Søknad mindre endring Brådalsfjellet2

1
Til
Gjerdrum kommune
Dato:
Vår ref.:
Deres ref.:
26.03.2014
1093.13a/ak
MINDRE ENDING AV REGULERINGSPLAN
- ENDRING AV OMRÅDET F2 INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR BRÅDALSFJELLET 2
I henhold til plan- og bygningsloven § 12-14 søkes det herved om mindre endring av
reguleringsplan for Brådalsfjellet 2. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av Kommunestyret
i Gjerdrum kommune den 29.09.2004. i KS-sak 057/04.
1. Forslagstiller
Forslag til mindre endring av reguleringsplan utarbeides av Øvre Romerike Prosjektering AS
på vegne av Ask Brodal AS.
2. Søknad om mindre endring av reguleringsplan
Bakgrunnen for endring av reguleringsplanen er ønsket om å fjerne kravet om opparbeidelse
av dam innenfor området F2, på bakgrunn av følgende forhold:
Etter at B4 er utbygget, har den naturlige vanntilførselen forsvunnet som følge av
sprengningsarbeid for dette feltet som ligger ovenfor. Vannet samler seg ikke i
dammen, men infiltreres direkte i grunnen.
Da det ikke lenger er et naturlig tilsig, vil en dam få stillestående vann med de
miljømessige konsekvenser det medfører.
Det er kommet tilbakemeldinger fra enkelte naboer om at det ikke ønskes dam,
da denne kan gi myggproblemer i området. Det ønskes heller et pent opparbeidet
friområde.
En dam medfører behov for drift og sikkerhetsansvar. Dette området er forutsatt
overtatt velforeningen. Signaler hittil tilsier at beboere ikke ønsker at en
velforening skal ha dette ansvaret.
3.
Endring av plankart
Reguleringsplankartet endres slik at skriften «DAM» vil bli fjernet fra plankartet.
Rådgivende arkitekt og ingeniørfirma
Planlegging, prosjektering, oppmåling og prosjektledelse
Gjensidigegaarden Pb 26, 2051 Jessheim Tlf 63 94 24 40
Fax 63 97 49 94 Org.nr no 938 182 787 mva Bank 1606.08.07802
1
2
Figuren viser dammen som ligger i opprinnelig kartgrunnlag for området innenfor F2.
Ballplassen ble tegnet inn i reguleringsplanen.
4.
Endring av reguleringsbestemmelser
Reguleringsbestemmelsenes 5.1:
I gjeldende reguleringsbestemmelser i pkt.: 5.1 er det i dag følgende ordlyd:
Friområdene skal ligge som grøntarealer og være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Innen F2
skal deler av arealet tilrettelegges som lekeområde for barn og unge. Friområdet ved dam og
ballplass skal ferdigstilles når det er 100 ferdigstilte boenheter innen planområdet, dog
senest når tilliggende boligfelter er bygget ut. Øvrige arealer skal istandsettes og skjøttes
som grøntområde.
I nye reguleringsbestemmelser i pkt. 5.1 foreslås følgende nye ordlyd:
Friområdene skal ligge som grøntarealer og være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Innen F2
skal deler av arealet tilrettelegges som lekeområde for barn og unge. Friområdet med
ballplass skal ferdigstilles når det er 100 ferdigstilte boenheter innen planområdet, dog
senest når tilliggende boligfelter er bygget ut. Øvrige arealer skal istandsettes og skjøttes
som grøntområde.
Tekst som er gjenstand for endring er understreket og uthevet med rød farge.
2
3
Reguleringsbestemmelsenes 5.5:
I gjeldende pkt. 5.5 er det i dag følgende ordlyd:
Dammen skal opprettholdes og være tilgjengelig for allmenn bruk og sikres etter gjeldende
forskrifter.
I nye reguleringsbestemmelser foreslås det at pkt. 5.5 fjernes i sin helhet.
5. Varsling av mindre endring og merknader
Naboer og berørte ble varslet i brev av 30.05.2013 med frist for merknader den 24.06.2013.
Det er kommet inn følgende merknader:
Akershus Fylkeskommune, datert 21.06.2013:
Fylkeskommunen har ingen merknader.
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 11.06.2013:
Fylkesmannen har ingen merknader.
Eier av gnr. 37, bnr. 152 og bnr. 153 (nærmeste nabo til dammen), datert 06.06.2013:
Eier er i mot endring av reguleringsplanen. Utsikten, nærheten til marka og sentrum, og ikke
minst den flotte dammen som skulle bevares, var sterke grunner til at tomt ble kjøpt her. Det
reageres derfor på at endringen omtales som «mindre endring». Det reageres spesielt på
argumentene i pkt. 2 i orienteringsbrevet:
• Det bør ikke komme som en overraskelse at den naturlige vanntilførselen forsvinner i
takt med utbyggingen.
• Det er selvfølgelig ikke lenger naturlig tilsig, men dette bør kunne løses på andre
måter.
• Myggproblemer kan være reelt.
• Hva innebærer et pent opparbeidet friområde? Før en må ta stilling til å «bytte bort
en dam» mot et «pent opparbeider friområde» må det utarbeides og fremlegges
tegninger.
• Det har så vidt oss bekjent blitt sagt at det skal lages et vannspeil (ikke dam?). Dette
er vel ikke så dypt at det blir et sikkerhetsproblem? Jeg vet ikke noe om driften av et
vannspeil, men ser ikke det store driftsproblemet.
