Sandaker Borettslag (OBOS 444) www.sandaker

Sandaker Borettslag (OBOS 444)
www.sandaker-borettslag.no
epost: sbl444@online.no
2014-12-15
Andelseiere/beboere
Styret i borettslaget ønsker alle andelseiere/beboere en
God jul og Godt nytt år.
Vi vil benytte anledning til litt generell informasjon på tampen av dette året. Vi viser forøvrig til vår
hjemmeside www.sandaker-borettslag.no .
Vannrør
På beboermøtet tidligere i år og på påfølgende generalforsamling ble det gitt en orientering om bytte
av vannrør.
Borettslaget har fått utredet tilstanden på vannrørene hvor det anbefales utskifting av rørene.
Vannrørene som er montert i borettslaget er av type kapilar kobberrør for myklodding. Ettersom det
er svært begrenset mulighet for å vurdere tilstanden på vannrør visuelt, så har styret vært nødt til å
støtte seg til generelle erfaringer fra tilsvarende rør montert i samme periode fra andre borettslag.
Dette gjelder generelle anbefalinger i forhold til anbefalt brukstid for denne typen rør og ikke minst
erfaringene og skadehistorikken som vi har hatt i sandaker borettslage.
Ved gjennomgang av skadesakene i borettslaget fremkommer det at det har vært mange lekkasjer på
selve vannrør. I alt har det vært 65 innmeldte ’’vannskader’’ til forsikring i perioden 2014-2007.
Anbefalt brukstid for denne typen iht. SINTEF Byggforsk rør er ca. 40 år og teoretisk levetid opp til ca.
75 år. Anbefalt brukstid for rørene i borettslaget er ca. 40 år. Borettslaget er 40 år i 2015.
I en rapport fra OBOS Prosjekt AS vurderer de ut i fra skadefrekvens at borettslaget bør skifte ut
vannrørene i løpet av få år. Dersom borettslaget velger å avvente/utsetter rehabiliteringen av sine
vannrør, mener OBOS-prosjekt at man være forberedt økning i antall lekkasjer i årene som kommer.
Det er to måter å utføre dette på. Bytte eksisterende rør, eller føre opp nye vannrør opp i oppgangen
og inn i leilighetene. Begge løsningene har fordeler og ulemper.
Løsning 1. Beholde dagens rørsystem, fordel/ulemper.
Fordel: Nåværende rørsystem beholdes. Ikke behov for innkassing av rør
Ulemper: Det vil fortsatt være 6 vanninntak i leilighetene (4-5 roms) og 4 inntak for 2-roms.
Tilgangen til hovedstoppekranene vil være vanskelig tilgjengelig ettersom mesteparten av
stoppekranene befinner seg i garasjen til Sandaker senter og for blokk nr. 8 i beboelsesrom til
Sandaker overgangsbolig.
Utskifting av eksisterende rør vil gjøre utbyttingen mere kostnadskrevende, samt at leilighetene blir
ubeboelig i mange uker. Videre at bad som er rehabilitert må rerehabilteres. Det vil ikke være mulig
med sirkulasjonsledning, dvs. at det fortsatt vil være lang ventetid på varmtvann.
Løsning 2. Nye rør i fellesarealene, fordeler/ulemper
Fordel: Lavere totalkostnad enn ved å skifte ut alle stigerørene med plassering som i dag.
Bedre vannskadesikkerhet ved fremtidige lekkasjer, bedre tilgjengelighet for senere
reparasjoner/utskiftninger. Lett å etablere rask synliggjøring av lekkasjevann i trapperom (eventuelt
med automatikk for varsling og/eller automatikk for stegning). Mulighet for å etablere sirkulasjonen
på varmtvannet. Mindre varmetap på selve sirkulasjonsrørene (kort ventetid på varmt tappevann)
Begrensede inngrep i rehabiliterte bad.
Ulemper: Ettersom rørene føres inn i leilighetene i tak må disse enten være åpne eller kasses inn.
Styrets anbefaling
Styret vil etter en totalvurdering foreslå løsning nr. 2, hvor det i totalvurderingen er vektlagt at dette
blir et sikrere rørsystem med kun et inntak til hver leilighet. Utenfor hver leilighet vil det være
hovedstoppekran, og det vil opprettes en sirkulasjonsledning for varmtvann slik at det blir varmt
vann med en gang i vannkranen. Videre vil dette være en rimeligere og en vesentlig bedre teknisk
løsning. Utskiftingen vil bli mindre belastende for beboere, da det kun vil være snakk om noen dagers
arbeid i hver leilighet.
I forbindelse med utskifting av vannrør utreder borettslaget også mulighet for varmegjenvinning av
luften som kommer ut av leilighetene over tak i dag, slik at oppvarming av varmtvannet kan bli
mindre energikrevende og mere miljøvennlig. Dersom dette er gjennomført utfra en kostnytteanalyse vil det bli en del av prosjektet med utskifting av rør.
Vedlikehold
I 2014 har borettslaget foretatt oppgradering av utearealene. Alle gangveier har fått ny kantstein og
nytt asfaltdekke. I den forbindelse er det skiftet ut nye sluker for overflatevann. Det er montert nye
varmekabler ved innkjørsel til garasje. Membran over tak til borettslagets garasje ved senterinngang
er byttet. Vi har videre utvidet antall overvåkningskameraer i garasjen. Trappen ved
2 a har fått ny skiferstein. Styret vil se videre på grøntplanen både når det gjelder utebelysning og
vegetasjon.
