Saksprotokoll med saksframlegg Mindre endring av reguleringsplan

Nannestad kommune
Forvaltning
Arkivsak:
2012/123-5
Arkiv: 149/2
Saksbehandler:
Anne Lise Koller
Saksprotokoll med saksframlegg
Utv.saksnr
30/12
Utvalg
Plan- og utviklingsutvalget
Møtedato
08.05.2012
Mindre endring av reguleringsplan for Holstad
Saksprotokoll i Plan- og utviklingsutvalget - 08.05.2012
Behandling:
Rådmannens forslag enstemmig vedtatt.
Vedtak (7 av 7 stemmer):
Mindre endring av reguleringsplan for Holstad, sist revidert 20.04.2012, vedtas i tråd med Planog bygningslovens § 12-14.
Anne Løvås
Utvalgets leder
Rådmannens forslag til vedtak:
Mindre endring av reguleringsplan for Holstad, sist revidert 20.04.2012, vedtas i tråd med Planog bygningslovens § 12-14.
Jon Sverre Bråthen
rådmann
Rune Storstein
kommunalsjef teknisk
Vedlegg
1 Reguleringsplan for Holstad/Maura - søknad om mindre endringer av planbestemmelsene
2 Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan for Holstad datert 20.04.2012
3 Reguleringsplankart for Holstad datert 20.04.2012
Andre dokumenter, som ikke er vedlagt:
- Reguleringsplan for Holstad: http://kart.dgi.no/webplan_0238/gl_planarkiv.aspx?planid=00-03
- Utbyggingsavtale for Holstad
http://www.nannestad.kommune.no/Modules/article.aspx?ObjectType=Article&Article.ID=37521&Category.ID=8010
- Veileder for ”Grad av utnytting”: http://www.regjeringen.no/nb/dep/md/dok/veiledninger/2007/t-1459-grad-avutnytting.html?id=468227
Saksutredning:
Reguleringsplan for Holstad ble vedtatt 09.09.2002 av kommunestyret. Holstad ligger i Maura
ved Gamle Dalsveg.
Utbyggingsavtale for Holstad ble vedtatt lagt ut på høring 15.12.2010 av kommunestyret. Det
kom ikke inn merknader. Denne utbyggingsavtalen er derfor endelig godkjent fra kommunens
side. Det aktuelle området kan bygges ut med 70 boenheter i perioden 2011-2014.
Kommunen mottok 20.03.2012 søknad om mindre endring av reguleringsplan for Holstad.
Endringen som det er søkt om gjelder høyde, takform og utnyttelsesgrad. Følgende endringer
ønskes av søker i reguleringsbestemmelsene:
For ”Område for frittliggende eneboliger (B3-B4)”:
- økning av utnyttelsesgrad fra 20 % til 25 % (punkt 3.23)
- tillegg som gjelder beregningsmåte for høyde: ”Ark/ oppløft i takflaten som i bredde ikke
overstiger 1/3 av hovedtakets lengde skal ikke medtas i høydeberegningene, ref. veileder
T-1459 ”Grad av utnytting”” (nytt punkt 3.26)
For ”Område for konsentrert småhusbebyggelse (B1-B2)”:
- endring til møne/gesimshøyde inntil 8 meter fra mønehøyde 9 m. (punkt 3.15)
- fjerning av angivelse av takform (3.15)
Forslag ny 3.15: ”Det kan oppføres boliger med møne/gesimshøyde inntil 8 meter fra ferdig
planert terrengs gjennomsnittsnivå ved bygging.”
fra: ”Det kan oppføres boliger med mønehøyde inntil 9 m fra ferdig planert terrengs
gjennomsnittsnivå. Bygningene skal ha saltak. Takvinkel skal være mellom 22 og 38 grader.
Hus og garasje/carport bør ha takvinkel som harmoniserer.”
Etter at reguleringsplanen ble vedtatt er det foretatt oppmålinger av eiendomsgrenser innenfor
planområdet. Oppmålte eiendomsgrenser samsvarer ikke helt med reguleringsplanen.
Administrasjonen ser derfor behov for å justere plangrensene. Disse endringene er vist på
vedlagte kart. Justeringer gjelder følgende eiendomsgrenser:
- mellom gnr 149, bnr 16 og gnr 149, bnr 72.
- mellom gnr 149, bnr 16 og gnr 149, bnr 74.
- mellom gnr 149, bnr 16 og gnr 149, bnr 79.
- mellom gnr 149, bnr 2 og gnr 149, bnr 79.
- mellom gnr 149, bnr 17 og gnr 149, bnr 58.
