Stimmrechtsvollmacht, damit sie dort das Stimmrecht selbst in Höhe ihrer Beteiligung ausüben können.
(3)
Da auf diese Weise die Treugeber ihre Gesellschafterrechte selbst
wahrnehmen können, bedarf es separater Treugeberversammlungen
nicht.
Dies vorausgeschickt, wird Folgendes vereinbart:
(1)
§ 3 WEISUNGSRECHT
Der Treuhänder übt die Rechte aus seiner Kommanditbeteiligung an
der Gesellschaft anteilig entsprechend der Höhe der Beteiligung des
jeweiligen Treugebers nach den Weisungen des Treugebers aus. Der
Treugeber hat das Recht, dem Treuhänder jederzeit schriftliche Weisungen bezüglich seiner Beteiligung zu erteilen. Weisungen brauchen nicht befolgt zu werden, wenn durch ihre Befolgung der Gesellschaftsvertrag verletzt würde.
(1)
(2)
§ 5 INFORMATION
Der Treuhänder unterrichtet den Treugeber über alle die Kommanditbeteiligung betreffenden wesentlichen Vorgänge, von denen er
Kenntnis erlangt hat. Die Gewinn- und Verlustrechnung sowie die
Bilanz übersendet der Treuhänder dem Treugeber; im Übrigen leitet
er Berichte der Gesellschaft unverzüglich an den Treugeber weiter.
Auf Verlangen des Treugebers gibt der Treuhänder ihm Auskunft und
nimmt die Kommanditistenrechte in der Gesellschaft wahr.
KÖNIG & CIE.
(1)
(2)
(3)
(1)
(2)
§ 6 ERTRÄGE
Im Innenverhältnis wird der Treugeber so gestellt, als sei er unmittelbar Kommanditist der Gesellschaft.
VERTRÄGE
(3)
Dementsprechend gibt der Treuhänder alles, was er in Bezug auf die
treuhänderisch gehaltene Beteiligung erlangt hat, insbesondere Gewinn- oder Liquiditätsauszahlungen sowie Abfindungsguthaben, unverzüglich an den Treugeber heraus.
§ 9 AUSLAGEN, HANDELSREGISTERKOSTEN
Die Gesellschaft ersetzt dem Treuhänder die Notar- und Handelsregistergebühren, die durch die Eintragung des Treuhänders als Kommanditist der Gesellschaft und durch die Erhöhung seiner Einlage
entstehen. Später entstehende Handelsregisterkosten, insbesondere im Rahmen der Beendigung des Treuhandvertrages gemäß § 13,
trägt der jeweilige Treugeber bzw. Kommanditist.
Abs. 2 gilt nicht für die dem Treuhänder gemäß § 8 zustehende Vergütung.
§ 7 AUFWENDUNGEN UND VERBINDLICHKEITEN
Der Treugeber hält den Treuhänder von Verpflichtungen aus der anteilig gehaltenen Kommanditeinlage, insbesondere von der Verpflichtung zur Einzahlung der Einlage, zur Zahlung von Verzugszinsen und zur Erstattung eines etwaigen weitergehenden Verzugsschadens bei verspäteter Einlageleistung, frei.
§ 10 HAFTUNG DES TREUHÄNDERS
Der Treuhänder haftet den Treugebern dafür, dass er seine Aufgaben
nach diesem Vertrag mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes erbringt. Für den Fall, dass der Treuhänder in der Gesellschafterversammlung seine Stimme für den Treugeber gemäß § 4 Abs. 2
Satz 1 abgibt, weil der Treugeber nicht rechtzeitig Weisungen erteilt
hat, sowie für den Fall der Verletzung der Pflichten aus § 3 Abs. 2
und § 5 haftet der Treuhänder nur, soweit ihm Vorsatz oder grobe
Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Wenn und soweit der Treuhänder Aufwendungen und Kosten in Zusammenhang mit der treuhänderisch gehaltenen Kommanditeinlage
hat, erstattet ihm diese der Treugeber, nicht jedoch über die vom
Treugeber gezeichnete Einlage zuzüglich Zinsen gemäß § 3 Abs. 7
des Gesellschaftsvertrages der Gesellschaft hinaus. Die Kosten des
eigenen Geschäftsbetriebes trägt der Treuhänder selbst; sie sind
durch die Vergütung gemäß § 8 abgegolten.
(1)
(3)
Eine weitergehende Haftung des Treugebers wegen Verzuges bleibt
unberührt.
§ 8 VERGÜTUNG
Die Gesellschaft zahlt an den Treuhänder für seine Dienstleistung im
Rahmen dieses Vertrages, die sie an sich ihren Gesellschaftern
gegenüber selbst erbringen müsste, folgende Vergütung:
(1)
(2)
Der Treuhänder erhält als Vergütung für seine Treuhandtätigkeit im
Jahr 2007 einen Betrag in Höhe von USD 133.600 zuzüglich der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung ist zur Zahlung
fällig, sobald es die Liquidität der Gesellschaft erlaubt, spätestens
jedoch am 31. Dezember 2007. Ab 2008 beträgt die Vergütung jeweils 0,4 % p.a. der am Ende des laufenden Geschäftsjahres treuhänderisch verwalteten Kommanditeinlagen (in USD) zuzüglich der
etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die ab 2008 zu zahlende Vergütung ist jährlich nachschüssig zu zahlen. Der Treuhänder kann angemessene vierteljährliche Abschlagszahlungen verlangen. Die Vergütung erhöht sich ab 2009 mit Wirkung zum 1. Januar eines jeden
Jahres jährlich um 2 % gegenüber der im jeweils vorangehenden
Jahr gezahlten Vergütung. Im Jahr der Liquidation der Gesellschaft
wird die laufende Treuhandvergütung für den Zeitraum vom 1. Januar des Jahres bis zum Liquidationsbeschluss zeitanteilig gewährt.
Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Vergütung sind die
treuhänderisch verwalteten Kommanditeinlagen zum 31. Dezember
des Vorjahres.
Für den anfänglich entstehenden erhöhten Arbeitsaufwand, welcher
mit Gestattung der Veröffentlichung des Verkaufsprospektes gemäß
Verkaufsprospektgesetz durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht erbracht ist, erhält der Treuhänder zusätzlich eine
einmalige Vergütung in Höhe von USD 83.500 zuzüglich der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung ist zur Zahlung fällig,
sobald es die Liquidität der Gesellschaft erlaubt, spätestens jedoch
am 31. Dezember 2007.
Bei Beginn der Liquidation der Gesellschaft erhält der Treuhänder
zum Ausgleich des Mehraufwandes im Rahmen der Abwicklung eine pauschale Vergütung in Höhe von USD 156.000 zuzüglich der etwaigen gesetzlichen Umsatzsteuer.
§ 11 ABTRETUNG DER TREUGEBERSTELLUNG; ERBFOLGE
Jeder Treugeber ist berechtigt, mit Zustimmung des Treuhänders
seine Treugeberstellung an einen Dritten abzutreten. Die Zustimmung des Treuhänders darf nicht ohne wichtigen Grund verweigert
werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn das Vorkaufsrecht gemäß Abs. 2 nicht beachtet worden ist, die Treugeberstellung auf einen mit der Gesellschaft, dem Treuhänder oder der
König & Cie. GmbH & Co. KG in Wettbewerb stehenden Dritten oder
dessen Mitarbeiter übertragen werden soll oder wenn die Übertragung der Treugeberstellung dazu führt, dass ein Treugeber mehr als
50 % des Kommanditkapitals auf sich vereinigt.
(2)
Im Falle des Verkaufs einer vom Treuhänder treuhänderisch für den
Treugeber gehaltenen Kommanditbeteiligung durch den Treugeber
steht der König & Cie. Real Estate GmbH ein Vorkaufsrecht zu. Die
König & Cie. Real Estate GmbH ist berechtigt, einen Dritten zu benennen, der statt ihrer die Kommanditbeteiligung kauft. Der verkaufende Treugeber hat der König & Cie. Real Estate GmbH und dem
Treuhänder unverzüglich je eine Abschrift des mit dem Käufer geschlossenen Vertrags zu übersenden. Die König & Cie. Real Estate
GmbH hat innerhalb eines Monats nach Zugang der Abschrift
schriftlich gegenüber dem verkaufenden Treugeber und dem Treuhänder zu erklären, ob sie ihr Vorkaufsrecht selbst ausübt, ob der
von ihr benannte Dritte die Kommanditbeteiligung kauft oder ob sie
auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet. Eine nicht fristgerechte Erklärung gilt als Verzicht. Überträgt die König & Cie. Real
Estate GmbH gemäß § 19 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages der
Gesellschaft ihren Kommanditanteil ganz auf eine andere Gesellschaft aus der König & Cie.-Gruppe, steht dieser Gesellschaft das
Vorkaufsrecht zu.
(3)
Die Bestimmungen in Abs. 1 und 2 finden keine Anwendung bei Abtretung der Treugeberstellung im Rahmen der Verteilung eines
Nachlasses.
(4)
Im Falle des Todes eines Treugebers wird das Treuhandverhältnis
mit denjenigen fortgesetzt, die bezüglich der Beteiligung des Treugebers Erben oder Vermächtnisnehmer sind. Werden mehrere Personen Erben oder Vermächtnisnehmer eines Treugebers, die bisher
nicht selbst Treugeber für Beteiligungen an der Gesellschaft waren,
können sie ihre Rechte aus dem Treuhandvertrag nur einheitlich
119
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
§ 14 SCHRIFTFORM
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages – auch Änderungen
dieser Klausel – bedürfen der Schriftform.
durch einen gemeinsamen Vertreter ausüben. Gemeinsamer Vertreter kann nur ein Miterbe oder Mitvermächtnisnehmer, ein anderer
Treugeber oder eine von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtete Person sein.
§ 12 SELBSTKONTRAHIEREN
Der Treuhänder ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
(1)
(2)
(1)
(2)
(3)
(4)
§ 13 BEENDIGUNG DES TREUHANDVERHÄLTNISSES
Der Treugeber kann das Treuhandverhältnis jederzeit ohne Einhaltung einer Frist beenden, um sich selbst als Kommanditist ins Handelsregister eintragen zu lassen. Zur Vermeidung von Haftungsrisiken soll dies jedoch erst geschehen, wenn die Erhöhung der Kommanditeinlage um den Beteiligungsbetrag des jeweiligen Treugebers
ins Handelsregister eingetragen worden ist.
Bei Beendigung des Treuhandverhältnisses gemäß Abs. 1 hat der
Treuhänder seine Kommanditeinlage an der Gesellschaft nach entsprechender Teilung anteilig in Höhe seiner Beteiligung auf den
Treugeber zu übertragen. Zu diesem Zweck ist der Treugeber verpflichtet, dem Treuhänder eine notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht zu erteilen. Der Treugeber ist verpflichtet, die Übertragung anzunehmen.
Abgesehen von dem Kündigungsrecht gemäß Abs. 1 kann der Treugeber das Treuhandverhältnis nur kündigen, wenn er als Kommanditist zur Kündigung seiner Gesellschafterstellung berechtigt wäre. Ist
das Kündigungsrecht des Kommanditisten an eine Frist gebunden,
muss die Kündigung der Treuhand spätestens einen Monat vor Beginn dieser Frist dem Treuhänder zugegangen sein. Die Kündigung
muss durch eingeschriebenen Brief erfolgen. Der Treuhänder ist im
Fall einer wirksamen Kündigung verpflichtet, seine Beteiligung unverzüglich gemäß § 21 Abs. 4 Satz 2 des Gesellschaftsvertrages anteilig zu kündigen.
Der Treuhänder kann das Treuhandverhältnis nur aus wichtigem
Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
der Treugeber mit der Leistung seiner Einlage ganz oder teilweise in
Verzug gerät und trotz Androhung der Kündigung nach Ablauf einer
angemessenen Frist nicht leistet. Erfolgt die Kündigung nur aus dem
in Satz 2 genannten Grund, gilt Abs. 2 mit der Maßgabe, dass die
Kommanditeinlage nur anteilig in Höhe der bei Wirksamwerden der
Kündigung tatsächlich geleisteten Einlage auf den Treugeber zu
übertragen ist. Erfolgt die Kündigung aus einem anderen wichtigen
Grund, gilt Abs. 2 nicht. Vielmehr ist der Treuhänder in diesem Fall
berechtigt, seine Einlage in der Gesellschaft bis zur Höhe der vom
Treugeber gezeichneten Einlage zu reduzieren.
(5)
Bei einer Beendigung gemäß Abs. 1 oder gemäß Abs. 4 Satz 3 wird
das Vertragsverhältnis als Verwaltungstreuhand fortgeführt. Der
Treuhänder betreut in diesem Falle die Kommanditbeteiligung des
ehemaligen Treugebers. Die in diesem Vertrag geregelten Rechte
und Pflichten gelten entsprechend fort, soweit sich nicht etwas anderes daraus ergibt, dass der bisherige Treugeber nunmehr selbst
als Kommanditist an der Gesellschaft beteiligt ist. Die Vergütung
des Treuhänders bestimmt sich weiterhin nach § 8. Die Verwaltungstreuhand kann vom Treuhänder nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
der Treugeber als Kommanditist aus der Gesellschaft ausscheidet
oder die Gesellschaft aufgelöst wird. Der Treugeber kann die Verwaltungstreuhand nur nach Maßgabe des Abs. 3 Satz 1 oder aus
wichtigem Grund kündigen.
(6)
Treuhand und Verwaltungstreuhand enden mit Vollbeendigung der
Gesellschaft.
120
§ 15 ANWENDBARES RECHT; GERICHTSSTAND
Dieser Vertrag unterliegt deutschem Recht.
Gerichtsstand für alle sich aus oder in Zusammenhang mit diesem
Vertrag oder über seine Gültigkeit ergebenden Streitigkeiten ist der
Sitz der Gesellschaft.
