Städtebaulicher Entwurf/ Erläuterungsbericht FORA – Areal Radolfzell

FORA-Areal Radolfzell
Städtebaulicher Entwurf/
Erläuterungsbericht
Stand 21.06.2016
Erarbeitet durch:
Werner Wohnbau GmbH & Co.KG, Niedereschach
Schlenker Architekten, Villingen-Schwenningen
FORA – Areal Radolfzell
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FORA-Areal Radolfzell
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1. Firmenprofile: Vorhabenträger, Architekt, Grundstückseigentümer……………....
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1.1 Referenz-Projekte Schlenker Architekten………………………………………....
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1.2 Referenz-Projekte Werner Wohnbau GmbH & Co. KG…………………………..
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2. Aussagen zum städtebaulichen Entwurf………………………………………………..
6
2.1 Einleitung………………………………………………………………………………...
6
2.2 Städtebauliches Konzept……………………………………………………………..
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2.3 Aussagen zu Umweltbelangen, Auswirkungen, Maßnahmen……………….....
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3. Zeitplan, Projektplan und Durchführungsfristen………….…………………………..
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4. Anlagen…………………………………………………………………………………….....
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4.1 Katasterlageplan………………………………………………………………………..
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4.2 Städtebaulicher Entwurf………………………………………………………………
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4.3 Kanalbestandsplan FORA-Areal… ………………………………………………….
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4.4 Überschwemmungskarte FORA-Areal……………………………………………..
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4.5 Geplante Bauabschnitte/ Realisierungsreihenfolge……………………………..
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FORA-Areal Radolfzell
1. Firmenprofile
Vorhabenträger
Werner Wohnbau GmbH & Co.KG
Beroldinger Straße 17
78078 Niedereschach
T 07728 / 6442-0
F 07728 / 6442-19
info@werner-wohnbau.de
www.werner-wohnbau.de
Architekt
SCHLENKER ARCHITEKTEN
Uwe Schlenker
freier Stadtplaner
freier Architekt BDA
Humboldtstraße 22
78056 Villingen-Schwenningen
T 07720 / 9955-0
F 07720 / 9955-29
us@schlenker-architekten.de
www.schlenker-architekten.de
Grundstückseigentümer
FORA GmbH Radolfzell vertreten durch deren Geschäftsführerin
Dr. Angela van der Goten, Geschäftsführerin Fora GmbH Radolfzell,
Libellenweg 10, 78315 Radolfzell
Ralf Biesinger
Konstanzer Straße 24, 78315 Radolfzell
Anneliese Biesinger
Konstanzer Straße 24/3, 78315 Radolfzell
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FORA-Areal Radolfzell
1.1 REFERENZPROJEKTE Schlenker Architekten - Auszug
Ehemaliges Bauhof-Areal “Alte Ziegelei“ in Villingen-Schwenningen
städtebauliches Entwicklungskonzept Wohnen und Dienstleistung
Nachnutzung ehemaliges Fabrikgelände - Entwurf Wohnbebauung am Emes-Platz -
Neugestaltung und Revitalisierung der Fußgängerzone VS-Schwenningen
Nachnutzung des Altstandorts Klinikum VS-Schwenningen
Städtebauliches Konzept Wohnnutzung , Hospiz- und Hochschulerweiterung
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FORA-Areal Radolfzell
1.2 REFERENZPROJEKTE Werner Wohnbau GmbH & Co. KG - Auszug
Vorhabenbezogene Bebauungspläne nach § 12 BauGB (Wohnbebauung)
1. Darmstadt-Eberstadt, Steigertsweg, 36 Wohneinheiten (WE)
2. VS-Villingen, Oderstraße, 20 WE
3. VS-Schwenningen, Stauffenstraße, 9 WE
4. Bickenbach, Am Hartenauer Feld, 67 WE, ARGE
5. Ladenburg, Benzstraße, ca. 143 WE, ARGE (nach § 8, 9 BauGB)
6. Offenburg, Rammersweier Straße, 18 WE
7. Rheinzabern, Bahnhofstraße, 15 WE
8. Gross-Gerau, Am Hammelsberg, 10 WE
Weitere Bebauungspläne in Aufstellung nach § 12 BauGB (Wohnbebauung)
1. Frankfurt-Harheim, Im Kalk, 85 WE
2. Metzingen-Neuhausen, Stauseestraße 10 WE
3. Regensburg, Chamer Straße, ca. 70 WE in Vorbereitung
4. Meckenbeuren, Jasminweg, ca. 45 WE
5. Mannheim, Franklin-Areal, 112 WE, ARGE, Neubau und Sanierung
6. Memmingen, Siechenreuteweg, 73 WE in Vorbereitung
7. Hamburg-Osdorf, Geranienweg, 11 WE
8. Radolfzell, Libellenweg, ca. 200 WE in Vorbereitung
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FORA-Areal Radolfzell
2. Textliche (und grafische) Aussagen zum städtebaulichen Entwurf
2.1 Einleitung
Anlass, Ziele und Zwecke der Planung / Lagebeschreibung
Auf dem FORA-Areal befinden sich derzeit noch die Fa. FORA Folienfabrik GmbH und einige wenige
kleine andere Gewerbebetriebe. Die Restfläche des zu bebauenden Gebietes liegt brach.