Bomiljøvaktordning
Borettslaget har inngått avtale med Securitas om bomiljøvakthold i borettslaget. Dersom det er
situasjoner som oppfattes som ubehagelige, husbråk, høy musikk, ulovlig opphold, unødig støy,
mistanke om innbrudd/uvedkommende etc. kan man ringe Securitas på tlf. 229 71 070 hele døgnet.
Det er viktig å oppgi hvem som ringer og fra hvilken adresse.
Det har i den senere tid vært problem med gjenger i garasjen, noe som vi har bedt Securitas være
spesielt oppmerksom på. Dersom man ser gjengdannelser i garasjen vil det være fint dersom man
kan kontakte Securitas om dette.
Se tidligere orientering og oppslag om dette.
Dører
Låsbrikker (blå brikker) til ytterdørene, som koster 250 kr, kan fås kjøpt ved henvendelse til
vaktmester Mario som har kontortid hver tirsdag mellom kl. 1800 – 1900. Dersom det i forbindelse
med flytting og lignende er behov for at døren skal stå åpen, ikke bruk stein e.l. til å sperre døren.
Dette skader automatikken, bruk knappen på dørpumpen i stedet.
Ikke åpne inngangsdøren for ukjente. Det har hendt at fremmede presenterer seg som for eksempel
representant for Hafslund og lignende.
Brannvarslingsanlegget.
Det har vært noen brannutrykninger hvor årsaken har vært mye os i forbindelse med matlaging, pizza
som blir glemt i stekeovnen mv. Denne type utrykninger koster 1030 kr, som må betales av den som
er årsaken til utrykningen.
Detektoren inne i leiligheten som er knyttet til det borettslagets sentrale brannvarslingsanlegg må
ikke røres. Dersom denne demonteres/skrus på blir det feil i brannvarslingsanlegget.
Dersom du har spørsmål knyttet til brannvarsling, rutiner mv, nøl ikke med å ta kontakt med styret
eller vaktmester.
Røking på balkong
Borettslaget har fått klager på at røyking på balkong resulterer i at det kommer røyk(røyklukt) inne i
leilighetene. Spesielt er dette merkbart sen kveld/natt. De fleste leilighetene har soverom mot
balkong. Styret ber derfor de som røyker på balkong tar hensyn til naboer som får tobakksrøyken inn
i soverommet gjennom ventil eller åpent vindu.
Parkering på borettslaget uteområde
Det er til tider stor trafikk inne på borettslagets område. Parkering av biler er til hinder for annen
nyttetrafikk, videre hindrer det fremkommelighet for ambulanser og brannbiler. Vi viser til skilt som
angir at parkering på borettslagets gangveier ikke er tillatt. Det er heller ikke tillatt å parkere på plen
eller opp steinhellene ved blomsterbedet ved 4 c.
Garasje
Borettslaget har vært plaget av at det har vært innbrudd i sykkelboden og i noen biler som står
parkert i garasjeanlegget. Selv om garasjen er videoovervåket er det vanskelig å få tatt de som står
for innbrudd/stjeling av biler. Vi oppfordrer alle som kjører/går inn eller ut av garasjen at de ikke
forlater port-området før porten er lukket. De som leier ut plassene har plikt til å orientere brukere
av garasjeplassen om dette.
Inneklima
For best mulig inneklima må ventilene i leilighetene ikke stenges, det gjelder både ventiler over vindu
og avtrekksventiler på kjøkken og bad. Høy luftfuktighet i leiligheten fører til muggdannelser.
Ventilene må heller ikke bygges inn. Ved montering av skap må ventilen føres ut i rommet med et
forlengelsesrør. Brosjyre hvordan man optimerer ventilasjon i leiligheten finnes på borettslagets
hjemmesiden http://www.sandaker-borettslag.no/?did=9187577
Ro i leiligheten
Banking/boring: I henhold til husholdningsreglene § 4 skal banking, boring og andre støyende
bygningsmessige arbeider i leilighetene må forekomme så lite som mulig, og kun mellom kl. 07.00 og
kl. 19.00 på hverdager. På lørdager mellom kl.11.00 og 17.00. Det er forbudt på søn- og helligdager.
Vi ber om at dette tas hensyn til.
Vaktmester
Vaktmesteren er å treffe på telefon 477 08 043 alle dager fra kl. 0700 til kl. 1500. Etter klokken 1500
kan ISS som har vaktmestertjeneste i borettslaget treffes på. 815 55 585.
Vaktmesterens e-post er vaktmester.sbl@gmail.com .
Hunder
Ettersom det er både voksne og barn som ikke er komfortabel med hunder, må hunder holdes i bånd
innenfor borettslagets område.
Beboermøte
Styret vil som vanlig arrangere et beboermøte iløpet av 1 kvartal 2015, hvor vi bl.a. vil orientere om
rørprosjektet, fremdrift mv.
Med hilsen
Styret i Sandaker Borettslag
Asbjørn Hagerupsen
styreleder