§ 16 MITTEILUNGEN
Für alle Mitteilungen und Zustellungen an den Treugeber ist die letzte Adresse maßgeblich, die der Treugeber dem Treuhänder mitgeteilt hat.
§ 17 TEILUNWIRKSAMKEIT
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein,
wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Parteien sind verpflichtet, eine Bestimmung zu vereinbaren, die der unwirksamen Bestimmung in ihrem wirtschaftlichen Gehalt so nahe wie möglich kommt.
Hamburg, den 24. Januar 2007
gez. Götz Henning Kehrein
gez. Thomas Daszkowski
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
ANLAGE 1 ZUM TREUHANDVERTRAG VOM 24. JANUAR 2007
Beitrittserklärung
Anlagenvermittler
NAME
VORNAME
GEBURTSDATUM
BERUF
STRASSE
PLZ/ORT
TELEFON
TELEFAX
E-MAIL ADRESSE
STEUERNUMMER
WOHNSITZFINANZAMT
BANK
BANKLEITZAHL
KONTONUMMER
Ich, der/die Unterzeichnende, beauftrage hiermit die König & Cie. Treuhand GmbH, als Treuhänder auf meine Rechnung eine Kommanditbeteiligung an der König & Cie. US Real Estate
Opportunity GmbH & Co. KG in Höhe von insgesamt
USD _____________________________ + 5% Agio (USD Nettobetrag in Worten ______________________________________________________________________________________________) zu erwerben.
Zahlungszeitpunkte
40% + 5% Agio sofort; 40% nach Aufforderung durch die Treuhänderin, frühestens am 1. Dezember 2007;
20% nach Aufforderung durch die Treuhänderin, frühestens am 1. Dezember 2008
R
E
T
Die entsprechenden Beträge zahle ich auf das dafür vorgesehene Konto der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG:
HSH Nordbank AG, Hamburg · Kto.-Nr.: 1100 327 027 · BLZ 210 500 00 · IBAN: DE05210500001100327027 · S.W.I.F.T.: HSHNDEHH
Verwendungszweck: Name und Vorname des Zeichners, Beteiligungsnummer
Mir ist bekannt, dass ich Verzugszinsen in Höhe von bis zu 7 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins p.a. schulde, sofern ich meine Zahlung verspätet leiste. Mir ist bekannt, dass zwischen der
König & Cie. Treuhand GmbH und mir ein Treuhandvertrag dadurch zustande kommt, dass die König & Cie. Treuhand GmbH diese Beitrittserklärung annimmt. Ich habe den Prospekt vom 2. Februar 2007
einschließlich des darin abgedruckten Treuhandvertrages und des Gesellschaftsvertrages der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG, alle vom 24. Januar 2007, erhalten und zur Kenntnis genommen. Ich erkenne an, dass diese Verträge für mich verbindlich sind. Mein Beitritt erfolgt ausschließlich auf Grund der Prospektangaben und der vorstehend genannten Verträge. Mir sind keine
hiervon abweichenden oder über diese Information hinausgehenden Erklärungen oder Zusicherungen abgegeben worden.
S
U
M
Datenschutzeinwilligung: Ich bin damit einverstanden, dass meine persönlichen Daten von der König & Cie. Treuhand GmbH gespeichert und zur Verwaltung meiner Beteiligung und zu
meiner Betreuung verwendet werden. Sofern ich mich dazu entschließe, die US-amerikanische Beratungsgesellschaft Rödl Langford de Kock LP wie unten angegeben zu beauftragen,
ermächtige ich die König & Cie. Treuhand GmbH, meine Daten, soweit hierfür erforderlich, an diese in die USA weiterzuleiten.
Ich bestätige, meinen Wohnsitz in Deutschland zu haben. Ich bin weder in den USA ansässig noch eine US Person im Sinne der Regulation S des US Security Act von 1933.
Ich werde wie unten angegeben einen US-Steuerberater mit der Abgabe meiner laufenden US-Einkommensteuererklärungen und, soweit noch nicht vorhanden, Rödl Langford de Kock LP mit der Beantragung einer US-Steuernummer beauftragen. Voraussetzung für die Annahme der Beitrittserklärung ist, dass der Fragebogen „Investor Questionnaire/Gesellschafterfragebogen“ mit den Angaben zum USAnti-Geldwäschegesetz und die Vollmacht „Power of Attorney/W8-BEN“ ausgefüllt und rechtsverbindlich unterschrieben vorliegen und dass ich eine US-Steuernummer beantrage, sofern ich noch keine
US-Steuernummer (ITIN) habe. Mir ist bekannt, dass ich für die Richtigkeit und Vollständigkeit meiner Angaben in dieser Beitrittserklärung und allen anderen von mir eingereichten Unterlagen hafte.
Der Emittent hat mit Rödl Langford de Kock LP, der US-Tochtergesellschaft der deutschen, international tätigen Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltsgesellschaft Rödl & Partner, eine Gebührenvereinbarung für die Erstellung und Abgabe der jährlichen US-Einkommensteuererklärungen und die Beantragung der US-Steuernummer getroffen, die von den Kommanditisten des Emittenten in Anspruch genommen werden kann.
Bitte die entsprechenden zwei Felder ankreuzen:
Ich möchte die US-Einkommensteuererklärungen von Rödl Langford de Kock LP erstellen lassen. Die erforderlichen Unterlagen werden mir rechtzeitig von der König & Cie. Treuhand GmbH zugesandt.
Ich habe bereits bzw. werde einen US-Steuerberater mit der Erstellung der US-Steuererklärungen beauftragen.
Ich besitze keine US-Steuernummer (ITIN) und möchte diese durch Rödl Langford de Kock LP gegen eine einmalige Gebühr von USD 50 beantragen. Ich habe die zusätzlichen Unterlagen für die
Beantragung der US-Steuernummer vollständig ausgefüllt, unterzeichnet und dieser Beitrittserklärung beigefügt.
Ich besitze bereits eine US-Steuernummer (ITIN): Sie lautet: _______________________________________________________________________________________
ORT, DATUM
UNTERSCHRIFT
Empfangsbestätigung: Hiermit bestätige ich, den Prospekt zur Beteiligung an der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG vom 2. Februar 2007 erhalten zu haben.
ORT, DATUM
UNTERSCHRIFT
Vorstehende Beitrittserklärung nehmen wir hiermit an. Dadurch kommt gemäß § 2 des Treuhandvertrages der Treuhandvertrag zustande.
Hamburg, den
KÖNIG & CIE. TREUHAND GMBH
Widerrufsbelehrung: Sie können Ihre Erklärungen, die Sie mit dieser Beitrittserklärung abgegeben haben, innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen in Textform (z.B. Brief, Telefax,
E-Mail) widerrufen. Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung. Sofern das Gesetz ein früheres Erlöschen des Widerrufsrechts vorsieht, werden wir uns hierauf nicht berufen. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Wenn Sie widerrufen, sind Sie auch an etwaige Erklärungen, die auf den Abschluss eines mit dieser Beitrittserklärung
verbundenen Darlehensvertrages gerichtet sind, nicht mehr gebunden. Im Falle eines wirksamen Widerrufs sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren und ggf. gezogene
Nutzungen (z.B. Zinsen) herauszugeben. Können Sie uns die empfangene Leistung ganz oder teilweise nicht oder nur in verschlechtertem Zustand zurückgewähren, müssen Sie insoweit ggf.
Wertersatz leisten. Dies kann dazu führen, dass Sie die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für den Zeitraum bis zum Widerruf gleichwohl erfüllen müssen. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen Sie innerhalb von 30 Tagen nach Absendung Ihrer Widerrufserklärung erfüllen. Der Widerruf ist zu richten an: König & Cie. Treuhand GmbH, Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg.
ORT, DATUM
UNTERSCHRIFT
Bitte beachten Sie auch die Informationen über Kündigungsbedingungen für den Treuhandvertrag auf der Rückseite.
121
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
RÜCKSEITE DER ANLAGE 1 ZUM TREUHANDVERTRAG
VOM 24. JANUAR 2007
Gemäß der Verordnung über Informationspflichten nach bürgerlichem Recht weisen wir hiermit vorsorglich nochmals auf Folgendes hin:
Die Kündigungsbedingungen für den Treuhandvertrag ergeben sich aus § 13 des Treuhandvertrags. Der Treuhandvertrag ist in dem in der Beitrittserklärung bezeichneten Prospekt abgedruckt.
Gemäß § 13 Absatz 1 kann der Treugeber das Treuhandverhältnis jederzeit ohne Einhaltung einer Frist beenden, um sich selbst als Kommanditist ins Handelsregister eintragen
zu lassen. In diesem Fall wird jedoch das Vertragsverhältnis als Verwaltungstreuhand fortgeführt und der Treuhänder betreut die Kommanditbeteiligung des ehemaligen Treugebers. Die im Treuhandvertrag geregelten Rechte und Pflichten gelten grundsätzlich entsprechend fort.
R
E
T
Gemäß § 13 Absatz 3 des Treuhandvertrages kann der Treugeber das Treuhandverhältnis oder die Verwaltungstreuhand nur entweder fristlos bei Vorliegen eines wichtigen Grundes oder dann kündigen, wenn er als Kommanditist zur Kündigung seiner Gesellschafterstellung berechtigt wäre.
Die Gesellschafterstellung kann nur entweder fristlos bei Vorliegen eines wichtigen Grundes oder nach Maßgabe des ebenfalls im Prospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrages
gekündigt werden. Die Gesellschaft ist auf bestimmte Zeit bis zum 31. Dezember 2015 geschlossen. Die Komplementärin kann maximal viermal bestimmen, dass sich die Dauer der Gesellschaft jeweils um ein Jahr verlängert. Darüber hinaus kann die Komplementärin bestimmen, dass sich die Dauer der Gesellschaft verlängert, bis die letzte Beteiligung der Gesellschaft an Zielfonds veräußert oder liquidiert ist. Ein Gesellschafter kann seine Gesellschafterstellung gemäß § 22 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages mit einer Frist
von einem Monat zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen, wenn er zum Zeitpunkt der Kündigung seit mindestens einem Jahr arbeitslos gemeldet oder seit mindestens einem
Jahr voll erwerbsgemindert im Sinne der Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung (§ 43 Abs. 2 Satz 2 und 3 SGB VI) ist und dies der Gesellschaft nachweist. Dies gilt
nicht, wenn der Gesellschafter bereits zum Zeitpunkt seines Beitritts zur Gesellschaft arbeitslos gemeldet bzw. voll erwerbsgemindert war.
S
U
M
Im Ergebnis kann also sowohl eine direkt vom Anleger gehaltene Kommanditbeteiligung als auch eine über ein Treuhandverhältnis indirekt gehaltene Kommanditbeteiligung, außer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes oder des Kündigungsrechts gemäß § 22 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages, von dem Anleger nicht gekündigt werden. Damit läuft die
Gesellschafterstellung bis mindestens zum 31. Dezember 2015. Die Gesellschafterstellung an der Gesellschaft läuft länger, sofern die Komplementärin die Dauer der Gesellschaft
verlängert.
Um dem Treuhänder die Möglichkeit zu geben, seinerseits die von ihm für den Treugeber gehaltene Kommanditbeteiligung gegenüber der Gesellschaft fristgemäß kündigen zu
können, muss die Kündigung der Treuhand gem. § 13 Absatz 3 des Treuhandvertrages spätestens einen Monat vor Beginn der maßgeblichen Frist dem Treuhänder zugegangen
sein. Will der Treugeber beispielsweise sein Investment zum 31. Dezember 2010 beenden, muss er die Treuhand zwei Monate vorher kündigen, damit der Treuhänder gemäß
§ 21 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages die Kommanditbeteiligung gegenüber der Gesellschaft einen Monat vor dem 31. Dezember 2010 kündigen kann.
Die Kündigungen der Verwaltungstreuhand oder der Gesellschafterstellung müssen jeweils per Einschreiben erfolgen, wobei die Kündigung der Treuhand an den Treuhänder und
die Kündigung der Gesellschafterstellung an die Komplementärin der Gesellschaft zu richten ist.
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KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
MITTELFREIGABE- UND
MITTELVERWENDUNGSKONTROLLVERTRAG
VERTRAG ÜBER DIE FORMALE KONTROLLE DER FREIGABE
UND VERWENDUNG DES EMISSIONSKAPITALS (MITTELFREIGABE- UND MITTELVERWENDUNGSKONTROLLVERTRAG)
zwischen König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG,
Hamburg (nachfolgend Emittentin genannt) und Cordes + Partner
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg (nachfolgend
Kontrolleur genannt)
(1)
(1)
(2)
PRÄAMBEL
Das einzuwerbende Fondskapital beträgt gemäß Gesellschaftsvertrag der Emittentin (nachfolgend Emissionskapital genannt) – in der
Fassung vom 24. Januar 2007 – (nachfolgend Gesellschaftsvertrag
der Emittentin genannt) TUSD 33.350. Zusätzlich ist ein Agio in Höhe von 5% der jeweiligen Beteiligungssumme zu leisten. Gemäß § 3
Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages der Emittentin kann das Emissionskapital um bis zu TUSD 15.000 erhöht werden.
(1)
(2)
(3)
Das Emissionskapital dient der Abdeckung der Erwerbspreise inklusive Nebenkosten für Beteiligungen an den Zielfonds in den USA
(nachfolgend Anlageobjekte genannt), sowie der Gründungs-, Anlauf- und Platzierungskosten der Emittentin. Im Einzelnen wird die
vorgesehene Verwendung u.a. des Emissionskapitals in der Anlage
1 zum Gesellschaftsvertrag der Emittentin sowie in dem Verkaufsprospekt "Mezzanine-Opportunity US I" in der Fassung, in der seine
Veröffentlichung von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gestattet sein wird (nachfolgend zusammen Investitionsplan genannt) aufgeführt. Am selben Ort finden sich auch entsprechende Angaben zur Finanzierung des Projektes (nachfolgend
Finanzierungsplan genannt).