Die Kurzbezeichnung bzw. der Name „FORA-Areal“ umfasst in diesem Erläuterungsbericht folgende,
teilweise neugebildete Grundstücke mit den Flurstück-Nr. 150/36, 150/35, 863, 150/43, 2355, 2353,
2352, 861/6 und 873/3 mit einer Gesamtfläche von 26.117 m2. Die neugebildeten Grundstücke sind im
Liegenschaftskataster mittels Fortführungsnachweis bereits neu erfasst worden. Der Grundbuchvollzug
ist beantragt und steht aus.
Das gesamte Areal soll einer neuen Nutzung zugeführt werden. Vorgesehen ist der vollständige
Rückbau der bestehenden Gebäude, wodurch für eine komplett neue städtebauliche Planung Raum
geschaffen wird. Die Nachnutzung des Altstandortes wird hauptsächlich bestimmt durch eine
allgemeine Wohnbebauung (Geschosswohnungsbau, Reihenhäuser) und zu einem späteren Zeitpunkt
durch
eine
Sondernutzung
mit
Dienstleistungsund
Verwaltungsflächen
sowie
Parkierungsmöglichkeiten auf Erdgeschossniveau.
Das Areal ist in nördlicher und östlicher Richtung zweiseitig von Wohngebieten umgeben, hauptsächlich geprägt von einer kleinteiligen heterogenen Einfamilien- und Doppelhausstruktur. Den direkten
Abschluss in nördlicher Richtung bildet ein Einkaufszentrum.
In südöstlicher Richtung schließt jenseits der Bahnlinie am Schießhüttenweg die Kläranlage und eine
Sporthalle mit Sportplatz an. In nord-westlicher Richtung jenseits der Konstanzer Straße ist eine
Durchmischung aus Geschosswohnungsbau, Einzelgebäuden und Freiflächen erkennbar.
Das Areal wird westlich und östlich von der Bahnlinie flankiert, in westlicher Richtung zusätzlich von
der Konstanzer Straße und in südlicher Richtung von der Neurohrbrücke. Jenseits der Neurohrbrücke
ist das Gebiet noch unbebaut.
Die verkehrstechnische Anbindung der Wohngebiete (verkehrsberuhigte Zone, evtl. 30-er-Zone) stellt
die Grundlage für die funktionierende Vernetzung der Wohngebiete dar.
Dabei ist sowohl der PKW- und Zulieferverkehr zu berücksichtigen, als auch das Rad- und
Fußwegenetz entsprechend zu verknüpfen, um die Erreichbarkeit des neuen Standortes durchweg zu
gewährleisten.
Übergeordnete Planungen und planungsrechtliche Vorgaben (u. a. Ziele der Raumordnung)
Das Planungsgebiet FORA-Areal ist umgeben von Verkehrswegen (Konstanzer Straße und Libellenweg)
mit Brückenanbindung (Neurohrbrücke und Brücke der Konstanzer Straße), welche 5 – 9 m oberhalb
des geplanten Wohngebietes (ca. 397,29 – 397,90 ü. NN) liegen und Bahnlinien die das Gelände an
zwei Seiten flankieren. Hieraus ergeben sich spezielle Anforderungen sowohl an den Schallschutz als
auch an die Anbindung des Stadtgebietes an das Wohnquartier.
Daher wurde ein Schallschutzgutachten durch das Ing.-Büro Heine + Jud mit Grundlage der Planung
von Schlenker Architekten erstellt.
Daraus ergeben sich planungsrelevante Anforderungen für den Bau von schallreduzierenden
Maßnahmen (aktiver und passiver Schallschutz).
Des Weiteren liegt das Areal in einem hochwassergefährdeten Gebiet. Hierzu liegt eine Karte mit
Darstellung der Überflutungsflächen – Umweltfachdaten_ALKIS der Stadt Radolfzell am Bodensee vor.
Nachfolgend werden die o.a. Punkte erläutert und Lösungen aufgezeigt.