Vurdering:
Endringene som er foreslått gjelder økning av utnyttelsesgrad, høydebestemmelser
(beregningsmåte) og fjerning av angivelse av type takform. Det er gjort vurdering om denne
endringen kan godkjennes som en mindre endring av reguleringsplan.
-
Økning av utnyttelsesgrad for B3 og B4 til BYA=25%: I kommuneplanen er utnyttelsesgrad
for eneboliger og tomannsboliger BYA=25 %, jf § 3.5 i kommuneplanbestemmelsene.
Kategorien ”eneboliger og tomannsboliger” tilsvarer frittliggende småhusbebyggelse.
Det mange endringer vedrørende arealberegninger siden planen ble vedtatt.
Miljøverndepartementet har blant annet kommet med presiseringer av beregning av
utnyttelsesgrad. Per i dag, skal parkeringsareal, åpent og under tak, medregnes i BYA
(bebygd areal). Vanlig utnyttelsesgrad for småhusbebyggelse i dagens
reguleringsbestemmelser er BYA=25%.
Administrasjonen mener derfor at en økning til 25 % for frittliggende småhusbebyggelse
(B3- B4) fra 20 % kan godkjennes som en mindre endring av reguleringsplan. Tilsvarende
vurdering og endring ble gjort for reguleringsplan for Lauvåsmarka/ Nannestad gartneri og i
bebyggelsesplan for C4 og C5, Eltonåsen.
En ytterligere økning av utnyttelsesgrad er vurdert til å ikke kunne behandles som en mindre
endring av plan, men som en endring av plan (dvs. samme behandling som utarbeidelse av ny
plan), jf Plan- og bygningslovens (pbl) § 12-14.
-
Endring av beregningsmåte for høyde: Nytt punkt 3.23 i bestemmelsene gjelder at ark/
oppløft i takflaten som i bredde ikke overstiger 1/3 av hovedtakets lengde ikke medtas i
høydeberegning. Normalt regnes gesimshøyde til topp av ark, jf. side 59 i veileder ”Grad av
utnytting”. I følge søker er hensikten med denne endringen at nye måleregler klart presiserer
at høyeste punkt på en ark skal være retningsgivende for gesimshøyde. Dette vil i de fleste
tilfeller umuliggjøre en fornuftig utnyttelse av loftsetasjen.
Administrasjonen vurderer at denne endringen kan gjøres som en mindre endring. En
tilsvarende mindre endring ble gjort i bebyggelsesplan for C4 og C5, Eltonåsen.
-
Fjerning av angivelse av takform for B1 og B2 og endring av høydebestemmelse: I
reguleringsplanen vedtatt 09.09.2002 er det angitt mønehøyde på 9 m og at bygningene skal
ha saltak og takvinkel skal være mellom 22 og 38 grader. Søker foreslår at bestemmelser
knyttet til angivelse av takform fjernes og at høydebestemmelser endres til møne/
gesimshøyde til 8 m.
Søker ønsker med denne endringen å legge til rette for bygg i 2 fulle etasjer og med flatt tak/
pulttak. Tetthetskrav i ny TEK kombinert med større fokus på arealutnyttelse gjør at boliger i
2 fulle etasjer i mange tilfeller foretrekkes i forhold til de mer tradisjonelle boliger i 1 ½
etasje. Dagens tilgjenglighetskrav krever økt plass innvendig for å kunne tilfredstile
fullverdig livsløpsboliger. Med to fulle etasjer kompenseres ofte behovet for økt areal i
forhold til ett etasjeplan med skråtak.
Benevnelsen møne/gesimshøyde åpner for at det kan bygges boliger med saltak og ikke kun
flatt tak/ pulttak. Før utbygging er det krav om detaljregulering.
Administrasjonen mener denne endringen kan gjøres som en mindre endring i feltene B1 og
B2 for konsentrert småhusbebyggelse.
Etter at reguleringsplanen ble vedtatt er det, som nevnt over, foretatt oppmålinger av
eiendomsgrenser innenfor planområdet. Oppmålte eiendomsgrenser samsvarer ikke helt med
reguleringsplanen. Disse justeringene er i tråd med intensjonen med reguleringsplanen og er
vurdert som en mindre endring.
Areal som ligger innenfor reguleringsplan for barnehage O18 i Maura (SP2) er utelatt i forslag til
mindre endring av reguleringsplan for Holstad.
Nabovarsling ble sendt ut 29.02.12, og fra disse har det ikke kommet inn merknader. Ved
behandling av søknaden ble det oppdaget at tre naboer manglet på listen. Til disse tre ble det
sendt ut nabovarsling 16.04.12. Fristen for å komme med nabomerknader for sistnevnte vil ikke
ha gått ut før rådmannens frist. Dersom det kommer inn merknader vil det bli informert om dette
i møtet.
Økonomiske konsekvenser:
-