Entsprechend den maßgeblichen Verträgen und Zeichnungsunterlagen (Gesellschaftsvertrag der Emittentin, Treuhandvertrag jeweils
vom 24. Januar 2007, Beitrittserklärung, Verkaufsprospekt) sind die
gesellschaftsrechtlichen Einlagen der Treugeber, sowie das Agio auf
das Mittelverwendungskontrollkonto der Emittentin Nr. 1100 327
027 bei der HSH Nordbank AG, Hamburg, BLZ 210 500 00 wie folgt
einzuzahlen:
§ 2 AUSGESTALTUNG DES MITTELVERWENDUNGSKONTROLLKONTOS
Die Vertretungsberechtigungen/Kontovollmachten für das Mittelverwendungskontrollkonto sowie ggf. weitere Mittelverwendungskontrollkonten sind durch den Kontoinhaber, somit die Emittentin so auszugestalten, dass für die Verfügungen der Emittentin die Mitzeichnung
des Kontrolleurs notwendig ist. Die jeweils kontoführende Bank, welche eine Kopie dieses Vertrages erhält, ist anzuweisen, dass Änderungen hinsichtlich der Vertretungsberechtigungen/Kontovollmachten
jeweils der schriftlichen Zustimmung des Kontrolleurs bedürfen.
Die jeweils kontoführende Bank ist anzuweisen, dem Kontrolleur
Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontrollkontos
und sämtliche das Konto betreffende Korrespondenz unverzüglich
zur Kontrolle zu übersenden.
(3)
Auf Wunsch wird die Emittentin dem Kontrolleur ermöglichen, die
Kontoumsätze unter Anwendung eines anerkannten Online-Banking-Verfahrens (z.B. FTAM, HBCI oder T-Online) online abzurufen.
In diesem Fall kann auf die Zusendung von Zweitschriften der Kontoauszüge verzichtet werden.
40% zzgl. 5% Agio sofort nach Zahlungsaufforderung durch König &
Cie. Treuhand GmbH, Hamburg; 40% nach Aufforderung der König
& Cie. Treuhand GmbH, Hamburg, frühestens zum 1. Dezember
2007; 20% nach Aufforderung der König & Cie. Treuhand GmbH,
Hamburg, frühestens zum 1. Dezember 2008
§ 3 MITTELFREIGABEKONTROLLE
Der Kontrolleur wird mit der Mittelverwendungskontrolle gemäß § 4
erst dann beginnen, wenn von der Emittentin folgende Nachweise
erbracht werden:
a)
Sämtliche Verfügungen der Emittentin über das Mittelverwendungskonto unterliegen der Mittelverwendungskontrolle durch den Kontrolleur gemäß diesem Vertrag.
Zwischen den Vertragspartnern besteht Einvernehmen, dass auf der
Grundlage dieses Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrages kein Treuhandverhältnis begründet wird. Der Kontrolleur handelt nicht im fremden Interesse oder für fremde Rechnung, sondern
ausschließlich in Erfüllung dieses Vertrages im eigenen Interesse
und auf eigene Rechnung. Er ist unabhängig und nicht an Weisungen Dritter gebunden, insbesondere nicht an solche von Anlegern,
die sich an der Emittentin beteiligen. Für seine Handlungen ist allein
dieser Vertrag maßgeblich, in dem formale Voraussetzungen vereinbart sind, bei deren Vorliegen er seine Zustimmung durch Mitzeichnung zu Verfügungen der Emittentin zu geben und bei deren Nichtvorliegen er die Zustimmung zu verweigern hat. Der Kontrolleur ist
zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung der Gelder durch die Emittentin nach
formalen Kriterien. Er verfügt nicht über die Anlegergelder, sondern
stimmt Verfügungen der Emittentin lediglich durch Mitzeichnung zu.
Der Kontrolleur ist selbst weder berechtigt noch beauftragt, Verfügungen über die eingezahlten Gelder zu veranlassen.
Die Prüfung des Kontrolleurs beschränkt sich darauf, ob die in den
§§ 3 und 4 genannten Voraussetzungen formal vorliegen. Darüber
hinaus wird er keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbesondere nicht
hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption des Beteiligungsangebotes, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, der Werthaltigkeit von Garantien oder
der von Dritten gegenüber der Emittentin erbrachten Leistungen.
(2)
(1)
(4)
§ 1 GEGENSTAND UND UMFANG DER KONTROLLTÄTIGKEIT
Der Kontrolle unterliegt lediglich das Emissionskapital sowie das
darauf entfallende Agio in Höhe von 5%. Gegenstand der Kontrolltätigkeit sind nicht die Freigabe und die Verwendung einer eventuellen Fremdfinanzierung und der sonstigen Eigenmittel.
b)
c)
(2)
(1)
Unterzeichneter Gesellschaftsvertrag der Emittentin als Nachweis der Verpflichtung der König & Cie. Treuhand GmbH, Hamburg, sowie der König & Cie. Real Estate GmbH, Hamburg, zur
Übernahme von Kommanditeinlagen (Pflichteinlagen) in Höhe
von insgesamt TUSD 50.
Schriftliche Erklärung der König & Cie. Treuhand GmbH, Hamburg, gegenüber der Emittentin über die Erhöhung ihrer Kommanditeinlage gem. § 3 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages oder
Vorlage der im Verkaufprospekt genannten Platzierungsgarantie
für das Emissionskapital.
Nachweis des Eigenmittelzwischenfinanzierungsdarlehens in
Höhe von TUSD 15.000 durch eine zumindest grundsätzliche
Finanzierungszusage eines oder mehrerer Kreditinstitute.
Als grundsätzliche Finanzierungszusage im Sinne des Absatzes 1
gilt auch eine Finanzierungszusage, die noch unter dem Vorbehalt
der Zustimmung der Kreditgremien des oder der jeweiligen Kreditinstitute steht.
§ 4 MITTELVERWENDUNGSKONTROLLE
Der Kontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung der von
der Emittentin veranlassten Verfügungen über das auf dem Mittelverwendungskontrollkonto vorhandene Emissionskapital dem in der
Präambel genannten Investitionsplan und den entsprechenden Verträgen und Vergütungsvereinbarungen. Er ist dabei zur Unterzeich-
123
KÖNIG & CIE.
VERTRÄGE
ten vom 1. Januar 2002". Danach ist die Haftung des Wirtschaftsprüfers (hier: des Kontrolleurs) für Schadensersatzansprüche jeder
Art, mit Ausnahme von Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit, bei einem fahrlässig verursachten einzelnen
Schadensfall auf vier Millionen Euro beschränkt; dies gilt auch dann,
wenn eine Haftung gegenüber einer anderen Person als dem Auftraggeber (hier: die Emittentin) begründet sein sollte. Ein einzelner
Schadensfall ist auch bezüglich eines aus mehreren Pflichtverletzungen stammenden einheitlichen Schadens gegeben. Der einzelne
Schadensfall umfasst sämtliche Folgen einer Pflichtverletzung ohne
Rücksicht darauf, ob Schäden in einem oder in mehreren aufeinander folgenden Jahren entstanden sind. Dabei gilt mehrfaches auf
gleicher oder gleichartiger Fehlerquelle beruhendes Tun oder Unterlassen als einheitliche Pflichtverletzung, wenn die betreffenden Angelegenheiten miteinander in rechtlichem oder wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. In diesem Fall kann der Wirtschaftsprüfer
(hier: der Kontrolleur) nur bis zur Höhe von fünf Millionen Euro in Anspruch genommen werden.
nung dieser Verfügungen vorbehaltlich Absatz 2 berechtigt und verpflichtet, wenn die Zahlungen an die dort genannten Empfänger in
der dort genannten Höhe (gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer)
gehen. Die Berechtigung und die Verpflichtung gelten auch soweit
eine Zwischenfinanzierung bzw. ein Kurssicherungsgeschäft bezüglich einer im Rahmen der Anschaffung der Anlageobjekte zu leistenden Zahlung (insgesamt jedoch nur bis zur Höhe des im Finanzierungsplan zur Anschaffung der Anlageobjekte vorgesehenen Emissionskapitals) abgelöst wird.
(2)
In sachlicher Hinsicht sind Überschreitungen der im Investitionsplan
festgelegten Positionen – soweit Festpreise bzw. feste Vergütungen
vereinbart wurden – nicht zulässig. Abweichungen, die sich hinsichtlich
der Zahlungstermine ergeben, sind als gerechtfertigt anzusehen, wenn
sie nicht im Widerspruch zu vertraglichen Vereinbarungen stehen. Soweit sich darüber hinaus Abweichungen ergeben, ist eine Freigabe nur
bei Vorliegen wirtschaftlich gerechtfertigter Gründe zulässig.
(3)
Sofern dem Kontrolleur durch die Emittentin nachgewiesen wird, dass
Honorare, Vergütungen oder sonstige Kosten, die im Investitionsplan
enthalten waren, von einem nicht der Mittelverwendungskontrolle
unterliegenden Konto beglichen wurden, erfolgt bei Verfügungen der
Emittentin über die Auskehrung des entsprechenden Betrages auf ein
laufendes Konto der Emittentin die unverzügliche Mitzeichnung des
Kontrolleurs, wenn die Voraussetzungen für eine Zustimmung für eine
Zahlung vom Mittelverwendungskontrollkonto vorliegen.
(4)
(5)
(6)
(1)
(2)
(1)
124
Werden dem Kontrolleur Rechnungen über Honorare, Vergütungen
und sonstige Kosten inklusive Umsatzsteuer vorgelegt, die jedoch
im Investitionsplan als Nettobeträge ausgewiesen sind, kann die in
den Rechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer mit überwiesen werden, nur solange, wie die Summe der überwiesenen und noch nicht
gemäß Satz 2 zurückgeführten Umsatzsteuerbeträge die nicht in
Anspruch genommene Liquiditätsreserve nicht übersteigen. Die
Emittentin ist verpflichtet, ihr etwaig erstattete Umsatzsteuer für
Rechnungen, die von dem Mittelverwendungskontrollkonto gezahlt
wurden, unverzüglich wieder auf dieses zurückzuführen.
Sofern einzelne nicht den Anlageobjekten zuzuordnende Positionen
des Investitionsplans hinsichtlich ihrer Gesamthöhe kalkuliert bzw. geschätzt wurden, kann der Differenzbetrag zwischen dem kalkulierten
Betrag und dem bereits insgesamt freigegebenen Betrag auf ein laufendes Konto der Emittentin überwiesen werden, wenn der bereits
freigegebene Teil mindestens 75% des kalkulierten Wertes beträgt
oder die in der betreffenden Position enthaltenen wesentlichen Honorare, Vergütungen oder sonstigen Kosten bereits beglichen wurden.
Die Kontrolle erstreckt sich nur auf die Investitionsphase und ist mit
vollständiger Abwicklung der im Investitionsplan genannten Zahlungen und anschließender Auskehrung des nach der Abwicklung auf
dem Mittelverwendungskontrollkonto verbleibenden Betrages an die
Emittentin abgeschlossen.
§ 5 VERGÜTUNG
Vergütungsschuldnerin ist die Emittentin. Die Höhe der Vergütung
des Kontrolleurs, welche im Investitionsplan berücksichtigt wird, regelt eine gesonderte Honorarvereinbarung zwischen dem Kontrolleur und der Emittentin.
Die Vergütung ist verdient und fällig mit Aufnahme der Kontrolltätigkeiten.
§ 6 HAFTUNG
Für die Durchführung der Kontrolltätigkeit und die Haftung des Kontrolleurs auch gegenüber Dritten gelten die vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) herausgegebenen "Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaf-
(2)
Ein Schadensersatzanspruch kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Jahr geltend gemacht werden, nachdem der Anspruchsberechtigte von dem Schaden und dem anspruchsbegründenden Ereignis Kenntnis erlangt hat, spätestens aber innerhalb von
fünf Jahren nach dem anspruchsbegründenden Ereignis. Der Anspruch erlischt, wenn nicht innerhalb einer Frist von sechs Monaten
seit der schriftlichen Ablehnung der Ersatzleistung Klage erhoben
wird und der Auftraggeber (hier: die Emittentin) auf diese Folge hingewiesen wurde. Das Recht, die Einrede der Verjährung geltend zu
machen, bleibt unberührt.
(3)
Ist neben dem fahrlässigen Verhalten des Kontrolleurs zugleich ein
Verhalten eines anderen für einen Schaden ursächlich, so haftet der
Kontrolleur anteilig in Höhe seines Verursachungsbeitrages. Dies gilt
nicht bei Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit. Eine Begrenzung der Höhe nach bleibt unberührt.
(4)
Die "Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom 1. Januar 2002" können
beim Kontrolleur eingesehen und angefordert werden.
(1)
§ 7 ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN
Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der
Schriftform. Dies gilt auch für das Schriftformerfordernis selbst.
(2)
Dieser Vertrag kann nur aus wichtigem Grunde gekündigt werden.
Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.
(3)
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die
Parteien sind verpflichtet, eine Bestimmung zu vereinbaren, die der
unwirksamen Bestimmung in ihrem wirtschaftlichen Gehalt so nahe
wie möglich kommt. Falls der Vertrag Lücken aufweist, sind die Parteien verpflichtet, eine Bestimmung zu vereinbaren, die dem entspricht, was die Parteien nach Sinn und Zweck des Vertrages vereinbart hätten, wenn die Angelegenheit bedacht worden wäre.
Hamburg, den 2. Februar 2007
Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH, diese handelnd
für König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG
Zustimmend zur Kenntnis genommen:
KÖNIG & CIE.
SERVICE
WICHTIGE INFORMATIONEN
Am 8. Dezember 2004 sind Änderungen der Vorschriften
zu Fernabsatzverträgen (§§ 312 b ff. BGB, § 1 BGB-Informationspflichten-Verordnung) in Kraft getreten. Diese sehen insbesondere erweiterte Informationspflichten vor,
wenn Finanzdienstleistungen ohne unmittelbaren persönlichen Kontakt mit dem Anleger, z.B. per Telefon, Brief, Telefax oder E-Mail, vertrieben werden.