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FORA-Areal Radolfzell
2.2 Städtebauliches Konzept
Nutzungskonzept / baulich-räumliches Konzept
Als dominierende Nutzung steht allgemeines Wohnen im Vordergrund. Während die Zeilen zur
Konstanzer Straße und Neurohrbrücke hin 5-geschossig + DG ausgeführt werden, erhalten die
Gebäude, welche fächerförmig zur Reihenhaus-Bebauung hingeführt werden jeweils nur eine 4 – 3Geschossigkeit + DG. Entlang des Libellenwegs werden die Geschossriegel nur 3-geschossig + DG
ausgeführt , hierdurch soll die Verschattung der angrenzenden Wohnbebauung vermieden werden.
Die Eingangssituation zum Planungsgebiet bildet ein 5-geschossiger Kopfbau + DG mit
gegenüberliegendem 5-geschossigem Gebäuderiegel + DG. Dieser schottet auch die Anlieferung und
Parkierungsfläche des vorhandenen “Nahkauf“ Supermarktes zum Wohngebiet ab.
Im Zentrum dieser Geschosswohnungsbauten ist eine Reihenhaus- bzw. Einfamilienhausbebauung
geplant. Diese wird durch eine 4 m hohe Lärmschutzwand zur Bahnlinie schalltechnisch geschützt.
Am südlichen Zugang zum Planungsgebiet ist neben der Wohnbebauung auch eine Nutzung im
Dienstleistungsbereich, z.B. Forschung, Verwaltung, Cafes, etc. denkbar. Hierfür kann ein direkter
Zugang von der Neurohrbrücke zu den Gebäuden hergestellt werden.
Unter Berücksichtigung der auf dem Areal befindlichen Hauptentwässerungskanäle für Regenwasser
und Schmutzwasser (siehe Anlage) wurde die Neubebauung so angeordnet, dass keinerlei
Überbauungen dieser Kanäle durch Gebäude erfolgen werden. Insbesondere der Schlattgraben
(Flurstück-Nr. 861/1) war hier zu berücksichtigen. Das sichert künftig den jederzeit freien Zugang zu
den Kanälen für Wartungs- Instandsetzungs- und ggf. Erneuerungsarbeiten.
Die Nutzung der Parzelle des Schlattgrabens im räumlichen Bereich des FORA-Areals durch die neue
Wohnanlage bzw. durch deren private neu anzulegende Flächen, Wege, Zufahrten und Stellplätze ist
mit der Stadt Radolfzell noch zu klären und ggf. nachhaltig zu sichern.
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FORA-Areal Radolfzell
STÄDTEBAULICHER ENTWURF
GEBÄUDESTRUKTUR MIT PARKIERUNG
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FORA-Areal Radolfzell
GESCHOSSIGKEIT
Geschosswohnungen
Reihenhäuser + Geschosswohnungen
Gewerbe + Brücke
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FORA-Areal Radolfzell
ISOMETRIE + 3D-ANSICHTEN
Eingang FORA-Areal
entlang Schallschutzwand
Neurohrbrücke mit Rad- und Fußgängerrampe
Fächer
Unterführung
Verkehrskonzept (u. a. Erschließung, Stellplatzberechnung)
Die Erschließung des Planungsgebietes sieht die direkte Verlängerung des abbiegenden Libellenwegs
nach dem Zugang aus der Konstanzer Straße vor. Hierdurch soll der Eingang zum Wohngebiet sofort
erkennbar gemacht werden. Diese Anbindung ermöglicht eine Verknüpfung der benachbarten
Wohngebiete auf kurzem Wege und bildet zugleich die Grundlage für die quartiersinterne Erschließung
und den End- und Anfangspunkt der Wohngebietserschließung.
Diese Haupterschließungsachse in Verlängerung des Libellenwegs und dann parallel zu einer der
beiden Bahnlinien ist vorstellbar als 30 km/h-Zone mit Gegenverkehr. Die Straße soll mit seitlichen
Parkbuchten für Längsparker mit wiederkehrenden Baumquartieren, Quer-Parkflächen und einseitig
angeordnetem Gehweg ausgeführt werden. Die Länge der Straße wird unterbrochen durch einzelne
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FORA-Areal Radolfzell
Platzsituationen, die den horizontalen Versatz der Straße aufnehmen. Somit wird zusätzlich eine
Drosselung der Geschwindigkeit erreicht. Den Endpunkt der Straße bildet eine Wendeplattform sowohl
für den PKW-Verkehr als auch für LKW-Anlieferung der möglichen Dienstleistungs-Bebauung bei der
Neurohrbrücke. Zusätzlich dient diese als Feuerwehrzufahrt und als Zufahrt für die Müllentsorgung.
Stichstraßen, welche teilweise in Plätzen enden, erschließen die einzelnen Wohnquartiere
untereinander und sind gleichzeitig Zufahrtsmöglichkeit zur Parkierung im EG der Wohngebäude.
