1T2015 MarketView Bajio Industrial

MARKETVIEW
Bajío Industrial 1T 2015
Los precios se mantienen estables,
rondando los $4.00 usd/m²/mes.
Disponibilidad
Precio de Salida
Absorción Neta
$4.03 US/m²/mes
5.93%
En Construcción
250,121 m²
1,162,715 m²
*Las flechas indican el cambio de trimestre anterior .
Gráfica 1: Absorción Neta vs Tasa de Disponibilidad, por trimestre
Tasa de Vacancia (%)
Absorción Neta (m²)
12%
1,350,000
1,150,000
10%
950,000
8%
750,000
6%
550,000
4%
350,000
2%
150,000
-50,000
2009
T1
2010
T2
2011
T3
2012
2013
T4
2014
Total
2015
0%
Tasa de Vacancia
Fuente: CBRE Research, 1T 2015.
P A N OR AMA G E N E RAL
•
•
•
Al cierre del primer trimestre, los precios
presentaron un ligero incremento de 2 centavos,
respecto al trimestre anterior, para cerrar en $4.03
USD/m²/mes.
El inventario presentó un incremento del 5%, con la
adición de poco más de 300 mil metros,
provenientes principalmente de BTS entregados en
San Luis Potosí y Guanajuato.
La tasa de vacancia tuvo un ligero incremento de
poco más de 2.5% respecto al mismo trimestre del
año pasado, cerrando esta en 5.93%.
T1 2015 CBRE Research
Aunque el desarrollo industrial del Bajío se sigue
basando en la construcción de espacios hechos a
la medida, durante el primer cuarto del año se
pudo ver un importante crecimiento de
desarrollos especulativos en Guanajuato y San Luis
Potosí, esto nos permite ver que el mercado
industrial de estas zonas está teniendo un proceso
de maduración y de alta demanda.
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M A R K E T V I E W BAJÍO/INDUSTRIAL
P A N OR AMA G E N E RAL
Durante el primer trimestre, el desarrollo de
espacios especulativos se registró principalmente
en Guanajuato y San Luis Potosí, donde más de 8
complejos de este tipo fueron puestos en marcha,
sin embargo, los BTS siguen liderando el
desarrollo industrial del Bajío ya que los nuevos
parques industriales de la región han iniciado una
etapa de desarrollo y hoy cuentan con
infraestructura que les ha permitido atraer
empresas del sector automotriz como es el caso de
Abasolo y de León.
Durante este trimestre la actividad de
construcción tuvo un repunte destacado al cerrar
con más de 1.1 millones de metros cuadrados,
incorporándose más de 300 mil nuevos metros a
los ya 900 mil existentes del trimestre anterior.
Tal como lo hizo Querétaro hace algunos años,
Guanajuato ha iniciado un proceso de
diversificación industrial ya que durante este
trimestre empresas del sector de alimentos,
manufacturero y de la construcción, tales como
Schreiber, Food Services, Kobelco, Isopan, entre
otros, hicieron su arribo al estado .
Los precios durante el trimestre se mantuvieron en
los mismos niveles del trimestre anterior y se
proyecta que durante el resto del año estos tengan
un incremento de entre el 2 y 3% como efecto de
nuevos proyectos en construcción con precio
superior, esto particularmente en Guanajuato en
donde el desarrollo especulativo ha tenido un
crecimiento.
Asimismo, con el anuncio de Toyota de instalar su
planta en Guanajuato, confiamos que el Bajío
mantendrá su dinamismo y nuevas empresas
estarían haciendo su arribo durante el transcurso
del año.
Gráfico 2: Nueva Oferta vs Metros en Construcción
(m²)
Construcción
Nuevos Metros
14
12
(00,000s)
10
8
6
4
2
0
1T 2013
2T 2013
3T 2013
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
1T 2015
Fuente: CBRE Research, 1T 2015.