Aufgrund dieser Gesetzesänderung weisen wir auf folgende Informationen bezüglich der König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG gesondert hin:
1. INFORMATIONEN ZU DER BETEILIGUNGSGESELLSCHAFT UND ZU ANDEREN MIT IHNEN IN KONTAKT
TRETENDEN GEWERBLICH TÄTIGEN PERSONEN
a) Beteiligungsgesellschaft (Emittent)
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung und deren Annahme schließen Sie einen Treuhandvertrag ab (dazu unten 3. a), über den Sie mittelbar dem Emittenten beitreten,
nämlich der
König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG,
eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter HRA 102343.
Geschäftsführung: KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter HRB 91097.
Geschäftsführer der KC Zweite Immobilienfonds Verwaltungs GmbH: Tobias König, Michael Klarhöfer, Johannes
Bitter-Suermann, alle Hamburg.
Anschrift: König & Cie. US Real Estate Opportunity GmbH
& Co. KG, Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg.
Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung des eigenen Vermögens im eigenen Namen und auf eigene
Rechnung, insbesondere die Beteiligung an Zielfonds in
den USA, die in Immobilien, Immobilienprojektentwicklungen, immobilienbezogene Darlehen und andere immobilienbezogene Vermögenswerte investieren, ausgenommen
Tätigkeiten, die einer staatlichen Erlaubnis bedürfen. Die
Gesellschaft kann ähnliche oder verwandte Geschäfte betreiben und sich an entsprechenden Geschäften beteiligen. Die Gesellschaft ist zu allen Maßnahmen und Hand-
lungen berechtigt, die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks notwendig und geeignet erscheinen.
b) Vertriebsgesellschaft
Die Anteile am Emittenten werden vertrieben durch die König & Cie. GmbH & Co. KG.
Komplementärin der König & Cie. GmbH & Co. KG ist:
Verwaltung König & Cie. GmbH, Hamburg.
Geschäftsführer der Komplementärin sind: Tobias König,
Dr. Andreas Opatz, Klaus Fickert, Johannes Bitter-Suermann, alle Hamburg; Jörn Meyer, Strande.
Anschrift: König & Cie. GmbH & Co. KG, Axel-SpringerPlatz 3, 20355 Hamburg.
Hauptgeschäftstätigkeit der Vertriebsgesellschaft ist der
Vertrieb des einzuwerbenden Fondskapitals mit verschiedenen Vertriebsnebenleistungen und die Finanzierungsbeschaffung.
c) Treuhänder
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung und deren Annahme durch den Treuhänder schließen Sie einen Treuhandvertrag ab, über den Sie mittelbar dem Emittenten
beitreten. Treuhänder ist die
König & Cie. Treuhand GmbH, eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg unter HRB 65449;
Geschäftsführer: Götz Henning Kehrein, Thomas Daszkowski, beide Hamburg
Anschrift: König & Cie. Treuhand GmbH, Axel-SpringerPlatz 3, 20355 Hamburg.
Hauptgeschäftstätigkeit des Treuhänders ist das treuhänderische Halten von Kommanditbeteiligungen an geschlossenen Fonds.
d) Anbieterin
Der Prospekt wird von der Vertriebsgesellschaft, der König
& Cie. GmbH & Co. KG, herausgegeben.
e) Vermittler
Der Name und die ladungsfähige Anschrift des Vermittlers
Ihrer Beteiligung lauten wie folgt:
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SERVICE
Firmenname/Name
KÖNIG & CIE.
fonds veräußert oder liquidiert ist. Sofern die Komplementärin von diesem Verlängerungsrecht Gebrauch macht,
verlängert sich die Laufzeit des Treuhandvertrages entsprechend.
Amtsgericht
HR
Geschäftsführer
Anschrift
2. KEINE BESONDERE AUFSICHT DURCH EINE
BEHÖRDE
Wir weisen Sie darauf hin, dass keine der oben unter 1.
genannten Gesellschaften der Aufsicht durch eine besondere Aufsichtsbehörde unterliegt. Insbesondere unterliegen die oben unter 1. genannten Gesellschaften nicht der
Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
3. WEITERE WICHTIGE INFORMATIONEN ZUR BETEILIGUNG UND DEN DAMIT VERBUNDENEN RISIKEN
a) Zustandekommen des Beitritts
Ihr Beitritt kommt durch Unterzeichnung und Übermittlung
der Beitrittserklärung an den Treuhänder und die Annahme
des Beitritts durch den Treuhänder zustande.
b) Risiken der mittelbaren Beteiligung am Emittenten
Mit der mittelbaren Beteiligung am Emittenten sind Risiken
verbunden, die in dem Ihnen übergebenen Prospekt in dem
Abschnitt „Risiken dieser Vermögensanlage“ auf den Seiten 17 ff. im Einzelnen dargestellt sind.
c) Mindestlaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten
Der durch den Beitritt zustande kommende Treuhandvertrag mit der Treuhänderin endet mit Vollbeendigung des
Emittenten. Der Emittent ist bis zum 31. Dezember 2015
geschlossen, sodass der Treuhandvertrag somit grundsätzlich eine Mindestlaufzeit bis zum 31. Dezember 2015
hat. Die Komplementärin kann maximal viermal bestimmen, dass die Dauer der Gesellschaft sich jeweils um ein
Jahr verlängert. Darüber hinaus kann die Komplementärin
bestimmen, dass die Dauer der Gesellschaft sich verlängert, bis die letzte Beteiligung der Gesellschaft an Ziel126
Die Kündigungsbedingungen für den Treuhandvertrag ergeben sich aus § 13 des Treuhandvertrages.
Gemäß § 13 Abs. 1 des Treuhandvertrages kann der Treugeber das Treuhandverhältnis jederzeit ohne Einhaltung einer Frist beenden, um sich selbst als Kommanditist ins
Handelsregister eintragen zu lassen. In diesem Fall wird jedoch das Vertragsverhältnis als Verwaltungstreuhand fortgeführt und der Treuhänder betreut die Kommanditgesellschaft des ehemaligen Treugebers. Die im Treuhandvertrag geregelten Rechte und Pflichten gelten grundsätzlich
entsprechend fort.
Gemäß § 13 Abs. 3 des Treuhandvertrages kann der Treugeber das Treuhandverhältnis oder die Verwaltungstreuhand nur entweder fristlos bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes oder dann kündigen, wenn er als Kommanditist zur
Kündigung seiner Gesellschafterstellung berechtigt wäre.
Die Gesellschafterstellung kann nur entweder fristlos bei
Vorliegen eines wichtigen Grundes oder nach Maßgabe
des ebenfalls im Prospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrages gekündigt werden. Gemäß § 21 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages kann der Gesellschafter seine Gesellschafterstellung nur aus wichtigem Grund kündigen. Gemäß § 21 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages kann der Gesellschafter seine Gesellschafterstellung ferner mit einer
Frist von einem Monat zum Ende eines Geschäftsjahres
kündigen, wenn er zum Zeitpunkt der Kündigung seit mindestens einem Jahr arbeitslos gemeldet oder seit mindestens einem Jahr voll erwerbsgemindert im Sinne der Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung (§ 43 Abs.
2 Satz 2 und 3 SGB VI) ist und dies der Gesellschaft nachweist. Eine Kündigung gemäß vorstehendem Satz ist nicht
möglich, wenn der Gesellschafter bereits zum Zeitpunkt
seines Beitritts zur Gesellschaft arbeitslos gemeldet bzw.
voll erwerbsgemindert war. Im Ergebnis kann also sowohl
eine direkt vom Anleger gehaltene Kommanditbeteiligung
als auch eine über ein Treuhandverhältnis indirekt gehaltene Kommanditbeteiligung von dem Anleger außer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes oder der Kündigungsrechte gemäß § 21 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages nicht gekündigt werden. Damit läuft die Gesellschafterstellung an
KÖNIG & CIE.
der Gesellschaft bis mindestens zum 31. Dezember 2015.
Die Gesellschafterstellung an der Gesellschaft läuft länger,
sofern die Komplementärin die Dauer der Gesellschaft
verlängert.
Um dem Treuhänder die Möglichkeit zu geben, seinerseits
die von ihm für den Treugeber gehaltene Kommanditbeteiligung gegenüber der Gesellschaft fristgemäß kündigen zu
können, muss die Kündigung der Treuhand gem. § 13 Abs.
3 des Treuhandvertrages spätestens einen Monat vor Beginn der maßgeblichen Frist dem Treuhänder zugegangen
sein. Möchte der Treugeber beispielsweise sein Investment
aufgrund des Kündigungsrechts in § 21 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages zum 31. Dezember 2011 beenden, muss
er die Treuhand zwei Monate vorher kündigen, damit der
Treuhänder gemäß § 21 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages
die Kommanditbeteiligung gegenüber der Gesellschaft einen Monat vor dem 31. Dezember 2011 kündigen kann.
Die Kündigung der Verwaltungstreuhand oder der Gesellschafterstellung muss jeweils per Einschreiben erfolgen,
wobei die Kündigung der Treuhand an den Treuhänder und
die Kündigung der Gesellschafterstellung an die Komplementärin der Gesellschaft zu richten ist.
d) Gesamtanlagevolumen
Um den Erwerb der US-amerikanischen Zielfondsanteile
im prospektierten Umfang vornehmen zu können, soll das
Eigenkapital des Emittenten durch Einlagen von Anlegern
in Höhe von insgesamt USD 33.350.000 aufgestockt werden. Mit Zustimmung der Komplementärin darf die König
& Cie. Treuhand GmbH ihre Kommanditeinlage an dem
Emittenten zur Aufnahme weiterer Anleger zusätzlich um
weitere bis zu USD 15.000.000 erhöhen.
e) Von dem Anleger zu entrichtender Gesamtbetrag zum
Erwerb der mittelbaren Beteiligung
Der vom Anleger zu entrichtende Gesamtbetrag zum Erwerb der mittelbaren Beteiligung ist abhängig von der Höhe, mit der er sich am Emittenten beteiligen möchte. Die
Mindestbeteiligungssumme beträgt USD 15.000, höhere
Beträge müssen durch USD 1.000 teilbar sein. Auf die Beteiligungssumme haben Sie ein Agio in Höhe von 5% zu
leisten. Zu weiteren Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Beteiligung siehe Seite 36 f.
SERVICE
f) Zahlungsmodalitäten
Die Beteiligungssumme ist von Ihnen wie folgt zu zahlen:
G
40% der übernommenen Einlage zuzüglich 5% Agio
auf die gesamte von ihnen übernommene Einlage sofort nach Annahme Ihrer Beitrittserklärung und Aufforderung durch KCT;
G
durch die König & Cie. Treuhand GmbH, frühestens jedoch am 1. Dezember 2007
G
durch die König & Cie. Treuhand GmbH, frühestens jedoch am 1. Dezember 2008.
Die Zahlung der obigen Beträge erfolgt durch Überweisung auf eines der auf der Beitrittserklärung genannten
Konten. Dabei anfallende Gebühren des Kreditinstituts
trägt der Anleger.
g) Auszahlungen
Konkrete Prognosen über den Zeitpunkt und die Höhe der
Auszahlungen können nicht abgegeben werden, da die
Auszahlungen von den flexiblen Kapitalrückflüssen aus
den Beteiligungen des Emittenten abhängen. Die Auszahlungen an die Anleger erfolgt in USD.
4. ANWENDBARES RECHT
Ihr Beitritt, insbesondere Ihre mittelbare Beteiligung am
Emittenten über den Treuhänder, unterliegt deutschem
Recht. Dies gilt auch für die Anbahnung Ihres Beitritts zum
Emittenten.
5. SPRACHE
Die Bedingungen über Ihre Beteiligung am Emittenten sowie
insbesondere die in diesem Informationsblatt enthaltenen
Informationen werden in deutscher Sprache mitgeteilt. Der
Emittent, die Vertriebsgesellschaft und der Treuhänder verpflichten sich, die Kommunikation mit Ihnen während der
Laufzeit Ihrer Beteiligung in deutscher Sprache zu führen.
127
SERVICE
6. WIDERRUFSRECHT
Angaben über den Inhalt des gesetzlichen Widerrufsrechts
und die Rechtsfolgen bei seiner Ausübung sind der Beitrittserklärung zu entnehmen.
7. AUSSERGERICHTLICHES BESCHWERDE- ODER
RECHTSBEHELFSVERFAHREN
Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des
Bürgerlichen Gesetzbuches, betreffend die Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen einschließlich damit zusammenhängender Streitigkeiten aus der Anwendung des
§ 676h BGB, besteht, unbeschadet des Rechts, die Gerichte anzurufen, die Möglichkeit, die bei der Deutschen
Bundesbank eingerichtete Schlichtungsstelle anzurufen.
Die Verfahrensordnung ist bei der Deutschen Bundesbank
erhältlich. Die Adresse lautet: Deutsche Bundesbank,
Schlichtungsstelle, Postfach 111232, 60047 Frankfurt a.M.
8. KEIN GARANTIEFONDS ODER ANDERE
ENTSCHÄDIGUNGSREGELUNG
Ein Garantiefonds in Bezug auf Ihre Beteiligung oder eine
andere besondere Entschädigungsregelung besteht nicht.
128
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
SERVICE
GLOSSAR
A
Agio
Das Agio bezeichnet einen Aufschlag auf die Beteiligungssumme, den der Anleger einmalig bei seinem Beitritt leisten muss. Das Agio wird von Beteiligungsgesellschaften
i.d.R. für die Kosten des Vertriebes verwendet.
Anleger
Natürliche oder juristische Person, die als Treugeber oder
Gesellschafter an den Emittenten beteiligt sind.
Asset
Asset ist der englische Fachbegriff für „Vermögensgegenstände“ und bezeichnete die einzelnen Positionen eines
Portfolios.