Die Neurohrbrücke ist das Bindeglied zwischen den beiden Armen der Konstanzer Straße aus
nordöstlicher und südwestlicher Richtung des Zentrums und bildet den direkten Zugang über die
Strandbadstraße zur Bodensee-Halbinsel Mettnau. Für den direkten Fuß- und Radwegzugang vom
Stadtgebiet zum Wohnquartier und somit auch zur Belebung des Wohngebietes soll eine Fuß- und
Radwegbrücke als leichte, geschwungene Stahlkonstruktion barrierefrei mit 6 % Steigung/ Gefälle von
der Neurohrbrücke zum Wohngebiet geführt werden.
In nord-östlicher Richtung vom Schießhüttenweg, welcher wiederum zum Bodensee führt, wird das
geplante Wohngebiet von einer neu zu erstellenden Bahnunterführung mit behindertengerechter
Rampe (6%) erschlossen mit zusätzlicher Verbindung zum Libellenweg über eine großzügige
Treppenanlage. Die Unterführung wird zwischen zwei Geschossriegeln direkt zur Haupterschließungsstraße im Wohngebiet geführt und endet dort in einem kleinen Platz.
Ein weiterer fußläufiger Zugang zum Wohngebiet bietet die vorhandene Geländetreppe ausgehend von
der Brücke bei der Konstanzer Straße in nord-östlicher Richtung. Hier soll die Verbindung zu zwei
Plätzen geschaffen werden, die somit wiederum kurze Wege im Wohnquartier ermöglichen.
Die Treppe soll im Zuge der Baumaßnahme saniert werden.
ÄUßERE ERSCHLIEßUNG
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INNERE ERSCHLIEßUNG
FORA-Areal Radolfzell
SICHTBEZIEHUNGEN
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FORA-Areal Radolfzell
STELLPLATZBERECHNUNG ANHAND DER ANGENOMMENEN WOHNUNGSEINHEITEN
STELLPLÄTZE
Grundstück = 26.376,54 m2
Geschosswohnungsbau
= 174 WE x Faktor 1,5 = 261 Stellplätze
Reihenhäuser
= 30 WE x Faktor 2,0 = 60 Stellplätze
überbaute Fläche
Geschosswohnungen
Reihenhäuser
+ Garagen
überbaute Fläche gesamt
= 6.872,00 m2
= 1.853,01 m2
= 1.042,20 m2
= 9.767,21 m2
BGF EG
Geschosswhg. (Trh, Nebenräume, inkl. Stützen
ohne Stellplätze) = 2.335,23 m2
= 1.853,01 m2
= 4.188,24 m2
Reihenhäuser
BGF EG gesamt
BERECHNUNG GFZ UND GRZ
Geschossflächenzahl GFZ (BGF EG+OG´s / Grundstücksfläche):
Grundstück = 26.376,54 m2
BGF Geschosswohnungen (EG + OG´s)
BGF Reihenhäuser
BGF Garagen (inkl. überbauter Fahrspur)
Gesamt
GFZ
ca. 22.660,87 m2
ca. 4.080,00 m2
ca. 1.042,20 m2
ca. 27.783,07 m2
1,05
Grundflächenzahl GRZ (überbaute Fläche / Grundstücksfläche):
überbaute Fläche
ca. 9.767,21 m2
GRZ
0,37
WA / GFZ
WA / GRZ
1,05
0,37
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FORA-Areal Radolfzell
Grün- und Freiflächenkonzept
Zur Erreichung einer durchgängigen Grün- und Naherholungsfläche spielt die Erstellung von immer
wiederkehrenden Grünflächen bzw. Grünbereichen eine große Rolle. Beginnend mit der begrünten ca.
260 m langen Lärmschutzwand, welche durch Parkbuchten mit einzelnen Baumquartieren strukturiert
werden soll. Den Geschosswohnungsbauten sind Grünflächen vorgelagert, speziell bei den fächerartig
angeordneten Gebäuden soll eine Spiel- und Kommunikationsfläche für das gesamte Wohn-Areal
entstehen. Weitere Aufenthaltsmöglichkeiten mit hoher Aufenthaltsqualität bieten begrünte
Parkierungsflächen, welche aus den Wohngeschossen der einzelnen Wohngebäude heraustreten.
Zur Belebung des Wohngebietes werden immer wieder Plätze angeordnet sowohl vernetzt
untereinander, als auch als Bindeglied für die Erschließung von Fuß- und Radwegbrücke,
Bahnunterführung und Wohnquartiersstraße. Die lockere Durchwegung schafft Aufenthaltsqualität und
bietet eine engere Verbindung zu benachbarten Wohngebieten und zur umliegenden Infrastruktur
(Kindergarten, Alten-wohnen, Einkaufsmöglichkeiten, etc.). In unmittelbarer Nachbarschaft entstehen
Bereiche, in denen sich Jung und Alt begegnen (Generationenpark) z.B. beim Boulespiel, auf dem
Kinderspielplatz, an Bewegungsgeräten.