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M A R K E T V I E W BAJÍO/ INDUSTRIAL
Tabla 1: Inventario Industrial Clase A
Submercado
Inventario
(m²)
Disponibilidad
(m²)
Tasa de Disponibilidad
(%)
Precio Promedio de Renta
(US$/m²/mes)
Querétaro
2,494,813
229,706
9.21
3.96
Guanajuato
2,100,376
96,239
4.58
4.01
San Luis Potosí
1,252,127
55,521
4.43
4.38
Aguascalientes
702,497
7,246
1.03
3.70
Total
6,549,813
388,712
5.93
4.03
Fuente: CBRE Research, 1T 2015.
El Bajío cerró con un inventario de 6.5 millones de
metros cuadrados, presentando un incremento del
5% respecto al trimestre anterior. Este crecimiento
estuvo impulsado por la incorporación de 18
nuevos complejos industriales, principalmente de
BTS entregados en Guanajuato y San Luis Potosí.
Al cierre del trimestre, el Bajío cerró con poco
menos de 390 mil metros cuadrados vacantes, casi
40 mil metros cuadrados más que el periodo
anterior, en donde Querétaro concentró más del
75% del total.
Durante los primeros tres meses del año, la
actividad industrial mantuvo un fuerte dinamismo
reflejado en una comercialización de espacio
industrial por casi 200 mil metros cuadrados,
impulsada principalmente por Guanajuato y
Querétaro, estados que esperamos tengan un
mayor crecimiento a lo largo del año como efecto
de las nuevas empresas del sector automotriz
como es el caso de Maflow, Nachi y Toyota por
establecerse en la región, lo que impulsaría la
creciente demanda de espacio industrial a través
de las empresas proveedoras del sector.
Tabla 2: Principales Operaciones 1T 2015
Mercado
Parque Industrial
m²
Inquilino
Guanajuato
Santa Fe-Puerto Interior
30,000
Schreiber
Querétaro
Aerotech
27,000
Magna
Guanajuato
Santa Fe-Puerto Interior
20,892
Tokyo Roki
San Luis Potosí
WTC Industrial
16,000
Confidencial
Fuente: CBRE Research, 1T 2015.
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El inventario en el primer trimestre del año cierra
con un total de 6.55 millones de metros
cuadrados, presentando un crecimiento del 5%
respecto al trimestre anterior, al agregarse poco
más de 300 mil metros cuadrados provenientes de
18 naves industriales. Con una construcción de
poco más de 1.2 millones de metros, esperamos
que el siguiente trimestre el crecimiento supere
los 300 mil metros y el crecimiento de inventario
se sostenga a lo largo del año.
Gráfica 3: Evolución del Inventario
7
6.55
6
5
Millones
I N V E NTARI O
4
3
2
1
0
D I S P ONI BI L I D AD
Fuente: CBRE Research, 1T 2015.
Al primer trimestre del año, la disponibilidad
cierra en 5.9%, representando un incremento
menor de medio punto porcentual respecto al
trimestre anterior. Al cierre del periodo existían un
total de 388 mil m² vacantes, casi 40 mil más
respecto al periodo anterior, este efecto se da a
consecuencia de la incorporación de poco más de
90 mil metros nuevos de espacio especulativo que
se incorporó al inventario. A consecuencia del
creciente número de metros especulativos en la
región, aun en construcción, estimamos que en el
próximo trimestre, la disponibilidad tendrá un
incremento de casi un punto porcentual.
P R E C I OS D E S A L I D A
Al cierre del trimestre, los precios se mantuvieron
en el rango de los $4 USD/m²/mes, sin embargo,
estimamos que con los espacios especulativos en
construcción el precio tendrá un incremento de
entre el 2 y el 3%, especialmente en Guanajuato.
La estabilidad de precios que se vio en el trimestre
estuvo influenciada por el equilibrio entre nueva
oferta y la absorción, otro factor que ha permitido
precios estables es el hecho de que los
desarrolladores grandes como Vesta, Vynmsa,
O´Donnell, E-Group, entre otros más, están
entrando con precios cercanos al promedio.
Gráfica 4: Tasa de Disponibilidad
7%
5.93%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Fuente: CBRE Research, 1T 2015.
Gráfica 5: Precio Promedio de Salida en Renta
USD/m²/mes
4.10
4.05
$4.03
4.00
3.95
3.90
3.85
3.80
Fuente: CBRE Research, 1T 2015.
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