Auszahlung
Anteilige Verteilung liquider Mittel an die Gesellschafter
(Anleger). Die Höhe der Auszahlung orientiert sich an der
Liquiditätssituation der Gesellschaft. Auszahlungen für ein
Wirtschaftsjahr erfolgen auf Basis eines Gesellschafterbeschlusses. In der Regel sieht der Gesellschaftsvertrag die
Möglichkeit einer Vorabauszahlung im laufenden Geschäftsjahr vor. Wird entschieden, dass die vorhandene Liquidität nicht ausgeschüttet wird, verbleibt sie in der Gesellschaft und stärkt so die Liquiditätsreserve. Handelsrechtlich handelt es sich bei Auszahlungen um Entnahmen.
B
Beige Book
Im „Beige Book“ berichten die zwölf regionalen Zentralbanken der USA über die Wirtschaftsaktivitäten in ihrer Region und geben so ein Bild von der konjunkturellen Lage
der Volkswirtschaft geben. Es erscheint achtmal pro Jahr.
Beirat
Der Beirat ist ein aus mehreren Personen bestehendes
Gremium, das von der Gesellschafterversammlung gewählt wird. Er berät und kontrolliert die Geschäftsführung
eines Emittenten. Durch die Kontroll- und Mitwirkungsrechte des Beirats werden die Interessen der Anleger vertreten.
Beitrittserklärung
Zeichnungsschein. Der Anleger tritt mit der Unterzeichnung dem Emittenten mit dem in dem Zeichnungsschein
eingesetzten Betrag bei. Erst mit der Annahme durch den
Treuhänder ist der Beitritt des Anlegers wirksam; der Anleger erhält eine Annahmeerklärung der Treuhandgesellschaft (siehe Treuhandgesellschaft).
Blind-Pool
Bezeichnung für ein Fondskonzept, bei dem das Portfolio
oder das Anlageobjekt erst nach dem Beitritt der Anleger
sukzessive oder in einem Erwerb zusammengestellt bzw.
gekauft wird.
Bonität
Zahlungsfähigkeit und -willigkeit von Personen und Unternehmen als Basis für ihre Kreditwürdigkeit
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
Die BaFin ist eine einheitliche staatliche Allfinanzaufsicht
über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und den Wertpapierhandel. Seit
dem 1. Juli 2005 ist gemäß gesetzlicher Vorgabe ein Genehmigungsverfahren vorgeschrieben, wonach Verkaufsprospekte bei der BaFin zur Gestattung der Veröffentlichung einzureichen sind.
Bundesministerium der Finanzen (BMF)
Zu den Aufgaben des Bundesministeriums der Finanzen
zählen die Bereiche Zölle und Steuern sowie die nationale, internationale und EU-Finanz-, Währungs- und Wirtschaftspolitik. Das BMF ist für die Erstellung des Bundeshaushaltes verantwortlich und befasst sich mit den Liegenschaften des Bundes, der Privatisierung staatlicher
Unternehmen, offenen Vermögensfragen, Geld- und Kreditwesen und pflegt die Finanzbeziehung zu Ländern und
Gemeinden.
D
Doppelbesteuerungsabkommen
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) - korrekte Bezeichnung: Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung – ist ein völkerrechtlicher Vertrag zwischen zwei
Staaten, in dem geregelt wird, in welchem Umfang den
Vertragsstaaten das Besteuerungsrecht für die in ihrem
Hoheitsgebiet erzielten Einkünfte zusteht. Ein DBA soll
vermeiden, dass natürliche und juristische Personen, die
in beiden Staaten Einkünfte erzielen, in beiden Staaten –
also doppelt – besteuert werden.
129
KÖNIG & CIE.
SERVICE
Due Diligence
Detaillierte Untersuchung, Prüfung und Bewertung eines
potenziellen Beteiligungsunternehmens als Grundlage für
die Investitionsentscheidung.
E
Eigenkapital
Das dem Unternehmen von seinen Eigentümern, im
Gegensatz zum Fremdkapital, ohne zeitliche Beschränkung und ohne feste Verzinsung zur Verfügung gestellte
Kapital.
Exit
Ausstieg eines Investors aus einer Beteiligung durch Veräußerung seines Anteils.
F
Fonds
Für einen bestimmten Zweck gebildete und verwaltete
Vermögenswerte.
Fondskapital
Summe des eingeworbenen Eigenkapitals.
Summe der zu vermittelnden Kommanditanteile. Es stellt
den wesentlichen Teil des Eigenkapitals des Emittenten
dar.
Fungibilität
Rechtsbegriff für Vertretbarkeit. Bei Beteiligungsgesellschaften ist damit die Möglichkeit der Veräußerung oder
Übertragung von Kommanditanteilen gemeint.
Emission
Allgemein die Ausgabe von Anteilsscheinen, wie z.B. Aktien. Im Rahmen der Finanzierung von Beteiligungsgesellschaften ist die Ausgabe bzw. die Vermittlung von Kommanditanteilen an Anleger gemeint. Emittent ist die Kommanditgesellschaft.
G
Gebundenes Kapital
Das gebundene Kapital ist die Pflichteinlage (ohne Agio)
abzüglich noch ausstehender Einlagen und abzüglich aller
Ausschüttungen und Auszahlungen.
Emissionshaus
Das Emissionshaus übernimmt im Rahmen der Finanzierung von Beteiligungsgesellschaften wesentliche Aufgaben, wie z.B. die Beratung bei der Konzeption, Erstellung
des Verkaufsprospektes, Finanzierungsvermittlung und die
Platzierung von Kommanditanteilen.
Emissionskapital
siehe „einzuwerbendes Fondskapital“
Emittent
Emittent des Beteiligungsangebotes ist die König & Cie.
US Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG.
Ertrag
Ein Ertrag ist das Ergebnis wirtschaftlicher Betätigungen.
Er wird in der Regel in Prozent des angelegten Kapitals
ausgedrückt.
Equity
Eigenkapital.
130
Gesellschafterversammlung
Jährliche, regelmäßige (ordentliche) oder seltener unregelmäßige (außerordentliche) Versammlung der Gesellschafter.
Wesentliches Forum der Anlegermitbestimmung. Der Gesellschaftsvertrag regelt Form und Frist der Versammlung.
Wichtige Tagesordnungspunkte (Top's): Bericht der Geschäftsführung, Feststellung und Genehmigung des Jahresabschlusses, Entlastung von Geschäftsführung und Beirat,
Beschlüsse über Auszahlung, Beiratswahl, Ausschluss von
Gesellschaftern, Änderung der Geschäftspolitik.
Gesellschaftskosten
Verwaltungskosten für z.B. die Buchhaltung und die Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses der Gesellschaft, Steuerberatung, Treuhandvergütung, Beiratskosten sowie die Komplementärvergütung.
H
Haftung des Kommanditisten
Nach voller Erbringung der Hafteinlagen ist die Haftung der
Kommanditisten gemäß § 171 HGB ausgeschlossen. Die
Hafteinlage beträgt EUR 1 pro USD 100 Pflichteinlage der
KÖNIG & CIE.
Kommanditisten. Die persönliche Haftung lebt jedoch gemäß §§ 171 Abs. 1 und 172 Abs. 4 HGB wieder auf, soweit
durch Liquiditätsauszahlungen die Hafteinlage unterschritten wird. In Höhe dieser Liquiditätsauszahlungen besteht also die Möglichkeit einer persönlichen Inanspruchnahme der
Anleger. Im Gründungsstadium wird die unmittelbare persönliche Haftung der Anleger dadurch ausgeschlossen,
dass sie ihre Beteiligung über den Treuhänder zeichnen. Um
keine steuerlichen Nachteile zu erleiden, ist es erforderlich,
dass das Treuhandverhältnis aufgelöst und der Anleger
selbst als Kommanditist in das Handelsregister eingetragen
wird, bevor die Auszahlungen vorgenommen werden.
Hurdle Rate
Vor Wirksamwerden der Gewinnbeteiligung der Managementgesellschaft bzw. deren Management erhalten die
Anleger zunächst eine Basisverzinsung.
I
Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Eine von den US-amerikanischen Finanzbehörden erteilte
persönliche US-Steuernummer.
Inflation
Überwiegen der gesamtwirtschaftlichen Nachfrage nach
Gütern und Dienstleistungen über das gleichzeitig vorhandene Angebot, in dessen Folge es zu einem Preisanstieg
kommt bzw. eine Entwertung des Geldes stattfindet.
Inflationsrate
Maß für den Anstieg der Lebenshaltungskosten. Die Inflationsrate drückt aus, um wie viel Prozent die Preise für einen breiten „Warenkorb“ innerhalb eines bestimmten Zeitraums, beispielsweise eines Jahres, gestiegen sind.
SERVICE
deren zeitlicher Bezug. Das Ergebnis der IRR-Methode ist
mit den Aussagen von Ergebnissen anderer Kapitalanlagen, wie z.B. festverzinslichen Wertpapieren, nicht vergleichbar.
Wirtschaftlich gesehen misst die IRR-Methode die Ertragskraft einer Investition unter Einbeziehung der gewählten Kalkulationsprämissen. Die Zahlungsströme werden
zu einer einzigen Zahl, dem Ergebnis nach der IRR-Methode, verdichtet. Dieser drückt den Zuwachs des jeweils
gebundenen Kapitals aus. Es werden keinerlei Annahmen
darüber getroffen, wie Auszahlungen vom Anleger verwendet werden oder aus welchen Mitteln der Anleger die erforderlichen Einzahlungen erbringt. Im Falle einer Freisetzung des rein rechnerisch ermittelten, jeweils gebundenen
Kapitals unterstellt die IRR-Methode einen Zuwachs des
dann freigesetzten Kapitals mit dem internen Zinsfuss.
Ein umfassendes Verständnis über die Aussagen von Aussagen von Ergebnissen, die auf der IRR-Methode beruhen,
ist nur mit detaillierten finanzmathematischen Kenntnissen
möglich.
Investitionsphase
In der Investitionsphase soll das eingesammelte Eigenkapital der Zielfonds in geeignete Investitionsobjekte investiert werden.
K
Kapitalkonto
Das Kapitalkonto dient bei Personengesellschaften dem
Ausweis des Eigenkapitals individuell für jeden Gesellschafter und spiegelt die Bewegungen der Kapitaleinzahlung, zugewiesene Gewinn- bzw. Verlustanteile sowie Auszahlungen bzw. weitere Einlagen wieder.
Initiator
Anbieter, der allein oder zusammen mit anderen Anbietern
ein Investitionsprojekt als Projektgesellschaft auflegt (initiiert) und einer breiten Öffentlichkeit oder einem kleinen Anlegerkreis (sog. Private Placements) zur Zeichnung anbietet, damit das zur Verwirklichung erforderliche Eigenkapital eingeworben werden kann.
Kapitalrückfluss
Der Kapitalrückfluss ist die Summe der an den Anleger gezahlten laufenden Auszahlungen vermindert um die gezahlten Steuern (Brutto-Kapitalrückfluss). Nach Abzug der vom
Anleger aufgebrachten Einlage nebst Agio ergibt sich der
Überschuss aus der Beteiligung (Netto-Mittelrückfluss).
Interne Verzinsung (IRR)
Das Ergebnis nach der IRR-Methode drückt die Verzinsung des rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Berücksichtigt wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch
Kommanditgesellschaft (KG)
Personengesellschaft, die zwei Arten von Gesellschaftern
hat; die Komplementäre haften unbeschränkt mit ihrem
gesamten Vermögen, bei den Kommanditisten ist die Haf131
SERVICE
tung auf eine bestimmte, im Handelsregister eingetragene
Kapitaleinlage beschränkt.
Kommanditist
Der Kommanditist ist der beschränkt haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft. Seine Haftung ist
grundsätzlich auf die von ihm geleistete Einlage begrenzt.
Komplementär
Voll haftender Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft. Bei Beteiligungsgesellschaften bzw. Emittenten in
der Rechtsform der GmbH & Co. KG ist der Komplementär eine GmbH, die Haftung ist somit auf das Vermögen
der Gesellschaft beschränkt.
L
Liquiditätsreserve
Sicherungsposition in der Prognoserechnung eines Emittenten. An die Gesellschafter wird ein Teil der laufenden
Überschüsse nicht ausgeschüttet, sondern vielmehr als
Sicherheitspolster (Liquiditätsreserve) an den Emittenten
zugeführt. Hieraus können in der Folge unvorhergesehene
Kosten abgedeckt werden.
M
Mezzanine-Kapital
Sammelbegriff für Finanzierungsarten, die in ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltungen eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellen.
Mietrendite
Wird als Äquivalent zum Einkaufsfaktor berechnet, dabei
wird die aktuell erzielte oder erzielbare Jahresnettomiete
durch den Kaufpreis geteilt.
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
Kontrolle der prospektgemäßen Verwendung der von den
Anlegern auf ein Mittelverwendungskontrollkonto geleisteten Einlagen durch eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
während der Investitionsphase. Erst nach Erfüllung der im
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag näher definierten formalen Kriterien werden die Mittel an Dritte ausgezahlt.
132
KÖNIG & CIE.
P
Performance
Bezeichnung für den Wertzuwachs eines Fonds oder einer
anderen Kapitalanlage in einem bestimmten Zeitraum.
Zusicherung gegenüber dem Emittenten, dass das Fondskapital eines geschlossenen Fonds vollständig oder teilweise gezeichnet wird. Der Garant gewährleistet, dass er
oder ein Dritter eventuelle Platzierungsreste bis zur Höhe
der Garantiesumme zu einem bestimmten Zeitpunkt übernimmt. Dies bedeutet zusätzliche Sicherheit für den Anleger.
Portfolio
Summe des gesamten in Beteiligungen angelegten Kapitals einer Kapitalbeteiligungsgesellschaft, das sich auf Engagements in verschiedenen Finanzierungsphasen und
Branchen mit dem Ziel der Risikoverteilung verteilt; Beteiligungsbestand in den Büchern.
Private Equity
Oberbegriff für alle Eigenkapital-Anlageformen: Venture
Capital, Mezzanine und LBO-Beteiligungskapital im weitesten Sinne.