Eine zusätzliche Bedeutung erfährt die Grün- bzw. Parkfläche durch die geplante Wohnbebauung.
Öffentliche und private Grünbereiche gehen fließend ineinander über. Das Wohnen im ´Park´ erhält
zusätzliche Qualität durch die Anpflanzung verschiedener Baumarten.
GRÜNSTRUKTUR
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FORA-Areal Radolfzell
Entwässerungskonzept
Das vorläufige Grobkonzept sieht vor, die Entwässerung der Schmutz- und Oberflächenwasser über
die vorhandenen Kanäle im Nordosten des Plangebietes durch die Liebellenwegunterführung und über
den Schlattgraben im südöstlichen Bereich des Geltungsbereiches zur Klärwerksanbindung zu führen.
Nach erster Einschätzung durch das Tiefbauamt ist kein Regenrückhaltebecken auf dem Areal
erforderlich.
Aus dem Geotechnischen Kurzgutachten „Baugrunduntersuchung/ Gefahrverdachtserkundung“ des
Büros GeoTerton vom 14.02.2015 geht folgendes hervor: Die überwiegend gemischtkörnigen Böden
eignen sich aufgrund ihrer erfahrungsgemäß ausreichenden Durchlässigkeiten für eine Versickerung
von Oberflächenwasser. Zu beachten ist allerdings, dass die künftigen Baufenster in einem
Überschwemmungsgebiet liegen werden und der Grundwasserflurabstand mit unter 1 m zu gering ist.
Die weiteren Planungen diesbezüglich sind mit der zuständigen Fachbehörde abzuklären.
KANALPLAN
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FORA-Areal Radolfzell
Energie-/ Klimaschutzkonzept
Im Hinblick auf die EnEV 2016 wird die gesamte Wohnbebauung mit einer Energiezentrale ausgestattet.
In der Energiezentrale befindet sich ein erdgasbetriebenes Blockheizkraftwerk mit Kraft-WärmeKopplung sowie ein gasbetriebener Brennwertspitzenlastkessel zur Versorgung der Wohnanlage. Mit
dieser modernen Energieversorgung wird zum einen das erneuerbare Energien-Wärmegesetz
(EEWärmeG) umgesetzt und zum anderen die Anforderungen der EnEV 2016 eingehalten. Über ein
nachgelagertes Nahwärmenetz werden die einzelnen Baukörper und Hauseinheiten mit Wärme und
Wasser versorgt. Die Warmwasserversorgung erfolgt dabei dezentral in den einzelnen Wohnhäusern
bzw. in jedem Reihenhaus. Es handelt sich dabei um eine sehr energiesparende Form der Versorgung,
die in Abstimmung mit den Planern für diese Wohnanlage im Detail zu planen ist.
EnEV 2016
Die gesamte Wohnbebauung erfüllt die Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2016. Dabei
spielt der vorgenannte Punkt zur umweltschonenden Energieversorgung über ein BHKW eine sehr
tragende Rolle. Über etwaige Regelungen des KfW-Standards kann im Detail noch keine Aussage
getroffenen werden, da die Standards z.B. für ein KfW 55 Haus aktuell noch nicht rechtsverbindlich
geregelt sind. Selbstverständlich werden wir im Zuge der Bebauung nach den uns zur Verfügung
stehenden Möglichkeiten ein KfW 55 Haus o.ä. anbieten, sodass die zukünftigen Erwerber in den
Genuss der möglichen Förderungen von der KfW Bank kommen.
2.3 Aussagen zu Umweltbelangen (wesentliche Auswirkungen / Maßnahmen)
Schallschutz / Lärmschutz
Bereits im Jahr 2013 (24. Juli 2013) wurde das Ingenieurbüro für Umweltakustik HEINE + JUD mit der
schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplanverfahren Gleisdreieck von der Stadt Radolfzell
beauftragt. Auf Grundlage dieses Gutachtens hat das Büro HEINE + JUD die von Werner Wohnbau
geplante Wohnbebauung überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass die Lärmpegelbereiche,
Straßenverkehr (tags u. nachts), Schienenverkehr (tags u. nachts) sowie Gewerbe (tags) hinsichtlich der
aus den Pegelwerten resultierenden Lärmpegelbereiche für eine Wohnbebauung geeignet sind.
Inzwischen wurde vom selben Ingenieurbüro eine schalltechnische Stellungnahme zur Planung von
Schlenker Architekten im Auftrag der Werner Wohnbau auf dem ehemaligen Fora-Areal in Radolfzell
erstellt.
Für die Berechnungen wurde von einer 4 m hohen und ca. 260 m langen Lärmschutzwand parallel zur
Schienentrasse im Osten ausgegangen.
