02.09.10 Finansavisen (PDF)

56
EIENDOM
| TORSDAG 2. SEPTEMBER 2010
Kun ved å bygge billig,
har vi en mulighet for å
få gode leietagere.
PEDER NÆRBØ
Fra 60 til 300 m
– Vi har investert mellom 50 og 60 millioner
i Bulk Eiendom. Det har vokst til 250 og 300
millioner siden 2006, sier Peder Nærbø.
KAARE MARTIN GRANERUD
KAARE.MARTIN.GRANERUD@FINANSAVISEN.NO
I går solgte det ganske anonyme
selskapet Bulk Eiendom logistikkbygg for hele 1,45 milliarder kroner
til Storebrand Livsforsikring. Det er
blitt en gullgruve for eierne.
– Samlet sett er det hentet inn
mellom 210 og 240 millioner kroner
i egenkapital i systemet, og 170 millioner kommer fra eksterne investorer. Dette er mange privatpersoner
som jeg har jobbet med siden 90-tallet, og i tillegg er det en del grunneiere som får oppgjør i aksjer når de
selger eiendommer til oss, sier adm.
direktør Peder Nærbø.
Eiendomsselskapet er organisert
i såkalte «single purpose»-selskaper,
og de eksterne investorene har investert direkte i de enkelte eiendommene, ikke «konsernet».
Barndomsvenner
Bulk Eiendom eies av barndomsvennene Peder Nærbø, Trygve H.
Roald og Torbjørn T. Moe. De to
førstnevnte sitter på 45 prosent hver,
mens Moe har de siste 10.
– Vi har investert mellom 50 og
60 millioner kroner i egenkapital
i Bulk Eiendom, og i dag ligger
den verdijusterte egenkapitalen
mellom 250 og 300 millioner, sier
Nærbø.
Partnerne fikk idéen til selskapet
etter å ha kjøpt en gruppe mindre
logistikkbygg.
– Det startet med at jeg jobbet som investeringsrådgiver, og
i 2004 så jeg at logistikkmarkedet var i ferd med å ta av. Jeg fikk
samlet ti investorer, alle like store,
og laget noe som het Nordic Coast
Industrial Portfolio med tanke på å
bygge en portefølje med mindre logistikkbygg i påvente av yieldkompresjon (fallende avkastningskrav,
red. anm.). Der var vi inne i to år fra
våren 2005. Da vi avsluttet hadde investorene hatt en avkastning på 150
prosent. Det var de godt fornøyd
med, og ville ha mer, sa Nærbø til
Finansavisen i fjor.
– Vi kommer til å ta ut noen
penger for å dekke private utlegg,
men mesteparten vil vi investere i
nye prosjekter, sier han i dag.
Yield på 6,5 prosent
For 1,45 milliarder kroner fikk
Storebrand 105.000 kvadratmeter
fordelt på fire bygg; en omlastningsterminal, to lagre samt et
lager med tillegg av utelager. Byggene ligger mellom Vestby i Akershus og flyplassen på Gardermoen.
Leietagerne er Posten Norge, Ahlsell Norge, Nille, DSV Solutions
og Eek Transport, og samlede
leieinntekter er på 96,5 millioner
kroner. Dette gir en direkteavkastning (yield) på 6,5 prosent,
bare 0,5 prosentpoeng høyere enn
det de mest attraktive kontoreiendommene i Oslo sentrum går for,
men da får kjøper kontrakter med
et gjennomsnitt på 18 års varighet
før de løper ut.
– Vi selger 80 prosent av porteføljen av utviklede eiendommer, men vi har tomteområder
på 1.300 mål igjen. Lagerbygg er
arealkrevende, og på Ahsell-bygget
på 38.000 kvadratmeter Berger sør
for Gardermoen går det 100 mål
tomt, sier han.
I vår kjøpte selskapet et område på Langhus i Ski for 195 millioner kroner. På 304 mål kan det
bygges rundt 130.000 kvadratmeter. Med infrastruktur betyr det
investeringer for 1,2 milliarder
kroner.
Storselskap glapp
Men Nærbø & co. hadde mest lyst
til å beholde eiendomsmassen.
– Vi forsøkte å hente inn 1,45
milliarder i egenkapital fra de store
livselskapene for å danne et stort
selskap med oss selv på eiersiden.
Da var vi avhengig av å få med oss
livselskapene, men responsen derfra var at enten ville de ha alt eller ingenting. Det var ikke mange
nok mindre aktører til at vi klarte
å stable en så stor kapital på beina,
så da solgte vi ut ferdigutviklede
eiendommer. Mange av dem har
opptil 20 års leiekontrakter, så vi
kunne ikke få gjort noe med eiendommene før den tid. De vi sitter
igjen med har kortere løpetid i leiekontraktene, sier han.
Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen Storebrand betaler er
13.800 kroner, tomt inkludert.
Gjennomsnittlig leiepris for lagerlokalene ligger på mellom 750
og 800 kroner pr. kvadratmeter.
Nærbø hevder at det er fint mulig
Bulk Eiendom
■ Eiendomsselskap som utelukkende
konsentrerer seg om å bygge logistikklokaler, primært på østlandsområdet
langs E6, sør og nord for Oslo.
■ Svært opptatt av å standardisere prosjektering og oppføring av lagerbygninger for å oppnå kostnadsfordeler
for utbygger og leietager.
■ Selskapet organiserer eierskapet i
ulike eiendommer i egne aksjeselskaper, såkalte single purpose companies, og finansierer hvert selskap
for seg.
■ Eier 1.300 mål tomt etter salget.
KAN GLISE: Barndomsvennene
Peder Nærbø (bildet) og Torbjørn T.
Moe i Bulk Eiendom har sett verdien på
lagerbyggene sine gå rett til himmels.
FOTO: BULK EIENDOM
å komme ned i 600 hvis byggemetodene industrialiseres.
Mulige leietagere
er konkurrenter
– Bruker du en av de store norske
entreprenørene, kan de sette bygget
opp for deg, men så er det kanskje
to år til neste gang de gjør det. Da
er spisskompetansen og erfaringen
i stor grad borte, uttalte Nærbø til
Finansavisen i mars 2009.
Han mener at byggekostnadene
på lagerbygg er omtrent det halve
i Sverige av hva man må ut med
i Norge, og målet er å tette dette
gapet ettersom leiepriser følger
byggekostnaden i svært stor grad.
– Kun ved å bygge billig, har vi
en mulighet for å få gode leietagere.
Den største konkurrenten er ofte de
potensielle leietagerne selv. Alle kan
sette opp et lagerbygg, men hvis vi
sannsynliggjør at vi kan gjøre det
billigere enn det de klarer selv, vil
det være attraktivt å leie i stedet,
sier han.
■ Selger 105.000 kvm. la
TORSDAG 2. SEPTEMBER 2010 |
57
Da vi avsluttet hadde investorene hatt
en avkastning på 150 prosent. Det var
de godt fornøyd med, og ville ha mer
PEDER NÆRBØ
mill. på fire år
a gerbygg ■ Har fortsatt 1.300 mål tomt igjen
STORT FORMAT: Dette bygget på 42.000 kvadratmeter er ett av dem som nå overtas av Storebrand
Livsforsikring. Leietageren er Posten Norge. FOTO: BULK EIENDOM