Projektentwicklung
Mit Projektentwicklung wird in der Immobilienbranche die
Konzeption und Erstellung von Immobilienprojekten bezeichnet. Die Projektentwicklung zielt meist auf die Einbindung umfassender Leistungen, vom Grundstückserwerb
über nachfolgend die Planung, die Finanzierung und den
Bau von Immobilien sowie deren anschließenden Verkauf
oder Betrieb.
R
Real Estate
Allgemeiner englischer Begriff für Immobilienvermögen.
Rendite
Die Rendite gibt das Verhältnis des Gewinns zu den Ausgaben an und wird meist in Prozent und auf Jahresbasis
gemessen. Die bekannteste Renditekennzahl ist der Zinssatz.
KÖNIG & CIE.
SERVICE
T
TEUR
Tausend Euro.
Tilgung
Ab- oder Rückzahlung einer langfristigen Schuld. Die Tilgung erfolgt normalerweise in viertel- oder halbjährlichen
gleich hohen Raten.
Title Insurance
Da es in den USA kein einheitliches Grundbuchwesen gibt,
wird häufig das Instrument der Title Insurance verwendet.
Eine Title Insurance sichert Kreditgebern zu, dass der im
Grundbuch eingetragene Eigentümer auch der rechtmäßige Eigentümer ist und schützt vor evtl. entstehenden
Schadensfällen.
Track Record
Erfahrungsgeschichte einer Beteiligungsgesellschaft bzw.
eines Unternehmens und dessen Management oder auch
Unternehmern. Dabei werden die in der Vergangenheit getätigten Investitionen und deren Performance erfasst.
Treuhandgesellschaft
Unternehmen, das treuhänderisch „im Auftrag und für
Rechnung“ eines oder mehrerer Treugeber (Anleger) tätig
ist. Der Treuhandvertrag regelt Rechte und Pflichten von
Treuhänder (Treunehmer) und Treugeber. Nach Eintragung
der Kommanditisten in das Handelsregister kann die Treuhandschaft in eine Verwaltungstreuhandschaft umgewandelt werden.
U
USD
Abkürzung für US-Dollar. Währung der Vereinigten Staaten
von Amerika.
Z
Zielfonds
US-amerikanischen Fondsgesellschaften, an denen sich
die Beteiligungsgesellschaft (Emittent) beteiligt.
133
KÖNIG & CIE.
SERVICE
ABWICKLUNGSHINWEISE
Zeichnungsannahme
Die folgenden unterzeichneten und vollständig ausgefüllten Unterlagen sind an die König & Cie. GmbH & Co. KG,
Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg zu übersenden:
•
Dem Interviewbogen ist eine Kopie des gültigen Reisepasses (mind. 12 Monate gültig) des Anlegers oder alternativ zwei zugelassene gültige Ausweisdokumente
(Personalausweis (Vorder- und Rückseite) zusammen
mit der Kopie des Führerscheins oder Geburtsurkunde)
beizufügen.
•
Power of Attorney/W-7: Vollmacht für die Erstellung,
Unterzeichnung und Einreichung des Antrags auf Erteilung einer US-Steuernummer (ITIN) sowie für die
Vertretung des Anlegers vor der US-Bundessteuerbehörde und der Entgegennahme von Bescheiden bzw.
Mitteilungen, Schriftwechsel und vertrauliche Informationen von US-Bundessteuerbehörden im Rahmen der
Beantragung der ITIN. Die englische Fassung der Vollmacht ist vom Anleger zu unterzeichen.
Pflichtabgabe
•
Beitrittserklärung: Die Beitrittserklärung ist vom Anleger auszufüllen und zu unterzeichnen.
•
Investor Questionnaire/Gesellschafterfragebogen:
Der Gesellschafterfragebogen ist vom Anleger auszufüllen und zu unterzeichnen. Die Angaben über den
Zeichner und zum US-Anti-Geldwäschegesetz sind für
den Beitritt zwingend erforderlich.
•
Power of Attorney/W-8BEN: Vollmacht für die Erstellung, Unterzeichnung und Einreichung der Bescheinigung des Ausländerstatus (Certificate of Foreign Status of Beneficial Owner for United States Tax Withholding) in Bezug auf die Beteiligung durch die KCT. Die
englische Fassung der Vollmacht ist vom Anleger zu
unterzeichen.
Optional
Die folgenden Unterlagen (US-Steuernummer-Paket) sind
nur dann erforderlich, sofern der Anleger noch keine USSteuernummer (ITIN – Individual Taxpayer Identification
Number) besitzt und die Rödl Langford de Kock LP gegen
eine einmalige Gebühr von USD 50 mit der Beantragung
der ITIN beauftragt wird. Die Unterlagen sind zusammen
mit der unterzeichneten Beitrittserklärung an die König &
Cie. GmbH & Co. KG zu übermitteln.
•
Fragebogen zur Beantragung einer US-Steuernummer (ITIN Questionnaire): Der Fragebogen ist vom Anleger in Blockschrift auszufüllen und zu unterzeichnen.
•
Interviewbogen zur Beantragung einer US-Steuernummer: Vom Vertriebsmitarbeiter des Emittenten
oder Anlageberater des Anlegers auszufüllen und zu
unterschreiben. Der Leitfaden zur Anwendung des Fragebogens ist auf der Rückseite des Interviewbogens
abgedruckt.
134
Sofern sich der Anleger zu einem späteren Zeitpunkt unmittelbar als Kommanditist in das Handelsregister eintragen lassen möchte, ist eine notariell beglaubigte Handelregistervollmacht bei der KCT einzureichen. Diese wird zusammen mit der Benachrichtigung über die Annahme der
Beitrittserklärung durch die KCT an den Anleger verschickt.
Eine gemeinsame Veranlagung ist für ausländische
verheiratete Anleger in den USA nicht möglich. Daher
sind beim Beitritt von Ehepaaren separate Beitrittserklärungen erforderlich. Der Steuerfreibetrag steht jedem einzelnen Ehepartner separat zu.
US-Dollar-Zahlungen
Der König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I« wird als
reine USD-Anlage angeboten. Die gemäß Gesellschaftsvertrag (siehe dort § 3 Abs. 4) zu erbringenden Nominaleinlagen der Kommanditisten und die geplanten Auszahlungen an die Kommanditisten sollen in USD erfolgen. Die
Nominaleinzahlungen leisten Sie bitte nach Aufforderung
durch die KCT, die zur Überweisung der Einzahlungsraten
auch Überweisungsformulare an die Anleger verschickt.
KÖNIG & CIE.
Meldung an deutsches Wohnsitzfinanzamt
In § 138 AO wird geregelt, dass jeder Anleger seine Beteiligung an ausländischen Gesellschaften an sein Wohnsitzfinanzamt melden muss. Der Gesetzgeber sieht hierfür eine Frist von vier Wochen ab Beitritt vor. Die KCT übernimmt für den Anleger die Meldung beim Betriebsstättenfinanzamt der König & Cie. US Real Estate Opportunity
GmbH & Co. KG, das wiederum das jeweilige Wohnsitzfinanzamt des Anlegers informiert.
US-Steuernummer des Anlegers
Anleger, die nicht in den USA ansässig sind, sind verpflichtet, eine persönliche US-Steuernummer (ITIN - Individual Taxpayer Identification Number) in den USA zu beantragen, soweit sie noch keine besitzen. Die US-Finanzbehörden werden die US-Einkommensteuererklärungen
des Anlegers nur dann bearbeiten, wenn eine entsprechende ITIN vergeben wurde. Evtl. US-Steuerrückerstattungen kann der Anleger also nur erwarten, falls er über eine ITIN verfügt. Eine ITIN wird pro Steuerpflichtigem nur
einmal vergeben.
Zur standardisierten Beantragung der ITIN stellt der Emittent das US-Steuernummer-Paket zur Verfügung, das vom
Vertriebsmitarbeiter des Emittenten oder Anlageberater
des Anlegers nach der Besprechung mit dem Anleger an
die König & Cie. GmbH & Co. KG, Axel-Springer-Platz 3,
20355 Hamburg, zu übermitteln ist.
Für die Beantragung der ITIN im standardisierten Verfahren fällt eine einmalige Gebühr von USD 50 an. Der Emittent hat mit der für die US-Steuerberatung beauftragten
US-Tochtergesellschaft einer deutschen, international tätigen Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltsgesellschaft vereinbart, dass die Gebühren für die
Beantragung der ITIN von den Ausschüttungen an die Anleger einbehalten werden. Sollte der Auszahlungsanspruch
des Anlegers nicht existieren, ist der Anleger verpflichtet,
dem Emittenten auf erstes Auffordern die Steuerberatungskosten zu erstatten.
SERVICE
US-EINKOMMENSTEUERERKLÄRUNGEN
DES ANLEGERS
Der Emittent bietet den Anlegern die Möglichkeit, die USTochtergesellschaft einer deutschen, international tätigen
Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltsgesellschaft zur Erstellung und Einreichung ihrer USEinkommensteuererklärungen (Bund und Bundesstaaten)
zu beauftragen. Falls der Anleger keine weitere Beteiligung
an einem US-Fonds besitzt, beträgt hierfür die Pauschalgebühr USD 90 p.a. pro Anleger, unabhängig von der Anzahl der einzureichenden Steuererklärungen der USBundesstaaten, in denen der Emittent über die Zielfonds
investiert. Die Gebühr erhöht sich, sofern der Anleger weitere US-Beteiligungen besitzt. Vgl. die Gebührenübersicht
und weitere Erläuterungen im Abschnitt „US-Steuererklärungskosten“.
Der Emittent hat mit der für die US-Steuerberatung beauftragten Gesellschaft vereinbart, dass die Gebühren für die
Erstellung der US-Einkommensteuererklärungen der Anleger von den Ausschüttungen an die Anleger einbehalten
werden. Sollte der Auszahlungsanspruch des Anlegers
nicht vorhanden sein, ist der Anleger verpflichtet, dem
Emittenten auf erstes Auffordern die Steuerberatungskosten zu erstatten.
Für Zwecke der US-Einkommensteuererklärung erhält jeder Anleger jährlich einen US-Steuerfragebogen, der ausgefüllt an die KCT zurückgesendet werden muss. Mit diesem US-Steuerfragebogen kann der Anleger der KCT u.a.
mitteilen, ob das Dienstleistungsangebot der o.g. Steuerberatungsgesellschaft für das vorangegangene Steuerjahr
in Anspruch nehmen möchte oder ob er bereits einen anderen US-Steuerberater mit der Erstellung seiner US-Einkommensteuererklärung beauftragt hat. Im Fall der Beauftragung eines anderen US-Steuerberaters erhält der Anleger oder der von ihm beauftrage US-Steuerberater die für
die Erstellung der persönlichen US-Einkommensteuererklärung erforderlichen Ergebnismitteilungen aus der Beteiligung (Formblätter K-1). Die Steuerunterlagen werden in
diesem Fall an die im Steuerfragebogen angegebene Anschrift versendet.
135
SERVICE
US-STEUERRÜCKERSTATTUNG
Nach US-steuerlichen Vorschriften sind vom voraussichtlichen Jahresgewinn des Emittenten vier Mal pro Jahr
Quellensteuern zum Höchstsatz einzubehalten und an die
US-Finanzbehörde abzuführen. Der Quellensteuerhöchstsatz beträgt auf Bundesebene 35% (im Fall bestimmter
Veräußerungsgewinne 15%); auf Bundesstaatenebene
hängen die Quellensteuerpflicht und der Steuersatz vom
Steuerrecht des einzelnen Bundesstaates ab. Der Anleger
hat jährlich eine US-Einkommensteuererklärung beim
Bund (Formular 1040NR) und ggf. bei den betroffenen
Bundesstaaten abzugeben, in der seine sämtlichen USEinkünfte zu erklären sind. Die Steuererklärungspflicht besteht auch dann, wenn keine Steuerschuld entstanden ist.
Der Anleger kann die für ihn einbehaltene und abgeführte
US-Quellensteuer bei seiner US-Einkommensteuerschuld
(jeweils Bund und Bundesstaat) anrechnen. Bei den meisten Anlegern dürfte sich dabei eine Steuerrückerstattung
ergeben, sofern die effektive Einkommensteuer geringer
ist als die im Quellenabzugsverfahren einbehaltene.
Falls der Anleger die vom Emittenten vorgeschlagene USSteuerberatungsgesellschaft (siehe vorhergehenden Abschnitt) mit der Erstellung und Einreichung seiner US-Einkommensteuererklärungen beauftragt, also das standardisierte Verfahren wählt, werden die Steuerrückerstattungen
durch die KCT an den Anleger weitergereicht. Der Anleger
erhält diese Steuerrückerstattungen per US-Dollar-Überweisung auf das von ihm angegebene Konto ausgezahlt.
Im Rahmen des standardisierten Verfahrens erhält der Anleger rechtzeitig detaillierte Informationen zum Ablauf. Abhängig von der Zahl der Steuerrückerstattungen (pro Bundes – und Bundesstaat Erstattung je eine Überweisung)
werden die jährlichen Bankgebühren voraussichtlich zwischen USD 20 und USD 40 betragen, wobei diese Preisindikation für die Jahre 2007 – 2009 gelten. Entscheidet sich
der Anleger nicht für das standardisierte Verfahren, sollte
er sich bei seinem US-Steuerberater über den Ablauf des
Steuerrückerstattungsprozesses erkundigen.
136
KÖNIG & CIE.
KÖNIG & CIE.
SERVICE
US-STEUERERKLÄRUNGSKOSTEN
FÜR ANLEGER DER KÖNIG & CIE. US REAL ESTATE OPPORTUNITY GMBH & CO. KG
Die folgende Darstellung gibt die Gebühren der US-Tochtergesellschaft der deutschen, international tätigen Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltsgesellschaft wieder, mit der der Emittent einen Rahmenvertrag abgeschlossen hat, dem sich der Anleger anschliessen kann.