Zugrunde gelegt wurden die Orientierungswerte der DIN 18005. Ausgegangen wird von der
Gebietsnutzung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA).
Die Rasterkarten sind exemplarisch in einer Rechenhöhe von 8 m (2. OG) dargestellt.
Ergebnisse Straßenverkehr
Gegenüber dem Straßenverkehrslärm ist v. a. an den im Süd-Westen des Planungsgebietes liegenden
mehrgeschossigen Bauwerken mit Überschreitungen bis zu 5 dB(A) tags und bis zu 8 dB(A) nachts zu
rechnen.
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FORA-Areal Radolfzell
Pegel Straßenverkehr tags
Pegel Straßenverkehr nachts
Ergebnisse Schienenverkehr
Gegenüber dem Schienenverkehrslärm ist v. a. an den im Osten, Süd-Westen und Süd-Osten des
Planungsgebietes liegenden Bauwerken mit Überschreitungen bis zu 12 dB(A) tags und bis zu 21 dB(A)
nachts zu rechnen. Die Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung werden in der Rechtsprechung i.
d. R. tags bei 70 dB(A) und nachts bei 60 dB(A) angesetzt. An einigen der östlichen Schienentrasse
zugewandten Fassadenseiten werden diese nachts um bis zu 6 dB(A) überschritten.
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FORA-Areal Radolfzell
Pegel Schienenverkehr tags
Pegel Schienenverkehr nachts
Ergebnisse Gewerbe
Gegenüber dem Gewerbelärm (hier: Wertstoffhof) sind tags keine Überschreitungen der
Orientierungswerte zu erwarten. Nachts findet kein Betrieb statt. Es ist mit Pegeln bis zu 48 dB(A) tags
zu rechnen.
Pegel Gewerbe tags
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FORA-Areal Radolfzell
Fazit und Lärmschutzmaßnahmen
Aufgrund von z. T. deutlichen Überschreitungen der Orientierungswerte sind Lärmschutzmaßnahmen
erforderlich.
Aktive Lärmschutzmaßnahmen
Lärmschutzwände und Wälle. Ausführung der Lärmschutzwand zur Schienentrasse an der östlichen
Seite des Planungsgebietes hochabsorbierend, dadurch wird eine beinahe vollständige Verhinderung
der Schallreflexion erreicht.
Evtl. Erhöhung und Verlängerung der geplanten Lärmschutzwand, sofern dies städtebaulich verträglich
ist und mit den Vorgaben der DB konform geht.
Lärmschutzmaßnahmen durch die Stadt Radolfzell an ihren Anlagen
Anbringen einer 1 m hohen Lärmschutzwand im Bereich des Brückengeländers zur Strandbadstraße
bzw. Konstanzer Straße.
Entdröhnen von Brückenbauwerken durch den Einbau von Absorberplatten.
Passive Lärmschutzmaßnahmen
Schutz der Innenräume durch den Einbau von Schallschutzfenstern und schallgedämmten Lüftern.
Dämmung von Außenwänden und Dächern.
Entsprechende Grundrissgestaltung durch Anordnung von Schlafräumen zur schallabgewandten Seite.
Realisation von vorgehängten Glasfassaden zwischen den Geschosswohnungsbauten an der
südlichen Seite zur Mettnau-Brücke.
Hochwasser
Teile des Libellenwegs, Bereiche des FORA-Areals und das Gleisdreieck liegen nach den vorliegenden
Kartierungen im Überschwemmungsgebiet. Hochwasserschutzeinrichtungen bestehen an dieser Stelle
ausschließlich für den Bereich der Kläranlage.
Das Gelände wird von insgesamt 4 Hochwasserklassifizierungen berührt:
1. Überflutungsfläche HQ50 / fünfzigjährliches Hochwasser
2. Überflutungsfläche HQ100 / hundertjährliches Hochwasser / hier relevant
3. Überflutungsfläche HQext / Extremhochwasser
4. Druckwasserbereiche HWGK / Senken im Gelände, die aufgrund Ihrer seichten Höhe überflutet
werden können
In unserem Planungsgebiet liegt der HQ100-Pegel bei 397,30 ü. NN
Die Geländehöhen auf dem Fora-Areal differieren zwischen 396,89 ü.NN auf der östlichen Seite des
Planungsgebietes entlang der Bahnlinie bis 397,86 ü.NN an der südlichen Peripherie beim Übergang
zum Gleisdreieck, d.h. bei einem 100-jählichen Hochwasser würden Teile des nörd-östlichen Bereiches
überschwemmt.
Da das FORA-Areal bereits bebaut ist (kein neues Baugebiet auf der grünen Wiese), wird lt.