Brådalssvingen Velforening, datert 21.06.2013:
Det aksepteres ikke at dammen (vannet/isen) som kvalitet tas ut av planen uten at det
kompenseres i form av andre tiltak. Det bes om at gjeldende reguleringsplan opprettholdes,
og at dam etableres slik som planlagt og forespeilet. Dammen var ment å inngå i et større
grøntområde – friområde/lekeplass – for hele området som også skulle være tilgjengelig for
Brådalssvingen Velforening sine medlemmer, som en kompensasjon for at det nye nabofeltet
kom både nært og ville utfordre deres boligfelt med tanke på bygningsuttrykk og tetthet.
Grøntområdene mellom de to områdene ble argumentert som et stort pluss også i forhold til
Brådalssvingen, den gangen reguleringsplanen for Brådalsfjellet 2 ble vedtatt. Området var
ment som en felles møteplass med alternative aktivitetsmuligheter, med dammen som
kjernen i dette. Vi har ventet i flere år, på at dette kommer på plass, og det er derfor en stor
3
4
skuffelse at dette likevel ikke foreslås etablert som forespeilet. Det hører med til historien at
våre medlemmer rakk å bruke isen på opprinnelig dam flere vintrer til å gå på skøyter, en
mulighet vi ønsker tilbake, og mer enn gjerne dele med de øvrige beboere i Brådalsfjellet.
Vi har forståelse for at forutsetningene har endret seg, men kan imidlertid ikke akseptere at
det går ut over avtalte og regulerte kvaliteter i vårt nærområde.
Dersom det viser seg umulig å reetablere den naturlige dammen må det kunne sees på
alternativer slik at det kan gjenskapes og konstrueres et anlegg som gir vannspeil på
sommeren og i alle fall mulighet til skøyteis på vinteren!
Brådalsfjellet 2, felt B5, datert 25.06.2013:
Området fremstår totalt uegnet for lek og allmenn ferdsel. Rekkefølgekravene i
reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, om når arealet skulle være opparbeidet, er for lengst
oppfylt. Dammens naturlige tilsig av vann er falt bort, samtidig er det aller meste av det fine
området som omkranset dammen sprengt bort. Dette var ikke intensjonen med området fra
starten. I henhold til gjeldende reguleringsplan skal arealet tilrettelegges som lekeområde for
barn og unge. Dammen er tidligere benyttet som skøytebane, og var således en naturlig
lekeplass vinterstid. Brådalsfjellet 2 har forøvrige lite egnede områder for lek vinterstid, og
barna må ake i veibanen og det finnes ingen flate større områder for lek med ski. Dersom
dammen ikke blir opparbeidet ønskes denne kompensert med andre tiltak som tilrettelegger
for variert lek og at utbygger redegjør for disse tiltakene. Midler tiltenkt dammen må
benyttes til andre kompenserende tiltak for området slik at friområdet blir et naturlig
møtested for beboere i området. Det kan f. eks. legges til rette for en akebakke ned mot
sletten/ballplassen og f.eks. en løype for sykling for barn rundt området, en løype som kan
benyttes som skiløype for barn om vinteren. Det ønskes en enkel grillplass, med f.eks. benker
av trestokker slik det er andre steder i Gjerdrum. En slik felles grillplass vil forøvrige være i
tråd med opprinnelige skisse. For øvrig ønskes området tilrettelagt som tenkt med ballplass
og mest mulig plane flater for annen variert lek. Det ønskes en tett dialog med utbygger før
endelig detaljering av området. Dersom krav ikke stilles til hvilke elementer området
minimum skal inneholde, for å ivareta funksjonen for et lekeområde for barn og unge, i
tillegg for hvilke kompenserende tiltak som alternativ til dammen, motsettes det at dammen
reguleres bort. Da ønskes heller opprinnelige regulering gjennomført.
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)
Ingen merknader
Søkers felleskommentar til merknadene:
I reguleringsbestemmelsene for Brådalsfjellet 2, pkt. 5.1, heter det at «Friområdet ved dam
og ballplass skal ferdigstilles når det er 100 ferdigstilte boenheter innen planområdet, dog
senest når tilliggende boligfelter er bygget ut». Etter våre beregninger er det bygget 89
boliger innenfor brådalsfjellet 2. Området F2 har hittill vært en riggplass i påvente av
regulering av området B6 og B7, som nå nærmer seg en sluttfase. Riggplassen flyttes så snart
reguleringsplanen er godkjent og veg videre bygges. Planen er da at F2 skal opparbeides slik
ny illustrasjonsplan angir. Dette er dog ingen bindende illustrasjonsplan, men gir en god
beskrivelse av hvordan en ser for seg opparbeidelsen av området. Illustrasjonensplanen viser
at området vil bli en fin felles møteplass med flere aktivitetsmuligheter, med blant annet
ballplass, sandvolleyballbane, grillplass og benker og bord. Det kan tilrettelegges for at
ballplassen kan islegges og benyttes til skøytebane vinterstid.
4
5
Med vennlig hilsen
ØVRE ROMERIKE PROSJEKTERING AS
Andreas Kaarbø
Arealplanlegger
Tlf.: 452 86 101
e-post: ak@orp.no
Vedlegg:
1. Illustrasjonsplan som viser en mulig utnyttelse av området F2.
2. Gjeldende reguleringsbestemmelser.
3. Forslag til nye reguleringsbestemmelser.
5