Der Anleger entscheidet jährlich mittels des US-Steuerfragebogens, ob er die vom Emittenten vorgeschlagene USSteuerberatungsgesellschaft zur Erstellung seiner US-Einkommensteuererklärungen (Bund und Bundesstaaten) beauftragt. Dem Auftragsverhältnis tritt der Emittent als Mitschuldner der Steuerberatungsgebühren bei, und die Abrechnung der Gebühren erfolgt gegenüber dem Emittenten, der die Gebühren von den Ausschüttungen an die Anleger einbehält.
KCT fungiert als Kommunikationsstelle zwischen den Anlegern und der US-Steuerberatungsgesellschaft.
Die US-Steuerberatungsgesellschaft steht auch zur USsteuerlichen Beratung und Betreuung in zu vereinbarenden Einzelfällen (z.B. Erstellung der US-Nachlasssteuererklärung) gegen separate Gebührenvereinbarung zur Verfügung.
Die dargestellten Gebühren gelten zunächst für die Jahre
2007 bis 2009 und können in den Folgejahren angepasst
werden. Die Steuerberatungsgebühren für das Jahr 2007
sind erstmals am 15. Juni 2008 zur Hälfte fällig, der Rest
am 15. Dezember 2008.
GEBÜHREN
Die jährliche Grundgebühr von USD 90,- pro Anleger beinhaltet die Erstellung der US-Bundessteuererklärung mit
allen Anlagen und bei einer unbegrenzten Anzahl von Beteiligungen an geschlossenen US-Fonds der König Cie.
GmbH & Co KG sowie eine unbegrenzte Anzahl von Einkommensteuererklärungen für die US-Bundesstaaten, in
denen die US-Fonds der König & Cie. investieren, falls die
US-Steuerberatungsgesellschaft beauftragt ist, die US-Ertragsteuererklärungen des jeweiligen US-Fonds von König
& Cie. GmbH & Co KG zu fertigen.
Hat der Anleger auch in König & Cie.-fremde US-Fonds investiert, für deren Fondsgesellschaften die US-Steuerberatungsgesellschaft nicht die US-Ertragsteuererklärungen
erstellt, handelt es sich um sog. Fremdbeteiligungen, die
in der Grundgebühr von USD 90,- nicht enthalten sind,
und für die eine zusätzliche Gebühr von USD 30,- pro Einarbeitung der Fremdbeteiligung und pro Erstellung der
König & Cie.-fremden US-Bundesstaatensteuererklärung
erhoben wird. Sofern allerdings die US-Steuerberatungsgesellschaft die US-Ertragsteuererklärungen der anderen
Fondsgesellschaften erstellt, beträgt die zusätzliche Gebühr nur USD 10,- pro Einarbeitung der Fremdbeteiligung
und pro Erstellung der König & Cie.-fremden US-Bundesstaatensteuererklärung .
Eine ausführliche Gebührenübersicht ist über die KCT erhältlich.
137
KÖNIG & CIE.
SERVICE
Angaben über den Zeichner und zum US-Anti-Geldwäschegesetz sind
für den Beitritt zum König & Cie. »Mezzanine-Opportunity US I« zwingend notwendig.
INVESTOR QUESTIONNAIRE / GESELLSCHAFTERFRAGEBOGEN
Investment company´s name
Name der Beteiligungsgesellschaft
1. Investor information
1. Angaben zum Gesellschafter
First Name
Last Name
Nachname
S
U
M
Street, Address
City, State, Country, ZIP Code
male
female
Gender
Date of birth
Country of birth
Place & Country of residence
Country(ies) of citizenship
Passport
German Identity Card
Passport or German Identity Card Number
Issued by
138
R
E
T
Vorname
Straße, Hausnummer
Postleitzahl, Stadt, Land
männlich
weiblich
Geschlecht
Geburtsdatum
Geburtsland
Wohnland und -ort
Staatsangehörigkeit(en)
Reisepass
Deutscher Personalausweis
Reisepass- oder Personalausweisnummer
Ausstellungsort und -behörde
KÖNIG & CIE.
2.
SERVICE
2.
US Anti Money Laundering due diligence
2.1 I confirm that I will transfer the subscription funds
and the additional agio from a German bank
account wich is kept in my name.
yes
no
Angaben bezüglich des US-Anti Geldwäschegesetzes
2.1 Ich bestätige, dass ich den Zeichnungsbetrag zuzüglich Agio von einem Konto bei einer deutschen
Bank überweisen werde und dass dieses Konto auf
meinen Namen geführt wird.
ja
nein
2.2 I am the economic beneficiary of any interrest in
the fund.
Yes
no
2.2 Ich bin der wirtschaftliche Nutznießer dieser Beteiligung
ja
nein
2.3 I am not a senior political figure (as defined below)
or a member of such figure`s immediate family or
any close associate of such person.
2.3 Ich bin keine hochrangige politische Persönlichkeit
(wie nachstehend definiert) und gehöre nicht zu ihren
engsten Familien- oder Berater- / Bekanntenkreis.
A senior political fugure is an senior official in the executive, legis-
R
E
T
Eine hochrangige politische Persönlichkeit ist eine hochrangige
lative, administrative, military or judicial branches of a covernment
Führungsperson auf Bundesebene der Executive, der Legislative,
or a senior exe-cutive of a corporation that is Governmend owned
der Administrative, des Militärs oder der Judikative eine Staates
or owned by a Senior Political Figure.
sowie der Geschäftsleitung von Unternehmen, die sich in Besitz
S
U
M
des Staates oder der hochrangigen Persönlichkeiten befinden.
2.4 If I am unable to make statement 2.3 above, I herewith disclose my role in the space provided:
2.4 Für den Fall, dass ich der Aussage unter 2.3 nicht
zustimmen kann, lege ich meine Rolle hiermit offen:
2.5 I agree that my name and my country of residence
can be checked against a list of persons, who may
not make investments in the United States. This list
is administered by the US Office of Foreign Asset
Control.
2.5 Ich bestätige, dass die von mir gemachten Angaben
zu meinem Namen und zu meinem Herkunftsland mit
Listen von Personen abgeglichen werden dürfen, die
nach dem US Office of Foreign Assets Control keine
Anlagen in den USA tätigen dürfen.
2.6 By signing I represent that the information above
relating to the US/Anti Money Laundering Legislation is correct.
2.6 Mit meiner Unterschrift bestätige ich die von mir gemachten Angaben zum US-Anti-Geldwäschegesetz.
Date and signature
Datum und Unterschrift
By signing the Investors questionnaire I confirm that the information provided is correct.
Mit der Unterschrift unter diesen Gesellschafterfragebogen bestätige ich, dass die von mir gemachten Angaben korrekt sind.
Date and signature
Datum und Unterschrift
139
KÖNIG & CIE.
SERVICE
Hinweis: Die Übersetzung der Vollmacht „Power of Attorney / W-8BEN“ dient nur zur Information. Rechtsgültigkeit erlangt die englische Fassung des „Power of Attorney / W-8BEN“.
Power of Attorney / W-8BEN – Vollmacht / W-8BEN
I, ________________________________[Name of Investor], do hereby designate, constitute, and appoint Thomas Daszkowski or
Yvonne Burkhardt of König & Cie. Treuhand GmbH (my “Agent”) currently at Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg, Germany, acting alone or collectively, with full power of substitution, resubstitution, and delegation, as my true and lawful attorney, for me in my name, place and stead and for my use and benefit as set forth below.
Ich [NAME DES INVESTORS] bevollmächtige hiermit [Name des König & Cie. Treuhand GmbH Beauftragten] der König & Cie. Treuhand GmbH (“mein Vertreter”), Axel-Springer-Platz 3, 20355 Hamburg, einzeln oder gemeinsam meine steuerlichen Interessen in dem im folgenden bestimmten Umfang wahrzunehmen.
My Agent is hereby authorized for me and in my name and stead and on my behalf, to do the following and, id neccessary to delegate the power of attorney to another person:
R
E
T
Mein Vertreter ist bevollmächtigt in meinem Auftrag und in meinem Namen wie folgt zu handeln und ggf. Untervollmacht zu erteilen:
To make, execute, and file Form W-8BEN (Certificate of Foreign Status of Beneficial Owner for United States Tax Withholding), regarding my investment in König & Cie. Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG
S
U
M
Erstellung, Unterzeichnung und Einreichung von Formular W-8BEN (Certificate of Foreign Status of Beneficial Owner for United States Tax
Withholding) in Bezug auf meine Beteiligung an der König & Cie. Real Estate Opportunity GmbH & Co. KG.
This power of attorney is immediately effective for my Agent, shall be deemed continuing and shall terminate only upon
its effective revocation by me or my Agent. Further, this power of attorney is expressly limited to the purposes stated above and is revocable at will.
Diese Vollmacht ist ausdrücklich auf die oben genannten Zwecke beschränkt. Sie gilt mit sofortiger Wirkung und kann durch mich oder meinen Vertreter jederzeit widerrufen werden.
Date
Signature
(Datum)
(Unterschrift)
Acceptance of appointment – Annahme der Bevollmächtigung
I hereby accept my appointment as Agent for _____________________________________________________
[Name of Investor].
Hiermit nehme ich meine Bevollmächtigung als Vertreter von _________________________________________________________________ [Name des Investors] an.
Thomas Daszkowski
Date
(Datum)
Yvonne Burkhardt
Date
(Datum)
Official use only
Name
[Name of Investor]:
Reference
140
[Investor Number]:
KÖNIG & CIE.
SERVICE
Fragebogen für die Beantragung einer US-Steuernummer
ITIN Questionnaire
Nachname
Vorname
Last Name
First Name
Mittelname
Geburtsname
Middle Name
Name at birth
Wohnsitz
Domicile
Straße und Hausnummer
Street Adress
PLZ, Ort
City, ZIP Code
Deutsche oder andere ausländische
Einkommensteuernummer
S
U
M
Foreign TAX ID Number
Wohnsitzfinanzamt
Local TAX Authority
R
E
T
Ist Ihnen in der Vergangenheit eine US-Steuernummer zugeteilt worden?
Have you previously received a U.S. Taxpayer Identification Number?
Geburtsdatum
Geburtsort
Date of birth
Place of birth
Staatsbürgerschaft
Geburtsland
Country of citizenship
Country of birth
Geschlecht
männlich male
US Visum, falls vorhanden und Ablaufdatum
Ja
Sie lautet:
Nein
weiblich female
Type of U.S. visa (if any) and expiration date
Art
Ablaufdatum
Type
Expiration date
Einreisedatum in die USA
Entry date in US
Ich bin weder US-Staatsbürger noch zum befristeten oder ständigen Aufenthalt in den USA aufgrund eines Nichteinwanderungsvisums (Arbeitsvisum, Investorvisum, Greencard) berechtigt. Ich halte mich in der Regel nicht mehr als 183 Tage pro Jahr in den USA
auf und/oder der Mittelpunkt meiner Lebensinteressen befindet sich außerhalb der Vereinigten Staaten von Amerika.
The applicant confirms that he/she is not a US citizen or legal resident of the US. He/she is not in possession of a work visa, an investor visa or a Green Card. Furthermore, it
is confirmed that he/she does not spend more than 183 days a year in the US and that his/her center of vital interests is outside of the US.
Ort, Datum
Date
Unterschrift
Signature
141
KÖNIG & CIE.
SERVICE
Interviewbogen zur Beantragung einer US-Steuernummer
(ITIN - Individual Taxpayer Identification Number)
Interview Questionnaire for the Application for an Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Hinweis: Bitte nur ausfüllen, falls der Anleger nicht bereits über eine ITIN verfügt oder diese selbst beantragt
Note: Please complete this form only if the investor has not yet been assigned or independently applied for an ITIN
Angaben zum Antragsteller (Anleger)
Information regarding the Applicant (Investor)
Name und Adresse des Antragstellers _________________________________________________________________________
Name and Address of Applicant
Der Antragsteller wurde mit Hinblick auf die Echtheit und Gültigkeit der zur Beantragung einer US-Steuernummer „ITIN“
(Individual Taxpayer Identification Number) vorgelegten Ausweisdokumente befragt. Die Befragung wurde von dem unterzeichneten Interviewer durchgeführt. Bei dem(n) anläßlich des Interviews im Original vom Antragsteller vorgelegten
Dokument(en) handelt es sich um:
R
E
T
The applicant has been questioned with regard to the authenticity and validity of his/her identification documentation required for the application of an ITIN.
The undersigned interviewer conducted this interview. The identification documentation presented was:
a) Reisepass, Nr. (passport, No.) ______________________________________________________________________ oder/or
Personalausweis Nr. (National ID card no.) __________________________________________________ in Verbindung mit
Führerschein Nr. ___________________________oder Geburtsurkunde in connection with drivers license no., or birth certificate
S
U
M
b) ausgestellt von (issued by) ________________________________________________________________________________
c) gültig bis (exp. date) _____________________________________________________________________________________
Diesem Interviewbogen sind die folgenden Anlagen beigefügt:
The following documentation is attached to this questionnaire:
Kopie(n) der vorgelegten Dokumente (Copy(ies) of documentation provided)
Vom Antragsteller ausgefüllter und unterzeichneter Fragebogen zur Beantragung einer US-Steuernummer, der ebenfalls Gegenstand des Interviews war (ITIN questionnaire completed and signed by the applicant, and which was subject of the interview)
Vom Antragsteller unterzeichnete Vollmacht zur Beantragung einer ITIN (Power of attorney for the application of an ITIN,
signed by the applicant)
Angaben zur Person des Interviewers (Vermittlers)
Information regarding the Interviewer (Sales Agent)
Familienname ________________________________________ Vorname ___________________________________________
Last name
First name
Geschäftsadresse ____________________________________
Straße _____________________________________________
Business address
Street
PLZ, Ort _____________________________________________ Land ______________________________________________
City, ZIP
Country
Telefon ______________________________________________ Fax _______________________________________________
Phone
Fax
Der Interviewer schließt hiermit mit der US-Steuerberatungsgesellschaft Rödl Langford de Kock LP eine Vereinbarung
nach der er sich verpflichtet, die Rödl Langford de Kock LP als sog. Certifying Acceptance Agent auferlegten Pflichten,
soweit sie sich auf die sog. Responsible Party beziehen, im Auftrag von Rödl Langford de Kock LP zu übernehmen.