Vorinformation des Landratsamtes Abt. Wasserwirtschaftsbehörde die neue Planung mit
Wohnbebauung als städtebauliche Umnutzung deklariert. Somit kommt § 78 WHG (Gesetz zur
Ordnung des Wasserhaushalts) Absatz (3) Nummer 1 – 4 zum Tragen.
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FORA-Areal Radolfzell
Das Gelände wird i. Z. der Bebauung nicht nachteilig verändert, die Gebäude und das Gelände werden
hochwasserangepasst ausgeführt. Hierzu sollen die Geschosswohnungsbauten im Erdgeschoss zur
Verringerung der Kubatur bzw. der BGF aufgeständert ausgeführt werden, und dienen der Parkierung
der Anwohner. Einzelne geschlossene Bereiche beinhalten Nebenräume, Technik und Treppenhäuser.
Die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) der Reihenhausanlage wird soweit angehoben, dass diese
oberhalb der HQ100-Linie liegt (397,30 ü.NN). Die Umwehrung der Unterführung der Bahnlinie wird
ebenfalls so ausgeführt, dass deren Oberkante oberhalb der HQ100-Linie liegt.
Die Hochwasserrückhaltung wird nur unwesentlich beeinträchtigt, der Verlust von verloren gehendem
Rückhalteraum wird zeitgleich ausgeglichen.
ÜBERFLUTUNGSFLÄCHEN UMWELTFACHDATEN_ALKIS
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FORA-Areal Radolfzell
GEGENÜBERSTELLUNG ÜBERBAUTE FLÄCHE BESTANDSBEBAUUNG UND GEPLANTE GEBÄUDE
Bestand
geplant
Überbaute Fläche Bestandsgebäude gesamt = 9.381,03 m2
Überbaute Fläche gepl. Geschosswohnungen
= 6.872,00 m2
Überbaute Fläche gepl. Reihenhausbebauung
= 1.853,01 m2
Überbaute Fläche Garagen
= 1.042,20 m2
Überbaute Fläche gepl. Bebauung gesamt
= 9.767,21 m2
Differenz überbaute Fläche gepl. Bebauung / Bestandsgebäude = + 386,18 m2
Altlastensituation und Sanierungsmaßnahmen
Im Zuge der Erkundung des Baugrundes im Areal wurde durch den Diplomgeologen H. Terton ein
Baugrundgutachten erstellt. Dabei ist festzustellen, dass lediglich im Eluat die Z-Werte nach LAGA
PN98 mit einem Z 1.1-Wert leicht überschritten sind. Die Schadstoffkonzentrationen an leichtflüssigen
Schadstoffgehalten liegen alle in den Zuordnungswerten Z 0. Der Gutachter stellt daher fest, dass
keine Gefährdung für eine zukünftige Nutzung des Geländes mit Wohnbebauung abgeleitet werden
kann.
Bereits im Jahre 2001 (29.06.2001) hat die Stadt Radolfzell die Erstellung eines Gutachtens zur
Untersuchung von Ölkontaminationen auf dem Gelände Gleisdreieck an die Firma Hydroisotop
beauftragt. Hier stellte der Sachverständige fest, dass die z.T. angetroffenen Ölbereiche in den
obersten Horizonten (ca. 20 cm) im Hinblick auf eine langzeitige Nutzung des Grundstückes keine
Probleme aufzeigen. Es heißt im Gutachten „Ein langzeitiger und umweltgefährdeter Transport des Öls
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FORA-Areal Radolfzell
durch das Grundwasser ist nicht anzunehmen!“ Weiterhin empfiehlt der Sachverständige, dass die
Verunreinigungen im Grundstück belassen werden können, mit der berechtigten Hoffnung, dass die
Mikrobiologie einen allmählichen Abbau der Kohlewasserstoffe fortsetzt.
Wir haben danach das Gutachten der Fa. Hydroisotop nochmals mit dem Gutachten von Herrn
Heiner Terton verglichen. Dabei ist festzustellen, dass im Bereich der geplanten Bebauung keine
Ölspuren oder ähnliches in den Kleinbohrungen und Rammsondierungen vorgefunden wurden. Es
handelt sich bei der Überprüfung der Fa. Hydroisotop lediglich um Bereiche des Gleisdreieckes die
außerhalb der geplanten Bebauung der Werner Wohnbau liegen und im Eigentum der Stadt Radolfzell
stehen.
Die komplett vorhandene Bausubstanz der Gewerbehallen (Fora Werksgebäude) wurde durch den
Geologen Heiner Terton untersucht. Hier sind in den Bauteilen wie Wandaufbauten, Böden und Decken
keine Auffälligkeiten festzustellen, die eine Entsorgung über den zu beauftragenden Abrissunternehmer
als problematisch darstellen würden.