The interviewer hereby enters into an agreement with the US accounting firm Rödl Langford de Kock LP and commits to performing the responsibilities of
a Responsible Party” as they pertain to Rödl Langford de Kock LP’s duties as a Certifying Acceptance Agent.
Der Interviewer bestätigt den beiliegenden Leitfaden zur Anwendung des Interviewbogens beachtet zu haben.
The Interviewer confirms that the interview was conducted based on the attached guidelines.
Für die Richtigkeit der obigen Angaben:
I herewith confirm to the best of my knowledge that the above information is correct:
______________________________________________________ ____________________________________________________
Unterschrift des Interviewers (Signature of Interviewer)
Datum (Datum)
142
KÖNIG & CIE.
SERVICE
RÜCKSEITE DES INTERVIEWBOGENS ZUR
BEANTRAGUNG EINER US-STEUERNUMMER
LEITFADEN ZUR ANWENDUNG DES INTERVIEWBOGENS ZUR BEANTRAGUNG EINER
US-STEUERNUMMER (ITIN - INDIVIDUAL TAXPAYER IDENTIFICATION NUMBER)
Der Anleger, der nicht in den USA gebietsansässiger Ausländer ist, ist verpflichtet, eine Individual Taxpayer Identification
Number (ITIN), d.h. eine persönliche US-Steuernummer, beim Internal Revenue Service (IRS), also der US-Finanzbehörde, zu beantragen. Die US-Finanzbehörde wird US-Einkommensteuererklärungen, bzw. daraus ggf. resultierende Rückerstattungsansprüche, nur dann bearbeiten, wenn eine ITIN vorgewiesen werden kann. Ebenso wird die ITIN von der
Fondsgesellschaft für steuerliche Zwecke in den USA benötigt.
Steuernummern werden von den US-Finanzbehörden nicht automatisch zugeteilt, sondern sind mit Formblatt W-7 zu beantragen. Die US-Steuerberatungsgesellschaft Rödl Langford de Kock LP, Atlanta, übernimmt die Antragstellung. Dazu
hat sie mit der US-Finanzbehörde eine Vereinbarung getroffen, aufgrund derer es vermieden werden kann, dass der Anleger eine vom Einwohnermeldeamt oder US-Konsulat beglaubigte Kopie seines Reisepasses vorlegen muss. Nach der
Vereinbarung genügt es, wenn der Anleger dem Interviewer das Original seines Reisepasses (oder alternativ zwei der folgenden Dokumente: Personalausweis, Führerschein, Geburtsurkunde) vorlegt und der Interviewer die Echtheit und Gültigkeit bescheinigt. Rödl Langford de Kock LP verlässt sich auf die sorgfältige Durchsicht des Ausweisdokumentes und
auf das sorgfältige und vollständige Ausfüllen des Interviewbogens (siehe vorherige Seite) durch den Interviewer, und bittet den Interviewer, die angewandte Sorgfalt mit rückseitigem Interviewbogen (siehe vorherige Seite) zu bestätigen. Der
Interviewer handelt insofern als “Responsible Party“ im Rahmen des Antragsverfahrens.
GUIDELINES FOR USE OF INTERVIEW QUESTIONNAIRE FOR THE APPLICATION OF
US-INDIVIDUAL TAXPAYER IDENTIFICATION NUMBERS (ITIN)
An investor, who is not a US-resident and has no US work visa, is obliged to apply for an Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) with the Internal Revenue Service (IRS). The IRS processes US individual income tax returns and possible refunds only if an ITIN has been assigned to the individual in question. Furthermore, the ITINs will be needed by the
fund company to process their own tax returns.
ITINs are not automatically assigned by the IRS but must be applied for on Form W-7. The US accounting firm of Rödl
Langford de Kock LP, Atlanta, will assist with the application. It has therefore entered into an agreement with the IRS,
which permits copies of the applicant‘s identification documentation (passport, or alternatively two of the following: ID
card, driver’s license, birth certificate) that need no longer be certified by the issuing agency or a US consulate if a Responsible Party has reviewed the original identification documentation. Based on this agreement it is sufficient if the interviewer is presented with the original identification documentation and certifies that it is the investor‘s proper identification documentation and that it has not expired. Rödl Langford de Kock LP relies on the interviewer to properly and thoroughly verify the identification documentation presented and to properly complete the interview questionnaire. Furthermore, we ask the interviewer to attest that he/she has properly followed these procedures by signing the back of this document in the space provided. The interviewer will act in this capacity as the Responsible Party” within the application
procedures.
143
KÖNIG & CIE.
SERVICE
Hinweis: Die Übersetzung der Vollmacht „Power of Attorney / W-7“ dient nur zur Information. Rechtsgültigkeit erlangt die englische Fassung der „Power of Attorney / W-7“.
Power of Attorney / W-7 – Vollmacht / W-7
I, ____________________[Name of Investor], do hereby designate, constitute, and appoint James D. Surface, CPA, or Linda C.
Alliston, CPA, or Jeff Staack, CPA of Rödl Langford de Kock LP (my “Agent”) currently at 1100 South Tower, 225 Peachtree Street, N.E., Atlanta, GA 30303, acting alone or collectively, with full power of substitution, resubstitution, and delegation, as my true and lawful attorney, for me in my name, place and stead and for my use and benefit as set forth below.
Hiermit bevollmächtige ich, [NAME DES INVESTORS], Herrn James D. Surface, CPA, oder Frau Linda C. Alliston, CPA, oder Herrn Jeff Staack, CPA, Partner
der Rödl Langford den Kock LP (“mein Vertreter”), 1100 South Tower, 225 Peachtree Street, NE, Atlanta, GA 30303, USA, einzeln oder gemeinsam meine steuerlichen Interessen in dem im folgenden bestimmten Umfang wahrzunehmen.
My Agent is hereby authorized for me and in my name and stead and on my behalf, to do the following:
R
E
T
Mein Vertreter ist bevollmächtigt in meinem Auftrag und in meinem Namen wie folgt zu handeln:
1. To make, execute and file any US federal document in order to apply for and receive a US Individual Taxpayer Identification Number (ITIN); Erstellung, Unterzeichnung und Einreichung meines US-bundessteuerlichen Antrags auf
Erteilung einer US-Steuernummer („ITIN“), sowie die Entgegennahme der Steuernummer
S
U
M
2. To represent me, or engage a third person to represent me, before any office of US federal tax authorities, with respect to item number 1 above on my behalf; Vertretung (oder Bevollmächtigung eines Dritten zur Vertretung) vor der US-Bundessteuerbehörde im Rahmen der obigen Ziffer 1.
3. To receive notices, written communications and confidential information from any US federal tax authority in connection with item 1. above. Entgegennahme von Bescheiden bzw. Mitteilungen, Schriftwechseln und vertraulichen
Informationen von US-Bundessteuerbehörden im Rahmen der obigen Ziffer 1.
This power of attorney is immediately effective for my Agent, shall be deemed continuing and shall terminate only upon
its effective revocation by me or my Agent. Further, this power of attorney is expressly limited to the purposes stated above and is revocable at will.
Diese Vollmacht ist ausdrücklich auf die oben genannten Zwecke beschränkt. Sie gilt mit sofortiger Wirkung und kann durch mich oder meinen Vertreter jederzeit widerrufen werden.
Date
Signature
(Datum)
(Unterschrift)
Acceptance of appointment – Annahme der Bevollmächtigung
I hereby accept my appointment as Agent for ______________________________________________________[Name of Investor].
Hiermit nehme ich meine Bevollmächtigung als Vertreter von ________________________________________________________________ [Name des Investors] an.
James D. Surface, CPA
Date
(Datum)
Linda C. Alliston, CPA
Date
(Datum)
Jeff Staack, CPA
Date
(Datum)
Official use only
Name
[Name of Investor]:
Reference
144
[Investor Number]:
KÖNIG & CIE.
SERVICE
145
KÖNIG & CIE.
SERVICE
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
BaFin
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
BMRI
Babson Mezzanine Realty Investors, LP (Zielfonds)
CAV III
Cornerstone Apartment Venture III, LLC (Zielfonds)
CDO
Collateralized Debt Obligation
Anleihe, die durch ein diversifiziertes Schuldenportefeuille besichert wird. In der Regel wird eine Collateralized Debt Obligation in verschiedene Tranchen unterschiedlicher Bonität aufgeteilt.
CMBS
Commercial Mortgage Backed Securties
Wertpapier, das durch die Cashflows einer Hypothek oder eines Hypothekenpools auf gewerblichen Immobilien besichert ist.
DBA
Doppelbesteuerungsabkommen
EUR
Euro
IBAN
International Bank Account Number
Die IBAN ist eine internationale, standardisierte Notation für Bankkontonummern. Sie wurde
entwickelt, um die Zahlungsverkehrssysteme zu verbessern bzw. zu vereinheitlichen.
KCRE
KCT
LLC
Limited Liability Company
LP
Limited Partnership
LTC
Loan to Cost (Verhältnis Darlehensbetrag zu Herstellungskosten)
LTV
Loan to Value (Verhältnis Darlehensbetrag zu Marktwert)
RREEF SDF
RREEF Structured Debt Fund, LLC (Zielfonds)
Reed Construction Data
Marktforschungsunternehmen, welches Informationen über das Baugewerbe veröffentlicht.
Sein Hauptsitz liegt in Atlanta, USA.
US
United States
USA
United States of America
USD
United States Dollar
Schließung
Unter Schließung im Zusammenhang mit den Zielfonds ist die Zeichnung des bzw. Beteiligung am jeweiligen Zielfonds zu verstehen. Nach einer ersten Schließung (Initial Closing) erfolgen bis zur Erreichung einer vorher definierten Eigenkapitalgesamtsumme weitere Closings. Der Vorgang, bei dem das letzte Eigenkapital gezeichnet wird, wird auch Final Closing
genannt.
S.W.I.F.T.
Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication.
Es handelt sich dabei um eine 1973 gegründete, internationale Genossenschaft der Geldinstitute, die ein Telekommunikationsnetz (SWIFT-Netz) für den Nachrichtenaustausch zwischen diesen unterhält. Diese Genossenschaft leitet Finanztransaktionen zwischen Banken,
Brokerhäusern, Börsen und anderen Finanzinstituten täglich weiter. Swift wickelt den Finanzverkehr von etwa 7800 Geldinstituten in mehr als 200 Ländern ab.
SWIFT-Code
Der SWIFT-Code dient der Identifizierung der Empfängerbank, hat eine Länge von 8 oder 11
alphanumerischen Zeichen und folgenden Aufbau: BBBBCCLLbbb
BBBB: 4-stelliger Bankcode, vom Geldinstitut frei wählbar (nur Alphazeichen)
CC: 2-stelliger Ländercode nach ISO 3166-1 (nur Alphazeichen)
LL:
2-stellige Codierung des Ortes (alphanumerische Zeichen)
bbb: 3-stellige Kennzeichnung der Filiale oder Abteilung (optional)
voraussichtlich
vsl.
146
KÖNIG & CIE.
SERVICE
In diesem Prospekt wurden Bilder von Avenue Images und panthermedia verwendet.
STICHWORTVERZEICHNIS
A
Agio
Anbieterin
Anlageobjekt
Auszahlung
12, 76, 88
7, 12, 107, 127
10f., 45 ff.
13, 18f., 31, 129
B
Beirat
Beitrittserklärung
Beitrittsmodalitäten
Beteiligungsstruktur
Bilanz
Blind Pool
34, 113 f.
12f., 123, 131
36 f.
10
79 ff.
9, 17 f., 50, 131
D
Dachfonds
Darlehen
45, 49
15, 22 f.
E
Einkunftsart
Einzahlung
Emissionskapital
Emittent
14,
13,
12,
12,
F
Fondskapital
Fungibilität
G
Geschäftsführung
Gesellschaftsvertrag
Gründungsgesellschafter
H
Haftung
Handelsregistervollmacht
Hurdle Rate
I
Investmentrichtlinien
Investitionsvorteile
94 ff.
23 f., 37
76, 132
28ff. 107, 127, 132
K
Kommanditkapital
Komplementärin
Kontoverbindung
Kostenprognose
Kündigung
12, 76, 132
12, 28 f., 92
37
79
13, 33, 116, 128 f.
L
Laufzeit
Leistungsbilanz
13, 22, 28, 116, 128 f.
15, 41 f.
M
Marktumfeld
Mezzanine-Fonds
Mindestbeteiligung
Mittelherkunfts- und
Mittelfreigabe- und
Mittelverwendungskontrolle
53 ff.
47 f.
12
75 ff.
15, 24, 87, 125
O
Opportunity-Fonds
45 ff.
12, 76, 132
13f., 24, 132, 32
P
Portfolio
Prospektherausgeber
15, 22 f., 87 f.
61 ff.
12, 107
12, 108, 92, 127
111 f.
12, 29 f., 91
T
Treuhandgebühren
Treuhänder
Treuhandvertrag
34 f., 77, 79
12, 43, 108
34 f., 120 ff.
14, 25, 32 f., 132 f.
36
13, 31, 61, 133
V
Vererbung
Vertragspartner
Verträge, wichtige
104 ff.
107 f.
87 ff.
Z
Zahlstelle
Zahlungstermine
Zielfonds
32
13, 37
10 f., 63 ff.
90, 119
51
147
Renditefonds 58 »Mezzanine-Opportunity US I«
Axel-Springer-Platz 3
20355 Hamburg
Telefon +49 . 40 . 36 97 57 - 0
Telefax +49 . 40 . 36 97 57 - 190
www.emissionshaus.com
info@emissionshaus.com
2007
»MezzanineOpportunity US I«
Renditefonds 58

Mezzanine- Opportunity US I

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