Es ist bekannt, dass auf der Altlastverdachtsfläche 317 (Unterlagen der Stadt Radolfzell, Fachbereich
Tiefbau und Kläranlage) eine Altlastenverdachtsfläche unter der Bebauung vorhanden ist. Es handelt
sich hier um die Gewerbebebauung zwischen Libellenweg und Allensbacher Straße. Werner Wohnbau
bestätigt, dass im Zuge des Rückbaus der Gewerbeeinheiten der Baugrund überprüft und für eine
Wohnbebauung hergerichtet werden wird.
Aktuell ist nicht genau ersichtlich wie sich hier die Mächtigkeit und die Größenverhältnisse darstellen,
daher kann eine genaue Untersuchung und Sanierung dieses Bereiches erst im Zuge der
Wohnbebauung umgesetzt werden.
Die Altlastenverdachtsflächen 462 und 318 weisen keine schadstoffrelevanten Sachverhalte auf, so
dass hier auf eine nähere Betrachtung verzichtet werden kann.
Baugrundbeschaffenheit
Für das gesamte Areal der geplanten Wohnbebauung wurde vom Geologen Heiner Terton eine
Baugrunduntersuchung, Projekt-Nr. B150702 durchgeführt, dabei wird auf Seite 9 des Gutachtens
darauf hingewiesen, dass eine Gründung von mehrgeschossigen Bauwerken über Pfahlgründung bzw.
kombinierte Pfahl-Platten-Gründung vorzunehmen ist. Da im gesamten Baufeld “Seekreide“ vorhanden
ist, kann keine Bebauung mit Keller, Tiefgaragen etc. umgesetzt werden.
Auf Grundlage dieser Baugrunduntersuchungen erfolgt die gesamte Überplanung des Areals ohne
Keller, Tiefgarage oder andere Bauwerke die in diese tieferen Horizonte und den Baugrund eingreifen.
Grundsätzlich ist die Wohnbebauung über die genannten Verfahren umsetzbar, so dass hier seitens
Werner Wohnbau GmbH die notwendigen Maßnahmen zur Bebauung für die Tragfähigkeit umgesetzt
werden.
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FORA-Areal Radolfzell
3. Zeitplan / Projektplan und Durchführungsfrist
Mit Grundlage des Aufstellungsbeschlusses im Juni 2016 gehen wir davon aus, das der
Satzungsbeschluss bzw. die Rechtswirksamkeit des aufzustellenden Bebauungsplanes bis spätestens
Juli 2017 herbeigeführt werden kann. Diese Termine sieht auch der mit den Grundstückseigentümern
geschlossene Kaufvertrag vor. Von der Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes ausgehend haben
sich die Verkäufer zudem verbindlich verpflichtet, die Grundstücke innerhalb von zwölf Monaten
danach ordnungsgemäß zu räumen und zu übergeben.
Daraus ergibt sich folgender vorläufiger Zeitplan für die Planung, den Abbruch, die Altlastensanierung,
die Erschließung und die Bebauung des Areals:
1. Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes bis Juli 2017
2. Rechtswirksamer Städtebaulicher Vertrag/ Durchführungsvertrag im Mai 2017
3. Erarbeitung der Erschließungsplanung und Genehmigungsverfahren für den Bauantrag der
Erschließung auf der Grundlage des rechtswirksamen Bebauungsplanes und des mit der Stadt
Radolfzell geschlossenen Städtebaulichen Vertrages/ Durchführungsvertrages
4. Räumung des Areals durch die bisherigen Nutzer bis spätestens September 2017.
Sollte das Areal früher geräumt und übergeben werden, verkürzen sich die Fristen
entsprechend.
5. Abbruch und gutachterlich begleitete Altlastensanierung unmittelbar anschließend daran mit
spätestem Beginn der Arbeiten bis Oktober 2017, Fertigstellung ca. Januar 2018.
6. Beginn der Erschließungsarbeiten wetterabhängig ca. März 2018, Dauer ca. sechs bis sieben
Monate für die erste Ausbaustufe (ohne Deckbeläge und Endarbeiten)
7. Um- und Neubau der Libellenwegunterführung durch die Stadt Radolfzell nach Abschluss der
Abbrucharbeiten und der Altlastensanierung im Bereich des Libellenweges, sofern die
erforderlichen Genehmigungen (auch der Deutschen Bahn) dafür rechtzeitig vorliegen.
8. Je nach Baufortschritt der Erschließungsarbeiten sukzessiver Baubeginn für den 1.
Bauabschnitt ab ca. Mai/ Juni 2018
9. Bezugsfertigstellung des 1. Bauabschnittes ca. Ende 2019
10. Jeder weitere Bauabschnitt (insgesamt 5 Bauabschnitte) benötigt geschätzt bis max. ca. 18
Monate, so dass mit der Realisierung des gesamten Projektes etwa im Jahre 2024 gerechnet
wird.
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